64 CHALLENGES N°585 - 8 NOVEMBRE 2018

En couverture

IMMOBILIER

2019CONTRACTION

IMMINENTEFin de la baisse des taux, réduction des aides gouvernementales,

progression inégale des prix : le cycle haussier du marché immobilier semble enrayé. Notre enquête à Paris, en banlieue et en régions.

La prévision est un art dif-fi cile, surtout l o r s q u ’ e l l e c o n c e r n e l ’avenir », disait l’humo-riste Pierre

Dac. Mais que dire quand une crise peut être prédite avec certitude six mois à l’avance ? C’est le cas avec l’immobilier, un secteur qui fonce, tête baissée, vers une contraction majeure. Diffi cile à croire. Surtout lorsqu’à Paris un modeste deux-pièces dans l’ancien s’arrache, sans négociation, à un prix indécent. Quand, dans le luxe, « les ventes sont en progres-sion de 22 % depuis le début de l’année », constate Charles-Marie Jottras, président de Féau. Et quand les programmes neufs se vendent comme des petits pains. « Nous avons enregistré 70 réservations pour 103 appartements sur notre programme de Levallois le premier week-end de mise en vente », té-moigne Olivier Bokobza, directeur général Résidentiel de BNP Paribas Real Estate. La machine semble

fonctionner à toute vapeur et repro-duire les records de l’année der-nière : 968 000 transactions dans l’ancien, 158 000 ven tes dans le neuf et 135 000 maisons individuelles. Soit un volume de plus de 1,26 mil-lion de biens.Pourquoi, alors, crier au loup ? Parce que, comme le reconnaît elle-même Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des pro-moteurs immobiliers (FPI), le sec-teur est désormais « sous tension ». Dans toutes les régions, et parti-culièrement en Ile-de-France, nos correspondants ont constaté la

grande fragilité du marché. Pour Sébastien de Lafond, PDG de Meil-leursAgents, « la demande reste forte mais plafonne : la crise ar-rive ». Pour Michel Mouillart, pro-fesseur d’économie à l’université Paris-Ouest, « elle est déjà là ».

Grille bancaire stabiliséeComment en est-on arrivé là ? C’est d’abord du côté de Francfort qu’il faut regarder. Pour booster la re-prise, la Banque centrale europé-enne a, via un programme de rachat d’obligations, injecté des centaines de milliards dans le système ban-caire, qui les a ensuite réinjectés dans l’économie sous forme de cré-dits. Les ménages ont pu s’endetter à moindre coût et les entreprises (notamment les promoteurs), lan-cer des projets. Le tout à des condi-tions de plus en plus favorables : depuis fi n 2008, les taux moyens des crédits immobiliers sont passés de plus de 5 à 1,43 %, chiffre relevé dé-but octobre par Crédit logement. Le volume des crédits s’est envolé : alors qu’il n’était que d’une cinquan-taine de milliards en 2009, il dépas-sera 150 milliards cette année.

Dans les campagnes, les prix n’ont pas progressé depuis 2016, et même reculé de 9 % en dix ans. Alors qu’à Paris, ils ont augmenté de 41 % en dix ans, de 16,5 % depuis 2016, et de 4,6 % depuis janvier.

UNE FRANCE À DEUX VITESSESIndice d’évolution des prix immobiliers(base 100 au 01/01/08)

SOURCE : IPI MEILLEURSAGENTS08 10 13 1609 12 1511 14 17 18

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Challenges. Après plus d’un an d’exercice, quel bilan tirez-vous de votre action ?Julien Denormandie. Nous avons beaucoup travaillé, en concertation avec tous les professionnels du secteur immobilier, et mis en place des politiques publiques ambi-tieuses afin de résoudre les pro-blèmes de logement auxquels nous sommes confrontés. Le secteur de la construction était paralysé par un certain nombre de freins : nous les levons à travers la loi logement (Elan), qui vient d’être adoptée à la fois par l’Assemblée et le Sénat.

Cela montre que la loi dépasse les oppositions politiques et agit au bénéfice des Français. Nous agis-sons pour construire plus, mieux et moins cher. Cela passe par la simpli-fication, avec une réécriture com-plète d’un code de la construction devenu trop contraignant. Un exemple caractéristique : celui-ci oblige à installer une cheminée même dans les maisons chauffées à l’électrique ! Il faut agir avec bon sens. Nous allons supprimer une page sur cinq en fixant des objectifs plutôt que des procédures. Nous avons aussi travaillé pour réduire

les recours abusifs, qui bloquent actuellement 30 000 logements.Parmi vos décisions, il y a aussi eu des coupes budgétaires. Y en a-t-il de nouvelles à prévoir ?L’un des piliers de notre politique est de protéger les plus fragiles. L’Etat et ses partenaires y consa-crent des moyens très significatifs. Depuis dix-sept mois, nous avons lancé avec Action Logement l’opé-ration « Action Cœur de ville » pour rénover les logements dans les villes moyennes à hauteur de 5 mil-liards d’euros. Nous avons doublé les financements de réhabilitation dans les quartiers prioritaires, à hauteur de 10 milliards. Nous avons obtenu des mesures de soutien pour les bailleurs sociaux, via la Caisse des dépôts, et nous avons attribué 3 milliards dans l’amélioration des copropriétés dégradées. Au total, ce sont 28 milliards qui sont consacrés à l’amélioration des conditions de vie de nos concitoyens. Nous som-mes aussi en train de construire 60 000 résidences abordables sup-plémentaires pour les jeunes.Les ménages ont de plus en plus de difficultés à accéder au logement. Comment comptez-vous les aider ?Il faut être très concret et pragma-tique sur ces questions, et utiliser tous les leviers. Par exemple, nous avons signé un accord avec les prin-cipaux professionnels du secteur pour transformer 500 000 mètres carrés de bureaux vides en loge-ments en Ile-de France. Nous sou-haitons que les propriétaires re-mettent sur le marché une partie des centaines de milliers de loge-ments vacants. Pas avec une nou-velle taxe, elle n’aurait aucun effet. Nous voulons les y inciter, soit en les aidant à financer les travaux de mise aux normes grâce aux aides de l’Anah (et dont le budget a été aug-menté), soit en les accompagnant au niveau local, comme le font par exemple des villes comme Stras-bourg et Arras, ou bien encore en leur proposant de confier leur bien à une association, qui va le gérer et l’entretenir, tout en profitant d’une réduction d’impôt importante sur les loyers. Je veux être un ministre qui rétablisse la confiance entre les propriétaires et les locataires. Il faut arrêter d’opposer les uns aux autres.

JULIEN DENORMANDIE, MINISTRE AUPRÈS DE LA MINISTRE DE LA COHÉSION DES TERRITOIRES,

CHARGÉ DE LA VILLE ET DU LOGEMENT.

Je veux rétablir la confiance entre propriétaires et locataires

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En couverture immobilier

Mais, mi-octobre, la fin du bal a été sifflée. Le gouverneur de la Banque de France, François Ville-roy de Galhau, a mis en garde les ban ques : l’endettement des mé-nages et des entreprises monte trop vite, « de plus de 5 % l’an, soit nette­ment plus vite que notre économie […] Il faut s’assurer que ce cycle du crédit est et restera équilibré à l’avenir. » De fait, l’endettement privé dépasse aujourd’hui 130 % du PIB français. Plus que la moyenne des autres pays de la zone euro. Le message de Villeroy de Galhau a été reçu cinq sur cinq par les banques, « d’autant qu’elles ont réalisé, en

cette fin d’année, une grande partie de leurs objectifs commerciaux », reconnaît Maël Bernier, porte-pa-role de MeilleurTaux. Et de fait, de-puis quelques semaines, les grilles des banques semblent stabilisées. Les effets commencent à se faire sentir pour les ménages. La produc-tion de nouveaux crédits recule, « avec une baisse de 1,5 % des mon­tants, mais surtout de 7,5 % du nombre des prêts accordés, en glis­sement annuel », confie Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit logement. De son côté, le gouvernement a aus-si refermé les cordons de sa bourse. Le prêt à taux zéro (PTZ), qui per-mettait à des dizaines de milliers de foyers modestes d’accéder à la pro-priété, et l’aide personnalisée au lo-gement (APL) ont été recadrés. Or celle-ci permettait d’obtenir des prêts aidés (prêt d’accession social), qui donnaient un coup de pouce aux ménages, souvent jeunes. Résultat, un plongeon de 30 % des ventes de maisons individuelles. « On va se retrouver au niveau de 2008, du temps de la crise des subprimes », prévient Patrick Vandromme, pré-sident de la fédération LCA-FFB.

Permis de construire en baisse Et ce secteur n’est pas le seul à être touché. Le logement social, dont les crédits ont été rognés, réduit, lui aussi, ses commandes. Et le neuf n’échappe pas au coup de froid. Se-lon le ministère de la Cohésion des territoires, les permis de construire ont baissé de 12 %, à 116 600 unités, entre juin et août. « Pour les immeu­bles collectifs, la chute est même de 17 % pour les trois derniers mois », affirme Alexandra François-Cuxac. Les élus, explique-t-elle, « hésitent à autoriser des permis pouvant géné­rer des contentieux », d’autant qu’ils ont les élections municipales de 2020 en vue et que la réforme de la fiscalité locale les a privés des cré-dits nécessaires pour construire les équipements collectifs qui doivent accompagner ces logements neufs. Au final, en cumulant appartements « libres », sociaux et maisons, pré-vient Alain Dinin, le président de Nexity, ce sont « 40 000 logements neufs qui ne seront pas construits cette année, et sans doute davan­tage l’an prochain ».

Et pour les locataires ?Julien Denormandie. Nous les ac-compagnons aussi. La garantie Visale d’abord, largement remaniée, permet à tous les jeunes de moins de 30 ans de bénéficier d’une cau-tion pour louer, sans aller solliciter leurs parents ou leurs amis. Nous avons créé le bail mobilité destiné à aider ceux qui sont en stage ou en formation : un bail d’un à dix mois sans dépôt de garantie. Par ailleurs, nous sommes partis en guerre contre les marchands de sommeil. Les syndics et les agences seront obligés de les dénoncer car on sait très bien que les locataires de ces gens-là sont dans l’incapacité de le faire. Nous allons frapper les mar-chands de sommeil au portefeuille, en les considérant de la même fa-çon que les trafiquants de drogue, par le biais de revenus présumés, même lorsqu’ils sont officiellement sans revenus, et par la confiscation des biens, sans indemnisation.Vous avez donné un coup de rabot sur le PTZ, les APL, le dispositif Pinel pour les investisseurs. D’autres sont-ils envisagés ?Sur ce dispositif fiscal, je rappelle qu’il devait s’arrêter en 2017, nous l’avons prolongé jusqu’en 2021. Et pour la première fois depuis long-temps, aucune modification n’est prévue dans la loi de finances. Le Pinel a fait ses preuves, il n’aura pas de successeur portant mon nom ! Mon objectif, c’est plutôt de territorialiser son action et son zonage, pour qu’il réponde mieux aux besoins locaux. Nous l’avons arrêté en zone B2 : il ne permettait de produire que 6 000 logements sur les 144 000 financés par l’Etat. Le prêt à taux zéro a été ajusté et reconduit sur plusieurs années. Nous voulons donner de la visibi-lité, de la stabilité et de la lisibilité aux acteurs économiques. C’est essentiel et je m’y engage.La baisse des taux de crédits paraît terminée. Que faut-il craindre ?Je ne me risquerai pas à prédire quoi que ce soit en matière d’évolu-tion des taux. Mon objectif, c’est d’accompagner tous les ménages, aussi bien les locataires que les futurs propriétaires. Et pour cela, il ne faut avoir aucune position dog-matique. Propos recueillis par Virginie Grolleau et Eric Tréguier

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Recul du pouvoir d’achat immobilier

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Combien de m2 peut-on acheter en moyenne en empruntant au taux local sur vingt ans

SOURCE : MEILLEURTAUX

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Troisième phénomène : le ras-le-bol des acheteurs. Depuis quelques mois, selon Seloger, les budgets de recherche des acquéreurs baissent de 1 à 2 %. « Le nombre des inter-nautes qui sont à la recherche ac-tive d’un logement sur les com-munes de la périphérie sud de Paris, d’Issy à Vanves, a baissé de 35 % depuis janvier », note ainsi Florent Guiocheau, responsable data du site Internet. Décourage-ment ? Sans doute : en un an, leur pouvoir d’achat a reculé dans deux-tiers des grandes villes (voir ta-bleau ci-contre).

Hausse de prix très disparate En cause, bien sûr, la hausse des prix. A première vue, elle semble faible : 1,1 %, soit plus ou moins l’inflation. Mais derrière cette moyenne se cachent des écarts im-pressionnants. Dans les campagnes, les prix n’ont pas progressé depuis 2016 (et même reculé de 9 % en dix ans). A Paris, ils ont augmenté de 41 % en dix ans, de 16,5 % depuis 2016, et de 4,6 % depuis janvier. « Seuls les cadres supérieurs peu-vent encore acheter dans la capi-tale », affirme Laurent Vimont, pré-sident de Century 21. Lyon, Marseille, Lille et Bordeaux connaissent aussi des hausses éle-vées : + 9 % en moyenne depuis 2016 et + 14,5 % sur la décennie.« Nos prix sont trop élevés, mais sont contraints par les coûts du foncier et des travaux, analyse Thi-bault Dutreix, PDG de Coffim. Mais impossible de produire moins cher. » Du coup, chacun ressort les vieilles recettes marketing. Bouy­gues offre les frais de notaire et la cuisine « installée par Darty ». Vinci s’engage « à compenser financière-ment ses clients en cas de retard de livraison », explique Bruno Der-ville, son directeur général immobi-lier résidentiel. Cogedim, lui, fait simple : « Nous offrons jusqu’à 3 mètres carrés, en fonction de la taille du logement », explique Phi-lippe Jossé, son président. Face à cette nouvelle situation, comment les particuliers doivent-ils réagir ? Ceux qui vendent doivent se hâter de le faire, quitte à accepter un rabais, plutôt que de se retrouver, dans quelques mois, avec un bien invendable et dévalué. Et ceux qui

cherchent ? Ont-ils intérêt à reporter leur décision pour profiter d’une baisse des prix ? Pas forcément, ex-plique Sébastien de Lafond, de Meil-leursAgents, « car aujourd’hui on peut emprunter à des taux négatifs, avec des crédits à 1,5-1,6 %, alors que l’inflation est à 2,2 %. Or, quand les taux remonteront, un certain nombre d’acheteurs seront alors exclus du marché ». Un exemple suffit à le comprendre : aujourd’hui, avec des revenus mensuels de 2 900 euros, un ménage peut rem-bourser les 975 euros des mensuali-tés de son prêt à 1,60 % de 200 000 eu-ros sur vingt ans : il reste dans la limite d’un tiers de ses revenus. En 2008, quand les taux étaient à 5,30 %, il fallait rembourser, pour le même emprunt, 1 350 euros et donc gagner au moins 4 000 euros. Autrement dit, avec 1 100 euros de moins de reve-nus, il est possible d’emprunter le même montant qu’un ménage pou-vait le faire il y a dix ans. Le calcul, hélas, vaut également dans l’autre sens : chaque point de hausse du taux des crédits, en fait, va exclure automatiquement 8 % des emprun-teurs potentiels. Eric Tréguier

On enregistre une baisse

de 1,5 % des montants de crédits, mais surtout de 7,5 % du nombre des prêts accordés, en glissement annuel.

JEAN-MARC VILON, directeur général de Crédit logement.

SP

18 h 00Conférence en partenariat avec

« Innovation, fi scalité, investissement : les nouveaux enjeux de la banque privée »

en présence deJean-Philippe Taslé d’Héliand,

président de ODDO BHF Banque Privée

Laurent Bastin, CEO de ODDO BHF Banque Privée

Jérôme Chigard, directeur ingénierie patrimoniale

et membre du comité de direction de ODDO BHF

19 h 00Cocktail-dégustation

Champagne Pannier, Brut SélectionWhiskey Woodford Reserve

(Brown-Forman), Mint Julep and Old-FashionedSélection de vins du Wine & Business Club

en présence de Mathieu Brecy,

directeur commercial France de Champagne Pannier

19 h 45Débats

en présence deSylvie Jéhanno,

présidente-directrice générale de Dalkia

Raphaël Palti, président-directeur général d’Altavia

20 h 45Dîner-dégustation

Dîner réalisé par Eric Frechon3 étoiles au Guide Michelin,

4 toques au guide Gault&Millau

Dîner spécial Champagne PannierLes dégustations sont commentées par

David Cobbold, expert en vins

en présence de Frédéric Fougerat,

directeur communication et marketing de Foncia et auteur du livre Le goût des autres, mes recettes de manager

23 h 15Clôture de la manifestation

La conférence et les débats sont animés par Alain Marty,

président-fondateur du Wine & Business Club

directeur commercial France de Champagne Pannier

présidente-directrice générale de Dalkia

président-directeur général d’Altavia

Dîner réalisé par

Dîner spécial Champagne PannierLes dégustations sont commentées par

Pour tout renseignement :01 42 89 70 01 ou

sylviechanel@winebusinessclub.frRetrouvez le programme

des prochaines soirées du club :www.winebusinessclub.com

Soirée du Wine & Business Club

Jeudi 15 novembre 2018Hôtel Le Bristol

112 rue du Faubourg-Saint-Honoré 75008 ParisParking : Rond-Point des Champs-Elysées

3 avenue Matignon – 75008 Paris

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