Les interventions et le financement de l’Anah en faveur des copropriétés en difficulté.

Anah/ SEPE – septembre 2011

Quelques mots sur l'Anah

Présentation de l’Anah

Etablissement Public d’EtatCodifié aux articles L 321-1 CCH et R 321-1 à 22 du CCHUn conseil d’administrationDouble tutelle du Ministère du Logement et de celui des Finances

Quelques mots sur l'Anah

Ses missions : mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants, participer à la lutte contre l’habitat indigne, améliorer les outils de connaissance du parc privé

Son budget : 556 M€ de subventions en 2010 pour 107 328

logements.

Quelques mots sur l'Anah, des évolutions importantes depuis 2009

Un nouveau financeur : l’UESL

De nouvelles missions :

La résorption de l’habitat indigne (RHI) et l'humanisation des structures

d’hébergement ;

Le Plan National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés

(PNRQAD);

La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du Programme

national d’aide à la rénovation thermique (“Habiter Mieux”)

Quelques mots sur l'Anah, feuille de route 2011

2011 : réorientation des aides de l’Anah

Priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ;

Rééquilibrage de l’aide de l’Anah en faveur des propriétaires occupants ;

Ciblage des aides en faveur des propriétaires bailleurs.

Quelques mots sur l'Anah, zoom sur la réforme du régime des aides

Propriétaires bailleursUn régime unifié entre les zones (objectif traitement habitat dégradé ou indigne)Distinction selon l’état de dégradation (moyen dégradé/ très dégradé)Conventionnement du loyer = LI minima + étiquette énergie.

Propriétaires occupantsDévelopper l’action à destination des PO dans une logique sociale et technique à partir de l’analyse des besoins (autonomie, énergie )Revaloriser les aides en cas de dégradation très importante (diagnostic)Priorité : Précarité énergétique - travaux rentables – FARTEnjeu ingénierie et diagnostic.

Les missions des l'Anah en matière de politique sur les copropriétés

Conduire des études à l’échelle nationale pour mieux appréhender et améliorer la connaissance de la problématique des copropriétés fragiles ou en difficulté

Développer des outils méthodologiques et financer l’ingénierie des acteurs locaux pour diagnostiquer les facteurs de fragilité des copropriétés

Financer l’ingénierie et les travaux dans l’objectif de redresser les copropriétés en difficulté

L’action de l’ANAH pour le redressement des copropriétés en difficultés : l’actualité

Lettre de mission de M. Apparu à M. Braye, Président de l'ANAH, en date du 6 juin 2011

Mise en place d’un groupe de travail : membres du conseil d'administration, des institutions, partenaires et experts

Auditions diverses intervenants professionnels, élus, opérateurs...

rendu d'un rapport fin décembre 2011 formulant des propositions concrètes à court et moyen terme sur

les conditions d’amélioration des politiques préventives en direction des copropriétés fragiles

les conditions et modalités de mobilisation d’actions incitatives ou plus coercitives.

Quelques études de l’ANAH sur la thématique des copropriétés en difficulté

Etude sur les besoins de travaux du parc des copropriétés des années 50 à 84

Etude sur les observatoires locaux des copropriétés (en cours)

Etude pour mieux appréhender le repérage des copropriétés fragiles (en cours) :

- Exploitation des données ENL

- Etude en cours DGALN / CETE Picardie / ANAH

Etude pour la mise en place d’une grille d’analyse d’une copropriété (en cours)

Panorama du financement de l’ANAH au redressement des copropriétés en difficulté

Pilotage Collectivité

Etude de repérage des copropriétés en difficulté

Etude pré-opérationnelle – Diagnostic/ expertise

OPAH copro - Suivi animation/ mise en œuvre de la stratégie

Actions de redressement

Etape 1

Etape 2

Etape 3

Etape 4

Ingénierie : Étude de connaissance et d’opportunité Ingénierie : Définition du potentiel, de la stratégie et objectifs

Ingénierie : Equipe pluridiscipliaire

Accompagnement de la copro au redressement

Ingénierie : Aide au redressement, expertises

Syndicat et/ou propriétaires

Plan de Sauvegarde (Préfet) - Suivi animation/ mise en œuvre de la stratégie

ou

Réalisation des travaux Aide au syndicat et aides individuelles

Une ingénierie qui permet de diagnostiquer les difficultés de la copropriété

Les objectifs de la phase pré opérationnelleRepérer les immeubles en copropriété et en difficulté, si on est à l’échelle d’un quartier ; Dans les immeubles repérés, ou sur un échantillon d’immeubles concernés, analyser la situation et les tendances à l’œuvre ; Estimer le potentiel de redressement et de requalification afin de définir la stratégie la plus adaptée ; Dès cette phase, informer et mobiliser les copropriétaires ; Préparer le suivi de l’opération et les indicateurs à suivre pendant le programme.

Le contenu du diagnostic pré-opérationnelLe contenu obligatoire du diagnostic pré-opérationnel d’une copropriété

- Description générale (date de construction, taille, structure, historique de la vie de la copro…)

- Analyse urbaine, foncière et immobilière (situation de la copropriété dans son environnement urbain, caractéristiques des usages et des espaces de la copro, situation sur le marché immobilier)

- Analyse du fonctionnement de instances de la copropriété, de l’état de la gestion (situation financière, montant des charges par lot, analyse des contrats fournisseurs…)

- Analyse socio-économique des occupants et étude de la stratégie patrimoniale des copropriétaires

- Analyse technique du bâti (parties communes et privatives) intégrant un volet énergétique

Le contenu du diagnostic pré-opérationnel

Les thématiques abordées dans le cadre du diagnostic pré-opérationnel doivent être étudiées en interaction, dans le but de proposer des scenarii d’intervention opérationnelle portant sur :

- La hiérarchisation des travaux

- Les calendriers de réalisation

- Les outils à mettre en œuvre (programme opérationnel, procédures juridiques, etc..)

Financement des diagnostics pré-opérationnels par l’ANAH, indépendamment du type de programme futur

Type de prestation Taux max Plafond H.T.subventionnable

Etudes préalables / évaluation

50 %

100 k€

Assistance à la maîtrise d'ouvrage pour les opérations complexes 100 k€

Etudes pré – opérationnelles « Volet énergétique obligatoire »

100 k€+

500 € / lot

Le plan de sauvegarde :

Pilotage par le Préfet ;

La réalisation d’un programme de travaux n’est pas l’élément déclencheur de la procédure.

Objectif principal : redressement des instances de la copropriété ;

notamment sur les grosses copropriétés à l’organisation juridique complexe

L’OPAH copropriété :

Piloté par la collectivité territoriale

Objectif principal : redressement de la copropriété ; Les programmes intégrant un volet « copropriété »

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes opérationnels.

Dispositifs opérationnels : le cas particulier de l’opération programmée “volet copropriétés

Une opération en quartier ancien (OPAH RU, PIG Insalubrité…) peut inclure un « volet copropriété ». Dans ce cas, des immeubles en difficulté sont repérés et font l’objet d’une intervention adaptée

La maîtrise d’ouvrage définit alors les missions classiques liées au programme principal et les missions particulières liées au « volet copropriété »

Les immeubles font l’objet d’un diagnostic et éventuellement d’une « labellisation ». Ils son intégrés au volet copropriété après un passage devant la Commission locale d’amélioration de l’habitat (CLAH)

Missions à réaliser en phase opérationnelle en Plan de sauvegarde, OPAH “copropriété dégradée”, et volet “copropriété”

MISSIONS TACHES PRINCIPALES

Mise en place des partenariats

Mobiliser les partenaires sociaux sur le projetMobiliser les principaux financeurs Identifier les partenaires spécifiques ou techniques

Accompagnement du redressement

juridique, financier et social

Soutenir l'amélioration du fonctionnement des instances de gestion (actions pédagogiques, juridiques, évolution du règlement, travail avec le conseil syndical...)

Appui au redressement de la gestion financières (assainissement des comptes, économies de charges, traitement des impayés....)

Accompagnement social individuel : résorber l'endettement, solvabiliser les ménages, améliorer leur implication....

Sécuriser et redonner confiance aux propriétaires (information, accompagnement, conseil,...)

Assistance à la réalisation de

travaux

Assistance technique : aide à l'élaboration d'un programme de travaux cohérent ou à la mise en place des expertises techniques complémentaires, participation aux assemblées générales, aides aux travaux en parties privatives...

Assistance administrative  assistance au montage de plan de financement collectif et individuel, appui à la mobilisation des sources de financements...

Pilotage : Observation et suivi

des actions engagée

Pilotage de l'ensemble des partenaires et suivi de la mise en oeuvre de plan de redressementMise en place d'indicateurs de suivi et d'alerte

Identification des points de blocage et proposition d'actions correctives le cas échéant

Le financement de l’ingénierie en phase opérationnelle en Plan de sauvegarde ou OPAH “copropriété dégradée”

T y p e d e p re s ta tio n T a u x m a x im u mP la fo n d a n n u e l d e

d é p e n s e s s u b v e n tio n n a b le s

(H T )

S u iv i – a n im a tio n e t e x p e r tis e s

c o m p lé m e n ta ire s

A id e a u re d re s s e m e n t d e la g e s tio n ( e n p la n d e s a u v e g a rd e , O P A H

«   c o p ro p r ié té  » e t c o p ro p r ié té s o u s a d m in is tra tio n p ro v is o ire a u titr e d e l'a r tic le

2 9 - 1 )

C o o rd o n n a te u r d u p la n d e s a u v e g a rd e

5 0 % 1 5 k €

5 0 %

1 5 0 € / lo g e m e n t e t p a r a n

1 5 0 k €+ 5 0 0 € / lo g

L’aide au syndicat de copropriétaires pour les travaux sur parties communes

Cette aide bénéficie à l’ensemble de propriétaires et agit comme effet de levier, Elle peut être complétée par des aides individuelles assurant un traitement différencié des copropriétaires ;Éligibilité à l’aide au syndicat : 75% de lots dédiés à l’habitation principale (ou 75% des tantièmes dédiés à l’habitation principale) ; Ouverture d’un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires ; Pas de relation juridique entre les copropriétaires et l’Anah.Possibilité d’avance dans la limite de 40% du montant prévisionnel de la subvention

Cette aide ne doit pas s’appliquer lorsque les mesures incitatives sont vouées à l’échec

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : le financement des travaux

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : le financement des travaux

Les taux de subventionnement maximal des travaux en parties communes – aide au syndicat –réglementation nationale

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les autres cas d’octroi de l’aide aux syndicats.

Aides liées à un situation d’urgence ou lié à la sécurité :En cas d’arrêté de péril, d’insalubrité ou sur la base d’une grille insalubrité DGS ; En cas d’injonction au titre de la mise en sécurité des équipements communs ; En cas de notification au titre du saturnisme.

Aides spécifiques : aides aux travaux d’accessibilité / adaptation au handicap (travaux en parties communes) :

Travaux d’accessibilité de l’immeuble ; Taux 70% ; Plafond : 15 000 €/accès ; Cumulables avec les aides Anah accordées pour d’autres travaux.

Administrateur provisoire (travaux en parties communes) : Ne s’applique pas en cas de nomination suite à une absence de syndic ; Dans les conditions du plan de sauvegarde.

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : le financement des travaux

Aides individuelles aux travaux en parties communes et privatives :

- aux propriétaires bailleurs sous condition de maitrise des loyers

- aux propriétaires occupants, sous condition de ressources

Aide au portage en plan de sauvegarde : 35% du montant des travaux, plafond de 30.000 €

Conditions d’octroi des subventions de l’Anah

Les subventions aux travaux ne sont pas automatiques : il faut les utiliser comme levier pour exiger ou cibler des travaux ou engager les copropriétaires dans une démarche de redressement

Exemple d’avis préalable de la CLAH

Refus d’attribuer une aide aux syndicats sur des travaux votés (ex ravalement / toiture) alors que les travaux de réseaux d’eau et de sécurité n’ont pas été décidés.

Accord préalable de la CLAH pour une aide au syndicat à un taux de 50% limités aux travaux prioritaires (électricité, ascenseurs..). Les autres travaux pourront être subventionnés au regard de l’engagement de la copropriété dans une démarche de redressement.

Accord préalable de la CLAH a financé les travaux en parties communes de structures, réseaux d’eaux et électriques à 50%. Les autres travaux pourront également être financés mais à taux de 35%.

Zoom sur le financement des travaux de lutte contre la précarité énergétique : le programme “Habiter Mieux”

Fonds d’Amélioration pour la Rénovation thermique (FART) – Programme « habiter mieux »

500 millions d’€ de 2010 à 2017

Aide de l’Etat gérée par l’ANAH

Accordée aux propriétaires occupants en complément d’une aide de l’ANAH

Dans le cadre d’un contrat local d’engagement (CLE)

l’aide soumise à un soutien complet en ingénierie qui permet d’adapter la solution thermique à l’état technique du logement et à la situation sociale du propriétaire occupant

zoom sur le financement des travaux de lutte contre la précarité énergétique : le programme “Habiter Mieux”

Aide ingénierie :430 € d’AMO dans le diffus300 € / logement de majoration de l’aide à l’ingénierie ANAH accordée aux collectivités en opérations programmées

Prime travaux :1100 € ou 1600 € maximun si abondement collectivitédès 25% de gain énergie, sur la base d’une comparaison entre l’évaluation thermique constatée et projetée

Financement des travaux de lutte contre la précarité énergétique en copropriétés en difficulté

L’évaluation thermique porte en principe sur un logement particulier. Il est cependant possible de réaliser une étude mesurant l’impact thermique de travaux sur parties communes lorsque la copropriété est dotée d’un chauffage collectif

Dans tous les cas, les aides du FART sont accordées exclusivement à titre individuel aux propriétaires occupants modestes et très modestes.

Outillage méthodologique

Les sites internet :

www.anah.fr

www.lesopah.fr

www.copropriétés.org

http://www.anah.fr/habitermieux.html

Les guides méthodologiques

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