Le guide du Bailleur

édition 2012

Un guide du bailleur : pourquoi ?.................................................3

Quel type de location puis-je proposer ou accepter ? ...................4Quelles conditions pour mon logement mis en location ?.............5Quelles aides pour l’amélioration de mon logement ? .................7Comment formaliser le bail et l'état des lieux ?.............................9Qui contacter pour avoir plus d'information ?.............................10

Quelles sont mes obligations ?....................................................12Que dois-je communiquer à la Caf.............................................13A quelles aides le locataire peut-il prétendre ?............................13Mon locataire ne paye plus son loyer : que faire ? ......................16

Le renouvellement du bail (pour une location vide)....................20Le congé.....................................................................................21Le départ du locataire.................................................................21

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SOMMAIRE

Avant la location

Pendant la location

À la fin de la location

Annexes

Ce guide a pour ambitionde transmettre au proprié-taire d'un logement des

clefs, des repères, des bonnespratiques qui lui donneront de l'auto-nomie dans la relation administrativequ'il entretiendra avec son locatairemais aussi avec sa Caf et d'autres or-ganismes.

Il s'agit notamment d'expliquer à unbailleur qui souhaite, pour la pre-mière fois, mettre un logement en lo-cation, quelles étapes il doit suivre,quels documents il doit remplir oudemander, quels services publics ildoit prévenir notamment si son loca-taire bénéficie d'une aide pour finan-cer son loyer ou si il y a un impayé deloyer.

Il lui faut ainsi avoir un minimum deconnaissances sur les aides au loge-ment proposées par la Caf, sur les cri-tères minimum d’habitabilité dulogement (surface, état du logement)sur les circuits d'alerte en cas d'inci-dent de paiement du loyer, sur lesprincipales dispositions de la régle-mentation en matière de location.

Pour faciliter la lecture de ce guide,celui-ci a été découpé en troisgrandes parties « chronologiques » :que faut-il savoir et entreprendreavant de louer, que faut-il faire, quefaut-il communiquer pendant la loca-tion, que faut-il prévoir ou mettre enœuvre à la fin du bail.

Ainsi, dès lors que les relations entrebailleur, locataire et caisse d’Alloca-tions familiales seront simplifiées, cla-rifiées et finalement sereines, nousespérons que l'appréhension de met-tre son logement en location seraamoindrie. Cette clarification des pro-cédures, des relations, des informa-tions devraient contribuer à faciliterl'accès à un logement décent pour leslocataires.

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Un guide du bailleur :pourquoi ?

Si vous souhaitez de plus amples renseignements concernant ces points,

vous pouvez formulervotre question par mail

à l’adresse suivante : [email protected]

La location vide

La location vide désigne la locationd'un bien immobilier non meublé,soumis à la loi du 6 juillet 1989, paropposition à la location en meublé.

Le bail pour une résidence prin-cipale est conclu pour unedurée de trois ans au minimum,

tacitement reconductible pour unenouvelle durée de trois années.Quand un événement précis justifieque le bailleur ait à reprendre le localpour des raisons professionnelles oufamiliales, les parties peuvent conclureun contrat d'une durée inférieure àtrois ans mais d'au moins une année.Le contrat doit mentionner les raisonset l'événement invoqués.Le bailleur doit confirmer, deux moisau moins avant le terme du contrat, laréalisation de l'événement.Dans les autres cas, le délai de préa-vis applicable à la non reconductiondu bail est de trois mois lorsqu'ilémane du locataire et de six moislorsqu'il émane du bailleur.

La location meublée

Une location est meublée lorsque lelogement (maison, appartement,chambre ...) est garni d'un mobilier ennombre et en qualité suffisants pourpermettre la vie courante : lit ou ca-napé, table, chaises, luminaires, voletsou rideaux dans la chambre, plaquede cuisson ou cuisinière, réfrigérateur,ustensiles de cuisine, assiettes, cou-verts, verres, etc.).

Toute personne qui loue un lo-gement meublé doit bénéficierd'un bail d'une durée d'un an.

A son expiration, ce bail est tacite-ment reconduit pour un an. Néanmoins, lorsque la location estconsentie à un étudiant, la durée dubail peut être réduite à neuf mois.Dans ce cas, la clause de reconduc-tion tacite est inapplicable.Le bailleur qui souhaiterait modifier oune pas renouveler le bail doit informer lelocataire avec un préavis de trois mois.Il doit motiver son refus de renouvelle-ment du bail, soit par sa décision de re-prendre ou de vendre le logement, soitpar un motif légitime et sérieux, notam-ment l'inexécution par le locataire del'une des obligations lui incombant.

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Quel type de location puis-je proposer ou accepter ?

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Avant la location

La colocation

La colocation consiste à partager unlogement à plusieurs (au moins deuxpersonnes), chacun étant signataired’un contrat de location avec lemême propriétaire. La colocation correspond donc : l soit à la co-signature d’un même

bail par plusieurs occupants d’unmême logement (colocation solidaire). Dans ce cas, chaquecolocataire est responsable soli-dairement du paiement de la to-talité du loyer et de toute sommedue au bailleur (charges, répara-tions locatives) ;

l soit à la signature de plusieursbaux par au moins deux per-sonnes constituant des foyers dis-tincts mais occupant le mêmelogement. Dans ce cas, les colo-cataires ne sont pas solidaires dunon paiement du loyer d'unautre colocataire. Chacun doitrépondre aux obligations prévuesdans son bail et payer la sommeindiquée.

La sous-location

Le locataire ne peut sous-louer lelogement qu'avec l'accord écrit dubailleur, y compris sur le prix duloyer. Le prix du loyer des locauxsous-loués ne peut excéder celuipayé par le locataire principal. Encas de cessation du contrat princi-pal, le sous-locataire ne peut seprévaloir d'aucun droit à l'encon-tre du bailleur ni d'aucun titre d'oc-cupation.La sous-location peut être partielleou totale.Attention, le locataire en titre quisous-loue tout ou partie de son lo-gement ne peut plus prétendre àl'ALS (Allocation logement sociale).

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Attention ! Vous devez indiquer précisément le nombre de colocataires ainsi que la part de loyer acquittée par chacun sur l’attestationde loyer que vos locatairesvous demandent de compléter.

Quelles conditions doit remplirmon logement pour être mis enlocation ?

Avant la location

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Il doit être en conformité avec certainesnormes et obligations de sécurité et desalubrité.En effet, selon la Loi SRU du 13 décem-bre 2000 (Art.187), vous êtes tenu(e) de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître derisques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à lasanté et doté des éléments de confort lerendant conforme à l’usage d’habitation.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?Décret 2002-120 du 30 janvier 2002

C'est un logement qui respecte lesconditions relatives à la salubrité :l le logement ne doit pas être frappé

d’un arrêté d’insalubrité ou de péril :dans ce cas, le loyer est suspendu et lepropriétaire est contraint de reloger, àses frais, le locataire plaignant ;

l le logement ne doit pas être inhabi-table par nature (cave, garage, com-bles…) et doit se conformer aurèglement sanitaire départemental.

C’est un logement qui répond auxconditions relatives à la sécurité et àla santé :l le gros œuvre,

la couverture,les escaliers etles balconsdoivent êtreen bon état,

l les canalisa-tions et revê-tements nedoivent pasprésenter de risque pour la santé,

l les branchements de gaz, d’électri-cité, de chauffage et d’eau chaudedoivent être en conformité avec lesnormes de sécurité et en bon étatd’usage,

l la ventilation et l’éclairage natureldoivent être suffisants.

C’est un logement qui respecte lesnormes minimales d'habitabilité. Lasuperficie doit être au moins égale à :l 9 m2 pour une personne seule, l 16 m2 pour deux personnes (+ 9 m2

par personne supplémentaire), l 70 m2 pour huit personnes et plus,

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l en outre, le logement doit com-porter au moins une pièce de9 m2 et 2,20 mètres de hauteur,soit un minimum de 20 m3 (8 m2

suffisent si la hauteur est de 2,50mètres).

C’est un logement qui présente leséléments d’équipement et deconfort suivants : l installation complète permettant

un chauffage normal, l installations d’eau potable et

d’évacuation des eaux usées cor-rectes sans risque de refoulementni d'odeur,

l cuisine ou coin cuisine avec évier(avec eau froide et chaude),

l installation sanitaire intérieure aulogement comprenant un WC etun équipement de toilette com-portant douche ou baignoire(avec eaux froide et chaude),

l pour les logements d’une seulepièce, l’installation sanitaire peutse limiter à un WC extérieur au lo-gement mais situé dans le mêmebâtiment et facilement accessible,

l réseau électrique suffisant pourl’éclairage et le fonctionnementdes appareils ménagers courants.

Que se passe t-il si lelogement n’est pas décent ?

La caisse d’Allocations familialess’est engagée dans la lutte contre

les logements non décents.Lorsqu’un logement non décent estsignalé à la Caf (par le locataire, lesservices sociaux...) un circuit est misen place : 1. Envoi d'une fiche d'auto-diagnosticau locataire qui doit la renvoyer à laCaf.2. Envoi d'un courrier à l'allocatairelui indiquant que son signalementest pris en compte et qu'il doit pour-suivre le paiement intégral du loyer.3. Dés réception de la fiche d'auto-diagnostic, établissement d’un pré-diagnostic pour définir si les«désordres» relèvent de l'insalubritéou de la non décence.4. En cas d'insalubrité, le loyer estsuspendu et le propriétaire estcontraint de reloger, à ses frais, le lo-cataire plaignant. La Caf suspenddonc le versement de l'aide au lo-gement.5. En cas de non décence, envoi d'uncourrier au proprié-taire pour l'alerter surla situation de son logement, lui rappelerses obligations et l'in-former de la suspen-sion du tiers payant.6. Le propriétaire a six mois pour faireréaliser les travaux oucontester les observa-tions du locataire. lll

Avant la location

7. Dès lors, un inspecteur du ser-vice d'hygiène municipal ou del'Agence régionale de santé peut faireune visite du logement et établir unconstat.8. A l'issue des 6 mois, si les travaux nesont toujours pas réalisés, le versementde l'aide au logement est suspendue.9. Le locataire peut alors entreprendreune procédure contentieuse auprès duTribunal d’Instance.

En cas de litige, le locataire pourra-t-il suspendre le paiement du loyer ? Non, le locataire sera obligé de payerle loyer et les charges récupérablesselon les termes convenus dans lecontrat de bail. Même partiel, le défautde paiement des loyers est une causede résiliation du bail. Cependant, une fois toutes les formesde recours amiables épuisées, le loca-taire pourra se faire autoriser judiciai-rement par le juge du Tribunald'Instance à verser le paiement duloyer sur un compte bloqué à la Caissedes dépôts et consignations tant que lepropriétaire n'a pas exécuté ses obli-gations (Loi 89-462 du 6 juin 89 « desrapports entre bailleurs et locataires »Art 20-1, modifié par la loi n°2007-290 du 5 mars 2007).

Faut-il faire réaliserdes diagnostics du logementà louer ?Oui, effectivement, lors d'une locationvide ou meublée, le bailleur doit re-mettre à son locataire des diagnosticsimmobiliers lors de la signature ducontrat de bail qui sont regroupés ausein du Dossier de diagnostic tech-nique (DDT). Ces diagnostics sont lessuivants :l l'état des risques naturels et tech-

nologiques (ERNT) qui indique si lelogement se situe ou non dans unpérimètre d'exposition à un ou plu-sieurs risques ;

l le diagnostic de performance éner-gétique (DPE) qui renseigne sur ledegré d'isolation thermique du lo-gement et sur les charges prévision-nelles de chauffage ;

l le constat des risques d'expositionau plomb (CREP) qui indique si lesrevêtements du logement contien-nent ou non du plomb.

Ces diagnostics doivent donc être réali-sés en amont par des organismes ou en-treprises agréés, idéalement avant mêmele passage de l'annonce, puis remis aulocataire au moment de la signature dubail.

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Les Subventions de l’Anah(Agence nationale pourl’amélioration de l’habitat)

L’Anah a pourmission de pro-mouvoir le dé-veloppementet la qualitédes logements

privés. Elle apporte une aide finan-cière aux locataires et propriétairesbailleurs ou occupants, sous cer-taines conditions, pour la réalisationde travaux d’amélioration de leur lo-gement. En tant que propriétaire bailleurprivé, après travaux, vous vous en-gagez à louer le logement pendant 9ans minimum.

Quels travaux peuvent être financéspar cette subvention ?l travaux d’amélioration de l’habitat

en matière de sécurité, de salu-brité, d’équipement, d’accessibi-lité et d’adaptation aux personnesâgées ou handicapées,

l transformation de locaux non affectés à l’habitation en logement(dès lors que ces logements sontutilisés à titre de résidence princi-pale),

l travaux qui permettent d’écono-miser l’énergie et d’améliorerl’isolation phonique,

l travaux réalisés dans les partiesprivatives ou communes des im-meubles.

Le 1% logement

Le 1% Logement est unfonds géré par les co-mités interprofession-nels du logement(Cileo) et les Chambresde commerce et d’in-dustrie (CCI) pour ac-compagner les salariésdans leur parcours rési-dentiel. Il propose unegamme de produits quis’adressent aussi bien aux locatairesqu’aux propriétaires bailleurs.

Quelles aides puis-jedemander pour l’améliorationde mon logement ?

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Avant la location

Le Pact-Arim

Le Pact-Arim est le premier réseau associatif au service de l'habitat enFrance. Il a pour objectif d'amélioreret de réhabiliter l’habitat pour assurerdes conditions de vie décentes pourtous, lutter contre la crise du logement,et favoriser la cohésion et la mixité so-ciale sur le territoire urbain commerural. Les 145 associations et orga-nismes Pact sont reconnus services sociaux d’intérêt général et peuventaccompagner les bailleurs et locatairesdans la réalisation de leurs projets ha-bitat.

Leur action est orientée dans cinq directions :l le maintien à domicile des per-

sonnes âgées ou handicapées,l le développement des territoires aux

côtés des collectivités, notammentpar la résorption de l’habitat in-digne, les économies d’énergie et lapréservation de l’environnement,

l l'insertion sociale par le logement,l la maîtrise de l'énergie notamment

l'amélioration thermique des loge-ments et une meilleure maîtrise desfluides (eau courante…),

l la mise en valeur du patrimoine bâtiet du cadre de vie.

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Vérifier la solvabilité du futur locataire

Vérifiez que les ressources de votrelocataire lui permettent de suppor-ter le loyer et les charges en lui de-mandant ses dernières fiches de paieet son dernier avis d’imposition, ou

à défaut sadernière dé-claration fis-c a l e .Informez-ledu niveau

prévisionnel des charges qui lui in-comberont.

Les documents qui peuvent être de-mandés : bulletins de salaire, avisd’imposition, contrat de travail, at-testation de paiement Caf, dernièrequittance de loyer, etc.

Les documents qui ne peuvent pasêtre demandés : photo d’identité,carte d’assuré social, copie de relevéde compte bancaire ou postal,contrat de mariage ou certificat deconcubinage, etc.

Demander qu'un prochese porte « caution »

La personne qui se porte caution (dé-signée sous le terme «la caution») a lamême fonction que l'assurance deloyers impayés : il doit payer lesloyers, les charges et les dégradationslocatives en cas de défaillance du loca-taire. C'est souventun proche, un amiou un parent du locataire. La cautiondoit remplir et ap-prouver par sa signa-ture un formulairequi définit l'étenduede ses obligations depaiement du loyeren cas de défaillancedu locataire. Unefois l'acte de cautionsigné, la caution estengagée. Si le locataire vient à ne pluspayer, le bailleur pourra la solliciter àsa place immédiatement s'il

Quelles précautions prendrepour prévenir d’éventuelsimpayés de loyer ?

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lll

Avant la location

s'agit d'une caution solidaire,après recours formel contre le locataires'il s'agit d'une caution simple. Des modèles de caution sont disponi-bles sur Internet ou vendus dans lecommerce.

Souscrire une assuranced’impayés de loyer

Vous pouvez vous assurer contre lesimpayés de loyers :l soit en demandant la garantie des

risques locatifs «GRL» auprès d’unassureur qui a adhéré au dispositifGRL mis en place par l’Etat et le 1%logement (la GRL ne suspend pas laprocédure d'impayé de loyer),l soit en vous adressant à l’assureurde votre choix et selon les conditionsproposées par celui-ci.

Renseignez-vous auprès des profes-sionnels et comparez les coûts et mo-dalités de prise en charge qui vous sontproposés.

Si vous avez pris la précaution de sous-crire une assurance contre les impayésde loyer, vous ne pouvez pas deman-der la caution d’un tiers aux locataires,sauf s'il s'agit d'un étudiant ou d'unapprenti.

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Un bail écrit

Le bail, ou contrat de location, estun document essentiel pour le pro-priétaire comme pour le locataire.En précisant clairement les droits etobligations de chacun, il favorise lesbonnes relations. Si le logement estloué vide, la location est strictementréglementée. Il y a plus de souplessesi le logement est loué meublé.Le bail peut être établi directemententre le propriétaire et le locatairesur papier libre, éventuellementavec l'aide d'un professionnel (agentimmobilier, huissier). Il doit comporter un certain nombrede mentions obligatoires (article 3de la Loi du 6 juillet 1989).Vous pouvez également remplir unbail type disponible sur Internet ouen vente chez certain buralistes ouagences spécialisées.Le bail doit être fait en deux origi-naux dont un exemplaire est remisà chaque partie.

En cas d'absence de bail, une loca-tion verbale reste, en principe, vala-ble, mais cette situation crée de

nombreuses difficultés et ne profitepas au propriétaire qui ne pourrapas invoquer la nullité du bail pourdemander au locataire de quitter leslieux ou augmenter le loyer.

Un état des lieux précis

L'état des lieux, appelé aussi« constat d'état des lieux » est undocument essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsique les équipements qu'il comporte.La loi a rendu obligatoire son éta-blissement en début et en fin de lo-cation afin d'éviter des litiges audépart du locataire. L'état des lieux permet de comparerl'état du logement au début et à lafin de la location et de déterminer,en cas de réparations nécessaires,celles qui incombent au propriétaireou au locataire. C'est après compa-raison des deux états des lieux

Comment formaliser le bailet l’état des lieux ?

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Avant la location

que le propriétaire restitue au lo-cataire son dépôt de garantie, déduc-tion faite le cas échéant desdégradations dont le locataire pourraitêtre tenu responsable.Il doit être établi avec minutie à l'en-trée des lieux entre le locataire et lepropriétaire puis joint au contrat de lo-cation. En cas d'absence d'état des lieux, lebailleur devra faire la preuve que lesdégradations qu'il invoque, éventuel-lement, en fin de bail, sont dues à lafaute du locataire.

Faire signer le bail par un ouplusieurs locataires

Pour un couple marié, quel que soitle régime matrimonial, la signatured'un seul conjoint engage l'autre. Lesépoux sont automatiquement cotitu-laires du bail, et ce, même si le contratn'a été consenti qu'à un seul des deux

époux ouencore si lebail a étésigné avantle mariage.De plus,cette cotitu-

larité perdure même si le couple se sépare. Seul un jugement de divorcepeut y mettre fin.

Pour un couple « Pacsé » ou enconcubinage, seul celui qui a signé lebail est titulaire du contrat. Néan-moins, même lorsqu'un seul des par-tenaires a signé le bail, les deuxmembres du couple sont solidairespour les dépenses relatives au loge-ment commun. Chacun d'entre euxpeut être tenu au paiement de la tota-lité du loyer, des charges et de toutesomme due au bailleur, jusqu'à la dis-solution du Pacs. Il en est de même en cas de colocation« solidaire ».La date de signature du contrat n'estpas la date de début de la location :celle-ci est précisée dans le contrat etpeut être postérieure à la date de si-gnature. L'état des lieux, en revanche,doit être établi le jour de la prise depossession des lieux.Ce petit différé, entre signature du bailet entrée dans les lieux, permet au lo-cataire de présenter une attestationd'assurance dès la remise des clés.

Souscrire une assurancemultirisque habitation

Les locataires ont une obligation légalede s'assurer. Pour toutes les locations vides, le lo-cataire est obligé de s'assurer contreles risques dont il doit répondre en saqualité de locataire.

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Les garanties se présentent généra-lement en deux volets : le premierprotège votre logement et soncontenu, l'autre couvre votre res-ponsabilité civile.En complément des garanties debase contre l'incendie, le vol, ledégât des eaux, les dégâts causéspar la tempête, la grêle, la neige,etc., les assureurs proposent une garantie en responsabilité civile quicouvre les conséquences pécu-niaires des sinistres pour lesquelsl'assuré voit sa responsabilité enga-gée.

Demander un dépôtde garantie

Le propriétaire demande en principele versement du dépôt de garantiedès la signature du bail. Le montantdu dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en lo-cation vide, deux mois en meublé.Le bailleur est en droit d'encaisser lechèque immédiatement. Le locataire s'acquitte du premiermois de loyer au jour de l'entréedans les lieux.

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À retenir !Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en location vide,deux mois en meublé.

Avant la location

Qui contacter pour avoir plusd’information ?

L'Adil

L’Adil est un orga-nisme d'intérêtpublic qui in-forme et conseillegratuitement surtout ce qui relèvede l'habitat. Il

guide les particuliers dans leurs projetsmais, en aucun cas, il n'agit à leurplace. En matière de logement, l'Adil proposedes conseils complets sur : l les financements (prêts, aides, etc.),l la fiscalité (impôts locaux, avantages

fiscaux, etc.),l les contrats (de vente, de construc-

tion, etc.),l les assurances,l les relations avec les professionnels

de l'immobilier (notaires, archi-tectes, syndics, etc.),

l la location (baux, loyers, charges, réparations locatives, démarches,etc.),

l la copropriété (charges, participa-tion aux assemblées générales, etc.),

l les offres (de logements, de terrains).

Tout le monde peut, à tout moment,solliciter l'Adil pour une demandequelconque de renseignements ou deconseils.

La chambre syndicaledes propriétaires et descopropriétaires

Il existe au moins une chambre syndi-cale de propriétaires par département.Elle sont toutes affiliées à l'Union na-tionale de la propriété immobilière(Unpi).Cette association de propriétaires apour pour objet de :l conseiller, accompagner et informer

ses adhérents en matière de pro-priété immobilière, de copropriété,de location (habitation, commer-ciale ou professionnelle) dans toutesleurs démarches et activités de pro-priétaire ou copropriétaire,

l aider ses adhérents à gérer leur pa-trimoine, à comprendre et vérifierles comptes de copropriété, à rédi-ger des baux ou courriers, à établirles déclarations fiscales…,

l proposer des documents types (bauxde location, lettre de congés, etc).

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La chambre départementaledes huissiers de justice

Cet organisme précise le rôle et lechamps d'intervention des huissiers.Il propose des annuaires qui vouspermettront de contacter l'huissierde votre choix.

L’huissier de justiceL’huissier de justice est un officierpublic et ministériel exerçant une

profession libérale réglementée. Il aseul qualité pour exécuter les déci-sions de justice et délivrer des actes.Au centre de nombreux conflits pri-vés, l’huissier de justice met sescompétences au service du particu-lier. Il veille au respect des règlesdans de nombreux domaines duquotidien et accompagne le citoyendans les évènements majeurs de savie.

En matière de rapport locatif, l’huis-sier de justice peut guider le parti-culier dans la rédaction du bail(délivrance de congés, état deslieux, recouvrement des loyers).Dans le cadre du suivi d’une procé-dure d’expulsion, il garantit lesdroits respectifs du bailleur et du lo-cataire.En matière d'impayé de loyer, l'huis-sier gradue son intervention, du re-couvrement amiable jusqu’à laprocédure judiciaire simple et rapide. Un particulier peut demander à unhuissier de justice d’établir unconstat à tout moment. Le constatd’huissier est un élément de preuvepréalable à toute démarche en jus-tice.

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Sur la ToileCes organismes sont présentssur Internet. Pour avoir accès à leurs informations et connaître les coordonnéesde leurs instances dans votredépartement, consultez :Ë anil.orgË unpi.orgË huissier-justice.fr

Quelles sont mes obligations ?La gestion courante dulogement loué

Quelle que soit le type de location quevous adoptez, la gestion courante d'unlogement loué, comporte principale-ment :l les réparations qui sont dues à la

vétusté. Les menues réparations etréparations d’entretien courant sontdu ressort du locataire (voir ci-dessous),

l les actions de relance auprès du locataire en cas d'impayés,

l la transmission gratuite d'une quit-tance à la demande du locataire, encontrepartie du paiement de sonloyer,

l la déclaration de vos revenus fon-ciers tirés de la location (dans votredéclaration de revenus, en février),

l les formalités pour signaler toutchangement de locataire au servicedes impôts sous peine d'être tenu(e)responsable du paiement de la taxed'habitation.

La répartition des chargeslocatives

Les charges locatives sont des dé-penses relatives à un logement donné

en location, que le propriétaire paie etdont il demande le remboursement aulocataire.

Les charges locatives sont :l les dépenses d'entretien : le ménage

des parties communes, l'entretiendes espaces verts, l'éclairage desparties communes., etc. ;

l les menues réparations ;l les services dont le locataire profite

directement, tels que la taxe d'enlè-vement des ordures ménagères.Cette taxe figure sur l'avis de taxefoncière que reçoit le propriétairemais il s'agit bien d'une charge lo-cative que le bailleur peut se fairerembourser par le locataire.

Si le locataire est responsable de l'en-tretien et des petites réparations du lo-gement, le propriétaire doit supporterles réparations plus importantes. Ainsi, s'il faut remplacer le joint d'un

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Pendant la location

robinet, c'est le locataire qui doits'en charger. Si, en revanche, il faut changer le ro-binet, c'est au propriétaire de s'enoccuper.

Si l'immeuble est en copropriété,l'entretien et les réparations des par-ties communes sont prises en chargepar le syndic et les dépenses corres-pondantes sont facturées au pro-priétaire.Or, certaines dépenses sont relativesà l'utilisation des parties communeset aux services dont profite directe-ment le locataire (concierge, ascen-seur, ménage, entretien espace vert,éclairage collectif, etc.). Ces dé-penses peuvent être répercutées parle propriétaire sur le locataire. A l'inverse, les charges qui incom-bent uniquement au propriétaire,comme les honoraires du syndic, nesont pas récupérables et restent à lacharge du propriétaire.

Une fois par an, le syndic arrête lescomptes de la copropriété et adresseau propriétaire un relevé de

comptes faisant apparaître les dé-penses réelles de la copropriété.Certains syndics indiquent le carac-tère récupérable ou non descharges, ce qui simplifie la tâche desbailleurs.Le bailleur doit alors adresser au lo-cataire un décompte de charges etpeut régulariser leur paiement s’il ainclus dans son contrat de bail lepaiement par le locataire d'une pro-vision pour charge locative.

En location meublée, les charges lo-catives ne font l'objet d'aucune ré-glementation. Le propriétaire peutfixer le montant des charges forfai-tairement. Dans ce cas, le proprié-taire détermine dans le contrat unesomme fixe qui ne varie plus quelque soit le montant réel des charges,mais qui peut être indexée.

Taxe d’habitationÀ noter : c'est le locataire au 1er janvier qui est directement redevable de la taxe d'habitationauprès des Impôts.

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Si votre locataire demande une aide aulogement à la Caf, il devra constituer

un dossier de de-mande d'aide au lo-gement. Dans cecadre, il vous de-mandera de remplirune attestation deloyer que vous de-vrez lui retourner ouenvoyer directementà la Caf. Vous avez la possibi-lité de demander, sur

l'attestation de loyer, le versement entiers payant de l'aide au logement devotre locataire, sans l'accord de celui-ci.Par ailleurs, chaque année, en août,vous devrez communiquer à la Caf uneattestation de loyer pourchacun des baux pour les-quels vos locataires deman-dent une aide au logementà la Caf. Cette démarchepeut se faire en ligne sur lecaf.fr. Vous recevrez pourcela un identifiant et un motde passe.

Si vous percevez une aide au logementpour le compte de votre locataire (tierspayant) vous devez signaler dans lesmeilleurs délais à votre Caf :l le départ de votre locataire du loge-

ment,l tout changement de votre situation

(changement d’adresse, de domici-liation bancaire),

l tout changement concernant votrelogement (vente, changement de gé-rance, travaux d'agrandissement,etc.),

l tout impayé de loyer dés lors qu'il ya deux mois d'impayés consécutifs(lire page 24).

Pendant la location

Que dois-je communiquerà la Caf ?

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Pour l’accès au logement

Ë L’avance Loca-Pass®

L’avance Loca-Pass® est une avancedu dépôt de garantie accordée sousforme de prêt à taux 0 par un orga-nisme collecteur du 1 % Logement.

Qui peut en bénéficier ? l les salariés des entreprises du sec-

teur assujetti de plus de 20 salariésy compris les travailleurs saison-niers à conditions qu'ils aientmoins de 30 ans,

l les étudiants boursiers d’État.

Quelles sont les conditions ? l signature du bail,l ne pas bénéficier d’une aide de

même nature accordée par leFonds de solidarité logement.

Ë Le Fonds de solidarité logement

Qui peut en bénéficier ? Le locataire peut solliciter une aidedu Fonds de solidarité logementpour financer ses frais d’accès au lo-gement locatif : l s’il a de faibles revenus,

l si l’avance Loca-Pass® ne peutêtre accordée,

l ou en complément de l’avanceLoca-Pass® pour les autres charges.

Sur quoi la demande de FSL peut-elle porter ?l le dépôt de garantie, l le premier loyer (s’il n’a pas droit

à une aide au logement légale), l l’assurance multi-risque habita-

tion, l le fait que le FSL puise se porter

caution pendant une année. En fonction de la situation person-nelle du locataire, d’autres aidespourront être mobilisées par le tra-vailleur social qui monte le dossierde demande avec le locataire.

Quelles sont les modalités de paie-ment ?l Les frais ne devront pas être réglés

avant le dépôt du dossier. l Une commission examine la si-

tuation et le projet puis informe lelocataire des suites réservées à sademande.

l Toute attribution du FSL impliquele paiement des aides au loge-ment en tiers payant (directementau bailleur).

A quelles aides le locatairepeut-il prétendre ?

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Ë La prime de déménagement

Qui peut en bénéficier ?Les familles :l ayant au moins 3 enfants à charge

(nés ou à naître), l qui déménagent entre le premier

jour du mois qui suit le troisièmemois de grossesse et le dernier jourdu mois précédant le deuxième an-niversaire du dernier enfant,

l qui ont droit à l’allocation logementfamiliale (ALF) ou à l’aide person-nalisée au logement (APL)

l uniquement pour la nouvelle rési-dence et dans les six mois qui sui-vent le déménagement.

Quelles sont les démarches à effec-tuer ? Dans les six mois qui suivent le démé-nagement, le locataire doit demanderà la Caf : l une déclaration de situation, l une demande de prime de déména-

gement. Ces documents, disponibles sur le caf.fr,doivent être soigneusement remplis puisrenvoyés à la Caf, accompagnés : l de la facture du déménageur (elle doit

avoir été payée) sur laquelle doiventfigurer : l’adresse de chargement,l’adresse de livraison des meubles, lemode de paiement utilisé,

l des justificatifs de frais si les loca-taires ont fait le déménagement eux-mêmes : location d’un véhicule,factures d’essence...

Quel est le montant de la prime dedéménagement ? Il est égal aux dépenses réellementengagées pour le déménagement,dans la limite d’un plafond fixé an-nuellement par décret (consultable surle caf.fr).

Les aides au logement de la Caf

Si le logement loué est la résidenceprincipale des locataires et si les res-sources de ces derniers sont modestes,une aide au logement peut leur être at-tribuée par la Caf si les locataires enfont la demande. L'aide personnalisée au logement(APL), l'allocation de logement à ca-ractère familial (ALF) et l'allocation delogement à caractère social (ALS) sontaccordées sous certaines conditions etne sont pas cumulables.

Ë L’aide personnalisée au logement (APL)

Si vous avez passé une convention avecl’Etat ou avec l'Anah pour le logementque vous mettez en location, votre lo-cataire peut bénéficier de l’APL.

Pendant la location

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Ë L’allocation de logementfamiliale (ALF)

Elle concerne le locataire :l qui n'entre pas dans le champ

d'application de l'APL,l qui a au moins une personne à

charge, l qui est considéré comme jeune

ménage (marié depuis moins decinq ans et conjoint ayant chacunmoins de 40 ans à la date du ma-riage.

Ë L’allocation de logementsociale (ALS)

Elle concerne le locataire s’il ne peutpas bénéficier de l’APL ou de l’ALF.

Qui peut bénéficier des aides au logement ? Pour bénéficier de l’une de ces troisaides (APL, ALF, ALS), le locatairedoit : l n’avoir aucun lien de famille avec

le propriétaire (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, delui-même ou de son conjoint,concubin, partenaire),

l habiter dans une maison, un ap-partement, un foyer, un hôtel, unmeublé, une résidence universi-taire, en maison de retraite, enunité de soins de longue durée,chez un particulier,

l occuper le logement au moinshuit mois par an (le locataire, son

conjoint ou concubin ou touteautre personne à sa charge),

l avoir des ressources qui n’excè-dent pas certains plafonds. Celaconcerne les ressources du loca-taire et celles des personnes quivivent sous son toit.

Quelles sont les démarches à effec-tuer ?Le locataire doit demander à la Cafde son département : l une déclaration de situation, l un formulaire de demande d’aide

au logement, et les renvoyer dès l’entrée dans leslieux. Tous les formulaires de demande deprestations sont téléchargeables surle caf.fr. La demande peut elle-même être également réalisée enligne, sur le caf.fr.

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Comment lesaides sont-ellescalculées etversées ? La Caf calculerale montant del’aide au loge-ment en tenantcompte de diffé-rents facteurs :

l la situation familiale (couple ou per-sonne isolée),

l le nombre d’enfants et des autrespersonnes à charge,

l le lieu de résidence, l le montant du loyer, l les ressources du foyer, etc.

A partir de quand calcule-t-on lesaides ?L'allocation logement est due :l à compter du mois suivant celui au

cours duquel les conditions d'ou-verture du droit sont remplies (engénéral, le mois suivant l'entréedans le logement),

l à compter du mois au cours duquella demande est déposée, mais uniquement si lesconditions d'ouverture sont anté-rieurement réunies.

Qui, du locataire ou du bailleur, perçoit les aides ? l L’APL est directement versée au pro-

priétaire qui doit la déduire du loyer.l L’ALF et l’ALS sont versées directe-

ment au locataire mais peuvent êtreversées au propriétaire sous cer-taines conditions.

Si le montant de l’aide au logementqui vous est versé est supérieur aumontant du loyer, vous devrez verserla différence à votre locataire.

D’autres aides pour favoriserla bonne exécution du bail

Orientez votre locataire vers unaccompagnement social Si votre locataire a des difficultés àfaire face au paiement du loyer et descharges, vous pouvez l'orienter vers untravailleur social de son quartier quiévaluera si votre locataire peut bénéfi-cier d'un suivi personnalisé pour l’ai-der à passer cette période difficile.

Pendant la location

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Terme échu ? Le paiement intervient à terme échu (paiement début février pour les droitsde janvier). Le dernier paiement intervient généralement le mois précédant le déménagement.

En cas d’incident de paiement, réa-gissez rapidement et, en priorité, re-cherchez une solution amiable avecvotre locataire.

Trouver une solutionamiable

Le locataire est tenu de payer leloyer et les charges. Si le locataire nepaie plus le loyer, le propriétaire esten droit de demander la fin ducontrat de bail.Néanmoins, que le logement soitloué vide ou meublé, le bailleur doitrespecter certaines étapes.Le propriétaire doit d'abord engagerune phase amiable par téléphone,par mail ou par lettre simple, afin detrouver une solution consensuellepour le remboursement des loyersimpayés : échelonnement de ladette, abandon d'une partie de lacréance, etc.Le propriétaire peut également faireappel à la caution pour obtenir lerèglement des loyers.

Engager une procédurecontentieuse

Si il n'y a pas d'accord amiable,l'envoi d'une lettre de mise en de-meure au locataire et à sa cautionpar courrier recommandé avec ac-cusé de réception est la premièreétape de la procédure contentieuse.

Ë Vous avez souscrit uneassurance loyers impayés

Si, après lui avoir fait parvenir cettelettre de mise en demeure, le paie-ment n'est toujours pas effectif, vouspouvez transmettre à votre assu-rance une déclaration de sinistreavec les pièces justificatives.Celle-ci prend en charge l'indemni-sation du premier euro de loyer im-payé. Le versement de l'indemnitéest réalisé dès le troisième mois sui-vant celui du premier terme impayé.Vous devez informer l'assureur deséventuels règlements effectués parle locataire postérieurement à la dé-claration de sinistre.L'assureur se substituera au proprié-taire et se retournera contre le loca-taire pour obtenir le paiement dessommes dues.

Mon locataire ne paie plus sonloyer : que faire ?

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Ë Vous n'avez pas souscrit d'assurance loyers impayés

Si dans le délai imparti dans la mise endemeure au locataire et à la caution,aucun paiement n'a été réalisé, le pro-priétaire doit alors se rapprocher d'unhuissier de justice qui délivrera uncommandement de payer au locataireet à sa caution.Si le locataire ne s'est pas exécuté dansles deux mois qui suivent, le proprié-taire peut l'assigner en justice afind'obtenir la résiliation du bail.Dès le début de ce délai de deux moisvous devez saisir la Caf (si votre loca-taire bénéficie d'aide au logement) oules services sociaux compétents.

Saisir votre Caf

Si votre locataire ne perçoit aucuneaide au logement, la Caf ne peut pasintervenir.Dans le cas contraire, vous devez res-pecter des délais et des conditions deforme pour alerter la Caf.

Quand signaler un impayé de loyer ?

Ë En cas de versement d'une aide au logement sans tiers payant

Votre locataire perçoit une allocationde logement. Il ne paie plus son loyerdepuis au moins deux mois, consécu-

tifs ou non, ou le montant de la detteest au moins égal à deux fois le mon-tant mensuel du loyer (loyer brut +charges).Dès que deux mois d'impayés sontconstatés (minimum requis) et avant lesixième mois, vous devez signalerl’impayé de loyer à la Caf.Si vous demandez à percevoir directe-ment l'aide au logement, celle-ci seramaintenue et vous sera versée. Dans lecas contraire, l'aide au logement ver-sée au locataire est suspendue.

Ë En cas de versement d'une aideau logement avec tiers payant

Votre locataire perçoit une allocationde logement versée directement survotre compte. Il ne paie plus la part deloyer restant à sa charge depuis aumoins trois mois consécutifs ou lemontant de la dette est au moins égalà deux fois le montant mensuel duloyer (loyer brut + charges).Dès que les trois mois consécutifsd'impayés sont constatés (minimumrequis) et avant le sixième mois, vousdevez signaler l’impayé de loyer à laCaf. Attention, en cas de signalement tar-dif, la Caf pourrait être amenée à vousdemander le remboursement de l’aideversée entre le début de l'impayé et lemois du signalement.

Pendant la location

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Comment signaler un impayé deloyer ?

l Signalez par écrit (courrier clas-sique ou électronique) l’impayéde loyer à votre Caf.

l N'oubliez pas de préciser lesnom, prénom, adresse, numérod'allocataire de votre locataire (sivous le connaissez) et d'indiquerle montant et la période de l'im-payé.

Quelles sont les conséquences ?

La Caf accuse réception de votrecourrier et une procédure est miseen place visant à aider le locataire àse mettre à jour de ses loyers et lebailleur à percevoir l'aide au loge-ment. Suivant la situation sociale et finan-cière de l’allocataire ou le montantde la dette, la Caf exigera un pland’apurement (voir annexe), à fournirdans les six mois, signé par votre lo-cataire et vous-même.

Si aucun plan n'a pu être mis enplace ou si votre locataire ne par-vient pas à le respecter, la Caf peutsolliciter le Fonds de solidarité Lo-gement afin d’obtenir une aideponctuelle pour régler tout ou par-tie de sa dette de loyer. Cette démarche ne peut s’entre-prendre que :l si le projet du locataire est de res-

ter dans le logement, l si le loyer courant est adapté à ses

revenus,l si le locataire a repris le paiement

régulier du loyer depuis au moinsdeux mois.

Saisir la Commissiondépartementale deconciliation

La Commission départementale deconciliation (CDC) a pour objet deconcilier bailleurs et locataires enproie à un litige. Elle leur offre lapossibilité de se rencontrer et de re-chercher ensemble une solution auconflit qui les oppose sans entrer surle terrain judiciaire. Cette instanceest placée sous l'autorité du Préfet etest composée, à part égale, de re-présentants des bailleurs et des lo-cataires qui sont nommés pour troisans. La CDC est compétente pourintervenir sur des litiges stricte-

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lll

men t définis par la loi, notammentceux relatifs aux conflits de nature in-dividuelle : état des lieux, dépôt de ga-rantie, charges et réparations locatives,réévaluation du loyer dans le parcprivé lors du renouvellement du bail sicelui-ci est manifestement sous-éva-lué, fixation du nouveau loyer proposéau locataire dans le cadre d'un bail dit« de sortie de la loi 1948 », décencedu logement.

Comment saisir la CDC ?Seul le bailleur, le locataire ou une as-sociation représentative des locatairesest habilité à saisir la CDC.Vous pouvez saisir la CDC en adres-sant tout simplement une lettre re-commandée avec avis de réception ausecrétariat de la CDC qui devra com-porter : l le nom et l’adresse de la personne

qui saisit la commission et de la par-tie adverse,

l l’objet du litige,l la copie du bail,l la lettre de réclamation adressée au

préalable à la partie adverse,l pour la révision du loyer, la propo-

sition de renouvellement du bailavec augmentation du loyer faite parle bailleur ainsi que les éléments deréférence qui ont servi pour propo-ser l'augmentation.

L'intervention de la Ccapex Commission spécialisée de coordina-tion des actions de prévention des ex-pulsions locatives

Le rôle de la Ccapex est d'examinerles dossiers d’impayés particulière-ment délicats en faisant travailler en-semble les services de la Préfecture, duConseil général et de la caisse d’Allo-cations familiales, de l'Office départe-mental HLM, des mairies, de la MSA,mais aussi de l'ADIL et de la Chambredes copropriétaires.Les ménages menacés d’expulsion bé-néficieront d’enquêtes sociales appro-fondies afin de trouver des solutionsadaptées à chaque cas individuel (ex. :rééchelonnement des impayés inter-vention du FSL, etc.), avec le soucid'éviter les litiges entre le bailleur et lelocataire.

Pendant la location

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lll

Si la mise en œuvre des mécanismesde prévention des impayés restesans résultat, une décision judiciaired’expulsion sera demandée en ré-duisant le délai de sursis à l'exécu-tion de la décision d'expulsion et ce,afin de protéger les propriétaires desimpayés.

La procédure d'expulsion

Une procédure d'expulsion (article61 et suivants de la Loi n°91-650 du9 juillet 1991) vise à contraindreune personne à quitter un lieuqu'elle occupe sans droit (lorsqu'il aété mis fin au bail par exemple).Le bailleur et le locataire sontconvoqués à une audience pourprésenter leurs arguments au juged'instance. Le juge peut constater immédiate-ment la résiliation du bail et pro-noncer l'expulsion du locataire outemporiser la résiliation du bail etaccorder des délais de paiement aulocataire.Dans le cadre d'une expulsion, unhuissier se charge de procéder àl'évacuation de ces personnes. Si il se heurte à la résistance des oc-cupants, il peut faire appel auconcours de la force publique.

Des dispositions protectrices del'occupant s'appliquent lorsque lelogement constitue sa résidenceprincipale et que l'expulsion auraitdes conséquences d'une exception-nelle dureté, notamment du fait dela période hivernale (généralementdu 1er novembre au 15 mars).

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À retenir !Dans tous les cas, si le bail a été résilié par décision de justice et si votrelocataire occupe toujoursvotre logement, vous devez impérativement en informer la Caf.

A l'expiration du bail, si le bailleur n'apas manifesté son souhait de repren-dre le logement pour l'occuper ou levendre, ou pour un motif sérieux et lé-gitime, la location avec le locataire enplace se poursuit. Trois possibilitéspeuvent se présenter.

Renouvellement du baildans les mêmes conditions

Le bailleur n'a aucune démarche. Lebail est reconduit pour trois ans.L'augmentation du loyer ne peut êtresupérieure à la variation de l'indice deréférence des loyers publié par l'IN-SEE, à condition toutefois qu'uneclause de révision figure dans le bailinitial.

Il n'est pas nécessaire de refaire unnouveau contrat : la reconduction dela location se fait aux conditions dubail initial.

Etablissement d'un bail decourte durée

Le bailleur peut proposer un bail infé-rieur à trois ans, mais d'au moins unan, si un événement précis l'oblige àrécupérer son logement pour des rai-sons professionnelles ou familiales(ex : départ à la retraite, nécessité deloger un membre de la famille).Il doit avertir le locataire au moins sixmois avant la fin du bail.Un nouveau bail est établi ; il doit in-diquer l'événement précis qui justifieune durée de location inférieure à troisans. Le propriétaire devra confirmer aulocataire la réalisation de l'événementdeux mois avant la fin du contrat parlettre recommandée avec avis de ré-ception ou par acte d'huissier.

Renouvellement du bailavec un nouveau loyer

Le propriétaire peut proposer une aug-mentation de loyer, uniquement si leloyer est manifestement sous-évaluépar rapport aux loyers habituellementconstatés dans le voisinage pour des

Le renouvellement du bail(pour une location vide)

29

A la fin de la location

logements comparables.Il doit alors adresser une propositionau locataire six mois au moins avantla fin du bail.Elle doit contenir les références pré-cises qui justifient le nouveau loyer.Si le locataire accepte la propositionde nouveau loyer, il doit manifesterson accord par écrit.Si le locataire n'accepte pas la pro-position, il peut en informer le bail-leur par écrit ou ne pas répondrequatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire peu-vent alors saisir la Commission départementale (lire page 26) deconciliation par lettre recomman-dée.

La commission de conciliationconvoquera les parties et essaiera detrouver un accord dans un délai dedeux mois.Si aucun accord n'intervient avant lafin du bail, le propriétaire peut alorssaisir le juge d'instance.Si avant l'expiration du contrat encours, le juge d'instance n'est passaisi et si aucun accord n'est inter-venu, le contrat est reconduit auxconditions antérieures, c'est-à-direavec le même loyer, pour trois anset si le propriétaire est un particulier.

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Congé donné par le locataire

Le locataire peut résilier le contrat àtout moment. Le congé doit être noti-fié par lettre recommandée avec avisde réception ou par acte d’huissier. En location vide, le délai de préavis estde trois mois. Il est réduit à un mois encas d’obtention d’un premier emploi,de mutation, de perte d’emploi ou denouvel emploi consécutif à une perted’emploi, lorsque l’état de santé de lo-cataires âgés de plus de 60 ans justifieun changement de domicile ou enfinlorsque le locataire bénéficie du RSA. Le délai court à compter du jour de laréception de la lettre recommandée oude la signification de l’acte d’huissier.Le locataire est redevable du loyer etdes charges pendant toute la durée dupréavis, sauf si, en accord avec le pro-priétaire, le logement est occupé avantla fin du préavis, par un autre locataire. En location meublée, le délai de préa-vis est d'un mois quelles que soient lescirconstances.

Congé donné par le propriétaire

Le bailleur ne peut donner congéqu’au terme du contrat de location ou

d’une des périodes de renouvellementou de reconduction, et dans l’une destrois hypothèses suivantes : l en vue de reprendre le logement, l en vue de le vendre,l pour un motif légitime et sérieux,

notamment l’inexécution par le lo-cataire de l’une des obligations luiincombant.

Le congé doit être notifié par lettre re-commandée avec avis de réception,ou par acte d’huissier. Il doit indiquer,sous peine de nullité, le motif pour lequel il est donné. Le délai de préavis est de six mois. Ilcourt à compter du jour de la récep-tion de la lettre recommandée ou dela signification de l’acte d’huissier. Le locataire n’est redevable du loyer etdes charges que pendant le temps où iloccupe réellement le logement aprèsréception du congé donné par le pro-priétaire. Si le locataire est âgé de plus de 70 ans, la loi prévoit des mesures deprotection qui ne s'appliqueront pas sile propriétaire a plus de 60 ans et qu'ilsouhaite réoccuper son logement à lafin du bail.


Le congé

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Lorsque le locataire doit quitter lelogement, il doit convenir d'un ren-dez-vous avec le propriétaire pourl'établissement de l'état des lieux desortie. Le dépôt de garantie n'est res-titué qu'ultérieurement, éventuelle-ment diminué des sommes restantdues au propriétaire.

L'état des lieux

Le propriétaire compare l'état deslieux de sortie avec l'état des lieuxd'entrée en tenant compte de ladurée du bail ainsi que de l'ancien-neté du logement. Cette comparai-son lui permet de déterminer si lelocataire a rempli ses obligations enmatière de réparation, d'entretien etde nettoyage.Quand l'état des lieux d'entrée n'apas été établi, le locataire est réputéavoir pris possession d'un logementen bon état. De même, en l'absenced'état des lieux de sortie, le proprié-taire est réputé récupérer le loge-ment en bon état et ne peut doncretenir aucune somme au titre desdégradations.

La restitution du dépôt degarantie

En location vide, le dépôt de garan-tie doit être restitué dans les deuxmois de la remise des clés.

En location meublée, la loi ne fixepas le délai de restitution du dépôtde garantie ; c'est donc le contratseul qui le précise, le plus souvent,deux mois.

Si le logement est dégradé, la loipermet au propriétaire de retenir surle dépôt de garantie les sommes né-cessaires à la réfection des lieux. Pour que la retenue soit valable, lepropriétaire doit fournir au locataireles justificatifs correspondants (lesfactures ou à défaut, les devis).Si en cours de bail le logement achangé de propriétaire, la restitutiondu dépôt de garantie est toujours

Le départ du locataire

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à la charge du nouveau propriétaire.Si le dépôt de garantie est insuffisantpour couvrir les dépenses consécutivesaux dégradations, le propriétaire peutdemander au locataire et/ou à la cau-tion de payer le solde. Si la solution amiable échoue, le pro-priétaire peut saisir la justice pour ob-tenir le remboursement des sommesqui lui sont dues.Le propriétaire peut conserver une par-tie du dépôt de garantie (jusqu'à 25 %de celui-ci) et ne restituer le soldeéventuellement dû, sans intérêts,qu'après la régularisation annuelle descharges, lorsqu'il n'est pas en mesurede procéder à cette régularisationcompte tenu de l'annualisation descomptes.

Vis à vis de la Caf

l Informez immédiatement la Caf dela date du départ du locataire.

l Si des versements d'aide au loge-ment en tiers payant ont lieu au-delàde la date de fin de bail, ces mon-tants seront intégralement réclamésau propriétaire.

l Par contre, si le locataire pour quivous percevez une AL en tierspayant quitte son logement sanspréavis, les sommes indues serontréclamée au locataire.


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XXX

Les adresses utiles

Annexes

Annexes

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Entre le propriétaire du logementM. MARTIN, JeanAdresse

Et le locataire du logementM. DURAND, MichelAdresse

Il est convenu ce qui suit :

Monsieur DURAND s’engage à rembourser à Monsieur MARTIN la dette de loyer d’unmontant de 400 euros représentant les loyers de janvier, février et mars 2011, confor-mément au tableau d’amortissements ci-dessous :

Fait à ……. , le …

Le propriétaire, Le locataire,Signature précédée Signature précédéede « Lu et approuvé » de « Lu et approuvé »

Exemple de plan d’apurement

Date de

paiement

Montant du

loyer

Montant de

l’allocation

Montant dû

par le locataire

Montant

de la dette

Mensualités

versées

Mensualité

totale due

05/10/2011 250 euros 170 euros 80 euros 400 euros 50 euros 130 euros









Article 6Le bailleur est tenu de remettre au locataireun logement décent ne laissant pas appa-raître de risques manifestes pouvant porteratteinte à la sécurité physique ou à la santéet doté des éléments le rendant conformeà l'usage d'habitation. (...)Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement enbon état d'usage et de réparation ainsi queles équipements mentionnés au contrat delocation en bon état de fonctionnement ;toutefois, les parties peuvent convenir parune clause expresse des travaux que le lo-cataire exécutera ou fera exécuter et desmodalités de leur imputation sur le loyer (...)b) D'assurer au locataire la jouissance paisi-ble du logement et, sans préjudice des dis-positions de l'article 1721 du code civil, dele garantir des vices ou défauts de nature à yfaire obstacle hormis ceux qui, consignésdans l'état des lieux, auraient fait l'objet de laclause expresse mentionnée au a ci-dessus ;c) D'entretenir les locaux en état de servirà l'usage prévu par le contrat et d'y fairetoutes les réparations, autres que locatives,nécessaires au maintien en état et à l'en-tretien normal des locaux loués ;d) De ne pas s'opposer aux aménagementsréalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation dela chose louée. (...)

Le texte intégral sur legifrance.gouv.fr

Article 7Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupé-rables aux termes convenus ; le paiementmensuel est de droit lorsque le locataire enfait la demande ;b) D'user paisiblement des locaux louéssuivant la destination qui leur a été donnéepar le contrat de location ;c) De répondre des dégradations et pertesqui surviennent pendant la durée du contratdans les locaux dont il a la jouissance ex-clusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles onteu lieu par cas de force majeure, par lafaute du bailleur ou par le fait d'un tiersqu'il n'a pas introduit dans le logement ;d) De prendre à sa charge l'entretien cou-rant du logement, des équipements men-tionnés au contrat et les menues réparationsainsi que l'ensemble des réparations loca-tives définies par décret en Conseil d'Etat,sauf si elles sont occasionnées par vétusté,malfaçon, vice de construction, cas fortuitou force majeure ;e) De laisser exécuter dans les lieux louésles travaux d'amélioration des parties com-munes ou des parties privatives, les travauxnécessaires au maintien en état, à l'entretiennormal des locaux loués, ainsi que les tra-vaux d'amélioration de la performanceénergétique à réaliser dans ces locaux ; (...)g) De s'assurer contre les risques dont ildoit répondre en sa qualité de locataire etd'en justifier lors de la remise des clés...

Annexes

Extraits de la loi du 6 juillet 1989

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Article 1 Un logement décent est un logementqui répond aux caractéristiques défi-nies par le présent décret.

Article 2 Le logement doit satisfaire aux condi-tions suivantes, au regard de la sécu-rité physique et de la santé deslocataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le grosoeuvre du logement et de ses accès esten bon état d'entretien et de solidité etprotège les locaux contre les eaux deruissellement et les remontées d'eau.Les menuiseries extérieures et la cou-verture avec ses raccords et acces-soires assurent la protection contre lesinfiltrations d'eau dans l'habitation.Pour les logements situés dans les dé-partements d'outre-mer, il peut êtretenu compte, pour l'appréciation desconditions relatives à la protectioncontre les infiltrations d'eau, desconditions climatiques spécifiques àces départements ;2. Les dispositifs de retenue des per-sonnes, dans le logement et ses accès,tels que garde-corps des fenêtres, es-caliers, loggias et balcons, sont dansun état conforme à leur usage ; 3. La

nature et l'état de conservation et d'en-tretien des matériaux de construction,des canalisations et des revêtementsdu logement ne présentent pas derisques manifestes pour la santé et lasécurité physique des locataires ;4. Les réseaux et branchements d'élec-tricité et de gaz et les équipements dechauffage et de production d'eauchaude sont conformes aux normes desécurité définies par les lois et règle-ments et sont en bon état d'usage et defonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ven-tilation des logements permettent unrenouvellement de l'air adapté aux be-soins d'une occupation normale du lo-gement et au fonctionnement deséquipements ; 6. Les pièces principales, au sens dutroisième alinéa de l'article R. 111-1du code de la construction et de l'ha-bitation, bénéficient d'un éclairementnaturel suffisant et d'un ouvrant don-nant à l'air libre ou sur un volume vitrédonnant à l'air libre.

Article 3 Le logement comporte les élémentsd'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un

Décret du 30 janvier 2002sur la décence du logement

lll

Annexes

chauffage normal, munie desdispositifs d'alimentation en énergieet d'évacuation des produits decombustion et adaptée aux caracté-ristiques du logement. Pour les lo-gements situés dans lesdépartements d'outre-mer, il peut nepas être fait application de ces dis-positions lorsque les conditions cli-matiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation eneau potable assurant à l'intérieur dulogement la distribution avec unepression et un débit suffisants pourl'utilisation normale de ses loca-taires ; 3. Des installations d'évacuation deseaux ménagères et des eaux-vannesempêchant le refoulement desodeurs et des effluents et munies desiphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisineaménagé de manière à recevoir unappareil de cuisson et comprenantun évier raccordé à une installationd'alimentation en eau chaude etfroide et à une installation d'éva-cuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire inté-rieure au logement comprenant unw.-c., séparé de la cuisine et de lapièce où sont pris les repas, et unéquipement pour la toilette corpo-relle, comportant une baignoire ouune douche, aménagé de manière àgarantir l'intimité personnelle, ali-menté en eau chaude et froide et

muni d'une évacuation des eauxusées. L'installation sanitaire d'unlogement d'une seule pièce peutêtre limitée à un w.-c. extérieur aulogement à condition que ce w.-c.soit situé dans le même bâtiment etfacilement accessible ; 6. Un réseauélectrique permettant l'éclairage suf-fisant de toutes les pièces et desaccès ainsi que le fonctionnementdes appareils ménagers courants in-dispensables à la vie quotidienne.Dans les logements situés dans lesdépartements d'outre-mer, les dis-positions relatives à l'alimentationen eau chaude prévues aux 4 et 5ci-dessus ne sont pas applicables.

Article 4 Le logement dispose au moins d'unepièce principale ayant soit une sur-face habitable au moins égale à 9 mè-tres carrés et une hauteur sousplafond au moins égale à 2,20 mètres,soit un volume habitable au moinségal à 20 mètres cubes. La surface ha-bitable et le volume habitable sontdéterminés conformément aux dispo-sitions des deuxième et troisième ali-néas de l'article R. 111-2 du code dela construction et de l'habitation.

Article 5 Le logement qui fait l'objet d'un ar-rêté d'insalubrité ou de péril ne peutêtre considéré comme un logementdécent.

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Cette liste n’est pas exhaustive. Seul le décret du 30 janvier 2002 (pagesprécédentes) définit toutes les caractéristiques d’un logement décent.

Pour déterminer la décence ounon du logement, il faut le visiteren plusieurs étapes :1. l’accès au logement et lelogement dans son ensemble2. les pièces principales (le salon,la salle à manger, les chambres)3. la cuisine (ou coin cuisine)4. les sanitaires (la salle d’eau, les WC).

A chaque étape, il faut observerles différents désordres présents,en s’aidant de la fiche correspondante, et cocher lessignes de non décence sur lagrille d’autoévaluation reproduiteci-contre.Attention : cette grille ne constitue ni un certificat, ni une attestation et n’ouvreaucun droit particulier.

Grille d’auto-évaluationde la décence d’un logement

Annexes

Déclarer un impayé de loyer à sa Caf

Nom du propriétaire DateAdresse

Caf du lieu de résidence

Objet : Impayé de loyer

Monsieur le Directeur,

Je vous informe du retard de paiement deloyer de :

Monsieur/Madame ......................................N° d’allocataire : .........................Demeurant à : ..................................................................................................................................................................

A ce jour, les loyers des mois de MM/AAAAà MM/AAAA ne sont pas payés, soit unedette de ….......... €.

Je vous remercie de bien vouloir tenircompte de cet impayé de loyer et reste àvotre disposition pour tout renseignementcomplémentaire.

Signature

Saisine de la Commission départementale de conciliation

Nom Prénom DateAdresseCode postal/ ville

CDC...

Lettre recommandée avec avis de réceptionObjet : litige concernant ....

Madame, Monsieur le Président,

Je soussigné / soussignée ............ ai l'honneur desaisir votre Commission, en vertu des dispositionsde l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Je sou-haite en effet que la Commission rende un avisconcernant ......

Je suis propriétaire du logement situé ...... que jedonne en location à ........ depuis le ...... (date fi-gurant sur le contrat de bail).

Le ......., j'ai fait savoir, par lettre recommandée avecaccusé de réception, à ......., que ...... (indiquer l’ob-jet de votre litige). Le locataire estime que ......

Afin de trouver une solution à ce litige, je vousprie de bien vouloir nous convoquer, à la datequ'il vous plaira. Nos adresses sont les suivantes : - pour le locataire : .....- pour le bailleur : ...... Ci-joints les documents qui pourraient vous êtreutiles.

En vous remerciant d'avance de prendre enconsidération ma demande de convocation,veuillez agréer, Madame, Monsieur le président,l'expression de mes salutations distinguées.

Signature

Pièces jointes : copie du bail, courriers précé-demment échangés...

Modèles de lettres

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ADIL Agence Départementale pour l’Information surle Logement

ALF Allocation de LogementFamiliale

ALS Allocation de LogementSociale

ALT Aide au LogementTemporaire

AML Aide à la Médiation Locative

ANAH Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat

APL Aide Personnalisée auLogement

BAIL Bureau d’Aide à l’Insertion par le Logement

CCAS Centre Communal d’Action Sociale

CIL Comité Interprofessionnel du Logement

CMS Centre Médico-Social

MSA Mutualité Sociale Agricole

CRA Commission de Recours Amiable

FSL Fonds de SolidaritéLogement

OPAH Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat

PLA Prêt Locatif Aidé

RIB Relevé d’Identité Bancaire

RSA Revenu de Solidarité Active

SRU Solidarité Renouvellement Urbain

SMIC Salaire MinimumInterprofessionnel deCroissance

TVA Taxe sur la Valeur Ajoutée

UDAF Union Départementale des Associations Familiales

Lexique

Caf de la Haute-Garonne24 rue Riquet

31046 Toulouse cedex 90 810 25 31 10

(prix d'un appel local depuis un poste fixe)

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Documents

Le guide du Bailleur