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CODELA - CONSEIL DE DEVELOPPEMENT DEPARTEMENTAL 1/12

Zones d’Intérêt Départemental – ZID Synthèse de la séance de travail du 14 mars 2006

Première partie - Présentation Quelles sont les demandes des utilisateurs ? Séance de travail avec Monsieur Philippe JOSSE, Président de la commission Immobilier d’entreprise au CINA (Club Immobilier Nantes-Atlantique).

Préalable La diversité des activités et des utilisateurs conduisent à une grande diversité de besoins, et il ne peut pas y avoir dans ces conditions de modèle unique d’implantation. Néanmoins, il est possible de distinguer une série d’éléments de nature à accroître l’attractivité d’un site :

• un contexte général favorable à l’activité, • des produits adaptés, • une insertion cohérente du site dans son environnement, • des services et un accompagnement

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1.1 – Un contexte favorable à l’activité 1.1.1 – une économie porteuse Des filières dynamiques

La présence d’un bassin spécialisé dans des activités en croissance est bien sûr de nature à attirer de nouvelles implantations. Les acteurs de la filière savent qu’ils trouveront sur place clients, fournisseurs et services de nature à développer leur propre activité. Oyonnax (Ain) et la plasturgie ou la vallée de l’Arve (Haute-Savoie) et le décolletage en sont 2 exemples1. La présence de grands donneurs d’ordre La tendance des donneurs d’ordre à regrouper leurs sous-traitants à proximité de leurs unités de montage laisse peu de choix à ces derniers quant à leur implantation : ils seront accolés au donneur d’ordres ou très proches. L’industrie automobile a initié ce mouvement comme en témoignent les parcs immobiliers fournisseurs de Renault Sandouville2 ou de la Touche Tison chez PSA Rennes.

1 Les pôles de compétitivité récemment créés donnent cette lisibilité sectorielle en y ajoutant toutes les

interactions avec la formation et la recherche. 4 pôles aujourd’hui ont leur base principale en Loire-Atlantique. 2 L’actualité départementale en donne une autre illustration avec l’aménagement d’une trentaine d’hectares à

côté de l’usine d’Airbus à Bouguenais afin que le constructeur puisse y accueillir ses sous-traitants.

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La richesse du bassin d’emploi

Le bassin d’emploi est analysé finement par les candidats à l’implantation, selon des critères variables selon les activités. Qu’il s’agisse d’activités tertiaires (comme les centres d’appels) ou d’industries nouvelles (comme les biotechnologies), la qualification joue un rôle central. 1.1.2 – La qualité des infrastructures : une condition essentielle L’entreprise doit pouvoir accéder à ses clients et être rejointe par ses fournisseurs et ses salariés. La desserte routière est bien entendu le strict minimum, à compléter selon les activités par une approche multimodale : fer, voies navigables, voie maritime, ferroutage. Les transports en commun sont bien sûr requis pour les sites d’une certaine dimension. Seule la réalisation effective de ces infrastructures est attractive pour un utilisateur. Evoquer les infrastructures qui seront réalisées à moyen ou long termes n’emporte pas la décision puisque l’entreprise lance généralement son projet d’implantation pour honorer une commande, un marché, développer de nouveaux produits, toutes actions pour lesquelles elle doit être réactive. Les implantations se décident dans des délais de plus en plus courts dans un contexte de forte compétition : les infrastructures doivent être en place. 1.1.3 – La facilité de déplacement La facilité des déplacements domicile – travail des salariés est un critère d’appréciation déterminant, surtout pour les activités tertiaires. Cela revient à rechercher la proximité d’un pôle urbain et/ou les transports en commun. Un critère de localisation parfois non dit est la facilité du déplacement du dirigeant entre son entreprise et son domicile …ou sa résidence secondaire. 1.2 - Des produits immobiliers adaptés 1.2.1 – Typologie des locaux La diversité des activités et des utilisateurs d’une part, les objectifs des financeurs et investisseurs d’autre part aboutissent à la définition de types de locaux de nature à satisfaire la multiplicité des besoins : bâtiments d’activité, locaux PME-PMI, locaux mixtes, entrepôts. La polyvalence des locaux, leur facilité de réemploi est recherchée. D’autres critères influent sur le projet : Les caractéristiques physiques du bâtiment : taille, divisibilité, hauteur sous plafond, prestations, … Le montage : achat, location, …. Le prix.


� Les bâtiments d’activité

Ils sont destinés avant tout aux activités de production ou de petite distribution. Ils permettent de regrouper toutes les fonctions de l’entreprise sous le même toit. C’est la typologie des unités de production de groupes ou de PME-PMI qui abritent la plupart du temps les sièges sociaux. Elle est présente sur l’ensemble des parcs d’activités de nos régions.

� les locaux PME-PMI

Ils vont accueillir des activités de petite distribution, préparation de commandes, petits montages ou services à l'industrie (pièces détachées, maintenance etc.). Le programme illustré par la photo a été réalisé à Saint-Herblain (ZA de la Lorie3) par un investisseur : hauteur minimum de 4 m, accès moyen porteur, à niveau et pas à quai, proportion de bureaux plus ou moins égale à 30%. Ce type de produit se place davantage dans les agglomérations.

3 Connue également sous l’appellation de « Ouest-Gros ».


les locaux mixtes

Plutôt destinés aux services, ils sont dans un environnement soigné et accessibles par transport en commun. Leur hauteur est généralement comprise entre 3.5 et 5 mètres. Le rez-de-chaussée est utilisable pour les activités légères ou les bureaux. La proportion de bureaux y est plus importante que dans les typologies précédentes. Ils sont présents en Ile de France (première couronne), voire sur l'agglomération lyonnaise mais a priori pas dans l’ouest.

� les entrepôts

Ils sont destinés aux activités de stockage et de distribution. Soumis à des contraintes sécuritaires et environnementales de plus en plus importantes, ils ne peuvent être implantés n’importe où. L’entrepôt significatif (5 000 m² au moins) entre dans une définition dite de classe A : hauteur supérieure à 9,30 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 35 mètres, résistance au sol d'environ 5 tonnes le mètre carré, isolé, chauffé et sprinklé. Il est soumis à autorisation d’exploiter (catégorie 1510, correspondant à un volume stocké de 50 000 m3 et de 500 tonnes de matières). L’importance du contrôle des stockages conduit toute la chaîne logistique à ne plus accepter que ce type de produit. Dans l’agglomération de Nantes, il se rencontrera sur le domaine d'activités aéroportuaires, choisi pour ses grands terrains et un accès rapide au périphérique.


1.2.2 – la programmation � Le parcellaire Taille et configuration des parcelles varient selon l’activité envisagée. Par exemple :

• 3 ha minimum pour la logistique compte tenu de l’emprise des entrepôts, des

stationnements et des aires de manœuvre, • 3000 m² pour un bâtiment d’activité en compte propre.

� Infrastructures et schéma de voirie

Différencier le trafic des véhicules légers de celui des véhicules lourds. Pour cette raison, il est préférable de ne pas mélanger les activités logistiques avec les activités industrielles. Prévoir le stationnement.

� Les équipements collectifs 4 points sont prioritaires :

• l’approvisionnement en énergie, • l’approvisionnement en eau et le traitement des eaux usées • le réseau téléphonique (ADSL, fibre optique, …) • la récupération et le traitement des déchets industriels banals (palettes cartons,

plastiques). 1.3 – L’environnement urbain L’image de la zone d’activité L’entreprise attache une importance croissante à l’image qu’elle donne à travers son bâtiment. C’est un enjeu de communication interne vis-à-vis des collaborateurs mais aussi externe vis-à-vis des clients, fournisseurs et prestataires. Cette tendance est visible dans l’architecture, la qualité, le choix des matériaux des bâtiments sur les zones. La zone d’activité doit être en phase avec ce niveau d’exigence : elle y gagne en image et se rend plus attractive pour certaines implantations. La signalétique Indispensable aux fournisseurs des entreprises et utilisateurs de la zone, elle est souvent négligée. Confier la mise en place et la mise à jour de la signalétique à un regroupement d’entrepreneurs implantés sur place est peut être à rechercher. Une organisation thématique Elle est pertinente pour certaines activités. Exemples : Le commerce automobile4, regroupé dans un même pôle parce que le client final y aura plus de facilité pour faire son choix et le vendeur la possibilité d’être visité par un maximum de prospects.

4 A l’image de la « Route de Vannes » aux limites de Nantes, Saint-Herblain et Orvault qui accueille un grand nombre de concessionnaires automobiles.


Les établissements classés ont intérêt à partager et mutualiser les contraintes qui leur sont propres. Les services à l’industrie, comme en témoigne le succès de Nant Est Entreprises5 qui offre aux professionnels comme aux particuliers une forte concentration de services. Assurer la pérennité de la zone d’activité Le parc doit être conçu en cohérence avec les autres occupations de l’espace afin d’en assurer la pérennité. Il est capital de faire en sorte que les zones d’activités soient protégées par des zones vertes ou des zones non constructibles pour éviter que l’habitat les rejoigne. Cette proximité est en effet une source de conflits, de contentieux (recours contre les permis de construire) et peut conduire au départ d’activités. Permettre la cohérence de la zone d’activité A la différence du marché de l’immobilier tertiaire, les locaux d’activités comptent peu de développeurs privés ce qui ne facilite pas l’émergence de normes communes ; Les implantations en compte propre ou clé en main caractéristiques de ces zones sont propices à la réalisation d’un immobilier disparate. Les documents d’urbanisme doivent pour y remédier affirmer des orientations fortes. 1.4 – Les services collectifs et les mesures d’accompagnement 1.4.1 - Les Services collectifs Aux entreprises :

• la restauration de proximité : la généralisation des tickets restaurant dans les entreprises pousse au développement de la restauration sur place,

• l’hôtellerie de proximité pour les visiteurs comme pour les formations, • les services publics, • les services bancaires, • un centre routier.

Aux salariés :

• le restaurant interentreprises (un exemple dans le parc tertiaire de l’Eraudière), • les salles de sport (dans les grandes villes), • les crèches, de plus en plus demandées.

1.4.2 - Les mesures d’accompagnement La fiscalité locale Elle a fortement influencé les localisations lorsque les écarts de taux entre communes étaient très élevés. C’est aujourd’hui moins vrai avec la quasi-généralisation de l’intercommunalité et de la taxe professionnelle unique.

5 Connue également sous son ancienne appellation de « Centre de gros ».


Les zones particulières Zone franche, de rénovation urbaine … peuvent être un levier. Les aides à la réalisation d’immobilier d’accueil (pépinières, hôtels d’entreprises, locaux PME-PMI) facilitent la création d’entreprises et l’émergence de nouveaux projets. 1.5 – Conclusion

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Deuxième partie - Débat 2.1 - Quelle pertinence à dédier 1 ou plusieurs ZID à la logistique ? Des sites créateurs d’emplois. L’idée répandue que la logistique consomme beaucoup de foncier pour peu d’emplois n’est pas toujours fondée. Il faut examiner l’activité qui sera précisément exercée sur le site. Une implantation logistique aujourd’hui peut entraîner la création de 100 à 300 postes puisque c’est un travail à la fois de gestion de commandes - qui quelque fois assure aussi un service après-vente et donc des relations clients avec des centres d’appels -, de préparation de commandes, de conditionnement etc. Les zones portuaires accueillent les métiers nouveaux de groupage-dégroupage des containers d’importation de produits d’Asie.6 La zone logistique : un produit précis. Les développeurs de parcs logistiques en France sont peu nombreux (une dizaine), internationaux et ont conçu des produits précis desquels ils attendent une rentabilité définie. La semaine internationale du transport et de la logistique qui s’est déroulée début mars a confirmé une tendance à l’augmentation de leur taille : le minimum se situe plutôt aux alentours des 30/50 000 m² construits sur des parcelles de 20 ha. Ces produits sont destinés à 2 catégories de clients : les chargeurs (qui fabriquent les produits) et la grande distribution alimentaire d’une part, qui prennent les bâtiments à bail et organisent en interne ou en sous-traitance la distribution ; les logisticiens d’autre part. Une forte concurrence autour du département mais des éléments d’attractivité. Plusieurs départements proches se sont positionnés sur ce créneau : l’Ille et Vilaine avec Châteaubourg (250 ha). Le Maine et Loire avec la nouvelle zone logistique (115 ha) que l’agglomération d’Angers développe sur St Barthélémy. Il s’agit dans les 2 cas de zones totalement dédiées à la logistique. Plus à l’est, de nombreux sites sont proposés sur l’A28 (Le Mans).

La SITL7 a permis de tester la Loire-Atlantique auprès des professionnels et d’en dégager 3 ensembles :

• La zone portuaire ou 160 ha destinés à la logistique sont en cours d’aménagement en arrière du terminal à conteneurs,

• L’axe Nantes-Rennes qui permet de distribuer les 2 agglomérations en 30/35 mn, • La proximité de Nantes avec le site de la Haute-Forêt (Carquefou), en partie

commercialisé à ce jour auprès de Système U Ouest. 2.2 – Une ZID pourrait-elle accueillir industrie et logistique ? Plusieurs raisons plaident en faveur d’une séparation des 2 activités : L’intensité du trafic poids lourds de la logistique et son fonctionnement jour et nuit poussent à une séparation avec les autres trafics. Par ailleurs, les parcs logistiques majeurs sont spécialisés (cf. ci-dessus).

6 En contre exemple, la plate forme ODALIS que réalise TERRENA à Mésanger devrait employer 20 personnes dans un entrepôt de 12 300 m² édifié sur un terrain de 15 ha. 7 SITL : Salon International du Transport et de la Logistique


Enfin, la mixité entraîne le risque d’organiser le parcellaire, les voiries et les réseaux en fonction des commercialisations les plus faciles (plus petites parcelles pour les PME-PMI) et d’être en incapacité le moment venu de répondre à une implantation d’entrepôt. Pour envisager la mixité, il faut organiser clairement le parcellaire et être capable de ne pas le remettre en cause sous la pression de la commercialisation. 2.3 - La spécialisation sectorielle des ZID est-elle à rechercher ? La grande diversité des activités présentes dans nos régions et la multiplicité des lieux où elles peuvent a priori se développer laissent peu de chances de succès à une zone spécialisée. La plupart des prospects rencontrés pour une implantation en zone d’activités ne demandent d’ailleurs pas un site dédié. La spécialisation peut en revanche être induite par la présence d’un équipement rare et indispensable au process de production. 2 exemples permettent de l’illustrer :

• La station d’épuration du Carrefour industriel des Estuaires (Derval) permet de spécialiser une partie du site dans l’agroalimentaire.

• Les terminaux portuaires favorisent l’accueil d’activités utilisant les matières issues

du trafic propre à chaque terminal : zone logistique en arrière du terminal à container.

Elle sera également favorisée par la proximité d’une large clientèle, comme en témoigne l’exemple de Nantes Est Entreprises.8 2.4 – L’importance cruciale de la programmation En cherchant à être un site majeur pour l’industrie et exemplaire dans sa réalisation, la ZID se place dans une contradiction : chercher à tout normer a priori et ne plus être en mesure de laisser les projets industriels les plus divers s’exprimer; ou s’adapter aux demandes les plus variées en perdant toute homogénéité. La sortie de cette apparente contradiction se trouve dans la programmation de la zone : Adapter le parcellaire à l’accueil d’unités de grande taille, définir les schémas de voirie et de réseaux en conséquence, garder une capacité d’évolution et d’adaptation. Sectoriser pour éviter la juxtaposition d’activités de natures très diverses. En s’opposant au développement « au fil de l’eau » souvent observé, cette sectorisation évite 2 problèmes ultérieurs : l’image brouillée ou l’absence d’image de la zone ; la difficile valorisation du bâti lors de sa revente. Cette organisation est également de nature à faciliter l’accueil des activités artisanales en offrant à l’artisan la possibilité d’un parcours à l’intérieur du site : accueil dans un groupe de petits locaux au démarrage, transfert dans des locaux plus vastes et le cas échéant moins visibles une fois la clientèle fidélisée. Enfin, il faut souligner que la zone d’aménagement concerté (ZAC) est un bon outil de programmation.

8 La proximité d’unités de formation et de recherche est également au cœur de la spécialisation de certains sites à l’image de ceux consacrés aux biotechnologies, comme cela fut évoqué dans une séance antérieure.


2.5 – L’image du site Outre le soin apporté aux espaces communs, l’image du site dépendra du coefficient d’occupation du sol, en général de 40 à 50 % en zone industrielle (2 fois moins au lancement du projet, l’industriel préservant la possibilité de doubler son unité). Il s’agit d’un levier assez facile à utiliser pour qualifier un site. La qualité architecturale joue également un rôle central mais le raisonnement pourrait être poussé plus loin en parlant de qualité environnementale des bâtiments. Exemple : les toitures végétalisées. Leur développement participerait aussi aux questions relatives au développement durable, à la récupération des eaux pluviales et à la régulation thermique des bâtiments industriels. Les progrès en la matière paraissent cependant lents en France. D’une façon générale, la haute qualité environnementale se généralise dans le logement, est embryonnaire dans le tertiaire mais quasi inexistante dans l’industriel. Dans ce secteur, le bâtiment est accessoire par rapport au process et doit avoir un coût limité. Pour être généralisés, les techniques et produits HQE doivent être moins coûteux. 2.6 – L’attractivité d’un site : la combinaison de plusieurs critères, techniques, économiques et personnels La capacité d’un territoire à attirer les hommes et en particulier les décideurs est un élément clé, auquel s’ajoute l’organisation de l’accueil. Quelques implantations significatives récentes en témoignent : image favorable du territoire chez les collaborateurs (campagne de communication, évènements, …), réalité des infrastructures (à 2 heures de Paris) et qualité du bassin d’emplois au regard de l’activité projetée se combinent à des préoccupations plus personnelles du décideur (originaire de la région, proximité du domicile ou d’une résidence secondaire) et à la capacité locale à promouvoir le territoire et organiser l’accueil (agences de développement, comités d’expansion). Pour être attractive, la zone d’activité doit disposer de l’équipement adéquat, être proposée au prix du marché et se prévaloir d’un environnement lui-même attractif. Les aides financières à l’implantation peuvent être déterminantes dans certains cas mais ce n’est pas systématique. En revanche, un accompagnement permettant un traitement plus rapide des procédures administratives liées à une implantation apporterait une forte valeur ajoutée. 2.7 – L’approvisionnement en énergie Les réseaux départementaux actuels de production et distribution d’électricité et de gaz sont en mesure d’alimenter toute unité industrielle – sauf cas très particulier et de desservir les ZID qui seront définies. Il faudra également examiner les projets d’unités de production d’énergie renouvelable (éolien, bois, biomasse) qui pourraient chercher à s’implanter sur les ZID et examiner leur compatibilité avec la présence d’autres activités.


2.8 - Conclusion de la séance Les principaux enseignements relatifs aux ZID issus de cette séance sont les suivants : 1 - Un site se commercialisera si les conditions minimales sont effectivement réunies, à commencer par la desserte. La réalisation des infrastructures de base est un préalable. 2 - Le marché a réussi à développer des produits immobiliers relativement standardisés pour les demandes les plus courantes. Les activités industrielles visées par les ZID échappent à cette standardisation : chaque projet se traduira par un immobilier différent,

Cette hétérogénéité n’est pas un obstacle au développement harmonieux du site au fil des années s’il a fait l’objet d’une programmation rigoureuse lors de sa conception permettant notamment :

• De définir un parcellaire et des réseaux pour des unités de taille unitaire

élevée. • De séparer physiquement les activités selon leur nature si la mixité était

recherchée : artisanat/industrie ; industrie/logistique ; présence ou non d’activités tertiaires.

• De fixer des prescriptions architecturales et d’aménagement. L’intégration des critères HQE est possible mais passe par une réduction des coûts initiaux induits.

3 - Les sites à vocation logistique sont devenus des produits aux caractéristiques technico-économiques bien définies. Envisager une ZID à vocation logistique suppose de satisfaire à ces critères ou de partir sur un dimensionnement plus modeste. L’analyse du marché sera déterminante. 4 - Un site même bien aménagé aura du succès s’il est dans un environnement favorable et si l’accueil y est organisé de manière efficace. S’agissant de site à vocation industrielle, la capacité à traiter efficacement les procédures administratives serait un avantage réel.

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CODELA – CONSEIL DE DEVELOPPEMENT DEPARTEMENTAL 2, Quai de Versailles – BP 44621 - 44046 Nantes cedex 1

Fax : 02 40 48 14 24 – �� : 02 40 48 48 00


Présentation du CINA

Le CINA Cette association a été créée il y a 15 ans par les professionnels de l’immobilier pour tenter d’analyser la crise qui frappait leur secteur et devenir une force de propositions auprès des pouvoirs publics. Elle compte désormais 120 membres, appartenant à tous les secteurs de l’immobilier. Cette structure originale est devenue par sa taille et sa composition à la fois pluridisciplinaire et représentative. Elle est tournée vers le développement économique et vers l’immobilier. Pour en savoir plus :

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