ECONOMIE POLITIQUE ET SOCIALE LEÇON 1 Les origines de la crise Les prêts hypothécaires subprimes 1

ECONOMIE POLITIQUE ET SOCIALELEÇON 1

Les origines de la crise

Les prêts hypothécaires “subprimes”

www.solvay.edu/cours/alle

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http://www.solvay.edu/cours/alle

Economie Politique & Sociale – Michel Allé14 février 2010 - Les origines de la crise Slide

Juin 2007çà craque une 1ère fois Un «génie» de la finance : Ralph Cioffi

๏ Ralph Cioffi gestionnaire «génial» de fonds๏ Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement ?

✓ Collecte beaucoup d’argent chez les investisseurs✓ Investit cet argent dans des actifs

• Actions de sociétés, emprunts, immeubles, etc…✓ S’efforce d’obtenir le meilleur rendement ✓ ET de minimiser les risques✓ Les gestionnaires de fonds sont rémunérés

• Sur les montants gérés• Sur la rentabilité obtenue (même si elle est seulement sur papier)

๏ Grande concurrence entre les fonds๏ Tous les moyens sont bons pour améliorer le rendement

✓ On s’endette un maximum (effet de levier)

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Juin 2007çà craque une 1ère foisMerril Lynch . . . we have a problem !

๏ Les banques qui prêtent veulent être sûres de retrouver leur mise✓ Merrill Lynch a prêté …… au fonds géré par Ralph Cioffi

๏ On vérifie régulièrement si la valeur des actifs est supérieure aux dettes✓ Si les actifs ont augmenté de valeur : OK✓ Si les actifs ont perdu de la valeur : PROBLÈME

๏ En cas de problème : "Appel de marge”✓ Le fonds doit envoyer du cash au banquier qui a prêté

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«L’appel de marge»Arme fatale

๏ Comment le fonds finance-t-il «l’appel de marge» ?

D’abord le cash disponible dans le fondsLorsque le cash est épuisé on fait appel aux

investisseursSi les investisseurs ne sont plus prêts à réinvestir on

vend certains actifs

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Juin 2007Ça craque une 1ère foisLes actifs sont invendables !!!!

๏ Plus de cash disponible๏ Les investisseurs ne sont pas au rendez-vous๏ Il n’y a pas d’acheteurs pour les actifs !!!!!๏ Les fonds sont virtuellement en faillite

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Les «sub-primes» De la créativité en finance

๏ Comment en est-on arrivé à avoir des actifs invendables ?

๏ Créativité illimitée des financiers✓ Sous 3 conditions

La Finance est modélisée✓ On peut mettre tous les risques en équation✓ . . . et donc les «contrôler»

La Finance n’est pas régulée✓ On peut emprunter . . . et prêter sans règles

La Finance est organisée pour prêter le + possible✓ Du CEO à l’employé de guichet✓ Bonus directement liés aux montants prêtés

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Les «sub-primes»Une idée «géniale»

๏ On va prêter à (presque) tout le monde pour acquérir un logement

๏ Avantage pour les individus

๏ Avantage pour l’économie

๏ Hypothèse de base✓Le prix de l’immobilier ne va cesser de croître

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Un prêt hypothécaire classiqueCe que nous connaissons en Belgique

PRÊT HYPOTHÉCAIRE TYPE Taux fixe (5%)

Valeur de l’immeuble 300.000 €

Apport personnel (20%) 80.000 €

Montant du prêt 220.000 €

Mensualité 25 ans taux fixe (5%) 1.286,10 €

Revenu mensuel ménage initial 2.700 €

Part revenu initial pour prêt 47,6%

Revenu mensuel après 5 ans 3.400 €

Part revenu pour après 5 ans 37,8%

๏ Beaucoup de sites de simulation (commerciaux) www.pret.be/simulation-pret-hypothecaire.asp

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Prêt hypothécaire un peu moins classiqueTaux fixe ou taux variable ?

PRÊT HYPOTHÉCAIRE Fixe (5,0%) Variable (4,0%)ensuite 3,5%

Variable (4,0%)ensuite 6,0%

Valeur de l’immeuble 300.000 € idem idem

Apport personnel (20%) 80.000 € idem idem

Montant du prêt 220.000 € idem idem

Mensualité an 1 > an 5 1.286,10 € 1.161,24 € 1.161,24 €

Revenu mensuel initial 2.700 € 2.700 € 2.700

Part revenu initial 47,6% 43,0% 43,0%

Mensualité an 6 > an 10 1.286,10 € 1.101,37 € 1.417,46 €

Revenu mensuel après 5 ans 3.400 € 3.400 € 3.400 €

Part revenu pour après 5 ans 37,8% 32,4% 41,7%

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Prêt hypothécaire un peu moins classiqueMais risque lorsque les revenus plafonnent ou baissent

PRÊT HYPOTHÉCAIRE Fixe (5,0%) Variable (4 %)ensuite 6 %

Variable (4 %)ensuite 6 %

Valeur de l’immeuble 300.000 € idem idem

Apport personnel (20%) 80.000 € idem idem

Montant du prêt 220.000 € idem idem

Mensualité an 1 > an 5 1.286,10 € 1.161,24 € 1.161,24 €

Revenu mensuel initial 2.700 € 2.700 € 2.700


Mensualité an 6 > an 10 1.286,10 € 1.417,46 € 1.417,46 €

Revenu mensuel après 5 ans 2.700 € 2.700 € 2.300 €

Part revenu après 5 ans 47,6% 52,5% 61,6%

๏écessité d’avoir confiance en l’avenir (ménage ET banque)10


Prêt hypothécaire aux USATaux variablePas de limite à la quote part des revenus

PRÊT HYPOTHÉCAIRE Variable (4,5%)ensuite 5,0%



Valeur de l’immeuble 300.000 $ idem idemApport personnel (0%) 0 $ idem idemMontant du prêt 300.000 $ idem idemMensualité an 1 > an 5 1.667,50 $ 1.667,50 $ 1.667,50 $

Revenu mensuel initial 2.700 $ 2.700 $ 2.700 $


Mensualité an 5 1.753,77 $ 2.120,34 € 2.120,34 €

Revenu mensuel an 5 2.700 € 2.700 € 2.300 €

Part revenu pour an 5 65,0% 78,5% 92,2%

๏ Il y a donc risque de faillite personnelle

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Prêt hypothécaire aux USAQuotité de 120%«Negative amortization»

PRÊT HYPOTHÉCAIRE Variable (4,5%)ensuite 7,0%



Valeur de l’immeuble 300.000 $ idem idem

Cash reçu (20%) 60.000 $ idem idem

Montant du prêt (120%) 360.000 $ idem idem

Mensualité an 1 > an 5 1.350,00 $ 1.350,00 $ 1.350,00 $

Revenu mensuel initial 2.700 $ 2.700 $ 2.700 $


Mensualité an 5 2,791,08 $ 2.791,08 € 2.791,08 €

Revenu mensuel an 5 3.400 $ 2.700 € 2.300 €

Part revenu pour an 5 82,1% 103,4% 121,4%

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Les banquiers considèrent le risque comme faible

๏ L’opération est «win-win» ✓ On prête plus donc plus de commission pour le banquier ✓ L’emprunteur peut plus consommer

• Voiture, équipement du logement๏ Et même «win-win-win» (économique et social)

✓ L’économie est dopée✓ Les ménages sont propriétaires de leur logement

๏ Risque faible ✓ L’immobilier ne va cesser d’augmenter (5% par an)

๏ Si il y a des problèmes ils seront individuels✓ On récupère le bien hypothéqué✓ Le banquier a bien gagné sa vie entre-temps (marges

élevées)✓ On revend le bien . . . et on gagne encore de l’argent !

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La simulation du banquierQuotité de 120%«Negative amortization»

PRÊT HYPOTHÉCAIRE Défaillance après 4 ans

Défaillance après 6 ans


Valeur initiale de l’immeuble 300.000 $ idem idem


Valeur revente immeuble 364.600 $ 402.000 $ 443.000 $

Solde restant dû à défaillance 360.000 $ 351.700 $ 333.400 $

Profit du banquier(outre marge sur le prêt)

4.600 $ 50.300 $ 109.600 $

๏ C’est en TOUS les cas “win-win-win” pour le banquier ๏ $$$$$$$$๏ Du moins à ses yeux !!!

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Mais quand l’immobilier crasheOu simplement n’augmente pas

PRÊT HYPOTHÉCAIRE Défaillance après 8 ans



Valeur initiale de l’immeuble 300.000 $ idem idem


Valeur revente immeuble 443.000 $ 402.000 $ 364.600 $

Défaillance - solde restant dû 333.400 $ 351.700 $ 360.000 $

Profit du banquier 109.600 $ 50.300 $ 4.600 $

Valeur stable immeuble 300.000 $ 300.000 $ 300.000 $

Perte du banquier - 33.400 $ - 51.700 $ - 60.000 $L’immeuble perd 15% 255.000 $ 255.000 $ 255.000 $

Perte du banquier - 78.400 $ - 96.700 $ - 105.000 $

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