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TVA, plus-values, cessions, successions, revue des nouvelles mesures avec une experte, Christine Gentili P II III

RENCONTRE

Rudy Ricciotti, l’architectedu Mucem à Ajaccio

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LES STATISTIQUES DE

Permis, mises en chantier,ventes, état des lieux en Corse

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Immobiliercorse-matin

Jeudi 16 janvier 2014

Conseiller en gestion de patri-moine et plus particulièrementspécialisée dans les investisse-

ments immobiliers et de défiscalisa-tion à Ajaccio, Christine Gentili, qui in-terviendra chaque mois dans notresupplément immobilier, nous proposede revenir sur des thèmes d’actualitéliés à ce secteur. Aujourd’hui, elle s’at-tarde plus particulièrement sur les me-sures fiscales de la loi de finances 2014.

Le passage de laTVA de % à %va-t-il impacter lesacquisitions actéesen et non ache-vées au er janvier ?Depuis le 1er janvier 2014, les taux deTVA (taxe sur la valeur ajoutée) sontmodifiés, selon la loi de finances recti-ficatives pour 2013.- Le taux normal, qui s’applique à lamajorité des biens et des prestations deservice, passe de 19,6 % à 20 %.- Le taux intermédiaire, qui concernenotamment la restauration, la ventede produits alimentaires préparés, lestransports, les travaux de rénovationdans les logements anciens, est relevéde 7 % à 10 %.- Le taux réduit, applicable aux pro-duits considérés comme de premièrenécessité (produits alimentaires, bois-sons sans alcool, cantine scolaire eténergie) et spectacle vivant (théâtre,concert, cirque), reste à 5,5 %. Il s’ap-plique également aux travaux d’amélio-ration énergétique des logements deplus de 2 ans.Le taux spécifique applicable en Corsepasse de 8 à 10 %. Cette mesure nepeut pas passer inaperçue dans la me-sure où les acquéreurs ayant acté de-vant notaire en 2013 sur des projets enVEFA (vente en état futur d’achève-ment) et dont les appels de fonds s’ef-fectuent en 2014 se verront pénaliserpar une augmentation du prix de 2 %supplémentaires.

Comment sontdésormais taxéesles plus-valuesimmobilières ?La loi de finances pour 2014 a validé laréforme des plus-values immobilières,mais certaines dispositions, notam-ment celle liée aux ventes de terrain,ont été retoquées par le Conseil cons-titutionnel. Résultat, entre les nouveauxabattements pour durée de détention,l’abattement exceptionnel - et tempo-raire - de 25 %, et la surtaxe pas facilede s’y retrouver.Pour rappel, les plus-values réaliséessur la vente d’un bien immobilier loca-tif, d’une résidence secondaire, d’unparking (non attaché à une résidenceprincipale), de locaux commerciaux etde parts de SCI ou de SCPI, sont taxéesà l’impôt de 19 % et aux prélèvementssociaux de 15,5 %, soit 34,5 % d’impo-sition au total.Depuis 2012, la loi a modifié plusieursfois la durée d’exonération pour délaide détention. Cette dernière est ainsipassée de 15 à 30 ans, puis a été rame-née à 22 ans pour les impôts tout enrestant à 30 ans pour les prélèvementssociaux.Quant aux terrains à bâtir, les plus-va-lues restent taxées avec un barème

d’abattement spécifique et une exoné-ration d’impôt et de prélèvements so-ciaux au bout de 30 ans.

Le calcul, les barèmes,les abattements

Une fois le montant de votre plus-valuecalculé par le notaire, vous bénéficiezdonc d’un abattement pour délai dedétention.Il existe deux barèmes : un pour l’impôtde 19 %, qui exonère totalement aubout de 22 ans de détention et un autrepour les prélèvements sociaux de15,5 %, qui exonère totalement au boutde 30 ans de détention.Attention : si le montant de vos plus-va-lues taxables dépasse les 50 000 euros,vous devrez en plus vous acquitterd’une surtaxe. Son taux oscille entre 2et 6 % de la plus-value selon son mon-tant.

Montant de la plus-valuetaxable

Entre 50 000 et 100 000 euros, taxe ad-ditionnelle de + 2 %;Entre 100 000 et 150 000 euros, taxe ad-ditionnelle de + 3 %;Entre 150 000 et 200 000 euros taxe ad-ditionnelle de + 4 %; Entre 200 000 et250 000 euros, taxe additionnellede + 5 %;Supérieure à 250 000 euros, taxe addi-tionnelle de + 6 %.Enfin, à condition d’avoir signé la ventedéfinitive de votre bien avant le 31 août2014, vous bénéficierez d’un abatte-ment exceptionnel de 25 %.Ce dernier est calculé sur la plus-valuenette imposable, c’est-à-dire une foisque les abattements pour durée de dé-tention ont été appliqués.Attention, vous ne profitez pas de cetabattement exceptionnel si vous ven-

dez votre bien à un membre de votrefamille (conjoint, partenaire d’un pacs,concubin, vos enfants ou vos parentsou ceux de votre conjoint, pacsé ouconcubin) ou à une personne morale(société) dont vous ou un membre devotre famille est un associé ou le de-vient à l’occasion de cette cession.

Les biens exonérés

La résidence principale n’est pas laseule à être exonérée de toute taxa-tion sur les plus-values.Si vous vendez un bien immobilier etque le produit de la vente est réinvestidans l’achat de votre résidence princi-pale dans les deux ans qui suivent,vous serez exonéré de taxation sur lemontant réinvesti dans votre acquisi-tion immobilière.A condition toutefois de ne pas avoirété propriétaire de votre résidence

principale au cours des quatre derniè-res années qui précèdent l’achat. Lespersonnes âgées ou handicapés quivendent leur ancienne résidence prin-cipale après être rentrées depuis moinsde deux ans en maison de retraite oudans un foyer d’accueil ne paierontpas d’impôt sur les plus-values surcette cession.À condition que le logement n’ait pasété loué pendant les deux ans, que lesressources n’excèdent pas certainsplafonds et que la personne ne soitpas redevable de l’ISF.Si vous êtes expatrié et non-résident fis-cal français et que vous vendez un biensitué en France, vous pouvez profiterune seule fois d’une exonération to-tale sur les plus-values encaissées(quelle que soit la nature du bienvendu).Enfin, si vous vendez un bien immobi-lier d’une valeur de moins de

TVA à 10% en Corse, taxation des plus-values, fin du système dérogatoire sur les transmissions, lesmesures 2014 sont placées sous le régime de l’addition, de la multiplication. Rarement de la soustraction

Christine Gentili interviendradans ce rendez-vous immobiliermois après mois.

TVA, plus-values, transmission de

Deux points de plus de TVA sur les résidences en cours d’achèvement. Et une question: qui doit payer ? Crédit_Photo

Acheter un bien n’est pas tout. Il faut aussi savoir le céder dans de bonnes conditions.

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Jeudi 16 janvier 2014

biens, les nouvelles règles du jeu15 000 euros il n’y a aucune taxationsur les plus-values réalisées.

Quelles sont lesnouvelles règlespour les transmis-sions comportantdes immeubles?Un petit rappel…L’article 12,1 de la loi relevait le tauxd’exonération et prorogeait le régimefiscal dérogatoire applicable aux suc-cessions comportant des immeubles si-tués dans les départements de laCorse. Dans le cadre de l’examen de laloi de finances 2014, le Conseil consti-tutionnel s’est saisi d’office de cet ar-ticle et a jugé que la mesure conduisait,sans motif légitime, à ce que la trans-mission de ces immeubles soit dispen-

sée d’une partie des droits de succes-sion. Estimant que ces dispositionsméconnaissaient le principe d’égalitédevant la loi et les charges publiques,il a censuré l’article 12,1.Aménagement des droits de mutationpar décès en cas de défaut de titre depropriété A l’occasion d’une succes-sion, certains héritiers se retrouventparfois dans la situation de ne pas pou-voir utiliser des biens immobiliersreçus car leurs droits de propriété sontincertains. En effet, des zones du terri-toire national (Corse, départementsd’outre-mer) ont des limites cadastra-les imparfaites ou inexistantes et la dé-volution successorale de ces biens estdifficile à obtenir, plus particulière-ment encore lorsqu’ils sont en indivi-sion. La reconstitution de titres de pro-priété est avant tout une problémati-que de droit civil mais des mesuresfiscales peuvent accompagner et inci-ter les redevables à recouvrer l’usageplein et entier de leurs droits de pro-priété.

La loi prévoit, pour les successionsouvertes à compter de la date de publi-cation de la loi de finances pour 2014,soit le 30 décembre 2013 :- D’instaurer un délai de 24 mois pourle dépôt des déclarations de succes-sion comportant des immeubles oudes droits immobiliers dont la pro-priété est incertaine, permettant ainsiaux personnes concernées de mener àbien les démarches de reconstitutiondes titres de propriété.- De déduire de l’actif successoral lesdépenses engagées et supportées parles héritiers d’un immeuble ou dedroits immobiliers dont la propriétéest incertaine, au titre des réparationsde reconstitution des titres de pro-priété desdits immeubles. Cette dé-duction est ouverte dans la limite de lavaleur déclarée de ces biens. Cette me-sure doit permettre aux personnesconcernées de déduire en tout ou par-tie les frais de reconstitution des titresde propriété restant le cas échéant àleur charge.

- Enfin, pour inciter certains héritiers àsortir de l’indivision sur des parcellesnon bâties, d’exonérer de droits desuccession les immeubles non bâtisindivis ou les droits immobiliers d’untel immeuble inclus dans une parcelled’une valeur totale inférieure à

5 000 euros (à 10 000 euros lorsqu’ilssont constitués de deux parcelles con-tiguës) et dont la propriété est incer-taine, sous condition de reconstitutiondu titre de propriété. Cette mesure estlimitée à une seule parcelle (ou 2 par-celles en contiguës) par succession.

III

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Jeudi 16 janvier 2014

Il s’est construit sur le laid.Pour faire le beau. Celui quicorrespond à sa propre vi-

sion d’un monde où l’architec-ture ne se la raconterait pas.Lui, Ricciotti, le bâtisseur, veutraconter des histoires. Pas pa-reil. Et pour le faire, il n’a pas sapareille. Depuis le stadium deVitrolles en 1990 jusqu’au fa-meux MuCem (musée des civi-lisations de l’Europe et de la Mé-diterranée) à Marseille, en pas-sant par tout le reste. Dumonumental où « la féminité, lafrivolité » participe à érigerl’œuvre de Rudy Ricciotti. Donton peut ne rien penser. Dont onne peut pas penser qu’elle n’apas de gueule. A l’image de sonconcepteur.L’archi du moment, tout sauf unphénomène de mode. Un phé-nomène tout court. Il s’en dé-fend. Comme il se défend aussid’être provocateur. « Je suis fon-damentalement réactionnaire etmaniériste, mais provocateur,c’est curieux, je suis désemparéquand on me dit ça. J’essaie derester en vie, c’est tout ».Rester en vie, c’est : la passerellepour la paix à Séoul, le départe-ment des arts de l’Islam au Lou-vre, le pont du diable à Gignac,le musée Cocteau à Menton, lestade Jean-Bouin consacré aurugby à Paris, le musée d’artcontemporain de Liège, l’audito-rium symphonique de Gstaad…C’est ça rester en vie pour Ric-ciotti.

Logorrhée patriote

« Il faut renouveler la mémoirecollective, arrêter de désincarnerl’architecture ». L’architecte estconnu pour ses prises de posi-tion bétonnées de certitudes deterrain. Le béton, ce matériauqu’il adore tandis qu’il haitl’acier qui dézingue les emplois.« Le béton est la meilleure em-preinte environnementale, je n’ai

pas envie de collaborer avec desgens qui pillent l’économie fran-çaise, je suis fils de maçon, j’aimela proximité dans le travail… ».Il décapite en bloc le minima-lisme, l’hyper réglementationconsumériste et technologiquedont il dénonce « la pornogra-phie », cloue au pilori des réali-sations devant lesquels d’au-tres se pâment, utilise les motscomme certaines ménagères lechiffon à poussière, refuse le po-litiquement correct. « Je suis ré-volté par la violence d’une hysté-rie réglementaire, j’aime tropmon pays, mon peuple pour fer-mer ma gueule. Je ne suis pas ungauchiste attardé, mais un pa-triote ». Rudy Ricciotti aime les

champs architecturaux aumoins autant que les prés lexi-caux qu’il pousse dans leurs ex-trémités. Le langage est cru, ilparle de couilles comme d’au-tres du temps qu’il fait. Sa lo-gorrhée agace, son déballagede citations exaspère, son rictus- il a du mal à sourire - siphonneles idées reçues, son verbatimest connu, ses références aussi,religieuses, culturelles, sociolo-giques, historiques… PourtantRicciotti ne prêche pas dans ledésert. Sa voix porte.

Anxiogène

L’architecte aux mains outil -doigts constamment écartés

pour saisir l’espace - a la déme-sure de sa propre mesure. « Jedéfends l’idée de retourner auxvaleurs du métier, de célébrer lessavoir-faire. Il faut essayer de tra-vailler sur une chaîne courte deproduction, éviter l’importation,privilégier les ressources locales,fuir les délocalisations ».S’il a du talent ? « Je n’ai pas ungros QI, mais une intuition terri-ble. L’architecture, c’est un de-voir, une obligation, une respon-sabilité. Le don n’existe pas, seull’effort compte, ce métier est pro-che de la chirurgie ».Ricciotti fonctionne à l’anxiété,un mécanisme de survie qui ré-duit le champ des erreurs ». Rudy,lui, pendant ce temps écrit des

livres, ouvrages, bouquins. Pam-phlets. Celui que personnen’ignore, l’architecture est unsport de combat. S’il était boxeur,il serait « dans la catégorie poidslourd ». S’il était poète, un mau-dit. S’il était une cuisine - aprèsl’architecture manger demeuresa deuxième ligne d’horizon -elle serait familiale revue à labulle moléculaire. Ce qu’il n’apas encore érigé ? « Un bâtimentmilitaire, une église ». ce qu’il neconstruira jamais ? « Une pri-son ». Son martel en tête quoti-dien, « transformer le réel, là estl’ultime projet romantique ».Ricciotti ne voyage. À quoi bonpuisque tout ce qu’il voit ailleursse ressemble. Il reste dans son

triangle d’or méditerranéen,Provence, Corse, Italie. « EnCorse, il y a du bâti traditionnelexceptionnel et des opérationsrécentes que l’on peut critiquer ».Rudy Ricciotti, prix nationald’architecture 2006, aime « faireviolence au régionalisme », çalui redonne « le goût du terroir ».Ce fan de tauromachie a grandi« dans la solitude des maréca-ges de Camargue ». Il dit encorequ’il aurait pu devenir autisteface à cette solitude. Son silencedes agneaux, Ricciotti l’a trans-formé en hurlement de loup quimène la meute. Pour devenirun homme. Sa première granderéalisation.

A.-C. CHABANON

Rudy Ricciotti, archi poids lourd…Architecte. Celuiqu’on s’arrachedepuis quelquetemps, que l’on voitpartout. Pas simplephénomènede mode.Phénomène toutcourt. Une gueule.Qu’il ouvre. Un typebéton qui travailleavec. Il hait l’acier

Le Mucem. (Photos PQR La provence)

Le Musée Cocteau.(Archives Nice-Matin)

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