A n n u e l s
2 1 f é v r i e r 2 0 1 3
R é s u l t a t s
L’arrivée du tramway T3 au Parc du Pont de Flandre (Paris 19ème)
2
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012
Avertissement
Cette présentation ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'échange de titres, ni une recommandation de souscription d’achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution du présent document peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation.
Les personnes entrant par conséquent en possession de cette présentation sont tenues de s’informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.
1 Les forces du modèle d’Icade
Optimisation du portefeuille d'actifs
Adéquation du patrimoine avec la demande
Renforcement du passif
Maîtrise des risques
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
S o m m a i r e
Parc du Millénaire, Paris 19ème
4
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Solidité des indicateurs clés
Amélioration significative de l’EBO (+8%) Un LTV maîtrisé
Diminution de l’ANR sur 2012 (-3%) Forte hausse du cash-flow net courant (+13%)
40,0% 39,5% 39,8%
Déc. 2011 Juin 2012 Déc. 2012
83,7 € / action
80,8 € / action
80,7 € / action
4 313 M€ 4 189 M€ 4 190 M€
Déc. 2011 Juin 2012 Déc. 2012
355 M€ 385 M€
Déc. 2011 Déc. 2012
4,32 € / action
4,86 € / action
223 M€ 251 M€
Déc. 2011 Déc. 2012
► Une hausse du cash-flow net courant de 12,5% due à l’amélioration significative de l’EBO, notamment du pôle Foncière tertiaire
► Une structure financière solide ► Après prise en compte des actifs sous promesse au 31 décembre
2012, le LTV ajusté s’élève à 38,4%
► Une diminution de l’ANR EPRA triple net de 2,8% par rapport au 31 décembre 2011 du fait de l’évolution des valeurs du patrimoine du pôle Foncière tertiaire (notamment ajustement de la valeur de la tour EQHO) et de la dégradation du mark-to-market des instruments de couverture
► Une amélioration de l’EBO de 8% liée principalement à une gestion locative efficiente, à l’effet des acquisitions et à la diminution des opérations intragroupes entre les pôles Promotion et Foncière
1 Les forces du modèle d’Icade
Optimisation du portefeuille d'actifs
Adéquation du patrimoine avec la demande
Renforcement du passif
Maîtrise des risques
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
S o m m a i r e
Parc du Millénaire, Paris 19ème
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Les forces du modèle d’Icade
Optimisation du portefeuille d'actifs ► Patrimoine composé désormais à 90% d’actifs stratégiques ou alternatifs
► Poursuite de la tertiarisation en 2013 avec le projet d’acquisition de Silic
► 547 M€ d’investissements en 2012 dans les activités stratégiques (bureaux, parcs tertiaires) et les actifs alternatifs (santé)
► 350 M€ de cessions d’actifs non stratégiques ou matures (logements, entrepôts, Allemagne)
Adéquation du patrimoine avec la demande ► Patrimoine localisé dans les principales zones tertiaires d’Ile-de-France bénéficiant
du développement récent ou à venir des transports en commun et renforcé par le rapprochement avec Silic
► Actifs récents et aux meilleures normes environnementales
► Succès sur les principaux enjeux locatifs permettant une stabilisation du taux d’occupation à environ 95%
Renforcement du passif ► Nouveaux financements (club deal, prêt hypothécaire, levée de fonds pour Icade Santé) permettant
notamment de lisser l’échéancier de la dette et de préparer l’intégration de Silic
► Structure financière solide
Maitrise des risques ► Approche spécifique du marché de la promotion
► Potentiel de croissance des loyers important sur le portefeuille existant et les projets sécurisés
► Maîtrise du pipeline permettant une grande flexibilité dans le lancement des opérations
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Optimisation du portefeuille d'actifs Evolution du patrimoine par secteur stratégique entre 2009 et 2012
Poursuite en 2012 de la dynamique de tertiarisation du portefeuille
(1) Valeur à 100%
Valeur totale du patrimoine : 6 850 M€
au 31 décembre 2012
2009 2012
Centres commerciaux
281 M€
Santé
661 M€
Bureaux France
1 162 M€
Parcs tertiaires
1 289 M€
Bureaux
Allemagne,
Entrepôts,
Logement
2 411 M€
Alternatif 16%
Stratégique 42%
Non stratégique 42%
22%
20%
42%
5%
11%
Valeur totale du patrimoine : 5 804 M€
au 31 décembre 2009
Alternatif 32%
Stratégique 58%
Non stratégique 10%
Centres commerciaux
442 M€
Santé (1)
1 725 M€
Bureaux France
2 426 M€ Parcs tertiaires
1 570 M€
Bureaux
Allemagne,
Entrepôts,
Logement
687 M€
23%
35%
10%
25%
7%
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Optimisation du portefeuille d'actifs Investissements et cessions
Investissements : 557 M€
Entrepôts, bureaux et commerces ► Cession de 36 400 m2 d’entrepôts et de 7 300 m2 de bureaux
et de commerces en lots de copropriété
► Cession en décembre 2012 de l’immeuble de bureaux
de 8 400 m² situé au 7-9 avenue de Messine, Paris 8ème
► Signature d’une promesse de vente en janvier 2013, portant
sur un portefeuille de 11 plateformes logistiques, d’une surface
totale de 380 000 m2 pour 145 M€
Bureaux Allemagne ► Cession de 2 immeubles de bureaux à Berlin et Hambourg
et de réserves foncières pour 57 M€
► Signature de promesses de vente, portant sur des immeubles à
Berlin et Francfort (19 400 m²) et sur des terrains situés en
Allemagne
Logement ► Cession en bloc de 495 logements à Epinay-sur-Seine (93)
en juin 2012, pour 33 M€
► Signature d’une promesse de vente en janvier 2013, portant
sur la cession en bloc de 849 logements situés à Sarcelles (95)
Autres cessions ► Cession en mars 2012, d’Icade Résidences Services,
société spécialisée dans la gestion de résidences étudiantes,
pour 24,2 M€
► Négociations exclusives en vue de la cession au 1er trimestre
2013 de l’activité d’ingénierie du pôle Promotion (Arcoba,
Gestec, Setrhi-Sétae) et de la société Suretis, spécialisée
dans l’exploitation de services de sécurité et la télésurveillance
Cessions : 350 M€ (plus-values : 81 M€)
Tour EQHO (La Défense)
Le Beauvaisis (Paris 19ème)
Santé
Les
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Icad
e
Une politique active de rotation du patrimoine permettant sa rationalisation
Livraison de 79 200 m² de surface utile,
prévue mi 2013
Premier IGH HQE® Rénovation et BREEAM®-Very Good
Labellisation BBC Rénovation
Livraison de 12 000 m² début 2012, dont 3 350 m²
loués à l’ARD
Premier immeuble de bureaux parisien à double
certification HQE® et BBC Rénovation
Acquisition de 11 cliniques (2 100 lits) gérées par
des exploitants de premier ordre, pour un montant
de 310 M€
Station de métro Front Populaire (prolongement ligne 12) sur le Parc des Portes de Paris (Saint-Denis, 93)
S o m m a i r e 1 Les forces du modèle d’Icade
Optimisation du portefeuille d'actifs
Adéquation du patrimoine avec la demande
Renforcement du passif
Maîtrise des risques
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
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Nanterre
Courbevoie
Puteaux
8
12
15
19
1 2
3
4
5 6
7
9 10
11
13 14
16
17 18
20
Maison-Alfort
Villejuif
Issy-les-Moulineaux
Boulogne
Neuilly
Nanterre
St Denis
Rueil-Malmaison
>100 M€ 50 à 100 M€ 0 à 50 M€
Courcouronnes Evry
Aubervilliers
Bureaux Parcs tertiaires
Paris 19°
Aubervilliers
St Denis
PARCS TERTIAIRES
La Défense
Adéquation du patrimoine avec la demande Localisation parcs tertiaires & bureaux en IDF
Un patrimoine localisé dans les principales zones tertiaires d’Ile-de-France qui bénéficient des développements des transports récents ou à venir,
et qui sera renforcé par le rapprochement avec Silic
Cen
tre c
om
merc
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e
Auberv
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illé
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Paris 1
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Paris 1
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1. Paris Nord-Est
2. ZAC Claude Bernard
3. Gare des Mines-Fillettes
AUTRES PROJETS
Hier
Les
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Icad
e Adéquation du patrimoine avec la demande
Focus sur les parcs tertiaires
M2 M1
M5
M6
SAINT
DENIS AUBERVILLIERS
PARIS
Arrêts lignes bus 239 et 65
12
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Aujourd’hui
1. Paris Nord-Est
2. ZAC Claude Bernard
3. Gare des Mines-Fillettes
AUTRES PROJETS
Les
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Icad
e Adéquation du patrimoine avec la demande
Focus sur les parcs tertiaires
M2 M1
M5
M6
M4 M3
SAINT
DENIS AUBERVILLIERS
PARIS
Arrêts lignes bus 239 et 65
Station Front Populaire
(phase 1) mise en service le 18 déc. 2012
Tramway
Mis en service le 15 déc. 2012
3 T
M 12 Métro
13
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Adéquation du patrimoine avec la demande Focus sur les parcs tertiaires
1. Paris Nord-Est
2. ZAC Claude Bernard
3. Gare des Mines-Fillettes
AUTRES PROJETS
M2 M1
M5
M6
M4 M3
Les
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Icad
e
SAINT
DENIS
PARIS
Demain
Un territoire innervé par les transports en commun…
Arrêts lignes bus 239 et 65
M
Station Front Populaire
(phase 1) mise en service le 15 déc. 2012
Tramway
Mis en service le 15 déc. 2012
12
3 T
Projet de tramway 8 T
Prolongement RER E
(station Rosa Parks) E
AUBERVILLIERS
Métro Ilot E
14
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012
1 598
2 023
4 241
4 611
1 621
2 130
4 417
4 853
Parc du Mauvin Parc des Portes de Paris Parc du Pont de Flandre Parc du Millénaire
Valeur au 31 décembre 2010 Valeur au 31 décembre 2012
152 172
295 292
162 178
308 328
Loyer au 31 décembre 2010 Loyer au 31 décembre 2012
Evolution des valeurs et des loyers moyens par parc (€ / m²)
+ 5,3%
+ 4,1% + 5,2%
+1,4%
… avec un impact significatif sur le niveau des loyers et des valeurs
Adéquation du patrimoine avec la demande Focus sur les parcs tertiaires
Les
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Adéquation du patrimoine avec la demande
Part du patrimoine stratégique
en Ile-de-France : 99%
Un patrimoine majoritairement composé de bureaux et de parcs tertiaires, principalement localisés dans les territoires
les plus dynamiques d’Ile-de-France
Valeur totale du patrimoine tertiaire :
6 593 M€ au 31 décembre 2012
Demande placée en IDF des principaux secteurs
géographiques (en milliers de m²)
428
247
149
246
208
397
264
117
226
219
345
260
163
261
235
Paris QCA
Paris pôlestertiaires
La Défense
Croissant Ouest
Secteur Nord
2010 2011 2012
Les
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Icad
e -6,9%
+1,7%
+3,0%
+2,0%
+4,2%
% : variation annuelle moyenne
(1) Levallois, Neuilly, Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux
(2) Saint-Denis, Saint-Ouen, Clichy, Aubervilliers et Paris 19ème
(1)
(2)
Source : MBE Conseil / Immostat
11%
Croissant Ouest
1 007 M€
1ère couronne
1 408 M€
Paris
1 069 M€
La Défense
707 M€
Allemagne
233 M€
Province
1 811 M€
22%
15%
16%
27%
4%
2ème couronne
358 M€ 5%
16
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Adéquation du patrimoine avec la demande Qualité des actifs
Un âge moyen du patrimoine faible :
les actifs de moins de 10 ans représentent
67% du patrimoine, en valeur
La quote part des actifs en exploitation
certifiés HQE® représente 21%
(hors EQHO, livrable en 2013)
Tous les programmes d’Icade sont a
minima développés avec la certification
HQE® (Millénaire 3, Veolia, Ilot E,
EQHO…)
Une efficience du patrimoine pour les
locataires
► Niveau de charge limité (maîtrise des
consommations…)
► Ratio d’occupation optimisé (flexibilité des
surfaces avec des possibilités d’extension…)
216 076
298 290 298 290
358 970
428 810
2012 2013e 2014e 2015e 2016e
Les
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Forte croissance du patrimoine certifié
Evolution du patrimoine de bureaux HQE®
(surfaces totales en m²)
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Adéquation du patrimoine avec la demande Indicateurs opérationnels
Bonne tenue des indicateurs opérationnels offrant une forte visibilité sur les cash-flows futurs
Un taux d’occupation en légère hausse
► Le taux d’occupation financier en décembre 2012
atteint 94,8% (contre 94,7% en décembre 2011)
► Maintien d’une vacance volontaire et d’une durée
de baux plus courte dans les parcs tertiaires afin
de bénéficier d’une plus grande flexibilité en terme
d’asset management
Taux d'occupation financier Durée résiduelle ferme des baux (années)
Les
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Durée résiduelle ferme des baux en hausse
► Des baux renouvelés sur 2012 avec des durées fermes de 5,6 ans
Des loyers globalement en ligne avec les valeurs locatives de marché
6,2 6,0 6,2 6,0 6,4
5,2 5,2 4,9 4,7
5,0
Déc. 10 Juin 11 Déc. 11 Juin 12 Déc. 12
Foncière tertiaire
Patrimoine bureaux et parcs tertiaires
91,0%
92,5%
94,7%
93,3%
94,8%
88,7%
91,0%
93,4%
90,8%
92,6%
Déc. 10 Juin 11 Déc. 11 Juin 12 Déc. 12
Foncière tertiaire
Patrimoine bureaux et parcs tertiaires
18
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H2O (Rueil-Malmaison, 92)
Achèvement de la commercialisation de l’immeuble H2O (5 300 m2 loués à Géostock et Kia Motors)
PB5 (La Défense)
Commercialisation de la quasi totalité des surfaces commercialisables (18 300 m2) essentiellement à 2 sociétés du CAC
40, avec effet au 1er janvier 2013
Surfaces restantes à louer : 450 m2
Immeuble 521 (Parc des Portes de Paris, Aubervilliers, 93)
Location de surfaces de bureaux à Navaho (3 100 m2), à Endemol France (6 900 m2) et à la CNAV (700 m2)
Surfaces restantes à louer : 2 100 m2
Immeuble 026 (Parc du Pont de Flandre, Paris 19ème)
Location à la Maif de 2 800 m2 de bureaux
Surfaces restantes à louer : 1 800 m2
Adéquation du patrimoine avec la demande Principales commercialisations du patrimoine stratégique
Grâce au succès sur les principaux enjeux locatifs identifiés, tous les immeubles sont désormais partiellement ou totalement occupés
Les
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Beauvaisis (Parc du Pont de Flandre, Paris 19ème)
Livraison début 2012 (12 000 m2) et location de 3 350 m2 à l'ARD
Surfaces restantes à louer : 8 650 m2
Factory (Boulogne, 92)
43% des surfaces de l’immeuble commercialisées sur 2012 dont BeinSport (4 600 m2)
Surfaces restantes à louer : 7 900 m2
Baux récents (baux verts)
20 baux verts signés à ce jour représentant 106 000 m² dont Pierre & Vacances (18 900 m²)
sur le parc du Pont de Flandre et Ingenico sur Link (10 300 m²)
Millénaire 5 (Parc du Millénaire, Aubervilliers, 93)
Commercialisation de 39% des surfaces en février 2013
Surfaces restantes à louer : 1 500 m² (en quote-part Icade)
S o m m a i r e 1 Les forces du modèle d’Icade
Optimisation du portefeuille d'actifs
Adéquation du patrimoine avec la demande
Renforcement du passif
Maîtrise des risques
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
Le Beauvaisis (Parc du Pont de Flandre, Paris 19ème)
20
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Renforcement du passif
Structuration du passif grâce à la mise en place de solutions innovantes
► Club Deal de 1,5 Md€ préparant l'intégration de Silic et lissant l'échéancier de la dette
► Financement hypothécaire de 200 M€ sur le parc du Pont de Flandre
► Levée de 360 M€ de capital à l’ANR pour financer le développement d’Icade Santé
LTV inférieur à 40%
Allongement de la durée moyenne de la dette
Des lignes non tirées d’environ 900 M€ qui permettent de couvrir deux ans
de remboursement en capital et intérêts de la dette
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Icad
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Pushed Slab (Paris 13ème)
S o m m a i r e 1 Les forces du modèle d’Icade
Optimisation du portefeuille d'actifs
Adéquation du patrimoine avec la demande
Renforcement du passif
Maîtrise des risques
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
22
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012
Maîtrise des risques Une approche spécifique du marché de la promotion
Logement ► Lancement des opérations uniquement à partir d’un niveau satisfaisant de réservation
► Options sur les terrains : l’achat d’un terrain ne se fait que lorsque l’opération peut être lancée,
donc précommercialisée
► Part croissante des accédants et des investisseurs institutionnels
Tertiaire ► Très faible exposition aux opérations en blanc (environ 13% des surfaces des projets en cours
de réalisation)
► Une activité lissée par la promotion publique plus récurrente et sans risque de commercialisation
Poids limité de la promotion chez Icade qui représente 5,9% du montant total
des capitaux engagés Les
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Icad
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Investisseurs
institutionnels
Accédants
Répartition des clients Répartition des investisseurs
selon le dispositif fiscal 2012
Investisseurs
privés
32,5% 17,3%
32,2% 40,8%
28,5% 46,5%
29,5% 34,2%
39,0% 36,2% 38,3% 25,0%
2009 2010 2011 2012
LMP / LMNP
4% Autres défiscalisations
6%
Scellier
90%
23
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012
Maîtrise des risques Promotion Logement - Indicateurs clés
Les
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Icad
e
Réservations de logements - En valeur (M€)
620
971 1 015 1 132
822
0
200
400
600
800
1000
1200
2008 2009 2010 2011 2012
(1) Hors Logement PNE, la variation entre 2011 et 2012 représente en valeur -14%
(2) Les chiffres tiennent compte de la réintégration des logements du projet PNE
(3) Valeur du stock d'invendus au 31 décembre 2012 : 21 M€
Backlog (2) - En M€
519 650
811
1 028 1 082
0
200
400
600
800
1000
1200
2008 2009 2010 2011 2012
Taux d’écoulement des stocks libres à la vente
5,3%
9,2%
13,4% 12,7%
7,8%
0%
5%
10%
15%
2008 2009 2010 2011 2012
Stock d'invendus - En volume (unités)
244 264
218
118 117
0
50
100
150
200
250
300
2008 2009 2010 2011 2012
-27,4% + 5,2%
- 0,8%
-38,6%
La majorité des opérations du pôle Promotion Logement est certifiée NF Logement et labellisée BBC
(1) (1)
(3)
24
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012
Maîtrise des risques Promotion Tertiaire et Publique
CA Promotion Tertiaire et Publique (M€) Evolution du CA intragroupe (M€)
Promotion Tertiaire : une faible exposition aux opérations « en blanc », la plupart des
opérations en cours étant sécurisées par des investisseurs ou locataires
► Réalisations en cours : potentiel de CA 381 M€ pour 312 500 m²
► Montages en cours : potentiel de CA 1 029 M€ pour 578 600 m²
Promotion Publique : une activité résistante sans risque locatif
► Réalisation en cours 124 M€ pour 111 500 m²
► Montages en cours 87 200 m²
Les projets sont en majorité certifiés HQE® ou en démarche équivalente
0
100
200
300
400
2010 2011 2012
AMO, ingénierie et autres
Tertiaire et commerce
Equipements et Santé
379 364 409 73
66
14
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2010 2011 2012
Une exposition contrôlée aux risques de marché : un risque limité compte tenu des spécificités du modèle Icade
Les
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Icad
e
(1) Reclassement de l’activité PNE Logement vers la Promotion Logement et de l’identification de l’activité Aménagement PNE
(1) (1)
25
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012
Constatation en 2012 de surcoûts de travaux de
renforcement de la structure existante destinée à accueillir
l’ensemble des nouveaux éléments (logements, bureaux,
commerces et équipements publics) : impact de 7 M€
sur l’EBO et de 18 M€ sur le RO (1)
Cession à la CDC des parts d’Icade dans la société
d’aménagement SAS PNE
Icade se concentrera à l’avenir sur son rôle de promoteur
logements et tertiaire dans cette opération
► 907 logements construits par Icade dont 80% réservés à ce jour
► 27 600 m² de bureaux en copromotion avec BNP Paribas
Immobilier (investisseur de la totalité)
► 15 400 m² de surfaces d’activité acquises par RIVP
Le risque d’aménagement sur PNE est désormais cantonné. Icade se concentrera à l’avenir sur la partie promotion de cette opération
de très grande ampleur et structurante pour le territoire
Les
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Icad
e Maîtrise des risques Opération Paris Nord-Est
(1) Avant élimination des marges internes
26
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012
Maîtrise des risques Zoom sur le pipeline 2013-2017
Des investissements à la pointe du développement durable
Total des investissements de la Foncière Tertiaire
(identifiés et engagés) ~ 541 M€
Principaux
investissements Surface Livraison
Total investissements(1)
Investissements
2013-2017 Loyers
Bruts
Taux
de rendt
Tour EQHO
HQE® Rénovation / BBC
Rénovation
BREEAM®-Very Good
79 200 m2 T2 2013 746 M€ 110 M€ c. 42 M€ 6,5%(2)
Travaux
en cours
Pré-com
en cours
Millénaire 3 HQE® / BBC /
BREEAM®-Excellent
32 000 m2 T2 2015
388 M€ 353 M€ c. 28 M€ 7,2%
Loué avec
option d’achat
au ministère
de la Justice
Projet Veolia HQE®, BREEAM®-Very
Good, RT2012, BBC
45 000 m2 T2 2016 Loué à Veolia
Environnement
Cliniques : extensions /
restructurations 90 M€ 78 M€ c. 6 M€ 7,1% Louées
Total 541 M€
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Icad
e
(1) Investissement total estimé, droits et frais inclus (inclut notamment les charges foncières pour les projets sur les parcs tertiaires, les frais financiers attachés aux travaux et le cas échéant les franchises et les travaux utilisateurs) Sur les parcs tertiaires, la valeur brute des terrains et des constructions des bâtiments à détruire pour la construction des projets est intégrée au coût de revient des nouveaux projets
(2) Après prise en compte de la provision pour dépréciation d’actif de 93 M€ (à fin 2011, provision de 36 M€)
27
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012
Architecte : Hubert & Roy Architectes
Hauteur : 139 m
Nombre de niveaux : R+40 ; R-4
Surface : 79 200 m² SUBL
Parking : 1 100 unités
Effectifs : jusqu’à 5 922 postes de
travail (9,2 m² SUN / poste de travail)
Les
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Icad
e Maîtrise des risques
Tour EQHO
Une tour métamorphosée, une renaissance, un nouveau produit
► Nouvelle façade lumineuse, très contemporaine, avec un vrai parti pris architectural
► Modification des accès à l’immeuble et recomposition des halls
► Remplacement total des installations techniques
► Offre de restauration diversifiée et novatrice
► Services exceptionnels
► Flexibilité accrue : possibilité multi-locataires
Une forte visibilité ► En bordure du boulevard circulaire de La Défense
► Une localisation en dehors du parvis de La Défense directement connectée
avec le centre ville de Courbevoie, ses commerces, ainsi qu’avec les centres
commerciaux de La Défense
Un haut niveau d'exigence ► Une « triple peau respirante »
► Certification travaux : un ratio élevé (95%) de surfaces de bureaux en premier jour
► Haut niveau d’isolation phonique
► Certifications environnementales : HQE® Rénovation et BREEAM®-Very Good /
Label énergétique : BBC Rénovation
Une réserve importante de cash-flow pour Icade
► Impact du départ d’IBM en 2009 compensé par l’acquisition de Compagnie
la Lucette en 2010
► Loyer annuel potentiel de l'ordre de 42 M€
► Coût limité de la vacance : impact annuel maximum post livraison de 8 M€
(3 M€ constatés en 2012, soit 5 M€ additionnels en année pleine)
28
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012
Des signatures démontrant l’attrait du territoire et permettant sa valorisation
Maîtrise des risques Parcs tertiaires : projets sécurisés
Veolia Environnement installera en 2016
son futur siège social destiné au
regroupement de plus de 2 000 personnes
► Signature en janvier 2013 d’un BEFA,
pour une implantation de 45 000 m² de bureaux
(durée du bail : 9 ans / loyer : 16,5 M€)
► En adéquation avec les dernières technologies
de respect environnemental et de performance
énergétique (certifications HQE® et BREEAM® -
Very Good)
En 2015, le ministère de la Justice
regroupera 1 600 personnes
de l’administration centrale, actuellement
répartis sur plusieurs sites parisiens
► Signature en décembre 2011 d’un protocole
d’accord avec l’Etat concernant la location avec
option d’achat du Millénaire 3 pour 32 000 m2
(durée du bail : 12 ans / loyer : 11,6 M€)
► Démarrage des travaux début 2013
► Livraison prévue en avril 2015
► Certifications HQE® et BREEAM®-Excellent
Labellisation BBC
Architecte : Cabinet KPF
Les
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Icad
e
Architecte : Dietmar Feichtinger
M2 M1
M5
M6
M4 M3
SAINT
DENIS
PARIS
AUBERVILLIERS
Centre commercial
Le millénaire
29
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012
Millénaire 4 Ilôt E
Surface : 24 800 m²
Loyer : 8,9 M€ (350 €/m² bureaux)
Prix de revient : 117 M€ (yc mesures
d’accompagnement et foncier)
Yield to cost estimé : 7,6%
Livraison : 24 mois après décision de lancement
PC obtenu et purgé
Environnement : HQE®, BREEAM®, BBC, RT 2012
Surface : 28 300 m²
Loyer : 9,1 M€ (300 €/m² bureaux)
Prix de revient : 110 M€ (yc mesures d’accompagnement
et foncier)
Yield to cost estimé : 8,3%
Livraison prévisionnelle : 30 mois après décision
de lancement
PC obtenu et purgé
Bâtiment innovant - structure et façades en bois
Maîtrise des risques Parcs tertiaires : projets maîtrisés
Les
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Icad
e
Environnement : HQE®, BREEAM®-Excellent,
BBC, RT 2012
30
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012
Maîtrise des risques Loyers potentiels
Potentiel d’évolution du loyer avant indexation (en M€) Pôle Foncière tertiaire (avant intégration de Silic)
382 404
463
(13)
+ 12
+ 17 + 6
+ 21
+ 42
(22)
+ 18
Un potentiel de croissance des loyers de l’ordre de 20% à l’horizon 4 ou 5 ans
Les
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Icad
e
Loyer IFRS 2012
Cession non stratégique
(sous promesse)
Millénaire 3 (liv. 2015)
Projet Veolia (liv. 2016)
Cliniques : extensions,
retructurations
Loyer sécurisé
Loyer potentiel (vacance sur exploitation)
EQHO (liv. 2013)
Cessions du solde du
patrimoine non stratégique
Autres projets identifiés non lancés (PDM4,
Ilôt E)
Loyer potentiel
S o m m a i r e 1 Les forces du modèle d’Icade
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
Millénaire 3 et 4 (Paris 19ème)
32
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012
Pôle Foncière Compte de résultat
Une croissance significative des revenus locatifs du pôle Foncière liée à la poursuite de la tertiarisation du patrimoine
(1) Transfert au 1er janvier 2012 des actifs de l’activité Santé non détenus par Icade Santé (principalement l’immeuble de Levallois loué au ministère de l’Intérieur) vers l’activité Bureaux France
Dans un souci d’homogénéité, les chiffres du 31 décembre 2011 ont été ajustés pour tenir compte de cette nouvelle classification
(2) Après élimination des intragroupes métier
Bureaux
France (1)
Parcs tertiaires Total
Stratégique Centres
Commerciaux Santé (1) Total
Alternatif
Patrimoine Non
Stratégique Total (2)
2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Revenus
locatifs 118 127 96 95 214 221 22 25 62 91 84 116 64 59 362 397
Loyers
nets 106 118 88 81 194 199 19 22 61 91 80 112 42 42 317 354
MARGE
LOCATIVE
90% 93% 91% 86% 91% 90% 85% 87% 99% 99% 95% 96% 66% 72% 88% 89% (Loyers Nets /
Revenus
Locatifs)
EBO 96 107 82 73 179 180 17 20 56 85 73 106 36 38 288 323
Résultat
opérationnel 50 16 44 40 94 56 5 6 29 43 34 49 48 33 176 138
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En M€
33
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012
Logement (1) Tertiaire (1) Aménagement
PNE (1) TOTAL (2)
Variation
(%)
2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Chiffre d’Affaires 741 670 364 409 10 16 1 106 1 071 -3%
Excédent Brut Opérationnel 56 52 25 20 1 - 7 82 69 -16%
Taux de Marge (EBO / CA) 7,5% 7,7% 6,9% 4,8% 11,0% -45,4% 7,4% 6,4% -1pt
Résultat Opérationnel 51 46 30 21 -4 -18 77 52 -33%
Pôle Promotion Compte de résultat
Une baisse limitée du chiffre d’affaires du pôle Promotion dans un contexte défavorable et un maintien des marges,
notamment de l’activité Promotion Logement
(1) Y compris intragroupes métier
(2) Après élimination des intragroupes métier
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En M€
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012
Pôle Services Compte de résultat
Un périmètre désormais rationalisé
Property management
Conseil et Solutions TOTAL Variation
(%)
Activités cédées
(en 2011 et 2012) ou
en cours de cession
2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Chiffre d’Affaires 34 33 18 15 52 48 - 7% 58 15
Excédent Brut Opérationnel
4 4 3 2 7 5 - 19% 4 0
Taux de Marge (EBO / CA) 10,7% 10,7% 16,2% 11,5% 12,5% 11,0% -1,5pts 7,6% -0,6%
Résultat Opérationnel 3 3 2 1 6 4 - 30% 4 -1
Rés
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En M€
35
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012
Passage du Résultat Opérationnel au Résultat Net Part du Groupe
Pô
le F
on
cièr
e Te
rtia
ire
2011 2012 Variation
%
Résultat Opérationnel pôle Foncière 176 138 -21%
Résultat Opérationnel pôle Promotion 77 52 -33%
Résultat Opérationnel pôle Services 9 3 -64%
RO Icade holding et intragroupe -24 8 NS
Résultat Opérationnel Icade (RO) 238 201 -16%
Résultat financier -97 -102 +4%
- Charge d’impôt -44 -37 -16%
Résultat Net 98 62 -37%
- Part des minoritaires dans le résultat -5 -9 +78%
Résultat Net Part du Groupe (RNPG) 93 53 -43%
Rés
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En M€
36
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012
Evolution du cash-flow net courant
Un cash-flow net courant en hausse de 13%, principalement lié à la bonne performance du pôle Foncière
223,5 251,4
+36,0
-10,7 -5,7
+11,7
-3,9
+0,5
CFNC 2011 EBO Pôle Foncière EBO PôlePromotion (yc
retrait. SAS PNE)
EBO Pôle Services Frais de siège,intragroupes et
autres
Résultat financiercourant
IS courant CFNC 2012
4,32€ / action
4,86€ / action
Rés
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En M€
37
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012
Valorisation du patrimoine Evolution du patrimoine total
Poursuite du désengagement du patrimoine non stratégique
En M€ (hors droits)
(1) Immeubles valorisés à leur valeur d’expertise
2 567 2 557 2 426
1 542 1 576 1 570
437 440 442
1 317 1 375 1 725
864 809 687
Décembre 2011 Juin 2012 Décembre 2012
Parcs tertiaires Commerces et Centres commerciaux Bureaux France
Santé Patrimoine Non Stratégique
6 850(1)
+1,4%
6 727(1) +0,4%
6 757(1)
Stratégique
et Alternatif
90%
Stratégique
et Alternatif
88%
Stratégique
et Alternatif
87%
Rés
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012
Valorisation du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire Rationalisation de l’évolution
Une variation de - 1,6% de la valeur à périmètre constant du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire
2 567 2 426
1 542 1 570
437 442
1 317 1 725
552 430
-194 -66
+214 +324
-12 -88
Déc 2011 CessionsPatrimoineStratégique
CessionsPatrimoine Non
Stratégique
Investissements AcquisitionsSanté
Effet taux Effet businessplan
Déc 2012
6 415
6 593
- 1,6% à périmètre constant
Variation de valeur à
périmètre constant :
- 100 M€
Parcs tertiaires Commerces et Centres commerciaux Bureaux France
Santé Patrimoine Non Stratégique (Bureaux Allemagne et Entrepôts)
Stratégique
et Alternatif
91%
Stratégique
et Alternatif
93%
Rés
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En M€ (hors droits)
39
Rés
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ls 2
012
Valorisation du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire Evolution à périmètre constant
Des évolutions de taux de rendement très contrastées
d’une classe d’actifs à l’autre
(1) Impact de la révision des taux de rendement et des taux d'actualisation retenus par les experts immobiliers sur la valeur
(2) Impact de la revue des hypothèses des business plans des immeubles sur la valeur (e.g. indice de révision des loyers, renégociation des baux, révision de la valeur locative de marché, évolution de la vacance,
évolution des plans de travaux et des charges non refacturables...)
(3) Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables
Valeurs d'expertise (hors droits)
à périmètre constant
Taux de rendement
(hors droits) (3)
31/12/12 Premier
semestre 1 an
dont effet
taux (1)
dont effet
business
plan (2)
31/12/12 6 mois 1 an
Bureaux France 2 426 + 0,3% - 2,2% + 0,8% - 3,0% 6,7% - 13 pb - 6 pb
Parcs Tertiaires 1 570 + 0,3% - 1,5% + 0,3% - 1,8% 7,8% + 7 pb + 24 pb
Total Stratégique 3 996 + 0,3% - 1,9% + 0,6% - 2,5% 7,2% - 3 pb + 8 pb
Centres Commerciaux 442 + 0,7% + 0,6% - 0,2% + 0,9% 6,2% + 2 pb + 7 pb
Santé 1 725 + 2,5% + 2,6% + 0,3% + 2,3% 6,9% + 20 pb + 8 pb
Total Alternatif 2 167 + 2,0% + 2,1% + 0,2% + 1,9% 6,7% + 18 pb + 11 pb
Patrimoine Non
Stratégique 430 - 4,1% - 12,8% - 8,0% - 4,8% 10,5% + 103 pb + 153 pb
Total 6 593 + 0,4% - 1,6% - 0,2% - 1,4% 7,2% + 4 pb + 12 pb
Rés
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40
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012
Rationalisation de la variation de l’ANR EPRA triple net
Une variation de - 3,6% de l’ANR EPRA triple net par action
83,7
80,7
- 3,7
+ 1,0
- 0,2 - 0,6
+ 0,9
- 0,3 - 0,1
Déc 2011 Dividende 2012 Résultat
consolidé Variation
de la plus-value
sur le patrimoine
Variation
de la plus-value
sur les sociétés
de promotion
et de services (1)
Variation
de la juste
valeur des
instruments
dérivés (2)
Autres Déc 2012
(1) La méthode de valorisation retenue repose essentiellement sur une actualisation des flux de trésorerie (DCF) sur la période du business plan de chaque société, assortie d’une valeur terminale fondée sur un cash-flow
normatif croissant à l’infini. Parmi les paramètres financiers retenus, le coût moyen pondéré du capital, stable par rapport à l’évaluation réalisée à fin 2011, est compris entre 8,95% et 13,06% pour les sociétés de promotion
et entre 8,35% et 10,89% pour les sociétés de services. La valeur d’entreprise des sociétés de promotion et services est en baisse de 1%. Après déduction de l’endettement net, la valeur des fonds propres des sociétés
de promotion et services s’établit à 426,7 M€ contre 426,6 M€ au 31 décembre 2011
(2) Variation de la juste valeur des instruments dérivés et de la dette à taux fixe
Impact
de l’ouverture
du capital
d’Icade Santé
Rés
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nanc
iers
En €/action
41
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012
Structure d’endettement au 31 décembre 2012
Un LTV stable par rapport au 31 décembre 2011
Un ICR à 3,52x contre RO (hors amortissements) et 3,58x contre EBO
Une durée de vie moyenne de la dette plus longue et un coût moyen moindre
Une couverture de la dette à plus de 90% par des instruments adaptés
Aucun enjeu de covenant
31/12/12 31/12/11
LTV (Loan To Value) 39,8% / 38,4% (1) 40,0% / 36,3% (3)
Endettement net (M€) 2 725 2 691
Durée moyenne de la dette 4,3 ans (2) 3,8 ans
Coût moyen 3,83% (Euribor 3 mois moyen 2012 : 0,57 %)
4,08% (Euribor 3 mois moyen 2011 : 1,39 %)
Couverture (durée de vie moyenne des couvertures : 2,9 ans)
91% 87%
(1) 38,4% corrigé des actifs sous promesse
(2) Après prise en compte du financement hypothécaire adossé au parc du Pont de Flandre signé en décembre 2012 avec une mise à disposition des fonds en janvier 2013
(3) 36,3% corrigé de l’augmentation de capital d’Icade Santé début 2012
Rés
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nanc
iers
42
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ls 2
012
Echéancier de la dette tirée en M€ (1)
431
635
463 364
575
129 45 43
295
0
100
200
300
400
500
600
700
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 et+
(1) Hors dette rattachée à des participations, découverts bancaires y compris remboursement du prêt intragroupe Silic
Dette par nature
1,75 Md€ de financements signés en 2012 par le biais de solutions innovantes telles que la mise
en place d’un crédit Forward Start ou encore d’un financement hypothécaire adossé à un parc tertiaire
Une anticipation des besoins, une volonté de diversification et de lissage de l’échéancier
Une dette essentiellement affectée à l’activité du pôle Foncière
Des lignes disponibles en accroissement (895 M€) correspondant à 26,4% de la dette brute
Une maitrise du risque de liquidité
Une structure financière toujours solide
Structure d’endettement au 31 décembre 2012 R
ésul
tats
fina
ncie
rs
Crédit hypothécaire 11,4%
Locations-financement 4,2%
Emprunts corporate
79,4%
Découverts bancaires 2,0%
Autres dettes 0,2%
USPP 2,8%
Clinique du Parc (Castelnau-Le-Lez, 34)
1 Les forces du modèle d’Icade
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
S o m m a i r e
44
Rés
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ts A
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ls 2
012
Icade Santé Poursuite de la croissance
Autres
investisseurs
37%
Icade
63%
En M€ 31/12/2011 30/06/2012 31/12/2012
Loyers nets 61,0 42,5 90,5
EBO 55,9 40,2 85,4
RO 29,0 19,8 43,3
Cash-flow net courant 38,7 29,7 66,6
Valeur du patrimoine 1 317,0 1 374,9 1 724,5
Dette financière nette 749,9 502,5 683,9
ANR 554,2 848,8 1 032,3
LTV 56,9% 36,5% 39,7%
Créée en 2007, Icade Santé détient
55 établissements de santé valorisés à 1,7 Md€
au 31/12/2012
Son patrimoine est composé essentiellement
de MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique)
et quelques SSR (Soins de Suite et Réadaptation)
et établissements psychiatriques
Détenue à 100% par Icade jusqu’en 2011, son capital
a été ouvert à des investisseurs institutionnels début
et fin 2012 (dont les principaux sont Crédit Agricole
Assurances, BNP Paribas Cardif et le Groupe Macif)
pour accompagner sa croissance, ramenant la
participation d’Icade à 63% au 31/12/2012 (détention
moyenne sur 2012 : 72%)
L’objectif d’Icade est de conserver la majorité
du capital et d’assurer la gestion
Chiffres clés
Structure du capital d’Icade Santé
Opp
ortu
nité
s et
ato
uts
45
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ls 2
012
Générale de Santé
27%
Vedici 31%
Harpin 6%
3H 5%
C2S 2%
Icade Santé Répartition du patrimoine
* MCO : Médecine Chirurgie Obstétrique ** SSR : Soins de Suite et Réadaptation *** ESM : Etablissement de Santé Mentale
Patrimoine Icade Santé – 31 décembre 2012
Un des atouts d’Icade Santé vis-à-vis d’investisseurs est la diversification de son portefeuille géographiquement
et par exploitant diluant ainsi les risques
Répartition par exploitant en %
de valeur du portefeuille
44 Cliniques MCO* acquises
11 Centres SSR** et ESM*** acquis
Nancy
Clermont-Ferrand
Brest
Les Sables d’Olonne
La Roche sur Yon
Poitiers
Toulouse / Muret
Agen
Aire sur l’Adour
Pau
St Etienne
Orléans
Chartres
Laval
Roanne
Arras
Nantes
Villeneuve d’Ascq
Bordeaux
Saintes
Niort
Toulon
Valenciennes
Vendôme
Bergerac
Montauban
Montpellier
Angoulême
Limoges
Dunkerque
Soissons (ESM)
Le Mans
Brive
Nancy
Clermont-Ferrand
Trappes
Le Chesnay
Champigny/Marne
Nogent/Marne
Le Bourget
Bry/Marne
Drancy
Charenton
Vitry/ Seine
Médi-
Partenaires
26%
Clinipôle
3%
Opp
ortu
nité
s et
ato
uts
46
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Opération de rapprochement avec Silic Rationnel de l’opération
Une logique industrielle forte
► Création de la première foncière sur le segment bureaux, leader incontesté sur les parcs tertiaires
► Un acteur incontournable du Grand Paris et une complémentarité des sites géographiques
► Une offre commerciale renforcée vis-à-vis des grands utilisateurs
► Des business models similaires de « foncière-développeur »
► Complémentarité des deux équipes et proximité des cultures facilitant l’intégration et l’échange des savoir-faire
► Un pipeline maîtrisé et des perspectives de création de valeur avec près de 2 millions de m² de réserves constructibles
Une opération en ligne avec les objectifs financiers d’Icade
► Une opération en titres préservant la structure financière de l’ensemble combiné
► Une parité d’échange en ligne avec les parités d’ANR
► Une opération immédiatement relutive en cash-flow
Un statut boursier renforcé
► Positionnement unique au sein du secteur coté
► Augmentation de flottant
► Soutien de deux grands actionnaires avec une vision long terme, la CDC demeurant l’actionnaire de contrôle
Opp
ortu
nité
s et
ato
uts
47
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Opération de rapprochement avec Silic Évolution du profil d’Icade
Le rapprochement avec Silic, une nouvelle étape
dans la fonciarisation et la tertiarisation d’Icade
(1) Données Silic au 30 juin 2012
Icade au 31 décembre 2012
Rapprochement avec
Silic Combinaison
Icade + Silic (1)
Taille totale du patrimoine (HD) 6,8 Md€ 10,2 Md€
dont Bureaux France et Parcs Tertiaires 4,0 Md€ 58% 7,4 Md€ 72%
Loyers courants annualisés 397 M€ 577 M€
Poids du pôle Foncière dans l’EBO 2012 84% 88%
Poids du pôle Foncière dans l’ANR 2012 93% 95%
Opp
ortu
nité
s et
ato
uts
48
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Opération de rapprochement avec Silic Calendrier de la transaction
Compte tenu des recours, la suite du calendrier dépendra de la décision
de la Cour d'Appel de Paris, attendue dans le courant du 1er semestre 2013.
L'offre reste ouverte jusqu'à nouvel avis
Création
d’une holding
(« HoldCo ») détenue
par la Caisse des
Dépôts (la « CDC »)
à laquelle la CDC
a apporté la totalité
de sa participation
dans Icade
Apport de 6,5% du
capital de Silic par
Groupama à HoldCo
30 décembre
2011
Autorisation
de l’Autorité
de la
Concurrence
13 février
2012
Réalisation de
l’apport du
solde des titres
Silic détenus
par Groupama
à HoldCo
16 février
2012
Dépôt d’une
offre publique
par Icade sur
Silic avec
engagement
d’apport à
l’offre
par HoldCo
de la totalité
de sa
participation
de 44% du
capital de Silic
13 mars
2012
Offre déclarée
conforme
par l’AMF
24 avril
2012
Décision
de prorogation
de l'AMF
15 mai
2012
Plaidoiries
de la Cour
d'Appel de
Paris sur le
recours en
annulation à
l'encontre
de la décision
de conformité
de l'AMF
21 mars
2013
Décision
de la Cour
d'Appel
de Paris
Fin du premier
semestre 2013
Opp
ortu
nité
s et
ato
uts
49
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Perspectives
Matérialisation des axes d'amélioration assurant la poursuite de la croissance du cash-flow net courant sur le moyen terme
► Commercialisation du patrimoine existant
► Développement des projets majeurs sécurisés en 2011 et 2012
► Maîtrise du pipeline : lancement de nouvelles opérations créatrices de valeur en fonction
de la demande
► Sécurisation de la contribution positive du pôle Promotion
► Réduction du coût de la dette grâce à la politique de diversification
Finalisation du rapprochement avec Silic, relutif en cash-flow
Evolution du dividende au même rythme que celle du cash-flow net courant
Maintien du LTV autour de 40%
Proposition de distribuer un dividende d’un montant de 3,64 € par action
► Hausse de 9% par rapport à la part récurrente du dividende 2012
► Rendement de 5,3% sur la base du cours de bourse au 19 février 2013
Opp
ortu
nité
s et
ato
uts
S o m m a i r e 1 Les forces du modèle d’Icade
2 Résultats financiers
3 Opportunités et atouts
4 Annexes
51
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Engagements en immobilier d’entreprise
en France par semestre (1)
0
5
10
15
20
25
30
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
S1 S2
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Taux de rendement "prime" bureaux Paris QCA
OAT TEC 10
Euribor 3 mois
4,25 %
0,19%
2,06 %
14,5 Md€
(en Md€)
Le marché de l'immobilier d'entreprise en France A
nnex
es
(1) Source : CBRE Richard Ellis
(2) Source : Banque de France
Evolution comparée des taux
(en fin de période) (2)
31/12
2010
31/12
2011
31/12
2012
Paris Centre Ouest 5,6% 4,9% 5,2%
Paris Sud 5,9% 4,2% 3,6%
Paris Nord Est 3,4% 3,3% 3,5%
Moyenne Paris 5,3% 4,4% 4,4%
La Défense 6,0% 7,0% 6,6%
Croissant de l'Ouest 9,9% 10,4% 10,8%
Première Périphérie Nord 9,1% 11,7% 10,5%
Première Périphérie Est 8,4% 7,9% 7,6%
Première Couronne Sud 8,6% 7,3% 7,8%
Deuxième Couronne 6,3% 6,0% 5,6%
Total Ile-de-France 6,8% 6,6% 6,5%
Evolution des taux de vacance
en Ile-de-France (1)
Evolution des valeurs locatives
en Ile-de-France sur la période 2000-2012 (1)
771 €
441 €
295 €
200 €
400 €
600 €
800 €
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
« Prime » Paris Centre Ouest « Prime » La Défense Moyenne Ile-de-France
En € courants HT HC / m²/an
52
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
La construction en berne. Entre décembre 2011 et novembre 2012
les mises en chantiers à 360 000 unités accusent un repli de 11,3%
Les 62 600 ventes et réservations enregistrées au cours des 9
premiers mois de l’année témoignent d’une baisse conséquente de
l’activité de 16% par rapport à la même période en 2011
La spirale de la baisse des volumes s'explique par l'effet conjugué de :
► la forte réduction de l'avantage fiscal accordé à l'investissement locatif
► l'attentisme des ménages dans un contexte économique incertain
► la diminution significative de l'aide à l'accession sociale due à la réforme
du PTZ+ fin 2011
► du durcissement des critères d'octroi du crédit aux acquéreurs, dont les
taux restent bas (fixés en moyenne à 3,31% en novembre d'après
l'Observatoire du Crédit Logement) mais pour lesquels les conditions
restent restrictives (taux d’effort exigé en hausse et durée moyenne plus
courte)
► la pression persistante sur les prix et les perspectives de plafonnement
des loyers conduisant à un rendement locatif moins intéressant pour les
investisseurs
La fin du dispositif Scellier en 2013, remplacé par le « Duflot » devrait
permettre un recentrage sur des produits plus sociaux, à loyer
plafonné et au rendement sans doute plus faible, en contrepartie d’un
avantage fiscal important mais plafonné. La loi Duflot, en vigueur
depuis le 1er janvier 2013, reprend l’objectif instauré par la loi Scellier,
pallier la pénurie par la construction de logements neufs
En raison de la hausse de l’offre commerciale et de la baisse des
ventes, le délai moyen d’écoulement (ratio : stocks/ventes), pour la
France métropolitaine, passe à 13 mois au 3ème trimestre 2012
Le marché de la promotion logement en France
Mises en chantier et permis de construire
en France entière*
(1) Sources : MEEDDAT/SESP, SOeS, FPI, CBRE, CF
(1)
(1) L’offre commerciale est constituée de logements en cours de construction, en projet et achevés
(en nbre de logements)
(filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logts)
(en nbre de logements)
548 456
397 454
535 514 435
369 333 346
421 360
0
200 000
400 000
600 000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Permis de construire Mises en chantier
0
50 000
100 000
150 000
200 000
2T00 2T01 2T02 2T03 2T04 2T05 2T06 2T07 2T08 2T09 2T10 2T11 2T12
Mises en vente Ventes Offre commerciale
0
50 000
100 000
150 000
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12(p)
Ventes à investisseurs Ventes en accession
(filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logts, cumul des 12 mois)
Mises en vente, ventes et encours de logements
neufs en France (1)
Volume de ventes de logements*
Ann
exes
53
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
0 2 4 6 8 10 12 14
Répartition du patrimoine par portefeuille
Potentiel de création de valeur Stratégique
Santé : portefeuille de cliniques créé en moins
de 5 ans, avec des durées initiales de baux
de 12 ans, générateur de cash-flows immédiats
et pérennes.
Centres commerciaux : actifs développés
en partenariat avec le pôle Promotion.
3 grands principes :
- Optimisation, rotation (ventes d’actifs matures),
- Rationalisation (ventes d’actifs de taille modeste
ou détenus en copropriété),
- Tertiarisation (cession d’actifs qui n’appartiennent
plus au cœur de métier).
Arbitrage
Alternatif
Sécurité des cash-flows (durée moyenne ferme des baux / années)
Bureaux France : patrimoine de qualité,
avec une durée moyenne des baux de 5 ans,
générateur de cash-flows sécurisés.
Parcs tertiaires : fort potentiel de développement
organique (1 million de m² de réserves foncières),
générateurs de cash-flows futurs
et d’une importante création de valeur.
Ann
exes
La stratégie d’Icade est de constituer et développer des portefeuilles d’actifs complémentaires, avec un
potentiel de création de valeur à moyen terme important, sur les segments où Icade bénéficie déjà d’un
leadership et où les cash-flows sont sécurisés
Une stratégie de croissance affirmée par des choix d’allocation d’actifs et de désinvestissement progressif
des segments qui ne constituent pas des actifs cibles, tels que les bureaux en Allemagne, les plates-
formes logistiques et le logement
Bureaux
Allemagne
233 M€
Entrepôts
197 M€
Logements
257 M€
Santé
1 725 M€
Centres commerciaux
442 M€ Bureaux France
2 426 M€
Parcs
tertiaires
1 570 M€
54
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Principales caractéristiques du patrimoine
(1) Y compris réserves foncière et projets en développement pour 725 M€ (2) Transfert au 1er janvier 2012 des actifs de l’activité Santé non détenus par Icade Santé (principalement l’immeuble de Levallois loué au ministère de l’Intérieur) vers l’activité Bureaux France
Données au 31 décembre 2012 (2)
Valeur du
patrimoine
HD (1) (M€)
Surfaces
louables (m²)
Surfaces
louées (m²)
Taux
d’occupation
financier (%)
Loyers
IFRS
annualisés (M€)
Durée
résiduelle
ferme
des baux (années)
Rendement
net
(hors droits) (%)
Bureaux France 2 426 308 249 287 292 94,0% 111,6 5,6 6,7%
Parcs tertiaires 1 570 475 378 439 384 91,0% 96,3 4,2 7,8%
Centres commerciaux 442 211 346 209 287 97,2% 24,3 4,7 6,2%
Santé 1 725 780 327 780 327 100,0% 115,5 9,6 6,9%
Entrepôts 197 561 987 507 230 90,4% 21,7 4,8 12,5%
Bureaux Allemagne 233 99 473 84 958 90,1% 12,9 7,5 8,3%
TOTAL FONCIERE TERTIAIRE 6 593 2 436 759 2 308 478 94,8% 382,3 6,4 7,2%
Ann
exes
55
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Pipeline 2013-2016 Synthèse des flux d’investissements
57 51 26
2013 2014 2015 2016
198 149 135
59
2013 2014 2015 2016
En M€
Total : 541 M€
Parcs tertiaires
353 M€
Bureaux
110 M€
Santé 78 M€
66
23 21
2013 2014 2015 2016
46 43 71 59
2013 2014 2015 2016
Répartition par année et par classe d’actif Répartition par principaux projets
Millénaire 3
Cliniques
Tour EQHO
Par
cs t
erti
aire
s S
anté
B
ure
aux
29 32 17
2013 2014 2015 2016
Projet Veolia
Ann
exes
56
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Parc du
Mauvin
Parc des
Portes de Paris
Parc du
Pont de Flandre
Parc du
Millénaire (y.c.
Millénaire 5 & 6)
Total Parcs
Tertiaires
Surfaces (bureaux + locaux d’activités)
22 000 m2 322 500 m2 90 500 m2
75 600 m2
510 600 m2
Valorisation HD 26 M€ 669 M€ 400 M€ 324 M€ 1 419 M€
(hors réserves foncières et
développement)
Valorisation / m2 1 621 €/m² 2 130 €/m² 4 417 €/m² 4 853 €/m² 2 911 €/m²
Taux de rendement 8,3 % 8,7 % 7,3 % 6,7 % 7,8 %
Loyers moyens / m2 162 €/m² 178 €/m² 308 €/m² 328 €/m² 223 €/m²
Taux d’occupation 92% 92% 86% 97% 91%
Principaux locataires
TGI
Caractéristiques des parcs tertiaires d’Icade A
nnex
es
57
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Localisation des actifs Icade + Silic A
nnex
es
>100 M€
50 à 100 M€
0 à 50 M€
Parcs tertiaires Silic
Bureaux Icade
Parcs tertiaires Icade
Cergy
Evry
Courcouronnes
Roissy / Paris Nord
Villebon-Courtabœuf
Orly
Rungis
Maisons-Alfort
Villejuif
Issy-les-Moulineaux
Boulogne-Billancourt
St-Denis
19
Aubervilliers
15
8 Paris
Rueil-Malmaison Neuilly
Nanterre
Puteaux
58
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
(1) Sur la base d’un nombre d’actions non dilué et hors autocontrôle de 17,4m actions Silic et de 51,6m d’actions Icade (estimé au 31/12/2011)
(2) Sur la base d’un nombre d’actions dilué et hors autocontrôle de 73,5m actions Icade post opération
(3) Scénario d’un apport à 100% à l’offre
Réalisation des apports à Holdco (1) (fin février 2012)
OPE sur Silic (2) (3)
(courant 2013)
CDC
HoldCo Autres
ICADE SILIC
56%
Autres
44%
Groupama
& Caisses
44% 56%
75% 25%
CDC
HoldCo
ICADE
Autres
48%
Groupama
& Caisses
52%
SILIC
100%
75% 25%
La CDC demeure
l’actionnaire de contrôle
d’Icade
Opération de rapprochement entre Icade et Silic Structuration de l’opération
Ann
exes
59
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Opération de rapprochement entre Icade et Silic Patrimoine tertiaire du nouvel ensemble au 31 décembre 2012
Un patrimoine tertiaire de 9,9 Md€, situé à 80% en Île-de-France
Parcs tertiaires
24%
Bureaux France
37%
Autres actifs
tertiaires
39%
6,6 Md€
61%
Paris
16%
Croissant Ouest
15%
Autres
31%
6,6 Md€
69%
La Défense
11%
1ère et 2ème couronne
27%
Réserves foncières
6%
Parc tertiaires
(Immeubles
en exploitation)
93%
Immeubles
en développement
1%
3,3 Md€
100%
Paris Nord St Denis
14%
3,3 Md€
100%
Nanterre / A86
42%
Orly-Rungis
36%
Autres Paris / IDF
8%
Parcs tertiaires
50%
Bureaux France
24%
Autres actifs
tertiaires
26%
9,9 Md€
Paris
11%
Croissant
Ouest
24% Autres
21% 9,9 Md€
La Défense
7%
1ère et 2ème couronne
37%
(1) Valeurs hors droits au 31 décembre 2012, hors logements
(2) Valeurs hors droits au 30 juin 2012
Icade + Silic Silic (2) Icade (1)
Ann
exes
60
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Chiffres clés Icade
En M€ 31/12/11 31/12/12 %
Chiffre d’Affaires 1 492 1 499 + 0,5%
Excédent Brut
Opérationnel 355 384 + 8,2%
Résultat de Cession 64 81 + 26,7%
Résultat Opérationnel 238 201 - 15,6%
Résultat Financier -97 -102 + 4,5%
Résultat Net Part du Groupe
93 53 - 43,3%
Cash-Flow Net Courant
CFNC par action (1)
223
4,32 €
251
4,86 €
+ 12,5%
+ 12,4%
En M€ 31/12/11 30/06/12 31/12/12
Dette financière nette 2 691 2 667 2 725
Valeur expertise 6 727 6 757 6 850
Loan to Value (LTV) 40,0% 39,5% 39,8%
Actif Net Réévalué (ANR) EPRA triple net
4 313 4 189 4 190
Actif Net Réévalué (ANR) EPRA triple net par action (2)
83,7 € 80,8 € 80,7 €
Dividende (par action)
dont récurrent
dont exceptionnel
3,72 €
3,35 €
0,37 €
3,64 €
3,64 €
0,00 €
(1) Nombre moyen d’actions dilué retraité des actions auto-détenues de 51 695 635 pour 2011, et de 51 795 086 pour 2012
(2) Nombre d’actions dilué retraité des actions auto-détenues et des instruments dilutifs de 51 551 923 au 31 décembre 2011, 51 833 763 au 30 juin 2012 et 51 943 243 au 31 décembre 2012
Ann
exes
61
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Evolution des revenus locatifs
Evolution des Revenus Locatifs entre 2009 et 2012 (en M€)
419 389
362 397
+3 -33
+8 -35
+8 +27
2009 Evolution à PC Evolution liéeaux
Acquisitions,Cessions
2010 Evolution à PC Evolution liéeaux
Acquisitions,Cessions
2011 Evolution à PC Evolution liéeaux
Acquisitions,Cessions
2012
+0,8% à pc +2,0% à pc +2,1% à pc
Ann
exes
62
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
En M€ 2011 2012 %
Excédent Brut Opérationnel Courant (1) 355 387 + 8,8%
Résultat Financier Courant - 97 - 101 + 4,0%
Impôt sur les sociétés (2) - 44 -37 - 15,7%
Impôt sur dotation amortissement contrats clientèle et dotation nette de reprise des provisions foncier – pôle Promotion
0 - 1 NS
Impôt sur plus-values de cession 9 2 NS
Exit tax 0 2 NS
IS Courant - 35 - 34 - 1,4%
Cash-Flow Net Courant 223 251 + 12,5%
Rationalisation du cash-flow net courant 2011 – 2012
(1) Retraité de l’EBO de SAS PNE considéré en non-courant (post élimination des marges internes réalisées au sein du pôle Promotion)
(2) L'impôt sur les sociétés résulte d'une part des activités pôles Promotion et Services et d'autre part de l'activité "holding" d'Icade
Ann
exes
63
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Actif Net Réévalué EPRA triple net
- 14 - 13 -14
2 720 2 646 2 637
1 505 1 523 1 496
102 33 71
Déc 2011 Juin 2012 Déc 2012
4 189 Soit 80,8 € / action
4 313 Soit 83,7 € / action
En M€
- 3,4%
PV latentes de Promotion / Services
Capitaux propres (+JV de la dette et impact de la dilution)
PV latentes sur actifs immos, nettes de droits
Fiscalité sur actifs et sociétés immobilières
4 190 Soit 80,7 € / action - 0,2%
Ann
exes
64
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
31/12/12 30/06/12
Variation semestrielle
en (%) 31/12/11
Variation annuelle en (%)
ANR EPRA triple net
en part du groupe (en M€) 4 190 4 189 - 4 313 - 2,8%
Nombre d'actions
totalement dilué 51 943 243 51 833 763 51 551 923
ANR EPRA simple net
par action (en part du groupe en €) 84,7 84,9 - 0,2% 87,5 - 3,1%
ANR EPRA triple net par action (en part du groupe en €)
80,7 80,8 - 0,2% 83,7 - 3,6%
Actif Net Réévalué EPRA A
nnex
es
65
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Taux de rendement (1) Hors droits
6,8
% 7,7
%
6,7
%
6,9
%
10,6
%
6,9
%
7,3
%
6,8
%
7,6
%
6,5
%
6,8
%
10,7
%
7,8
%
7,2
%
6,8
%
7,6
%
6,1
%
6,8
%
10,4
%
7,5
%
7,1
%
6,9
%
7,8
%
6,2
%
6,7
%
10,9
%
8,0
%
7,2
% 6,7%
7,8%
6,2%
6,9%
12,5%
8,3%
7,2%
Bureaux France Parcs Tertiaires CentresCommerciaux
Santé Entrepôts Bureaux Allemagne Total FoncièreTertiaire
31/12/2010 30/06/2011 31/12/2011 30/06/2012 31/12/2012
(1) Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché
rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables
Ann
exes
66
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Evolution du CA et de l'EBO
(88) (34)
110 63
1 106 1 071
364 400
2011 2012
1 492 1 499
+ 10%
- 3%
7%
24%
74%
4%
27%
71%
-2% -6% (24) (13)
11 5
82 69
287 323
2011 2012
355 384 + 8%
+ 13%
- 16%
81%
3%
84%
1% - 3% - 7%
Excédent Brut Opérationnel Chiffre d’Affaires
Foncière Promotion Services Autres (1)
(1) Icade SA et Intra-groupe inter-métier
23% 18%
En M€
Ann
exes
67
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Décomposition par métier des capitaux engagés
Valeur du patrimoine immobilier hors droits
Valeur d’entreprise des sociétés de promotion
Valeur d’entreprise des sociétés de services
68,5 M€
1,0%
406,7 M€
5,6%
6 727,3 M€
93,4%
40,6 M€
0,5%
429,8 M€
5,9%
6 849,7 M€
93,6%
Ann
exes
Décembre 2011 Décembre 2012
68
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Fonctions Supports
2011 2012
(en M€) Foncière Promotion Services Intra-
groupe Holding ICADE Foncière Promotion Services
Intra-groupe
Holding ICADE
Chiffres d’affaires 364 1 106 110 -89 0 1 492 400 1 071 63 -40 6 1 499
Charges opérationnelles
-55 -979 -84 68 - -1 051 -58 -957 -44 33 -2 -1 027
Fonctions supports Charges Récurrentes
-22 -45 -16 - -2 -85 -19 -45 -14 - -5 -83
Fonctions supports Charges nettes de produits Non Récurrents
1 -1 - - -1 -1 0 - - - -5 -5
EBO 288 82 10 -21 -4 355 323 69 5 -7 -6 384
Charges d’amortissements & Charges et reprises liées aux pertes de valeur
-164 -13 -1 1 -4 -181 -245 -17 -2 2 -3 -264
Résultat sur cessions 52 8 - 3 - 64 59 - - 1 21 81
Résultat Opérationnel 176 77 9 -17 -7 238 138 52 3 -4 12 201
Ann
exes
69
Rés
ulta
ts A
nnue
ls 2
012
Répartition du dividende 2012
1,96 € par action prélevé sur le secteur exonéré (SIIC) et correspondant aux obligations
de distribution
► Distribution non soumise à la contribution additionnelle de 3%
► Distribution soumise à la retenue à la source de 15% lorsqu’elle est versée à un OPC français
ou étranger
1,44 € par action prélevé sur le secteur exonéré (SIIC) au-delà des obligations de distribution
► Distribution soumise à la contribution additionnelle de 3%
► Distribution soumise à la retenue à la source de 15% lorsqu’elle est versée à un OPC français
ou étranger
0,24 € par action prélevé sur le secteur taxable (non SIIC)
► Distribution soumise à la contribution additionnelle de 3%
► Distribution non soumise à la retenue à la source de 15%
La retenue à la source de 30% qui était jusqu’à présent prélevée sur les dividendes versés
à des OPCVM étrangers est supprimée
En contrepartie, les distributions au profit d’OPC français ou étrangers prélevées sur le secteur
exonéré sont soumises à une retenue à la source de 15%
Un dividende de 3,64 € par action au titre de l’exercice 2012
Ann
exes