PREMIERS PRINCIPES POUR UN ECOQUARTIER

Serge Renaudie

Devant l’avalanche d’annonces prophétiques et les montagnes d'égo-quartiers qui risquent de cacher l'horizon, il semble utile de revenir à quelques premiers principes pour élaborer, dans un contexte réaliste et serein, des quartiers, des villes peut-être, qui trouvent un certain équilibre d’abord dans la manière dont elles sont conçues, ensuite dans la manière dont elles seront gérées. La première entrée de « l’éco- » dans l’éco-quartier relève de l’éco-nomie.

1. Economie de mots et de déclarations

Eviter de s’aventurer dans trop de déclarations intempestives du style “Zéro CO2”, d’effets d’annonce sur les performances énergétiques, etc…. Rester modeste sur ses intentions permet de vérifier ses réelles capacités.

2. Economie de dimension urbaine

Pas d’opération avec un périmètre énorme qu’il est difficile de maîtriser dans le temps, dans ses financements et dans sa surface. « Ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre », dit-on. A chaque fois que l’on est persuadé d’avoir, enfin, la bonne solution pour construire la ville, on cherche à appliquer ces « solutions » à de vastes territoires, oubliant que l’effet de masse et d’extension d’échelle provoquent des effets pervers sur des solutions qui pouvaient être acceptables dans un contexte limité. De plus, on s’interdit ainsi d’avoir des retours sur ce qu’on entreprend. « Sans expérience l’enthousiasme se pervertit, à trop se hâter on commet des erreurs ». Il est certain qu'une première opération doit s’inscrire dans une réflexion et une prévision plus large que son périmètre en élaborant les grands principes de cette urbanisation future qui intègrent la possibilité d'établir des principes opérationnels adaptés à chaque contexte de chaque phase de réalisation.

A Auxerre :Le Maire, Guy Ferez, s’engage simplement en 2002 auprès des habitants de 3 tours de démolir ces bâtiments et de les reloger dans un autre type d’habitat et de quartier, un « quartier à la campagne ». A partir de là, l’imagination a été la première des énergies utilisées.L'intégration des performances énergétiques dans l'habitat n'a pas fait l'objet d'une déclaration préalable mettant la barre si haut qu'aucun promoteur public ou privé n'aurait été prêt à l'atteindre mais d'ajustements successifs qui permettent aujourd'hui pour la seconde phase de constructions, d'envisager un habitat passif et des performances à Très Basse Consommation.

A Auxerre :L’opération concerne un nombre limité de logements de manière à ce que les promesses faîtes soient tenues et réalisées dans des délais acceptables pour ceux à qui elles sont faîtes. Le quartier concerné abrite 1 650 habitants dont 47% habitent dans le logement social. La démolition des 3 tours concerne 147 logements. Le programme total de construction est d’un peu plus de 300 logements. La surface totale est de 20 ha.Cette opération est la première partie d’une urbanisation qui touchera le triple de surface dans les 20 ans, elle s’inscrit donc dans une réflexion plus large.

3. Economie de procédures

Les procédures d’urbanisme telle que les Zones d’Aménagement Concerté ou les lotissements ne font pas l’urbanisme. Ce ne sont que des outils que l’on utilise si besoin. Décider d’une procédure au préalable n’est pas une garantie, loin de là. Les procédures sont souvent longues et procédurières, et on oublie les raisons de faire un quartier pour ne plus se concentrer que sur des formalités. Si la dimension d’une l’opération est bien mesurée et aisément cernable en nombre de constructions, en délai d’opération et en surfaces, il n’est pas nécessaire de s’engager dans des procédures longues, lourdes et coûteuses, retardant le début de l’opérationnel. Les acquisitions foncières peuvent se faire à l’amiable en établissant des prix d’achats intermédiaires entre une surface non constructible et une surface devenant constructible. Des solutions d’échanges de parcelles peuvent aussi être trouvées.

4. Economie de structures de maîtrise d’ouvrage

Les structures de maîtrise d’ouvrage doivent être le plus efficaces possible. En réduisant les dimensions des opérations à ce que l’on est capable d’entreprendre, on risque moins de se perdre. Démultiplier les structures augmente les déperditions ; trop d’intervenants dissipe les décisions et les responsabilités et éloignent les élus des projets. On passe alors plus de temps en coordination et en organisation de réunions qu’en travail concret sur le sujet. Quelques soient les structures de maîtrises d’ouvrage, il est essentiel de ne pas noyer le projet dans un nombre incalculable de réunions où le plus souvent ce sont les mêmes personnes qui se retrouvent. Les échéances de ces réunions en viennent à dicter le rythme des études et se substituer à l’avancement intelligent de la réflexion. On comprime les phases d’élaboration des projets pour entrer dans les contraines de calendrier des conseils municipaux et communautaires, des comités de pilotage et des comités techniques, des bureaux municipaux et des commissions diverses, etc… au point de ne plus avoir de temps pour le travail réel et effectif. Les relations directes entre les concepteurs et les élus, et le maire en particulier, doivent être préservées.

A Auxerre :Pas de ZAC, pas de lotissement. Le projet est géré par le P.L.U. qui a intégré les études urbaines du projet.L’opération est gérée en régie par la Direction de l’Urbanisme et toutes les acquisitions sont faîtes à l’amiable et peuvent également faire l’objet d’échanges de parcelles.Les dossiers tels que le dossier concernant la Loi sur l’Eau ont été réalisés après les études hydrauliques engagées dans le cadre des études urbaines.

A Auxerre :C’est la direction de l’Urbanisme qui gère la maîtrise d’ouvrage urbaine de l’opération et la maîtrise d’ouvrage opérationnelle des espaces publics. Cela mobilise le Directeur, Pierre Guilbaud et une assistante, Claire Garnier. Les informations circulent entre chargés de missions (deux en tout pour Auxerre) et le reste des services communaux. Les acquisitions foncières sont gérées par M. Puivinet du Service Urbanisme de la commune. Hors les réunions de travail spécifiques, une réunion mensuelle est organisée entre concepteurs et les services communaux.

5. Economie d’opérateurs

Ne pas attendre que tous les opérateurs soient nommés pour commencer.Les promoteurs privés ne se décident souvent à entrer enfin dans un projet urbain uniquement quand il est commencé. Grâce aux nombreuses possibilités de promotions, la mixité sociale peut être assurée par un Office d’HLM en attendant que d’autres propositions surviennent.

6. Economie d’intermédiaires

Pas de cabinet de communication pour communiquer avec les habitants. La France est dotée de structures démocratiques qui assurent les relations entre tous les citoyens. Les élus peuvent être, s’ils le souhaitent, en relation directe avec les habitants et les associations. Chaque ville peut compléter les structures démocratiques par des « Conseils de Quartier » composés de représentants des habitants et d’élus municipaux. Ces conseils peuvent disposer d’un budget et peuvent interpeler directement les services communaux. L’échange avec les habitants d’un quartier, avec les commerçants, avec ceux qui travaillent dans un site est une source de connaissance et d’imagination inépuisable. Il ne faut pas enfermer ces contacts dans des procédures de concertation vidées de leur sens et de leur vocation.

A Auxerre :C’est l’Office Auxerrois de l’Habitat qui assure le logement locatif social et l’accession sociale, la Foncière Logement assure le locatif libre. Maintenant que l’opération tire à sa fin, il reste encore deux terrains pour des opérations d’accession mais avec des prescriptions très performantes sur le plan énergétique. Un projet d’accession de maisons superposées avec un volet très environnemental est en cours d’élaboration avec DOMANYS.

A Auxerre :Le maire et les élus de quartier sont en relations permanente avec le quartier à travers notamment des visites et les conseils de quartiers dont les réunions ont lieu chaque mois. La Direction de l’Urbanisme suit chaque réunion de chantier et chaque réunion avec les habitants. Ils sont 2 à 3 fois par semaine sur le secteur. La Direction des Espaces Verts est déjà présentes bien que les entreprises assurent encore un an d’entretien. Le président de l’Office Auxerrois de l’Habitat, adjoint au maire, est, avec ses services, en permanence au contact avec les locataires et ceux qui ont accédé à la propriété grâce à un suivie à la fois technique et social.La construction d’une Maison de Quartier permet d’assurer des activités nombreuses avec les habitants de tous les âges.

7. Economie d’études préalables inutiles

Pas d’études qui n’engagent pas ceux qui les font. Pas de prévisions aux paramètres non-prévisionnels, pas de grilles, pas de tableaux, pas de chartes, pas d’ISO… : économie de normes et de recettes toutes faîtes. Par contre, il faut engager des études précises quand elles ouvrent sur une connaissance fine du contexte naturel (hydrologie, géologie, botanique, faunistique, etc…), du contexte urbain existant (déplacement urbain et stationnements, chauffage urbain, ect…) et du contexte social et culturel. La démarche doit associer directement les élus, les services communaux, les maîtres d’ouvrages et les maîtres d’œuvre des constructions et les habitants. Comme c’est en forgeant que l’on devient forgeron, les performances doivent être élaborées progressivement en fonction des moyens et des besoins de chacun. Le travail en commun avec les services communaux permet de faire évoluer les services et leurs modes de gestion.

8. Economie de postures

Il n’est pas de projet urbain, éco ou pas, qui puisse être le fait d’une seule compétence ni d’individu qui possède toutes les compétences utiles à l’élaboration d’un nouveau quartier. Aussi s’agit-il d’un travail d’équipe entre la maîtrise d’ouvrage et la ou les maîtrise d’oeuvre. Ce travail d’équipe doit également se concevoir comme un travail commun, comme une recherche conjointe, sur certains points lors d’ateliers de réflexion par exemple. Mais l’urbaniste ne doit pas se substituer au politique, ni aux services. En contrepartie, il existe dans la réalisation d’un quartier nouveau une part de création qui relève de la sensibilité du concepteur qui ne peut être assurée par personne d’autre que lui. C’est cette sensibilité qui lui fait «sentir» un site à travers les différents domaines qui le composent et à travers son histoire même cachée.

A Auxerre :Outre les apports de connaissance des services communaux qui se sont tous mobilisés pour aider à la réalisation du quartier, seules des études concrètes ont été engagées : sols, hydrologie, botanique et archéologie. Les études liées aux économies d’énergie dans les bâtiments ont été réalisées par les maîtrises d’ouvrages des logements et des équipements publics.

A Auxerre :Le directeur de l'urbanisme de la ville, Pierre Guilbaud, assure également la fonction d'aménageur. Le travail de conception est partagé avec lui et ses assistantes, et avec les services qu'il associe à des réunions mensuelles. Le maire, Guy Ferez, a une connaissance fine des projets et des habitants. Il intervient souvent dans le quartier mais toujours en coordination avec ses services.

9. Economie de faux-concepts

Mixité sociale, densité, résidentialisation, etc.... autant de termes qui aujourd’hui voilent les vraies questions. Plutôt que de focaliser les débats sur des considérations qui provoquent plus de blocages que de réflexions, il est préférable de travailler à concevoir un quartier où le partage des espaces bâtis et des espaces non-bâtis permet de concevoir des espaces partagés grâce à des dimensions et des aménagements appropriés aux usages des habitants.

10. Economie de maîtrise d’oeuvre

Tout comme pour la maîtrise d’ouvrage, allourdir une équipe de maîtrise d’œuvre ne fait que ralentir l’efficacité et la réactivité. Il est préférable d’adjoindre à l’équipe initiale des compétences spécifiques au fur et à mesure qu’émergent les besoins d’autant qu’il s’agit de s’associer des experts pointus sur des sujets qui nécessitent un apport imaginatif. Il est essentiel d’associer les services communaux ou intercommunaux à la conception du projet non dans le sens d’un contrôle sur les concepteurs mais d’un apport à la conceptualisation et à la connaissance du terrain physique et social. Le travail rapproché avec les services communaux et les bailleurs a un effet d’entraînement salutaire de personnes engagées dans le processus.

A Auxerre :Le débat entre faut-il des logements individuels ou des collectifs a été dépassé par un travail sur la meilleure manière d'aménager de grands espaces naturels permettant un mieux-être aux habitants. Réserver ainsi de la surface pour des espaces naturels a réduit les surfaces de terrain à construire obligeant à travailler sur des typologies de logements intermédiaire entre l'individuel et le collectif. Le mariage réussi entre espace naturels et espaces bâtis a permis également de réaliser une organisation urbaine qui dépasse les questions de la densité et de la résidentialisation.

A Auxerre :Pas d’équipe énorme ni de bureau d’études qui s’affirment « environnementalistes ». Serge Renaudie dirige une équipe regroupant des compétences d’urbanisme, de paysage, d’architecte, de techniques de VRD et d’hydrologie qui assure la conception de l’ensemble, en prenant éventuellement des conseils de spécialistes complémentaires : botaniste, géologue, sourcier.L’équipe a assuré :

- l’étude de définition : diagnostic, conceptualisation, faisabilité, phasage- une mission complète de maîtrise d’œuvre des espaces publics, du paysage et des réseaux- une mission de coordination des opérations de constructions- une mission d’élaboration des cahiers de prescriptions pour les parcelles constructibles- une mission de suivi botanique et de l’évolution des espaces publics et du paysage après chantiers.

Depuis les premières esquisses, les services de l’urbanisme, des espaces verts, de la voirie, de l’assainissement, de la propreté mais également le service scolaire, le service de la jeunesse et les services sociaux (de la ville et du bailleur) ont apporté leurs compétences à l’équipe des concepteurs. Cette participation à un projet de ce type a provoqué une réflexion des services communaux pour une meilleure gestion des territoires et sur la transversalité de leur action.

11. Economie de durée

Parce que les dimensions du projet urbain sont réalistes, elles deviennent rapidement opérationnelles. « Promesse faîte, promesse tenue » : réussir dans les temps la première opération crédibilise les suivantes.

12. Économie de rupture de continuité

C’est au moment où les chantiers cessent que commence vraiment l’écoquartier dans sa dimension paysagère, environnementale et sociale. Le suivi par l’équipe ou les équipes de conception est fondamental notamment en relation avec les habitants. Cette « assistance post-natale » permet d’adapter les aménagements et les dispositions diverses liées au bâti et d’accompagner les évolutions. Un nouveau « chantier permanent » commence quand se terminent les chantiers de réalisation de bâtiments et des espaces non-bâtis.

A Auxerre :- Janvier 2003 : début des études d’urbanisme- Avril 2003 : premier concours de logements de l’Office Auxerrois du Logement- Juin 2004 : Permis de Construire de la première opération- Septembre 2004 : premier chantier de logements et de VRD- 30 juin 2007 : démolition des 3 tours- Octobre 2008 : 150 logements habités, 20 logements habités avant décembre 2008, 86 logements livrés en 2009 et début 2010.

Malgré les retards provoqués par les fouilles archéologiques, les délais prévus, et les engagements auprès des habitants, ont été respectés tant pour les constructions, les relogements et les démolitions.

A Auxerre :Après la livraison des chantiers des espaces publics, l’équipe de conception assure un suivi paysager et botanique auprès des services communaux et des habitants. Il sera constitué notamment d’un herbier photographique sur la base de relevés botaniques annuels qui permettront de faire évoluer le paysage végétal, en le croisant avec l’évolution des usages des espaces. Le « vecteur vert » étant considéré comme un des ferments de la sociabilisation, l’échange entre les habitants, les associations, les services communaux et les concepteurs est valorisé à travers des actions communes. Les habitants deviennent pleinement acteurs du quartier et de son évolution.

13. Adéquation des domaines aux échelles d’intervention

Le transport en commun, l’assainissement, le chauffage, les ordures ménagères... sont autant de domaines qui nécessitent une échelles d’intervention qui dépassent la mesure de l’intervention individuelle. La pertinence d’un parcours de transport en bus, par exemple, ne relève pas uniquement du quartier traité mais intéresse l’ensemble de la ville. Mais des décisions à grande échelle ont des impacts certains sur le local. Le remplacement de bus trop gros, fonctionnant au gasoil et passant rarement par des mini-bus électriques et passant souvent permet à la fois d’irriguer plus aisément le territoire mais impacte aussi sur la largeur des chaussées et des carrefours. La manière de collecter les ordures ménagères également. L’énergie nécessite des échelles de traitement qui doivent être efficaces. Un champ d’éolienne, une ferme solaire, une chaudière à bois, la géothermie, etc.... ont des impacts plus certains que l’initiative privée laissée aux aléas des finances familiales, des marchés et des consciences. Par contre cela nécessite des investissements collectifs ou publics importants concentrés sur des projets dont il est possible d’assurer la cohérence de réalisation et de gestion. La prise ne compte de ces domaines à une échelle plus grande n’empêche aucunement l’initiative individuelle mais lui donne un cadre dans lequel il lui est possible d’évoluer plus aisément. La prise en compte à une échelle territoriale des questions environnementales permet d’élaborer des textes réglementaires qui favorisent la décision.

Serge Renaudie, le 30 avril 2009