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ETUDE DE MARCHE 2018LE MARCHE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE STRASBOURG / BAS-RHINJanvier 2019
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OFFRE / DEMANDE
ANALYSE
ETUDE SECTORIELLE
IMMOBILIERD’ENTREPRISE • Bureaux • Logistique • Activités
SITUATION GEOGRAPHIQUEEurométropoleParcs TertiairesZones d’Activités
PRIX / LOYERS / RENDEMENTSNeuf / Seconde-main InvestissementUtilisateurs
,,,,,,
VALEURS
3
CONTEXTE LOCAL
La Région Alsace*
Superficie (en hab./km²) 226,2
Population estimée 1 872 949
Nombre d’établissements (en 2018) 67 084
PIB par habitant 2015 30 381 €
Eurométropole de Strasbourg*
Nombre de communes 33
Superficie (en km²) 338
Population (2015) 487 299
Nombre d’établissements (en 2018) 22 688
Créations, radiations, reprises d’entreprises*
Créations d’entreprises (en 2017) 4 576
Radiations d’entreprises 3 178
Reprises d’entreprises 530
Accessibilité*
*Sou
rces
: IN
SEE,
CC
I ALS
AC
E EU
ROM
ETRO
POLE
ü 27 lignes urbaines de bus, réparties sur près de 315 km, 1 ligne BHNSü 1er réseau tramway de France : 69 km de longueur commerciale, 6 lignes maillées
ü 1er réseau cyclable de France : 610 km d’itinéraires cyclables, 6 000 Vélhopü 150 voitures Citiz en autopartage
ü Un réseau ferroviaire très développé autour de Strasbourg, avec notamment :
LIGNE TGV NB DE TRAJET QUOTIDIEN (A/R)
TEMPS DE PARCOURS MOYEN
Strasbourg – Paris 16 1h46
Strasbourg - Lyon 6 3h40
Strasbourg - Bruxelles 2 3h33
Strasbourg - Luxembourg 2 1h34
Strasbourg - Stuttgart 2 1h18
Strasbourg - Francfort 1 1h45
A l’échelle de la région Grand Est, l’Eurométropole apparait comme un véritable moteur de la création d’entreprises et se situe dans la moyenne desautres métropoles de province.
Les nouvelles entreprises représentent 14,3 % des 34 200 entreprises strasbourgeoises en 2017. En lien avec le développement des activités de livraison adomicile, la dynamique entrepreneuriale est spectaculaire dans le secteur des transports.Dans les activités financières, la santé ou encore hébergement-restauration, les créations d’entreprises sont particulièrement dynamiques. Le premiersecteur créateur d’entreprises reste toutefois celui des services aux entreprises : il rassemble près d’une nouvelle entreprise strasbourgeoise sur quatre.
Source : Insee Analyses (N°73) – Juillet 2018
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LES BUREAUX Offre Immédiate : 114 835 m² Demande placée : 71 967 m²
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LES GRANDS SECTEURS GEOGRAPHIQUES DU MARCHE
§ Orangerie / Esplanade§ Quartier ARCHIPEL§ Secteur Vosges / Place de Haguenau
§ Secteur Gare§ Secteur Deux Rives§ Etoile / Heyritz§ Secteur Halles
STRASBOURG CENTRE
STRASBOURG AUTRES QUARTIERS
§ Neudorf / Neuhof§ Cronenbourg§ Parc des Poteries§ Meinau, Plaine des Bouchers / Avenue de Colmar
§ Elsau§ Koenigshoffen
PARCS TERTIAIRES
§ Espace Européen de l’Entreprise – Schiltigheim§ Parc des Forges - Strasbourg§ Valparc – Oberhausbergen§ Parc Tertiaire de la Meinau – Strasbourg§ Parc des Tanneries – Lingolsheim§ Parc d’Innovation d’Illkirch – Illkirch Graffenstaden§ Aéroparc d’Entzheim
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LES BUREAUX DONNEES GENERALES2017 2018
Parc 3 000 000 m² 3 000 000 m²
Offre disponible 122 700 m² 114 835 m²
Dont neuf 7 % 11 %
Taux de vacance 4,1 % 3,8 %
Demande placée 69 900 m² 71 967 m²
Dont pré-commercialisés, clés-en-main, en comptes propres 6 570 m² 7 086 m²
Part du neuf et restructuré (y compris comptes propres et clés en main) 28 % 32 %
OFFRE FUTURE (en m²)
Offre future certaine livrable en 2019 (non pré-commercialisée) 13 928 m² 12 115 m²
Programmes certains disponibles à partir de 2020 (non pré-commercialisés) 13 132 m² 20 530 m²
Offre future probable totale (en gris, prêt à démarrer) 21 062 m² 66 742 m²
Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en € /HT/ HC/m²/an)
Neuf et restructuré 135 / 190 135 / 190
Récent 125 / 150 125 / 150
Ancien 80 / 150 80 / 150
Fourchette des prix de vente observés lors des transactions(€/HT ou HD/m²)
Neuf et restructuré 1 900 / 2 500 1 900 / 2 500
Ancien 650 / 1 500 650 / 1 500
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LES BUREAUXEVOLUTIONS ET TENDANCES
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Demande placée dans l'année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propresOffre immédiatement disponible Moyenne décennale de la demande placée
63 700 m²
64 880 m²
114 835 m²
7 087 m²71 967 m²
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LES BUREAUX – L’OFFREEVOLUTION DE L’OFFRE NEUVE ET DE SECONDE-MAIN
En m²
A fin 2018, l’offre disponible immédiatement représente un volume de 114 835 m2 et accuse un nouvelle baisse pour la troisième annéeconsécutive (-6,4%), conséquence d’un niveau de transaction encore soutenu en 2018.La part du neuf (13 070 m2), dans l’offre disponible immédiatement (sous 6 mois), ne représente que 11%, volume en légère augmentation parrapport à 2017 où il ne représentait que 8 550 m2.Cependant, seulement 4 offres neuves disponibles immédiatement proposent plus de 1 000 m2.
Ce niveau d’offres neuves devrait largement évoluer à la hausse à horizon 2020 avec de multiples livraisons, qui viendront proposer unealternative recherchée par les utilisateurs. Outre les disponibilités de la seconde tranche d’ARCHIPEL, la pénurie de foncier étant bien réelle, laquestion du développement futur d’opérations tertiaires en périphérie ne tardera pas à se poser.
La rareté de l’offre neuve oriente les utilisateurs vers les immeubles de seconde main, récents ou rénovés avec pour conséquence unediminution sensible du volume d’offre « seconde main » immédiatement disponible sur le marché (-11%).
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2017 2018
Part des locaux anciens ourecents
Part des locaux neufs ourestructurés
13 070 m²
101 765 m²
114 835 m²
-9%- 6,4 %
122 700 m²134 800 m²
9
Sour
ce :
CBR
E
LES BUREAUX – L’OFFREOFFRE NEUVE DANS LES PRINCIPALES METROPOLES
Paris
Lille Stock Immédiat : 270 000 m²Neuf : 24 %Offre future : 152 000 m²
BordeauxStock Immédiat : 90 800 m²
Neuf : 13 % Offre future : 69 800 m²
Montpellier Stock Immédiat : 106 700 m²Neuf : 23 %Offre future : 23 823 m²
ToulouseStock Immédiat : 219 000 m²
Neuf : 15 % Offre future : 27 577 m²
Lyon Stock Immédiat : 312 660 m²Neuf : 33 %Offre future : 288 716 m²
RouenStock Immédiat : 185 000 m²
Neuf : 3 % Offre future : 25 000 m²
Strasbourg Stock Immédiat : 114 835 m²Neuf : 11 %Offre future : 32 645 m²
Grenoble Stock Immédiat : 88 000 m²Neuf : 8 %Offre future : 9 458 m²
NantesStock Immédiat : 65 000 m²
Neuf : 10 % Offre future : 147 739 m²
Aix / Marseille Stock Immédiat : 243 488 m²Neuf : 10 %Offre future : 146 326 m²
Pour la cinquième année consécutive, leniveau d’offre neuve immédiatementdisponible est inférieur à 15 %.
En 2018, il représente 11%, soit 13 000 m2, enlégère augmentation par rapport à 2017où il ne représentait que 7% avec 8 550 m2
à peine.
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LES BUREAUX – L’OFFREREPARTITION PAR SECTEUR GEOGRAPHIQUE / PARC TERTIAIRE
8 524
4 578
20 711
4 547
9 914
3 192
13 868
734
6 540
1 637 1 911455 581 754
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
E3 AEROPARC SXB CV SXB AQ P2I PARC DES TANNERIES PARC TERTIAIRE DELA MEINAU
PARC DES FORGES
SECONDE MAIN NEUF
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L’ESPACE EUROPEEN DE L’ENTREPRISE
Comme annoncé, l’Espace Européen del’Entreprise a connu des livraisons significativesen 2018 dont l’opération LE TWINS pour plus de9 000 m2 (en partie consommée dès livraisonpar AG2R pour 4 400 m2).
Par conséquent, le volume d’offre neuve surce site augmente de manière significative, làoù l’offre de seconde main connait unelégère baisse (-17%).
L’offre globale immédiatement disponible surle parc augmente donc significativement(+35%).
LES BUREAUX – L’OFFREZOOM SUR LES PARCS TERTIAIRES
896
10 296
8 524
6 540
0
1000
2000
3000
4000
5000
2017 2018
NEUF SECONDE MAIN
13 868
5811 150
2 706
0
5 000
10 000
15 000
20 000
2017 2018
896
6540
10296
8524
NEUF SECONDE MAIN
LE PARC TERTIAIRE DE LA MEINAU / STGMEINAU
Pourtant encore une fois actif en terme detransactions en 2018, le « Secteur Meinau » (incluantle Parc Tertiaire de la Meinau) voit son niveau d’offreimmédiatement disponible stagner, du fait deplusieurs libérations d’immeubles intervenues dans lemême temps.
0
5 000
10 000
15 000
2017 2018
1150 581
13333 13868
NEUF SECONDE MAIN
11 192
+35%15 064
LE PARC DES FORGES
La prise à bail de TERRACOTTA fin 2018 vientabsorber la quasi-totalité de l’offre neuveimmédiatement disponible sur le Parc desForges.
Le niveau d’offre de seconde main y resteégalement très faible, preuve de l’intérêt desutilisateurs pour ce jeune parc.
-66%4 328
1 488
292
4 036
734
754
14 48314 449
12
LES BUREAUX – L’OFFREECHEANCIER DES LIVRAISONS : 34 500 M² SUR LES 24 PROCHAINS MOIS
?4 Trim. 2019 1er Trim. 2020
VISIONQuartier Archipel - STRASBOURGSurface disponible : 5 235 m²
ONLINEQuartier Archipel - STRASBOURGSurface disponible : 6 893 m²
WORKING GOLDEspace Européen de l’Entreprise - SCHILTIGHEIMSurface disponible : 5 293 m²
4 Trim. 2020 2021
CUBEAv. du Rhin - Strasbourg Surface disponible : 5 000 m²
WOODEN PARK IIEspace Européen de l’Entreprise - SCHILTIGHEIMSurface disponible : 7 878 m² (bâtiment 3 : 2 553 m²)
NEXITY
RACINESTRASBOURGSurface disponible : 4 237 m²
NOGHA CONSULTING
HGA
EGA
HGA
LBA
BEA
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LES BUREAUX – L’OFFRE
ONLINESTRASBOURG – Archipel
Surface disponible : 6 893 m² environLoyer : 190 € HT / m² / anDisponibilité : 1er trim. 2020
STRAS’COOPSTRASBOURG – Port Autonome
Surface disponible : 5 333 m²Loyer : 150 € HT / m² / anPrix à la vente : 2 500 – 2 600 € HT / HDDisponibilité : 1er trim. 2021
BRASSERIE KRONENBOURGSTRASBOURG Cronenbourg
Surface disponible : 1 569 m² Loyer : 140 € HT / m² / anDisponibilité : immédiate
WOODEN PARK 2SCHILTIGHEIM / Espace Européen de l’Entreprise
Surface disponible : 7 87 m²Loyer : 155 - 165 € HT / m² / anDisponibilité : 4ème trim. 2019 (bâtiment 3 / 2 553 m²)
REFERENCES D’OFFRES BUREAUX
CRYSTAL PARKSCHILTIGHEIM - Espace Européen de l’Entreprise
Surface disponible : 2 020 m² Loyer : 130 € HT / m² / anDisponibilité : immédiate
PHOTO
EGA
DRLW AEA
NEXITY
14
LES BUREAUX - LA DEMANDE PLACEE
Le volume de m2 placé auprès des utilisateurs en 2018 représente 71 967m2, en légère augmentation par rapport à 2017 (69 900 m2).Sensiblement au dessus de la nouvelle moyenne décennale qui s’affiche à 63 700 m2, le marché Strasbourgeois retrouve une stabilitérassurante, notamment avec une consommation de surface hors comptes-propres / clés en main, de l’ordre de 65 000 m2 (pour la troisièmeannée consécutive).
La part des comptes propres ne représente que 10 % de la demande placée (4 transactions).
Animé par un nombre de transactions en nette augmentation (228 transactions hors comptes propres), le marché Strasbourgeois a connuun premier semestre très actif avec 35 617 m2 placés en 127 transactions, alors que le second a marqué un ralentissement sensible avec29 264 m2 placés en 101 transactions.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Demande placée dans l'année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Moyenne décennale de la demande placée
64 880 m²
63 700 m² 7 087 m²
71 967 m²69 900 m²
UNE STABILITE CONFIRMEE
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Espace Européen de l’Entreprise
SCHILTIGHEIM
Parc des Forges
STRASBOURG
Preneur : AG2RSurface : 4 436 m²Date de construction : 2018
La part du neuf représente 32 % du volume de la demande placée (y compris comptes propres.
En nombre, elle ne représente que 32 réalisations, soit 14% à peine du nombre detransactions.
Hors comptes propres, ce volume passe à 16 125 m2 en 28 transactions.
Le marché du seconde main (68%) tire profit de ce contexte depuis plusieursannées.
Le marché Strasbourgeois reste donc animé par des transactions portantessentiellement sur des immeubles anciens ou récents, nécessitant parfois destravaux de rafraichissement, voire de rénovation plus lourde.
Cependant, sur le créneau > à 1 000 m2 (très peu offreur), on décompte autant detransactions dans le neuf que dans le seconde main (7 transactions).
LES BUREAUX - LA DEMANDE PLACEEREPARTION NEUF / SECONDE-MAIN
Preneur : 2CRSISurface : 3 166 m²Date de construction : 2017
(48 756 m²)
(20 716 m²)
32%68%
NEUF SECONDE MAIN32 transactions 200 transactions
(48 756 m²)
(23 211 m²)
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Espace Européen de l’Entreprise
L’Espace Européen de l’Entreprise reste le site le plus actif de l’agglomération. On y recense 25% du volume transacté sur le marché Strasbourgeois.
LES BUREAUX - LA DEMANDE PLACEE
PHOTO
Le Secteur Meinau (incluant le Parc Tertiaire de laMeinau) draine pour la seconde annéeconsécutive, le second volume de transactions leplus important sur les Parcs Tertiaires.
Parc Tertiaire de la Meinau Strasbourg Centre Ville
En augmentation de 50% par rapport à 2017 pourun nombre de transactions quasi-identique,l’Espace Européen de l’Entreprise reste, de partson large panel d’immeubles récents et sesquelques bâtiment neufs, le site proposant le plusd’alternatives aux utilisateurs.
On peut citer notamment :
- AG2R LA MONDIALE : 4 436 m2 sur le TWINS
- ENGIE ENERGIE : 1 167 m2 sur SXB1
- ARTELIA : 1 100 m2 sur WOODEN PARK 2
La part du neuf représente 55% des transactionsen volume, mais 17% en nombre (8 transactions).
Le Secteur Strasbourg Centre Ville regroupe à luiseul 21% des transactions du marché.
Avec près de 22% du volume de transaction dumarché, ce secteur performe grâce à ses atoutsde situation, d’accès et de services, mais neconnait aucune transaction supérieure à 1000 m2,faute d’offre adéquate.
On peut citer notamment :
- EM STRASBOURG : 900 m2 rue de Leicester
- BATIGERE NORD EST : 809 m2 sur TOUR ELITHIS
- AFDAS : 316 m2 sur PONTS COUVERTS
La part du neuf représente 14% des transactions
- 17 TRANSACTIONS- 6 235 m² PLACÉS
ZOOM PAR SECTEURS
- 46 TRANSACTIONS- 18 108 m² PLACÉS
On peut citer notamment :
- AG2R - Cicas : 304 m2 sur le VERDIANE
- Eco GREEN ENERGIE : 728 m2 sur le MATHIS
- ACM : 1 556 m2 sur LATTITUDE 48
La part du neuf représente 12 % des transactions
Proposant une offre neuve très réduite, cesecteur garde ses atouts d’accessibilité depuisl’autoroute et par les transports en communainsi que l’intérêt de son adresse « Strasbourg ».
- 72 TRANSACTIONS- 14 986 m² PLACÉS
17
LES BUREAUX – LA DEMANDE PLACÉE DEMANDE PLACEE PAR PARC
ESPACE EUROPEEN DE L’ENTREPRISE En m² Part
en %
NEUF 9 923 55 %
SECONDE MAIN 8 185 45 %
STRASBOURG CENTRE VILLE En m² Part
en %
NEUF 2 030 14 %
SECONDE MAIN 12 956 86 %
PARC INNOVATIONILLKIRCH En m² Part
en %
NEUF - -
SECONDE MAIN 1 898 100 %
PARC TERTAIREDE LA MEINAU
1En m² Part
en %
NEUF 775 12 %
SECONDE MAIN 5 460 88 %
Total : 14 986 m2
PARC DES FORGES En m² Part
en %
NEUF 3 166 100 %
SECONDE MAIN - -
Total : 18 108 m2
Total : 1 898 m2 Total : 6 235 m2
Total : 3 166 m2
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LES BUREAUX – LA DEMANDE PLACÉE DEMANDE PLACEE PAR PARC
STRASBOURGAUTRES QUARTIERS En m² Part
en %
NEUF 6 314 45 %
SECONDE MAIN 7 854 55 %
AUTRES COMMUNESEUROMETROPOLE En m² Part
en %
NEUF 713 7 %
SECONDE MAIN 9 865 93 %
PARC DES TANNERIES En m² Part
en %
NEUF - -
SECONDE MAIN 248 100 %
VALPARC En m² Part en %
NEUF - -
SECONDE MAIN 461 100 %
AEROPARC D’ENTZHEIM En m² Part
en %
NEUF 117 5,5 %
SECONDE MAIN 2 002 94,5 %
Total : 248 m2 Total : 461 m2
Total : 2 119 m2
Total : 10 578 m2 Total : 14 168 m2
19
LES BUREAUX – LA DEMANDE PLACÉE RÉPARTITION DE SURFACES (TRANCHES DE SURFACES)
REPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES (en nombre)
REPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES (en volume)
Le marché de Strasbourg retrouve une certaine stabilité en volume avec 71 967 m2 placés auprès des utilisateurs.
En nombre, c’est une augmentation significative de plus de 11% avec au total 232 transactions (y compris comptes propres et clés enmain). Les tranches 0/250 et 250/500, représentent le socle traditionnel du marché avec, à elle deux, près de 50 % du volume placé(35 113 m2) et un nombre de transactions (204).
Le marché Strasbourgeois reste plus que jamais basé sur les transactions de petites et moyennes surfaces.
Néanmoins, les transactions de plus de 1 000 m2, qui avaient fait leur retour en 2016, confirmé en 2017, ont été présentes sur le marché en2018. On recense effectivement 13 transactions de plus de 1 000 m2 pour un volume placé de 25 862 m2. Elles étaient 12 en 2017 pour unvolume de 23 000 m2.
Pour la troisième année consécutive, le marché Strasbourgeois enregistre un nombre de transactions supérieur à 200 et semble s’installerdans ce rythme. La transaction moyenne est de 310 m2 en 2018.
29%
20%15%
18%
18%0/250
251/500
501/1000
1001/2000
2001 et plus
(20 611m²)
(14 502 m²)
(10 992 m²)
(13 065 m²)
(12 797 m²)
70%
18%
6%4% 2%
0/250
251/500
501/1000
1001/2000
2001 et plus
(163 transactions)
(41 transactions)
(15 transactions)
(9 transactions)
(4 transactions)
20
Source : CBRE
RennesDemande placée : 100 000 m²
Évolution : - 8 %StrasbourgDemande placée : 72 000 m² Évolution : + 3 %
NantesDemande placée : 106 386 m²
Évolution :- 6 %
LilleDemande placée : 280 157m²Évolution* : + 31 %
BordeauxDemande placée : 149 300 m²
Évolution : - 9 %
ToulouseDemande placée : 177 889 m²
Évolution : + 9 %
LyonDemande placée : 331 660 m² Évolution : + 23 %
Paris
RouenDemande placée : 41 000 m²
Évolution : - 31 %
MontpellierDemande placée : 104 489 m²Évolution : + 28 %
Aix / MarseilleDemande placée : 121 835 m²Évolution : - 14 %
Nice / SophiaDemande placée : 66 000 m²Évolution : + 22 %
LES BUREAUX – LA DEMANDE PLACÉE EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE 2018
21
On peut citer la performance du secteur Ouest Strasbourgeois, quienregistre un nombre important de transactions.
Le secteur Centre Ville lui, enregistre un bon niveau de transactionmais pas de transactions majeures, faute d’offre disponible ou àconstruire.
De ce fait, c’est une fois encore la périphérie qui capte le plus grandnombre de transactions, proposant des alternatives plus nombreusesaux utilisateurs, dans le neuf ou le récent, voire rénové.
14 986
56 981
CENTRE VILLE PERIPHERIE
m²
m²
LES BUREAUX – LA DEMANDE PLACÉE REPARTITION DE LA DEMANDE PLACEE
Preneur : AURALBailleur : Sci Privé
Surface : 743 m²
Secteur : Strasbourg Cronenbourg
PHOTO
Preneurs : EMS Direction du Territoire et INGEROP
Surface : 760 m²
Secteur : Strasbourg Hautepierre
Preneur : NETTY
Surface : 858 m²
Secteur : Strasbourg Cronenbourg
79%
21%
NO
GHA
CO
NSULTIN
G
AEA
22
LES BUREAUX- LA DEMANDE PLACÉE REFERENCES DE TRANSACTIONS
Surfaces Preneur Privé / public Situation Etat
110 m² DEMATHIEU & BARD Privé Strasbourg Centre Ville Seconde Main
131 m² DUVAL DEVELOPPEMENT Privé Strasbourg Centre Ville Seconde Main
198 m² DRLW Privé Strasbourg Centre Ville Seconde Main
250 m² MEDIA RUN TOP MUSIC Privé Strasbourg Centre Ville Seconde Main
304 m² AG2R LA MONDIALE CICAS Privé Strasbourg Meinau PTM Neuf
316 m² AFDAS Privé Strasbourg Centre Ville Seconde Main
354 m² AST 67 Privé Strasbourg Centre Ville Seconde Main
858 m² NETTY Privé Strasbourg Cronenbourg Neuf
728 m² ECO GREEN ENERGIE Privé Strasbourg Meinau PTM Seconde Main
743 m² ASSOCIATION AURAL Privé Strasbourg Cronenbourg Seconde Main
1 477 m² ALSACHIM Privé Parc d’Innovation d’Illkirch Seconde Main
4 436 m² AG2R LA MONDIALE Privé Espace Européen de l’Entreprise Schiltigheim Neuf
23
LOYER HT/HC/m²/an
Offre future certaine
32 645 m²13transactions> 1 000 m2
71 967 m² commercialisés
114 835 m² disponibles
À RETENIR EN BUREAUX
68%de transaction en
seconde main
Neuf Ancien
190 € 150 €
80 €135 €
Haut
Bas
24
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPOTS < 5 000 M²Offre Immédiate : 228 781 m² Demande placée : 314 518 m²
25
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
DONNEES GENERALES
Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions
(en € /HT/ HC/m²/an)
Neuf et restructuré 87 / 113
Récent 40 / 151
Ancien 23 / 70
TOTAL OFFRE au 31/12/2018
Offre immédiate LOCAUX D'ACTIVITES 228 781 m²
dont offre neuve et restructurée 2 586 m²
TOTAL OFFRE FUTURE en LOCAUX d’ACTIVITES
Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs) 3 951 m²
Projets "gris" 17 337 m²
DEMANDE PLACÉE
TOTAL en LOCAUX D'ACTIVITES 314 518 m²dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 149 711 m²Part du neuf dans la demande placée totale 16 763 m²
26
LES LOCAUX D’ACTIVITESDONNEES GENERALES
DONNEES GENERALES 2017 Evolution 2018
Offre disponible 297 415 m² 228 781 m²
Dont neuf 17 541 m² 2 586 m²
Demande placée 195 504 m² 314 518 m²
Dont pré-commercialisés, clés-en- main, en comptes-propres 105 881 m² 149 711 m²
Part du neuf 58,7 % 52,9 %
OFFRE FUTURE (en m²)
Projets "en blanc » (déjà lancés, sans utilisateurs) 5 332 m² 3 951 m²
Projets "en gris" (toutes formalités administratives purgées; ne manque plus que le positionnement des utilisateurs…) 13 159 m² 17 337 m²
FOURCHETTE DES VALEURS LOCATIVES FACIALES*
Neuf et restructuré 66 / 131 87 / 113
Récent 56 / 120 40 / 151
Ancien 25 / 70 23 / 70
*Valeurs observées lors des transactions en €/HT/HC/m²/an
27
L’OFFRE DISPONIBLE AU 31/12/2018
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
« Patience et longueur de temps font plus que force ni rage », Jean de La Fontaine (Le Lion et le Rat)
En raison de la raréfaction des biens disponibles, l’offre immédiate de locaux d’activités décroit de 23% sur 1 an, à 228 000 m2.L’érosion amorcée en 2017, cumulée à celle de 2018, représente un retrait de 36% et la moyenne décennale de l’offre disponible chute à 364 000 m2.Près de 165 000 des m2 consommés cette année l’ont été dans l’offre disponible immédiatement, amenant cette catégorie d’actif au seuil de sous-offre,228 000 m2 restants, représentant à peine un délai d’écoulement théorique de 1,5 an.L’offre neuve disponible, elle, passe de 17 500 à 2 500 m2, soit à peine 1% du volume global disponible.Quant à celle des locaux en construction, elle s’établit à 3 950 m2, niveau historiquement bas, mais se combine au bon niveau des pré-commercialisations, près de 17 000 m2, dont les livraisons n’interviendront pas avant fin 2019 voire 2020. Pour ces immeubles, l’ensemble des démarchespréalables au lancement de la construction est déjà réalisé (foncier maitrisé, études préparatoires, permis obtenus …), mais leur construction ne seralancée que lorsque des utilisateurs se seront positionnés sur tout ou sur une partie des surfaces disponibles.La fluidité de commercialisation des programmes en blanc constitue pour les opérateurs un signal encourageant.L’offre se concentre principalement sur l’Eurométropole de Strasbourg, avec près de 147 000 m2, soit 65% du stock (vs 48% en 2016 et 50% en 2017).
En milliers de m²
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
350383 394
454 456
368 367 350,5 359
297,5
228,8
Moyenne décennale : 364 300 m²-17%
-23%
28
1%
99%
Offre neuve et restructurée
Offre seconde main
EVOLUTIONS ET TENDANCES
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
(226 195 m²)
(2 586 m²)
Le fait que l’offre de seconde main représente la quasi-totalité de l’offre disponible collabore au succès de parcs d’activités « nouvelle génération »,le dernier en date étant celui de l’EcoParc Rhénan de Reichstett. Il n’y a plus aujourd’hui, une seule parcelle de foncier disponible sur ce site, toutescommercialisées ou en passe de l’être pour accueillir des projets neufs.
De façon plus générique, les disponibilités de qualité s’érodent.
La hausse des valeurs locatives ou vénales devrait encourager le retour du « Blanc » et la maitrise de nouveaux fonciers, s’il en est !
1%
5332
13 159
3 951
17 337
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
Projets en "blanc" Projets en "gris"
2017 2018
29
LES REFERENCESLES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
Commune Surface en m²
Disponibilité Location / VentePrix
Type de locaux
STRASBOURG 5 089 Immédiate Location 24 € Locaux d’Activités
HOERDT 4 485 Immédiate Vente 446 € Locaux d’Activités
SCHILTIGHEIM 3 600 Immédiate Location / Vente 60 € 611 € Locaux d’Activités
STRASBOURG MEINAU 3 007 Immédiate Location 60 € Locaux d’Activités
REICHSTETT 1 886 4ème trim. 2019 Location 80/145 € Locaux d’Activités
ROSHEIM 1 280 Immédiate Location / Vente 51 € 782 € Locaux d’Activités
STRASBOURG 4 820 Immédiate Location 52 € Entrepôt
HAGUENAU 3 560 Immédiate Location 40 € Entrepôt
STRASBOURG PAS 3 432 Immédiate Location / Vente 53 € 312 € Entrepôt
HOERDT 1 315 Immédiate Location 50 € Entrepôt
Location Vente HT/HC/m²/an HD/m²
Ø REICHSTETT : 1 886 m² Ø MUNDOLSHEIM : 1 300 m²Ø HOLTZHEIM : 1 460 m² Ø PARC DES FORGES: 454 m²
PHOTO PHOTO
Ligne bleue
30
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²LA DEMANDE PLACEE
Avec une demande exprimée soutenue, une accélération des délais de concrétisation des projets et une demande placée en hausse, le marché deslocaux d’activités et entrepôts < 5 000 m2 a performé.
L’année 2018 consacre des volumes records sur le front des locaux d’activités et surpasse largement sa cadette (+51%) en franchissant le seuil des310 000 m2 commercialisés sur l’ensemble du département. Une performance qui va faire date puisqu’il s’agit du plus gros volume placé jamais recensé.A elle seule, l’Eurométropole de Strasbourg représente 51% des surfaces consommées, soit 160 000 m2 environ, un niveau aussi remarquable qu’inédit.
A l’instar des années précédentes, les recherches et la demande placée se révèlent résolument tournées vers l’acquisition.Un nombre total de 180 transactions (vs 154 en 2017), soit une demande moyenne placée de 1 750 m2 par unité (vs 1 270 m2 en 2017) :- 117 réalisations dans l’offre immédiate- 63 comptes-propres et extensions pour un volume de 150 000 m2 environ.
On peut notamment citer les extensions de HURON à Eschau, pour 12 579 m2, celle de KUHN à Monswiller pour 26 000 m2, le projet de ROMA pour8 528 m2 à Obernai.
En milliers de m²
0
50
100
150
200
250
300
350
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
206
142
181,5160,5 157
276
86
127,5
281
195,5
314,5
Moyenne décennale : 193 500 m²
31
53%47%
Neuf
Seconde Main
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
Répartition du Neuf / Seconde main
En nombre
LA DEMANDE PLACEEEn dépit d’un contexte économique instable, la demande placée enActivités et Entrepôts < 5 000 m2 démontre un dynamisme exceptionnelen 2018 :
• Progression du volume placé : +51%
• Progression du volume placé dans le neuf : 166 000 m2 (vs 115 000 m2
en 2017)
• Progression du nombre de transactions : +17%
• Progression du nombre de dossiers à l’acquisition : 102 unités- 39 ventes réalisées dans l’offre immédiate- 63 comptes-propres et extensionsqui représentent 57% du volume total de la demande placée.
51%
22%
27%
< 1 000 m²
< 2 000 m²
> 2 000 m²
(148 044 m²)
(166 474 m²)
(92 transactions)
(40 transactions)
(48 transactions)
• Surfaces < à 1 000 m2 : 92 dossiers dont 24 comptes propres/extensionsSoit un total de 51 079 m2
Pour une moyenne de 555 m2 par projet
• Surfaces < à 2 000 m2 : 40 dossiers dont 16 comptes-propres/extensionsSoit un total de 50 844 m2
Pour une moyenne de 1 272 m2 par projet
• Surfaces < à 2 000 m2 : 48 dossiers dont 23 comptes-propres/extensionsSoit un total de 212 595 m2
Pour une moyenne de 4 430 m2 par projet
En volume
16%
16%
68%
< 1 000 m²< 2 000 m²> 2 000 m²
(51 079 m2)
(50 844 m2)
(212 595 m2)
32
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²REFERENCES DES TRANSACTIONS
Ville AcquéreurSurface En m² Prix* Type de locaux
HAGUENAU TIXIT LAPOUYADE 9 800 225 € Locaux d’activités
STRASBOURG VILLE DE STRASBOURG 8 200 Nc Locaux
d’activités
HAGUENAU NORCAN 3 871 260 € Locaux d’activités
REICHSTETT GROUPE DISTRIBUTION 3 324 355 € Locaux
d’activités
ERSTEIN EURHAN 2 500 550 Locaux d’activités
OBERNAI SCI PRIVEE 2 443 675 € Locaux d’activités
STRASBOURG SECOURS POPULAIRE 1 090 703 € Locaux d’activités
Ville PreneurSurfaceEn m² Loyer* Type de locaux
STRASBOURG (PAS) ALAINE 4 854 40 Entrepôt
STRASBOURG (PAS) EUROTRANSIT 4 200 45 € Entrepôt
STRASBOURG (PAS) GEODIS 4 100 45 € Entrepôt
STRASBOURG PHILIBERT 2 500 56 € Entrepôt
HOERDT CARTONNAGE ALSACE 6 292 43 € Activités
Entrepôt
BOUXWILLER OXYMETAL 10 000 NC Locaux d’Activités
OBERNAI EBM PAPST 3 820 50 € Locaux d’Activités
HOERDT AXEO TP (SUEZ) 2 790 35 € Locaux d’Activités
*Prix en m²/HD *Prix en m²/HT/HC/ par anVENTE LOCATION
ERSTEIN : 2 500 m²
HAGUENAU : 9 800 m²
HOERDT : 6 292 m²
PORT AUTONOME STRASBOURG : 4 854 m²
33
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
ü Neuf : de 77 € à 130 € Récent : de 59 € à 120 € Ancien : de 30 € à 81 €
Neuf : de 77 € à 130 € Récent : de 59 € à 120 € Ancien : de 30 € à 81 €
• Neuf : de 857 € à 1 083 €
• Récent : de 677 € à 888 €
• Ancien : de 230 € à 613 €
VALEURS A LA VENTE* VALEURS LOCATIVES*
• Neuf : de 87 € à 113 €
• Récent : de 40 € à 151 €
• Ancien : de 23 € à 70 €
Tous les ingrédients sont réunis pour faire grimper des valeurs locatives et vénales stables ou au mieux faiblement haussières depuis plusieurs années.
Côté utilisateurs, guerre des prix et marges faibles limitent pourtant les niveaux d’efforts dédiés au poste immobilier et contredisent ces velléités haussières.Si l’amplitude des mesures d’accompagnement se réduit, semestre après semestre, pour les sites géographiquement stratégiques, les loyers « prime » restent stables et s’échelonnent pour l’heure de 87 à 113 €/m2/an.
A la vente, le m2 neuf s’inscrit dans une fourchette allant de 857 à 1 083 €/HT/m2.
Le prix des rares fonciers disponibles, principalement développés par l’Eurométropole de Strasbourg, s’établit autour de 50 €/HT/m2.
*Prix HT/HC/m2/an*Prix HT ou HD/m2
34
LOYER* « PRIME »
113 €PRIX DE VENTE*
« PRIME »
1 083 €Offre future
certaine 2019
3 951 m²48implantations> 2 000 m²
314 518 m²commercialisés
228 781 m²Disponibles
(-23 %)
À RETENIR EN LOCAUX D’ACTIVITE ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
Part de l’Offre neuveimmédiate
1 %
*Prix HT ou HD/HC/m2/an
35
LES ENTREPÔTS > 5 000 M² Offre Immédiate : 46 175 m² Demande placée : 183 013 m²
36
DONNEES GENERALES 2017 Evolution 2018
Offre disponible 148 379 m² 46 175 m²
Dont neuf 0 m² 0 m²
Demande placée 163 394 m² 183 013 m²
Dont pré-commercialisés, clés-en-main, en comptes-propres 27 928 m² 67 939 m²
Part du neuf 17 % 37,12%
OFFRE FUTURE (en m²)
Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs) 0 m² 0 m²
Projets "en gris" (toutes formalités administratives purgées; ne manque plus que le positionnement des utilisateurs…) 0 m² 81 450 m²
FOURCHETTE DES VALEURS LOCATIVES FACIALES*
Neuf et restructuré 52 / 55 45 / 55
Récent 40 / 50 32 / 38
Ancien 19 / 39 22 / 30
FOURCHETTE DES VALEURS DE VENTE FACIALES*
Neuf et restructuré - / - - / -
Récent 207 / 247 200 / 485
Ancien 30 / 142 115 / 136
ENTREPÔTS > 5 000 M² DONNEES GENERALES
*Valeurs observées lors des transactions en m²/HT/HC/m²/an
37
LES ENTREPÔTS > 5 000 M²DONNEES GENERALESEn milliers de m²
6224 21
4461 64 51 49
79
135,4115
137
197
222238
216
259
281290
246
148,4
46,2
0
50
100
150
200
250
300
350
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Demande placée Clés en main et comptes propres Offres immédiatement disponibles
163
124
6447
111
155
118103
86
145
183
38
« Cela semble toujours impossible jusqu’à ce qu’on le fasse », Nelson Mandela
L’offre immédiate d’entrepôt totalise 46 000 m2, en net repli de 70% depuis fin 2017.Les commercialisations ont fait baisser les disponibilités d’entrepôts sur l’ensemble du département et plus particulièrement celles situées sur lePort Autonome. Ce dernier n’offre à ce jour plus aucune surface disponible, toutes classes confondues !
La pénurie d’actifs « prime » de grande taille ou non, conjuguée aux volumes records de ces dernières années, devrait renforcer la confiancedes investisseurs/promoteurs dans les fondamentaux du marché de la logistique.
Le stock reste majoritairement composé d’offres souvent obsolètes, de petites tailles, ne bénéficiant d’aucun classement ICPE, ni même degrande hauteur, par conséquent inadaptées au renouveau des stratégies. La plus importante, disponible sous 6 mois, représente à peine12 000 m2.
La répartition géographique de l’« offre » accuse un fort déséquilibre en faveur de l’Eurométropole de Strasbourg, qui concentre 70% desdisponibilités restantes (4 sites totalisant 31 825 m2), vs le reste du département avec une seule offre de 8 200 m2.
LES ENTREPÔTS > 5 000 M² - OFFRE
137
197222 238
216
259281,5 290 289
148,5
46,123
47,5 41
30,5
5277,7
98,6
75
107
27,5 00
50
100
150
200
250
300
350
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Total offre Classe A
En milliers de m²
Moyenne décennale : 211 300 m²
-48,6%
-69%
39
LES ENTREPÔTS > 5 000 M² LA DEMANDE PLACÉE
Les bâtiments de « classe A » se taillent la part du lion dans le volume placé, qui atteint 183 000 m2, comptes propres et clés en mains compris. Les utilisateurscontinuent de privilégier les bâtiments fonctionnels, leurs permettant de mettre en place de nouveaux process logistiques tant en termes de mécanisationque de robotisation ou de massification des flux.
Les prestataires ont équilibré la demande en se montrant plus actifs que les chargeurs et/ou les distributeurs, signe du bon dynamisme de l’externalisationlogistique en Alsace et Outre-Rhin. En effet, les 3 PL sont à l’origine d’1 signature sur 2 pour 95 000 m2 environ, soit 52% du volume total de la demandeplacée.
Le cœur de l’activité a surtout concerné les formats de 20 000 à 25 000 m2, pas moins de 5 opérations pour un total de 105 000 m2 soit environ 58% du volumetotal de la demande placée :- 4 transactions dans l’offre disponible : Soprema, Jung Logistique (2 transactions), XPO- 1 compte-propre pour le Groupe Auchan
On recense également :6 opérations dans la tranche inférieure à 10 000 m2, dont 2 comptes-propres/extensions (BDR THERMEA, FISCHER SCIENTIFIC)4 opérations dans la tranche comprise entre 10 000 et 20 000 m2, dont 2 comptes-propres/extensions (SIEHR et Transports FUCHS)
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
124
64
47
111
155
118103
86,5
167 163,4
183
En milliers de m²
Moyenne décennale : 120 000 m²
LES ENTREPÔTS > 5 000 M² DEGRÉS VARIABLES D’EXTERNALISATION DES ACTIVITÉS LOGISTIQUES
* 1 PL Externalisation du transport
* 2 PL : Externalisation du transport + de l’entreposage
* 3 PL : Externalisation du transport + de l’entreposage + services connexes
* 4. Externalisation de l’ensemble de la supply chain
1 PLFirst Party Logistics
2 PLSecond Party Logistics
3 PLThird Party Logistics
4 PLFourth Party Logistics
41
LES ENTREPÔTS > 5 000 M²REFERENCES D’OFFRES
SURFACES ETAT PROPRIETAIRE SITUATION LOCATION / VENTE
33 000 m² A construire LCR Reichstett Location / Vente
25 000 m² A construire JBD Brumath Location / Vente
21 239 m² Récent Organisme financier Dambach Location
15 000 m² A construire KS Group Reichstett Location
6 970 m² Récent Investisseur Geispolsheim Location
Ø GEISPOLSHEIM : 6 970 m² Ø PORT AUTONOME STRASBOURG : 6 152 m² Ø DAMBACH-LA-VILLE : 21 239 m²
42
LES ENTREPÔTS > 5 000 M²LES VALEURS ET TRANSACTIONS
Compte tenu de l’insuffisance chronique de l’offre, les effets surles loyers seront notables pour les actifs de « Classe A », récentsou à construire.
En effet, offre limitée de dernière génération, montée en qualitédu bâti, sophistication des process, rareté des fonciersconcurrencé par de grands projets et hausse des coûts deconstruction sont les principales raisons avancées pour expliquercette revalorisation.
Ainsi les loyers primes s’échelonnent de 45€ à 55€ HT/HC/m2/an.
Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions(en € /HT/ HC/m²/an)
Neuf et restructuré 52 / 55
Récent 32 / 45
Ancien 22 / 30
Fourchette des valeurs vénales observées lors des transactions
Récent 200 / 485
Ancien 115 / 136
Surfaces Preneur Offreur Situation Location / Vente
38 000 m² Fond d’investissement PROLOGIS PORT AUTONOME DE STRASBOURG Investisseur
28 000 m² Fond d’investissement ICADE PORT AUTONOME DE STRASBOURG Investisseur
25 000 m² SOPREMA SCI PORT DU RHIN PORT AUTONOME DE STRASBOURG Vente
22 000 m² JUNG LOGISTIQUE SOFIDAL / ES PORT AUTONOME DE STRASBOURG Vente
21 239 m² XPO CARREFOUR DAMBACH Location
19 080 m² JUNG LOGISTIQUE BNP LEASE GEISPOLSHEIM Vente
12 960 m² ALL SOLUTIONS IMMOJOUSTRA ILLKIRCH Location
5 500 m² ALL SOLUTIONS PUMA ILLKIRCH Location
5 332 m² RHENUS SCI STRASBOURGBAYONNE
PORT AUTONOME DE STRASBOURG
Location
43 CBRE | LES MARCHÉS EN RÉGIONS
LOYER PRIMEHT/HC/M2/AN
45 à 55 €
183 013 m²commercialisés
CLASSE A
0 m²
Offre future certaine 2019
0 m²
46 175 m²disponibles
(-69%)
À RETENIR EN LOGISTIQUE
Signature phareJUNG LOGISTIQUE /
ES-SOFIDAL
22 000 m²
44
ORGANIGRAMMEUne équipe à votre écoute
06 79 60 08 88
12 rue de la Haye | BP 40032 Schiltigheim | 67013 STRASBOURG CEDEX
Tél: +33 (0)3 88 37 11 00 - Fax: +33 (0)3 88 62 02 [email protected]://www.rivegauche-cbre.com
Elodie NUSSAssistante Administrative
03 88 37 11 00
06 86 07 71 23
[email protected] JULLIENConsultant Activités
Cùc BRAUNGestionnaire Administrative
06 83 09 08 13
06 72 83 06 33
Marie-émeline BALZER Consultante Bureaux
06 31 20 64 93
Olivier BRAUNDirecteur
Sandrine RESLINConsultante Activités Logistique
(de gauche à droite)
45
LEXIQUEClés-en-main et comptes-propres : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabilisées les opérations certaines, c’est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, et du financement.La distinction entre clés-en-main et comptes-propres porte sur la maîtrise d’ouvrage :
- dans le cadre d’un clés-en-main, l’utilisateur délègue la maîtrise d’ouvrage à un promoteur de plus il n’est pas systématiquement propriétaire du terrain
- dans le cadre d’un comptes-propres, l’utilisateur ne délègue pas la maîtrise d’ouvrage et est propriétaire du terrain.
Délai théorique d’écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 décembre 200X et le volume de transactions réalisées en 200X, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas en compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisation futur.Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes-propres.Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie d’immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA.Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré.Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère, sans obtention d’un permis de construire.Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 200X.Offre certaine disponible dans l’année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation entre le 1er janvier 200X et le 31 décembre 200X.Offre certaine disponible à plus d’un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation au-delà du 1er janvier 200X+1.Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées.Pré-commercialisation : engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeuble.
Projets certains : ils comprennent :- les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation- les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début
du chantier est définie- les libérations certaines
Projets probables : ils comprennent :- les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais
dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ;
- les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé ;
- les libérations probables.Projet « en blanc » : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.Projet « en gris » : immeuble pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…), mais dont la construction est lancée uniquement quand un utilisateur s’est positionné sur tout ou partie de l’immeuble.
Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant.Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l’ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières.Local d’activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d’activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30 %.InvestissementTaux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d'un immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation).Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type d'actifs dans le secteur considéré.
Achevé de rédiger le 06 Février 2019Par Rive Gauche CBRE
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