Droits et construction sociale

Bulletin n°51

26 novembre 2014

Dossier

Garantir la participation en copropriété

Guide de la copropriété participative

Préambule

ISSN : 2117-5845

真

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 1

Guide de la copropriété participative

Préambule

Présentation Pour convaincre les élus comme les citoyens de l’utilité d’une approche participative en copropriété, il a été décidé d’élaborer un guide qui sera intégré dans le bulletin Droits et construction sociale à partir du présent numéro 51. Le guide est réalisé sous la direction de Thierry POULICHOT, président de l’association LGOC (Lien des Garanties Objectives dans la Cité) et intégralement rédigé par ce dernier. Les arguments présentés dans le guide sont issus soit du périodique Droits et construction sociale, soit d’entretiens réalisés avec Alain LAUX, directeur de l’USCVB (Union de Services des Copropriétés de la Venise Briarde) et Corinne LELOUP, administratrice de l’USCVB. Concernant la présentation de l’USCVB, l’auteure est Corinne LELOUP, en concertation avec Alain LAUX.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 2

LGOC

信

義

智 仁

禮

Pourquoi ce guide ? Le secteur de la copropriété concerne plus de 9 millions de lots d’habitation. De nombreuses familles sont donc touchées par ce régime juridique. Copropriétaires, occupants, prestataires et acteurs publics concernés constituent une part substantielle de la population française. Parallèlement, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a consacré l’habitat participatif dans ses articles 47 à 49. Cette évolution législative constitue l’aboutissement d’une démarche initiée depuis les années 2000. Divers intervenants associatifs, professionnels et institutionnels ont souhaité encourager des modes alternatifs de promotion et de gestion immobilières. Le but est de donner aux habitants plus d’influence sur la conception et la gestion de leurs logements. Aussi novatrice et méritoire que soit cette dynamique, elle concerne moins de 500 projets en France, chacun comprenant en moyenne 10 lots.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 3

A l’inverse, la notion de participation n’est pas spécifiquement étudiée en copropriété. De manière plus inquiétante, il s’agit souvent d’un slogan vide de sens qui ne peut que décevoir. Or, si des millions de Français apprennent, en tant que copropriétaires, que l’action collective est une chimère, voire un danger, ils ne risquent pas d’y être favorables dans le reste de leur vie sociale. De nombreux citoyens vivent mal la copropriété qui, dans leur expérience, constitue un système favorisant la tromperie, l’impunité et la malveillance. Cela constitue une magnifique école de la désespérance et de la résignation. Pour rompre avec cette spirale dévastatrice au plan civique, le présent guide se propose de donner des outils logiques, juridiques, stratégiques et techniques à ceux qui veulent rendre la copropriété authentiquement participative. L’objectif n’est pas d’élaborer un manifeste de propagande mais plutôt un manuel synthétique. Les acteurs intéressés par cette démarche pourront y trouver des garanties. Ces dernières sont nécessaires pour susciter la mobilisation, car nul ne s’engage s’il craint d’être dupé. Pour que ces garanties soient vérifiées, le document sera périodiquement révisé par un comité coopératif qui prendra le nom de Commission Relative à la Copropriété Participative.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 4

Loi ALUR

Faible intérêt pour la

copropriété participative

Fort intérêt pour

l'habitat participatif Lutte contre la

résignation

Construction de garanties

mobilisatrices

Guide de la copropriété participative

Commission Relative à la Copropriété

Participative pour adapter

constamment le guide

La clarification de la participation Le présent guide est d’autant plus nécessaire que loin de constituer un modèle, la participation est actuellement souvent perçue comme un repoussoir par nombre de copropriétaires. Cela résulte des deux acceptions dévoyées que certains intervenants proposent. Pour beaucoup, participer consiste simplement à exprimer individuellement sa frustration. Ces personnes veulent pouvoir consommer plus de biens et de services sans se soucier du sort de ceux qui les produisent. Si participation rime avec frénésie de captation, on comprend que cela favorise la lutte de tous contre tous à court terme et la défiance généralisée à long terme. A l’opposé, de nombreux professionnels plus ou moins scrupuleux ont trouvé un outil de communication très pratique pour dissimuler leur incompétence. Lorsque les conséquences de leur incurie sont catastrophiques, ils choisissent de blâmer leurs clients. La participation rime avec la culpabilisation du consommateur ou de l’usager, même quand ce dernier est confiné dans l’impuissance. Entendus ainsi, les processus participatifs ressemblent à des mascarades faites pour endormir et tromper les citoyens.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 5

Si l’on n’y prend pas garde, l’idée de participation peut donc camoufler soit de l’arrivisme, soit de la malhonnêteté. Malgré tout, ces risques donnent aussi des pistes pour définir de manière cohérente ce que participer veut dire. Jouir seul au détriment des autres ou accepter l’asservissement sont manifestement les deux écueils à éviter. La participation implique, dès lors, de refuser d’opprimer autrui tout en évitant soi-même d’être soumis à l’oppression. A ceux qui prétendront que cet objectif est plaisant mais impossible à atteindre, il faut répondre que la complexité, en la matière, n’est pas du côté qu’ils croient. La participation maximale survient quand celui qui décide est responsable et quand celui qui est responsable décide. Ainsi, on ne bascule pas dans la rapacité indifférente à autrui. On ne cède pas non plus à des manipulations prédatrices. Le monde économique en est rendu plus lisible. Les responsabilités sont mieux fixées. Tout repose donc sur la disparition progressive des intermédiaires. L’immense avantage de cette solution est d’éviter de nombreux conflits et d’alléger la tâche de l’Etat. Lorsque les consommateurs agissent eux-mêmes et ne sont plus dans la dépendance de prestataires, on voit reculer les soucis de régulation. L’interventionnisme public, la massification du contentieux judiciaire et les tensions liées aux divergences d’intérêts peuvent être limités.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 6

Volonté de consommer

sans se soucier d'autrui

Culpabilisation des

consommateurs ou usagers

impuissants

Conceptions contestables

de la participation Disparition des

intermédiaires Responsabilisation des décideurs réels

Régulations étatiques et

judiciaires moins nécessaires

Pour un volet ‘‘copropriété’’ de l’habitat participatif

L’habitat participatif vise justement à encourager les citoyens à assumer ensemble et sans intermédiaire la conception et la gestion de leurs logements. Non seulement il est essentiel que la copropriété ne reste pas en dehors de cette dynamique mais en plus, il est possible de démontrer que les copropriétaires peuvent être à même de faire vivre cet idéal, à la condition qu’ils soient mieux préparés aux épreuves qu’implique l’action collective. A cette fin, le présent guide comprendra sept chapitres. Chapitre 1 : Vers une logique participative convaincante Permettre aux habitants de participer à la gestion de leur logement en toute autonomie ne relève pas de l’utopie. On peut repérer des logiques permettant d’atteindre cet objectif. Chapitre 2 : Le concept juridique de participation Loin d’être seulement un slogan un peu fumeux, la participation peut même reposer sur des normes précises et avoir un sens clair au plan du droit.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 7

Chapitre 3 : La copropriété parfois dans l’impasse Le secteur spécifique de la copropriété a justement bien besoin de plus de participation, en sachant que toute la société en tirerait profit. Chapitre 4 : Attraits et difficultés de la participation Bien entendu, il ne s’agit pas d’être naïf. L’action collective génère intrinsèquement des difficultés qu’il ne faut pas dissimuler si l’on souhaite les surmonter afin d’inciter les citoyens à participer. Chapitre 5 : La conquête d’un pouvoir d’agir Alors même que la notion de pouvoir d’agir (‘‘empowerment’’) commence à recevoir une consécration en France, le secteur de la copropriété connaît des dynamiques relevant de cette approche depuis plusieurs décennies. Chapitre 6 : Pérenniser la participation L’étude de la dynamique actuelle de l’économie sociale et solidaire permet de repérer des logiques qui permettront de consolider la participation en copropriété. Chapitre 7 : L’utilité d’une dynamique coopérative La riche tradition de la coopération de production offre au secteur de la copropriété des solutions concrètes pour rendre la participation crédible et attractive.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 8

Repérage d'une logique participative convaincante

Explicitation du concept juridique de participation

Guide de la copropriété participative

Démonstration de l'intérêt de la copropriété

participative au plan des politiques

publiques

Repérage des solutions

garantissant que la participation est la conquête pérenne d'un pouvoir d'agir

Guide de la copropriété participative

Toutefois, et avant d’aborder les chapitres précités, il est nécessaire de présenter les deux structures sous l’égide desquelles ce guide est préparé.

Le LGOC L’association LGOC (Lien des Garanties Objectives dans la Cité) a été fondée le 08 mars 2011 sous le régime de la loi du 1er juillet 1901. Elle a pour objet de « promouvoir des modes de coopération entre acteurs sociaux qui offrent des garanties objectives à ces derniers » (article 2 des statuts). Tout en respectant les acteurs économiques, voire même en encourageant ceux qui s’inscrivent dans la mouvance coopérative, le LGOC n’a pas été créé pour devenir un prestataire de services. De ce fait, l’association ne cherche ni à attirer des consommateurs pour en obtenir des cotisations, ni à leur vendre quoi que ce soit. Le LGOC est un cercle de réflexion qui souhaite défendre une vision de la mobilisation civique peu mise en avant jusqu’à présent, alors qu’elle pourrait convaincre de nombreux Français. Cela dépasse largement le cadre de la copropriété ou même celui de l’habitat.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 9

Les conceptions dominantes de la participation reposent aujourd’hui soit sur la quête individuelle de statuts, soit sur le compagnonnage professionnel. Les deux n’ont rien d’infamant, bien sûr. La première approche permet d’attirer les consuméristes dans une démarche moins individualiste. La seconde donne le sens du collectif à des personnes très soucieuses de leurs carrières. Néanmoins, certains de nos compatriotes conçoivent l’engagement pour le bien commun comme le service d’un idéal. Or, dans leur vie quotidienne, ils sont confrontés à la lutte des places pratiquée par leur voisinage ainsi qu’à divers réseaux qui prospèrent en assurant l’impunité de leurs partisans. Les traditions participatives les plus en vue sont, dès lors, perçues comme incapables de susciter le progrès. En effet, quand la société semble récompenser le mal, le système s’en trouve discrédité et paraît incapable de s’améliorer. Les rassemblements qui prétendent détenir la vérité sur la participation, et revendiquent de ce fait des avantages de la part des pouvoirs publics, sont perçus comme des sortes d’églises dogmatiques et courtisanes à la recherche de privilèges pour leur clergé. Les groupes d’intérêts qui défendent une tradition organisationnelle sont ressentis comme des guildes prêtes à défendre à n’importe quel prix leurs membres, quoi qu’ils fassent.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 10

Promotion de la

coopération

Cercle de réflexion

Volonté de

construire des

garanties

LGOC

Captation Tromperie Image actuelle de la participation

Cette vision est souvent injuste mais elle prospère d’autant mieux que les citoyens qui ont accompli des sacrifices spécifiques dans l’intérêt de tous semblent oubliés voire méprisés et moqués. Les relations au sein même du corps social en sont rendues difficiles. Pour permettre aux Français mécontents de renouer avec le monde des dynamiques participatives, il est nécessaire qu’au sein de ce dernier, un courant plus en phase avec leurs préoccupations soit visible. Cela passe par la construction de garanties pour ceux qui rejoignent les actions collectives. Ces garanties doivent être susceptibles en permanence de vérifications. En ce sens, il faut qu’elles soient objectives, à l’opposé des promesses reposant sur la fantaisie subjective de ceux qui les font. Dès lors, il sera possible de retisser le lien social au sein de la Cité. De cela découle l’appellation de Lien des Garanties Objectives dans la Cité. Le LGOC tente de défendre cette approche avec son bulletin Droits et Construction sociale. Le titre de cette publication fait d’ailleurs référence au constructionisme, un courant de la psychologie sociale américaine.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 11

Le LGOC tente aussi de montrer que son approche est compatible avec des systèmes de pensée nés en dehors de l’Occident. En effet, un repli hexagonal pourrait être nuisible. Les victimes de la course aux statuts, en Europe comme ailleurs, doivent pouvoir bénéficier ici de perspectives mobilisatrices. Dans le cas contraire, les mécontents se tourneront vers d’autres cultures plus performantes à cet égard. Une telle situation se révélerait problématique à la fois pour le lien social et pour la faculté à nouer des alliances économiques ou politiques en dehors du pays. Les personnes attachées à des valeurs et se souciant du destin du monde ne doivent pas penser que la France n’a rien à leur offrir, tandis que d’autres traditions seraient, quant à elles, porteuses de solutions d’avenir.

Thierry POULICHOT

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 12

Construction de garanties

Vérification permanente de la

pertinence des garanties

Reconstruction du lien social

LGOC

信

義

智 仁

禮

L’USCVB Nommée à l’origine UNION des SYNDICATS de COPROPRIETE de la « VENISE BRIARDE », l’USCVB est un groupement de copropriétés gérées par des bénévoles. Moyennant une cotisation calculée notamment au prorata du nombre de lots qu’elles comportent, l’UNION effectue des services administratif et comptable. Son objet consiste également à faciliter la gestion et la vie sociale des copropriétés adhérentes. La décision de sa création remonte à octobre 1993. Trois copropriétés voisines recherchaient une solution pour assurer la gestion de leurs syndicats de copropriétaires sans passer par un mandataire extérieur. La constitution d’une union de syndicats pouvait répondre à cette attente. Le syndic bénévole de l’un de ces immeubles contacta une association nationale afin d’examiner la faisabilité d’un partenariat en ce sens. L’idée a muri et ce qui n’était qu’un projet devint réalité : l’USCVB était née. Début novembre de la même année, une prospection à travers tout le département de Seine-et-Marne visant à informer les copropriétaires fut lancée. Le magazine du Conseil Général de Seine-et-Marne accepta la publication d’un encart d’information. En décembre, l’USCVB a reçu son agrément d’une association ‘‘partenaire’’ afin de bénéficier notamment d’une assurance en responsabilité civile.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 (projet) 13

Début janvier 1994, un premier syndicat de 9 lots adhéra à l’Union à l’unanimité de ses copropriétaires. Parmi ceux-ci, la municipalité de Condé-Sainte-Libiaire, copropriétaire d’un lot et satisfaite de pouvoir compter sur un organisme extérieur qui fut capable de lui débloquer une situation de gestion compliquée en quelques mois. Deux mois plus tard, les deux autres petites copropriétés instigatrices du projet initial adhérèrent. Au fil des ans, l’Union ne cessa de croître, lentement mais surement. Elle regroupe des syndicats de tailles diverses, d’une Association Syndicale Libre de Villeparisis de 63 logements à une copropriété de 5 lots à Malakoff. L’année 2000 fut un tournant important de son histoire : face à une demande de plus en plus forte, la décision d’appointer une salariée comptable fut retenue, pour quelques heures par semaine dans un premier temps, puis pour un poste à mi-temps. Le syndic bénévole à l’origine de sa création, Alain LAUX, décida de s’investir totalement dans l’Union. Il en devint le directeur salarié, sous la responsabilité du président de l’Union et le contrôle de son conseil d’administration. En 2007, dans une nouvelle phase de croissance, et souhaitant mettre la comptabilité de ses 38 adhérents en conformité avec les nouvelles dispositions du décret du 14 mars 2005, l’USCVB a acquis un logiciel comptable professionnel.

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 (projet) 14

En 2008, après le vote de la Loi E.N.L (Engagement National pour le Logement, du 13 juillet 2006), l’Union de Syndicats se transforma en Union de Services.

En juin 2014, l’USCVB compte 45 adhérents, éparpillés dans toute l’Ile-de-France, de 4 lots à l’Isle Adam (95) à 124 lots à Saint Gratien (95). Elle compte parmi eux, notamment, une copropriété composée de plusieurs syndicats à Lognes (77), une copropriété de 53 « maisons » à Pontault-Combault (77), une AFUL à Massy (91) et une copropriété composée de 30 lots uniquement détenus par des sociétés à Montévrain (77). En vingt et un ans, l’USCVB est passée d’une gestion ‘‘artisanale’’ à une gestion ‘‘professionnalisée’’ et a ainsi réussi son pari : assurer la promotion d’un système coopératif et en faciliter l’adoption.

Corinne LELOUP

L’Union de Services des Copropriétés de la Venise Briarde (USCVB) 7 bis, rue de Montbarbin, 77580 CRÉCY LA CHAPELLE Tél. 01 64 63 68 55 Fax 01 64 63 08 53 Courriel : uscvb@orange.fr

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 15

Dans le prochain bulletin, il sera montré qu’une condition primordiale doit être remplie pour faire adhérer la population à des processus participatifs. Ces derniers doivent reposer sur une logique rationnelle. Le numéro 52 de Droits et construction sociale visera à donner des arguments utilisables par ceux qui souhaitent convaincre des copropriétaires de s’engager dans des actions collectives.

Thierry POULICHOT

Droits et construction sociale Publication éditée par l’association LGOC

(Lien des Garanties Objectives dans la Cité)

Bulletin n°51 Date de réédition : 07 décembre 2014

Directeur de publication : Thierry POULICHOT Disponible uniquement en ligne

ISSN : 2117-5845

Adresse électronique lgoc@laposte.net

Blog http://cooperationencopropriete.blogspot.fr

D&CS , n° 51, 26 novembre 2014 16

LGOC

信

義

智 仁

禮