Guide pratique des constructions et permis de construire

Chambre d’agriculture de Vaucluse / MLE / DTE - Département Territoire et Environnement – Décembre 2007

Département Territoire et Environnement

Guide pratique des constructions et permis de construire

en zones agricoles

Guide pratique des constructions et permis de construire

en zones agricoles


SommaireSommaireSommaireSommaire

L’urbanisme en zone agricoleL’urbanisme en zone agricoleL’urbanisme en zone agricoleL’urbanisme en zone agricole____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3333

Les autorisations d’urbanismeLes autorisations d’urbanismeLes autorisations d’urbanismeLes autorisations d’urbanisme ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 5555

Le projetLe projetLe projetLe projet : une démarche bien pensée: une démarche bien pensée: une démarche bien pensée: une démarche bien pensée ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 7777

Se poser les bonnes questionsSe poser les bonnes questionsSe poser les bonnes questionsSe poser les bonnes questions ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 7777 La définition du projet ____________________________________________________________7 Les formulaires et les pièces complémentaires ________________________________________8

Les étapes successives du permis de construireLes étapes successives du permis de construireLes étapes successives du permis de construireLes étapes successives du permis de construire ____________________________________________________________________________________________________________________________________ 8888 La notification ___________________________________________________________________9 Les délais_______________________________________________________________________9 L’instruction _____________________________________________________________________9 La décision______________________________________________________________________9 L’achèvement des travaux _______________________________________________________ 10

Les risques contentieux et les recoursLes risques contentieux et les recoursLes risques contentieux et les recoursLes risques contentieux et les recours ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 10101010


L’urbanisme en zone agricole

On ne construit pas ce que l’on veut où l’on veut… Chaque construction doit respecter les orientations nationales et locales d’urbanisme, afin de préserver l’équilibre de l’ensemble du territoire et en particulier de la commune. Le document principal qui réglemente toutes les constructions est le Plan d’Occupation des Sols, ou POS (NB : qui va devenir le Plan Local d’Urbanisme ou PLU). Il est essentiellement constitué de documents cartographiques qui divisent le territoire communal en zones, d’un règlement qui précise les règles à suivre pour chaque zone, d’un diagnostic territorial qui établit un état des lieux du territoire communal et d’un projet d’aménagement et de développement durable qui fixe les orientations d’aménagements de la commune.

Vous avez un projet de construction, d’agrandissement, de réhabilitation ? Le règlement du POS/PLU est le document qui va permettre, à vous ou à votre architecte, de savoir ce que vous avez le droit de faire. Avant tout projet, vous devez consulter en mairie le POS, repérer votre parcelle et demander une copie du règlement de la zone vous concernant, ainsi que des servitudes d’utilité publique touchant éventuellement votre projet.

Il est utile de rappeler que selon l’article L.311-1 du code rural, « sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation […] Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation à l’exclusion des activités de spectacles». Ainsi, la dérogation à la construction en zone agricole est donc bien réservé aux agriculteurs à titre principal, exerçant une activité agricole au sens du code rural.

La notion d’exploitation agricole

Remarque : les activités de gardiennage de chiens ou d’animaux de compagnie, l’entretien de parcs et jardins, lavente de bois, les entreprises de travaux agricoles, etc… ne sont pas des activités agricoles et restent donc interdites en zone agricole.

Concernant un projet de construction agricole, il faut savoir qu’un permis de construire ne pourra être accordé sous réserve :

- que le règlement du POS ou PLU autorise les constructions liées et nécessaires à une exploitation agricole dans la zone,

- que le lien et la nécessité de la construction soient justifiés et argumentés, notamment quant à localisation retenue.

De plus, les conditions d’obtention d’un permis de construire dans cette zone sont précises et cumulatives. Il faut prouver l’exploitation d’une unité économique viable, être exploitant agricole à titre principal et être affilier à la MSA.

Les conditions d’obtention d’un permis en zone agricole


Que se passe-t-il si la commune ne dispose as d’un POS ou d’un PLU ? Soit la commune a approuvé une carte communale. Dans ce cas, cette dernière a délimité des secteurs où les constructions (de toute nature) sont admises, et des secteurs où elles ne le sont pas, sauf exceptions notamment agricoles. Soit la commune ne dispose d’aucun document d’urbanisme. Dans ce cas il faut distinguer les « Parties Actuellement Urbanisées » du territoire assimilées à des zones constructibles. En dehors de ces espaces, sont autorisées certaines constructions nouvelles, notamment agricoles.

La Charte dénommée « Principes généraux portant sur les constructions en zone agricole dans le Vaucluse a été signée en juillet 2002 par le Préfet, le Président de l’association des maires et le Président de la Chambre d’Agriculture. Elle a pour objectif de concilier la lutte contre le mitage de l’espace agricole avec le développement des exploitations. Ce document est actuellement en cours d’évolution.

La charte

Actuellement dans le Vaucluse, les PPR sont en cours de réalisation. Ils concernent essentiellement le risque inondation ou le risque feux de forêt. Ces documents s’imposent aux communes, et doivent être annexés aux documents d’urbanisme.

Les plans de prévention des risques


Surface

Hauteur

Moins de 2 000 m²

Plus de 2 000 m²

Inférieure à 1,50 m Ni permis de construire ni déclaration préalable

Permis de construire

Entre 1,50 m et 4 m Déclaration préalable Permis de construire

Supérieure à 4 m Permis de construire Permis de construire

Les autorisations d’urbanisme

Suite à l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative à la réforme des permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et depuis le 1er octobre 2007, date d’entrée en vigueur de la réforme, les onze régimes différents d’autorisations et les quatre régimes de déclarations sont désormais regroupés respectivement en trois permis (permis de construire, permis d’aménager et de démolir) et une seule déclaration préalable.

Ce qui va principalement changer dans les deux dispositifs …

A retenir

Avant octobre 2007 Avant octobre 2007 Avant octobre 2007 Avant octobre 2007 Après octobre 2007 Après octobre 2007 Après octobre 2007 Après octobre 2007

Déclaration de travaux < 20 m²

Permis de construire > 20 m²

Déclaration de travaux < 20 m² Permis de construire > 20 m²

Permis de construire < 20 m² de SHOB sur terrain non bâti

Déclaration de travaux < 20 m² de SHOB sur terrain non bâti

Changement de destination : Aucune formalité si pas de travaux

Permis de construire si travaux

Changement de destination : Déclaration préalable même sans travaux Permis de construire si modification des structures porteuses + façade

Autorisation administrative de la mairie pour agrandissement d’un camping

accueillant plus de 6 tentes ou 20 campeurs

Permis d’aménager pour agrandissement d’un camping accueillant plus de 6 tentes ou 20 campeurs

Les serresLes serresLes serresLes serres


La SHOB : Surface Hors Œuvre Brute Surface totale de plancher de la construction, y compris l'épaisseur des murs et cloisons, les combles et sous-sols aménagés ou non, balcons, toitures-terrasses, loggias, garages. Les bâtiments techniques agricoles sont assimilés à de la SHOB. La SHON : Surface Hors Œuvre Nette Pour obtenir la SHON, il faut déduire de la SHOB : combles et sous-sols non aménageables (hauteur <1,80 m), toitures-terrasses, balcons, loggias, garage, surfaces non-closes.

Les sigles à connaître

Il n’est pas obligatoire : - pour toute construction ou extension d'un bâtiment portant la Surface Hors Oeuvre Nette à moins de 170 m2. - pour les constructions à usage agricole dont la Surface Hors Œuvre Brute est inférieure à 800 m². - dans le cas où le demandeur est un particulier construisant pour lui-même; ou une EARL à associé unique.

Donc toute autre société qui dépose un permis doit recourir obligatoirement à un architecte.


Lorsque le dossier sera déposé et accepté par l’administration, vous ne pourrez pas changer la nature du projet, sauf si vous redéposez un nouveau dossier. Veillez par conséquent à avoir une idée précise de la construction et de son utilisation, avant de passer à la constitution et au dépôt du dossier. Il faut ensuite vérifier la faisabilité du projet par rapport au règlement du POS ou du PLU. Attention aux bâtiments d’élevage qui doivent respecter des distances minimales en matière d’implantation de nouveaux bâtiments et de leurs annexes. Les distances à respecter sont celles définies par le Règlement Sanitaire Départemental (consultable à la DDASS ou à la Chambre d’agriculture) ou par la réglementation sur les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). En matière d’assainissement, il conviendra de vérifier si le POS ou PLU vous autorise ou non un assainissement autonome. Si c’est le cas, le service instructeur vous demandera éventuellement de produire une étude de sol pour vérifier l’aptitude des terrains à recevoir les eaux usées. Un dossier complet est à produire pour toute ICPE (ex : cave vinicole de plus de 500 hectolitres). En matière d’eau potable, il conviendra également de vérifier si le POS ou le PLU autorise l’utilisation d’une ressource d’eau privée. Les nouveaux documents d’urbanisme exigent le plus souvent, le raccordement à l’eau potable. Attention, une autorisation préfectorale doit être obtenue préalablement à toute distribution d’eau, issue d’un captage privé, au public (ex : locataires saisonniers) ou utilisation dans les entreprises agro-alimentaires (ex : fromagerie) Attention, une déclaration en préfecture est également nécessaire en cas d’utilisation de l’eau d’un forage privé pour les besoins de votre famille. En effet, un forage réalisé sans étude préalable (implantation, profondeur, débit, …) peut avoir des conséquences irréversibles, notamment un manque d’eau en aval, le tarissement d’une source… Attention, si votre terrain est à cheval sur deux communes, il vous faudra déposer un dossier complet dans les deux mairies concernées. Vous avez le droit de demander votre permis avant d’être propriétaire du terrain où vous envisagez de construire. Vous devez toutefois avoir l’accord du vendeur.

Le projet, une démarche bien pensée

Les étapes pour constituer le dossier sont les suivantes :

Se poser les bonnes questions

La définition du projet


Pour déposer une demande de permis de construire ou de déclaration préalable, il convient de se procurer le formulaire adapté (auprès de votre mairie) ainsi que la fiche de renseignements préalables : La fiche de renseignements préalables est à retirer en mairie, à la Chambre d’Agriculture ou à la DDAF. Ce formulaire est à remplir avec soin car le signataire de la demande s’engage à titre personnel et engage sa responsabilité sur l’exactitude des éléments renseignés. Le formulaire doit être accompagné de plusieurs pièces nécessaires à l’instruction du dossier par l’administration.

Les formulaires et les pièces complémentaires

Votre dossier est-il complet ? Pour cela, il doit comporter …

� Le formulaire CERFA dûment complété � Le plan de situation � Le plan de masse � Les plans de toutes les façades et des niveaux de la construction � Au moins deux photos de la situation actuelle du terrain � Les vues en coupe de la construction � Le document graphique � La notice d'insertion paysagère � La fiche de renseignements préalables dûment remplie � Le dossier sanitaire Le service instructeur dispose d’un mois pour demander les pièces manquantes. Le pétitionnaire disposera alors de trois mois pour fournir les documents manquants à réception desquels le délai commence à courir. A défaut, la demande du pétitionnaire sera déclarée irrecevable.


Les étapes successives du permis de construire

Dans un délai de quinze jours après le dépôt de votre dossier, vous recevrez à l’adresse mentionnée sur la demande, une lettre de notification qui vous indiquera la bonne réception de votre dossier et la date avant laquelle la décision vous sera notifiée.

La notification

La réforme applicable à partir du 1er octobre 2007 tend à clarifier les délais en instaurant :

- d’une part, des délais fixes : 1 mois pour la déclaration préalable, 2 mois pour les permis de construire de maisons individuelles et permis de démolir, et 3 mois pour les autres permis de construire (notamment agricoles) et permis d’aménager.

- d’autre part, des majorations des délais de base sont prévues de manière limitative lorsque des

consultations seront nécessaires (Architecte des Bâtiments de France, commissions de sécurité…) et à condition d’en aviser le pétitionnaire au plus tard un mois après le dépôt du permis.

Dans tous les cas, le délai sera indiqué dans la lettre de notification.

Les délais

1. Dépôt du dossier en Mairie 2. Instruction par la DDE ou la Mairie (2 mois) 3. Avis des services de l’Etat si nécessaire (1 mois) : DDAF, DDASS, Bâtiments de France,

pompiers… 4. Proposition du service instructeur d’un arrêté

5. Signature par le Maire de l’arrêté : PC accepté ou refusé

L‘instruction

Une fois que le service instructeur a vérifié que la demande respecte bien la réglementation en vigueur, et que les services extérieurs ont été consultés (par exemple l’architecte des bâtiments de France ou la Direction Départementale de L’Agriculture et de la Forêt), la décision vous est notifiée en recommandé. Un dossier complet vous est transmis, ainsi que l’arrêté stipulant la décision, et quelques autres pièces d’information qu’il vous faudra lire attentivement. Dans la plupart des cas, l’arrêté mentionne des prescriptions qu’il vous faudra respecter. Dès qu’une décision favorable vous est communiquée, vous avez l’obligation de procéder vous-même à l’affichage de la décision, sur le terrain concerné. Cet affichage doit être parfaitement visible et rester en place pendant la durée des travaux. Il permet de renseigner quiconque de la nature des travaux qui vont être entrepris. Si cet affichage n’est pas effectué, des poursuites pourront être entreprises.

La décision


Une dernière formalité avant le début des travaux, c’est l’envoi de la déclaration d’ouverture de chantier : le formulaire pour cela vous est envoyé avec votre dossier lors de la décision. Vous devez faire une déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires.

Enfin, les travaux peuvent commencer ! Evidemment, les travaux entrepris devront respecter scrupuleusement le dossier qui vous a été accordé. Dans le cas d’un permis de construire, si vous changez d’avis sur les travaux à entreprendre, même pour un détail, il vous faudra déposer un permis modificatif.

La déclaration d’ouverture de chantier

Dans les 30 jours après l’achèvement des travaux, et uniquement pour les permis de construire (pas pour les déclarations préalables), vous devez adresser à la Mairie une déclaration d’achèvement de travaux, dont le formulaire vous est transmis avec le courrier de notification de la décision. Vous avez l’obligation de faire une déclaration d’achèvement des travaux attestant de leur conformité à l’autorisation délivrée. L’autorité compétente disposera alors d’un délai de trois mois à compter de la réception de la déclaration pour procéder à la vérification de la conformité des travaux. Passé ce délai, l’autorité compétente ne pourra plus contester la conformité des travaux Dans certains cas exceptionnels (Secteur sauvegardé ou couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers) le contrôle est obligatoire et l’autorité compétente a 5 mois pour l’effectuer. Passés ces délais le bénéficiaire du permis peut demander une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée, délivré par le Maire. Un an après la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, si la conformité des travaux n’est pas contestée, les tiers ne pourront plus demander l’annulation du permis. Cette déclaration doit être faite dans les délais, sinon, le service des impôts vous le rappellera et pourra, si nécessaire, appliquer des pénalités.

ATTENTION Les décisions administratives ont une durée de validité déterminée : - Pour un permis de construire : 2 ans - Pour une déclaration préalable : 2 ans

Ces délais s'appliquent lorsque les travaux de construction n'ont pas encore commencé. Il n'existe aucun délai pour terminer les travaux une fois que ceux-ci ont commencé, mais il ne faut pas interrompre les travaux pendant plus d'un an.

L’achèvement des travaux


Les risques contentieux et les recours

L’arrêté du Maire peut être contesté par : 1. le pétitionnaire (2 mois) au Tribunal Administratif 2. un tiers (2 mois) au Tribunal Administratif (non suspensif) 3. le Préfet qui demande le retrait de l’arrêté (3 mois)

- Soit le Maire retire l’arrêté - Soit le Maire convainc le préfet : le PC est validé - Soit le Maire persiste : le Préfet attaque au Tribunal Administratif

Quelles possibilités de recours ?

Le recours administratif

Il regroupe deux types de recours : le recours hiérarchique (auprès du Préfet ou auprès du Ministre chargé de la Construction pour les décisions prises au nom de l'État) et le recours gracieux (auprès de l'autorité qui a pris la décision, généralement le maire).

Le recours contentieux Il est porté devant le Tribunal Administratif. Le délai de recours contentieux est de 2 mois à compter de la date de notification du permis de construire.


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Documents

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