Août - epfpaca.com notice... · Commune de Peymeinade SOMMAIRE ... accès, circulation des vélos, rythmique, etc. De fait, cette voie est le lieu d’une circulation soutenue quasi-permanente

Août 2016

Aménagement de l’îlot Boutiny Commune de Peymeinade


SOMMAIRE

TITRE I - OBJET ET JUSTIFICATION DE L’UTILITÉ PUBLIQUE DE L’OPÉRATION ....................... 1 I.1. Objet de l’opération ...................................................................................... 1

I.2. Contexte d’intervention : le centre-ville de Peymeinade ............................... 1 I.2.1. Une accessibilité du territoire communal inégale et un rôle prépondérant de l’avenue de Boutiny ........................................................................................ 1 I.2.2. Une centralité peu lisible ....................................................................... 2 I.2.3. Conclusion ............................................................................................. 3

I.3. La problématique du logement sur la commune de Peymeinade ................. 4 I.3.1. Une croissance démographique continue et soutenue, en lien avec les mouvements migratoires ..................................................................................... 4 I.3.2. Une dynamique économique ................................................................. 6

I.3.3. Un parc de logement caractérisé par une majorité de résidence principale 7 I.3.4. Un parc social insuffisant....................................................................... 8

I.3.5. Conclusion : caractéristiques et évolution de la population et du parc de logements ............................................................................................................ 8

I.4. L’îlot Boutiny, caractéristiques et contraintes ............................................. 10 I.4.1. Un site urbain… ................................................................................... 10

I.4.2. …dépourvu d'espace naturel et patrimonial ........................................ 11 I.4.3. Immeubles composant le site .............................................................. 12

I.4.4. Conclusion : les enjeux de l’îlot Boutiny .............................................. 15 I.5. Justification et objectifs du projet ................................................................ 16

I.5.1. Rappel des enjeux ............................................................................... 16

I.5.2. Objectifs de l’opération ........................................................................ 16 I.5.3. Utilité publique du projet : les avantages attendus de l’opération ........ 17

TITRE II - LES IMMEUBLES CONCERNÉS PAR LA DUP ..................................................... 19

TITRE III - CHOIX DU PARTI D’AMÉNAGEMENT ET CONTRAINTES RÈGLEMENTAIRES ........... 21

III.1. Raisons du choix du projet ......................................................................... 21 III.1.1. Choix du site Boutiny ........................................................................... 21 III.1.2. Choix du périmètre d’implantation du projet ........................................ 23 III.1.3. Détermination des caractéristiques du projet ...................................... 23

III.2. L’intervention sur l’îlot Boutiny .................................................................... 24 III.3. Le projet et son contexte règlementaire ..................................................... 25

III.3.1. La loi "Littoral" et la loi "Montagne" ...................................................... 25

III.3.2. La Directive Territoriale d’Aménagement (DTA) .................................. 25 III.3.3. Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT) ................................... 26 III.3.4. Plan d’Occupation des Sols (POS) ...................................................... 26 III.3.5. Plan de Prévention des Risques naturels (PPR) ................................. 31

III.3.6. Programme Local de l’Habitat (PLH) ................................................... 31 III.3.7. Cartographie du bruit routier ................................................................ 31

TITRE IV - BILAN DES IMPACTS DU PROJET ................................................................... 33 IV.1. Impacts sur l’environnement ....................................................................... 33 IV.2. Les nuisances et mesures compensatrices ................................................ 35

IV.2.1. L’atteinte au droit de jouissance des occupants .................................. 35 IV.2.2. Les nuisances entraînées par les travaux ........................................... 37



1

TITRE I - OBJET ET JUSTIFICATION DE L’UTILITÉ PUBLIQUE DE L’OPÉRATION

I.1. OBJET DE L’OPÉRATION

L’opération faisant l’objet du présent dossier d’enquête concerne la restructuration de l’îlot Boutiny, situé au centre-ville de Peymeinade, le long de l’avenue de Boutiny (RD 2562), par la réalisation d’une opération mixte de logements et de commerces. Cette opération de petite dimension est caractéristique des interventions de régénération ponctuelle et de requalification urbaine à petite échelle.

L’intervention sur ce site s’inscrit dans une requalification et une revitalisation urbaine du centre-ville de Peymeinade et traduit la volonté de la commune de développer l’offre en logements et notamment en logements sociaux sur son territoire.

Cette collectivité a sollicité l’Établissement Public Foncier PACA comme opérateur foncier sur le périmètre concerné.

I.2. CONTEXTE D’INTERVENTION : LE CENTRE-VILLE DE PEYMEINADE

Peymeinade est une commune des Alpes-Maritimes limitrophe de Grasse, membre de la communauté d’agglomération du Pays de Grasse (CAPG).

D’une superficie de 976 hectares, elle se situe à « équi-temporalité » des agglomérations de Nice et de Draguignan, avec une heure de trajet, à 15 min de Grasse, à 30 min de Cannes et du bassin d’emplois de Sophia-Antipolis (hors heure de pointe).

I.2.1. Une accessibilité du territoire communal inégale et un rôle prépondérant de l’avenue de Boutiny

Le réseau primaire est peu développé sur la commune. Il concentre un trafic dense et chargé entre Le Tignet et Grasse. Le réseau de voies secondaires est plus développé sur le territoire, mais il s’avère par contre peu lisible et manquant de hiérarchie. Bâti selon une trame ancienne, il s’est prolongé et développé au fur et à mesure de l’urbanisation. Le réseau secondaire donne accès à un réseau tertiaire, en rapport avec la réalisation d’opérations successives. Ce réseau n’est pas interconnecté, il présente de nombreuses voies en impasse. La RD 2562, ou avenue de Boutiny sur la partie Est de la commune, est ainsi une des principales voies de desserte de la commune et de son centre-urbain. Aujourd’hui, elle remplit deux fonctions : assurer le transit routier et desservir la ville en tant que boulevard urbain. Or, l’organisation et l’aménagement de la voie et de ses abords ne permettent pas d’affirmer ce rôle d’axe urbain dont le poids est essentiel dans la qualité de vie communale : largeur de voies, sécurisation des piétons et des accès, circulation des vélos, rythmique, etc. De fait, cette voie est le lieu d’une circulation soutenue quasi-permanente liée à la densité du trafic routier qu’elle accueille et aux livraisons en centre-ville. L’offre en stationnement en centre-ville est essentiellement constituée par les 174 places du parking Lebon.


2

I.2.2. Une centralité peu lisible

L’ensemble vieux village et centre-ville (quartier Saint-Marc) constitue le plus important des deux pôles de centralité de la commune, regroupant logements, services, commerces de proximité et équipements scolaires, culturels, administratifs (hors secteur d’équipement).

Le développement urbain de Peymeinade s’est effectué en dehors du village originel. En effet, la centralité de l’ancien village, dont l’accès était délicat en raison de la topographie, s’est installée le long de l’axe de la RD 2562, plus accessible. De fait, un grand nombre de commerces et d’activités se sont développés le long de cet axe.

Par conséquent, l’existence de deux sous-centralités, l’une économique : le quartier Saint-Marc, l’autre historique : l’ancien village, résulte de cette évolution. Les équipements publics, tels que mairie, office du tourisme, bibliothèque, etc., se sont quant à eux majoritairement implantés entre ces deux pôles, tentant de créer une liaison et une unité urbaine. Ce développement linéaire se traduit par un éclatement des points d’activités. Le centre-ville de Peymeinade est alors caractérisé par une absence de centralité marquée et clairement identifiée. En outre, l’organisation urbaine du centre se traduit par des problèmes en termes de liaisons et de mobilité interne à la ville. La circulation automobile, mode de déplacement majoritairement utilisé, est ainsi dense.

Parking Lebon


3

Les équipements et services publics dans le centre s’organisent entre l’avenue de Boutiny et l’ancien village. Ils se répartissent globalement en deux ensembles organisés selon la topographie du site :

- le premier, situé à l’arrière de l’avenue de Boutiny et de ses alignements bâtis rassemblent l’école Mirabeau, la salle des fêtes, le poste de Police, un espace de stationnement (parking Lebon, 174 places), l’office de tourisme et le square du Centenaire. Il est longé et desservi par l’avenue du Docteur Belletrud. Cet espace constitue un lieu d’échange et de vie notable dans le centre, - le second, composé de la Mairie et du groupe scolaire Fragonard, se trouve en hauteur, desservi par l’avenue De Gaulle.

Par contre, le bureau de Poste est excentré vis-à-vis du centre-ville. La pente menant de la RD 2562 au vieux-village constitue la liaison naturelle entre ces différents espaces. Si le piéton appréhende avec plus d’évidence le centre ancien de Peymeinade, l’automobiliste en est quasiment coupé, alors qu’il accède facilement au centre-ville.

I.2.3. Conclusion

La position géographique de la commune et l’accessibilité du centre-ville par l’avenue de Boutiny permettent d’attirer des populations d’actifs travaillant sur les grands pôles d’emplois à proximité. L’urbanisation recouvre près des 2/3 du territoire de Peymeinade. Aujourd’hui, l’espace à urbaniser de Peymeinade est ainsi un espace restreint, comme le précise le diagnostic du PLU en cours d’élaboration. Il est ainsi opportun afin de concilier la densification urbaine et la production de logements sociaux neufs de procéder à des actions de renouvellement urbain sur des espaces ciblés. De plus, le centre-ville de Peymeinade nécessite une restructuration afin de mieux affirmer son rôle de centralité. Cette restructuration passe notamment par une densification de l’habitat. Pour ce faire, la commune de Peymeinade a sollicité l’Établissement Public Foncier afin d’atteindre un objectif de forme urbaine cohérent intégrant des programmes économes d’espace comprenant habitat mixte et équipements. La commune a ainsi lancé, en partenariat avec l’EPF PACA, une étude de programmation urbaine à finalité pré-opérationnelle, pour l’aménagement du centre-urbain. Cette étude a permis de :

- déterminer un plan d’aménagement du centre-urbain, - de préciser de manière sommaire la faisabilité technique et financière au travers d’un phasage par îlots.

Cette étude a mis en évidence l’intérêt du sous-périmètre du centre-urbain que constitue l’îlot Boutiny.


4

I.3. LA PROBLÉMATIQUE DU LOGEMENT SUR LA COMMUNE DE

PEYMEINADE

I.3.1. Une croissance démographique continue et soutenue, en lien avec les mouvements migratoires

Sources : INSEE, RP1968 à 1990 dénombrements – RP2007 et 2012 Diagnostic du PLU de Peymeinade, février 2012

I.3.1.1. La population

La commune de Peymeinade est une des communes de la Communauté d’Agglomération du Pays de Grasse. Se situant à l’Ouest de Grasse, elle accueille environ 8 141 habitants en population totale1 (7 949 habitants en population municipale) sur un territoire de 976 hectares environ. (source : recensement INSEE 2012)

Peymeinade 1982 1990 1999 2007 2012

Population municipale

4 479 6 293 7 150 7 835 7 949

Evolution annuelle

- +4,5% +1,4% +1,2% +0,2%

Densité 459

hab/km² 645

hab/km² 733

hab/km² 792

hab/km² 811

hab/km²

Depuis 1954, le nombre de Peymeinadois ne cesse de croître de manière très significative, passant, en population municipale, de 818 à 7 949 habitants en 2012. Cette croissance s’est faite en plusieurs phases :

- entre 1968 et 1975, période durant laquelle la croissance du nombre d’habitants a été la plus importante puisqu’il a augmenté de plus de 83%, passant de 1 765 à 3 229 Peymeinadois sur la commune, - entre 1962 et 1968 et entre 1975 et 1990, la croissance s’est située aux alentours de 40% d’augmentation, - plus récemment, entre 1990 et 2012, le développement démographique a été moindre du fait d’un ralentissement du rythme de constructions sur le territoire : entre 1990 et 1999, l’augmentation de population est de seulement 13,6% et entre 1999 et 2012, cette croissance est de l’ordre de 11% d’augmentation, avec une augmentation très faible depuis 2007.

En conséquence, la densité moyenne de la commune s’est accrue en parallèle.

L’évolution de la population sur Peymeinade est la résultante : - d’un solde migratoire fort, variant de 9,1% entre 1968 et 1975 à 1,3% entre 1999 et 2008, du fait de la situation géographique de la commune dans une région de forte attractivité économique (Grasse, Sophia-Antipolis, Nice, Cannes, Antibes / Juan-les-Pins) et du fait également de la tendance des actifs du littoral à « migrer » vers l’arrière-pays, suite au renchérissement des prix de l’immobilier sur la Côte d’Azur, - d’un solde naturel sur la commune nul à négatif, depuis 1968, conséquence d’une population vieillissante et d’un manque d’entrée de jeunes ménages sur le territoire. Depuis 1968, à l’exception des années 2001 (baby-boom du nouveau siècle), 2007 et 2008, le taux de natalité est toujours plus faible que le taux de mortalité.

1 La population totale est la somme de la population municipale et de la population comptée à part, cette dernière

comprenant certaines personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui

gardent un lien de résidence avec la commune (étudiants, personnes âgées en maison de retraite,…).


5

Le taux de variation annuel moyen était de 9% entre 1968 et 1975, il ne cesse de diminuer depuis, avec par exemple un taux de 1% par an entre 1999 et 2008.

La répartition de la population par tranches d’âges est représentée ci-dessous, en 2007 et 2012. On peut noter un vieillissement de la population de Peymeinade entre ces deux recensements. Cela peut s’interpréter comme un manque de logements correspondant à la demande des jeunes actifs tant au niveau du nombre de logements disponibles que de la taille ou du prix des logements.

I.3.1.2. Les ménages

La commune compte 3 499 ménages lors du recensement 2012, soit 3% de plus qu’en 2007.

La répartition des ménages selon la structure familiale est précisée dans le tableau ci-dessous.

Peymeinade Nombre de ménages

Population des ménages

2007 % 2012 % 2007 2012

Ensemble 3 390 100,0 3 499 100,0 7 794 7 930

Ménages d'une personne : 1 006 29,7 1 027 29,4 1 006 1 027

- hommes seuls 279 8,2 407 11,6 279 407

- femmes seules 727 21,4 621 17,7 727 621

Autres ménages sans famille

99 2,9 81 2,3 209 167

Ménages avec famille(s) : dont la famille principale est :

2 285 67,4 2 390 68,3 6 579 6 735

- un couple sans enfant 1 088 32,1 1 124 32,1 2 257 2 284

- un couple avec enfant(s) 993 29,3 978 28,0 3 790 3 715

- une famille monoparentale 205 6,0 288 8,2 531 737

Caractérisation de la composition des ménages peymeinadois Source : INSEE, RP2007 et RP2012


6

Ainsi, le nombre de ménages a augmenté entre 2007 et 2012 (+3%). Néanmoins, sur la même période, la composition des ménages est restée stable, les couples sans enfant(s) étant la catégorie majoritaire (32,1%).

I.3.1.3. Emploi sur la commune

Correspondant au nombre d’emplois dans la zone pour 100 actifs ayant un emploi résidant dans la zone, l’indicateur de concentration est de 44,1. Parmi les actifs peymeinadois de 15 ans ou plus ayant un emploi, seuls 22,9% travaillent sur la commune de Peymeinade, la majorité (72,7%) travaillant dans les autres communes des Alpes-Maritimes. Les mouvements pendulaires sont donc importants et le village peu dynamique. Ainsi, la part des déplacements regroupant la voiture, le camion et la fourgonnette est largement majoritaire (87,9%) dans les moyens de transport utilisés. Le deuxième mode correspond aux deux-roues (4,2%). La part des transports en commun est très faible (1,8%).

I.3.2. Une dynamique économique

Source : INSEE, RP1968 à 1990 dénombrements – RP2007 et 2012

I.3.2.1. Les revenus des ménages

Le revenu net déclaré moyen à Peymeinade est de 29 244 € par foyer fiscal en 2011, et la part des foyers fiscaux imposables de 64,2%. Ces valeurs sont supérieures aux moyennes observées sur le territoire départemental (26 237 € et 58,7%).

En 2012, la médiane du revenu fiscal des ménages peymeinadois par unité de consommation est d’environ de 22 499 €, soit près de 1 875 € par mois (environ 20 162 et 1 680 € par mois pour le département des Alpes-Maritimes).

I.3.2.2. Taux de chômage et d’activités

Le taux de chômage est de 8,8% (recensement INSEE 2012), il est inférieur à la moyenne départementale (12,6%). Avec un taux d’activité (rapport actifs/population en âge de travailler totale) de 73,7% et un taux d’emplois (rapport actifs ayant un emploi/population en âge de travailler totale) de 67,3% en 2012, Peymeinade présente une situation quasi-similaire à celle du Département ce dernier disposant toutefois d’un taux d’emplois moindre (64,1%). En ce qui concerne le taux de chômage (rapport chômeurs/population active totale), celui-ci a diminué ente 2007 et 2012.


7

I.3.3. Un parc de logement caractérisé par une majorité de résidence principale

Source : INSEE, RP1968 à 1990 dénombrements – RP2007 et 2012, exploitations principales

La commune de Peymeinade compte 4 274 logements en 2012, soit près de 5,5% de plus qu’en 2007.

L’évolution du nombre de logements par catégorie entre 1968 et 2012 est présentée dans le tableau ci-dessous.

Peymeinade 1968 1975 1982 1990 1999 2007 2012

Ensemble 791 1 639 2 492 3 301 3 799 4 088 4 274

Résidences principales 607 1 281 1 854 2 667 3 047 3 401 3 500

Résidences secondaires et logements occasionnels

75 201 434 481 486 418 444

Logements vacants 109 157 204 153 266 269 330

Source : INSEE, RP2007 et RP2012

L’évolution du parc de logements sur la commune est marquée par : - une explosion du nombre de constructions entre 1968 et 1982. A cette période 121 logements étaient achevés chaque année sur le territoire (en moyenne), - un ralentissement de ce développement entre 1982 et 1990. Cependant, le rythme des constructions a été maintenu à 101 logements achevés par an, - plus récemment (1990 à 2008), la création de logements est relativement calme, avec une moyenne de 55 constructions par an entre 1990 et 1999, et de 38 par an entre 1999 et 2008.

Une majorité de résidences principales

La part de résidences secondaires à Peymeinade (10,4%) est incomparable avec celle existante sur le département des Alpes-Maritimes (23,7%). La prédominance de résidences principales est ainsi beaucoup plus forte à Peymeinade qu’à l’échelle départementale (81,9% contre 67,9%), reflétant une certaine tension du marché immobilier communal. Une majorité de propriétaires occupants 70,9% des résidences principales sont habitées par leurs propriétaires. 25,3% des résidents sont locataires (dont 4,4% d’un logement HLM loué vide) et 3,8% sont logés gratuitement. Le pourcentage de propriétaires occupant est resté stable entre 2007 et 2012.

Un parc dominé par les logements individuels

Le parc étant dominé par les maisons individuelles (69,8% contre 29,7% d’appartements), le nombre moyen de pièces dans les résidences principales est élevé (3,9). Cette particularité se traduit par l’implantation en masse d’un habitat pavillonnaire sur la commune de Peymeinade, forme d’habitat fortement consommatrice d’espace.


8

Des logements plutôt anciens et avec une faible offre en stationnement par rapport aux besoins Le développement des logements sur Peymeinade s’est surtout effectué après la deuxième guerre, les résidences principales achevées entre 1946 et 1990 représentent 75,2% du parc communal, les constructions réalisées lors de la période 1991-2009 représentant 19,2% du parc. 82,9% des ménages, soit 2 900, disposent d’un emplacement réservé au stationnement, alors que 3 192 ménages possèdent au moins une voiture, dont 1 658 ont 2 voitures ou plus. Le nombre de stationnement lié aux logements s’avère donc insuffisant par rapport au besoin.

I.3.4. Un parc social insuffisant

La commune de Peymeinade est concernée par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain approuvée le 13 décembre 2000, codifiée au Code de la Construction et de l’Habitat et renforcée par la loi Duflot. A ce titre, elle est soumise à l’obligation de disposer, à l’échéance 2025, d’au moins 25% de logements locatifs sociaux par rapport à son parc de résidences principales. Or la commune ne disposait que de 5,23% de logements sociaux au 1er janvier 2014 (source : Direction Départementale des Territoires et de la Mer des Alpes-Maritimes), soit 170 logements. Les 198 logements locatifs sociaux présents sur la commune au 1er janvier 2014 étaient répartis sur 6 ensembles (source : DDTM 06) :

- Les Agaves : 31 logements, - Les Moulières : 31 logements, - Le Peyloubier : 28 logements, - Les Vieilles : 40 logements, - Rivierazur : 40 logements, - Villa Blanche : 28 logements (livrés en 2013).

Un projet de constructions de logements locatifs sociaux était alors en cours sur la commune au lieu-dit Peygros, dans la moitié Sud du territoire : le Domaine des Gabres a été livré en août 2014 avec un total de 104 logements locatifs sociaux. L’objectif de réalisation de logements sociaux pour la période 2011-2013 était de 86 logements sociaux sur la commune, mais seuls 66 logements sociaux ont été réalisés, soit 76,74% de l’objectif triennal. La commune a ainsi fait l’objet d’un constat de carence au titre de la période triennale 2011-2013, prononcé par arrêté préfectoral n°2014-710 du 6 août 2014.

I.3.5. Conclusion : caractéristiques et évolution de la population et du parc de logements

La population de la commune de Peymeinade est en augmentation constante, cette hausse étant toutefois moins importante sur les dernières années au vu du ralentissement du rythme de la construction. La composition des ménages de la commune est stable dans le temps, la majorité étant des couples sans enfant(s) (32,1%) et des couples avec enfant(s) (28,1%). De plus, la population communale est légèrement vieillissante. Le taux de chômage sur Peymeinade est inférieur au taux de chômage départemental.


9

Les actifs vivant sur la commune travaillent néanmoins principalement sur d’autres communes du département. Le parc de logements est en augmentation constante sur la commune depuis 1968. Cependant, cette hausse s’est ralentie à partir de 1990. La majorité des logements sont des résidences principales et la part des résidences secondaires est faible. Les propriétaires occupants sont majoritaires, dans un parc dominé par les maisons individuelles et présentant une faible offre en stationnement. Le taux de logements locatifs sociaux sur la commune est faible et le parc social est insuffisant, d’où le constat préfectoral de carence prononcé le 6 août 2014 au titre de la période triennale 2011-2013.


10

I.4. L’ÎLOT BOUTINY, CARACTÉRISTIQUES ET CONTRAINTES

I.4.1. Un site urbain…

Localisé en milieu urbain, dans le centre-ville de Peymeinade, le site se développe perpendiculairement par rapport à l’avenue de Boutiny, principale voie de la commune.

Il est fortement marqué par l’homme, ses constructions et ses voies de circulation.


11

Le site se compose : - de logements et locaux d’activités regroupés en deux immeubles de niveau R+1 à R+2, le long de l’avenue de Boutiny, - d’une maison individuelle disposant d’un jardin privatif à l’arrière des immeubles.

L'ensemble des bâtiments composant l’îlot présente un aspect disparate, avec une maison en pierre et des immeubles de couleur différente (bâtiment blanc le long de l’avenue de Boutiny et bâtiment ocre rouge à l’arrière).

L’immeuble le plus à l’Est présente un moindre retrait par rapport à l’axe de l’avenue de Boutiny par rapport aux immeubles alentours. Seule la partie Sud de l’îlot, le long de l’avenue de Boutiny, est visible depuis le reste du quartier. L’arrière du site est contigu à des parcelles privatives.

L’accès à l’îlot se fait donc depuis l’avenue de Boutiny, y compris pour la maison individuelle et pour les stationnements en arrière-cour d’immeubles. Cette avenue est bordée de trottoirs permettant une bonne desserte piétonne du site.

Seul le réseau SILLAGES, interne au Pays de Grasse, dessert la commune de Peymeinade en transport en commun, la majorité des bus empruntant l’avenue de Boutiny. Les réseaux Eau potable, Eaux usées, Eaux Pluviales, électricité, gaz et Telecom ont été installés dans et autour du site.

I.4.2. …dépourvu d'espace naturel et patrimonial

L’îlot Boutiny est dépourvu de végétation naturelle : la végétation est d’origine anthropique, dans un jardin privatif essentiellement. La faune est constituée d’espèces classiques des villes.

Il n’est concerné par aucune zone de protection biologique. Le site du projet est éloigné d’environ 2,5 km de la ZSC Gorges de la Siagne et 7 km des ZSC et ZPS Préalpes de Grasse, et sans continuité d’habitats avec ces espaces. L’îlot n’est inclus dans aucun site ou monument naturel protégé.

Il ne comporte aucune zone reconnue pour son intérêt patrimonial. D'un point de vue paysager, l’îlot Boutiny est placé au même niveau que les terrains environnants. Il est peu perçu dans l’ensemble global du centre-ville de Peymeinade en raison de la topographie plane, du caractère urbanisé et fortement construit de ce quartier et de l'enclavement du site : il est visible uniquement depuis son environnement immédiat (avenue de Boutiny et constructions voisines du site).

L’Atlas Départemental des Paysages découpe le territoire en 15 familles. L’îlot Boutiny est inclus dans la famille J, les Collines, et plus précisément dans l’unité J2, Le Piémont. Aucun enjeu particulier n’est défini pour la zone d’étude.


12

I.4.3. Immeubles composant le site

L’îlot Boutiny est composé par :

Parcelle Type Surface parcelle

(m²)

Surface au sol du bâti

(m²)

Niveau maxi du

bâti

AE 329 1 immeuble : 4 appartements et 1

local commercial (seul 1 appartement n’appartient pas à l’EPF)

390 135 R+2

AE 335

Maison + jardin (appartenant à l’EPF PACA)

27 / /

AE 336 202 175 R+2

AE 337 1 126

AE 328 Immeuble : 3 appartements et 1

local commercial Cour intérieure et stationnement

(seul le local commercial est privé)

97 235 R+1

AE 346 521

Les immeubles composant l’îlot, de niveau R+1 à R+2, restent de construction relativement modeste et d’aspect disparate, avec une maison en pierre et des immeubles de facture plus classique.

Ces bâtiments n’ont aucun intérêt architectural particulier. Les photographies ci-après illustrent l’état des constructions composant le site.

Occupation actuelle des immeubles

Comme indiqué ci-avant, les bâtiments existants sur l’îlot Boutiny sont des immeubles privatifs à usage d’habitation et d’activités et une maison d’habitation. Les cellules commerciales sont en rez-de-chaussée des bâtiments longeant l’avenue de Boutiny :

- pharmacie, - local commercial vacant.

La pharmacie est locataire d’un propriétaire privé. Parmi les 8 logements présents sur le site, seul un appartement est occupé, en location d’un propriétaire privé.


13

Immeuble AE 329 Vue avant Vue arrière

Maison + jardin AE 335 / 336 / 337


14

Immeuble AE 328 / 346 Vues avant depuis l’avenue de Boutiny

Immeuble AE 328 / 346 Vues de l’arrière


15

I.4.4. Conclusion : les enjeux de l’îlot Boutiny

Les spécificités du site sont : - une urbanisation forte marquée par des immeubles d’habitation et une maison individuelle plus ou moins anciens, - une viabilisation complète, - des bâtiments hétérogènes, sans intérêt architectural et de faible hauteur, - un alignement localement différent de celui existant le long de l’avenue de Boutiny aux abords immédiats, - des locaux d’activités en rez-de-chaussée et des logements en étage, - une absence de végétation naturelle hormis un jardin attenant à une habitation, - une desserte routière et piétonne aisée, - une desserte en transport en commun routier commode depuis le Pays de Grasse, - la présence de places de parking à proximité (parking Lebon) mais sans stationnement latéral le long de l’avenue de Boutiny.


16

I.5. JUSTIFICATION ET OBJECTIFS DU PROJET

I.5.1. Rappel des enjeux

Les principaux enjeux relevés sur le centre-ville de Peymeinade et l’îlot Boutiny sont :

- règlementaires, avec des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle, de création de logements sociaux, d’économie de l’espace et de développement durable, - en termes de logements, avec un manque notable de logements sociaux sur la commune (constat de carence), - urbanistiques, avec des bâtiments disparates et de faibles qualités architecturales, - sociaux, en participant à l'amélioration du cadre de vie des habitants de Peymeinade et de l'image du centre-ville et du quartier Saint-Marc.

I.5.2. Objectifs de l’opération

La ville de Peymeinade se caractérise, tout comme l’ensemble de la Côte d’Azur, par une urbanisation quasi-continue de son territoire et ainsi une très faible marge d’extension. Cette rareté cumulée avec les prix fonciers élevés fait qu’il est de plus en plus difficile de s’y loger ainsi que sur les communes périphériques hors zone de montagne.

La volonté de la ville de Peymeinade est : - de mener une intervention forte afin d’augmenter significativement le parc de logements sociaux, tout en veillant à une meilleure répartition et de mettre en œuvre les moyens nécessaires afin de répondre aux obligations imposées par la loi, - de restructurer le centre-ville en lui permettant de jouer son rôle de centralité qui sera obtenu par une redynamisation de l’offre commerciale et de services, une densification de l’habitat et par une restructuration de l’entrée de ville.

Le centre-ville de Peymeinade et l’îlot Boutiny présentent une concentration d’atouts et d’enjeux :

- une grande avenue commerçante, axe de circulation structurant de la commune et du Pays de Grasse formant entrée de ville de Peymeinade,

- une centralité peu lisible, liée à l’existence de deux sous-centralités : le vieux village et le quartier Saint-Marc (le long de l’avenue de Boutiny),

- de nombreux réseaux existants, - une offre de stationnement public centré uniquement sur le parking Lebon

(174 places), - un aspect extérieur des constructions disparate, - une sous-densification du bâti en termes de logements, - un alignement du bâti différent sur l’îlot par rapport aux bâtis alentours.

L’opération sur l’îlot répond ainsi aux principaux objectifs suivants : - répondre à un besoin en logements, - répondre aux objectifs règlementaires en termes de logements sociaux, - favoriser la mixité sociale et fonctionnelle, en prenant en compte les besoins

en stationnement spécifique à chaque fonction, - participer à la réorganisation du centre-ville de Peymeinade, - respecter l’environnement par la création d’un habitat durable répondant aux

exigences de la RT 2012.

Comme indiqué précédemment, la commune a sollicité l’Établissement Public Foncier (EPF) PACA comme opérateur foncier sur le périmètre concerné.


17

I.5.3. Utilité publique du projet : les avantages attendus de l’opération

L’aménagement de l’îlot Boutiny pour y créer des logements locatifs sociaux apportera les bénéfices suivants :

- une offre de logements de conditions d’habitabilité satisfaisantes, La réalisation du projet crée de l’ordre de 55 logements répondant aux normes de confort et de sécurité actuelles.

- une réponse aux besoins de la population dans une logique de mixité sociale,

Les futurs logements de l’îlot seront : pour partie en location sociale (40% des logements, soit 22 logements), et pour le reste en accession libre (33 logements).

- une participation à la recomposition d’un espace urbain existant, L’architecture du projet et la prise en compte des objectifs de développement durable dès sa conception donne une image qualitative au quartier et respecte l’alignement général des bâtiments le long de l’avenue de Boutiny. Elle permet de plus une densification de l’habitat.

- une prise en compte forte du développement durable et du critère de performance énergétique,

L’opération de l’îlot Boutiny déploie un grand nombre d’exigences environnementales et respectera la RT 2012 pour le bâtiment projeté.

Il présente un caractère d’intérêt général au travers de ses réponses à :

- la forte demande en logements sur la commune de Peymeinade, - toutes les obligations règlementaires en vigueur en termes de production de logements sociaux.

Ce projet, avec la réalisation de 22 logements locatifs sociaux, permettra à la commune de développer son parc social et de contribuer à rattraper son retard en la matière.


18


19

TITRE II - LES IMMEUBLES CONCERNÉS PAR LA DUP Le projet de restructuration nécessite la pleine maîtrise foncière des immeubles cadastrés section AE n°328, 329, 335, 336, 337 et 346, soit :

- 1 immeuble composé de 4 appartements + 1 local d’activités, - 1 immeuble (bâtiment sur cour et bâtiment sur rue) composé de 3 appartements + 1 local d’activités, ainsi qu’une cour à l’arrière avec parkings et parkings couverts, - 1 maison avec jardin.

Le projet impliquera le relogement du ménage occupant (locataire) ainsi qu’une relocalisation d’activité.

Les partenaires du projet s’engagent à apporter collectivement leur soutien au processus de relogement en mettant chacun à disposition des compétences et des moyens complémentaires. L’EPF PACA1 assurera, pour le compte de la commune de Peymeinade, l’entière maîtrise foncière nécessaire des opérations retenues. Ainsi, intervenant comme opérateur foncier, l’EPF PACA se portera acquéreur, soit par voie amiable, soit par voie de préemption, soit par voie d’expropriation, des biens à acquérir.

Des négociations amiables ont été engagées par l’EPF PACA auprès de tous les propriétaires identifiés au fichier immobilier hypothécaire et ont pour certaines abouties à des acquisitions à l’amiable.

Aussi, l’EPF PACA sollicite une Déclaration d’Utilité Publique afin d’assurer une maîtrise foncière complète des immeubles et lots de copropriété nécessaires au projet et non encore maîtrisés, soit :

Parcelles N° de lots

AE 328-346, pour partie

4

AE 329, pour partie 7 15 16

1 Sur le territoire de la commune de Peymeinade, l’EPF PACA agit notamment dans le cadre d’une convention

opérationnelle en phase anticipation / impulsion foncière sur le site du centre-ville signée en mars 2011 et de ses avenants n°1 et n°2 de décembre 2013 et avril 2015. L’avenant n°2 a ainsi pour objet le passage en phase impulsion / réalisation pour l’îlot Boutiny et permet à l’EPF PACA de mener à bien la procédure d’expropriation.


20


21

TITRE III - CHOIX DU PARTI D’AMÉNAGEMENT ET CONTRAINTES RÈGLEMENTAIRES

III.1. RAISONS DU CHOIX DU PROJET

Les enjeux de l’opération sont doubles : - répondre à un besoin de logements locatifs sociaux, - permettre la requalification urbaine au sein du centre-ville de Peymeinade.

III.1.1. Choix du site Boutiny

La commune a, au travers une étude de programmation à finalité pré-opérationnelle pour l’aménagement du centre urbain, identifié plusieurs secteurs au sein même du centre-urbain :

- l’aménagement du quartier Boutiny proprement dit, dont le réaménagement du parking Lebon et de ses abords1, et la réalisation d’un parking, - la place du centenaire et l’entrée Ouest, - la percée entre l’avenue de Boutiny et la place du centenaire, - l’opération Boutiny Nord, - le contournement de l’ilot dit Boutiny Sud,

Cette étude a permis de phaser ce secteur afin de hiérarchiser les actions de la commune :

- l’aménagement du quartier Boutiny a été classé en échéance dite à court terme étant donné que la Commune et l’EPF PACA étaient déjà propriétaires de plusieurs fonciers, - la place du centenaire, la percée Boutiny-centenaire et l’opération Boutiny Nord ont été classées en échéance dite à moyen terme, - enfin le contournement de l’ilot Boutiny Sud a été classée en échéance long terme.

L’ilot Boutiny, objet du présent dossier, étant un sous-secteur du quartier Boutiny, il est apparu nécessaire d’intervenir en priorité sur ce site compte tenu du foncier déjà acquis par la Commune et l’EPF PACA.

1 L’aménagement de l’espace Lebon se réalisera dans le cadre d’une Orientation d’Aménagement et de

Programmation prévue dans le futur Plan Local d’Urbanisme (zone 1AU).

L’espace Lebon réaménagé avec des logements, locaux pour équipements, service public, activité commerciale, parking augmenté, doit constituer un espace public central et fédérateur en lien avec le reste du centre-ville et les quartiers alentours. Des maillages piétons seront créés au sein et depuis ce nouveau quartier ainsi qu’une nouvelle connexion avec le chemin Saint Marc.


22


23

III.1.2. Choix du périmètre d’implantation du projet

Une étude de faisabilité conduite pour le compte de la commune a permis d’étudier le meilleur périmètre foncier à prendre en compte pour la réalisation du projet. Les trois hypothèses étudiées sont présentées dans le tableau ci-après.

Hypothèse 1 :

AE 328, 329 et 346 Hypothèse 2 : AE 336 et 337

Hypothèse 3 : AE 328, 329, 335, 336,

337 et 346

Surface du terrain 1 008 m² 1 328 m² 2 363 m²

Surface de plancher potentielle

1 780 m² 1 360 m² 3 353 m²

dont logements 1 440 m² 1 360 m² 3 053 m²

dont commerces 340 m² 0 m² 300 m²

Occupation du sol 2 immeubles, soit 8

logements et 2 cellules commerciales.

1 maison d’habitation avec cour.

2 immeubles, soit 8 logements et 2 cellules

commerciales. 1 maison d’habitation

avec cour.

L’hypothèse 3 permet une meilleure prise en compte des enjeux, tant par le nombre de logements possiblement créés que par l’emprise requalifiée et par le potentiel architectural induit.

III.1.3. Détermination des caractéristiques du projet

L’étude de faisabilité conduite pour le compte de la commune a permis d’identifier le projet le plus approprié en fonction :

- du site dans lequel le projet s’inscrit, en fonction duquel ont été définies la hauteur de bâtiments à ne pas dépasser et leur insertion au sein de l’unité foncière nouvelle,

- des besoins en logements recensés, qui ont mis en évidence la typologie et la surface moyenne des logements à réaliser,

- de la règlementation nationale concernant le stationnement dans les logements sociaux, établissant ainsi le nombre de places à créer.

Elle a abouti au schéma de principe suivant :

- un immeuble en R+4 partiel en mixité fonctionnelle (logements en étages et activité en rez-de-chaussée) - une surface de plancher d’environ 3 353 m² dont 300 m² de commerces, - un total d’environ 55 logements créés, - un parking souterrain sur deux niveaux.


24

III.2. L’INTERVENTION SUR L’ÎLOT BOUTINY

L’opération de l’îlot Boutiny est une des composantes de la requalification urbaine du centre-ville de Peymeinade.

Elle répond en partie aux objectifs fixés dans le diagnostic du PLU de Peymeinade en cours d’élaboration pour le développement de l’habitat.

Le projet permet d'améliorer le cadre de vie de la population, l'image du site et de pallier le manque de logements sociaux sur le territoire communal, marquant ainsi le volontarisme de la collectivité en la matière.

Présentation du programme prévisionnel

Un projet de construction de logements en mixité fonctionnelle

L’opération prévue consiste en la création de : - une surface de plancher de logements d’environ 3 053 m², soit environ 55 logements dont :

40% de logements locatifs sociaux (22 logements) ainsi répartis : 30% de PLAI (prêt locatif aidé à l’intégration), 70% de PLUS (prêt locatif à usage social),

60% de logements en accession libre, - une surface de plancher de commerce d’environ 300 m², soit un local, - une centaine de places de stationnement, dont :

environ 88 en sous-sol, sur deux niveaux, environ 17 extérieures.

Un projet qui participe à la recomposition d’un quartier en pleine mutation

L’architecture du projet participe à l’image novatrice du quartier et à son inscription dans une démarche durable de l’aménagement.

Afin d’inscrire le projet dans la modernité et le respect de l’environnement, le développement durable a été pris en compte tout au long de la conception de l’opération. L’accès au programme se fera par l’avenue de Boutiny, route départementale. L’accord du Conseil Départemental sera demandé dans le cadre de la poursuite des études. Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants sont précisées en pièce 5 du présent dossier. L’opération de construction sera réalisée par le groupement d’opérateurs (promoteur / bailleur social) retenu conformément à l’article 3 de l’avenant 1 de la convention opérationnelle en phase anticipation / impulsion foncière sur le site du centre-ville signée entre la commune de Peymeinade et l’EPF PACA.


25

III.3. LE PROJET ET SON CONTEXTE RÈGLEMENTAIRE

III.3.1. La loi "Littoral" et la loi "Montagne"

Ni la loi « Littoral », codifiée aux articles L. 121-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, ni la loi « Montagne » codifiée aux articles L. 122-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, ne s'appliquent sur le territoire de la commune de Peymeinade.

III.3.2. La Directive Territoriale d’Aménagement (DTA)

Par décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003 le Gouvernement a approuvé la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes (Journal Officiel du 9 décembre 2003).

La zone d’étude est située dans le secteur bande côtière et plus particulièrement dans le Moyen Pays, hors de la zone montagne.

La DTA ne définit aucun enjeu particulier pour le site de « l’avenue de Boutiny » mais identifie la route départementale RD 2562 également dénommée « avenue de Boutiny » comme « voie principale ».

En page 88 de la DTA, les orientations définies pour le moyen pays visent au renforcement des centres et au confortement ou à la création de pôles d'habitat, mais aussi de pôles de services et d'activités, afin de répondre aux besoins des habitants en limitant les déplacements de nécessité, et en assurant un meilleur équilibre entre l'habitat et l'emploi ainsi qu'une plus grande cohérence entre le développement urbain et les transports. Il s’agit d’identifier les opportunités foncières permettant de renforcer les pôles et/ou d’en créer de nouveaux afin d’améliorer les conditions de vie des habitants de la commune, en cohérence avec les objectifs en matière d’habitat, d’activités et de transports.

Le projet permis par la présente mise en compatibilité participe au confortement du centre actuel par la densification en matière de logements et d’activités. Il s’inscrit dans le cadre des objectifs en matière d’habitat, notamment pour le logement social. Il ne remet pas en cause les infrastructures de transport identifiées à proximité par la DTA. Le projet est donc compatible avec la DTA des Alpes-Maritimes.


26

III.3.3. Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT)

La commune de Peymeinade appartient au territoire du SCOT Ouest qui inclut la Communauté d’Agglomération du Pays de Grasse, dont fait partie Peymeinade, et la Communauté d’Agglomération des Pays de Lérins. Son périmètre a été arrêté en juin 2008.

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) du SCOT prévoit notamment de réinvestir en priorité la ville dense afin de « répondre aux besoins quantitatifs et qualitatifs d’un habitat qui associe réhabilitation de logements existants, remise sur le marché de logements vacants et l’insertion de programmes de construction neuve en accession et en location ».

Ce SCOT est actuellement en cours d’élaboration et aucune prescription n’a encore été définie pour la zone d’étude. Néanmoins, le projet répond en partie aux objectifs du PADD par son programme de construction neuve au sein d’une zone urbaine dense et ne compromet pas les réflexions engagées.

III.3.4. Plan d’Occupation des Sols (POS)

Le projet est situé en totalité sur la commune de Peymeinade dont le POS a été approuvé le 31 mars 1983, et modifié pour la dernière fois le 15 juin 2015 (modification n°11).

La procédure d’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU) est actuellement en cours. A défaut d’approbation de ce projet de PLU avant le 27/03/2017, les dispositions du règlement d’urbanisme s’appliqueront sur le territoire communal, en lieu et place des dispositions du POS. La zone d’étude touche les zones suivantes du POS de Peymeinade :

- UA, secteur UAb (parcelles AE328/329/346), agglomération de Saint Marc à caractère central d’habitat, de services et d’activités, - UB (parcelles AE335/336/337), zone d’extension récente d’agglomération, du POS de Peymeinade.

Ces zones d’urbanisation dense et quasi-continues ont une vocation d’habitat, commerces et services de proximité. Le projet n’est concerné par aucune contrainte spécifique : ni emplacement réservé, ni espace boisé classé, ni servitude de mixité sociale. Une analyse de la règlementation est opérée sur la base d’un extrait de la cartographie générale du POS placée ci-après ainsi que d’un tableau rassemblant les principales contraintes du règlement de zone pouvant concerner le projet.


27


28

Le tableau ci-après reprend les principales contraintes du POS dans ces zones pour les constructions à usage d’habitations et de commerces.

Zone UA / secteur UAb Zone UB

Types d’occupation du sol interdits

- les installations classées sou mises à autorisation ou à déclaration,

- les installations et travaux divers mention nés à l'article R .442-2 du Code de l'Urbanisme à l'exception des aires de jeux et de sports, des aires de stationnement ouvertes au public et des cas mention nés à l'article UA2,

- les dépôts de matériaux de toute nature,

- les lotissements de toute nature,

- les bâtiments à usage d'exploitation agricole ainsi que les serres,

- l'ouverture et l'extension de carrières,

- les terrains de camping et de caravanes,

- la construction d'annexes dans les cours d'immeubles.

- les bâtiments d'exploitation agricole,

- la création des installations classées, sauf dans les cas visés à l’article UB2,

- les installations et travaux divers mention nés à l'article R .442-2 du Code de l'Urbanisme à l'exception des aires de jeux et de sports, des aires de stationnement ouvertes au public et des cas mention nés à l'article UB2,

- l'ouverture des terrains aménagés de camping et de caravanes,

- le stationnement des caravanes isolées,

- l'ouverture de carrières, sablières, gravières.

Types d’occupation du sol soumis à conditions particulières

(...) les affouillements et exhaussements du sol indispensables aux constructions t installations autorisées dans la zone ainsi qu’à leur desserte.

(...)

- les affouillements et exhaussements du sol indispensables aux constructions t installations autorisées dans la zone ainsi qu’à leur desserte (accès et réseau).

Accès et voiries

Toute construction doit être accessible au matériel de lutte contre l’incendie. Les accès doivent être aménagés de manière à assurer la sécurité des usagers. Les accès automobiles des constructions à partir des voies piétonnes existantes ou prévues sont interdits.

(...)

- toute construction doit être accessible au matériel de lutte contre l’incendie,

- les accès doivent être aménagés de manière à assurer la sécurité des usagers,

(...)

Desserte par les réseaux

(...)

- toute construction ou installation nouvelle doit obligatoirement évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau d’assainissement en respectant ses caractéristiques,

- si le réseau existe, les aménagements devront être tel qu’ils garantissent l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau public,

(...)

(...)

- toute construction ou installation nouvelle doit obligatoirement évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau d’assainissement en respectant ses caractéristiques,

- si le réseau existe, les aménagements devront être tel qu’ils garantissent l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau public,

(...)

Implantation par Les constructions doivent être Nu de la façade à une distance


29


rapport aux voies et emprises publiques

édifiées à l’alignement des voies existantes ou à créer. Dans le secteur UAb, un retrait de 3 m par rapport à l’alignement inférieur pourra être admis.

minimum de :

- 15 m de l’axe des CD,

- 10 m de l’axe des autres voies.

Implantation par rapport aux limites séparatives

Dans une bande de 15 mètres de profondeur à partir de l'alignement, les constructions devront être édifiées : ·

- soit en ordre continu d'une limite latérale à l'autre,

- soit sur une limite latérale et à une distance de l'autre limite au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre tout point de la construction et le point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché, sans être inférieur à 4 mètres.

Au-delà des 15 mètres de profondeur à compter de l'alignement, la distance entre tout point d'une construction projetée et le point le plus proche de la limite séparative sera au moins égale à la moitié de · la différence d'altitude entre ces deux points, sans être inférieure à 4 mètres.

Par rapport à la limite séparative en fond de parcelle, Je bâtiment devra être situé à une distance minimum égale à la moitié de la différence d'altitude entre tout point de la construction et le point de la limite parcellaire qui en est Je plus rapproché, sans être inférieur à 4 mètres.

Toutefois, lorsque la profondeur de la parcelle est inférieure à 15 mètres, Je bâtiment pourra être implanté sur la limite séparative de fond de parcelle.

L’implantation en mitoyenneté sur les limites séparatives de propriété sera admise dans les cas suivants :

- La construction d’adosse à un bâtiment en bon état déjà construit sur la propriété voisine et sur la limite séparative commune,

- La construction nouvelle est une annexe qui n’est affectée ni à l’habitation ni à une activité industrielle, commerciale ou professionnelle,

- Extension d’une construction existante construite sur la limite séparative.

En cas de construction en retrait des limites séparatives, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 5 m. (...)

Implantation des constructions sur une même propriété

Les constructions non contigües ou les corps de bâtiment en vis-à-vis sur une même propriété devront être édifiés de telle manière que la distance de tout point d’un bâtiment à tout point de l’autre bâtiment soit au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment le plus haut.

La construction de plusieurs bâtiments non contigus sur une même propriété est autorisée à condition que la distance comptée horizontalement entre tout point des bâtiments en regard soit au moins égale à la hauteur de plus grande des deux constructions et jamais inférieure à 4 m.

Emprise au sol des constructions

Sans objet. <40% de la superficie de la propriété.

Hauteur des constructions

- Hauteur de façade à l’égout du toit < 12 m,

- Nombre de niveaux habitables n’excédera pas quatre, soit R+3.

- Hauteur de façade à l’égout du toit < 12 m,

- Nombre de niveaux habitables n’excédera pas quatre, soit R+3.

Aspect extérieur Construction de forme simple, dans Construction de forme simple, dans


30


un ensemble présentant une unité de volume, de matériaux, de couleur ou de style. (...)

un ensemble présentant une unité de volume, de matériaux, de couleur ou de style. (...)

Stationnement

- Habitation : 1 place minimum par logement,

- Commerce : 1 place par 30 m² de surface de plancher H.O.

- Habitation : 1,5 place minimum par logement,

- Commerce : 1 place par 30 m² de surface de plancher H.O.

Espaces libres – plantations – espaces classés

(...)

- Les surfaces libres de toute occupation doivent être traitées en espaces verts plantés,

Les aires de stationnement devront être plantées à raison d’un arbre au moins par 50 m² de terrain.

(...)

- Les surfaces libres de toute occupation doivent être traitées en espaces verts plantés,

- Les aires de stationnement devront être plantées à raison d’un arbre au moins par 50 m² de terrain.

COS Sans objet. 0,5

Les bâtiments d’habitation et de commerces sont autorisés par le règlement du secteur UAb et d la zone UB. Le projet présenté n’est pas compatible avec les dispositions du POS actuel et une mise en compatibilité est demandée afin de faire évoluer le règlement d’une part de la zone UAb, notamment en ce qui concerne les articles UA7 (implantation par rapport aux limites séparatives), UA10 (hauteur), et d’autre part de la zone UB, pour les articles UB7, UB10 et UB11 (espaces libres, plantations, espaces classés).

Une mise en compatibilité du POS de Peymeinade avec le projet est donc réalisée dans le cadre du présent dossier d’enquête.

L’analyse du Plan d’Occupation des Sols de Peymeinade révèle que : - le projet se situe en secteur UAb, d’agglomération de Saint Marc à caractère central d’habitat, de services et d’activités et en zone UB, d’extension récente d’agglomération, - les travaux ne sont pas compatibles avec le règlement des zones UAb et UB, - l’assiette du projet ne touche aucun emplacement réservé, - aucun Espace Boisé Classé n’est présent sur le site d’étude.

Un dossier de mise en compatibilité du POS de Peymeinade est joint au présent dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique.


31

Servitudes d’utilité publique

Aucune servitude d’utilité publique ne s’applique au périmètre du projet.

III.3.5. Plan de Prévention des Risques naturels (PPR)

Le territoire de la commune de Peymeinade dispose d’un PPR Incendie de Forêts approuvé le 17 janvier 2007.

L’îlot Boutiny se situe en zone blanche de ce PPR. En revanche, un porter à connaissance de l’aléa retrait – gonflement des sols argileux datant du 27 janvier 2012 situe le projet dans une zone soumise à un aléa moyen.

Ce risque a été pris en compte dans la conception du projet.

Le risque d’aléa retrait – gonflement des sols argileux signalé par porter-à-connaissance du 27 janvier 2012 a été pris en compte dans la conception du projet.

III.3.6. Programme Local de l’Habitat (PLH)

Aucun PLH ne s’applique actuellement à la commune de Peymeinade. Un PLH est en cours d’élaboration sur le territoire de la communauté d’agglomération du Pays de Grasse, à laquelle appartient la commune de Peymeinade.

Seule la phase diagnostic est actuellement finalisée et aucune prescription spécifique n’est donc liée à ce futur PLH sur la commune de Peymeinade.

III.3.7. Cartographie du bruit routier

La Communauté d’Agglomération Pôle Azur Provence (CAPAP), intégré dans la Communauté d’Agglomération du Pays de Grasse (CAPG) au 1er janvier 2014, a réalisé en novembre 2011 ses Cartes de Bruit Stratégiques (CBS) et le Plan de Prévention du Bruit dans l’Environnement (PPBE) a été validé en conseil communautaire le 9 novembre 2012. La commune de Peymeinade n’appartenant pas à l’époque à la CAPAP, elle n’est pas concernée par ces documents. Une actualisation de ceux-ci est actuellement en cours à l’échelle de la CAPG.


32


33

TITRE IV - BILAN DES IMPACTS DU PROJET

IV.1. IMPACTS SUR L’ENVIRONNEMENT

Milieu physique

Qualité de l’air 0 Impact négligeable.

Topographie / Géologie 0 Impact nul.

Hydrologie 0 Impact négligeable. Toutes les précautions seront prises en phase chantier pour ne pas polluer les eaux.

Ambiance sonore 0

Étant donné les niveaux sonores de référence le long de l’avenue de Boutiny, l’impact du projet sur l’ambiance sonore sera négligeable.

Milieu biologique

Natura 2000 0

Absence d’impact significatif. Le site du projet est éloigné d’environ 2,5 km de la ZSC Gorges de la Siagne et 7 km des ZSC et ZPS Préalpes de Grasse, et sans continuité d’habitats avec ces espaces.

Faune/Flore 0

L’espace est déjà essentiellement occupé par des bâtiments ou surfaces bétonnées. Aucune végétation naturelle n’est présente sur site : la végétation y et uniquement d’origine anthropique.

Corridor écologique 0 Le site est anthropisé et ne comporte aucun corridor écologique.


34

Milieu humain

Population + +

Valorisation de l’habitat et création de logements sociaux actuellement déficitaires sur le territoire de la commune de Peymeinade.

Amélioration de l’image urbaine du quartier.

Relogement du ménage locataire dans des logements correspondants à la composition de la famille et aux conditions d’habitabilité aux normes.

Voirie et trafic 0

Impact négligeable sur les voiries existantes. Le trafic sera toutefois augmenté sur l’avenue de Boutiny.

Bâti + +

Création d’un bâtiment neuf répondant à la RT2012. Suppression de bâtiments bas sans qualité ni unité architecturale et vétuste.

Réseaux 0 Impact négligeable.

Activité commerciale, artisanale et services

0

Impact négligeable. Relocalisation hors du site de la pharmacie présente mais création d’environ 300 m² de surface commerciale en rez-de-chaussée du bâtiment neuf.

Paysage et occupation du sol

0

Suppression des espaces verts anthropiques existants.

Création d’un bâtiment bénéficiant d’une bonne insertion dans le site, en respectant un cahier de prescriptions architecturales précis afin d’assurer la continuité urbaine du secteur.

Santé humaine + Amélioration des conditions d’habitation des familles des Alpes-Maritimes.

Le projet respecte le paysage et l’environnement du site.

En conclusion, il apparaît que l’opération programmée a de multiples impacts positifs et notamment créera une nouvelle offre de logements neufs et accessibles dans un secteur requalifié.


35

IV.2. LES NUISANCES ET MESURES COMPENSATRICES

IV.2.1. L’atteinte au droit de jouissance des occupants

IV.2.1.1. Synthèse des besoins du site

Le site est composé de 6 parcelles cadastrées section AE n° 328, 329, 335, 336, 337 et 346.

Ces parcelles sont actuellement occupées par : - 2 locaux d’activités en rez-de-chaussée : pharmacie et local vacant, - 7 appartements, dont 1 occupé par un locataire et les autres vacants, - 1 maison d’habitation, vacante.

L’opération implique le relogement d’un ménage ainsi qu’une relocalisation d’activités avant travaux.

IV.2.1.2. Principes prévus pour le relogement des familles et pour les activités

Le traitement de l’îlot Boutiny va nécessiter un relogement définitif de chacun des habitants dans la mesure où la réhabilitation envisagée impose un transfert des occupants. Les occupant bénéficient de la protection prévue aux articles L. 314-1 et suivants du Code de l’Urbanisme et des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L. 423-1 et L. 423-4 du Code de l'Expropriation pour cause d’utilité publique.

Locataires d’habitation

Le ménage locataire se verra proposer un logement décent, avec un loyer adapté à sa capacité financière, à la taille de la famille, à ses difficultés éventuelles (handicap, mobilité réduite...) et qui réponde, dans la mesure du possible, à son souhait géographique.

A cette fin, l’ensemble des opérateurs sociaux sera mobilisé par la ville de Peymeinade.

Activités

La privation temporaire ou définitive de jouissance d’un commerçant, d’un artisan ou d’un industriel en raison des travaux réalisés dans un local au sein duquel il exploite son activité est matériellement ou pécuniairement compensée. Les dispositions des articles L. 314-1 à L. 314-9 du Code de l’Urbanisme, issus de l’article 17 de la loi n°85-729 en date du 18 juillet 1985 et commentées par la circulaire n°87-60 du 7 juillet 1987, instituent en effet à la charge de la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation d’une opération d’aménagement (telle qu’une procédure de restauration immobilière) ou qui bénéficie d’une expropriation, un régime spécifique et renforcé de protection.

Plusieurs situations sont succinctement envisagées : - l’éviction définitive (article L. 314-2), - l’éviction provisoire (article L. 314-3), - le maintien dans les lieux en l’absence d’éviction (article L. 314-4), - une protection particulière des commerçants, artisans et industriels (articles

L. 314-2 alinéa 2, L. 314-5, L. 314-6 et L. 314-8).

L’article L. 314-3 du Code de l’Urbanisme considère qu’au-delà de trois ans, toute éviction doit être considérée comme définitive.


36

Le traitement de l’îlot Boutiny va nécessiter une relocalisation définitive de la pharmacie actuellement sur le site dans la mesure où la rénovation envisagée impose un transfert des occupants.

Cas des travaux nécessitant l’éviction définitive des commerçants, artisans et industriels

Dans cette hypothèse, il doit être fait application des dispositions des articles L. 314-2 et L. 314-5 du Code de l’Urbanisme ainsi que des articles L. 322-12, L. 423-2, L. 423-3 et R. 322-6 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, lesquels prévoient notamment le versement d’une indemnité d’éviction. Concrètement, l’administration a l’initiative du choix de la solution à adopter :

- le relogement du commerçant, de l’artisan ou de l’industriel dans un local équivalent situé dans l’agglomération et le versement d’une indemnité couvrant le préjudice partiel subi (indemnité de déménagement, indemnité compensatrice de privation de jouissance),

- le non-relogement du commerçant, de l’artisan ou de l’industriel et le versement d’une indemnité d’éviction totale qui doit lui permettre de se rétablir dans les mêmes conditions.

L’article L. 314-5 du Code de l’Urbanisme dispose que le commerçant, l’artisan ou l’industriel bénéficie d’un droit de priorité pour l’attribution de locaux de mêmes natures compris dans l’opération lorsque leur activité est compatible avec les dispositions du Plan Local d’Urbanisme. Dans le cas où le commerçant, l’artisan ou l’industriel a exercé son droit de priorité, aucune indemnité d’éviction ne devra lui être versée. Enfin, l’article L. 314-6 du Code de l’Urbanisme prévoit qu’à la demande du commerçant, de l’artisan ou de l’industriel, l’indemnisation afférente à l’activité qu’il exerce dans un immeuble devant être acquis ou exproprié en vue de sa démolition dans le cadre d’une opération d’aménagement doit intervenir avant l’acte portant transfert de propriété et par dérogation aux dispositions des articles L. 322-2 et L. 331-4 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, être fondée sur la situation existant avant le commencement de l’opération. Dans le cas de l’aménagement de l’îlot Boutiny, le locataire de la pharmacie a été rencontré par l’EPF PACA et la commune et une proposition de relocalisation ultérieure lui a déjà été faite, dans le respect de son souhait d’acquérir un local pour transférer sa pharmacie.


37

IV.2.2. Les nuisances entraînées par les travaux

La réalisation des travaux lourds dans un site urbain dense ne peut se concevoir sans nuisances pour les riverains et les usagers. Toutes les mesures seront néanmoins prises, tant au niveau de la programmation que de la réalisation pour minimiser les conséquences négatives des travaux envisagés. Le maître d’ouvrage intégrera à son marché de travaux toutes les prestations permettant d’assurer le maintien des fonctions urbaines dans des conditions satisfaisantes. Ces préconisations concerneront :

- le confort des riverains Chaque fois que cela est techniquement possible, l’utilisation des procédés de réalisation peu bruyants et permettant la réduction des émissions de poussières sera systématiquement privilégiée.

- les accès et la circulation L’attention des entrepreneurs sera attirée sur les contraintes d’accès et de circulations ainsi que la nécessité de limiter la gêne occasionnée aux riverains durant la durée des travaux. Les circuits d’approvisionnement et d’évacuation des chantiers seront définis avant toute intervention pour limiter au maximum l’impact sur le chantier.

- la sécurité Il sera rappelé aux entreprises la nécessité de clôturer le site du chantier afin d’interdire toutes pénétrations ou passages piétons extérieurs. Une signalisation adaptée sera mise en place tant pour les chantiers et leur accès que pour les cheminements provisoires qui pourront être créés.

- la propreté Les entreprises devront prendre toutes les précautions pour limiter les chutes de matériaux ou dépôt de boues sur les voies publiques empruntées par leur matériel. Elles effectueront en permanence les nettoyages et brossages nécessaires des sorties de chantier ou d’aires de stockage. Les modalités de ramassage des ordures ménagères seront, le cas échéant, adaptées pour assurer la continuité du service pendant la durée des travaux.

- la santé humaine Les bâtiments existants seront si nécessaire désamiantés avant d’être détruits. Les déchets et les déblais de chantier seront triés et évacués vers les décharges appropriées.


38

Documents

Août - epfpaca.com notice... · Commune de Peymeinade SOMMAIRE ... accès, circulation des vélos, rythmique, etc. De fait, cette voie est le lieu d’une circulation soutenue quasi-permanente