Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund 1a

Credit Suisse Real Estate Fund 1a Immo PK

Rapport annuel révisé

Fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» pour les institutions de prévoyance professionnelle suisses exonérées d’impôts ainsi que pour les caisses des assurances sociales et les caisses de compensation suisses exonérées d’impôts

30 septembre 2019

Credit Suisse 1a Immo PK Rapport annuel révisé au 30 septembre 20192

Contenu

3 L’essentiel en bref

4 Administration et organes

5 Informations concernant les tiers

6 Rapport d’activité

14 Évolution du cours

15 Évolution de la valeur nette d’inventaire et distribution Valeurs d’inventaire par part Distribution totale

16 Compte de fortune

17 Compte de résultats

18 Annexe

20 Autres placements

21 Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques

22 Prêts et crédits portant intérêt

23 Achats et ventes d’immeubles Achats et ventes d’autres placements Revenu locatif par locataire supérieur à 5% Affaires avec des proches

24 Structure du parc immobilier / Répartition par type d’immeubles

25 Répartition géographique des immeubles

26 Liste des immeubles Données générales sur les immeubles Chiffres relatifs aux immeubles Structure des immeubles locatifs Structure des immeubles à usage professionnel

34 Notes concernant le rapport annuel révisé

36 Rapport d’évaluation

38 Rapport de la société d’audit

Le présent rapport est une traduction française de la version originale allemande.

En cas de divergences, seule la version allemande fait foi.

Credit Suisse 1a Immo PK Rapport annuel révisé au 30 septembre 2019 3

L’essentiel en brefDonnées-clés 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Numéro de valeur 844 303

Émissions de parts – – –

Rachats de parts – – –

Nombre de parts en circulation 2 827 880 2 827 880 2 827 880

Valeur d’inventaire par part (y c. distribution) CHF 1 254.78 1 241.32 1 230.68

Prix d’émission par part CHF 1 275.00 1 260.00 1 250.00

Prix de rachat par part CHF 1 215.00 1 200.00 1 190.00

Cours de clôture (cours d’achat) CHF 1 355.00 1 335.00 1 480.00

Cours le plus élevé (période sous revue) CHF 1 375.00 1 470.00 1 530.00

Cours le plus bas (période sous revue) CHF 1 305.00 1 335.00 1 470.00

Capitalisation boursière CHF 3 831,8 mio. 3 775,2 mio. 4 185,3 mio.

Agio 7,99% 7,55% 20,26%

Compte de fortune 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Valeurs vénales des immeubles CHF 4 158,8 mio. 3 834,4 mio. 3 796,2 mio.

Taux d’actualisation réel moyen 3,52% 3,77% 3,93%

Prix de revient des immeubles CHF 3 708,3 mio. 3 434,4 mio. 3 430,3 mio.

Fortune totale du fonds (GAV) CHF 4 203,4 mio. 3 869,9 mio. 3 835,9 mio.

Coefficient d’endettement: 1

– en % des frais d’investissement 12,81% 6,07% 6,16%

– en % des valeurs vénales 11,42% 5,44% 5,57%

Quote-part des fonds étrangers 15,58% 9,29% 9,27%

Rémunération des financements par des fonds étrangers 0,27% 1,02% 1,20%

Durée résiduelle des financements par des fonds étrangers Années 3,18 4,14 3,65

Fortune nette du fonds (NAV) CHF 3 548,4 mio. 3 510,3 mio. 3 480,2 mio.

Indications sur le rendement et la performance 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Distribution CHF 50.00 50.00 50.00

Rendement sur distribution 3,69% 3,75% 3,38%

Quote-part de distribution 110,56% 108,84% 102,29%

Rentabilité des fonds propres (ROE) 5,50% 5,26% 4,85%

Rentabilité du capital investi (ROIC) 4,93% 4,86% 4,58%

Rendement de placement 5,30% 5,10% 4,94%

Performance 5,33% –6,60% 0,39%

Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 75,80% 76,65% 78,30%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 0,53% 0,55% 0,56%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds Market Value (TERREF MV) 0,56% 0,53% 0,49%

Rapport cours/bénéfice (P/E ratio) 19,84 20,64 24,93

Rapport cours/cash-flow 31,20 28,23 30,10

Compte de résultats 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Résultat net CHF 141,6 mio. 141,3 mio. 141,1 mio.

Gains/pertes en capital réalisés CHF –5,1 mio. 3,8 mio. 0,8 mio.

Loyers encaissés CHF 178,3 mio. 188,2 mio. 194,9 mio.

Taux des pertes sur loyers 5,93% 5,82% 7,60%

Durée résiduelle des contrats commerciaux de bail fixes (WAULT) Années 4,68 4,52 4,92

Frais d’entretien CHF 15,9 mio. 22,1 mio. 21,6 mio.

1 Montant maximum des gages: 30% des valeurs vénales (contrat de fonds § 14 ch. 2)


Administration et organesDirection du fonds Credit Suisse Funds AG, Zurich

Conseil d’administra-tion

ȩ Thomas Schmuckli, président Principales activités en dehors de la direction du fonds: membre du Conseil d’administration de MultiConcept Fund Management S.A., Luxembourg; président du Conseil d’administration de Bossard Holding AG, Zoug; président du Conseil d’administration de Patria Société coopérative, Bâle; membre du Conseil d’administration de Hans Oetiker Holding AG, Horgen; vice-président du Conseil d’adminis-tration de Helvetia Holding AG, St-Gall

ȩ Luca Diener, vice-président Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Ruth Bültmann, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: membre du Conseil d’administration de MultiConcept Fund Management S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de BLI - Banque de Luxembourg Investments S.A., Luxembourg; présidente du Conseil d’administration d’Eric Sturdza Management Company S.A., Luxembourg; présidente du Conseil d’administration de Conventum Asset Management S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Cigogne Mana - gement S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’admi-nistration de Mitsubishi UFJ Investor Services & Banking (Luxembourg) S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Luxembourg Institute of Directors – ILA, Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Lithos Capital S.A.-SPF, Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Berlynvest S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Link Corporate Services S.A., Luxembourg

ȩ Patrik Marti, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich

ȩ Jürg Roth, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich; membre du Conseil de fondation de la Credit Suisse Fondation de placement, Zurich; membre du Conseil d’administration d’AXA Pension Solutions SA, Winterthour; membre du Conseil de fondation de Credit Suisse Fondation de placement 2e pilier, Zurich

ȩ Raymond Rüttimann, (depuis le 5 avril 2019), membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse Asset Manage - ment (Suisse) SA, Zurich; président du Conseil d’admi-nistration d’Interswiss Immobilien AG, Zoug; président du Conseil d’administration de Siat Immobilien AG, Zoug; président du Comité de la Communauté d'intérêts des maîtres d'ouvrage professionnels privés IPB, Herrliberg; membre du Conseil d’administration de Shoppi Tivoli Management AG, Spreitenbach; membre du Comité de l’AIS Association Immobilier Suisse, Berne

ȩ Christian Schärer, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich; membre du Conseil d’administration de Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Luxembourg

ȩ Christoph Zaborowski, (jusqu’au 5 avril 2019), membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: président du Conseil d’administration de REFL Invest AG, Zurich; président du Conseil d’administration de Deal Estate AG, Lucerne; président du Conseil d’administration de BS2 AG, Schlieren; vice-président du Comité d’in-vestissement de Steiner Investment Foundation, Zurich; membre du Comité d’investissement de FG Wohninvest Deutschland S.C.S. SICAV-SIF, Luxembourg; membre de la Commission immobilière de la Caisse de pension Lonza, Bâle; membre du Conseil d’administration de Fundamenta Group Holding AG, Zoug; membre du Conseil de surveil-lance de Fundamenta Group Deutschland AG, Munich

ȩ Gebhard Giselbrecht, (jusqu’au 31 décembre 2018), membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: mana ging director auprès de Credit Suisse Asset Manage ment (Suisse) SA, Zurich; membre de la direction de Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Zurich; président du Conseil d’administration de Credit Suisse Asset Manage ment International Holding Ltd, Zurich; président du Conseil d’administration de Credit Suisse Fund Management S.A., Luxembourg; membre du Conseil de fondation de la Credit Suisse Fondation de placement, Zurich; membre du Conseil de fondation de la Credit Suisse Fondation de placement 2e pilier, Zurich; membre du Conseil d’administration d’Aventicum Capital Management Holding AG, Zurich

Direction ȩ Thomas Schärer, CEO Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Patrick Tschumper, CEO adjoint et responsable Fund Solutions Principales activités en dehors de la direction du fonds: membre du Conseil d’administration de Credit Suisse As-set Management (Suisse) SA, Zurich; membre du Conseil d’administration de Multi-Concept Fund Management S.A., Luxembourg

ȩ Michael Dinkel, membre, Fund Services Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Gilbert Eyb, membre, Legal Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Thomas Federer, membre, Performance & Risk Mana-gement Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Hans Christoph Nickl, membre, COO Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Thomas Vonaesch, membre, Real Estate Fund Mana-gement Principales activités en dehors de la direction du fonds: président du Conseil d’administration de Helvetia Patria Asset Management AG, Bâle

ȩ Gabriele Wyss, membre, Compliance Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

Banque dépositaire Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich

Société d’audit KPMG SA, Zurich


Informations concernant les tiersExperts chargés des estimations

ȩ Andreas Ammann, architecte diplômé EPF/SIA, Wüest Partner AG, Zurich

ȩ Thomas Pfenninger, régisseur et courtier en immeubles diplômé, Geroldswil

ȩ Reto Stiefel, architecte diplômé EPF, Wüest Partner AG, Zurich

Délégation d’autres tâches partielles

La direction du fonds a délégué les décisions de placement à Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Zurich, en tant que gestionnaire de fortune.

La direction du fonds a délégué diverses tâches partielles liées à l’administration du fonds aux sociétés suivantes de Credit Suisse Group SA:

ȩ Credit Suisse SA, Suisse: tâches partielles relevant du conseil juridique et compliance, Facility Management et Management Information System MIS.

ȩ Credit Suisse (Suisse) SA, Suisse: tâches partielles relevant du conseil compliance, des ressources humaines, Collateral Management, services informatiques et First Line of Defense Support (FLDS).

ȩ Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Suisse: Real Estate Administration (comptabilité du fonds et des immeubles, gestion d’immeubles entre autres).

ȩ Credit Suisse Services SA, Suisse: tâches partielles relevant du conseil compliance, gestion financière de la direction du fonds et conseil fiscal.

ȩ Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: tâches partielles relevant de la comptabilité du fonds.

ȩ Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Pologne: tâches partielles relevant des domaines suivants: comptabilité du fonds, Information Management (données de référence sur les produits, publication de prix, production de factsheets, production de KIID [informations clés pour l’investisseur] et établissement de rapports entre autres), Legal Reporting et diverses tâches de support.

Les modalités précises d’exécution du mandat sont fixées dans un contrat conclu entre la direction du fonds et les sociétés susmentionnées du groupe. D’autres tâches partielles peuvent être déléguées à ces sociétés.

L’administration et la gestion technique de la plupart des immeubles ont été confiées à Wincasa AG, Winterthour. Les modalités exactes d’exécution du mandat sont réglées dans des contrats séparés.


Rapport d’activité

du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019

Le Credit Suisse 1a Immo PK est le premier fonds immobilier – fiscalement privilégié – avec propriété foncière directe qui s’adresse exclusivement aux institutions de prévoyance professionnelle, aux caisses d’assurances sociales et aux caisses de compensation de Suisse exonérées d’impôts. Le fonds associe de manière idéale les avantages liés aux placements immobiliers directs à ceux des investissements en capitaux. La particularité du Credit Suisse 1a Immo PK réside dans le fait que les investisseurs peuvent effectuer un apport sous la forme d’un immeuble et participer ainsi au fonds pour le montant correspondant.

L’économie réelle est partiellement favorable aux propriétaires immobiliers. En 2018, la création de valeur a augmenté de 2,5% en termes réels , une telle valeur n’avait plus été affichée depuis 2010. Toutefois, le climat économique parfois quasiment euphorique de l’époque a changé. L’année 2019 doit être considérée comme une année intermédiaire. Dans leurs estimations de septembre 2019, les prévisionnistes du Secrétariat d’État à l’économie (SECO) tablent sur une croissance réelle du pro - duit intérieur brut (PIB) de 0,8% pour l’année en cours et de 1,7% pour 2020.En juillet 2019, le climat de consommation mesuré par le SECO est légèrement inférieur à la moyenne à long terme. La grande sécurité de l’emploi – seuls 2,3% des actifs sont enregistrés dans un office régional de placement en tant que demandeurs d’emploi – contribue certes largement à la confiance des consommateurs. Toutefois, la hausse du salaire nominal en 2018, de 0,5%, a été inférieure au taux d’inflation.En Suisse, le nombre de personnes occupant un emploi a augmenté chaque année depuis 2010. En 2019, la hausse du taux d’activité exprimé en équivalents temps plein devrait atteindre 1,3% selon le SECO et, l’année prochaine, elle devrait être de 0,8%. Les prestataires tels que les sociétés de conseil, les agences et les juristes ont contribué dans une mesure considérable à l’augmentation du taux d’activité, qui a été supérieure à la moyenne dans les régions lémanique et zurichoise.La population affiche quant à elle une croissance moins dynamique que le marché de l’emploi. La popu - lation résidente permanente a augmenté de 58 190 personnes en 2018. C’est en 2006 pour la dernière fois qu’elle avait été aussi faible. Vu l’évolution observée entre janvier et mai 2019, on peut présumer que le creux de la vague a été atteint, tout au moins pour le moment. Pendant les cinq premiers mois de l’année en cours, le solde migratoire a été supérieur de 2550 personnes par rapport à la période de référence de l’année précédente. L’augmentation de l’immigration nette s’explique notamment par le fait que l’immigration en provenance d’Allemagne a de nouveau augmenté, pour la première fois depuis dix ans. Wüest Partner AG s’attend à un accroissement de la population de 60 000 à 65 000 personnes pour les années 2019 et 2020.Au milieu de l’année en cours, les perspectives en matière de politique monétaire se sont à nouveau modifiées. Le scénario d’une politique de durcissement des taux d’intérêts semble être écarté dans un futur proche. La Federal Reserve System (Fed) et la Banque centrale européenne (BCE) ont encore assoupli leur politique monétaire à la fin de l’été. De ce fait, la Banque nationale suisse (BNS) n’a pas les coudées franches. Compte tenu de l’appréciation du franc suisse, de la lente évolution de la conjoncture suisse et des prévisions d’inflationà long terme nettement inférieures à la barre des deux pour cent, la BNS considère qu’une politique monétaire expansionniste reste nécessaire. Dans ses projections concernant le taux d’inflation conditionnelle, la BNS table sur des taux de 0,4%, 0,2% et 0,6% pour les années 2019 à 2021. Ces taux d’inflation ne contraignent pas la BNS à des mesures immédiates. Dans son scénario de base, Wüest Partner AG ne prévoit aucune hausse rapide et marquée des taux directeurs, d’autant que le franc reste à un «niveau élevé» selon la BNS. Mi-sep-tembre 2019, un euro vaut CHF 1.08.

Objectif de place - ment, politique de placement, cercle d’investis-seurs, particu-larités

Conditions cadres macro-économiques


En Suisse, les rendements de tous les emprunts d'État étaient négatifs en août 2019. Outre la politique monétaire toujours expansionniste, cela s’explique par le fait que les occasions d’achat sont limitées. De nombreux acteurs du marché utilisent l’adjectif asséché pour qualifier les marchés des emprunts de la Confédération suisse. Dans ce contexte, les investissements dans les actions et dans l’immobilier sont très recherchés. En conséquence, le Swiss Performance Index (SPI) a augmenté de 21,8% durant le premier semestre 2019. Le WUPIX-A (sociétés anonymes immobilières cotées) a augmenté de 13,8% et le WUPIX-F (fonds immobilier coté) de 13,7%. Les investissements directs dans l’immobilier continuent d’être demandés. En conséquence, les rendements initiaux pour les transactions d’immeubles de rapport suisses restent au même niveau que l’année passée. Pour les immeubles commerciaux dans les centres économiques et pour les habitations dans des régions affichant un taux de vacance proportionnellement faible notamment, la disposition des investisseurs à payer est élevée.

Marché du logement locatifLe nombre de nouveaux logements se situe toujours à un niveau élevé. En conséquence, les liquidités sont importantes sur le marché du logement locatif. Au deuxième trimestre 2019, 173 600 offres de logements à louer ont été publiées, soit 5,5% de plus qu’un an avant. Cela place le taux d’offre à actuellement 7,6%.Le nombre de logements inoccupés au 1er juin 2019 sur le plan suisse est d’environ 75 300 unités selon le recensement de l’Office fédéral de la statistique (OFS). Dans ce recensement, on considère que les logements inoccupés sont ceux proposés sur le marché en vue d’être loués durablement ou achetés. Différents facteurs pourraient être à l’origine du fait que le nombre d’appartements vacants n’a augmenté «que» de 4,2% par rapport à l’année passée, un taux inférieur aux prévisions initiales. D’une part, parmi les foyers créés aujourd’hui, ceux de petite taille sont encore plus nombreux que par le passé, en conséquence de quoi le nombre d’occupants des logements venant d’être loués ou achetés est moins élevé et le nombre effectivement demandé de logements augmente. L’augmenta-tion du taux de vacance, qui paraît modérée par rapport à l’activité de construction soutenue, peut d’autre part s’expliquer par la création croissante de bâtiments de remplacement, en conséquence de quoi la croissance nette, à savoir le nombre effectif de logements supplémentaires, est un peu plus faible que ce à quoi on aurait pu s’attendre initialement compte tenu de l’activité de construction.Comme le choix de logements à louer augmente et que la demande supplémentaire stagne en parallèle, une certaine pression continue de s’exercer sur les loyers proposés. Entre mi-2018 et mi-2019, les prix des loyers indiqués dans les annonces ont baissé de 1,5% en moyenne. Toutefois, la baisse du prix moyen des loyers se justifie également par la diminution de la part de logements chers sur les portails d’annonces. Avec l’augmentation de l’offre locative, les durées moyennes de com - mercialisation ont également affiché une hausse. La période d’insertion moyenne par annonce au deuxième trimestre 2019 est de 41 jours, alors qu’elle était encore de 39 jours au même trimestre de l’année précédente, et de 34 jours en moyenne au cours des cinq années précédentes.Et même si une baisse légère de l’activité de construction de logements se dessine, il se pourrait que, dans un futur proche, les appartements construits restent plus nombreux que ceux pouvant être absorbés du fait de la création de ménages. Car pendant que la situation persistante de taux négatifs a pour conséquence que l’argent continue d’être investi sur le marché immobilier, et plus particulière-ment sur le marché du logement locatif, seule une croissance modérée est à escompter du côté de l’évolution de la demande. En 2019, la population pourrait augmenter de 60 000 à 65 000 personnes, ce qui représente un taux de croissance de 0,7% à 0,8%. Compte tenu de l’excès grandissant de l’offre sur la demande, il se pourrait que les propriétaires de logements locatifs tendent à être plus disposés à faire davantage de concessions sur les prix. C’est pourquoi Wüest Partner AG table pour 2019 sur une nouvelle baisse de 1,9% des loyers indiqués dans les annonces.

Marché de la propriété du logement En Suisse, l’intérêt pour la propriété du logement reste soutenu. L’intérêt des acheteurs est soutenu par les taux hypothécaires qui ont encore baissé, ce qui fait que l’environnement financier reste attrayant. Néanmoins, les premiers signes d’une saturation se sont dessinés mi-2019. D’une part, le choix d’appartements inoccupés en propriété par étage a augmenté pour atteindre 58 500 objets durant le deuxième trimestre, soit 13,6% de logements proposés en plus par rapport à il y a un an. Pour un parc suisse dépassant à peine le million de logements en propriété, cela correspond à un taux d’offre de 5,8%. D’autre part, la période d’insertion moyenne des biens à vendre publiés est passée de 64 à 73 jours en l’espace d’un an. Ces derniers temps, l’offre s’est surtout élargie dans les centres de petite taille et de taille moyenne ainsi que dans leurs agglomérations, où l’on trouve actuellement un plus grand choix de logements en propriété proposés. Il s’avère ici que la qualité des objets ne correspond pas toujours aux prix demandés par le vendeur, c’est pourquoi il devient toujours

Marché du logement


plus difficile de trouver des acquéreurs pour ces objets. En outre, il se pourrait qu’il y ait un lien entre se sont d’ailleurs poursuivies l’année dernière. Les prix des transactions de gré à gré ont augmenté de 2,8% au cours des douze derniers mois sur le plan suisse. Les régions dans lesquelles les niveaux de prix peuvent encore être jugés modérés dans une perspective nationale ont notamment enregistré une croissance supérieure à la moyenne, que ce soit dans un passé récent ou plus lointain. Comme le contexte économique continue d’évoluer positivement et que l’environnement financier reste attrayant pour les achats relatifs à la propriété immobilière, la demande pour les logements par étage devrait rester vive. Pour 2019, Wüest Partner AG part du principe que les prix d’achat proposés pour les logements en propriété stagneront.Dans le segment des maisons individuelles, la pression de la demande s’est maintenue. Le nombre des maisons individuelles proposées a légèrement augmenté au deuxième trimestre 2019, mais le taux d’offre se situe toujours à un faible niveau (3,5%). Dans le même temps, le nombre d’abonne-ments pour rechercher des maisons individuelles a augmenté de plus de 7,5% de mi-2018 à mi-2019. Les droits de mutation corrigés de la qualité pour les maisons individuelles ont en conséquence enregistré une belle hausse en l’espace d’un an: de 4,4% en moyenne suisse.L’évolution des permis de construire montre que l’activité dans ce segment continue de reculer. Le nombre de projets de construction pour lesquels un permis a été délivré a baissé de 8,0% au cours des douze derniers mois. De ce fait, si l’intérêt des acheteurs se maintient, l’offre disponible sur le marché devrait en principe rester limitée. Pour l’année prochaine, Wüest Partner AG table sur une hausse des prix des maisons individuelles proposés de 1,0% sur le plan suisse.

Marché des surfaces de bureaux La demande pour les surfaces de bureaux continue d’être bonne. Après la phase de haute conjonc-ture de l’année passée, l’économie suisse affiche certes une croissance inférieure à la moyenne, mais l’évolution reste plaisante. Entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019, le nombre d’employés dans le secteur tertiaire a augmenté de 1,1%. La durée de commercialisation de surfaces de bureaux a légèrement augmenté au deuxième trimestre 2019. De 81 jours en moyen - ne, elle se situe toutefois au même niveau qu’il y a un an. L’offre suisse de surfaces de bureaux qui sont mises en location a elle aussi augmenté légèrement au deuxième trimestre 2019. Représentant environ 3,92 millions de mètres carrés, elle est néanmoins tout juste supérieure à son niveau de l’année précédente (+ 0,8%). Et comme l’indicateur des perspectives d’occupation reste orienté à la hausse, l’absorption dynamique des surfaces devrait se maintenir sur le marché suisse des surfaces de bureaux.Pour 2019, Wüest Partner AG table sur une croissance des prix moyenne de 0,2%. Comme l’activité du côté de la demande devrait se poursuivre ces prochains mois sur le marché des surfaces com-merciales et comme les spécialistes estiment que l’intense activité de construction marquera un repli ces prochaines années, les perspectives du point de vue des prix des loyers sont à nouveau un peu plus prometteuses à long terme. Le volume de nouvelles constructions autorisées pour des surfaces de bureaux a en effet chuté de 45% entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019.

Marché des surfaces de vente Le commerce de détail stationnaire reste sous pression. Il est vrai que la robustesse du marché du travail et la grande sécurité de l’emploi, tout comme la hausse récente des dépenses de consom-mation, donnent des impulsions positives dans le commerce de détail. Des changements structurels de la branche tels que la croissance du commerce en ligne ont toutefois pour effet de refréner l’activité de vente. Ainsi, le commerce en ligne a enregistré une nouvelle croissance de son chiffre d’affaires de 10% en 2018. Pour les propriétaires de magasins stationnaires, il deviendra donc toujours plus difficile de générer du chiffre d’affaires. Dans ce contexte, de nombreux commerçants, dans le domaine non alimentaire précisément, réagissent en réduisant leurs surfaces de vente, avec des conséquences immédiates sur le marché des surfaces de vente. L’offre se compose actuellement d’environ 635 000 mètres carrés de surfaces de vente,soit près de 10% de plus qu’au même trimestre de l’année précédente et 1,8% du parc suisse. En plus du recul de la demande relative aux surfaces de vente, il faut même s’attendre à l’avenir à ce que l’offre bondisse à nouveau, comme l’indique le volume de nouvelles constructions autorisées. Au cours des douze mois écoulés, le volume d’investissement pour les surfaces de vente ayant obtenu un permis de construire se situait aux environs de CHF 500 millions, soit 15% de plus qu’à la même période de l’année précédente. Le boom de la construction dans le segment suisse des immeubles locatifs joue un rôle moteur essentiel dans l’augmentation des surfaces actuelle enregistrée par le segment des surfaces de vente. De nombreux locaux commerciaux voient le jour au rez-de-chaussée de complexes immobiliers à usage mixte, et de ce fait en priorité par rapport à des concepts d’utilisation, et moins compte tenu

Marché des surfaces commerciales


des besoins de surface effectifs. Les surfaces de vente planifiées en tant qu’affectation du rez-de-chaussée dans des complexes immobiliers à usage mixte sont de plus en plus observées aussi dans les grands centres et leurs agglomérations. Étant donné que quelques locaux commerciaux flambant neufs et modernes sont arrivés sur le marché ces derniers temps et qu’un plus grand nombre de magasins jouissant d’une qualité d’emplacement exceptionnelle a été publié dans les annonces, une tendance haussière au niveau des loyers proposés pour les surfaces de vente a finalement pu être constatée dernièrement. De mi-2018 à mi-2019, les offres locatives à l’échelle de la Suisse ont enregistré une hausse de 2,0%. Vu la croissance de la population résidente et la hausse du revenu des ménages, on peut s’attendre à ce que la consommation privée continue d’augmenter. Et si le commerce en ligne affiche une crois - sance rapide, le tourisme d’achat dans les zones frontalières a au moins diminué quelque peu ces derniers temps. Le contexte reste de ce fait certes exigeant, mais les conditions cadrespour le commerce de détail local pourraient globalement s’améliorer timidement. Wüest Partner AG part du principe que les loyers resteront sous pression de manière générale et table sur une baisse des loyers indiqués dans les annonces de 2,1%.

La liquidité sur le marché des transactions étant bien souvent faible, de nombreux investisseurs institutionnels ont donné la priorité à la construction de nouveaux immeubles de rapport. Selon Wüest Partner AG, les dépenses dans la construction augmenteront encore légèrement en 2019. Pour les nouvelles constructions, on peut tabler sur une hausse nominale des investissements de 0,7%. En conséquence, la hausse provient surtout du retour du renchérissement de la construction. Par rapport à l’année précédente, l’indice des prix de la construction de l’Office fédéral de la statistique (OFS) a augmenté de 0,7% en avril 2019. Ainsi, le marché du bâtiment se maintient à un niveau d’investisse-ment très élevé, qui n’a cessé d’augmenter depuis 2002. Pour le marché du logement, cela signifie que 53 000 nouvelles unités d’habitation (maisons individuelles comprises), devraient être produites en 2019, si bien que le nombre de logements neufs arrivant sur le marché devrait être comparable à celui des deux années précédentes. Le moteur de l’activité intense de construction de logements est et reste le volume d’investissement élevé dans la construction d’immeubles locatifs. Plus de 45% de l’ensemble des dépenses bénéficient à ce secteur, dans le neuf ou la rénovation. Au tournant du siècle, ce pourcentage était encore de 29,3%.Sur la base du développement économique favorable, des sommes importantes ont été investies dans la construction de surfaces commerciales. D’une part, la construction de nouvelles surfaces dans un but d’investissement semble attractive compte tenu des développements sur le marché du travail et de la demande prévue sur le front de la location. D’autre part, on assiste à une augmentation des investissements d’expansion effectués par les entreprises dans leurs propres immeubles. En ce qui concerne la construction de surfaces commerciales neuves, on table sur une hausse des investisse-ments de 2,3% en 2019. En effet, comme de nombreuses entreprises ont clôturé leur exercice de manière réjouissante en 2018, elles seront prêtes à investir dans le développement de leur porte - feuille immobilier.En 2020, le rythme soutenu du marché de la construction devrait s’essouffler peu à peu, comme l’indique l’évolution des données anticipées relatives aux permis de construire. En ce qui concerne la construction de nouveaux immeubles locatifs (avec objets loués ou propriété par étage), le nombre d’unités ayant fait l’objet d’une nouvelle autorisation entre mi-2018 et mi-2019 a reculé de 15,5% par rapport à la même période de l’année précédente. Dans cette période, des permis de construire ont été délivrés pour 41 260 logements (28 860 objets loués et 12 400 logements en propriété). Un total annuel aussi faible d’appartements dans des immeubles locatifs n’avait plus été enregistré depuis 2012. Seul le nombre d’autorisations de construire pour des logements locatifs situés dans les cinq plus grandes villes de Suisse (Bâle, Berne, Genève, Lausanne et Zurich) a augmenté par rapport à l’année précédente. Cela s’explique notamment par le fait que les villes s’efforcent plus que jamais d’accélérer la construction de logements locatifs abordables.La dynamique faiblit non seulement dans la construction de logements, mais aussi dans les autres segments du bâtiment. Pour les surfaces commerciales (surfaces de bureau, de vente et de restaura-tion) de même que dans le reste du bâtiment (notamment infrastructure, usage industriel et profes-sionnel), le volume de nouvelles constructions selon les statistiques d’octroi de permis de construire a baissé de tout juste 30% entre mi-2018 et mi-2019. Cela tient d’une part au fait qu’au milieu de l’année passée un volume d’investissement exceptionnellement élevé a été autorisé dans la construc-tion. D’autre part, le ralentissement récent du développement économique pourrait inciter certaines entreprises à attendre avant de réaliser de nouvelles constructions et d’agrandir leur parc immobilier.Wüest Partner AG prévoit pour 2020 une baisse des nouvelles constructions et des rénovations de surfaces commerciales. Pour les immeubles industriels détenus par les entreprises précisément, certains projets envisagés à titre provisoire sont renvoyés aux calendes grecques après que le recul de la conjoncture a assombri les perspectives.

Marché de la construction


Le développement durable est un élément essentiel de notre activité commerciale. Nous mettons l’accent à ce niveau sur l’approche d’intégration globale ESG (Environmental, Social, Governance), qui tient à la fois compte de facteurs environnementaux, sociaux et relatifs à la gouvernance, autre-ment dit d’aspects liés aux bonnes pratiques de la gestion d’entreprise.Pour une approche globale de la durabilité tout au long de la chaîne de création de valeur de l’immo-bilier, nous nous concentrons sur trois éléments essentiels: (a) label de développement durable et certifications (en priorité pour les nouvelles constructions/rénovations totales); (b) optimisation énergétique des bâtiments (pour les immeubles en portefeuille); (c) mesure des résultats en matière de durabilité au moyen du benchmark ESG.Afin de vérifier en permanence le développement durable et d’assurer une comparaison avec le marché immobilier, une évaluation annuelle est effectuée au moyen de l’indice de référence «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB). Les résultats du GRESB sont présentés ci-après.

Le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) sert à évaluer de manière systématique et objective les critères de durabilité pour les placements immobiliers.En 2019, le GRESB a estimé près d’un millier de fonds immobiliers et sociétés immobilières et plus de 130 000 immeubles d’une valeur globale dépassant les CHF 4,5 billions.Le Credit Suisse 1a Immo PK a obtenu une valeur globale de 71 points sur 100 (exercice précédent: 72) lors de l’évaluation GRESB; le groupe de comparaison direct et la moyenne GRESB affichent 72 points sur 100 et se situent ainsi au même niveau que le Credit Suisse 1a Immo PK.

En ce qui concerne le résultat global, le Credit Suisse 1a Immo PK obtient 3 étoiles GRESB sur 5.

Valeur du fonds Groupe de comparaison Moyenne GRESB

54

98 96

79

94 9584

66 65

E S G

Le comparatif ESG donne un aperçu de l’évaluation des différentes catégories ESG et affiche systématiquement une valeur caractéristique de 100 points pouvant au maximum être comptabilisés.Dans le classement ESG pour les catégories Environnement (E), Social (S) et Governance (G), le Credit Suisse 1a Immo PK se voit attribuer les points suivants par rapport à son groupe de compa-raison et à la moyenne GRESB.

Rapport sur le développement durable

Valeur du fonds Groupe de comparaison Moyenne GRESB

71 72 72

GRESB Valeur globale

Étoiles GRESB

9

Classement ESG GRESB


Les graphiques ci-après représentent les indices énergétiques consommation électrique et de chaleur ainsi que consommation énergétique et émissions de CO2.

L’évolution des sources énergétiques utilisées (de 2010 à 2018) dans le Credit Suisse 1a Immo PK montre une réduction considérable des sources énergétiques nocives pour le climat telles que le mazout et le gaz naturel de même qu’une utilisation croissante du chauffage à distance et des sources d’énergie renouvelables telles que la biomasse et le biogaz.

Indices énergétiques

Électricité:

–17%Chaleur:

–4%Énergie:

–8%

Émissions de CO2:

–14%

2012–2018

114

111

106

110 110

105

113

116

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Performance énergétique (kWh/m2)–8%

117

Performance CO2 (kg CO2/m2)24,3

22,3

21,1

22,2

20,9

23,924,2

22,8

24,3

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–14%

Évolution des sources énergétiques (2010–2018)

–48%

–6%–17%

59%

87%

Mazout Gaz naturel Chauffage Biomasse Électricité à distance Biogaz


Plus de 25,8% des immeubles du Portfolio Credit Suisse 1a Immo PK disposent des labels de durabilité et certificats d’efficacité énergétique (pourcentage mesuré par rapport à la valeur vénale). Dix immeubles, soit 17,3% du portefeuille, sont certifiés selon le label Minergie, six disposent de certificats d’efficacité énergétique et deux immeubles se sont vu attribuer le label de qualité pour les immeubles durables du Credit Suisse, greenproperty.

Grâce à des critères de sélection rigoureux, le fonds dispose d’un solide portefeuille immobilier, qui est largement diversifié et réalise des revenus durables. Mesurés à leur valeur vénale, les immeubles commerciaux représentent 43,20% du portefeuille, les maisons d’habitation 26,20%, les immeubles à usage mixte 12,60%, les terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et les immeubles en construction 18,00%. Près de 47,00% de la totalité des loyers proviennent des objets loués à usage commercial, 33,45% des immeubles d’habitation, 6,70% de places de parking et les 12,85% restants des surfaces de stockage, de restauration et d’une autre nature.

L’exercice du Credit Suisse 1a Immo PK court du 1er octobre au 30 septembre.

Au début de l’exercice, deux immeubles d’une valeur totale de CHF 138.74 millions ont été vendus à Zurich dans le cadre d’un asset swap. En contrepartie, le fonds a acquis une autre part de l’Urban Entertainment Center «Sihlcity» de 15,20% à la valeur vénale de CHF 124,27 millions au 30 sep-tembre 2018. De plus, le fonds a pu investir avec succès dans deux nouvelles constructions à usage de bureaux dans le «Parc du Simplon» de Renens, près de Lausanne, qui est en plein développement. Le projet a une valeur globale de CHF 141,09 millions. Début 2021, les Chemins de fer fédéraux suisses CFF, la principale entreprise de transports de Suisse, transférera durablement son siège de Suisse romande employant environ un millier de collaborateurs dans les deux immeubles de Renens. Le projet «Valle Maggia Center» de Locarno a en outre été acheté pour un montant de CHF 28,36 mil lions. Lors de l’exercice clôturé, le fonds a pas ailleurs fait l’acquisition d’un ensemble immobilier se composant de cinq immeubles à Arbon, Hochdorf, Rorschach, Stansstad et Villeneuve, qui dispose d’une centaine d’objets loués (appartements, bureaux, surfaces de vente, de restauration et à usage professionnel) ainsi que de plus de 200 places de stationnement. Le revenu locatif annuel du porte - feuille immobilier se monte à près de CHF 2,59 millions. De plus, deux nouveaux immeubles ont été achetés à St-Gall et Zurich. À la suite de ces acquisitions dans le portefeuille, la valeur vénale des immeubles a globalement augmenté à hauteur de CHF 208,56 millions. Au jour de référence de la clôture de l’exercice, huit immeubles étaient en construction ou en rénovation et en repositionnement.Sur mandat de la direction du fonds et conformément à la loi sur les placements collectifs de capi-taux, les valeurs vénales de tous les immeubles ont de nouveau été calculées par Wüest Partner AG selon la méthode du discounted cash-flow (DCF). Il en résulte une valeur vénale totale de CHF 4 158,77 millions (3 834,37 mio.). Le taux d’escompte moyen se monte à 3,52% (3,77%).Le financement par des fonds étrangers s’inscrit à CHF 475,05 millions (208,60 mio.) ou 11,42% (5,44%) de la valeur vénale des immeubles. Les échéances des prêts hypothécaires sont échelon-nées. Les provisions pour réparations futures s’élèvent à CHF 38,57 millions (52,27 mio.) ou 0,93% (1,36%) de la valeur vénale des immeubles. Les impôts dus en cas de liquidation (impôts sur les gains fonciers et en cas de liquidation) sont estimés à CHF 91,21 millions (83,30 mio.), ce qui correspond à une augmentation de CHF 7,91 millions. La fortune nette du fonds atteint CHF 3 548 374 601 (3 510 315 016) après déduction de l’estimation des impôts dus en cas de liquidation. Avec une valeur d’inventaire de CHF 1 254.78 (1 191.32 ex coupon), le rendement du placement par part s’élève à 5,30% (5,10%).

Le revenu total atteint CHF 178,82 millions (188,35 mio.). Les immeubles actuellement en construction

Label de durabilité et certificats d’efficacité énergétique

74,2% non certifié

17,3% MINERGIE (CH)

2,3% Certificats d’efficacité énergétique

6,3% greenproperty

Portefeuille immobilier

Notes concer-nant les comptes annuels

Compte de fortune

Compte de résultats


d’une part et les ventes réalisées en début d’exercice d’autre part sont à l’origine de la baisse du revenu locatif de CHF 178,26 millions (188,22 mio.). De plus, le fonds a perçu durant l’exercice 2017/18 pour l’immeuble «Leonardo», sis Thurgauerstrasse 80 à Zurich, un acompte unique de près de CHF 8,4 millions en raison de la dénonciation anticipée du contrat de bail existant avec le locataire jouant le rôle de locomotive.Les pertes sur loyers dues aux locaux vacants et aux pertes sur recouvrements s’élèvent à CHF 11,24 millions (11,63 mio.), soit 5,93% (5,82%) des loyers théoriques.La grande partie des locaux vacants se situe dans les immeubles à usage commercial et mixte d’Opfikon, du Petit-Lancy, de Carouge et de Wallisellen. Tous les locaux vacants sont pris en compte dans les valeurs vénales actuelles. L’occupation de ces locaux par des mesures ciblées, dont certaines ont déjà été prises et d’autres sont ambitionnées, aura un impact positif sur l’évolution des revenus.Les frais de financement par des capitaux étrangers ont diminué de CHF 2,37 millions à CHF 1,76 million sur la base du marché des capitaux et des nouveaux financements. Le taux d’intérêt moyen pondéré atteint 0,27% (1,02%) pour une durée résiduelle moyenne de 3,18 (4,14) ans. Un montant de CHF 15,89 millions (22,08 mio.) a été affecté aux réparations et à l’entretien, ce qui représente environ 8,91% (11,73%) du revenu locatif, y compris les rentes de droits de superficie encaissées. La réduction s’explique par de légères mesures de rénovation destinées à préserver la valeur et par des mesures plus importantes de repositionnement qui contribuent à augmenter la valeur des immeu-bles. Les dépenses pour le paiement des droits de superficie atteignent CHF 1,59 million (1,65 mil lion). Les positions frais sur immeubles et frais d’administration s’élèvent, ensemble, à CHF 8,81 mil lions (8,57 mio.), soit 4,94% (4,55%) des loyers encaissés, rentes de droits de superficie comprises. Les impôts et les taxes s’inscrivent à CHF 2,02 millions (2,92 mio.) ainsi que les frais d’estimation et d’audit à CHF 0,34 million (0,32 mio.).Pour la direction du fonds de placement, CHF 13,54 millions (13,43 mio.) sont facturés, soit 0,35% de la fortune totale du fonds au début de l’exercice. Les rémunérations réglementaires versées aux gérances immobilières s’inscrivent à CHF 5,86 millions (6,01 mio.) et sont directement liées au produit effectif des loyers, y compris les rentes de droits de superficie encaissées. Les charges totales s’élèvent à CHF 37,23 millions (47,04 mio.). Les charges d’exploitation pertinentes pour le calcul de la quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF GAV) représentent 0,53% (0,55%). Cet important coefficient permet aux investisseurs d’effectuer des comparaisons directes avec d’autres fonds immobiliers.Après prise en compte d’un prélèvement net de CHF 13,70 millions (prélèvement net 11,40 mio.) sur les provisions pour réparations futures, le revenu net se monte à CHF 141,59 millions (141,31 mio.), soit CHF 50.07 (49.97) par part. Le cashflow (revenu net avant amortissements et provisions) s’inscrit à CHF 127,89 millions (129,91 mio.), soit CHF 45.23 (45.94) par part. Sur la base du revenu net, en tenant compte des gains et des pertes en capital réalisés et non réalisés ainsi que de la variation des impôts dus en cas de liquidation, le résultat total atteint CHF 193,15 millions (182,90 mio.).

Pour l’exercice 2018/19, une distribution totale de CHF 141,39 millions (141,39 mio.) sera versée, ce qui correspond à CHF 50.00 (50.00) par part. Les coupons n° 20 sont encaissables sans frais dès le 12 décembre 2019 (date ex: 10 décembre 2019) auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich, et de ses succursales en Suisse.Sont exceptés de l’impôt anticipé les produits et les gains en capital des immeubles en possession directe réalisés dans un placement collectif selon la LPCC ainsi que les versements en capital effectués par les investisseurs, pour autant qu’ils soient distribués au moyen d’un coupon séparé (ou qu’ils figurent séparément sur le décompte remis aux porteurs de parts).L’investisseur peut récupérer l’impôt anticipé déduit sur les autres revenus (revenus d’autres place-ments) en mentionnant le revenu correspondant dans sa déclaration fiscale ou en présentant une demande de remboursement séparée. Les explications fiscales sont basées sur la situation de droit et la pratique connues actuellement. Des modifications apportées à la législation, à la jurisprudence et à la pratique de l’autorité fiscale demeurent explicitement réservées.La valeur nette d’inventaire par part est passée de CHF 1 191.32 (ex coupon) à CHF 1 254.78 au cours de l’exercice écoulé. Le rendement du placement atteint de ce fait 5,30% (5,10%).

Exercice 2018/19 2017/18

Coupon n° 20 19Brut CHF 50.00 CHF 50.00Moins 0% d’impôt anticipé suisse CHF 0.00 CHF 0.00

Total Distribution CHF 50.00 CHF 50.00

Aucune émission n’a été effectuée durant l’exercice 2018/19.

Distribution, rendement

Émission


Évolution du cours

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

9002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

CHF

Exercice 2018/19

Plus haut = 1 375.00 Plus bas = 1 305.00

Prix de rachat après distribution

La performance du marché secondaire a été marquée dans un premier temps par une évolution laté - rale stable, après quoi elle a évolué de manière positive jusqu’à la fin de l’exercice. À la clôture de l’exercice, le cours se situait à CHF 1 355.00, ce qui correspond à une augmentation de CHF 20.00 ou 1,50% par rapport à l’exercice précédent. Avec un taux de 5,33% (– 6,60%), la performance du fonds est inférieure de 7,67 points de pour cent à celle du benchmark SXI Real Estate Funds Broad (TR), qui affiche une performance de 13,00% durant la même période. L’agio, qui correspond à la différence entre le taux du marché et la valeur d’inventaire, s’élève à 7,99% (7,55%) à la fin de la période sous revue.

Aucune part n’a été dénoncée à la fin de l’exercice 2018/19.

Situation au 1er octobre 2018 2 827 880partsRachats 0 partsÉmissions 0 parts

Situation au 30 septembre 2019 2 827 880parts

Évolution des cours en CHF (1.10.2018–30.9.2019)

1600

1550

1500

1450

1400

1350

1300

1250

1200 Oct. Nov. Déc. Jan. Fév. Mars Avr. Mai Juin Juillet Août Sept. 2018 2018 2018 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019

Swiss Market Index (SMI)Credit Suisse 1a Immo PKSXI Real Estate Funds Broad (TR)

Rachats

Parts en circulation


Valeurs d’inventaire par part (ex coupon)

60

50

40

30

20

10

0

CHF

Distribution totale

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

1220

1200

1180

1160

1140

1120

1100

1080

1060

1040

1020

1000

CHF

Exercice au30.09.

Parts en circulation

Valeur d’inventaire ex coupon

CHF

Distribution en CHF au

titre du revenu ordinaire

Gains en capital

CHF

Distribution totale

CHF

Fortune nette à la valeur vénale en mio. CHF

2010 2 639 355 1 111.82 53.00 0.00 53.00 3 074,4

2011 2 639 355 1 128.41 53.00 0.00 53.00 3 118,2

2012 2 639 355 1 135.27 52.00 0.00 52.00 3 133,6

2013 2 639 355 1 139.86 52.00 0.00 52.00 3 145,8

2014 2 827 880 1 148.79 52.00 0.00 52.00 3 395,7

2015 2 827 880 1 162.22 52.00 0.00 52.00 3 433,7

2016 2 827 880 1 172.33 52.00 0.00 52.00 3 462,3

2017 2 827 880 1 180.68 50.00 0.00 50.00 3 480,2

2018 2 827 880 1 191.32 50.00 0.00 50.00 3 510,3

2019 2 827 880 1 204.78 50.00 0.00 50.00 3 548,4

Évolution de la valeur nette d’inventaire et distribution

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019


Compte de fortuneau 30 septembre 2019

Actif

30.9.2019Valeur vénale

CHF

30.9.2018Valeur vénale

CHF

Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces 79 117 59 948

Immeubles, divisés en

– Immeubles d’habitation 1 090 081 000 980 508 000

– Immeubles à usage commercial 1 797 389 020 2 113 241 000

– Immeubles à usage mixte 522 310 000 467 860 000

– Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 748 990 000 272 760 000

Total immeubles 4 158 770 020 3 834 369 000

Autres actifs 44 586 776 35 518 969

Fortune totale du fonds 4 203 435 913 3 869 947 917

Passif Engagements à court terme

– Hypothèques portant intérêt à court terme et autres engagements garantis par des hypothèques 242 300 000 27 350 000

– Prêts et crédits à court terme portant intérêt 17 750 000 31 250 000

– Autres engagements à court terme 88 801 312 67 731 901

Total des engagements à court terme 348 851 312 126 331 901

Engagements à long terme

– Hypothèques portant intérêt à long terme et autres engagements garantis par des hypothèques 215 000 000 150 000 000

Total des engagements à long terme 215 000 000 150 000 000

Total engagements 563 851 312 276 331 901

Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 3 639 584 601 3 593 616 016

Estimation des impôts dus en cas de liquidation 91 210 000 83 301 000

Fortune nette du fonds 3 548 374 601 3 510 315 016

Nombre de parts en circulation 2 827 880 2 827 880

Valeur nette d’inventaire par part 1 254.78 1 241.32

Moins la distribution pour la période sous revue (coupon n° 20) 50.00 50.00

Valeur nette d’inventaire par part après distribution 1 204.78 1 191.32

Variations de la fortune nette du fonds Fortune nette du fonds au début de l’exercice 3 510 315 016 3 480 213 620

Distributions –141 394 000 –141 394 000

Solde des mouvements des parts, sans la participation des souscripteurs aux revenus courus ni la participation des porteurs de parts sortants aux revenus courus 0 0

Résultat total 193 153 584 182 895 396

Solde des versements / prélèvements sur provisions pour réparations –13 700 000 –11 400 000

Fortune nette du fonds à la fin de l’exercice 3 548 374 601 3 510 315 016

Informations concernant les années précédentes

Fortune nette du fonds Valeur d’inventaire par part

30.9.2019 3 548 374 601 1 254.78

30.9.2018 3 510 315 016 1 241.32

30.9.2017 3 480 213 620 1 230.68


Compte de résultats(arrêté au 30 septembre 2019)

Produits

1.10.2018jusqu’au 30.9.2019

CHF

1.10.2018jusqu’au 30.9.2019

CHF

1.10.2017jusqu’au 30.9.2018

CHF

1.10.2017jusqu’au 30.9.2018

CHF

Intérêts négatifs –1 534 –365

Loyers 178 179 612 188 142 465

Rentes de droits de superficie encaissées 77 400 74 400

Revenus des hypothèques et autres prêts garantis par des hypothèques 0 3 722

Revenus des parts d’un autre fonds immobilier et d’une autre société d’investissement immobilier 3 640 2 800

Autres revenus 560 180 131 628

Participation des souscripteurs aux revenus nets courus 0 0

Total des revenus 178 819 298 188 354 650

Charges

Intérêts négatifs perçus –247 745 0

Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 1 880 423 2 281 496

Autres intérêts passifs 124 654 88 016

Rentes de droits du superficie payées 1 593 064 1 651 238

Entretien et réparations 15 890 688 22 083 188

Administration des immeubles

– Frais liés aux immeubles 7 460 876 7 538 657

– Frais d’administration 1 352 560 1 030 075

Impôts et taxes

– Impôts immobiliers 2 012 028 2 923 872

– Taxes 10 681 0

Frais d’estimation et frais d’audit 335 756 321 105

Provisions pour réparations futures

– Versements 0 0

– Prélèvements –13 700 000 –11 400 000

Rémunérations réglementaires versées

– à la direction du fonds 13 544 818 13 425 752

– à la banque dépositaire1 819 074 1 044 064

– au market maker1 234 021 0

– au gestionnaire de biens immobiliers 5 859 743 6 008 853

Frais relatifs au rapport de gestion 24 063 12 441

Émoluments de surveillance 1 863 1 500

Autres charges 29 027 29 799

Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus 0 0

Total charges 37 225 594 37 225 594 47 040 056 47 040 056

Résultat net 141 593 704 141 314 594

Gains et pertes en capitaux réalisés –5 092 240 3 813 502

Résultat réalisé 136 501 464 145 128 096

Gains et pertes en capitaux non réalisés 64 561 120 42 351 300

Variation des impôts dus en cas de liquidation –7 909 000 –4 584 000

Résultat total 193 153 584 182 895 396

Utilisation du résultatProduit net de l’exercice 141 593 704 141 314 594

Report de l’exercice précédent 1 734 393 1 813 799

Résultat disponible pour la distribution 143 328 097 143 128 393

Résultat prévu pour la distribution aux investisseurs 141 394 000 141 394 000

Report à nouveau 1 934 097 1 734 393

1 A partir du 1er février 2019, le market making est rémunéré directement (auparavant par l’intermédiaire de la banque dépositaire).


30.9.2019 30.9.2018

Montant du compte d’amortissement CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Montant du compte de provisions pour réparations futures CHF 38,6 mio. 52,3 mio.

Montant du compte prévu pour être réinvesti CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Valeur totale assurée de la fortune CHF 3 404,1 mio. 3 026,4 mio.

Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice comptable suivant aucun aucun

Chiffres-clés 30.9.2019 30.9.2018

Taux des pertes sur loyers 5,93% 5,82%

Coefficient d’endettement en % des valeurs vénales 11,42% 5,44%

Rendement sur distribution 3,69% 3,75%

Quote-part de distribution 110,56% 108,84%

Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 75,80% 76,65%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 0,53% 0,55%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds Market Value (TERREF MV) 0,56% 0,53%

Rentabilité des fonds propres (ROE) 5,50% 5,26%

Rentabilité du capital investi (ROIC) 4,93% 4,86%

Agio 7,99% 7,55%

Performance 5,33% –6,60%

Rendement de placement 5,30% 5,10%

Informations sur les dérivésAucun

Principes d’évaluation de la fortune du fonds et du calcul de la valeur nette d’inventaireLa valeur d’inventaire d’une part s’obtient en retranchant de la valeur vénale de la fortune du fonds les engagements éventuels du fonds, ainsi que les impôts qui seront probablement dus lors de la liquidation de la fortune du fonds, puis en divisant le solde obtenu par le nombre de parts en circulation.

Conformément à l’art. 88 al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC ainsi qu’aux directives de la SFAMA concernant les fonds immobiliers, les immeubles du fonds sont régulièrement estimés par des experts indépendants agréés par la FINMA, à l’aide d’une méthode dynamique d’évaluation de la valeur de rendement. L’évaluation est effectuée au prix qui pourrait raisonnablement être obtenu en cas de vente au moment de l’estimation. Pour les immeubles en cours de réalisation et les projets de construction, l’estimation s’effectue également à la valeur vénale. En cas d’acquisition ou de cession de biens fonciers dans la fortune du fonds ainsi qu’à chaque clôture d’exercice financier, la valeur vénale des biens dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale des divers immeubles représente un prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une relation commerciale habituelle, en supposant un comportement raisonnable en matière d’achat et de vente. Dans certains cas, notamment lors de l’achat ou de la vente d’immeubles du fonds, les éventuelles opportunités sont exploitées au mieux dans l’intérêt du fonds. Il peut en résulter des écarts d’évaluation.

De plus amples informations sur les valeurs vénales ainsi que sur la méthode d’estimation et les données quantitatives sur les hypothèses du modèle d’estimation figurent dans le rapport d’évaluation des experts immobiliers à la clôture de l’exercice.

Annexeau 30 septembre 2019


Indication sur le taux effectif des rémunérations dont les taux maximaux figurent dans le règlement du fonds

30.9.2019 30.9.2018

Effectif Maximal Effectif Maximal

a) Rémunérations de la direction du fonds

– Commission annuelle pour la direction du fonds immobilier, la gestion des actifs et la distribution du fonds immobilier calculée sur la base de la fortune totale du fonds au début de l’exercice 0,35% 0,50% 0,35% 0,50%

– Commission pour les démarches lors de la création de constructions, de rénovations et de transformations calculées sur la base des coûts de construction 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

– Rémunération pour les démarches effectuées lors de l’achat et de la vente d’im-meubles calculée sur la base du prix d’achat ou de vente, pour autant qu’un tiers ne soit pas mandaté à cet effet 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

– Rémunération pour la gestion des divers immeubles durant la période sous revue, calculée sur la base des loyers bruts encaissés (y c. les rentes de droits de superficie) 3,29% 5,00% 3,19% 5,00%

– Commission d’émission en couverture des frais occasionnés par le placement des nouvelles parts, calculés sur la base de la valeur nette d’inventaire des parts nouvelle-ment émises 0,00% 2,50% 0,00% 2,50%

– Commission de rachat en couverture des frais occasionnés par le rachat des parts, calculés sur la base de la valeur nette d’inventaire des parts reprises 0,00% 1,50% 0,00% 1,50%

b) Rémunérations de la banque dépositaire

– Commission pour la garde de la fortune du fonds, la prise en charge du trafic des paiements du fonds immobilier et les autres tâches énumérées dans le § 4 du contrat de fonds, calculées sur la base de la fortune nette du fonds au début de l’exercice 0,02% 1 0,05% 0,03% 0,05%

– Commission pour le versement du produit annuel aux investisseurs 0,00% 0,50% 0,00% 0,50%

c) Rémunérations versées au market maker

– Frais et honoraires liés à la garantie d’un négoce régulier en bourse et hors bourse des parts du fonds immobilier calculés sur la base de la fortune nette du fonds au début de l’exercice 0,01% 1 0,01% n/d n/d

1 A partir du 1er février 2019, le market making est rémunéré directement (auparavant par l’intermédiaire de la banque dépositaire).

Montant total des engagements de paiement contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d’immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans des immeubles 30.9.2019 30.9.2018

Achats d’immeubles CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Mandats de construction et investissements dans des immeubles CHF 190,6 mio. 61,7 mio.

Engagements à long terme, répartis par échéance d’un à cinq ans et après cinq ans 30.9.2019 30.9.2018

De 1 à 5 ans CHF 80,0 mio. 70,0 mio.

> 5 ans CHF 135,0 mio. 80,0 mio.

Placements 30.9.2019 30.9.2018

Placements cotés en bourse ou négociés sur un autre marché réglementé ouvert au public, évalués au prix payé selon les cours du marché principal (art. 84 al. 2 let. A OPC-FINMA) CHF n/d n/d

Placements pour lesquels aucun cours selon la let. a n’est disponible, évalués selon des paramètres observables sur le marché (art. 84, al. 2, let. b, OPC-FINMA) CHF n/d n/d

Placements qui, en raison de paramètres non observables sur le marché, sont évalués au moyen de modèles d’évaluation appropriés en tenant compte des conditions actuelles du marché (art. 84 al. 2 let. c OPC-FINMA)

Pour plus de détails, se reporter à la page 26 et suivantes «Liste des immeubles» CHF 4 158,8 mio. 3 834,4 mio.

Pour plus de détails, se reporter à la page 20 et suivantes «Autres placements» CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Total placements CHF 4 158,8 mio. 3 834,4 mio.

Remarque généraleDe plus amples informations figurent sous la rubrique «L’essentiel en bref».


Transactions en cours entre placements collectifs

Genre de crédit

Durée Montant en CHF

Taux d’intérêtdu au

Aucun

Transactions effectuées entre placements collectifs

Genre de crédit



Aucun

Autres placementsDurant l’exercice 2018/19, le Credit Suisse 1a Immo PK n’a effectué aucun placement (selon l’art. 86, al. 3, let. a, OPCC) auprès des fonds immobiliers de la même direction de fonds.


Hypothèques en cours et avances à terme fixe

Genre de crédit



Avance à terme fixe 23.08.2019 25.10.2019 93 500 000 –0,230%Avance à terme fixe 05.09.2019 05.11.2019 138 800 000 –0,320%Hypothèque à taux fixe 31.03.2016 31.03.2020 10 000 000 0,780%Hypothèque à taux fixe 13.12.2013 13.12.2020 10 000 000 1,830%Hypothèque à taux fixe 14.12.2016 31.12.2020 10 000 000 0,490%Hypothèque à taux fixe 28.02.2014 28.02.2021 10 000 000 1,530%Hypothèque à taux fixe 13.12.2013 13.12.2021 10 000 000 2,020%Hypothèque à taux fixe 28.02.2014 28.02.2022 10 000 000 1,710%Hypothèque à taux fixe 30.11.2014 30.11.2022 10 000 000 1,200%Hypothèque à taux fixe 08.04.2016 08.04.2024 20 000 000 0,600%Hypothèque à taux fixe 08.04.2016 08.04.2025 20 000 000 0,650%Hypothèque à taux fixe 14.12.2016 31.12.2026 20 000 000 0,780%Hypothèque à taux fixe 03.06.2019 02.06.2028 15 000 000 0,420%Hypothèque à taux fixe 03.06.2019 01.06.2029 20 000 000 0,490%Hypothèque à taux fixe 03.06.2019 03.06.2030 15 000 000 0,560%Hypothèque à taux fixe 01.02.2018 31.01.2031 2 500 000 0,980%Hypothèque à taux fixe 01.02.2018 31.01.2031 8 500 000 0,980%Hypothèque à taux fixe 01.02.2018 31.01.2031 9 000 000 0,980%Hypothèque à taux fixe 14.06.2019 03.06.2031 25 000 000 0,630%

Total des hypothèques en cours et avances à terme fixe 457 300 000

Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques

Hypothèques échues et avances à terme fixe

Genre de crédit



Avance à terme fixe 28.09.2018 01.10.2018 1 350 000 0,600%Avance à terme fixe 05.10.2018 15.10.2018 360 000 0,600%Avance à terme fixe 25.10.2018 05.11.2018 500 000 0,600%Avance à terme fixe 01.11.2018 05.11.2018 380 000 0,600%Avance à terme fixe 23.11.2018 05.12.2018 8 960 000 0,000%Avance à terme fixe 05.12.2018 14.12.2018 300 000 0,600%Avance à terme fixe 05.12.2018 14.12.2018 600 000 0,600%Avance à terme fixe 05.12.2018 14.12.2018 13 800 000 0,000%Avance à terme fixe 12.12.2018 24.12.2018 2 550 000 0,600%Avance à terme fixe 14.12.2018 24.12.2018 10 000 000 0,000%Avance à terme fixe 24.12.2018 04.01.2019 13 100 000 0,000%Avance à terme fixe 31.12.2018 04.01.2019 500 000 0,600%Avance à terme fixe 12.12.2018 11.01.2019 138 800 000 –0,160%Avance à terme fixe 04.01.2019 15.01.2019 12 260 000 0,000%Avance à terme fixe 15.01.2019 25.01.2019 260 000 0,000%Hypothèque à taux fixe 01.02.2010 01.02.2019 20 000 000 2,700%Avance à terme fixe 25.01.2019 05.02.2019 980 000 0,000%Avance à terme fixe 29.01.2019 05.02.2019 450 000 0,600%Avance à terme fixe 11.01.2019 15.02.2019 138 800 000 –0,160%Avance à terme fixe 22.02.2019 25.02.2019 850 000 0,600%Avance à terme fixe 15.02.2019 15.03.2019 138 800 000 –0,160%Avance à terme fixe 15.03.2019 25.03.2019 138 800 000 –0,180%Avance à terme fixe 25.03.2019 25.04.2019 18 800 000 –0,190%Avance à terme fixe 25.04.2019 03.05.2019 18 800 000 –0,190%Avance à terme fixe 03.05.2019 15.05.2019 18 800 000 –0,200%Avance à terme fixe 25.03.2019 24.05.2019 120 000 000 –0,200%Avance à terme fixe 15.05.2019 25.05.2019 18 800 000 –0,200%Avance à terme fixe 25.05.2019 05.06.2019 13 000 000 –0,200%Avance à terme fixe 03.06.2019 14.06.2019 11 000 000 0,630%Avance à terme fixe 05.06.2019 14.06.2019 18 400 000 –0,200%Avance à terme fixe 14.06.2019 25.06.2019 18 400 000 –0,200%Avance à terme fixe 17.06.2019 25.06.2019 500 000 0,600%Avance à terme fixe 25.05.2019 25.07.2019 120 000 000 –0,200%Avance à terme fixe 25.06.2019 25.07.2019 18 800 000 –0,200%Avance à terme fixe 24.06.2019 23.08.2019 93 500 100 –0,200%Avance à terme fixe 25.07.2019 05.09.2019 138 800 000 –0,200%Avance à terme fixe 22.08.2019 05.09.2019 1 200 000 0,600%

Les taux d’intérêt pour les hypothèques à taux fixe et les avances à terme fixe ne changent pas pendant la durée convenue.


Crédits en cours

Genre de crédit



Avance à terme fixe 25.09.2019 04.10.2019 17 750 000 0,000%

Total crédits en cours 17 750 000

Crédits échus

Genre de crédit












Avance à terme fixe 26.03.2019 05.04.2019 270 000 0,000%
















Avance à terme fixe 05.08.2019 15.08.2019 600 000 0,000%





Prêts et crédits portant intérêtDurant l’exercice 2018/2019, le Credit Suisse 1a Immo PK a reçu les crédits non garantis suivants.

Les taux d’intérêt sont fixes pendant toute la durée convenue.

Transactions en cours entre placements collectifs

Genre de crédit



Aucun

Transactions effectuées entre placements collectifs

Genre de crédit



Crédit 25.09.2018 05.10.2018 6 000 000 0,025%

Crédit 01.10.2018 05.10.2018 18 300 000 0,025%

Crédit 05.10.2018 15.10.2018 20 600 000 0,025%

Crédit 15.10.2018 25.10.2018 9 650 000 0,025%

Crédit 25.10.2018 05.11.2018 11 350 000 0,025%

Crédit 05.11.2018 15.11.2018 12 550 000 0,025%

Crédit 15.11.2018 23.11.2018 6 650 000 0,025%

Pendant l’exercice 2018/19, le Credit Suisse 1a Immo PK a reçu les crédits suivants du fonds immobilier Credit Suisse Real Estate Fund International.

Les taux d’intérêt appliqués sont des taux moyens conformes au marché entre des avances à terme fixe et des dépôts à terme ou des placements comparables. Les taux d’intérêt sont fixes pendant toute la durée convenue.


Achats et ventes d’immeubles Liste des achats et ventes d’immeubles durant l’exercice 2018/19

Achats Type d’immeuble Feuillet RF n°Superficie du terrain en m²

Arbon, Südstrasse 1 Immeuble d’habitation 4289 1 271

Hochdorf, Industriestrasse 2 Immeuble à usage commercial 266 5 324

Locarno, Via Valle Maggia 13, 15 / Via Domenico Galli 8, 10, «Valle Maggia Center»

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction

2320, 2321,2322, 3650 2 912

Renens, Rue du Simplon Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction 2766 2 537

Rorschach, Thurgauerstrasse 4, 6 Immeubles à usage mixte 46 444

St-Gall, Bohl 17 Immeuble à usage commercial 824 511

Stansstad, Unter Sagi 6 Immeuble à usage commercial 1002 2 361

Villeneuve, Chemin du Cabinet 5, 7, 9, 11 Immeubles d’habitation 1428 7 428

Zurich, Sihlcity Immeuble à usage commercial, part de copropriété 152/1 000 sur WD9078, 5027 –

Zurich, Waldmannstrasse 12, 12a Immeubles à usage mixte 546 363

Ventes Type d’immeuble Feuillet RF n°Superficie du terrain en m²

Zurich, Giesshübelstrasse 15 Immeuble à usage commercial 4827 1 717

Zurich, Müllerstrasse 16, 20 Immeubles à usage commercial 2110 3 864

Achats et ventes d’autres placementsSelon contrat de fonds § 8, ch. 2 let. b et § 15, ch. 4 let. d et OPCC-FINMA art. 84 al. 2 let. a

Aucun

Revenu locatif par locataire supérieur à 5% Aucun locataire du Credit Suisse 1a Immo PK n’a atteint cette limite.

Transactions avec des personnes proches La direction du fonds confirme qu’elle n’a ni acquis ni aliéné des valeurs immobilières provenant de personnes proches ou destinées à des personnes proches et que les autres affaires avec des personnes proches ont été effectuées aux condi-tions usuelles du marché (chiffre 18 des directives concernant les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA du 2 avril 2008, situation du 13 septembre 2016).


Prix de revient Valeur vénale Valeur assurée

CHF % CHF % CHF

Immeubles d’habitation 833 173 200 22,45% 1 090 081 000 26,20% 798 578 515

Immeubles à usage commercial 1 673 207 000 45,15% 1 797 389 020 43,20% 1 451 759 104

Immeubles à usage mixte 445 873 000 12,00% 522 310 000 12,60% 397 726 018

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction 756 081 600 20,40% 748 990 000 18,00% 756 081 600

Total 3 708 334 800 100,00% 4 158 770 020 100,00% 3 404 145 237

Structure du parc immobilier / Répartition par type d’immeublesau 30 septembre 2019

26,20% Immeubles d’habitation

18,00%Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction

12,60% Immeubles à usage mixte

43,20% Immeubles à usage commercial

Répartition par type d’immeubles selon valeur vénale


Répartition géographique des immeubles

18,80% Suisse du Nord-Ouest

1,90%Berne

39,10%Zurich

9,35%Suisse centrale

2,50%Tessin

3,10%Suisse orientale

4,85% Suisse romande

20,40% Région lémanique


Liste des immeublesAppartements Immeubles à usage professionnel

Nombre d’immeubles

Total des objets loués

Total des sur-faces louées Surface

Année de construction

Date d’acquisition

Conditions de propriété

Prix de revient

Valeur vénale

Produit des loyers

théorique 1

Perte sur locaux vacants et pertes

sur recouvrements 1

Produits bruts(Produit net des

loyers) 1 Pièces Total des appartements Parking MagasinsBureaux,

cabinets, etc.Cinémas / hôtels /

restaurants EntrepôtsAutres locaux commerciaux

Total des immeubles à usage professionnel sans garages /

places de stationnement / parkings

Localité, adresse m2 m2 en CHF en CHF en CHF en CHF en % en CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Nombre m2 % Nombre Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 %

Immeubles d’habitationAadorf, Friedaustrasse 11, 13, 15 3 60 2 583 4 703 1974 01.11.1999 Propriété exclusive 7 557 000 10 080 000 461 450 23 995 5,20 437 455 – – 9 14 5 28 2 583 100,00 31 – – – – – – – – 1 – 1 – – Agno, Via P. Vecchio 15, 16, 17, 18, 19, 20 / Residenza Le Bolle 6 181 7 996 9 347 1991 01.11.1999 Propriété exclusive 18 376 000 15 160 000 1 099 413 64 860 5,90 1 034 553 – 20 – 55 – 75 7 856 98,25 103 – – 1 120 – – – – 2 20 3 140 1,75 Arbon, Südstrasse 1 1 36 1 472 1 271 2015 01.06.2019 Propriété exclusive 7 753 000 7 583 000 107 224 15 740 14,68 91 484 – – 6 8 – 14 1 472 100,00 22 – – – – – – – – – – – – – Bâle, Bleichestrasse 23, 25, 27 / Mattenstrasse 31 1 48 2 813 1 231 1994 01.01.2002 Propriété exclusive 8 966 000 12 470 000 602 321 31 912 5,30 570 409 4 2 22 – 1 29 2 571 91,40 15 – – 1 134 – – – – 3 108 4 242 8,60 Bâle, Delsbergerallee 1 14 1 087 596 1901 01.11.1999 Propriété exclusive 4 039 000 5 268 000 238 619 1 976 0,83 236 643 – 6 6 2 – 14 1 087 100,00 – – – – – – – – – – – – – – Bâle, Fasanenstrasse 140, 150 / Schorenweg 38a, 40 3 187 8 133 7 514 1972 01.01.2002 Propriété exclusive 28 276 000 39 470 000 1 896 261 47 516 2,51 1 848 745 39 39 63 – – 141 8 133 100,00 45 – – – – – – – – 1 – 1 – – Bâle, Luzernerring 60, 62, 64, 68, 70, 72 / Flughafenstrasse 77, 79, 81 / Gustav-Wenk Strasse 1, 3, 5, 11, 13, 15

15 180 10 450 10 382 1957 01.01.2002 Propriété excl. en droit de superficie 26 721 000 28 370 000 2 100 714 78 745 3,75 2 021 969 – 30 103 17 – 150 10 382 99,35 26 – – – – – – – – 4 68 4 68 0,65

Bâle, Maulbeerstrasse 63, 65, 67, 69, 71 5 138 4 799 3 258 1981 01.01.2002 Propriété exclusive 14 026 000 19 790 000 998 089 10 195 1,02 987 894 – – 20 25 5 50 4 620 96,27 85 – – – – – – 1 64 2 115 3 179 3,73 Bâle, Spalenring 55, 57, 59, 61 4 61 3 241 1 866 1954 01.01.2002 Propriété exclusive 8 982 000 15 630 000 703 432 8 586 1,22 694 846 4 20 24 – – 48 3 214 99,17 12 – – – – – – 1 27 – – 1 27 0,83 Berne, Oberweg 1, 3, 5 3 48 2 113 2 480 1960 01.11.1999 Propriété exclusive 6 790 000 10 780 000 458 124 – – 458 124 10 2 6 15 1 34 2 113 100,00 14 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bottmingerstrasse 5, 7, «1Stein» 2 56 2 308 3 004 2007 01.01.2002 Propriété exclusive 9 968 000 13 750 000 609 121 39 037 6,41 570 084 – 12 12 – – 24 2 308 100,00 32 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bruderholzstrasse 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38 16 236 9 848 15 425 1995 01.01.2002 Propriété exclusive 41 221 000 54 710 000 2 417 618 75 477 3,12 2 342 141 6 44 36 23 – 109 9 653 98,02 120 – – 1 116 – – – – 6 79 7 195 1,98 Birsfelden, Rheinparkstrasse 4, 6, 8 3 69 3 106 2 603 1960 01.01.2002 Propriété excl. en droit de superficie 8 861 000 13 780 000 644 131 36 468 5,66 607 663 – 6 24 13 2 45 3 106 100,00 24 – – – – – – – – – – – – – Bottmingen, Falkenstrasse 6, 8, 10, 12 4 49 1 926 4 121 1969 01.01.2002 Propriété exclusive 9 273 000 12 240 000 522 998 81 651 15,61 441 347 10 – 8 12 – 30 1 926 100,00 19 – – – – – – – – – – – – – Brugg, Fröhlichstrasse 48 / Zimmermannstrasse 25, 27, 29, 33, 35, 37, 39 / Seidenstrasse 35 9 432 17 319 10 421 1974 01.11.2003 Propriété exclusive 55 229 000 70 120 000 3 304 773 28 146 0,85 3 276 627 – 33 105 74 – 212 17 313 99,97 219 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,03 Bussigny-Lausanne, Route d'Eguechaudens 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 8 201 7 127 6 542 1993 01.01.2000 Propriété exclusive 20 909 000 27 350 000 1 484 681 12 804 0,86 1 471 877 – 25 46 10 1 82 6 713 94,19 102 – – – – – – 1 10 16 404 17 414 5,81 Cham, Eichstrasse 19a, 19b 2 34 1 598 1 883 1994 31.03.2000 Propriété exclusive 5 867 200 9 321 000 423 132 540 0,13 422 592 – 2 2 8 4 16 1 566 98,00 16 – – – – – – – – 2 32 2 32 2,00 Cham, Eichstrasse 28 1 18 760 989 1981 31.03.2000 Propriété exclusive 3 638 000 5 322 000 208 639 570 0,27 208 069 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Cham, Eichstrasse 31 1 18 760 1 030 1981 31.03.2000 Propriété exclusive 3 727 000 5 383 000 212 648 2 115 0,99 210 533 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Clarens, Sentier des Borgognes 2, 4 2 85 2 898 1 887 1990 01.12.1999 Propriété exclusive 7 977 000 10 100 000 570 851 4 978 0,87 565 873 11 6 26 – – 43 2 898 100,00 42 – – – – – – – – – – – – – Cugy, Epi d'Or 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 12 200 7 283 18 531 1984 01.01.2002 Propriété exclusive 17 401 000 21 720 000 1 335 671 17 199 1,29 1 318 472 – – 24 24 12 60 6 978 95,81 122 – – – – – – 17 305 1 – 18 305 4,19 Dietlikon, In Lampitzäckern 41, 43, 45 3 72 2 695 2 778 1984/1985 01.12.1999 Propriété exclusive 13 865 000 18 890 000 853 400 77 965 9,14 775 435 – 9 8 16 – 33 2 536 94,10 31 – – – – – – – – 8 159 8 159 5,90 Dornach, Wollmattweg 2, 4, 6, 8 4 92 3 320 4 899 1966 01.01.2002 Propriété exclusive 9 284 000 14 270 000 648 935 17 887 2,76 631 048 – 6 24 13 – 43 3 193 96,17 46 – – 1 94 – – – – 2 33 3 127 3,83 Dübendorf, Ahornstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 / Höglerstrasse 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50

18 378 14 360 20 983 1993 01.01.2002 Propriété exclusive 55 535 000 69 380 000 3 207 254 24 710 0,77 3 182 544 – 18 48 60 – 126 13 452 93,68 202 – – – – – – – – 50 908 50 908 6,32

Effretikon, Müslistrasse 7, 9 3 40 2 034 2 221 1967 01.11.1999 Propriété exclusive 6 342 000 9 231 000 381 960 – – 381 960 – – 12 12 – 24 2 028 99,71 15 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,29 Horgen, Kalkofenstrasse 25 1 70 2 826 2 702 1979 01.11.1999 Propriété exclusive 8 938 000 14 580 000 640 393 5 746 0,90 634 647 – 9 18 9 – 36 2 826 100,00 34 – – – – – – – – – – – – – Horw, Brunnmattstrasse 12 1 62 1 808 1 865 1974 01.11.1999 Propriété exclusive 5 587 000 8 022 000 363 710 7 389 2,03 356 321 4 4 3 3 8 22 1 808 100,00 40 – – – – – – – – – – – – – Jona, Seeblickstrasse 10, 12, 14, 16 / Seehofstrasse 3 5 92 2 592 5 832 1960 01.11.1999 Propriété exclusive 10 474 000 10 990 000 630 408 5 045 0,80 625 363 3 12 14 14 2 45 2 592 100,00 47 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via F. Borromini 7a 1 61 2 242 2 125 1991 01.03.2000 Propriété exclusive 7 024 000 7 565 000 447 298 1 620 0,36 445 678 – 10 14 2 2 28 2 242 100,00 33 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via Fontana 8 1 35 1 359 749 1993 01.02.2000 Propriété exclusive 5 236 000 6 030 000 326 420 25 040 7,67 301 380 – 9 4 2 – 15 1 359 100,00 20 – – – – – – – – – – – – – Luterbach, Grüttbachstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 9 182 7 807 14 283 1988 01.11.1999 Propriété exclusive 16 679 000 19 710 000 1 170 925 28 661 2,45 1 142 264 – 11 23 43 – 77 7 407 94,88 97 – – 1 145 – – – – 7 255 8 400 5,12 Lucerne, Matthofring 20, 22, 24 3 34 1 588 2 174 1960 01.11.1999 Propriété exclusive 6 323 000 9 672 000 402 029 26 593 6,61 375 436 – – 12 9 – 21 1 588 100,00 13 – – – – – – – – – – – – – Lucerne, Würzenbachstrasse 22, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 40 14 226 8 915 17 448 1954 01.11.1999 Propriété exclusive 25 456 000 42 200 000 1 845 744 23 217 1,26 1 822 527 – – 55 51 4 110 8 673 97,29 111 2 212 – – – – – – 3 30 5 242 2,71 Männedorf, Eintrachtweg 2, 4 2 36 1 371 3 050 1974 01.11.1999 Propriété exclusive 4 717 000 6 930 000 303 981 14 318 4,71 289 663 2 – 4 3 4 13 1 265 92,27 19 – – – – – – 1 31 3 75 4 106 7,73 Muttenz, Seemättlistrasse 8, 10, 12, 14 / Lachmattstrasse 69, 71 6 148 4 306 2 822 1974 01.01.2002 Propriété exclusive 14 749 000 22 400 000 951 516 60 843 6,39 890 673 4 8 19 27 – 58 4 306 100,00 90 – – – – – – – – – – – – – Riehen, Bäumlihofstrasse 388, 390, 394 / Gotenstrasse 6 / Helvetierstrasse 2, 4, 6 7 67 3 788 4 683 1960 01.01.2002 Propriété excl. en droit de superficie 8 664 000 10 930 000 769 106 12 335 1,60 756 771 8 16 22 8 2 56 3 548 93,66 9 1 120 – – – – 1 120 – – 2 240 6,34 Riehen, Dörnliweg 1, 3, 15, 17, 19, 20 ,21, 22, 23, 25, 27, 29, 31, 33 / Obere Wenkenhofstrasse 33

15 104 4 760 10 503 1965 01.01.2002 Propriété exclusive 21 651 200 22 480 000 1 160 835 43 395 3,74 1 117 440 – – 10 8 19 37 4 722 99,20 63 – – – – – – – – 4 38 4 38 0,80

Seuzach, Stadlerstrasse 26, 28, 30, 32, 35 4 102 3 236 6 828 1992 01.01.2002 Propriété exclusive 12 248 000 15 470 000 755 874 15 962 2,11 739 912 – 2 10 20 – 32 3 159 97,62 68 – – 1 52 – – 1 25 – – 2 77 2,38 Spiez, Obere Bahnhofstrasse 22a–m 12 193 7 206 13 322 1984 01.11.1999 Propriété exclusive 28 712 000 34 440 000 1 587 581 56 133 3,54 1 531 448 6 9 32 36 2 85 6 928 96,14 91 – – – – – – – – 17 278 17 278 3,86 Urdorf, Baumgartenstrasse 18, 20 9 45 1 625 3 089 1996 01.11.1999 Propriété exclusive 7 232 000 8 916 000 420 151 390 0,09 419 761 – 4 5 10 – 19 1 597 98,28 24 – – – – – – – – 2 28 2 28 1,72 Villeneuve, Chemin du Cabinet 5, 7, 9, 11 4 156 4 523 7 428 2017 01.06.2019 Propriété exclusive 32 803 000 31 250 000 427 694 28 015 6,55 399 679 – 18 21 11 7 57 4 432 97,99 96 – – – – – – 3 91 – – 3 91 2,01 Volketswil, Ackerstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41 14 323 10 321 17 584 1985 01.03.2006 Propriété exclusive 38 511 000 45 470 000 2 192 762 283 532 12,93 1 909 230 – 20 50 27 11 108 9 768 94,64 176 – – – – – – – – 39 553 39 553 5,36 Wädenswil, Speerstrasse 1, 3 2 41 1 480 2 975 1967 01.11.1999 Propriété exclusive 5 493 000 8 494 000 363 774 2 198 0,60 361 576 – 9 10 4 – 23 1 480 100,00 17 – – – – – – – – 1 – 1 – – Wettingen, Neufeldstrasse 23 1 33 1 548 1 939 1993 31.12.1999 Propriété exclusive 5 918 000 6 913 000 335 633 225 0,07 335 408 – 4 2 9 – 15 1 516 97,93 17 – – – – – – – – 1 32 1 32 2,07 Wettingen, Neufeldstrasse 27, 29 2 27 861 1 055 1996 31.12.1999 Propriété exclusive 3 468 000 4 349 000 207 878 569 0,27 207 309 – 4 2 4 – 10 806 93,61 14 – – – – – – – – 3 55 3 55 6,39 Winterthour, Eichgutstrasse 2, 4, 6 / Rudolfstrasse 21, 23, 25, «Eichgut» 6 242 11 477 4 391 2005 13.10.2003 Propriété exclusive 47 119 800 76 930 000 3 007 915 35 348 1,18 2 972 567 2 12 38 34 4 90 9 317 81,18 129 – – 4 1 222 1 174 1 45 17 719 23 2 160 18,82 Winterthour, Im Grüntal 19, 21, 23, 25 4 68 2 818 3 862 1984 01.11.1999 Propriété exclusive 12 921 000 17 420 000 184 140 32 080 17,42 152 060 – 10 10 9 3 32 2 787 98,90 33 – – – – – – – – 3 31 3 31 1,10 Winterthour, Schlossacker 5, 7, 9, 11, 13 / Hegifeld 85, 87, 89 8 98 4 649 6 568 1993 01.01.2002 Propriété exclusive 14 225 000 17 650 000 872 599 60 061 6,88 812 538 – 4 12 18 4 38 4 380 94,21 50 – – – – – – – – 10 269 10 269 5,79 Zurich, Dörflistrasse 58, 60 2 22 784 543 1954 01.11.1999 Propriété exclusive 2 946 000 5 252 000 227 525 – – 227 525 4 12 – – – 16 772 98,47 3 – – – – – – – – 3 12 3 12 1,53 Zurich, Hagenholzstrasse 86, 88, 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, «Andreaspark» 9 367 21 261 13 661 2005 13.06.2003 Propriété exclusive 85 495 000 115 850 000 5 109 405 267 245 5,23 4 842 160 14 5 39 45 57 160 20 224 95,12 191 2 394 2 402 1 146 3 24 8 71 16 1 037 4,88 Total immeubles d’habitation 272 5 767 237 180 291 446 833 173 200 1 090 081 000 50 196 755 1 739 032 3,46 48 457 723 131 476 1 069 813 160 2 649 228 659 96,41 2 844 5 726 12 2 285 2 320 30 742 225 4 448 274 8 521 3,59 dont en droit de superficie 44 246 000 53 080 000 3 513 951 127 548 3,63 3 386 403

Immeubles à usage commercialAarau, Hintere Bahnofstrasse 5, 6, 7, 8, 10 5 191 10 052 7 888 2003 01.06.2001 Propriété exclusive 38 152 000 55 350 000 2 680 740 10 993 0,41 2 669 747 – – – – 10 10 1 430 14,23 154 – – 14 7 710 – – 8 837 5 75 27 8 622 85,77 Baden, Langhaus 1, 2, 3, 4, 5, «Langhaus Baden Bahnhof West» 1 243 14 158 2 532 2001 01.11.1999 Propriété excl. en droit de superficie 52 613 000 80 210 000 4 369 428 7 773 0,18 4 361 655 8 11 18 7 3 47 4 292 30,32 150 5 3 573 16 3 709 2 591 18 1 598 5 395 46 9 866 69,68 Bâle, Freie Strasse 90 1 9 3 025 936 1842 18.06.2007 Propriété exclusive 18 695 000 20 980 000 318 301 318 301 100,00 – – – – – – – – – 4 – – 4 2 443 – – 1 582 – – 5 3 025 100,00 Bellinzona, Via dei Gaggini 3 1 241 15 846 28 280 1998 01.04.2001 Propriété exclusive 44 212 000 44 020 000 3 075 419 123 414 4,01 2 952 005 – – – 1 – 1 109 0,69 195 – – 19 13 756 – – 9 1 265 17 716 45 15 737 99,31 Berne, Holzikofenweg 22 1 82 1 488 1 708 1966 01.11.1999 Propriété exclusive 6 066 000 7 740 000 403 203 53 956 13,38 349 247 1 1 1 1 1 5 380 25,54 60 – – 8 869 – – 6 116 3 123 17 1 108 74,46 Berne, Schönburgstrasse 41 1 93 3 069 2 018 1965 01.11.1999 Propriété exclusive 6 921 000 9 742 000 594 840 4 095 0,69 590 745 – – – – – – – – 64 – – 11 1 883 – – 14 736 4 450 29 3 069 100,00 Bienne, Bahnhofstrasse 19 1 10 954 246 1880 01.11.1999 Propriété exclusive 4 265 000 5 543 000 254 955 – – 254 955 – 5 1 – – 6 447 46,86 – 2 336 2 171 – – – – – – 4 507 53,14 Carouge, Avenue Industrielle 4, 6 2 135 3 633 2 347 1990 01.06.2007 Propriété exclusive 26 777 000 28 290 000 1 464 851 812 625 55,47 652 226 – – – – – – – – 116 – – 15 3 495 – – 4 138 – – 19 3 633 100,00 Egerkingen, Riedstrasse 4 1 207 45 184 70 859 1966 01.06.2013 Propriété exclusive 61 572 200 61 690 000 3 723 539 – – 3 723 539 – – – – – – – – 200 – – 1 2 379 – – 3 29 605 3 13 200 7 45 184 100,00 Emmenbrücke, Seetalplatz 1, «CinéMarché» 1 465 11 892 7 181 2000 01.12.1999 Propriété exclusive 68 851 000 64 110 000 4 235 156 60 326 1,42 4 174 830 – – – 1 – 1 123 1,03 433 2 2 726 1 60 6 8 008 10 797 12 178 31 11 769 98,97


Données générales sur les immeubles / Chiffres relatifs aux immeubles / Struc-ture des immeubles locatifs / Structure des immeubles à usage professionnelAutres placements selon l’art. 84 al. 2 let. c OPC-FINMA

Appartements Immeubles à usage professionnel







Prix de revient

Valeur vénale

Produit des loyers

théorique 1


sur recouvrements 1







Localité, adresse m2 m2 en CHF en CHF en CHF en CHF en % en CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Nombre m2 % Nombre Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 %

Immeubles d’habitationAadorf, Friedaustrasse 11, 13, 15 3 60 2 583 4 703 1974 01.11.1999 Propriété exclusive 7 557 000 10 080 000 461 450 23 995 5,20 437 455 – – 9 14 5 28 2 583 100,00 31 – – – – – – – – 1 – 1 – – Agno, Via P. Vecchio 15, 16, 17, 18, 19, 20 / Residenza Le Bolle 6 181 7 996 9 347 1991 01.11.1999 Propriété exclusive 18 376 000 15 160 000 1 099 413 64 860 5,90 1 034 553 – 20 – 55 – 75 7 856 98,25 103 – – 1 120 – – – – 2 20 3 140 1,75 Arbon, Südstrasse 1 1 36 1 472 1 271 2015 01.06.2019 Propriété exclusive 7 753 000 7 583 000 107 224 15 740 14,68 91 484 – – 6 8 – 14 1 472 100,00 22 – – – – – – – – – – – – – Bâle, Bleichestrasse 23, 25, 27 / Mattenstrasse 31 1 48 2 813 1 231 1994 01.01.2002 Propriété exclusive 8 966 000 12 470 000 602 321 31 912 5,30 570 409 4 2 22 – 1 29 2 571 91,40 15 – – 1 134 – – – – 3 108 4 242 8,60 Bâle, Delsbergerallee 1 14 1 087 596 1901 01.11.1999 Propriété exclusive 4 039 000 5 268 000 238 619 1 976 0,83 236 643 – 6 6 2 – 14 1 087 100,00 – – – – – – – – – – – – – – Bâle, Fasanenstrasse 140, 150 / Schorenweg 38a, 40 3 187 8 133 7 514 1972 01.01.2002 Propriété exclusive 28 276 000 39 470 000 1 896 261 47 516 2,51 1 848 745 39 39 63 – – 141 8 133 100,00 45 – – – – – – – – 1 – 1 – – Bâle, Luzernerring 60, 62, 64, 68, 70, 72 / Flughafenstrasse 77, 79, 81 / Gustav-Wenk Strasse 1, 3, 5, 11, 13, 15

15 180 10 450 10 382 1957 01.01.2002 Propriété excl. en droit de superficie 26 721 000 28 370 000 2 100 714 78 745 3,75 2 021 969 – 30 103 17 – 150 10 382 99,35 26 – – – – – – – – 4 68 4 68 0,65

Bâle, Maulbeerstrasse 63, 65, 67, 69, 71 5 138 4 799 3 258 1981 01.01.2002 Propriété exclusive 14 026 000 19 790 000 998 089 10 195 1,02 987 894 – – 20 25 5 50 4 620 96,27 85 – – – – – – 1 64 2 115 3 179 3,73 Bâle, Spalenring 55, 57, 59, 61 4 61 3 241 1 866 1954 01.01.2002 Propriété exclusive 8 982 000 15 630 000 703 432 8 586 1,22 694 846 4 20 24 – – 48 3 214 99,17 12 – – – – – – 1 27 – – 1 27 0,83 Berne, Oberweg 1, 3, 5 3 48 2 113 2 480 1960 01.11.1999 Propriété exclusive 6 790 000 10 780 000 458 124 – – 458 124 10 2 6 15 1 34 2 113 100,00 14 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bottmingerstrasse 5, 7, «1Stein» 2 56 2 308 3 004 2007 01.01.2002 Propriété exclusive 9 968 000 13 750 000 609 121 39 037 6,41 570 084 – 12 12 – – 24 2 308 100,00 32 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bruderholzstrasse 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38 16 236 9 848 15 425 1995 01.01.2002 Propriété exclusive 41 221 000 54 710 000 2 417 618 75 477 3,12 2 342 141 6 44 36 23 – 109 9 653 98,02 120 – – 1 116 – – – – 6 79 7 195 1,98 Birsfelden, Rheinparkstrasse 4, 6, 8 3 69 3 106 2 603 1960 01.01.2002 Propriété excl. en droit de superficie 8 861 000 13 780 000 644 131 36 468 5,66 607 663 – 6 24 13 2 45 3 106 100,00 24 – – – – – – – – – – – – – Bottmingen, Falkenstrasse 6, 8, 10, 12 4 49 1 926 4 121 1969 01.01.2002 Propriété exclusive 9 273 000 12 240 000 522 998 81 651 15,61 441 347 10 – 8 12 – 30 1 926 100,00 19 – – – – – – – – – – – – – Brugg, Fröhlichstrasse 48 / Zimmermannstrasse 25, 27, 29, 33, 35, 37, 39 / Seidenstrasse 35 9 432 17 319 10 421 1974 01.11.2003 Propriété exclusive 55 229 000 70 120 000 3 304 773 28 146 0,85 3 276 627 – 33 105 74 – 212 17 313 99,97 219 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,03 Bussigny-Lausanne, Route d'Eguechaudens 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 8 201 7 127 6 542 1993 01.01.2000 Propriété exclusive 20 909 000 27 350 000 1 484 681 12 804 0,86 1 471 877 – 25 46 10 1 82 6 713 94,19 102 – – – – – – 1 10 16 404 17 414 5,81 Cham, Eichstrasse 19a, 19b 2 34 1 598 1 883 1994 31.03.2000 Propriété exclusive 5 867 200 9 321 000 423 132 540 0,13 422 592 – 2 2 8 4 16 1 566 98,00 16 – – – – – – – – 2 32 2 32 2,00 Cham, Eichstrasse 28 1 18 760 989 1981 31.03.2000 Propriété exclusive 3 638 000 5 322 000 208 639 570 0,27 208 069 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Cham, Eichstrasse 31 1 18 760 1 030 1981 31.03.2000 Propriété exclusive 3 727 000 5 383 000 212 648 2 115 0,99 210 533 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Clarens, Sentier des Borgognes 2, 4 2 85 2 898 1 887 1990 01.12.1999 Propriété exclusive 7 977 000 10 100 000 570 851 4 978 0,87 565 873 11 6 26 – – 43 2 898 100,00 42 – – – – – – – – – – – – – Cugy, Epi d'Or 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 12 200 7 283 18 531 1984 01.01.2002 Propriété exclusive 17 401 000 21 720 000 1 335 671 17 199 1,29 1 318 472 – – 24 24 12 60 6 978 95,81 122 – – – – – – 17 305 1 – 18 305 4,19 Dietlikon, In Lampitzäckern 41, 43, 45 3 72 2 695 2 778 1984/1985 01.12.1999 Propriété exclusive 13 865 000 18 890 000 853 400 77 965 9,14 775 435 – 9 8 16 – 33 2 536 94,10 31 – – – – – – – – 8 159 8 159 5,90 Dornach, Wollmattweg 2, 4, 6, 8 4 92 3 320 4 899 1966 01.01.2002 Propriété exclusive 9 284 000 14 270 000 648 935 17 887 2,76 631 048 – 6 24 13 – 43 3 193 96,17 46 – – 1 94 – – – – 2 33 3 127 3,83 Dübendorf, Ahornstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 / Höglerstrasse 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50

18 378 14 360 20 983 1993 01.01.2002 Propriété exclusive 55 535 000 69 380 000 3 207 254 24 710 0,77 3 182 544 – 18 48 60 – 126 13 452 93,68 202 – – – – – – – – 50 908 50 908 6,32

Effretikon, Müslistrasse 7, 9 3 40 2 034 2 221 1967 01.11.1999 Propriété exclusive 6 342 000 9 231 000 381 960 – – 381 960 – – 12 12 – 24 2 028 99,71 15 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,29 Horgen, Kalkofenstrasse 25 1 70 2 826 2 702 1979 01.11.1999 Propriété exclusive 8 938 000 14 580 000 640 393 5 746 0,90 634 647 – 9 18 9 – 36 2 826 100,00 34 – – – – – – – – – – – – – Horw, Brunnmattstrasse 12 1 62 1 808 1 865 1974 01.11.1999 Propriété exclusive 5 587 000 8 022 000 363 710 7 389 2,03 356 321 4 4 3 3 8 22 1 808 100,00 40 – – – – – – – – – – – – – Jona, Seeblickstrasse 10, 12, 14, 16 / Seehofstrasse 3 5 92 2 592 5 832 1960 01.11.1999 Propriété exclusive 10 474 000 10 990 000 630 408 5 045 0,80 625 363 3 12 14 14 2 45 2 592 100,00 47 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via F. Borromini 7a 1 61 2 242 2 125 1991 01.03.2000 Propriété exclusive 7 024 000 7 565 000 447 298 1 620 0,36 445 678 – 10 14 2 2 28 2 242 100,00 33 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via Fontana 8 1 35 1 359 749 1993 01.02.2000 Propriété exclusive 5 236 000 6 030 000 326 420 25 040 7,67 301 380 – 9 4 2 – 15 1 359 100,00 20 – – – – – – – – – – – – – Luterbach, Grüttbachstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 9 182 7 807 14 283 1988 01.11.1999 Propriété exclusive 16 679 000 19 710 000 1 170 925 28 661 2,45 1 142 264 – 11 23 43 – 77 7 407 94,88 97 – – 1 145 – – – – 7 255 8 400 5,12 Lucerne, Matthofring 20, 22, 24 3 34 1 588 2 174 1960 01.11.1999 Propriété exclusive 6 323 000 9 672 000 402 029 26 593 6,61 375 436 – – 12 9 – 21 1 588 100,00 13 – – – – – – – – – – – – – Lucerne, Würzenbachstrasse 22, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 40 14 226 8 915 17 448 1954 01.11.1999 Propriété exclusive 25 456 000 42 200 000 1 845 744 23 217 1,26 1 822 527 – – 55 51 4 110 8 673 97,29 111 2 212 – – – – – – 3 30 5 242 2,71 Männedorf, Eintrachtweg 2, 4 2 36 1 371 3 050 1974 01.11.1999 Propriété exclusive 4 717 000 6 930 000 303 981 14 318 4,71 289 663 2 – 4 3 4 13 1 265 92,27 19 – – – – – – 1 31 3 75 4 106 7,73 Muttenz, Seemättlistrasse 8, 10, 12, 14 / Lachmattstrasse 69, 71 6 148 4 306 2 822 1974 01.01.2002 Propriété exclusive 14 749 000 22 400 000 951 516 60 843 6,39 890 673 4 8 19 27 – 58 4 306 100,00 90 – – – – – – – – – – – – – Riehen, Bäumlihofstrasse 388, 390, 394 / Gotenstrasse 6 / Helvetierstrasse 2, 4, 6 7 67 3 788 4 683 1960 01.01.2002 Propriété excl. en droit de superficie 8 664 000 10 930 000 769 106 12 335 1,60 756 771 8 16 22 8 2 56 3 548 93,66 9 1 120 – – – – 1 120 – – 2 240 6,34 Riehen, Dörnliweg 1, 3, 15, 17, 19, 20 ,21, 22, 23, 25, 27, 29, 31, 33 / Obere Wenkenhofstrasse 33

15 104 4 760 10 503 1965 01.01.2002 Propriété exclusive 21 651 200 22 480 000 1 160 835 43 395 3,74 1 117 440 – – 10 8 19 37 4 722 99,20 63 – – – – – – – – 4 38 4 38 0,80

Seuzach, Stadlerstrasse 26, 28, 30, 32, 35 4 102 3 236 6 828 1992 01.01.2002 Propriété exclusive 12 248 000 15 470 000 755 874 15 962 2,11 739 912 – 2 10 20 – 32 3 159 97,62 68 – – 1 52 – – 1 25 – – 2 77 2,38 Spiez, Obere Bahnhofstrasse 22a–m 12 193 7 206 13 322 1984 01.11.1999 Propriété exclusive 28 712 000 34 440 000 1 587 581 56 133 3,54 1 531 448 6 9 32 36 2 85 6 928 96,14 91 – – – – – – – – 17 278 17 278 3,86 Urdorf, Baumgartenstrasse 18, 20 9 45 1 625 3 089 1996 01.11.1999 Propriété exclusive 7 232 000 8 916 000 420 151 390 0,09 419 761 – 4 5 10 – 19 1 597 98,28 24 – – – – – – – – 2 28 2 28 1,72 Villeneuve, Chemin du Cabinet 5, 7, 9, 11 4 156 4 523 7 428 2017 01.06.2019 Propriété exclusive 32 803 000 31 250 000 427 694 28 015 6,55 399 679 – 18 21 11 7 57 4 432 97,99 96 – – – – – – 3 91 – – 3 91 2,01 Volketswil, Ackerstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41 14 323 10 321 17 584 1985 01.03.2006 Propriété exclusive 38 511 000 45 470 000 2 192 762 283 532 12,93 1 909 230 – 20 50 27 11 108 9 768 94,64 176 – – – – – – – – 39 553 39 553 5,36 Wädenswil, Speerstrasse 1, 3 2 41 1 480 2 975 1967 01.11.1999 Propriété exclusive 5 493 000 8 494 000 363 774 2 198 0,60 361 576 – 9 10 4 – 23 1 480 100,00 17 – – – – – – – – 1 – 1 – – Wettingen, Neufeldstrasse 23 1 33 1 548 1 939 1993 31.12.1999 Propriété exclusive 5 918 000 6 913 000 335 633 225 0,07 335 408 – 4 2 9 – 15 1 516 97,93 17 – – – – – – – – 1 32 1 32 2,07 Wettingen, Neufeldstrasse 27, 29 2 27 861 1 055 1996 31.12.1999 Propriété exclusive 3 468 000 4 349 000 207 878 569 0,27 207 309 – 4 2 4 – 10 806 93,61 14 – – – – – – – – 3 55 3 55 6,39 Winterthour, Eichgutstrasse 2, 4, 6 / Rudolfstrasse 21, 23, 25, «Eichgut» 6 242 11 477 4 391 2005 13.10.2003 Propriété exclusive 47 119 800 76 930 000 3 007 915 35 348 1,18 2 972 567 2 12 38 34 4 90 9 317 81,18 129 – – 4 1 222 1 174 1 45 17 719 23 2 160 18,82 Winterthour, Im Grüntal 19, 21, 23, 25 4 68 2 818 3 862 1984 01.11.1999 Propriété exclusive 12 921 000 17 420 000 184 140 32 080 17,42 152 060 – 10 10 9 3 32 2 787 98,90 33 – – – – – – – – 3 31 3 31 1,10 Winterthour, Schlossacker 5, 7, 9, 11, 13 / Hegifeld 85, 87, 89 8 98 4 649 6 568 1993 01.01.2002 Propriété exclusive 14 225 000 17 650 000 872 599 60 061 6,88 812 538 – 4 12 18 4 38 4 380 94,21 50 – – – – – – – – 10 269 10 269 5,79 Zurich, Dörflistrasse 58, 60 2 22 784 543 1954 01.11.1999 Propriété exclusive 2 946 000 5 252 000 227 525 – – 227 525 4 12 – – – 16 772 98,47 3 – – – – – – – – 3 12 3 12 1,53 Zurich, Hagenholzstrasse 86, 88, 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, «Andreaspark» 9 367 21 261 13 661 2005 13.06.2003 Propriété exclusive 85 495 000 115 850 000 5 109 405 267 245 5,23 4 842 160 14 5 39 45 57 160 20 224 95,12 191 2 394 2 402 1 146 3 24 8 71 16 1 037 4,88 Total immeubles d’habitation 272 5 767 237 180 291 446 833 173 200 1 090 081 000 50 196 755 1 739 032 3,46 48 457 723 131 476 1 069 813 160 2 649 228 659 96,41 2 844 5 726 12 2 285 2 320 30 742 225 4 448 274 8 521 3,59 dont en droit de superficie 44 246 000 53 080 000 3 513 951 127 548 3,63 3 386 403

Immeubles à usage commercialAarau, Hintere Bahnofstrasse 5, 6, 7, 8, 10 5 191 10 052 7 888 2003 01.06.2001 Propriété exclusive 38 152 000 55 350 000 2 680 740 10 993 0,41 2 669 747 – – – – 10 10 1 430 14,23 154 – – 14 7 710 – – 8 837 5 75 27 8 622 85,77 Baden, Langhaus 1, 2, 3, 4, 5, «Langhaus Baden Bahnhof West» 1 243 14 158 2 532 2001 01.11.1999 Propriété excl. en droit de superficie 52 613 000 80 210 000 4 369 428 7 773 0,18 4 361 655 8 11 18 7 3 47 4 292 30,32 150 5 3 573 16 3 709 2 591 18 1 598 5 395 46 9 866 69,68 Bâle, Freie Strasse 90 1 9 3 025 936 1842 18.06.2007 Propriété exclusive 18 695 000 20 980 000 318 301 318 301 100,00 – – – – – – – – – 4 – – 4 2 443 – – 1 582 – – 5 3 025 100,00 Bellinzona, Via dei Gaggini 3 1 241 15 846 28 280 1998 01.04.2001 Propriété exclusive 44 212 000 44 020 000 3 075 419 123 414 4,01 2 952 005 – – – 1 – 1 109 0,69 195 – – 19 13 756 – – 9 1 265 17 716 45 15 737 99,31 Berne, Holzikofenweg 22 1 82 1 488 1 708 1966 01.11.1999 Propriété exclusive 6 066 000 7 740 000 403 203 53 956 13,38 349 247 1 1 1 1 1 5 380 25,54 60 – – 8 869 – – 6 116 3 123 17 1 108 74,46 Berne, Schönburgstrasse 41 1 93 3 069 2 018 1965 01.11.1999 Propriété exclusive 6 921 000 9 742 000 594 840 4 095 0,69 590 745 – – – – – – – – 64 – – 11 1 883 – – 14 736 4 450 29 3 069 100,00 Bienne, Bahnhofstrasse 19 1 10 954 246 1880 01.11.1999 Propriété exclusive 4 265 000 5 543 000 254 955 – – 254 955 – 5 1 – – 6 447 46,86 – 2 336 2 171 – – – – – – 4 507 53,14 Carouge, Avenue Industrielle 4, 6 2 135 3 633 2 347 1990 01.06.2007 Propriété exclusive 26 777 000 28 290 000 1 464 851 812 625 55,47 652 226 – – – – – – – – 116 – – 15 3 495 – – 4 138 – – 19 3 633 100,00 Egerkingen, Riedstrasse 4 1 207 45 184 70 859 1966 01.06.2013 Propriété exclusive 61 572 200 61 690 000 3 723 539 – – 3 723 539 – – – – – – – – 200 – – 1 2 379 – – 3 29 605 3 13 200 7 45 184 100,00 Emmenbrücke, Seetalplatz 1, «CinéMarché» 1 465 11 892 7 181 2000 01.12.1999 Propriété exclusive 68 851 000 64 110 000 4 235 156 60 326 1,42 4 174 830 – – – 1 – 1 123 1,03 433 2 2 726 1 60 6 8 008 10 797 12 178 31 11 769 98,97

* Immeubles vendus durant la période sous revue1 Non annualisé2 Copropriété 402/1 000 = 16 880 m2 (surface totale de l'immeuble = 41 991 m2).

Au 1er octobre 2019, sur les 250 parts de copropriété déjà existantes, 152 ont encore été acquises.








Prix de revient

Valeur vénale

Produit des loyers

théorique 1


sur recouvrements 1







Localité, adresse m2 m2 en CHF en CHF en CHF en CHF en % en CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Nombre m2 % Nombre Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 %Frauenfeld, Langfeldstrasse 79A 1 2 6 285 16 254 2003 01.03.2004 Propriété exclusive 20 192 500 23 570 000 1 268 670 – – 1 268 670 – – – – – – – – – 1 5 730 – – – – – – 1 555 2 6 285 100,00 Frauenfeld, Langfeldstrasse 89 1 1 26 513 39 434 1976 01.07.2008 Propriété exclusive 42 932 300 42 790 000 2 407 068 – – 2 407 068 – – – – – – – – – – – – – – – 1 26 513 – – 1 26 513 100,00 Hochdorf, Industriestrasse 2 1 3 1 945 5 324 2015 01.06.2019 Propriété exclusive 9 812 000 9 500 000 149 667 – – 149 667 – – – – – – – – – – – – – 1 435 – – 2 1 510 3 1 945 100,00 Lausanne, Avenue de Provence 15 1 186 8 271 3 524 1992 01.11.2004 Propriété par étage 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 – – – – – – – – 173 1 873 6 6 961 – – 6 437 – – 13 8 271 100,00 Lausanne, Place de la Riponne 4 1 26 4 185 905 1980 01.01.2002 Propriété exclusive 24 845 000 27 390 000 1 325 986 32 805 2,47 1 293 181 3 2 5 1 3 14 1 400 33,45 – 4 1 216 3 1 248 1 302 1 17 3 2 12 2 785 66,55 Le Lignon, Chemin du Château-Bloch 11, «Mistral» 1 225 11 866 2 920 2014 01.09.2017 Propriété exclusive 83 848 600 81 030 000 3 759 548 129 441 3,44 3 630 107 – – – – – – – – 177 – – 24 10 410 – – 24 1 456 – – 48 11 866 100,00 Meyrin, Hotel Industriel des Galants 1 212 25 948 12 247 2015 31.12.2015 Propriété excl. en droit de superficie 104 221 000 97 520 000 3 632 181 106 121 2,92 3 526 060 – – – – – – – – 182 2 874 3 3 160 – – 18 18 683 7 3 231 30 25 948 100,00 Neuchâtel, Place Pury 13 / Rue du Môle 4 2 6 1 897 555 1862 01.11.1999 Propriété exclusive 6 782 000 4 799 000 392 292 45 690 11,65 346 602 – – – 1 – 1 130 6,85 – – – 4 1 507 – – – – 1 260 5 1 767 93,15 Neuchâtel, Rue de l'Hôpital 20 1 22 3 058 842 1829 01.07.2000 Propriété exclusive 15 391 000 16 650 000 897 149 36 799 4,10 860 350 3 1 – 3 1 8 735 24,04 – 4 614 6 825 2 867 – – 2 17 14 2 323 75,96 Neuchâtel, Rue de Monruz 34 1 125 13 231 5 572 1902 01.01.2004 Propriété exclusive 29 902 000 30 670 000 1 794 225 – – 1 794 225 – – – – – – – – 109 – – 11 9 292 – – 4 3 827 1 112 16 13 231 100,00 Neuendorf, Industriestrasse 9, «Logistikcenter» 1 234 41 814 31 651 2005 01.09.2006 Propriété exclusive 73 530 600 65 970 000 4 172 481 51 397 1,23 4 121 084 – – – – – – – – 212 – – 5 2 182 – – 9 38 251 8 1 381 22 41 814 100,00 Petit-Lancy, Avenue des Morgines 12, «Geneva Business Center» 2 680 21 879 12 866 1981/1991 01.12.1999 Propriété exclusive 123 844 000 118 830 000 9 653 827 2 253 121 23,34 7 400 706 – – – – – – – – 526 – – 82 17 846 1 643 51 2 240 20 1 150 154 21 879 100,00 Pfäffikon, Churerstrasse 120, 122 2 191 5 429 4 554 2002 01.01.2009 Propriété excl. en droit de superficie 46 874 000 41 150 000 2 190 215 – – 2 190 215 – – – – – – – – 170 – – 14 5 249 – – 7 180 – – 21 5 429 100,00 Pfungen, Wanistrasse 1, «Logistikzentrum» 1 88 6 919 26 994 2008 01.10.2007 Propriété exclusive 16 051 000 14 150 000 873 008 –8 111 –0,93 881 119 – – – – – – – – 82 1 – 3 726 – – 2 6 193 – – 6 6 919 100,00 Pratteln, Grüssenweg 10, «Grüssen-Center» 1 354 19 422 14 081 2000 01.09.2003 Propriété exclusive 69 029 000 53 950 000 3 398 242 190 086 5,59 3 208 156 – – – – – – – – 325 12 11 711 – – 1 190 11 7 357 5 164 29 19 422 100,00 Schaffhouse, Mühlentalstrasse 36, 38 2 54 6 254 8 135 2007 17.07.2008 Propriété exclusive 23 529 000 26 550 000 1 480 110 15 807 1,07 1 464 303 – – – – – – – – 29 1 200 8 5 468 – – 7 408 9 178 25 6 254 100,00 Schmitten, Bahnhofstrasse 47, 47a 2 146 23 525 41 142 1991 01.07.2008 Propriété exclusive 40 388 000 40 080 000 2 512 664 – – 2 512 664 – – – 1 – 1 102 0,43 129 – – 6 942 – – 4 21 730 6 751 16 23 423 99,57 Signy, Les Fléchères, «Signy Centre» 1 97 24 714 18 694 1996 01.11.1999 Propriété exclusive 139 238 000 163 640 000 9 363 356 58 581 0,63 9 304 775 – – – 2 – 2 270 1,09 1 35 14 243 15 4 682 6 2 116 26 3 267 12 136 94 24 444 98,91 Sion, Avenue du Midi 9 / Rue de la Dent-Blanche 1 53 4 194 704 1993 01.07.2000 Propriété excl. en droit de superficie 9 815 800 11 060 000 787 544 183 965 23,36 603 579 2 – 5 5 – 12 1 108 26,42 31 3 1 412 5 974 – – 2 700 – – 10 3 086 73,58 Sion, Rue des Vergers 1 / Avenue de la Gare 1 79 3 537 601 1988 01.12.2007 Propriété exclusive 7 595 000 8 579 000 584 322 16 284 2,79 568 038 – – – – – – – – 52 5 480 12 2 418 – – 9 625 1 14 27 3 537 100,00 Soleure, Kronengasse 1, «Palais Besenval» 1 8 1 337 2 112 1703 01.10.2002 Propriété excl. en droit de superficie 7 205 000 3 493 000 368 835 – – 368 835 – – – – – – – – – – – 6 – 2 1 337 – – – – 8 1 337 100,00 Soleure, Schänzlistrasse 5 1 165 6 725 2 780 2006 01.10.2002 Propriété exclusive 27 582 000 25 990 000 1 524 137 – – 1 524 137 100 – – – – 100 – – 55 – – 3 – 6 6 725 – – 1 – 10 6 725 100,00 Soleure, Weissensteinstrasse 5 1 46 2 128 1 187 1990 01.11.1999 Propriété exclusive 6 268 000 4 373 000 364 084 220 118 60,46 143 966 – – – – – – – – 34 – – 8 1 887 – – 4 241 – – 12 2 128 100,00 St-Gall, Bohl 17 1 23 1 311 511 1802 12.07.2019 Propriété exclusive 10 429 000 10 210 000 71 432 – – 71 432 – – – – – – – – 3 – – 12 1 096 – – 3 137 5 78 20 1 311 100,00 Stansstad, Unter Sagi 6 1 56 1 661 2 361 2005 01.06.2019 Propriété exclusive 6 236 000 6 105 000 112 614 11 640 10,34 100 974 – – – 1 – 1 181 10,90 36 – – 15 1 002 – – 3 38 1 440 19 1 480 89,10 Zuog, Grafenauweg 12, «West III» 1 65 4 786 3 341 1995 01.11.1999 Propriété exclusive 25 543 000 35 760 000 1 804 048 16 804 0,93 1 787 244 – – – – – – – – 37 – – 10 4 023 – – 12 574 6 189 28 4 786 100,00 Zurich*, Giesshübelstrasse 15 – – – – Zurich, Grossmünsterplatz 6 1 17 1 424 235 1812 01.11.1999 Propriété exclusive 8 142 000 17 330 000 675 732 127 507 18,87 548 225 – – – 1 – 1 207 14,54 – 1 158 7 734 – – 6 140 2 185 16 1 217 85,46 Zurich, Grubenstrasse 10 1 124 8 351 3 351 1980 01.07.2008 Propriété exclusive 24 746 000 33 650 000 1 478 864 14 400 0,97 1 464 464 – – – 1 – 1 124 1,48 116 – – 7 8 227 – – – – – – 7 8 227 98,52 Zurich, Müllerstrasse 16, 20 – – – – Zurich, Sihlcity 4 464 39 022 16 880 2007 26.06.2003 Copropriété 2 281 904 000 324 418 020 18 127 075 66 480 0,37 18 060 595 6 – – – – 6 687 1,76 341 39 16 686 14 9 440 8 8 180 40 2 983 16 1 046 117 38 335 98,24 Zurich, Stampfenbachplatz 4 / Walchestrasse 17 2 41 3 977 825 1924 01.01.2002 Propriété exclusive 30 364 000 40 230 000 1 793 472 44 268 2,47 1 749 204 – 5 10 3 – 18 1 692 42,54 2 6 342 8 1 589 1 131 5 155 1 68 21 2 285 57,46 Zurich, Zollikerstrasse 164 1 12 781 654 1930 01.05.2000 Propriété exclusive 5 527 000 7 637 000 360 494 45 000 12,48 315 494 – 1 1 – – 2 170 21,77 3 – – 4 570 – – – – 3 41 7 611 78,23 Total Immeubles à usage commercial 55 5 481 441 690 405 231 1 673 207 000 1 797 389 020 100 490 912 5 049 686 5,03 95 441 226 123 26 41 29 18 237 13 587 3,08 4 201 124 61 174 392 138 933 37 29 525 328 171 826 162 26 645 1 043 428 103 96,92 dont en propriété par étage 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 dont en droit de superficie 220 728 800 233 433 000 11 348 203 297 859 2,62 11 050 344

Immeubles à usage mixteFrauenfeld, Thundorferstrasse 25, 27, 27a, 27b, 29, 29b, 31, 31a, 31b 9 137 4 546 3 896 1985 01.11.1999 Propriété exclusive 15 339 000 16 000 000 903 189 84 243 9,33 818 946 2 10 10 15 3 40 3 536 77,78 80 4 247 8 679 – – – – 5 84 17 1 010 22,22 Lausanne, Avenue de Beaulieu 1, 3, 5 / Avenue de France 2 4 68 4 425 1 088 1920 31.12.2002 Propriété exclusive 13 838 000 18 620 000 1 130 096 71 027 6,29 1 059 069 1 10 33 – – 44 2 874 64,95 – 11 677 5 663 1 76 6 108 1 27 24 1 551 35,05 Lausanne, Avenue de Beaumont 9 1 75 2 896 1 976 1989 01.01.2002 Propriété exclusive 11 042 800 15 560 000 828 130 2 140 0,26 825 990 – 10 7 4 1 22 1 948 67,27 44 – – 8 948 – – – – 1 – 9 948 32,73 Opfikon, Thurgauerstrasse 132-156, «Lindbergh-Allee», Glattpark 1 507 28 862 12 290 2015 21.02.2012 Propriété exclusive 174 804 000 182 550 000 8 452 097 3 322 414 39,31 5 129 683 15 50 61 16 – 142 11 165 38,68 305 5 3 361 23 11 175 1 414 10 1 433 21 1 314 60 17 697 61,32 Rorschach, Thurgauerstrasse 4, 6 2 14 1 151 444 1985 01.06.2019 Propriété exclusive 4 706 000 4 592 000 67 592 5 200 7,69 62 392 – 3 6 – 1 10 878 76,28 2 – – – – – – – – 2 273 2 273 23,72 St-Gall, Teufener Strasse 12 1 25 1 296 592 1953 01.11.1999 Propriété exclusive 3 250 000 4 006 000 244 404 51 606 21,12 192 798 1 2 6 – – 9 569 43,90 12 2 215 2 512 – – – – – – 4 727 56,10 Thuon, Bälliz 54 1 18 1 695 356 1927 01.11.1999 Propriété exclusive 10 950 000 11 580 000 411 311 83 165 20,22 328 146 – 12 – 3 – 15 1 212 71,50 – 1 245 1 125 – – 1 113 – – 3 483 28,50 Wallisellen, Richti Areal, Ringhof 1 207 13 877 8 504 2013 01.07.2014 Propriété exclusive 90 184 000 91 320 000 3 727 567 421 260 11,30 3 306 307 – 13 39 18 1 71 7 456 53,73 89 7 1 060 14 3 020 8 1 925 18 416 – – 47 6 421 46,27 Yverdon-les-Bains, Rue d'Entremonts 13, 15, 17 3 51 2 013 3 018 1990 01.01.2002 Propriété exclusive 5 090 200 6 752 000 397 255 9 060 2,28 388 195 2 7 5 – 3 17 1 529 75,96 28 – – 4 450 – – – – 2 34 6 484 24,04 Zurich, Fierzgasse 16, 18, 22, 30 / Limmatstrasse 119, 123, 125 / Limmatplatz 1 8 112 7 630 2 478 1899 01.01.2002 Propriété exclusive 42 777 000 66 560 000 2 578 040 71 356 2,77 2 506 684 – 4 18 8 12 42 4 035 52,88 16 9 1 006 13 1 198 3 365 25 913 4 113 54 3 595 47,12 Zurich, Hardturmstrasse 130, «Limmatwest» 1 111 6 214 4 120 2002 23.11.1999 Propriété exclusive 22 964 000 37 780 000 1 658 940 – – 1 658 940 – 14 10 9 6 39 4 097 65,93 – – – 8 1 681 – – 4 331 60 105 72 2 117 34,07 Zurich, Militärstrasse 105, 109 2 172 6 664 1 963 1964 31.12.2002 Propriété exclusive 34 507 000 50 340 000 2 202 772 11 018 0,50 2 191 754 12 10 19 3 2 46 3 390 50,87 103 – – 9 2 692 1 200 10 372 3 10 23 3 274 49,13 Zurich, Waldmannstrasse 12, 12a 1 15 987 363 1884 01.06.2019 Propriété exclusive 16 421 000 16 650 000 142 373 10 190 7,16 132 183 – 1 1 – – 2 173 17,53 – – – – – – – 7 130 6 684 13 814 82,47 Total Immeubles à usage mixte 35 1 512 82 256 41 088 445 873 000 522 310 000 22 743 766 4 142 679 18,21 18 601 087 33 146 215 76 29 499 42 862 52,11 679 39 6 811 95 23 143 14 2 980 81 3 816 105 2 644 334 39 394 47,89

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en constructionAllschwil, Langenhagweg 7, 9 / Steinbühlweg 68, 70 4 – – 5 247 2020 01.01.2002 Propriété exclusive 23 263 000 23 310 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Genève, Passage Malbuisson 19 / Rue du Marché 9, 11 2 37 12 066 1 607 1994 05.08.2004 Propriété exclusive 138 465 000 173 860 000 4 299 026 –31 000 –0,72 4 330 026 – – – – – – – – – 9 4 410 15 7 340 – – 12 308 1 8 37 12 066 100,00 Glattbrugg, Stelzenstrasse 2, 4, 6, 8, «Air Center» 4 576 16 004 6 660 1988 30.06.2008 Propriété exclusive 104 937 000 71 320 000 2 028 863 – – 2 028 863 – – – – – – – – 523 – – 34 14 914 – – 19 1 090 – – 53 16 004 100,00 Locarno, Via Vallemaggia 13, 15, 17 / Via Domenico Galli 8, 10 , «Valle Maggia Center» 2 – – 2 912 2021 24.06.2019 Propriété exclusive 11 626 000 10 550 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Renens, Rue du Simplon 1 – – 2 537 2021 01.07.2019 Propriété exclusive 101 999 000 102 360 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Zuog, Zählerweg 3, 5, 7, 9, 12 / Gartenstadt 2a / Aabachstrasse 16, 18a, 18b 1 55 31 659 24 462 1951 01.11.2013 Propriété exclusive 155 624 600 152 200 000 4 325 856 32 000 0,74 4 293 856 – – – – – – – – 27 – – 14 17 024 – – 10 4 887 4 9 748 28 31 659 100,00 Zurich, Armin-Bollinger-Weg 3, 5, 7 / Birchstrasse 183a / Lamprechtweg 2, 4 «Octatvo ll» 5 181 14 989 6 743 2004 20.12.2001 Propriété exclusive 66 529 000 76 440 000 3 179 417 63 982 2,01 3 115 435 – 6 39 – 12 57 6 376 42,54 111 1 201 6 6 464 – – 5 1 788 1 160 13 8 613 57,46 Zurich, Thurgauerstrasse 80, «Leonardo» 1 226 25 847 10 527 2002 01.12.1999 Propriété exclusive 153 638 000 138 950 000 2 232 849 244 053 10,93 1 988 796 – – – – – – – – 141 – – 32 21 202 2 1 338 51 3 307 – – 85 25 847 100,00 Total terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction 20 1 075 100 565 60 695 756 081 600 748 990 000 16 066 011 309 035 1,92 15 756 976 – 6 39 – 12 57 6 376 6,34 802 10 4 611 101 66 944 2 1 338 97 11 380 6 9 916 216 94 189 93,66

Immeubles en droit de superficieTotal Immeubles en droit de superficie – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Total général 382 13 835 861 691 798 460 3 708 334 800 4 158 770 020 189 497 444 11 240 432 5,93 178 257 012 287 654 1 364 918 219 3 442 291 484 33,83 8 526 178 73 322 600 231 305 55 34 163 536 187 764 498 43 653 1 867 570 207 66,17 dont en propriété par étage 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 dont en droit de superficie 264 974 800 286 513 000 14 862 154 425 407 2,86 14 436 747

Liste des immeubles

32 Credit Suisse 1a Immo PK Rapport annuel révisé au 30 septembre 2019








Prix de revient

Valeur vénale

Produit des loyers

théorique 1


sur recouvrements 1







Localité, adresse m2 m2 en CHF en CHF en CHF en CHF en % en CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Nombre m2 % Nombre Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 %Frauenfeld, Langfeldstrasse 79A 1 2 6 285 16 254 2003 01.03.2004 Propriété exclusive 20 192 500 23 570 000 1 268 670 – – 1 268 670 – – – – – – – – – 1 5 730 – – – – – – 1 555 2 6 285 100,00 Frauenfeld, Langfeldstrasse 89 1 1 26 513 39 434 1976 01.07.2008 Propriété exclusive 42 932 300 42 790 000 2 407 068 – – 2 407 068 – – – – – – – – – – – – – – – 1 26 513 – – 1 26 513 100,00 Hochdorf, Industriestrasse 2 1 3 1 945 5 324 2015 01.06.2019 Propriété exclusive 9 812 000 9 500 000 149 667 – – 149 667 – – – – – – – – – – – – – 1 435 – – 2 1 510 3 1 945 100,00 Lausanne, Avenue de Provence 15 1 186 8 271 3 524 1992 01.11.2004 Propriété par étage 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 – – – – – – – – 173 1 873 6 6 961 – – 6 437 – – 13 8 271 100,00 Lausanne, Place de la Riponne 4 1 26 4 185 905 1980 01.01.2002 Propriété exclusive 24 845 000 27 390 000 1 325 986 32 805 2,47 1 293 181 3 2 5 1 3 14 1 400 33,45 – 4 1 216 3 1 248 1 302 1 17 3 2 12 2 785 66,55 Le Lignon, Chemin du Château-Bloch 11, «Mistral» 1 225 11 866 2 920 2014 01.09.2017 Propriété exclusive 83 848 600 81 030 000 3 759 548 129 441 3,44 3 630 107 – – – – – – – – 177 – – 24 10 410 – – 24 1 456 – – 48 11 866 100,00 Meyrin, Hotel Industriel des Galants 1 212 25 948 12 247 2015 31.12.2015 Propriété excl. en droit de superficie 104 221 000 97 520 000 3 632 181 106 121 2,92 3 526 060 – – – – – – – – 182 2 874 3 3 160 – – 18 18 683 7 3 231 30 25 948 100,00 Neuchâtel, Place Pury 13 / Rue du Môle 4 2 6 1 897 555 1862 01.11.1999 Propriété exclusive 6 782 000 4 799 000 392 292 45 690 11,65 346 602 – – – 1 – 1 130 6,85 – – – 4 1 507 – – – – 1 260 5 1 767 93,15 Neuchâtel, Rue de l'Hôpital 20 1 22 3 058 842 1829 01.07.2000 Propriété exclusive 15 391 000 16 650 000 897 149 36 799 4,10 860 350 3 1 – 3 1 8 735 24,04 – 4 614 6 825 2 867 – – 2 17 14 2 323 75,96 Neuchâtel, Rue de Monruz 34 1 125 13 231 5 572 1902 01.01.2004 Propriété exclusive 29 902 000 30 670 000 1 794 225 – – 1 794 225 – – – – – – – – 109 – – 11 9 292 – – 4 3 827 1 112 16 13 231 100,00 Neuendorf, Industriestrasse 9, «Logistikcenter» 1 234 41 814 31 651 2005 01.09.2006 Propriété exclusive 73 530 600 65 970 000 4 172 481 51 397 1,23 4 121 084 – – – – – – – – 212 – – 5 2 182 – – 9 38 251 8 1 381 22 41 814 100,00 Petit-Lancy, Avenue des Morgines 12, «Geneva Business Center» 2 680 21 879 12 866 1981/1991 01.12.1999 Propriété exclusive 123 844 000 118 830 000 9 653 827 2 253 121 23,34 7 400 706 – – – – – – – – 526 – – 82 17 846 1 643 51 2 240 20 1 150 154 21 879 100,00 Pfäffikon, Churerstrasse 120, 122 2 191 5 429 4 554 2002 01.01.2009 Propriété excl. en droit de superficie 46 874 000 41 150 000 2 190 215 – – 2 190 215 – – – – – – – – 170 – – 14 5 249 – – 7 180 – – 21 5 429 100,00 Pfungen, Wanistrasse 1, «Logistikzentrum» 1 88 6 919 26 994 2008 01.10.2007 Propriété exclusive 16 051 000 14 150 000 873 008 –8 111 –0,93 881 119 – – – – – – – – 82 1 – 3 726 – – 2 6 193 – – 6 6 919 100,00 Pratteln, Grüssenweg 10, «Grüssen-Center» 1 354 19 422 14 081 2000 01.09.2003 Propriété exclusive 69 029 000 53 950 000 3 398 242 190 086 5,59 3 208 156 – – – – – – – – 325 12 11 711 – – 1 190 11 7 357 5 164 29 19 422 100,00 Schaffhouse, Mühlentalstrasse 36, 38 2 54 6 254 8 135 2007 17.07.2008 Propriété exclusive 23 529 000 26 550 000 1 480 110 15 807 1,07 1 464 303 – – – – – – – – 29 1 200 8 5 468 – – 7 408 9 178 25 6 254 100,00 Schmitten, Bahnhofstrasse 47, 47a 2 146 23 525 41 142 1991 01.07.2008 Propriété exclusive 40 388 000 40 080 000 2 512 664 – – 2 512 664 – – – 1 – 1 102 0,43 129 – – 6 942 – – 4 21 730 6 751 16 23 423 99,57 Signy, Les Fléchères, «Signy Centre» 1 97 24 714 18 694 1996 01.11.1999 Propriété exclusive 139 238 000 163 640 000 9 363 356 58 581 0,63 9 304 775 – – – 2 – 2 270 1,09 1 35 14 243 15 4 682 6 2 116 26 3 267 12 136 94 24 444 98,91 Sion, Avenue du Midi 9 / Rue de la Dent-Blanche 1 53 4 194 704 1993 01.07.2000 Propriété excl. en droit de superficie 9 815 800 11 060 000 787 544 183 965 23,36 603 579 2 – 5 5 – 12 1 108 26,42 31 3 1 412 5 974 – – 2 700 – – 10 3 086 73,58 Sion, Rue des Vergers 1 / Avenue de la Gare 1 79 3 537 601 1988 01.12.2007 Propriété exclusive 7 595 000 8 579 000 584 322 16 284 2,79 568 038 – – – – – – – – 52 5 480 12 2 418 – – 9 625 1 14 27 3 537 100,00 Soleure, Kronengasse 1, «Palais Besenval» 1 8 1 337 2 112 1703 01.10.2002 Propriété excl. en droit de superficie 7 205 000 3 493 000 368 835 – – 368 835 – – – – – – – – – – – 6 – 2 1 337 – – – – 8 1 337 100,00 Soleure, Schänzlistrasse 5 1 165 6 725 2 780 2006 01.10.2002 Propriété exclusive 27 582 000 25 990 000 1 524 137 – – 1 524 137 100 – – – – 100 – – 55 – – 3 – 6 6 725 – – 1 – 10 6 725 100,00 Soleure, Weissensteinstrasse 5 1 46 2 128 1 187 1990 01.11.1999 Propriété exclusive 6 268 000 4 373 000 364 084 220 118 60,46 143 966 – – – – – – – – 34 – – 8 1 887 – – 4 241 – – 12 2 128 100,00 St-Gall, Bohl 17 1 23 1 311 511 1802 12.07.2019 Propriété exclusive 10 429 000 10 210 000 71 432 – – 71 432 – – – – – – – – 3 – – 12 1 096 – – 3 137 5 78 20 1 311 100,00 Stansstad, Unter Sagi 6 1 56 1 661 2 361 2005 01.06.2019 Propriété exclusive 6 236 000 6 105 000 112 614 11 640 10,34 100 974 – – – 1 – 1 181 10,90 36 – – 15 1 002 – – 3 38 1 440 19 1 480 89,10 Zuog, Grafenauweg 12, «West III» 1 65 4 786 3 341 1995 01.11.1999 Propriété exclusive 25 543 000 35 760 000 1 804 048 16 804 0,93 1 787 244 – – – – – – – – 37 – – 10 4 023 – – 12 574 6 189 28 4 786 100,00 Zurich*, Giesshübelstrasse 15 – – – – Zurich, Grossmünsterplatz 6 1 17 1 424 235 1812 01.11.1999 Propriété exclusive 8 142 000 17 330 000 675 732 127 507 18,87 548 225 – – – 1 – 1 207 14,54 – 1 158 7 734 – – 6 140 2 185 16 1 217 85,46 Zurich, Grubenstrasse 10 1 124 8 351 3 351 1980 01.07.2008 Propriété exclusive 24 746 000 33 650 000 1 478 864 14 400 0,97 1 464 464 – – – 1 – 1 124 1,48 116 – – 7 8 227 – – – – – – 7 8 227 98,52 Zurich, Müllerstrasse 16, 20 – – – – Zurich, Sihlcity 4 464 39 022 16 880 2007 26.06.2003 Copropriété 2 281 904 000 324 418 020 18 127 075 66 480 0,37 18 060 595 6 – – – – 6 687 1,76 341 39 16 686 14 9 440 8 8 180 40 2 983 16 1 046 117 38 335 98,24 Zurich, Stampfenbachplatz 4 / Walchestrasse 17 2 41 3 977 825 1924 01.01.2002 Propriété exclusive 30 364 000 40 230 000 1 793 472 44 268 2,47 1 749 204 – 5 10 3 – 18 1 692 42,54 2 6 342 8 1 589 1 131 5 155 1 68 21 2 285 57,46 Zurich, Zollikerstrasse 164 1 12 781 654 1930 01.05.2000 Propriété exclusive 5 527 000 7 637 000 360 494 45 000 12,48 315 494 – 1 1 – – 2 170 21,77 3 – – 4 570 – – – – 3 41 7 611 78,23 Total Immeubles à usage commercial 55 5 481 441 690 405 231 1 673 207 000 1 797 389 020 100 490 912 5 049 686 5,03 95 441 226 123 26 41 29 18 237 13 587 3,08 4 201 124 61 174 392 138 933 37 29 525 328 171 826 162 26 645 1 043 428 103 96,92 dont en propriété par étage 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 dont en droit de superficie 220 728 800 233 433 000 11 348 203 297 859 2,62 11 050 344

Immeubles à usage mixteFrauenfeld, Thundorferstrasse 25, 27, 27a, 27b, 29, 29b, 31, 31a, 31b 9 137 4 546 3 896 1985 01.11.1999 Propriété exclusive 15 339 000 16 000 000 903 189 84 243 9,33 818 946 2 10 10 15 3 40 3 536 77,78 80 4 247 8 679 – – – – 5 84 17 1 010 22,22 Lausanne, Avenue de Beaulieu 1, 3, 5 / Avenue de France 2 4 68 4 425 1 088 1920 31.12.2002 Propriété exclusive 13 838 000 18 620 000 1 130 096 71 027 6,29 1 059 069 1 10 33 – – 44 2 874 64,95 – 11 677 5 663 1 76 6 108 1 27 24 1 551 35,05 Lausanne, Avenue de Beaumont 9 1 75 2 896 1 976 1989 01.01.2002 Propriété exclusive 11 042 800 15 560 000 828 130 2 140 0,26 825 990 – 10 7 4 1 22 1 948 67,27 44 – – 8 948 – – – – 1 – 9 948 32,73 Opfikon, Thurgauerstrasse 132-156, «Lindbergh-Allee», Glattpark 1 507 28 862 12 290 2015 21.02.2012 Propriété exclusive 174 804 000 182 550 000 8 452 097 3 322 414 39,31 5 129 683 15 50 61 16 – 142 11 165 38,68 305 5 3 361 23 11 175 1 414 10 1 433 21 1 314 60 17 697 61,32 Rorschach, Thurgauerstrasse 4, 6 2 14 1 151 444 1985 01.06.2019 Propriété exclusive 4 706 000 4 592 000 67 592 5 200 7,69 62 392 – 3 6 – 1 10 878 76,28 2 – – – – – – – – 2 273 2 273 23,72 St-Gall, Teufener Strasse 12 1 25 1 296 592 1953 01.11.1999 Propriété exclusive 3 250 000 4 006 000 244 404 51 606 21,12 192 798 1 2 6 – – 9 569 43,90 12 2 215 2 512 – – – – – – 4 727 56,10 Thuon, Bälliz 54 1 18 1 695 356 1927 01.11.1999 Propriété exclusive 10 950 000 11 580 000 411 311 83 165 20,22 328 146 – 12 – 3 – 15 1 212 71,50 – 1 245 1 125 – – 1 113 – – 3 483 28,50 Wallisellen, Richti Areal, Ringhof 1 207 13 877 8 504 2013 01.07.2014 Propriété exclusive 90 184 000 91 320 000 3 727 567 421 260 11,30 3 306 307 – 13 39 18 1 71 7 456 53,73 89 7 1 060 14 3 020 8 1 925 18 416 – – 47 6 421 46,27 Yverdon-les-Bains, Rue d'Entremonts 13, 15, 17 3 51 2 013 3 018 1990 01.01.2002 Propriété exclusive 5 090 200 6 752 000 397 255 9 060 2,28 388 195 2 7 5 – 3 17 1 529 75,96 28 – – 4 450 – – – – 2 34 6 484 24,04 Zurich, Fierzgasse 16, 18, 22, 30 / Limmatstrasse 119, 123, 125 / Limmatplatz 1 8 112 7 630 2 478 1899 01.01.2002 Propriété exclusive 42 777 000 66 560 000 2 578 040 71 356 2,77 2 506 684 – 4 18 8 12 42 4 035 52,88 16 9 1 006 13 1 198 3 365 25 913 4 113 54 3 595 47,12 Zurich, Hardturmstrasse 130, «Limmatwest» 1 111 6 214 4 120 2002 23.11.1999 Propriété exclusive 22 964 000 37 780 000 1 658 940 – – 1 658 940 – 14 10 9 6 39 4 097 65,93 – – – 8 1 681 – – 4 331 60 105 72 2 117 34,07 Zurich, Militärstrasse 105, 109 2 172 6 664 1 963 1964 31.12.2002 Propriété exclusive 34 507 000 50 340 000 2 202 772 11 018 0,50 2 191 754 12 10 19 3 2 46 3 390 50,87 103 – – 9 2 692 1 200 10 372 3 10 23 3 274 49,13 Zurich, Waldmannstrasse 12, 12a 1 15 987 363 1884 01.06.2019 Propriété exclusive 16 421 000 16 650 000 142 373 10 190 7,16 132 183 – 1 1 – – 2 173 17,53 – – – – – – – 7 130 6 684 13 814 82,47 Total Immeubles à usage mixte 35 1 512 82 256 41 088 445 873 000 522 310 000 22 743 766 4 142 679 18,21 18 601 087 33 146 215 76 29 499 42 862 52,11 679 39 6 811 95 23 143 14 2 980 81 3 816 105 2 644 334 39 394 47,89

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en constructionAllschwil, Langenhagweg 7, 9 / Steinbühlweg 68, 70 4 – – 5 247 2020 01.01.2002 Propriété exclusive 23 263 000 23 310 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Genève, Passage Malbuisson 19 / Rue du Marché 9, 11 2 37 12 066 1 607 1994 05.08.2004 Propriété exclusive 138 465 000 173 860 000 4 299 026 –31 000 –0,72 4 330 026 – – – – – – – – – 9 4 410 15 7 340 – – 12 308 1 8 37 12 066 100,00 Glattbrugg, Stelzenstrasse 2, 4, 6, 8, «Air Center» 4 576 16 004 6 660 1988 30.06.2008 Propriété exclusive 104 937 000 71 320 000 2 028 863 – – 2 028 863 – – – – – – – – 523 – – 34 14 914 – – 19 1 090 – – 53 16 004 100,00 Locarno, Via Vallemaggia 13, 15, 17 / Via Domenico Galli 8, 10 , «Valle Maggia Center» 2 – – 2 912 2021 24.06.2019 Propriété exclusive 11 626 000 10 550 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Renens, Rue du Simplon 1 – – 2 537 2021 01.07.2019 Propriété exclusive 101 999 000 102 360 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Zuog, Zählerweg 3, 5, 7, 9, 12 / Gartenstadt 2a / Aabachstrasse 16, 18a, 18b 1 55 31 659 24 462 1951 01.11.2013 Propriété exclusive 155 624 600 152 200 000 4 325 856 32 000 0,74 4 293 856 – – – – – – – – 27 – – 14 17 024 – – 10 4 887 4 9 748 28 31 659 100,00 Zurich, Armin-Bollinger-Weg 3, 5, 7 / Birchstrasse 183a / Lamprechtweg 2, 4 «Octatvo ll» 5 181 14 989 6 743 2004 20.12.2001 Propriété exclusive 66 529 000 76 440 000 3 179 417 63 982 2,01 3 115 435 – 6 39 – 12 57 6 376 42,54 111 1 201 6 6 464 – – 5 1 788 1 160 13 8 613 57,46 Zurich, Thurgauerstrasse 80, «Leonardo» 1 226 25 847 10 527 2002 01.12.1999 Propriété exclusive 153 638 000 138 950 000 2 232 849 244 053 10,93 1 988 796 – – – – – – – – 141 – – 32 21 202 2 1 338 51 3 307 – – 85 25 847 100,00 Total terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction 20 1 075 100 565 60 695 756 081 600 748 990 000 16 066 011 309 035 1,92 15 756 976 – 6 39 – 12 57 6 376 6,34 802 10 4 611 101 66 944 2 1 338 97 11 380 6 9 916 216 94 189 93,66

Immeubles en droit de superficieTotal Immeubles en droit de superficie – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Total général 382 13 835 861 691 798 460 3 708 334 800 4 158 770 020 189 497 444 11 240 432 5,93 178 257 012 287 654 1 364 918 219 3 442 291 484 33,83 8 526 178 73 322 600 231 305 55 34 163 536 187 764 498 43 653 1 867 570 207 66,17 dont en propriété par étage 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 dont en droit de superficie 264 974 800 286 513 000 14 862 154 425 407 2,86 14 436 747

* Immeubles vendus durant la période sous revue1 Non annualisé2 Copropriété 402/1 000 = 16 880 m2 (surface totale de l'immeuble = 41 991 m2).

Au 1er octobre 2019, sur les 250 parts de copropriété déjà existantes, 152 ont encore été acquises.


Le Credit Suisse 1a Immo PK est un fonds immobilier – fiscalement privilégié – avec propriété foncière directe qui s’adresse exclusivement aux institutions de prévoyance professionnelle, aux caisses d’assurances sociales et aux caisses de compensation de Suisse exonérées d’impôts.Les parts de ce fonds immobilier ne peuvent être ni offertes, ni vendues ou livrées à l’intérieur des États-Unis et ses territoires. Les parts de ce fonds immobilier ne doivent être ni proposées, ni vendues, ni remises à des citoyens des États-Unis ou à des personnes ayant leur domicile ou leur siège aux États-Unis et/ou à d’autres personnes physiques ou morales dont le revenu, indépendamment de son origine, est soumis à l’impôt américain sur le revenu ainsi qu’à des personnes qui sont considérées comme des per-sonnes US en vertu de la Regulation S du US Securities Act de 1933 et/ou de l’US Commodity Exchange Act dans leur version actuelle.

Des indications détaillées sur les commissions figurent dans l’«Annexe» à partir de la page 18 ss.

Le traitement des coûts des surfaces vacantes a été modifié au 1er octobre 2017. Pour les rénovations complètes ou les repositionnements/revitalisations avec un volume d’investissement représentant plus de 15% de la valeur vénale avant rénovation complète ou repositionnement/revitalisation, l’immeuble est reclassé au début du congé donné aux locataires en terrain à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et en immeubles en construction. Au début du congé donné aux locataires, seuls les baux de location en cours sont portés au débit. Pour les surfaces dont les locataires ont reçu un congé et qui ne peuvent plus être louées suite à la rénovation, les loyers et les surfaces vacantes ne sont pas portés au débit. A partir du moment où il peut de nouveau être exploité, l’immeuble est reclassé en immeuble en portefeuille et les loyers ainsi que les surfaces vacantes sont portés au débit.

Note 1: Restrictions de vente aux États-Unis

Note 2: Commissions

Note 3: Publication des surfaces vacantes

Notesconcernant le rapport annuel révisé au 30 septembre 2019


Par sa décision du 23 janvier 2019, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a approuvé les modifications du contrat de fonds demandées par la direction du fonds et la banque dépositaire. Les modifications sont entrées en vigueur au 1er février 2019. La publication dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la «Neue Zürcher Zeitung» du 5 décembre 2018 avait la teneur suivante.

Communiqué aux investisseurs du Credit Suisse 1a Immo PKFonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» pour les institutions de prévoyance professionnelle suisses exonérées d’impôts ainsi que pour les caisses des assurances sociales et les caisses de compensation suisses exonérées d’impôts

Modification du contrat de fonds avec annexe, du prospectus avec contrat de fonds intégré et du prospectus simplifiéCredit Suisse Funds AG, Zurich, en tant que direction de fonds, a décidé, avec l’accord de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich, en tant que banque dépositaire, sous réserve de l’approbation de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA, de procéder aux modifications suivantes:

1. Modifications du contrat de fondsa) Précisions au § 16 (Calcul de la valeur nette d’inventaire et recours à des experts chargés des estimations)

Libellé actuel § 16 ch. 2, 7 et 8: Nouveau libellé § 16 ch. 2, 7 et 8 ainsi que nouveaux ch. 9 et 10:

[...]2. La direction du fonds fait examiner la valeur vénale des immeubles

appartenant au fonds immobilier par des experts indépendants chargés des estimations à la clôture de chaque exercice ainsi que lors de l’émission de parts. Pour ce faire, la direction du fonds mandate avec l’approbation de l’autorité de surveillance au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tant qu’experts indépendants chargés des estimations (voir annexe). L’inspection des immeubles par les experts chargés des estimations est à répéter tous les trois ans au moins. Lors de l’acquisition/cession d’immeubles, la direction du fonds doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors des cessions, une nouvelle estimation n’est pas requise lorsque l’estimation existante ne date pas de plus de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considérablement.

[...]7. Les immeubles (y compris les terrains non bâtis ou les immeubles en

construction) sont évalués pour le fonds immobilier conformément à la directive actuelle de la SFAMA pour les fonds immobiliers. La valeur vénale est déterminée selon la méthode du discounted cash-flow (DCF). L’évaluation des terrains non bâtis et des immeubles en construction est soumise à un test annuel de dépréciation.

8. La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éventuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Elle est arrondie à deux décimales.

[...]2. La direction du fonds fait examiner la valeur vénale des immeubles

appartenant au fonds immobilier (y compris les immeubles en construc - tion) par des experts indépendants chargés des estimations à la clôture de chaque exercice ainsi que lors de l’émission de parts. Pour ce faire, la direction du fonds mandate avec l’approbation de l’autorité de sur - veillance au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tant qu’experts indépendants chargés des estimations (voir annexe). L’inspection des immeubles par les experts chargés des estimations est à répéter tous les trois ans au moins. Lors de l’acquisition/cession d’immeubles, la direction du fonds doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors des cessions, une nouvelle estimation n’est pas requise lorsque l’estimation existante ne date pas de plus de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considérablement.

[...]7. Les immeubles sont évalués pour le fonds immobilier conformément à

la Directive actuelle de la SFAMA sur les fonds immobiliers.8. Les immeubles en construction sont évalués à la valeur vénale.9. La valeur vénale est déterminée de manière uniforme selon la méthode

du discounted cash-flow (DCF). Les éventuels terrains non bâtis esti - més selon la méthode de la valeur comparative et de la valeur résiduelle en sont exclus. La méthode DCF détermine la valeur de marché d’un bien immobilier en additionnant tous les revenus nets futurs attendus, actualisés au jour de référence. L’actualisation se fait par immeuble de manière conforme au marché et est corrigée des risques, c’est-à-dire en tenant compte des chances et des risques spécifiques à chaque immeuble.

10. La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éven-tuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Elle est arrondie à deux décimales.

b) Ajout d’une nouvelle lettre r) au § 19 ch. 4 (Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds)Le § 19 ch. 4 est complété de la let. r) comme suit:«r) Coûts et honoraires liés à la garantie d’un négoce régulier en bourse et hors bourse des parts du fonds immobilier par une banque ou un négociant en valeurs mobilières. La commission correspondante représente 0,01 pour cent par an de la fortune nette du fonds au début de l’exercice (commission de market making).»

2. Mise à jour de l’annexe, du prospectus et du prospectus simplifiéL’annexe au contrat de fonds, le prospectus et le prospectus simplifié seront mis à jour.

Note 4: Modifications du contrat de fonds au 1er février 2019


Rapport d’évaluation

Conformément à la loi sur les placements collectifs (LPCC, en vigueur depuis le 1.1.2007), les immeubles détenus par le fonds immobilier doivent être évalués chaque année par des experts en estimation immobilière indépendants pour la clôture de l’exercice.

Les immeubles du Credit Suisse 1a Immo PK ont été évalués un à un pour le 30 septembre 2019 par des experts indépendants agréés par la FINMA, étant entendu que, pour chaque immeuble, une inspection sur place d’un nouvel expert a eu lieu trois ans après la première estimation ou lors de la première estimation.

La direction du fonds a mandaté Wüest Partner AG pour diriger les estimations. Ce mandat couvre la coordination de tout le processus d’évaluation, ce qui inclut la préparation des données, la mise à disposition d’un logiciel d’évaluation ainsi que la compilation et le contrôle des résultats des différents experts. Les experts en estimation agréés mandatés par la direction du fonds se chargent de l’éva-luation proprement dite et de l’inspection des immeubles concernés. Credit Suisse Funds AG s’occupe de recueillir les documents.

Les documents nécessaires aux évaluations ont été préparés par la direction du fonds et les sociétés de gestion concernées. Les estimations se fondent sur l’évaluation et l’analyse de ces documents, sur des visites régulières sur place ainsi que sur l’évaluation de la situation générale du marché et de la situation spécifique à chaque bien. Wüest Partner AG et les experts en estimation agréés par la FINMA ont mené à bien l’ensemble du projet, en accord avec la direction du fonds, depuis la défi - nition des paramètres d’évaluation et la saisie des données dans le logiciel d’évaluation, jusqu’au controlling et à la remise des résultats, en passant par le travail d’évaluation proprement dit, de façon impartiale et uniquement dans le cadre du mandat d’évaluation indépendante.

Wüest Partner AG confirme que les évaluations sont conformes aux dispositions légales de la loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) et de l’ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC) ainsi qu’aux directives de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) et qu’elles correspondent aux normes d’évaluation habituelles du secteur immobilier. La valeur de marché indiquée par immeuble représente la «juste valeur», autrement dit le prix de vente suscep-tible d’être obtenu dans des conditions normales et dans le contexte de marché actuel, sans tenir compte d’éventuels frais de transaction. Les immeubles actuellement en construction sont évalués en tant que «projets».

Les évaluations ont été effectuées de manière uniforme, selon la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie («discounted cash-flow», DCF). Les éventuels terrains non bâtis estimés selon la méthode de la valeur comparative et de la valeur résiduelle en ont été exclus. Une estimation DCF à l’achèvement des travaux a été effectuée pour chacun des quatre immeubles actuellement en construction. La méthode DCF détermine la valeur de marché d’un bien immobilier en additionnant tous les revenus nets futurs attendus, actualisés au jour de référence. L’actualisation se fait par immeuble de manière conforme au marché et est corrigée des risques, c’est-à-dire en tenant compte des chances et des risques spécifiques à chaque immeuble.

L’évaluation inclut une analyse et une appréciation détaillées des différents postes de revenus et de dépenses. Les frais d’exploitation et d’entretien sont déterminés sur la base de valeurs empiriques, de budgets approuvés et de valeurs de référence. Les frais de remise en état reposent sur des pro-grammes d’investissement portant sur dix ans. Lors de contrats de location à durée déterminée, les produits des loyers potentiels et durablement réalisables de la perspective actuelle sont utilisés pour la période postérieure à la fin du contrat. Les risques d’insolvabilité des locataires respectifs ne sont pas pris en considération sous forme explicite dans l’évaluation.

Mandat

Normes d’évaluation

Méthode d’évaluation


Comme base, l’expert en estimation immobilière dispose des valeurs comptables de chaque immeuble pour les dernières années, de la situation locative actuelle et d’informations complètes sur le marché. A partir de ces éléments, il estime les cash-flows futurs attendus et fixe le taux d’actualisation. Les évaluations sont établies selon le principe de la continuation de l’exploitation actuelle, c’est-à-dire qu’elles ne prennent pas en compte les éventuels changements majeurs d’affectation, de surélévation ou de densification.

La valeur globale de tous les immeubles se monte à CHF 4 158,77 millions au 30 septembre 2019, avec un taux d’escompte moyen de 3,52%.

Les experts en estimation immobilière agréés et Wüest Partner AG confirment leur indépendance et se portent garants du traitement confidentiel des informations relatives au mandat d’évaluation.

Wüest Partner AG Zurich,31 octobre 2019

Viktoria Herdt Andreas AmmannDirectrice Partenaire

Résultats de l’évaluation

Indépendance et confidentialité


Rapport de la société d’audit

Rapport succinct de la société d’audit selon la loi sur les placements collectifs à l’intention du conseil d’administration de la direction du fonds concernant les comptes annuels du

Credit Suisse 1a Immo PK

Rapport de l’organe de révision selon la loi sur les placements collectifs sur les comptes annuels

En notre qualité de société d’audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l’audit des comptes annuels du fonds de placement Credit Suisse 1a Immo PK comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l’utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC)1 pour l’exercice arrêté au 30 septembre 2019.

Responsabilité du conseil d’administration de la direction du fondsLa responsabilité de l’établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat de fonds avec son annexe, incombe au conseil d’administration de la direction du fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d’un système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d’anomalies significatives, que ces dernières résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le conseil d’administration de la direction du fonds est responsable du choix et de l’application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.

Responsabilité de la société d’audit selon la loi sur les placements collectifsNotre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réali-ser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives.

Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d’audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même que l’évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que ces dernières résultent de fraudes ou d’erreurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d’audit adaptées aux circonstances et non pas dans le but d’exprimer une opinion sur l’existence et l’efficacité de celui-ci. Un audit comprend en outre une évaluation de l’adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu’une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d’audit.

Opinion d’auditSelon notre appréciation, les comptes annuels pour l’exercice arrêté au lundi 30 septembre 2019 sont conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat de fonds et son annexe.

Rapport sur d’autres dispositions légales

Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d’agrément ainsi que celles régissant l’indépendance conformé-ment à la loi sur la surveillance de la révision et qu’il n’existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.

KPMG SA

Jakub Pesek Adrian WalderExpert-réviseur agréé Expert-réviseur agrééRéviseur responsable

Zurich, le 11 décembre 2019

La version en allemand du rapport annuel faisait partie intégrante de la révision par la société d’audit. C’est pourquoi le rapport de la société d’audit ne se réfère qu’à elle.

1 Les conditions cadres macro-économiques, les données concernant le marché du logement, le marché des surfaces commerciales, le marché de la construction, le rapport sur le développement durable, y compris les indices énergétiques, l’évolution du cours, la répartition géographique des immeubles du fonds et la répartition régionale par valeur vénale ainsi que les autres données non prescrites par la loi figurant dans l’inventaire des immeubles ne font pas partie des autres informations et sont soumises à des opérations de contrôle au sens des Normes d’audit suisses (NAS 720).

Credit Suisse Funds AGUetlibergstrasse 231 / SYSU 13CH-8045 Zurich

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0756

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12.1

9 P

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Documents

Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund 1a