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RéPUBLIQUE FRANçAISE

PRÉFET DES YVELINES

ANNEXE

PROJET DE PLU DU VESINET

AVIS DETAILLE DES SERVICES DE L'ÉTAT

%>Q

Par délibération en date du 24 janvier 2013, le conseil municipal a arrêté le projet de révision du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune du Vésinet. En application de l'article L. 123-9 du code de l'urbanisme, ce projet a été transmis, pour avis, aux services de l'État le 1er février 2013. Le dossier d'enquête publique comprendra en annexe la lettre du représentant de l'Etat et le présent document annexe. Les différentes observations devront être prises en compte avant l'approbation du PLU.

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Cependant, la qualification des besoins en logement est peu développée dans le rapport de présentation. La partie intitulée « la justification des besoins en matière de production de logements » aurait pu être complétée et étayée par des chiffres. De plus, il ne figure aucun calcul des besoins en logements et de ce fait n'apparaissent ni hypothèse, ni rythme de construction de logements au delà de 2015. Il est nécessaire que le projet affiche plus clairement les objectifs en matière de production de logements sur la durée du PLU en se référant aux objectifs fixés au niveau supra-communal et local. Dans ce cadre, au vu des évolutions législatives et réglementaires, l'ambition du PLU ne doit pas se limiter à la compatibilité au PLHi, de temporalité plus limitée. Il convient également que le PLU intègre le phasage qu'imposent ces documents et indique, à ce titre, des échéances de réalisation des opérations. Enfin, en matière de logements sociaux, il convient de noter que la commune est triplement carencée et verse déjà des pénalités majorées à ce titre. Or, l'article 16 de la loi du 18 janvier 2013 prévoit désormais que, pour les communes en état de carence, le Préfet peut fixer une majoration qui puisse conduire à multiplier jusqu'à 5 fois le montant de ces prélèvements. Le recours à de tels prélèvements impliquerait des répercussions financières importantes pour la commune.

Orientations d'aménagement

L'orientation d'aménagement est un outil privilégié pour développer les principes d'urbanisation ou de requalification d'un secteur à enjeux de la commune sans pour autant figer les possibilités d'évolution des réalisations futures. En effet, elle permet de spatialiser et de rendre opérationnelles les intentions affichées par la collectivité dans le PADD. Le projet de PLU comprend deux orientations d'aménagement et de programmation (OAP). L'une est liée à l'habitat (projet de l'hôpital Princesse) et l'autre est relative à des aménagements de l'espace public. Cette dernière orientation est déclinée en 14 secteurs.

L'OAP de l'hôpital correspond au projet de ZAC qui existe sur le secteur. L'orientation est très détaillée. Ainsi, il est bien indiqué que le projet concernera la réalisation de 400 logements dont 140 logements sociaux, la typologie ainsi que la répartition est même renseignée. Le PLHi sur ce secteur évoquait 400 logements environ dont 160 logements sociaux. Le projet est moins ambitieux en terme de logement locatif social alors qu'il s'agit de la dernière opportunité pour la commune de réaliser une grande opération d'aménagement sur son territoire. De plus, il y a incompatibilité avec la disposition de la loi Duflot qui impose au moins 30% de PLAI parmi les logements locatifs sociaux et au plus 30% de PLS, ce qui n'est pas le cas actuellement.

Outils complémentaires à mobiliser

La ville du Vésinet est invitée à déployer, dans le cadre de l'élaboration de son PLU, les outils d'urbanisme qui sont mis à la disposition des communes afin de favoriser le développement et la diversification de l'offre de logements. Ces outils prennent les formes suivantes :

Les COS et règles de constructibilité : Les COS devraient être augmentés voire supprimés dans certaines zones (UE et UC en priorité) et les emprises au sol revues afin d'optimiser la constructibilité en préservant ainsi des formes urbaines plus proches de l'existant (maisons hautes ou petits immeubles). Avec la même approche, faire évoluer les COS et l'emprise au sol dans les zones UF et UG, en favorisant une forme urbaine moins consommatrice d'espaces, limiterait les extensions en rez-de-chaussée et permettrait de maintenir la logique pavillonnaire de la ville parc. En outre, certaines règles de retrait en zones UE et UC, réduisant fortement la constructibilité doivent être revues.

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En l'absence de SCOT approuvé, le pian local d'urbanisme (PLU) du Vésinet doit être directement compatible avec le Schéma Directeur de la Région Île-de-France (SDR!F) en vigueur. Actuellement, le SDRIF 1994 est le seul document en vigueur, mais les PLU devront être compatibles avec le futur SDRIF dès son approbation. Ce projet de SDRIF a été arrêté par la Région le 25 octobre 2012 et est soumis à enquête publique jusqu'au 30 avril 2013. La commune appartient à la Communauté de Communes de la Boucle de la Seine et à ce titre, son PLU devra être compatible avec le PLHi concerné. Le PLU du Vésinet devra également prendre en compte les dispositions des lois Grenelle et intégrer dans son rapport de présentation des indicateurs de suivi, permettant d'évaluer les résultats de l'application du PLU, conformément à l'article R123-2 5e du code de l'urbanisme. En effet, trois ans au plus tard après la délibération portant approbation du PLU, un débat est organisé au sein du conseil municipal sur les résultats de l'application de ce plan au regard de la satisfaction des besoins en logements et, le cas échéant, de l'échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements corrssoondants.

Prise en compte des enjeux logement dans le PLU

Observations générales

La commune du Vésinet comptait 16 159 habitants en 2009 (INSEE) et 7 295 logements, dont 60,4 % de 4 pièces et plus. L'évolution de la population sur ies 10 dernières années a été de +0,1 % après une baisse ininterrompue de 13,7 % au cours des 30 années précédentes. La commune souhaiterait retrouver le nombre d'habitants qu'elle comptait initialement dans les années 70 à savoir 18 450 environ. La loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris et déclinée par arrêté du Préfet de Région du 26 mars 2012 fixe un objectif de construction de 1 364 logements par an à l'échelle du bassin de vie Boucla de Montesson - Saint-Germain-en-Laye dans lequel est Inclus le Vésinet. Par ailleurs, comme le rappelle le porter à connaissance complémentaire du 22 janvier 2013, la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social promulguée le 19 janvier 2013 modifie l'objectif de construction de logements locatifs sociaux (LLS) qui passe de 20 à 25%. Par ailleurs, cette même loi fixe une échéance à 2025 pour l'atteinte de cet objectif nécessitant une accélération du rythme des constructions. Pour la commune du Vésinet, qui compte un taux de logements sociaux de 9,27 % au 1er janvier 2012, le nombre de logements correspondant à l'effort demandé est d'environ 1.690 et le nombre de logements manquants, pour atteindre i'objectif des 25% de LLS est d'environ 1.055. En outre, pour ia période triennale 2014-2016, l'obligation de la commune sera d'environ 264 logements locatifs sociaux, soit 88 logements sociaux par an. Les objectifs affichés lors de l'initiation du projet de PLU par le conseil municipal étalent de renforcer l'approche qualitative du développement communal dans ses parties naturelles comme dans ses parties urbaines, de favoriser la mixité en développant les perspectives de iogement social, de revitaliser le centre-ville et les autres secteurs denses en terme de paysage urbain en rendant constructibles les petites parcelles et de dynamiser les commerces sur l'ensemble des zones denses du territoire communal. Le projet de PLU témoigne d'une réflexion sur le logement et notamment sur le logement soclai. H utilise d'ailleurs nartlel!ement certains outils. AJnsi, ont été instaurés des secteurs de mixité dédiés à l'habitat sur l'ensemble des zones U (au moins 30% de LLS pour toute opération à partir de 8 logements ou de 800 m2). Les règles de gabarit (COS, hauteurs, emprises) ont été augmentées afin de permettre une certaine densiflcation du bâti existant tout en conservant le caractère de la ville parc.

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Les mesures en faveur du logement social (LLS) : Globalement, et afin de favoriser un réel rattrapage, un taux minimum de 40% de LLS dans les secteurs de mixité et au sein des nouvelles opérations doit être recherché. En parallèle, des emplacements réservés pour ia production de LLS devraient être instaurés. Enfin, l'article L123-1-13 du code de l'urbanisme permet de ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction de logements locatifs aidés. De même, en vertu de l'article L. 127-1 du même code, le règlement peut délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de LLS bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte du coefficient d'occupation des sols ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, peut atteindre 50 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération. Enfin, en matière de zonage, au vu des caractéristiques actuelles de la zone UF, jouxtant la zone UE (sud du boulevard de Belleville) au nord de la commune, un classement en zone UFb ou UE semble opportun pour favoriser une constructibitité plus importante sans remettre en cause les formes urbaines de ce secteur.

Patrimoine architectural et paysager Les règles de hauteur :

L'article 10 du règlement des zones UA et UB indique que les hauteurs maximales définies par secteurs et linéaires de rue sont modulables suivant plusieurs critères. Globalement, les règles apparaissent complexes et peu lisibles. En comparaison, la règle relative de hauteur du projet de ZPPAUP apparaît plus claire et mieux adaptée à l'évolution des secteurs à caractère urbain, soit une hauteur maximale définie en nombre de niveaux adaptables pour assurer la transition entre bâtiments existants plus bas ou plus haut. Concernant l'article 10 du règlement de la zone UD, la hauteur des équipements publics n'est pas réglementée. La hauteur de 12 m maximum (R+3) doit s'appliquer à toutes les constructions conformément à la notice architecturale et paysagère annexée au protocole d'accord sur les conditions d'aménagement et de cession de terrains appartenant à l'Etat sur le site de l'hôpital. Il convient également de reprendre la règle énoncée dans cette notice pour les bâtiments bordant la coûtée verte, soit une hauteur totale de R+2 maximum ne devant pas dépasser l'égout des ailes latérales du pavillon central de l'ancien asile impérial.

- Le coefficient de pleine de terre en zone UD et UL : Afin d'y préserver les plantations et les secteurs de pleine terre, les parkings et les locaux en sous-sol seront compris sous l'emprise des constructions.

Les implantations à l'alignement : Concernant l'article 6 du règlement sur l'implantation par rapport aux voies et emprises publiques de la zone UD, le recul de 8m sur le chemin de Ronde prévu en zone UDa n'est pas conforme au principe énoncé à la notice architecturale et paysagère annexée au protocole indiquant une marge de recul minimale de 10m. Pour les bâtiments annexes, l'implantation à l'alignement ne sera pas autorisée pour des raisons de préservation de la couronne plantée en limite des terrains.

Les clôtures : Au vu de la rédaction de l'article 11 du règlement de certaines zones (UD, UL et Nb), l'attention de la commune est attirée sur le traitement des clôtures. En effet, cet article prévoit plusieurs types de clôtures (à claire voie, avec mur bahut surmonté d'une grille, haie vive...) or, il est rappelé que la notice annexée au protocole énonce que : » le mur d'enceinte d'origine doit être maintenu dans son Intégrité architecturale,

l'ensemble des clôtures à l'intérieur du site historique de l'hôpital doit être traité par un projet de clôture végétalisée s'intégrant harmonieusement au dessin original du parc. Une rédaction alternative est proposée en page 8.

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Environnement - Développement durable

Eaux pluviales

Le projet de PLU doit maintenir les coefficients de pleine terre dans les quartiers emblématiques (UGa), voire les augmenter pour compenser l'imperméabilisation des sols et ne pas aggraver le risque d'inondation à l'aval. Le PLU doit viser la compatibilité avec le SDAGE Seine-Normandie, approuvé le 20 novembre 2009 qui fixe comme objectif de privilégier la gestion des eaux pluviales à la parcelle (disposition 146 du SDAGE), permettant ainsi de limiter les apports dans le réseau d'eaux pluviales et de limiter les besoins en eau. A ce titre, la disposition 145 du SDAGE prévoit qu'à défaut d'études ou de doctrine locale déterminant un débit de fuite spécifique, ce dernier sera limité à 11/s/ha pour une pluie de retour 10 ans. Or, le PLU prévoit un débit de fuite de 101/s/ha dans son article 4 sans qu'il soit précisé dans le document si cela s'appuie sur une étude ou une doctrine locale. Concernant ce dernier point, il est à noter que le règlement du service public d'assainissement collectif prévoit la limitation du débit à 1i/s/ha dans ies cas où I'infiitration n'est pas possible farticle 331. Il conviendra par ailleurs d'éviter les infiltrations d'eaux pluviales à la parcelle à proximité des fondations des bâtiments en zones d'aléa des argiles et de vérifier la qualité des rejets dans le milieu naturel.

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REMARQUES complémentaires

Trame verte et bleue

La partie du diagnostic apparaît relativement insuffisante au regard des nouvelles exigences liées au Grenelle II. Ainsi, le paragraphe relatif aux documents cadre n'évoque pas le Schéma régional de cohérence écologique (SRCE) et le plan climat-énergie territorial (PCET) alors que selon l'article R123-11 doivent figurer dans le rapport de présentation les mesures qui découlent de leur prise en compte.

Le principe de trame bleue est explicité dans le rapport de présentation. Les rivières et les lacs sont également identifiés comme des territoires à enjeux sur la commune. Or, si ces deux aspects sont bien développés dans le PADD, ils ne sont pas traduits dans les documents comme le zonage ou ie règlement.

La proportion minimale d'espaces verts de pleine terre n'est réglementée que sur une partie des zones urbaines du PLU. Or, l'espace de pleine terre est garant du maintien et du développement correct d'arbres de haute tige dont la présence est essentielle à la préservation du caractère paysager de la ville parc du Vésinet. Il convient donc qu'un pourcentage d'espace vert de pleine terre soit défini sur l'ensemble des zones urbaines, y compris la zone UA.

Installations classées

Les dispositions de l'article L.512-7 du code de l'environnement ont créé un troisième régime de classement des installations classées qui est le régime d'enregistrement. Le projet de règlement ne prend en compte que les régimes d'autorisation et de déclaration, il serait donc souhaitable d'y ajouter ce troisième régime de classement.

Risques

Les risques liés à la présence de canalisation de transport de gaz n'ont pas été correctement pris en compte dans le dossier de PLU. Néanmoins, les servitudes d'utilité publique garantissant l'accessibilité de l'ouvrage sont bien reprises dans le document approprié.

Après analyse du plan de zonage et du règlement, la maîtrise de l'urbanisation liée à l'existence de risques notentie!s issus de l'exploitation de canalisation de transport de gaz n'a pas été prise en considération,

La commune est concernée par un aléa sécheresse / réhydratation des argiles qui doit être pris en compte lors des aménagements.

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PRECISIONS DE REDACTION

Les précisions de rédaction apportées ci-dessous ont vocation à faciliter la lecture du PLU tout en permettant de limiter les divergences d'interprétation au moment de l'instruction des autorisations d'urbanisme.

1. Rapport de présentation La carte relative aux sites classés et inscrits (p45) ne correspond pas à la carte des servitudes d'utilité publique. Ainsi, une divergence de classement apparaît quant à l'îlot des courses. Les chiffres des résidences principales sont différents selon les pages (55 et 133). La référence auA u i i i i i i c a £.\J \ t. se i cm p ius ciuc<_|ueue. I ~ l . , „ , ~J~>~ l « *^ .~ t»« A «£« „ .:**. ,w * - . i * j ; ££X .» _ A i t / T O —j. Hffri-* L-G LCJUA vjt;o I U M ^ I i '^=i u o o u ^ i a u A c o i u i n c i ^ i i i o c i u n 1^0 J J Q ^ C O \ - " - I C I l o u i .

2. Programme d'aménagement et de développement durable La page 52 et l'orientation d'aménagement et de programmation Princesse évoquent deux chiffres différents au sujet des logements sociaux prévus dans l'opération.

3. Règlement Les remarques ci-dessous portent sur la rédaction des articles du règlement pour lesquels une modification, est nécessaire.

Dispositions générales

L'implantation ou l'extension des établissements recevant du public (ERP) accueillant plus de 100 personnes et des immeubles de grande hauteur (IGH) sont impactés sur cette commune. La formulation utilisée dans le règlement n'est pas satisfaisante : " Sont interdites [...] ies ERP à l'intérieur d'une marge située de part et d'autre des canalisations de distribution de gaz haute pression mentionnées sur le plan de zonage graphique". En effet, il convient de parler de canalisations de transport et non de distribution.

Reconstruction de bâtiments sinistrés La reconstruction à l'identique n'est à préciser que si le PLU l'interdit expressément. A défaut, elle est de plein droit tant pour les bâtiments détruits que démolis (L.111-3).

Lexique et dispositions communes Emprise au soi En matière d'emplacement réservé, seul le report du COS est prévu par l'article R. 123-10 et ce, uniquement si l'ouvrage prévu n'est pas consommateur de surface de plancher. La présente règle ne relève pas d'une possibilité offerte par les dispositions législatives et réglementaires régissant le contenu du règlement.

Zone UA Idem zones UB, UC, UD, UE, UF, UG et UL

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L'article A123-2 ne prévoit pas de formule introductive, telle que « vocation générale de la zone ... » qui peut se voir conférer une valeur réglementaire. Cette information relève du rapport de présentation. Il peut ainsi être introduit en début de texte : « Selon le rapport de présentation.... ».

Article 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Idem zones UB, UC, UE, UF, UG et UL L'ordonnance du 11.06.2009 a créé un régime simplifié : «les installations classées soumises à enregistrement ». L'auteur du PLU, s'il souhaite les prescrire ou les prohiber, doit les inscrire dans le règlement. A défaut, « ce qui n'est pas interdit est autorisé ».

Article 3 - Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public Idem zones UB, UC, UD, UE, UF, UG et UL Le gestionnaire de la voie ne doit être consulté que s'il y a création ou modification de l'accès (R.423-53 du CU) et que le projet de construction est susceptible d'avoir des incidences sur ledit accès.

Article 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Idem zones UB, UC, UD, UE, UF et UL En cas de construction déjà existante, la règle est difficilement applicable car la hauteur des autres constructions n'est pas exigible dans un permis de construire.

Article 13 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations Idem zones UB, UC, UE, UF et UG La règle générale ne relève pas du réglementaire.

Zone UB Article 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives L'absence de règles est contraire à l'article R.123-9 du code de l'urbanisme.

Zone UD Article 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques L'absence de règles est contraire à l'article R.123-9 du code de l'urbanisme.

Article 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives L'absence de règles est contraire à l'article R.123-9 du code de l'urbanisme.

Article 10 - Règles de Hauteurs En secteur UDa. la mention du terme « surélévation » est inappropriée compte-tenu de la règle énoncée (...dans la limite de la hauteur de ladite construction avant travaux).

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Article 11 -3 . Clôtures Idem zones UL et Nb Le règlement du PLU prévoit plusieurs types de clôtures (à claire voie, avec mur bahut surmonté d'une grille, haie vive...).

La proposition de rédaction suivante est suggérée : 3.2 Clôtures existantes donnant sur l'espace public Le mur d'origine (haut mur de moellons beurrés à fleur) doit être maintenu dans son intégrité architecturale, la création d'un certain nombre d'accès supplémentaires est autorisée sous réserve que ceux-ci soient fortement justifiés par la nécessité du projet et en évitant toute surenchère de percements. 3.3 Clôtures nouvelles donnant sur l'espace public Les clôtures doivent être constituées ; - d'une haie vive d'essences locales doublée ou non intérieurement d'un grillage. La hauteur totale ne devra pas dépasser 1,00 m par rapport au niveau du trottoir. Les portails doivent être simples, en adéquation avec la clôture (de même hauteur). Tout dispositif d'occultation est interdit. 3.4 Clôtures entre limites séparatives Les clôtures doivent être constituées : - d'une haie vive d'essences locales doublée ou non intérieurement d'un grillage. La hauteur totale ne devra pas dépasser 1,00 m par rapport au niveau du trottoir. Le paragraphe relatif aux piscines découvertes n'a pas lieu d'être dans la zone UD.

Zone UE Article 12 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement Idem zones UF et UG Une autre rédaction sera à privilégier car l'information à titre statistique (logement) est non obligatoire dans les demandes d'occupation du sol.

Zone UF Article 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques Idem zone UG L'absence de règles est contraire à l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme.

4. Servitudes Des différences de délimitation du site classé (place de la République, rond-point du Pecq) et du site inscrit (nord du boulevard Carnot, îlot des Courses) sont à noter entre les documents en possession du Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine et le plan de servitudes annexé au projet de PLU. Il conviendra de se rapprocher de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Environnement et de l'Energie pour vérifier la délimitation de ces sites, Servitude AC1 concernant la protection des monuments historiques classés ou inscrits : Le service gestionnaire est le Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine. L'adresse reste inchangée. L'arrêté pour l'inscription de l'ancien château de la Faisanderie est du 29 juillet 1977.

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Servitude AC2 concernant la protection des sites et des monuments naturels classés ou inscrits Le service gestionnaire est la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Environnement et de l'Energie d'Ile de France. L'adresse reste inchangée. Il convient de rajouter cette servitude.

Servitudes lActe : site inscrit par arrêté du 10 juillet 1970 Intitulé : Secteur résidentiel d'habitations individuelles.

Service : Direction Régionale et Interdépartementale de l'Environnement et de l'Energie d'Ile de France 79 rue Benoît Malon 94257 Gentilly Cedex

servitude io concernant ies mines et carrières établies au profit des titulaires de titres miniers, de permis d'exploitation de carrières ou d'autorisation de recherches de mines et carrières : Le service gestionnaire est la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Environnement et de l'Energie - Unité Territoriale des Yvelïnes - 35 rue de Noailles - 78000 Versailles. L'acte est le décret du 11 avril 1969 prorogé indéfiniment par l'article 35 de la loi du 02 janvier 1970.

Servitude AS1 résultant de l'instauration de périmètres de protection des eaux destinées à la consommation humaine et des eaux minérales : Le service gestionnaire est l'Agence Régionale de la Santé (ARS). L'adresse reste inchangée. La déclaration d'utilité publique a été modifiée le 02 avril 2007.

Servitude PT2 relative aux transmissions radioélectriques concernant la protection contre les obstacles des centres d'émission et de réception exploités par l'Etat : La servitude liée au faisceau hertzien des Ailuets-ie-Roi à Paris (Porte des Lilas), créée par le décret du 1er décembre 1978 est en cours d'abrogation.

Servitude T1 relative aux chemins de fer : Il existe deux autres gestionnaires qui sont : SNCF Délégation immobilière de la région parisienne Pôle programmation et urbanisme 7 rue du Delta 75009 Paris Cedex

Réseau Ferré de France Immeuble Séquana 1 87-89 Quai Panhard et Levassor 75013 Paris

5. Annexes

Lutte contre le saturnisme infantile Les dispositions de réalisation d'un CREP (constat de risque d'exposition au plomb) sont bien intégrées aux annexes du projet de PLU. Or, le plan de zonage indique l'existence de la zone à risque d'exposition au plomb sur l'ensemble du territoire communal. Cette mention devra être supprimée.

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