Bureaux professionnels : Achat ou Location ?

ENTREPRENEURS,

faut-il acheter ou

rester locataire ?20/03/2017

AU PROGRAMME :

✓ La location de locaux professionnels

✓ L’achat de locaux professionnels

✓ Tableau de synthèse

LOCATION DE

LOCAUX

PROFESSIONNELS

LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS

Les différentes formes de location :

- la location individuelle : formule la plus usitée,

- la location partagée : les locataires partagent entre

eux les frais liés à la location (loyer, téléphone,

électricité),

- des structures d’accueil spécialisées : les pépinières

d’entreprises, couveuses, incubateurs proposent

des baux précaires à prix attractif.


Les principaux baux de location :

- le bail commercial, strictement encadré par les

dispositions du Code de Commerce, s’adresse à ceux

qui exercent une activité commerciale, artisanale ou

industrielle,

- le bail professionnel, moins règlementé que le bail

commercial, concerne uniquement les Professions

Libérales,

- le bail de courte durée, appelé aussi bail précaire


Principales caractéristiques du bail commercial :

- durée minimale de 9 ans,

- droit au renouvellement du bail à terme,

- montant du loyer initial non règlementé,

- révision du loyer triennale plafonnée. Attention au

déplafonnement possible lors du renouvellement du bail !

- versement éventuel d’un pas-de-porte(= droit d’entrée)

définitivement acquis au bailleur.


Principales caractéristiques du bail

professionnel :

- contrat obligatoirement écrit,

- durée minimale de 6 ans ; reconduction tacite,

- montant du loyer initial non règlementé,

- révision du loyer annuelle

- pas de droit automatique au renouvellement

- préavis de 6 mois en cas de départ du locataire ou à

expiration du contrat si non renouvellement.


Principales caractéristiques du bail de courte

durée :

- contrat obligatoirement écrit, défini aux articles L.145-1

et suivants du Code de Commerce,

- durée maximale portée à 2 ans,

- obligation de quitter les lieux au terme du contrat,

- sinon, possibilité de convertir le contrat en bail

commercial à échéance.


Les frais de locations sont-ils déductibles ?

- Les frais liés à la signature du bail sont déductibles

fiscalement : pas-de-porte (quand il s’agit d’un

surloyer), honoraires du rédacteur du bail,

- Les loyers et charges locatives sont également

déductibles fiscalement,

- En revanche, le droit au bail éventuellement reversé au

cédant du fonds de commerce antérieur n’est pas

déductible fiscalement. C’est une immobilisation non

amortissable.

ACHAT DE LOCAUX

PROFESSIONNELS

ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS

Les différentes formes d’acquisition :

- L’acquisition par la structure professionnelle,

- L’acquisition par le dirigeant en son nom ou par le

biais d’une société constituée à cet effet,

- Une solution hybride entre location et achat : le

crédit-bail immobilier.


L’acquisition par la structure professionnelle :

- Au niveau juridique, c’est l’entreprise qui achète le

bien immobilier. C’est donc elle qui en est le

propriétaire face aux tiers.

- Au niveau comptable, la société pourra constater

des amortissements calculés sur la base de la

construction acquise (hors terrain).


L’acquisition par la structure professionnelle :

- Au niveau fiscal, tous les frais liés à l’acquisition

sont déductibles. Sont également déductibles les

intérêts des emprunts souscrits pour acheter le

bien, les frais d’assurance, la taxe foncière, les

dotations aux amortissements, ainsi que les frais

d’entretien et de réparation.


L’acquisition par le dirigeant ou une SCI :

- Au niveau juridique : c’est le dirigeant ou la SCI qui

est propriétaire du bien. Il doit donc signer un bail

avec la société d’exploitation qui deviendra locataire

des locaux professionnels.

- Au niveau fiscal : le propriétaire ou la SCI ne peut

pas déduire les amortissements ni les frais

d’acquisition. Cependant les intérêts d’emprunt restent

déductibles.


L’acquisition par le dirigeant ou une SCI à

l’IR :

- Au niveau comptable :

- le dirigeant doit tenir la comptabilité de ses

revenus fonciers en détaillant charges et

produits, de manière à faciliter sa déclaration

d’IR.

- La Sci doit tenir une comptabilité et établir un

bilan


L’acquisition par une SCI :

- A noter

- La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés

- Dans ce cas, la détermination du résultat fiscal

est la même que pour une société

commerciale.


Le crédit-bail immobilier :

Principe : il s’agit d’un contrat double : le preneur

bénéficie d’un contrat de location et d’une option d’achat

sur le bien loué.

Attention : si le locataire n’honore pas ses échéances

dans les délais, le contrat peut être rompu et la quote-

part du prix payé par le biais des redevances sera perdue

(définitivement acquis au bailleur).



Au niveau juridique, le crédit-preneur est locataire du

bien immobilier.

Au niveau fiscal, les loyers sont intégralement

déductibles pendant toute la période de location, y

compris la part du loyer affectée à l’acquisition du

bien.



Lors de la levée de l’option d’achat :

Le locataire devient propriétaire du bien.

Il doit alors immobiliser le bien.

Une partie des redevances payées peut être non

déductible fiscalement.

SYNTHESE

SYNTHESE

LOCATION ACHAT DIRECTACHAT INDIRECT

SCI OU

CRÉDIT-BAIL

IMMOBILIER

Charges

déductibles

Toutes

sauf droit

au bail

Toutes

Uniquement

travaux

d’entretien,

charges

courantes et

intérêts

d’emprunts (si IR)

Toutes

Imposition

PVNA

IS : taux IS

réduit ou normal

IR :

PV court-terme :

taux marginal,

PV long-terme :

31,5%

PV immobilière

IS : taux IS réduit

ou normal

IR : PV court-

terme : taux

marginal,

PV long-terme :

31,5%

SYNTHESE

LOCATIONACHAT DIRECT OU

VIA UNE SCI

CRÉDIT-BAIL

IMMOBILIER

Avantages

Souplesse

en cas de

changement

Possibilité de se

constituer un

capital

Garantie plus

importante de

l’organisme financier

donc financement

plus facile

Inconvénients

On paie un

loyer de

manière

constante

Pas de souplesse

en cas de

développement de

l’entreprise

Contrat notarié

compliqué à

renegocier en cas de

difficultés

financières de

l’entreprise

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