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Immobilier d’activité à Genève:des zones industrielles aux écoParcs mixtes, denses et durablesYves Cretegny – 7 septembre 2015
ID 0.8
ID 0.7
ID 1.2
ID 1.0
ID 1.4
ID MOYEN 1
• Dynamique territoriale du segment artisanal et industriel• Cadre présent et futur• Projets immobiliers en droit de superficie
Agenda
CONFIGNON – LES CHERPINES - PDZI
VERSOIX – LA SCIE SA
BOIS-DE-BAY – LUCIEN MONTANT SA
PAV – JAEGER& BOSSHARD SA
ZIMEYSA – POULY TRADITION SA
ZIMEYSA – COLAS GENEVE SA
ZIPLO – BRACCO SUISSE SA
ZIMEYSA – ABB SECHERON SA
Zones Industrielles - Chiffres clés
51 zones industrielles 5% de la zone à bâtir du canton703 ha de terrains (423 ha gérés par la FTI) 48% en mains d’acteurs publics
4443 entreprises installées60’933 emplois dans 491 secteurs économiques différents `~16% du PIB et des emplois du Canton
25 collaborateurs à votre service20 à 40 millions d’investissements annuels dans le développement des zones
SOL
ECO
FTI
Zones Industrielles – Evolution des emplois
Vacheron Constantin
Piaget
ST Microelectronics
Gastromer
TransportsSarlat
Modena Cars
Rolex
ClarinsHarry Winston
Frédérique Constant
Ralph Lauren
SES
9’714
Une croissance soutenue - ZIPLO 1991 - 2013
2000
2005
2013
1991
6’781
3’898
Emplois
Patrimoine foncier de la FTI
ZI gérées par la FTI
ZI non gérées par la FTI
Les zones industrielles à Genève
ZI potentielles
ID 0.8
ID 0.7
ID 1.2
ID 1.0
ID 1.4
ID MOYEN 1
Le stock immobilier pour les surfaces d’activités
Env. 4’000’000 m2 (SBP)
Graphique Wuest & Partner
Enjeux territoriaux
Préservation de la zone
agricole
Ratio nuisances retombées
éco. menacé
Priorité logement
conduisant à des
suppression de ZI
Saturation des réseaux de transports
personnes et marchandises
La densité : réponse aux enjeux territoriaux ?
Viser une meilleure utilisation du foncier disponible par l’application des nouvelles règles de densification : indice d’utilisation au sol d’au moins 1.
FTI 1 entreprise FTI Acteurs de l’immobilier industriel Plusieurs entreprises
Hier 1 parcelle Aujourd’hui 1 parcelle
Cadre cantonal sur la densité en ZI
Le Plan directeur cantonal assure la coordination entre la Confédération, les cantons et les régions
limitrophes.
Il a force obligatoire pour les autorités. Il identifie les potentiels constructibles des zones à bâtir (objectifs généraux adaptables).
Canton et communes appliquent les principes et les objectifs du Plan directeur cantonal, notamment
en veillant à ce que les plans d’affectation du sol (PDZI-PDZDAM) lui soient conformes.
La délivrance d’autorisation de construire, en ZDIA ou ZDAM est subordonnée à l’adoption, par leConseil d’Etat, de plans et règlements directeurs.
Les plans directeurs de zones de développement industriel ou d’activités mixtes fixent, aux termes
d’études ciblées, des indices différenciés d’utilisation du sol minimaux.
Les industriels toujours au RDC ?
Mutualiser l’usage de l’espace -> confiance
• Concurrence vs coopération
• Flexibilité standardisation vs spécificités
• Nouveaux acteurs et modèles
Transformation des processus industriels
• Miniaturisation
• Tertiarisation
• Digitalisation
Dimension économique
• Coût de la surface vs valeur ajoutée par M2
• Utilisateur propriétaire vs locataire
Développement des hôtels industriels Hôtel Industriel Dent-de-loupRoute du Pont Butin, Lancy
ZoneZDIA Pont Butin
Type de contratLocation
Type d'objetLocaux
ActivitésArtisanal, industriel, commerciales et/ou administratives
Statut du projet En projet
Surface Environ 53‘000 m2
Densification – les non densifiables
40% d’activités du secteur tertiaire
60% d’activités du secteur secondaire
La mixité au service de la densité
Cadre cantonal - deux zones pour une ambition
ZDIA ZDAM
100% activités secteur secondaire et haute technologie
60% activités secondaires40% activités tertiaires
Activités de services à la zone (restaurant, hôtel, fitness…) admises par dérogations
Activités de services à la zone admises dans les 40% d'activités tertiaires
Activités culturelles et festives admises par dérogations
Activités culturelles et festives admises dans le 40% d'activités tertiaires
Contrôle des prix : droit de préemption Contrôle des prix : Droit de préemption. Pour les 40%, le droit de préemption s'opère selon les prix du marché
Exemple de bâtiment mixte dans zone test
Bâtiment multifonctionnel de 4674 m2 avec garage (IUS = 1.6)
2 niveaux de sous sol de 3956 m2
Service vente « BMW » et « street » au RDC
Surface de lavage et atelier au 1er étage
Exemple de bâtiment mixte dans zone test
Vers les écoParc industriels ?
Un écoParc Industriel est une zone industrielle et artisanale conçue de manière participative et gérée de manière active notamment par l’association des entreprises en présence qui interagit positivement avec la collectivité et le territoire.
Ses principes d’aménagement, sa gouvernance de proximité et ses usages concourent à soutenir la performance économique, environnementale et sociétale tant des entreprises que de la communauté d’accueil.
On parle d’écoParc industriel positif dès lors que la zone prise au sens large produit par exemple davantage d’énergie qu’elle n’en consomme.
Un écoParc Industriel s’inspire des principes suivants:Gouvernance active
Des partenariats sont conclus entre les entreprises, les
Communes et la collectivité afin d’obtenir un alignement sur les
objectifs et d’optimiser les interrelations et l’utilisation des
ressources.
Stratégie d’implantation
La localisation et la proximité des différentes activités deviennent un critère de
durabilité et de diversification.
Symbiose territoriale et énergétique
Les entreprises intègrent
le même cycle d’utilisation des ressources, les
résidus de production de l’une devenant les
ressources d’une autre ou de la collectivité.
MutualisationLes entreprises partagent des services, des ressources, des
infrastructures: parkings, restaurants, surveillance, image,
traitement des nuisances, espaces verts intégrés, ...
Bâti faible impact
Les bâtiments et les sites sont conçus pour minimiser leur empreinte écologique. L’éco-
mobilité des personnes et marchandises est prise en compte.
Exemple de projet – Energie - Réseau de chaleur
↓ Identifier les rejets et les besoins de chaleur ↓ Monter un projet avec des partenaires métiers↓ Livrer de l’énergie compétitive aux industrielles
et aux riverains
Symbiose
Exemple de projet – Mobilité - Parkings
← Ces surfaces sont les réserves de croissance des industriels
← Les parkings sous-terrains sont souvent couteux
← Le parking mutualisé peut constituer une solution
← Les industriels affectent des surfaces importantes au stationnement des véhicules
Mutualisation
Exemple de projet – valorisation des toits
↓ Encourager les usages multifonctionnels des toits
Bâti faible impact
Exemple de projet : Genie.chPlateforme de l’écologieindustrielle à Genève
Développement en droit de superficie avec la FTIPrincipe
• Formule juridique donnant la possibilité d'une part, de rompre le rapport unissant dans un sort commun la construction et le sol, en vertu du principe de l'accession et d'autre part, de conférer à la construction le caractère d'un bien négociable indépendant
• Le propriétaire établit en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé soit au-dessous (art 779 CCS).
Développement en droit de superficie avec la FTIEléments essentiels
• Le but
• La durée et le renouvellement
• Conditions financières• Rente du droit de superficie• Frais de mise en valeur• Les taxes• Garanties• Indexation
• Propriétaire vs exploitant
• Le cessibilité
• L’extinction
Développement en droit de superficie avec la FTILe DDP comme actif immobilier
• Le traitement de la rente• Les obligations de remise
en état
• Les règles d’évaluation
• Cessions• Droit de retour • Constitutions de garantie• Changement de zone
• La valeur intrinsèque • La valeur de rendement• La valeur de remplacement
• La valeur vénale industriel
Promesse DDP
Concours
Contrat d’ exclusivité Avant projetCahier
des charges
parcellaireDDP
• Liste des contraintes
• Site• Aménagement• Programmation• Portage• Rente future• …
Décision
• Sélection partenaire
• Engagement • Etapes• Livrable • Propriété• ….
• Développement
• Sortie• Réservation• Garantie• ….
• Réalisation
• ….• ….
Développement en droit de superficie avec la FTI
FTI Fondation pour les terrains industriels de GenèveAv. de la Praille 50 | CarougeT. +41 (0)22 342 21 60www.fti.geneve.ch | [email protected]