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ACCES A DES RESSOURCESFONCIERES ACCEPTABLES :FACTEURS CLES DANS LA

PRODUCTION ET LE TRANSPORTD’ELECTRICITE – EXPERIENCE DE

LA VRA

COMMUNICATION FAITE AU XV ème CONGRESDE L’UPDEA EN JUIN 2005 A ACCRA

Préparée par :

Emmanuel Martey, A GhIS, BL

Meister Afriyie, F GhIS SCV

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TABLE DES MATIERES

RESUME................................................................................................................................................. 3

1.1 Le facteur foncier dans les projets de productio n et de distribution d’électricité .......... 4

1.2 Perspectives historiques ....................................................................................................... 6

1.3 Le portefeuille foncier de la VRA .......................................................................................... 7

2.0 Difficultés d’ordre juridique et institutionnel ....................................................................... 92.1 Considérations juridiques.................................................................................................... 102.2 difficultés institutionnelles ................................................................................................... 112.3 Modalités d’acquisition des terres....................................................................................... 112.4 Réformes foncières actuelles.............................................................................................. 13

3.0 Impact des valeurs des terres sur les projets d’ électricité .............................................. 143.1 Exigences des institutions financières internationales........................................................ 153.2. Paiement d’indemnisations ................................................................................................. 16

4.0 Exigence des ressources humaines ................................................................................... 174.1 personnel requis.................................................................................................................. 184.2 rôle des cellules chargées du patrimoine foncier................................................................ 194.3 Situation actuelle de la VRA ............................................................................................... 19

5.0 Leçons tirées des opérations de la VRA ............................................................................ 195.1. La planification à long terme............................................................................................... 205.2. Déploiement du personnel de calibre approprié ................................................................. 205.3. L’indépendance vis-à-vis des organismes extérieurs ......................................................... 205.4. Paiement rapide des dédommagements ............................................................................ 215.5 Consultations élargies......................................................................................................... 21

6.0 Paiement des terres .............................................................................................................. 21

7.0 RECOMMANDATIONS .......................................................................................................... 22

8.0 CONCLUSION........................................................................................................................ 23

RÉFÉRENCES...................................................................................................................................... 24

TABLEAUX

Tableau 1 : PORTEFEUILLE FONCIER DE LA VRA

Tableau 2 : TENDANCES DES VALEURS FONCIERES

Tableau 3 : DEDOMMAGEMENTS VERSES PAR LA VRA : 1992 - 2004

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RESUME

La fourniture régulière d’énergie électrique de qualité et fiable constitue

l’infrastructure de base indispensable au développement socio-économique des

pays en voie de développement. En Afrique, particulièrement, l’électricité est un

facteur-clé de développement et sa disponibilité tend à stimuler la croissance et à

favoriser la réduction de la pauvreté. Étant donné qu’aucun pays africain n’a, à lui

tout seul, les sources d’énergie nécessaires pour assurer la disponibilité d’énergie

électrique fiable en permanence, la mise en commun des ressources énergétique au

profit des peuples d’Afrique permettra, dans une grande mesure, d’améliorer les

conditions de vie des populations vivant sur le continent.

La fiabilité des réseaux électriques est tributaire de facteurs qui jouent sur sa

fourniture bien que les conditions liées à la demande puissent quelquefois avoir une

incidence.

Un aspect-clé, qui est inévitable mais auquel l’on accorde, en général, peu

d’attention et d’importance au moment de la planification des projets de production

et distribution d’électricité sont les ressources foncières. Les complexités inhérentes

à l’acquisition de terres pour la production et la distribution d’électricité constituent de

plus en plus un problème majeur. De même, les prix des terres sont extrêmement

élevés et représentent une proportion considérable des coûts des projets. En

conséquence, tout projet qui ne prend pas les dispositions appropriées pour les

problèmes d’ordre foncier sera inéluctablement confronté à de sérieuses difficultés.

La présente communication tente donc de présenter le facteur foncier comme

problème majeur auquel l’on devra prêter attention, si l’on entend faire des projets

d’électricité une réussite. La communication sera axée sur les problèmes liés à

l’accessibilité des terres et aux impacts qui en découlent sur les projets d’électricité.

Elle s’inspirera particulièrement des leçons tirées de l’expérience de la VRA et

proposera des voies de résolutions des problèmes fonciers dans le futur.

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1.1 LE FACTEUR FONCIER DANS LES PROJETS DE PRODUCTIO N ET DE

DISTRIBUTION D’ELECTRICITE

La terre est un facteur sine qua non pour la production et la distribution

efficiente d’électricité dans la mesure où toutes les installations de production,

de transport et de distribution requièrent des ressources foncières sous une

forme acceptable. La disponibilité de terres pour les projets d’électricité est

essentielle à la réalisation fructueuse de tels projets vu que tous les projets de

production et de distribution d’électricité sont terrestres.

Comme on peut s’y attendre, les besoins en ressources foncières des projets

d’électricité (contrairement à d’autres types de projets) sont singuliers. La

présente communication analysera brièvement deux de ces facteurs. Dans un

premier temps, les projets d’électricité ont besoin de grandes parcelles de

terre. Comme il a été donné d’observer, les différents types de réseaux

électriques ont des degrés variables de besoins en ressources foncières. Le

besoin en terres pour la production d’hydroélectricité peut être fort différent de

celui d’un projet de production d’électricité de source thermique.

Dans le cas d’un projet de production d’électricité thermique de moyenne

envergure, par exemple, la centrale aura besoin d’une superficie de terre de

45 à 60 acres. D’autres terres peuvent également être nécessaires pour les

bureaux, les logements du personnel et les installations connexes. Encore

une fois, des parcelles de terre pourraient être indispensables pour la

construction de lignes de transport pour le transfert de l’énergie électrique

produite à partir de la centrale. Hormis ces terres qui sont particulièrement

nécessaires au projet, les terres adjacentes peuvent être dévalorisées du fait

de la fumée, de la pollution sonore et du risque lié à l’exploitation (incendie

provenant des cuves de réserves, etc.).

Les besoins pour un projet hydroélectrique sont bien plus considérables. Des

parcelles étendues sont indispensables, rien que pour le site du barrage (lit).

De même, il est indispensable de dégager une vaste portion de terre comme

espace tampon tout autour du barrage, soit pour la sécurité des habitants

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vivant dans le voisinage, soit pour les installations électriques. La construction

de barrages hydroélectriques peut également entraîner l’inondation de vastes

étendues de terres, les rendant ainsi inhabitables. Il peut s’avérer

indispensable de créer une ville de ré-implantation dans le but de recaser les

populations susceptibles d’être négativement affectées par le projet.

En ce qui concerne les projets de construction de lignes de transport, du fait

de la nature linéaire de ces dernières, l’acquisition de terres comporte ses

propres difficultés sociales et environnementales. L’acquisition de droits de

passage a été récemment émaillée de nombreuses difficultés.

L’étude de l’emplacement des sites est également d’importance. Pour les

projets électriques, le choix du site est d’autant crucial que les principaux

facteurs de localisation sont essentiels dans la mise en œuvre de tels projets.

En général, les projets d’électricité, qu’ils soient à base hydrologique ou

thermique, doivent être stratégiquement implantés par rapport à un certain

nombre de déterminants-clés. L’effet combiné des ces deux (2) facteurs

décrits ci-dessus est que l’accès à des ressources foncières acceptables est

crucial et ne doit point être minimisé.

Il est utile d’indiqué que la demande de terres au Ghana (et dans la plupart

des pays frères de l’Afrique subsaharienne) enregistre une hausse constante.

Il y a donc une demande concurrentielle de terres pour diverses utilisations. Il

devient, en conséquence, de plus en plus difficile d’obtenir des terres pour les

projets d’électricité. Par le passé, la terre existait en abondance et la plupart

des promoteurs de projets (y compris de projet d’électricité) ignoraient ou

accordaient peu d’importance au facteur que sont les ressources foncières.

Au début des années 1960, lorsque certaines grandes sociétés d’énergie

électrique furent créées en Afrique subsaharienne, la population était faible.

Le Ghana, par exemple, comptait à peine 8 millions d’habitants. En

conséquence, la concurrence pour les terres n’était pas forte. Il était, partant,

facile d’obtenir des terres pour les projets d’électricité. Peut-être l’hypothèse

que ces projets étaient des projets d’État et que l’appareil d’État pouvait

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toujours être actionné pour obtenir de terre a-t-elle aussi contribué à la

négligence du facteur ressources foncières.

À n’en pas douter, face aux mutations socio-politiques et géographiques,

l’obtention de terres acceptables constitue, à présent, un défi majeur. La

plupart des citoyens ne tarderont pas à connaître leurs droits de propriété

foncière, tel que garantis par la constitution (démocratie). Les populations

sont prêtes à défendre leurs intérêts.

Avec le retour de la plupart des pays subsahariens à la démocratie

constitutionnelle, les propriétaires terriens privés ont commencé à affirmer

leurs droits de propriété sur les ressources foncières, tels que consacrés dans

la plupart de ces démocraties émergentes. Les populations sont préparées à

résister à toutes les tentatives pour les priver de leurs terres, à moins que

leurs intérêts et leurs droits ne soient respectés et pris en compte.

Il devient donc manifeste qu’aucune terre ne peut être aisément prise par qui

que ce soit, fut-ce l’État, sans la coopération des propriétaires. À l’évidence,

l’examen de la question foncière ne saurait être traité aujourd’hui à la légère,

vu qu’aucun projet d’électricité sérieux ne peut être entrepris sans l’obtention

de ressources foncières acceptables. Et, pour les projets transfrontaliers ou

qui profiteront à d’autres citoyens de la sous-région, il est essentiel que le

facteur ressources foncières soit réglé de sorte que le projet ne soit pas

bloqué du fait de l’incapacité à obtenir les terres requises dans un pays frère.

Les archives disponibles montrent que certains projets ont dû être

abandonnés faute de disponibilité de ressources foncières convenables.

1.2 PERSPECTIVES HISTORIQUES

Le rôle essentiel des terres dans la production d’énergie électrique au Ghana

a été reconnu depuis belle lurette pendant la période coloniale. Depuis la

période aux alentours de 1914, où Sir Albert Kitson découvrit les bauxites

dans la région de Kwahu, en passant par la période turbulente de la lutte pour

l’indépendance, le potentiel du fleuve Volta a été apprécié à sa juste valeur.

Ainsi, la nomination du commandant Sir Jackson à la tête de la Commission

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préparatoire du Volta River Project (- Projet sur le fleuve Volta) était logique

dans l’ordre des événements.

En 1955, la Commission préparatoire avait prévu que la construction du

barrage hydroélectrique qui devait, à l’origine, être situé à Adjena, allait

inonder une zone de plus de 3 500 milles carrés, avec une élévation

maximale de 280 pieds de contours. Il fut recommandé d’acquérir davantage

de terres pour des usages auxiliaires tels que l’implantation des sites de

fonderie et de villes.

La Commission recommanda que, conformément aux dispositions de

l’ordonnance relative au domaine foncier public, les droits publics et privés qui

seraient négativement affectés soit dédommagés sur une base calculée en

fonction de la valeur marchande des terres. L’enquête foncière menée en

1954 et 1955 a estimé que l’indemnisation devait s’élever à environ 3 000 000

de livres sterling. Les frais en sus du dédommagement furent toutefois limités

à trois millions cinq cents milles livres (3 500 000).

Il convient de noter que la Commission, après un examen exhaustif des

options disponibles, n’a pas recommandé le recasement des populations qui

allaient être affectées. Ces populations devaient se re-caser elles-mêmes.

1.3 LE PORTEFEUILLE FONCIER DE LA VRA

En 1961, le Parlement a promulgué la Volta River Development Act (- Loi sur

la mise en valeur du Fleuve Volta), Loi n° 46, sur le projet élaboré par la

Commission Jackson. La section 27 de la Loi n° 46 d onna autorité à la VRA

pour acquérir des terres aux fins suivantes :

- La construction d’un barrage ;

- L’inondation du lit du lac ;

- les sites de recasement ;

- Akosombo (ville) ;

- Pour la bonne exécution de ses attributions.

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Des terres furent, en conséquence, réquisitionnées pour les 52 recasements

de villes, le lit du lac et Akosombo au début des années 1960.

Ces terres ont été principalement acquises par recours à l’appareil d’État et

en vertu de la Loi n° 125 de 1962 relative au domai ne foncier de l’État, telle

qu’amendée. Les terres pour le droit de passage des lignes de transmission

ont, toutefois, été acquises en vertu des Lands Statutory Wayleaves Act de

1963 (Loi n°186) ( - La loi de 1963 relative aux droits de passage statutaires

sur les terres). Les archives disponibles indiquent que l’accès aux terres ne

posait pas de problème dans la mesure où les populations ne s’opposaient

pas à l’acquisition. Certaines d’entre elles se sont senties obligées de céder

leurs terres pour le bien commun du pays.

Il est instructif, à ce stade, d’analyser la dynamique socio-politique qui avait

court à l’époque au Ghana. Le Président Nkrumah était perçu comme un

socialiste ayant un programme d’industrialisation pour le pays.

Le projet d’Akosombo était perçu, à raison, comme le catalyseur de la

croissance. Toute personne qui donnait l’impression d’entraver la bonne

réalisation de ce projet était considérée comme un réactionnaire qui devait

être écarté. Les propriétaires fonciers et les chefs de terres furent l’objet de

pressions pour faire « don » de leurs terres au projet.

Les auteurs pensent que le Gouvernement n’a jamais eu l’intention de verser

un quelconque dédommagement pour les terres. Cela explique peut-être

pourquoi quand bien même les terres furent réquisitionnées à leurs

propriétaires en 1962, aux fins du projet, ce ne fut qu’en 1968 que le premier

décret-loi acquérant de manière légale un des sites de recasement fut publié.

De même, l’acquisition du lit du lac ne fit pas avant 1974 (après 8 années

d’inondation). La VRA a depuis la réalisation du projet d’Akosombo acquis

d’autres terres pour de grands travaux de production et de transport. Le projet

hydroélectrique de Kpong, le projet d’énergie électrique thermique de

Takoradi (TTPP), etc. n’en sont que quelques illustrations. Une très forte

croissance du réseau de transport a également été enregistrée depuis 1986,

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comme le montre l’Annexe 1. La carte des réseaux de la VRA est également

indiquée à l’Annexe B.

Le tableau I suivant montre également le portefeuille foncier détenu par la

VRA dans diverses régions du Ghana.

Tableau 1 : PORTEFEUILLE DE RESSOURCES FONCIERES DE LA VRA

Jusqu’il y a peu, l’acquisition de terres était très aisée. La tendance a, à

présent, été inversée dans la mesure où il devient de plus en plus difficile

d’obtenir des terres pour des projets.

2.0 DIFFICULTES D’ORDRE JURIDIQUE ET INSTITUTIONNEL

La terre est un bien unique. Sa possession, l’exercice sur elle de toutes

formes de droit, sa cession et son aliénation sont réglementés par des règles

DESIGNATION SUPERFICIEEN ACRES

OBSERVATIONS

Lit du lac 2 176 000Acquis légalement en 1974 (E.I. 98/74) quand bienmême l’inondation commença en 1963

52 sites de recasement 1 207 000Premier instrument juridique promulgué en 1968, quandbien même la VRA a pris possession des sites en 1962.

Kpong Hep, y compris 6villes de recasement

17 700 Acquis en 1980

Ville d’Akosombo 7 000Moitié des terres acquises par le truchement d’uneordonnance de concession et l’autre moitié par décret-loi n° 35 de 1969

Site de la centralethermique d’Aboadze

425Terre acquise en 1995, l’instrument juridique sera prisen 2005.

Autres terres 350Terres pour les domaines de plus petite taille, les sous-stations, etc.

Servitude pour les droits depassage des lignes detransport

Circuit de 4 000kilomètres

Servitude pour les lignes de 225 KV, 161 KV, 69 KV et34,5 KV

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et des lois (pratiques coutumières et droit positif). Une saine appréciation des

difficultés juridiques et institutionnelles inhérentes à l’accessibilité des terres

est donc nécessaire.

2.1 CONSIDERATIONS JURIDIQUES

La Constitution de la République du Ghana, de 1992, prend les dispositions

appropriées pour la protection des droits de propriété foncière. Le pouvoir

d’expropriation de l’État, auquel l’on a recours pour acquérir des terres de

force, a été considérablement revu. La Constitution, en son article 20, stipule

que

« Aucune propriété de quelque type, aucun intérêt ou droit sur quelque

propriété ne sera pris ou acquis de force, à moins que :

a) la prise de possession ou l’acquisition ne soit nécessaire ;

b) la nécessité de l’acquisition ne soit clairement indiquée et soit de nature à

justifier raisonnablement le tort susceptible d’être causé aux propriétaires des

biens fonciers.

c) Des dispositions doivent être prises pour le paiement rapide d’un

dédommagement juste et approprié .

Comme on peut clairement le lire au regard de la Constitution, les acquisitions

par l’État ne peuvent se faire que lorsqu’il existe des raisons impérieuses de

procéder à de telles acquisitions. La Constitution prévoit, en outre, qu’au cas

où une propriété serait acquise de force et qu’elle ne serait pas utilisée à une

fin spécifique, la possibilité doit être donnée, en premier, au propriétaire dudit

bien de le ré-acquérir. Une nouveauté introduite dans la Constitution de 1992

est que là où l’acquisition implique le déplacement d’habitants, ceux-ci

doivent être recasés sur d’autres sites sans perdre de vue leurs valeurs

culturelles et sociales.

La loi n° 125 de 1962 relatif au domaine de l’Etat (tel qu’amendé), qui est la

principale loi en vertu de laquelle les terres pourraient être acquises de force,

énonce les mécanismes d’acquisition. Ainsi, l’enquête foncière, la prise de

possession et les documents nécessaires à la validation de l’acquisition ont

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tous été précisés dans la loi. La non-conformité à la procédure énoncée rend

l’acquisition nulle et non-avenue.

De même la Lands Statutory Wayleave Act (qui est la loi régissant

l’acquisition des DROITS DE PASSAGE pour les services publics prévoit des

dispositions expresses pour les modalités d’acquisition des DROITS DE

PASSAGE.

Encore une fois, l’obligation faite par la loi d’enregistrer tout intérêt ou titre sur

une terre, comme stipulé dans la Loi n° 122 et la P NDC L152, doit être

respectée.

2.2 DIFFICULTES INSTITUTIONNELLES

Divers offices d’administration foncière, en activité dans le pays, jouent des

rôles cruciaux dans l’administration et la gestion des terres. Au premier plan

parmi ceux-ci, viennent la Lands Commission (Commission foncière), la Land

Valuation Board (LVB – Commission d’expertise foncière), le Town & Country

Planning (Service de planification urbaine et rurale), le Survey Department

(Service d’enquête), etc. L’accès aux ressources foncières physiques a été,

dans une grande mesure, entravé par l’incapacité de ces offices à jouer

effectivement leurs rôles dans le processus d’acquisition. Certains projets ont,

par exemple, été retardés du fait de l’empêchement de l’accès physique à la

terre par certaines personnes à cause du retard accusé par la LVB dans le

traitement et le paiement des indemnisations aux victimes. Le projet de

transport Prestea-Obuasi de la VRA constitue un exemple où certaines

communautés se sont mobilisées, ont organisé des contestations et ont

même menacé la vie des membres de l’équipe de construction.

Le fonctionnement de ces organismes étatiques se caractérise par des

handicaps tels que la bureaucratie administrative, l’ineptie, le manque de

coopération, etc., et tend à constituer un phénomène d’entrave à l’acquisition

des terres.

2.3 MODALITES D’ACQUISITION DES TERRES

Les terres peuvent être obtenues essentiellement de deux façons : par

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convention privée d’acquisition et par achat de force. Chaque mode

d’acquisition comporte ses propres difficultés spécifiques.

L’acquisition par convention privée

C’est le mode le plus courant d’acquisition de terres. Par ce moyen,

l’acquéreur et le vendeur négocient aux conditions normales du marché le

prix et les conditions de la vente.

Ce mode d’acquisition est plus rapide, moins cher, prend moins de temps et

transparent, pour ne citer que ces avantages. Les problèmes avec cette

approche sont, notamment, les ventes sujettes à conflits, la probabilité de

litiges, le refus de vendre des propriétaires, etc.

La VRA a acquis par cette procédure des lots, notamment, pour la

construction de logements et de bureaux.

Achat de force

C’est le type d’acquisition où un intérêt sur une terre est pris de force, sans

que les propriétaires n’y consentent. Il implique le recours au pouvoir de

coercition de l’État pour l’acquisition de terres. À cette fin, des lois ont été

promulguées pour donner autorité à l’État de prendre possession de terres

privées pour cause d’utilité publique. L’essentiel des terres de la VRA

destinées aux projets d’électricité (sites de production et droit de passage des

lignes de transport) a été acquis par ce procédé.

Théoriquement, ce type d’acquisition est censé ne pas comporter de

problèmes et l’État peut autoriser l’utilisation des terres ainsi prises, que des

indemnisations aient été versées ou non. Toutefois, ce mode d’acquisition est

en passe de devenir caduc.

Pour la VRA, c’est pour l’acquisition de droits de passage (DDP) pour les

lignes de transport que la vraie difficulté se pose. La Loi n° 186 actuelle ne

prévoit pas de dédommagement des terres, excepté dans le cas où la

superficie totale de terre dont il a été pris possession est supérieure au 1/5 du

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portefeuille foncier détenu par les propriétaires. Vu que la plupart des

patrimoines de terres arables sont étendus, les propriétaires en droit ne

remplissent pas les conditions de dédommagement. Les restrictions

d’utilisation imposées aux droits de passage sont toutefois quasi-totales

équivalant ainsi, d’une certaine manière, à une acquisition.

La loi semble en contradiction avec la constitution actuelle et d’aucuns

menacent de remettre en cause sa légalité devant les tribunaux.

Les propriétaires fonciers ont également récemment réclamé paiement au

titre de l’acquisition du droit de passage, faute de quoi, ils s’opposeraient aux

projets.

Il mérite également d’être noté que la Loi n° 46 pr évoit des dispositions

permettant à la VRA de prendre possession de terres à des fins de réalisation

de projets électriques. La possession dans ces conditions ne se transmue pas

en acquisition et s’y fier ne saurait résister à l’épreuve constitutionnelle

imposée de nos jours.

2.4 REFORMES FONCIERES ACTUELLES

On ne saurait insister assez sur le fait que le secteur foncier a continué d’être

assailli par des problèmes et des contraintes notables. Au fil des ans, le

Gouvernement a cherché à rationaliser la gestion des terres du pays, mais

certaines des politiques adoptées n’ont pas été probantes. Le Gouvernement

est actuellement engagé dans un projet d’administration des terres visant à

adopter une perspective holistique des difficultés inhérentes au secteur

foncier et à introduire les réformes appropriées. Au nombre des principaux

objectifs de politique figure la garantie de la conformité des activités socio-

économiques à l’exploitation des terres par une planification de l’exploitation

viable des terres, la facilitation de l’accès équitable et la sécurité de la tenure

des terres, la protection des intérêts des droits des propriétaires fonciers, la

prise de dispositions pour les paiements rapides de dédommagements justes

et adéquats des terres acquises par le Gouvernement, le maintien de

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capacités institutionnelles appropriées pour la gestion des ressources

foncières.

Ces réformes ont des implications tout à fait évidentes, qui pourraient être

résumées comme suit :

1. L’accès à la terre n’est possible que par l’application de la procédure

prescrite. Elle requiert donc une planification à long terme et minutieuse, étant

donné qu’aucune terre ne peut être acquise dans la précipitation.

2. Les terres ne seront plus acquises à des prix relativement bas. L’évaluation

des valeurs des terres va être basée sur des considérations juridiques et

économiques.

3. Sans disposition budgétaire adéquate pour le paiement, il peut s’avérer

impossible d’acquérir des terres pour des projets. Selon la directive de

politique, le paiement doit se faire d’avance avant que la terre ne puisse être

exploitée.

3.0 IMPACT DES VALEURS DES TERRES SUR LES PROJETS

D’ELECTRICITE

L’acquisition de terres requiert que l’on assure que les propriétaires affectés

sont traités équitablement. Cela appelle le versement de dédommagements

calculés sur la base des valeurs des terrains expertisés. Comme analysé

ailleurs dans la présente communication, du fait des tendances actuelles, les

valeurs des terres se sont considérablement accrues. Par le passé, le coût

des terres sous une ligne de transport était modique, même en zone urbaine.

Le tableau 2 ci-dessous montre la tendance dans la zone d’Accra qui est

traversée par deux lignes de transport.

TENDANCES DE LA VALEUR DES TERRES DANS LA REGION D’ ACCRA (EAST LEGONEXTENSION) DANS LE CADRE DU DROIT DE PASSAGE

15

15

ANNÉE VALEURFONCIERE A

L’ACRE

OBSERVATIONS

1992 7 500 $C’est le dédommagement moyen à l’acreversé par la VRA

1997 9 000 $C’est le dédommagement moyen à l’acreversé par la VRA

2000 50 000 $ Valeur marchande

2005 100 000 $ Valeur marchande

Tableau 2 : TENDANCES DES VALEURS DES TERRES

3.1 EXIGENCES DES INSTITUTIONS FINANCIERES INTERNATIONALES

Actuellement, les institutions financières internationales ont renforcé leur

politique en faveur du traitement équitable des victimes des projets de

développement. La Banque mondiale, un des principaux financiers des

projets de la VRA, a, par exemple, mis en place des politiques strictes

relatives au recasement volontaire et involontaire des détenteurs de diverses

formes de droits et intérêts négativement affectés.

À travers sa directive opérationnelle sur les recasements numérotés OPD

4.12 de 2004, la Banque exige que les projets de développement se fasse à

un coût socio-économique minimum pour les populations affectées. Il prescrit

également un paiement intégral sur la base des valeurs marchandes des

propriétés affectées. Hormis les biens matériels, un dédommagement doit

être versé au titre de facteurs tels que les fonds de commerce ou les

entreprises en activité. De même, les groupes de personnes vulnérables

affectés doivent recevoir un dédommagement sous forme de paiements

additionnels.

La Banque accorde également beaucoup d’importance à des sites

d’importance socioculturelle tels que les cimetières, les bois sacrés, les terres

saintes, etc., et recommande que dans le choix des sites à acquérir à des fins

de projets de telles zones soient évitées. Au cas où pour des raisons

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pratiques de telles zones ne pourraient être évitées, des négociations doivent

être ouvertes avec les communautés pour les recaser.

La Banque insiste pour que les acquisitions se fassent seulement quand des

consultations poussées ont été organisées avec l’ensemble des parties

prenantes, en particulier, les communautés qui seront affectées. Le paiement

de dédommagements, conformément à la politique de la Banque, doit se faire

avant que les propriétaires ne soient expropriés. Pour garantir la réalisation

satisfaisante des acquisitions et la prise en compte idoine des intérêts des

populations affectées, la Banque recommande l’application totale des

mesures de sauvegarde qui, dans nombres de cas, sont très coûteuses à

mettre en œuvre.

3.2. PAIEMENT D’INDEMNISATIONS

La loi n° 46 a fixé un maximum de 3,5 millions de l ivres sterling le

dédommagement à verser par la VRA, tous les suppléments devant être

supportés par le Gouvernement central pour le projet d’Akosombo. La

contribution apportée par l’Autorité au bout du pour ce projet en terme de

dédommagements, s’est élevée à plus de 9 millions de livres sterling. Le

Gouvernement est, depuis 1971, chargé du paiement des indemnités dans le

cadre de ce projet, quand bien même de nombreux paiements demeurent

non- effectués dans ce contexte précis.

Le versement de dédommagements au titre du lit du lac n’a pas encore été

effectué, 40 ans après l’acquisition auprès des propriétaires. Les auteurs

pensent que cette question doit être examinée avec attention. Vu que le

supplément n’a pas été imputé au projet, l’effet final est que un élément de

subvention a été introduit dans la tarification de l’électricité, même à Valco

Tableau 3 : DEDOMMAGEMENTS VERSES PAR LA VRA : 1992- 2004

DESIGNATION DE PROJET MONTANT ENDOLLARS EU

OBSERVATIONS

17

17

TTPP 1 979 547 Cultures et structures uniquement

NESRP 1 538 702 Cultures et structures uniquement

Projet Takoradi Esiama 85 370 Cultures et structures

Interconnexion Ghana – Côte

d’Ivoire

569 916 Cultures et structures uniquement

Kpong H. E. P. 2 659 420 Cultures, terres et structures, hormis

les villes de recasement

Projet national d’électrification 293 147 Cultures et structures uniquement

Projet d’électricité de la basse

Volta

432 206,55 Cultures et structures

Projet d’électricité de Wexford 429 102,36 Cultures et structures

Autres zones 428 975 Cultures, terres et structures,

Total 8 416 386,93 $

La VRA assume toutefois la totale responsabilité des projets subséquents. Letableau 3 ci-dessus montre les paiements de dédommagements effectués depuis1992.

4.0 EXIGENCE CONCERNANT LES RESSOURCES HUMAINES

La gestion des ressources foncières étant un domaine spécialisé, il faut un

personnel technique disposant de l’expertise professionnelle requise pour

gérer les acquisitions de terres et les questions d’indemnisation y afférentes.

Malheureusement, la plupart des organismes d’État n’accordent pas

beaucoup d’attention à cette exigence vitale concernant les ressources

humaines. Dans le cas du VRA, jusqu’en 1990, il n’existait pas de

département chargé du patrimoine immobilier et foncier. L’autorité était

tributaire des services des divers organismes publics. Le Service domanial de

l’époque s’occupait de tous les problèmes relatifs au volet acquisition des

terres de ses projets d’électricité. Des problèmes tels la planification de

l’exploitation foncière à long terme n’étaient donc pas pris en compte. Le

Service domanial n’intervenait que lorsqu’il était informé qu’un projet

18

18

particulier devait être réalisé et, le plus souvent, à la phase de mise en

œuvre.

La majorité des problèmes auxquels l’Autorité fait, à présent, face en matière

de retard dans l’exécution des paiements de dédommagements des

acquisitions officielles de terres et de mauvaise conservation des archives

domaniales peut, en partie, s’expliquer par le manque de capacités internes

pour prendre en charge ces questions à l’époque.

4.1 PERSONNEL REQUIS

Pour garantir l’efficacité dans l’acquisition de terres, un service ou une cellule

distincte doit être mis sur pied. Des ingénieurs topographes professionnels et

bien formés et d’autres agents ayant une qualification connexe devront être

affectés dans cette cellule. L’équipe doit avoir une compréhension claire des

questions tels que la loi foncière, la planification physique, la planification de

l’exploitation des terres, la gestion de projets, la gestion environnementale,

l’évaluation / expertise foncière et les facteurs socioculturels.

En sus, des caractéristiques telles que de bonnes compétences en

négociation, en communication, en analyse et l’endurance au travail

s’imposent. Dans l’optique des contacts pris avec les organismes extérieurs,

les dirigeants de l’équipe doivent être des professionnels confirmés à même

de diriger leurs pairs.

Avec le recrutement de personnel qualifié disposant du bagage intellectuel

requis, tout ce qu’il faudra, c’est la formation. En conséquence, les

programmes tels que les sessions de perfectionnement continu organisées

par les corps professionnels, les programmes d’amélioration des

performances, organisés, soit en interne, soit en externe seront également

bénéfiques.

19

19

4.2 ROLE DES CELLULES CHARGEES DU PATRIMOINE IMMOBIL IER ET

FONCIER

Les cellules, telles que décrites s’occuperont essentiellement de la

planification de l’exploitation des terres pour les projets d’électricité,

procéderont aux acquisitions et s’occuperont des dédommagements (service

de recasement, entre autres). La cellule entreprendra des consultations et

des activités en réseau avec le personnel essentiel dans des pays africains

frères et ailleurs dans le monde, assumant des rôles similaires. L’objectif visé

est le partage des expériences et la consultation sur les manières pratiques

de prendre en charge les divers aspects. Les informations obtenues peuvent

être bénéfiques et pourraient être appliquées tout en tenant compte des

spécificités locales.

4.3 SITUATION ACTUELLE DE LA VRA

L’Autorité dispose actuellement d’une cellule au sein du service du patrimoine

immobilier et foncier qui s’occupe de toutes les questions techniques relatives

à l’acquisition, l’expertise, la documentation, le dédommagement et la gestion

des droits de passage, entre autres choses. Avec la mise en place de cette

cellule, le professionnalisme est instauré au niveau des pratiques de gestion

foncière. En conséquence, la garantie de l’accès de l’Autorité aux ressources

foncières s’est améliorée considérablement.

5.0 LEÇONS TIREES DES OPERATIONS DE LA VRA

La Volta River Authority (Autorité du fleuve Volta) a, depuis sa création en

1961, entrepris un certain nombre de projets d’électricité. Elle possède

actuellement trois (3) centrales de production (Akosombo, Akuse et

Aboadze), un réseau total de transport d’un circuit de 4 000 kilomètres,

cinquante huit (58) sites de recasement et un certain nombre de bâtiments

résidentiels. L’acquisition de terres et des droits de passage pour chacun des

projets a été confrontée à un certain nombre de difficultés particulières.

Toutefois, les problèmes courants auxquels il a été donné de faire face allait

de la résistance des populations aux actions en justice pour

dédommagement, le manque de documents d’acquisition/d’archives de

20

20

dédommagement ; l’inachèvement de l’acquisition formelle/licite après la prise

de possession de terres, etc.

Conformément aux exigences, chaque stratégie de projet a été conçue pour

garantir l’accès effectif de l’Autorité aux terres acquises à un coût raisonnable.

Les leçons spécifiques qui ont été tirées des opérations de projets d’électricité

de la VRA sont, entre autres :

5.1. LA PLANIFICATION A LONG TERME

La planification à long terme pour les projets d’électricité et invariablement les

projets de production et de fourniture d’énergie électrique nécessite certaines

formes de ressources foncières. Il est donc essentiel que la planification du

réseau étudie périodiquement et confirme l’orientation des projets à réaliser,

notamment en ce qui concerne les lignes de transport. Cela facilitera

l’intégration des futurs sites de projets électriques envisagés dans les

programmes de planification physiques, locaux/nationaux. L’acquisition de

telles terres ne deviendra donc pas problématique.

5.2. DEPLOIEMENT DU PERSONNEL DE CALIBRE APPROPRIE

Le rôle de l’équipe technique ayant l’expertise professionnelle requise a été

démontré plus haut. Il a été observé avec satisfaction que la plupart des

succès actuels en matière d’acquisition des terres sont imputables au rôle

joué par le personnel en question, qui a fait preuve de professionnalisme

dans son approche.

5.3. L’INDEPENDANCE VIS-A-VIS DES ORGANISMES EXTERIE URS

Même s’ils peuvent être utiles, les organismes peuvent ne pas être à même

de réaliser les objectifs à temps. La principale menace sérieuse qui pèse sur

l’acquisition de terres par l’Autorité est le retard accusé dans le paiement des

dédommagements du fait de l’incapacité de la Land Valuation Board à

soumettre son avis d’expertise rapidement. Pour contourner cette difficulté, la

VRA a une fois (cas du Projet de Wexford) décidé de verser aux plaignants

qui réclamaient dédommagements sur la base des estimations faites par ses

géomètres agréés. Suite à ce paiement, les exploitants agricoles lésés ont

21

21

autorisé les travaux de construction, évitant ainsi à l’Autorité d’encourir les

frais supplémentaires et d’être dans l’embarras.

5.4. PAIEMENT RAPIDE DE DEDOMMAGEMENTS

Les retards de paiement créent des difficultés aux victimes. En retour,

certains d’entre eux bloquent les activités de construction.

Il est donc extrêmement important de procéder à l’indemnisation idoine de

toutes les personnes affectées avant que les travaux de construction ne

commencent.

5.5 CONSULTATIONS ELARGIES

La réussite des projets dépend dans une grande mesure du niveau de

compréhension dudit projet par toutes les parties prenantes. Actuellement

pour le VRA, avant le commencement de tout projet, les divers organismes

chargés des questions foncières et les communautés qui seront affectées

sont consultés.

Dans le cadre du processus de consultation, des comités de plainte sont

créés dans chacune des communautés affectées. Ces comités reçoivent les

plaintes des agriculteurs affectés.

6.0 PAIEMENT DES TERRES

Un des problèmes, qui est devenu épineux, est le non-paiement des terres

acquises pour les lignes de transport. En vertu de l’article 186 de la Land

Statutory Wayleave Act de 1963, à moins que la terre prise ne soit supérieure

à 1/5 de l’ensemble des possessions foncières et que le reste ne puisse être

exploité effectivement, aucun paiement n’est effectué. Cette situation est

actuellement remise en cause et pourrait se terminer devant les tribunaux.

Après avoir pris pleinement acte des divers facteurs, l’on pense que la VRA

doit s’acquitter de toutes les terres, y compris celles réservées aux lignes de

transport.

22

22

7.0 RECOMMANDATIONS

Ayant pris acte de ce que l’accès à des ressources foncières acceptables

pour les projets d’électricité ne peut plus être traité à la légère, au regard des

tendances actuelles, il est nécessaire de s’assurer que les préparations et les

dispositions budgétaires adéquates sont faites pour régler la question du

facteur ressources foncières dans les projets d’énergie électrique.

En conséquence, nous faisons les recommandations suivantes :

(1) Une planification à long terme des projets d’énergie électrique

s’impose.

(2) Pendant la phase de planification initiale d’un projet d’électricité donné,

la cellule chargée de l’acquisition des terres doit être associée. Cela

permettrait d’engager les divers processus de sorte qu’au moment où

commence la mise en œuvre, les terres auront été acquises et les

dédommagements appropriés effectués.

(3) Des dispositions adéquates devraient être prises pour garantir les

appuis financiers et autres nécessaires au paiement de tous les droits

affectés par le projet. Le dédommagement ne saurait continuer d’être

perçu comme une dépense mineure dans le cadre des projets

d’électricité.

(4) Les réseaux électriques doivent être conçus de manière à minimiser

l’étendue des terres requises et les effets du réseau sur les droits

fonciers et les implantations de populations.

(5) Une certaine forme de dédommagement doit être versée pour tous les

droits de passages acquis pour les lignes de transport. La création du

corridor et les restrictions imposées empêchent les propriétaires de

jouir de leurs terres. Il est donc logique qu’une telle privation soit

dédommagée.

(6) Les lois actuelles sur l’acquisition des terres par l’État devront être

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23

revues pour ouvrir les portes à des négociations libres entre les

industries de l’énergie et les propriétaires fonciers afin de garantir une

cession à l’amiable des terres et/ou l’acceptation des restrictions et des

droits qui en découlent.

(7) Le dédommagement dû au titre des terres communautaires ou des

droits expropriés doit être structuré de manière à étendre les avantages

au-delà de la génération actuelle à la postérité afin d’éviter les conflits

futurs. Ainsi, des paiements de rentes annuels au titre des terres

devraient être encouragés plutôt qu’un paiement en une fois.

(8) Il conviendrait de conserver des archives et des documents appropriés

de toutes les transactions nécessaires relatives aux ressources

foncières. Ils serviront de preuve documentaire en cas de récusation

dans le futur.

(9) Des dispositions appropriées devraient être prises pour garantir que les

problèmes résiduels de recasement et les problèmes

environnementaux sont traités comme il se doit.

8.0 CONCLUSION

La présente communication a examiné le rôle et l’importance vitale des

ressources foncières dans les projets d’électricité. Les discussions ont montré

qu’il devient de plus en plus difficile d’avoir accès à des terres convenables et

à moindre coût pour les projets d’énergie électrique au Ghana et, par

extension, ailleurs sur le continent africain. Nous espérons que les leçons

tirées et analysées et les recommandations faites serviront de principes

d’orientation dans la conception de projets d’énergie électrique pragmatiques.

À mesure que les distances dans le monde s’abolissent de plus en plus, il est

crucial que les problèmes de terre comme ressources dans toutes les parties

du monde soient évalués et que des efforts conscients soient faits pour faire

face à ces difficultés.

24

24

En conclusion, nous réaffirmons que l’accès à la terre constitue, à présent, un

problème majeur et que la prise en compte de ce problème doit être une

priorité dans les conceptions de projets de production et de transport

d’électricité.

REFERENCES

1. 1992 Constitution de la République du Ghana

2. State Lands Act 1962 Act 125

3. Lands (Statutory Way leaves) Act 1963 Act 186

4. Volta River Authority Act 1961 Act 46

5. Land as Resource for Development – Proceedings of the Ghana Academy of Arts

and Sciences Vol xxxvi 1997 Accra

6. Volta Man’s Greatest Lake – James Moxon, 1984

7. Volta River Project: Report of the Preparatory Commission, 1955

8. Ghana Land Policy Document, 1999

1

1

ANNEXE '1'Croissance des lignes de transport de la VRA

(de 1965 à ce jour)

0200400600800

1 0001 2001 4001 6001 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 400

1965

1966

1967

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

a19

9019

91 b

1992

1993

1994

1995

1996

1997

c19

98 d

1999

e20

02f

2003

gh20

04j

ANNEE

LON

GU

EU

R E

N K

M

34.5kV

69kV

161kV

225kV

TOTAL