Revue de presse de la semaine 34 2012

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 20 au 26 Août 2012

LES ARTICLES DE LA SEMAINE

Immobilier locatif : je meuble ou pas ? Le 20/8/2012

Mettre en location un bien meublé constitue une activité commerciale et relève donc du régime des

bénéfices industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers comme pour les loueurs en non

meublé.

La location meublée est celle dont la présence de meubles et d'objets mobiliers dans les locaux loués

au moment de la convention est telle que le locataire peut entrer dans les lieux loués et commencer à

y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Comme en cas d'une location « nue », il existe

2 types de régime fiscal.


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Le régime réel et le Micro BIC

Le micro-BIC est le régime auquel un loueur en meublé a le droit si ses recettes annuelles de location

en meublé ne dépassent pas 32.000 euros (76.300 euros avant 2009). S'il choisit ce régime, il n'a pas

besoin de souscrire une déclaration spéciale de bénéfices industriels et commerciaux et doit

simplement reporter ses recettes annuelles sur le formulaire 2042.

En micro BIC, les recettes brutes locatives bénéficient d'un abattement de 50 % (71% avant 2009) afin

de tenir compte des différentes charges. Il ne déclare donc que la moitié de ses recettes annuelles.

Dans le régime réel (obligatoire si les recettes annuelles dépassent 32.000 euros), le loueur en

meublé ne bénéficie d'aucun abattement, mais peut déduire de ses revenus locatifs un certain nombre

de charges : - Les intérêts d'emprunt, - Les charges de propriété et de copropriété, - Les frais

d'établissement Les dépenses d'entretien et de réparation ...

Mais le grand intérêt de la location en meublé est de pouvoir déduire de ces revenus, en plus des

charges cités ci-dessus, les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans) et des meubles

(période de 5 à 7 ans). L'amortissement correspond à la dépréciation des biens dans le temps. Cela

permet alors de déduire une charge que l'investisseur n'a pas réellement payée.

Ainsi, lorsque les charges et amortissement dépassent 50% des loyers, le loueur en meublé a plus

intérêt à choisir le régime réel que le micro BIC lorsqu'il a le choix (recettes inférieures à 32.000

euros).

On note deux types de statut en régime réel : le loueur en meublé professionnel et le loueur en

meublé non professionnel. Dans les deux cas, les amortissements ne permettent pas de créer un

déficit BIC. En effet, leur déduction ne peut pas excéder, au titre d'un même exercice, le montant des

loyers diminué des autres charges afférents aux biens loués. L'excédent d'amortissement est tout de

même reportable sur les années suivantes. Si maintenant sur une année les autres charges (charges

d'acquisition et de conservation) sont supérieures aux revenus locatifs, le loueur serait en déficit et les

amortissements seraient reportés sur l'année suivante. Les deux statuts (professionnel et non

professionnel) suivent alors des règles spécifiques quant à l'imputation des déficits fonciers. En effet,

en LMNP, le déficit est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature et reportables

pendant six ans tandis qu'en LMP, les déficits sont déductibles directement sur le revenu global.

Le propriétaire loueur en meublé, sauf s'il a pris l'option en Micro BIC, doit alors remplir et joindre à sa

déclaration d'impôt classique une déclaration de résultat n° 2031 C, relative aux bénéficies industrie ls

et commerciaux, et reporter le résultat net sur la fiche n° 2042 C.


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Avant 2009, la qualité de loueur professionnel était reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette

qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000 euros de recettes

annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l'activité de loueur 50 % au moins de leur

revenu.

Mais depuis 2009, ces deux dernières conditions sont devenues cumulatives. Le statut de loueur en

meublé professionnel est donc devenu très difficile d'accès et les propriétaires doivent se tourner vers

la location non professionnelle, fiscalement moins avantageuse, sauf lorsqu'on remplit certaines

conditions...Louer nu ou louer en meublé ? La location en meublé permet à priori une fiscalité plus

avantageuse qu'en nu, étant donné qu'elle permet de déduire de ses revenus les amortissements et

des meubles. Mais le choix entre l'un ou l'autre de ces régimes ne doit pas se faire uniquement vis-à-

vis de la fiscalité.

Par exemple, l'un des inconvénients pour le loueur en meublé est que le locataire peut donner congé

à tout moment en respectant un préavis d'un mois, même si le bail comporte une clause contraire. Le

locataire d'un bien nu doit quant à lui respecté un préavis de 3 mois. De plus, le bailleur en nu qui ne

désire pas renouveler le bail doit respecter un préavis 6 mois, et doit motiver ce congé soit par la

reprise du logement, soit par la vente, soit par un motif légitime et sérieux. Le bailleur en meublé doit

respecter un préavis de 3 mois seulement, même si sa décision doit également être motivée

Néanmoins, lorsqu'on regarde attentivement les deux régimes, on s'aperçoit que la location en nu

protège plus le locataire et par conséquent pénalise le bailleur.

La loi Mermaz n'entre pas en application dans le me ublé

Contrairement aux locations "nues" les locations en meublés sont exclues du champ d'application de

la loi du 6 juillet 1989. Les locataires en meublé d'une résidence principale bénéficient tout de même

d'une législation partielle visant à leur assurer une certaine protection. Le contrat de location en

meublé a une durée minimale d'un an tacitement reconductible pour un an. Le bailleur qui le souhaite

peut alors, à l'expiration du contrat, en modifier librement les conditions (augmenter le loyer par

exemple). Il doit alors simplement en informer le locataire avec un préavis de 3 mois. Si le locataire

accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. A ce jour, aucune disposition ne

prévoit ce qu'il advient si le locataire n'accepte pas les nouvelles conditions proposées par le bailleur.

Les tribunaux devront préciser si le contrat est renouvelé aux conditions antérieures ou si le refus du

locataire entraîne la fin du bail.

Source : LaTribune.fr


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Les pistes du gouvernement pour construire

40.000 logements sur cinq ans. Le 21/8/2012

Mobilisation des terrains d'Etat, limitation des lo yers à la relocation, cautionnement solidaire :

le gouvernement cherche les solutions pour alléger le budget logement des étudiants.

Construire 40.000 logements étudiants en cinq ans. C'est l'un des 60 engagements pris par François

Hollande pendant la campagne électorale. Pour parvenir à ce chiffre, le gouvernement devra faire

preuve d'inventivité. En 2011, le parc existant s'élevait à 340.000 logements (dont 165.000 gérés par

les CROUS, le reste se répartissant entre parc HLM et logements privés réservés aux étudiants). Des

efforts ont déjà été engagés par le gouvernement précédent, notamment dans le cadre du plan

Campus et via le plan de relance. Au total, sur les cinq dernières années (2007-2011),

30.763 logements étudiants ont été réhabilités et 14.520 nouveaux logements construits. Des chiffres

qui restent malgré tout loin des objectifs affichés par le plan Anciaux, qui visait à réaliser 7.000

réhabilitations et 5.000 constructions chaque année. Pour tenir son engagement de 40.000 nouveaux

logements (construits ou réhabilités), le gouvernement de Jean-Marc Ayrault entend reprendre

certaines dispositions initiées par ses prédécesseurs, en les amplifiant. Pour pallier la pénurie du

foncier, la mobilisation de terrains et de bâtiments appartenant à l'Etat, tels que les casernes, va se

poursuivre. Le budget consacré au logement étudiant, espère-t-on au ministère de l'Enseignement

supérieur, devrait aussi connaître une augmentation en 2013. Aujourd'hui, ce budget est de

60 millions pour la réhabilitation et 5 millions pour la construction. « Pour trouver le foncier, réunir les

financements ou encore trouver les bailleurs sociaux, nous devons nous tourner activement vers les

collectivités locales », insiste-t-on au ministère. Une manière de partager le fardeau budgétaire.

Réformer les APL

Au-delà de la construction de logements, le gouvernement entend également généraliser d'ici au

printemps prochain le principe du cautionnement solidaire pour les étudiants, tel qu'il a été

expérimenté notamment à Toulouse et Bordeaux. Dans ce dispositif, les conseils régionaux prennent

à leur charge le paiement de la caution locative. Pour limiter l'envolée des prix des loyers, qui

représentent selon l'Unef jusqu'à 50 % du budget des étudiants disposant d'un logement indépendant,

le gouvernement a déjà à son actif la parution d'un décret, entré en application le 1 er août, pour

contenir la hausse des loyers à la relocation. Les propriétaires sont désormais contraints de ne pas

dépasser l'indice de référence des loyers (IRL), fixé en 2012 à 2,11 %. Huit académies, dont celles de


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Besançon, Nancy ou encore Reims, en sont toutefois exclues, les tensions sur le marché de

l'immobilier ayant été jugées mineures dans ces régions. Reste un dernier levier : la réforme des aides

au logement étudiant (APL). Un rapport de l'Igas, paru le mois dernier, a souligné leur caractère peu

redistributif et proposé de remettre en cause leur cumul avec la demi-part fiscale dont bénéficient les

familles. Une réforme déjà imaginée en 2010 par le précédent ministre du Budget, François Baroin, et

finalement abandonnée.

Source : LesEchos.fr


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Crédit immobilier : des taux au plus bas Le 22/8/2012

Selon Empruntis.com, les emprunteurs peuvent profit er de taux d’intérêt

toujours en baisse.

Selon Empruntis.com, les emprunteurs peuvent profiter de taux d’intérêt toujours en baisse. (c) Afp

La période estivale aura été propice aux projets immobiliers. Selon le baromètre du courtier en ligne

Empruntis.com, les taux d’intérêt sont en cette fin d’août toujours orientés à la baisse. De quoi

permettre aux acquéreurs à la recherche d’un crédit immobilier de concrétiser leurs projets

immobiliers dans de bonnes conditions, alors que le marché immobilier tourne au ralenti. Les

emprunteurs peuvent actuellement bénéficier de taux fixes hors assurance en moyenne à 3,45

% sur 15 ans, 3,85 % sur 20 ans et 4,65 % sur 30 an s. « Le mois d’août a été marqué par le retour

des taux moyens sous la barre des 4 %. Une première depuis 2010, souligne Maël Bernier, directrice

de la Communication et Porte-parole chez Empruntis.com. L’Ile-de-France reste la seule région à

afficher un taux moyen à 4 % ». Les acquéreurs de l’Ouest de la France obtiennent de meilleurs taux,

à 3,35 % sur 15 ans et 3,75 % sur 20 ans.

La situation est également favorable pour ceux ayant déjà souscrit un prêt immobilier : « Les

propriétaires peuvent également renégocier leurs crédits mais, pour que l’opération soit intéressante,


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il faut en être aux premières années de remboursement du prêt et bénéficier d’une différence de taux

d’au moins 0,80 point », rappelle Maël Bernier. Attention aussi aux indemnités de remboursement

anticipé, si elles n’ont pas été négociées lors de la souscription du crédit immobilier. Elles sont

toutefois limitées par la loi à un semestre d'intérêts sur le montant du capital remboursé par

anticipation au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le

remboursement.

Source : LeNouvelObs.com


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Le gouvernement promet 8000 logements

étudiants par an Le 24/8/2012

Le gouvernement a promis vendredi la construction d e 8000 logements étudiants par an sur la

durée du quinquennat. Il souhaite par ailleurs accé lérer le "plan campus".

Le gouvernement veut construire 8.000 logements étudiants par an pendant le quinquennat de

François Hollande pour remédier au "retard" pris dans les programmes actuels, a annoncé vendredi le

ministère de l'Enseignement supérieur et de la recherche. Cette proposition, qui représente au total

40.000 logements, figure parmi "les mesures envisagées" par la ministre Geneviève Fioraso, alors

que le logement constitue le premier poste de dépense pour les étudiants et que seuls 8% d'entre eux

ont accès à un logement universitaire.

Le gouvernement veut par ailleurs accélérer "la réalisation du plan campus qui envisageait 13.000

logements étudiants et n'a (...) donné lieu à aucune livraison ou pose de première pierre". Il envisage

aussi "l'optimisation des systèmes de cautionnement, le passeport logement proposé par le précédent


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gouvernement n'ayant donné lieu qu'à sept contrats signés". Selon le ministère, 22.600 logements

étudiants ont été construits depuis le lancement du plan Anciaux de 2004 qui prévoyait 5.000

constructions de chambres universitaires par an pendant dix ans à partir de 2004, soit 60% de

l'objectif fixé à fin 2012.

Dans sa dernière enquête sur le coût de la vie étudiante, l'Unef, premier syndicat étudiant, estime que

4.000 logements ont été construits en 2011, un chiffre bien supérieur aux années précédentes. Il

rapporte aussi que près d'un million d'étudiants font chaque année une demande de logement auprès

des Centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires (Crous), pour 165.527 chambres

universitaires disponibles.

Source :L’Expansion.com


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A propos de KYLIA

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction. Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes : • La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières traditionnelles. • L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients. • La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun : La croissance ! Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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