Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°21

Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°21

LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE - BILAN DU MARCHÉ 2016

Carré des Docks © CODAH – Patrick Boulen

Intérieur du Containeur © CCI Seine Estuaire Espace Caillard © AURHParc Eco-Normandie © Caux Estuaire - J. Refuveille Altivolus

AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°21 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2016 3

L’Observatoire partenarial de l’immobilier d’entreprise offre un outil de mesure des grandes dynamiques du marché et de la construction. Il est animé par l’AURH et s’appuie sur l’expertise d’un réseau de commercialisateurs. Ce 21e bulletin présente le bilan complet de l’année 2016 en matière d’immobilier de bureaux, de bâtiments et d’entrepôts.

L’année 2017 a vu se conforter le cœur métropolitain du Havre avec l’ouverture du Carré des Docks, qui permet à la région du Havre de renforcer son offre en matière de tourisme d’affaires. Le dessin du plan campus urbain et maritime, incluant dès 2019 le nouvel écrin de l’EM Normandie, couplé à une Cité Numérique, conforte la visibilité de l’offre de formation et de recherche.

Sur un autre plan, la perspective de labellisation « plateforme chimique », les carnets de commandes de Renault Sandouville pour les marques Renault, Nissan, Opel et Fiat, ou encore l’innovation récompensée de Safran Nacelles s’appuyant sur la réalité augmentée pour la production des nacelles de l’Airbus A330neo, rendent visibles les savoir-faire industriels si spécifiques de notre territoire.

Pour le secteur logistique, les programmes du Parc du Hode et du PLPN, adossés à un terminal multimodal en ordre de marche, la déclaration d’utilité publique du projet de modernisation de la ligne ferroviaire « Serqueux Gisors », offrent les conditions de progression du port du Havre pour sa compétitivité dans les échanges avec son hinterland.

L’ensemble de ces signaux participent d’une dynamique territoriale estuarienne et de coopérations qui se trouvent concrétisées avec la création du Pôle métropolitain de l’Estuaire de la Seine. Bassin de vie de 530 000 habitants, cet espace de dialogue permettra de conforter les atouts de l’Estuaire au sein de la Normandie réunifiée et dans le cadre de la Vallée de la Seine.

Simon DU MOULIN DE LABARTHÈTE

Directeur général de l’Agence d’urbanisme de la région du Havre et de l’Estuaire de la Seine

ÉDITO OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE 2016

4 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°21 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2016

DÉFINITIONS

Neuf : Construction neuve de moins de cinq ans ou immeuble ayant fait l’objet de réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé. Les locaux « clé en main » et pour « compte propre » sont comptabilisés dans les statistiques de commercialisation.

Seconde main : Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que soit la date de libération de l’occupant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus) ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée.

Obsolète : Bien de seconde main inadapté nécessitant une réhabilitation ou une mise aux normes.

Clé en main : Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location ou à la vente.

Compte propre : Opération conçue et réalisée directement par ses futurs utilisateurs.

Locaux en blanc : Locaux destinés à être vendus ou loués sans connais-sance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet.

À NOTER

Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque année auprès des commercialisateurs en immobilier d’entreprise.

L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (auparavant appelée communauté de communes de Saint-Romain-de-Colbosc), soit 33 communes (environ 270 000 habitants).

Ce territoire correspond également au périmètre du schéma de cohérence territoriale Le Havre Pointe de Caux Estuaire.

n Le marché des bureaux ....................................................................................................................................................................................5

- Les transactions .......................................................................................................................................................................................6

- L’offre ...........................................................................................................................................................................................................8

n Le marché des bâtiments industriels et ateliers .................................................................................................................................... 10

n Le marché des entrepôts ............................................................................................................................................................................... 12

n Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire ................................................................................................................................ 14

n Les contacts de l’OIE ........................................................................................................................................................................................ 16

Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux EstuairePour être en phase avec leur réalité géographique, pour la deuxième année, les marchés de bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts voient leur analyse augmentée de résultats concernant l’ensemble de la Pointe de Caux.

Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par une agence immobilière ou en direct par le propriétaire) à un utilisateur. Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les opérations en compte propre et clé en main sont incluses dans les transactions, le terrain ayant généralement fait l’objet d’une transaction au préalable.

L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occu-pables immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’ins-tallation.

Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces de plancher annoncées dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par la Direction régionale de l’environnement, de l’amé-nagement et du logement (DREAL) de Normandie.

L’Observatoire de l’immobilier d’entreprise du Havre fait partie du Réseau national des observatoires de l’immobilier d’entreprise, réseau informel regroupant actuellement une quinzaine d’observatoires (Lille, Lyon, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Nice, Rennes, Saint-Nazaire, Marseille…).

Le réseau assure une mission d’observation de la conjoncture concernant l’offre et la demande en immobilier de bureaux. Il organise régulièrement des rencontres permettant à ses membres d’échanger avec des spécialistes et des professionnels du secteur.

Pour en savoir plus : http://rnoie.fr

SOMMAIRE


LE MARCHÉ DES BUREAUX

m2

m2

02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 000

16 00018 00020 000

22 000 24 00026 000

28 000 30 00032 00034 00036 000

02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 000

Ensembledes transactions debureaux effectuées

en 2016

Stock de bureauxau 31/12/2016

3 2011 599

1 201

9 619

14 421

856

8 089

702

891

12 7531 879

10 619

SECTEURS DU HAVRECentre-villeQuartiers SudVille Haute

PORT ET ZONEINDUSTRIELLEET PORTUAIRE

Plaine alluviale

PREMIÈRE COURONNESainte-Adresse, Montivilliers,

Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer et Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP)

DEUXIÈME COURONNECommunes restantes

du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire

CommercialiséesOffertes

Neuf

Seconde mainSeconde main ‘‘obsolète’’

SURFACES DE BUREAUX (en m2)

A. 131

A. 29

A. 29

D. 6015

Route de l’Estuaire

D. 9

40

D. 6382

Embouchurede la SeinePont de Normandie

La Manche

D. 9

25

Marché des bureaux en 2016

Offre et transactions de bureaux en 2016 par secteur de marchéTerritoire Le Havre Pointe de Caux Estuaire (33 communes)

Évolution du marché de bureaux

Surfaces 2014 2015 2016Évolution 2015-2016

Transactions 34 410 m2 28 915 m2 22 100 m2 - 23,6 %

Stock 41 605 m2 46 160 m2 43 730 m2 - 5,3 %

Construction* 13 030 m2 8 930 m2 1 895 m2 - 78,8 %

(*) Les surfaces construites (m2 SHON autorisés) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou clé en main).

Transactions sur 2016

22 100 m2

placés

(dont 3 930 m2 placés dans le neuf)

Offre disponible au 31/12/2016

43 730 m2

disponibles

(dont 7 170 m2 neufs disponibles)

Construction sur 2016

1 895 m2

SHON


Des commercialisations réparties entre Centre-ville et Quartiers Sud

Plus des trois quarts des transactions de bureaux, corres-pondant à 80 % de la surface totale commercialisée, se sont concentrés dans les secteurs de marché du Centre-ville et des Quartiers Sud du Havre. Le niveau de commer-cialisation s’y est par ailleurs maintenu entre 2015 et 2016 contrairement à la tendance baissière observée pour l’en-semble de la région havraise :

� en 2016, 51 négociations ont été réalisées dans le Centre-ville représentant 9 620 m2 contre 9 200 m2 en 2015 ;

� dans les Quartiers Sud en 2016, 59 négociations réa-lisées totalisant 8 090 m2 contre 8 020 m2 en 2015.

Tous les autres secteurs de marché ont enregistré un repli de la surface de bureaux commercialisée. Les baisses les plus importantes ont été observées en 1re couronne et dans la ZIP :

� 1 600 m2 placés en 2016 contre 5 120 m2 en 2015 dans la 1re couronne ;

� 890 m2 placés en 2016 dans la ZIP contre 3 410 m2 en 2015 (des locations de plus grande taille ainsi que la construction significative d’Eiffel Industrie, 1 550 m2

de bureaux, avaient dynamisé la commercialisation dans la ZIP en 2015) ;

� 700 m2 placés en 2016 en Ville Haute contre 1 275 m2 en 2015 ;

� 600 m2 placés en 2016 dans la 2e couronne contre 1 890 m2 en 2015.

De nombreuses locations ont été enregistrées dans le centre havrais de commerce international (CHCI) et dans les hôtels et pépinières d’entreprises de la CCI Seine Estuaire, témoignant de la bonne adéquation de ces pro-duits avec la demande.

Une commercialisation limitée dans le neuf

À hauteur de 3 930 m2, la commercialisation de surfaces neuves de bureaux a été relativement limitée en 2016 (6 760 m2 neufs commercialisés en 2015).Celle-ci qualifie principalement des négociations opérées dans les immeubles de bureaux nouvellement construits comprenant notamment 1 800 m2 loués dans le Courbet Plaza et 650 m2 vendus dans l’Espace Caillard. Elle ne s’ap-puie que pour un quart sur des réalisations de bureaux en compte propre (1 030 m2 construits en compte propre).En corrélation avec l’offre, près des trois quarts des surfaces neuves commercialisées l’ont été dans les Quartiers Sud (Courbet Plaza, Espace Caillard) et 15 % dans la 2e couronne (Le Drakkar – Parc Éco-Normandie à St-Romain-de-Colbosc)

Un marché locatif et de bureaux de petite taille

La location domine les négociations réalisées en 2016. Dans des proportions comparables à 2015, 85 % des bureaux ont été loués, 10 % vendus et 5 % des transac-tions sont des comptes propres.Pour plus de la moitié, les commercialisations ont porté sur des bureaux de petite taille, avec une surface infé-rieure à 100 m2.

Une hausse des prix du seconde main en Centre-ville

Avec un prix moyen de 108 €/m2 en 2016, le prix de la loca-tion des bureaux de seconde main a augmenté entre 2015 et 2016 dans la région havraise. Cette moyenne n’est pas représentative de la différence d’évolution qui oppose à une remontée des prix en centre-ville du Havre, une pour-suite de la baisse des prix en périphérie (autres secteurs de marché de Havre, 1re et 2e couronnes du Havre).Mesuré pour le Centre-ville du Havre, faute d’un nombre suffisant de ventes dans les autres secteurs de marché, le prix moyen de vente de bureau s’établit à 1 395 €/m2 en 2016, soit à une valeur comparable aux dernières années.

LE MARCHÉ DES BUREAUX LES TRANSACTIONS

UN MARCHÉ EN REPLI, UNE BAISSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS SANS COMMERCIALISATION D’ENVERGURE22 100 m2 de bureaux ont été négociés en 2016, soit 24 % de moins qu’en 2015. Avec 142 transactions réalisées en 2016, le marché n’a bénéficié ni du nombre important de transactions connues en 2015, ni du soutien significatif d’acteurs publics comme cela avait été le cas en 2014.


55 % des bureaux négociés ‹ 100 m2

Évolution annuelle des transactions de bureaux

1998

1999

2000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 2010 2011

2012

2013

2014

2015

2016

m2

30 000

40 000

50 000

0

10 000

20 000

Evolution transactions de bureaux

Courbet Plaza

© Laurent Bréard - Ville du Havre

Prix des bureaux de seconde main commercialisés en 2016 (en €/m2)

Loyer moyen Loyer 2016

Min <-> Max2014 2015 2016

Location

Centre-ville 115 116 123 86 <-> 180

Périphérie 109 104 101 57 <-> 153

Ensemble région du Havre 110 105 108 57 <-> 180

Vente

Centre-ville 1 495 1 440 1 395 1 000 <-> 1 920

Les prix de location sont indiqués en €/m2 hors taxes, hors charges et hors frais d’agence. Les prix de vente sont en €/m2 hors taxes et hors frais de mutation.

- 23,6 % par rapport à 2015

22 100 m2

de bureaux placés


Aux côtés du Centre-ville et des Quartiers Sud, une meilleure représentation de l’offre dans la ZIP

Dans le cadre du perfectionnement de la gestion de son patrimoine, Haropa – Port du Havre a entrepris un recen-sement exhaustif et qualitatif de ses propriétés bâties. La zone industrielle et portuaire, dans sa partie havraise principalement, est ainsi bien mieux représentée parmi les secteurs proposant des bureaux disponibles. À hauteur de 10 620 m2 fin 2016 contre 4 870 m2 fin 2015, la surface en stock dans la ZIP représente près d’un quart de l’ensemble des bureaux à pourvoir.

À l’exception de la ZIP et de la 1re couronne plus secondai-rement, le stock de bureaux diminue dans tous les autres secteurs de marché de la région havraise.

Les secteurs du Centre-ville et des Quartiers Sud demeurent toujours les principaux contributeurs au stock de bureaux, pour 14 420 m2 et 12 750 m2 respectivement, constituant près des deux tiers de l’offre en 2016.

En Ville Haute, l’affectation d’une grande partie des bureaux neufs du « Joliot Curie » aux services techniques de la CODAH participe à la baisse notable du stock qui s’établit à 1 880 m2 en 2016 contre 4 100 m2 en 2015.

Avec 860 m2 proposés en 2016, le stock de bureaux reste limité en 2e couronne (1 107 m2 disponibles en 2015).

Vers un renouvellement du parc de bureaux des Quartiers sud

La poursuite de la mise sur le marché de produits neufs jusqu’à fin 2015 (Le Courbet Plaza), associée à leur bonne commercialisation, conduit à la réduction du stock de bureaux neufs. Il s’établit à 7 170 m2 neufs fin 2016 contre 12 485 m2 en 2015. L’offre neuve se compose de surfaces disponibles situées quasi-exclusivement dans les Quar-tiers Sud (Ferrer III, Courbet Plaza, Lotissement St-Nicolas, Espace Caillard). En Ville Haute, 625 m2 restent disponibles dans l’immeuble du « Joliot Curie » après l’installation des services « Eau et assainissement » et « Rudologie » de l’agglomération havraise.

C’est aussi dans les Quartiers Sud que l’on trouve les plus grands bureaux disponibles à travers les deux opérations neuves du Ferrer III (2 500 m2) et du Courbet Plaza (1 891 m2). Les autres disponibilités de taille notable sont de seconde main et se situent dans la ZIP au Havre.

Une construction très limitée en 2016 après l’année faste de 2015

Huit constructions de bureaux ont été livrées en 2016, représentant une surface totale de 1 895 m2. Parmi celles-ci, seuls 865 m2 de bureaux situés en rez-de-chaussée du lotissement Saint-Nicolas dans les Quartiers Sud faisaient partie intégrante de l’offre en 2016. Les autres réalisations constituaient des comptes propres de petite taille, entrepris dans des secteurs de marché variés hors Centre-ville du Havre.

LE MARCHÉ DES BUREAUX L’OFFRE

UN PARC QUI SE RENOUVELLE ET UNE OFFRE DE SECONDE MAIN QUI AUGMENTE43 730 m2 de bureaux étaient disponibles fin 2016 soit un stock en légère baisse par rapport à l’année précédente qui offrait 46 160 m2 disponibles.

43 730 m2

de bureaux en stock1 895 m2

de bureaux construits


La région havraise n’a pas fait exception à la tendance baissière des transactions de bureaux observée en 2016 dans de nombreuses agglomérations françaises.

Force est de constater le succès des petites surfaces de bureaux proposées dans les hôtels et pépinières d’entreprises, celles-ci en parfaite adéquation avec la demande des entreprises naissantes.

En matière de renouvellement du stock, l’apport régulier de nouvelles offres de bureaux accélère le vieillisse-ment du parc historique.

Quand l’offre neuve est située dans le cœur métropolitain, elle apparaît attractive. Quand les biens neufs sont plus excentrés, leur commercialisation est plus aléatoire.

1998

1999

2000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 2010 2011

2012

2013

2014

2015

2016

m2

30 000

40 000

50 000

0

10 000

20 000

Evolution stock de bureauxÉvolution annuelle de l‘offre en bureaux

EN CONCLUSION

Immeuble dit « Les Abeilles »

© AURH


LE MARCHÉ DES BÂTIMENTS INDUSTRIELS ET ATELIERS

L’augmentation des surfaces commercialisées de bâti-ments industriels et ateliers s’exprime dans tous les sec-teurs de marché à l’exception du centre-ville qui n’est pas un secteur privilégié pour ce type de bien.

La hausse s’avère particulièrement notable dans les sec-teurs des Quartiers Sud et de la ZIP qui enregistrent le double, ou près du double, de la surface commercialisée entre 2015 et 2016 :

� 19 295 m2 dans la ZIP en 2016 contre 10 380 m2 en 2016 ;

� 12 530 m2 placés dans les Quartiers Sud en 2016 contre 6 215 m2 en 2015.

Avec 17 060 m2 commercialisés en 2016 (13 950 m2 placés en 2015), la 1re couronne confirme sa présence sur le mar-ché des bâtiments industriels et ateliers.

La Ville Haute, la 2e couronne et le Centre-ville du Havre, moins impliqués dans le marché de 2016, se partagent les 15 % des surfaces commercialisées restantes.

Cette augmentation de la surface totale commercialisée ne correspond pas à une hausse du nombre de transac-tions qui demeure relativement stable : il y a eu 54 tran-sactions en 2016 contre 57 en 2015.Une meilleure représentation des bâtiments de plus de 1 000 m2 parmi les biens commercialisés en est la princi-pale explication. Les transactions de bâtiments de moins de 1 000 m2, bien que dominant le marché, ont été moins nombreuses (40 en 2016 contre 50 en 2015).

Les transactions de locaux neufs ont concerné 7 300 m2. Elles représentent pour 5 560 m2 des constructions en compte propre. La plus importante, 1 210 m2, est une construction entreprise par PMS Citernes à Gonfreville-l’Orcher.

Représentant 13 % de l’ensemble de la surface commer-cialisée en 2016, le marché des bâtiments industriels et ateliers repose sur le seconde main, faute d’offre dans le neuf actuellement.

La répartition des transactions selon leur type est com-parable en 2016 à celle de 2015, avec 58 % de locations, 26 % de ventes et 16 % de comptes propres. Parmi les plus importantes figurent la vente de 10 200 m2 dans le parc de

l’Estuaire à Gonfreville-l’Orcher et la location de 7 100 m2 dans la ZIP voie des Sarcelles.

À hauteur de 70 690 m2 fin 2016, le stock de bâtiments industriels et ateliers se maintient au niveau de celui de 2015 qui enregistrait 69 120 m2 disponibles.

La fermeture de l’entreprise Niedax (ZA Rogerville / Oudalle), entreprise d’ingénierie / études techniques, entraîne l’inté-gration dans le stock de leurs locaux délaissés soit 9 550 m2 et explique en grande partie la non résorption du stock au regard d’une bonne année de commercialisation.

Cette nouvelle offre à la location participe à la hausse du stock observée dans la ZIP qui passe de 25 000 m2 dispo-nibles en 2015 à 28 910 m2. Ce secteur de marché concen-trant ainsi 40 % de l’offre en 2016.

A contrario, les Quartiers Sud, secteur secondant habituel-lement la ZIP sur ce marché, ont connu une baisse impor-tante de l’offre disponible du fait de nombreuses transac-tions réalisées durant l’année.

Ainsi, aux côtés de la ZIP, l’offre de bâtiments industriels dans la région havraise se répartit de manière bien plus équilibrée entre les autres secteurs de marché :

� 13 410 m2 disponibles en 1re couronne soit 19 % du stock ;

� 12 990 m2 disponibles dans les Quartiers Sud soit 18,5 % du stock ;

� 10 600 m2 disponibles en 2e couronne soit 15 % du stock.

Fin 2016, le stock de locaux neufs disponibles est toujours plus limité, constitué de deux offres situées à Montivilliers pour un total de 2 743 m2 contre 3 305 m2 fin 2015.

UN TRÈS BON NIVEAU DE COMMERCIALISATION EN 2016, APRÈS TROIS ANNÉES CONSÉCUTIVES DE BAISSEAvec 56 930 m2 commercialisés en 2016 contre 34 590 m2 en 2015, le marché des bâtiments industriels et ateliers se redresse avec un stock qui peine toutefois à se renouveler.

Évolution du marché de bâtiments industriels / ateliers

Location 2014 2015 2016Évolution 2015/2016

Transactions 36 500 m2 34 590 m2 56 930 m2 + 64,6 %

Stock 65 700 m2 69 120 m2 70 690 m2 + 2,3 %


(*) Les surfaces construites (m² SHON autorisés) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou clé en main).



56 930 m2 placés



70 690 m2 disponibles



5 560 m2 SHON

Évolution du marché de bâtiments industriels / ateliers



Stock 65 700 m2 69 120 m2 70 690 m2 + 2,3 %


Répartition de l’offre et des transactions des bâtiments industriels en 2016, classés géographiquement et par surface

0 2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

24 000

26 000

28 000

m20

2 00

0

4 00

0

6 00

0

8 00

0

10 0

00

12 0

00

14 0

00m2

seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’

2e couronne

1ère couronne

ZIP

Ville Haute

Centre-ville

Quartiers Sud

TRANSACTIONS OFFRE

Marché des bâtiments industriels / ateliers en 2015

© Caux Estuaire - J. Refuveille Altivolus

Parc Eco-Normandie

La bonne commercialisation des locaux d’activi-tés au cours de 2016 est un signe encourageant d’une reprise économique espérée dans la région havraise.

Restant à confirmer l’an prochain, cette dyna-mique fragile risque de ne pas perdurer sans le renouvellement attendu de l’offre.

Aujourd’hui, la demande existe pour des locaux aux fonctions plurielles mêlant espace d’ex-position (showroom), bureaux et ateliers, en témoigne le succès du village Le Rimbaud à Harfleur. Facilement accessible, ce type d’offre serait également tout à fait adapté en milieu urbain dense en accord avec la mixité des fonc-tions recherchée.

EN CONCLUSION


LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS

Très vite occupés par Cedilec (centrale de distribution de E. Leclerc), XP Log et GCA Logistics, ce sont au total 52 000 m2 d’entrepôts dernière génération qui ont été livrés par Prologis en 2016. Ces entrepôts, situés dans l’extension du parc du Hode dans la zone industrielle et portuaire, étaient composés de constructions en blanc à hauteur de 35 000 m2.

À travers un nombre restreint de transactions de grande taille, la ZIP a concentré 80 % de l’ensemble des surfaces commercialisées et 94 % pour les seules surfaces neuves placés en 2016. La représentation des surfaces d’entre-pôts commercialisés de plus de 5 000 m2 s’en est trouvée quelque peu renforcée à hauteur de 13 % des transactions et 66 % du volume négocié.

Les commercialisations restantes se répartissent ensuite entre :

� la 1re couronne à hauteur de 6 950 m2 d’entrepôts pla-cés, à travers quatre transactions, deux locations et deux comptes propres ;

� les Quartiers Sud pour 4 190 m2 placés en sept loca-tions et une vente ;

� 3 240 m2 commercialisés en Ville Haute en cinq opé-rations (une location, deux ventes et deux comptes propres).

Le Centre-ville et la 2e couronne participent de manière marginale au marché d’entrepôts de 2016 avec respective-ment 935 m2 et 470 m2 placés.

En nombre de transactions, la répartition a été plus équili-brée entre la ZIP qui enregistre 11 commercialisations soit 36 % des transactions et les Quartiers Sud avec 8 com-mercialisations soit 26 % des transactions. Les autres sec-teurs sont intervenus plus secondairement avec moins de cinq transactions recensées.Tout comme en 2015, près des deux tiers des transactions sont des locations en 2016, 17 % de ventes et 20 % de comptes propres.

Six constructions d’entrepôts en compte propre ont égale-ment été livrées en 2016. De taille réduite, elles totalisent

1 815 m2 d’entrepôts, reparties de manière homogène entre les secteurs de la Ville Haute, de la 1re et de la 2e couronnes.

La commercialisation d’entrepôts, principalement portée par les opérations neuves livrées dans le parc du Hode en 2016, se traduit par une plus forte représentation de l’offre d’entrepôts de seconde main qui atteint 199 695 m2 (84 % de l’offre) contre 175 625 m2 disponibles en 2015.

Ainsi, le stock total d’entrepôts disponibles se porte à 224 910 m2 fin 2016 comprenant notamment 19 220 m2 d’en-trepôts jugés « obsolètes » et 6 000 m2 de neuf correspon-dant au retour provisoire d’une cellule des nouveaux entre-pôts du parc du Hode.

L’offre d’entrepôts de la ZIP apparaît renforcée à la fois en nombre d’offres et en surfaces disponibles. Ainsi la ZIP concentre 69 % de la surface totale disponible sur le mar-ché.

Les Quartiers Sud complètent l’offre à hauteur de 55 540 m2 soit 25 % des surfaces d’entrepôts à pourvoir.

La 1re et la 2e couronnes proposent une offre réduite. Pour la première, trois entrepôts à la location représentant 5 890 m2 et pour la deuxième, 8 430 m2 disponibles répar-tis en 2 biens à louer et 2 biens à vendre.

Fin 2016, les entrepôts vacants de plus grande taille, tous de seconde main, se situent à la fois dans les Quartiers Sud à travers l’offre « Eurasia » de 45 000 m2 et dans la zone industrielle et portuaire, quai Bougainville et route du pont du Hoc au Havre notamment. 6 600 m2 restent à pourvoir dans le parc des Alizés également.

UNE ANNÉE MARQUÉE PAR LA LIVRAISON DES ENTREPÔTS DE PROLOGIS DANS LE PARC DU HODEEn hausse de 18 % par rapport à 2015, les transactions d’entrepôts ont atteint 78 610 m2 en 2016. Les entrepôts construits et commercialisés par Prologis dans le parc du Hode ont fortement participé à ce résultat.

Évolution du marché d’entrepôts



Stock 134 715 m2 204 040 m2 224 910 m2 + 10,2 %

Construction* 695 m2 4 100 m2 53 815 m2 + 1 212,6 %

Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel / DREAL Normandie - AURH(*) Les surfaces construites (m2 SHON autorisés) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou clé en main).


Annoncés l’an passé, les premiers entrepôts de dernière génération construits par Prologis ont été livrés en 2016 dans le parc du Hode soit 52 000 m2.

Cette réalisation n’est que le début d’une série qui se poursuivra dès 2017 plus inten-sément avec les entrepôts construits par SDV-Bolloré dans le PLPN2 (36 000 m2) et les premiers entrepôts classe A d’ALSEI (à terme 42 000 m2) au pied du pont de Normandie pour le compte de Logistis, fond logistique géré par AEW Europe.


78 610 m2 placés



224 910 m2 disponibles



53 815 m2 SHON

Évolution du marché d’entrepôts



Stock 134 715 m2 204 040 m2 224 910 m2 + 10,2 %

Construction* 695 m2 4 100 m2 53 815 m2 + 1 212,6 %

Répartition de l’offre et des transactions des entrepôts en 2016 classés géographiquement et par surface

0 10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

110 000

120 000

130 000

m20

10 0

00

20 0

00

30 0

00

40 0

00

50 0

00m2

TRANSACTIONS OFFRE

2e couronne

1ère couronne

ZIP

Ville Haute

Quartiers Sud

Centre-ville

seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’

Marché des entrepôts en 2016

© Pascal Bony

Prologis - Parc du Hode

EN CONCLUSION


AU DELÀ DU PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE PREMIERS RÉSULTATS

Le périmètre d’étude établi à partir des limites intercom-munales a connu depuis l’an passé quelques évolutions mineures en lien avec la loi NOTRE et le nouveau décou-page intercommunal au 1er janvier 2017.

Signalons que, la connaissance du stock d’entrepôts n’a pu être établie dans le Calvados à fin 2016. La structure Calvados Stratégie, fournisseur de l’information l’an passé à travers la tenue d’une bourse des locaux, n’existe plus. C’est désormais à la CCI Normandie que revient la respon-sabilité de tenir une bourse des locaux sur l’ensemble du territoire normand ; elle travaille actuellement à sa mise en place, ce qui devrait alimenter cette partie l’an prochain.

Bâtiments industriels / ateliers : une offre peu renouvelée

Fin 2016, 32 bâtiments industriels / ateliers sont dis-ponibles dans le secteur de la pointe de Caux (hors CODAH et Caux Estuaire), représentant une surface totale de 33 640 m2 disponibles. Le stock est du même ordre de grandeur que l’an passé (35 000 m2 disponibles fin 2015 pour 29 offres). Il s’est très faiblement renouvelé.

En lien direct avec la localisation des zones d’activités dans la pointe de Caux, l’offre de bâtiments industriels / ateliers est partagée entre la CA Caux Vallée de Seine (19 695 m2 disponibles) et la CA Fécamp Caux Littoral (13 345 m2 disponibles). La CC du canton de Criquetot-l’Esneval (600 m2 disponibles) intervient de façon plus marginale dans ce marché.

Le stock de neuf demeure limité et s’établit à 1 830 m2 neufs disponibles fin 2016 (3 offres). La plus importante des offres est de 1 000 m2 et se situe à Tancarville.

Observée l’an passé dans la CA Fécamp Caux Littoral, l’offre significative de locaux d’activités dans le parc des Hautes Falaises ne s’est pas réduite fin 2016. Les 5 mêmes biens sont disponibles, 11 125 m2 au total. Cette offre com-prend toujours la disponibilité notable des anciens locaux de Ledun Pêcheurs d’Islande, un bâtiment de 10 100 m2.

À l’instar de la CA Fécamp Caux Littoral, l’offre en locaux d’activités dans la CA Caux Vallée de Seine a très peu évo-lué depuis un an.

Dans la périphérie du Pays Le Havre Pointe de Caux, le marché des locaux d’activité est principalement locatif : 62 % des biens exclusivement à louer (20 offres), 19 % à la location ou à la vente (6 offres), 19 % exclusivement à la vente (6 offres).

L’année 2016 n’a pas connu de construction aussi emblé-matique que l’hôtel d’entreprises Caux Vallée de Seine dans la ZA Bolbec / St-Jean-de-la-Neuville livré en 2015.

Trois constructions en compte propre, de petite taille, ont été finalisées en 2016, totalisant 570 m2 neufs (2 845 m2 construits en 2015).

Les entrepôts, une offre limitée de seconde main aujourd’hui

Faute d’information cette année sur les entrepôts dis-ponibles dans le Calvados, le stock d’entrepôts s’éta-blit à 21 525 m2 fin 2016 dans la périphérie du Pays Le Havre Pointe de Caux, s’appuyant sur 5 offres.

À périmètre comparable avec l’an passé, la seule nouvelle offre concerne un entrepôt de plus de 6 000 m2 situé à Saint-Nicolas-de-la-Taille.

Ainsi, sans connaissance de l’offre du Calvados, il n’existe pas d’entrepôt neuf en stock.

4 des 5 entrepôts disponibles sont localisés dans la CA Caux Vallée de Seine.

Le 5e, localisé à Tourville-les-Ifs dans la CA Fécamp Caux Littoral, est aussi le plus important avec 14 230 m2 disponibles. Cet entrepôt est disponible depuis plusieurs années. Il était précédemment occupé par le groupe Baccardi–Martini.

En termes de constructions, 4 entrepôts, totalisant 3 435 m2 ont été livrés en 2016. Le nombre de construc-tions est donc comparable en 2016 à celui de 2015, la surface totale construite représente, quant à elle, plus du double (1 650 m2 construits en 2015).

Implantées dans la ZA de Bolbec / St-Jean pour 3 d’entre elles, ces réalisations correspondent principalement à des extensions d’entreprises déjà présentes sur le site.

PÉRIMÈTRE D’ÉTUDE ÉTENDU DES MARCHÉS DES BÂTIMENTS INDUSTRIELS / ATELIERS ET DES ENTREPÔTS : PEU DE RENOUVELLEMENT DE L’OFFRE EN 2016L’analyse des marchés des bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise a démarré en 2002 sur le territoire du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire. Pour la deuxième année consécutive, une présentation de l’offre pour ces deux types de biens est proposée dans une approche territoriale plus large.


Offre disponible* au 31/12/2016

33 640 m2

disponibles

(dont 1 830 m2 neufs)

Construction* sur 2016

570 m2

SHON

Offre disponible* au 31/12/2016

21 525 m2

disponibles

Construction* sur 2016

3 435 m2

SHON

AU DELÀ DU PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE PREMIERS RÉSULTATS

© Caux Seine Développement

L’atelier 4, disponible début 2017 - ZA du Manoir - Lillebonne

* Sources de l’information : le partenariat historique de l’OIE (commercialisateurs, SHEMA…) augmenté de nouveaux partenaires de l’observatoire que sont les agences de développement économique : Caux Seine Développement, Seine-Maritime Attractivité. L’analyse de la construction s’appuie sur l’exploitation des fichiers des permis de construire (SITADEL) transmis par la DREAL Normandie.

Marché des entrepôts

!

!

!

!

!

!

!

!

CC du cantonde Valmont

Caux Vallée de Seine

CAde l’agglomération

havraise

Caux Estuaire

AgglomérationFécamp Caux Littoral

CC du canton deCriquetot-l'Esneval

Campagne de Caux

La Manche

La

Seine

EURECALVADOS

SEINE-MARITIME

FécampValmont

Le Havre

Lillebonne

Goderville Fauville-en-CauxCriquetot-l'Esneval

St-Romain-de-Colbosc

Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts

© IGN - Geo FLA 0 105km N

DépartementsIntercommunalitésPérimètre d’étude historique

Périmètre d’analyse élargi

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!




havraise

Caux Estuaire

CC de Pont-Audemer

Ex_CC Quillebeuf-sur-Seine

CC duPays de Honfleur

CC du cantonde Beuzeville



Campagne de Caux

La Manche

La

Seine

EURECALVADOS

SEINE-MARITIME

FécampValmont

Le Havre

Honfleur

Lillebonne

Quillebeuf-sur-Seine

Goderville

Beuzeville

Pont-Audemer

Fauville-en-CauxCriquetot-l'Esneval


Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers




Marché des bâtiments industriels et ateliers

!

!

!

!

!

!

!

!




havraise

Caux Estuaire



Campagne de Caux

La Manche

La

Seine

EURECALVADOS

SEINE-MARITIME

FécampValmont

Le Havre

Lillebonne

Goderville Fauville-en-CauxCriquetot-l'Esneval


Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts




!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!




havraise

Caux Estuaire

CC de Pont-Audemer

Ex_CC Quillebeuf-sur-Seine

CC duPays de Honfleur

CC du cantonde Beuzeville



Campagne de Caux

La Manche

La

Seine

EURECALVADOS

SEINE-MARITIME

FécampValmont

Le Havre

Honfleur

Lillebonne

Quillebeuf-sur-Seine

Goderville

Beuzeville

Pont-Audemer

Fauville-en-CauxCriquetot-l'Esneval


Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers




Les demandes sont nombreuses pour des locaux d’activités situés en périphérie de la région havraise mais l’offre limitée est un frein à la vitalité du marché.

Si la construction de bureaux est tangible (Les Terrasses à Notre-Dame-de-Gravenchon), celle des bâtiments industriels / ateliers paraît insuffisante comme en témoigne l’hôtel d’entreprises de Caux Vallée de Seine dans la ZA Bolbec / St-Jean, livré en juin 2015 et rapidement occupé.

En ce qui concerne le marché des entrepôts, il est également actif dans la ZA de Bolbec / St-Jean. Plus de 2 000 m2 ont été livrés à Adelya en 2017.

Mais ce sont surtout les constructions de 175 000 m2 d’entre-pôts de Panhard qui alimenteront le marché des entrepôts ces prochaines années sur le territoire de la CA Caux Vallée de Seine.

La commercialisation de ces entrepôts destinés plus particulièrement aux opérateurs de la grande distribution et du e-commerce a démarré et le premier bâtiment de 60 000 m2 pourrait être livré en 2018.

EN CONCLUSION

Agence d’urbanisme de la région du Havreet de l’Estuaire de la Seine

4 quai Guillaume Le Testu76063 LE HAVRE cedex

Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57

Animation de l’OIE

AURHJuliette DUSZYNSKI / Sophie CAPITAINE02 35 42 17 88

Partenaires institutionnels

CAUX SEINE DÉVELOPPEMENTChristelle LEBOUCHER02 32 84 41 47

CAUX ESTUAIREFrédéric MÉRIGEAU02 35 13 36 90

CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE SEINE ESTUAIRECatherine HOUSSARD-PRESSARD 02 35 24 76 00

COMMUNAUTÉ DE L’AGGLOMÉRATION HAVRAISERaphaël GOGORIAN02 35 22 24 60

DREAL de NORMANDIEJean-Paul RAYMOND02 35 58 52 86

HAROPA - Port du HavreAnne TROMBINI / Olivier FORGET02 32 74 74 00

LE HAVRE DÉVELOPPEMENTChristelle DAMBRY / Emmanuel ZERVUDACKI02 76 40 23 20

VILLE DU HAVREHervé COLLETTE02 35 19 45 45

VILLE DE MONTIVILLIERSÉmilie LEBRUN 02 35 55 15 27

SEINE-MARITIME ATTRACTIVITÉIsabelle DUBOS / Xavier PRÉVOTAT02 35 82 20 20

SHEMA - LDAWilfrid GALLAIS02 35 19 77 00

Professionnels de l’immobilier : agences immobilières

ADRIAN PARKER / Normandie Immo de FranceÉmilie LEBLEU / Vincent ARZEL 02 32 74 97 05

AIC IMMOBILIERGérard CODÉLUPPI02 35 15 16 17

ARTHUR LOYDSylvain MONNIER02 35 42 32 00

CENTURY 21Laura CATELIN02 35 44 53 33

CRIC SAEric SCHEUBLÉ02 35 21 04 04

HM Immo-pro

Fabrice HASPOT02 35 22 00 22

ORPI ENTREPRISESSébastien BLONDEL / Christophe SAINT-MARTIN02 35 22 26 66

Professionnels de l’immobilier : promoteurs

ADIM Normandie CentreFranck BLEUZEN02 32 11 46 04

Nouvelle Compagnie Marchande - CMFIBernard MOUREAU01 40 88 37 80

LES CONTACTS DE L’OIE

Édite

ur :

AURH

E14

91 (J

D, S

Cap)

- Ju

in 2

017

- Con

cept

ion

grap

hiqu

e : P

IXEL

L - M

ise

en p

age

: AUR

H (C

C) -

Impr

imer

ie G

abel

Le

Havr

e / S

ourc

es :

Prof

essi

onne

ls d

e l’i

mm

obili

er -

SITA

DEL

- DRE

AL N

orm

andi

e - 2

016

/ Tra

item

ent d

es d

onné

es :

AURH

- 20

17

AURH@aurh_officiel

Agences immobilières et promoteursPartenaires institutionnels

Government & Nonprofit

Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°21