Réunion d'informations sur la copropriété « Les Olympiades » Mercredi 28 Mars et Mercredi 4 Avril 2007 Site Internet :

Réunion Réunion d'informations sur la d'informations sur la

copropriété copropriété « Les Olympiades » « Les Olympiades »

Mercredi 28 Mars et Mercredi 4 Mercredi 28 Mars et Mercredi 4 Avril 2007Avril 2007

Site Internet : www.lesolympiades.net

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Ordre du jour:Ordre du jour:

Les gardiens et organisation provisoire Les gardiens et organisation provisoire des tâchesdes tâches

Situation actuelle de la Copropriété et ses Situation actuelle de la Copropriété et ses principaux pôles de dépensesprincipaux pôles de dépenses

Les travaux obligatoires et aménagementsLes travaux obligatoires et aménagements

Projets de réduction des coûtsProjets de réduction des coûts

Compte rendu du suivi des travaux de Compte rendu du suivi des travaux de ravalement ravalement

Changement du règlement de copropriété ! Changement du règlement de copropriété ! Quels Bénéfices ? Plan d’actions !Quels Bénéfices ? Plan d’actions !

22

Organisation provisoire Organisation provisoire des tâches des gardiensdes tâches des gardiens

Site Internet : www.lesolympiades.net 33

Présentation de Présentation de l’organisation provisoire l’organisation provisoire

des taches dans la des taches dans la copropriétécopropriété

Activité de ménage faite par la Société Amadeus

Recherche en cours de nouveaux gardiens

44

Situation actuelle de la Situation actuelle de la Copropriété et ses Copropriété et ses

principaux pôles de principaux pôles de dépensesdépenses


Salaires et charges de gardiens

66

RUBRIQUES BUDGET 06 REAJ % Budget 2006

Salaires et charges Gardiens 151 690,00 € 35,53%

Eau froide 70 000,00 € 16,40%

Contrats entretiens divers 44 110,00 € 10,33%

EDF 31 815,00 € 7,45%

Assurance 31 000,00 € 7,26%

Frais d'ascenseurs y compris contrats 29 475,00 € 6,90%

Honoraires Syndic + Vacations 26 239,40 € 6,15%

Honoraires Avocats-Huissiers 10 000,00 € 2,34%

Travaux entretien courant 9 000,00 € 2,11%

Entretien espaces verts + Plantations 7 000,00 € 1,64%

Frais d'administration + Timbres 6 100,00 € 1,43%

Frais assemblées générales 5 000,00 € 1,17%

Produits d'entretien + Fournitures diverses 3 500,00 € 0,82%Frais bancaires & assimilés + Taxe Foncière + cotisation diverses 2 030,00 € 0,48%

Remboursement assurance 0,00%

426 959,40 € 100,00%

Retour Pôles de dépenses

77

Point sur les ImpayésPoint sur les Impayés

Notre dernier état montre que sur 60 Débiteurs les 10 premiers débiteurs représentent près de 60% des impayés!

Montant des impayés au 13/03/07 de 30 204,63 €

Actions en cours : Gillet Bouvatier dossier a été transmis à l'avocat, Becic - Predrag échéancier.

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Les travaux obligatoires Les travaux obligatoires et aménagementset aménagements


Les travaux obligatoires et Les travaux obligatoires et aménagementsaménagements

Mise aux normes des ascenseurs (appel d’offres 495€*11=5 445€ - si travaux 8% du montant des travaux HT +1.35% pour CPAB – 700K€)

Travaux d’étanchéité des toits terrasses et dalle

Travaux sur les colonnes sèches (10 K€)

Différentes portes, sorties de secours et Sociétés sont à changer

Portes de parking

Securité: changement des extincteurs

Changement à moyen terme:– Ventilateurs extracteurs parking– Pompe de relevage

Travaux facultatifs

1111

Appel d’offres AscenseursAppel d’offres AscenseursSociétés consultés:– ATENA

– KONE

– OTIS

– TTA

– THYSSEN

– MECAFOSSE

– SOMATEM

– CONFORT +

Sociétes ayant répondu:– ATENA

– OTIS

– KONE

– MECAFOSSE

28/03/0728/03/07

Retour Travaux obligatoires

Mise aux normes. Où commence le Mise aux normes. Où commence le superflu? Où se termine le nécessaire?superflu? Où se termine le nécessaire?

Les échéances (Loi Urbanisme et Habitat du 3 juillet 2003):

– 3 juillet 2008, 3 juillet 2013 et 3 juillet 2018

– 17 risques identifiés

– Coût si on attend 2018: appel d’offres 495€*11=5 445€ + Augmentation 8%/an + Réparation (coût ?)

– Pannes (coût hors contrat)

– contrat de maintenance actuel difficilement révisable

– Les prestataires sont commissionnés (Conseil SCE, CPAB) et ont plutôt tendance à conseiller des travaux à courte échéance.

28/03/0728/03/07


Immobilier: Très chers ascenseursImmobilier: Très chers ascenseursMars 2007. PatrimoineMars 2007. Patrimoine

Ne pas attendre la dernière minute:– Inutile de « faire l’autruche ». Mieux vaut ne pas attendre la dernière minute.

Les carnets de commandes des ascensoristes sont déjà considérable (les délais d’intervention peuvent atteindre une année). Le risque existe de voir les prix s’emballer. L’association des responsables de copropriétés (ARC) s’est récemment inquiétée auprès de la DGCCRF « des coûts excessif et de l’impossible mise en concurrence » des ascensoristes.

« s’il ne fait rien, le propriétaire engage dès le 2 juilllet 2008 sa responsabilité en cas d’accident, insiste le cabinet d’étude indépendant CECI. La tentation est grande de ne faire les travaux obligatoires en 2008, sans tenir compte de l’état d’usure et de vétusté de l’installation. Or; un surcoût de 20 à 30% est à prévoir sur le montant global des travaux car certains équipements de sécurité – par exemple, le boîtier de révision sur le toit d’une cabine – sont plus coûteux à installer sur des ascenseurs obsolètes. » Les responsable de la commission ascenseur à l’Afnor rappellent que les devis de mises en conformité oscillent autour de 25 000€. Ils conseillent de regrouper les échéances 2008 et 2013. »

28/03/0728/03/07


CHENEAU INTERIEUR, RELEVE SOUS CHENEAU INTERIEUR, RELEVE SOUS COUVRE-MUR (bicouche)COUVRE-MUR (bicouche)

1. Support en béton - 2. Béton de pente éventuel - 3. DERBIGUM SP soudé ou collé à la DERBIBOND S - 4. Vernis d’imprégnation DERBIPRIMER S - 5. Pare-vapeur en DERBICOAT S soudé ou collé à la DERBIBOND S - 6. Isolation thermique - 7. Première couche en DERBICOAT soudé ou collé à la DERBIBOND S - 8. Deuxième couche en DERBIGUM SP3 soudé ou collé à la DERBIBOND S - 9. Equerre de renfort en DERBIGUM SP3 soudé - 10. Relevé en DERBIGUM SP4 soudé - 11. Couvre-mur - 12. Mortier de pose

1515

AERATEUR A PAROI DOUBLE ET ISOLEEAERATEUR A PAROI DOUBLE ET ISOLEE

1. Support porteur en béton - 2. Vernis d’imprégnation DERBIPRIMER S - 3. Pare-vapeur en DERBICOAT S soudé ou collé à la DERBIBOND S - 4. Isolation thermique - 5. DERBIGUM SP4 soudé ou collé à la colle à froid DERBIBOND S - 6. Bande de recouvrement en DERBIGUM SP soudé - 7. Platine de la tubulure de ventilation, fixée au DERBIMASTIC S - 8. Tubulure de ventilation à paroi double isolée - 9. Platine de la tubulure intérieure fixée au support - 10. Calfeutrement au DERBIMASTIC S - 11. Calfeutrement au DERBIMASTIC S contre la condensation

1616

Différentes Portes, sorties de secours et Différentes Portes, sorties de secours et Sociétés sont à changer :Sociétés sont à changer :

Au pied de l’escalier de l’entrée 95 rue de Colombes, cette porte est rouillée. C’est une sortie de Secours!

Plus 6 portes de « Société » à changer

Porte « Lunatic » à l’angle de la voie pompier

Porte sur la voie Pompier face au 95 Quater

Portes de rue Pierre Curie (4 Portes) 1717

1 porte de Secours, 6 Portes sortie 1 porte de Secours, 6 Portes sortie Sociétés à changerSociétés à changer

1818

Portes, sorties de secours et Portes, sorties de secours et fermeture des halls d’entrée fermeture des halls d’entrée (vitre sur muret, rue P. Curie)(vitre sur muret, rue P. Curie)

Devis SICA

TRAVAUX DE MIROITERIE (€ TTC)

TRAVAUX DE SERRURERIE (€ TTC)

TRAVAUX DE METALLERIE (€ TTC)

Devis n°: 500729/07/FOB/SA

C du 28/03/20

07

Fermeture des halls d'entrée Mise en place d'un ensemble tout alu

technal et vitrage feuilleté STADIP 44/2

clair

buttée aimantée pour la protection des portes

Vide Ordures

Remplacement de la porte existante par la

mise en placed'un bloc porte acier ou et Remplacement de la

barre anti panique et Canon

TOTAL 16 369,38 1 183,71 18 131,23

Retour travaux oblibatoires

1919

Travaux facultatifsTravaux facultatifs

Fermeture de la Copropriété Coût ? Pourquoi ?

Aménagement d’intérieur

Nouveau dallages des escaliers des entrées Copropriété (Travaux d’étanchéité préalable à effectuer)

Fermeture des halls d’entrée (vitre sur muret, rue P. Currie)

Projets de réduction des coûts

2020

Fermeture de la CopropriétéFermeture de la Copropriété

Pourquoi ?– Nuisance– Vandalisme

Coût ?

Comment?

Système de contrôle d’accès « Tel-Pass » renvoi sur un n° de Teléphone, « Vigic » (clef magnétique)

2121

2222

Système de contrôle d’accèsSystème de contrôle d’accès

** Tel-Pass (digicode) **(anti vandale, Clavier ALUMINIUM / avec PTT, rétro-éclairés, visière anti-pluie)

les Plus- Simple il y a juste a retenir un code, pas de supplément (badge, carte, clefs, ...)- Simple à mettre en place (pas de centrale)

-Télégestion des listes- Certainement la solution la moins chère

les Moins- Le risque que le code sorte de la résidence (copains de fils (fille) de résident, bouche à oreille)- Il faut absolument une politique de changement de code (exemple: tous les 6 mois) sinon la fermeture de la résidence ne servira à rien 2323

Système de contrôle d’accèsSystème de contrôle d’accès

** badge de proximité VIGIK (compatible avec La poste) **http://www.vigik.com/

les Plus - S'accroche aux portes clefs pour ne pas le perdre- Peut se désactiver si perte (sécurité)

-Télégestion des listes - Peut s'activer pour la journée (intervenant extérieur)- Possibilité d'être compatible avec les ascenseurs (à la place des cartes Clematic) voir avec les portes de garage- La programmation des badges peut s'effectuer en interne en fonction des besoins (gardiens et/ou CS)

les Moins - Comme les cartes Clematic si perte il faut racheter le badge

Travaux facultatifs

2424

Aménagement d'Intérieur

Montant € HT

Bâtiment A 16 500

Bâtiment B 20 020

Bâtiment C 14 740

Bâtiment D 14 740

Bâtiment E 14 740

Bâtiment F 12 870

Bâtiment G 11 110

Bâtiment H 14 740

Bâtiment I 5 830

Bâtiment J 7 370

Bâtiment K 8 030

Total 140 690

Devis comprenant: Sol Moquette, les plafonds, mur (Fibre de Verre + peinture, portes d’appartements compris huisseries, Plinthes et ossature gaines techniques, portes ascenseurs (2 faces), peinture local vide ordures.

Prix hors Electric

ité

et

Dallage, C

arrelage.

Travaux facultatifs

2525

Projets de réduction des Projets de réduction des coûtscoûts


Les principaux pôles de Les principaux pôles de dépensesdépenses

Salaires et charges de gardiens

Eau

Contrats d’entretien + ascenseurs

EDF

Assurances

2727

Salaires et charges de Salaires et charges de gardiensgardiens

Nombre de gardiens généralement constaté dans une copropriété de 150 à 170 lots d’appartements est compris entre 1 et 2 gardiens

Exemple : sur 45000 logements gérés un syndic relève une moyenne de 1 gardien pour 113 logements.

2828

Réduire notre facture d’eauRéduire notre facture d’eau

Etat des lieux:

Nous avons deux compteurs pour toute la copropriété– Impossible de dire à l’heure actuelle qui ils

desservent!– En quels quantités

Sociétés

Particuliers

Dépenses commune d’arrosage et nettoyage

2929

Le prix de l’eauLe prix de l’eau

Dans les années 90, le prix de l'eau a augmenté annuellement de 10%. La Dans les années 90, le prix de l'eau a augmenté annuellement de 10%. La facture est passée de 1,55 € ttc / m3 à 2,51€ ttc/ m3 entre 1991 et 1997. facture est passée de 1,55 € ttc / m3 à 2,51€ ttc/ m3 entre 1991 et 1997. Depuis, la hausse est de quelques pourcents par an mais le prix moyen Depuis, la hausse est de quelques pourcents par an mais le prix moyen s'établit autour de 2,8€ / m3. s'établit autour de 2,8€ / m3.

A ce prix de l'eau, il faut ajouter celui de l'énergie ( gaz ou électricité ) A ce prix de l'eau, il faut ajouter celui de l'énergie ( gaz ou électricité ) destiné à chauffer l'eau utilisée au sein de la maison. On estime que 30 à destiné à chauffer l'eau utilisée au sein de la maison. On estime que 30 à 40% de l'eau utilisée est de l'eau chaude sanitaire ( ECS ). 40% de l'eau utilisée est de l'eau chaude sanitaire ( ECS ).

A savoir : A savoir :

Un adulte consomme 150 litres/jour Un adulte consomme 150 litres/jour

Une personne consomme /an 55 m3 dont 18 m3 d’eau chaude sanitaireUne personne consomme /an 55 m3 dont 18 m3 d’eau chaude sanitaire

Deux personnes consomment /an 90 m3 dont 30 m3 d’eau chaude sanitaire Deux personnes consomment /an 90 m3 dont 30 m3 d’eau chaude sanitaire

Trois personnes consomment /an 120 m3 dont 40 m3 d’eau chaude Trois personnes consomment /an 120 m3 dont 40 m3 d’eau chaude sanitaire sanitaire

Quatre personnes consomment /an 150 m3 dont 50 m3 d’eau chaude Quatre personnes consomment /an 150 m3 dont 50 m3 d’eau chaude sanitairesanitaire

3030

Aujourd'hui Estimation

Nombre de personnes du foyer

NB compteurs

Tantième de charge générales

Coût eau 2006

Conso estimée en

m3

Coût individuel

eau

Coût compteur

Coût totalGain / perte

100 000 70 000 € 2,80 € 12,47

2 2 424 296,8 90 252,00 € 24,94 € 276,94 € 19,86 €

2 2 476 333,2 90 252,00 € 24,94 € 276,94 € 56,26 €

3 2 414 289,8 120 336,00 € 24,94 € 360,94 € -71,14 €

4 3 583 408,1 150 420,00 € 37,41 € 457,41 € -49,31 €

4 3 789 552,3 150 420,00 € 37,41 € 457,41 € 94,89 €

Simulation des coûts dans la Simulation des coûts dans la copropriétécopropriété

3131

Réduire notre facture d’eauRéduire notre facture d’eauPoser des compteurs individuels

Mettre en place un système individuel de réduction de pression

Mettre en place un système collectif de réduction de pression

Réduire les dépenses d’arrosage

Changer nos réflexes de tous les jours

3232


Pose de compteurs individuels:– Un, deux ou trois compteurs par

appartement– Simulations : certains sont gagnants

d’autres perdants!– Avantages : on ne paye que ce que l’on

consomme– Inconvénients : on évalue difficilement le

gain! (les compteurs ont un coût!)

3333

Réduire notre facture d’eauRéduire notre facture d’eauMettre en place un système individuel de réduction de pression

Principe: utilisation d’embouts de robinets et pomme de douche à débit réduit (aérateur mousseur classique, mélange l'eau à l'air)

Sac dans le réservoir de la cuvette (limite le volume d’eau : Sani plaquette, Sani sac)

Limite: les adopte ceux qui veulent et en général les personnes déjà sensibilisées!

débit en litres/minute en fonction de la pression

6 bars 3 bars 1 bar

appareil standard 25 l/min 17 l/min 12 l/min

http://www.ideesmaison.com/Economisez-50-sur-votre-facture-d.html

3434

Réduire notre facture d’eauRéduire notre facture d’eauMettre en place un système collectif de réduction de pressionPrincipe: Réguler la circulation de l’eau pour que nous ayons tous la même pression

Passer d’une pression excessive de 15 à 20 litres d’eau par minute à 6 à 10!

Les études parlent d’une réduction de 40% à 50% de la consommation d’eau

Coût : étude en cours!

3535


Réduire les dépenses d’arrosageRecueillir et utiliser l’eau de pluie

Principe: Mettre en place un système d’arrosage goutte à goutte!

Avantages: réduction drastique des dépenses d’arrosage– Réduction des coûts de main-d’œuvre, possibilité

d’automatiser la tâche– Pérennité :durée de vie du matériel 8 à 15 ans

Coût estimatif 4 000€ hors programmateur et raccordement fixe au réseau existant

3636

Réduire notre facture d’eauRéduire notre facture d’eauChanger nos réflexes de tous les joursNe pas laisser pas couler l'eau!

Prendre une douche (100L) plutôt qu’un bain (200L)!

Laver la vaisselle à la machine plutôt qu’à la main!

Arroser le soir votre balcon!

Mettre une bouteille d’eau au frigo évite de laisser couler l’eau pour qu’elle soit froide.

3737

Compte rendu du suivi Compte rendu du suivi des travaux de ravalement des travaux de ravalement


Réunion de chantierRéunion de chantier

Des réunions de chantier ont lieu chaque semaine en général le Vendredi.

A ces réunions participent des membres du conseil syndical, M. Masson, notre architecte, un membre de CPAB, et des représentants de la société SAPA, en charge du ravalement.

3939

4040

Eclairage et halls extérieurs :Eclairage et halls extérieurs :Les travaux d’aménagement des halls extérieurs et des éclairages intégrés dans ceux-ci doivent intervenir à partir de mi-avril (plafonds en Luxalom et mini spots orientables)

De nouveaux boutons poussoir (Interrupteurs) vont être mis en place, il s’agit de la gamme Céliane de Legrand, la partie ronde au centre est lumineuse. La couleur retenue est la couleur crème, les boutons de sonnette seront pris dans la même gamme.

http://www.legrand.fr/ImgContenu/File/Celiane_Pro_FR/Data/catalogue.pdf

4141

Portes de vide-ordures, Portes de vide-ordures, joints de dilatationjoints de dilatation

Joints de dilatation :– Irrégularité des joints sur les murs!– Les Joints de dilatation sur balcon transversaux

et le long des murs doivent être changés, si ce n’est pas le cas, merci de nous contacter !

Portes de vide-ordures :– Vous avez sûrement déjà remarqué le

changement!

4242

Boîtes aux lettresBoîtes aux lettresNous attendons différents devis pour le changement des boîtes aux lettres, en effet certaines sont détériorées, de plus, repeindre les boîtes existantes implique de les décaper auparavant, de les repeindre, au final une opération plus coûteuse que de les changer par des neuves.

Coût estimatif : entre 50€ à 140€ par copropriétaire

4343

Etat des comptes pour le Etat des comptes pour le ravalementravalement

Les sommes bloquées sur notre compte rémunéré soit 350 K€ bloqués entre le 23 juin 2006 et le 31 décembre 2006 ont rapporté à la copropriété 3 510,50€ de revenu financier net.

Réponses aux questions!

4444

Changement du règlement de Changement du règlement de copropriété ! Quels copropriété ! Quels

Bénéfices ? Plan d’actions !Bénéfices ? Plan d’actions !


Règlement de copropriété Règlement de copropriété HistoriqueHistorique

AG Décembre 2000 Vote : Etude du règlement de copropriété

Etude de Maître Vogel

Le règlement de copropriété avantage les locaux d’activités– Pas de participations aux charges de

bâtiments hors charges communes

4646

Règlement de copropriété Règlement de copropriété changer pour quels avantageschanger pour quels avantages

De quels travaux parle-t-on?– Ravalement, étanchéité, parkings…

Economie sur les charges de bâtiments– Immeuble A à h de 24% à 28%– Immeuble I à K de 32% à 38%

Rétroactivité de la récupération des charges ?

Options pour changer le Règlement:– Justice– Vote en assemblée générale

4747

Règlement de copropriété changer Règlement de copropriété changer par une Démarche en Justicepar une Démarche en Justice

Démarche individuelle

Participation financière

Documents

Sur papier libre:– Nom, Prénom, Date et lieu de naissance,

Nationalité, Attestation de propriété, n° de lots, Bât, étage, Domicile personnel si votre appartement est loué.

4848

Renouvellement du Renouvellement du conseil syndical !conseil syndical !
