ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L… · 2016-12-19 · L’habitat dans la Cora ... ¾ favoriser le renouvellement urbain et la mixité ... Le parc locatif public doit être mieux

ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT

Diagnostic ‐ juin 2008 ‐

Programme Local de l’Habitat de la Communauté de Communes du Rabastinois (CORA)


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Sommaire

1. Données de cadrage du Territoire .................................................................................................. p.3 1.1 Situation de la communauté de communes du Rabastinois ....................................................................... p.3

1.1.1 Phénomènes structurels de croissance ............................................................................................... p.3 1.1.2 Une aire sous influence : les facteurs locaux de croissance ................................................................ p.5

1.2 Le cadre législatif et méthodologique d’élaboration du PLH ...................................................................... p.5 1.2.1 Le cadre législatif ................................................................................................................................. p.5 1.2.2 Le cadre méthodologique et temporel ................................................................................................ p.6

1.3 Cadres institutionnels et territoriaux de la mise en œuvre des politiques locales de l’habitat ...................... p.7 1.3.1 Le Porter à Connaissance de l’Etat ........................................................................................................ p.7

1.3.2 Petit tour de l’existant au niveau départemental .................................................................................. p.9 Les documents d’urbanismes généraux ........................................................................................... p.9 Les documents d’urbanismes à destination des publics spécifiques.............................................. p.12 2. Démographie du Territoire ........................................................................................................... p.14

2.1 Une démographie générale à la hausse pour un territoire « jeune » ....................................................... p.14 2.2 …Mais des profils locaux diversifiés .......................................................................................................... p.16 2.3 Soldes naturels et migratoires ................................................................................................................... p.17

3. L’habitat dans la Cora : éléments de cadrage .............................................................................. p.19 3.1 Une situation de l’habitat à nuancer ......................................................................................................... p.19 3.2 Le statut des occupants ............................................................................................................................. p.24 3.2.1 Les propriétaires .................................................................................................................................. p.25 3.2.2 Les locataires ....................................................................................................................................... p.26 3.2.3 Eléments de synthèse sur le statut des occupants .............................................................................. p.26

3.3 Démographie et Habitat : le point d’équilibre........................................................................................... p.27 4. Descriptif de la situation de l’habitat dans la CORA .................................................................... p.31

4.1 Une production de logements dominée par l’habitat neuf ....................................................................... p.31 4.1.1 Caractéristiques sociales et environnementales de l’habitat individuel ............................................. p.32

4.2 Un parc locatif social très faible ................................................................................................................ p.34 4.2.1 Une demande forte et très ciblée ....................................................................................................... p.35 4.2.2 Le locatif privé : une issue obligée ? .................................................................................................... p.37 4.2.3 Projets et inquiétudes des communes en matière locative ................................................................ p.38

4.3 Le logement communal ............................................................................................................................. p.41 4.4 Habitat spécifique ...................................................................................................................................... p.42 4.4.1 Personnes handicapées et personnes âgées : des problématiques récentes dans les PLH ................ p.42 4.4.2 Les gens du voyage .............................................................................................................................. p.44 4.4.3 L’habitat insalubre ............................................................................................................................... p.45

5. Marché Immobilier et foncier ......................................................................................................... p.47 5.1 Les niveaux des prix du marché : tendances générales ............................................................................ p.47 5.1.1 Le marché locatif ................................................................................................................................. p.48 5.1.2 Les prix de la vente : un contexte défavorable aux ménages locaux ? ................................................ p.50 5.2 Occupation de l’espace et consommation foncière ............................................................................... p.52


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1. Données de cadrage du territoire

1.1 Situation de la communauté de communes du Rabastinois La situation géographique de la CORA : un double mécanisme de dépendance : une dépendance aux

grandes aires géographiques d’inscription du territoire mais aussi une dépendance d’hyperproximité.

1.1.1 Phénomènes structurels de croissance

Si le territoire de la CORA bénéficie d’un fort développement c’est qu’il s’inscrit dans un espace que structure depuis longtemps déjà de forts phénomènes de croissance. La région Midi‐Pyrénées constitue en effet une des deux régions les plus attractives de France marquée profondément par le phénomène de métropolisation que connaît la ville de Toulouse.

Figure 1 Evolution des ménages en France depuis 1999 (source: Atlas de l'habitat privé, ANAH)


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La carte suivante illustrant les projections démographiques pour la région à l’horizon 2030 montre bien que le gain démographique des espaces environnant l’aire urbaine toulousaine ne constitue pas une variable simplement conjoncturelle :

Figure 2 Projection de la population à horizon 2030 (source: Insee)


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1.1.2 Une aire sous influence : les facteurs locaux de croissance La communauté de commune du

Rabastinois située dans l’ouest Tarnais, se trouve en plein cœur des zones d’attraction toulousaine et albigeoise.

Cette petite communauté de communes regroupant 7 communes pour une population de 8531 habitants, se trouve géographiquement parlant dans une zone fortement attractive.

Elle bénéficie à ce titre des effets dynamisant des infrastructures de transport qui desservent la région. Sa proximité avec l’A68, le fait qu’elle soit traversée par une des voies ferrées les plus actives de la région Midi‐Pyrénées1, font de ce territoire un espace aisément accessible.

1.2 Le Cadre législatif et méthodologique d’élaboration du PLH

1.2.1 Le cadre législatif Le PLH constitue le principal dispositif en matière de politique du logement au niveau local. Il s’agit

d’un document essentiel d'observation, de définition et de programmation des investissements et des actions en matière de politique du logement à l'échelle du territoire.

Défini pour une durée au moins égale à six ans, il fixe les objectifs et les principes d'une politique visant à :

répondre aux besoins en logements et en hébergement, favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes en situation de handicap

Il a tout autant vocation d'assurer entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.

Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l'évolution démographique et économique, de

l'évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports et des options d'aménagement déterminées par le schéma directeur ou le schéma de secteur, lorsqu'ils existent, ainsi que des dispositions du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

1 La voie ferrée Toulouse‐Saint‐Sulpice constitue en effet une des voies monorail les plus fréquentée au niveau européen.


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Tout PLH doit en effet être compatible avec les grandes orientations définies par le Schéma de

Cohérence Territorial. Il doit de surcroît prendre en compte le Plan de déplacements urbains (PDU) ainsi que le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD).

1.2.2 Le cadre méthodologique & temporel L’élaboration d’un Plan Local de l’Habitat se déroule en trois phases : • La réalisation d’un diagnostic territorial. Il s’agit d’une synthèse de l’existant en matière d’habitat

visant à dégager les principales pistes d’actions • Une phase d’orientation, qui détermine la politique du PLH • Une phase programmatique qui rend effective la stratégie adoptée pour l’élaboration du PLH

Encart 1 Qu'est‐ce qu'un diagnostic

Ce premier document constitue le diagnostic du territoire. Il s’appuie sur • Des premiers entretiens réalisés auprès d’élus et de techniciens locaux

ainsi que la tenue d’un comité de pilotage (Etat, Conseil Général, Pays, etc.).

• Une visite de chaque commune du territoire (rencontre avec les élus, techniciens…), résumée dans l’atlas communal.

• Une analyse des documents déjà produits et d’actions conduites sur le territoire et concernant l’habitat.

• Des données statistiques récentes récoltées chez les partenaires et/ou les acteurs locaux.

Ce document est la base de travail des comités de travail qui se mettent en

place pour l’élaboration du PLH. Il a vocation à être débattu, amendé et augmenté.


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1.3 Cadres institutionnels et territoriaux de la mise en œuvre des politiques locales de l’Habitat

Toute action ou toute politique locale habitat vient s’inscrire dans un cadre complexe de multiples référents institutionnels et territoriaux. Ce chapitre rend compte, au niveau local, de ce « jeu d’échelles ». Il y a en effet toute une histoire législative mais aussi un contexte pragmatique de mise en œuvre des instruments d’action publique2 à l’égard de l’habitat que les styles locaux de gouvernance ne peuvent ignorer. Ces textes de lois, documents officiels et/ou informatifs d’urbanisme et d’aménagement, sont en ce sens plus à voir comme des points d’appuis pour la mise en œuvre d’une politique cohérente et effective que comme des cadres « seulement » injonctifs.

1.3.1 Le Porter à connaissance de l’Etat

Les enjeux de l’Etat sont retranscrits dans le Porter A Connaissance, en application des articles L 302‐2

et R 302‐7 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ainsi le Préfet a transmis ce Porter A Connaissance en juillet 2008. Au‐delà d’informations réglementaires et statistiques, le porté à connaissance expose les attentes de

l'Etat en matière de politique de l'habitat. . Ainsi le programme doit comporter des réponses aux attentes suivantes:

1. Agir pour créer du logement locatif social

Le parc locatif public doit être mieux réparti sur l'ensemble du territoire et accroitre sa

représentativité: l'objectif de réalisation « de logements sociaux publics à hauteur de 25% de la production globale de logements pourra utilement être mis en œuvre pour l’ensemble de la CORA compte tenu du parc social public très réduit et de la faiblesse du relais du parc conventionné privé ».

Le parc locatif social privé doit quand à lui « favoriser la mise sur le marché de logements

conventionnés.» 2. Agir pour diversifier et rendre attractif le parc de logements privés, lutter contre l'insalubrité, le

logement indécent, le logement indigne et lutter contre la précarité énergétique Le parc privé du territoire est perçu comme peu adapté aux besoins actuels, il est donc nécessaire de

le rendre attractif le parc de logement privé et lutter contre toute forme de « mal » logement. 3. Un espace compétitif et attractif : Coordonner politique foncière et habitat La communauté de communes peut s'appuyer sur la mise en place d'un établissement public foncier

et par l'exploitation de la fiscalité locale.

2 Réaliser une petite fiche technique : qu’est‐ce qu’un « instrument d’action publique » ou I.A.P ? cf. LASCOUMES & LE GALLES


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4. Promouvoir le Développement Durable du Territoire et intégrer le Grenelle de l'Environnement Cette action transversale s'appuie non seulement sur les outils classiques en faveur de l'amélioration

de l'habitat (OPAH) mais aussi sur la capacité du territoire à produire un habitat neuf respectant les principes de du développement durable (habitat dense, ville durable ...)

5. Prendre en compte les populations spécifiques : Les gens du voyage L'EPCI doit être en mesure de proposer des conditions d'accueil adapté au gens du voyage de passage

sur le territoire et des terrains de sédentarisation pour certains. 6. Prendre en compte les populations spécifiques : Les personnes défavorisées Cette prise en compte passe par la mise en place d'une politique habitat des plus défavorisés à

l'échelle du territoire coordonnée aux différents dispositifs existants (PDLAPD notamment). 7. Prendre en compte les populations spécifiques : Les personnes handicapées La prise en compte des personnes handicapées passe par une meilleure connaissance de l'offre en

logements adaptés du territoire pour ainsi mieux répondre aux besoins. 8. Prendre en compte les populations spécifiques : Les personnes âgées Le territoire doit être en capacité de connaître l'offre existante en matière de logements des

personnes âgées de façon à apporter des réponses adaptées aux besoins spécifique de cette population. 9. Prendre en compte les populations spécifiques : Les jeunes Le programme doit apporter des possibilités d'enrichir les informations relatives aux besoins des

jeunes : nécessité d'un foyer, niveau des prix du marché du logement... 10. La satisfaction de la demande dans sa diversité : coordonner urbanisme et habitat Cette action transversale vise à inciter la collectivité à user de l'ensemble des outils (réglementaire,

procédures...) à sa disposition pour répondre aux objectifs d'une politique habitat. 11. Une ville accessible : coordonner transports, déplacements et habitat La question du transport sera traitée dans le cadre du SCoT et au niveau de certains PLU, il est

toutefois important que le programme local de l'habitat intègre des mesures de maitrise des déplacements (proximité domicile/travail ...).

12. Animation : conduire la politique de l'habitat de la CORA Pour conduire sa politique habitat la CORA doit: • mettre en place un observatoire pour récolter l'information • assurer le conseil aux communes • favoriser les relations avec les acteurs du territoire


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Le programme local de l'habitat doit répondre aux besoins des populations en matière de logement (public, privé, locatif, très social...) mais aussi s'intégrer dans une réflexion plus large de développement durable du territoire.

1.3.2 Petit tour d’horizon sur l’existant au niveau départemental

Les documents d’urbanisme généraux

LA CHARTE EN MATIERE D’URBANISME

En 2001 a été signé la « Charte en matière d’urbanisme » pour le département du Tarn par l’Association

des maires et des élus locaux du Tarn, la Préfecture ainsi que la Chambre d’agriculture. Cette dernière a reçu en avril 2008 un complément donnant suite aux récentes évolutions législatives en termes d’urbanisme. Ce document, loin de constituer un cadre injonctif ou prescriptif pour les politiques locales, constitue néanmoins un instrument incitatif dont l’objectif reste de « (…) créer les conditions d’une meilleure compréhension du contexte et des problématiques liés à l’exercice de la compétence en matière d’urbanisme », désireux de « (…) répondre à un besoin d’équité dans le traitement des décisions d’urbanisme entre les différents territoire tarnais ». C’est l’affirmation d’une nécessité à fédérer au niveau départemental réflexion, ressources et besoins, qui semble constituer le cœur de ce texte.

La Charte relève quatre grands items pertinents répondant aux évolutions économiques et sociales du Tarn :

‐ La nécessité d’endiguer le mitage résidentiel notamment en privilégiant des logiques programmatiques au profit d’un urbanisme régit par des logiques d’opportunités ; en s’efforçant de favoriser une offre de logement plus adaptée aux moyens et aux besoins des diverses populations. Cette nécessité traduit bien le fait que le foncier constitue dans le Tarn un marché très « tendu », au risque de devenir pour les communes un bien rare.

‐ La volonté d’économiser l’énergie dans la conception des zones d’urbanisation future ainsi que leur desserte ; dans la réalisation des bâtiments

‐ L’affirmation forte de la préservation des espaces agricoles ‐ La protection de l’environnement3.

3 Que le PADD reprend notamment


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LE SCOT DU PAYS

Certains instruments d’action publique constituent au niveau local des cadres plus ou moins injonctifs pour la réalisation des PLH. C’est le cas notamment des SCOT –schémas de cohérence territoriaux‐, qui fixent sur un territoire donné les grandes options politiques et stratégiques en termes d’aménagement du territoire. Le schéma suivant synthétise à ce titre les liens de dépendance d’un document à l’autre :

En termes d’habitat, le SCOT du Pays vignobles Gaillacois, Bastides et Val Dadou, a produit une

réflexion intéressante motivée par la volonté d’affirmer une identité territoriale qui ne soit pas menacée par les zones d’attraction urbaine qui encadrent le territoire (Toulouse, Albi, Montauban). En termes d’habitat cela se traduit par la nécessité, comme le rappelle le rapport de présentation du SCOT, de« (…) développer la fonction « territoire à vivre » » par rapport à une fonction qui ne serait que « résidentielle ».

Les communes de la CORA de par leur situation géographique –aux frontières ouest du Tarn‐

s’inscrivent complètement dans cette réflexion sur le territoire. Le diagnostic habitat porté par le rapport de présentation du SCOT (février 2008) relevait au niveau

du pays un certain nombre de points‐clefs que nous résumons ici au travers de quatre grands constats : (a) Une croissance des résidences principales supérieures à celle de la population. Ce

« décrochage » entre l’augmentation du nombre de résidences principales et l’augmentation de la population s’expliquant par deux phénomènes importants : le constant desserrement des ménages, la forte attractivité résidentielle du territoire Corrélé à ce premier point, la diminution du parc de résidences secondaires

(b) Une situation du logement à certains égards alarmantes lorsqu’on prête attention à l’augmentation des situations de vacances –qui gagnent certaines petites communes rurales‐, ainsi qu’au grand nombre de logements potentiellement indignes.

Le Schéma de Cohérence Territorial impose ses orientations

Aux documents de planification sectorielles

•PLH,•PDU (plans de déplacements urbains), •Schémas de Développement Commercial.

Aux documents d'urbanisme

•Schéma de secteur, •PLU (plan local d'urbanisme), •Cartes communales, •Plans de sauvegarde et de mises en valeur

A certaines opérations

•ZAD, •ZAC, •Opérations de lotissements, •Constructions >5000m2, •Autorisations commerciales, •La constitution de réserves foncières >5ha, •etc.


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(c) Une faiblesse indiscutable du parc social, ce dernier se concentrant essentiellement dans certaines zones urbaines

(d) Un rythme de construction et d’urbanisation constant jusqu’alors non‐maîtrisé et qui pose un certain nombre de problèmes.

LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE PADD

Dans le cadre du SCOT un Projet d’Aménagement et de Développement Durable a été arrêté. Il s’agit avant tout d’un document politique dont l’objectif est de fonder le projet de la collectivité locale en matière de développement économique et social, d’environnement et d’urbanisme à l’horizon de 10/20 ans.

Dans sa version arrêtée de février 2008, le PADD du Pays « Vignoble Gaillacois, Bastides et Val Dadou » est conçu comme un outil permettant « (…) la mise en œuvre d’un aménagement équilibré du territoire (…)» prenant en compte « (…) les éléments fondamentaux d’un développement durable ». Les engagements qui y sont pris possèdent de réelles conséquences en matière d’habitat.

C’est le cas notamment de la volonté qui s’y trouve manifestée d’organiser le territoire à partir de ses qualités paysagères, lesquelles peuvent, à certains égards, entrer en contradiction avec les nouvelles formes urbaines issues de l’accroissement démographique et urbain soutenu de certaines communes.

De façon similaire, la lutte contre l’émission des gaz à effet de serre, qui constitue un des points forts de ce PADD, possède en termes d’habitat un certain nombre d’incidences qui ont d’ailleurs été listée comme l’amélioration de l’efficacité énergique des bâtiments, le développement d’une urbanisation à proximité des lignes de transports collectifs, la limitation de l’étalement urbain et du mitage parcellaire, etc.

Ce Projet d’Aménagement et de Développement Durable possède autrement un volet habitat spécifique pour lequel des objectifs relativement précis ont été arrêté. Les attentes démographiques et résidentielles ont, en effet, été quantifiés : 80.000 habitants pour 2025 ‐soit 18.000 de plus qu’en 2005‐ pour un besoin de production de résidences principales prévues à 11.500 d’ici vingt ans. Ces chiffres correspondent par ailleurs à une croissance et une attractivité qui ne devrait pas excéder celle connue durant les huit dernières années. Une volonté forte s’exprime au travers de ce volet et de ces calculs, d’une maîtrise et d’un équilibrage de l’urbanisation du pays : « cette croissance démographique doit être répartie sur l’ensemble du territoire et ne doit pas à être à l’origine d’une nouvelle structuration du pays » (p.9).

En sus de cette intention de maintenir la cohérence structurelle du territoire trois problématiques habitat ont été relevé par le PADD :

‐ Une problématique sociale qui s’exprime au travers du souhait de doubler le taux de logements

sociaux d’ici 20 ans (de façon plus parlante cela signifie que 17 à 24%de la production de résidences principales devra être consacrée à du logement locatif social).

‐ Une problématique structurelle que traduit l’encouragement au renouvellement urbain et à la lutte contre la vacance, mais qui plus généralement s’ancre dans le constat d’une nécessaire réflexion à mener sur les nouvelles formes urbaines issues de la forte croissance que connait le territoire.

‐ Une problématique foncière enfin, dont l’objectif est de limiter l’emprise de l’individuel pur sur le foncier agricole. Les objectifs, pour 2025, sont chiffrés dans cette perspective à une taille


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moyenne des parcelles de 750m2 pour une consommation foncière moyenne à destination de l’habitat de 700ha.

Les documents d’urbanisme à destination des publics spécifiques

Le PDALPD

Les politiques d’habitat mises en œuvre localement doivent tenir compte des orientations du

Plan Département d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées4. Ce plan est piloté par le Conseil Général du Tarn ainsi que le Préfet. Rappelons par ailleurs que les dispositifs d’aides à la pierre relèvent désormais de la compétence des départements. Dans ce cadre, il est tout à fait ertinent qu’un dialogue construit soit élaboré avec la Communauté de Communes, qu’elle soit élégataire ou non à terme des aides au logement. pd La méthodologie générale du PDALPD du Tarn reprend celle préconisée par les textes officiels :

‐ Réalisation d’une « évaluation territorialisée, quantitative et qualitative des besoins en logement des personnes et des familles défavorisées »5

‐ Enonciation des différents enjeux du territoire et des objectifs à poursuivre ‐ Opérationnalisation du PDALPD. Sans entrer dans le détail de la gestion de la phase

d’opérationnalisation du PDALP, on notera cependant la volonté de coordination avec les différentes instances territoriales, EPCI et autres acteurs, qui s’exprime dans la composition même des instances de pilotage. La mise en place du PDALP est en effet assurée par un « comité responsable du plan » dont font partie au moins un maire, un représentant de chaque EPCI du territoire ayant récupéré la gestion de l’aide à la pierre, un représentant des bailleurs publics, privés, des organismes payeurs (CAF, MSA), etc. De surcroît, sur le modèle de ce comité de pilotage des instances locales d’information et de mise en œuvre sont crées. Elles comprennent dans leur organisation même les principaux acteurs de l’habitat local : maires, EPCI, représentants associatifs, etc.

Pour l’heure nous disposons essentiellement de l’évaluation du PDALPD (2004) qui a servi à l’élaboration du nouveau plan. Nous faisons notre le constat, relevé dans le diagnostic du document, de l’existence bien réelle d’une population de plus en plus précaire. Sur l’ensemble du département 11% des ménages ont un revenu inférieur au seuil de précarité. Or si la majorité d’entre eux se situent dans les grands pôles urbains du département les zones rurales ne sont par ailleurs pas en reste. La carte des densités de populations précaires rend bien visible bien ce phénomène :

4 Références législatives : • « Loi Besson » du 31 Mai 1990 rendant obligatoire pour chaque Département la constitution d’un PDALPD – Articles 2 à 5, • Loi dite ENL « Engagement National pour le Logement »du 16 juillet 200 – Article 60 • Décret n°2007‐1688 du 29 Novembre 2007 relatif aux plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées 5 L’ensemble de la méthodologie est décrite sur le site http://www.legifrance.gouv.fr

http://www.legifrance.gouv.fr/


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Nombre de bénéficiaires des minimasociaux pour 100 ménages

9,9 - 12,9 (7)7,3 - 9,9 (9)5,8 - 7,3 (12)4,4 - 5,8 (12)2 - 4,4 (7) © Madinfo - 2004

Sources: CAF du Tarn au 31/12/2003 - INSEE RGP99

Le frange éavadoailllog rurdesCommunauté d ne dale c Le agnostic relevait d’autre part quelques fre s soc

nimby »6,

à trouver du fait de

Figure 3 Part des ménages pauvres dans le département (Source Conseil Général)

Le faible dynamisme des opérations de réhabilitation de logeme vacants a été aussi affiché par cette évaluation du PDALPD comme un des facteurs de limitation à la produ ial. Ce point mérite d’être noté. En effet, au cours de nos enquêtes r le terrain une demande relativement forte de la part des élus en termes d’opérations de réhabilitationDe surcroît, le parc existant se révèle être de moins en m

cteurs, ne peut cependant exercer sans une meilleure connaissance des populations cibles. Le développement d’outils de

poids de la Ouest du d partement it d’ailleurs déjà été noté par ce cument d’évaluation qui faisait par eurs remarquer l’absence chronique de ements accessibles dans les communes ales. Rappelons à ce titre que l’ensemble logements collectifs sociaux (23) de la

e Commu se situent ns hef‐lieu de canton, Rabastens.

diins tructurels à la production d’habitat ial : • Une certaine mentalité « • Un faible soutien de la part des

communes • Un équilibre financier de plus en

plus difficile l’augmentation constante du foncier.

nts anciens ouction de logement soc

su a été soulignée. oins accessible aux personnes les plus

défavorisées. L’augmentation des prix du marché, du coût de la vie, semble avoir actionné des mécanismes de concurrence des populations quant à l’accès au logement. Ainsi, les ménages en cours de sédentarisation ou en pleine trajectoire résidentielle se trouveraient pénalisés. Parmi les nombreuses préconisations affichées dans le cadre de ce document d’évaluation, celles concernant la réalisation de partenariats et l’amélioration de la coordination entre les différents acteurs du territoire dont, au premier chef, les instances intercommunales, doivent attirer notre attention. Cette volonté de créer autour de la problématique habitat de véritables synergies d’as’médiation et de connaissances des publics est ainsi appelé de tous vœux par l’évaluation du PDALPD, ainsi qu’une circulation plus fluide et directe des informations à disposition de l’ensemble des opérateurs de l’habitat.

Le Schéma Départemental du Tarn de l’accueil des gens du voyage

6 Acronyme venant de l’anglais et signifiant « Not In My Back Yard », littéralement : « pas de cela chez‐moi ». Ce terme a servi initialement à désigner le combat d’associations de riverains créées pour défendre leur environnement local, sans tenir compte de l’intérêt général. Par extension, ces associations elles‐mêmes sont nommées nimby. Le terme se retrouve dans la littérature sociologique francophone, on parle parfois de « syndrome nimby ».


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2. Démographie du territoire

2.1Une démographie générale à la hausse pour un territoire « jeune »7… La photographie démographique du territoire rend bien compte de l’attractivité que peut connaître ce

dernier depuis les années 80‐90, attractivité qui constitue une des raisons ayant motivé la communauté de communes pour l’établissement d’un PLH :

Communes 1975 1982 1990 1999 éva2006

COUFFOULEUX 1 384 1 651 1 987 2 036 2100 GIROUSSENS 1 066 1 058 1 051 1 040 1250 GRAZAC 310 312 386 412 460 LOUPIAC 208 219 239 270 320 MEZENS 258 249 279 310 390 RABASTENS 4182 3806 3825 4176 4800 ROQUEMAURE 210 251 254 287 330

Territoire 7 618 7 546 8 021 8 531 9650 Figure 4 L'évolution démographique dans le territoire

Le gain de population du territoire s’est essentiellement fait par l’adjonction puis la sédentarisation de populations originellement extérieures à la CORA. Les deux histogrammes suivants rendent bien compte de l’effet cumulatif de ces deux phénomènes démographiques, en visibilisant d’une part, l’augmentation de l’afflux extérieur d’habitants, et d’autre part le renversement démographique des soldes naturels, témoins de la sédentarisation des « ex » néo arrivants :

Figure 5 Soldes migratoires du territoire (source: E&D)

7 A nuancer avec les cartes du SCOT

01002003004005006007008009001000

SM75/82 SM82/90 SM90/99 SM 99/06

Evolution des soldes migratoires du territoire

Territoire


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ait plutôt marquée, comme nombres d’espaces raux français, par un vieillissement inquiétant de la population. L’illustration suivante, rendant compte

de la répartition de la population par tranches d’âges en 1999, offre en effet l’image d’un territoire relativement jeune puisque près de la moitié de sa population (46%) se situent en dessous de la barre des 39 ans :

Figure 7 Répartition par tranches d'âges sur le territoire

Figure 6 Solde naturel du territoire (source E&D)

Le renversement du solde naturel du territoire lié à l’installation pérenne d’habitants issus des aires urbaines de proximité du territoire aura eu pour effet de véritablement rajeunir le profil démographique de la région qui, jusque dans les années 90, se trouvru

‐200

‐150

‐100

‐50

0

50

100

150

200

SN75/82 SN82/90 SN90/99 SN 99/06

Evolution du solde naturel du territoire

Territoire

0 à 1922%

20 à 3924%40 à 59

28%

60 à 7417%

75 ans ou plus10%

Répartition par tranche d'âge sur l'ensemble du territoire


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2.2 … Mais des profils locaux diversifiés…

Cependant ce modèle démographique général laisse entrevoir des profils locaux distincts. 4 profils de croissance apparaissent en effet très clairement au sein de la CORA, comme le montre le graphique suivant :

Contrairement à ce que l’on aurait pu croire les deux pôles urbains du territoire ne s’inscrivent pas dans un même type de croissance démographique et doivent, de ce fait, être distingués. Rabastens et Couffouleux ont en effet connu une évolution démographique quasiment inversée. Ainsi, si Rabastens traversait jusque dans les années 90 une phase de décroissance relativement marquée, Couffouleux gagnait inversement en population. La tendance s’inversera cependant dans le milieu des années 90 ; période qui initie pour le principal pôle urbain du territoire une nouvelle phase de croissance démographique alors que l’accroissement de la population de Couffouleux semble entrer dans une phase plus douce. Fait notable, les communes des coteaux, pour reprendre une des grandes distinctions géomorphologiques marquant le territoire, connaissent en termes démographiques une évolution similaire. Depuis la fin des années 80, ces communes connaissent en effet un regain de croissance démographique très visible géographiquement parlant dans les extensions récentes du bâti que l’on peut observer sur le terrain. La commune de Giroussens quant à elle connaît une évolution quelque peu différente des trois profils mentionnés précédemment. V de la commune constitue l’image inversée presque parfaite de celle de Couffouleux. La Commune de Couffouleux perdait en effet

ent en effet un très net renversement de cette tendance à la décroissance, puisque la commune a gagné en moins de 7 ans 20% de population, soit une croissance annuelle avoisinant les 3% !

Figure 8 Profils démographiques des communes de la CORA (source : E&D)

isuellement parlant, la courbe de population

des effectifs jusqu’à l’aube de l’an 2000. Les années 1999 marqu

0

1975 1982 1990 1999 éva2006

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Comparaison de l'évolution démographique des communes de la CORA

COUFOULEUX

GIROUSSENS

GRAZAC

LOUPIAC

MEZENS

RABASTENS

ROQUEMAURE

2.3 Les soldes naturels et migratoires Les quatre profils démographiques relevés plus haut se retrouvent au niveau des soldes naturels

et migratoires qui permettent d’en affiner la lecture :


Page | 17

‐200

‐150

‐100

‐50

0

50

100

Evolution des soldes naturels des communes

SN75/82

SN82/90

SN90/99

SN 99/06

Figure 9 & 9 bis : Soldes naturels et migratoires des communes (source: E&D)

Evolution des soldes migratoires des communes

300

400

500

600

700

SM75/82

SM82/90

0

100

200 SM90/99

SM 99/06

‐300

‐200

‐100


Page | 18

Le gain de population de la cl’apport de populations exogènnettement positifs jusqu’en 19

ommune de Couffouleux s’est effectué essentiellement par es à la commune comme le montrent les soldes migratoires

traduite par un très net rehaussement des soldes naturels qui, négatifs jusque dans les années 90, ont connu depuis les années 99 un accroissement recors (près de 300% !).

La commune de Rabastens accroît sa population par un apport constant d’habitants extérieurs. Les soldes naturels de la commune n’ont pas connu, à l’inverse de la commune de Couffouleux, de redressement. De façon similaire, si les soldes migratoires de Couffouleux ont connu depuis un très net ralentissement, ceux de Rabastens continuent de croître et d’alimenter de ce fait la croissance démographique de la commune. Plusieurs hypothèses seraient susceptibles d’expliquer un tel phénomène. On pourrait se demander s’il ne s’agit pas là d’un décalage temporel en termes de comportement démographique qui s’expliquerait par la force d’inertie que développe l’effet masse de la plus grosse commune du territoire. On pourrait autrement avancer l’hypothèse que Rabastens joue, au sein de la CORA, un rôle de zone tampon, absorbant et redistribuant la population au sein du territoire. Cette seconde hypothèse semble plus vraisemblable au regard du fait que Rabastens constitue le bourg‐centre de la communauté de communes. A ce titre, des phénomènes comme ceux de l’arrivée de personnes vieillissantes sur la commune la plus urbaine du territoire, s’installant en « ville » pour être au plus proche des services sociaux et médicosociaux, ou encore la « fuite » bien connue des jeunes ménages cherchant à la périphérie du centre‐bourg des terrains plus accessibles à construire, seraient en mesure d’étayer cette hypothèse d’une commune diffusant dans la CORA les populations qu’elle a précédemment accueillie.

La commune de Giroussens confirme quant à elle sa phase récente d’accroissement démographique par un gain de population qui se fait aussi bien sur les soldes naturels de la commune que sur ses soldes migratoires.

Les petites communes de Loupiac, Grazac, Mézens et Roquemaure, confirment elles aussi leur croissance par des soldes naturels et migratoires positifs.

99. Dernièrement, c’est cependant la sédentarisation des anciens néo‐arrivants qui a constitué le principal moteur de la croissance de la commune. L’installation de ces derniers s’est en effet


Page | 19

3. L’habitat dans la CORA : éléments de cadrage La photographie de l’habitat issue des données des différents recensements INSEE, des fichiers

ainsi que d’autres sources, nous donne à voir un territoire dont l’évolution du parc total de Filocomlogements reste forte et relativement constante :

Données Logement Territoire

1975 1982 1990 1999 éva 2006

Résidences principales 2393 2546 2866 3294 3943

Résidences Secondaires 180 269 345 249 235

Vacants 351 340 285 193 304

Total Parc 2924 3155 3496 3736 4482

Population 7618 7546 8021 8531 9650 Tableau 1 Décomposition du parc de logements (source E&D)

essus continue de croissance, si l’on se fie aux seuls chiffres du territoire, ne semble en effet re de pics spectaculaires d’augmentation du rythme de la production. Qu’il s’agisse du parc ements, du nombre de résidences principales ou encore du poids des résidences secondaires cance dans le parc de log

Ce proc

pas connaîttotal de loget de la va ements, l’évolution paraît relativement constante pour chaque

desrésidences même que la vacance.

3.1 Une situation de l’habitat à nuancer

période renseignée. Ainsi le parc total de logement n’a été multiplié que par 1.5 de 1975 à 2006. La part résidences principales pour l’ensemble du parc de logements passe en 1975 de 80 à 88%. Les

secondaires sont en constante diminution, de

Ce portrait statistique relativement monotone prend cependant plus de relief lorsqu’on le compare

aux données du Pays « Vignoble Gaillacois, Bastides et Val Dadou » :

Eléments de comparaison Pays/CORA de 1990 à 1999 Ev.

pop. Ev. Parc RP

Ev. Parc RS Ev. Parc lgmt. Tot.

CORA 6,40% 14,90% ‐38% 6,90%

PAYS 2,60% 11,90% ‐7% 7,80% Tableau 2 Comparaison pays/territoire (source E&D)

La Communauté de Communes connaît, pour la période sur laquelle nous possédons des données

comparatives, des taux d’évolution plus élevés en ce qui concerne sa population, le parc des résidences principales ou secondaires. Seule le parc total de logements semble en dessus des scores du pays, mais un tel écart s’explique essentiellement par le fait que le territoire du pays comporte plusieurs grandes communes à l’inverse de la CORA.


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De façon plus évocatrice, la représentation graphique de l’évolution du parc des résidences

principales, secondaires comme de la vacance, permet d’avoir une image de la situation de l’habitat plus précise pour la Communauté de Communes :

pulation et du parc de logements (source E&D)

Figure 10 Evolution de la po

0

2000

4000

6000

8000

10000

1999 éva 2006

12000

1975 1982 1990

Résidences principales

Résid econdairesences S

Vacants

Population


Page | 21

Cet histogramme permet de différencier trois périodes, trois profils d’évolution du parc de logements au regard de l’évolution démographique du territoire que confirme le tableau comparatif suivant :

75‐82 82‐90 90‐99 99‐06

Pop ‐1% 6% 6,00% 13,00% R.P 6% 13,00% 15% 19%

Ramené/an

Pop ‐0,14% 0,80% 0,70% 1,85% R.P 0,85% 1,60% 1,70% 2,70%

Tableau 3 Comparaison des taux de croissance démographique et des résidences principales

Figure 11 Comparaison s (source E&D)

1975‐1982 : Constitue une tranche temporelle durant laquelle la part des résidences principales évolue constamment mais sans connaître à proprement parler de véritable accélération (une croissance de moins d’un point par an). C’est aussi durant cette période que la part des résidences secondaires par rapport au parc total de logements atteindra son maximum. La vacance quant à elle diminuera sensiblement au cours des quinze années de cette tranche.

1982‐1999 : Semble constituer un profil de transition. La tendance à la hausse de la part des résidences principales s’affirme avec un taux record de presque 89% en 1999, et un rythme de croissance ramené à l’année, de presque 2 points, tandis que la part des résidences secondaires tend à diminuer de même que la vacance. Cette dernière atteint d’ailleurs en 1999 un taux de 5%, très proche des seuils habituellement considérés comme incompressibles des 3 à 4% de vacance (« turnover » entre deux locataires, vacance pour travaux, etc.)

1999‐2006 : amorce une nouvelle période de changement marquée par la hausse très nette du nombre de résidences principales qui représentent presque 90% du parc de logements en 1999. Ce poids ne diminuera par ailleurs que deux points en 2006. Le rythme d’accroissement du nombre des résidences principales est ainsi des plus élevés (presque 3% par an sur la période 99‐06) alors que le poids des résidences secondaires dans le parc total de logements continue de

des taux de croissance démographique et des résidences principale

‐0,50%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

1 2 3 4

Pop

Rp


Page | 22

chuter (‐2points par rapport à 1999). D’autre part, une légère tendance à la hausse de la vacance peut‐être remarquée (+2 point par rapport à 1999).

Res e ces données de cadrage, sil elles nous pe tent d’av im ale ation de l’habitat dans le Rabastinois, ne rendent pas compte effets s par l’h munes du

Les ux de vacance de Couffouleux et Rabastens se détachent très nettement dans cet histogramme

te qu rmet oir une age globé

de la situ des des induit térogénéité com

territoire.

Figure 12 Evolution comparée de la structure du parc de logements

tadu reste des communes du territoire. Ceux‐ci expliquent en grande partie la hausse générale du poids de la vacance dans le parc total de logements remarquée précédemment. L’impact de ces deux communes sur l’ensemble des données statistiques logement constitue en effet une variable non négligeable à prendre systématiquement en compte. La représentation cartographique de la part de vacance issue du SCOT du Pays, visibilise cet « effet‐masse »:

0

150

300

450

600

750

900

1050

1200

1350

1500

1650

1800

1950

2100

RP 99

RP 06

RS99

RS06

VA99

VA06


Page | 23

Figure 13 Poids de la vacance dans le pays (source: SCOT)

Plusieurs constats sont à tirer de ces quelques remarques. Dans ce territoire qui gagne constamment

des habitants, le parc de logements semble avoir été optimisé : les parcs des résidences secondaires et de logements vacants ont fournis un stock non négligeable au parc des résidences principales. Cependant, aux vues des taux bas du parc de résidences secondaires et de logements vacants, la croissance constante du Rabastinois8 nécessite c’est essentiellement par biais de la production d’habitat neuf que le territoire continuera de se développer dans les années à venir.

que la production de logement soit soutenue. De ce fait, le

L’hétérogénéité des rythmes de croissance aussi bien démographique qu’au niveau de l’évolution du

parc de logements des communes, invite cependant à la réalisation d’un diagnostic nuancé comme à l’élaboration d’enjeux et d’opérations respectueux de ces différences.

8 Laquelle, il convient de le rappeler n’est pas transitoire, mais constitue un effet structurel de la situation géographique du territoire.


Page | 24

3.2 Le statut des occupants

La grande majorité des ménages du territoire est composée de propriétaires (72%en 2005). 23%

seulement sont locataires tandis que la part de ceux qui sont hébergés ne cesse de chuter (5% en 2005). Les graphiques suivant rendent temporellement compte de cette tendance structurelle de l’habitat à une augmentation de l’accession à la propriété :

Figure 14 Décomposition des ménages occupants sur trois périodes

70%

22%

8%

Statut des occupan du terri

ts sur l'ensembletoire en 1990

Propriétaire

Locataire

Hébergé

69%

occupants sur territoire en 1999

24%

7%

Statut desl'ensemble du

Propriétaire

Locataire

Hébergé

73%

24%

3%

Décomposition des ménages occupants en 2006

Propriétaire Locataire Hébergé


Page | 25

3.2.1 Les Propriétaires ette prépondérance des propC riétaires sur les autres modes d’habitat se traduit inévitablement dans le

t

Une autre caractéristique majeure de ces ménages de propriétaires concerne leur grand nombre à avoir bénéficié d’un prêt à taux zéro. Si l’on considère en effet, sur la période 1999‐2005, l’ensemble des résidences commencées au regard de l’ensemble des PTZ accordés, ce sont en moyenne près de 44% (43,62%) des ménages qui ont bénéficié de ce type de mesure :

ype de logement produit. En effet, de 1999 à 2006, la CORA a agrandit son parc total de logements de 765 nouvelles unités9. Or, lorsqu’on prête attention à la nature de l’habitat produit, il apparaît de façon très nette que la majorité des logements produits concerne de l’individuel pur (97% des logements commencés entre 1999 et 2006).

Communes Constructions autorisées 99‐

05 Nbre PTZ 99‐

2005 Part

COUFFOULEUX 146 64 43,84% GIROUSSENS 118 51 43,22% GRAZAC 19 7 36,84% LOUPIAC 39 16 41,03% MEZENS 20 9 45,00% RABASTENS 290 128 44,14%

ROQUEMAURE 26 12 46,15% Tableau 4 Les Prêts à taux zéro sur la CORA

La répartition par commune de ce type de prêt semble par ailleurs relativement uniforme exception faite peut‐être de la commune de Grazac qui se situe en dessous de la barre des 40%. Enfin, comme le laissaient entrevoir les données issues du décompte des soldes migratoires des communes, ces propriétaires semblent en majorité être « originaires » du territoire.

Figure 15 Origine des ménages ayant déposé une autorisation de construire en 2006 (source: Observatoire de l'habitat DDE)

Les enquêtes communales ainsi que les réunions des acteurs nous ont cependant alerté sur les phénomènes récents de paupérisation qui touchent les ménages du territoire et contrarie fortement cette origine locale des propriétaires. Les ratios revenu/marché, comme en témoignait au ours d’une

eurs à refuser de plus

centrevue la Banque Populaen plus de dossier à des demandeurs locaux.

ire, sont déstructurés ce qui amène les organismes prêt

9 Données SITADEL de la DRE


Page | 26

3.2.2 Les locataires

Les locataires comme les graphiques précédents l’illustraient, représentent m

une très faible part des énages de la communauté de communes.

Communes éva2006 Locataires Part en %

COUFFOULEUX 830 162 19,5180723GIROUSSENS 495 90 18,1818182GRAZAC 180 31 17,2222222LOUPIAC 118 17 14,4067797MEZENS 150 28 18,6666667RABASTENS 2040 590 28,9215686

ROQUEMAURE 118 14 11,8644068Territoire 3931 932 23,7089799

Figure 16 et Tableau détail du locatif (privé & pub

Depuis deu le poids des locataires sur l’ensemble des ménages maintien des 20%. En 2005, selon es FILOCOM, seuls 888 ménages étaient concernés par ce statut bitation pour un p e résidences principales de 3892 logements (soit 23%d arc). De chiffre se doit d’être en fonction de la localisation des logements. Sur les se commu te la CORA, Cou abastens concentrent en effet l’essentiel, pour ne p re l’écra jorité, du parc locati que privé. e parc locatif est d’ailleurs marqué par un nombre très faible de logements sociaux. Ces derniers en 2005

ntre par ailleurs la rande majorité du parc conventionné privé.

3.2.3 Eléments de synthèses sur le statut des occupants

parc lic)

x décennies, se autour les donné

arc total d d’ha

plus, ce u p relativisé pt nes que compffouleux et R as di sante maf social aussi bien

Cne représentent que 2.6% de l’ensemble du parc locatif. Ils se situent tous sur la commune de Rabastens qui dénombre 23 logements HLM de type collectif. Cette même commune conceg

Le croisement des données statistiques les plus récentes avec les questionnaires communaux issus du

SCOT et du présent travail, nous permettent d’amener cependant quelques éléments transversaux.

• Les propriétaires, comme les locataires, s’ils proviennent d’autres destinations géographiques, investissent cependant le territoire dans la longue durée.

• Certaines communes ne possèdent plus, à l’heure actuelle, de log ments à la location ou à la

evente. En ce qui concerne les logements sociaux, les taux de rotation sont très bas, tandis quela demande ne cesse de s’accroître.

• D’autre part, il semblerait, bien qu’il ne s’agisse là que d’un phénomène tendanciel, que les descendants de ces ménages d’actifs font preuve d’une certaine volonté de rester dans le territoire.

73%

24% 3%

Décomposition des ménages occupants en 2006

Propriétaire Locataire Hébergé


Page | 27

3.3 Démographie et habitat : le point d’équilibre

t de en production de logements pour tisfaire à une demande démographique donnée. En d’autres termes on cherche à savoir de combien de

lo ter ut oi uvoir faire face à ses objectifs de peuplement la population, hausse %

se à cette tion nécessite e e les évolutions subies par le territoire sur une ter – censitaire écoulée. En c u rne, il s’agit de la période 1990 à 1999 qui nous bénéficier comptabilisati deux derniers recensements de population de laquel s ajoutons d’actualisation. Il serait en effet vain de se

nt le gressions ont spectaculaires depuis.

emen se déco e en cessives :

Etape n°1 : Analyse de l’évolution quantitative du parc de logements entre 1999 et 2006 :

L’objectif du calcul du point d’équilibre es mesurer le besoinsagements le ritoire pe avoir bes n pour po

(stabilisation de de X …).

La répon ques qu l’on analyspériode in e q i nous concepermet de des ons statistiques desl’INSEE, et à le nou nos propres élémentslimiter à 1999 ta s pro été

Le raisonn t tenu mpos 4 étapes suc

de 1999 et celui de 2006.

3. La différence entre les log

s.

1. Logements apparus sur la période : Il s’agit des logements nouveaux déclarés en 2006 et qui, de ce fait, ont été « produits » entre 1999 et 2006 :

2. Variation totale du parc : il s’agit de la différence numérique entre le parc de logements

ements apparus et l’évolution globale du parc nous donne le nombre de logements nouveaux affectés au remplacement des logements disparus.

4. Variation du vacant et du secondaire : cette dernière variable nous permet de quantifier la part de logements qui à un moment donné sortent du circuit des résidences principales utilisée

765 logements

746 logements

19 logements

97 logements


Page | 28

Etape n°2 : Evaluation du taux de « desserrement » :

Par delà le nombre de logements réellement disponibles (cf. étape n°1), il importe ensuite de

On sait qu'au plan national, statistiquement, et ce depuis des dizaines d’années le nombre moyen

La population des ménages, ramenée au nombre de résidences principales permet de connaître l’év

3,6 à 2,9 personnes par ménage, soit une baisse de 20%. Les répercussions sur la production de logements vont donc être significatives.

connaître la façon dont ils sont occupés. En quelque sorte, leur coefficient de remplissage. En effet un petit logement occupé par une personne a un effet démographique qui n’a rien à voir avec une maison individuelle occupée par un ménage avec 5 enfants.

d’occupants par logement diminue régulièrement, ce qui de fait tend à nécessiter toujours plus de logements pour un même nombre d’habitants.

Cette donnée est, on va le comprendre, relativement forte sur la communauté de communes.

olution du nombre moyen d’occupants par logement.

Comme dit plus haut, celui‐ci est fortement à la baisse. Il passe en une génération de

Taille des Ménages

1975 1982 1990 1999 EVA2006

3,18 2,96 2,79 2,59 2,45 Tableau 5 Le ménages

Cela signifie que sur la période 1999 à 2006, 181 logements ont juste servi à

Etape n°3 : Calcul du point d’équilibre :

desserrement des

compenser cette diminution du taux d’occupation.

Il aluer quantitativement le nombre de logements qui ont été nécessaires sur la dernière période analysée pour uni ement compenser les phénomènes de « contraction » du marché.

Dit autrement, ce point d’équilibre va nous permettre de comptabiliser les logements effectivement tilisés mais n’ayant aucun effet démographique (accueil d’habitants supplémentaires ou pertes

d’habitants).

résulte des étapes précédentes et permet, comme son nom le laisse entendre, d’év

qu

u

297 logements ont été nécessaires entre 1999 et 2006 dans la communauté de communes à ce seul effet.


Page | 29

Etape n°4 : Production à effet de hausse démographique :

A titre comparatif, la synthèse du point d’équilibre sur les 2 périodes observées donne les tableaux suiv

Figure 17 Répartition par poste de la production d’habitat

servent à maintenir l’équilibre de population (remplacement de logements disparus, remplacement de logements affectés à la résidence sec

C’est l’autre partie du parc apparu entre 1999 et 2006 c’est à dire celui qui a effectivement participé à la hausse démographique.

ants:

Pour la période 1990‐1999, 263 logements, soit 57% de la production,

ondaire ou devenus vacants, etc.), tandis que les 197 autres logements, soit 43% de la production, absorbent la progression démographique.

197

0

100

200

250

300

1990‐1999

50

150

Répartition de la production de 460 Résidences Principales

équilibre

démographie

468 logements


Page | 30

Figure 18 Répartition de la production d'habitat en 2006

Pour la période 1999‐2006 aux alentours de 61% de la production sont utilisés pour compenser les effets de la croissance démographique, ce qui constitue au regard de la situation de la période 1990‐1999 une amélioration conséquente du contexte de la production. Les parcs vacant et secondaire ne jouent pas de rôle régulateur dans ce système productif, leur variation globale étant faible.

Encart 2 Contrepoint

468500

‐100

100

200

300

400

Répartition de la Production de 765 Résidences Principales

0

remplacement vacant secondaire desserrement démographie

Contrepoint:

A titre comparatif, une communauté de communes en région Aquitaine, en première couronne d’une agglomération, arrive à consacrer 68% de sa production à l’accueil de population. Ce type d’intercommunalité relevant les paris d’une périurbanisation quences de c type de processus.

accélérée devra par ailleurs faire face aux consé e


Page | 31

4. Descriptif de la situation de l’Habitat dans la CORA

4.1 Une production de logements dominée par l’habitat neuf individuel

La production d’habitat dans la CORA, comme le laissent entrevoir les remarques précédentes, s’est alimentée essentiellement à deux sources : la production d’habitat neuf et la remise sur le marché des résidences secondaires. Cette dernière source de logements tend toutefois à atteindre des seuils difficilement compressibles, aussi est‐ce surtout, ces dernières années (1999‐2006/2007), la production d’habitat neuf qui aliment le parc de logements, cette dernière atteint en effet le rythme soutenu de 107 logements par an.

Année Individuels

Purs Individuels

Groupés Collectifs Résidence Total 1999 67 1 5 0 732000 94 7 16 1 1182001 86 0 3 0 892002 1 0 11305 0 82003 76 2 4 0 822004 86 4 10 0 1002005 80 15 2 0 972006 72 12 8 1 932007 80 13 2 0 95

total 1999/2007 746 54 58 2 860

taux 86,80% 6,30% 6,70% 0,20% 100%Tableau 6 Typologie de l'habitat produit sur le territoire

Figure 19 Comparaison des types de logements produits 1999‐2006

0

20

40

60

80

100

120

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Nbre. de Log. Com

men

cés

Années

Comparaisons des types de logements produits 1999‐2006

Indiv. pur

Indiv. groupés

Collectifs


Page | 32

D’autre part, vé de près de 93

ne des résidences voisine en effet les 2500m2 sur l’ensemble du territoire, ce qui, en sus de favoriser un itage dterr ng des coûts élevterme d ments de voirie assainissement, de (écoles, crèches, etc.).

2003‐2007

la production d’habitat individuel pur connaît un rythme de production élelogements par an (87% de la production). Les constructions de type lotissements (individuels groupés) ou encore l’habitat collectif demeurent en effe très marginaux avec des taux s

timilaires légèrement supérieurs à 6% de l’ensemble de la production.

Ce type de phénomène reste

d’ailleurs très peu économe du foncier. La surface moyena

certain mendre

u és en itoire, e

’équipe s, d’ services

Somme terrain (m Nbre logts t²) Moyenne/log COUFFOULEUX 219066 90 2434 GIROUSSENS 209011 39 5359 GRAZAC 42502 19 2237 LOUPIAC 103566 35 2959 MEZENS 68505 14 4893

RABASTENS 295650 186 1590 ROQUEMA 88079 28 3146URE

Territoire 1026379 411 2500 Tableau 7 Consommation foncière de l'habitat

4.1.1 Caractéristiques sociales et environnementales de l’habitat individuel

Les données de la production d’habitat nous dépeignent un phénomène propre au processus de

périurbanisation de ces espaces traditionnellement ruraux qui, par l’amélioration des voies de transport et de communication, se trouvent désormais aux portes des grandes aires urbaines. L’habitat individuel pur répond dans ce contexte à un idéal social longuement décrit par ailleurs dans la littérature scientifique : “(…) comme le soulignent des travaux récents (Jaillet et al. 2005 ; Berger 2004 ; Pinson et Thomann

2002),[la maison individuelle répond] au même idéal d’autonomie et de maîtrise de sa distance aux autres. Elle témoigne surtout, pour de nombreuses familles, de la volonté de s’installer dans une sorte de normalité sociale. Certes la maison individuelle, en se développant, s’est diversifiée et elle peut être aussi bien localisée dans un groupement de maisons identiques et en bande, ou dans un lotissement, ou encore sur une parcelle au milieu d’un champ… Mais ce qu’offre avant tout ce type d’habitat, c’est un certain nombre de garanties deve aspiration à se tenir à distance de toute contrainte sociale, pour ce qui touche à la vie familiale, dans un espace privé susceptible de participer à leur réassurance et à la protection des leurs ― la « tranquillité ». L.Rougé,

nues nécessaires à l’aune de la société contemporaine : l’


Page | 33

Maître de conférence en géographie et aménagement du territoire à l’université de Caen (le texte intégral est disponib en l ne à suiv ntele ig l’adresse a : http://www.espacestemps.net/document2237.html).

s ou des bourgs en pleine expansion, l’urbanisation en territoire rend bien compte spatialement de cette volonté de porteur cet habitat individuel pur :

Lotissements uction

Ce mode de vie valorisant l’ima

soi d’autant plus attrayant qu’il agrège par sa calisation les aspects positifs d’un retour confortable » à «

sur sa parcelle à l’abla Cité, sont d’autanclôtures des espaces

tranquillité se construit à l’abri des phénomènes de participation aux espace publics, tant est si bien que ces logements constituent plus exa

L’étalement urbain des petits village

« thermomètre » de certaines zones du mise à distance aux autres dont peut être

en cours de constr

gerie d’un « quant‐à‐»

lo« la nature », ce phénomène de repli

ri du jeu social et public de la vie de t plus visibles dans les pratiques de dont peuvent user les habitants :

Le mode de vie que médiatise ce type d’habitat est en effet bien loin des idéaux de participation sociale, de civisme ou de civilités attendus voire exigés par la vie citoyenne. La

ctement des îlots d’urbanité au sein d’espaces avec lesquels ils n’entretiennent que peu de liens, que des constructions s’insérant dans un tissu urbain, historique, social, culturel, déjà présent. L’impact paysager mais aussi foncier de ces constructions qui, comme dans la photo ci‐dessus, peuvent venir s’insérer dans des centres bourgs qui ont su conserver un certain habitat vernaculaire, n’est pas des moindres.


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Type d'habitat vernaculaire: la Ferme Bloc

4.2 Un parc Locatif social très faible

Le parc locatif social de la Communauté de Communes reste très faible puisque l’on peut décompter au premier janvier 2007 :

23 logements sociaux HLM situés sur Rabastens 49 logements privés conventionnés (ANAH), dont la majorité (44) se trouve aussi sur la commune de Rabastens 8 Palulos répartis sur 4 communes (Giroussens, Grazac, Loupiac, Roquemaure) 21 logements sociaux en résidence pour personnes âgées

s sociaux sur la CORA

‐ ‐

‐ ‐

Décomposition des logement

Communes HLM Conventionné ivé

Foyers/Pr

Résidences PALULOS Totaux

Couffouleux ‐ 1 ‐ ‐ 1 Giroussens ‐ 1 ‐ 1 2 Grazac ‐ 3 ‐ 3 6 Loupiac ‐ ‐ ‐ 3 3 Mézens ‐ ‐ ‐ ‐ 0

Rabastens 23 44 21 ‐ 88 Roquemaure ‐ ‐ ‐ 1 1

Totaux Territoire 23 49 21 8 101 Tableau 8 Le logement social à la loupe

Globalement donc, le parc social représente 2,6% environ du parc des résidences principales. Ce

chiffre devra par ailleurs être revu quelque peu à la baisse puisque sur les 44 logements conventionnés présents sur la commune de Rabastens 30 ne tarderont pas à perdre leur conventionnement. La part de logement social sur l’ensemble des résidences principales serait alors ramenée à 1,8%...


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4.2.1 Une demande forte et très ciblée Malgré cette faiblesse de l’offre en logement social la demande reste forte sur la CORA10 ce que

montre à la fois la stabilité du nombre des demandes11 ainsi que l’augmentation du délai moyen d’attente avant qu’une demande ne soit satisfaite. Cette pression du stock de demandes reste une constante structurelle au département comme le montrent bien les données de l’Observatoire de la Demande Locative Sociale12.

01/01/2006 01/01/2007 01/01/2008

DemDomS 0 23 tock(*) 27 3Délai Moyen d'attente 396 424 447

Taille foyer

deman

deur 1 9 12 8

2 12 7 8 3 5 9 4 4 0 2 3

≤5 1 0 0

Âg

deman

dee du

ur

< 25 ans 6 8 0 25‐29 ans 3 9 0 30‐39 ans 8 5 13 40‐49 ans 8 5 6 50‐59 ans 0 3 4 60 ans et + 2 0 0

*Demandes

a

Po selo les données issues des décompte de l’Union ociale pour l’Habit , 3 demand été satisfaite sur les 30 dénombrées, soit, une mande sur x ! On notera d’autre part que é des dema es sont destination de logements type 2 ou logements qui tende par ailleu réfié sur le arché de l’habitat. Le s donné du tableau précédent avec celles d différents illeurs sociaux de la gion

alifie s précisémen tte demande. Elle ble ainsi être le :

domiciliées sur la CORA en stock au 1er janvier Tableau 9 La dem nde de logement social

ur l’année 2007,

n s S at13

es ont à

de di la majoritrs à se ra

nd m

de 3, nt

croisement de es es ba rénous permet de qu r plu t ce sem fait

De ménages de plus en plus jeunes. Selon les données de l’Union Sociale pour l’Habitat les tranches des 25‐34 ans et des 35‐44ans se partagent la majorité des demandes effectuées.

10 En réalité les demandes se concentrent géographiquement sur la commune de Rabastens –et Giroussens‐ qui dispose de HLM et entre de ce fait dans la « zone de visibilité » des données

une demande pour statistiques des

mandes au premier janvier 2007 et 2006 s’explique par le fait que l’année n’est pas encore achevée. 12 Voir données en annexe 13 Voir données en annexe

bailleurs sociaux de la région. 11La faiblesse relative des chiffres 2008 au regard du nombre des de


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De ménages de petite taille voire de personnes seudomiciliées sur le territoire de la CORA étaient ainsi m

42% ce qui en soi ne surprend guère, près de 23% des demandes restent tout de même

réalisées par des personnes disposant d’un emploi15. Un autre indicateur de cette précarité des situations concerne la décomposition d tif. Ainsi, aux alentours de 23% des demandes correspondent à un besoin de « logement temporaire d’urgence ou foyer ». Autre ve : 9% de ces d ndes ont motivée p e séparation ou un divorce16.

les. Au premier janvier 2008 les demandes ajoritairement le fait de couples sans enfant

ou de personnes vivant seules. Les données des organismes HLM nous permettent par ailleurs d’affiner quelque peu le profil social familial de ces demandes. En 2007, les demandes enregistrées étaient essentiellement le fait de personnes célibataires et/ou séparé(e)s14.

De personnes en situation précaire. Ainsi, si près de des demandes sont le fait de personnes au chômage,

es demandes en fonction de leur mo

donnée significati ema été ar un

s ». des sociologiques ont montré à quel point la séparation pouvait constituer un motif précarité notamment pour les femmes non négligeable.

14 Respectivement : 50% et 22,7%. 15 La CSP utilisée est celles des « employés y compris service

16 De nombreuses étud’appauvrissement et de


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4.2.2 Le locatif privé : une issue obligée ? La forte pression de la demande en locatif social ne trouvant pas à être satisfaite sur le territoire c’est

le locatif p vé qui en vient à avoir une destination sociale. Ce constat local ne fait d’ailleurs que

Figure 20 Carte issue de l’Atlas de l’Habitat privé 2008 de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

ricorroborer un phénomène propre au grand sud Français marqué par une grande faiblesse de l’habitat social. La carte suivante qui représente la part des ménages pauvres dans le locatif privé, reste à ce titre, très évocatrice :


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Au niveau du territoire, sur les 932 locataires, 909 ‐soit 97,44% d’entre eux, soit 411 ménages, reçoivent une aide socplus fine encore la destination du parc locatif privé :

Tableau 10 Parc locatif et aides sociales L’arrivée sur le marché locatif privé de populations aux revenus peu élevés et ayant droit aux aides logement, constitue un facteur supplémentaire non seulement de tension du marché immobilier du territoire mais aussi de spécification de zones géographiques au sein même de la CORA. En effet, l’offre locative se concentre essentiellement sur les communes de Couffouleux et Rabastens, tandis que certaines petites communes comme Grazac nous ont pu nous faire part d’un processus de raréfaction de l’offre locative pouvant aller jusqu’à la pénurie.

4.2.3 Projets et inquiétudes des communes en matière locative.

5%‐ ont un logement dans le privé. Or, près de iale17. Le tableau suivant décompose de façon

Lors de nos entretiens communaux nous avons pu voir à quel point les communes étaient averties de la situation des marchés immobiliers locaux et de leur tension. De ce fait, les communes semblent conscientes de la nécessité d’investir une part importante de la production d’habitat dans la construction d’habitat social.

Ainsi, il nous faut remarquer l’existence de projets en cours sur les communes de Couffouleux, Giroussens et Rabastens qui a termes comporteront des logements locatifs sociaux. Le projet immobilier des Moussoulards porté par le promoteur Nexcity et encadré par la mairie de Couffouleux, aboutirait à la construction d’une centaine de logements dont 20 à 25% seraient dédiés à du locatif social.

17 Données issues de la décomposition des bases de données CAF.


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Figure x

publics et institutionnels de l’enjeu que représente la roduction de logements sociaux

Certaines communes ont ainsi sopourrait avoir la production d’hab s opulations jeunes du territoire n

21 Le Projet Nexcity de Couffouleu

De façon similaire, Giroussens a pour projet de construire une dizaine de logements sociaux sur un terrain situé en cœur de village. Enfin, des logements sociaux devraient aussi voir le jour sur les projets de ZAC en cours de la commune de Rabastens. Ces opérations si elles ne suffiront pas à répondre à l’ensemble de la demande, sont cependant le signe ’une prise effective de conscience des acteursd

p

sur le territoire.

uligné l’impact favorable en termes d’accueil des jeunes ménages que itat social. Les difficultés à se loger que peuvent en effet rencontrer lee doivent pas constituer un vecteur de fuite du territoire. p


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4.3 Le logement communal 6 des 7 communes de la CORA possèdent des logements communaux (3 par communes).

Communes Log.

Comm. dt. Trvx. Conventionné Type cvt.

COUFFOULEUX 0 0 0 _

GIROUSSENS 5 3 1 PALULOS

GRAZAC 3 0 2 PALULOS

LOUPIAC 3 2 3 PALULOS

MEZENS 5 0 _ 5

RABASTENS 0 Gestion CCAS 2 0

ROQUEMAURE 1 0 1 PALULOS Territoire 19 10 7

Tableau 11 Le logement communal

gements communaux de Rabastens qui servent de gements temporaires bien qu’ils ne fassent pas l’objet d’un type de conventionnement spécifique. Il

Comme nous pouvons le voir au travers de ce tableau l’offre en terme de logement communal reste bonne sur la Communauté de Communes (19 logements au total). 37% de ceux‐ci sont conventionnés et de ce fait à usage social sans compter les 2 loloapparait d’autre part que la moitié (10 logements concernés sur 19) d’entre eux nécessiterait quelques travaux d’amélioration légers, l’état général de ces logements relativement satisfaisant ne les classant pas parmi les logements indignes ou insalubres.

Le PALULOS, fonctionnement

Le financement PALULOS (TVA diminuée, prêt préférentiel de la Caisse des Dépôts et Consignations, subventionnement à hauteur de 10%) permet de réaliser les travaux d’amélioration et de mise aux normes des logements locatifs sociaux dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par les organismes d’H.L.M. ou une collectivité locale. Les logements aidés par l’Etat sont " conventionnés " et à ce titre les locataires peuvent prétendre à une aide personnalisée au logement (A.P.L.) : cette aide prend en compte le niveau de revenus des personnes occupant le logement ; elle est actualisée une fois par an par la Caisse d’Allocations Familiales ; elle vient en déduction des loyers dus aux organismes gestionnaires. Les loyers sont encadrés et ne peuvent pas dépasser les valeurs maximales mentionnés sur la convention et actualisée annuellement en tenant compte des variations de l’indice INSEE du coût de la construction.

4.4 Habitat spécifique


4.4.1 Personnes handicapées et personnes âgées : des problématiques récentes dans les PLH18

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En ements dédiés a personnes le territoi la CORA est pourvu essentiellement de deux EPHAD situées sur la commune de Rabastens. Les services à la personne sont généralem l’ADMR pour tout c qui concerne aide à domicile, pas et SSIAD. Nous avons appris que l’État avait gelé sur l’ensemble du dépa la création de structures ntaires, jugeant que le no bre de lit p personne déjà di suffisant dans la mesure au dessus des moyennes nation s. La production ’ cifique sur la CORA devr it s’orienter vers des formes plus innovantes de logement1

Tarn,

termes d’équip ux âgées, re de

ent gérés par de surcroît

e portage de rertement

suppléme m ar sponible était où il se situe ale d habitat spéa de ce fa 9.

Figure 22 Localisation des structures d’accueil pour personnes âgées, Atlas Démographique, économique et social duDDE & Conseil Général

rès récemment (novembre 2007), la FNAU, Fondation Nationale des Agences d’Urbanisme, en partenariat avedation Nationale de Gérontologie, a publié un fascicule méthodologique sur l’intégration de ces problématiques le documents de planification

18 T c la Fon dans urbaine, or, un chapitre de ce document est entièrement dédié aux PLH. Ce dernier assez explicitement le manque d’intégration dans ce type de démarche des problématiques du vieillissement. Nous faisons notre un tel constat et proposerons dans le cadre du DOG un ensemble d’items correspondant à la production d’habitat adapté dans le territoire. 19 Le DOG donnera un aperçu des possibilités dans ce domaine.

s critique

La prihandicommproblroblématiques du vieillissement dans le territoire bien qu’elle fût mentionnée au cours des entrest très souvent centrée autour de la question de la prise en charge des personnes âgées attein

maladie

as de discerner dans les présentations raphiques de la démographie locale la présence pourtant réelle des personnes âgées. A ce « masque statistique » il faut ajouter l’effet bien spécifique des trajectoires résidentielles des plus âgé‐e‐s qui ont tendance, lorsque les espaces urbains finissent par ne plus être perçus que comme un amoncellement d’obstacles et de barrières22, à vouloir se rapprocher des centres urbains plus « accessibles », et mieux pourvus en termes de services à la personne. Bien que ce dernier point reste à relativiser tant il a pu conduire à l’élaboration de repès stéréotypées23, il n’en reste pas moins uction d’habitat adapté à ce public peut

er un puissant levier de maintien de la population âgée sur le territoire. Cette frange de

se en compte des demandes spécifiques en termes de logement des populations en situation de cap au sens large du terme20 ne semble pas constituer un des enjeux majeurs du territoire. La une de Mézens, au cours de nos enquêtes de terrain fût la seule à vraiment relever la ématique de l’adaptation de l’habitat. La question plus ciblée de la prise en compte des

etiens, tes de

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ps’

s dégénératives du système nerveux21. Au regard des données démographiques du territoire, le vieillissement de la population ne semble pas constituer un processus très sensible. Nous avons cependant spécifié que nous avions à faire là à un effet de « masque statistique ». La forte croissance de population due aux soldes migratoires fortement positifs conjuguée à la sédentarisation des néo‐arrivants sur le territoire, ne permet pre


g

résentations urbaines vrai que la prod

Le handicap : d’une perception individuelle très normative à une conception plus située de la perte d’autonomie

Jusqu’à peu le handicap était considéré comme une situation

individuelle, résultat d’une déficience de l’organisme constituant pour la personne une gêne dans son environnement quotidien. Les lois de févriers 2005, et le travail des nombreuses associations de personnes handicapées ont cependant contribué à faire émerger une nouvelle acception du handicap au travers notamment de la mobilisation d’une notion comme celle d’accessibilité. Dans ce cadre, le handicap constitue non plus un donné individuel, mais le fruit du croisement d’une incapacité physique avec un environnement jugé très normatif. L’espace urbain de type périurbain et les formes d’habitat qu’il comporte constituent de fait des espaces excluant pour qui ne peut se déplacer en voiture au quotidien par exemple. L’accessibilité des espaces urbains se mesure ainsi à l’aune du type de comportement qu’il induit, et de ce fait des populations qu’il exclue ou inclue en raison des aménagements qui l’organisent. L’élargissement et l’abaissement d’un trottoir en modifiant l’espace urbain ne fait plus du fait de se déplacer en fauteuil roulant une situation de gêne, de handicap.

trconstitu

aux espaces périurbains jeunes ou ménages. Les travaux de Jean‐François Ghékière,

20 Voir encadré « handicap » et fiche annexe sur l’adaptation de l’habitat au handicap. 21 Nous préférons parler de maladies dégénératives du système nerveux plutôt que de maladie d’Alzheimer dans la mesure où sous ce diagnostic se retrouvent en réalité de multiples pathologies cognitives. 22 Trottoirs mal adaptés à la circulation parce que trop étroit ou mal protégés, voiries trop circulantes, manque de transport en commune etc. 23 Il en va ainsi de la représentation canonique du centre‐ville vieillissant opposérajeunissant du fait des trajectoires résidentielles des jeunes


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population constitue une manne d’énergie et de savoir‐faire pour le territoire qu’on ne saurait négliger. e surcroît, la croissance structurelle du territoire ne devrait pas pour autant masquer le fait que toute opulation vieillit, et que ce vieillissement lorsqu’il n’est pas pris en compte « à temps » occasionne des

Dpsurcoûts en termes d’équipements et de service à la personne qui sont loin d’être négligeable.

4.4.2 Les gens du voyage

Pour l’heure la Communauté de Communes n’est pas concernée directement par la création

’aires d’accueil et/ou de passage pour les gens du voyage24. Ces dernières ont été crées ou sont en hase d’être aménagés dans les EPCI voisines :

ne Gaillac‐Lisle sur Tarn une quarantaine de places devraient être aménagées en deux ps.

entaine deuté d’a de aire à Saint‐

que et social du Tarn

dp

‐ Sur Aussillon‐Mazamet une vingtaine de places sont en phase d’être construite malgré un retard pris en raison de recours juridiques.

‐ Dans le Carmausin, une trentaine de places devraient voir le jour prochainement grâce notamment à la SEM 81

‐ Sur la zotem

‐ Sur Graulhet une tr‐ Enfin, la communa

Juery

places devraient voir le jour gglomération de l’Albigeois a accepté de réaliser la secon

Figure 23 Aires d'accueil des gens du voyage, Atlas Démographique, économi

obéissait à des processus

larechercheurbaine.fr/IMG/pdf/ghekiere.2.pdf

géographe, ont su cependant montrer que la réalité du vieillissement des espaces urbains plus subtils et géographiquement parlant plus complexe. On peut lire à cet égard un de ses articles consultables en ligne : http://www.annalesde

24 Seule la commune de Rabastens qui ne devrait pas tarder à dépasser les 5000 habitants se retrouveraient dans l’obligation réglementaire de prévoir une aire d’accueil.


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Ceci ne signifie pas pour autant que les gens du voyage soient absents du territoire. La mairie de Couffouleux nous faisait part, à ce titre du passage annuel de familles (une dizaine) sur la commune. Cette population reste toutefois bien connue des élus.

4.4.3 L’habitat insalubre

euf, font du territoire un espace que peu concerné par la

Propriétaires bailleurs

Les caractéristiques de l’habitat et du marché immobilier et foncier de la communauté de communes, centrés pour une grande part sur de l’habitat nquestion du logement insalubre. Ceci étant dit 2 cas ont été relevés par l’ANAH sur les communes de Rabastens et Grazac, respectivement en 2005 et 2006 :

Nb logts LCTS LC LI Remis sur le marché indigne PB

81070 Couffouleux 0 0 0 0 0 0 81104 Giroussens 0 0 0 0 0 0 81106 Grazac 0 0 0 0 0 0 81149 Loupiac 0 0 0 0 0 0 81164 Mézens 0 0 0 0 0 0 81220 Rabastens 2 0 2 0 0 1 81228 Roquemaure 0 0 0 0 0 0

Propriétaires bailleurs Nb logts LCTS LC LI Remis sur le marché indigne PB

81070 Couffouleux 0 0 0 0 0 0 81104 Giroussens 1 0 1 0 1 0 81106 Grazac 1 0 0 0 0 1 81149 Loupiac 0 0 0 0 0 0 81164 Mézens 0 0 0 0 0 0 81220 Rabastens 0 0 0 0 0 0 81228 Roquemaure 0 0 0 0 0 0

Tableau 12 & 12 bis Le logement insalubre selon l'ANAH, source: ANAH Les entretiens avec les communes n’ont pas apporté de précisions supplémentaires susceptibles d’invalider les en catégorie fiscale 7 ou 8 sur le territoire, peu d’îlots dégradés (une seule commune sur les 7 évoque

hypothèses de lecture des données ANAH. Il y a relativement peu de logements classés

l’existence d’un îlot dégradé, quasiment pas d’habitat indigne.


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Nbre de lgmts. Indignes ou potentiellement indignes**

81070 Couffouleux ≈0 81104 Giroussens *0 81106 Grazac ***1

20 81149 Loupiac 81164 Mézens 4

0 81220 Rabastens 81228 Roquemaure 0

Territoire 25 *=2 logements ont cependant fait l'objet d'un arrêté de péril, **=Données issues de la rubrique 2.10 des questionnaires communaux, « Le nombre de logements posant des problèmes » ***=il s’agit d’un bâtiment dont la succession n’est pas réglée et qui fait l’objet d’un arrêté de péril

Tableau 13 Le logement indigne sur la CORA

ons pu identifier, au cours de nos visites communales certaines « poches urbaines » sceptibles de faire l’office de programme de rénovation/réhabilitation comme en témoigne le montage

photographique suivant :

Toutefois, nous avsu

Figure 24 Des zones d'habitat à réhabiliter


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5 Marché immobilier et Foncier

5.1 Les niveaux des prix du marché : tendances générales

Le territoire étant marq fortement par la production d’habitat f, le marché immobilier se structure essentiellement

de terrain r de la vente de bien d’occasion

malgré les phénomènes de ralentissement structurels que l’on connaît au niveau national (baisse du pouvoir d’achat, solvabilisation moindre des ménages, augmentation des postes de consommation liés à l’énergie, etc.), situant les prix pratiqués sur le territoire proche de ceux de la première

couronne toulousaine. Cet état de tension a pu d’ailleurs faire le jeu des promoteurs immobiliers, ce que de nombreux élus n’ont pas manqué de souligner au cours des enquêtes communales. Ainsi, M.BREST, Maire de Rabastens, nous expliquait à quel point il était important de faire comprendre que «(…) le territoire ne constituait pas une zone de chalandise des opérateurs ». Cette tension du marché immobilier possède par ailleurs des effets sociogéographiques à ne pas négliger, risquant à terme d’être fortement défavorable à l’installation des –jeunes‐ ménages autochtones. Au cours d’une réunion des acteurs, un banquier rendait ainsi compte du fait qu’il accordait de moins en moins de prêt aux ménages locaux, ces derniers étant mois solvables que les cadres de passage issue de la métropole toulousaine.

ué neu

autour des biens individuels : ‐ A partir de la vente‐ A parti

C’est un marché sous haute tension qui conserve un comportement à la hausse


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5.1.1 Le marché locatif Les loyers pratiqués sur le territoire, comme le montrent les données2006 de l’Observatoire de l’Habitat, continue de croître, ayant co200 une hausse de +3,5%. En 2005, le chiffre était certes deux fois

nnu en plus

important (+7,5%), toutefois la constance de cette augmentadésormais le marché locatif du rabastinois parmi départementaux les plus élevés. Les tableaux suivant permettent à ce titre de compapratiqués sur le territoire et sur le département en location d’appartement :

CORA

Tableau 14 & 14 bis Les prix du marché locatif en 2007, DDE Les données disponibles sur l’année 2007 laissent toutefois entrevoir une stagnation du marché voire le début d’une baisse de l’augmentation des prix des loyers, ce qu’ont confirmé un certains nombres d’acteurs :

6tion situe

les niveaux

rer les loyers ce qui concerne la

DEPARTEMENT


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Figure 25 Evolution des prix du marché locatif, source: DDE

ette baisse n’affecte cependant pas les mêmes produits du marché. Les surfaces les plus grandes et les lus rares font preuve d’une certaine inertie et se maintiennent à des niveaux élevés tandis que la baisse st plus sensible sur les appartements de moyennes surfaces.

Le marché de la location des maisons connaît un profil relativement similaire. Le marché est là encore élevé puisque une maison type 4 se loue en général entre 600 et 850€ tandis que les maisons type 5 dépassent dans leurs maximas les 1000€ :

Figure 26 Les prix des loyers, source: DDE

A l’inverse cependant des loyers d’appartements, les surfaces les plus demandées n’ont pas connu de phase de stabilisation ni de décroissance :

Cpe


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Figure 27 Evolution des loyers des maisons, source: DDE

Certaines communes comme ie de leur marché locatif cal.

i tant de population, risquent de conférer à

e type de marché relativement inflationniste une force d’inertie ralentissant la baisse des prix pratiqués. és,

5.1.2 Les prix de la vente : un contexte défavorable aux ménages locaux ?

Grazac nous ont par ailleurs fait part de la pénur lo La rareté accrue de ce type de biens, associée aux développements de zones d’activités de proximité quapporteront sur le territoire et ses environs un nombre imporcLe profil général semble toutefois rester celui d’une phase de transition/restructuration des marchlaquelle acte en faveur d’analyses plus détaillées des tendances locales de l’immobilier.

5.1.2.1 Le marché de l’ancien

Les tendances sur les trois dernières années (2005‐2008) sont à la hausse bien que les élus notent

depuis peu un ralentissement de l’augmentation des prix, pour certain éventuellement annonciatrice d’une crise immobilière.

C’est plus particulièrement sur ce segment du marché

peut mesurer quel point les trouvés évincés du marché,

005 ces derniers remarquaient en effet que la demande « (…) reste majoritairement portée par les ménages toulousains qui ont définitivement mis hors course les ménages locaux disposant des budgets les plus faibles »25. Un T4 rénové en centre‐bourg ou village pouvait, en 2005, se vendre aux alentours de 140 000€ tandis qu’en 2006 les montants à l’achat avoisinent plutôt les 160 000€. De même le marché des villas en périphéries de bourg ou de

immobilier local que l’onménages locaux se sont

à

comme le notent les analyses de la DDE Tarn. Dès 2

25 Document « le marché de l’habitat dans l’Ouest Tarnais » disponible sur le site de la DDE à l’adresse suivante :

http://www.tarn.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=693


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village, a connu une hausse élevée. Ainsi, en 2005 ce type de produit se transactait aux alentours de 180 000€. Un an après ce même type de bien connaissait une hausse de près de 40% puisqu’il pouvait atteindre les 250 000€… Les prix moyens constatés en 2006 aux dires d’experts en ce qui concerne la vente d’appartements anciens sont sur l’Ouest Tarnais proche des 2000€/m2, tandis que pour les maisons anciennes les prix se distribuent dans une fourchette de 2500 à 2800€/m2.

5.1.2.2 Le prix de la construction neuve

La construction neuve a suivi ces dernières années les mêmes tendances que le reste du marché immobilier. Un premier tour des acteurs ainsi qous avait permis de noter que les prix ne descendaient

er les 80‐100€/m2.

uire à moins de 00 000€ ! Ce prix avoisine les prix pratiqués dans les premières couronnes toulousaines, et constituent n bon indicateur de la

ue les visites communales nplus au dessous des 50€/m2 et avaient plutôt tendances à avoisin On pourra cependant regretter l’absence de données précises concernant les transactions effectuées. Toutefois si l’on considère qu’une construction récente se vend aux alentours de 80€ le m2, ce qui semble constituer le pris moyen, et au regard de la moyenne des parcelles construites (2500m2), on peut s’attendre à ce qu’il soit désormais difficile de faire constr2u dynamique de ce marché immobilier local.


Page | 51

5.2 Occupation de l’espace et consommation foncière

5.2.1 Les documents d’urbanisme

5.2.2 La consommation foncière

Page | 52 Les caractéristiques de la production d’habitat sur le territoirindividuel pur consommateur d’espace (environ 2497m2/logemeu marché immobilier local, ont fini de faire de la question fonombreux ont été les élus à nous faire part de leur volonté manifeste de maîtriser l’urbanisation de leur rritoire.

Figure 28 Le foncier consommé dans la CORA

e, essentiellement tournée vers de nt), ainsi que l’état de tension accrue cière un enjeu primordial. A ce titre,

l’dnte

Foncier Communes

consommé par grandes unités paysagères

Bâti forêts/bois Vignes COUFFOULEUX 1,12 0,28 1,3GIROUSSENS 0,63 10,54 GRAZAC 0,08 7,33 LOUPIAC 0,045 1 1MEZENS 0,1 2,1 RABASTENS 1,79 1,82 14ROQUEMAURE 0,08 2,76

3,845 25,83 16,3Territoire



Page | 53

Les taux de consommation foncière communale classe en effet laconsommateurs en termes spatiaux, et ce, alors même qu’il ne s’agipeuplé (près de 50 hbts.km2) :

Tableau 15 Densité de population dans la CORA e phénomène est typique des espaces traditionnellement ruraux qui ont à faire face à une ériurbanisation accélérée modifiant profondément les donnes sociales et urbaines. En témoignent de çon explicite la taille moyenne des résidences très élevée qui avoisine les 2500m2 (2497m2), mais aussi nombre d’hectares consommés chaque année pour l’urbanisation du territoire, soit près de 25 ha par n (sur la période 1999‐2007 223,7 ha ont été consommé pour la production d’habitat, soit un rythme roche de celui de 4logements/ha). De ce fait, il n’est pas surprenant de voir que la CORA se situe parmi s EPCI les plus consommateurs d’espace comme l’illustre explicitement la carte suivante :

nstruction de logements (% de la surface communale) dans le Tarn : source : Géoportail, Insee

mmatio cière se par urs sur le pourtour des axes de pénétration du

(A68 et vo rée To dez):

CORA parmi les territoires les plus t pas d’un territoire très densément

Cpfaleaple

Figure 29 La consommation foncière dédiée à la co

Cette conso n fon concentre ailleterritoire ie fer ulouse‐Ro

Communes Su

Commrface une m2

Pop. en 2006

densité hbts/km2

ROQUEMAURE 15 500 000 330 21LOUPIAC 10 820 000 320 30MEZENS 5 570 000 70390GRAZAC 32 000 000 460 14GIROUSSENS 42 200 000 1250 30COUFFOULEUX 27 160 000 2100 77RABASTENS 66 000 000 4800 73

Territoire 199 250 000 9650 48


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Figure 30 Evolution du nombre de Résidences principales, source: Géoportail, Insee

Figure 31 Les voies de communication dans la CORA, source: Schéma de Cohérence Territoriale

CORA


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5.2.3 « Conflits d’usages » & Foncier Agricole

Le contexte de production d’habitat et du marché immobilier local font du foncier disponible et urbanisable un enjeu qui attire toutes les convoitises. Or les réserves foncières de la communauté de communes ne sont pas extensibles. Entre l’espace occupé par les voies de communication (au premier chef desquelles se place le fuseau autoroutier), les zones non‐constructibles en bordures du Tarn, les espaces de protection, les zones de prévention des risques, ainsi que les coteaux qui occupent une bonne partie du territoire, le foncier restant devient la cible d’une véritable spéculation immobilière. Dans ce contexte, le foncier agricole, et les transactions dont il est l’objet, constituent un enjeu majeur. Ainsi, sur la période 1999‐2007 ce sont 2630 ha qui ont été transactés pour une moyenne annuelle de 328,7 ha. Au‐delà ce ement à leur destination que nous

Destination du fond m² nbe

transac poids en ha

en transac m²/transac prix/transac prix/m²

pendant du seul total d’hectares transactés ce sont plus particulièr nous intéressons ici :

Destination agricole certaine (hors fonds relevant de la rubrique 3) 14763778 180 56,1% 17,1% 82021 34097 0,42 € Destination forestière 343732 22 1,3% 2,1% 15624 5541 0,35 € Destination inconnue ou incertaine, ou acquisition Safer 6578999 306 25,0% 29,0% 21500 31610 1,47 € Emprises d’infrastructures (route, autoroute,...) 107492 6 0,4% 0,6% 17915 62196 3,47 € Fonds bâtis acquis à des fins résidentielles sans objectif principal de productif 3044244 249 11,6% 23,6% 12226 187887 15,37 € Logement 12209 2 0,0% 0,2% 6105 198190 32,47 € Loisirs et tourisme 289187 33 1,1% 3,1% 8763 5627 0,64 € Projets de développement local individuel ou collectif sans précision 294981 27 1,1% 2,6% 10925 48280 4,42 € Terrain à bâtir individuel (hors lotissement) 865559 230 3,3% 21,8% 3763 44256 11,76 € Total Nombre de Date

on 26300181 1055 100,0% 100,0% 24929 71236 2,86 € réceptiTableau 16 Le foncier agricole, sour

ce: SAFALT


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Ce tableau montre bien que si les transactions à des fitransactés, ils ne correspondent en revanche qu'à 1transactions effectuées sur le foncier agricole destinéansactions pour un nombre moyen de m2 traomparaison:

tion en moyenne). Le prix au m2 est en moyenne de 15,37€ ▫ Les terrains à bâtir individuels concernent presque 22% des transactions et représentent

Figure 32 Répartition des postes de transactions du foncier agricole

ns de production agricole représentent 56% des ha 7% du nombre total de transactions. La part des es à du résidentiel représente en effet 45.6% des nsactés de 8154m2/transaction. Par ordre de tr

c▫ Les fonds bâtis acquis à des fins résidentielles sans objectif principal de production

représentent 23,6% du nombre de transactions, presque 12% des ha transactés (soit environ 1,2 ha/transac

3,3% des ha transactés. Ils se vendent en moyenne aux alentours de 44k€ pour 3763m2 : le prix avoisine 12€ du m2.

Le graphique suivant synthétise ces données :

17%2%

%

1%

24%

22%

290%

3%

2%

Répartition des transactions de foncier agricole sur la période 1999‐2007

Destination agricole certaine (hors fonds r la rubrique elevant de 3)

Destination forestière

Destination inconnue oacquisition Safer

u incertaine, ou

E infrastructumprises d’ res (route, autoroute,...)

Fonds bâtis acquis à des fins résidentielles sans o cipal de prbjectif prin oducti

Logement

Loisirs et tourisme

Projets de développement local individuel ou co s précisionllectif san

Terrain à bâtir individuel (hors lotissement)


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Table des Figures et des Illustrations

Figure 1 Evolution des ménages en Fra ce u 1999 (sou de l'habitat privé, ANAH) .......... 3 Figure 2

n dep is rce: Atlas

Figure

FigureFigure nes de la CORA (source : E&D) ........................................ 16

ires des communes (source: E&D) .................................... 17 parc de logements (source E&D) ........................................ 20

Figure 11 Comparaison des taux de croissance démographique et des résidences principales (source ............................................................................................................................................................... 21 Figure 12 Evolution comparée de la structure du parc de logements .................................................... 22 Figure 13 Poids de la vacance dans le pays (source: SCOT) .................................................................... 23 Figure 14 Décomposition des ménages occupants sur trois périodes ................................................... 24 Figure 15 Origine des ménages ayant déposé une autorisation de construire en 2006 (source:

Observatoire de l'habitat DDE) ...................................................................................................................... 25 Figure 16 et Tableau détail du parc locatif (privé & public) .................................................................... 26 Figure 17 Répartition par poste de la production d’habitat ................................................................... 29 Figure 18 Répartition de la production d'habitat en 2006 ..................................................................... 30 Figure 19 Comparaison des types de logements produits 1999‐2006 ................................................... 31 Figure 20 Carte issue de l’Atlas de l’Habitat privé 2008 de l’ANAH (Agence Nationale pour

l’Amélioration de l’Habitat) ........................................................................................................................... 37 Figure 21 Le Projet Nexcity de Couffouleux ............................................................................................ 39 Figure 22 Localisation des structures d’accueil pour personnes âgées, Atlas Démographique,

économique et social du Tarn, DDE & Conseil Général ................................................................................. 41 Figure 23 Aires d'accueil des gens du voyage, Atlas Démographique, économique et social du Tarn .. 43 Figure 24 Des zones d'habitat à réhabiliter ............................................................................................ 45 Figure 25 Evolution des prix du marché locatif, source: DDE ................................................................. 48 Figure 26 Les prix des loyers, source: DDE .............................................................................................. 48 Figure 27 Evolution des loyers des maisons, source: DDE ...................................................................... 49 Figure 28 Le foncier consommé dans la CORA ....................................................................................... 52 Figure 29 La consommation foncière des communes dans le tarn, source : Géoportail, Insee ............. 53 Figure 30 Evolution du nombre de Résidences principales, source: Géoportail, Insee .......................... 54 Figure 31 Les voies de communication dans la CORA, source: Schéma de Cohérence Territoriale ....... 54 Figure 32 Répartition des postes de transactions du foncier agricole ................................................... 56 Tableau 1 Décomposition du parc de logements (source E&D) ............................................................. 19 Tableau 2 Comparaison pays/territoire (source E&D) ............................................................................ 19 Tableau 3 Comparaison des taux de croissance démographique et des résidences principales ........... 21 Tableau 4 Les Prêts à taux zéro sur la CORA ........................................................................................... 25 Tableau 5 Le desserrement des ménages ............................................................................................... 28 Tableau 6 Typologie de l'habitat produit sur le territoire ...................................................................... 31 Tableau 7 Consommation foncière de l'habitat ...................................................................................... 32 Tableau 8 Le logement ............................... 34 ableau 9 La demande de logement social ............................................................................................. 35

.............................................................. 38 Tableau 11 Le logement communal ........................................................................................................ 40

Projection de la population à horizon 2030 (source: Insee) ....................................................... 4 Figure 3 Part des ménages pauvres dans le département ..................................................................... 13

4 L'évolution démographique dans le territoire .......................................................................... 14 Figure 5 Soldes migratoires du territoire (source: E&D) ......................................................................... 14 Figure 6 Solde naturel du territoire (source E&D) .................................................................................. 15

7 Répartition par tranches d'âges sur le territoire ...................................................................... 15 8 Profils démographiques des commu

Figure 9 & 9 bis : Soldes naturels et migratoFigure 10 Evolution de la population et du

E&D)

social à la loupe ..................................................................TTableau 10 Parc locatif et aides sociales ...................................


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Tableau 12 & 12 bis Le log ........................................... 44 13 Le logement indigne sur la CORA ......................................................................................... 45

ableau 14 & 14 bis Les prix du marché locatif en 2007, DDE ................................................................ 47

ement insalubre selon l'ANAH, source: ANAH ...TableauTTableau 15 Densité de population dans la CORA.................................................................................... 53 Tableau 16 Le foncier agricole, source: SAFALT ...................................................................................... 55

Encart 1 Qu'est‐ce qu'un pré‐diagnostic ................................................................................................... 6 Encart 2 Contrepoint ............................................................................................................................... 30

Documents

ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L… · 2016-12-19 · L’habitat dans la Cora ... ¾ favoriser le renouvellement urbain et la mixité ... Le parc locatif public doit être mieux