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GRAND ANGLE Attractivité et développement économique 8 propositions en faveur du logement des actifs FAIRE AVANCER TOUTES LES ENVIES D’ENTREPRENDRE

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Attractivité et développement économique : 8 propositions en faveur du logement des actifs.

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GRAND ANGLE

Attractivité et développement économique8 propositions en faveur du logement des actifs

FAIRE AVANCER TOUTES LES ENVIES D’ENTREPRENDRE

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Après une année noire, l’Immobilier dans les Alpes-Maritimes a retrouvé des couleurs en 2015. Les taux de crédit particulièrement bas et les dispositifs favorisant l’acquisition semblent relancer le marché. C’est du moins la tendance qui s’annonce et qu’espèrent les professionnels.

Ces résultats sont à nuancer car les données sont comparées aux très mauvais résultats enregistrés en 2014, où, rappelons-le, les ventes se situaient à un niveau historiquement bas.

Il convient donc de rester actif pour encourager cette reprise. Au-delà de la conjoncture, les problèmes structurels persistent. Dans notre département, le constat est clair : le logement est trop cher, ce qui pénalise les entreprises et représente un frein à l’attractivité du territoire.

Notre position pour soutenir et accompagner les entreprises se décline dans ce document avec 8 propositions concrètes permettant d’accroître et de diversifier l’offre de logements dans les Alpes-Maritimes. Il en va de l’intérêt de nos entreprises et de celui de notre économie en général.

La CCI poursuit donc son action en faveur du logement des actifs, les solutions ne pouvant se trouver que sur le long terme et avec nos partenaires.

Bernard KleynhoffPrésident de la CCI Nice Côte d’Azur

Le marché immobilier azuréen se caractérise par un déficit structurel de l’offre qui pénalise l’économie locale. Cette situation est un frein au développement économique et à l’emploi qui pèse sur les salariés et les entreprises. Ainsi, notre département ne bénéficie pas d’un environnement favorable à l’embauche, notamment.

Les solutions sont à trouver à tous les niveaux : • Une offre de logements plus abondante : le marché

ne règle pas tout : si l’offre n’augmente pas, les prix ne baisseront pas ;

• Une politique foncière adaptée : il faut mettre sur le marché plus de droits à construire ;

• Des coûts de construction réduits : cela passera notamment par un allègement du champ règlementaire : un vrai choc de simplification normative est attendu ;

• Un parcours résidentiel fluidifié : les prix élevés contribuent à «bloquer» l’ascenseur social, et entraînent notamment un taux de rotation très faible dans le parc social. Il faut que la gamme de produits mis sur le marché permette d’améliorer cette situation.

La démarche logement pour actifs : un enjeu majeur pour le territoire des Alpes-MaritimesÉdito

Construire des logements, c’est contribuer durablement à la croissance et à l’emploi

«Le manque à construire, c’est du manque à vivre»J.P. Betbèze, Économiste

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Adolphe COLRAT, Préfet des Alpes-MaritimesJe me félicite du dynamisme et des réflexions de la CCI, qui travaille de longue date sur le logement et émet des propositions innovantes, qui viennent enrichir le débat local. Au-delà du «logement pour actifs», on parle désormais sans ambages de logement social.La CCI a grandement contribué à cette évolution positive de l’image, localement, de ce type de logements qui bénéficient de la solidarité nationale et auxquels 68% des ménages des Alpes-Maritimes, il faut le rappeler, sont éligibles compte-tenu de leur niveau de revenus. Signe de l’évolution des mentalités et de l’engagement de nombreux maires, le nombre de logements sociaux programmés a atteint en 2015 un pic historique, avec 2709 logements.S’agissant du parc privé, l’Anah propose de nombreuses solutions pour un conventionnement avec ou sans travaux, qui permet

de garantir des loyers accessibles dans le parc existant. Le renforcement récent des dispositifs d’intermédiation locative vient élargir la palette de ce type de conventionnement. Ces dispositifs apportent une sécurité au particulier qui met à disposition son logement, et offre un toit à ceux qui en ont le plus besoin, à un tarif compatible avec leurs moyens et assorti d’un accompagnement social.Le taux de logements locatifs sociaux s’élevait à 11 % seulement dans notre département au 1er janvier 2015. Nous avons donc à conduire ensemble un ambitieux plan de rattrapage pour répondre aux besoins de nos concitoyens et de l’économie de notre département : pas de logements à des prix accessibles au plus grand nombre, pas de salariés susceptibles d’occuper des emplois dont nos entreprises ont besoin pour se développer !

Jean-Marie EBEL, Président de l’Observatoire Immobilier d’HabitatLe marché reste caractérisé par un déficit structurel de l’offre générant une tension sur les prix, accentuée par le poids des charges foncières et des coûts de construction sur réglementés.Le lent retournement du secteur de la construction constaté l’année dernière, avec une progression des permis de construire et des mises en chantier, même s’il faut s’en réjouir, nous laisse à des faibles niveaux d’activité ne favorisant pas une production en rapport avec les besoins.Par ailleurs, l’empilement des procédures administratives engendre des cycles de production beaucoup trop longs, ce qui explique la faiblesse des mises en vente.Dans l’environnement économique actuel, l’efficacité des politiques publiques en matière de logements est insuffisante avec de plus en plus d’interventions et de moins en moins de résultats.Il faut libérer le foncier en sortant du malthusianisme constaté dans les documents d’urbanisme, en produisant du terrain à bâtir par

le biais des collectivités, en allégeant la réglementation des sols souvent trop contraignante, en inversant la fiscalité sur les terrains pour inciter à la vente.Le moment n’est-il pas venu, dans un contexte budgétaire contraint, de décloisonner le logement libre et le logement social ?Le moment n’est-il pas venu d’adapter l’article 55 de la loi SRU pour l’ouvrir à l’accession sociale, aux logements privés conventionnés, au locatif intermédiaire, lesquels participent au parcours résidentiel ?Le moment n’est-il pas venu de relancer puissamment l’accession à la propriété par une réduction de la TVA ?Il s’agit là de quelques pistes, développées et complétées par ailleurs, de nature à engendrer une politique du logement plus efficace.La relance du secteur du logement est une urgence répu-blicaine au service de la croissance et de l’emploi et pour la région un élément essentiel d’attractivité du territoire.

Étienne DELHAYE, Directeur de Sophia Club EntreprisesSophia Antipolis est un des poumons économiques de la Côte d’Azur, et connait depuis plus de 40 ans une croissance constante, entièrement tournée vers l’innovation technolo-gique.Cette évolution concerne pour partie des jeunes fraîchement diplômés, dont les revenus salariaux, sans être modestes, sont modérés.Dans ce contexte, l’offre immobilière aux alentours de la technopole est limitée, et surtout onéreuse, ce qui la rend inaccessible à une partie de la population entrant dans la vie active. Il n’est donc pas rare de voir de jeunes cadres de la R&D Sophipolitaine contraints de choisir une résidence dans les arrière-pays cannois, antibois ou grassois, voire le département du Var.Dans le cadre du plan de Déplacements Inter-Entreprises (PDIE) de Sophia Antipolis piloté par SCE, une étude réalisée avec l’appui de la CCI et qui regroupe plus de

15 000 situations particulières, montre que les communes des arrières-pays (Bar sur Loup, Tourettes sur Loup, Peymeinade,…) constituent un gisement de logements relativement peu onéreux, utilisé par une partie de la population sophipolitaine. Certaines projections envi-sagent la croissance continue de l’emploi sur Sophia jusqu’à 45 000 à l’horizon 2030.Il ne fait aucun doute qu’une des conditions de réalisation de ces projections concerne l’évolution des solutions de logement. Il est important que les plans infrastructurels concernant Sophia Antipolis incluent des solutions de logement «semi-urbain», comportant des offres de services, commerces, lieux de loisirs, à des prix modérés, pouvant concerner d’une part une population jeune d’actifs sans enfants, et d’autre part des étudiants-chercheurs.

Jean-Philippe JAUNET, Directeur Général de D.A.B (Distribution Azuréenne de Boissons) Dans l’optique de fidéliser ses salariés qui rencontraient de grandes difficultés pour se loger, l’initiative du patron de débit de boissons est remarquable. La société D.A.B (Distribution Azuréenne de Boissons) a en effet décidé de construire un immeuble tout confort destiné à ses employés. L’immeuble de 10 logements, principalement des T2, mais aussi des T3 et deux T4, a été édifié le 1er avril 2013. Il est situé à environ 2 km du lieu de travail sur un terrain appartenant au grossiste et permet évidemment aux salariés de limiter leur temps de transport et d’économiser sur le coût des carburants. Les loyers pratiqués se situent dans le créneau des tarifs HLM. Une initiative intelligente et bien trop rare sur le territoire français.

«L’entreprise n’y gagne rien financièrement mais un logement peut être un bon argument pour recruter du personnel. C’est aussi un investissement et un bon moyen de pérenniser la société. En outre, et malgré les difficultés – il a fallu 4 ans pour mener à bien ce projet - cet immeuble a bénéficié des meilleures prestations et l’immeuble rencontre un vif succès auprès de ses locataires» se félicite Monsieur Jean-Philippe JAUNET, directeur général de DAB, qui réfléchit à la possibilité de réaliser un autre projet du même type.

Le logement : un facteur-clé pour l’attractivité du territoire

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L’Observatoire Immobilier d’Habitat (OIH) a pour mission d’analyser le marché immobilier des Alpes-Maritimes afin d’apporter aux professionnels et aux pouvoirs publics des informations fiables sur la conjoncture.L’OIH réunit les familles de «l’acte de bâtir» : la Fédération Nationale de l’Immobilier Côte d’Azur, la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la Côte d’Azur et de la Corse, la Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics des Alpes-Maritimes, la Banque Populaire de la Côte d’Azur, le CIL Méditerranée, la Caisse d’Allocations Familiales des Alpes-Maritimes et EDF.

Sophia Club Entreprises (SCE) est le groupement des entreprises et établissements de Sophia, et représente environ 45% des 35 000 emplois de la technopôle. SCE participe activement à l’animation sur la technopole, développe des offres de services, et organise la réflexion prospective et stratégique.

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Le logement dans les Alpes-Maritimes : constat et chiffres-clés

4 Pièces 82 m2

442 308 €4 Pièces 85 m2

336 855 €

Revenuminimum mensuel

6 246 €

Revenuminimum mensuel

4 757 €

Le marché immobilier se caractérise par un déficit structurel de l’offre et des prix élevés :

• Un besoin de 5000 résidences principales par an pour répondre au développement de la population (selon la Directive Territoriale d’Aménagement).

• Une offre nouvelle bien en deçà des besoins : 3000 logements neufs construits en moyenne chaque année, dont 9% seulement à moins de 3 500 € m2 en 2015.

• Des prix d’achat au-delà de la capacité des actifs : plus de 5000 € m2 dans le neuf, 4000 € m2 dans l’ancien.

• Des délais d’obtention de permis de construire trop longs

• 5% seulement des programmes immobiliers sont construits sur des terrains publics dans les Alpes-Maritimes contre 60% en moyenne sur les autres départements.

Cela a un fort impact sur le prix de vente des logements, les prix des terrains privés étant généralement plus élevés que ceux détenus par la puissance publique.

Hypothèse : apport de 10% et endettement sur 20 ans au taux de 2,25% hors assurance53%

27%

7%11% 9%

6%4% 2% 3%

7%4%

6% 9%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 logement construit = 2 emplois

Part des logements neufs inférieurs à 3 500 m2

dans l’offre totale

Capacité d’acquisition dans les Alpes-Maritimes

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• Une production de logements sociaux en forte progression en 2015 (2709) mais toujours en deça des besoins estimés.

NEUF ANCIEN

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Les enjeux à l’horizon 2020

FONCIER

La situation que connaît le logement dans notre département trouve son origine dans la problématique foncière. En effet, le foncier est rare et contraint sur une grande partie du territoire. Le «mille-feuilles» règlementaire : loi Littoral, loi Montagne, Plans de Prévention des Risques Incendie ou Inondation, Natura 2000, ZNIEFF (Zones Naturelles d’Intérêt Écologique Faunistique et Floristique)… est un frein important à la construction de logements.

L’enjeu majeur est d’obtenir un urbanisme opérationnel, avec des mesures concrètes facilitant la production de logements.

Cela passera notamment par la mise en application des engagements des maires suite à la signature du Pacte Economique 2014.Cette initiative de la CCI et de l’UPE 06, a pour but d’interpeller les maires sur leurs engagements, et ce sur 5 enjeux majeurs du Territoire, dont le logement.

Une politique foncière à l’échelle des EPCI* serait souhaitable.L’anticipation des besoins en logements nécessite une réflexion au niveau intercommunal et pas seulement à l’échelle des communes.

PARCOURS RÉSIDENTIEL

Un des principaux enjeux pour les années à venir est la restauration du parcours résidentiel correspondant à l’amélioration du logement en fonction de l’évolution familiale et professionnelle des actifs. En effet, les actifs sont le plus souvent «bloqués» dans ce parcours et la «sortie par le haut» du parc social notamment est extrêmement délicate pour une grande majorité de familles.

LOGEMENT SOCIAL ET INTERMÉDIAIRE

Seule la poursuite des efforts pour plus de logements sociaux et intermédiaires pourra améliorer la situation.

68% de la population azuréenne est éligible au logement social, alors que le nombre de logements sociaux réalisé est insuffisant par rapport aux besoins recensés. Par ailleurs, on ne produit pas assez de logements intermédiaires, situés entre le logement social et le logement privé.

FILIÈRE IMMOBILIER/CONSTRUCTION

La règlementation et «l’empilement de normes» pèsent sur le volume de logements produits et sur les prix de sortie. Un allègement de ces normes et leur adaptation aux spécificités locales sont souhaités.

Par ailleurs, si le problème est avant tout quantitatif, les aspects du développement durable doivent également être intégrés à la réflexion d’ensemble : des logements oui, mais agréables à vivre et économes en énergie. C’est l’enjeu majeur sur le territoire d’Eco-Vallée notamment, qui développe la notion d’éco-quartiers.

5*EPCI - Etablissement Public de Coopération Intercommunale

De manière globale, il convient de réfléchir à un projet de territoire.Construire mieux, c’est aussi tenir compte des contraintes de transport, des zones d’activités et d’emploi, des équipements publics et des commerces.

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8 propositions en faveur du logement des actifs dans les Alpes-Maritimes

FILIÈRE IMMOBILIER/CONSTRUCTION

FONCIER

1Mettre en place des mesures visantun choc de simplification• Réexamen de l’ensemble des normes et réglementa-

tions au regard d’une analyse coût/efficacité.

2Prendre en compte la priorité au logement des actifs dans les documents d’urbanismeMesures incitatives :• Limitation des places de parking pour les pro-

grammes de logements situés en zone urbaine à proximité des axes structurants de transports en commun. Cette mesure permettrait de réduire significativement le prix de vente de ces logements.

• Application des quotas obligatoires de logements sociaux (25% du total des nouvelles constructions) à l’échelle des intercommunalités et non des communes.

• Application stricte de la loi du 20/12/2014 sur la simplification et la clarification des procédures administratives.

Actuellement, la plupart des documents d’urbanisme n’en tiennent pas compte.

3Dégager des opportunités foncières publiques• Inventaire et mobilisation des terrains de l’Etat,

des établissements publics, des collectivités locales et des communes.

• Privilégier les appels à projets, par opposition aux appels à concurrence. Ceci permettra d’éviter la surenchère sur le prix du foncier et de mieux maîtriser la qualité/prix de vente des logements produits.

4Relancer la politique d’aménagement et de production de terrains à bâtir• Développer et mieux utiliser les moyens opéra-

tionnels d’aménagement (SPL, ZAC...) qui sont encore peu nombreux dans le département.

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La CCI Nice Côte d’Azur et ses partenaires socio-économiques ont défini un plan d’actions prioritaires

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PARCOURS RÉSIDENTIEL

LOGEMENT SOCIAL ET INTERMÉDIAIRE

7Favoriser la première acquisition• Proposer et soutenir tout dispositif d’accession

à prix plafonné réservé aux primo-accédants et avec une TVA à 10%.

8Promouvoir le Bail solidairede la FNAIM en réponse à la pénurie de loyers accessibles• Inciter les propriétaires du parc privé ancien à

pratiquer des niveaux de loyers inférieurs de 30% aux loyers de marché, en contrepartie d’avantages fiscaux.

5Elargir le périmètre des logements sociaux imposés• Permettre aux communes d’intégrer dans la production

obligatoire de logements conventionnés* d’autres types de logements  : les logements en PSLA (Prêt Social Location Accession) et les logements locatifs intermédiaires.

6Augmenter le volume de remise sur le marché des logements vacants ou dégradés• Par des mesures incitatives pour les propriétaires,

fiscales notamment.

7* Article 55 de la loi SRU

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Contact :CCI Nice Côte d’AzurObservatoire Immobilier d’habitat20 Boulevard Carabacel – CS 1125906005 Nice Cedex 1T. 0 800 422 222F. 04 93 13 20 [email protected]

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