MUNICIPALITE

PREAVIS N° 16/2006AU CONSEIL COMMUNAL

Parcelle communale n° 721, sise rue du Collège 16-18 -

Octroi d'un droit de superficie en faveur de la Coopérative de la Valsainte

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Vevey, le 22 juin 2006

Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs,

1/ Objet du préavis

Le présent préavis a pour objet l'octroi d'un droit de superficie grevant la parcelle communale n° 721, sise rue du Collège 16-18, d'une surface de 604 m2, en faveur de la Coopérative de la Valsainte.

En devenant propriétaire de ce bien-fonds pour une durée de 100 ans, cette dernière va entreprendre les travaux de rénovation et de transformation des deux bâtiments existants.

2/ Acquisition de la parcelle n° 721

Cette parcelle a été acquise par la Commune en 1990 (préavis n° 28/90), pour le prix de fr. 1'208'000.—. La propriété appartenait à la société Rinsoz et Ormond Holding S.A.

Dans son préavis, la municipalité de l'époque précisait que, grâce à l'achat des immeubles de la rue du Collège 16-18, la Commune devait pouvoir contribuer de manière efficace à la remise en valeur d'un site cher aux veveysans, sans le vider de son contenu social et culturel.

3/ PPA "Quartier de la Valsainte"

Rappelons que le PPA " Quartier de la Valsainte", du 5 février 1999, tend à favoriser le maintien de la typologie de l'îlot, dont la survie est compromise par manque d'entretien des bâtiments. Ce plan prévoit, en particulier :

o de maintenir la structure du tissu existant;

o de promouvoir la réhabilitation douce des bâtiments, afin de ne pas modifier le tissu social du quartier.

4/ Coopérative de la Valsainte

La coopérative d'habitation de la Valsainte a été fondée en 1991, par des membres de l'Association du Quartier de la Valsainte (AQV), créée une année plus tôt par des habitants de ce quartier, sensibilisés par la menace de démolition qui pesait sur les constructions situées au Nord de la rue du Collège.

L'AQV a pour but de faire connaître l'intérêt historique et urbanistique de ce quartier en organisant des manifestations culturelles, en particulier dans la cour des immeubles 8 à 14 de la rue du Collège.

Jusque dans les années soixante, les habitants étaient constitués d'ouvriers et saisonniers. Même si certains d'entre eux habitent encore le quartier, ils ont été peu à peu remplacés par de petits artisans et des artistes, aux moyens très limités, qui ont entretenu eux-mêmes leur logement, quasiment abandonnés par leur propriétaire. Ceux-ci ne voyaient pas d'intérêt à maintenir leurs immeubles et souhaitaient leur démolition.

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Le but de la Coopérative figure à l'article 2 des statuts :

La Coopérative a pour but de mettre à disposition des logements à des prix favorables et d'utilité publique, à l'exclusion de toute intention spéculative.

Le premier objet de la Coopérative est de rénover et gérer les immeubles situés aux numéros 8 à 18 de la rue du Collège.

Durant les premières années de son existence, la Coopérative a multiplié les contacts avec les propriétaires des bâtiments 8 à 14 (parcelle n° 722).

Avec l'aide de l'AQV, elle a procédé à de nombreuses études, qui ont démontré la faisabilité d'un projet de réhabilitation, à des conditions économiquement supportables par les habitants.

Les pourparlers pour l'acquisition de ces immeubles n'ont pas abouti jusqu'ici.

Dès lors, la Coopérative s'est concentrée sur l'étude de réhabilitation des deux bâtiments attenants (rue du Collège 16-18), propriété de la Commune.

5/ Projet de rénovation et de transformation

La coopérative a opté, à l'unanimité des locataires actuels, pour un projet de réhabilitation moyenne à lourde et la construction de deux nouveaux appartements à l'emplacement de la grange, au fond de la cour.

Les logements actuels sont sans confort, avec des chauffages individuels et des installations sanitaires assez précaires. Les loyers sont largement inférieurs aux loyers usuels du marché.

Les locataires des neuf appartements transformés ont donné leur accord à une adaptation importante de leur loyer.

Rendement locatif actuel : fr. 38'800.—

Rendement locatif après travaux : fr. 146'600.—

Rendement locatif selon prix usuels : fr. 212'100.—

En résumé, le projet comprend la transformation de neuf appartements existants, d'une à 4 1/2 pièces, d'une surface totale de 700 m2 et la construction de deux nouveaux appartements de 80 m2 chacun, ainsi que deux locaux commerciaux, d'un total de 115 m2, donnant sur la rue du Collège.

Coût des travaux

Le coût total des travaux est estimé à fr. 2'600'000.—, soit un prix moyen au mètre cube SIA de fr. 500.— (CFC 0 à 50).

Financement du projet

Le financement du projet de rénovation et de transformation des immeubles sis rue du Collège 16 et 18 est prévu comme suit :

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Fonds propres :

Parts sociales des locataires et maîtres d'état fr. 189'000.— 7,3 %

Fonds étrangers :

Prêt de l'Association suisse pour l'habitat fr. 333'000.— 12,7 %

Prêt hypothécaire 1er rang fr. 1'664'800.— 64,0 %

Prêt hypothécaire 2ème rang fr. 416'200.— 16,0 %

Coût total des travaux : fr. 2'600'000.— 100,0 %

Les charges annuelles (intérêts, amortissement et entretien) sont estimées à fr 133'500.—, soit fr. 12'800.— de moins que l'état locatif (fr. 146'300.—).

6/ Désignation cadastrale et valeur du bien-fonds

Ce bien-fonds communal est désigné comme suit au Registre foncier :

Parcelle n° 721, rue du Collège 16-18

Habitation ECA 880 310 m2

Habitation ECA 884 219 m2

Place-jardin 75 m2

604 m2

Estimation fiscale fr. 850'000.—

Valeur au bilan fr. 850'000.—

Valeur assurance incendie (indice 110) fr. 802'590.—

Dans le cadre de la négociation des conditions financières du droit distinct et permanent de superficie, la valeur du bien-fonds cédé à la coopérative de la Valsainte a été arrêtée à fr. 800'000.—, soit un montant inférieur à celui du prix d'achat payé en 1990, qui était de fr. 1'208'000.—.

Cette réduction s'explique par le fait que le prix payé en 1990 par la municipalité tenait compte, d'une part, du marché immobilier qui avait atteint un plafond dans les années 1989-1990 et d'autre part, des possibilités de construire sur la parcelle n° 721, qui était bien supérieures avant l'entrée en vigueur du PPA "Quartier de la Valsainte".

Un rapide calcul démontre que si l'on démolissait les deux immeubles pour les reconstruire dans les volumes existants, la valeur du bien-fonds atteindrait plus de 30 % du coût total de l'opération. Cette proportion de la part du terrain dépasse largement les normes admises par les promoteurs immobiliers, même en période de haute conjoncture et de taux hypothécaires bas.

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7/ Droit de superficie et cautionnement des emprunts

Afin de mener à bien ce projet et d'offrir sur le marché des appartements rénovés à loyers modérés (exemple : un quatre pièces en duplex, de 130 m2, pour fr. 1'500.—/mois, un deux pièces, de 70 m2, pour fr. 650.—/mois), la coopérative demande à pouvoir bénéficier d'un droit de superficie aux mêmes conditions que celles octroyées aux coopératives d'habitation de Charmontey et Gilamont-Village, soit :

o Durée du droit : 100 ans

o Redevance : gratuité du droit de superficie pendant une durée de 15 ans, à compter de la délivrance du permis d'habiter. Afin d'éviter une répercussion financière trop importante sur les loyers, la redevance sera perçue de la manière suivante, pour la période allant de la 16ème à la 20ème année du droit :

• 16ème année : 20 % de la redevance

• 17ème année : 40 % de la redevance

• 18ème année : 60 % de la redevance

• 19ème année : 80 % de la redevance

• 20ème année : 100 % de la redevance

o Détermination de la redevance : la redevance annuelle du droit de superficie sera déterminée sur la base d'un intérêt calculé sur la valeur attribuée à la parcelle n° 721, qui est de fr. 800'000.—. Le taux d'intérêt pris en considération au moment du calcul de la 1ère

redevance annuelle du droit de superficie sera celui appliqué par la BCV pour ses prêts hypothécaires en 1er rang.

o Clause d'indexation : la valeur du terrain sera calculée selon la différence en pour-cent entre l'indice suisse des prix à la consommation au moment de l'achèvement des constructions et celui au moment du calcul de la 1ère redevance annuelle. Dès le 16ème année du droit et moyennant un préavis de six mois, la redevance annuelle pourra être indexée à l'évolution du coût de la vie.

Demande de cautionnement

Afin de ramener le taux d'intérêt de l'hypothèque en 2ème rang à celle du 1er rang et de diminuer ainsi la charge financière, la Coopérative demande que la Commune se porte caution du 2ème rang à hauteur d'un montant de fr. 416'200.—. Relevons que cette pratique n'est pas nouvelle et que la Commune s'est portée caution dans le cadre du financement des constructions des Coopératives d'habitation de Charmontey et Gilamont-Village.

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8/ Aspect financier

Après la constitution du droit de superficie grevant la parcelle communale n° 721, le Registre foncier va diminuer son estimation fiscale. Aussi il s'agira, au moment où cette valeur sera connue, d'amortir de manière comptable la différence entre l'estimation fiscale actuelle de fr. 850'000.—, qui figure au bilan de la ville, et la nouvelle estimation fixée.

Par ailleurs, les comptes de fonctionnement n'enregistreront plus le rendement locatif des bâtiments sis rue du Collège 16-18, de fr. 38'800.—, ainsi que les charges d'immeuble qui peuvent être estimées à quelque fr. 15'000.— par an.

Enfin, après la fin de la période de gratuité du droit de superficie, le paiement d'une redevance représentera une recette annuelle qui peut, aujourd'hui, être calculée à hauteur de fr. 40'000.—.

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En conclusion, nous vous prions, Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir prendre les décisions suivantes :

LE CONSEIL COMMUNAL DE VEVEY

VU le préavis n° 16/2006, du 22 juin 2006, concernant "Parcelle communale n° 721, sise rue du Collège 16-18 — Octroi d'un droit de superficie en faveur de la Coopérative de la Valsainte»;

VU le rapport de la commission chargée d’étudier cet objet, qui a été porté à l’ordre du jour

d é c i d e

1. d'autoriser la municipalité à constituer en faveur de la Coopérative de la Valsainte à Vevey, un droit distinct et permanent de superficie d'une durée de 100 ans, grevant la parcelle communale n° 721, sise rue du Collège 16-18, d'une surface de 604 m2, selon les modalités figurant dans le présent préavis;

2. d'autoriser la municipalité à se porter caution de l'emprunt hypothécaire conclu en 2ème rang par la Coopérative de la Valsainte pour le financement de son projet de rénovation et de transformation des bâtiments sis rue du Collège 16-18;

3. d'autoriser la municipalité à signer tous acte et pièces relatifs à cette opération, notamment constituer, modifier ou radier tous droits réels immobiliers et à procéder à toute réquisition au Registre foncier;

4. de réserver les ratification légales prévues par la loi sur les communes.

Au nom de la Municipalité le Syndic la Secrétaire adj.

Dominique Rigot D. Croix

Municipal-délégué : M. Pierre-Alain Dupont, municipal

Annexe : un plan de situation