Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°20

Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20

Le Havre pOinte de caux estuaire - biLan du marcHé 2015

Le container Le Havre © cci seine estuaire

courbet plaza Le Havre © Laurent bréard - ville du Havre

Za Le Havre plateau © Laurent bréard - ville du Havre

centre de congrès Le Havre © patrick boulen - cOdaH

vue aérienne Le Havre © éric Houri - Le Havre développement

vue aérienne pLpn © HarOpa - port du Havre

aurH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du marché 2015 3

L’Observatoire partenarial de l’immobilier d’entreprise apporte un outil de mesure des grandes dynamiques du marché et de la construction. il est animé par l’aurH et s’appuie sur l’expertise d’un réseau de commercialisateurs. ce 20e bulletin présente le bilan complet de l’année 2015 en matière d’immobilier de bureaux, de bâtiments et d’entrepôts.

La dynamique de la place havraise se poursuit avec les aménagements qui redessinent une entrée de ville attractive, mais aussi le cœur métropolitain havrais qui poursuit sa mutation autour de danton (programme national de requalification des quartiers anciens dégradés) et de la gare, ou encore la redynamisation des docks qui verront s’ouvrir en 2017 un centre de congrès accueillant de grands événements professionnels.

L’affirmation d’un campus havrais rendra notre offre d’enseignement supérieur plus lisible et contemporaine. Le site Frissard constitue cette vitrine, complémentaire de l’implantation universitaire historique, voisine des implantations marquantes : sciences-po asie, institut national des sciences appliquées, université du Havre, pôle ingénieur et logistique, école nationale supérieure maritime au Havre. voisine, la double opération école de management de normandie et cité numérique renforcera nos atouts et notre attractivité. Les objectifs recherchés sont de créer les conditions d’accueil et de vie idéales répondant aux besoins des étudiants d’aujourd’hui, qui seront demain les ambassadeurs du Havre.

L’an dernier, Le Havre s’est doté d’un outil indispensable mêlant espace de co-working et cantine numérique : le container. ce lieu de rencontres entre acteurs du numérique et porteurs de projets, installé dans les locaux de la chambre de commerce et d’industrie seine estuaire, avec son esprit d’ouverture et le succès de ses hackatons réguliers, constitue le terreau favorable à l’éclosion

d’un écosystème territorial du numérique. Le container n’est qu’un « premier pixell » ; il préfigure notre future cité numérique, qui verra le jour d’ici 3 ans, et créera les conditions de formation, d’animation, d’installation et d’épanouissement de nos start-ups.

ces dynamiques urbanistiques, étudiantes et numériques profitent à l’image et au rayonnement de l’ensemble de la région du Havre et participent de la construction d’un écosystème métropolitain.

dans le secteur industriel, malgré les signaux négatifs pour certaines de nos entreprises, j’invite à nous réjouir des carnets de commandes de renault sandouville (succès commercial du nouveau Trafic) ou encore de Safran nacelles à Gonfreville-l’Orcher (contrats pour les pièces du futur Boeing 777X et de l’Airbus A320 neo). Ces entreprises permettent de fixer un ensemble de sous-traitants et de compétences sur le territoire. Je souhaite également mettre en lumière l’une de nos pépites : l’entreprise havraise morphosis qui développe des technologies innovantes pour le tri et le recyclage des métaux, et a été lauréate en 2015 du « concours mondial de l’innovation 2030 ».

notre « industrie du futur », adossée aux ports, aux capacités et savoir-faire logistiques qui poursuivent leur développement (SDV, Prologis, Panhard…) sont les ingrédients qui permettent de projeter le territoire estuarien dans un rôle de cluster industriel de rang international.

Édouard PHILIPPE

président de l’agence d’urbanisme de la région du Havre et de l’estuaire de la seine

ÉDITO BulleTIn De l’OBservaTOIre De l’ImmOBIlIer D’enTreprIse n°20

© éric Houri - ville du Havre

4 aurH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du marché 2015

Neuf : Construction neuve de moins de cinq ans ou immeuble ayant fait l’objet de réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé. Les locaux « clé en main » et pour « compte propre » sont comptabilisés dans les statistiques de commercialisation.

Seconde main : Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que soit la date de libération de l’occupant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus) ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée.

Obsolète : Bien de seconde main inadapté nécessitant une réhabilitation ou une mise aux normes.

Clé en main : Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location ou à la vente.

Compte propre : Opération conçue et réalisée directement par ses futurs utilisateurs.

Locaux en blanc : Locaux destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet.

déFinitiOns

sOmmaire

n Le marché des bureaux ....................................................................................................................................................................................5

- Les transactions .......................................................................................................................................................................................6

- L’offre ...........................................................................................................................................................................................................8

n Le marché des bâtiments industriels et ateliers .................................................................................................................................... 10

n Le marché des entrepôts ............................................................................................................................................................................... 12

n au-delà du pays Le Havre pointe de caux estuaire ................................................................................................................................ 14

n Les contacts de l’Oie ........................................................................................................................................................................................ 16

Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque année auprès des commercialisateurs en immobilier d’entreprise.

L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (auparavant appelée communauté de communes de Saint-Romain-de-Colbosc), soit 33 communes (environ 270 000 habitants).Ce territoire correspond également au périmètre du schéma de cohérence territoriale Le Havre Pointe de Caux Estuaire.

Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux EstuairePour être en phase avec leur réalité géographique, pour la première fois, les marchés de bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts voient leur analyse augmentée de résultats concernant l’ensemble de la Pointe de Caux.

Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par une agence immobilière ou en direct par le propriétaire) à un utilisateur. Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les opérations en compte propre et clé en main sont incluses dans les transactions, le terrain ayant généralement fait l’objet d’une transaction au préalable.

L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation.

Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces de plancher annoncées dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) de Normandie.

L’Observatoire de l’immobilier d’entreprise du Havre fait partie du Réseau national des observatoires de l’immobilier d’entreprise, réseau informel regroupant actuellement une quinzaine d’observatoires (Lille, Lyon, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Nice, Rennes, Saint-Nazaire, Marseille…).Le réseau assure une mission d’observation de la conjoncture concernant l’offre et la demande en immobilier de bureaux. Il organise régulièrement des rencontres permettant à ses membres d’échanger avec des spécialistes et des professionnels du secteur.Pour en savoir plus : http://rnoie.fr

À nOter


le marchÉ Des Bureaux

Ensembledes transactions

de bureauxeffectuées

en 2015

Stock de bureauxau 31/12/2015

30 000

34 000

0

2 000

6 000

10 000

14 000

18 000

22 000

26 000

m2

0

2 000

6 000

10 000

14 000

18 000

22 000

m2

2 4605 121

1 891

9 198

18 029

1 107

8 021

1 276

3 409

15 5954 099

4 871

SECTEURS DU HAVRECentre-villeQuartiers SudVille Haute

PORT ET ZONEINDUSTRIELLEET PORTUAIRE

Plaine alluviale

PREMIÈRE COURONNESainte-Adresse, Montivilliers,

Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer et Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP)

DEUXIÈME COURONNECommunes restantes

du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire

CommercialiséesOffertes

Neuf

Seconde main

Seconde main ‘‘obsolète’’

SURFACES DE BUREAUX (en m2)

A. 131

A. 29

A. 29

D. 6015

Route de l’Estuaire

D. 9

40

D. 6382

Embouchurede la SeinePont de Normandie

La Manche

D. 9

25

Marché des bureaux en 2015Offre et transactions de bureaux en 2015 par secteur de marchéTerritoire Le Havre Pointe de Caux Estuaire (33 communes)

évolution du marché de bureaux

Surfaces 2013 2014 2015Évolution 2014-2015

transactions 24 790 m2 34 410 m2 28 915m2 - 16 %

stock 46 565 m2 41 605 m2 46 160 m2 + 11 %

construction* 4 085 m2 13 030 m2 8 930 m2 - 31 %

(*) Les surfaces construites (m2 surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou clé en main).

Transactions sur 2015

28 915 m2 placés

(dont 6 760 m2 placés dans le neuf)

Offre disponible au 31/12/2015

46 160 m2 disponibles

(dont 12 485 m2 neufs disponibles)

Construction sur l’année 2015

8 930 m2

surface deplancher


une répartition géographiquement plus homogène du marché

Le Centre-ville continue, en 2015, d’être le secteur privilégié du marché de bureaux et concentre une bonne part des commercialisations en surface (1/3 des biens négociés, 9 198 m2 placés). Comme le marché de bureaux havrais est étroit, la position du centre-ville comme secteur privilégié pour le marché de bureaux avait été accentuée en 2014 (22 871 m2 négociés en 2014, 66,5 % de la surface placée totale) par la vente en VEFA à la cpam d’une partie de l’immeuble turgot magellan (pour 8 700 m2).

La commercialisation de bureaux dans les Quartiers Sud s’est bien portée en 2015 (8 021 m2 placés en 2015 contre 3 352 m2 en 2014). Représentant 28 % de la surface totale placée en 2015, le marché y a été porté par :

n les mouvements dans les hôtels et pépinières d’entreprises gérés par la cci seine estuaire ;

n les espaces d’activités dédiés (Chanzy) ;n la vente de 1 470 m2 sur le site des magasins Généraux.

Moins impliqués dans le marché des bureaux, les autres secteurs de marché de la région havraise se partagent

le volume restant de bureaux commercialisés en 2015 (17,7 % du placé en 1re couronne, 11,8 % dans la Zip, 6,5 % en 2e couronne). La 2e couronne a connu de nombreuses locations de bureaux sur le parc éco-normandie, dans l’hôtel/pépinière d’entreprises Le drakkar notamment.

une moindre participation des « comptes propres » dans les transactions de bureaux neufs

6 761 m2 de bureaux neufs ont été négociés en 2015, plus du double l’avait été en 2014 (14 109 m2). La représentation du neuf dans l’ensemble des commercialisations de bureaux passe de 41,4 % en 2014 à 23,4 % en 2015.

en 2015, les « comptes propres » (3 030 m2) participent à 45 % des transactions de bureaux neufs ; les 55 % restant caractérisent des locations de bureaux neufs préexistants.

le marchÉ Des Bureaux les TransacTIOns

évolution annuelle des transactions de bureaux

1998

1999

2000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 2010 2011

2012

2013

2014

2015

m2

30 000

40 000

50 000

0

10 000

20 000

Evolution transactions de bureaux

- 16 % par rapport à 2014

28 915 m2

de bureaux placés

Un bOn nivEaU dE TransaCTiOns En 2015, nOn LOin dEs « 30 000 m2 PLaCés annUELs » CaraCTérisTiqUEs dU marCHé dE bUrEaUx HavraisÀ hauteur de 28 915 m2, le volume de bureaux négocié en 2015 est en baisse de 16 % par rapport à 2014, année où le marché était porté par la vente à la CPAM de bureaux dans l’immeuble Turgot Magellan. Cette baisse de la surface de bureaux placés est également à nuancer car le nombre de transactions réalisées progresse fortement avec 191 transactions en 2015 contre 116 en 2014.


La location de bureaux de petite taille toujours privilégiée en 2015

L’année 2015 a été particulièrement marquée par les transactions de bureaux de petite taille puisque 65 % des transactions de bureaux font moins de 100 m2 (54 % en 2014), fortement alimentée par les multiples locations de bureaux dans les hôtels et pépinières d’entreprises. 85 % des bureaux négociés faisaient moins de 250 m2 (80 % en 2014).

La location reste le mode de transaction privilégié du marché. Plus des 3/4 des transactions de bureaux en 2015 portent sur des locations (163 locations, 20 ventes et 8 « comptes propre »).

La baisse des prix de location des bureaux de seconde main se poursuit... hors du centre-ville

amorcée entre 2013 et 2014, la baisse des loyers des bureaux de seconde main se poursuit et s’élève à 105 euros/m2 en 2015 contre 110 euros/m2 en 2014. cette baisse reflète un phénomène général de renégociation par les utilisateurs des baux commerciaux et est plus nette dans les secteurs hors centre-ville.

À l’opposé de l’évolution du prix de location, le prix de vente moyen reste stable depuis plusieurs années et atteint 1 442 euros/m2 pour les bureaux de seconde main vendus en 2015 (1 448 euros/m2).

65 % des bureaux négociés font moins de 100 m2

prix des bureaux de seconde main commercialisés en 2015 (en €/m2)

Les prix de location sont indiqués en €/m2 hors taxes, hors charges et hors frais d’agence. Les prix de vente sont en €/m2 hors taxes et hors frais de mutation.

Location Loyer moyen Loyer 2015 Min <-> Max

2013 2014 2015

centre-ville 123 115 116 70 <-> 162

périphérie 111 109 104 57 <-> 137

ensemble région du Havre 115 110 105 57 <-> 162

Vente Prix moyen Prix 2015 Min <-> Max

2013 2014 2015

centre-ville 1 495 1 448 1 440 850 <-> 2 525

boulevard de strasbourg au Havre

© laurent Bréard - ville du havre

28 915 m2

de bureaux placés


un stock de bureaux concentré au Havre

L’offre de bureaux demeure principalement localisée dans le Centre-ville et les Quartiers Sud fin 2015. Ces deux secteurs concentrent 73 % de l’ensemble des surfaces de bureaux disponibles.

La Ville-haute, les Quartiers Sud et le Centre-ville voient leur stock de bureaux renforcé entre 2014 et 2015 :

n 4 099 m2 de bureaux disponibles fin 2015 en Ville-haute contre 1 209 m2 disponibles fin 2014 ;

n 15 595 m2 de bureaux disponibles fin 2015 dans les Quartiers sud contre 13 529 m2 disponibles fin 2014 ;

n 18 029 m2 de bureaux disponibles fin 2015 dans le centre-ville contre 14 303 m2 disponibles fin 2014.

moins actifs sur ce marché, les communes des 1re et 2e couronnes et la Zip voient leur stock de bureaux baisser pour atteindre respectivement 2 460 m2, 1 107 m2 et 4 871 m2 de bureaux disponibles fin 2015.

Les Quartiers sud : un quasi-monopole de l’offre neuve... avec la ville-haute

La ville-haute et les Quartiers sud ont vu en 2015 l’arrivée de nouveaux bureaux sur leur marché, tandis que le centre-ville du Havre compte un stock de bureaux vieillissants délaissés, résultat de départs d’entreprises pour des biens offrant de meilleures prestations.

L’offre en neuf dans le centre-ville n’intervient qu’à hauteur de 11 % du disponible dans la région havraise fin 2015.

Fin 2015, ce sont dans les Quartiers Sud que se concentrent les 2/3 des surfaces de bureaux neufs disponibles. déjà pourvus d’une offre remarquable en neuf fin 2014, avec les disponibilités du Ferrer III (2 500 m2) et de l’espace caillard (1 000 m2), les Quartiers Sud proposent 3 000 m2 de bureaux neufs supplémentaires fin 2015 dans l’immeuble courbet plaza récemment construit à proximité des docks et du futur centre de congrès.

À noter, la proportion de bureaux classée dans la catégorie « obsolète » ne constitue que 1,2 % de la surface totale de l’ensemble des bureaux disponibles.

Le déménagement d’organismes publics a fortement contribué au marché du neuf. évoqué précédemment, l’emménagement de la cpam dans l’immeuble turgot magellan est la transaction la plus importante de 2014 (8 700 m2 de bureaux neufs).

le marchÉ Des Bureaux l’OFFre

46 160 m2

de bureaux en stock

UnE OffrE dE bUrEaUx nEUfs COnsTiTUéE HOrs dU CEnTrE-viLLEFin 2015, l’offre de bureaux disponibles sur le marché s’élève à 46 160 m2 contre 41 605 m2 fin 2014. Cette augmentation de 11 % du stock entre 2014 et 2015 est due à la construction des bureaux en blanc Joliot Curie et Courbet Plaza livrés en 2015.

Le courbet plaza : immeuble de bureaux neufs livré au Havre en 2015



deux immeubles de bureaux construits en blanc livrés en 2015

11 constructions ont été livrées en 2015 totalisant 8 930 m2 de bureaux neufs, soit une baisse de 31 % par rapport à 2014 (13 030 m2 construits en 2014). La construction de bureaux permet, à travers deux opérations majeures en blanc, de participer à la reconstitution d’un stock de produits neufs fin 2015 :

n en ville-haute, l’immeuble Le Joliot curie, destiné à l’origine à des entreprises exogènes : 2 000 m2 de bureaux disponibles portés et gérés par la cOdaH ;

n dans les Quartiers sud, l’immeuble courbet plaza : 3 500 m2 de bureaux construits en blanc dont 530 m2 déjà pourvus.

Les autres constructions de bureaux, toutes en compte propre, portent sur des surfaces très limitées. Le cas de eiffel industrie dans la Zip se distingue avec 1 550 m2 de bureaux techniques construits pour accompagner la construction de 3 350 m2 de nouveaux bâtiments industriels confortant leur nouveau quartier général à sandouville.

Le marché de bureaux en 2015 s’est globalement bien comporté et le démarrage de la commercialisation des bureaux du courbet plaza est plutôt encourageant pour les mois à venir.

Au regard des localisations des nouvelles constructions, la question du renforcement du rôle de locomotive tertiaire du Centre-ville et des perspectives de développement du pôle des gares est posée. Cette question renvoie notamment à celles du devenir de la cité administrative (tour

proposant 15 000 m2 de bureaux, en position centrale - cœur métropolitain) mais aussi à celles de l’accessibilité en transports en commun et du niveau des prestations proposées par une offre de bureaux plus périphérique et moins lisible.

8 930 m2

de bureaux ont été construits en 2015

1998

1999

2000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 2010 2011

2012

2013

2014

2015

m2

30 000

40 000

50 000

0

10 000

20 000

Evolution stock de bureauxévolution annuelle de l‘offre en bureaux

En conclusion

immeuble de bureaux Ferrer iii au Havre




34 590 m2 placés






6 120 m2

surfaces deplancher

le marchÉ Des BâTImenTs InDusTrIels eT aTelIers

Les surfaces négociées, en location pour moitié, se localisent en premier lieu dans les communes de 1re couronne, puis la Zip et les Quartiers sud.

totalisant 13 950 m2 placés, soit 40 % de la surface totale commercialisée, la 1re couronne a dominé le marché des bâtiments industriels et ateliers en 2015 (9 185 m2 placés en 2014). Dans ce secteur, les transactions, au nombre de 19 (dont 7 ventes) sur un total de 57 transactions réalisées en 2015, se sont majoritairement opérées dans le parc de l’estuaire. La zone d’activités enregistre notamment la plus importante transaction de l’année pour ce type de bien (bâtiment de 5 800 m2 vendu avec occupant rue de la Ferme Dambuc).

autre secteur phare de ce marché, la ZIP totalise 30 % de la surface totale négociée de 2015 avec 10 381 m2 placés. La livraison à sandouville d’un nouveau quartier général pour eiffel industrie, entreprise de services aux industries, y contribue pour plus d’un tiers avec 3 350 m2, soit la construction la plus importante de l’année.

pour les Quartiers sud, le niveau de transactions de bâtiments industriels et ateliers est près de deux fois moindre en 2015 (18 % de la surface totale de bâtiments négociés) qu’en 2014 (un tiers de la surface placée en 2014).

avec 9 604 m2 en 2015, le marché du neuf a doublé par rapport à 2014, concernant 27,8 % du total des surfaces négociées en 2015 contre 13,2 % en 2014. cette progression repose sur les transactions de neuf (3 480 m2 placés en 2015 contre 700 m2 placés en 2014) et sur la construction en compte propre (6 120 m2 en 2015 contre 4 105 m2 en 2014).

La construction d’Eiffel Industrie représente plus de la moitié de la surface totale construite en 2015. Les autres comptes propres, pour beaucoup situés sur la zone industrielle, participent au développement et à la modernisation d’entreprises déjà sur site (industrie automobile et transporteurs).

UnE TEndanCE baissiÈrE qUi sE POUrsUiT, UnE OffrE qUi TardE À ÊTrE rénOvéE OU rEnOUvELéE34 590 m2 de bâtiments industriels et ateliers ont été commercialisés en 2015, soit 5 % de moins qu’en 2014 (36 500 m2 placés en 2014). Cette légère baisse de la commercialisation des locaux d’activités fait suite à des baisses bien plus importantes les années antérieures (- 35 % entre 2012 et 2013 ; - 11 % entre 2013 et 2014).

évolution du marché de bâtiments industriels / ateliers

Location 2013 2014 2015Évolution 2014/2015

transactions 40 850 m2 36 500 m2 34 590 m2 - 5 %

stock 62 575 m2 65 700 m2 69 120 m2 + 5 %

construction* 7 055 m2 4 105 m2 6 120 m2 + 49 %



L’offre de locaux neufs manque toujours et les programmes prévus peinent à voir le jour faute de précommercialisation. Le modèle de la zone d’activités économiques est sans doute à réinventer avec l’objectif de l’inscrire dans un véritable projet de territoire, de penser son articulation au tissu urbain existant, de densifier les constructions, de diversifier leur accessibilité en transport… L’enjeu est important : il s’agit du maintien du tissu de TPE/PME dans les parcs d’activités périphériques et du maintien de l’activité industrielle sur la ZIP.

corrélée à la baisse de la commercialisation, l’offre de bâtiments industriels et ateliers progresse timidement, elle passe de 65 700 m2 en 2014 à 69 120 m2 disponibles en 2015. L’offre de bâtiments est constituée fin 2015 d’une faible surface de neuf (3 305 m2 de neuf disponibles), alourdie de bâtiments recensés dans le stock depuis plusieurs années.

Si l’augmentation du stock de locaux est globalement limitée (+ 5 % entre 2014 et 2015), le stock de bâtiments industriels a connu une forte augmentation dans la Zip, notamment dans le parc des alizés, où l’offre pléthorique

de bâtiments non entretenus voire obsolètes est une des principales explications.

Ainsi, fin 2015, la ZIP concentre 25 000 m2 disponibles, soit 36 % de l’offre de bâtiments industriels et ateliers (contre 16 070 m2 fin 2014, soit 24,5 %).

La 1re couronne et les Quartiers sud, autres secteurs de référence pour ce marché, contribuent respectivement à 19,5 % et 24 % de la surface disponible fin 2015. Mais a contrario de la Zip, le stock de bâtiments industriels et ateliers a légèrement diminué dans ces secteurs entre fin 2014 et fin 2015.

En conclusion

répartition de l’offre et des transactions des bâtiments industriels en 2015, classés géographiquement et par surface0 2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

24 000

m20

2 00

0

4 00

0

6 00

0

8 00

0

10 0

00

12 0

00

14 0

00m2

seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’

2e couronne

1re couronne

ZIP

Ville-haute

Centre-ville

Quartiers Sud

TRANSACTIONS OFFRE

Marché des bâtiments industriels / ateliers en 2015


Village d’entreprises Le Rimbaud à Harfleur



66 665 m2 placés






4 100 m2

surfaces deplancher

le marchÉ Des enTrepôTs

Cette situation se remarque sur la ZIP, qui habituellement polarise le marché, avec 25 962 m2 négociés, soit 39 % de l’ensemble de la surface d’entrepôts placés en 2015 (contre 82,4 % sur 2014 avec 74 636 m2 placés).

dans les Quartiers sud, la commercialisation d’entrepôts a été excellente, arrivant à dépasser le niveau de la Zip. totalisant 29 238 m2 commercialisés, soit 44 % de la surface totale d’entrepôts négociés en 2015, le marché dans les Quartiers Sud a compté les transactions les plus importantes : la vente de deux entrepôts de la société d’ameublement interior’s soit 17 000 m2 placés au total, la location de 6 000 m2 dans les entrepôts eurasia utilisés par la banque alimentaire et les « restos du cœur ».

Le reste des transactions d’entrepôts a concerné la 1re et la 2e couronne en 2015, le marché des entrepôts demeurant très marginal dans les secteurs du centre-ville et de la ville-haute du Havre. en 2e couronne, la commercialisation d’entrepôts s’élève à 5 775 m2 en 2015 soit 9 % de la surface totale d’entrepôts commercialisés ;

elle correspond à la location d’un entrepôt de 4 900 m2 à Gainneville et à la livraison de 875 m2 d’entrepôts construits dans le parc éco-normandie pour bmi axelent. en 1re couronne, quatre transactions diffuses portent à 3 514 m2 la surface d’entrepôts placés dans ce secteur en 2015 (9 984 m2 sur 2014).

notons que si l’évolution est à la baisse en termes de surface d’entrepôts commercialisés, le nombre de transactions enregistrées entre 2014 et 2015 est en augmentation (38 transactions en 2015 contre 22 en 2014). En effet, moins concentrée dans la ZIP, la commercialisation d’entrepôts en 2015 a concerné des entrepôts de plus petite taille ; 60 % des transactions portent sur des entrepôts de moins de 1 000 m2, contre 18 % en 2014). La location reste le mode de transaction privilégié avec 24 locations effectuées sur 38 transactions recensées au total (63 % des entrepôts placés).

Le stock d’entrepôts regagne fin 2015 le niveau atteint fin 2013, à hauteur de 204 040 m2 disponibles

Un marCHé dans L’aTTEnTE dEs PrOdUiTs nEUfs PrOgrammésAvec 66 665 m2 placés au cours de l’année 2015, le niveau de commercialisation a baissé (90 590 m2 en 2014 soit - 26 % entre 2014 et 2015). Ce résultat reflète l’attentisme des utilisateurs devant une carence actuelle en neuf et dans la perspective de réalisation d’ambitieux programmes d’entrepôts pour les prochaines années.

évolution du marché d’entrepôts

Location 2013 2014 2015Évolution 2014/2015

transactions 76 320 m2 90 590 m2 66 665 m2 - 26 %

stock 202 300 m2 134 715 m2 204 040 m2 + 52 %

construction* 13 965 m2 695 m2 4 100 m2 + 490 %



(134 715 m2 disponibles fin 2014). Cette augmentation significative du stock d’entrepôts résulte à la fois de la baisse des transactions mais aussi du retour en stock de 39 000 m2 disponibles dans les entrepôts eurasia dans les Quartiers sud.

La répartition de l’offre sur le territoire havrais diffère peu entre fin 2015 et fin 2014. La ZIP concentre près des 2/3 de la surface d’entrepôts disponible. Les Quartiers sud réunissent 30 %, en hausse relative avec les entrepôts Eurasia qui y gonflent le stock de fin 2015.

Faute d’offre neuve fin 2014 (2 500 m2 comptabilisés), la commercialisation d’entrepôts neufs se voit limitée avec un total de 6 930 m2 négociés. Les 7 constructions d’entrepôts de 2015, toutes en compte propre, participent à hauteur de 4 100 m2 de la surface totale du neuf commercialisé en 2015.

Afin de mieux évaluer l’état du stock, les biens disponibles mais nécessitant des travaux importants ou des remises

aux normes sont désormais distingués dans l’offre de seconde main sous le qualificatif « obsolète » . Ainsi, la surface d’entrepôts de seconde main « obsolète » en stock fin 2015 atteint 11,5 % du total des entrepôts disponibles. cette offre se situe quasi-intégralement dans les parcs de la Zip.

Au manque de réelle dynamique du marché en 2015 devraient succéder des meilleures perspectives dans les mois à venir avec des constructions d’entrepôts démarrées en 2016. Sur le parc du Hode, Prologis a livré un entrepôt pour la CEDILEC

en janvier 2016. Sur le PLPN 2, la construction d’entrepôts a débuté. Sur 77 ha, ils pourront représenter jusqu’à 200 000 m2 d’entrepôts logistiques pour SDV (groupe Bolloré).

En conclusion

répartition de l’offre et des transactions des entrepôts en 2015, classés géographiquement et par surface

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TRANSACTIONS OFFRE

2e couronne

1re couronne

ZIP

Ville-haute

Quartiers Sud

Centre-ville

seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’seconde mainneuf

seconde main ‘’obsolète’’

Marché des entrepôts en 2015

© Bolloré logistics

nouvel entrepôt de bolloré Logisticsen cours de construction dans le pLpn2 du port du Havre


au DelÀ Du paYs le havre pOInTe De caux esTuaIre premIers rÉsulTaTs

Le périmètre d’étude élargi correspond à la réalité géographique des marchés :

n celle de la pointe de caux pour le marché des bâtiments industriels et ateliers ;

n celle de la pointe de caux et des intercommunalités limitrophes en rive sud de la seine pour le marché des entrepôts.

en 2016, l’aurH a donc élargi son périmètre d’enquête. cette première restitution de résultats dans les territoires voisins de la région du Havre ne prétendant pas à l’exhaustivité*.

Le recueil des principaux biens constituant les stocks fin 2015 permet toutefois de dresser une première analyse spatiale des biens disponibles sur le marché.

La dynamique de construction a pu quant à elle être analysée sur les territoires environnant la région du Havre à partir des déclarations de permis de construire.

bâtiments industriels / ateliers : une offre localisée sur les agglomérations de Fécamp caux Littoral et caux vallée de seine

Comptant 29 offres fin 2015, le stock de bâtiments industriels/ateliers recensé s’élève à 35 000 m2 sur le secteur de la Pointe de Caux (hors cOdaH et caux Estuaire).

La surface disponible se répartit de manière assez homogène entre caux vallée de seine et l’agglomération de Fécamp caux Littoral, ces deux territoires accueillant les zones d’activités les plus importantes.

À noter, dans le parc des Hautes Falaises à saint-Léonard/épreville, une offre qui apparaît particulièrement importante, totalisant 11 125 m2 fin 2015. Composée de cinq bâtiments, essentiellement de seconde main et présentant un certain niveau d’obsolescence, elle se voit surtout portée par l’un d’entre eux de 10 100 m2.

au total sept constructions de bâtiments industriels/ateliers, soit 2 845 m2, ont été livrées courant 2015. cela correspond à moins de la moitié du volume construit sur Le Havre – pointe de caux (6 120 m2).

Comblant un déficit de bâtiment et de services de ce type, le nouvel hôtel d’entreprise de caux vallée de seine est la

construction marquante de l’année 2015. ce bâtiment de 1 500 m2 comprend trois ateliers de 300 m2 et un entrepôt de 600 m2, surfaces déjà toutes occupées (occupants des ateliers : John crane, entreprise de fabrication et commercialisation de garnitures mécaniques et neoler, entreprise de vente et de maintenance de groupes électrogènes).

Sur ces territoires, la demande concerne avant tout des ateliers de 300 m2 offrant une mixité ateliers/bureaux. Le parc ateliers en immobilier d’entreprise public étant aujourd’hui entièrement occupé et du foncier économique étant disponible, caux seine développement cherche des investisseurs pouvant construire des ateliers en blanc.

entrepôts : une grande hétérogénéité des types de biens et une offre nouvelle attendue

dans les territoires voisins de la région du Havre, l’offre d’entrepôts comptabilisée s’élève à 23 695 m2 fin 2015 pour 12 offres.

L’usine de tourville-les-ifs, totalisant 14 327 m2 d’entrepôts anciennement utilisés par baccardi-martini, compagnie de fabrication d’alcool, est de loin l’offre la plus importante.

caux vallée de seine accueille les autres disponibilités d’entrepôts en rive nord de la seine, toutes de petite taille (moins de 600 m2).

en rive sud, à travers 6 offres, 7 450 m2 d’entrepôts sont disponibles, soit 1/3 du stock, localisés dans les zones d’activités de Honfleur. La rive Sud accueille la quasi-intégralité des entrepôts neufs à pourvoir.

La construction d’entrepôts en 2015 compte 5 opérations représentant 1 647 m2 au total.

cette fois encore, c’est un entrepôt de 600 m2 destiné à toupargel, inclus dans les 1 500 m2 du nouvel hôtel d’entreprises de caux vallée seine, qui caractérise la surface d’entrepôt la plus importante construite en 2015. nous ne sommes pas ici dans des entrepôts logistiques classiques mais dans des locaux répondant à des activités de stockage, répondant aux besoins de « logistique de proximité » accompagnant l’activité des tpe/pme et la desserte de bassins résidentiels proches.

PérimÈTrE d’éTUdE éLargi dEs marCHés dEs bâTimEnTs indUsTriELs/ aTELiErs ET dEs EnTrEPôTsL’analyse des marchés des bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise a démarré en 2002 sur le territoire du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire. L’ambition est désormais d’appréhender ces marchés dans une approche territoriale plus large.


Offre disponible* au 31/12/2015


(dont 830 m2 neufs)

Construction* sur l’année 2015

2 845 m2

surfaces deplancher

Offre disponible* au 31/12/2015


(dont 1 350 m2 neufs)

Construction* sur l’année 2015

1 647 m2

surfaces deplancher

au DelÀ Du paYs le havre pOInTe De caux esTuaIre premIers rÉsulTaTs

Le marché des bâtiments industriels/ateliers présente un réel dynamisme en 3e couronne. Une forte demande en locaux d’activités existe, en témoigne le nouvel hôtel d’entreprises de Caux Vallée de Seine inauguré en juin 2015 et déjà totalement occupé.

Pour les entrepôts, le projet d’envergure de Panhard Développement (175 000 m2 d’entrepôts en 3 bâtiments sur 40 ha) sur la zone industrielle de Port-Jérôme, aux abords du terminal trimodal de Radicatel, permettra de constituer une offre neuve et logistique, limitée aujourd’hui (Katoen Natie) mais très complémentaire de celle localisée sur la ZIP du Havre.

Positionnée stratégiquement sur l’axe Seine, la zone de Port-Jérôme dispose d’une réserve foncière exceptionnelle, permettant d’envisager d’y accueillir encore de l’industrie et de la logistique.

Le site d’Honfleur pourrait également voir germer ses premiers entrepôts logistiques, profitant ainsi de sa bonne localisation au croisement de flux entre l’hinterland havrais et le Grand Ouest.

En

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© caux seine Développement

Hôtel d’entreprises caux vallée de seine inauguré en juin 2015Za bolbec / saint-Jean-de-la-neuville

* sources de l’information : le partenariat historique de l’Oie (commercialisateurs, SHEMA…) augmenté de nouveaux partenaires de l’observatoire que sont les agences de développement économique : caux seine développement, seine-maritime expansion. ces informations ont été complétées par celles de la bourse des locaux proposées sur le site internet de calvados stratégie.L’analyse de la construction s’appuie sur l’exploitation des fichiers des permis de construire (SITADEL) transmis par la DREAL Normandie.

marché des entrepôts

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CC du cantonde Valmont

Coeur de Caux

Caux Vallée de Seine

CAde l’agglomération

havraise

Caux Estuaire

AgglomérationFécamp Caux Littoral

CC du canton deCriquetot-l'Esneval

Campagne de Caux

La Manche

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Seine

EURECALVADOS

SEINE-MARITIME

FécampValmont

Le Havre

Lillebonne

Goderville

Fauville-en-CauxCriquetot-l'Esneval

St-Romain-de-Colbosc

Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts

© IGN - Geo FLA 0 105km N

DépartementsIntercommunalitésPérimètre d’étude historique

Périmètre d’analyse élargi

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Coeur de Caux



havraise

Caux Estuaire

CC de Pont-Audemer

CC Quillebeuf-sur-Seine

CC duPays de Honfleur

CC du cantonde Beuzeville



Campagne de Caux

La Manche

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EURECALVADOS

SEINE-MARITIME

FécampValmont

Le Havre

Honfleur

Lillebonne

Quillebeuf-sur-Seine

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Beuzeville

Pont-Audemer



Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers




marché des bâtiments industriels et ateliers

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Coeur de Caux



havraise

Caux Estuaire



Campagne de Caux

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Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts




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Coeur de Caux



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CC de Pont-Audemer

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Quillebeuf-sur-Seine

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Beuzeville

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Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers




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Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57

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