Rapport d'activité annuel 2013 du PACT 13

rapport annuel 2013

www.pact13.fr

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/// RappoRt annuel 2013 ///

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le paCt 13

Le PACT des Bouches-du-Rhône est une association loi 1901, qui oeuvre depuis 1949 pour l’amélioration de l’habitat. Composé de plus de soixante-dix professionnels (urbanistes, architectes, géographes, juristes, conseillers habitat, gestionnaires, techniciens, agents sociaux…), nous renseignons, conseillons et aidons propriétaires et locataires au sujet de leurs problématiques habitat.

Notre objet social consiste à :• Produire une offre de logements à loyers maîtrisés• Adapter l’habitat aux besoins et aux usages• Combattre l’habitat insalubre et indécent• Travailler à la mise en oeuvre de dispositifs durables d’accès au logement des plus démunis et assurer leur accompagnement

Nous travaillons sur trois thématiques essentielles :• La mobilisation de différentes subventions liées à la réhabilitation de l’habitat• La production et la gestion de logements à loyers maîtrisés• Le suivi social des ménages

Nous bénéficions pour cela de l’expérience et de la force du premier réseau national associatif au service de l’habitat, comptant 145 associations.

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sommaire

mot du président ..............................................7GouvernanCe ......................................................8instanCes du loGement .................................9aGréments ........................................................10ressourCes humaines .................................11orGanisation teChnique .............................12Couverture territoriale ...........................13aGenCe de Châteaurenard ........................14réponses à appels d’offres .....................15

aCtivité par serviCes

administration Générale

inGénierie soCiale et urbaine ........... 17

requalifiCation urbaine & Copropriétés déGradées ........ 23

loGement d’abord ........ 33

amélioration de l’habitat ......39

aCCompaGnement soCial lié à l’habitat............51

maîtrise d’ouvraGe d’insertion & maîtrise d’oeuvre ........... 59

Gestion loCative adaptée ..........71

santé environnement ...........79

Cellule développement & innovation soCiale ................87

synthèse de l’aCtivité du paCt ......93

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mot du présidentFidèle à ses origines, la mission du mouvement PACT consiste à développer l’offre de logements décents, compatibles avec les ressources de nos concitoyens les plus démunis, tout en s’adaptant aux besoins des territoires.

La vaLeur d’une société s’apprécie à La considération qu’eLLe porte aux

pLus faibLes de ses membresNous sommes convaincus, que le logement, est à la base de l’insertion sociale. En effet, comment trouver un emploi, fonder une famille, cultiver une vie sociale, sans un logement décent et adapté ?

Ainsi, nous participons à l’insertion sociale par le logement au travers de notre cœur de métier historique, qu’est l’amélioration de l’habitat privé, notamment par la mobilisation de subventions au bénéfice des plus défavorisés. Le PACT des Bouches-du-Rhône a également choisi au fil des années de devenir un bailleur social dans le parc de logements privés en acquérant et en captant des logements à loyers maîtrisés auprès de propriétaires privés.

Notre PACT est un acteur innovant, en constante évolution, pour répondre toujours mieux aux besoins des ménages fragilisés et pour accompagner la mise en œuvre des politiques publiques de l’habitat.

Ainsi, notre implantation territoriale a évolué. Nous avons acquis et réhabilité de nouveaux locaux à Châteaurenard pour y installer une agence en lieu et place de celle d’Arles. Celle-ci nous permettra de rayonner au plus proche de nos bénéficiaires sur le nord du département, et nous rapprochera par la même du département de Vaucluse.

2013 est pour nous une année charnière. Après la modification de notre organigramme technique l’année passée, nous nous sommes développés et avons recrutés 12 collaborateurs supplémentaires, pour répondre toujours de manière plus satisfaisante aux demandes de nos commanditaires et aux besoins de nos bénéficiaires.

La modification de notre organigramme en 2012 comprenait la création de la cellule développement innovation sociale. Ce service a été étoffé en 2013, par le recrutement d’une chef de projet dont l’action a permis de nouer de nouveaux partenariats et de consolider notre place d’acteur innovant en lien avec les membres du réseau associatif et partenarial local. Cette cellule reflète notre volonté

de consacrer du temps d’ingénierie et de réflexion pour développer de nouvelles thématiques d’action.

Par ailleurs, la SA UES Habitat PACT Méditerranée est entrée en phase opérationnelle avec l’obtention de l’agrément maîtrise d’ouvrage associative délivré par le ministère de l’égalité des territoires et du logement le 8 février 2013. Les premières opérations de réhabilitation de logements ont été validées et, 131 logements seront réhabilités par le biais de cette société, dont 4 dans l’Hérault et 6 dans les Alpes-Maritimes.

Quelques chiffres illustrent l’importance de notre action. Cette année encore, nous pouvons en être fiers :

• 1560 logements améliorés ou adaptés

• Près de 23 millions d’euros de travaux générés

• Accompagnement social de 3 400 ménages

• De nouvelles solutions de relogement pour 360 ménages

• Gestion d’un parc locatif social composé de 902 logements

• Plus de 300 diagnostics techniques réalisés

Le PACT est un acteur majeur de l’assistance à la mise en œuvre des politiques locales du logement dans le département, ce livret recueille le détail de nos activités au cours de l’année précédente. Je vous en souhaite bonne lecture.

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GouvernanCe

présidentJean-Pierre CAMOIN

membres du bureauJean-Pierre CAMOIN - PrésidentChef d’entreprise

Gaston SEGOND - Vice -Président / TrésorierRetraité du Ministère de l’Intérieur

Odile POULY - SecrétaireRetraitée du PACT 13

Frédéric GUINIERI - Secrétaire AdjointIngénieur divisionnaire TPE au Conseil Général 13

membres du Conseil d’administrationPersonnes PhysiquesJean-Pierre CAMOIN, Chef d’entrepriseMichel COULANGE, Architecte indépendantAuguste LAFON, Administrateur d’immeublesPhilippe OLIVIERO, Directeur ARHLMOdile POULY, Retraitée PACT 13Gaston SEGOND, Retraité Ministère de l’Intérieur

Personnes MoralesCaisse d’Allocations FamilialesCarole TORRES, Administrateur CAF des Bouches-du-Rhône

Conseil Général 13Daniel FONTAINE, Conseiller Général

Conseil RégionalColette CHARRIAU, Déléguée au logement et à l’habitat

UNICILStéphane BONNOIS, Directeur Général UNICIL

Union des Maires des Bouches-du-RhôneFrédéric GUINIERI, Maire de Puyloubier

membres de l’assemblée GénéralePersonnes PhysiquesJean-Pierre CAMOIN, Chef d’entrepriseMichel COULANGE, Architecte indépendantRobert FRANCOUL, Directeur d’imprimeriePierre GAROSI, Conseiller financierAuguste LAFON, Administrateur d’immeublesPhilippe OLIVIERO, Directeur ARHLMOdile POULY, Retraitée du PACT 13Gaston SEGOND, Retraité du Ministère de l’Intérieur

Personnes MoralesCaisse d’Allocations Familiales des Bouches-du-Rhône, Carole TORRESCaisse d’Allocations Familiales des Bouches-du-Rhône, Philippe DUBOISCAPEB, Dominique FALDUTOCIL - UNICIL, Stéphane BONNOISConseil Général des Bouches-du-Rhône, Daniel FONTAINEConseil Régional, Colette CHARRIAUCPCAM des Bouches-du-Rhône, André DESCAMPSDOMICIL, Jean-Louis BERTRANDGroupe IONIS, Patrick BARONEMutualité Sociale Agricole, Jean-Yves CONSTANTINPRO BTP, Eymeric MEHURégime Social des Indépendants, Louis NAVALONUnion des Maires des Bouches-du-Rhône, Frédéric GUINIERI


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instanCes du loGement

Par sa présence au sein de diverses instances, le PACT 13 s’assure d’une bonne représentativité sur son territoire et au delà.

Ainsi, on retrouve plusieurs représentants de notre association au sein de différentes instances du logement :

adil des bouChes-du-rhône Le directeur du PACT 13 est administrateur de l’Agence départementale pour l’information sur le logement

Comité réGional habitatLe directeur du PACT 13 est, au nom de l’Union Régionale PACT Paca, membre du bureau de ce comité.

anahLe directeur du PACT des Bouches-du-Rhône ainsi qu’une chargée d’études sont membres de deux commissions locales d’attribution des subventions (Communauté du Pays d’Aix et hors délégataire) pour les propriétaires privés qui réalisent des travaux.

union réGionale des paCt paCa Le Président, le Vice-Président ainsi que le directeur du PACT 13 sont administrateurs de l’Union régionale des PACT.

pays d’aix habitat Le directeur du PACT 13 est membre du Conseil d’Administration du bailleur social Pays d’Aix Habitat en tant que représentant des associations d’insertion.

mission ouvrir la ville Le directeur du PACT 13 est représentant titulaire de l’Union Régionale des PACT PACA au sein de la mission Ouvrir la ville.

De même l’ensemble des organismes représentés au sein de l’assemblée générale du PACT 13 sont autant de partenaires qui contribuent à asseoir notre légitimité sur le département.

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aGrémentsLe PACT des Bouches-du-Rhône est une association qui intervient sur l’ensemble des champs d’action du mouvement PACT pour faciliter l’accès et le maintien des personnes vulnérables et fragiles dans un logement décent.Ces compétences sont reconnues par les pouvoirs publics qui nous autorisent à agir sur ces thèmes auprès des populations en difficulté grâce à différents agréments :

aGrément inGénierie soCiale• Agrément pour les activités d’ingénierie sociale, financière et technique dans les Bouches-du-Rhône et le Vaucluse, délivré par le Préfet de la Région Provence Alpes Côte d’Azur. Cet agrément nous autorise à effectuer :- Des activités d’accueil, de conseils, d’assistance pour l’amélioration ou l’adaptation de l’habitat conduites en faveur des personnes défavorisées ou des personnes âgées et handicapées. - L’accompagnement social des personnes pour favoriser leur accès ou leur maintien dans le logement- L’assistance des requérants dans les procédures de droit au logement opposable devant les commissions de médiation ou les tribunaux administratifs- La recherche de logements adaptés- La participation aux réunions des commissions d’attribution HLM

aGrément maîtrise d’ouvraGe• Agrément maîtrise d’ouvrage sur les départements des Bouches-du-Rhône, du Vaucluse et des Alpes-de-Haute-Provence, délivré par le Ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement.

aGrément intermédiation loCative• Agrément d’intermédiation locative et de gestion locative sociale dans les départements des Bouches-du-Rhône et du Vaucluse, délivré par le Préfet de la Région Provence Alpes Côte d’Azur. Cet agrément nous autorise à effectuer :- La location de logements en vue de leur sous-location auprès d’un organisme agréé pour son activité de maîtrise d’ouvrage ou d’un organisme HLM- La location de logements en vue de leur sous-location auprès des bailleurs autres que des organismes HLM ; il s’agit notamment des bailleurs privés, personnes physiques ou morales, des sociétés d’économie mixte et des collectivités locales- La location de logements en vue de l’hébergement de personnes défavorisées auprès d’un organisme conventionné à l’allocation logement temporaire (ALT) - La location d’un hôtel destiné à l’hébergement auprès d’un organisme HLM- Les activités de gestion immobilière en tant que mandataire- La gestion de résidences sociales


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ressourCes humaines

effeCtifs Au 31 décembre 2013, 73 salariés composent le PACT des Bouches-du-Rhône, dont 59 en CDI et 14 en CDD, pour un total de 69,5 équivalent temps plein (ETP)

En 2013, le PACT a mis en place une nouvelle organisation technique selon 11 services dont les salariés sont répartis comme suit :

Ingénierie sociale et urbaine - 4,4 ETP

Requalification urbaine & copropriétés dégradées - 4,3 ETP

Logement d’abord - 8,05 ETP

Amélioration de l’habitat - 9,95 ETP

Accompagnement social lié à l’habitat - 12 ETP

Maîtrise d’ouvrage d’insertion - 2,4 ETP

Maîtrise d’oeuvre - 5,1 ETP

Gestion locative adaptée - 12,6 ETP

Santé environnement - 1,4 ETP

Cellule développement & innovation sociale - 1,3 ETP

Administration générale - 8 ETP

Age moyen des salariés : 38,5 ans

Ancienneté moyenne des salariés : 7 ans et 10 mois

Mouvements de personnels : 23 entrées / 11 sorties

En 2013, outre les mouvements de personnels inérants à la gestion courante de l’activité des services, le PACT a renforcé son équipe de développement et d’innovation sociale en recrutant une chargée de développement d’expérience. Par ailleurs, le pôle financier de l’administration générale a été consolidé par l’arrivée d’un contrôleur de gestion.

formationLe budget formation en 2013 s’élève à 28 893 €, il correspond à 1019 heures de formation professionnelle dispensées aux salariés du PACT.

Au moins un salarié de chaque service a pu profiter du plan de formation annuel.

En comparaison :En 2012, 707 heures de formation pour un montant de 59 604 €En 2011, 1295 heures de formation pour un montant de 53 735 €En 2010, 436 heures de formation pour un montant de 16 008 €

Le plan de formation a été consacré aux différentes thématiques suivantes :- Management / 1 salarié- CHSCT / 1 salarié- La connaissance de l’immobilier social / 1 salarié- Souffrance psychique dans l’habitat / 8 salariés- Procédures de surendettement/expulsion/aides au logement / 2 salariés- DIALOGIE / 2 salariés- GPLI / 2 salariés- Le surendettement des ménages / 1 salarié- L’habitat non décent ou insalubre / 3 salariés- Dette de loyer : la conduite de l’entretien avec les locataires / 1 salarié- Accompagnement des personnes en situation de vulnérabilité psychique / 1 salarié- Habitat indigne et droit des occupants / 2 salariés- Fiscalité des opération MOI / 2 salariés- Prévention des expulsions locatives / 1 salarié- CRYPTO / ETAT DES LIEUX/ 13 personnes- CRYPTO/SYNDIC/ 7 personnes- CRYPTO /ORGANISEUR/8 personnes- Logiciel COMDALO / 3 salariés- ACTIPACT V 2/ 4 salariés- Prévention et gestion de l’agressivité / 4 salariés- Risques technologiques / 5 salariés- DPE mise en conformité / 2 salariés- Charges et réparations locatives / 2 salariés- Les clés d’un état des lieux réussi / 2 salariés- La location de A à Z /2 salariés- Droit au logement opposable / 3 salarié- Endettement et conflit familiaux / 14 salariés

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orGanisation teChniqueOrganigramme du PACT au 31 décembre 2013


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Couverture territoriale

aGenCe de Châteaurenard9 Avenue Léo Lagrange13 160 Châteaurenard

Tél : 04.90.49.84.79Fax : 04.90.26.97.44

aGenCe de martiGues15 Rue Gambetta13 500 Martigues

Tél : 04.42.46.97.10Fax : 04.42.49.68.32

aGenCe d’aix-en-provenCeLe California, Bât D

2 Rue Andréani13 090 Aix en Provence

Tél : 04.42.12.68.34Fax : 04.42.26.84.59

aGenCe de marseillePullman Prado, Bât C255 Avenue du Prado

13 295 Marseille Cedex 08Tél : 04.91.11.06.00Fax : 04.91.11.06.06

sièGe soCialL’Estello, 1 Chemin des Grives

13 383 Marseille Cedex 13Tél : 04.91.11.63.10 Fax : 04.91.02.92.91

département du

vauCluse

Au delà du territoire des Bouches-du-Rhône, le PACT 13 possède les agréments ministériels qui nous permettent de développer notre action sur le département du Vaucluse. Ainsi, nous animons l’OPAH-Renouvellement urbain du centre-ancien de Carpentras, et une mission d’instruction des dossiers CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions) et de tenue du secrétariat départemental de la Commission DALO.

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aGenCe de Châteaurenard

En fin d’année 2013, le PACT a quitté ses locaux d’Arles et a ouvert une nouvelle agence à Châteaurenard suite à l’acquisition d’une vieille bâtisse en centre-ville.

Après 5 mois de chantier et 160 000€ de travaux, l’équipe qui rayonne sur le nord du département a pu s’installer dans des locaux rénovés. Cette nouvelle agence de 180 m², accessible aux personnes à mobilité réduite, est composée de 6 bureaux, un espace d’accueil, une salle de réunion, un local d’archives, des sanitaires, un espace technique et un local cuisine pour les salariés.


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réponses à appels d’offresobJet résuLtat

Diagnostic et propositions d’intervention sur la copropriété de la résidence Plombières (Marseille)

Non obtenu

Mission de suivi et d’animation de la 2ème Opah de la communauté d’agglomération ACCM

Non obtenu

Mission d’ingénierie de projet : Résorption de l’habitat insalubre - Quartier Figuerolles (Gignac-la-Nerthe)

Non obtenu

Mission de suivi et d’animation de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat et renouvellement urbain du centre ancien de Carpentras

Obtenu

Mission de suivi et d’animation de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat multisites de la communauté de communes Ventoux Comtat Venaissin (CoVe)

Non obtenu

Mission d’étude et d’accompagnement pré-opérationnel pour la définition d’un dispositif d’intervention pour l’amélioration de l’habitat du noyau villageois de St-Marcel et l’élaboration d’un projet de requalification urbaine du quartier (Marseille)

Non obtenu

Assistance et instruction des dossiers droit au logement opposable et CCAPEX dans le Vaucluse

Obtenu

Mise en oeuvre d’un Programme d’Accompagnement Risques Industriels expérimental (PARI) sur le périmètre d’exposition aux risques du Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) de Marseille Saint-Menet

Non obtenu

Mission de suivi et d’animation de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat et renouvellement urbain du centre ancien de La Ciotat

Consultation abandonnée par le maître d’ouvrage

Etude pré-opérationelle d’OPAH Communauté de communes Fiumorbu Castellu (Corse)

Non obtenu

Mise en oeuvre d’une Action sociale collective liée au logement dans le cadre du Fonds solidarité logement de 80 mesures auprès de 80 ménages au minimum résidant cité Les néréides (Marseille 11ème)

Obtenu

Mission de suivi-animation d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU), Avignon

Non obtenu

Accompagnement à la maîtrise d’ouvrage dans la perspective de laconstitution d’un Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale dénommé « Santé Mentale et Logement ».

Non obtenu

Etude pré-opérationnelle sur la copropriété dégradée résidence «Les Facultés» à Aix-en-Provence

Non obtenu

Assistance technique, administrative et juridique pour la mise en sécurité et la sortie d’insalubrité de l’habitat dégradé à Marseille, hors bâtiments appartenant à la ville de Marseille

Consultation abandonnée par le maître d’ouvrage

Suivi-animation du programme d’intérêt général communautaire d’amélioration de l’habitat ancien dégradé - secteur Ouest - Marseille provence Métropole

Obtenu

28 % d’appeLs d’offres obtenus en 2013

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inGénierie soCiale et urbaine

ingénierie sociale et urbaine18


ingénieRie sociale et uRbaine

ingénieRie sociale et uRbaine 19

maîtrises d’oeuvre urbaine et soCiale (mous)Il s’agit de missions d’accompagnement au relogement pour lesquelles notre rôle consiste à :• Aider le ou les maitres d’ouvrage dans la définition et la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain,

• Etre l’interlocuteur privilégié des familles durant tout le processus de relogement,

• Réaliser un diagnostic de départ déterminant les besoins en relogement et en accompagnement,

• Mettre en corrélation les besoins et l’offre,

• Avoir une connaissance précise des situations familiales (composition familiale, capacités financières, besoin en matière d’adaptation…),

• Définir avec les familles leur projet de parcours résidentiel,

• Maitriser les contextes urbains d’arrivée (desserte

en transport, proximité des services et commerces, présence d’écoles…),

• Favoriser l’insertion dans le nouveau logement et le nouvel environnement.

ACHEVEMENT DES MISSIONS DE RELOGEMENT SUR LA COMMUNE DE MIRAMASAprès 4 ans d’intervention concernant la MOUS « Maille 2 », (commanditaire : Ville de Miramas) ayant abouti au relogement de 87 ménages dans le cadre du programme ANRU de la commune, et après 3 ans d’intervention sur la MOUS «MIRAMAS A» (commanditaire : 13 Habitat) ayant abouti au relogement de 42 ménages, ces missions s’achèvent fin 2013. Un bilan permettant d’analyser le parcours résidentiel des ménages a été présenté aux financeurs et partenaires en fin de mission.

inGénierie soCiale et urbaineComposé de chargées d’opérations formées en urbanisme et développement local et de conseillères en économie sociale et familiale, le service ISU a vocation à proposer des presta-tions d’assistance aux bailleurs sociaux pour favoriser la mise en œuvre des politiques d’habi-tat social. Que cela soit par le biais d’études apportant aux bailleurs sociaux une analyse fine des thématiques spécifiques liées au logement social, ou par l’animation d’actions de terrain en soutien aux projets de réhabilitation et de restructuration urbaine d’envergure me-nés à l’échelle de quartiers entiers (relogement, médiation logeurs/logés…). Les principaux terrains d’intervention se situent en géographie prioritaire de la Politique de la Ville, notam-ment sur Marseille (secteur Nord), Vitrolles, Miramas, Aix-en-Provence ou Arles. Les missions s’inscrivent dans une dimension territoriale forte, et la compréhension des contextes socio-urbains locaux, souvent complexes, est un enjeu prépondérant pour les équipes. Ce service participe à la prise en compte de la demande sociale en fonction de l’évolution des besoins du mouvement locatif social et des publics logés.

ingénierie sociale et urbaine20

MOUS SAVINEProjet de Rénovation Urbaine, 15ème arrondissement de Marseille, commanditaire LOGIREM.

Dans le cadre de la démolition/reconstruction de la cité, 180 ménages sont considérés comme prioritaires pour le relogement, du fait de leur situation sanitaire et sociale ou du planning de démolition du bâtiment occupé.

Le PACT est en charge de l’accompagnement au relogement : définition du projet résidentiel, identification des besoins et des capacités du ménage, constitution des dossiers, négociation et accompagnement social.

En 2013, 39 relogements ont pu être réalisés. En plus des positionnements sur des logements du bailleur, l’équipe travaille dans le cadre de la plateforme de mutualisation des contingents, initiée par le Préfet et Marseille Rénovation Urbaine, qui permet de réaliser des relogements chez d’autres bailleurs. Les relogements ont nécessité un accompagnement social renforcé pour des ménages dont la projection vers un ailleurs et l’appropriation de nouveaux repères est difficile. Sur ce site, le PACT 13 est aussi l’interlocuteur privilégié sur les questions de relogement pour les 470 ménages non prioritaires, et assure une information et un lien avec l’ensemble des locataires.

779 ménages sont concernés par ces accompagnements au reLogement

maîtrises d’Œuvre soCiale (mos)Les Maitrises d’œuvre sociale doivent permettre d’adapter les projets d’amélioration de l’habitat de bailleurs sociaux aux occupants concernés.

MOS AGE D’OR, Mission commanditée par 13 HABITAT.Le PACT 13 est missionné pour la réalisation de diagnostics sociaux et techniques et le suivi des travaux d’adaptation auprès des locataires âgés afin de faciliter leur maintien à domicile. Cette mission est réalisée sur tout le département des Bouches-du-Rhône. En 2013, 121 personnes âgées ont été intégrées au dispositif.

MOS FRESCOULE, à Vitrolles, mission commanditée par Logis Méditerranée.Un diagnostic d’occupation et une information sur la réhabilitation à venir a été faite auprès des 160 locataires et 25 commerces. Cela a permis au bailleur de confronter son projet avec les attentes des occupants et d’envisager les aspects à concerter dans le cadre de la requalification du quartier.

MOS CAPITAINES, à Miramas, mission commanditée par NEOLIA.Durant 18 mois, la réhabilitation en milieu occupé chez 48 locataires a été accompagnée par une médiatrice du PACT 13. Cette mission a pris fin en septembre 2013.

MOS ODYSSEE, à Aix-en-Provence, mission commanditée par Pays d’Aix Habitat.Présentation à domicile et de manière individuelle du projet de réhabilitation aux 330 locataires concernés, en y associant un recueil des avis des locataires et des éléments qualitatifs d’occupation des logements.

659 Locataires du parc sociaL ont bénéficié de ces accompagnements



ingénieRie sociale et uRbaine 21

etudes et assistanCe a la GestionSuite à la réorganisation des services du PACT, le service ISU s’implique désormais tout particulièrement dans des missions d’assistance aux bailleurs sociaux.

Dans le cadre de ces études, notre rôle est d’aider le bailleur à faire évoluer ses pratiques en répondant à un certain nombre d’interrogations :• Comment prendre en compte le vieillissement de la population ?• La sous-occupation peut-elle être mieux maitrisée ?• Sur quels partenaires locaux le bailleur peut-il s’appuyer selon les problématiques rencontrées ?• Comment améliorer le rapport logeur/logés ?• La mobilité au sein du parc HLM peut-elle optimiser l’occupation?• Quel rapport entretiennent les locataires avec les espaces communs ?• Comment sensibiliser aux économies d’eau et d’énergie?

Ces missions peuvent permettre aux bailleurs de mettre en œuvre les objectifs fixés dans leur Convention d’Utilité Sociale (convention rendant obligatoire par la loi du 27/03/09, signée avec l’Etat et déclinant objectifs d’investissement, de loyer, de gestion sociale et de qualité de service du bailleur).

Méthodologie :• Analyse statistique des données d’occupation • Relevés de terrain• Entretiens avec les services du bailleur et les partenaires• Diagnostics auprès des locataires• Proposition d’un plan d’action : fiches action thématiques et/ou territoriales• Accompagnement du bailleur à la mise en place du plan d’actions validé

Filière sociale – logis MéditerranéeDepuis 2012, cette méthodologie est appliquée auprès du bailleur Logis Méditerranée qui souhaite faire évoluer ses pratiques. La mission, intitulée « filière sociale » est motivée par des constats de précarisation et d’évolutions sociologiques de l’occupation (familles monoparentales, vieillissement, instabilité familiale et professionnelle…) au sein du parc du bailleur. Pour faire face à ces tendances, le bailleur ne dispose pas d’un personnel spécialisé sur les questions sociales et missionne le Pact 13 pour construire avec lui les solutions adaptées aux problématiques rencontrées.

En 2013 l’action a consisté en :

• L’analyse des caractéristiques socio-urbaines sur l’unité de gestion de Vitrolles, parc de 2000 logements environ, et des 4 sites considérés comme les plus en difficulté,

• Une réflexion sur les pratiques du bailleur et la proposition d’un plan d’action

• L’amorce opérationnelle du plan d’action validé par le bailleur : optimisation des partenariats locaux, traitement des situations de sous occupation, travail sur les charges de manière à en optimiser le recouvrement et d’éviter les situations de mise en difficulté des ménages, pérennisation des réhabilitations

• La réalisation de 22 diagnostics sociaux et la mise en œuvre de 5 accompagnements sociaux spécifiques. Sur ce volet, une CESF du Pact 13 intervient, sur orientation du bailleur, pour soutenir une famille rencontrant des difficultés de différentes natures. Au-delà de l’endettement locatif qui est la porte d’entrée classique de l’accompagnement, les orientations ont fait aussi apparaitre des ménages dont le comportement suggère une fragilité psychologique, des personnes isolées et marginalisées et des modes d’occupation rendant la gestion difficile pour l’équipe du bailleur

• La réalisation d’un diagnostic d’occupation approfondi sur le programme PREVERT (94 locataires)

116 Locataires accompagnés

requalifiCation urbaine

&Copropriétés

déGradées

requalification urbaine & copropriétés dégradées24



Requalification uRbaine & copRopRiétés dégRadées 25

requalifiCation urbaine & Copropriétés déGradésLe PACT accompagne l’action publique nécessaire pour reconstruire la ville sur la ville. Ces opérations de requalification urbaine consistent à repérer les qualités urbaines, économiques, sociales, humaines, d’un quartier paupérisé, pour faire renaître ses facultés intrinsèques.

De même, nous agissons pour le traitement des copropriétés en difficultés. Il s’agit bien sou-vent d’un habitat social de fait qui réunit, des ménages propriétaires occupants en grande précarité et des propriétaires investisseurs peu scrupuleux, qui doivent assurer ensemble la gestion d’immeubles dégradés. Le PACT propose alors, en soutien de l’action publique, de re-pérer, auditer et définir une stratégie pour prévenir et traiter les dysfonctionnements jusqu’au redressement de la situation.

opération d’amélioration de l’habitat déGradé (oahd)Octobre 2009 / Octobre 2013Commanditaire : Ville de Marseille

contexte d’interventionCette mission entre dans le cadre d’un protocole Eradication de l’Habitat Indigne passé entre la Ville de Marseille et l’Etat. Le lot 2 concerne le Nord de Marseille : 2ème à 4ème arrondissements, et 13ème

à 16ème arrondissements de Marseille avec une majorité d’immeubles situés dans le 3ème et 15ème

arrondissement. Le marché de suivi de l’OAHD a pris fin le 22 octobre 2013.

objectifsL’intervention des pouvoirs publics sur ces immeubles orientés par les services d’hygiène et de sécurité est décidée suivant la nature et la gravité des difficultés : intervention lourde sur les immeubles les plus dégradés par le biais de la concession, OAHD pour les immeubles dont le fonctionnement peut être redressé en maintenant la structure foncière.

Il s’agit, à l’aide d’un dispositif incitatif, de proposer

et mettre en œuvre l’ensemble des dispositions et procédures pour aboutir à une amélioration de l’état du bâti et de la gestion du bien. L’équipe opérationnelle accompagne les propriétaires dans la définition et la mise en œuvre du programme de réhabilitation dans tous ses aspects (technique, juridique, social).

Résultats globauxLes immeubles étudiés ont révélé des situations complexes aussi bien au niveau social, que juridique et technique. Notre intervention a eu lieu sur 113 immeubles, 82 ont été suivis par notre équipe dont 29 en parallèle d’une procédure de péril ou d’insalubrité.

77 immeubles diagnostiqués par le PACT :

• 700 logements loués• 74 logements occupés par leur propriétaire• 57 immeubles concernés par des travaux - 13 réhabilités - 32 partiellement réhabilités - 12 en cours de travaux


Montant total des travaux prévus 2007-2014 : 3 730 939 €• subventions ANAH engagées : 1 548 206€• subventions Ville engagées : 399 299€• subventions Région engagées : 170 352€

Ces immeubles sont la propriété de 443 propriétaires différents, on y a retrouvé 90% de propriétaires bailleurs et 10% de propriétaires occupants. 72% des immeubles diagnostiqués dans le cadre de l’OAHD sont de petites copropriétés de moins de 11 lots. Seulement 29 d’entre elles bénéficiaient de syndics professionnels et 3 immeubles ont pu profiter du service de syndic coopératif proposé par le PACT 13.

Les constats au sein de ces immeubles dégradés étaient récurrents : • Syndics peu impliqués ou dépassés• Absence de gestionnaire /copropriété désorganisée• Copropriétés endettées• Logique de rentabilité immédiate pour certains propriétaires, qui va à l’encontre de la mise en place de réhabilitations pérennes et de mobilisation de subventions publiques• Davantage de travaux réalisés en parties communes qu’en parties privatives• Des procédures coercitives, qui sont un outil d’intervention efficace mais limité aux seules mises aux normes

343 ménages rencontrés, dont 151 ménages accompagnés (essentiellement des locataires).

La majorité des ménages est constituée de personnes isolées ou de familles monoparentales principalement bénéficiaires des minimas sociaux connaissant des problématiques sociales et locatives récurrentes:• Des logements sur-occupés (30%)• Des impayés de loyers qui engendrent des difficultés pour le maintien des ménages dans leurs logements• Des problèmes d’entretien locatif, problématique complexe et reflet des difficultés rencontrées par les locataires

actions de l’équipe du Pact• Diagnostic complet de l’immeuble : technique (identification des dysfonctionnements, préconisations, chiffrage), juridique (gestion copropriété, procédures), social (identification des ménages, évaluation des besoins en relogements)• Élaboration d’un plan de redressement et suivi de sa mise en œuvre (médiation, conseil, accompagnement juridique)• Montage de dossiers de demande de subventions Anah et Ville de Marseille• Médiation copropriétaires / syndic• Participation aux Assemblées Générales de copropriété • Orientation vers un outil mis en place par le PACT 13, le syndic coopératif• Relogement temporaire ou définitif des locataires pour la réalisation des travaux• Accompagnement à la réalisation des travaux.

1 752 409€ de travaux Ht mobiLisation de

740 872 € de subventions soit 42% du montant des travaux

Après 4 ans d’action cette opération a mis en évidence tout l’intérêt de ce type de dispositif à l’échelle de périmètres urbains précis. La concentration de moyens humains et financiers sur un nombre restreint de copropriétés en difficulté est également un facteur de réussite. En revanche, on aperçoit clairement les limites de dispositifs incitatifs lorsqu’on parle de lutte contre l’habitat indigne, ce qui implique un certain nombre de propriétaires bailleurs malveillants et donc la nécessité d’y adosser des procédures coercitives fermes.




diaGnostiC de la Copropriété du mail GJuin 2013/ Octobre 2013Commanditaire : Ville de Marseille

contexte d’interventionSuite aux difficultés rencontrées par la copropriété du Mail G (Marseille 14ème) et à l’interpellation des élus par le collectif « Gmail à mon logement » en mars 2013, la Ville de Marseille a missionné le PACT pour établir un diagnostic technique et socio-économique de cette copropriété de 15 étages et 86 logements dans le cadre de la mission d’Opération de l’Amélioration de l’Habitat Dégradé (OAHD).

objectifsCe diagnostic avait pour objectif la réalisation d’un état des lieux abordant une gamme très large de thématiques : technique, sociale, immobilière, gestion, aménagement urbain.

RésultatsNotre évaluation fait état de nombreux dysfonctionnements techniques et est à l’origine d’une décision du Service de Prévention et Gestion des Risques de mettre en place une procédure contradictoire avant arrêté de péril non imminent.

Une estimation de travaux a été élaborée, permettant à la copropriété d’avoir un chiffrage précis des différentes interventions à prévoir ( entre 230 000 € et 370 000 €).

Le diagnostic social a permis de relever d’importantes problématiques d’occupation (précarisation croissante des locataires, mais aussi des propriétaires occupants captifs, situations de sur-occupation, situations de squat).

Plusieurs dysfonctionnements ont été constatés dans la gestion de la copropriété :• Une dette largement supérieure à une année de budget prévisionnel dont deux dettes fournisseurs très importantes (eau et gaz) • Pas d’approbation des comptes depuis 2008 et des anomalies comptables• Budget prévisionnel « à minima » : 275 000€ • Des charges de copropriété très importantes aggravées par la hausse des couts de l’énergie et les mauvaises performances énergétiques du bâti

Suite au rendu du diagnostic en octobre 2013, l’immeuble a été placé sous la surveillance du concessionnaire OAHD du lot 2 pour le suivi du plan de redressement.

opah Copropriété à patholoGie lourde - la maille ii2010/ 2015Commanditaire : SAN Ouest Provence

contexte d’interventionCette mission de suivi-animation de l’OPAH Copropriété consiste en la programmation, la réalisation des travaux d’amélioration, ainsi que l’accompagnement des copropriétaires et des syndics dans le bon déroulement des travaux et des paiements des restes à charges. Les 8 copropriétés concernées se trouvent dans le quartier de la Maille II, actuellement en projet ANRU. Quatre financeurs participent au projet : ANAH, Conseil Régional, Conseil Général, Ouest Provence.

le quartier de la Maille ii 8 copropriétés dégradées situées dans un quartier d’habitat social bénéficiant d’une opération de démolition/reconstruction dans le cadre de l’ANRU. Afin d’effectuer une réhabilitation complète du quartier, ces copropriétés ont bénéficié d’un dispositif d’OPAH copropriété à pathologies lourdes. Elles sont composées de 183 copropriétaires dont une majorité de propriétaires occupants (78%).

Un programme de travaux complet de réhabilitation et d’amélioration des performances énergétiques est initié.

11 017 908 € de travaux financés grâce à

8 795 073 € de subventions, soit quasiment 80%

nouveLLe mission 2013


action du Pact en 2013

Les travaux sont terminés sur 4 copropriétés en attente des levées de réserves. Les travaux sont en cours sur les 4 autres copropriétés. La fin des travaux est prévue en mai 2014.

Les subventions de l’ANAH, du Conseil Général, du Conseil Régional et de Ouest Provence sont versées suivant l’avancée des travaux, sur la base des travaux réalisés et des factures réglées. Plus de 60% de l’enveloppe totale de subventions a déjà été consommée.

L’équipe accompagne les copropriétaires dans le paiement de leur reste à charge travaux, à ce jour :• 51% des copropriétaires se sont acquittés de leur reste à charge• 44% des copropriétaires occupants ont bénéficié d’un prêt Mission Sociale SACICAP• 2% des copropriétaires ont bénéficié d’un prêt copropriété BPI• 1% des copropriétaires ont bénéficié d’un rachat de crédit• 13% des copropriétaires restent en difficulté, soit 23 ménages

Propositions du Pact 13 pour les situations difficilesLe PACT a proposé d’effectuer le portage immobilier pour aider les copropriétaires les plus en difficulté.

Le PACT propose soit la signature d’un Bail à réhabilitation, soit l’acquisition du bien avec maintien du ménage dans les lieux s’il le souhaite. La proposition se base sur la définition d’un reste à vivre suffisant et acceptable pour le ménage. Il s’agit d’une solution innovante, mais complexe qui nécessite une étude en plusieurs étapes au cas par cas.

Le PACT a réalisé 24 études d’acquisition ou de Bail à réhabilitation, aussi bien pour des propriétaires occupants que pour des propriétaires bailleurs. A ce jour, 1 acquisition est effective et 3 sont en cours avec un accord de principe des propriétaires.

recherche de financements complémentaires pour les propriétaires occupants • Convention Fondation Abbé Pierre/PACT 13 pour l’octroi d’aides exceptionnelles sous conditions de maintien dans les lieux des propriétaires occupants aux ressources modestes.12 copropriétaires ont bénéficié d’une aide de 1000 € à 3000 € (ce qui représente 20 à 47 % du montant du reste à charge). Total de l’enveloppe allouée à ce jour = 28 000 €.

• Recherche par le travailleur social d’aides complémentaires ou de solutions de financements selon la situation du ménage : aides MSA, orientation vers des mesures d’ASELL…

• Dans la recherche de financements complémentaires les missions sociales des SACICAP étaient un outil de financement efficace et innovant qui venaient en aide aux propriétaires occupants modestes par des prêts travaux à 0% et des préfinancements de subventions (pendant les 2 premières années et sur les 4 premières copropriétés). L’arrêt de ces missions sociales suite aux difficultés du Crédit Immobilier de France dont elles émanaient fut très dommageable. La SACICAP Vaucluse a bien voulu financer les 4 copropriétés restantes dans les mêmes conditions pour les prêts travaux à 0%. Le SAN Ouest Provence a quant à lui assuré les préfinancements de subventions.




maîtrise d’Œuvre soCiale aCCompaGnement aux travauxde réhabilitationcontexte d’interventionLa Foncière Développement Logement (FDL) dans le cadre de la loi Grenelle 1 du 3 aout 2009 a lancé des travaux d’économie d’énergie avec un objectif de réduction de consommation de 38%.

Le PACT 13 est intervenu dans le cadre d’une mission d’accompagnement à la réalisation de ces travaux en milieu occupé pour une troisième phase en 2013 (12 logements sur les immeubles situés au 6, 8 et 18 de l’Avenue Pasteur dans le 7ème arrondissement de Marseille.

Dans ce contexte de travaux d’économie d’énergie, l’arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies d’énergie réalisées par un bailleur privé (article 13 concernant les immeubles antérieur à 1948) permet à ce dernier de demander au locataire une contribution mensuelle forfaitaire sur une période de 15 ans. Contribution due à la fin des travaux et s’élevant à 15 € par mois pour les logements de type 2 et de type 3.

TravauxLes travaux d’économie d’énergie engagés par la FDL sont les suivants :• Passage au gaz individuel de l’intégralité des logements avec mise en place d’une chaudière à condensation• Ventilation des logements par l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) dans les salles de bain et les cuisines• Remplacement des menuiseries par du double vitrage (avec des menuiseries en bois côté rue au regard des prescriptions de l’architecte des bâtiments de France). Et remplacement des volets.• Isolation des combles• Mise en sécurité électrique des logements

MissionTrois aspects de la mission de Maîtrise d’Œuvre Sociale (MOS) apparaissent essentiels : • Informer, communiquer et accompagner les locataires durant les travaux• Favoriser le déroulement des travaux en assurant notamment une liaison techniciens/habitants• Et surtout en amont faire signer par chaque locataire le protocole d’accord nécessaire avant le démarrage des travaux : Ce protocole rappelle la nature et le détail des travaux envisagés et fixe pour

partie leurs engagements respectifs. Le tout dans le but que les travaux en milieu occupé se déroulent au mieux.

Tous les protocoles sur les 2 immeubles ont été signés avant le démarrage des travaux.


aCCompaGnement de la Copropriété du parC Corot contexte d’interventionLe PACT a démarré une mission le 15 septembre 2013 dans le cadre de la programmation du CUCS pour une action intitulée « Accompagnement d’une copropriété dégradée, sur le secteur opérationnel : Grand St Barthélémy-Malpassé-St Jérôme ».

La copropriété du Parc Corot est située au cœur du 13ème arrondissement de Marseille. Construite entre 1959 et 1964, elle compte 376 logements répartis sur 7 bâtiments et est entourée d’un parc

de logements sociaux et privés (copropriétés et zones pavillonnaires), bénéficiant de transports en commun et d’équipements de proximité favorables.

Le PACT y a effectué des diagnostics en 2007 puis en 2011 ainsi qu’une action sociale collective jusqu’en 2012. Classée en 2002 comme la 4ème copropriété la plus dégradée de Marseille, le parc Corot est sujet à de lourds dysfonctionnements sociaux et techniques.

objectifsRemobiliser le partenariat

En lien avec le centre social et le collectif inter-copropriété, l’équipe du PACT participe aux réunions cadre de vie afin d’apporter des éléments d’information et permettre l’émergence de nouveaux projets pour lesquels les habitants

contribueront de manière active à l’amélioration de leur cadre de vie.

Accompagner l’association des locataires

Une association de locataire a été créée en mai 2011. L’objectif principal de cette association est la réalisation d’actions pour l’amélioration du cadre de vie et le renforcement des liens entre les locataires et les institutions. Du fait du manque de connaissances de ses adhérents et du manque d’investissement des locataires au vu de l’état de la copropriété, cette association a un réel besoin d’accompagnement pour devenir autonome et avoir un réel impact dans la vie du quartier.

Assurer l’accompagnement social des locataires

Lors de ses rencontres, l’équipe du PACT assure un accompagnement des familles vers les services publics, une médiation locataire/propriétaire, un rappel des droits et devoirs de chacun, une aide administrative (constitutions de dossiers, de courriers, …), un soutien face aux impayés (loyer, énergies…). Cet accompagnement qui se fait d’ordinaire à domicile, a lieu parfois au sein du centre social du fait des incivilités quotidiennes et du climat tendu qui rend le travail de terrain difficile sur le quartier.

Réaliser des visites techniques à domicile

La rencontre des locataires lors des permanences sera l’occasion de repérer les dysfonctionnements techniques soulevés par les familles au sein de leur logement. Selon les problèmes techniques repérés,




le PACT propose aux locataires d’effectuer une fiche d’auto-diagnostic décence (dispositif CDPL porté par la CAF) et/ou de solliciter le service SSPH/SPGR de la ville de Marseille pour les pathologies les plus lourdes. Cette démarche a pour objectif de remobiliser les propriétaires bailleurs sur l’entretien technique de leur logement et leurs obligations dans le cadre du contrat de location afin d’aboutir à la réalisation de travaux pour que les locataires vivent au sein de logements dignes. Parallèlement, ce dispositif permet de mettre en lumière de manière à la fois quantitative et qualitative l’état de dégradation avancée de la copropriété et ainsi démontrer les besoins d’intervention et de requalification de ce site.

Accompagner les copropriétaires

Le coût attractif des logements de la copropriété a encouragé l’arrivée de nouveaux copropriétaires, très peu informés des droits et devoirs, et de la gestion même de logements en location. Les copropriétaires qui souhaitent s’informer et s’investir doivent pouvoir bénéficier d’orientations et d’informations pour une bonne gestion de leurs logements. L’équipe du PACT propose de les sensibiliser à leur rôle, et de maintenir un contact face à d’éventuels dispositifs spécifiques à venir pour le redressement de la copropriété.

Accompagner les locataires

Lors des visites, nous avons pu constater que les locataires ou les propriétaires occupants par manque de connaissance ou par sentiment d’abandon, n’entretiennent pas toujours leur logement et aggravent inconsciemment la dégradation de celui-ci. Sans avenir certain pour la copropriété, il est cependant important que les locataires se réapproprient leur logement et vivent le mieux possible dans celui-ci. Il faut donc les soutenir financièrement et matériellement à cela, soit par des chantiers d’auto-réhabilitation (petit travaux, peintures, etc.) et/ou d’ateliers éducatifs et pratiques sur la gestion et l’entretien du logement en lien par exemple avec les compagnons bâtisseurs.

Le PACT déterminera la faisabilité des chantiers d’auto réhabilitation des parties communes et pourra s’engager dans leur accompagnement.

loGement d’abord



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loGement d’abordCe service participe à l’insertion par le logement des personnes en grandes difficultés sociales ou économiques. Au moment où la problématique du logement et, en particulier, celle de l’ac-cès au logement pour les plus démunis se pose à notre société de manière tout à fait centrale, au moment où la vision de la lutte contre les exclusions par le logement se transforme au pro-fit d’une démarche orientée vers le “logement d’abord”, nous avons mobilisé nos compétences et notre expertise au service d’un accompagnement social spécifique, pour faciliter l’accès et le maintien des ménages en grande difficulté dans des logements adaptés.

L’action du service logement d’abord s’inscrit particulièrement en support à la politique de l’Etat concernant la mise en œuvre du droit au logement opposable. Une équipe de salariés correspondant à environ 8 équivalent temps plein de travailleurs sociaux, techniciens habitat et coordinateurs travaillent à la réalisation des missions suivantes.

mission fnavdlCette mission vise à accompagner les ménages dans l’accès direct et le maintien dans le logement sans nécessairement une étape préalable en structure d’hébergement. L’Etat a institué un Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL) dont l’objectif est de faciliter le relogement des ménages relevant du DALO (Droit au logement opposable) qui pose de nombreuses difficultés du fait de leur fragilité. Notre action se décline selon plusieurs types d’accompagnement, classique, ou accompagnement associé à un bail glissant, accompagnement de niveau moyen ou accompagnement de niveau approfondi, dont une majorité « d’AVDL indignité ». Pour ces derniers le but est d’apporter des solutions techniques de remise aux normes du logement et de maintien à domicile du ménage, lorsque celui-ci est reconnu prioritaire DALO principalement du fait de la situation d’indignité du bien.

résultats chiffrésSur l’année 2013, nous avons eu 164 ménages orientés. Ces chiffres ont largement dépassé les prévisions de départ (106 mesures). Pour l’année 2014, nous attendons une augmentation des mesures d’environ 30 %.

L’équipe a réalisé 70 relogements, tous dans le parc public. Les liens avec les bailleurs se sont développés; les partenaires sont mieux identifiés ce qui facilite les échanges, améliore la collaboration lors de la constitution des dossiers des ménages et conforte notre soutien devant les Commissions d’attribution des organismes HLM.

3 ménages ont été maintenus dans leurs logements après remise au norme de décence.

Bilan qualitatifLa durée moyenne des accompagnements par ménage est de 7 mois. Les ménages relogés en fin de mesure bénéficient d’une prolongation exceptionnelle, accordée pour l’ouverture des droits et la mise en lien avec les réseaux de droit commun.

Quelques accompagnements ont cependant été arrêtés de façon prématurée par rapport à la durée prévue initialement. Les principales causes étant le relogement par leurs propres moyens (13%), une réorientation vers l’Intermédiation Locative (7%) ou même le refus de coopérer aux différentes démarches proposées pour l’accès à un nouveau logement (10%).

Pour 19 % des logements suivis, la moitié au moins des dysfonctionnements ont été traités par les propriétaires, signe de leur bonne foi. La remise aux normes des logements n’est pourtant pas considérée comme achevée ; et se poursuit sur l’année 2014.

logement d’abord36

Pour 7 % des ménages, la mesure AVDL indignité a été renforcée en interne par un accompagnement social. Les travailleurs sociaux ont ainsi eu à œuvrer pour l’ouverture et/ou le maintien de certains droits de manière à rassurer les propriétaires et ainsi accélérer la médiation.

Dès le début du 2ème semestre de l’année, nous nous sommes particulièrement impliqués en faisant le choix militant certes, mais efficace avec le temps, de prendre en charge directement les menus travaux de plomberie et d’électricité dans les logements, l’objectif étant double : encourager les propriétaires et améliorer le confort des ménages. Ainsi, pour 10% des logements, les dysfonctionnements ont été traités directement par l’équipe travaux du PACT13.

Nous avons cependant connu quelques situations complexes avec des médiations bloquées. Quelques locataires n’ont pas souhaité collaborer, leur relogement dans le parc social leur apparaissant comme l’unique solution envisageable (5 %). Des tensions anciennes entre propriétaires et locataires expliquent aussi le refus de certains propriétaires d’exécuter les travaux nécessaires, tant que le locataire reste le même (7 %).

Par ailleurs, 24 % des ménages sont sortis du dispositif avant la fin de l’année car relogés par leurs propres moyens/orientés ou réorientés vers d’autres dispositifs (du fait de l’incompatibilité de leur situation avec la mesure : par exemple loyer élevé ou inadaptation du logement à la composition familiale - cas de regroupement familial tardif).

L’obstacle le plus fréquent au relogement est l’endettement locatif. Or, pour la plupart des ménages relogés, les problématiques se sont cumulées au fil des années : difficultés familiales (divorce ou séparation d’avec le conjoint, arrêt de certaines prestations familiales), précarité des ressources, lacunes dans la gestion budgétaire,

endettements multiples, précarisation de l’emploi ou même isolement.

La grande majorité des ménages relogés était en rupture d’hébergement ou de logement. Certains vivaient depuis plusieurs années en caravane ou dans leur voiture. Quelques uns n’avaient aucune pièce d’identité, aucun droit ouvert, et ne bénéficiaient par conséquent d’aucune prestation sociale.

Notre présence auprès des ménages a été de nature à sécuriser davantage les partenaires, de sorte que l’adhésion de tous au dispositif FNAVDL, qui était quasi inexistante en début d’année, s’est faite progressivement.

Des progrès sont également à noter s’agissant de notre activité de médiation en vue du maintien de certains ménages dans leurs logements après remise aux normes (AVDL Indignité). Un véritable partenariat a pris forme cette année, avec le SSPH de la ville de Marseille (Service de la Santé Publique et des Handicapés) et les services de police. Il permet d’avancer et d’exercer sur les propriétaires une pression nécessaire à leur collaboration.

PartenariatLa réussite de nos missions passe ainsi par un partenariat étroit d’une part avec les structures portant d’autres dispositifs d’accompagnement à l’insertion globale de l’usager, pour développer la complémentarité. Mais aussi avec les bailleurs sociaux pour la confrontation aux besoins des ménages orientés et l’adaptation de l’accompagnement. Et finalement avec l’organisme orienteur qu’est l’AMPIL, et le deuxième opérateur agréé sur le dispositif, l’association SARA, pour évaluer les accompagnements à travers les indicateurs de réalisation et d’évaluation de l’action construits avec notre commanditaire.



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mission daloIl s’agit d’une mission d’assistance à l’instruction des recours soumis à la Commission Départementale de Médiation (CDM). En effet, sur décision de la commission, nos équipes interviennent dans la réalisation d’enquêtes sociales et de visites techniques de logements potentiellement indignes ou non décents, non connus des services de droit commun. La durée de notre convention était d’un an, du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, avec possibilité de reconduction trois fois.

La finalité des enquêtes sociales étant d’apporter des éléments d’information complémentaires sur le ménage, de manière à permettre à la CDM d’apprécier sa situation actualisée et de statuer lors du réexamen du dossier (parcours, situation actuelle et projet du ménage, capacité financière et sociale, difficultés sociales et les problèmes de santé, besoins en prestations adaptés).

Pour les diagnostics techniques, il s’agit de la production de rapports informant sur l’état du logement, d’y constater les conditions de vie des occupants, et d’apporter les préconisations techniques nécessaires afin de lever l’indécence voire l’insalubrité ou le péril.

résultats chiffrésPour 2013, nous avons réalisé 52 enquêtes sociales, et 205 diagnostics techniques.

Pour l’année 2014, les prévisions sont de 300 diagnostics techniques à réaliser, mais toujours une cinquantaine d’enquêtes sociales.

Bilan qualitatifLa grande majorité des diagnostics réalisés concernent des ménages vivant à Marseille, la part la plus importante des requérants étant des résidents du 1er, du 3ème arrondissement et des quartiers « nord » de la ville. Les formes de mal logement répertoriées touchent donc principalement les populations modestes résidant dans des quartiers populaires. Il ressort également de nos diagnostics que les familles monoparentales sont les plus touchées.

Les cas d’insalubrité observés cette année ont été plus nombreux, et tous les logements visités présentaient au moins des caractéristiques de non décence. Pour la plupart, s’ils ne sont pas dangereux pour la santé des occupants ou ne compromettent pas nécessairement leur sécurité, mais les équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement font défaut. De nombreux logements visités sont composés de pièces noires ou/et de pièces sous-dimensionnées, comptabilisées comme des pièces de vie à part entière par les propriétaires.

Nous avons fait des orientations vers l’Agence Régionale de la Santé pour les cas de saturnisme, et vers les services de la sécurité du public pour les cas de suspicion de péril rencontrés. Certains ménages ont été recommandés à la DDCS (Direction départementale de la cohésion sociale), pour la mise en place d’un accompagnement social adapté.

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dispositif d’aCCueil d’urGenCe de familles (dauf)Notre volonté d’accompagner les publics fragilisés dans les valeurs d’humanisme et de solidarité a justifié dès la fin de l’année 2012, notre contribution à un autre dispositif, l’accueil de familles isolées pour leur mise à l’abri en période hivernale. Initialement envisagé par l’Etat pour une durée de 4 mois, ce dispositif a été pérennisé depuis 2013. Il est mis en œuvre en partenariat avec l’Association pour la Réadaptation Sociale, en charge de l’accompagnement social des ménages orientés. Le PACT s’est engagé à assurer la captation et la gestion locative adaptée de logements pour l’accueil de familles monoparentales isolées et sans hébergement, notamment grâce à des mécanismes de location/sous-location pour sécuriser les propriétaires privés.

résultats chiffrés31 logements ont été mis à disposition de ménages sans abri, pour la durée de la période hivernale 2012-2013 sur la ville de Marseille. Dès le 1er avril 2013, il a été décidé de la poursuite sur toute l’année 2013 du dispositif. Cette fois, l’objectif était de capter 8 logements supplémentaires, pour atteindre un total de 39 logements.

A partir de contrats d’occupation précaire, associés à un accompagnement de proximité réalisé par notre partenaire l’Association pour la Réadaptation Sociale, ce sont 88 familles, soit 222 personnes, qui ont été logées et accompagnées dans des conditions décentes pendant les 9 derniers mois de l’année 2013. 33 familles ont été orientées par le SIAO ; 49 familles par le 115 ; 3 familles par le SPUE (service prévention urgence enfance du conseil général) ; et 3 familles « Roms » orientées par la Préfecture, suite à la résorption du camp de La Capelette.

Les 88 familles sont composées de 104 adultes et 118 enfants. À leur entrée sur le dispositif, 10 % des familles sont des primo-arrivants, et le ¼ des femmes accueillies ont vécu des violences conjugales. Le tiers des enfants de plus de 3 ans ne sont pas scolarisés, mais ils le seront tous à la sortie.

On note que la moitié des familles est restée moins de 3 mois sur le dispositif, 17 familles jusqu’à 4 mois, 13 familles de 4 à 6 mois, et 13 familles plus de 6 mois.

Sur les 25 familles encore présentes et suite aux diagnostics réalisés, 12 familles ont été positionnées sur une orientation CHRS, 6 sur une orientation «Centre maternel», 7 sur un accès à un logement privé.

Bilan qualitatifLa complémentarité des compétences (logement/accompagnement social) des deux associations au service des familles a permis de réaliser les objectifs assignés et d’aller au-delà. En effet, notre action a largement dépassé la mission de « mise à l’abri ». Elle a permis soit d’activer, soit de réactiver des droits pour une meilleure insertion. Elle a facilité l’accès et/ou le maintien des ressources des ménages orientés. Globalement, elle a induit plusieurs plus-values :- Une protection sociale et la mise en place de soins qui participent à la prévention- Un support pour une dynamique d’insertion professionnelle- Un toit retrouvé de manière autonome pour la majorité- L’accès à une scolarisation pour tous les enfants

CCapex / dalo dans le vauCluseDepuis le mois de septembre 2013, nous avons poursuivi et renouvelé notre engagement pour une meilleure prise en charge des populations défavorisées face au logement. Ainsi nous avons répondu à un appel d’offre lancé par la DDCS du Vaucluse, pour une mission d’instruction des dossiers CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions) et de tenue du Secrétariat départemental de la Commission DALO.

Ce marché nous a été accordé pour une année, à compter du 16 septembre 2013. Notre prestation consiste à assister les bureaux «DALO» et «Expulsions» du service logement social de la préfecture du Vaucluse, dans l’instruction des dossiers déposés en vue d’un examen par les commissions compétentes (commission de médiation DALO et CCAPEX).

Pour ce faire, 2 salariées du service sont mises à disposition au sein de la DDCS 84 depuis le 16 septembre 2013. Cette convention constitue une porte d’entrée non négligeable sur le territoire Avignonnais et dans le Vaucluse. Cela permet de faire connaître aux partenaires de ce secteur, notre association, nos métiers et les différentes missions sur lesquelles nous œuvrons habituellement. Nous espérons qu’elle sera reconduite dès le mois de septembre 2014.


améliorationde

l’habitat



amélioRation de l’habitat 41

amélioration de l’habitatService historique de l’action du PACT, il développe un service de proximité qui s’adresse aux particuliers et aux collectivités locales demandeurs de travaux d’amélioration de l’habitat. Il s’agit d’aider les particuliers à mobiliser les subventions dont ils peuvent être bénéficiaires pour améliorer ou adapter leurs biens immobiliers (conseils techniques, financiers et administratifs). Nos équipes assistent également les collectivités territoriales dans la mise en place et l’animation de leurs politiques locales d’amélioration de l’habitat (Programme d’intérêt général, Opération programmée d’amélioration de l’habitat, Bureaux de l’habitat, opérations façades…).

Pour mener à bien ses missions, ce service allie les compétences techniques d’architectes ou de techniciens spécialisés et des compétences généralistes d’urbanistes et d’aménageurs. 16 salariés ont été affectés sur le service au cours de l’année, ce qui représente 9,95 équivalent temps plein.

Gestion des subventions anah et Caisses de retraites au profit des partiCuliers en diffusLe PACT a mis en place depuis plus de 20 ans des conventions nationales auprès des caisses de retraites principales (CARSAT, CNRACL, RSI, EDF, SNCF…), afin d’accompagner les retraités dans leurs projets d’amélioration de leurs logements. Ces conventions permettent aux particuliers de bénéficier de subventions selon leur projet de réhabilitation et d’un accompagnement tout au long du processus de la conception au financement des travaux. Ainsi le PACT 13 pré-finance les aides afin de faciliter la réalisation des travaux.

Par ailleurs, le PACT est reconnu comme un opérateur d’expérience pour la gestion des dossiers ANAH (Agence nationale de l’amélioration de l’habitat). Il participe à certaines Commissions Locales d’amélioration de l’Habitat de l’Anah des Bouches-du-Rhône (Communauté du Pays d’Aix et hors délégataire).

•144 dossiers auprès des caisses de retraites et des CCAS, ce qui représente 259 231€ de subventions débloquées et pré-financées.

•57 dossiers auprès de l’Anah, ce qui représente 275 567€ de subventions débloquées.

534 798€ de subventions mobiLisées1 048 676€ de travaux réaLisés

170 Logements améLiorés/adaptés en secteur diffus

opérations façades Le PACT propose également aux communes désireuses de créer une dynamique de réhabilitation de leurs centres anciens d’apporter une assistance technique et un accompagnement des particuliers pour la réhabilitation et l’embellissement des façades.

Le PACT 13 réalise un cahier des charges de prescriptions architecturales en collaboration avec les équipes municipales et l’architecte des bâtiments de France. Une fois ce cadre architectural posé, le PACT assure des permanences de conseil et gère les subventions à la réhabilitation des façades.

Sur le département des Bouches-du-Rhône, le PACT anime 12 opérations façades sur les communes suivantes : Barbentane, Berre l’Etang, Cabannes, Châteauneuf les Martigues, Châteaurenard, Eyragues, Graveson, Maillane, Noves, Orgon, Saint Andiol et Septèmes-les-Vallons.

62 689€ de subventions mobiLisées278 435€ de travaux réaLisés

22 façades traitées

AméliorAtion de l’hAbitAt42

audit 360° pour les CopropriétésDepuis janvier 2012 et la publication du rapport Braye par le gouvernement, la réhabilitation des copropriétés est devenue un enjeu majeur des politiques publiques. Le Grenelle de l’Environnement a mis en lumière la nécessité d’accompagner les copropriétés dans la programmation de travaux d’économie d’énergie afin notamment d’améliorer le confort des ménages et d’éviter le développement des situations de précarité énergétique. Ainsi le PACT partenaire de l’Anah et participant activement aux travaux du Grenelle, a mis en place un outil innovant l’Audit 360°. Cet outil s’inscrit dans le cadre de l’obligation donnée aux copropriétés de plus de 50 lots de réaliser un audit énergétique de leur bâtiment et de s’engager dans une programmation de travaux d’amélioration (isolation, changement de chaudière…). Il permet aux syndicats de copropriétaires de bénéficier d’un audit à la fois technique de leur bâtiment et d’une enquête d’usage qui permet de fédérer l’ensemble des habitants atour d’un projet de travaux.

Le PACT 13 associé à la SOCOTEC, a mené à bien un Audit 360° sur la copropriété « Le Milan Sud » à Port-de-Bouc. Cet Audit 360° a été présenté en Assemblée Générale en avril 2013. Il a permis aux copropriétaires de programmer des travaux d’isolation des toitures et des façades, pour lesquels ils pourraient bénéficier des aides du Programme « Habiter Mieux » de l’Anah.

186 Logements concernés en copropriété

bureau de l’habitat CopropriétéLe programme « Habiter Mieux » de l’Anah, propose des aides importantes aux copropriétaires qui s’engagent dans la rénovation énergétique de leur bâti.

Au travers du Bureau de l’Habitat Copropriété, le PACT 13 propose un service d’accompagnement des syndicats de copropriétaires afin que les travaux de rénovation énergétiques puissent bénéficier des subventions de l’Anah.

Le PACT 13 met en place des permanences locales et reçoit l’ensemble des copropriétaires afin de les accompagner dans le montage technique, administratif et financier de leur dossier de financement.

En 2013, missionné par le syndic « Trèfle Immo », le PACT a accompagné la copropriété Le Levant à Miramas pour déposer 21 dossiers de demandes de subventions allant de 35 à 50% du montant des travaux, qui devraient débuter au printemps 2014.

montant des travaux prévus, 212 396€

montant des subventions mobiLisées 120 484€, soit pLus de 56% du montant

totaL des travaux34 Logements concernés

A l’issu des travaux le bâtiment passera d’une étiquette énergétique E à une étiquette énergétique C-, soit un gain énergétique de 34 %.





les bureaux de l’habitat En 2013, le PACT 13 a assuré 5 bureaux de l’Habitat auprès des communes de Mollégès, Sénas, Saint-Rémy-de-Provence, Saint-Mitre-les-Remparts et Châteauneuf-les-Martigues.

Le bureau de l’Habitat est une mission de conseil et d’assistance auprès des habitants d’une collectivité pour la conception et le suivi des projets d’amélioration ou d’adaptation du logement. La proximité joue un rôle clé, qui permet aux professionnels du PACT 13 d’accompagner pas à pas les personnes dans leur projet de la conception du projet aux dépôts des demandes d’autorisation et de financement jusqu’au suivi du bon déroulement des travaux.

Les résultats de l’année sont encourageants, sur l’ensemble des 5 bureaux de l’Habitat les équipes du PACT 13 ont déposés 24 dossiers auprès de l’Anah des Bouches-du-Rhône et des caisses de retraites.


14 Logements améLiorés/adaptés

bureau de l’habitat renforCé à berre l’étanGLe PACT intervient dans le cadre de la requalification urbaine du centre ancien de Berre l’Etang depuis 20 ans. Après une OPAH menée entre 1993 et 1995, le dispositif a évolué par le biais d’un bureau de l’habitat pour lequel la commune a fait évoluer les prérogatives au fil des ans : • Mobilisation des aides financières de droit commun• Mise en œuvre de subventions communales en complément des aides classiques ou en financeur unique (majoration des plafonds de ressources)• Abondement des aides pour le « Programme Habiter Mieux »• Dispositifs spécifiques sur les façades et les locaux d’activité

Après 20 d’intervention, la fréquentation de la permanence bi-hebdommadaire reste très importante avec une moyenne de 5 personnes par permanences. Sur l’année 2013 les résultats restent soutenus :

32 propriétaires occupants ont bénéficié du dépôt d’un dossier d’aide financière pour un total de 275 683 € de travaux dont : - 14 dossiers ANAH soit 84 031 € de subventions ANAH occupant- 7 dossiers caisse de retraite soit 11 283 € de subventions mobilisées- 18 dossiers Ville de Berre-l’Etang pour 25 474 € d’aide financière


5 propriétaires bailleurs ont bénéficié du dépôt d’un dossier pour un total de 117 352 € de travaux dont : - 1 dossier ANAH soit 38 908 € de subventions ANAH bailleur- 1 dossier Chambre de Commerce et d’Industrie de Marseille Provence (CCIMP) soit 14 532 € de subventions liées aux nuisances sonores- 5 dossiers Ville de Berre-l’Etang pour 21 279 € d’aide financière

1 locataire a bénéficié du dépôt de dossiers d’aide financière pour un total de 2 932 € de travaux d’adaptation financés par 1 396 € de subvention ANAH locataire, 950 € d’aide de sa caisse de retraite et 586 € de la commune pour financer l’intégralité de ses travaux.

6 façades ont été financées par la commune pour un total de - 92 967 € de travaux - 33 698 € de subventions mobilisées

1 local professionnel a été financé par la commune pour 74 570 € de travaux et 6 870€ de subvention



bureaux de l’habitat interCommunaux de la CaradDepuis plus de 5 ans le PACT 13 assure une mission d’assistance et conseil à l’amélioration de l’Habitat auprès des particuliers des 12 communes de la Communauté d’Agglomération Rhône Alpilles Durance (CARAD). Pour cela une équipe de chargé d’opération/architecte assure 10 permanences locales par mois sur les communes de Barbentane, Cabannes, Châteaurenard, Eyragues, Graveson, Maillane, Orgon, Saint-Andiol, Rognonas et Noves.

Dans ce cadre et sur ce territoire sur l’année 2013, le PACT 13 a reçu 384 personnes et assuré 127 permanences sur les communes.

Une activité qui affiche de bons résultats :

• 38 dossiers pour le compte de propriétaires occupants ont été déposés, soit 314 948 € de travaux en cours de réalisation et 166 045 € de subventions mobilisées sur le territoire.

• 18 logements conventionnés pour le compte de propriétaires bailleurs en cours de réhabilitation, 1 625 457 € de travaux en cours de réalisation et 347 876 € de subventions mobilisées sur le territoire.






proGramme d’intérêt Général mpmLe PIG (Programme d’intérêt Général) Habitat dégradé sur le secteur de Marseille Provence Métropole, a été signé en février 2011 pour une durée de 3 ans. Le périmètre du dispositif a été séparé en 3 secteurs animés par trois opérateurs différents. Le PACT quant à lui est chargé du secteur Ouest à savoir les 15ème et 16ème arrondissements de Marseille et des 9 communes limitrophes (Carry-le-Rouet, Septèmes-les-Vallons, Gignac-la-Nerthe, le Rove, Ensuès-la-Redonne, Marignane, Saint-Victoret, Châteauneuf-les-Martigues et Sausset-les-Pins).

5 objectifs prioritaires sont définis par le programme local de l’habitat :• La lutte contre l’habitat dégradé et insalubre• La production de logements à loyers maitrisés• La sortie de vacance• L’adaptation du logement au grand âge et au handicap• La lutte contre la précarité énergétique

Cette troisième année du PIG voit son activité nettement progresser. 97 dossiers ont été déposés et 74 agréés. Parmi les dossiers déposés : • 92 dossiers propriétaires occupants pour - 1 326 193€ de travaux - 566 188€ de subventions ANAH (dont 97 600€ d’aide liée aux performances énergétiques) - 34 669€ de subventions caisse de retraite (25 dossiers) - 29 162€ d’aides communales (25 dossiers)

• 5 dossiers propriétaires bailleurs (14 logements): - 230 005 € de travaux - 91 414 € de subventions ANAH



amélioration de l’habitat des majeurs protéGésEn septembre 2013, le PACT a signé une nouvelle convention avec ATP Méditérranée (Association tutélaire de protection) dans le cadre d’une expérimentation nationale visant à favoriser l’amélioration, l’adaptation et la gestion technique du patrimoine immobilier des majeurs protégés.

La démarche consiste à proposer la réalisation de différentes prestations qui aideront les mandataires judiciaires à prendre les décisions nécessaires à l’amélioration des logements des majeurs qu’ils suivent. Ces prestations impliquent : • Etat des lieux préalables (mise en évidence et hiérarchisation des points techniques qui dysfonctionnent)• Traitement des dysfonctionnements (préconisations pour le traitement des problématiques et diagnostics complémentaires, grilles de dégradation, DPE, estimation du coût des travaux…)• Mobilisation des subventions• Gestion locative• Etudes de baux à réhabilitation• Accompagnement social



opah interCommunale du san ouest provenCe

Depuis septembre 2012, le PACT 13 a été missionné par le SAN Ouest Provence pour mener à bien le suivi animation de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat sur les 6 communes de l’intercommunalité : Cornillon-Confoux, Fos-sur-Mer, Grans, Istres, Miramas, et Port-Saint-Louis-du-Rhône.

Cette mission vise à créer une dynamique de réhabilitation des centres anciens. Les objectifs recherchés sont inscrits dans une convention d’OPAH, signée par l’ensemble des financeurs (Anah, SAN Ouest Provence, Conseil Général et Conseil Régional) et des partenaires (ADIL et communes) :- Adapter les logements aux besoins des occupants et permettre le maintien à domicile des personnes âgées ou handicapées- Lutter contre l’habitat indigne et/ou insalubre- Lutter contre la précarité énergétique- Lutter contre la vacance et créer une offre delogements conventionnés en centre ancien

Sur l’année 2013, une deuxième phase de communication a été lancée en collaboration avec le SAN Ouest Provence et les communes. Des réunions publiques auprès des propriétaires des périmètres des centres anciens ont permis de faire augmenter considérablement l’activité de l’OPAH.Sur l’année 2013, 324 ménages ont fréquenté les permanences locales mises en place sur les communes, 78 logements ont bénéficié de visites techniques pour la réalisation de bilans thermiques ou de grilles de dégradation.

Sur une année, 62 dossiers de demandes de subventions ont été déposés, ce qui représente un montant de 134 025€ de subventions sollicitées pour un montant de 234 447€ de travaux réalisés.






opah renouvellement urbain de Carpentras

Suite à un appel d’offre, le PACT 13 a été retenu pour animer l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain du centre Ancien de Carpentras. La particularité de cette opération repose sur le fait qu’elle s’inscrit dans un PNRQAD (Programme National de requalification Urbaine des Centres anciens) mené en parallèle sur le même périmètre par la municipalité.

L’OPAH RU a pour objectif d’inciter et d’accompagner les propriétaires privés dans la réhabilitation des immeubles très dégradés du parc privé, alors que le PNRQAD programme les requalifications urbaines d’îlots insalubres acquis par la collectivité. La conjoncture de ces deux programmes a pour objectifs de créer une dynamique importante de réhabilitation et de création de logements durables, conventionnés, qui puissent répondre aux besoins des habitants (logements adaptés au vieillissement et au handicap, loyers modérées et lutte contre la précarité énergétique.).

Cette mission a débuté le 27 mai 2013. Les premiers mois de l’OPAH ont permis de lancer les premières phases de communication : création de flyers et affiches en liens avec la charte graphique du PNRQAD, distribution de ces documents dans l’ensemble des boîtes aux lettres du secteur, organisation de réunions publiques thématiques auprès des professionnels de l’immobiliers, des professionnels de l’accompagnement des personnes et du public visé.

Pour l’année 2013, les résultats concernent donc 8 mois d’activité. 49 permanences ont été réalisées et

89 personnes ont bénéficié d’un entretien individuel. 52 visites techniques ont été réalisées.Les résultats sont très encourageants :• L’équipe a produit 10 logements conventionnés, ce qui représente 225% des objectifs annuels concernant la résorption de l’habitat indigne et très dégradé, et 133 % des objectifs annuels concernant la production de logements conventionnés social.• 2 propriétaires très modestes ont réalisé des travaux de résorption de la précarité énergétique, soit 1/3 des objectifs atteints dans le cadre du « Programme Habiter Mieux ».





adaptation et aménaGement de l’habitat des personnes âGées dépendantes

La mission confiée au PACT 13 depuis septembre 2013 a pour objectif de réaliser des travaux d’adaptation et d’aménagement du logement d’un montant maximum de 4 000 €, financés en totalité par le Conseil Général 13 et la CARSAT Sud-Est. L’engagement du PACT 13 est de faire réaliser les travaux dans un délai de 4 mois maximum afin de répondre aux besoins urgents des personnes dépendantes et de favoriser leur maintien dans leur logement.

Le PACT 13 est chargé d’accompagner de façon individuelle les personnes âgées isolées et dépendantes dans le processus de réalisation de travaux, en s’attachant à mettre en place une médiation entre les artisans et les bénéficiaires si nécessaire.La convention, signée pour une durée de 4 ans, vise l’accompagnement de 100 personnes par an, orientées par le Conseil Général 13 et la CARSAT Sud Est.

Le dispositif a débuté en septembre 2013, et sur les quatre premiers mois d’animation du dispositif, le PACT 13 a reçu 38 orientations de situations.

Au 31 décembre 2013 : • 8 situations ont été traitées et les travaux sont en cours et parfois terminés• 26 sont en cours de traitement (en travaux, recherche de devis…)• 3 ménages ont annulé leur demande

8 Logements adaptés en 201327 774€ de travaux subventionnés à

100% par Les partenaires

saLLe de bain avant travaux saLLe de bain adaptée après travaux





petits travaux pour les personnes âGées bénéfiCiaires de l’apa

Dans le cadre de la politique de maintien à domicile des bénéficiaires de l’Allocation Personnalisée à l’Autonomie (A.P.A.), le Conseil Général des Bouches du Rhône a missionné le PACT 13 pour animer une action d’adaptation des logements. Cette mission consiste à réaliser des travaux de pose d’aides techniques d’adaptation (barres de maintien, siège de bain et/ou de douche, marche d’accès, rampe de circulation, rehausseur de WC…) directement au domicile de la personne.

L’objectif recherché est de réaliser des petits travaux d’adaptation d’un montant maximum de 300 € de matériel, effectués directement par le technicien du PACT afin d’apporter de façon urgente, un bien-être et une sécurisation des personnes âgées à leur domicile. Les orientations sont effectuées mensuellement par les travailleurs sociaux du Conseil Général 13. Aucun frais ne doit être facturé aux personnes. L’objectif est l’équipement d’un minimum de 100 logements par an. Cette mission a débuté en octobre 2013 pour 3 années.

Sur les premiers mois d’activité, les résultats montrent que ce dispositif répond à un réel besoin, puisque sur 3 mois d’activité, 80% des objectifs sont déjà réalisés :• 114 situations ont été orientées par les services de l’APA au PACT 13,• 37 interventions ont été réalisées pour la pose de sièges de douches, barres de maintien…• 43 visites sont déjà programmées pour le premier trimestre 2014.

37Logements adaptés en 201311 018€ de travaux réaLisés

Si les objectifs sont atteint si facilement c’est que la demande est véritablement importante pour cette action très concrète qui résout de manière très pragmatique des problèmes quotidiens pour les personnes âgées.


en 2013, L’activité du service améLioration de L’Habitat a permis :

• La réhabiLitation ou L’adaptation de

715 Logements

• La mobiLisation de 2 698 505€ de subventions des différents financeurs, coLLectivités territoriaLes, ccas, caisses de retraite et L’anaH.

• La réaLisation de 6 742 413€ de travaux

aCCompaGnement soCial

lié à l’habitat



accompagnement social lié à l’habitat 53

equipeEn 2013, le service ASLH était composé de 14 agents sociaux, Conseillères et conseiller en économie sociale et familiale (CESF) de formation représentant 12 équivalent temps plein, dont 1 coordinateur technique et 1 responsable de service 0,35 équivalent temps plein.

fonds de solidarité pour le loGementPour mettre en œuvre son Plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, le Conseil Général dispose d’un outil de financement, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Ce fonds attribue des aides aux ménages en difficulté qui peuvent se conjuguer ou être mobilisées séparément. Il s’agit d’aides financières à l’accès et au maintien dans le logement, d’aides aux impayés d’énergie, de téléphone et d’eau, et du financement d’actions d’accompagnement social individuel (les mesures ASELL), ou collectif (les ASC).

mesures individuelles – asellPour favoriser l’accès à un logement. Le travail des conseillères consiste en la recherche d’une solution de relogement adapté ou à un soutien à l’accès à un logement identifié (constitution de dossiers de demandes logement, dossier DALO, mobilisation du FSL accès…).

témoignagele ménage accompagné est composé de quatre frères et sœurs âgés de 18 à 24 ans. les deux plus âgés de la famille travaillent et perçoivent des revenus corrects pour assumer le paiement d’un loyer.

les quatre enfants vivent dans un appartement t4 du parc social. les enfants, en rupture familiale vivent seuls dans le logement. c’est un des parents qui est titulaire du bail de l’appartement. ce dernier est redevable d’une dette locative importante. le concours de la force publique est accordé.

aucune négociation n’a été possible avec le bailleur. les demandes de logements sociaux ont été envoyées, et nous avons entamé des recherches dans le parc privé en partant sur le principe de la colocation pour que la famille puisse répondre aux critères de ressource des propriétaires. nous nous sommes heurtés aux nombreuses craintes des propriétaires concernant la colocation. nous avons appelé directement de nombreux propriétaires pour parvenir à les convaincre, et nous avons fini par reloger la famille dans un appartement t3 du parc privé avec un loyer adapté à leur situation budgétaire.

aCCompaGnement soCial lié à l’habitatComposé principalement de conseillères en économie sociale et familiale, ce service initie et développe des projets d’accompagnement social individuel ou collectif qui répondent aux priorités d’interventions définies par le Plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD), auprès de ménages en difficulté par rapport à leurs loge-ments (accès ou maintien dans le logement, traitement des dettes locatives, gestion de bud-get, prévention des expulsions, assistance administrative, droits et devoirs du locataire…). Sur le département des Bouches-du-Rhône, la priorité est donnée aux ménages éligibles au DALO (Droit au logement opposable). Il s’agit principalement de ménages désignés prioritaires par la commission de médiation, de ménages dont les ressources sont inférieures à 60% des pla-fonds pour l’attribution d’un logement locatif social ou de ménages dont le revenu de vie est inférieur au seuil de pauvreté.

accompagnement social lié à l’habitat54

Pour permettre le maintien dans le logement. Il s’agit de développer tous les moyens pouvant concourir à la résorption de l’endettement locatif et/ou des situations de surendettement (Aide éducative budgétaire, résorption de la dette locative par prise d’échéancier adapté ou mobilisation d’aides financières, constitution de dossiers de surendettement auprès de la Banque de France…).

témoignageMonsieur d, la quarantaine, vit dans un logement du parc social. suite au décès de sa grand-mère qui l’hébergeait depuis quelques années, il a souhaité se maintenir dans le logement familial. ce dernier a fait la demande de changement de nom de bail auprès du bailleur social, mais la situation d’occupation étant complexe le bailleur a tardé pour régulariser le transfert de bail au nom de Monsieur d.

ainsi, durant plusieurs mois, Monsieur d n’a pas pu ouvrir de droit à l’aPl. ses ressources ne lui permettant pas de payer la totalité de son loyer, une dette locative est rapidement apparue.

le bailleur a sollicité le Pact 13 pour la mise en place d’une mesure asell maintien. notre intervention a permis dans un premier temps de recréer le lien avec le bailleur et d’accompagner ce locataire pour l’ouverture de son droit à l’aPl. dans un second temps, au vu de sa coopération, et de la reprise de ses paiements de loyer réguliers, un échéancier adapté à son budget a pu être mis en place pour la résorption de la dette. Un dossier Fsl maintien a également pu être sollicité. l’aide financière a été accordée à Monsieur et reversée au bailleur, permettant alors une diminution importante de la dette locative.

Une régularisation de charge créditrice imputée par le bailleur a permis de solder complètement la dette identifiée, créant même un excédent qui, par le travail de médiation engagé avec le bailleur a pu être conservé par Monsieur d.

au terme de la mesure asell, Monsieur d est à jour dans le paiement de son loyer et sa situation budgétaire s’est stabilisée.

Au-delà de ces deux exemples de mesures de soutien à l’accès et au maintien dans le logement, les conseillères du PACT réalisent aussi des mesures ASELL généralistes (197 mesures), spécifiques (117 mesures), surendettement (20 mesures), renforcées (52 mesures) et de courte durée (31mesures) pour la prévention de l’expulsion domiciliaire, ainsi que des diagnostics sociaux individuels en amont d’une mesure d’accompagnement.

Conventions direCtesEn parallèle de ces actions financées par le Fonds de solidarité pour le logement du Conseil général, le PACT a conventionné avec plusieurs bailleurs sociaux pour réaliser en direct des mesures d’accompagnement de leurs locataires en difficulté.

Droit de Cité Habitat : cette association créée par le GIC (collecteur Action logement) dont la mission est d’intervenir auprès des salariés ayant des difficultés à accéder ou se maintenir dans un logement.L’objectif est de réaliser un diagnostic, puis une mesure d’accompagnement social auprès des salariés. 16 ménages ont été suivis dans ce cadre, avec des problématiques variées (recherche de logement, dette locative, surendettement, difficultés budgétaires…). Les suivis sont de 6 mois, renouvelables.

ASTRIA : 8 ménages suivis, avec des problématiques de maintien dans le logement et souvent de surendettement.

NEOLIA : 1 ménage suivi en 2013 sur Marignane

ICF : Intervention uniquement sur la cité de St Barthélémy à Marseille 14ème ; 5 ménages suivis sur 2013

Régie des Transports Marseillais : 5 ménages suivis dans le cadre d’une Action Educative Budgétaire.

en 2013, 452 ménages en difficuLté d’accès ou de maintien dans Leur Logement ont été accompagnés individueLLement par Les travaiLLeurs sociaux du

service asLH




aCtions soCiales ColleCtivesIl s’agit d’actions globales, portant sur un groupe d’habitat privé ou public, reposant sur une fonction de médiation et de régulation des rapports locatifs, menées en binômes par les équipes du PACT. Les ASC permettent d’accompagner des familles dans les différents domaines de la gestion de leur logement (paiement du loyer et des charges) et du quotidien (factures électricité et gaz, économie d’énergie, etc.). Nos équipes peuvent y aider les locataires à la réalisation de petits travaux simples pour entretenir et embellir son logement. Ils assurent également la médiation locataire/bailleur pour favoriser le respect des droits et devoirs de chacun. Par ailleurs, ces missions intègrent généralement un volet de pérennisation du travail partenarial avec les acteurs associatifs et institutionnels présents sur le quartier concerné.

/// asC - les flamantsMarseille 14ème / Commanditaire: 13 Habitat

Le programme de rénovation urbaine des Flamants implique la démolition de bâtiments devenus inadaptés avec le temps, la construction de logements neufs et à taille humaine, la réhabilitation de logements pour des économies d’énergie et davantage de respect de l’environnement. Le programme porte aussi sur les espaces extérieurs, les voiries, les équipements publics et sur les activités économiques. Deux immeubles neufs ont été construits et un immeuble réhabilité. Cela représente un total de 128 nouveaux logements.

Outre les thématiques de prévention de l’endettement locatif et d’accompagnement des ménages les plus en difficulté, l’action sociale collective comporte une dimension complémentaire portant sur la prévention de la précarité énergétique.

Cette problématique est mise en avant à l’heure de l’augmentation des tarifs d’électricité et du gaz et des préoccupations écologiques.

Sur 128 logements répartis sur 3 immeubles, 115 sont occupés par les ménages concernés par l’ASC. 107 ménages ont été contactés pour aboutir à la réalisation de 67 diagnostics socio-énergétiques.

Cette action éducative vise à diminuer les consommations énergétiques, ainsi nous avons mis en place différentes démarches. Tout d’abord, un projet d’action de mesure de la puissance des équipements électriques du logement, à l’aide de Wattmètres. Le but est d’établir un état des consommations électriques des appareils en fonction de leur utilisation puis de délivrer des conseils à visée éducative avec un support pédagogique innovant. A l’aide de cet appareillage, le ménage peut mesurer la dépense électrique des appareils, et réaliser l’impact financier en corrélation avec son habitude d’utilisation. Un relevé trimestriel des consommations électriques ainsi que des compteurs d’eau chaude et d’eau froide est effectué. Nous distribuons également des « Kits énergétiques » aux locataires. A terme, nous pourrons installer des économiseurs d’eau dans la cuvette des toilettes (éco plaquettes) des ménages.


/// asC - les bosquetsMarseille 11ème / Commanditaire: 13 Habitat

Le PACT agit sur cette cité depuis le mois de septembre 2010. Livrée en 1975, la cité du Bosquet cumule problématiques urbaines (enclavement important) et sociales (population précaire et fragilisée). Notre intervention consiste à traiter et prévenir des dysfonctionnements sociaux par la mise en place d’actions à caractère collectif ou d’outils adaptés (gestion locative, régularisation des rapports locatifs...), à accompagner des ménages dans la gestion de leur vie quotidienne et traiter des situations spécifiques en partenariat avec les services sociaux.

Après 3 ans d’ASC, l’équipe du PACT 13 a mis en place plusieurs actions, en partenariat avec le bailleur et les autres intervenants sur le secteur :

• Traitement et prévention des impayés de loyers• Informations collectives sur diverses thématiques en lien avec l’habitat (droits et devoirs du locataire, fonctionnement des charges locatives, économies d’eau et d’énergie, …)• Elaboration et organisation de projets à destination des locataires • Aide à la création d’une amicale de locataires et accompagnement administratif• Mise en place d’un partenariat local autour d’un diagnostic partagé et création d’un collectif d’associations (organisation de la Fête des Voisins, coordinations des actions de chaque partenaire, …) animé et coordonné par l’équipe ASC

Le collectif Néréides-Bosquet, du nom des deux cités voisines, constitue une avancée notable dans le partenariat local. Après une période d’ajustement, l’instance créée a trouvé sa légitimité dans un contexte social et partenarial parfois complexe. Ces rencontres régulières ont permis de créer un espace d’échange, de mettre en synergie les projets de chacun, et d’en impulser de nouveaux en commun. Au cours des trois ans, l’équipe a ainsi pu constater la création de lien social sur la cité, et l’atténuation du clivage entre les deux cités par la participation progressive des habitants aux animations proposées, au Bosquet ou aux Néréides.




/// asC - GriffeuilleArles / Commanditaire : Sempa

L’Action Sociale Collective « Collectif Amélioration Logement Quartier Griffeuille » est un dispositif qui accompagne les habitants afin de favoriser leur implication dans l’amélioration de leur cadre de vie, que ce soit à l’échelle du quartier ou au sein même des logements.

L’animatrice du PACT 13 propose un accompagnement technique individuel (bricolage, peinture, décoration, auto-réhabilitation) ou collectif (droits et devoirs des locataires, maîtrise des énergies, fabrication de produits d’entretien, vie dans le quartier…).

Cette action arrive au moment où le programme de travaux de rénovation des logements du groupe se met en place, phase justement très importante dans la démarche de concertation des habitants.

La mission ayant débuté sous cette forme en 2010 a pris fin définitivement en octobre 2013.

206 ménages ont participé à une action collective et 34 ménages ont bénéficié d’un chantier individuel.

Au-delà du réel intérêt que les chantiers individuels ont pu apporter aux locataires en terme de réalisations concrètes de petits travaux au sein de leur logement, ce sont les ateliers collectifs et les interventions publiques qu’ils suscitent, en rendant l’intervention visible « à l’extérieur », qui ont permis d’asseoir l’action auprès des partenaires locaux.

C’est l’ensemble de ces éléments, qui a permis au PACT 13 et au Collectif Amélioration Logement d’atteindre l’objectif à la fois social, économique et humain fixé par la convention d’ASC.

en 2013, 240 ménages en difficuLté d’accès ou de maintien dans Leur Logement ont bénéficié des accompagnements

coLLectifs du service asLH


bail de sauveGarde

contexte d’interventionDe par le contexte économique et social actuel on ne peut que déplorer une augmentation des difficultés financières des ménages.

Cette situation impacte nécessairement le budget logement des familles ayant parfois de grandes difficultés à continuer à payer leurs loyers et leurs charges de façon régulière. Or l’impayé de loyer est la principale cause des procédures tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Fort de ce constat, le PACT 13 a engagé une nouvelle réflexion et la création de démarches innovantes tendant à la prévention des expulsions.

Le PACT 13 propose ainsi aux bailleurs un dispositif nommé « Bail de Sauvegarde ». Ce mécanisme a pour vocation d’assurer le maintien dans les lieux des locataires de bonne foi, en difficulté passagère, et menacés de la perte de leur logement en raison de dettes locatives.

En effet, dans certaines situations, l’intervention d’un tiers médiateur afin de trouver une solution amiable pour régler la dette du locataire vis-à-vis du bailleur social peut s’avérer utile dans le but de trouver un système d’apurement adapté de cette dette.

objectifsMaintien dans le logement des ménages en situation de dette locative suite à des difficultés passagères du fait d’un accident de parcours, d’un changement de situation familiale ou autres...

L’intervention du PACT 13 auprès du locataire d’un bailleur HLM se fera ainsi à travers un système de location/sous-location, afin d’assurer le paiement des loyers au bailleur le temps de l’apurement de la dette et de la stabilisation de la situation financière de la famille.

Public concernéLe bail de sauvegarde tel que le PACT 13 l’a imaginé s’adresse aux ménages en situation de dette locative non récurrente et résorbable dans un délai raisonnable (6 à 36 mois), occupant un logement décent dont la typologie est adaptée à sa composition. Le loyer devra être adapté à la situation financière du ménage (taux d’effort compris entre 20% et 30% maximum charges comprises). Les locataires ne doivent pas faire l’objet d’une procédure contentieuse avancée, c’est-à-dire ne pas avoir fait l’objet d’une assignation. Le ménage doit montrer une volonté manifeste d’apurer sa dette et de stabiliser sa situation.

Principes d’interventionL’intervention du PACT 13 auprès du locataire d’un bailleur HLM se fera ainsi à travers un système de location/sous-location, afin d’assurer le paiement des loyers au bailleur le temps de l’apurement de la dette et de la stabilisation de la situation financière de la famille. Il s’agit d’un dispositif d’intermédiation locative au travers duquel le PACT 13 devient locataire en titre du logement et le sous-loue au ménage en difficulté.

Le dispositif de bail de sauvegarde est décomposé en plusieurs phases :

• Identification et orientation des ménages par le bailleur social• Diagnostic social de la situation par une Conseillère en économie sociale et familiale du PACT 13• Contractualisation du bail de sauvegarde et mise en place des contrats de location et de sous-location• Etablissement du plan d’apurement de la dette• Accompagnement social des ménages tout au long du bail de sauvegarde• Rétablissement du bail initial pour le ménage

maîtrised’ouvraGe

d’insertion&

maîtrise d’oeuvre



maîtRise d’ouvRage & maîtRise d’oeuvRe 61

maîtrise d’ouvraGe d’insertionLa mission de ce service est de produire une offre nouvelle de logements d’insertion pour les ménages n’arrivant pas à se loger par les voies classiques. Ce service fait en sorte de mobiliser les logements vacants dans le parc privé, acquière et réhabilite des logements ou prospecte auprès des collectivités du département pour remettre sur le marché locatif social leur patri-moine vacant et dégradé.

En 2013, le service MOI est composé de trois salariés (2,4 équivalent temps plein), qui ont pour principales missions de prospecter de nouvelles opportunités immobilières, de mesurer la fai-sabilité économique et sociale des opérations, de proposer des opérations économiquement viables au conseil d’administration, de monter les opérations au niveau juridique et financier et d’en assurer le suivi jusqu’à leur livraison en lien avec les services Maîtrise d’oeuvre et Ges-tion locative adaptée.

moyens de développement de l’offre de loGements soCiauxEn 2013 le PACT a prospecté en utilisant tous les moyens mis à sa disposition pour produire une offre de logements conventionnés sous maîtrise d’ouvrage associative:• Acquisition avec ou sans travaux• Prise à bail emphytéotique ou à réhabilitation• Achat d’usufruit locatif social• Construction neuve

172 etudes de faisabilité Durant l’année 2013, le PACT a réalisé des études technico-financières sur 179 logements.

• Bail à réhabilitation (BAR) auprès de propriétaires collectivités publiques: 101 logements soit 56,4% des étudesValidés 34, potentiels 56, abandons 8

• Acquisition: 49 logements soit 27,3% des étudesValidées 11, potentielles 4, abandons 34

• Projet spécifique : 12 logements soit 7% des étudesPotentiels 12

• BAR auprès de propriétaires occupants: 10 logements soit 6 % des étudesPotentiels 2; abandons 8

On constate que les études de baux à réhabilitation avec les collectivités locales ont un bon taux de réussite, contrairement aux études d’acquisition amélioration ou de baux à réhabilitation avec des propriétaires occupants. Ceci s’explique par la volonté politique des collectivités locales qui souhaitent trouver une solution à la demande de

logements sociaux ainsi qu’à la requalification de leur patrimoine et de leur centre-ville, alors qu’en acquisition nous sommes soumis aux règles du marché.

15 loGements livrés• Les études concernant la réhabilitation de 45 logements ont été validées

• Les travaux concernant la réhabilitation de 43 logements ont été réceptionnés.

• Sur ces 43 logements, 15 ont été livrés à notre service Gestion Locative Adaptée et mis en location au bénéfice de ménages en difficultés.

maîtrise d’ouvrage & maîtrise d’oeuvre62

Ces logements sont situés pour 7 d’entre eux à Martigues, 6 à Orgon et 2 à Peynier. La majorité des programmes livrés en 2013 se situent à Martigues et à Orgon, ce qui souligne un partenariat très actif avec ces deux communes.

Le loyer moyen des logements mis en location en 2013 est de 394€ soit 6,83€/m² (moyenne de 282€/mois pour 6,27€/m² en 2012). Cette hausse du loyer moyen s’explique par le fait que nous avons produit des logements conventionnés classiques et intermédiaires contrairement aux années précédentes où nous avions produit seulement des logements à loyers conventionnés très sociaux. Ce choix a été conduit par la baisse à postériori des financements ANAH suite à la réforme de 2011, afin d’équilibrer les opérations en cours.

typoloGie des loGements livrés4 T1 / 7 T2 / 3 T3 / 1 T4

• 6 logements en loyer conventionné très social• 6 logements en loyer conventionné social• 3 logements en loyer intermédiaire

Tout comme l’année précédente, on constate une inversion de tendance dans la production

de logements d’insertion du PACT 13: Les petits logements représentent 73% des livraisons contre 27% pour les logements familiaux

finanCementsLes logements livrés en 2013 ont été montés avec des financements ANAH déposés en 2010 avant la réforme des subventions ANAH. Pour autant ces logements n’ont pas bénéficié des règles de calcul 2010 mais d’un régime transitoire, pour rentrer dans une enveloppe restreinte de l’ANAH. Ce qui explique une baisse des subventions ANAH et pour certains logements une modification du conventionnement pour équilibrer les opérations via une hausse de loyers. Ceci a entraîné une baisse des subventions de la Fondation Abbé Pierre et du Conseil régional qui sont réservées à la production de logements à loyers très sociaux.

Montant de travaux total : 2 253 969 € TTCSoit 150 265 €/ logement en moyenne

Les baisses des subventions ont dû être compensées par des fonds propres du PACT et des prêts bancaires souscrits par le PACT.




données soCiales66% des ménages relogés sont des personnes seules avec ou sans enfant.

80% des ménages étaient logés dans le parc privé. Toutefois ces ménages rencontraient des difficultés principalement liées à un logement indécent, à une typologie non adaptée à la taille du ménage ou bien un reste à vivre insuffisant après avoir payé les charges liées au logement (les trois se cumulant bien souvent).

Ressources des ménages

projetsDurant l’année 2013, le service MOI a travaillé sur d’importants projets de réhabilitation avec des bonnes concrétisations mais a aussi passé beaucoup de temps sur des projets qui n’ont pas abouti.

Ainsi, nous avons travaillé en partenariat avec les financeurs, organisés en comités de pilotage pour faire aboutir deux opérations d’envergure :

• Marignane: validation de la réhabilitation de 27 logements communaux et signature de baux à réhabilitation pour 24 d’entre eux.

• Aubagne: Signature d’un bail à réhabilitation pour 10 logements sur les 20 étudiés en début d’année

• Mise en place d’une prospection pour l’acquisition de logements de logements dans le diffus, afin de produire une offre de logements via la SA UES Habitat PACT Méditerranée

• Un investissement important en temps de travail a été effectué pour déposer 2 dossiers de financement auprès du FEDER (Fonds européen de développement économique et régional) à destination de ménages marginalisés. Ces dossiers n’ont pas été retenus car nous n’avons pas pu obtenir tous les éléments dans les délais impartis.


loi alurLa loi Duflot ALUR La (loi pour l’Accès au Logement et un pour un Urbanisme Rénové) a pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, de protéger les propriétaires et les locataires, et de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

Les discussions autour de cette loi ont largement concerné notre service pendant toute l’année 2013. Voici les principales mesures qui devraient favoriser la production de logements sociaux en maîtrise d’ouvrage associative et ainsi impacter plus particulièrement le service maîtrise d’ouvrage d’insertion du PACT.

1) Faciliter la production et la gestion de logements très sociaux d’insertion ou adaptés : l’Etat rappelle son intérêt de développer des opérations d’habitat adapté.

• Pour les opérations financées en ANAH : amélioration du régime des aides de l’ANAH, votée le 13 mars 2013 notamment pour le régime dédié aux organismes agréés MOI. Augmentation du plafond des travaux subventionnables de 1000 à 1250 € le m2 et augmentation du taux de subvention de 50 à 60%. Cette mesure vise à compenser la perte de loyers imposés par ce dispositif par rapport à un loyers ANAH très social.

• Pour les opérations financées en PLAI: appel à projets FNDOLLTS (Fonds National pour le Développement d’une Offre de Logements Locatifs Très Sociaux). Ce fonds est abondé par les pénalités des communes en carence par rapport à la loi SRU. L’Etat sélectionne des projets d’opérations constituant une offre nouvelle de logements à destination de ménages cumulant des difficultés financières et sociales, et dont la situation nécessite que leur soit proposé un logement dont le coût d’usage est adapté à leurs ressources. La dépense

de logement (loyer et charges, y compris énergie et eau) doit être inférieure au loyer plafond APL augmenté du forfait charges. Pour cela il faut privilégier des logements économes en énergie et chercher à réduire les surfaces des logements, ne plus compter les annexes, de façon à réduire les loyers, afin de conserver un reste à vivre suffisant aux ménages.

2) Baisse des côtisations de la Caisse de Garantie du Logement locatif Social (CGLLS) au bénéfice des organismes agréés.

• L’accès à la CGLLS nous permet d’une part de garantir les prêts PLAI quand les collectivités locales ont refusé de le faire, et d’autre part permet une consolidation des organismes en redressement.

3) Ouverture du Fonds de soutien à l’innovation de projets aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L362-2, pour des actions de recherche, de développement, ainsi que de professionnalisation et de structuration des organismes. Ce fonds est alimenté à partir des cotisations versées à la CGLLS par les organismes et géré par la caisse.

4) La loi ALUR va permettre aux organismes agréés de maîtrise d’ouvrage de se porter acquéreur de logements détenus par des organismes HLM et ce, sans que le service des domaines ne soit consulté.

5) Exemption du droit de préemption urbain aux logements détenus ou pris à bail par les organismes agréés. Cette mesure vise à éviter que les logements pouvant être affectés aux logements des personnes en difficulté, ne soient préemptés par une commune qui refuse une telle opération.

6) Rapport sur le décret: il a été proposé de revisiter le décret 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, notamment sur la possibilité d’une évolution de la définition du seuil minimal de surface habitable, en deçà duquel un logement est considéré comme indécent et d’une intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent.

A noter que la loi de finance 2014, réinstaure pour cette année, la non-imposition des plus-values aux vendeurs de logements dès lors que l’acquéreur est un organisme de logement social.




maîtrise d’oeuvreLe service de Maîtrise d’Oeuvre du PACT intervient sur des opérations de réhabilitations et de constructions neuves, essentiellement dans les centres villes anciens. L’objectif du service Maîtrise d’œuvre est la création de logements à loyers maîtrisés de qua-lité, participant à la revalorisation des lieux dans lesquels ils s’inscrivent.

L’EQUIPE L’année 2013 a été marquée par l’arrivée dans le service d’une secrétaire en mai et d’un dessi-nateur projeteur en septembre. Ils rejoignent l’équipe constituée d’un responsable de service, chef de projet-architecte d’intérieur, de deux architectes et d’un conducteur de travaux –éco-nomiste de la construction (5,1 équivalent temps plein en 2013).

l’assistanCe à maîtrise d’ouvraGe /amoL’assistance à Maîtrise d’ouvrage se destine essentiellement au PACT 13. L’équipe est le lien indispensable entre les acteurs de l’ingénierie, les entreprises mandatées et assure le rôle de maître d’ouvrage sur les phases opérationnelles.

L’équipe prend en charge la totalité du volet technique du montage d’opérations, de la phase de prospection et de négociation à la livraison des logements au service de gestion du PACT.

la maîtrise d’Œuvre / moeLe service réalise l’ensemble des phases d’une mission de maîtrise d’œuvre complète de l’esquisse jusqu’au dossier des ouvrages exécutés.

Il assure également la réalisation de missions complémentaires, tel que relevé des existants, réalisation des plans d’exécution, mission OPC.

resultatsL’année 2013 a essentiellement été une année de transition, avec l’achèvement de travaux sur les chantiers débutés en 2012 et de nombreuses études de projets en phase de faisabilité.

Le service Maitrise d’œuvre a réalisé une quarantaine d’études de faisabilité, techniques et financières, représentant un potentiel de 190 logements et de 15 860 000€ HT de travaux sur 17 communes : Aix-en Provence, Aubagne, Cabannes, Cavaillon, Châteaurenard, Cornillon-Confoux, Fos-sur-Mer, Fuveau, Gignac-la-Nerthe, Grans, Lançon-de-Provence, Marignane, Marseille, Miramas, Orgon, Port-de-Bouc, Rognes, Saint-Mitre-les-Remparts, Salon-de-Provence, Saint-Andiol, Tarascon, Trets.

notre démarCheDepuis 10 ans, nous nous sommes spécialisés dans la réhabilitation de bâtiments très dégradés tout en produisant du logement à caractère social et très social.

Un des enjeux de ces opérations est la mise en valeur du caractère patrimonial de ces bâtiments et des paysages urbains.

Nous modifions les formes, les espaces / Nous travaillons les détails, la qualité de leur mise en œuvre / Nous jouons sur la diversité des matériaux et des matières / Nous jouons sur les ombres et la lumière / Nous restaurons les éléments anciens / Nous créons du nouveau / Nous participons à la restauration des centres anciens / Nous créons de l’Architecture.

Notre manière de concevoir et d’appréhender le bâti participe à l’embellissement des villes sur lesquelles nous intervenons.


l’exemple de la ville d’orGon

Nous avons travaillé sur les 2 phases de travaux sur la commune d’Orgon, ce qui représentent un total de 7 opérations. La qualité architecturale de ces opérations a fortement transformé la ville.

Une troisième phase représentant 5 opérations est en phase d’étude, avec une validation prévue pour l’année 2014.




2 rue edmond CosteCe bâtiment est situé à l’entrée de la ville d’Orgon, à l’angle de 2 rues : la rue Edmond Coste et la rue Jules Robert.

Le bâti a gardé les caractères de différentes interventions au fil des siècles.

Nous avons décidé de préserver ces éléments de modénatures remarquables.

Les encadrements et les éléments en pierres de la façade sur la rue Coste ont été restaurés.

Nous avons voulu également laisser une « trace » de notre intervention sur les 2 autres façades.

Nous avons remodelé la toiture pour marquer l’angle de rue.

Nous avons travaillé les garde-corps et des éléments de ferronnerie de manière à donner une nouvelle dynamique plus contemporaine au bâtiment.

Création de 3 logements T3 de 62, 70 et 74 m² avec un loyer de 5,29€/m².


1 rue jean aubert

Le bâtiment est situé sur la place principale d’Orgon.

Inscrit sur un plan très en longueur. les volumes existants étaient importants et mal ensoleillés.

Le pignon existant donnant sur la place avait peu d’ouvertures. La toiture principale n’avait qu’une seule pente, accentuant l’effet de longueur.

Nous avons souhaité que la maison retrouve sa fonction et son apparence de maison d’angle de rue.

Des travaux structurels importants ont été entrepris, et particulièrement pour redessiner les façades.

Le pignon a été remodelé en 2 volumes distincts séparés par une terrasse. Cela a permis de redonner une dimension de maison de village au bâtiment.

La toiture a été entièrement refaite et a été redessinée pour marquer « l’angle ».

La façade sur la rue Jean Aubert a été reprise de manière traditionnelle, avec des ouvertures plus hautes que larges et des menuiseries en bois.

La façade pignon, entièrement recréée, a été traitée de manière contemporaine, avec des ouvertures plus longues que hautes et des menuiseries en aluminium.

La terrasse et la courette au centre du bâtiment fait liaison entre les 2 volumes. Elles permettent l’ensoleillement et la ventilation des logements.

Création d’un T4 de 103m² avec un loyer de 4,76 €/m² et de deux T2 de 54 et 58 m² avec un loyer de 5,29 €/m².




4 plaCe de la libertéLe bâtiment marque par sa présence la place principale de la ville d’Orgon.

Nous avons donc souhaité redonner à la façade sur rue son caractère et sa modénature d’hôtel particulier du 18ème siècle.

Le balcon existant n’a été conservé que sur la partie au-dessus de la porte d’entrée.

Les ouvertures du R+1 ont donc été modifiées par la création d’allèges.

L’ouverture du local commercial a été redimensionnée afin de s’aligner aux ouvertures du R+1 et R+2.

Les volets extérieurs ont été supprimés de la façade et remplacés par des volets intérieurs.

Les grilles présentes aux fenêtres ont été supprimées.

Le garde-corps du balcon a été remplacé par un élément de ferronnerie reprenant les modénatures des garde-corps du 18ème siècle.

Les fenêtres ont été remplacées par des menuiseries en bois à petits carreaux.

Création de sept T2 de 51 à 61m² et d’un T1 de 28 m² avec un loyer de 5,49 €/m².

Gestion loCative adaptée



gestion locative adaptée 73

Gestion loCative adaptéeCe service permet de proposer une gestion adaptée et sécurisée à la fois pour les logements à loyers maîtrisés qui appartiennent au PACT mais aussi pour ceux confiés en gestion par des tiers, dans le cadre du mandat de gestion ou par le biais d’un mécanisme de location/sous-location. Contrairement aux bailleurs sociaux traditionnels, le PACT ne gère pas de grands ensembles immobiliers. Nos équipes sont spécialisées dans la gestion spécifique d’un parc de plus de 900 logements d’insertion disséminés en petites unités sur l’ensemble du Département.

Gestion loCative adaptée CléLe service de GLA Clé a pour objectif de développer, le nombre de biens gérés dans le cadre de la location / sous-location et de la carte de gestion immobilière, c’est à dire la gestion de biens pour le compte de tiers. Cette carte de gestion, délivrée par la préfecture atteste que son détenteur possède les capacités professionnelles requises pour gérer les biens d’autrui et qu’il bénéficie également des assurances nécessaires pour cette activité.

Type de gestion 2013 2012 2011 2010 2009 2008

Location/Sous-location PACT 13- convention conseil général «opération 100 logements»

- Un chez soi d’abord- dispositif d’aide d’urgence aux

femmes- conventions diverses

- captation pour le groupement de coopération phocéen

- captation pour l’association de réadaptation sociale

- convention FnaVdl (avec les bailleurs sociaux Erilia/UNICIL/Paysd’Aix

Habitat/Promologis)- captation pour Habitat alternatif

Social

373174

.9133

.29 22

.12

.8

3

268 162 102 63 43

Carte de gestion immobilière- logements diffus de sud Habitat

- logements de propriétaires privés

157114

48

162 56 57 47 116

Régisseur de logements communaux (Carnoux-en-Provence)

3

Sous-location PACT 04 X X X X X X X X X X X X 208 201 204

Total 533 430 218 367 311 363Places d’hébergement PIG ouvriers agricoles

15 15 15 15 15 X

gestion locative adaptée74

/// opération 100 loGementsDans le cadre de cette opération, le PACT 13 propose aux propriétaires de biens de devenir le locataire en titre de leurs logements, afin de les sous-louer à des ménages qui rencontrent des difficultés pour accéder à un logement de manière classique. Ainsi le PACT 13 apporte aux propriétaires la garantie du paiement du loyer et la remise en état éventuelle du logement. Cette convention signée avec le Conseil Général des Bouches-du-Rhône, implique que les familles sont choisies par ce dernier.

Au travers de cette convention d’intermédiation locative soutenue par le Conseil Général allant du 1er

avril 2013 au 31 Mars 2014, nous avons proposé cette année 94 nouvelles solutions de logements pour les familles orientées par le Conseil Général (que cela soit grâce à la captation de nouveaux logements ou par la remise en location de logements suite au départ de locataires déjà intégrés au dispositif). - 76 logements se situent à Marseille et 18 sur le reste du département.- le montant moyen du loyer s’élève à 9,07€/m².- 45% de ces logements sont des T3.

Ces logements ont permis de reloger 62 familles en difficulté sur la période concernée. 32 familles sont en cours de relogement. Le public relogé est essentiellement composé de familles monoparentales avec enfants. Il s’agit de ménages prioritaires au sens du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées puisque 34% sont bénéficiares du RSA et 30% salariés en temps partiel ou en contrat précaire.

/// un Chez soi d’abordCe programme expérimental a pour objet d’apporter de nouvelles réponses pour l’accès au logement et aux soins des personnes sans abri souffrant de troubles psychiques importants. Il s’agit d’un programme national mis en œuvre à Marseille, Toulouse, Lille et Paris.

Dans ce programme d’une durée de trois ans, on retrouve une équipe de recherche qui va permettre d’évaluer le programme et en démontrer son utilité, et une équipe opérationnelle pluridisciplinaire médico-sociale.

L’assistance publique des hôpitaux de Marseille intervient au niveau du suivi médical des personnes et du protocole de recherche-évaluation.

L’association Habitat Alternatif Social assure l’accompagnement de ces personnes avec une équipe composée d’éducateurs spécialisés, de

médiateurs de santé et d’infirmières.

Le PACT 13 s’occupe de part une convention passée avec HAS, de la recherche, la captation et la gestion locative des logements servant au programme. Grace au système de location – sous location, le PACT 13 devient locataire en titre de propriétaires particuliers, d’agences Immobilières et de bailleurs sociaux, afin de sous-louer aux bénéficiaires du programme.

Deux ans et demi après le démarrage de ce dispositif nous avons constaté que les problèmes de voisinage ou de dégradation des logements sont similaires aux autres dispositifs d’accès au logement de ménages fragilisés, et ce bien que les bénéficiaires du programme soient des personnes ayant de troubles importants. Nous remarquons également la bonne volonté des propriétaires bailleurs impliqués dans le programme, car les cas de récupération des logements par des propriétaires insatisfaits restent extrêmement rares.

Par ailleurs, un travail a été effectué auprès des bailleurs sociaux afin de récupérer des logements auprès de ces derniers, afin de diversifier l’offre de logements. Le PACT 13 s’investit également dans le programme en proposant des logements de sa propriété pour les mêmes motifs.

91 logements en location/sous-location

/// dispositif d’aCCueil d’urGenCe de familles (dauf)Il s’agit de la continuité du Programme Hiver qui consistait en la mise à l’abri essentiellement de femmes seules avec enfant pendant la période hivernale du 1er décembre 2012 au 31 mars 2013.

Le projet étant la recherche de solutions de logements durables, pour les familles entrées dans ce dispositif.

Le principe de cette convention en partenariat avec l’ARS (Association pour la Réadaptation Sociale) est la captation par le PACT 13, en plus des 31 logements existants du programme hiver, de 8 logements supplémentaires, si possible avec la possibilité de baux glissants, favorisant ainsi l’intégration des familles sortant d’un dispositif précaire. L’ARS s’occupant de l’accompagnement de familles orientées par le SIAO 13 (Service Intégré Accueil Orientation des Bouches du Rhône).





/// mandat de Gestion - sud habitatLe 22 décembre 2011 un Mandat de gestion à été signé avec Sud Habitat afin d’effectuer à compter du 1er janvier 2012, la gestion locative de 114 logements, répartis dans 109 immeubles en diffus dont 108 à Marseille et 1 à Marignane. Gérer de grands ensembles immobiliers est le métier des bailleurs sociaux, gérer un parc locatif en diffus est plus adapté au travail et aux métiers du PACT, d’où ce partenariat.

Cette gestion locative adaptée implique :

La gestion locative administrative : établissement des baux, appel de loyer, quittancement, encaissement des loyers, reversement au propriétaire, régularisation des charges annuelles etc…

La gestion locative technique : Etats des lieux entrées et sorties, visites techniques de l’ensemble des logements, afin d’identifier les dysfonctionnements éventuels et de statuer sur la responsabilité de leur réparation. Etablissement d’un diagnostic du patrimoine géré.

La gestion locative sociale : les conseillères établissent les diagnostics sociaux des nouveaux candidats, pouvant amener au suivi de ceux-ci, et les aider au montage des dossiers d’aides au logement tel que FSL accès, LOCAPASS (avance du dépôt de garantie), aide au montage des dossiers pour l’obtention des allocations logements ou allocations personnalisées pour le logement etc…

Le but de la gestion en mandat de ces logements, étant l’acquisition à terme de ceux-ci par la SA UES habitat PACT Méditerranée.

Des diagnostics techniques précis ont été réalisés, tel que le métrage des logements, les DPE, ainsi qu’une estimation des travaux à réaliser.

/// Convention fnavdlCe dispositif qui a débuté à partir de Septembre 2012, prévoit l’accompagnement de familles prioritaires par la commission de médiation de la loi DALO. Pour sa mise en œuvre, le PACT devient locataire en titre de logements appartenant à divers bailleurs sociaux, et par le biais de la location/sous-location avec bail glissant, les familles deviennent à terme locataire en titre de ces bailleurs sociaux. Pendant toute cette période les familles ont bénéficié d’un accompagnement social renforcé, en vue de l’accès et du maintien dans leur logement.

détail de cette mission dans le volet du service logement d’abord de ce rapport annuel.


/// Captation de loGements pour d’autres assoCiationsLes diverses conventions signées avec, le GCP, l’ARS, HAS, ANEF, La Reynarde, consistent en la captation de logements toujours en location/sous-location. Dans ce cas là, les sous-locataires sont ces associations partenaires, ce qui l e u r permet d’utiliser ces logements pour y réaliser leurs divers projets sociaux (personne sortant de centre d’hébergement, de centre psychiatrique, de dispositif d’accueil pour enfant...).


typoloGie des 533 loGements Gérés en Gla Clé

surfaCe moyenne : 42,24 m²loyer moyen : 359, 25 €/mois

soit un loyer moyen de 8,50€/m²



Gestion loCative adaptee direCteCe service a pour mission de réaliser la gestion immobilière du parc de logements appartenant au PACT des Bouches-du-Rhône, suite à une acquisition traditionnelle ou bien par le biais de baux à réhabilitation ou emphytéotiques et tout dernièrement par l’Usufruit locatif social. Il est composé d’un gestionnaire immobilier, une secrétaire, un technicien, trois ouvriers d’entretien, une juriste à temps partiel et trois travailleurs sociaux à temps partiel soit 6 équivalent temps plein affectés sur ce service.

typoloGie des 367 loGements Gérés en Gla direCte

loyer moyen : 383,69 €surfaCe moyenne : 69m²prix moyen/m² : 5,54 €/m²En comparaison, le loyer locatif privé à Marseille s’élève en moyenne à 12,5€/m² (source CLAMEUR 2013).

Notre parc de logements est majoritairement composé de logements situés en petites unités au sein de copropriétés des centres villes anciens du département. Si nous faisons un effort considérable pour adapter nos logements aux personnes âgées et handicapées, du fait de leur situation en centre-ville ancien, peu de logements de notre parc sont entièrement adaptés aux personnes à mobilité réduite (4 à Martigues, 2 à Noves et 1 à Orgon).

265 logements sur 367 sont des logements conventionnés, ce qui représente 72,20% de notre parc locatif.

76,29% de nos locataires bénéficient de l’Allocation Logement (AL) ou de l’Aide Personnalisée au Logement (APL), ce qui nous assure une couverture des loyers de près de 68,04%.

Le taux d’impayés sur l’année s’élève à 1,98 % au 31 décembre en diminution de 25,56 % par rapport à l’année précédente.

Le taux de vacance supérieure à 3 mois est de 2,18% en diminution de plus de 55 %.

Nous gérons conjointement avec le service GLA Clé 114 logements PLAI répartis sur 109 immeubles à Marseille et faisant partie du patrimoine de la SA d’HLM SUD HABITAT. Ce bailleur social nous a confié mandat notamment pour les suppléer dans la problématique relation avec les Syndics et le volet gestion technique de ce parc de logements.

Entretien du parc de logements

Nous poursuivons une politique volontariste d’entretien et d’amélioration (notamment en termes de performance énergétique) en nous appuyant sur une programmation de travaux répartie sur 10 ans.

En 2013, un budget prévisionnel de travaux de 522 682€ pour 55 logements avait été prévu.

Le PACT 13 a cependant engagé 594 616€ de travaux d’amélioration et d’entretien de 90 logements. Sur cette somme, nous avons été subventionné à hauteur de 121 652 € par l’ANAH et de 31 500 € par la CAF sur le patrimoine relevant de la convention CAF/PACT.

Cette volonté d’entretien de notre parc est également renforcée par notre position en tant que copropriétaire lors des Assemblées Générales où nous sommes favorables aux travaux d’entretien et d’amélioration (plus de 88 000€ engagés, +75 % par rapport à 2012). Sans même évoquer les charges courantes dont une partie est récupérable sur les locataires (environ 366 000 €, le patrimoine de SUD HABITAT y compris).

Enfin, nous pouvons évoquer la participation de notre Régie de travaux composée désormais de 3 équivalents temps plein qui ont participé à la remise en état de 14 logements en 2013.

2008 2009 2010 2011 2012 2013Nombre de logements de notre

parc

310 +

1 local commercial

318 +

1 local commercial

326 +

1 local commercial

341 +

2 locaux commerciaux

352 +


367 +





syndiC CoopératifDans des copropriétés dites dégradées, où les problématiques de dégradation du bâti, d’endettement et d’occupation se cumulent, la gestion par un syndic « classique » peut être inadaptée voire insuffisante. De plus, il est fréquent que ces copropriétés dégradées ne fassent l’objet d’aucune gestion organisée avec parfois une absence de syndic. Il peut être nécessaire qu’il y ait une prise de conscience par les copropriétaires de la nécessité d’investir leurs droits et leurs obligations dans la copropriété.

La mise en place de syndics de type coopératifs dans ces copropriétés permet ainsi d’établir des diagnostics juridiques, sociaux et techniques, de définir des projets communs d’amélioration de l’habitat et de mettre en place des gestions rigoureuses. En effet, le syndic coopératif est un mode de gestion bénévole et collégial de la copropriété impliquant davantage les copropriétaires. Il repose sur l’élection d’un Conseil Syndical, d’un président syndic, d’un vice-président et d’un contrôleur de gestion.

Le PACT 13 intervient auprès de copropriétés en difficultés, qui ont notamment comme particularité d’être de petites copropriétés de moins de 10 lots, présentant un habitat dégradé, des situations sociales précaires des occupants, une démobilisation des copropriétaires, une gestion défaillante voire inexistante.

Le PACT 13 propose ses services aux syndicats de copropriété, c’est un travail en collaboration avec l’ensemble des copropriétaires qui a pour objet :

• La réalisation d’un diagnostic social, technique, juridique et financier

• La définition d’un projet partagé et la mise en place de syndics coopératifs

• La mise en place d’une gestion rigoureuse

• De remettre les comptes des copropriétés à flots, régler les contentieux d’impayés de charges

• La validation et la mise en œuvre d’un projet d’amélioration de l’habitat

Lorsqu’il est copropriétaire, le PACT 13 se positionne en tant que Président Syndic et assure la gestion courante (convocation des AG, rédaction des PV, gestion du compte en banque…). Le PACT 13 est syndic coopératif et assure actuellement la gestion courante dans 11 copropriétés.

Une copropriété est récemment passée en

administration judiciaire mais le PACT 13 reste impliqué dans les travaux à venir et souhaite reprendre la gestion une fois la situation plus assainie.

Lorsqu’il n’est pas copropriétaire, le PACT 13 se positionne en tant qu’animateur afin de définir et accompagner un président syndic. Il intervient à ce titre en tant que conseil et soutien auprès des copropriétaires de 14 copropriétés.

A ce titre, le PACT 13 aide les copropriétaires à mettre en place une gestion structurée de leurs copropriétés en optant pour l’élection d’un syndic coopératif.

Le PACT 13 soutient également les syndics bénévoles dans leur travail et les aide à élaborer des projets d’amélioration de l’habitat.

Ainsi en 2013, le PACT 13 :

• Soutient 8 syndics bénévoles déjà en place

• Aide à la mise en place d’un cadre de gestion pour 5 copropriétés : organisation d’Assemblées Générales pour la mise en place de syndics de type coopératif, ouverture de compte en banque, prise d’assurances copropriétés, définition de budgets, projet d’amélioration de l’habitat

• Travail de médiation au sein d’ 1 copropriété sans syndic et avec un contentieux entre les copropriétaires

Au total :

Action du PACT auprès de 26 copropriétés dont 11 nouvelles depuis janvier 2013

Action qui concerne 38 propriétaires occupants et 60 propriétaires bailleurs

128 logements et 18 locaux commerciaux ou associatifs

Un montant de 35 944,76 € de travaux engagés pour 4 copropriétés en 2013


Nombre de logements gérés en 2013

VILLEGestion locative adptée directe

Gestion locative adaptée Clé

GLA directe +GLA Clé

MARSEILLE 243 427 670

MARTIGUES 74 1 75

TARASCON 3 25 28

AVIGNON (84) 0 13 13

ARLES 9 2 11

ORGON 14 2 16

TRETS 0 7 7

CHARLEVAL 0 6 6

CHATEAURENARD 0 6 6

BARBENTANE 1 5 6

NOVES 4 2 6

MIRAMAS 3 3 6

PEYNIER 4 1 5

ST-REMY-DE-PROVENCE 0 5 5

ST-CHAMAS 0 4 4

MARIGNANE 0 4 4

CABANNES 0 3 3

ST ANDIOL 3 0 3

ROGNES 3 0 3

AGDE (34) 0 2 2

BOUC-BEL-AIR 0 2 2

DIGNE-LES-BAINS (04) 2 0 2

ISTRES 0 2 2

LUYNES 2 0 2

NICE (06) 0 2 2

ROGNONAS 0 2 2

EYRAGUES 0 1 1

GRAVESON 0 1 1

LA BOUILLADISSE 0 1 1

LA CIOTAT 0 1 1

LAMBESC 0 1 1

MAILLANE 0 1 1

MEYRARGUES 1 0 1

SALON-DE-PROVENCE 0 1 1

APT (84) 1 0 1

TOTAL 367 533 900

Plus 15 places d’hébergement gérées dans le cadre du Programme d’Intéret Général pour le logement des ouvriers agricoles.

20082009

20102011

20122013

Nombre de logements gérés

GLA directe311

319327

343354

369

GLA Clé363

311367

218430

533

Total659

630694

561784

902

Variation+16,8%

-4,4%+10,1%

-19,16%+39,75%

+12,88%

Gestion loCative direCtesurface moyenne : 69 m²loyer moyen : 383,69 €prix moyen/m² : 5,54 €/m²

Gestion loCative Clé surface moyenne : 42,24 m²loyer moyen : 359,25 €prix moyen/m² : 8,50 €/m²

synthèse Gestion loCative adaptee

santé environnement




santé enviRonnement 81

santé environnementAu travers de ce service, le PACT s’implique dans l’éradication de l’habitat indigne. L’habitat insalubre peut en effet être un facteur de dégradation de la santé de ses occupants.

Le service Santé/Environnement traite des opérations dont l’objectif final est de trouver les solutions de réhabilitation afin de maintenir les ménages en difficulté au sein de logements décents et adaptés, soit par des actions de médiation, soit par un accompagnement judiciaire, soit par des actions plus coercitives.

lutte Contre les taudis Commanditaire : Fondation Abbé PierrePoursuite de la mission initiée depuis 2007, une nouvelle convention est signée depuis avril 2013.

20 nouvelles situations ont été traitées en 2013

ContexteDans le cadre de sa politique de lutte contre l’exclusion des personnes et familles défavorisées, la FAP soutient les initiatives prises par des organismes menant des actions relatives à l’insertion des personnes en difficulté, qu’il s’agisse d’action d’insertion reposant sur l’accessibilité et le maintien dans le logement ; d’accompagnement social permettant un retour à l’autonomie des personnes ; ou d’action socioculturelles favorisant la reconquête de l’identité des personnes par le rétablissement de liens actifs avec la société.

Avec l’intervention du service Santé Environnement, le PACT, organisme partenaire, participe à cet effort en assurant la promotion sociale des habitants par l’amélioration de l’habitat dans l’accomplissement d’actions techniques et juridiques.

action du service Dans cette optique, le service Santé environnement, est soutenu financièrement par la FAP pour sa participation à la déclinaison régionale du programme « SOS TAUDIS ».

Cette mission, liée au travail de la permanence d’accès aux droits, apporte une réponse aux diverses problématiques de mal logement du territoire. Lorsque tous les dispositifs en présence ont échoués, elle vise à accompagner les ménages principalement locataires et vivant en habitat dégradé, dans les procédures judiciaires pour obtenir la réalisation de travaux dans le respect de leur droit avec réparation du préjudice subi.

Face au constat que nombre de procédures judiciaires sont rejetées par les tribunaux par

manque de preuve de l’existence d’une cause de décence et par l’absence d’éventuelles démarches auprès du bailleur pour l’informer de la situation et l’inviter à y remédier. Notre mission conduite en lien étroit avec des avocats, permet d’apporter des éléments techniques probants, dans l’objectif d’emporter la conviction du Juge.

L’objectif de la FAP vise à ce que nos diagnostics soient reconnus par les tribunaux du fait de la détention d’un agrément d’assistance à maitrise d’ouvrage, gage de la reconnaissance par les pouvoirs publics de la valeur de nos rapports. Elle escompte également à plus long terme à ce que nos diagnostics soient reconnus, dans le but d’éviter le mandatement d’une expertise judiciaire, dispendieuse en coût et en temps.

Depuis l’évolution de la mission, courant 2012, avec la participation à la construction de dossiers actant défense auprès des tribunaux, toutes les procédures terminées pour lesquelles nous avons été tenu informés, ont abouti favorablement dans le respect du droit des locataires.

santé environnement82

lutte Contre l’insalubrité à martiGues Commanditaire : Ville de Martigues

Cette mission entre dans le cadre d’un protocole Eradication de l’Habitat Indigne et la signature d’une convention entre la Collectivité, l’Etat, la Caf et l’ADIL. Le PACT aide la Ville au repérage des situations d’indignité et propose une solution au traitement des logements en effectuant une médiation éclairée face aux propriétaires.

En 2013, le service Santé Environnement est intervenu pour le diagnostic de décence de 37 logements et a réalisé une médiation à la réalisation de travaux pour 18 des situations recensées.

ContexteDepuis 24 ans, la municipalité mène une action de reconquête du centre ancien visant à aider les propriétaires par l’octroi de subventions pour des travaux sur la réhabilitation des logements, la suppression des logements vacants et le traitement spécifique de l’habitat insalubre. Elle permet également de revaloriser le patrimoine en aidant sur le ravalement de façades et la mise en valeur des devantures commerciales.

En parallèle à cette action et pour lutter contre les bailleurs peu scrupuleux et les marchands de sommeil, la ville a conduit une politique d’action foncière. Le patrimoine communal s’est enrichi de près de 44 immeubles le plus souvent insalubres. La remise en état de ce patrimoine a été confiée en partie au PACT des Bouches du Rhône par le biais de baux emphytéotiques et/ou à réhabilitation.

En dépit de cette amélioration continue de la qualité du parc, un nombre de logements inconfortables est encore recensé, la ville a affiné son intervention avec la mise en place d’une démarche d’éradication de l’habitat indigne par la signature d’une convention avec la DDTM, l’ARS, l’ADIL et la CAF.

action du service Avec l’intervention du service Santé Environnement, le PACT, organisme partenaire, participe à la conduite de l’objectif de cette convention dont la Ville de Martigues reste le maître d’ouvrage.

La prestation s’inscrit dans la mission plus générale confiée à la Direction de l’Urbanisme et concerne le service d’assistance et de conseil en matière de travaux de résorption de l’habitat indigne et insalubre. Son but, aider l’équipe opérationnelle dans la prise de décisions.

Les situations sont identifiées par le service de la règlementation administrative de la Ville de Martigues qui les notifie au service Santé Environnement du PACT afin qu’elles soient traitées.

Le service réalise le diagnostic technique global de la situation orientée et porte des conseils éclairés sur le domaine technique et financier et alerte sur les éventuels points de blocage.

Dès validation du comité technique, le service accompagne les ménages principalement locataires et vivant en habitat dégradé, dans leur démarche de demande de travaux auprès des propriétaires.

Le service conseille les propriétaires afin que les travaux soient réalisés dans le respect des normes actuelles, aide à la recherche de financements et contrôle des travaux réalisés, pour permettre au comité technique de classer le dossier.

Notre mission conduite en lien étroit avec les services Ville de Martigues, permet d’apporter des éléments probants, dans l’objectif de rendre un logement sain et sûr.

Depuis le début de la mission en janvier 2013, 1 immeuble a été sorti d’un péril imminent, 4 logements sont sortis de l’indécence et des chantiers de levée d’insalubrité sont en cours.




lutte Contre l’insalubrité à Châteaurenard Commanditaire : Ville de Châteaurenard

Cette mission entre dans le cadre d’un protocole Eradication de l’Habitat Indigne et la signature d’une convention entre la Collectivité, l’Etat, la Caf et l’ADIL. Le PACT aide les services de la Ville de Châteaurenard dans la définition de l’habitat dégradé et assiste le propriétaire pour conduire un projet de réhabilitation.

Depuis Janvier 2013, 15 nouvelles situations

ContexteLa population de la commune de Châteaurenard est en forte augmentation.

Cette croissance accroit les besoins en logements et le parc de logements sociaux, qui représente environ 15% du parc total, ne suffit plus à répondre aux besoins enregistrés par le CCAS de Châteaurenard. Les sollicitations de salariés démunis, à temps partiel et souvent seuls trouvent difficilement une solution correcte en logement.

Dans ce contexte, le marché locatif privé est tendu et n’est pas toujours de bonne qualité, certains bailleurs abusent même de cette situation.

La volonté de la Mairie est de lutter contre cet état de fait et contre les dérives hélas constatées, tant en ce qui concerne la qualité des logements fournis que du montant de loyers pratiqués. La lutte contre les marchands de sommeil constitue un des objectifs de la municipalité. Un diagnostic territorial est mené par les services municipaux qui ont dressé une cartographie des logements dégradés.

action du service La prestation du service Santé Environnement, consiste en l’assistance et le conseil en matière de travaux de résorption de l’habitat indigne et insalubre.

Le service Santé Environnement réalise des diagnostics techniques et élabore un rapport qui comprend les préconisations de travaux à réaliser, le chiffrage de ces travaux et le montant des aides financières mobilisables.

Sur validation du comité de pilotage, le service rédige en lien avec la Ville tous les courriers qui seront

transmis aux particuliers concernés, propriétaires et locataires, met en œuvre une action de négociation avec le propriétaire pour le persuader d’engager les travaux et l’assiste dans son projet de réhabilitation. Le cas échéant, le service informe le propriétaire sur les risques encourus en cas de refus de réalisation des travaux.

Depuis le début de notre mission en 2010, 44 logements sont sortis de l’indignité.


lutte Contre l’insalubrité à port-de-bouCCommanditaire : Ville de Port-de-Bouc

Cette mission entre dans le cadre d’un protocole Eradication de l’Habitat Indigne et la signature d’une convention entre la Collectivité, l’Etat, la Caf et l’ADIL.

Depuis aout 2008, le PACT 13 aide les services de la Ville de Port de Bouc dans la définition de l’habitat dégradé et assiste les propriétaires pour conduire un projet de réhabilitation.

Depuis janvier 2013, 2 bons de commande pour la mission de médiation et 1 bon de commande pour la mission technique de diagnostic.

lutte Contre l’insalubrité à tarasConCommanditaire : Ville de Tarascon

Cette mission entre dans le cadre d’un protocole Eradication de

L’Habitat Indigne et la signature d’une convention entre la Collectivité, l’Etat, la Caf et l’ADIL.

Depuis janvier 2003, le PACT aide au repérage des situations d’indignité et propose une solution au traitement des logements recensés.

5 nouvelles situations ont été traitées en 2013.

La mission s’est arrêtée fin mai 2013 avec la mise en place de la phase opérationnelle de l’OPAH sur l’ensemble du territoire de l’ACCM, qui inclut cette mission de lutte contre l’habitat indigne.

lutte Contre la non déCenCeCommanditaire : Caisse d’Allocations Familiales des Bouches-du-Rhône

Cette mission entre dans le dispositif du traitement de la décence dans les logements sur la base des normes de décence exigées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret 2002- 120 du 30 juin 2002.

Depuis Janvier 2013, la commission pour le logement décent a orienté :

• 10 ménages pour la réalisation de diagnostics techniques. Le PACT est intervenu sur 7 logements

• 9 situations de médiation pour la réalisation de travaux.

ContexteL’état général du parc des logements dans les Bouches-du-Rhône et les masses financières versées par la Caisse d’Allocations Familiales au titre des prestations légales, ont conduit le Conseil d’Administration de la Caisse d’Allocations à créer une commission partenariale pour le logement décent, dans le but de mettre en place un dispositif visant la lutte contre la non décence.

La prestation s’inscrit dans la mission plus générale définie dans le cadre des orientations nationales de la Convention d’Objectifs et de Gestion. Le PACT est mandaté pour intervenir sur les territoires de Marseille Nord et dans le Nord du département.

action du service Le service Santé Environnement participe à la conduite de l’objectif de «lutte contre la non décence» des logements en effectuant des diagnostics techniques et sociaux pour lequel il est mandaté par la commission partenariale.




assistanCe à la réalisation de travaux de suppression du risque d’exposition au plomb dans les loGementsCommanditaire : Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM 13)

Dans le cadre de la lutte contre le saturnisme infantile la DDTM mandate le PACT pour soutenir l’ARS (Agence régionale de santé) dans sa mission de traitement des situations recensées.

Poursuite de la mission initiée depuis 2011.

41 médiations gérées sur l’année 2013

ContexteDans le cadre des procédures administratives, l’Agence régionale de la santé (ARS) a connaissance de l’exposition au plomb mettant en danger la santé des occupants des logements, notamment des enfants. L’ARS met alors le propriétaire en demeure d’exécuter des travaux de suppression du risque d’exposition au plomb.

Il est constaté que peu de propriétaires réalisent ces travaux. Soit par méconnaissance de leurs devoirs et des sanctions qu’ils encourent. Soit par incapacité à gérer les différents aspects de la procédure (relogement temporaire, recrutement des entreprises qualifiées, demandes de subventions...) et que lorsque les travaux sont réalisés, les conditions d’hygiène et de sécurité nécessaires et indispensables à la préservation de la santé des occupants ne sont pas réunies.

Avec l’intervention du service Santé Environnement, le PACT assiste les propriétaires soumis à une injonction de travaux pour résoudre à l’amiable ces situations et éviter une procédure longue et complexe de réalisation de travaux d’office.

action du service Dans cette optique, le service Santé environnement:

• Conseille le propriétaire sur les précautions spécifiques aux chantiers de retrait du plomb

• Aide à la définition des travaux à réaliser en vue du recrutement d’une entreprise

• Aide au choix de l’entreprise qui réalisera les travaux

• Elabore des conditions de réalisation de travaux pérennes conformément au mode opératoire type défini par la DDTM et l’ARS

• Aide au montage de dossier de demande de subvention

• Assiste au suivi et à la réception des travaux

• Informe le pouvoir adjudicateur sur les dates de réalisation des travaux afin quel respect des précautions soit contrôlé

La mission du service conduite en lien étroit avec les services de l’Etat, permet de contrôler la réalisation des travaux de suppression du risque plomb et dans la perspective ou les travaux ne sont pas réalisés, apporte des éléments probants pour solliciter des travaux d’office.

Depuis le début de la mission en 2011, 53 dossiers ont été traités. La médiation s’est poursuivie sur 41 dossiers. 10 dossiers sont retenus pour la demande de travaux d’office.


mission de Conseil thermique et diaGnostiCs d’évaluation énerGétique en périmètre opah et opah-ru Commanditaire : la SAEMPA, sur le territoire du Pays d’Aubagne et de l’Etoile

Cette mission entre dans le cadre plus général confiée à la Saempa en périmètre OPAH et OPAH RU.

Depuis Janvier 2013, 6 bons de commandes pour gérer l’intervention sur 51 logements.

ContexteL’intervention du service santé environnement s’inscrit dans le cadre d’une concession d’aménagement centres anciens accordée à la SAEMPA par la Communauté d’Agglomération du Pays d’Aubagne et de l’Etoile, sur les périmètres opérationnels des centres anciens des douze communes de cette collectivité. La prestation du PACT porte sur des diagnostics thermiques en bâtis anciens dégradés.

action du service Le service Santé Environnement effectue une mission d’assistance et de conseil en matière de travaux de performance énergétique. Elle permet de justifier la demande de subvention d’état, sur la base de la réalisation de diagnostics d’évaluation énergétique.

Le service préconise des travaux et en contrôle la mise en application sur la base des devis présentés.

Depuis le début de la mission en janvier 2013, nous avons conseillé les propriétaires de 51 logements dans la réalisation de leurs travaux d’économie d’énergie.

réalisation de diaGnostiCs immobiliersCommanditaire : le particulier.

Depuis janvier 2013, réalisation de 25 diagnostics :

• 2 diagnostics réalisés liés à la location de logements auprès de tiers propriétaires

• 23 diagnostics réalisés auprès de propriétaires désireux d’améliorer le confort énergétique de leur logement dans le cadre de sollicitations de subventions d’état. Dont 4 diagnostics réalisés pour le partenariat avec les services RH action sociale de la SNCF et l’accord-cadre signé avec la Fédération des PACT.

Celluledéveloppement

innovation soCiale

cellule développement & innovation sociale88



cellule développement & innovation sociale 89

Cellule développement & innovation soCiale« Elaborer des réponses nouvelles à des besoins nouveaux et non satisfaits »L’objectif de ce service est de pouvoir consacrer du temps d’ingénierie pour mettre sur pied de nouveaux projets, développer de nouveaux partenariats, travailler sur de nouvelles thématiques en lien avec les domaines du logement et de l’insertion au sens large.

Cette cellule se développe selon deux axes, une partie est en alerte sur tous les appels d’offre et/ou à projet qui sont émis, en offrant une assistance méthodologique aux services du PACT qui y répondent, l’autre partie est plus prospective et éclectique avec une « invention de projet » au fil des rencontres et des opportunités, au titre des partenariats existants ou qui se tissent ou simplement sur des positions citoyennes et solidaires qui ne demandent qu’à être formalisées.

Contexte & objeCtifs Ce service a été mis en place fin 2012 par la volonté des instances gouvernantes de l’association de doter le PACT 13 d’un organe qui puisse couvrir des champs d’action très sociaux en élargissant les pratiques et en rencontrant d’autres acteurs du social, du handicap, du soin ou de l’économie sociale et solidaire pour ne citer que cela.

Si les termes développement et innovation sociale contiennent la notion de réponses nouvelles à des besoins nouveaux non satisfaits ils recouvrent aussi des services et missions déjà existants au PACT que l’on se doit d’étendre à d’autres commanditaires/territoires/partenaires.

Depuis l’été 2013, avec l’arrivée d’une chef de projet développement pour renforcer de son expérience et de son réseau l’action de la cellule développement innovation sociale, deux personnes y sont affectées, pour 1,3 ETP. Les salariés du PACT 13 peuvent aussi y être associés tant comme consultants internes faisant part de leur expertise, que comme demandeurs de soutien dans l’élaboration des propositions qu’ils sont amenés à faire sur certains appels d’offre ou pour réfléchir à apporter une réponse à des dysfonctionnements identifiés sur le terrain.

Cette cellule n’a pas pour vocation de porter les projets qu’elle développe, mais bien de faire que ceux-ci soient réintégrés au sein des services fonctionnels du PACT. L’objectif étant bien de conserver un maximum de temps d’ingénierie au sein de la cellule.

Travailler sur un projet, le concevoir, en mesurer la pertinence par rapport à ce qui existe déjà, la cohérence avec ce qui se pratique en interne mais aussi avec le jeu d’acteurs d’autres opérateurs,

l’efficience dans ses attendus et enfin son efficacité réelle, telle est la préoccupation permanente de cette cellule.

exemples de projets en ConstruCtion/// groupe de recherche-action pour éviter les situations de ruptures en sortie de dispositif d’aide sociale à l’enfanceNous sommes à l’initiative d’un groupe de recherche action qui traite de la question des jeunes en sortie de Maison d’Enfant à Caractère Social (MECS), qui souhaite penser cette sortie pour éviter les ruptures brutales et l’errance.

Notre logique est une logique qui part de constats de terrain et des réponses éclectiques qui sont apportées ou pas à cette problématique. Nous y associons des participants qui peuvent être des opérateurs associatifs, des institutionnels financiers et/ou politiques ainsi que des chercheurs si cela est possible.

L’intérêt des opérateurs associatifs est bien de préparer les sorties pour prévenir les ruptures en trouvant des solutions adaptées et personnalisées pour les jeunes concernés.

L’intérêt des financeurs est celui du juste coût pour un résultat optimal, il est souvent lié à celui des élus politiques qui portent le projet dans le sens où les politiques publiques sont opérantes, efficaces et d’intérêt général.

Quelle est la place du PACT 13 dans cette problématique ? Celle de construire un dispositif qui


réponde à tous et qui soit modélisable mais aussi celle d’exercer son cœur de métier qui est de fournir un habitat adapté aux personnes fragilisées par des situations de vie complexes.

La Délégation interministérielle à l’hébergement et l’accès au logement (DIHAL) est informée de nos travaux, elle-même a mis en place un groupe de travail qui rejoint nos préoccupations et auquel nous allons être associés. Des liens se créent que nous devons formaliser pour avancer.

/// résidence séniors à orgonIl s’agit d’un projet de création d’un lieu de vie ouvert sur la commune qui prend en compte les modifications et les besoins des personnes vieillissantes en apportant une réponse alternative à l’établissement d’hébergement pour personnes âgées.

Il ne s’agit plus de concevoir ce lieu comme un lieu de retraite mais bien un lieu au centre du village dont les prestations vont intéresser l’ensemble des administrés. : buanderie collective, jardin partagé, jardin de curé de plantes aromatiques et médicinales pour les scolaires, salon de thé, etc… Les compétences des gens ne disparaissent pas à 65 ans, elles sont là polies et façonnées et surtout transmissibles. Nous nous étiolons de la perte du lien que l’on soit jeune, vieux, malade ou en bonne santé, ce lieu se veut être un carrefour sur lequel on s’arrête le temps d’un thé, d’une lessive ou d’un binage.

L’intérêt du PACT est celui de la réhabilitation de ce bien en bail à réhabilitation, et de la possible modélisation de ce mode de remise en état du bâti ancien en centre-ville des petites communes rurales du département.

/// Projets en assistance à maîtrise d’ouvrageNous menons par ailleurs d’autres projets en assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui nécessitent une (ré)organisation du projet social pour mener à bien le projet architectural.

C’est ce que nous travaillons actuellement avec les Restos du Cœur Paris qui administrent le lieu de vie de Vogue La Galère à Aubagne au profit d’hommes isolés en situation d’errance. Reprendre l’histoire, découvrir ensemble les fondamentaux, examiner les pistes de (re)développement de l’activité, celles des métiers présents et de leur maillage dans l’espace, la position des personnes hébergées, leurs désirs, dans tous les cas une maïeutique co-construite avec les

personnes salariées, hébergées, bénévoles du lieu et les personnels compétents du PACT. La remise à jour du projet social impacte le projet architectural et inversement.

C’est aussi le projet du collectif des Habeilles, un projet d’habitat participatif où nous assistons les acteurs que sont les futurs habitants dans la construction de cette démarche alternative. L’habitat participatif permet à des groupes de citoyens de concevoir, créer et gérer leur habitat collectivement, pour mieux répondre à leurs besoins, en cohérence avec leurs moyens et leurs aspirations, en particulier en matière de vie sociale et d’écologie. L’intérêt de cette démarche est d’ôter la dimension spéculative liée traditionnellement au l’investissement financier dans un logement pour se recentrer sur son rôle de lieu pour habiter et pour créer du lien social.

La difficulté est celle de la temporalité des différents acteurs que sont le groupe d’habitants, l’EPFR (l’établissement public foncier régional), le Conseil Régional, la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole, etc…à laquelle se rajoute celle du degré d’expertise et de connaissance ou de méconnaissance des habitants. Nous n’évoquerons pas les montages financiers successifs ni les relations interpersonnelles complexes entre les uns et les autres.

Notre cœur de métier qui est de marier l’humain et le bâti est ici sollicité à grande échelle.

/// réflexions partenarialesLe projet Pépinière que nous élaborons en partenariat avec les associations HAS et ISATIS est un projet qui vise à créer de l’emploi, à favoriser la montée en compétences des personnes en insertion, à offrir le droit à l’erreur à ces mêmes personnes et à introduire dans le monde du social, la question commerciale de vente de prestations de haut de gamme qui réconcilient développement durable insertion, qualification professionnelle et logements pour touristes et travailleurs de l’ESAT (établissement et service d’aide par le travail). Ce concept est avant tout un concept économique qui se niche dans une offre de service touristique en offrant des prestations haut de gamme.

Le projet Kiwi part du constat d’abandon de récolte par les paysans du nord du département et du fait que certaines catégories de population urbaine n’accèdent pas aux fruits frais en raison de leur coût élevé.



cellule développement & innovation sociale 91

Cela nous conduit à établir des passerelles et des contacts avec les acteurs de l’économie sociale et solidaire, à rechercher les solutions juridiques concernant les abandons de récolte, travailler le concept et les circuits de ramassage et de distribution avec Voisins et Citoyens en Méditerranée-VCM ainsi qu’avec Solidarité Paysanne et Solid’Arles.

Autant de secteurs non investis par le PACT mais qui feront de notre offre de services une offre globale, alternative et innovante.

Il y a tant à dire sur tous ces projets que nous n’en avons évoqué que quelques-uns, une liste des autres dont certains ont déjà aboutis et sont déjà financés comme la Bourse aux logements, les mesures d’intermédiation locative pour personnes stabilisées sortantes de psychiatrie et de détention ou pour d’autres en sortie de Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS) et la mise à l’abri des familles dont les enfants ont été assassinés en fond de règlement de compte ou de prise de pouvoir sur un territoire, se trouve ci-dessous:

Accueil de jour TarasconAnimer l’accueil de jour Saint Nicolas au bénéfice des personnes en situation de précarité de la Ville de Tarascon, les accompagner dans l’accès au logement.

Bourse aux logementsCaptation de 80 logements en location/sous-location ou en mandat de gestion au bénéfice des sortants de CHRS

intermédiation locative sortant de prison et d’Hôpitaux psychiatriquesCaptation de 45 logements en location/sous-location ou en mandat de gestion au bénéfice des sortants de prison (aménagement de peine), de sortants d’Hôpitaux psychiatrique en situation stable et du SIAO.

captation de logements au bénéfice de partenaires associatifs Captation de logements en location/sous-location, en mandat de gestion, mise à disposition de patrimoine PACT afin que ces structures puissent mettre en oeuvre leurs projets sociaux respectifs.

amélioration de l’habitat des majeurs protégésConvention d’amélioration de l’habitat des majeurs protégés sous tutelle de l’association ATP portant sur plusieurs thématiques

lieu d’accueil pour femmes victimes de violencesMise à l’abri temporaire, 3 mois renouvelables une fois, de femmes victimes de violence. Prise en Bail à réhabilitation d’un immeuble appartenant à la ville de Port-de-Bouc. Location à SOS Femmes pour la mise en œuvre leur projet social.

Mise à l’abri des familles sous protection judiciaireCaptation de logements et accompagnement social pour faciliter la mobilité de familles confrontées à la problématique des règlements de comptes dans les cités Marseillaises.



93

1560 loGements améliorés ou adaptés

près de 23 millions d’euros de travaux Générés

de nouvelles solutions de reloGement pour 360 ménaGes

aCCompaGnement soCial de 3 400 ménaGes

Gestion d’un parC loCatif soCial Composé de 902 loGements

plus de 300 diaGnostiCs teChniques réalisés

synthèse de l’aCtivité du paCt en 2013

inGénierie soCiale et urbaine /// 3% des produits - 6% des salariésrequalifiCation urbaine & Copropriétés déGradées ///5% des produits - 6% des salariésloGement d’abord /// 10% des produits - 11% des salariésamélioration de l’habitat /// 6% des produits - 14% des salariésaCCompaGnement soCial lié à l’habitat /// 11% des produits - 17% des salariésmaîtrise d’ouvraGe d’insertion & maîtrise d’oeuvre ///5% des produits - 11% des salariésGestion loCative adaptée /// 58% des produits - 18% des salariéssanté environnement /// 1% des produits - 2% des salariésCellule développement & innovation soCiale ///1% des produits - 2% des salariésadministration Générale ///13 % des salariés

produits d’exploitation 7 781 807 €+28% par rapport à 2012

L’Habitant au coeur de notre projet assoCiatif

pact des bouches-du-rhôneL’estello, 1 chemin des grives

13 383 marseille cedex 13

tél : 04.91.11.63.10 / fax : [email protected]

Documents

Rapport d'activité annuel 2013 du PACT 13