guide du bailleur

édition 2012

Un guide du bailleur : pourquoi ? .................................................3

Quel type de location puis-je proposer ou accepter ? ....................4Quelles conditions pour mon logement mis en location ? .............5Quelles aides pour l’amélioration de mon logement ? ..................7Comment formaliser le bail et l'état des lieux ? .............................9Qui contacter pour avoir plus d'information ? .............................10

Quelles sont mes obligations ? ....................................................12Que dois-je communiquer à la Caf..............................................13a quelles aides le locataire peut-il prétendre ? ............................13mon locataire ne paye plus son loyer : que faire ?.......................16

Le renouvellement du bail (pour une location vide) ....................20Le congé .....................................................................................21Le départ du locataire .................................................................21

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sommaire

Avant la location

Pendant la location

à la fin de la location

Annexes

Ce guide a pour ambitionde transmettre au proprié-taire d'un logement des

clefs, des repères, des bonnespratiques qui lui donneront de l'auto-nomie dans la relation administrativequ'il entretiendra avec son locatairemais aussi avec sa Caf et d'autres or-ganismes.

il s'agit notamment d'expliquer à unbailleur qui souhaite, pour la pre-mière fois, mettre un logement en lo-cation, quelles étapes il doit suivre,quels documents il doit remplir ou de-mander, quels services publics il doitprévenir notamment si son locatairebénéficie d'une aide pour financerson loyer ou si il y a un impayé deloyer.

il lui faut ainsi avoir un minimum deconnaissances sur les aides au loge-ment proposées par la Caf, sur les cri-tères minimum d’habitabilité dulogement (surface, état du logement)sur les circuits d'alerte en cas d'inci-dent de paiement du loyer, sur lesprincipales dispositions de la régle-mentation en matière de location.

Pour faciliter la lecture de ce guide,celui-ci a été découpé en trois grandesparties « chronologiques » : que faut-ilsavoir et entreprendre avant de louer,que faut-il faire, que faut-il communi-quer pendant la location, que faut-ilprévoir ou mettre en œuvre à la fin dubail.

ainsi, dès lors que les relations entrebailleur, locataire et caisse d’alloca-tions familiales seront simplifiées, cla-rifiées et finalement sereines, nousespérons que l'appréhension de met-tre son logement en location seraamoindrie. Cette clarification des pro-cédures, des relations, des informa-tions devraient contribuer à faciliterl'accès à un logement décent pour leslocataires.

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Un guide du bailleur :pourquoi ?

Si vous souhaitez de plus amples renseignements concernant ces points,

vous pouvez formulervotre question par mail

sur : www.caf.fr

La location vide

La location vide désigne la locationd'un bien immobilier non meublé,soumis à la loi du 6 juillet 1989, paropposition à la location en meublé.

Le bail pour une résidence prin-cipale est conclu pour unedurée de trois ans au minimum,

tacitement reconductible pour unenouvelle durée de trois années.Quand un événement précis justifieque le bailleur ait à reprendre le localpour des raisons professionnelles ou fa-miliales, les parties peuvent conclureun contrat d'une durée inférieure àtrois ans mais d'au moins une année.Le contrat doit mentionner les raisonset l'événement invoqués.Le bailleur doit confirmer, deux moisau moins avant le terme du contrat, laréalisation de l'événement.Dans les autres cas, le délai de préavisapplicable à la non reconduction dubail est de trois mois lorsqu'il émanedu locataire et de six mois lorsqu'ilémane du bailleur.

La location meublée

Une location est meublée lorsque lelogement (maison, appartement,chambre ...) est garni d'un mobilier ennombre et en qualité suffisants pourpermettre la vie courante : lit ou ca-napé, table, chaises, luminaires, voletsou rideaux dans la chambre, plaque decuisson ou cuisinière, réfrigérateur, us-tensiles de cuisine, assiettes, couverts,verres, etc.).

Toute personne qui loue un lo-gement meublé doit bénéficierd'un bail d'une durée d'un an.

a son expiration, ce bail est tacite-ment reconduit pour un an. Néanmoins, lorsque la location estconsentie à un étudiant, la durée dubail peut être réduite à neuf mois.Dans ce cas, la clause de reconduc-tion tacite est inapplicable.Le bailleur qui souhaiterait modifier oune pas renouveler le bail doit informerle locataire avec un préavis de trois mois.il doit motiver son refus de renouvelle-ment du bail, soit par sa décision de re-prendre ou de vendre le logement, soitpar un motif légitime et sérieux, notam-ment l'inexécution par le locataire del'une des obligations lui incombant.

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Quel type de location puis-je proposer ou accepter ?

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avant la location

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La colocation

La colocation consiste à partager unlogement à plusieurs (au moins deuxpersonnes), chacun étant signataired’un contrat de location avec lemême propriétaire. La colocation correspond donc : l soit à la co-signature d’un même

bail par plusieurs occupants d’unmême logement (colocation solidaire). Dans ce cas, chaquecolocataire est responsable soli-dairement du paiement de la to-talité du loyer et de toute sommedue au bailleur (charges, répara-tions locatives) ;

l soit à la signature de plusieursbaux par au moins deux per-sonnes constituant des foyers dis-tincts mais occupant le mêmelogement. Dans ce cas, les colo-cataires ne sont pas solidaires dunon paiement du loyer d'un autrecolocataire. Chacun doit répon-dre aux obligations prévues dansson bail et payer la somme indi-quée.

La sous-location

Le locataire ne peut sous-louer lelogement qu'avec l'accord écrit dubailleur, y compris sur le prix duloyer. Le prix du loyer des locauxsous-loués ne peut excéder celuipayé par le locataire principal. encas de cessation du contrat princi-pal, le sous-locataire ne peut se pré-valoir d'aucun droit à l'encontre dubailleur ni d'aucun titre d'occupa-tion.La sous-location peut être partielleou totale.attention, le locataire en titre quisous-loue tout ou partie de son lo-gement ne peut plus prétendre àl'aLs (allocation logement sociale).

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Attention ! Vous devez indiquer précisément le nombre de colocataires ainsi que la part de loyer acquittée par chacun sur l’attestationde loyer que vos locatairesvous demandent de compléter.

Quelles conditions doit remplirmon logement pour être mis enlocation ?

Avant la location

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il doit être en conformité avec certainesnormes et obligations de sécurité et desalubrité.en effet, selon la Loi srU du 13 décem-bre 2000 (art.187), vous êtes tenu(e) de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître derisques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à lasanté et doté des éléments de confort lerendant conforme à l’usage d’habitation.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?Décret 2002-120 du 30 janvier 2002

C'est un logement qui respecte lesconditions relatives à la salubrité :l le logement ne doit pas être frappé

d’un arrêté d’insalubrité ou de péril :dans ce cas, le loyer est suspendu et lepropriétaire est contraint de reloger, àses frais, le locataire plaignant ;

l le logement ne doit pas être inhabi-table par nature (cave, garage, com-bles…) et doit se conformer aurèglement sanitaire départemental.

C’est un logement qui répond auxconditions relatives à la sécurité et à lasanté :l le gros œuvre,

la couverture,les escaliers etles balconsdoivent êtreen bon état,

l les canalisa-tions et revête-ments nedoivent pasprésenter de risque pour la santé,

l les branchements de gaz, d’électri-cité, de chauffage et d’eau chaudedoivent être en conformité avec lesnormes de sécurité et en bon étatd’usage,

l la ventilation et l’éclairage natureldoivent être suffisants.

C’est un logement qui respecte lesnormes minimales d'habitabilité. Lasuperficie doit être au moins égale à :l 9 m2 pour une personne seule, l 16 m2 pour deux personnes (+ 9 m2

par personne supplémentaire), l 70 m2 pour huit personnes et plus,

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l en outre, le logement doit com-porter au moins une pièce de 9 m2

et 2,20 mètres de hauteur, soit unminimum de 20 m3 (8 m2 suffisentsi la hauteur est de 2,50 mètres).

C’est un logement qui présente leséléments d’équipement et deconfort suivants :l installation complète permettant

un chauffage normal, l installations d’eau potable et

d’évacuation des eaux usées cor-rectes sans risque de refoulementni d'odeur,

l cuisine ou coin cuisine avec évier(avec eau froide et chaude),

l installation sanitaire intérieure aulogement comprenant un WC etun équipement de toilette com-portant douche ou baignoire (aveceaux froide et chaude),

l pour les logements d’une seulepièce, l’installation sanitaire peutse limiter à un WC extérieur au lo-gement mais situé dans le mêmebâtiment et facilement accessible,

l réseau électrique suffisant pourl’éclairage et le fonctionnementdes appareils ménagers courants.

Que se passe t-il si lelogement n’est pas décent ?

La caisse d’Allocations familialess’est engagée dans la lutte contre les

logements non décents.Lorsqu’un logement non décent estsignalé à la Caf (par le locataire, lesservices sociaux...) un circuit est misen place : 1. envoi d'une fiche d'auto-diagnosticau locataire qui doit la renvoyer à laCaf.2. envoi d'un courrier à l'allocatairelui indiquant que son signalementest pris en compte et qu'il doit pour-suivre le paiement intégral du loyer.3. Dès réception de la fiche d'auto-diagnostic, établissement d’un pré-diagnostic pour définir si les«désordres» relèvent de l'insalubritéou de la non décence.4. En cas d'insalubrité, le loyer estsuspendu et le propriétaire estcontraint de reloger, à ses frais, le lo-cataire plaignant. La Caf suspenddonc le versement de l'aide au loge-ment.5. En cas de non décence, envoi d'uncourrier au propriétairepour l'alerter sur la si-tuation de son logement, lui rappelerses obligations et l'in-former de la suspen-sion du tiers payant.6. Le propriétaire a six mois pour faire réa-liser les travaux oucontester les observa-tions du locataire. lll

avant la location

7. Dès lors, un inspecteur du ser-vice d'hygiène municipal ou del'agence régionale de santé peut faireune visite du logement et établir unconstat.8. a l'issue des 6 mois, si les travaux nesont toujours pas réalisés, le versementde l'aide au logement est suspendue.9. Le locataire peut alors entreprendreune procédure contentieuse auprès duTribunal d’instance.

En cas de litige, le locataire pourra-t-il suspendre le paiement du loyer ?Non, le locataire sera obligé de payerle loyer et les charges récupérablesselon les termes convenus dans lecontrat de bail. même partiel, le défautde paiement des loyers est une causede résiliation du bail. Cependant, une fois toutes les formesde recours amiables épuisées, le loca-taire pourra se faire autoriser judiciai-rement par le juge du Tribunald'instance à verser le paiement duloyer sur un compte bloqué à la Caissedes dépôts et consignations tant que lepropriétaire n'a pas exécuté ses obli-gations (Loi 89-462 du 6 juin 89 « desrapports entre bailleurs et locataires »art 20-1, modifié par la loi n°2007-290 du 5 mars 2007).

Faut-il faire réaliserdes diagnostics du logementà louer ?oui, effectivement, lors d'une locationvide ou meublée, le bailleur doit re-mettre à son locataire des diagnosticsimmobiliers lors de la signature ducontrat de bail qui sont regroupés ausein du Dossier de diagnostic tech-nique (DDT). Ces diagnostics sont lessuivants :l l'état des risques naturels et tech-

nologiques (erNT) qui indique si lelogement se situe ou non dans unpérimètre d'exposition à un ou plu-sieurs risques ;

l le diagnostic de performance éner-gétique (DPe) qui renseigne sur ledegré d'isolation thermique du lo-gement et sur les charges prévision-nelles de chauffage ;

l le constat des risques d'expositionau plomb (CreP) qui indique si lesrevêtements du logement contien-nent ou non du plomb.

Ces diagnostics doivent donc être réali-sés en amont par des organismes ou en-treprises agréés, idéalement avant mêmele passage de l'annonce, puis remis aulocataire au moment de la signature dubail.

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Les Subventions de l’Anah(Agence nationale pourl’amélioration de l’habitat)

L’anah a pourmission de pro-mouvoir le dé-veloppementet la qualité deslogements pri-

vés. elle apporte une aide financièreaux locataires et propriétaires bail-leurs ou occupants, sous certainesconditions, pour la réalisation de tra-vaux d’amélioration de leur loge-ment. en tant que propriétaire bailleurprivé, après travaux, s’il s’agit de lo-gements conventionnés très sociaux(LCTs), vous vous engagez à louer lelogement pendant 9 ans minimum.

Quels travaux peuvent être financéspar cette subvention ?l travaux d’amélioration de l’habitat

en matière de sécurité, de salu-brité, d’équipement, d’accessibi-lité et d’adaptation aux personnes

âgées ou handicapées,l transformation de locaux non

affectés à l’habitation en logement(dès lors que ces logements sontutilisés à titre de résidence princi-pale),

l travaux qui permettent d’écono-miser l’énergie et d’améliorerl’isolation phonique,

l travaux réalisés dans les partiesprivatives ou communes des im-meubles.

Le 1% logement

Le 1% Logement est unfonds géré par les co-mités interprofession-nels du logement(Cileo) et les Chambresde commerce et d’in-dustrie (CCi) pour ac-compagner les salariésdans leur parcours rési-dentiel. il propose unegamme de produits qui s’adressentaussi bien aux locataires qu’aux pro-priétaires bailleurs.

Quelles aides puis-jedemander pour l’améliorationde mon logement ?

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Avant la location

Vérifier la solvabilité du futur locataire

Vérifiez que les ressources de votrelocataire lui permettent de supporterle loyer et les charges en lui deman-dant ses dernières fiches de paie etson dernier avis d’imposition, ou à

défautsa der-n i è r edécla-ra t ionfiscale.

informez-le du niveau prévisionneldes charges qui lui incomberont.

Les documents qui peuvent être de-mandés : bulletins de salaire, avisd’imposition, contrat de travail, at-testation de paiement Caf, dernièrequittance de loyer, etc.

Les documents qui ne peuvent pasêtre demandés : photo d’identité,carte d’assuré social, copie de relevéde compte bancaire ou postal,contrat de mariage ou certificat deconcubinage, etc.

Demander qu'un proche seporte « caution »

La personne qui se porte caution (dé-signée sous le terme «la caution») a lamême fonction que l'assurance deloyers impayés : il doit payer lesloyers, les charges et les dégradationslocatives encas de défaillancedu locataire.C'est souventun proche,un ami ou unparent du locataire. Lacaution doitremplir et ap-prouver parsa signatureun formulairequi définitl'étendue de ses obligations de paie-ment du loyer en cas de défaillancedu locataire. Une fois l'acte de cau-tion signé, la caution est engagée. si lelocataire vient à ne plus payer, le bail-leur pourra la solliciter à sa place

Quelles précautions prendre pourprévenir d’éventuelsimpayés de loyer ?

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immédiatement s'il s'agit d'unecaution solidaire, après recours formelcontre le locataire s'il s'agit d'une cau-tion simple. Des modèles de caution sont disponi-bles sur internet ou vendus dans lecommerce.

Souscrire une assurance d’im-payés de loyer

Vous pouvez vous assurer contre lesimpayés de loyers :l soit en demandant la garantie des

risques locatifs «GrL» auprès d’unassureur qui a adhéré au dispositifGrL mis en place par l’etat et le 1%logement (la GrL ne suspend pas laprocédure d'impayé de loyer),l soit en vous adressant à l’assureurde votre choix et selon les condi-tions proposées par celui-ci.

renseignez-vous auprès des profes-sionnels et comparez les coûts et mo-dalités de prise en charge qui vous sontproposés.

si vous avez pris la précaution de sous-crire une assurance contre les impayésde loyer, vous ne pouvez pas deman-der la caution d’un tiers aux locataires,sauf s'il s'agit d'un étudiant ou d'un ap-prenti.

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Avant la location

Un bail écrit

Le bail, ou contrat de location, est undocument essentiel pour le proprié-taire comme pour le locataire. enprécisant clairement les droits etobligations de chacun, il favorise lesbonnes relations. si le logement estloué vide, la location est strictementréglementée. il y a plus de souplessesi le logement est loué meublé.Le bail peut être établi directemententre le propriétaire et le locatairesur papier libre, éventuellementavec l'aide d'un professionnel (agentimmobilier, huissier). il doit comporter un certain nombrede mentions obligatoires (article 3 dela Loi du 6 juillet 1989).Vous pouvez également remplir unbail type disponible sur internet ouen vente chez certain buralistes ouagences spécialisées.Le bail doit être fait en deux origi-naux dont un exemplaire est remis àchaque partie.

En cas d'absence de bail, une loca-tion verbale reste, en principe, vala-ble, mais cette situation crée de

nombreuses difficultés et ne profitepas au propriétaire qui ne pourra pasinvoquer la nullité du bail pour de-mander au locataire de quitter leslieux ou augmenter le loyer.

Un état des lieux précis

L'état des lieux, appelé aussi« constat d'état des lieux » est un do-cument essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsique les équipements qu'il comporte.La loi a rendu obligatoire son éta-blissement en début et en fin de lo-cation afin d'éviter des litiges audépart du locataire. L'état des lieux permet de comparerl'état du logement au début et à lafin de la location et de déterminer,en cas de réparations nécessaires,celles qui incombent au propriétaireou au locataire. C'est après

Comment formaliser le bailet l’état des lieux ?

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comparaison des deux états deslieux que le propriétaire restitue au lo-cataire son dépôt de garantie, déduc-tion faite le cas échéant desdégradations dont le locataire pourraitêtre tenu responsable. Le délai maxi-mal pour restituer le dépôt de garantieest de deux mois. il doit être établi avec minutie à l'en-trée des lieux entre le locataire et lepropriétaire puis joint au contrat de lo-cation. En cas d'absence d'état des lieux, lebailleur devra faire la preuve que lesdégradations qu'il invoque, éventuel-lement, en fin de bail, sont dues à lafaute du locataire.

Faire signer le bail par un ouplusieurs locataires

Pour un couple marié, quel que soitle régime matrimonial, la signatured'un seul conjoint engage l'autre. Les

époux sontautomati -q u e m e n tcotitulairesdu bail, etce, mêmesi le contrat

n'a été consenti qu'à un seul des deuxépoux ou encore si le bail a été signéavant le mariage. De plus, cette coti-tularité perdure même si le couple se

sépare. seul un jugement de divorcepeut y mettre fin.

Pour un couple « Pacsé » ou en concu-binage, seul celui qui a signé le bail esttitulaire du contrat. Néanmoins, mêmelorsqu'un seul des partenaires a signéle bail, les deux membres du couplesont solidaires pour les dépenses rela-tives au logement commun. Chacund'entre eux peut être tenu au paiementde la totalité du loyer, des charges etde toute somme due au bailleur,jusqu'à la dissolution du Pacs. il en est de même en cas de colocation« solidaire ».La date de signature du contrat n'estpas la date de début de la location :celle-ci est précisée dans le contrat etpeut être postérieure à la date de si-gnature. L'état des lieux, en revanche,doit être établi le jour de la prise depossession des lieux.Ce petit différé, entre signature du bailet entrée dans les lieux, permet au lo-cataire de présenter une attestationd'assurance dès la remise des clés.

Souscrire une assurance multirisque habitation

Les locataires ont une obligation légalede s'assurer. Pour toutes les locations vides, le loca-taire est obligé de s'assurer contre

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Avant la location

les risques dont il doit répondreen sa qualité de locataire. Les garanties se présentent générale-ment en deux volets : le premier pro-tège votre logement et son contenu,l'autre couvre votre responsabilitécivile.en complément des garanties debase contre l'incendie, le vol, ledégât des eaux, les dégâts causés parla tempête, la grêle, la neige, etc., lesassureurs proposent une garantie en responsabilité civile quicouvre les conséquences pécu-niaires des sinistres pour lesquelsl'assuré voit sa responsabilité enga-gée.

Demander un dépôtde garantie

Le propriétaire demande en principele versement du dépôt de garantiedès la signature du bail. Le montantdu dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en lo-cation vide, deux mois en meublé.Le bailleur est en droit d'encaisser lechèque immédiatement.

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à retenir !Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en location vide,deux mois en meublé.

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Qui contacter pour avoir plus d’informations ?

L'Adil

L’adil est unorganismed'intérêt pu-blic qui in-f o r m e e tc o n s e i l l egratuitementsur tout ce

qui relève de l'habitat. il guide les parti-culiers dans leurs projets mais, en aucuncas, il n'agit à leur place. en matière de logement, l'adil proposedes conseils complets sur : l les financements (prêts, aides, etc.),l la fiscalité (impôts locaux, avantages

fiscaux, etc.),l les contrats (de vente, de construc-

tion, etc.),l les assurances,l les relations avec les professionnels

de l'immobilier (notaires, archi-tectes, syndics, etc.),

l la location (baux, loyers, charges, réparations locatives, démarches,etc.),

l la copropriété (charges, participationaux assemblées générales, etc.),

l les offres (de logements, de terrains).

Tout le monde peut, à tout moment,solliciter l'adil pour une demandequelconque de renseignements ou deconseils.

La chambre syndicaledes propriétaires et descopropriétaires

il existe au moins une chambre syndi-cale de propriétaires par département.elle sont toutes affiliées à l'Union na-tionale de la propriété immobilière(Unpi).Cette association de propriétaires apour pour objet de :l conseiller, accompagner et informer

ses adhérents en matière de pro-priété immobilière, de copropriété,de location (habitation, commercialeou professionnelle) dans toutes leursdémarches et activités de proprié-taire ou copropriétaire,

l aider ses adhérents à gérer leur pa-trimoine, à comprendre et vérifierles comptes de copropriété, à rédi-ger des baux ou courriers, à établirles déclarations fiscales…,

l proposer des documents types (bauxde location, lettre de congés, etc).

Avant la location

La chambre départementaledes huissiers de justice

Cet organisme précise le rôle et lechamps d'intervention des huissiers.il propose des annuaires qui vouspermettront de contacter l'huissierde votre choix.

L’huissier de justiceL’huissier de justice est un officierpublic et ministériel exerçant une

profession libérale réglementée. il aseul qualité pour exécuter les déci-sions de justice et délivrer des actes.au centre de nombreux conflits pri-vés, l’huissier de justice met sescompétences au service du particu-lier. il veille au respect des règlesdans de nombreux domaines duquotidien et accompagne le citoyendans les évènements majeurs de savie.

en matière de rapport locatif, l’huis-sier de justice peut guider le parti-culier dans la rédaction du bail(délivrance de congés, état des lieux,recouvrement des loyers). Dans lecadre du suivi d’une procédure d’ex-pulsion, il garantit les droits respec-tifs du bailleur et du locataire.en matière d'impayé de loyer, l'huis-sier gradue son intervention, du re-couvrement amiable jusqu’à laprocédure judiciaire simple et rapide. Un particulier peut demander à unhuissier de justice d’établir unconstat à tout moment. Le constatd’huissier est un élément de preuvepréalable à toute démarche en jus-tice.

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Sur la ToileCes organismes sont présentssur Internet. Pour avoir accès à leurs informations et connaître les coordonnéesde leurs instances dans votredépartement, consultez :anil.orgunpi.orghuissier-justice.fr

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Notes

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Quelles sont mes obligations ?La gestion courante dulogement loué

Quelle que soit le type de location quevous adoptez, la gestion courante d'unlogement loué, comporte principale-ment :l les réparations qui sont dues à la

vétusté. Les menues réparations etréparations d’entretien courant sontdu ressort du locataire (voir ci-dessous),

l les actions de relance auprès du locataire en cas d'impayés,

l la transmission gratuite d'une quit-tance à la demande du locataire, encontrepartie du paiement de sonloyer,

l la déclaration de vos revenus fon-ciers tirés de la location (dans votredéclaration de revenus, en février),

l les formalités pour signaler toutchangement de locataire au servicedes impôts sous peine d'être tenu(e)responsable du paiement de la taxed'habitation.

La répartition des chargeslocatives

Les charges locatives sont des dé-penses relatives à un logement donné

en location, que le propriétaire paie etdont il demande le remboursement aulocataire.

Les charges locatives sont :l les dépenses d'entretien : le ménage

des parties communes, l'entretiendes espaces verts, l'éclairage des par-ties communes., etc. ;

l les menues réparations ;l les services dont le locataire profite

directement, tels que la taxe d'enlè-vement des ordures ménagères.Cette taxe figure sur l'avis de taxefoncière que reçoit le propriétairemais il s'agit bien d'une charge lo-cative que le bailleur peut se fairerembourser par le locataire.

si le locataire est responsable de l'en-tretien et des petites réparations du lo-gement, le propriétaire doit supporterles réparations plus importantes. ainsi, s'il faut remplacer le joint

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Pendant la location

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d'un robinet, c'est le locatairequi doit s'en charger. si, en revanche, il faut changer le ro-binet, c'est au propriétaire de s'enoccuper.

Si l'immeuble est en copropriété,l'entretien et les réparations des par-ties communes sont prises en chargepar le syndic et les dépenses corres-pondantes sont facturées au proprié-taire.or, certaines dépenses sont relativesà l'utilisation des parties communeset aux services dont profite directe-ment le locataire (concierge, ascen-seur, ménage, entretien espace vert,éclairage collectif, etc.). Ces dé-penses peuvent être répercutées parle propriétaire sur le locataire. a l'inverse, les charges qui incom-bent uniquement au propriétaire,comme les honoraires du syndic, nesont pas récupérables et restent à lacharge du propriétaire.

Une fois par an, le syndic arrête lescomptes de la copropriété et adresseau propriétaire un relevé de comptes

faisant apparaître les dépensesréelles de la copropriété. Certainssyndics indiquent le caractère récu-pérable ou non des charges, ce quisimplifie la tâche des bailleurs.Le bailleur doit alors adresser au lo-cataire un décompte de charges etpeut régulariser leur paiement s’il ainclus dans son contrat de bail lepaiement par le locataire d'une pro-vision pour charge locative.

En location meublée, les charges lo-catives ne font l'objet d'aucune ré-glementation. Le propriétaire peutfixer le montant des charges forfai-tairement. Dans ce cas, le proprié-taire détermine dans le contrat unesomme fixe qui ne varie plus quelque soit le montant réel des charges,mais qui peut être indexée.

Taxe d’habitationà noter : c'est le locataire au 1er janvier qui est directement redevable de la taxe d'habitationauprès des Impôts.

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si votre locataire demande une aide aulogement à la Caf, il devra constituer un

dossier de demanded'aide au logement.Dans ce cadre, ilvous demandera deremplir une attesta-tion de loyer quevous devrez lui re-tourner ou envoyerdirectement à la Caf. Vous avez la possibi-lité de demander, surl'attestation de loyer,

le versement en tiers payant de l'aideau logement de votre locataire, sansl'accord de celui-ci.Par ailleurs, chaque année, en août, vousdevrez communiquer à laCaf une attestation deloyer pour chacun desbaux pour lesquels vos lo-cataires demandent uneaide au logement à la Caf.Cette démarche peut sefaire en ligne sur le caf.fr.Vous recevrez pour celaun identifiant et un mot depasse.

si vous percevez une aide au logementpour le compte de votre locataire (tierspayant) vous devez signaler dans lesmeilleurs délais à votre Caf :l le départ de votre locataire du loge-

ment,l tout changement de votre situation

(changement d’adresse, de domici-liation bancaire),

l tout changement concernant votrelogement (vente, changement de gé-rance, travaux d'agrandissement,etc.),

l tout impayé de loyer dés lors qu'il ya deux mois d'impayés consécutifs(lire page 24).

Pendant la location

Que dois-je communiquerà la Caf ?

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Pour l’accès au logement

L’avance Loca-Pass®

L’avance Loca-Pass® est une avancedu dépôt de garantie accordée sousforme de prêt à taux 0 par un orga-nisme collecteur du 1 % Logement.

Qui peut en bénéficier ?l les salariés des entreprises du sec-

teur assujetti de plus de 20 salariésy compris les travailleurs saison-niers à conditions qu'ils aientmoins de 30 ans,

l les étudiants boursiers d’État.

Quelles sont les conditions ?l signature du bail,l en faire la demande avant l’entrée

dans les lieuxl ne pas bénéficier d’une aide de

même nature accordée par leFonds de solidarité logement.

Le Fonds de solidarité logement

Qui peut en bénéficier ? Le locataire peut solliciter une aidedu Fonds de solidarité logement quipeut financer ses frais d’accès au lo-

gement locatif : l s’il a de faibles revenus, l si l’avance Loca-Pass® ne peut être

accordée, l ou en complément de l’avance

Loca-Pass® pour les autres charges. l si le motif de relogement ne relève

pas de convenances personnelles

Sur quoi la demande de FSL peut-elle porter ?l le dépôt de garantie, l le premier loyer (s’il n’a pas droit

à une aide au logement légale), l l’assurance multi-risque habita-

tion, l les autres dépenses liées au dé-

ménagement l la caution solidaire (le FsL peut se

porter caution) . en fonction de la situation person-nelle du locataire, d’autres aidespourront être mobilisées par le tra-vailleur social qui monte le dossierde demande avec le locataire.

Quelles sont les modalités de paie-ment ?l Les frais ne devront pas être réglés

avant le dépôt du dossier. l Une commission examine la si-

tuation et le projet puis informe

A quelles aides le locataire peut-ilprétendre ?

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le locataire des suites réservéesà sa demande.

l Toute attribution du FsL implique lepaiement des aides au logement entiers payant (directement au bail-leur).

La prime de déménagement

Qui peut en bénéficier ?Les familles :l ayant au moins 3 enfants à charge

(nés ou à naître), l qui déménagent entre le premier

jour du mois qui suit le troisièmemois de grossesse et le dernier jourdu mois précédant le deuxième an-niversaire du dernier enfant,

l qui ont droit à l’allocation logementfamiliale (aLF) ou à l’aide personna-lisée au logement (aPL)

l uniquement pour la nouvelle rési-dence et dans les six mois qui sui-vent le déménagement.

Quelles sont les démarches à effec-tuer ?Dans les six mois qui suivent le démé-nagement, le locataire doit demander àla Caf : l une déclaration de situation, l une demande de prime de déména-

gement. Ces documents, disponibles sur le caf.fr,doivent être soigneusement remplis puisrenvoyés à la Caf, accompagnés :

l de la facture du déménageur (elle doitavoir été payée) sur laquelle doiventfigurer : l’adresse de chargement,l’adresse de livraison des meubles, lemode de paiement utilisé,

l des justificatifs de frais si les loca-taires ont fait le déménagement eux-mêmes : location d’un véhicule,factures d’essence...

Quel est le montant de la prime de dé-ménagement ?il est égal aux dépenses réellementengagées pour le déménagement, dansla limite d’un plafond fixé annuelle-ment par décret (consultable sur lecaf.fr).

Les aides au logement de la Caf

si le logement loué est la résidenceprincipale des locataires et si les res-sources de ces derniers sont modestes,une aide au logement peut leur être at-tribuée par la Caf si les locataires enfont la demande. L'aide personnalisée au logement(aPL), l'allocation de logement à ca-ractère familial (aLF) et l'allocation delogement à caractère social (aLs) sontaccordées sous certaines conditions etne sont pas cumulables.

Pendant la location

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L’aide personnalisée au logement (APL)

si vous avez passé une conventionavec l’etat ou avec l'anah pour le lo-gement que vous mettez en location,votre locataire peut bénéficier del’aPL.

L’allocation de logementfamiliale (ALF)

elle concerne le locataire :l qui n'entre pas dans le champ

d'application de l'aPL,l qui a au moins une personne à

charge, l qui est considéré comme jeune

ménage (marié depuis moins decinq ans et conjoint ayant chacunmoins de 40 ans à la date du ma-riage.

L’allocation de logementsociale (ALS)

elle concerne le locataire s’il ne peutpas bénéficier de l’aPL ou de l’aLF.

Qui peut bénéficier des aides au logement ? Pour bénéficier de l’une de ces troisaides (aPL, aLF, aLs), le locatairedoit : l n’avoir aucun lien de famille avec

le propriétaire (parents, grands-pa-rents, enfants, petits-enfants, delui-même ou de son conjoint,concubin, partenaire),

l habiter dans une maison, un ap-partement, un foyer, un hôtel, unmeublé, une résidence universi-taire, en maison de retraite, enunité de soins de longue durée,chez un particulier,

l occuper le logement au moinshuit mois par an (le locataire, sonconjoint ou concubin ou touteautre personne à sa charge),

l avoir des ressources qui n’excè-dent pas certains plafonds. Celaconcerne les ressources du loca-taire et celles des personnes quivivent sous son toit.

Quelles sont les démarches à effec-tuer ?Le locataire doit demander à la Cafde son département : l une déclaration de situation, l un formulaire de demande

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lll

d’aide au logement (avec toutesles pièces justificatives),

et les renvoyer dès l’entrée dans leslieux. Tous les formulaires de demande deprestations sont téléchargeables sur lecaf.fr. La demande peut elle-même êtreégalement réalisée en ligne, sur lecaf.fr.

Comment les aides sont-elles calcu-lées et versées ?La Caf calculera le montant de l’aide aulogement en tenant compte de diffé-rents facteurs : l la situation familiale (couple ou per-

sonne isolée), l le nombre d’enfants et des autres

personnes à charge, l le lieu de résidence, l le montant du loyer, l les ressources du foyer, etc.

A partir de quand calcule-t-on lesaides ?L'allocation logement est due :l à compter du mois suivant celui au

cours duquel les conditions d'ou-verture du droit sont remplies (en gé-néral, le mois suivant l'entrée dansle logement),

l à compter du mois au cours duquella demande est déposée, mais uni-quement si les conditions d'ouver-ture sont antérieurement réunies.

Qui, du locataire ou du bailleur, perçoit les aides ? l L’aPL est directement versée au pro-

priétaire qui doit la déduire du loyer.Ce versement est automatique si lebailleur possède plus de dix loge-ments.

l L’aLF et l’aLs sont versées directe-ment au locataire mais peuvent êtreversées au propriétaire sous cer-taines conditions.

si le montant de l’aide au logement quivous est versée est supérieur au mon-tant du loyer, vous devrez verser la dif-férence à votre locataire.

Si votre locataire a des difficultés àfaire face au paiement du loyer et descharges, vous pouvez l'orienter versun travailleur social de son quartierqui évaluera s’il peut bénéficier d'unsuivi personnalisé pour l’aider à passercette période difficile.

Pendant la location

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Terme échu ? Le paiement intervient à terme échu (paiement début février pour les droits dejanvier). Le dernier paiement intervient généralement le mois précédant le déménagement.

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en cas d’incident de paiement, réa-gissez rapidement et, en priorité, re-cherchez une solution amiable avecvotre locataire.

Trouver une solutionamiable

Le locataire est tenu de payer leloyer et les charges. si le locataire nepaie plus le loyer, le propriétaire esten droit de demander la fin ducontrat de bail.Néanmoins, que le logement soitloué vide ou meublé, le bailleur doitrespecter certaines étapes.Le propriétaire doit d'abord engagerune phase amiable par téléphone,par mail ou par lettre simple, afin detrouver une solution consensuellepour le remboursement des loyersimpayés : échelonnement de ladette, abandon d'une partie de lacréance, etc.Le propriétaire peut également faireappel à la caution solidaire ou à sonassurance pour obtenir le règle-ment des loyers et orienter le loca-taire vers le Fonds solidaritéLogement (FsL).

Engager une procédurecontentieuse

si il n'y a pas d'accord amiable, l'en-voi d'une lettre de mise en demeureau locataire et à sa caution par cour-rier recommandé avec accusé de ré-ception est la première étape de laprocédure contentieuse.

Vous avez souscrit uneassurance loyers impayés

si, après lui avoir fait parvenir cettelettre de mise en demeure, le paie-ment n'est toujours pas effectif, vouspouvez transmettre à votre assu-rance une déclaration de sinistreavec les pièces justificatives.Celle-ci prend en charge l'indemni-sation du premier euro de loyer im-payé. Le versement de l'indemnitéest réalisé dès le troisième mois sui-vant celui du premier terme impayé.Vous devez informer l'assureur deséventuels règlements effectués par lelocataire postérieurement à la décla-ration de sinistre.L'assureur se substituera au proprié-taire et se retournera contre le loca-taire pour obtenir le paiement dessommes dues.

Mon locataire ne paie plus sonloyer : que faire ?

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Vous n'avez pas souscrit d'assurance loyers impayés

si dans le délai imparti dans la mise endemeure au locataire et à la caution,aucun paiement n'a été réalisé, le pro-priétaire doit alors se rapprocher d'unhuissier de justice qui délivrera uncommandement de payer au locataireet à sa caution.si le locataire ne s'est pas exécuté dansles deux mois qui suivent, le proprié-taire peut l'assigner en justice afind'obtenir la résiliation du bail.Dès le début de ce délai de deux moisvous devez saisir la Caf (si votre loca-taire bénéficie d'aide au logement) oules services sociaux compétents.

Saisir votre Caf

si votre locataire ne perçoit aucuneaide au logement, la Caf ne peut pasintervenir.Dans le cas contraire, vous devez res-pecter des délais et des conditions deforme pour alerter la Caf.

Quand signaler un impayé de loyer ?

En cas de versement d'une aide au logement sans tiers payant

Votre locataire perçoit une allocationde logement. il ne paie plus son loyerdepuis au moins deux mois, consécu-

tifs ou non, ou le montant de la detteest au moins égal à deux fois le mon-tant mensuel du loyer (loyer brut +charges).Dès que deux mois d'impayés sontconstatés (minimum requis) et avant lesixième mois, vous devez signalerl’impayé de loyer à la Caf.si vous demandez à percevoir directe-ment l'aide au logement, celle-ci seramaintenue et vous sera versée. Dans lecas contraire, l'aide au logement ver-sée au locataire est suspendue.

En cas de versement d'une aideau logement avec tiers payant

Votre locataire perçoit une allocationde logement versée directement survotre compte. il ne paie plus la part deloyer restant à sa charge depuis aumoins trois mois consécutifs ou lemontant de la dette est au moins égal àdeux fois le montant mensuel du loyer(loyer brut + charges).Dès que les trois mois consécutifsd'impayés sont constatés (minimumrequis) et avant le sixième mois, vousdevez signaler l’impayé de loyer à laCaf. attention, en cas de signalement tardif,la Caf pourrait être amenée à vous de-mander le remboursement de l’aideversée entre le début de l'impayé et lemois du signalement.

Pendant la location

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Comment signaler un impayé deloyer ?

l signalez par écrit (courrier clas-sique ou électronique) l’impayéde loyer à votre Caf.

l N'oubliez pas de préciser lesnom, prénom, adresse, numérod'allocataire de votre locataire (sivous le connaissez) et d'indiquerle montant et la période de l'im-payé.

Quelles sont les conséquences ?

La Caf accuse réception de votrecourrier et une procédure est miseen place visant à aider le locataire àse mettre à jour de ses loyers et lebailleur à percevoir l'aide au loge-ment. suivant la situation sociale et finan-cière de l’allocataire ou le montantde la dette, la Caf exigera un pland’apurement (voir annexe), à fournirdans les six mois, signé par votre lo-cataire et vous-même.

si aucun plan n'a pu être mis enplace ou si votre locataire ne par-vient pas à le respecter, la Caf peutsolliciter le Fonds de solidarité Lo-gement afin d’obtenir une aideponctuelle pour régler tout ou partiede sa dette de loyer. Cette démarche ne peut s’entre-prendre que :l si le projet du locataire est de res-

ter dans le logement, l si le loyer courant est adapté à ses

revenus,l si le locataire a repris le paiement

régulier du loyer depuis au moinsdeux mois.

Saisir la Commissiondépartementale deconciliation

La Commission départementale deconciliation (CDC) a pour objet deconcilier bailleurs et locataires enproie à un litige. elle leur offre lapossibilité de se rencontrer et de re-chercher ensemble une solution auconflit qui les oppose sans entrer surle terrain judiciaire. Cette instanceest placée sous l'autorité du Préfet etest composée, à part égale, de re-présentants des bailleurs et des lo-cataires qui sont nommés pour troisans. La CDC est compétente pour in-tervenir sur des litiges stricte-

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men t définis par la loi, notammentceux relatifs aux conflits de nature in-dividuelle : état des lieux, dépôt de ga-rantie, charges et réparations locatives,réévaluation du loyer dans le parcprivé lors du renouvellement du bail sicelui-ci est manifestement sous-évalué,fixation du nouveau loyer proposé aulocataire dans le cadre d'un bail dit «de sortie de la loi 1948 », décence dulogement.

Comment saisir la CDC ?seul le bailleur, le locataire ou une as-sociation représentative des locatairesest habilité à saisir la CDC.Vous pouvez saisir la CDC en adres-sant tout simplement une lettre recom-mandée avec avis de réception ausecrétariat de la CDC qui devra com-porter : l le nom et l’adresse de la personne

qui saisit la commission et de la par-tie adverse,

l l’objet du litige,l la copie du bail,l la lettre de réclamation adressée au

préalable à la partie adverse,l pour la révision du loyer, la propo-

sition de renouvellement du bailavec augmentation du loyer faite parle bailleur ainsi que les éléments deréférence qui ont servi pour propo-ser l'augmentation.

L'intervention de la Ccapex Commission spécialisée de coordina-tion des actions de prévention des ex-pulsions locatives

Le rôle de la Ccapex est d'examinerles dossiers d’impayés particulièrementdélicats. siègent en son sein les ser-vices de l’etat, du Conseil général et dela Caisse d’allocations familiales, desoffices HLm, des mairies, de la msa,mais aussi de l'aDiL et de la Chambredes copropriétaires.Les ménages menacés d’expulsion bé-néficieront d’enquêtes sociales appro-fondies afin de trouver des solutionsadaptées à chaque cas individuel (ex. :rééchelonnement des impayés inter-vention du FsL, etc.), avec le soucid'éviter les litiges entre le bailleur et lelocataire.

si la mise en œuvre des mécanismes

Pendant la location

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de prévention des impayés restesans résultat, une décision judiciaired’expulsion sera demandée en ré-duisant le délai de sursis à l'exécu-tion de la décision d'expulsion et ce,afin de protéger les propriétaires desimpayés.

La procédure d'expulsion

Une procédure d'expulsion (article61 et suivants de la Loi n°91-650 du9 juillet 1991) vise à contraindre unepersonne à quitter un lieu qu'elle oc-cupe sans droit (lorsqu'il a été misfin au bail par exemple).Le bailleur et le locataire sont convo-qués à une audience pour présenterleurs arguments au juge d'instance. Le juge peut constater immédiate-ment la résiliation du bail et pro-noncer l'expulsion du locataire outemporiser la résiliation du bail et ac-corder des délais de paiement au lo-cataire.Dans le cadre d'une expulsion, unhuissier se charge de procéder àl'évacuation de ces personnes. si il se heurte à la résistance des oc-cupants, il peut faire appel auconcours de la force publique.Des dispositions protectrices de l'oc-cupant s'appliquent lorsque le loge-

ment constitue sa résidence princi-pale et que l'expulsion aurait desconséquences d'une exceptionnelledureté, notamment du fait de la pé-riode hivernale (généralement du 1er

novembre au 15 mars).

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à retenir !Dans tous les cas, si le bail a été résilié par décision de justice et si votrelocataire occupe toujours votrelogement, vous devez impérativement en informer la Caf.

a l'expiration du bail, si le bailleur n'apas manifesté son souhait de reprendrele logement pour l'occuper ou le ven-dre, ou pour un motif sérieux et légi-time, la location avec le locataire enplace se poursuit. Trois possibilitéspeuvent se présenter.

Renouvellement du bail dansles mêmes conditions

Le bailleur n'a aucune démarche. Lebail est reconduit pour trois ans.L'augmentation du loyer ne peut êtresupérieure à la variation de l'indice deréférence des loyers publié par l'iNsee,à condition toutefois qu'une clause derévision figure dans le bail initial.

il n'est pasnécessaire de refaire un nouveaucontrat : la reconduction de la locationse fait aux conditions du bail initial.

Etablissement d'un bail decourte durée

Le bailleur peut proposer un bail infé-rieur à trois ans, mais d'au moins unan, si un événement précis l'oblige àrécupérer son logement pour des rai-sons professionnelles ou familiales(ex : départ à la retraite, nécessité deloger un membre de la famille).il doit avertir le locataire au moins sixmois avant la fin du bail.Un nouveau bail est établi ; il doit in-diquer l'événement précis qui justifieune durée de location inférieure à troisans. Le propriétaire devra confirmer aulocataire la réalisation de l'événementdeux mois avant la fin du contrat parlettre recommandée avec avis de ré-ception ou par acte d'huissier.

Renouvellement du bail avecun nouveau loyer

Le propriétaire peut proposer une aug-mentation de loyer, uniquement si leloyer est manifestement sous-évaluépar rapport aux loyers habituellementconstatés dans le voisinage pour des

Le renouvellement du bail (pourune location vide)

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a la fin de la location

logements comparables.il doit alors adresser une propositionau locataire six mois au moins avantla fin du bail.elle doit contenir les références pré-cises qui justifient le nouveau loyer.si le locataire accepte la propositionde nouveau loyer, il doit manifesterson accord par écrit.si le locataire n'accepte pas la pro-position, il peut en informer le bail-leur par écrit ou ne pas répondrequatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire peu-vent alors saisir la Commission départementale (lire page 26) deconciliation par lettre recomman-dée.

La commission de conciliationconvoquera les parties et essaiera detrouver un accord dans un délai dedeux mois.si aucun accord n'intervient avant lafin du bail, le propriétaire peut alorssaisir le juge d'instance.si avant l'expiration du contrat encours, le juge d'instance n'est passaisi et si aucun accord n'est inter-venu, le contrat est reconduit auxconditions antérieures, c'est-à-direavec le même loyer, pour trois anset si le propriétaire est un particulier.

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Congé donné par le locataire

Le locataire peut résilier le contrat àtout moment. Le congé doit être notifiépar lettre recommandée avec avis deréception ou par acte d’huissier. en location vide, le délai de préavis estde trois mois. il est réduit à un mois encas d’obtention d’un premier emploi,de mutation, de perte d’emploi ou denouvel emploi consécutif à une perted’emploi, lorsque l’état de santé de lo-cataires âgés de plus de 60 ans justifieun changement de domicile ou enfinlorsque le locataire bénéficie du rsa. Le délai court à compter du jour de laréception de la lettre recommandée oude la signification de l’acte d’huissier.Le locataire est redevable du loyer etdes charges pendant toute la durée dupréavis, sauf si, en accord avec le pro-priétaire, le logement est occupé avantla fin du préavis, par un autre locataire. En location meublée, le délai de préa-vis est d'un mois quelles que soient lescirconstances.

Congé donné par le propriétaire

Le bailleur ne peut donner congéqu’au terme du contrat de location ou

d’une des périodes de renouvellementou de reconduction, et dans l’une destrois hypothèses suivantes : l en vue de reprendre le logement, l en vue de le vendre,l pour un motif légitime et sérieux,

notamment l’inexécution par le lo-cataire de l’une des obligations luiincombant.

Le congé doit être notifié par lettre re-commandée avec avis de réception,ou par acte d’huissier. il doit indiquer,sous peine de nullité, le motif pour lequel il est donné. Le délai de préavis est de six mois. ilcourt à compter du jour de la réceptionde la lettre recommandée ou de la si-gnification de l’acte d’huissier. Le locataire n’est redevable du loyer etdes charges que pendant le temps où iloccupe réellement le logement aprèsréception du congé donné par le pro-priétaire. si le locataire est âgé de plus de 70 ans, la loi prévoit des mesures deprotection qui ne s'appliqueront pas sile propriétaire a plus de 60 ans et qu'ilsouhaite réoccuper son logement à lafin du bail.


Le congé

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Lorsque le locataire doit quitter le lo-gement, il doit convenir d'un ren-dez-vous avec le propriétaire pourl'établissement de l'état des lieux desortie. Le dépôt de garantie n'est res-titué qu'ultérieurement, éventuelle-ment diminué des sommes restantdues au propriétaire.

L'état des lieux

Le propriétaire compare l'état deslieux de sortie avec l'état des lieuxd'entrée en tenant compte de ladurée du bail ainsi que de l'ancien-neté du logement. Cette comparai-son lui permet de déterminer si lelocataire a rempli ses obligations enmatière de réparation, d'entretien etde nettoyage.Quand l'état des lieux d'entrée n'apas été établi, le locataire est réputéavoir pris possession d'un logementen bon état. De même, en l'absenced'état des lieux de sortie, le proprié-taire est réputé récupérer le loge-ment en bon état et ne peut doncretenir aucune somme au titre desdégradations.

La restitution du dépôt degarantie

en location vide, le dépôt de garan-tie doit être restitué dans les deuxmois de la remise des clés.

en location meublée, la loi ne fixepas le délai de restitution du dépôtde garantie ; c'est donc le contratseul qui le précise, le plus souvent,deux mois.

si le logement est dégradé, la loi per-met au propriétaire de retenir sur ledépôt de garantie les sommes né-cessaires à la réfection des lieux. Pour que la retenue soit valable, lepropriétaire doit fournir au locataireles justificatifs correspondants (lesfactures ou à défaut, les devis).si en cours de bail le logement achangé de propriétaire, la restitutiondu dépôt de garantie est toujours

Le départ du locataire

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à la charge du nouveau propriétaire.si le dépôt de garantie est insuffisantpour couvrir les dépenses consécutivesaux dégradations, le propriétaire peutdemander au locataire et/ou à la cau-tion de payer le solde. si la solution amiable échoue, le pro-priétaire peut saisir la justice pour ob-tenir le remboursement des sommesqui lui sont dues.Le propriétaire peut conserver une par-tie du dépôt de garantie (jusqu'à 25 %de celui-ci) et ne restituer le soldeéventuellement dû, sans intérêts,qu'après la régularisation annuelle descharges, lorsqu'il n'est pas en mesurede procéder à cette régularisationcompte tenu de l'annualisation descomptes.

Vis à vis de la Caf

l informez immédiatement la Caf dela date du départ du locataire.

l si des versements d'aide au loge-ment en tiers payant ont lieu au-delàde la date de fin de bail, ces mon-tants seront intégralement réclamésau propriétaire.

l Par contre, si le locataire pour quivous percevez une aL en tierspayant quitte son logement sanspréavis, les sommes indues serontréclamée au locataire.


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Notes

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Annexes

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Les adresses utilesl Caf du Gers Fonds de Solidarité Logement11, rue de Châteaudun32 013 auch cedexTél. : 0 810 25 32 10

l ADIL (Agence Départementale d’Information sur le logement)zone industrielle d’engachies«au petit mouliot»rue marguerite Duras32 000 auchTél. : 05 62 61 06 02

l ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)Direction départementale des terri-toires (DDT)19, place du Foirail32007 auch CedexTél. : 05 62 61 46 46

l CILEO (Comité Interprofessionneldu Logement)56, avenue des Pyrénées32 000 auchTél. : 05 61 14 52 52

l Commission Départementale deConciliationDirection départementale des terri-toires (DDT)19, place du Foirail

32007 auch CedexTél. : 05 62 61 46 46

l Commission de médiationDirection départementale des terri-toires (DDT)19, place du Foirail32007 auch CedexTél. : 05 62 61 46 46

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entre le propriétaire du logementm. marTiN, Jeanadresse

et le locataire du logementm. DUraND, micheladresse

il est convenu ce qui suit :

monsieur DUraND s’engage à rembourser à monsieur marTiN la dette de loyer d’unmontant de 400 euros représentant les loyers de janvier, février et mars 2011, confor-mément au tableau d’amortissements ci-dessous :

Fait à ……. , le …

Le propriétaire, Le locataire,signature précédée signature précédéede « Lu et approuvé » de « Lu et approuvé »

Exemple de plan d’apurement

Date de paiement

Montant duloyer

Montant del’allocation

Montant dû par le locataire

Montant de la dette

Mensualitésversées

Mensualité totale due

05/10/2011 250 euros 170 euros 80 euros 400 euros 50 euros 130 euros









Article 6Le bailleur est tenu de remettre au locataire

un logement décent ne laissant pas appa-

raître de risques manifestes pouvant porter

atteinte à la sécurité physique ou à la santé

et doté des éléments le rendant conforme à

l'usage d'habitation. (...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en

bon état d'usage et de réparation ainsi que

les équipements mentionnés au contrat de

location en bon état de fonctionnement ;

toutefois, les parties peuvent convenir par

une clause expresse des travaux que le lo-

cataire exécutera ou fera exécuter et des

modalités de leur imputation sur le loyer (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisi-

ble du logement et, sans préjudice des dis-

positions de l'article 1721 du code civil, de

le garantir des vices ou défauts de nature à y

faire obstacle hormis ceux qui, consignés

dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de

la clause expresse mentionnée au a ci-dessus

;

c) D'entretenir les locaux en état de servir

à l'usage prévu par le contrat et d'y faire

toutes les réparations, autres que locatives,

nécessaires au maintien en état et à l'entre-

tien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements

réalisés par le locataire, dès lors que ceux-

ci ne constituent pas une transformation de

la chose louée. (...)

Le texte intégral sur legifrance.gouv.fr

Article 7Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupé-

rables aux termes convenus ; le paiement

mensuel est de droit lorsque le locataire en

fait la demande ;

b) D'user paisiblement des locaux loués

suivant la destination qui leur a été donnée

par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes

qui surviennent pendant la durée du contrat

dans les locaux dont il a la jouissance ex-

clusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont

eu lieu par cas de force majeure, par la faute

du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a

pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant

du logement, des équipements mentionnés

au contrat et les menues réparations ainsi

que l'ensemble des réparations locatives dé-

finies par décret en Conseil d'etat, sauf si

elles sont occasionnées par vétusté, malfa-

çon, vice de construction, cas fortuit ou force

majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les

travaux d'amélioration des parties com-

munes ou des parties privatives, les travaux

nécessaires au maintien en état, à l'entretien

normal des locaux loués, ainsi que les tra-

vaux d'amélioration de la performance éner-

gétique à réaliser dans ces locaux ; (...)

g) De s'assurer contre les risques dont il

doit répondre en sa qualité de locataire et

d'en justifier lors de la remise des clés...

Annexes

Extraits de la loi du 6 juillet 1989

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38

Article 1Un logement décent est un logementqui répond aux caractéristiques défi-nies par le présent décret.

Article 2 Le logement doit satisfaire aux condi-tions suivantes, au regard de la sécu-rité physique et de la santé deslocataires : 1. il assure le clos et le couvert. Le grosoeuvre du logement et de ses accès esten bon état d'entretien et de solidité etprotège les locaux contre les eaux deruissellement et les remontées d'eau.Les menuiseries extérieures et la cou-verture avec ses raccords et accessoiresassurent la protection contre les infil-trations d'eau dans l'habitation. Pourles logements situés dans les départe-ments d'outre-mer, il peut être tenucompte, pour l'appréciation des condi-tions relatives à la protection contre lesinfiltrations d'eau, des conditions cli-matiques spécifiques à ces départe-ments ;2. Les dispositifs de retenue des per-sonnes, dans le logement et ses accès,tels que garde-corps des fenêtres, es-caliers, loggias et balcons, sont dans unétat conforme à leur usage ; 3. La na-

ture et l'état de conservation et d'en-tretien des matériaux de construction,des canalisations et des revêtements dulogement ne présentent pas de risquesmanifestes pour la santé et la sécuritéphysique des locataires ;4. Les réseaux et branchements d'élec-tricité et de gaz et les équipements dechauffage et de production d'eauchaude sont conformes aux normes desécurité définies par les lois et règle-ments et sont en bon état d'usage et defonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ven-tilation des logements permettent unrenouvellement de l'air adapté aux be-soins d'une occupation normale du lo-gement et au fonctionnement deséquipements ; 6. Les pièces principales, au sens dutroisième alinéa de l'article r. 111-1 ducode de la construction et de l'habita-tion, bénéficient d'un éclairement na-turel suffisant et d'un ouvrant donnantà l'air libre ou sur un volume vitré don-nant à l'air libre.

Article 3Le logement comporte les élémentsd'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un

Décret du 30 janvier 2002sur la décence du logement

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Annexes

chauffage normal, munie desdispositifs d'alimentation en énergieet d'évacuation des produits de com-bustion et adaptée aux caractéris-tiques du logement. Pour leslogements situés dans les départe-ments d'outre-mer, il peut ne pasêtre fait application de ces disposi-tions lorsque les conditions clima-tiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation eneau potable assurant à l'intérieur dulogement la distribution avec unepression et un débit suffisants pourl'utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d'évacuation deseaux ménagères et des eaux-vannesempêchant le refoulement desodeurs et des effluents et munies desiphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisineaménagé de manière à recevoir unappareil de cuisson et comprenantun évier raccordé à une installationd'alimentation en eau chaude etfroide et à une installation d'évacua-tion des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire inté-rieure au logement comprenant unw.-c., séparé de la cuisine et de lapièce où sont pris les repas, et unéquipement pour la toilette corpo-relle, comportant une baignoire ouune douche, aménagé de manière àgarantir l'intimité personnelle, ali-menté en eau chaude et froide etmuni d'une évacuation des eaux

usées. L'installation sanitaire d'un lo-gement d'une seule pièce peut êtrelimitée à un w.-c. extérieur au loge-ment à condition que ce w.-c. soitsitué dans le même bâtiment et faci-lement accessible ; 6. Un réseauélectrique permettant l'éclairage suf-fisant de toutes les pièces et desaccès ainsi que le fonctionnementdes appareils ménagers courants in-dispensables à la vie quotidienne.Dans les logements situés dans lesdépartements d'outre-mer, les dis-positions relatives à l'alimentationen eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Article 4Le logement dispose au moins d'unepièce principale ayant soit une surfacehabitable au moins égale à 9 mètrescarrés et une hauteur sous plafond aumoins égale à 2,20 mètres, soit un vo-lume habitable au moins égal à 20mètres cubes. La surface habitable etle volume habitable sont déterminésconformément aux dispositions desdeuxième et troisième alinéas de l'ar-ticle r. 111-2 du code de la construc-tion et de l'habitation.

Article 5Le logement qui fait l'objet d'un ar-rêté d'insalubrité ou de péril ne peutêtre considéré comme un logementdécent.

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Cette liste n’est pas exhaustive. Seul le décret du 30 janvier 2002 (pagesprécédentes) définit toutes les caractéristiques d’un logement décent.

Pour déterminer la décence ou

non du logement, il faut le visiter

en plusieurs étapes :

1. l’accès au logement et le

logement dans son ensemble

2. les pièces principales (le salon,

la salle à manger, les chambres)

3. la cuisine (ou coin cuisine)

4. les sanitaires (la salle d’eau,

les WC).

a chaque étape, il faut observer

les différents désordres présents,

en s’aidant de la fiche

correspondante, et cocher les

signes de non décence sur la

grille d’autoévaluation reproduite

ci-contre.

attention : cette grille ne

constitue ni un certificat, ni

une attestation et n’ouvre

aucun droit particulier.

Grille d’auto-évaluationde la décence d’un logement

Annexes

Déclarer un impayé de loyer à sa Caf

Nom du propriétaire Dateadresse

Caf du lieu de résidence

Objet : Impayé de loyer

monsieur le Directeur,

Je vous informe du retard de paiement deloyer de :

monsieur/madame ......................................N° d’allocataire : .........................Demeurant à : ..................................................................................................................................................................

a ce jour, les loyers des mois de mm/aaaaà mm/aaaa ne sont pas payés, soit unedette de ….......... €.

Je vous remercie de bien vouloir tenircompte de cet impayé de loyer et reste àvotre disposition pour tout renseignementcomplémentaire.

signature

Saisine de la Commission départementale de conciliation

Nom Prénom DateadresseCode postal/ ville

CDC...

Lettre recommandée avec avis de réceptionObjet : litige concernant ....

madame, monsieur le Président,

Je soussigné / soussignée ............ ai l'honneur desaisir votre Commission, en vertu des dispositionsde l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Je sou-haite en effet que la Commission rende un avisconcernant ......

Je suis propriétaire du logement situé ...... que jedonne en location à ........ depuis le ...... (date fi-gurant sur le contrat de bail).

Le ......., j'ai fait savoir, par lettre recommandée avecaccusé de réception, à ......., que ...... (indiquer l’ob-jet de votre litige). Le locataire estime que ......

afin de trouver une solution à ce litige, je vousprie de bien vouloir nous convoquer, à la datequ'il vous plaira. Nos adresses sont les suivantes : - pour le locataire : .....- pour le bailleur : ...... Ci-joints les documents qui pourraient vous êtreutiles.

en vous remerciant d'avance de prendre en consi-dération ma demande de convocation, veuillezagréer, madame, monsieur le président, l'ex-pression de mes salutations distinguées.

signature

Pièces jointes : copie du bail, courriers précé-demment échangés...

Modèles de lettres

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ADIL agence Départementale pour l’information surle Logement

ALF allocation de LogementFamiliale

ALS allocation de Logementsociale

ALT aide au LogementTemporaire

AML aide à la médiation Locative

ANAH agence Nationale pour l’amélioration de l’Habitat

APL aide Personnalisée auLogement

CCAPEX Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

CCAS Centre Communal d’action sociale

CDC Commission départemen-tale de Conciliation

CIAS Centre intercommunal d’ac-tion sociale

CIL Comité interprofessionnel

du Logement

CRA Commission de recours amiable (Caf)

MSA mutualité sociale agricole

FSL Fonds de solidaritéLogement

LCTS Logements conventionnés très sociaux

OPAH opération Programmée d’amélioration de l’Habitat

RIB relevé d’identité Bancaire

RSA revenu de solidarité active

SRU solidarité renouvellement Urbain

SMIC salaire minimuminterprofessionnel deCroissance

UDAF Union Départementale des associations Familiales

UTAS Unité territoriale d’action sociale

Lexique

42

Caf du Gers11, rue de Châteaudun

32013 auch Cedex0 810 25 32 10

(prix d'un appel local depuis un poste fixe)

Conception graphique communication Caf de la Haute-Garonne /km - Cj - Edition imprimerie Caf - 07/2012

Documents

guide du bailleur