Y Droulers 18/11/2010 1 LA CRISE DU LOGEMENT SOCIAL Yves Droulers

Y Droulers 18/11/2010Y Droulers 18/11/2010 11

LA CRISE LA CRISE DU LOGEMENT SOCIALDU LOGEMENT SOCIAL

Yves DroulersYves Droulers


SommaireSommaire Développement de l’offreDéveloppement de l’offre Etat de la situationEtat de la situation Dimension territoriale de la criseDimension territoriale de la crise Solvabilisation des ménagesSolvabilisation des ménages Amélioration de l’ habitatAmélioration de l’ habitat Application des loisApplication des lois Propositions pour remédier à la crisePropositions pour remédier à la crise Actions d’insertion par le logement (SNL)Actions d’insertion par le logement (SNL) Interventions publiques pour le logement socialInterventions publiques pour le logement social Droit au logement opposable(Loi DALO)Droit au logement opposable(Loi DALO)


Développement de l’offre de Développement de l’offre de logements à vocation socialelogements à vocation sociale

Plafonds de ressources pour accéder aux Plafonds de ressources pour accéder aux logements sociauxlogements sociaux• PLAI < 1,7 SMIC PLAI < 1,7 SMIC (Prêt Locatif d’Aide à l’Insertion)(Prêt Locatif d’Aide à l’Insertion) • PLUS < 2,3 SMIC PLUS < 2,3 SMIC (Prêt Locatif d’Utilité Social)(Prêt Locatif d’Utilité Social)• PLS < 3,7 SMIC PLS < 3,7 SMIC (Prêt Locatif Sociaux)(Prêt Locatif Sociaux)

Les 2 premières catégories représentent Les 2 premières catégories représentent

les 2/3 des ménagesles 2/3 des ménages


Etat de la situationEtat de la situation• Construction insuffisamment sociale : 65% en 2000, 36% Construction insuffisamment sociale : 65% en 2000, 36%

en 2007en 2007• Baisse offre annuelle de logements locatifs sociaux Baisse offre annuelle de logements locatifs sociaux

disponibles de 500.000 en 1999 à 425.000 en 2008 (baisse disponibles de 500.000 en 1999 à 425.000 en 2008 (baisse de la mobilité résidentielle de 12,5 à 9%) de la mobilité résidentielle de 12,5 à 9%)

• Production de logements locatifs sociaux déséquilibrée : Production de logements locatifs sociaux déséquilibrée : 17% de PLAI contre 30% en 199917% de PLAI contre 30% en 1999

• Offre locative privée n’est pas orientée vers les ménages Offre locative privée n’est pas orientée vers les ménages les plus modestes : seulement 15000 loyers les plus modestes : seulement 15000 loyers conventionnés en 2008 avec baisse des loyers très conventionnés en 2008 avec baisse des loyers très sociaux de 3500 en 1999 à 700 en 2008sociaux de 3500 en 1999 à 700 en 2008

• La production des places en maisons-relais doit être La production des places en maisons-relais doit être développée pour atteindre l’objectif de 15000 places développée pour atteindre l’objectif de 15000 places (6200 actuellement)(6200 actuellement)


DIMENSION TERRITORIALE DE LA CRISE DIMENSION TERRITORIALE DE LA CRISE ET LUTTE CONTRE LA SÉGRÉGATION SPATIALEET LUTTE CONTRE LA SÉGRÉGATION SPATIALE

Des perspectives de mobilité limitées pour les Des perspectives de mobilité limitées pour les locataires du parc social :locataires du parc social :

• pour accéder au parc privé loyer à payer + 120% en pour accéder au parc privé loyer à payer + 120% en Ile de France, +32% dans les villes de moins de Ile de France, +32% dans les villes de moins de 20000 habitants.20000 habitants.

• mobilité extrêmement faible au sein du parc HLM : mobilité extrêmement faible au sein du parc HLM : de 12,5 à 9% depuis 10 ansde 12,5 à 9% depuis 10 ans

• ghettoïsation accrue des Zones Urbaines ghettoïsation accrue des Zones Urbaines Sensibles : 18% immigrés, 33% ménages pauvres, Sensibles : 18% immigrés, 33% ménages pauvres, 17% taux de chômage.17% taux de chômage.

• lente mise en œuvre du programme national de lente mise en œuvre du programme national de rénovation urbainerénovation urbaine

• captation des logements vacants :la baisse de captation des logements vacants :la baisse de logements vacants a diminué dans les 8 logements vacants a diminué dans les 8 agglomérations concernées par une taxe annuelleagglomérations concernées par une taxe annuelle


SOLVABILISATION DES MÉNAGES SOLVABILISATION DES MÉNAGES

ET MAINTIEN DANS LE LOGEMENTET MAINTIEN DANS LE LOGEMENT

• Effets limités des mécanismes de solvabilisation Effets limités des mécanismes de solvabilisation tels que l’aide personnalisée au logement dont tels que l’aide personnalisée au logement dont bénéficient 7 millions de ménages(APL) : celle-ci bénéficient 7 millions de ménages(APL) : celle-ci n’a pas été revalorisée suffisamment et a perdu n’a pas été revalorisée suffisamment et a perdu 12,5% de son pouvoir d’achat depuis 2001 12,5% de son pouvoir d’achat depuis 2001

• Taux d’effort réels des ménages en 2009 après Taux d’effort réels des ménages en 2009 après déduction de l’APL : 28% dans le parc social, déduction de l’APL : 28% dans le parc social, 47% dans le parc privé47% dans le parc privé

• Hausse spectaculaire en 10 ans du contentieux Hausse spectaculaire en 10 ans du contentieux locatif (+ 38%) et des arrêtés d’expulsion (+48%). locatif (+ 38%) et des arrêtés d’expulsion (+48%). 100.000 baux résiliés chaque année !100.000 baux résiliés chaque année !


AMÉLIORATION DE L’HABITAT ET LUTTE AMÉLIORATION DE L’HABITAT ET LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNECONTRE LE LOGEMENT INDIGNE

• Un million de personnes concerné par l’éradication de Un million de personnes concerné par l’éradication de l’habitat indigne: à part le traitement du saturnisme seul l’habitat indigne: à part le traitement du saturnisme seul un très petit nombre est traité chaque annéeun très petit nombre est traité chaque année

• Amélioration de l’habitat en stagnation depuis 5 ans ; on Amélioration de l’habitat en stagnation depuis 5 ans ; on est passé de 355.000 en 1999 à 210.000 en 2008 est passé de 355.000 en 1999 à 210.000 en 2008 habitations rénovées avec l’aide de l’Etat malgré le habitations rénovées avec l’aide de l’Etat malgré le Grenelle de l’environnement !Grenelle de l’environnement !

• 350.000 ménages vivent dans des propriétés dégradées : 350.000 ménages vivent dans des propriétés dégradées : moins de 10% des logements concernés fait l’objet d’une moins de 10% des logements concernés fait l’objet d’une aide de l’Etat.aide de l’Etat.


APPLICATION DES LOISAPPLICATION DES LOIS

Le DALO : mise en œuvre encore trop Le DALO : mise en œuvre encore trop limitéelimitée

Les gens du voyage : une politique Les gens du voyage : une politique orphelineorpheline

Trop de communes ne respectent pas la loi Trop de communes ne respectent pas la loi SRUSRU


PROPOSITIONS PROPOSITIONS

POUR REMEDIER A LA CRISE (FAP)POUR REMEDIER A LA CRISE (FAP) I PRODUIRE ET CAPTER DES LOGEMENTS À LOYER I PRODUIRE ET CAPTER DES LOGEMENTS À LOYER

ACCESSIBLEACCESSIBLE

II RENDRE LE COÛT DU LOGEMENT ACCEPTABLEII RENDRE LE COÛT DU LOGEMENT ACCEPTABLE

III PERMETTRE AU SECTEUR DE L’HÉBERGEMENT DE III PERMETTRE AU SECTEUR DE L’HÉBERGEMENT DE JOUER PLEINEMENT SON RÔLEJOUER PLEINEMENT SON RÔLE

IV TARIR LES SOURCES D’ EXCLUSION SOCIALE ET IV TARIR LES SOURCES D’ EXCLUSION SOCIALE ET TERRITORIALETERRITORIALE


I PRODUIRE ET CAPTER DES LOGEMENTS I PRODUIRE ET CAPTER DES LOGEMENTS À LOYER ACCESSIBLE(1/3)À LOYER ACCESSIBLE(1/3)

1-Imposer sur tout le territoire et dans tout le programme 1-Imposer sur tout le territoire et dans tout le programme immobilier de plus de dix logements un quota minimum immobilier de plus de dix logements un quota minimum de 30 % de loyers accessibles (logements sociaux ou de 30 % de loyers accessibles (logements sociaux ou logements privés conventionnés.)logements privés conventionnés.)

2 -Etablir un nouveau Plan de cohésion sociale en 2 -Etablir un nouveau Plan de cohésion sociale en définissant des objectifs ambitieux de financement de définissant des objectifs ambitieux de financement de logements locatifs.logements locatifs. - N’attribuer des PLS que dans les secteurs où le - N’attribuer des PLS que dans les secteurs où le

marché du logement est tendu, et lorsqu’ils sont marché du logement est tendu, et lorsqu’ils sont doublés d’un PLAI. doublés d’un PLAI.

-Rééquilibrer la production au profit du logement très -Rééquilibrer la production au profit du logement très social dont les niveaux de loyer représentent la seule social dont les niveaux de loyer représentent la seule offre accessible à une large majorité de demandeurs offre accessible à une large majorité de demandeurs de logements sociaux et aux ménages ayant déposé de logements sociaux et aux ménages ayant déposé un recours DALO.un recours DALO.



3- Lancer une grande politique de conventionnement au 3- Lancer une grande politique de conventionnement au niveau national. niveau national. Ce plan, qui devrait concerner le plus Ce plan, qui devrait concerner le plus rapidement possible un million de logements, reposerait rapidement possible un million de logements, reposerait sur les principes suivants :sur les principes suivants :• - Proportionnalité et stabilité des aides financières et - Proportionnalité et stabilité des aides financières et

fiscales au montant des loyers fixés et au niveau de fiscales au montant des loyers fixés et au niveau de ressources des locataires.ressources des locataires.

• - Intégration des normes de décence et de qualité - Intégration des normes de décence et de qualité énergétique.énergétique.

• - Avantages consentis proportionnellement à la durée - Avantages consentis proportionnellement à la durée de conventionnement.de conventionnement.

• - Exonération totale de l’imposition des loyers pour le - Exonération totale de l’imposition des loyers pour le conventionnement très social.conventionnement très social.

• - Garantie de loyers et assurance dégradation.- Garantie de loyers et assurance dégradation.



4- Imposer que toutes les communes soumises 4- Imposer que toutes les communes soumises à un PLH (Programme Local de l’Habitat), à un PLH (Programme Local de l’Habitat), adhèrent ou cotisent à un établissement public adhèrent ou cotisent à un établissement public foncier territorial. foncier territorial.

5- Partager les plus-values obtenues grâce au 5- Partager les plus-values obtenues grâce au changement de classification des terrains non changement de classification des terrains non constructiblesconstructibles

6- Mobiliser dans les plus brefs délais 100 000 6- Mobiliser dans les plus brefs délais 100 000 logements supplémentaires dans le parc privé, logements supplémentaires dans le parc privé, afin de loger au niveau du loyer social les afin de loger au niveau du loyer social les personnes très modestespersonnes très modestes..


II RENDRE LE COÛT DU LOGEMENT II RENDRE LE COÛT DU LOGEMENT ACCEPTABLEACCEPTABLE

1- Encadrer les loyers de relocation en 1- Encadrer les loyers de relocation en calant les augmentations sur les évolutions calant les augmentations sur les évolutions de l’indice de référence des loyers (IRL)de l’indice de référence des loyers (IRL)

2- Augmenter de 12 % en 2010 le montant 2- Augmenter de 12 % en 2010 le montant des aides personnelles au logement (APL).des aides personnelles au logement (APL).

3- Lutter activement contre la précarité 3- Lutter activement contre la précarité énergétique( énergétique( à développer)à développer)))


III PERMETTRE AU SECTEUR DE L’ HÉBERGEMENT III PERMETTRE AU SECTEUR DE L’ HÉBERGEMENT DE JOUER PLEINEMENT SON RÔLEDE JOUER PLEINEMENT SON RÔLE

1- Adapter dans les meilleurs délais la totalité de 1- Adapter dans les meilleurs délais la totalité de l’hébergement en habitat individuell’hébergement en habitat individuel

2- Créer immédiatement les nouvelles places 2- Créer immédiatement les nouvelles places d’hébergement nécessaires conformément aux obligations d’hébergement nécessaires conformément aux obligations inscrites dans la loi DALO, en utilisant tous les moyens inscrites dans la loi DALO, en utilisant tous les moyens disponibles, y compris la mise à disposition et la disponibles, y compris la mise à disposition et la réquisition de bâtiments publics.réquisition de bâtiments publics.

3- Etablir le constat de carence des communes et EPCI qui 3- Etablir le constat de carence des communes et EPCI qui ne respectent pas leurs obligations de créer des places ne respectent pas leurs obligations de créer des places d’hébergement ; prélever des pénalités pour les places d’hébergement ; prélever des pénalités pour les places manquantes.manquantes.

4- Assurer le principe de continuité de l’hébergement et de 4- Assurer le principe de continuité de l’hébergement et de la prise en charge sociale.la prise en charge sociale.

5- Mieux reconnaître les accueils de jour et renforcer leur 5- Mieux reconnaître les accueils de jour et renforcer leur soutien.soutien.

6- Mettre en œuvre la refondation du secteur de 6- Mettre en œuvre la refondation du secteur de l’hébergement grâce à des moyens adaptés et suffisants.l’hébergement grâce à des moyens adaptés et suffisants.


IV TARIR LES SOURCES D ’EXCLUSION IV TARIR LES SOURCES D ’EXCLUSION SOCIALE ET TERRITORIALESOCIALE ET TERRITORIALE

1- Adopter une politique de prévention des exclusions 1- Adopter une politique de prévention des exclusions plus offensiveplus offensive

2- Toute personne sans solution, sortant d’une structure 2- Toute personne sans solution, sortant d’une structure relevant de l’Aide sociale à l’enfance doit se voir relevant de l’Aide sociale à l’enfance doit se voir proposer un logement ou un hébergement adapté.proposer un logement ou un hébergement adapté.

3- Réaffirmer la lutte contre l’habitat indigne en fixant un 3- Réaffirmer la lutte contre l’habitat indigne en fixant un objectif de 100 000 réhabilitations par an.objectif de 100 000 réhabilitations par an.

4- Renforcer la loi SRU par les dispositions suivantes : 4- Renforcer la loi SRU par les dispositions suivantes : • - Tripler les contributions financières de solidarité.- Tripler les contributions financières de solidarité.• - Mettre en œuvre le droit de préemption urbain des - Mettre en œuvre le droit de préemption urbain des

préfetspréfets 5- Elargir la taxe sur la vacance à toutes les communes 5- Elargir la taxe sur la vacance à toutes les communes

comprises dans une agglomération de plus de 50 000 comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants.habitants.

6- Accroître significativement le rééquilibrage des 6- Accroître significativement le rééquilibrage des ressources entre les communesressources entre les communes . .


ACTION ASSOCIATIVE D INSERTION ACTION ASSOCIATIVE D INSERTION PAR LE LOGEMENT (SNL)PAR LE LOGEMENT (SNL)

Spécificité : proposer aux « très pauvres » (Spécificité : proposer aux « très pauvres » (la moyenne des la moyenne des ressources des locataires SNL est de 410 euros par mois ressources des locataires SNL est de 410 euros par mois et par personne)et par personne) ne pouvant accéder à un logement social ne pouvant accéder à un logement social type HLM, des logements à titre temporaire ou permanent type HLM, des logements à titre temporaire ou permanent avec des loyers adaptés et un accompagnement social. avec des loyers adaptés et un accompagnement social.

Coût d’un logement par personne et par anCoût d’un logement par personne et par an Logement SNL : 1630Logement SNL : 1630 Place en pension de famille : 5840Place en pension de famille : 5840 Place en hôtel : 6100Place en hôtel : 6100 Place en logement d’urgence : 7500Place en logement d’urgence : 7500 Place en centre d’hébergement : 14500Place en centre d’hébergement : 14500 Placement d’enfant : 45 000Placement d’enfant : 45 000


Enquête sur la situation de 185 personnes Enquête sur la situation de 185 personnes candidates à SNL 91 en 2008 et refusées par candidates à SNL 91 en 2008 et refusées par

manque de place ( SNL ne peut accueillir que 10% manque de place ( SNL ne peut accueillir que 10% des 1.200 demandes annuelles en Essonne) (1/2)des 1.200 demandes annuelles en Essonne) (1/2)

1- Nationalité :1- Nationalité :• La moitié des candidats sont de nationalité française de La moitié des candidats sont de nationalité française de

souche ou d’origines diverses.souche ou d’origines diverses.• Une vingtaine est étrangère avec ou sans titre de séjour.Une vingtaine est étrangère avec ou sans titre de séjour.• Pour une soixantaine de dossier, la nationalité n’est pas Pour une soixantaine de dossier, la nationalité n’est pas

indiquée.indiquée. 2- Situation familiale :2- Situation familiale :

• 100 femmes seules dont 89 avec enfants à charge et 16 100 femmes seules dont 89 avec enfants à charge et 16 victimes de violences conjugales.victimes de violences conjugales.

• 34 familles avec enfants à charge.34 familles avec enfants à charge.• 30 hommes seuls.30 hommes seuls.• 11 jeunes seuls.11 jeunes seuls.• 5 couples âgés sans enfant5 couples âgés sans enfant• 5 couples jeunes sans enfant.5 couples jeunes sans enfant.


Enquête sur la situation de 185 personnes Enquête sur la situation de 185 personnes candidates à SNL en 2008 et refusées par manque candidates à SNL en 2008 et refusées par manque

de place ( SNL ne peut accueillir que 10% des 1.200 de place ( SNL ne peut accueillir que 10% des 1.200 demandes annuelles en Essonne) (2/2)demandes annuelles en Essonne) (2/2)

3- Logement au moment de la demande :3- Logement au moment de la demande :• 115 familles ou personnes hébergées, dont 52 par la 115 familles ou personnes hébergées, dont 52 par la

famille, 31 par des amis, 19 à l’hôtel, 13 par différentes famille, 31 par des amis, 19 à l’hôtel, 13 par différentes associations. A noter que 19 de ces hébergements en associations. A noter que 19 de ces hébergements en famille ou chez des amis sont précaires parce que vécus famille ou chez des amis sont précaires parce que vécus de manière conflictuelle.de manière conflictuelle.

• 46 locataires en menace d’expulsion, dont 31 pour non 46 locataires en menace d’expulsion, dont 31 pour non reconduction de bail, 8 pour incapacité de payer, 7 pour reconduction de bail, 8 pour incapacité de payer, 7 pour logement mis en vente.logement mis en vente.

• 12 habitants de logements trop petits pour la famille.11 12 habitants de logements trop petits pour la famille.11 logements de fortune (voiture, baraque, etc.)logements de fortune (voiture, baraque, etc.)

• 5 à l’hôpital.5 à l’hôpital.


Interventions publiques Interventions publiques pour le logement social (1/3)pour le logement social (1/3)

EtatEtat Aides à la personneAides à la personne

APL via les caisses d’allocation familialeAPL via les caisses d’allocation familiale PTZ (PTZ (Prêt à Taux Zéro)Prêt à Taux Zéro)

Aides à la pierreAides à la pierre• Rénovation Urbaine( ANRU)Rénovation Urbaine( ANRU)• Diverses aides à la pierre via la Caisse des dépôts et Diverses aides à la pierre via la Caisse des dépôts et

consignations et le 1% logementconsignations et le 1% logement• Divers dispositifs de défiscalisationDivers dispositifs de défiscalisation



Conseil RégionalConseil Régional Trois engagements majeurs ont été pris Trois engagements majeurs ont été pris

notamment lors des dernières élections :notamment lors des dernières élections : 1- La région engage un programme de mise à 1- La région engage un programme de mise à

disposition gratuite de terrains pour la construction de disposition gratuite de terrains pour la construction de logements sociaux et a créé à cet effet une Agence logements sociaux et a créé à cet effet une Agence FoncièreFoncière

2- Aux maires qui construisent la région proposera un 2- Aux maires qui construisent la région proposera un pacte pour atteindre l’objectif régional de 30 % de pacte pour atteindre l’objectif régional de 30 % de logements sociaux.logements sociaux.

3- Plus l’effort de construction sera élevé, plus la région 3- Plus l’effort de construction sera élevé, plus la région financera les équipements publics (écoles, crèches, financera les équipements publics (écoles, crèches, etc.) dans la commune concernéeetc.) dans la commune concernée



Conseil Général EssonneConseil Général Essonne Investissement 2010Investissement 2010 : :

• 14 ME pour construction et réhabilitation de 14 ME pour construction et réhabilitation de logements (notamment aides aux copropriétés logements (notamment aides aux copropriétés dégradées) 5,7 ME pour rénovations de quartiersdégradées) 5,7 ME pour rénovations de quartiers

Fonctionnement 2010 : Fonctionnement 2010 : • 7,6 ME pour logement ville et habitat7,6 ME pour logement ville et habitat

Deux applications pour SNL :Deux applications pour SNL :• Fond de solidarité logement(FSL) qui finance aux Fond de solidarité logement(FSL) qui finance aux

deux tiers les TS employés dans les associationsdeux tiers les TS employés dans les associations• Bonification des emprunts effectués pour Bonification des emprunts effectués pour

préfinancer l’achat des logements.préfinancer l’achat des logements.


DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE Loi DALO Loi DALO d’avril 2007d’avril 2007

- Au 30-09-2009, 124097 recours ont été déposés devant les - Au 30-09-2009, 124097 recours ont été déposés devant les commissions départementales de médiation, par des commissions départementales de médiation, par des personnes dépourvues de toit, ou menacées d’expulsion, personnes dépourvues de toit, ou menacées d’expulsion, ou en situation de surpopulation ou de logement indigne. ou en situation de surpopulation ou de logement indigne. Ces personnes de bonne foi avaient engagé en vain de Ces personnes de bonne foi avaient engagé en vain de nombreuses démarches préalables auprès des organismes nombreuses démarches préalables auprès des organismes bailleurs ou municipaux.bailleurs ou municipaux.

- Depuis que la loi existe, le rythme des recours ne faiblit - Depuis que la loi existe, le rythme des recours ne faiblit pas : l’Ile de France représente à elle seule 2/3 des 5450 pas : l’Ile de France représente à elle seule 2/3 des 5450 demandes mensuelles. En province, 10 départements demandes mensuelles. En province, 10 départements enregistrent plus de 50 recours par mois, alors que 58 n’en enregistrent plus de 50 recours par mois, alors que 58 n’en enregistrent que moins de 10.enregistrent que moins de 10.

Documents

Y Droulers 18/11/2010 1 LA CRISE DU LOGEMENT SOCIAL Yves Droulers