- Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques

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Opération Le Guérandais

Pierre LEDOUX Vendredi Architecture Stefan LE CARROU SONADEV

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L’OBJECTIF GLOBAL

Attirer en centre-ville une population à revenus intermédiaires,

jeune et familiale : confort thermiques thermiques, acoustiques, niveau d’équipement des logements, distributions et accès, stationnement.

LE CONTEXTE OPÉRATIONNEL • Une CONCESSION D’AMENAGEMENT confiée à la SPL

SONADEV par la CARENE • d’une durée de 10 ANS

• Portant sur l’ACQUISITION, la REHABILITATION et la

REMISE SUR LE MARCHE d’immeubles en monopropriété.

• Un objectif de 15 IMMEUBLES rénovés et recommercialisés sur 10 ans

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LES CONTRAINTES TECHNIQUES ET FINANCIERES

• Un marché relativement atone dans un contexte de paupérisation du centre-ville • Un patrimoine bâti déqualifié en termes de qualité d’usage, de confort acoustique et thermique,

nécessitant un fort niveau d’intervention LE CADRE ECONOMIQUE D’INTERVENTION • Un prix d’achat des bien à rénover plafonné à de 750 € HT/m²

• Un ratio de 900 € HT de travaux de rénovation permettant d’atteindre un prix de sortie :

• De 1800€ TTC/m² SHAB en accession abordable/sociale • De 2300€ TTC/m² SHAB en accession/locatif privé

• Portant sur l’ACQUISITION, la REHABILITATION/EXTENSION et la REMISE SUR LE MARCHE

d’immeubles en monopropriété.

• Un objectif de 15 IMMEUBLES rénovés et recommercialisés sur 10 ans

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LES ACTIONS OPERATIONNNELLES INNOVANTES

• Un accompagnement de la SPL en phase conception et réalisation par 3 AMOs :

• Un AMO ACOUSTICIEN

• Diagnostic acoustique • Préconisation de solutions techniques pour une mise aux normes des immeubles • Vérification en phase chantier de la bonne exécution des travaux liés à l’acoustique.

• Un AMO THERMICIEN

• Réalisation d’une STD par bâtiment (Simulation Thermique Dynamique) • Préconisation de solutions techniques de rénovation thermiques • Suivi des performances énergétiques réelles du bâtiment rénové jusqu’en n+2

• Un AMO COUT GLOBAL

• Réalisation d’une ACV (Analyse de Cycle de Vie) >> COUT GLOBAL ENVIRONNEMENTAL • Approche en COUT GLOBAL FINANCIER : investissement, maintenance, renouvellement.

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CADRE RÉGLEMENTAIRE Accessibilité : budget travaux plafonné à 627.000€ pour éviter la mise aux normes de l’ensemble du bâtiment (article R111-18-9) Sismique : ne pas réaliser plus de 30% de SDP supplémentaires pour éviter la mise aux normes parasismiques de l’ensemble (bâtiment de catégorie d’importance II en zone de sismicité 3) (dans l’hypothèse d’une surélévation) > RÉDUIRE LES CONTRAINTES Thermique : -amélioration des performances de l’immeuble -existant : « RT élément par élément » -surélévation : RT 2012 -niveaux d’exigences pour aides financières? Acoustique : -Pas d’exigence réglementaire pour l’existant mais sujet incontournable pour le confort des habitants -Surélévation : contraintes du neuf > TROUVER UN POINT D’ÉQUILIBRE ENTRE PERFORMANCES ACOUSTIQUES, THERMIQUES ET ÉCONOMIE DE PROJET

UNE PREMIERE EXPERIENCE – LE GUERANDAIS

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DIAGNOSTIC AVEC 3 SCÉNARIOS D’INTERVENTION Scénario avec surélévation retenu : - Equilibre budgétaire de la réhabilitation facilité par la vente des m² neufs - Possibilité de créer une offre singulière et très qualitative avec des « maisons sur le toit », avec grandes terrasses et vues dégagées - Démonstration des capacités de transformation et de renouvellement du bâti existant

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PREMIÈRE RÉPONSE AUX CONTRAINTES : PROPOSER UNE OFFRE D’HABITAT INNOVANTE ET ATTRACTIVE, ADAPTÉE À LA DEMANDE SOCIALE

-référence à l’imaginaire de la maison de famille avec la création de duplex et de “maisons sur le toit”;

-prolongements extérieurs pour tous les logements, quelle que soit leur taille, avec le maintien des loggias existantes et la création de nouvelles terrasses côté cour et côté rue ;

- rapport quotidien à la nature avec la plantations d’arbustes en pots et de plantes grimpantes sur les terrasses et loggias ;

- lumière naturelle généreuse avec le maintien des baies et persiennes existantes, et la création de grandes surfaces vitrées dans les logements neufs ;

- vues dégagées sur les toits et l’horizon pour les maisons en surélévation

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Végétation comme matériau de projet : -Rompt la monotonie chromatique -Brise soleil, rafraichissement l’été -Demande sociale

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SURÉLÉVATION EN OSSATURE BOIS

- Structure légère (minimise contraintes parasismiques)

- Chantier rapide et propre grâce à la préfabrication

- Matériau renouvelable

> Système constructif d’avenir pour le renouvellement urbain et la densification

Contexte des copropriétés :

Ce principe de maisons sur le toit permet de rendre indépendants ces logements par rapport à ceux existants, autorisant un chantier en site occupé.

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ASSURER UN BON CONFORT THERMIQUE ET ACOUSTIQUE TOUT EN RESTANT DANS UNE ENVELOPPE BUDGÉTAIRE RÉDUITE : UNE QUESTION D’ÉQUILIBRE

- bonne isolation acoustique : les nuisances sonores étant le premier sujet de plainte des habitants des immeubles du centre-ville de Saint-Nazaire ;

- bonne isolation thermique et systèmes performants pour limiter les dépenses énergétiques : impératif écologique et préoccupation croissante des français.

+Système de suivi des consommations

Rénovation Principe d’isolation par l’intérieur, plus opportune que l’ITE: • Pas de contraintes quant au patrimoine • « boites isolées » de manière continue, en intérieur : compense les défauts de jonction cloison/murs en façade (transmissions internes) • Type d’isolant PSE db : polystyrène élastifié épais (souplesse du panneau), bon en acoustique et thermique • Sols : sol souple PVC (compromis acoustique / économique)

Surélévation ossature bois Principe constructif peu performant pour l’acoustique : quelles compensations? • En planchers, pas possible de faire des chapes humides (surcharges) : mise en œuvre de complexes avec chape sèche, plusieurs ba13. • Désolidarisation des éléments : double MOB, escaliers…

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SYNTHESE – LES ELEMENTS D’INNOVATION > d'abord dans la réflexion sur ce que doit constituer le logement aujourd'hui, pour qu’il redevienne attractif

> les réponses aux dimensions techniques découlent de ce préalable, dans un travail de synthèse entre les différentes composantes (rôle de l’architecte dans son équipe de maîtrise d’œuvre)

Une intervention technique globale pensée à l’échelle du bâtiment. Un accompagnement du maître d’ouvrage par des AMO Acousticien / thermique /coût global environnemental Un recours aux marchés à bons de commande pour certains lots techniques reproductibles. Un suivi des performances thermiques dans le temps

- Atelier 4 -

L’innovation, une réponse

aux contraintes techniques

LE PATRIMOINE IMMOBILIER DES ANNÉES 50-70

Colloque national – 6 & 7 octobre 2015 à Saint-Nazaire

Présidence NOVABUILD

Pierre-Yves LEGRAND

Emilie BOUCHEZ

Intervenants Pierre LEDOUX Vendredi Architecture

Stefan LE CARROU SONADEV

Christel JORAND Brest métropole

Constance LANCELLE CEREMA

Julien FOUIN Bouygues Bâtiment

Teddy POIZAT IDEFIA