Promotion Immobiliere

ETUDE SECTORIELLE

SOMMAIRESWOT ANALYSIS EXECUTIVE SUMMARY LA PROMOTION IMMOBILIRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR - En Chine, une croissance spectaculaire - Au Liban, vers une gestion plus professionnelle - En Egypte, un regain de dynamisme depuis les annes 90 - En Tunisie, un secteur fort potentiel malgr quelques contraintes - Les pays mergents, un modle pour le Maroc LA PROMOTION IMMOBILIRE AU MAROC, UN MARCH PORTEUR- Promotion Immobilire, une forte reprise depuis 1996

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- .soutenue par l'engagement des autorits publiques - et renforce par un effort commercial de la part des banques - Leffet d'entranement du secteur DES ENTREPRISES EN CROISSANCE - Un secteur aux multiples intervenants - Un secteur domin par les oprateurs privs - Groupe ADDOHA - Holding Al Omrane - La Compagnie Gnrale Immobilire - Groupe Chabi - Jet Sakane - Thomas et Piron UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE PLUSIEURS CONTRAINTES... - Secteur assujetti plusieurs taxes - Gestion inefficace du foncier - Lourdeur des procdures administratives - L'importance du secteur informel ... MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES - Une urbanisation en constante volution corrle avec la croissance dmographique - L'INDH, vers une politique de relogement - La cration de villes nouvelles - Un dveloppement l'chelle internationale FACTEURS CLS DE SUCCS - Des entreprises fortement capitalistique - Des charges de personnel faibles par rapport au chiffre d'affaires - Des entreprises faiblement endettes - Une marge EBE suprieure 30% - Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation ANNEXE 1 : Les diffrentes taxes auxquelles le secteur est assujetti ANNEXE 2 : Les principaux intervenants de la promotion immobilire ANNEXE 3 : Ratios financiers de lchantillon SOURCES ET RFRENCES 24 25 26 30 20 19 18 12

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SWOT Analysis

ForcesLa conjoncture favorable en raison du dficit en logements ; Le cot faible de la main d'uvre ; Lalternative rentable de placement que reprsente linvestissement immobilier ; La croissance des encours des crdits immobiliers.

FaiblessesLa fiscalit opaque caractrise par la multitude de taxes, la multiplicit des barmes d'imposition et l'instabilit des textes et lois rgissant la fiscalit immobilire ; La raret des terrains contribuant accrotre dangereusement lincidence foncire de certains projets ; La lourdeur des procdures administratives ; La non-rationalisation des promoteurs immobiliers, notamment les dbutants ; Labsence de cadre rglementaire et fiscal favorisant linvestissement locatif ; Labsence dobservatoire, destin fournir aux intervenants, des statistiques importantes (demande de logements neufs / anciens, indexation des loyers...).

OpportunitsLa lutte contre l'habitat insalubre et le lancement du programme villes sans bidonville ; La cration de villes nouvelles destines allger la pression dmographique sur les grandes villes ; La cration de fonds de garantie permettant aux citoyens aux revenus irrguliers d'accder un logement dcent ; L'exonration fiscale en faveur des promoteurs privs pour encourager le logement social ;

MenacesLa concurrence accrue entre les diffrents promoteurs ; La prolifration de l'informel et la pratique du noir ; La spculation sur le foncier ; L'entre de nouveaux promoteurs trangers ; Sur le court terme, le durcissement de la lgislation du travail dans les chantiers affecterait le rendement des promoteurs.

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La concurrence entre les contribuant la baisse des taux ;

banques,

Larrive dune offre enrichie de produits de financement, permettant une meilleure structuration du march ; Sur le long terme, le durcissement de la lgislation du travail dans les chantiers, actuellement laxiste, aboutira une rationalisation du march.

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Executive summaryLa promotion immobilire est un secteur participant la croissance conomique de nombreux pays de par la cration d'emplois et la gnration d'une forte valeur ajoute. Afin de profiter de ce dynamisme, le Maroc, dont le secteur demeure anarchique et peu dvelopp, pourrait s'inspirer des expriences des pays niveau de dveloppement semblable (Tunisie, Chine, Liban et Egypte). Ceux-ci ont pu, grce aux incitations fiscales, la restructuration du secteur et au changement de stratgies et de visions, bnficier des opportunits offertes. Au Maroc, le secteur de la promotion immobilire connat une phase ascendante. Hormis le dficit enregistr au niveau du logement -estim 1,2 million-, cette activit est encourage par une srie d'actions entreprises par l'Etat et un effort commercial important des banques marocaines. En raison de la dfiscalisation des grands projets immobiliers, plusieurs promoteurs privs se sont orients vers l'habitat social afin de tirer profit du dynamisme de ce segment. De plus, plusieurs fonds nationaux ont t consacrs l'habitat insalubre pour permettre une catgorie de la population laccs un logement dcent. L'Etat a galement, procd la cration de villes nouvelles visant radiquer les bidonvilles. Pour leur part, les banques ont connu un accroissement de leur portefeuille sur ce segment. Suite au dynamisme du secteur, les crdits immobiliers octroys aux acqureurs ont t multipli par 8 en l'espace de 10 ans, crant ainsi une concurrence acharne entre les diffrentes banques de la place. La plupart des entreprises oprant dans la promotion immobilire sont prives, de cration rcente et d'une taille modeste. En dpit du grand nombre des intervenants dans le secteur, celui-ci reste domin par quelques socits qui bnficient d'une longue exprience dans le domaine. Par ailleurs, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure comptitivit des entreprises marocaines. En dpit dun engagement de l'Etat pour promouvoir le secteur, ce dernier fait face plusieurs obstacles qui freinent son dveloppement, savoir la multitude de taxes et impts, des promoteurs non structurs et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procdures administratives et la gestion inefficace du foncier. Dans ce sens, un nouveau code de l'urbanisme sera mis en vigueur prochainement et permettrait de mieux grer ces contraintes et de tirer profit des perspectives qu'offre la promotion immobilire. A un niveau financier, le secteur est trs capitalistique et requiert des investissements importants. Les entreprises oprant dans la promotion immobilire ont recours soit la sous-traitance des activits de btiment soit la non dclaration des employs, entranant une faible charge de personnel rapporte au chiffre d'affaires. Bnficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du secteur ont plus recours aux dettes structurelles qu'aux dettes oprationnelles afin d'viter toute pression quant au remboursement de cet endettement. Le soutien effectif de lEtat au secteur de la promotion immobilire a permis damliorer la rentabilit des fonds propres des entreprises. En effet, le ROCE (Return On Capital Employed) a connu une forte progression entre 2002 et 2004, passant de 15% 30,4% pour les entreprises performantes et de 0,7% 1,6% pour les moins performantes. Enfin, le segment social prsente les meilleures opportunits. Les personnes propritaires de logements insalubres seront orientes vers des habitations de bas standing. Dailleurs, de plus en plus de promoteurs privs se sont positionns sur ce crneau. Le moyen et haut standing offrent des perspectives intressantes mme si la demande sera invitablement moins forte que pour le logement social. Le vritable dfi de ce segment sera de proposer des constructions respectant les standards internationaux en termes de qualit et de finitions. 4

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LA PROMOTION IMMOBILIRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEURLa promotion immobilire est un secteur trs dynamique, participant la croissance conomique de nombreux pays. En effet, dans les pays dvelopps, le secteur a atteint un degr de dveloppement tel qu'il contribue significativement la cration d'emplois autant qu' la gnration d'une forte valeur ajoute. Ce secteur reprsente une relle opportunit pour le Maroc o il reste encore anarchique et peu dvelopp. Pour tirer profit des retombes positives du secteur sur son conomie, le Maroc pourrait s'inspirer des expriences des pays ayant un niveau de dveloppement semblable savoir l'Egypte, le Liban, la Tunisie et la Chine. Encouragements fiscaux, restructuration du secteur et changement de stratgies et de visions sont parmi les solutions qui ont permis aux pays mergents de structurer le secteur et de bnficier des opportunits offertes.

En Chine, une croissance spectaculaire Depuis la rforme du logement institue en 1998, l'investissement immobilier en Chine a connu une forte croissance, value 20% en moyenne depuis lors. Cette rforme, base sur le dsengagement de l'Etat du secteur immobilier, a entran une croissance importante du taux de proprit qui a doubl en 5 ans. Elle a galement, rapport 2,8 Md. Dh l'Etat chinois. Il est signaler que l'achat d'un appartement constitue le placement financier le plus sr pour de nombreux chinois, contribuant ainsi la promotion du secteur immobilier et entranant le ralentissement du dveloppement des marchs boursiers. De ce fait, la croissance de l'investissement immobilier en Chine a favoris la demande pour les matriaux de construction et la spculation immobilire. Ce secteur, en Chine, est domin par les entreprises locales qui sont fortement concentres dans les grandes villes o le rythme de construction est lev. En dpit de sa forte croissance, le march chinois reste ferm aux investissements trangers qui ne sont autoriss que sous forme de joint-venture minoritaire avec des partenaires chinois. Les hongkongais font exception. En effet, ceux-ci sont autoriss investir et implanter des filiales en Chine grce l'accord CEPA (Chinese Mainland/ Hong Kong Closer Economic Partnership). Dans le but d'encourager la profession, les autorits chinoises ont favoris les mouvements de concentration. Ces incitations interviennent aprs le resserrement de l'offre de crdit bancaire, ayant entran une rduction du

nombre de promoteurs immobiliers. Ce phnomne devrait s'aggraver dans les cinq prochaines annes amenant le nombre des promoteurs immobiliers de 10 000 3 000. De mme, les autorits rorientent l'offre immobilire vers les logements sociaux en offrant des avantages fiscaux aux promoteurs afin de garantir des logements pour les travailleurs migrants venant des campagnes. La russite de la Chine dans le secteur de la promotion immobilire repose sur le dsengagement de l'Etat en faveur des promoteurs privs, la concentration autour des gros promoteurs et la prsentation d'avantages fiscaux aux diffrents intervenants. Au Liban, vers professionnelle une gestion plus

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Au dbut des annes 90, le secteur de l'immobilier au Liban a fortement particip au dveloppement de l'conomie. Cependant, cette activit connat quelques difficults lies l'inadquation entre l'offre et la demande. Alors que la demande tait plutt oriente vers des appartements de moyen standing, l'offre s'adressait une clientle haut de gamme. Cette inadquation a conduit le secteur vers une rcession, entranant la chute des prix suite au manque de liquidit. Pour surmonter ces contraintes, le secteur immobilier au Liban est en pleine restructuration. Les diffrents acteurs du secteur se sont engags dans une gestion plus professionnelle base sur des tudes de march et de faisabilit.

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ETUDE SECTORIELLE Le Liban est dot de nombreux atouts lui permettant de bnficier de l'implantation des socits trangres : proximit gographique au Proche et Moyen Orient et restructuration du secteur de l'immobilier. Le succs du Liban dans le secteur de la promotion immobilire est d une organisation plus claire du secteur conjugue une vision stratgique adopte par les entreprises suite une prise de conscience des oprateurs. En Egypte, un regain de dynamisme depuis les annes 90 A l'image de la situation au Liban, le march immobilier en Egypte a souffert pendant les annes 80 de l'inadquation entre l'offre et la demande. En effet, l'offre s'est concentre sur le logement de luxe, garantissant un taux de retour sur investissement lev, alors que la demande tait majoritairement oriente vers les logements sociaux et de moyen standing. L'offre actuelle ne couvre que 25% des besoins de la population estims 750 000 units par an. L'inadquation entre l'offre et la demande est aggrave par la forte proportion de logements vides atteignant 50 000 units, soit 15% du total des logements du Caire. Cet cart s'explique, essentiellement, par les motivations spculatives que reprsentent l'acquisition d'un logement et le souhait des propritaires de conserver leurs biens pour leurs enfants. Le secteur a connu un regain de dynamisme depuis les annes 1990 suite aux efforts entrepris par le gouvernement afin de proposer des logements aux couches moyennes et infrieures de la population. A cet gard, deux projets importants sont actuellement mens par les autorits publics : le Projet Moubarak qui prvoit la construction de 70 000 logements destins de jeunes adultes et le Future Housing Project qui concerne 15 000 logements destins une population revenus limits. Par ailleurs, le gouvernement gyptien s'est engag dans plusieurs actions afin de promouvoir le secteur. A cet effet, a t adopte en juin 2001 la loi sur les emprunts hypothcaires, permettant aux couches sociales moyennes d'acqurir un logement, financ hauteur de 80% par un prt bancaire pour des remboursements tals sur 20 30 ans. Cette loi donne le droit aux banques de saisir le bien en cas de dfaut de paiement. Cependant, elle reste tributaire de plusieurs lments : La forte proportion de logements informels, pour lesquels il n'existe pas de titre de proprit ; L'incertitude qui rgne sur l'effectivit de la saisie du bien en cas de dfaut de paiement ; Le montant lev des droits d'enregistrement des biens immobiliers. Le gouvernement s'est galement, engag dans la cration de villes nouvelles dans le but de dsengorger les grands centres urbains et de rpondre la forte croissance dmographique. Pour renforcer cette initiative, le gouvernement gyptien prsente quelques mesures incitatives aux investisseurs privs, allant de la rduction du cot d'acquisition des terrains offerts par le ministre du logement l'exemption fiscale sur 10 ans en passant par des dmarches administratives allges. De ce fait, le lancement de plusieurs projets sociaux, l'adoption de la loi sur les emprunts hypothcaires et la cration de nouvelles villes ont particip l'essor de l'immobilier en Egypte. En Tunisie, un secteur fort potentiel malgr quelques contraintes Le secteur de la promotion immobilire augure d'un fort potentiel en raison de son importance conomique et de ses effets sociaux. Il comprend 700 promoteurs immobiliers ralisant 15 000 logements par an, soit 30% de l'ensemble des logements construits. Il est signaler que 80% des mnages tunisiens sont propritaires de leurs logements. La politique de l'Etat visant la rduction du nombre des promoteurs publics, qui ne reprsentent plus que 15% 20% du secteur, a donn des rsultats trs positifs. Ainsi, la moyenne de construction de logements par 1 000 habitants et par an s'tablit 7,1 pour mille, dpassant la moyenne enregistre au Maroc.

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ETUDE SECTORIELLEMoyenne de construction de logements dans quelques paysPays Moyenne de construction de logements par 1 000 habitants et par an 7,1 6,2 4 3,4 3Source : Spcial Promotion Immobilire, Tunisie, 2001

Ds lors, la rduction du nombre de promoteurs, la rhabilitation des quartiers populaires et l'radication des logements rudimentaires ont permis au secteur immobilier tunisien d'voluer favorablement. Les pays mergents, un modle pour le Maroc A la lumire des expriences de ces diffrents pays, les principaux facteurs ayant contribu l'expansion du secteur de la promotion immobilire sont : La rduction du nombre de promoteurs en favorisant la concentration autour des gros oprateurs ; La cration de villes nouvelles dans les priphries des grandes villes pour rpondre une forte croissance dmographique ; L'adoption de lois permettant aux personnes aux revenus insuffisants de financer leur logement moyennant des remboursements long terme.

Tunisie France Turquie Egypte Maroc

Les efforts dploys par les diffrents oprateurs tunisiens ont donn des rsultats satisfaisants. Aujourd'hui, les logements rudimentaires ne reprsentent plus que 1% de l'ensemble du parc. En dpit de ce dynamisme certain, le secteur de la promotion immobilire doit faire face plusieurs contraintes : - Un cot du logement lev ; - Une chert du foncier ; - Une main d'uvre qualifie de plus en plus rare ; - Une hausse des dlais de lotissement conjugue l'absence de systme de financement sur une telle priode.

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LA PROMOTION IMMOBILIRE AU MAROC, UN MARCH PORTEURCe chapitre a t ralis avec le concours du Dpartement de la Promotion Immobilire et Touristique. La promotion immobilire est un secteur fort potentiel, offrant plusieurs opportunits de croissance, compte tenu du dficit en logements estim 1,2 million d'units. L'influence d'un tel secteur sur l'conomie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entranement exerc sur d'autres secteurs et de par sa contribution la promotion sociale travers la cration d'emplois et de logements dcents pour les citoyens. Encourag d'une part par une srie d'actions entreprise par l'Etat et d'autre part par un effort commercial des banques, le secteur a connu une reprise depuis le milieu des annes 90.

Promotion immobilire, une forte reprise depuis 1996 Le secteur de la promotion immobilire a connu une forte reprise, observe depuis 1996, grce au lancement du programme des 200 000 logements et la dfiscalisation des grands projets, comportant plus de 2 500 logements sociaux. Dpendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernires annes un dynamisme incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'anne en anne, la promotion immobilire est un secteur porteur. En effet, la cadence de construction est passe de 45 000 logements en 2002 99 000 units en 2003. Cette volution s'est rpercute positivement non seulement sur la promotion immobilire mais aussi sur d'autres secteurs qui y sont lis savoir l'industrie du ciment, du bois et d'autres...

Le rythme de construction a t favoris par l'volution du nombre des autorisations de construire, enregistrant une hausse importante, estime 15%, passant de 41 285 47 378. Cette croissance a permis une forte volution, +21%, du nombre de logements. La hausse de l'offre en logements a t encourage par une demande forte et varie. En plus de la demande locale qui s'accrot d'anne en anne, le secteur bnficie d'une demande externe traduite par la volont des marocains rsidant l'tranger, des retraits ainsi que des jeunes entrepreneurs trangers, visant le logement secondaire au Maroc, pays dot d'un faible pouvoir d'achat, d'une stabilit politique et d'une main d'uvre bon march.

volution des indicateurs de la construction au niveau national (1995-2003)En milliers

Dsignation volution du nombre des autorisations de construire volution de la surface des planchers en m volution de la surface btie en m volution du nombre de logements autoriss

1995 33

1996 39

1997 40

1998 40

1999 39

2000 38

2001 38

2002 41

2003 47

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9 340

12 215

11 294

11 898

11 472

12 347

12 889

13 913

18 387

3 591

4 565

4 442

4 556

4 619

4 782

4 765

5 150

6 049

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66

105

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80

82

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Source : l'Habitat en Chiffres, 2003

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ETUDE SECTORIELLE .soutenue par l'engagement des autorits publiques La dfiscalisation des grands projets, une opportunit pour les oprateurs privs La relance du secteur a permis aux promoteurs privs d'occuper une grande part du march des logements sociaux. En effet, depuis 1994, le secteur priv a commenc s'intresser ce segment suite au discours royal, appelant un programme national de construction de 200 000 logements destins aux couches les moins favorises. Ce n'est qu' partir de 1998 que la part de march du priv s'est renforce, dpassant celle du secteur public.volution du nombre de logements agrs par type de promoteurPublic90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Pour remdier ce problme, l'Etat entend adopter une nouvelle politique de l'habitat en proposant aux promoteurs immobiliers des lots de terrains avec des avantages fiscaux et des modalits de paiement trs avantageuses. En contrepartie, les promoteurs devront produire des logements conomiques des prix beaucoup plus abordables pour permettre une certaine tranche de la population d'tre propritaire de son logement. Le secteur priv a fortement contribu la ralisation du programme des 200 000 logements lanc par l'Etat en construisant 78% de l'ensemble de logements agrs contre seulement 22% pour le secteur public. Cet cart s'explique, essentiellement, par la volont de l'Etat de se dsengager de ce secteur au profit des oprateurs privs. Toutefois, ce rythme croissant a connu une baisse en 2005 suite au non renouvellement des conventions promoteurs privs - Etat. Ceux-ci n'ont pas russi vendre les logements construits suite une baisse de la demande et n'ont pu de ce fait renouveler les conventions avec l'Etat. Des Fonds nationaux destins l'habitat insalubre, une bouffe d'oxygne pour les personnes aux revenus insuffisants L'Etat a galement, procd la cration d'un fonds national destin l'habitat insalubre et ce, travers l'instauration d'une taxe spciale sur le ciment fixe 0,10 Dh/kg. Cette rserve totalisait 1 Md.Dh dont le produit sert alimenter le Fonds de solidarit pour le logement des salaris. D'autres Fonds de garantie ont t crs par l'Etat en vue de faciliter l'accs au logement pour les personnes aux revenus instables ainsi que les fonctionnaires. Ces Fonds remplacent la ristourne d'intrt qui variait entre 2% et 3,5% pour les logements sociaux. La Caisse Centrale de Garantie propose trois Fonds de garantie savoir FOGARIM, destin aux mnages revenus irrguliers et modestes, FOGALEF, pour les enseignants et FOGALOGE pour les fonctionnaires et agents de l'Etat et autres employs du secteur public.

Priv

Source : l'habitat en chiffres, 2003

Cette forte contribution du secteur priv a t soutenue par la signature de plusieurs conventions entre l'Etat et les promoteurs dans le cadre du programme des 200 000 logements mais aussi, par l'exonration d'un certain nombre de taxes et impts.

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Afin de bnficier de toutes ces exonrations, les promoteurs immobiliers sont contraints de raliser des projets de 2 500 logements sociaux sur une priode ne dpassant pas 5 ans. Malgr les efforts de l'Etat visant permettre aux couches sociales dmunies d'avoir accs au logement, celles-ci n'en ont pas bnfici. D'une part, le prix de l'appartement demeure lev par rapport leur pouvoir d'achat et, d'autre part, les promoteurs ne peuvent pas refuser la vente d'un logement aux autres couches sociales.

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ETUDE SECTORIELLE Ces Fonds de garantie ont t mis en place ces dernires annes afin d'encourager les tablissements bancaires faciliter l'accs la proprit au profit des mnages les plus ncessiteux. A cet effet, l'Etat couvre 70% du montant du prt, le reste tant garanti par l'hypothque du bien en question. A fin 2005, les garanties au titre de logements sociaux ont atteint 2,27 Md.Dh, tir essentiellement par FOGALEF. Programme "villes sans bidonvilles" pour contrecarrer le dficit en logements Les statistiques concernant l'habitat au Maroc ont montr que 770 000 familles, soit 4 millions de personnes habitent aujourd'hui, les bidonvilles ou rsident dans des habitations non rglementaires qui continuent crotre au rythme de 40 000 units par an, reprsentant 40% des constructions annuelles. Cette volution risque d'affecter l'quilibre du tissu social et la salubrit de l'environnement. Pour remdier ce problme et en collaboration avec les collectivits locales, l'Etat a procd la signature du contrat programme "villes sans bidonvilles", lanc en juillet 2004 et devrant toucher prs de 212 000 familles. Suite la signature de ce contrat, l'Etat devra s'occuper de la viabilisation des terrains travers la socit Al Omrane dont la mission principale est d'quiper, d'amnager et de vendre les terrains aux partenaires. Cration de villes nouvelles Tamnsourt, Tamesna et Zenata sont des villes nouvellement amnages, respectivement, aux alentours de Marrakech, Rabat et Casablanca. La cration de ces villes satellites, au cours de ces dernires annes, vise, essentiellement, absorber le dveloppement dmographique et allger la densit au niveau des grandes villes du Royaume. et renforce par un effort commercial de la part des banques L'engagement de l'Etat vis--vis du secteur a t consolid par un effort commercial des banques marocaines o les crdits immobiliers constituent des sources de revenu trs apprciables. En effet, le dynamisme du secteur a permis une croissance considrable des parts de march de ce segment durant ces dix dernires annes, passant de 7,2% en 1995 18% fin 2005. La reprise du secteur de la promotion immobilire a eu des retombes positives sur les banques marocaines. De ce fait, les crdits immobiliers ont connu une forte croissance depuis le dbut de cette dcennie, traduite d'une part par l'augmentation de l'encours des crdits octroys aux promoteurs immobiliers qui est pass de 2,7 Md.Dh en 2003 4,11 Md.Dh en 2005, soit une progression annuelle moyenne de 52,2%, et d'autre part, par les crdits accords aux acqureurs qui sont passs de 15 Md.Dh en 2001 plus de 40 Md.Dh en 2005, en progression annuelle moyenne de 27,8%. Cette volution s'explique essentiellement par la baisse des taux d'intrts conjugue la facilit d'accs aux crdits et la cration de Fonds de garantie.

volution des crdits immobiliers en faveur des acqureurs (1995-2005)45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Source : GPBM

Un dynamisme crant une concurrence entre les banques

forte

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La BCP continue dominer le march du crdit immobilier en octroyant, elle seule, 12,2 Md.Dh d'encours, soit 33,4% du total des crdits immobiliers accords par l'ensemble des banques, suivie d'AWB qui occupe la deuxime place avec un total de crdits octroys de 8,5 Md.Dh.

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ETUDE SECTORIELLE Leffet d'entranement du secteur Le secteur de la promotion immobilire est un secteur vital vu son importance la fois conomique et sociale. Il contribue fortement l'essor de plusieurs secteurs savoir le logement, la vente des matriaux de construction et les industries qui y sont lies. La construction d'un logement fait appel plusieurs secteurs, notamment, l'industrie du ciment, la miroiterie, la vitrerie de btiment et l'industrie de bois dont l'essor dpend fortement de la bonne tenue du secteur de la promotion immobilire. Par ailleurs, l'acquisition d'un logement ncessite un quipement en lectromnager et en meubles, entranant une hausse de la consommation de ces biens. Il est signaler que tout logement a besoin d'infrastructures en eau et en lectricit. La promotion immobilire participe donc l'volution de la consommation de ces deux ressources. Avec le dynamisme que connat le secteur, plusieurs nouveaux mtiers ont vu le jour. Les syndics de coproprit ont t crs pour rpondre aux besoins nouveaux des propritaires et de veiller au respect des rgles de coproprit. De leur ct, les banques diversifient leurs offres au niveau des crdits immobiliers pour mieux satisfaire les exigences de leur clientle. Enfin, le dveloppement du secteur immobilier permettra la rduction du chmage en crant des emplois et un accs facilit un logement dcent. Ces lments se traduisent par une amlioration de lhygine et de la qualit de vie.

volution des parts de march des crdits immobiliers octroys par les banques marocaines55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2001Attijari Wafa BMCI

2002

2003BCP CDM

2004

2005BMCE Bank SG

Source : GPBM, BMCE Bank

BMCE Bank a, quant elle, dploy des efforts considrables durant les cinq dernires annes, ses parts de march samliorant significativement, de 4% en 2001 prs de 12,2% fin 2005. La crise traverse par le CIH ainsi que l'ouverture du march ont permis le transfert d'une partie des crdits immobiliers vers les autres banques de la place. La part de cet organisme dans le total des crdits immobiliers octroys aux particuliers est alors passe de 34,2% 23,1% entre 2002 et 2005. Cependant, le CIH pourrait amliorer son image dans les annes venir et ce, suite la participation de la Caisse d'Epargne franaise dans son capital hauteur de 35% et l'augmentation du capital de la CDG pour assainir la situation financire de la banque.

Industrie de Ciment

Miroiterie de btiment et vitrerie Crdits Immobiliers

IMMOBILIRE

Prolifration des socits de syndic

Promotion ImmobilireIndustrie de bois

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Hausse de la consommation de l'eau, de l'lectricit et des biens d'ameublement Rduction du chmage et des bidonvilles

Sanitaire

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DES ENTREPRISES EN CROISSANCELa majorit des entreprises oprant dans le secteur de la promotion immobilire sont des firmes prives rcemment cres et, en gnral, de taille modeste. Malgr l'existence d'un trs grand nombre d'oprateurs, 24% du march est contrl par quatre entreprises qui capitalisent sur une grande exprience. De ce fait, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure comptitivit des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises trangres qui commencent s'implanter au Maroc.

Un secteur aux multiples intervenants Les rsultats de l'tude effectue par le Ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme ont dvoil que le nombre d'intervenants dans le secteur de la promotion immobilire est estim 10 493 entits fin 2001. Ce nombre, regroupant toutes les entits organises et non organises oprant, essentiellement, dans le secteur de la production rglementaire du logement, est rparti comme suit :Rpartition des intervenants du secteur de la promotion immobilire par catgorie2 500 2 000 1 500 1 000 500 0rs Im m ob . N ot ai re s es le To po g. . BE .C ns .C tr Co .M ite r.M eu on Ad ot ou ct ls t. T .

Cependant, seuls six catgories parmi ces intervenants contribuent effectivement l'essor de la promotion immobilire, leur nombre ayant atteint 6 951 en 2001. Les producteurs et distributeurs de matriaux de construction reprsentent prs de 44% du total des intervenants dans le secteur, les architectes 20%, les entreprises de construction 19%, les promoteurs immobiliers 11% et les bureaux d'tudes techniques 5%. Il a t dnombr 793 promoteurs immobiliers, soit 11,4% de l'ensemble du secteur. Ces entreprises emploient 11 100 personnes, ne reprsentant que 3,8% de l'effectif total de la promotion immobilire. A la mme date, ce secteur a ralis un chiffre d'affaires important, estim 6,5 Md.Dh, soit 16% du chiffre d'affaires global.

1984 1409 1303 1064 703 368 22 303 258 1204

1695

r. C

od

D

om Pr

ch

p.

ist

Bu

Source : Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, 2001

En

Les principales grandeurs du secteur de la promotion immobilire

Ag .

Ar

tre

Pr

IMMOBILIRE

Effectif des entreprises Catgories d'intervenants Bureaux d'tudes techniques Architectes Entreprises de construction Producteurs de matriaux de construction Distributeurs de matriaux de construction Promoteurs immobiliers Total Md.Dh 0,37 1,40 1,33 1,06 1,98 0,79 6,95 % 5,3 20,3 19,2 15,3 28,5 11,4 100

Chiffre d'affaires Md.Dh 0,78 0,81 13,90 17,40 1,43 6,50 40,82 % 1,9 2 34 42,6 3,5 15,9 100 Effectif* 3,00 7,00 146,50 63,50 63,40 11,10 294,50

Emplois % 1 2,4 49,7 21,6 21,5 3,8 100 effectif moyen 8 5 11 60 32 14 42

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Source : Monographie du secteur de la promotion immobilire, 2001 * en milliers

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ETUDE SECTORIELLE Un secteur domin par les oprateurs privs Les entreprises publiques oprant dans le secteur se sont restructures au cours de ces dernires annes. En effet, l'Etat a dcid de regrouper trois organismes publics savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Socit Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la socit Attacharouk en une seule entreprise, Al Omrane. Celle-ci a, rcemment, fusionn avec les tablissements ERAC, qui ont assaini toutes leurs dettes vis--vis du CIH. Longtemps positionne sur le segment du moyen et du haut standing, la Compagnie Gnrale Immobilire (CGI), filiale du groupe Caisse de Dpt et de Gestion (CDG) commence s'imposer depuis 2001 dans le logement social. Ce secteur demeure cependant domin par les entreprises prives qui font preuve d'un dynamisme certain. Groupe ADDOHA dtient lui seul 15% de part de march, dpassant de loin les oprateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le reste, 77%, est effectu, essentiellement, par de petites entreprises non structures.Les principaux acteurs de la Promotion Immobilire, 2004Socit Groupe ADDOHA Al Omrane Domiciliation Chiffre d'affaires Capital Casablanca Rabat 1427 869,3 10* 394,2 Actionnariat Dtenue par M. Anas Sefrioui En millions de dirhams Principales rfrences Logements ADDOHA, AL Baraka, Al Kawtar

Rpartition du chiffre d'affaires des entreprises du secteur, 2003

Addoha 15%

Al Omrane 4% CGI 4%

Autres 76%

Jet Sakane 1%

Il est signaler qu'en 2003, l'entreprise Yousra Li Tajhiz, filiale du Groupe Chabi, n'tait pas encore cre et ne figurait donc, pas parmi les leaders du secteur.

Organisme sous tutelle Habitat conomique du Ministre dlgu charg et social dans de l'Habitat et de l'Urbanisme plusieurs villes: Agadir, Casa, Settat, Fes, Errachidia et d'autres. Filiale du Groupe de la Caisse de Dpt et de Gestion Filiale du groupe Chabi Filiale du groupe Jet Opration Cit Jardin El Menzeh, Al Kora, Ouled Mta Rsideances Jet Sakane Sidi Marouf sur 18 800 m Logements Arrajae et Al Baraka

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Compagnie Gnrale Immobilire

Rabat

274

40

Yousra Li Tajhiz (2005) Casablanca Jet Sakane Casablanca

254,9 74,32

6 10

PR O M O T I O N

Thomas &Piron

Casablanca

32,5

0,1

Filiale du groupe Belge Thomas & Piron

* Le capital de Douja Promotion a t port 2,7 Md. Dhs en 2006, lors de son introduction en bourse.

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ETUDE SECTORIELLE Groupe ADDOHA Avec une production annuelle de 7 000 logements, le Groupe Addoha ou Douja Promotion s'est affirm en tant qu'entit active. En effet, fin 2004, le Groupe a comptabilis 22 projets raliss, reprsentant 25 271 logements et 5 projets en cours de finalisation, soit 13 458 units. Les efforts dploys par le Groupe afin d'offrir un produit fiable, satisfaire une clientle devenue de plus en plus exigeante et respecter les dlais de livraison ont t couronns par l'obtention de la certification ISO 9001 - version 2000 - dlivre en 2001 par la SGS European Quality Certification. Le Groupe est considr comme tant le premier oprateur arabo-africain avoir obtenu cette certification couvrant la conception, le dveloppement, la production et la commercialisation de logements. Pour mieux satisfaire ses clients, le Groupe a procd la cration d'un guichet unique d'habitat regroupant l'ensemble des services qui interviennent dans l'acte d'achat d'un logement. Cette initiative permettra une volution de la vente des logements et la rduction des dlais de commercialisation. Ce guichet permet aux clients d'effectuer leur achat au sige du Groupe qui abrite tous les services ncessaires lis l'acquisition d'un logement : les dlgus de la conservation foncire, les services d'enregistrement et de lgislation des signatures des communes et les agences bancaires, notamment la BCP le CIH et , BMCE Bank, ainsi qu'un service de la Lydec pour le contrat d'adduction aux rseaux d'eau et d'lectricit. Longtemps positionn sur le segment du logement social Casablanca, le Groupe ADDOHA compte servir d'autres villes du Royaume et diversifier ses activits en produisant des constructions de moyen et haut standing mais aussi, des bureaux et des commerces. Au cours de ces dernires annes, Douja Promotion a connu une croissance notable, avec un chiffre d'affaires passant de 565 MDh en 2002 1,4 Md.Dh en 2004, soit une volution annuelle moyenne de 58,9%. La hausse du chiffre d'affaires s'explique, essentiellement, par la forte prsence du Groupe dans le march de l'immobilier, accompagne du lancement des fonds de garantie en 2004, permettant une large population d'acqurir un logement social. La hausse du chiffre d'affaires a entran une volution positive du rsultat net qui a connu une hausse annuelle moyenne de 65,7%. En 2006, les actionnaires de la socit ont dcid en Assemble Gnrale Extraordinaire de porter le capital de 10 MDh 1,35 Md. Dh par prlvement sur le compte report nouveau. L'AGE a galement, chang la dnomination de l'entreprise. Cette mme anne a connu l'introduction en bourse de Douja Promotion, premire entreprise du secteur tre cote. L'opration porte sur 35% du capital, soit un montant global de 2,7 Md. Dh. Cette introduction montre la volont de l'entreprise de s'engager dans un processus de transparence financire. Douja PromotionEn millions de dirhams 2004 Chiffre d'affaires Rsultat d'exploitation Rsultat net Variation 2003/2004 34,1% 18,5% 27% 2003 Variation 2002/2003 88,3% 83,5% 116,3% 2002

1 427 461 437

1 064 389 344 36,6% 32,3% 42,9% 19,5%

565 212 159 37,5% 28,2% 33% 11,6%

Marge oprationnelle 32,3% Marge nette ROE ROA 30,6% 35,9% 18,8%

Source: OMPIC

Holding Al Omrane La fusion des trois tablissements publics savoir, l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Socit Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la socit Attacharouk a donn naissance au holding d'amnagement Al Omrane. La mission principale du nouveau n est de raliser des actions d'amnagement et de lotissement de terrains destins la promotion de l'habitat social en partenariat avec le secteur

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ETUDE SECTORIELLE priv, de rsorber les bidonvilles et l'habitat insalubre et de dvelopper la matrise d'ouvrage urbaine et sociale. Employant prs de 1 200 personnes, l'entreprise a connu une amlioration du chiffre d'affaires, passant de 316,5 MDh en 2003 869,30 MDh en 2004, soit une progression de 174,7%. L'volution du chiffre d'affaires est le rsultat de la fusion des trois organismes publiques, devenue effective depuis fin 2003. En dpit de cette performance, la marge EBE a connu une chute importante depuis 2002, due une forte baisse de la valeur ajoute conjugue une hausse des charges du personnel. Holding Al OmraneEn millions de dirhams 2004 Chiffre d'affaires Rsultat d'exploitation Rsultat net Marge oprationnelle Marge nette ROE ROA Variation 2003/2004 174,7% 35,3% 42,2% 2003 Variation 2002/2003 -26,1% 308,7% 92,6% 2002

La baisse du chiffre d'affaires s'explique par l'engagement de l'entreprise dans plusieurs projets durant 2003 dont les retombes ne se feront sentir que dans les annes venir. Compagnie Gnrale ImmobilireEn millions de dirhams 2003 Chiffre d'affaires Rsultat d'exploitation Rsultat net Marge oprationnelle Marge nette ROE ROA 561,7 80,8 -101,5 13% -18,1% -5,7% -1,1% Variation 2002-2003 0,8% 23,3% -280,7% 2002 557,3 65,5 56,2 13,3% 11,3% 3,8% 0,7% Source : ANAFI

Groupe Chabi428,4 12,7 14,9 3% 3,5% 7% 0,4%

869,3 70,2 40,8 8,1% 4,7% 7,5% 0,5%

316,5 51,9 28,7 16,4% 9,1% 11,8% 0,7%

Source: OMPIC

La Compagnie Gnrale Immobilire Depuis sa cration, il y a 44 ans, la Compagnie Gnrale Immobilire (CGI), filiale du groupe de la Caisse de Dpt et de Gestion, contribue la ralisation de logements sociaux en faveur des personnes aux revenus insuffisants. L'entreprise ralise prs de 40 projets chaque anne, faisant appel un savoir-faire et un professionnalisme spcifiques, lui permettant de rpondre ses objectifs de rentabilit, d'efficacit et de qualit. 2003 a t une anne de diversification des activits de la socit. En effet, elle s'est lance dans la ralisation de plusieurs logements promotionnels, le lancement des oprations d'radication du logement insalubre et l'amnagement de zones touristiques et industrielles.

Cre en 1948, la socit AFCA spcialise dans la promotion immobilire a fusionn en 2001 avec les autres entreprises immobilires du groupe pour donner naissance Chabi Lil Iskane. Ple immobilier de Ynna Groupe, l'entreprise est un leader marocain capitalisant sur une longue exprience lui permettant d'tre leader sur l'ensemble de ses mtiers, et ce, malgr une forte concurrence. Grce son expertise, l'entreprise a pu exporter son savoirfaire vers les pays africains. Chabi Lil Iskane cible une clientle large en offrant des logements pour tous les segments. Ses produits sont d'un rapport qualit-prix convenable et rpondent aux besoins de chaque type de clientle. En 2004, le Groupe Chabi est pass par une rorganisation profonde, permettant une rpartition du ple de la promotion immobilire du Groupe en 3 catgories. - La socit Chabi Lil Iskane : entreprise de gestion technique, financire et commerciale ; - La socit CHAFIPA : socit de financement et de participation ; - 38 autres entreprises immobilires dont Yousra Li Tajhiz, principale entreprise immobilire du Groupe. 15

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ETUDE SECTORIELLE Ne en 2004, Yousra Li Tajhiz est passe d'un chiffre d'affaires de 18 MDh en 2004 295 MDh en 2005. Ce fort accroissement s'explique d'une part par le dmarrage rel de l'activit en 2005 et d'autre part par le dynamisme que connat le secteur, la forte prsence du Groupe Chabi sur le march de l'immobilier et la rorganisation du Groupe, excluant Chabi Lil Iskane de toute activit de construction. L'volution du chiffre d'affaires a galement, permis une hausse importante du rsultat d'exploitation. Yousra Li TajhizEn millions de dirhams 2005 Chiffre d'affaires Rsultat d'exploitation Rsultat net Marge oprationnelle Marge nette ROE ROA 294,9 14 3,1 4,8% 1,1% 37,1% 0,5% Variation 2004-2005 1 538,3% 3 395% -561,8% 2004 18 0,4 -0,7 2,2% -3,8% -211,4% -0,5%

A l'instar du Groupe ADDOHA, Jet Sakane a dvelopp le concept Jet Sakane Khadamate afin de faciliter la scurisation de toutes les transactions par notaire, gestion professionnelle du syndic et le service aprs vente. La filiale ne s'est pas contente de raliser des projets au Maroc, elle s'est oriente vers d'autres pays africains tels que le Gabon pour la ralisation d'un projet de 2 000 logements sociaux et la Guine. En outre, le Groupe a pu remporter un contrat portant sur la ralisation de 10 000 logements en Amrique Latine (Trinit et Tobago). Le chiffre d'affaires de la filiale ne cesse de crotre pour atteindre 74,32 MDh en 2004 contre 66,90 MDh en 2003, soit une progression de 11,1%. Cependant, le rsultat net a connu une baisse de 22,9% suite une dgradation du rsultat d'exploitation de 24,4% entre 2003 et 2004. Le Groupe Jet Sakane a sign rcemment une convention de partenariat avec le Groupe Bahreini "Real Capita" pour la ralisation de 22 000 logements dans plusieurs villes du Royaume. Jet SakaneEn millions de dirhams 2004 Chiffre d'affaires Rsultat d'exploitation Rsultat net Variation 2003/2004 11,1% -24,4% -22,9% 2003 Variation 2002/2003 6,3% 72,2% 81,2% 2002

Source : Banque Corporate, BMCE

Suite au succs qua connue lintroduction du Groupe ADDOHA en bourse, le Groupe Chabi compte introduire sa filiale Chabi Lil Iskane partir du 3me trimestre de lanne 2007. Jet Sakane En 2000, le Groupe Jet a lanc une filiale spcialise dans le secteur immobilier et plus prcisment dans la matrise d'ouvrage social au Maroc et l'Etranger, baptise Jet Sakane. L'entreprise entend raliser un projet de 5 000 logements l'horizon 2007, bas sur des techniques de construction modernes afin de garantir une qualit meilleure, respecter les dlais de livraison et privilgier l'environnement et le bien tre des copropritaires en crant des espaces verts.

74,3 9,9 6,9

66,9 13,1 8,9 19,7% 13,4% 37,3% 5,5%

62,9 7,6 4,9 12,1% 7,8% 32,8% 6,3%

Marge oprationnelle 13,3% Marge nette ROE ROA 9,3% 22,3% 6,3%

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Source : OMPIC

Thomas et Piron L'entreprise Thomas et Piron a t cre en 1976 par Louis-Marie Piron, tudiant et Charles Thomas, maon. Vu les comptences dployes par les deux fondateurs, l'entreprise ft certifie ISO 9001 plusieurs reprises.

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ETUDE SECTORIELLE En 1999, Thomas & Piron ont commenc exporter leur expertise et leur savoir-faire. Un an aprs, l'entreprise ft implante au Maroc dans le but de tirer profit du dynamisme que connat le secteur. Frachement installe au Maroc, la firme a pu raliser deux projets importants dans le quartier de Bourgogne Casablanca (Arrajae et Al Baraka). Son chiffre d'affaires a connu une hausse annuelle moyenne de 51,5% en raison de la qualit de sa production ainsi que la non pratique du noir. Thomas & PironEn millions de dirhams 2004 Chiffre d'affaires Rsultat d'exploitation Rsultat net Marge oprationnelle Marge nette ROE ROA Variation 2003/2004 35,4% 80% -54,2% 2003 Variation 2002/2003 69% -60% 500% 2002

32,5 1,8 -1,1 5,5% -3,4% 35,1% -3,3%

24 1 -2,4 4,6% -10,1% 116,8% -4,1%

14,2 2,5 -0,4 18% -3,1% -126,6% -0,8%

Source : OMPIC

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ETUDE SECTORIELLE

UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE PLUSIEURS CONTRAINTES...Ce chapitre est ralis avec le concours du Dpartement de la Promotion Immobilire et Touristique. Malgr un engagement de l'Etat en faveur de la promotion immobilire, le secteur fait face plusieurs contraintes qui entravent son dveloppement savoir la multitude de taxes et impts, des promoteurs non structurs et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procdures administratives et la gestion inefficace du foncier. L'tablissement d'un nouveau code de l'urbanisme permettrait de mieux grer ces contraintes, de tirer profit des perspectives et de normaliser le secteur.

En dpit d'une bonne tenue du secteur et du soutien de l'Etat, la promotion immobilire reste tributaire de plusieurs contraintes, freinant son dveloppement. Gestion inefficace du foncier La raret des terrains contribue la chert du foncier. En effet, le coefficient d'utilisation des terrains au Maroc varie entre 35% et 45% alors que les statistiques concernant les projets d'habitat social et conomique dans d'autres pays montrent que les taux d'utilisation atteignent 55% 65%. Les terrains urbains viabiliss sont rares en raison d'une rglementation ferme et d'un effet de spculation renchrissant le prix du foncier. A cet gard, dans son rapport concernant la situation immobilire au Maroc, la Banque Mondiale a adress quelques recommandations l'Etat marocain. Les pouvoirs publics devraient revoir la rglementation et les normes afin de permettre plus de souplesse aux promoteurs immobiliers par l'adoption d'un coefficient d'occupation des sols d'environ 2,5 et la rduction de la largeur minima des rues 8 mtres au lieu de 10, hormis les artres principales. L'Etat doit galement, veiller une utilisation plus efficace du sol dans les lotissements destins aux logements sociaux, en augmentant la densit autorise par les plans d'urbanisme pour porter le coefficient d'utilisation des terrains 65%. Lourdeur des procdures administratives Plusieurs textes rglementaires rigides participent l'extension des dlais de production des logements ainsi que des dlais de dlivrance des permis de construire, entranant la hausse des prix du mtre carr loti.1 Voir Annexe 1

Il est signaler que les dlais de dlivrance peuvent aller jusqu' un an, entravant la ralisation de logements et se traduisant par une hausse des prix du mtre carr loti. Pour remdier cet obstacle, les autorits publiques ont procd une baisse du dlai de la dlivrance du permis de construire, ramen moins d'une semaine et ce, travers la cration de guichets uniques au sein des Centres Rgionaux d'Investissements. Secteur assujetti plusieurs taxes1 Le secteur de la promotion immobilire souffre d'une fiscalit multiple, de l'instabilit des textes et lois et de la pression fiscale. D'une part, le secteur est soumis plusieurs impts et taxes connaissant une diversit de rgimes et de barmes diffrencis selon les situations et les bases d'imposition et, d'autre part, la pression fiscale constituant entre 10% et 25% du cot de revient d'un projet. A elle seule, la TVA reprsente plus de 8% du cot global et prs de 80% de la charge fiscale totale supporte par le projet immobilier. L'importance du secteur informel Bien que le secteur soit florissant, la part de l'informel reste trs importante en raison du poids pesant de la fiscalit. Par ailleurs, le noir constitue un frein au dveloppement du secteur. Bien videmment, cette pratique engendre des problmes fiscaux et gne normment le dveloppement des ventes de logement. Le manque gagner en termes d'impts directs pour l'Etat est estim plus de 750 MDh.

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...MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSESLe secteur de la promotion immobilire recle un fort potentiel de dveloppement compte tenu du dficit en logements, estim 1,2 million d'units et de la sur-densification des villes. Ainsi, les autorits publiques se sont engages dans plusieurs actions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre visant restructurer le secteur et lui donner une nouvelle dimension base sur le dveloppement socioconomique du pays.

Une urbanisation en constante volution corrle avec la croissance dmographique Le changement dmographique de la population marocaine aura des retombes positives certaines sur la promotion immobilire. Durant la priode 1960-2004, le Maroc a connu une croissance urbaine rapide estime entre 3% et 4% par an. Le taux d'urbanisation enregistr en 2004 a atteint 55%, contre 29% en 1960. Il est prvu que ce taux atteigne 62% en 2010 et prs de 70% l'horizon 2025. Cette volution est en corrlation avec la croissance dmographique. Elle profitera au secteur de l'habitat dans le sens o le nombre de foyers connatra une hausse lie l'accroissement de la population marocaine, entranant le renforcement du nombre de logements. L'INDH, vers une politique de relogement La promotion immobilire est un secteur porteur prsentant un fort potentiel de dveloppement en raison du dficit en logement estim 1,2 million d'units. Ce dficit est d, essentiellement, la forte croissance de la population urbaine et la prolifration de l'habitat insalubre qui a atteint 160 000 units. Concernant l'tat des quipements et des infrastructures de base, 42,5% des logements ne disposent pas de source d'eau potable, 28,4% ne sont pas branchs au rseau d'lectricit et 21% sont privs de tout systme d'assainissement. Afin d'attnuer ce dficit, les autorits publiques ont labor plusieurs programmes pour restructurer le secteur et permettre toutes les catgories de mnages de disposer d'un habitat dcent. Dans ce sens, les autorits publiques veillent la concrtisation d'un programme prliminaire de 100 000 logements sociaux au profit des salaris faible revenu.

Cependant, lui seul, ce projet ne peut rsorber l'ensemble des problmes de l'habitat social. Dans un mme temps, le Maroc a connu des avances importantes quant la production de logements. Ainsi, 100 000 units ont t produites durant l'anne 2005. Dans une perspective d'avenir, il est prvu que le secteur maintienne cette cadence en raison de l'importance des chantiers en cours. Mais le nombre de logements construits reste infrieur aux besoins de la population, estims 120 000 units. En outre, ce dficit s'aggrave d'anne en anne de 20 000 logements. Afin de combler ce dficit, il est prvu que le rythme de construction s'accentue. Ainsi, le Ministre charg du Logement et de l'Urbanisme prvoit la ralisation de 150 000 logements par an compter de 2009. La cration de villes nouvelles La sur-densification des villes, entrane par un fort exode rural ainsi que par le dficit en logements ont pouss les autorits publiques construire des villes nouvelles autour des plus grandes agglomrations du Royaume, contribuant l'absorption de la pression dmographique. Dans cette perspective, le Maroc table sur la cration de 15 villes nouvelles l'horizon 2020, offrant un second souffle l'offre de logements. Un dveloppement l'chelle internationale Plusieurs entreprises trangres ont pu, grce leur savoir faire et leur expertise, conqurir d'autres marchs. A l'instar de ces entreprises et du Groupe Chabi, les firmes marocaines peuvent dvelopper leurs comptences et obtenir des marchs dans les pays africains et plus tard se dvelopper au niveau international.

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ETUDE SECTORIELLE

FACTEURS CLS DE SUCCSLa promotion immobilire est un secteur trs capitalistique qui requiert des investissements importants. Les entreprises oprant dans cette activit ont recours soit la sous-traitance des activits de btiment soit la non dclaration des employs, entranant une faible charge de personnel rapporte au chiffre d'affaires. Bnficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du secteur immobilier ont plus recours aux dettes long terme qu'aux dettes court terme afin d'viter toute pression quant au remboursement des dettes. Enfin, les entreprises de ce secteur sont parvenues amliorer leur ratio de rotation des crances clients et ce, grce une gestion plus efficace du cycle d'exploitation et une facilit accrue de l'accs au financement.

Les facteurs cls de succs des entreprises performantes de la promotion immobilire, qui se dgagent de notre analyse peuvent se rpartir en trois volets. Le volet financier - Une gestion efficiente du cycle d'exploitation ; - Des charges de personnel, rapportes au chiffre d'affaires, rduites en raison de la spcialisation des entreprises dans la matrise douvrage ; - Une politique de recouvrement des crances clients agressive ; - Une structure quilibre du capital se traduisant par un faible ratio de gearing. L'tude financire a t mene sur un chantillon de 10 entreprises de diffrentes tailles. La mthodologie d'analyse retenue repose sur lvolution du chiffre d'affaires ainsi que de la marge EBE. A cet effet, deux segments ont t dgags : Le premier regroupe les entreprises performantes affichant une marge EBE suprieure 10% : - Douja Promotion du Groupe ADDOHA ; - Beladi ; - Jet Sakane ; - Sanaoubar ; - Rsidences Ben Rami.

Le volet stratgique - Des entreprises certifies ISO ; - Une gestion dynamique des ressources humaines. Le volet commercial - Une qualit des produits offerts ; - Une forte implantation sur le march national ; - Une diversification des produits (logement social, haut standing...) ; - Une prospection des marchs rgionaux.

Le second est compos d'entreprises moins performantes affichant une marge EBE infrieure 10% : - Holding Al Omrane ; - Thomas & Piron ; - Chabi Lil Iskane ; - Socit Immobilire Zilil ; - Delta Casa.

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ETUDE SECTORIELLE Des entreprises fortement capitalistiques La promotion immobilire est un secteur capitalistique qui demande des investissements importants. De ce fait, en 2004, les entreprises performantes ainsi que les moins performantes ont enregistr une intensit capitalistique leve, s'tablissant 81% et 154%, respectivement.volution de l'intensit capitalistiqueEntreprises performantes Entreprises moins performantes

Le dynamisme du secteur a donc, pouss les entreprises investir afin de rpondre la demande et de combler un dficit, dores et dj existant. Des charges du personnel faibles par rapport au chiffre d'affaires En 2004, les entreprises performantes ont enregistr des niveaux de charges du personnel rapportes au chiffre d'affaires de 1,86% contre 2,06% l'exercice prcdent. La faiblesse de ce taux ainsi que sa baisse peuvent sexpliquer par la sous-traitance de l'activit de construction et la non dclaration des effectifs totauxvolution de la charge du personnel rapporte au chiffre d'affairesEntreprises performantes Entreprises moins performantes

225,7%

208,3% 153,7%

141,4%

106,4%

81,1%

2002

2003

2004 2,9% 8,7% 10,5%

Ce taux lev est d, essentiellement, la hausse du chiffre d'affaires global, qui repose sur l'engagement de l'Etat ainsi que sur les efforts dploys par les banques pour accompagner le secteur. Par ailleurs, la forte capacit d'investissement des Marocains Rsident l'Etranger conjugue au souhait des retraits europens s'installer au Maroc a contribu l'volution du chiffre d'affaires global. En dpit dun taux lev de lintensit capitalistique, celle-ci est en baisse depuis 2002 en raison dune meilleure rotation des actifs, dune forte demande incitant les gens acheter mme sur plan et aux efforts des banques dans la rduction des dlais des dblocages des crdits.volution du chiffre d'affaires (en millions de dirhams)Entreprises performantes Entreprises moins performantes 1,83% 1,42% 0,93% 0,74% 0,48% 0,50%

2,9%

2,1%

1,9%

2002

2003

2004

Cette tendance se confirme par une hausse des charges externes. Ainsi, pour les entreprises performantes, les charges externes ont positivement volu de prs de 52%, contre 82% pour les entreprises moins performantes. Des entreprises faiblement endettes Les entreprises performantes ont eu recours aux dettes court terme pour financer leur cycle d'exploitation. Ainsi, le ratio moyen "dettes court terme / total bilan" s'est tabli 15,6% en 2004 contre 6,4% en 2003, en progression de 9,2 points de pourcentage. Malgr ce taux relativement lev, quelques entreprises performantes ont enregistr des dettes court terme nulles, telles que Beladi et Rsidences Ben Rami. Les entreprises moins performantes quant elles, ont enregistr un taux moyen des "dettes court terme / total bilan" de 1,1%. Ce taux montre que ces entreprises ont recours aux dettes long terme pour viter toute pression concernant le remboursement des dettes court terme. Etant sous capitalises, ces entreprises s'endettent long terme afin de financer leurs investissements. 21

PR O M O T I O N

IMMOBILIRE

2002

2003

2004

ETUDE SECTORIELLE Il est signaler que les entreprises du secteur vendent 30% du projet l'avance, ce qui explique, aussi, le faible recours aux dettes court terme. Les entreprises performantes ont affich fin 2004 un taux d'endettement net (gearing) de 47,7% contre 425% pour les entreprises moins performantes qui sont en gnral sous capitalises. Le taux lev pour les entreprises moins performantes reflte la situation de deux entreprises savoir : - Chabi lil Iskane, fortement engage dans les logements sociaux et ce grce au lancement des fonds de garantie et la dfiscalisation des grands projets ; - Holding Al Omrane a galement, affich un taux de gearing lev, s'tablissant 350%. Ceci s'explique par la restructuration de l'entreprise suite la fusion des trois organismes publiques.volution du taux d'endettement net (gearing)Entreprises performantes Entreprises moins performantes 27% 10,7% 467,1% 497,8% 425,5% 2002 2003 -20,3% 54,9% 2002 49,6% 2003 47,7% 2004 2004 -13,4%

La marge oprationnelle, quant elle, a enregistr un recul de 2,1 points de pourcentage, passant de 33,5% en 2003 30,5% en 2004. Cette baisse sexplique par une hausse des charges d'exploitation de 27,1% due une charge plus leve du personnel ainsi qu'une forte consommation de matires et fournitures, en progression de 31%. Paralllement, le chiffre d'affaires a enregistr une croissance de 28,8%. Les charges du personnel se sont inscrites en hausse de 16,1% en raison de l'engagement des entreprises rationaliser leur recrutement, favorisant le taux d'encadrement. Quant l'volution de la consommation des matires et fournitures, celle-ci est due au renchrissement du prix des matires premires tel que le ciment.volution de la marge EBEEntreprises performantes Entreprises moins performantes

28%

30,5%

Une marge EBE suprieure 30% La marge EBE des entreprises performantes a connu une volution positive ces dernires annes en raison de l'expansion et du dynamisme que connat le secteur. Le ratio moyen de la marge EBE a atteint 30,5% en 2004, en progression de 2,5 points de pourcentage par rapport l'exercice prcdent. Il est noter que les grandes entreprises prsentent une rentabilit d'exploitation assez leve en raison de la diversit de leurs portefeuilles de produits (logements sociaux / haut standing...).

La tendance baissire de la marge oprationnelle est confirme par un taux de rentabilit en baisse. En effet, le rendement des fonds propres (ROCE) a affich un taux de 30,4% en 2004 contre 34,4% en 2003. La marge nette a galement, connu une baisse de 11,63 points de pourcentage passant de 38,7% en 2003 27,1% en 2004. En dpit de sa baisse en 2004, le ROE des entreprises performantes a atteint 27,1% contre seulement 7,3% pour les entreprises moins performantes. Toutefois, le calcul de ce ratio demeure biais du fait dun rsultat net ne tenant pas compte de la pratique du noir devenue aujourdhui, monnaie courante lors de lacquisition dun bien immobilier.

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22

ETUDE SECTORIELLE Malgr la rduction de cet cart, le dlai de paiement des entreprises performantes a connu une hausse de 12 jours en 2004. Les entreprises moins performantes parviennent, galement, bien grer leur cycle d' exploitation l'exception de Chabi Lil Iskane dont les dlais de recouvrement des crances ont connu une forte progression passant de 546 jours en 2003 3 081 jours en 2004.Ratios de rotation (en jours)

Ratios de rentabilit des entreprises performantesMarge nette ROCE ROE 35,8% 80,8% 31,8%

15%

30,4% 38,7% 2003 27,1% 2004

26,2% 2002

Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation2234 2364

Dgageant un cart de 33 jours entre le dlai de recouvrement des crances et le dlai de paiement des fournisseurs, les entreprises performantes ont pu rduire le dlai de la collecte des crances auprs des clients de 73 jours en 2003, 32 jours en 2004. Cette baisse s'explique par : - Une gestion plus efficace du cycle d'exploitation entreprise par ces firmes ; - Une demande progressive en logement ; - Une rduction des dlais de dblocage des crdits par les banques ; - Un accs facile au financement suite au lancement des fonds de garantie.

2220

Stocks Dettes fournisseurs Crances clients

851 249 74 2002 251 187 2003 400 102 2004 89 50 2002 476 53 378 65 32 2004

73

2003

Entreprises moins performantes

Entreprises performantes

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23

ETUDE SECTORIELLE

ANNEXE 1 : LES DIFFRENTES TAXES AUXQUELLES LE SECTEUR EST ASSUJETTI

Les frais de l'acquisition du terrain : une fois le promoteur immobilier acquiert un terrain, il paie l'quivalent de 4% du montant de l'acquisition rpartie entre les frais d'enregistrement hauteur de 2,5%, la conservation foncire hauteur de 1% et la taxe notariale qui est de 0,5% de la valeur du terrain. Les frais de la construction : le promoteur doit galement payer les frais lis la construction dont l'autorisation de construire qui dpend de la surface du plancher, ainsi que la taxe des pompiers.

La T.V.A. : varie entre 14% et 20%. Les frais pour l'Eclatement des titres : une fois l'immeuble est construit et finalis, le promoteur paie la taxe foncire sur la construction, reprsentant 1% du cot total. La taxe sur la vente des appartements : se paie sur le montant de la valeur de la construction et non sur la valeur du terrain. L'impt sur les Socits ou l'Impt sur le Revenu : le promoteur paie l'IS lorsquil s'agit d'une personne morale et l'IR lorsquil s'agit d'une personne physique.

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ETUDE SECTORIELLE

ANNEXE 2 : LES PRINCIPAUX INTERVENANTS DE LA PROMOTION IMMOBILIRE

Matrise d'oeuvre et ingnierie - Architectes - Bureau d'tudes techniques Services publics : - Administrations concernes - Conservation foncire et cadastre - Agences urbaines - Collectivits locales Conseil Juridique et Gestion Immobilire : - Agences immobilires - Administration des biens immobiliers - Notaires - Adouls

Matres d'ouvrage : - Promoteurs publics - Promoteurs privsEntreprises de travaux : -Entreprises organises -Entreprises informelles Producteurs et distributeurs de matriaux de construction

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Systme bancaire

PR O M O T I O N

Maintenance et rparation : - Services - Electricits - Plomberie - Menus travaux

25

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ANNEXE 3 : RATIOS FINANCIERS DE LCHANTILLON

Douja Promotion2003 4,5% 1,8% 73,6% 417,74 79,12 47,07 37,6% 36,6% 37,5% 25,8% 21,3% 38,1% 25,6% 21,6% 83,15 43,36 73,12 60,05 0,25 0,52 2,17 120,67 39,0% 38,8% 719,76 464,79 872,55 1 741,41 153,3% 38,7% 71,2% 161,3% 2,1% 3,1% 4,3% 7,6% 5,2% 10,7% 16,5% 15,8% 17,1% 2,8% 56,0% 241,16 42,23 57,30 13,4% 13,3% 2002 2004 2003 2002 2004

Beladi

JET Sakane2003 -2,8% 2,3% 107,0% 391,81 240,19 72,40 -86,9% 19,7% 2002 -1,8% 1,6% 101,5% 317,54 18,93 37,16 -90,5% 12,1%

2004

RATIOS D'ACTIVIT

Partage de la valeur ajoute (facteur travail)

4,7%

Charges de personnel / Chiffre d'affaires

1,6%

Coefficient d'exploitation

80,0%

Ratio rotation des stocks (en jours)

355,84

Ratio rotation crdits clients (en jours)

38,38

Ratio rotation crdit fournisseurs (en jours)

63,61

Marge EBE

32,9%

Marge oprationnelle

32,3%

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIRE ET DE SOLVABILIT 107,3% 1,0% 7,2% 9,0% 75,3% 51,6% 46,7% 85,4% 21,9% 0,0% 100,8% 56,1% 7,5% 0,0% 0,8% 0,2% 154,9% 47,9% 114,9% 0,7% 6,7% 0,0% 122,2% 6,6% 81,7% 0,9% 3,5% 7,5% 42,0% 4,3% 81,2% 0,4% 38,0% 5,6% 41,6% 106,1% 130,5% 0,3% -6,2% 1,3% 35,9% 311,0% 57,5% 0,1% 0,0% 3,6% 23,9% 165,6%

Intensit Capitalistique

86,1%

Dotations d'exploitation / Chiffre d'affaires

0,6%

Vulnrabilit financire

2,7%

Dettes court terme / Total passif

20,5%

Capitaux propres / Chiffre d'affaires

85,4%

Gearing

42,0%

RATIOS DE RENTABILIT 32,3% 42,9% 19,5% 28,8% 28,2% 33,0% 11,6% 14,5% 17,6% 17,5% 9,3% 23,9% 100,5% 82,2% 37,2% 81,6% 29,0% 69,1% 5,5% 30,1% 9,3% 22,3% 6,3% 11,4% 13,4% 37,3% 5,5% 10,2% 7,8% 32,8% 6,3% 13,6%

Marge nette

30,6%

ROE

35,9%

ROA

18,8%

ETUDE SECTORIELLE

ROCE

34,0%

26

PR O M O T I O N

IMMOBILIRE

Sanaoubar 2004 8,6% 2,0% 235,6% 3615,9 8,6 956,8 20,0% 19,5% 2,2% 0,7% 15,1% 1220,9 18,6 297,3 28,9% 28,6% 1,7% 0,2% 32,5% 282,1 0,0 132,3 10,5% 10,4% 3,4% 0,4% 56,2% 229,7 29,2 15,2 11,3% 11,3% 18,6% 6,9% 869,0% 2808,3 134,0 461,2 11,1% 11,1% 5,7% 1,9% 72,2% 377,65 31,76 64,74 30,5% 30,1% 6,8% 2,1% 73,2% 476,22 72,60 52,77 28,0% 32,2% 2003 2004 2003 2002 2004 2003

Rsidences Ben Rami

Entreprises performantes 2002 9,3% 2,9% 159,6% 850,91 49,76 89,36 26,9% 35,2%

RATIOS D'ACTIVIT Partage de la valeur ajoute (facteur travail) Charges de personnel / Chiffre d'affaires Coefficient d'exploitation Ratio rotation des stocks (en jours) Ratio rotation crdits clients (en jours) Ratio rotation crdit fournisseurs (en jours) Marge EBE Marge oprationnelle

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIRE ET DE SOLVABILIT Intensit Capitalistique Dotations d'exploitation / Chiffre d'affaires Vulnrabilit financire Dettes court terme / Total passif Capitaux propres / Chiffres d'affaires Gearing 859,2% 0,5% 240,1% 1,4% 228,7% 244,2% 335,4% 0,3% 88,1% 1,8% 102,2% 198,7% 8,9% 0,1% 0,4% 0,0% 19,2% 55,4% 9,1% 0,0% 46,7% 5,0% 5,2% 4,0%

494,2% 0,0% 15,8% 3,0% 16,1% 2820,5%

81,1% 0,5% 3,5% 15,6% 85,1% 47,7%

106,4% 0,9% 11,0% 6,4% 76,1% 49,6%

141,4% 0,8% 9,0% 16,8% 73,4% 54,9%

RATIOS DE RENTABILIT Marge nette ROE ROA ROCE -29,1% -12,7% -1,7% -3,4% 2,3% 2,3% 0,4% 0,4%

6,7% 34,8% 6,4% 48,5%

3,9% 74,8% 5,0% 27,7%

6,1% 37,6% 0,7% 0,8%

27,1% 31,8% 15,8% 30,4%

38,7% 50,8% 21,1% 34,4%

26,2% 35,8% 9,3% 15,0%

ETUDE SECTORIELLE

27

PR O M O T I O N

IMMOBILIRE

Holding Al Omrane2003 -74,7% 12,8% 159,9% 3 518,88 47,33 302,78 -32,0% 16,4% 3,0% 5,5% 4,6% 9,6% 5,7% 4,9% 217,74 38,26 85,10 47,66 53,83 54,71 2 460,63 267,97 717,68 1 309,48 34,11 261,13 18,3% 18,0% 162,7% 21,8% 80,1% 191,8% 9,0% 1,3% 1,1% 1,3% 45,1% 17,6% 17,5% 5,1% 0,0% 0,0% 172,4% 411,66 3 081,10 1 455,83 -92,1% -98,2% 2002 2004 2003 2002 2004

Thomas & Piron

Chaabi Lil Iskane2003 0,0% 0,0% 20,0% 51,27 545,84 157,52 1,2% 0,2% 2002 0,0% 0,0% 269,0% 1 157,90 385,37 684,86 15,1% 11,9%

2004

RATIOS D'ACTIVIT


-525,3%


11,1%


200,3%


2 364,22


55,19


404,22

Marge EBE

-13,3%

Marge oprationnelle

8,1%

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIRE ET DE SOLVABILIT 274,7% 27,8% -53,8% 0,0% 76,9% 381,1% 372,9% 50,1% 0,0% 132,7% 123,1% 0,5% -9,8% -627,4% 72,3% 0,2% 229,4% 50,3% 166,1% 0,3% 281,9% 1,5% -8,6% -2004,4% 276,0% 0,4% 84,7% 4,7% 2,5% 10493,9% 411,0% 6,1% -26,3% 2,8% 62,8% 5007,6% 71,3% 1,0% 293,3% 2,2% 6,7% 3192,3% 276,5% 3,1% 72,3% 1,4% -4,4% -9264,3%


156,3%


8,1%


-68,4%


1,0%

Capitaux propres / Chiffres d'affaires

62,8%

Gearing

350,5%

RATIOS DE RENTABILIT 9,1% 11,8% 0,7% 1,9% 3,5% 7,0% 0,4% 0,9% -3,4% 35,1% -3,3% -14,8% -10,1% 116,8% -4,1% -6,6% -3,1% -126,6% -0,8% 1,5% -2,9% -4,6% -0,1% -1,3% 0,6% 8,5% 0,2% 0,8% -4,2% 94,8% -0,6% -1,5%

Marge nette

4,7%

ROE

7,5%

ROA

0,5%

ETUDE SECTORIELLE

ROCE

1,8%

28

PR O M O T I O N

IMMOBILIRE

STE Immobilire ZILIL2003 0,0% 0,0% 10,3% 59 233,62 756,81 11 407,81 92,1% 89,7% 11,2% 4,8% 3,2% 11,2% 5,8% 3,8% 5,7% 5,1% 13,85 145,73 129,20 101,36 5,28 139,44 133,37 132,71 220,93 50,96 2,66 4,80 1,1% 100,3% 96,8% 94,9% 0,0% 21,9% 14,4% 23,4% 10,5% 191,7% 2 220,48 102,08 400,30 -13,4% 6,4% 0,0% 78,3% 77,4% 79,6% -382,1% 2002 2004 2003 2002 2004

Delta Casa

Entreprises moins performantes2003 -85,7% 8,7% 116,0% 2 363,68 187,12 250,63 -20,3% 11,1% 2002 40,2% 8,0% 166,7% 2 233,60 73,98 249,10 10,3% 4,4%

2004

RATIOS D'ACTIVIT


0,0%


0,0%


92,2%


200,28


253,63


13,19

Marge EBE

7,8%

Marge oprationnelle

7,8%

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIRE ET DE SOLVABILIT 2247,7% 2,4% 45,8% 4,6% 1512,2% 334,6% 559,8% 10,3% 0,0% 5,3% 19,9% 47,9% 0,5% 11,0% 0,0% 1,0% 0,1% 24,4% 12,7% 0,6% 7,9% 6,2% 12,3% 64,8% 26,7% 0,6% 0,0% 14,2% 16,7% 46,6% 153,7% 7,6% -67,8% 1,1% 59,5% 425,5% 208,3% 18,5% -63,6% 0,3% 52,3% 497,8% 225,7% 61,9% 118,4% 0,2% 42,9% 467,1%


15,9%


0,0%


2,9%


0,0%

Capitaux propres / Chiffres d'affaires

20,7%

Gearing

24,3%

RATIOS DE RENTABILIT 39,2% 2,6% 0,2% 1,4% 99,1% 8,4% 6530,1% 10,2% 2,6% 13,0% 2,8% 6,8% 1,9% 15,4% 2,8% 9,7% 0,1% 0,7% 0,2% 0,0% 4,3% 7,3% 0,5% 1,6% 5,7% 10,8% 0,6% 1,5% 2,8% 6,6% 0,4% 0,7%

Marge nette

7,3%

ROE

35,3%

ROA

5,6%

ETUDE SECTORIELLE

ROCE

37,9%

29

ETUDE SECTORIELLE

SOURCES ET RFRENCES- L'habitat en chiffres, 2003 ; - "Diagnostic et Etat des Lieux du secteur de l'Habitat", Centre d'Etudes et de Recherches Dmographiques, 2004 ; - Statistiques GPBM ; - www.seh.gov.ma

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IMMOBILIRE

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Documents

Promotion Immobiliere