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• Les loyers faciaux « haut de gamme » finalement impactés par la morosité économique persistante, y compris dans les quartiers d’affaires traditionnels : désormais, et à condition de bien structurer et de bien mener son projet, le locataire est en position de peser sur le prix ! • Sur tous les segments de marché et dans tous les secteurs géographiques, des loyers économiques se négociant nettement en deçà de ces loyers faciaux. • Face à l’environnement économique incertain, des entreprises qui font massivement le choix de la renégociation - associée à une prise de risque inférieure à celle d’un déménagement. • Demain, des mesures d’accompagnement toujours attractives et probablement de nouvelles corrections des loyers faciaux, consenties par des propriétaires souhaitant établir des partenariats de long terme avec leurs locataires.
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Perspectives Entreprises Ile-de-France 3e trimestre 2013
Des conditions de négociation toujours très avantageuses pour les entreprises
Alors qu’ils « résistaient » jusque-là, les loyers faciaux
sont en baisse dans les quartiers d’affaires traditionnels
En un an, l’offre de bureaux disponibles a progressé de
6%. Celle-ci continue ainsi de grimper ce trimestre,
franchissant un nouveau cap, avec plus de 3,7 millions de
mètres carrés disponibles. Elle entraine dans sa hausse le
taux de disponibilité des bureaux, qui progresse de 0,2 point
ce trimestre, pour s’établir à 7,2% du parc tertiaire francilien.
Les hausses les plus importantes se concentrent dans
l’Ouest parisien, où les livraisons d’immeubles neufs ont été
particulièrement importantes ce trimestre : 160 000 m² neufs
ont été livrés, dont 100 000 m² à La Défense.
Toutefois, si la tendance globale est à la hausse des
disponibilités neuves, passant de 20% à 22% des
disponibilités immédiates en un trimestre, ce niveau reste
bien inférieur à celui connu il a encore quelques années
(de l’ordre de 30% en 2009).
Des disparités notables subsistent donc d’un secteur à l’autre,
avec dans l’ensemble une offre très réduite dans Paris intra-
muros – voire une situation de pénurie sur le segment du
neuf – et des disponibilités abondantes en périphérie.
Compte tenu du contexte économique, les propriétaires
sont très attentifs aux contraintes opérationnelles et
financières des entreprises. Les conditions de négociation et
de renégociation sont toujours plus intéressantes : franchises
de loyer, prise en charge des travaux, montages financiers
sur-mesure, etc.
Alors qu’ils s’étaient maintenus jusque-là, les loyers
faciaux « haut de gamme » des quartiers d’affaires
traditionnels sont finalement impactés par
l’environnement économique morose : ils s’établissent ce
trimestre à 705 €/m² dans le Quartier Central des Affaires et à
510 €/m² à La Défense. Les locataires sont en effet très peu
nombreux, aujourd’hui, à accepter les niveaux de loyers
exceptionnels auxquels certains pouvaient consentir, il y a
quelques trimestres encore, pour des immeubles de très
grande qualité. Désormais, et à condition de bien structurer
et de bien mener son projet, le locataire est en position de
peser sur le prix !
Résultat : les propriétaires se montrent prêts à d’importants
efforts, et sur tous les segments de marché et dans tous
les secteurs géographiques, les loyers économiques se
négocient nettement en deçà des loyers faciaux. Une
situation qui devrait perdurer.
Source: Jones Lang LaSalle
Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
Offre immédiate 3 758 000 m²
Conditions de marché
Loyers €/m²/an
Très favorables aux locataires
Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
Pulse •Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013 - Page 2
Face à l’environnement économique incertain, les
entreprises font massivement le choix de la
renégociation
Depuis maintenant de longs mois, les entreprises baignent
dans un contexte récessif peu propice aux prises de risques.
Les décisions en matière de déménagement sont donc
mûrement réfléchies, et systématiquement confrontées à
l’alternative de la renégociation de bail – qui présente
l’avantage de ne représenter aucun risque supplémentaire
pour l’entreprise, tout en lui permettant de bénéficier
d’économies de loyer conséquentes, compte tenu des efforts
auxquels se montrent prêts les propriétaires, soucieux de
garder leurs locataires.
Le regroupement d’effectifs constitue le premier motif de
déménagement – cité dans plus d’1 cas sur 4 pour les
mouvements d’entreprises ayant concerné des surfaces
supérieures à 5.000 m² au cours des 12 derniers mois. En
termes de localisation, les conditions de marché actuelles
favorisent de nouveaux arbitrages. Paris et la Première
Couronne trouvent un regain d’intérêt, entretenu par
l’érosion des loyers réels dans ces secteurs, qui rend moins
intéressant le déménagement vers la Deuxième Couronne –
d’autant que cette dernière reste fréquemment associée à une
prise de risque pour l’organisation. Pour les mêmes raisons,
de nombreuses entreprises portent leur choix sur des
immeubles localisés au plus près de leur adresse
d’origine, parvenant à trouver, au plus proche, les conditions
de négociation qu’elles auraient été contraintes de rechercher
ailleurs - plus loin - il y a quelques trimestres encore.
Demain : de nouveaux ajustements de loyers faciaux à
prévoir, et des opportunités à saisir, notamment à
l’Ouest de Paris
Des mesures d’accompagnement particulièrement
attractives continueront d’être accordées, dans une
optique de partenariat de long terme entre les locataires et
leurs propriétaires. Un contexte particulièrement favorable,
donc, pour bénéficier de conditions « sur-mesure » en
matière de montage financier (prise en compte des doubles
loyers, gestion des indemnités de fin de bail, lissage des
coûts, etc.).
Par ailleurs, on pourrait assister à des corrections
supplémentaires sur les loyers faciaux dans les mois qui
viennent. Un mouvement qui devrait être plus marqué dans
le Croissant Ouest et à La Défense, compte tenu des
importantes livraisons de bureaux à venir.
Répartition géographique des transactions
> 5 000 m² par année glissante
Source: Jones Lang LaSalle
Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
Source: Jones Lang LaSalle
Mouvements d’entreprises
Livraisons attendues dans les 3 ans
Pulse • Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013- Page 3
Cartographies de l’offre de bureaux immédiatement disponible
Part et nombre de mètres carrés neufs dans l’offre
disponible de bureaux
Source: Jones Lang LaSalle
Taux de disponibilité des bureaux en Ile-de-France
Source: Jones Lang LaSalle
Pulse •Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013 - Page 4
Loyers haut-de-gamme
(en €/m²/an)
Cartographies des loyers
Loyers moyens de seconde main (en €/m²/an)
Source: Jones Lang LaSalle
Source: Jones Lang LaSalle
Pulse • Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013- Page 5
Les livraisons d’immeubles attendues : nombre de mètres carrés actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation
Cartographie des livraisons de bureaux pour demain et de
l’évolution des loyers « haut-de-gamme »
Source: Jones Lang LaSalle
2013
2014
Source: Jones Lang LaSalle
Evolution des loyers « haut-de-gamme » sur les 12 derniers mois
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