ACTUALITÉ JURIDIQUE

Dossier

-ij,

c<us 57 LA FISCALITÉ IM

À L'ÉPREUN

IILIER

CRIS

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La vente aux enchères publiques d'un immeubieune vente au résultat très incertain ?

Jean-Jacques Martel

Transfert d'entreprises et environnement

Bruno Wertenschlag et Thibaut Geib

Contrats de syndics : recommandation n° 11-01de la Commission des clauses abusives

DAlIpZ

VALEURS ET RÉFÉRENCES ÉCONOMIQUES

5 LOYERS COMMERCIAUX8 INDEMNITÉS D'ÉVICTION

6 INDEMNITÉS D'EXPROPRIATION

Copropriété Jurisprudence

bien vendu (Civ. 3e, 5 déc. 2007. BulL III. n° 218, D. 2008. 161. obs.Forest. Administrer mars 2008. 40 obs. Bouyeure ; récemm. Ver-sailles. 3 févr. 2011. n° 09-07339. Juris-Data n° 2011-001702 ;Paris. Pôle 4. ch.1. 6 janv. 2011 n° 09-12048. Juris-Data n° 2011-OOOU7). peu importe que cet acquéreur ait revendu son bien rapi-dement, avec une plus-value, avant de demander la réduction duprix [Civ. 3e, 2 juillet 2008 Administrer oct. 2008. 67 obs. Bouyeure].Une partie de la doctrine dénonce cette conception objective. Cer-tains auteurs considèrent qu'on est en présence d'un « contrôlejudiciaire du prix convenu » (Atias. Ann. loyers n05 8-9, 2009. n° 346).d'autres veulent « siffler la fin de la partie » (Steinmetz AJDI 2008.441]. A la vérité, cette jurisprudence suscite deux remarques. Lapremière énonce que l'acquéreur aurait pu acquérir son lot decopropriété malgré la moindre superficie, pour d'autres considé-rations, telle la localisation du bien. Dès lors, si la moindre mesureest le résultat d'une erreur d'un professionnel le vendeur pourraitprétendre qu'il a perdu une chance de conserver un prix obtenu del'acquéreur de façon « valable et irréversible ». C'est l'argumentsoutenu par deux auteurs (RTD civ. 2007. 333. obs. Mestre etPages ; V. aussi Civ. 3e. 25 oct. 2006, D. 2006. 2754 ; ibid. 2007.1297,chron. Monge et Nési ; ibid. 2184, obs. Capoulade et Atias]. Le ven-deur pourrait dès lors agir en garantie contre ce professionnel pourexiger la réparation d'un préjudice, puisque l'exercice de l'action enréduction le prive de la chance de conserver un prix convenu entreparties. L'argument est pourtant repoussé aujourd'hui par la Courde cassation. Dans un arrêt récent du 8 juin 2011 la troisièmechambre civile de la Cour de cassation est catégorique ? « La courd'appel a pu retenir que l'argumentation des époux Y. tendant àfaire admettre qu'ils avaient perdu la chance de conserver le prix

de vente mitiai n'était que l'expression de l'obligationdans laqueue ils se trouvaient de restituer le trop-perçu par e-x et n'avait pas pour effet de créer unpréjudice .r.aemnisable » (Civ. 3', 8 juin 2011, n° 10-12.004. Daacz jurisprudence). Le malheureux ven-deur n'ayant pas de préjudice à faire valoir ne pourrapas mettre en cause les professionnels en cas d'er-reur de mesurage. même manifeste. C'est ce quedécide l'arrêt du 8 juin 2011 (préc.l suivi par des juri-dictions de fond (Riom, 31 mars 2011, Juris-Datan° 2011-0053831.La seconde remarque vise la situation incertaine desprofessionnels. Car. si l'article 46 de la loi du 10juillet 1965 les protège contre les actions en garan-tie des vendeurs, la question se pose des actionsdirigées contre eux par les acquéreurs. L'hypothèseest celle de l'acquéreur, victime de la forclusion d'unan de l'article 46 in fine, qui agirait en responsabilitécontre le professionnel fautif en prétendant avoir, parsa faute, payé un prix supérieur. Pourrait-il plaiderqu'il a perdu une chance de payer un prix inférieur ?La doctrine est réticente, car l'action en diminutionest la seule ouverte à l'acquéreur (Givord, Giverdonet Capoulade, La Copropriété. Dalloz action,2010/2011, n° 283. contra -. Aix-en-Provence, 19 mai2011. D. 2011. 1561. obs. Rouquet).

Daniel TomasinProfesseur émérite, université Toulouse 1

Capitole

En bref parSy/va/ne Porcheron

L'absence de précision du sens des votes peut entraîner La nullité de la résolution

Cour de cassation, 3* civ., 6 sept. 2011 - Affaire n° 10-23.385 (n° 955 F-D)COPROPRIETE - Assemblée générale - Résolution

En retenant, souverainement, que la reconstitution du sens du vote n'était

pas possible sauf à se livrer à des supputations, la cour d'appel a pu déduire

de ces seuls motifs pue la «résolution» devait être annulée.

(ALORS QUE ta mention, dans le procès-verbal, du nom des opposants et

des défaillants lors du vote d'une décision prise en assemblée générale des

copropriétaires n'est pas une formalité substantielle dont ta méconnais-

sance est sanctionnée par la nullité de ta décision adoptée ; que l'absence

Le piège des autorisations individuelles

Cour de cassation, 3e av.. 6 sept. 2011 - Affaire n° 10-23.553 [n° 956 F-D)

COPROPRIETE - Partie commune - Annexion

En retenant, exactement, que l'accord donné par les copropriétaires indivi-

duellement ne les privait pas de leur droit d'exiger l'application du règle-

ment de copropriété et de s'opposer à un accaparement des parties com-munes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche

de cette mention a pour seul effet d'ouvrir à tout copro-

priétaire ta faculté de contester ta décision adoptée, sauf à

ce qu'il soit démontré qu'il t'ait approuvée lors de l'assem-

blée générale ,- qu'en retenant, pour annuler la décision de

l'assemblée générale des copropriétaires du S juillet 2005

ayant autorisé M. C. à édifier un balcon, que le procès-ver-

bal ne mentionnait pas le nom des opposants et des

défaillants, la cour d'appel a violé tes articles 17 du décret

n" 67-223 du 17 mars 1967. et 42 alinéa 2 de la loi n" 65-

557 du 10 juillet 1965).

qui ne lui était pas demandée sur l'intérêt légitime à agir

des époux G. à l'encontre des époux S. en raison de l'auto-

risation écrite qu'ils leur avaient donnée, a légalement jus-

tifié sa décision ordonnant la restitution des parties com-

munes indûment appropriées.

Loi Carrez : peu importe, pour déterminer la superficie, que les travaux aient été réalisés sansautorisation administrativeCour de cassation. 3* civ., 6 sept. 2011 - Affaire n° 10-19.542 (n° 994 F-D]

COPROPRIETE - Vente - Lot - Superficie - Loi Carrez

En énonçant que selon larticle 4-1 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, la

superficie privative d'un lot ou d'une partie de lot mentionnée à l'article 46de La loi du 10 juillet 1965 était la superficie des planchers des locaux clos

et couverts, en retenant exactement que pour l'application de ce texte il y

avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement

au moment de la vente, et qu'il ressortait des propres écritures des acqué-

reurs qu'à cette date, le bâtiment C n'était plus un abri non

clos comme l'énonce l'acte de vente mais qu'il avait été

transformé en un local à usage d'habitation par le vendeur.

la cour d'appel a pu déduire, sans violation de l'article 1341du code civil, qui ne concerne que les faits juridiques, et.

sans dénaturation, que la superficie du bâtiment C clos et

couvert à la suite de la transformation précitée, devait être

prise en compte pour le calcul de la superficie du lot.

AJDI Novembre 2011

Jurisprudence Copropriété

Le syndicat des copropriétaires est profane en matière de construction

ZJxir de cassation. 3* civ.. 6 sept. 2011 - Affaire n° 10-19.655

fc« 962 F-D1I r-ROPRIETE - Travaux - Parties communes - Responsa-

3*jté des constructeurs - Conseil syndicat

=- -«levant que le syndicat des copropriétaires était profane

sr. matière de construction et qu'aucune preuve d'un accord

*cït du maître d'ouvrage sur te changement de traitement

de façades n'était établie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder

à une recherche inopérante sur la présence d'un copropriétaire, membre du

conseil syndical, aux réunions de chantier, a. par une interprétation souve-

raine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, pu retenir que l'accord

préalable du maître de l'ouvrage sur la modification du traitement de façade

n'était pas rapporté et que la réception sans réserve de l'ouvrage ne suffi-

sait pas à démontrer un tel accord exprès, et sans réserve a posteriori.

Règlement de copropriété : licéité de clauses et opposabilité aux locataires

Cour d'appel de Colmar, 28 mars 2011 - Affaire n° 09/04862COPROPRIETE - Règlement de copropriété - Parties priva-

• /es

.es appelants font grief au jugement déféré de n'avoir pas

retenu la responsabilité des copropriétaires de l'apparte-

ment du dessus dans le remplacement de la moquette par

un parquet, alors qu'ils y ont procédé sans solliciter aucune

autorisation, contrairement aux exigences du règlement de

copropriété, et que ce remplacement a conduit à une dégra-

dation des performances acoustiques de leur appartement,

comme l'a constaté l'expert.

Ils soutiennent que la clause invoquée du règlement de

copropriété selon laquelle : « le revêtement des sols nepourra être modifié qu'après autorisation du syndic ayant

pris ('avis de l'architecte et sous la condition expresse que

le procédé utilisé et les nouveaux matériaux employés pré-

sentent des caractéristiques d'isolation phonique au moins

égales à celles des procédés et matériaux d'origine » est

licite au regard de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle est tou-

jours en vigueur, n'a jamais été modifiée et n'est pas

tombée en désuétude. Pour leur part, leurs voisins répli-

quent qu'ils n'ont commis aucune faute, que le règlement

de copropriété ne leur était pas opposable au moment de la

réalisation des travaux. Ils font encore valoir qu'il ne peut

entrer dans les pouvoirs du syndic d'autoriser certains tra-

vaux, et que de nombreux copropriétaires ont réalisé des

travaux de même nature sans solliciter la moindre autori-

sation préalable de sorte qu'ils doivent bénéficier de la

même tolérance.

Mais, la restriction en cause aux droits des copropriétairesn'est pas contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet

1965 rappelant [article 9) que la libre jouissance par chaque

copropriétaire des lots privatifs a pour limite la condition de

ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Contrairement aux allégations des intimés, cette clause n'a

été ni modifiée ni abrogée, et la circonstance que d'autres

Loggia et application de la loi CarrezCour d'appel de Riom, 31 mars 2011 - Affaire n° 10/01545

COPROPRIETE - Lot - Vente - Superficie - Loggia - Loi Carrez

Le tribunal a retenu que le dispositif de fermeture, qui est

parfaitement identifiable, fournit une protection suffisantede l'intérieur de la loggia et permet une utilisation à des fins

d'habitation et d'ameublement préservant l'intimité des

occupants de cette partie de l'habitation, cet élément étant

suffisant au regard des dispositions réglementaires pour

considérer que la loggia est une surface couverte et close

devant être comprise dans la superficie du lot de la copro-

priété, le certificat établi par le diagnostiquer n'ayant pas

induit les acquéreurs successifs en erreur. Mais, l'article 4-

1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. tel qu'issu de la loi.rappelle celui de l'article R. 111-2 du code de la construc-

tion et de l'habitation qui définit la surface habitable. Pour

copropriétaires l'aient méconnue n'a pas pour effet de l'abroger, cette

clause ayant été d'ailleurs rappelée et approuvée lors de l'assemblée géné-

rale du 26 mars 2007, L'autorisation visée par cette clause est en réalité

celle de t'assemblée générale, le syndic ne pouvant exprimer l'autorisation

émise qu'en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. S'il

est constant que les intimés ont réalisé les travaux litigieux quelques mois

avant d'acquérir l'appartement, pour autant le règlement de copropriété leur

est opposable alors que selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 les extra-

its du règlement de copropriété portant sur la jouissance des parties priva-

tives doivent être joints au bail, et que les locataires ne se sont pas préva-

lus d'un défaut d'information de leurs bailleurs. Il résulte des mesures

acoustiques réalisées entre les appartements des deuxième et troisième

étages que les normes fixées par l'arrêté du 14 juin 1969 sont respectées

dans les pièces de l'appartement, sauf celles situées en dessous de la cui-

sine des intimés aujourd'hui revêtue d'un carrelage.

Lexpert a comparé les valeurs mesurées avec celles résultant du revête-

ment initial (moquette et linoléum) au moyen d'une simulation acoustique

réalisée par un logiciel informatique, et en a conclu que le remplacement

de la moquette du séjour et du couloir de l'appartement par un parquet avait

dégradé l'isolation phonique de 13.5 dbA, et que le remplacement du

linoléum par du carrelage dans la cuisine avait dégradé cette isolation d'un

niveau de 16 dbA ressenti dans te séjour et la salle à manger des deman-

deurs... les constatations faites par l'expert lors des opérations d'expertise

ne font l'objet d'aucune contestation précise, et l'usage d'un logiciel de

simulation pour procéder aux comparaisons requises a été rendue néces-saire par la faute même des défendeurs qui ont fait disparaître les revête-

ments de sols originaires.

Les normes acoustiques n'étant pas respectées dans les pièces de l'appar-

tement des défendeurs situées au droit de la cuisine carrelée des appelants,

il doit être considéré que les intimés engagent leur responsabilité.

Si te remplacement de la moquette par un parquet permet de maintenir le

niveau sonore mesuré dans l'appartement dans des limites autorisées par

l'arrêté du 14 juin 1969, pour autant il ne respecte pas le règlement de

copropriété qui s'impose à l'ensemble des copropriétaires, dès lors que les

copropriétaires n'ont pas sollicité l'autorisation requise et que les matériaux

mis en œuvre sont de moindre qualité acoustique.

le calcul de cette surface, il y a lieu d'exclure les caves, sous-sol, remise,

garage, véranda, loggias et balcons. Mais les deux textes ont des rédactions

différentes. La loi Carrez prend ainsi en compte des locaux qui n'entrent pas

dans le calcul de la surface habitable (par exemple une véranda, une log-

gia, un balcon) dès lors qu'ils sont clos et couverts et ont au moins 1, 80 mde hauteur. Le calcul de la superficie selon la loi Carrez et de la surface

habitable de l'article R. 111-2 aboutit donc à des résultats totalement diffé-

rents. Il n'y a donc pas, pour procéder au mesurage prescrit par la loi Car-

rez, à rechercher si tel ou tel local est habitable au sens de l'article R. 111 -

2 du code de la construction et de l'habitation. La superficie définie par

l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne se confond pas non plus avec la

surface mentionnée par l'article 5 de cette même loi. qui permet de calcu-

ler la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Enfin, en

application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. dans sa rédaction issue

de la loi du 18 décembre 1996, la surface d'une terrasse, doit être incluse

Novembre 2011 AJDI

Droit rural Jurisprudence

dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot dès lors qu'elle

est à usage exclusif d'un copropriétaire et qu'elle est close. En l'espèce, la

discussion sur le caractère commun ou non de la partie litigieuse est donc

sans incidence sur la solution du litige dès lors qu'il est établi qu'il s'agit

d'une partie à usage exclusif de chacun des copropriétaires et qu'elle doit

être comprise dans la partie privative du lot. Il convient de vérifier en

l'espèce si les trois autres critères édictés à l'article 4-1 du décret du 17

mars 1967 sont remplis, à savoir si la surface litigieuse :

- est supérieure ou égale à 1,80 m de hauteur ;

- est couverte ;

- est close.

Les deux premiers critères ne posent pas de difficultés en l'espèce, la dis-

cussion porte sur le caractère clos ou non de ce qui peut être utilement qua-

lifié de « loggia » puisque c'est en ces termes que cette superficie est visée

Loi Carrez et divergence entre les surfaces mentionnées à l'avant-contrat et à l'acte réitéré

aux actes notariés. Il s'agit en fait au vu des plans et pho-

tos versés aux débats d'une ancienne terrasse, transformée

en loggia du fait du dispositif de fermeture par volets élec-

triques lors de la restauration de l'immeuble qui était un

ancien hôtel. Cette surface ne dispose d'aucun dispositif de

fermeture à l'air. Au contraire, les quatre ouvertures de l'an-

cienne terrasse ne disposent d'aucun ouvrage d'obstruction

ou d'isolation, du fait de La présence de trous à l'intérieur

de la loggia permettant l'évacuation naturelle à l'extérieur

des eaux pluviales pouvant être réceptionnées. La surface

litigieuse n'est en conséquence pas close au sens des dis-

positions de la loi Carrez et les acquéreurs sont bien fondés

à se prévaloir d'une moindre mesure de la superficie du lot

acquis ouvrant droit à réduction du prix.

Cour d'appel de Pau, 29 avr. 2011 - Affaire n° 10/01875

COPROPRIETE - Lot - Vente - Superficie - Avant-contrat - Acte réitéré -

Divergence - Loi Carrez

Malgré la mention dans l'acte authentique d'une superficie supérieure, ce

qui ne résulte manifestement que d'une erreur matérielle, il est établi que

M. C. s'est effectivement porté acquéreur d'un immeuble dont la superficie

était de 34,28 m2 correspondant à la surface indiquée dans la proposition

d'achat qu'il a lui-même signée ainsi qu'au descriptif de l'agence immobi-

lière auquel il avait eu accès. A aucun moment, il ne rapporte la preuve que

la vendeuse serait à l'origine d'une dissimulation de la surface de l'im-

meuble vendu. Si l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'acqué-

reur d'agir contre te vendeur lorsque est constatée une

superficie inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dansl'acte, il n'en demeure pas moins que ce texte ne précise

pas de quel acte il s'agit. En L'espèce, il y a lieu de consta-

ter qu'à la suite de l'acte sous seing privé du 13 juillet 2006,

La vente entre les parties était parfaite au terme des dispo-

sitions de l'article 1583 du code civil et que dans cet acte du

13 juillet 2006, la superficie effective de 34 m1 était indiquée.

Par conséquent, l'acquéreur ne rapporte pas la preuve d'un

préjudice en relation avec l'existence d'une diminution de

plus du 1/20e de la surface de l'immeuble qu'il a acquis

susceptible d'entraîner une minoration du prix de vente.

Loi Carrez : exclusion d'une buanderie du calcul de la superficie

Cour de cassation, 3' civ., 8 juin 2011 - Affaire n° 10-12.004 (n° 696 FS-D)

COPROPRIETE - Lot - Vente - Superficie - Buanderie - Exclusion - Loi Carrez

En relevant que le local qualifié de buanderie inclus dans la superficie des

parties privatives du lot de copropriété vendu était situé au sous-sol de la

maison, à côté du garage, qu'il ne comportait aucune fenêtre mais seule-

ment une bouche d'aération, que s'il était alimenté en eau et en électricité,

il ne s'agissait pour cette dernière alimentation que de fils volants et que,

comme à l'origine les murs étaient en parpaings bruts et le sol en béton

brut, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce local était assi-

milable à une cave ou à un garage, en a exactement déduit que celui-ci

devait être exclu du calcul de ta superficie des parties privatives telle quedéterminée à L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

En relevant, à bon droit, que La diminution du prix, destinée

à reporter le prix de vente au montant que les vendeurs

auraient dû percevoir compte tenu de la superficie du bien,

ne constituait pas, par elle-même, un préjudice indemni-

sable, la cour d'appel a pu retenir que l'argumentation des

vendeurs tendant à faire admettre qu'ils avaient perdu La

chance de conserver le prix de vente initial n'était que l'ex-

pression de l'obligation dans Laquelle ils se trouvaient de

restituer le trop-perçu par eux et n'avait pas pour effet decréer un préjudice indemnisable.

DROIT RURAL

En bref parSyfva/ne Porcheron

Date d'effet de la réforme de la déclaration préalable

Cour de cassation, 3- civ., 13 juill. 2011 - Affaire n8 10-15.338 (n° 919 FS-D)

DROIT RURAL - Bail rural - Reprise - Congé

Pour dire que Mme Célina V. ne peut se prévaloir du régime de La déclara-

tion préalable, l'arrêt retient que les dispositions de l'article L. 331-2, II du

code rural relatives à ce régime ne sont pas de celles que l'article 104 de la

loi du 5 janvier 2006 déclare applicables aux baux en cours a La date de la

publication de cette loi. Mais, en statuant ainsi, alors que les dispositions

d'ordre public de L'article L. 331-2, II du code rural étaient applicables à la

contestation d'un congé délivré pour le 1er octobre 2007, la

cour d'appel a violé l'article L 411-59 du code rural,

ensemble les articles L 331-2. Il du même code et 104 de

la loi du 5 janvier 2006 selon lesquels Le bénéficiaire de la

reprise doit justifier qu'il répond aux conditions de capacité

et d'expérience professionnelle mentionnées aux articles U

331-2 à L. 331-5 du code rural ou qu'il a bénéficié d'une

autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.

AJDI Novembre 2011