Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus · 2019. 6. 27. · Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus • Rapport annuel révisé au 31 décembre 2015

Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlusFonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»31 décembre 2015

Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus • Rapport annuel révisé au 31 décembre 2015

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Contenu

L’essentiel en bref 4Administration et organes / Informations concernant les tiers 5Informations concernant les tiers 6Evolution du cours / Répartition structurelle selon le revenu locatif net effectif 12Evolution de la valeur nette d’inventaire et distribution / Valeurs d’inventaire par part / Distribution totale 13Compte de fortune 14Compte de résultats 15Annexe 16Hypothèques / Transactions entre les fonds 18Achats et ventes d’immeubles / Revenu locatif par locataire supérieur à 5% / Transactions avec des personnes proches 19Structure du parc immobilier / Répartition par type d’immeubles 20Répartition géographique des immeubles / Répartition régionale selon valeur vénale 21Liste des immeubles / Données générales sur les immeubles / Chiffres relatifs aux immeubles / Structure des immeubles locatifs / Structure des immeubles à usage professionnel 22Notes concernant le rapport annuel révisé 26Rapport d’évaluation 30Rapport de la société d’audit 32


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L’essentiel en bref

Données-clés 31.12.2015 31.12.2014 1) 31.12.2013 1)

Numéro de valeur 4 515 984Emissions de parts – – –Rachats de parts – – –Nombre de parts en circulation 8 524 800 8 524 800 8 524 800Valeur d’inventaire par part (y. c. distribution) CHF 124.05 122.51 122.17Prix d’émission par part CHF 130.00 129.00 128.00Prix de rachat par part CHF 119.00 118.00 118.00Cours de clôture CHF 139.40 142.20 133.50Valeur fiscale CHF 0.005 0.53 0.36Cours le plus élevé (période sous revue) CHF 157.50 142.20 144.00Cours le plus bas (période sous revue) CHF 133.00 131.50 125.00Capitalisation boursière CHF 1 188,4 mio. 1 212,2 mio. 1 138,1 mio.Agio 12,37% 16,07% 9,27%

Compte de fortune 31.12.2015 31.12.2014 1) 31.12.2013 1)

Valeurs vénales des immeubles CHF 1 356,7 mio. 1 328,9 mio. 1 307,7 mio.Valeurs comptables des immeubles CHF 1 212,4 mio. 1 199,1 mio. 1 182,7 mio.Fortune totale du fonds (GAV) CHF 1 371,2 mio. 1 342,8 mio. 1 320,1 mio.Coefficient d’endettement: 2)

– en % des frais d’investissement 21,05% 20,15% 19,76%– en % des valeurs vénales 18,81% 18,18% 17,87%Quote-part des fonds étrangers 22,88% 22,23% 21,11%Fortune nette du fonds (NAV) CHF 1 057,5 mio. 1 044,3 mio. 1 041,5 mio.

Indications sur le rendement et la performance 31.12.2015 31.12.2014 1) 31.12.2013 1)

Distribution CHF 4.20 4.20 4.20Rendement sur distribution 3,01% 2,95% 3,15%Quote-part de distribution 92,19% 91,60% 88,46%Rentabilité des fonds propres (ROE) 4,28% 3,88% 4,24%Rentabilité du capital investi (ROIC) 3,57% 3,29% 3,62%Rendement de placement 4,83% 3,82% 4,60%Performance 0,72% 9,79% –4,44%Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 77,02% 78,63% 78,12%Quote-part des charges d’exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 3) 0,68% 0,67% 0,68%Quote-part des charges d’exploitation du fonds NAV (TERREF NAV) 3) 0,88% 0,87% 0,86%Rapport cours/bénéfice (P/E ratio) 26,28 29,89 25,79Rapport cours/cash-flow 30,60 31,01 28,12

Compte de résultats 31.12.2015 31.12.2014 1) 31.12.2013 1)

Résultat net CHF 35,1 mio. 35,7 mio. 35,8 mio.Gains/pertes en capital réalisés CHF 0,0 mio. 0,0 mio. 0,0 mio.Loyers CHF 64,3 mio. 64,2 mio. 64,9 mio.Taux des pertes sur loyers 5,77% 4,69% 3,48%Frais d’entretien CHF 3,4 mio. 3,7 mio. 2,8 mio.

1) Les chiffres clés n’ont pas été adaptés au nouveau mode de calcul OPC-FINMA2) Montant maximum des gages: un tiers de la valeur vénale de tous les immeubles (art. 65, al. 2, LPCC / art. 96, al. 1, OPCC)3) Les frais d’exploitation pertinents pour le calcul de la quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF GAV) sont imputés sur la fortune totale du fonds. La quote-part des charges

d’exploitation du fonds (TERREF NAV) rapporte ces coûts à la fortune nette du fonds (fortune totale du fonds moins capitaux étrangers). Au 31 décembre 2015, la fortune nette du fonds est inférieure de 22,88% à la fortune totale du fonds.


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Experts chargés des estimations– Andreas Ammann, architecte diplômé EPF/SIA, Wüest & Partner AG, Zurich– Gino Fiorentin (depuis le 1er janvier 2015), architecte diplômé ETS, Wüest & Partner AG, Zurich– Urs Hauri, régisseur et courtier en immeubles diplômé, Soleure– Reto Stiefel (depuis le 1er janvier 2015), architecte diplômé EPF/SIA, Wüest & Partner AG, Zurich

Délégation d’autre tâches partiellesLa direction du fonds a chargé le Credit Suisse AG, Zurich, de l’assister comme conseiller en placement pour la gestion des actifs du fonds.La direction du fonds a délégué diverses tâches partielles liées à l’administration du fonds aux sociétés suivantes de Credit Suisse Group AG: – Credit Suisse AG, Suisse: tâches relevant du conseil juridique et fiscal, gestion financière de la direction

du fonds, comptabilité du fonds et des immeubles, Real Estate Portfolio Management & Administration, Facility Management, ressources humaines, Management Information System MIS, support projets et utilisateurs pour le Fund Accounting, Risk Management et Investment Guideline Monitoring.

– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: tâches relevant de la comptabilité du fonds. – Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Pologne: tâches relevant des domaines suivants: données de référence

sur les produits, publication de prix, production de factsheets, production de KIID (informations clés pour l’investisseur), établissement de rapports et diverses tâches de support dans le domaine de la gestion des risques.

Les modalités précises d’exécution du mandat sont fixées dans un contrat conclu entre la direction du fonds et les sociétés susmentionnées du groupe. D’autres tâches partielles peuvent être déléguées à ces sociétés.L’administration et la gestion technique de la plupart des immeubles ont été confiées à Wincasa AG, Winter-thour. Les modalités précises d’exécution du mandat sont fixées dans des contrats séparés.

Informations

concernant les tiers

Administration

et organes

Administration et organes / Informations concernant les tiers

Direction du fondsCredit Suisse Funds AG, Zurich

Conseil d’administration– Dr. Thomas Schmuckli, Président– Luca Diener, Vice-président, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich– Ruth Bültmann (depuis le 1er octobre 2015), Membre– Petra Reinhard Keller (depuis le 7 avril 2015), Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich– Jürg Roth, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich– Christian Schärer, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich– Dr. Christoph Zaborowski (depuis le 8 juillet 2015), Membre

– Markus Graf (jusqu’au 31 janvier 2015), Membre, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten– Lars Kalbreier (jusqu’au 31 mars 2015), Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich– Maurizio Pedrini (jusqu’au 31 août 2015), Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich

Direction– Thomas Schärer, CEO– Patrick Tschumper, CEO adjoint et responsable Fund Solutions– Michael Bünzli, Membre, Legal Counsel– Thomas Federer, Membre, Performance & Risk Management– Tim Gutzmer, Membre, Fund Services– Hans Christoph Nickl, Membre, COO– Thomas Vonaesch, Membre, Real Estate Fund Management– Gabriele Wyss, Membre, Compliance

Banque dépositaireCredit Suisse AG, Zurich

Société d’auditKPMG AG, Zurich


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Rapport d’activité du 1er janvier au 31 décembre 2015

Le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus est le premier fonds immobilier suisse à investir principale-ment dans des valeurs immobilières et des projets immobiliers sur des sites économiquement intéressants en Suisse. Depuis la cotation au 19 novembre 2008, le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus est négocié à la SIX Swiss Exchange AG. Le fonds immobilier permet à des investisseurs tant institutionnels que privés d’accéder à un portefeuille diversifié composé d’immeubles neufs de grande qualité et situés de préférence dans les grandes villes suisses ou leurs agglomérations. Le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus détient les immeubles en propriété directe. Les revenus et les gains en capital issus de la propriété foncière directe sont assujettis à l’imposition auprès du fonds immobilier lui-même et sont donc exonérés de l’impôt chez le porteur de parts; ils ne sont pas soumis à l’impôt anticipé.

Au cours des trois premiers trimestres qui ont suivi le retour, le 15 janvier 2015, du franc à des taux de change flexibles, l’économie suisse a traversé une phase de stagnation et le taux de chômage, corrigé des variations saisonnières, a augmenté pour la première fois depuis la mi-2013 pour s’inscrire à 3,4% à fin décembre. Depuis lors, de nombreuses entreprises ont surmonté tant bien que mal le choc du franc, et la conjoncture reprend peu à peu des couleurs. Indicateur avancé de l’économie, le Purchasing Manager Index (PMI) du Credit Suisse a gagné 2,3 points en décembre 2015 pour s’établir à 52,6 points, repassant ainsi au-dessus du seuil de 50 points qui signale une expansion de l’activité. A moyen terme, l’économie devrait renouer avec les taux de croissance moyens des trois dernières décennies. Selon les prévisions établies en décembre 2015 par le Centre de recherches conjoncturelles (KOF), le produit intérieur brut (PIB) réel de la Suisse devrait croître de 1,1% en 2016 et de 2,0% en 2017.

De l’avis des spécialistes, la consommation devrait apporter la plus forte contribution à la croissance. D’un point de vue purement arithmétique, elle va augmenter sous l’effet de la croissance démographique persis-tante. En outre, les consommateurs ont gagné en pouvoir d’achat ces quatre dernières années, le Swiss Performance Index et les salaires réels ayant été constamment à la hausse. A cela s’ajoute la faiblesse des taux d’intérêt qui n’incite guère à l’épargne.

Pour l’Europe continentale, les investisseurs prévoient des taux d’intérêt bas à moyen terme également. Tant que la situation ne changera pas sur le front de l’inflation et que le franc restera fort, il est peu probable que la Banque nationale suisse (BNS) augmente sensiblement les taux directeurs avant la Banque centrale européenne (BCE). En revanche, aux Etats-Unis, où le chômage a été réduit de moitié par rapport au pic atteint après la crise financière, le cycle de hausse des taux a été lancé. Le 16 décembre 2015, la Réserve fédérale américaine (Fed) a ainsi relevé son taux directeur de 25 points de base, après l’avoir maintenu aux alentours de zéro pendant sept ans. En annonçant cette première hausse des taux, la Fed avait laissé entendre qu’elle en effectuerait d’autres, d’où l’appréciation du dollar US. Quant à l’euro, son cours reste inférieur à son ancien taux plancher de 1 franc 20 pour 1 euro. Outre la vigueur du franc et la baisse des prix à l’importation en résultant, la chute des prix des matières premières – le 15 janvier 2016, un baril de pétrole Brent ne coûtait plus que 29 dollars US – contribue depuis 2012 aux taux de croissance annuels négatifs de l’indice des prix à la consommation. En s’inscrivant à –1,1% en 2015, le renchérissement annuel moyen a été particulièrement négatif. Dans sa prévision d’inflation conditionnelle, la BNS table une nouvelle fois sur une croissance négative de l’indice des prix à la consommation en 2016 (–0,5%).

Le Parlement fédéral et le Conseil fédéral ont été élus respectivement en octobre et en décembre 2015. Sur le plan politique, la nouvelle législature devra notamment s’occuper de la mise en œuvre, jusqu’en février 2017, de l’initiative contre l’immigration de masse, de la réforme de la prévoyance vieillesse 2020 et de la réforme de l’imposition des entreprises (RIE III).

Après une phase de boom remarquablement longue, le marché suisse du logement connaît un revirement de tendance. Publié par Wüest & Partner, l’indice des prix des logements proposés à la location a reculé de 0,4% au second semestre 2015, par rapport au semestre précédent. Quatre raisons à cela: premièrement, l’intense activité de construction de ces dernières années a permis d’endiguer l’excédent de la demande dans de nombreuses régions. Deuxièmement, bien que l’immigration demeure considérable, les nouveaux arrivants ne sont plus disposés à payer des prix aussi élevés qu’il y a quelques années. Troisièmement, la part des logements locatifs des segments de prix moyens s’est accrue au détriment de ceux affichant des loyers élevés. Et quatrièmement, la forte demande de logements de petite taille peut désormais être largement satisfaite grâce à une offre plus étoffée.

Par rapport au même trimestre de l’année précédente, l’offre de logements locatifs a progressé de 8,8% au quatrième trimestre 2015 pour atteindre plus de 131 000 unités. C’est surtout dans les périphéries des agglomérations et dans certaines régions présentant des tendances à l’exode que les difficultés d’absorption risquent de freiner l’évolution des prix. Sur fond de taux bas, les prix de transaction des immeubles de rapport

Objectif et politique

de placement

Conditions

cadres macro-

économiques

Marché du

logement


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restent toutefois élevés, d’où la faiblesse des rendements initiaux bruts. Pour des immeubles d’habitation situés à des emplacements de premier plan en ville de Zurich, les rendements au troisième trimestre 2015 n’ont pas dépassé 2,1%, alors qu’ils atteignaient au mieux 2,6% à Genève.

L’excédent de la demande étant absorbé, Wüest & Partner s’attend à ce que les loyers des logements pro-posés diminuent dans le courant de 2016, ce pour la première fois depuis l’an 2000 (–0,3% par rapport à l’année précédente). Les loyers devraient reculer notamment en Suisse romande, mais également en dehors des centres en Suisse alémanique.En ce qui concerne le segment des logements en propriété, Wüest & Partner prévoit pour 2016 une baisse des prix de –0,6% par rapport à l’année précédente. Compte tenu du bas niveau des taux, l’acquisition d’un logement en propriété reste attractif pour les ménages, mais le nombre d’acheteurs potentiels a diminué en raison du durcissement des conditions d’octroi de crédits hypothécaires et des hausses de prix observées ces dernières années.

La pression sur les loyers se maintient pour les surfaces artisanales, de bureaux et de vente. En 2015, le nombre de surfaces commerciales proposées sur le marché était supérieur de 11,1% au chiffre de l’année précédente. En outre, les impulsions de demande, qui auraient permis d’absorber les surfaces vacantes, ont largement fait défaut. Du côté des surfaces de vente, le nombre de surfaces annoncées pour une location au troisième et au quatrième trimestres 2015 a de nouveau franchi la barre des 500 000 m2, une évolution que l’on n’avait plus connue depuis neuf ans.Sur le marché des surfaces commerciales, les locaux plus petits et plus flexibles sont aujourd’hui très prisés. Plus les surfaces peuvent être adaptées aux besoins changeants des locataires, plus il est facile de les louer. S’agissant des surfaces de bureaux, la préférence pour des locaux haut de gamme se reflète dans l’indice des prix de l’offre qui, au second semestre 2015, a gagné 3,5% par rapport à la même période de l’année précédente. Cette hausse s’explique non pas tant par les augmentations de loyers, mais par le fait qu’un nombre exceptionnellement élevé de projets de construction d’immeubles de bureaux sont aujourd’hui pro-posés sur le marché en raison de l’intense activité de construction observée récemment. Du côté des surfaces de vente, l’indice des prix de l’offre a reculé de 3,3% au premier semestre 2015, en comparaison annuelle. La croissance négative des prix à la consommation soutient pour le moins les volumes écoulés dans le commerce de détail.

En 2016, les loyers des surfaces de bureaux resteront soumis à une forte pression, malgré le ralentissement de l’activité de construction et son corollaire, la stabilisation de l’offre. Le retour à un taux de change flottant ne se répercutera en outre qu’avec un certain décalage sur le marché de bureaux. La fermeté du franc pèse sur la conjoncture, augmente le coût du travail en comparaison internationale et renforce ainsi la pression visant à l’optimisation des coûts, notamment par le biais d’une occupation plus dense des surfaces. Pour 2016, Wüest & Partner prévoit une baisse de 2,4% des loyers des surfaces de bureaux en Suisse et un recul de 3,2% pour les surfaces de vente. 2016 sera également une année difficile pour le marché des surfaces de vente, étant donné que les chiffres d’affaires du commerce de détail ont tendance à stagner et que la force du franc affecte les surfaces de vente se situant près des frontières. Sans oublier que de nombreux détaillants ne cessent de réduire l’offre de produits disponibles dans leurs magasins et complètent leur assortiment en proposant des solutions d’achat sur Internet.

Selon les estimations du Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO) de décembre, les investissements réels dans la construction ont enregistré, en 2015, un recul de 0,9% par rapport à l’année précédente. Il s’agit-là de la première croissance négative depuis 2007. Compte tenu du nombre grandissant de concurrents venant des pays limitrophes, la concurrence se durcit sur le marché de la construction. A cela s’ajoute que les effets de l’acceptation de l’initiative sur les résidences secondaires se font toujours sentir dans les régions touristiques.Dans l’ensemble toutefois, les investissements dans la construction demeurent élevés; au quatrième tri-mestre 2015, l’indice du bâtiment du Credit Suisse a de nouveau progressé de 1,9% par rapport au trimestre précédent. Une stabilisation à un haut niveau semble imminente, d’autant plus que les demandes d’auto-risations de construire déposées au second semestre 2015 ont été plus nombreuses que durant les deux semestres de l’année précédente. Compte tenu de la pression sur les placements, qui s’est encore accen-tuée en janvier 2015, et des prix de transaction élevés des immeubles, les nouveaux projets de construction continuent d’avoir le vent en poupe. Le principal segment, à savoir la construction d’immeubles d’habitation, représente aujourd’hui plus de la moitié des volumes de construction autorisés. S’agissant des autorisations de construire délivrées, deux autres segments affichent une tendance négative depuis 2013: les maisons individuelles, qui ne cessent de perdre du terrain, et les immeubles commerciaux, dont la construction est ralentie par une demande supplé-mentaire modérée de surfaces commerciales et des surcapacités déjà existantes.

Perspectives

sur le marché

du logement

Marché des

surfaces

commerciales

Perspectives sur

le marché des

surfaces commer-

ciales

Marché de la

construction


8

Le Real Estate Investment Management du Credit Suisse est un fournisseur de premier plan de solutions immobilières durables et définit les standards les plus élevés possibles en matière d’efficacité énergétique, d’économie des ressources et d’évitement des produits ou matériaux non écologiques. Les aspects de durabi-lité sont pris en compte tout au long de la chaîne de création de valeur, que ce soit comme critères de décision pour l’achat, la vente, l’exploitation, la gestion ou l’assainissement des objets.

En collaboration avec Siemens Suisse et Wincasa, le Real Estate Investment Management a lancé en 2012 un programme quinquennal dont l’objectif est de réduire méthodiquement la consommation énergétique glo-bale et les émissions de CO2 dues à l’exploitation des immeubles en portefeuille, sans investir dans des tra-vaux de transformation des bâtiments. Il devrait ainsi être possible de diminuer d’au moins 10% en moyenne l’empreinte carbone de l’ensemble des immeubles. Les 60 plus grands, qui comptent pour quelque 42% de la consommation d’énergie totale des biens immobiliers figurant dans le portefeuille Real Estate Investment Management, sont surveillés en ligne en permanence par l’Advantage Operation Center (AOC) de Siemens. Pour tous les autres immeubles, les données de consommation d’énergie sont enregistrées annuellement, et l’exploitation est optimisée en conséquence. En dehors de la consommation d’énergie et des émissions de CO2, il est également prévu d’enregistrer les chiffres relatifs à la consommation d’eau et au volume des déchets. En recensant d’autres chiffres clés du développement durable, le Real Estate Investment Manage-ment se conforme à la Global Reporting Initiative (GRI), la principale norme internationale de reporting, et crée davantage de transparence en vue d’améliorer la performance du portefeuille d’immeubles.

Les mesures citées précédemment, qui contribuent à la réduction des émissions de CO2, ont un caractère continu et sont planifiées et mises en œuvre sur la base des résultats mesurés annuellement. Le diagramme d’émissions énergétiques, qui sert d’outil stratégique, met en évidence la consommation d’énergie thermique et les émissions de CO2 de chacun des portefeuilles représentés. Il fait office d’outil d’aide à la décision pour une gestion durable des portefeuilles. Le diagramme d’émissions énergétiques ci-dessous indique l’évolution de la consommation d’énergie et de CO2 pour les années 2013 et 2014. L’efficience énergétique a pu être augmentée par rapport à l’année précédente et les émissions de CO2 ont été réduites. La consommation d’énergie et les émissions de CO2 sont inférieures à la moyenne suisse, toutes affectations confondues.

Afin d’améliorer la transparence et la comparabilité des performances sur le plan de la durabilité, le Real Estate Investment Management participe avec tous les fonds et les fondations de placement suisses à l’initiative d’étalonnage internationale intitulée Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). De cette façon, les produits immobiliers du Credit Suisse se prêtent à une comparaison internationale dans le domaine de la durabilité des bâtiments. Plus de 700 sociétés immobilières et gérants de fonds dans le monde participent à cet étalonnage, ce qui représente au total quelque 61 000 immeubles d’une valeur d’environ 2,3 billions de dollars US. Outre les critères environnementaux tels que la consommation d’énergie et d’eau, l’émission de CO2 et le volume de déchets, GRESB prend en compte dans l’analyse de comparaison la documentation et les aspects de durabilité au sein des entreprises.

Dans le domaine de l’efficience énergétique et de la diminution des émis-sions de CO2, le Real Estate Investment Management du Credit Suisse a enregistré une performance nettement supérieure à celle de l’année précé-dente et à celle réalisée en moyenne par tous les participants à cet étalon-nage.

Dans son groupe pair, le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus s’est vu décerner un «Green Star Award» pour sa performance en termes de durabilité. Il figure ainsi parmi les fonds immobiliers reconnus comme leaders de la durabilité.

Son évaluation est supérieure à la moyenne dans presque toutes les catégories GRESB. Les indicateurs de performance révèlent que des économies substantielles ont pu être réalisées par rapport à l’année précé-dente au niveau de la consommation de CO2 et d’énergie.

Rôle de précurseur

en matière de

durabilité

Mesures de

durabilité pour

les immeubles

existants

Outil stratégique

pour la réduction

des émissions de

CO2

Participation à

l’initiative d’étalon-

nage de la durabi-

lité GRESB


9

1) Les données sont basées sur des valeurs énergétiques mesurées en 2013 et en 2014. Les surfaces de référence énergétique en m² donnent le périmètre par groupe de placement et année. Les consommations d’électricité ne sont pas prises en compte.

2) Moyenne suisse d’après les données de l’Office fédéral de l’énergie (OFEN): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, 1990–2035» et «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, 1990–2035».

3) Vorjahresnormierte Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten.

Aperçu de la

double certifica-

tion: Minergie et

greenproperty

Label greenpropertyLocalité, adresse Certificat Minergie / autres Bronze Argent OrBâle, Hammerstrasse 46 Minergie: définitifEtoy, Route Suisse 24, 26, «La Plantay» définitifFribourg, Route des Pilettes / Route des Arsenaux, «Les Galeries du Rex» définitif

Genève, Rue Ferdinand Hodler 23 Minergie: définitif définitifGivisiez, Route des Taconnets 2, 4, 6, 8, 10, 12, «Les Taconnets» définitif

Kreuzlingen, Schlossweg 2, 4, 6, 8, 10, «Schlossblick» définitifLucerne, Inseliquai 12, 12a, 12b, «Lakefront Center» définitifLucerne, Werftstrasse, «Citybay» Minergie: définitif définitifMännedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5, « Seestern» Minergie: définitif définitifNiederglatt, In der Sagi 1, 3, 5, 7, «h2o-Niederglatt» définitifOthmarsingen, Mattenweg 5, 7, 9, 11, «SonnMatt» définitifPratteln, Hardstrasse 55, 59, 61, «aquabasilea» définitifSchlieren, Brandstrasse 39, 41, 43, «amRietpark» provisoireSchlieren, Brandstrasse 51, 53, 55, «amRietpark» Minergie: provisoire provisoireSt-Gall, Fürstenlandstrasse 39, 41 Minergie: définitif définitifSt-Gall, Geltenwilenstrasse 16, 18 Minergie: définitif définitifWeinfelden, Gonterhoferstrasse 10, 12, 14 / Leuen-weg 10, «Burgwies» définitif

Wil, St. Gallerstrasse Minergie: annoncé annoncéWinterthour, Rudolfstrasse 13, «Haus des Lebens» Minergie: définitif définitifWinterthour, Zürcherstrasse 51, «Einkaufszentrum Lok-werk» définitif

Wittenbach, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung» définitif

Zoug, Gubelstrasse 26, 28, 30, 32, 36, «Foyer» Minergie-ECO: définitif / LEED Platinum définitif

Zurich, Binzmühlestrasse 90 / Max Bill Platz, «Accu» définitif

Em

issi

ons

de g

az à

eff

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rre

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S

en k

g/m

2 A

e

Diagramme

des émissions

énergétiques 1) 2)

Comparaison

des portefeuilles

2013 et 2014

Total Habitat Commerce Mixte Parc immobilier de Suisse

0

5

10

15

20

25

40

35

30

0 20 40 60 80 100 120 140 160

2013 2014

Energie finale Ef en kWh/m2 Ae

Source: Credit Suisse AG

2013 2014 Comparaison 2013/2014

Nombre kWh/m2 kg CO2/m2 Nombre kWh/m2 kg CO2/m2 kWh/m2 kg CO2/m2

Total total 19 85,0 14,0 19 85,0 13,0 données normalisées 19 85,0 14,0 19 85,0 13,0 0,0% –7,1%Habitat total 5 83,0 16,0 5 84,0 15,0

données normalisées 5 83,0 16,0 5 84,0 15,0 1,2% –6,3%Usage commercial total 7 119,0 19,0 7 118,0 18,0 données normalisées 7 119,0 19,0 7 118,0 18,0 –0,8% –5,3%Usage mixte total 7 47,0 8,0 7 48,0 8,0

données normalisées 7 47,0 8,0 7 48,0 8,0 2,1% 0,0%

3) Les valeurs normalisées par rapport à l’année précédente sont ajustées des variations dues aux achats, ventes et disparités de données.

Tableau des émis-

sions d’énergie et

de CO2 3)


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Grâce à des critères de sélection très stricts, le fonds dispose d’un portefeuille solide et bien diversifié, composé d’immeubles et de projets de construction de grande qualité. Mesurés à leur valeur vénale, les immeubles commerciaux représentent 63,55% du portefeuille, les maisons d’habitation 10,70%, les im-meubles à usage mixte 25,35%, les terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et les immeubles en construction 0,40%. Rapportée aux loyers encaissés, la part des objets à usage commercial représente 69,20%, celle des immeubles d’habitation 22,30%. Les 8,50% restants concernent des parkings.

L’exercice du Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus court du 1er janvier au 31 décembre.

Le portefeuille comprend actuellement 27 immeubles. En 2015, un nouveau projet de construction a été acquis à Wil. Aucun objet en portefeuille n’a été vendu durant l’année écoulée. A la date de clôture de l’exer-cice, un projet se trouvait en cours de réalisation.

Sur mandat de la direction du fonds et conformément à la loi sur les placements collectifs de capitaux, les valeurs vénales de tous les immeubles ont de nouveau été calculées à l’aide de la méthode du discounted cash-flow (DCF) selon Wüest & Partner AG. Il en résulte une valeur vénale totale de CHF 1 356,68 millions (1 328,90 mio.). Le taux d’escompte pondéré représente, en moyenne, 3,92% (4,15%) des revenus nets, après déduction des mesures de restauration à long terme.

Le financement par des fonds étrangers s’inscrit à CHF 255,20 millions (241,60 mio.), soit 18,81% (18,18%) des valeurs vénales des immeubles. Les échéances des prêts hypothécaires sont échelonnées. Les provisions pour réparations futures s’élèvent à CHF 20,26 millions (16,49 mio.), soit 1,49% (1,24%) de la valeur vénale des immeubles.

Les impôts dus en cas de liquidation (impôts sur les gains immobiliers et en cas de liquidation) sont estimés à CHF 39,63 millions (35,24 mio.). La fortune nette du fonds atteint CHF 1 057 518 017 (1 044 341 596).

Le revenu total atteint CHF 64,29 millions (64,30 mio.). Les loyers encaissés se montent à CHF 64,27 mil-lions (64,22 mio.). Cette augmentation s’explique par le produit des loyers d’un projet de construction mené à bien. Les pertes sur loyers dues aux locaux vacants et aux pertes sur recouvrements s’élèvent à CHF 3,93 millions (3,16 mio.), soit 5,77% (4,69%) des loyers théoriques. Les locaux vacants se répartissent avant tout entre Fribourg, «Les Galeries du Rex», St-Gall, Geltenwilenstrasse 16, 18 et Männedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5.

Aucun intérêt intercalaire n’a été porté à l’actif. Les frais de financement par des capitaux étrangers ont diminué de CHF 3,00 à CHF 2,95 millions. Le taux d’intérêt moyen pondéré s’est inscrit à 1,13% pour une durée résiduelle de 2,21 ans au 31 décembre 2015. Un montant de CHF 3,43 millions (3,70 mio.) a été affecté aux réparations et à l’entretien, ce qui représente environ 5,33% (5,77%) du produit des loyers. Les positions frais sur immeubles et frais d’administration s’élèvent, ensemble, à CHF 2,99 millions (2,62 mio.), soit 4,66% (4,08%) des loyers encaissés. Les impôts et les taxes s’inscrivent à CHF 6,98 mil-lions (6,96 mio.).

Les rémunérations réglementaires versées à la direction du fonds se montent à CHF 6,58 millions (6,47 mio.), soit 0,49% de la fortune totale du fonds au début de l’exercice. Les rémunérations réglementaires versées aux gérances immobilières s’inscrivent à CHF 1,98 million (1,96 mio.) et sont directement liées au produit effectif des loyers. Les charges totales se montent à CHF 29,23 millions (28,61 mio.). Les charges d’exploi-tation pertinentes pour le calcul de la quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF GAV) repré-sentent 0,68% (0,67%). Cet important coefficient permet aux investisseurs d’effectuer des comparaisons directes avec d’autres fonds immobiliers.

Compte tenu du versement net de CHF 3,77 millions sur le compte provisions pour réparations futures, le revenu net s’inscrit à CHF 35,07 millions (35,70 mio.). En tenant compte des gains et des pertes en capital réalisés et non réalisés ainsi que de la variation des impôts dus en cas de liquidation, le résultat total atteint CHF 45,21 millions (35,28 mio.).

Une distribution totale de CHF 35,80 millions (35,80 mio.) sera versée pour l’exercice 2015, ce qui corres-pond à CHF 4.20 (4.20) par part. Le coupon n° 12 est encaissable sans frais dès le 15 mars 2016 (date ex: 11 mars 2016) auprès de Credit Suisse AG, Zurich, et de ses succursales en Suisse. Calculé à partir de la valeur boursière au 31 décembre 2015, le rendement direct atteint 3,01% (2,95%). Le rendement du placement par part s’inscrit à 4,83% (3,82%) et la valeur d’inventaire, à CHF 124.05 (ex 118.31).

Portefeuille

immobilier

Notes concernant

les comptes annuels

Compte de fortune

Compte de

résultats

Distribution,

rendement


11

Conformément à la loi fédérale sur l’impôt direct, les produits et les gains en capital des immeubles en pos-session directe sont soumis à imposition dans le fonds lui-même et ils sont donc non imposables pour les porteurs de parts (personnes physiques ou morales) domiciliés en Suisse; ils ne sont pas non plus soumis à l’impôt anticipé. Les gains en capital provenant de la vente d’autres valeurs patrimoniales sont non impo-sables pour les porteurs de parts (fortune privée) et ne sont pas non plus soumis à l’impôt anticipé, pour autant qu’ils soient distribués au moyen d’un coupon séparé ou qu’ils figurent séparément sur le décompte remis aux porteurs de parts. L’imposition des revenus et du capital au niveau des cantons et des communes s’effectue en application des dispositions fiscales cantonales pertinentes.

L’investisseur domicilié en Suisse peut récupérer l’impôt anticipé retenu sur les autres revenus en mention-nant le revenu correspondant dans sa déclaration fiscale ou en présentant une demande de remboursement séparée. L’investisseur domicilié à l’étranger peut demander le remboursement de l’impôt anticipé fédéral en fonction d’une éventuelle convention de double imposition existant entre la Suisse et son pays de domicile. A défaut d’une telle convention, le remboursement de l’impôt anticipé ne pourra pas être obtenu.

Les explications fiscales sont basées sur la situation de droit et la pratique connues actuellement. Des modi-fications apportées à la législation, à la jurisprudence et à la pratique de l’autorité fiscale demeurent explicite-ment réservées.

Exercice (exonéré d’impôt) 2015 2014Coupon n° 12 11Brut CHF 4.20 CHF 4.20Moins 0% d’impôt anticipé suisse CHF 0.00 CHF 0.00Total distribution CHF 4.20 CHF 4.20

Aucune émission n’a été effectuée durant l’exercice 2015.

A la clôture de l’exercice, le cours se situait à CHF 139.40, ce qui correspond à une baisse de CHF 2.80 ou de 1,97%. La performance s’élève à 0,72% et est inférieure de 3,45 points de pourcentage à celle du benchmark. Le benchmark du fonds est l’indice SXI Real Estate Funds (TR) qui, durant la même période, a réalisé une performance de 4,17%. L’agio, qui correspond à la différence entre le cours de clôture et la valeur d’inventaire, s’élevait à 12,37% à la fin de la période sous revue, un niveau inférieur à l’agio moyen des fonds figurant dans l’indice des fonds immobiliers SIX (25,20%). La valeur imposable en Suisse d’une part se monte à CHF 0.005.

Aucune part n’a été dénoncée à la fin de l’exercice 2015.

Situation au 1er janvier 2015 8 524 800 partsRachats 0 partsEmissions 0 partsSituation au 31 décembre 2015 8 524 800 parts

Prescriptions

fiscales

Emission

Evolution du cours

en CHF

(1.1.–31.12.2015)

Rachats

Parts en circulation

160

155

150

145

140

135

130

125

120 Jan. Fév. Mars Avril Mai Juin Juillet Août Sept. Oct. Nov. Déc. 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015

SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Swiss Market Index (SMI)


12

Répartition structurelle selon le revenu locatif net effectif

6,90% Autres

22,30% Appartements

4,00% Entrepôts

8,50% Parking

23,40% Bureau

19,40% Vente

15,50% Cinémas / hôtels / restaurants

Evolution du cours

en CHF

Evolution du cours

160

150

140

130

120

110

100

90 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

CHF

Exercice 2015

plus haut = 157.50plus bas = 133.00

Prix de rachat après distribution


13

Evolution de la

valeur nette

d’inventaire et

distribution

Exercice au31.12.

Parts encirculation

Valeurd’inventaireex coupon

Distribution enCHF au titre du

revenu ordinaire

Gains encapital

CHF

Distributiontotale en

CHF

Fortune nette àla valeur vénaleen mio. de CHF

2006 1) 5 920 000 103.31 2.20 0.00 2.20 624,642007 1) 5 920 000 105.56 3.00 0.00 3.00 642,702008 8 524 800 108.04 3.80 0.00 3.80 953,442009 8 524 800 107.93 3.90 0.00 3.90 953,342010 8 524 800 109.17 4.10 0.00 4.10 965,582011 8 524 800 112.56 4.10 0.00 4.10 994,522012 8 524 800 116.77 4.10 0.00 4.10 1 030,372013 8 524 800 117.97 4.20 0.00 4.20 1 041,472014 8 524 800 118.31 4.20 0.00 4.20 1 044,342015 8 524'800 119.85 4.20 0.00 4.20 1 057,52

1) En date du 15 septembre 2008, les titres existants du Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus ont été fractionnés dans un rapport de 1 à 10. Les chiffres correspondants de l’année précédente ont été adaptés en conséquence.

Evolution de la valeur nette d’inventaire et distribution / Valeursd’inventaire par part / Distribution totale

Valeurs d’inventaire

par part

(ex coupon)140

120

100

80

60

40

20

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

CHF

Distribution totale

6.00

5.00

4.00

3.00

2.00

1.00

0.00 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

CHF


14

Compte de fortune au 31 décembre 2015

31.12.2015 31.12.2014 1)

Valeur vénale Valeur vénale CHF CHFActifCaisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces 45 526 141 436

Immeubles, divisés en– Immeubles d’habitation 145 240 000 93 650 000– Immeubles à usage commercial 862 208 900 866 388 760– Immeubles à usage mixte 343 880 000 332 680 000– Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 5 354 000 36 179 000Total immeubles 1 356 682 900 1 328 897 760

Autres actifs 14 457 340 13 802 095Fortune totale du fonds 1 371 185 766 1 342 841 291

PassifEngagements à court terme– Hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements

garantis par des hypothèques 125 200 000 116 600 000– Autres engagements à court terme 18 838 749 21 656 695Total des engagements à court terme 144 038 749 138 256 695

Engagements à long terme– Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements

garantis par des hypothèques 130 000 000 125 000 000Total des engagements à long terme 130 000 000 125 000 000

Total engagements 274 038 749 263 256 695

Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 1 097 147 017 1 079 584 596Estimation des impôts dus en cas de liquidation 39 629 000 35 243 000Fortune nette du fonds 1 057 518 017 1 044 341 596

Nombre de parts en circulation 8 524 800 8 524 800Valeur d’inventaire par part 124.05 122.51Moins distribution exercice 2015 (coupon n° 12) 4.20 4.20Valeur d’inventaire par part après distribution 119.85 118.31

Variation de la fortune nette du fondsFortune nette du fonds au début de l’exercice 1 044 341 596 1 041 473 280Distributions –35 804 160 –35 804 160Solde des mouvements des parts, sans la participation des souscripteurs aux revenus courus ni la participation des porteurs de parts sortants aux revenus courus 0 0Résultat total 45 211 581 35 282 476Solde des versements / prélèvements sur provisions pour réparations 3 769 000 3 390 000Fortune nette du fonds à la fin de l’exercice 1 057 518 017 1 044 341 596

Informations concernant les années précédentes Fortune nette du fonds Valeur d’inventaire par part31.12.2015 1 057 518 017 124.0531.12.2014 1 044 341 596 122.5131.12.2013 1 041 473 280 122.17

1) L’année précédente a été adaptée à la nouvelle présentation OPC-FINMA


15

Compte de résultats (arrêté au 31 décembre 2015)

1.1.2015 1.1.2015 1.1.2014 1.1.2014 jusqu’au jusqu’au jusqu’au jusqu’au 31.12.2015 31.12.2015 31.12.2014 1) 31.12.2014 1)

CHF CHF CHF CHFProduitsProduits des avoirs postaux et bancaires 4 56Loyers 64 273 976 64 217 034Autres revenus 20 621 87 432Participation des souscripteurs aux revenus nets courus 0 0Total des revenus 64 294 601 64 304 522

ChargesIntérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 2 953 989 2 957 243 Autres intérêts passifs 717 46 069 Entretien et réparations 3 426 191 3 703 869 Administration des immeubles – Frais liés aux immeubles 2 259 105 2 076 086 – Frais d’administration 733 093 543 816 Impôts et taxes – Impôts immobiliers 488 732 154 952 – Impôts sur le bénéfice et le capital 6 492 613 6 803 393 Frais d’estimation et frais d’audit 163 217 148 639 Provisions pour réparations futures– Versements 5 000 000 5 000 000 – Prélèvements –1 231 000 –1 610 000 Rémunérations réglementaires versées– à la direction 6 579 922 6 468 477 – à la banque dépositaire 313 302 312 442 – au gestionnaire de biens immobiliers 1 982 214 1 959 426 Frais relatifs au rapport de gestion 11 332 31 062 Emoluments de surveillance 6 714 5 432 Autres charges 47 019 5 900 Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus 0 0 Total charges 29 227 160 29 227 160 28 606 806 28 606 806

Résultat net 35 067 441 35 697 716Gains et pertes en capitaux réalisés 0 0Résultat réalisé 35 067 441 35 697 716Gains et pertes en capitaux non réalisés 14 530 140 4 864 760Variation des impôts dus en cas de liquidation –4 386 000 –5 280 000Résultat total 45 211 581 35 282 476

Utilisation du résultatProduit net de l’exercice 35 067 441 35 697 716Report de l’exercice précédent 2 966 354 3 072 798Résultat disponible pour la distribution 38 033 795 38 770 514Résultat prévu pour la distribution aux investisseurs 35 804 160 35 804 160Report à nouveau 2 229 635 2 966 354

1) L’année précédente a été adaptée à la nouvelle présentation OPC-FINMA


16

Annexe au 31 décembre 2015

31.12.2015 31.12.2014 1)

Montant du compte d’amortissement CHF 0,0 mio. 0,0 mio.Montant du compte de provisions pour réparations futures CHF 20,3 mio. 16,5 mio.Montant du compte prévu pour être réinvesti CHF 0,0 mio. 0,0 mio.Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice comptable suivant aucun aucun

Chiffres-clés31.12.2015 31.12.2014 1)

Taux des pertes sur loyers 5,77% 4,69%Coefficient d’endettement en % des valeurs vénales 18,81% 18,18%Rendement sur distribution 3,01% 2,95%Quote-part de distribution 92,19% 91,60%Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 77,02% 78,63%Quote-part des charges d’exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 0,68% 0,67%Quote-part des charges d’exploitation du fonds NAV (TERREF NAV) 0,88% 0,87%Rentabilité des fonds propres (ROE) 4,28% 3,88%Agio 12,37% 16,07%Performance 0,72% 9,79%Rendement de placement 4,83% 3,82%

1) Les chiffres clés n’ont pas été adaptés au nouveau mode de calcul OPC-FINMA

Informations sur les dérivés

Aucune

Principes d’évaluation de la fortune du fonds et du calcul de la valeur nette d’inventaire

La valeur d’inventaire d’une part s’obtient en retranchant de la valeur vénale de la fortune du fonds les engagements éventuels du fonds, ainsi que les impôts qui seront probablement dus lors de la liquidation de la fortune du fonds, puis en divisant le solde obtenu par le nombre de parts en circulation.

Conformément à l’art. 88 al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC ainsi qu’aux directives de la SFAMA concernant les fonds immo-biliers,les immeubles du fonds sont régulièrement estimés par des experts indépendants agréés par la FINMA, à l’aide d’une méthode dynamique d’évaluation de la valeur de rendement. L’évaluation est effectuée au prix qui pourrait raisonnablement être obtenu en cas de vente au moment de l’estimation. Pour les immeubles en cours de réalisation et les projets de construction, l’estimation s’effectue également à la valeur vénale, avec contrôle du maintien de la valeur (test d’impairment). En cas d’acquisition ou de cession de biens fonciers dans la fortune du fonds ainsi qu’à chaque clôture d’exercice financier, la valeur vénale des biens dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale des divers immeubles représente un prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une relation commerciale habituelle, en supposant un comportement raisonnable en matière d’achat et de vente. Dans certains cas, notamment lors de l’achat ou de la vente d’immeubles du fonds, les éventuelles opportunités sont exploitées au mieux dans l’intérêt du fonds. Il peut en résulter des écarts d’évaluation.

D’autres informations concernant les valeurs vénales figurent dans le rapport d’évaluation des experts immobiliers à la clôture de l’exercice.


17

Indication sur le taux effectif des rémunérations dont les taux maximaux figurent dans le règlement du fonds

2015 2014Effectif Maximal Effectif Maximal

a) Rémunérations de la direction du fonds– Commission annuelle pour la direction du fonds immobilier, la gestion des actifs et la dis-

tribution du fonds immobilier calculée sur la base de la fortune totale du fonds au début de l’exercice 0,49% 1,00% 0,49% 1,00%

– Commission pour les démarches lors de la création de constructions, de rénovations et de transformations calculée sur la base des coûts de construction 2,00% 3,00% 2,00% 3,00%

– Rémunération pour les démarches effectuées lors de l’achat et de la vente d’immeubles calculée sur la base du prix d’achat ou de vente, pour autant qu’un tiers ne soit pas mandaté à cet effet 1,50% 2,00% 1,50% 2,00%

– Rémunération pour la gestion des divers immeubles durant la période sous revue, calculée sur la base des loyers bruts encaissés (y c. les rentes de droits de superficie) 3,08% 5,00% 3,05% 5,00%

– Commission d’émission en couverture des frais occasionnés par le placement des nouvelles parts, calculée sur la base de la valeur nette d’inventaire des parts nouvellement émises 0,00% 5,00% 0,00% 5,00%

– Commission de rachat en couverture des frais occasionnés par le rachat des parts, calculée sur la base de la valeur nette d’inventaire des parts reprises 0,00% 5,00% 0,00% 5,00%

b) Rémunérations de la banque dépositaire– Commission pour la garde de la fortune du fonds, la prise en charge du trafic des paiements

du fonds immobilier et les autres tâches énumérées dans le § 4 du contrat de fonds, calculée sur la base de la fortune nette du fonds au début de l’exercice 0,03% 0,05% 0,03% 0,05%

– Commission pour le versement du produit annuel aux investisseurs 0,00% 0,50% 0,00% 0,50%

Montant total des engagements de paiement contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d’immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans des immeubles

31.12.2015 31.12.2014

Achats d’immeubles CHF 0,2 mio. 0,4 mio.Mandats de construction et investissements dans des immeubles CHF 178,1 mio. 114,0 mio.

Engagements à long terme, répartis par échéance d’un à cinq ans et après cinq ans

31.12.2015 31.12.2014

De 1 à 5 ans CHF 80,0 mio. 80,0 mio.> 5 ans CHF 50,0 mio. 45,0 mio.

Remarque générale:De plus amples informations figurent sous la rubrique «L’essentiel en bref».


18

Durant l’exercice 2015 le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus n’a effectué aucun placement (selon art. 86 al. 3a OPCC) auprès des fonds immobiliers de la même direction de fonds.

HypothèquesHypothèques en cours et avances à terme fixe Genre decrédit de

Duréeà

Montanten CHF

Tauxd’intérêt

Hypothèque à taux fixe 10.02.2010 10.02.2016 10 000 000 2,160%Hypothèque à taux fixe 10.05.2013 31.05.2016 10 000 000 0,790%Hypothèque à taux fixe 10.02.2010 10.02.2017 10 000 000 2,340%Hypothèque à taux fixe 28.03.2013 31.03.2017 10 000 000 0,915%Hypothèque à taux fixe 10.02.2010 09.02.2018 10 000 000 2,500%Hypothèque à taux fixe 31.08.2010 31.08.2018 10 000 000 1,780%Hypothèque à taux fixe 30.06.2010 28.06.2019 10 000 000 2,220%Hypothèque à taux fixe 31.08.2010 30.08.2019 10 000 000 1,880%Hypothèque à taux fixe 10.05.2013 31.05.2020 10 000 000 1,310%Hypothèque à taux fixe 31.08.2010 31.08.2020 10 000 000 1,980%Hypothèque à taux fixe 31.03.2015 31.03.2021 10 000 000 0,740%Hypothèque à taux fixe 28.03.2013 31.03.2021 5 000 000 1,4875%Hypothèque à taux fixe 10.06.2015 30.06.2021 5 000 000 0,910%Hypothèque à taux fixe 31.03.2015 31.03.2022 10 000 000 0,840%Hypothèque à taux fixe 28.03.2013 31.03.2022 10 000 000 1,6025%Hypothèque à taux fixe 28.03.2013 31.03.2023 10 000 000 1,715%Avance à terme fixe 31.12.2015 08.01.2016 55 200 000 0,600%Avance à terme fixe 31.12.2015 31.03.2016 50 000 000 0,310%Total des hypothèques en cours et avances à terme fixe 255 200 000

Hypothèques échues et avances à terme fixeGenre decrédit de

Duréeà

Montanten CHF

Tauxd’intérêt

Avance à terme fixe 31.12.2014 09.01.2015 51 600 000 0,520%Avance à terme fixe 09.01.2015 30.01.2015 47 000 000 0,520%Avance à terme fixe 13.01.2015 30.01.2015 2 000 000 0,520%Avance à terme fixe 30.01.2015 10.02.2015 49 000 000 0,520%Avance à terme fixe 10.02.2015 27.02.2015 43 500 000 0,520%Avance à terme fixe 27.02.2015 10.03.2015 43 500 000 0,520%Avance à terme fixe 05.03.2015 10.03.2015 2 400 000 0,520%Avance à terme fixe 10.03.2015 13.03.2015 43 700 000 0,520%Avance à terme fixe 31.12.2014 31.03.2015 50 000 000 0,410%Avance à terme fixe 13.03.2015 31.03.2015 79 500 000 0,520%Avance à terme fixe 31.03.2015 10.04.2015 63 000 000 0,520%Avance à terme fixe 31.03.2015 30.04.2015 50 000 000 0,410%Avance à terme fixe 10.04.2015 30.04.2015 59 600 000 0,520%Avance à terme fixe 30.04.2015 08.05.2015 60 000 000 0,520%Avance à terme fixe 08.05.2015 29.05.2015 56 900 000 0,520%Hypothèque à taux fixe 10.05.2013 31.05.2015 5 000 000 0,730%Avance à terme fixe 29.05.2015 10.06.2015 62 000 000 0,520%Hypothèque à taux fixe 30.06.2010 30.06.2015 10 000 000 1,680%Avance à terme fixe 30.04.2015 30.06.2015 50 000 000 0,310%Avance à terme fixe 10.06.2015 30.06.2015 58 200 000 0,600%Avance à terme fixe 30.06.2015 10.07.2015 69 000 000 0,600%Avance à terme fixe 10.07.2015 31.07.2015 65 500 000 0,600%Avance à terme fixe 31.07.2015 10.08.2015 65 500 000 0,600%Avance à terme fixe 10.08.2015 31.08.2015 60 000 000 0,600%Avance à terme fixe 21.08.2015 31.08.2015 2 100 000 0,600%Avance à terme fixe 27.08.2015 31.08.2015 500 000 0,600%Avance à terme fixe 31.08.2015 10.09.2015 62 700 000 0,600%Avance à terme fixe 30.06.2015 30.09.2015 50 000 000 0,310%Avance à terme fixe 10.09.2015 30.09.2015 60 400 000 0,600%Avance à terme fixe 30.09.2015 09.10.2015 61 100 000 0,600%Avance à terme fixe 09.10.2015 30.10.2015 57 900 000 0,600%Avance à terme fixe 30.10.2015 10.11.2015 58 000 000 0,600%Avance à terme fixe 04.11.2015 10.11.2015 1 200 000 0,600%Avance à terme fixe 10.11.2015 30.11.2015 52 900 000 0,600%Avance à terme fixe 30.11.2015 10.12.2015 54 400 000 0,600%Avance à terme fixe 30.09.2015 31.12.2015 50 000 000 0,310%Avance à terme fixe 10.12.2015 31.12.2015 51 100 000 0,600%Avance à terme fixe 18.12.2015 31.12.2015 3 500 000 0,600%

Transactions entre les fondsDurant l’exercice 2015 le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus n’a reçu aucun crédit des autres fonds immobiliers de Credit Suisse Funds AG.

Crédits en coursGenre decrédit de

Duréeà

Montanten CHF

Tauxd’intérêt

Aucun

Autres placements en coursGenre decrédit de

Duréeà

Montanten CHF

Tauxd’intérêt

Aucun

Crédits échusGenre decrédit de

Duréeà

Montanten CHF

Tauxd’intérêt

Aucun

Autres placements échusGenre decrédit de

Duréeà

Montanten CHF

Tauxd’intérêt

Aucun

Les taux d’intérêt pour les hypothèques à taux fixe et les avances à terme fixe ne changent pas pendant la durée convenue.


19

Achats et ventes d’immeublesListe des achats et ventes d’immeubles durant l’exercice 2015Achats Type d’immeuble N° cat. surface en m2

Wil, St. Gallerstrasse Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 3453 9 802

Ventes Type d’immeuble N° cat. surface en m2

Aucun

Revenu locatif par locataire supérieur à 5%Locataire Lieu de l’immeuble Part en % des loyers encaissésCoop Lyssach 7,96%Cilag GmbH International AG Zoug 6,07%

Transactions avec des personnes prochesLa direction du fonds confirme qu’elle n’a ni acquis ni aliéné des valeurs immobilières provenant de personnes proches ou destinées à des personnes proches et que les autres affaires avec des personnes proches ont été effectuées aux conditions usuelles du marché (chiffre 18 des directives concernant les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA du 2e avril 2008, situation avril 2015).


20

Structure du

parc immobilierPrix de revient Valeur vénale Valeur assurée

CHF CHF CHFImmeubles d’habitation 126 710 000 145 240 000 101 253 500 Immeubles à usage commercial 785 718 000 862 208 900 570 132 544 Immeubles à usage mixte 297 762 000 343 880 000 214 379 800 Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction

2 175 000 5 354 000 2 175 000

Total 1 212 365 000 1 356 682 900 887 940 844

Prix de revient Valeur vénale

Immeubles d’habitation 10,45% 10,70%Immeubles à usage commercial 64,80% 63,55%Immeubles à usage mixte 24,55% 25,35%Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction

0,20% 0,40%

Total 100,00% 100,00%

Structure du parc immobilier / Répartition par type d’immeublesau 31 décembre 2015

Répartition par

type d’immeubles

(selon la valeur

vénale)

25,35% Immeubles à usage mixte

0,40% Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction

63,55% Immeubles à usage

commercial

10,70% Immeubles d’habitation


21

Répartition régionale selon valeur vénale

7,05% Région lémanique

5,40% Suisse romande

19,90% Suisse centrale

9,70% Suisse du Nord-Ouest

5,30% Berne

11,40% Suisse orientale

41,25% Zurich

Répartition géographique des immeubles

� Zurich

� Lyssach

� Pratteln� Niederglatt

� Winterthour

� St-Gall

Lucerne �

� Wittenbach

Givisiez �

Bâle�

� Fribourg

Etoy �

� Kreuzlingen� Weinfelden

� Othmarsingen

� Genève

� Zoug

� Schlieren

� Männedorf

Arbon �

Valeur vénale:

� plus de 50 mio. CHF

� jusqu’à 10 mio. CHF

� 10–50 mio. CHF

� Wil


22

Appartements Immeubles à usage professionnel Nombre Localité, adresse d’immeubles

Total des

objetsloués

Total dessurfaces

louéesen m2

Surfaceen m2

Année deconstruction

Date

d’acquisition

Conditionsde propriété

Prix de revient

Valeur vénale

Produit

des loyersthéoriques 1)

Perte sur locaux vacants et perte sur

recouvrements 1)

en CHF en %

Produits Bruts(Produit net

des loyers) 1)

Pièces 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+

Total des appartements Nombre m2 %

Parking

Nombre

Magasinsm2

Bureaux,

cabinets etc.. Nombre m2

Cinémas / hôtels /

restaurants Nombre m2

Entrepôts Nombre m2

Autres locaux commerciales

Nombre m2

Total des immeubles à usage professionnel sans

garages, places de parc Nombre m2 %

Immeubles d’habitationGivisiez, Route des Taconnets 2, 4, 6, 8, 10, 12, «Les Taconnets» 6 149 4 706 7 700 2007 01.06.2006 Propriété exclusive 15 766 000 20 900 000 990 583 16 506 1,67 974 077 – 24 16 16 – 56 4 552 96,73 85 – – – – – – – – 8 154 8 154 3,27 Kreuzlingen, Schlossweg 2, 4, 6, 8, 10, «Schlossblick» 5 146 5 757 8 675 2009 12.07.2007 Propriété exclusive 21 881 000 26 450 000 1 239 804 56 484 4,56 1 183 320 – 7 25 20 5 57 5 624 97,69 78 – – – – – – – – 11 133 11 133 2,31 Niederglatt, In der Sagi 1, 3, 5, 7, «h2o-Niederglatt» 4 111 4 456 6 416 2006 31.01.2005 Propriété exclusive 16 639 000 21 400 000 954 184 7 085 0,74 947 099 – 8 – 32 – 40 4 312 96,77 61 – – – – – – – – 10 144 10 144 3,23 Othmarsingen, Mattenweg 5, 7, 9, 11, «SonnMatt» 4 103 3 717 5 015 2009 23.11.2007 Propriété exclusive 14 884 000 16 590 000 755 408 61 282 8,11 694 126 – 9 15 11 3 38 3 599 96,83 58 – – – – – – – – 7 118 7 118 3,17 Schlieren, Brandstrasse 51, 53, 55, «amRietpark» 1 145 7 425 4 533 2015 13.06.2013 Propriété exclusive 43 486 000 45 000 000 886 836 259 596 29,27 627 240 – 24 24 18 – 66 5 474 73,72 72 – – – – – – 1 35 6 1 916 7 1 951 26,28 Weinfelden, Gonterhoferstrasse 10, 12, 14 / Leuenweg 10, «Burgwies» 4 107 3 806 5 942 2009 16.07.2007 Propriété exclusive 14 054 000 14 900 000 729 666 70 128 9,61 659 538 – – 8 16 8 32 3 640 95,64 64 – – – – – – – – 11 166 11 166 4,36 Total I 24 761 29 867 38 281 126 710 000 145 240 000 5 556 481 471 081 8,48 5 085 400 – 72 88 113 16 289 27 201 91,07 418 – – – – – – 1 35 53 2 631 54 2 666 8,93

Immeubles à usage commercialArbon, Amriswilerstrasse 50 1 271 9 685 12 218 2008 01.09.2012 Propriété exclusive 34 987 000 30 280 000 1 857 492 – – 1 857 492 – – – – – – – – 263 – – 5 6 070 – – 2 2 496 1 1 119 8 9 685 100,00 Bâle, Hammerstrasse 46 1 196 3 780 1 653 2008 30.05.2007 Propriété exclusive 19 717 000 23 820 000 1 201 224 – – 1 201 224 154 – – – – 154 – – 40 – – – – 2 3 780 – – – – 2 3 780 100,00 Etoy, Route Suisse 24, 26, «La Plantay» 2 382 12 474 26 341 2009 13.11.2007 Propriété exclusive 45 266 000 50 280 000 2 634 276 – – 2 634 276 – – – – – – – – 366 6 8 861 4 829 – – 5 2 598 1 186 16 12 474 100,00 Genève, Rue Ferdinand Hodler 23 1 19 3 041 459 1961/2007 01.07.2009 Propriété exclusive 39 277 000 45 300 000 1 851 074 18 480 1,00 1 832 594 – – – – – – – – – 1 180 9 2 672 – – 7 189 2 – 19 3 041 100,00 Lucerne, Inseliquai 12, 12a, 12b, «Lakefront Center» 3 181 22 323 6 028 2006 05.10.2004 Propriété exclusive 98 871 000 117 530 000 6 005 034 36 928 0,61 5 968 106 – 2 17 4 – 23 2 408 10,79 137 1 165 8 5 734 10 12 923 1 1 093 1 – 21 19 915 89,21 Lucerne, Werftstrasse, «Citybay» 1 78 8 331 2 578 2011 02.02.2009 Propriété exclusive 39 313 000 49 300 000 2 397 187 – – 2 397 187 – – 4 4 1 9 1 279 15,35 53 1 162 9 6 442 1 104 3 289 2 55 16 7 052 84,65 Lyssach, Bernstrasse 9, «Coop Fachmarkt» 1 431 22 210 22 225 2007 19.12.2005 Propriété exclusive 60 930 000 71 950 000 3 828 540 – – 3 828 540 – – – – – – – – 420 6 19 021 1 382 – – 3 2 807 1 – 11 22 210 100,00 Pratteln, Hardstrasse 55, 59, 61 «aquabasilea» 3 921 17 132 27 604 2010 22.12.2006 Propriété exclusive 103 346 000 90 990 000 5 267 897 359 735 6,83 4 908 162 175 – – – – 175 – – 709 7 2 471 17 5 325 3 7 964 6 1 372 4 – 37 17 132 100,00 St-Gall, Fürstenlandstrasse 39, 41 2 52 3 451 1 419 2013 23.12.2011 Propriété exclusive 12 369 000 12 630 000 684 708 39 792 5,81 644 916 – – – – – – – – 39 – – 7 3 142 – – 6 309 – – 13 3 451 100,00 St-Gall, Geltenwilenstrasse 16, 18 2 152 8 556 2 424 2007 01.03.2006 Propriété exclusive 36 732 000 38 720 000 2 222 602 755 352 33,99 1 467 250 – – – – – – – – 129 – – 12 7 858 1 117 8 518 2 63 23 8 556 100,00 Winterthour, Rudolfstrasse 13, «Haus des Lebens» 1 29 3 299 796 2005 14.01.2005 Propriété exclusive 13 691 000 19 060 000 855 205 – – 855 205 – 6 2 – – 8 578 17,52 3 2 683 12 1 887 – – 4 151 – – 18 2 721 82,48 Winterthour, Zürcherstrasse 51, «Einkaufszentrum Lokwerk» 1 249 11 179 10 595 2009 07.01.2008 Propriété exclusive 79 886 000 62 110 000 3 402 285 478 029 14,05 2 924 256 – – – – – – – – 203 18 9 341 – – 2 564 14 1 054 12 220 46 11 179 100,00 Zoug, Gubelstrasse 26, 28, 30, 32, 36, «Foyer» 1 113 13 458 9 544 2012 10.05.2010 Propriété exclusive 79 755 000 103 240 000 4 680 636 – – 4 680 636 – – – – – – – – 85 – – 7 10 970 2 924 13 782 6 782 28 13 458 100,00 Zurich, Eduard Imhof-Strasse 6, 8 2 30 41 782 45 572 1965/2009 01.07.2008 Propriété exclusive 58 578 000 65 850 000 3 486 107 – – 3 486 107 – – – – – – – – 1 – – 3 785 – – 14 6 298 12 34 699 29 41 782 100,00 Zurich, Sihlcity 10 1 138 9 570 4 115 2007 01.05.2005 Copropriété 2) 63 000 000 81 148 900 4 327 601 43 396 1,00 4 284 205 16 – – – – 16 170 1,78 855 86 4 055 26 2 364 17 1 807 95 734 43 440 267 9 400 98,22 Total II 32 4 242 190 271 173 571 785 718 000 862 208 900 44 701 868 1 731 712 3,87 42 970 156 345 8 23 8 1 385 4 435 2,33 3 303 128 44 939 120 54 460 38 28 183 181 20 690 87 37 564 554 185 836 97,67

Immeubles à usage mixteFribourg, Route des Pilettes / Route des Arsenaux, «Les Galeries du Rex» 5 384 15 772 5 102 2008 26.01.2007 Propriété exclusive 63 374 000 52 350 000 3 860 050 764 736 19,81 3 095 314 4 20 14 20 7 65 5 670 35,95 252 21 5 038 10 2 854 – – 32 1 664 4 546 67 10 102 64,05 Männedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5, «Seestern» 3 152 8 119 8 190 2013 08.04.2011 Propriété excl. en droit de superficie 48 756 000 51 660 000 2 651 565 527 507 19,89 2 124 058 2 2 11 15 2 32 3 183 39,20 107 2 2 021 3 512 – – 2 209 6 2 194 13 4 936 60,80 Schlieren, Brandstrasse 39, 41, 43, «amRietpark» 1 208 7 232 4 718 2012 21.10.2009 Propriété exclusive 32 001 000 38 670 000 1 826 556 162 757 8,91 1 663 799 – 32 6 10 2 50 4 220 58,35 137 – – 4 722 – – 5 227 12 2 063 21 3 012 41,65 Wittenbach, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung» 6 155 8 423 10 403 2008 27.12.2006 Propriété exclusive 29 128 000 26 480 000 1 611 862 228 569 14,18 1 383 293 – 9 27 9 9 54 5 112 60,69 81 3 1 692 – – 1 140 6 591 10 888 20 3 311 39,31 Zurich, Binzmühlestrasse 90 / Max Bill Platz, «Accu» 17 466 29 690 13 935 2006 01.12.2004 Propriété exclusive 124 503 000 174 720 000 7 998 188 46 232 0,58 7 951 956 – 5 82 61 24 172 17 906 60,31 232 9 1 491 2 197 3 8 745 20 426 28 925 62 11 784 39,69 Total III 32 1 365 69 236 42 348 297 762 000 343 880 000 17 948 221 1 729 801 9,64 16 218 420 6 68 140 115 44 373 36 091 52,13 809 35 10 242 19 4 285 4 8 885 65 3 117 60 6 616 183 33 145 47,87

dont en droit de superficie 48 756 000 51 660 000 2 651 565 527 507 19,89 2 124 058

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en constructionWil, St. Gallerstrasse 3 – – 9 802 2017 09.10.2015 Propriété excl. en droit de superficie 2 175 000 5 354 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Total IV 3 – – 9 802 2 175 000 5 354 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

dont en droit de superficie 2 175 000 5 354 000

Immeubles en droit de superficieTotal V – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Total général 91 6 368 289 374 264 002 1 212 365 000 1 356 682 900 68 206 570 3 932 594 5,77 64 273 976 351 148 251 236 61 1 047 67 727 23,40 4 530 163 55 181 139 58 745 42 37 068 247 23 842 200 46 811 791 221 647 76,60


1) Non annualisé2) Copropriété 98/1000 = 4 115 m2 (surface totale de l’immeuble = 41 991 m2)

Liste des immeubles Données générales sur les immeubles / Chiffres relatifs aux immeubles / Structure des immeubles locatifs / Structure des immeubles à usage professionnel


Total des

objetsloués

Total dessurfaces

louéesen m2

Surfaceen m2


Date

d’acquisition


Prix de revient

Valeur vénale

Produit



recouvrements 1)

en CHF en %


des loyers) 1)

Pièces 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+


Parking

Nombre

Magasinsm2

Bureaux,






Nombre m2










Total général 91 6 368 289 374 264 002 1 212 365 000 1 356 682 900 68 206 570 3 932 594 5,77 64 273 976 351 148 251 236 61 1 047 67 727 23,40 4 530 163 55 181 139 58 745 42 37 068 247 23 842 200 46 811 791 221 647 76,60



24


Total des

objetsloués

Total dessurfaces

louéesen m2

Surfaceen m2


Date

d’acquisition


Prix de revient

Valeur vénale

Produit



recouvrements 1)

en CHF en %


des loyers) 1)

Pièces 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+


Parking

Nombre

Magasinsm2

Bureaux,






Nombre m2










Total général 91 6 368 289 374 264 002 1 212 365 000 1 356 682 900 68 206 570 3 932 594 5,77 64 273 976 351 148 251 236 61 1 047 67 727 23,40 4 530 163 55 181 139 58 745 42 37 068 247 23 842 200 46 811 791 221 647 76,60




26

Notes concernant le rapport annuel révisé au 31 décembre 2015

Les parts de ce fonds immobilier ne peuvent être ni offertes, ni vendues ou livrées à l’intérieur des Etats-Unis et ses territoires. Les parts de ce fonds immobilier ne doivent être ni proposées, ni vendues ni remises à des citoyens des Etats-Unis ou à des personnes ayant leur domicile ou leur siège aux Etats-Unis et/ou à d’autres personnes physiques ou morales dont le revenu, indépendamment de son origine, est soumis à l’impôt américain sur le revenu ainsi qu’à des personnes qui sont considérées comme des personnes US en vertu de la Regulation S du US Securities Act de 1933 et/ou de l’US Commodity Exchange Act dans leur version actuelle.

a) Rémunérations à la direction du fonds– Pour la gestion du fonds, la direction a facturé au fonds une commission de 0,49% sur la fortune totale

du fonds au début de l’exercice– Pour le travail occasionné lors de la construction, la rénovation ou la transformation, la direction a débité le

fonds d’une commission de 2,0% sur le coût des travaux.– Pour le travail occasionné lors de l’achat ou de la vente d’immeubles, la direction a facturé au fonds une

indemnité de 1,5% du prix d’achat ou de vente, pour autant qu’un tiers n’ait pas été chargé de l’opération.– A titre d’indemnité pour la gestion des divers immeubles, la direction a débité le fonds de 3,1% du montant

des loyers encaissés durant la période sous revue (y compris rentes de droits de superficie encaissées).

b) Rémunérations à la banque dépositaire– Pour la garde des titres ainsi que pour le service des paiements et encaissements du fonds, la banque

dépositaire n’a prélevé aucune indemnité à la charge du fonds.– Pour la surveillance de la direction du fonds, la banque dépositaire a facturé au fonds une rémunération de

0,03% calculée sur la fortune nette du fonds au début de l’exercice.– Pour le versement du rendement annuel aux porteurs de parts, la banque dépositaire n’a débité aucune

commission au fonds.

Sur mandat de la direction du fonds et conformément à la loi sur les placements collectifs, les valeurs vénales au 31 décembre 2015 ont été calculées à l’aide de la méthode du discounted cash-flow (DCF) selon Wüest & Partner AG.Selon l’art. 88, al. 2 LPPC, les art. 92 et 93 OPCC ainsi que la Directive pour les fonds immobiliers de la SFAMA, les immeubles du fonds sont estimés régulièrement par des experts indépendants accrédités par l’autorité de surveillance, sur la base d’une méthode dynamique de valeur de rendement. Les placements sont évalués au prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour les immeubles en cours de réalisation et les projets de construction, l’estimation s’effectue également à la valeur vénale, avec contrôle du maintien de la valeur (test d’impairment). Lors de l’acquisition ou de l’aliénation de bien-fonds dans la fortune du fonds ainsi qu’à la clôture de chaque service, la valeur vénale des bien-fonds figurant dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probablement réalisable en présence d’un flux d’affaires normal et sous l’hypothèse d’un comportement diligent d’achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l’achat et de la vente d’immeubles du fonds, d’éventuelles opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l’intérêt du fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux évaluations.

En ce qui concerne le traitement fiscal du fonds immobilier en Allemagne, il convient de noter que les don-nées mentionnées au § 5 al. 1 ch. 1 et 2 de la loi allemande relative aux impôts sur les investissements (Investmentsteuergesetz [InvStG]) sont publiées sous forme électronique dans le journal officiel allemand (Bundesanzeiger) et qu’une attestation au sens du § 5 al. 1 ch. 3 de l’InvStG est délivrée par une société d’audit allemande. Etant donné que les données ont été déterminées selon les dispositions du droit fiscal allemand, le fonds immobilier est considéré en Allemagne comme un fonds «transparent» du point de vue fiscal. Les investisseurs sont invités à s’informer auprès de leur conseiller fiscal sur les conséquences fiscales que cela implique pour eux.

Note 1:

Restrictions de

vente aux

Etats-Unis

Note 2:

Commissions

Note 3: Méthode

d’évaluation

Note 4: Traitement

fiscal en Allemagne


27

Par sa décision du 15 juillet 2015, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a approuvé les modifications du contrat de fonds demandées par la direction du fonds et la banque dépositaire. Les modifications sont entrées en vigueur le 17 juillet 2015. La publication dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la «Neue Zürcher Zeitung» du 12 juin 2015 avait la teneur suivante:

Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) du 23 juin 2006Unique publicationCommuniqué aux investisseurs du Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlusFonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»

Modification du contrat de fonds Credit Suisse Funds AG, Zurich, en tant que direction de fonds, a décidé, avec l’accord de Credit Suisse AG, Zurich, en tant que banque dépositaire, de modifier comme suit le contrat du fonds immobilier susmentionné. 1. § 8 Politique de placement Il est désormais précisé que la direction du fonds investit principalement dans des projets de construction, des constructions et des transformations à

caractère durable. La durabilité est évaluée selon les critères suivants: (i) efficacité énergétique et sources d’énergie, (ii) matériaux utilisés, (iii) souplesse d’utilisation et (iv) infrastructures publiques et privées existantes (ch. 4).

2. § 15 Répartition des risques et leurs limitations La direction du fonds respecte, dans la réalisation de la politique de placement selon § 8, la restriction de placement supplémentaire suivante relative à

la fortune du fonds: projets de construction, constructions et transformations ne remplissant pas les conditions selon § 8, ch. 4: jusqu’à concurrence de 25% (ch. 4 nouvelle let. e).

Les adaptations susmentionnées ont été apportées au prospectus et au prospectus simplifié du fonds immobilier.

Le texte intégral des modifications, le prospectus avec contrat de fonds intégré, le prospectus simplifié ainsi que les derniers rapports annuels et semestriels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds et de la banque dépositaire.

Conformément à l’art. 41 al. 1 et al. 2bis, en relation avec l’art. 35a al. 1 de l’Ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC), les investisseurs sont informés que l’examen et le contrôle par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA, sous l’angle de la conformité à la loi, des modifications du contrat de fonds portent sur les modifications susmentionnées.

Les investisseurs sont rendus attentifs au fait qu’ils ont la possibilité, dans un délai de 30 jours à compter de cette publication, de faire valoir leurs objections contre les modifications prévues du contrat de fonds auprès de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA, Laupenstrasse 27, case postale, 3003 Berne, ou de demander le paiement en espèces de leurs parts, à condition que ces modifica-tions ne soient pas exclues du droit d’objection au sens de l’art. 27 al. 3 LPCC en relation avec l’art. 41 al. 1bis OPCC.

Zurich, le 12 juin 2015

La direction du fonds: Credit Suisse Funds AG, ZurichLa banque dépositaire: Credit Suisse AG, Zurich

Par sa décision du 29 septembre 2015, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a approuvé les modifications du contrat de fonds demandées par la direction du fonds et la banque dépositaire. Les modifications sont entrées en vigueur au 1er octobre 2015. La publication dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la «Neue Zürcher Zeitung» du 25 août 2015 avait la teneur suivante:

Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) du 23 juin 2006Unique publicationCommuniqué aux investisseurs du Credit Suisse 1a Immo PKFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» pour les institutions de prévoyance professionnelle suisses exonérées d’impôts ainsi que pour les caisses des assurances sociales et les caisses de compensation suisses exonérées d’impôtsCredit Suisse Real Estate Fund GlobalFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» avec placements immobiliers à l’étranger exclusivementCredit Suisse Real Estate Fund Green PropertyFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»Credit Suisse Real Estate Fund HospitalityFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»Credit Suisse Real Estate Fund InternationalFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» pour investisseurs qualifiésCredit Suisse Real Estate Fund InterswissFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlusFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlusFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» pour investisseurs qualifiésCredit Suisse Real Estate Fund PropertyPlusFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»Credit Suisse Real Estate Fund SiatFonds de placement contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»

Modifications des contrats de fondsCredit Suisse Funds AG, Zurich, en tant que direction de fonds, a décidé, avec l’accord de Credit Suisse AG, Zurich, en tant que banque dépositaire, sous réserve de l’approbation de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA, de modifier comme suit les contrats des fonds immobiliers susmentionnés.I. Les modifications sont effectuées en premier lieu afin d’adapter les contrats de fonds aux dispositions révisées de la Loi fédérale sur les

placements collectifs de capitaux (LPCC) et de l’Ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC) ainsi qu’au nouveau contrat modèle de fonds immobiliers suisses de la Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA.

Sauf indications contraires ci-après, les modifications concernent tous les fonds immobiliers susmentionnés.1. § 3 Direction du fonds

Un nouveau paragraphe est ajouté au dernier chiffre du § 3 (pour le Credit Suisse Real Estate Fund Global et le Credit Suisse Real Estate Fund Inter-national, au ch. 8) selon lequel la direction du fonds établit, au terme de transactions effectuées avec des personnes proches, un rapport contenant des indications concernant les différentes valeurs immobilières reprises ou cédées et leur valeur à la date de référence de la reprise ou de la cession, les rapports d’estimation des experts permanents et le rapport sur la conformité au marché du prix d’achat ou du prix de vente établi par l’expert indépendant chargé des estimations au sens de l’art. 32a al. 1 let. c OPCC. La direction du fonds mentionne dans le rapport annuel du fonds immobilier les transactions autorisées avec des personnes proches.

Note 5: Modifica-

tions du contrat

de fonds au

17 juillet 2015

Note 6: Modifica-

tions du contrat

de fonds au

1er octobre 2015


28

Il est également procédé aux modifications suivantes:Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Le dernier paragraphe du dernier chiffre du § 3 (pour le Credit Suisse Real Estate Fund Global et le Credit Suisse Real Estate Fund International, du ch. 8) est supprimé.Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: La société d’audit confirme à la direction du fonds, dans le cadre de sa révision, que le devoir de fidélité spécial dans le cas de placements immobiliers est respecté (ch. 7).

2. § 4 Banque dépositaireLe dernier paragraphe du § 4 ch. 9 est supprimé (sauf pour le Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus).Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Le paragraphe suivant est ajouté au ch. 9: La société d’audit confirme à la direction du fonds, dans le cadre de sa révision, que le devoir de fidélité spécial dans le cas de placements immobiliers est respecté.

3. § 5 InvestisseursCredit Suisse Real Estate Fund Interswiss: La dernière phrase du premier paragraphe du ch. 5 est supprimée.Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Le rembourse-ment ordinaire de même que le remboursement anticipé selon ch. 5 ont lieu dans les trois (jusqu’ici deux) mois après la clôture de l’exercice comptable.Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Conformément au nouveau ch. 6, les investisseurs doivent prouver sur demande à la direction du fonds, à la banque dépositaire et à ses mandataires qu’ils remplissent ou remplissent toujours les conditions légales ou selon le contrat de fonds d’une participation au fonds immobilier. Ils doivent d’autre part informer immédiatement la direction du fonds, la banque dépositaire ou ses mandataires dès qu’ils ne remplissent plus ces conditions.La let. c est ajoutée au ch. 8 selon laquelle les parts d’un investisseur peuvent être reprises par rachat forcé au prix de rachat respectif par la direction du fonds en collaboration avec la banque dépositaire lorsque les intérêts économiques des investisseurs sont affectés, notamment dans les cas où certains investisseurs tentent par des souscriptions systématiques et des rachats les suivant immédiatement de réaliser des avantages patrimoniaux, en exploitant les différences de temps entre la fixation des cours de clôture et l’évaluation de la fortune du fonds (Market Timing). Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss et Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Le dernier paragraphe du ch. 8 est supprimé.

4. § 6 Parts et classes de partsEtant donné que les fonds immobiliers ne sont pas subdivisés en classes de parts, les ch. 1 à 3 sont supprimés pour les fonds Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus et Credit Suisse Real Estate Fund Siat.Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: Le deuxième paragraphe du ch. 2 est supprimé.

5. § 8 Politique de placementLes précisions suivantes sont apportées au ch. 2 concernant la définition des «immeubles»: «maisons d’habitation dans le sens d’immeubles servant à des fins d’habitation» et «immeubles en droit de superficie (y compris bâtiments et servitudes)». Pour le Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, la précision apportée concerne uniquement les «immeubles en droit de superficie (y compris bâtiments et servitudes)». Pour les fonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, le ch. 2 let. b) est adapté au contrat modèle de fonds (pour le Credit Suisse Real Estate Fund Siat et le Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, ch. 2 let. c).Pour les fonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus et Credit Suisse Real Estate Fund Siat, le ch. 3 est complété en ce sens que la direction du fonds fait estimer la valeur vénale des bâtiments une fois les travaux terminés.

6. § 9 Garantie des engagements et avoirs disponibles à court terme – Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund SiatOn entend par engagements les crédits contractés, les engagements courants ainsi que tous les engagements nés des parts dénoncées (ch. 2).

7. § 13 Emprunts et octroi de créditsCredit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Le paragraphe actuel devient le ch. 1. Le ch. 2 ci-après est ajouté: La direction du fonds peut recourir à des crédits pour le compte du fonds immobilier.Credit Suisse Real Estate Fund International: La direction du fonds peut recourir à des crédits pour le compte du fonds immobilier (ch. 3).

8. § 14 Droits de gage sur immeublesTous les fonds immobiliers à l’exception du Credit Suisse 1a Immo PK et du Credit Suisse Real Estate Fund International: Afin de préserver la liquidité, le taux auquel l’ensemble des immeubles peuvent être grevés peut être relevé temporairement et à titre exceptionnel à la moitié de la valeur vénale, si les intérêts des investisseurs demeurent préservés. Dans ce cas, la société d’audit doit prendre position concernant les conditions selon l’art. 96 al. 1bis OPCC, à l’occasion de la vérification du fonds immobilier (ch. 2).

9. § 16 Calcul de la valeur nette d’inventaire et recours à des experts chargés des estimationsLe ch. 2 est complété: Lors de l’acquisition/cession d’immeubles, la direction du fonds doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors des cessions, une nouvelle estimation n’est pas requise lorsque l’estimation existante ne date pas de plus de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considérablement. Le ch. 8 (pour les fonds Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus et Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, également le ch. 9) est supprimé. Le nouveau ch. 7 qui a été ajouté a la teneur suivante: Les immeubles (y compris les terrains non bâtis ou les immeubles en construction) sont évalués pour le fonds immobilier conformément à la directive actuelle de la SFAMA pour les fonds immobiliers. La valeur vénale est déterminée selon la méthode du discounted cash-flow (DCF). L’évaluation des terrains non bâtis et des immeubles en construction est soumise à un test annuel de dépréciation.La valeur nette d’inventaire est arrondie à deux décimales (ch. 8).

10. § 17 Emission et rachat de parts ainsi que négoceLors de l’émission de parts par tranches, le nombre de parts actuel peut au maximum être doublé (ch. 1).Les frais accessoires selon le ch. 3 comprennent notamment les droits de mutation, les frais de notaire, les émoluments, les courtages conformes au marché et les taxes.Les modifications supplémentaires suivantes sont apportées au § 17 pour les fonds immobiliers mentionnés ci-après:Credit Suisse Real Estate Fund Siat: La mention de Credit Suisse AG, Zurich, est supprimée au ch. 2.Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Le taux des frais accessoires appliqué de cas en cas figure, lors de l’émission de parts, dans le prospectus d’émission et, lors du rachat de parts, dans le décompte correspondant (ch. 3). Pour les fonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, le ch. 7 est adapté comme suit: Tant que le remboursement des parts est différé pour les raisons énumérées sous ch. 5, let. a) à c), il n’est pas effectué d’émission de parts.

11. § 18 Rémunérations et frais accessoires à la charge des investisseursLe taux actuel de la commission d’émission et de la commission de rachat figure dans le prospectus et le prospectus simplifié (pour le Credit Suisse 1a Immo PK, dans l’annexe) (ch. 1 et 2).Les modifications supplémentaires suivantes sont apportées au § 18 pour les fonds immobiliers mentionnés ci-après:Credit Suisse Real Estate Fund Global: La dernière phrase du ch. 3 est supprimée.Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Lors de l’émission et du rachat de parts, la direction du fonds perçoit d’autre part, en faveur de la fortune du fonds, les frais accessoires occasionnés en moyenne au fonds immobilier par le placement du montant versé ou par la vente de la part respective des placements de la part dénoncée (ch. 3).

12. § 19 Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fondsAu ch. 1 relatif à la commission de gestion, le terme «Asset Management» est remplacé par «gestion de la fortune». Pour les fonds Credit Suisse Real Estate Fund Global et Credit Suisse Real Estate Fund International, une mention est ajoutée concernant la «direction du fonds immobilier et des sociétés immobilières» (ch. 1).


29

Tous les fonds immobiliers à l’exception du Credit Suisse 1a Immo PK: Le taux effectivement appliqué de commission de gestion figure dans le rapport annuel ou semestriel (ch. 1).Tous les fonds immobiliers à l’exception du Credit Suisse 1a Immo PK: Le taux effectivement appliqué de commission de banque dépositaire figure dans le rapport annuel ou semestriel (ch. 2).Conformément au ch. 4, la direction du fonds et la banque dépositaire ont d’autre part droit au remboursement des débours ci-après, inhérents à l’exé-cution du contrat de fonds de placement:a) frais d’achat et de vente de placements immobiliers, notamment courtages usuels du marché, honoraires d’avocats et frais de notaires, droits de

mutation;b) taxes perçues par l’autorité de surveillance pour la constitution, la modification, la dissolution ou le regroupement du fonds immobilier;c) émoluments annuels de l’autorité de surveillance;d) honoraires de la société d’audit pour la révision annuelle et pour les attestations délivrées en relation avec la constitution, la modification, la dissolution

ou le regroupement du fonds immobilier;e) honoraires de conseillers juridiques et fiscaux en relation avec la constitution, la modification, la dissolution ou le regroupement du fonds immobilier,

ainsi qu’avec la défense générale des intérêts du fonds immobilier et de ses investisseurs;f) frais de publication de la valeur nette d’inventaire du fonds immobilier ainsi que tous les frais occasionnés par les communications aux investisseurs

(y compris les frais de traduction), pour autant qu’elles ne soient pas imputables à un comportement fautif de la direction du fonds;g) frais d’impression de documents juridiques ainsi que des rapports annuels et semestriels du fonds immobilier (uniquement des rapports annuels pour

le Credit Suisse 1a Immo PK);h) frais occasionnés par l’éventuel enregistrement du fonds immobilier auprès d’une autorité de surveillance étrangère (commissions perçues par l’autorité

de surveillance étrangère, frais de traduction et indemnités versées au représentant ou au service de paiement à l’étranger);i) frais en relation avec l’exercice de droits de vote ou de droits de créancier par le fonds immobilier, y compris les honoraires de conseillers externes;j) frais et honoraires liés à des droits de propriété intellectuelle déposés au nom du fonds immobilier ou pris en licence par ce dernier;k) tous les frais occasionnés par des mesures extraordinaires prises par la direction du fonds, le gestionnaire de fortune de placements collectifs ou la

banque dépositaire pour défendre les intérêts de l’investisseur. Par ailleurs, la direction du fonds peut imputer les frais accessoires suivants à la fortune du fonds dans le cadre de l’art. 37 al. 2 OPCC;l) frais et honoraires des experts indépendants chargés des estimations, de leurs auxiliaires ainsi que des autres experts éventuels;m) commissions conformes au marché versées à des tiers lors de l’achat et de la vente d’immeubles ainsi que pour des premières locations (nouvelles

constructions et après rénovation);n) frais d’exploitation inhérents à la gestion immobilière liés aux salaires, aux prestations sociales et aux charges de droit public pour les gardiens,

concierges, services de chauffage ou fonctions analogues; frais pour les prestations de services et d’infrastructure;o) émoluments et honoraires liés à une éventuelle cotation et/ou augmentation de capital du fonds immobilier;p) frais de notaire et de tribunal en relation avec les prétentions de droits et créances revenant au fonds immobilier ou en relation avec la défense des

droits et créances à l’encontre du fonds immobilier;q) frais liés au recours à d’autres experts externes dans la mesure où les clarifications/appréciations à faire servent les intérêts des investisseurs.Le fonds immobilier supporte par ailleurs tous les frais accessoires résultant de la gestion de la fortune du fonds pour l’achat et la vente des placements (notamment courtages usuels du marché, commissions, impôts et taxes). Ces frais sont imputés directement avec la valeur de revient ou de vente des placements concernés. En outre, le fonds immobilier supporte les frais d’examen et de maintien des normes de qualité de placements physiques (ch. 5).La direction du fonds et ses mandataires ne versent pas de rétrocessions destinées à couvrir les activités de vente de parts de fonds et n’accordent aucun rabais pour réduire les frais et coûts revenant aux investisseurs et imputés au fonds immobilier (Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: ch. 7; Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus: ch. 6).Pour les fonds Credit Suisse Real Estate Fund Global et Credit Suisse Real Estate Fund International, le ch. 6 ci-après est également ajouté: Les presta-tions des sociétés immobilières fournies aux membres de leur administration, de la direction et du personnel sont imputées aux rémunérations auxquelles la direction du fonds a droit selon le § 19.

13. § 22 Utilisation du résultat – Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlusSi le produit net d’un exercice y compris les produits reportés d’exercices antérieurs s’élève à moins de 1% de la fortune nette et à moins de CHF 1 par part, il peut être renoncé à une distribution et le produit net total est reporté à compte nouveau (ch. 2).

14. § 24 RegroupementLa formulation du § 24 est adaptée au nouveau contrat modèle de fonds immobiliers suisses de la SFAMA.Il est expressément mentionné que toutes les fractions éventuelles en relation avec le regroupement font l’objet d’un paiement en espèces (ch. 1).Un regroupement n’entraîne aucuns frais ni pour le fonds immobilier ni pour les investisseurs. Demeurent réservées les dispositions selon § 19 ch. 4 let. b), d) et e) (§ 24 ch. 2 let. e).

II. Autres modifications 15. Credit Suisse Real Estate Fund International – § 1 Dénomination, cercle d’investisseurs limité, société et siège de la direction du fonds et

de la banque dépositaire, dispositions de la LPCC non applicables / § 14 Droits de gage sur immeubles Le cercle d’investisseurs se limitant aux investisseurs qualifiés, la direction du fonds a demandé, avec l’accord de la banque dépositaire, que les dispo-sitions relatives au niveau de la limite de financement par des fonds tiers (art. 96 al. 1 OPCC) et à l’obligation de respecter en tout temps la limite de financement par des fonds de tiers (art. 96 al. 1bis OPCC) ne s’appliquent que de manière restreinte (§ 1 ch. 4).L’ensemble des immeubles ne peut être grevé, en moyenne, que jusqu’à concurrence de la moitié de la valeur vénale. Cette limite restera valable pour ce fonds immobilier même après l’entrée en vigueur de l’art. 96 al. 1 OPCC. Afin de préserver la liquidité, le taux auquel l’ensemble des immeubles peuvent être grevés peut être relevé temporairement à 60% au maximum, si les intérêts des investisseurs demeurent préservés. Dans ce cas, la société d’audit doit prendre position concernant les conditions selon l’art. 96 al. 1bis OPCC, à l’occasion de la vérification du fonds immobilier (§ 14 ch. 2). Le niveau des limites précitées demeure inchangé. En raison de l’introduction de l’art. 96 OPCC, une dérogation est demandée en vertu de l’art. 10 al. 5 LPCC afin de pouvoir conserver les limites actuelles.

16. Modifications formelles Il est également procédé à d’autres modifications formelles qui n’affectent pas les intérêts des investisseurs et qui ne sont donc pas publiées (p. ex. chan-gement de l’ordre des chiffres au sein d’un paragraphe, adaptations terminologiques sans incidence matérielle pour les investisseurs, etc.).

17. Modifications du prospectus et de l’annexeLes prospectus des fonds immobiliers et l’annexe du Credit Suisse 1a Immo PK sont adaptés en conséquence.

Le texte intégral des modifications, les prospectus avec contrat de fonds intégré, les prospectus simplifiés ainsi que les derniers rapports annuels et semes-triels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds et de la banque dépositaire. Pour le Credit Suisse 1a Immo PK, le texte intégral des modifications, le contrat de fonds avec annexe ainsi que les derniers rapports annuels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds et de la banque dépositaire.

Conformément à l’art. 41 al. 1 et al. 2bis, en relation avec l’art. 35a al. 1 de l’Ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC), les investisseurs sont informés que l’examen et le contrôle par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA, sous l’angle de la conformité à la loi, des modifications du contrat de fonds portent sur les modifications mentionnées aux ch. 4 à 8 et au ch. 15 ci-dessus.

Les investisseurs sont rendus attentifs au fait qu’ils ont la possibilité, dans un délai de 30 jours à compter de cette publication, de faire valoir leurs objections contre les modifications prévues du contrat de fonds auprès de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA, Laupenstrasse 27, case postale, 3003 Berne, ou de demander le paiement en espèces de leurs parts, à condition que ces modifica-tions ne soient pas exclues du droit d’objection au sens de l’art. 27 al. 3 LPCC en relation avec l’art. 41 al. 1bis OPCC.

Zurich, le 25 août 2015

La direction du fonds: Credit Suisse Funds AG, ZurichLa banque dépositaire: Credit Suisse AG, Zurich


30

Rapport d’évaluation

Conformément à la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), les immeubles de fonds immobiliers suisses doivent être évalués à la clôture de l’exercice par des experts en estimation immobilière indépendants.

Wüest & Partner AG a été mandaté par la direction du fonds Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus pour diriger les estimations. Ce mandat couvre la coordination de tout le processus d’évaluation, ce qui inclut la préparation des données, la mise à disposition d’un logiciel d’évaluation ainsi que la compilation et le contrôle des résultats des différents experts.

Les experts en estimation mandatés par la direction du fonds et agréés par la FINMA se chargent de l’évaluation proprement dite des immeubles concernés. Credit Suisse Funds AG s’occupe de recueillir les documents.

L’évaluation aux fins de l’établissement des comptes de tous les biens immobiliers détenus par le Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus a été effectuée au 31 décembre de l’exercice 2015.

Au jour de référence, le portefeuille comprend 26 immeubles. Un immeuble a été acquis en 2015. Cet immeuble se trouve en phase de construction (projet). La construction d’un autre immeuble a été achevée en 2015. Celui-ci a fait l’objet d’une évaluation préalable au 31 décembre 2014 en tant que projet/at cost. Aucune vente n’a été effectuée. Le portefeuille comprend ainsi 27 objets au total.

Les documents nécessaires aux évaluations ont été préparés par la direction du fonds et les sociétés de gestion concernées. Les estimations se fondent sur l’évaluation et l’analyse de ces documents, sur des visites régulières sur place, ainsi que sur l’évaluation de la situation générale du marché et de la situation spécifique à chaque bien. Wüest & Partner et les experts en estimation agréés par la FINMA ont mené à bien l’ensemble du projet, en accord avec la direction du fonds, depuis la définition des paramètres d’évaluation et la saisie des données dans le logiciel d’évaluation, jusqu’au controlling et à la remise des résultats, en passant par le travail d’évaluation proprement dit, de façon impartiale et uniquement dans le cadre du mandat d’évaluation indépendante.

Wüest & Partner confirme que les évaluations sont conformes aux dispositions légales de la loi sur les place-ments collectifs de capitaux (LPCC) et de l’ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC) ain-si qu’aux directives de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) et qu’elles correspondent aux normes d’évaluation habituelles du secteur immobilier. La valeur de marché indiquée par immeuble repré-sente la «juste valeur», autrement dit le prix de vente susceptible d’être obtenu dans des conditions normales et dans le contexte de marché actuel, sans tenir compte d’éventuels frais de transaction.

Les immeubles en construction sont évalués à la valeur d’acquisition («at cost») pour autant que cette mé-thode n’aboutisse pas à une valeur supérieure à la valeur de marché effective à la date de référence (test de validité).

Les évaluations ont été effectuées de manière uniforme, selon la méthode de l’actualisation des flux de tré-sorerie («discounted cash-flow», DCF). Les éventuels terrains non bâtis estimés selon la méthode de la valeur comparative et de la valeur résiduelle en ont été exclus. Pour l’immeuble actuellement en construction, une estimation DCF à l’achèvement des travaux a été effectuée. La méthode DCF détermine la valeur de marché d’un bien immobilier en additionnant tous les revenus nets futurs attendus, actualisés au jour de référence. L’actualisation est faite pour chaque bien conformément aux conditions du marché et ajustée en fonction des risques, c’est-à-dire en tenant compte du potentiel et des risques de chaque bien.

L’évaluation inclut une analyse et une appréciation détaillées des différents postes de revenus et de dépenses. Comme base, l’expert en estimation immobilière dispose des valeurs comptables de chaque immeuble pour les dernières années, de la situation locative actuelle et d’informations complètes sur le marché. A partir de ces éléments, il estime les cash-flows futurs attendus et fixe le taux d’actualisation. Les évaluations sont établies selon le principe de la continuation de l’exploitation actuelle, c’est-à-dire qu’elles ne prennent pas en compte les éventuels changements majeurs d’affectation, de surélévation ou de densification.

Les experts en estimation immobilière agréés et Wüest & Partner confirment leur indépendance et se portent garants du traitement confidentiel des informations relatives au mandat d’évaluation.

Mandat

Normes

d’évaluation

Méthode

d’évaluation

Indépendance et

confidentialité


31

Au 31 décembre 2015, la valeur de marché des immeubles en portefeuille est estimée par les experts à CHF 1 306 328 900. Les frais d’acquisition de l’immeuble en construction au jour d’évaluation s’élèvent à CHF 5 354 000. La construction d’un immeuble a été achevée en 2015. La valeur de marché de cet objet au jour d’évaluation se monte à CHF 45 000 000. La valeur du portefeuille global se monte ainsi à CHF 1 356 682 900. Par rapport au 31 décembre 2014, la valeur des immeubles en portefeuille a varié de CHF +13 610 140 ou 1,05% et celle du portefeuille global de CHF +27 785 140 ou 2,09%.

Les travaux d’assainissement prévus pour les dix ans à venir ont été vérifiés. Ce faisant, l’échéance et le volume de l’investissement dans les divers biens immobiliers ont été réévalués et, le cas échéant, ajustés.

Les taux d’actualisation utilisés dans les évaluations se fondent sur une observation constante du mar-ché immobilier, en particulier celle des rendements payés dans le cadre de transactions de gré à gré. Au 31 décembre 2015, le taux d’actualisation réel moyen – pondéré de la valeur de marché – du portefeuille s’inscrit à 3,92%, la fourchette des taux des divers immeubles oscillant entre 3,30% et 4,70%. Le ren-dement brut actuel de l’ensemble des immeubles en portefeuille, y compris l’immeuble achevé en 2015, s’établit à 5,14%.

Zurich, le 27 janvier 2016Wüest & Partner AG

Gino Fiorentin Andreas Ammann

Résultat


32

Rapport de la société d’audit

En notre qualité de société d’audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l’audit des comptes annuels du fonds de placements Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l’utilisation du résultat et à la présen-tation des coûts ainsi que les autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC)* pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2015.

Responsabilité du Conseil d’administration de la société de direction de fondsLa responsabilité de l’établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au prospectus avec contrat de fonds intégré, incombe au Conseil d’administration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d’un système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le Conseil d’administration de la société de direction de fonds est responsable du choix et de l’application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.

Responsabilité de la société d’audit selon la loi sur les placements collectifs Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives.

Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d’audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même que l’évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d’audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d’exprimer une opi-nion sur l’existence et l’efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l’adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu’une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d’audit.

Opinion d’audit Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2015 sont conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au prospectus avec contrat de fonds intégré.

Rapport sur d’autres dispositions légales Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d’agrément ainsi que celles régissant l’indépen-dance conformément à la loi sur la surveillance de la révision et qu’il n’existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.

KPMG SA

Markus Schunk Jakub PesekExpert-réviseur agréé Expert-réviseur agrééAuditeur responsable

Zurich, 7 avril 2016

La version allemande du rapport annuel a fait l’objet d’une révision par la société d’audit. Par conséquent, c’est à elle seule que se réfère le rapport succinct de la société d’audit.

* Les données concernant les objectifs de placement, la politique de placement, les conditions cadre macroéconomiques, le marché du logement, le marché des surfaces commerciales, le marché de la construction, la durabilité, la réduction des émissions de CO2, la participation à l’initiative d’étalonnage de la dura-bilité GRESB, le certificat Minergie, le label greenproperty, le diagramme d’émissions énergétiques, le tableau des émissions d’énergie et de CO2, l’évolution du cours, la répartition géographique des immeubles, la répartition géographiques selon valeur vénale ainsi que le rapport d’évaluation ne font pas partie des autres informations et sont soumises à des opérations de contrôle au sens des Normes d’audit suisses (NAS 720).

Rapport abrégé de

l’organe de révision

selon la loi sur les

placements col-

lectifs au Conseil

d’administration

de la société de

direction de fonds

sur les comptes

annuels

Credit Suisse Funds AGUetlibergstrasse 231 / SGFC 31CH-8045 Zurich

Tél. 044 332 58 08Fax 044 337 20 82

www.credit-suisse.com/realestatefunds 04.1

6 P

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Documents

Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus · 2019. 6. 27. · Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus • Rapport annuel révisé au 31 décembre 2015