immobilier au maroc

8/8/2019 immobilier au maroc

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Synthse de la Note dInformation de la CGI


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I- Etat des lieux du secteur immobilier au Maroc

Le secteur immobilier au Maroc a connu rcemment une monte spectaculaire aprs une

priode de stagnation prolonge due entre autres la mfiance des investisseurs vis vis delconomie interne, la propagation du phnomne de lhabitat insalubre et irrgulier et

galement labsence dactions de maintenance et dentretien du parc de logement.

En effet, cette ascension marque par une augmentation gnrale du prix de limmobilier sest

manifeste dune part, par la croissance de la valeur ajoute gnre sur le BTP et par

llvation de la consommation des ciments et dautre part, par la progression de lencours des

crdits immobiliers ces quatre dernires annes.

Limportance du poids du secteur des BTP dans lconomie nationale savre grandissante

danne en anne. La contribution du secteur du BTP dans le PIB slve environ 5% en

2005, la valeur ajoute quant elle atteint 24 Gdh contre 22 Gdh en 2004, enregistrant ainsi

une progression de prs de 9%.

Par ailleurs, la FBCF est reprsente dans une mesure de 44% par le secteur du BTP en 2005

o la branche relative au secteur de limmobilier dtient une part grandissante y contribuant

elle seule pour prs de 28%.

Le graphique suivant montre lvolution de la FBCF du secteur immobilier comparaison faite

avec le secteur des BTP.

Source : Note dinformation CGI

Aussi, le secteur de la cimenterie a connu des ventes en croissance continue, et ce, depuis

2000, le taux de variation des ventes a enregistr 10,38% en 2006.

Le tableau suivant reprsente lvolution des vents de ciment en tonnes et en pourcentage :


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En milliers de tonnes 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006Evolution des ventes deciment

7480 8058 8486 9277 9796 10289 11357

Variation (%) 3,40% 77,2% 5,32% 9,32% 5,60% 5,03% 10,38%Source : Note dinformation CGI

Dun point de vue financier, lessor que connat le secteur de limmobilier est exprim par la

croissance de la demande des crdits lhabitat. Celle ci est explique par la conjonction dun

certain nombre de facteurs tels lassouplissement des conditions doctroi de crdit (baisse des

taux dintrt et baisse des exigences en matire de garantie) et lallongement de la dure des

crdits logements.

En effet, les taux dintrts relatifs aux crdits immobiliers ont baiss de prs de 15% passant

de 8% en 2003 environ 6,8% en 2006. La dure maximale des crdits est quant elle passe

25 ans puis porte il y a peu jusqu 40 ans.

Aussi, la cration de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup

dans lexplication de cette monte en puissance de limmobilier puisquils ont permis une

grande partie de la population daccder au logement dans de bonnes conditions.

Ceci tant, ces facteurs tant runis ont concouru la progression de lencours des crdits

limmobilier.

Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crdits immobiliers dans le total delencours de crdit lconomie. Ce rapport enregistre une volution graduelle de 15% en

1997 prs de 23% en 2006.

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Crdits

immobiliers(1)

22817 25234 27229 28175 32145 35155 39472 45571 56902 73789

Concours

leconomie (2)

152029 168495 185905 205424 208647 226221 246008 262743 292029 324601

(1) / (2) 15,0% 15,0% 14,6% 13,7% 15,4% 15,5% 16,0% 17,3% 19,5% 22,7%Source : Note dinformation CGI


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II- CGI : Activits, Evaluation et Introduction en bourse.

1- Bref aperu sur la CGI

La CGI a t cre en 1960, elle est dtenue 99,9% par CDG Dveloppement, filiale

100% du Groupe Caisse de Dpt et de Gestion (CDG).

La CGI est lune des socits les plus importantes en matire de promotion immobilire, non

seulement du fait quelle soit adosse une grande structure mais galement parce quelle

intervient dans diffrents segments du mme secteur savoir la production de logements, de

bureaux, de commerces, de centres administratifs et de siges sociaux et la viabilisation dequelques lots de terrains.

Elle contribue de la sorte au dveloppement du paysage urbain marocain et lanimation des

villes et quartiers.

Ceci dit, la CGI bnficie de certains atouts qui lui permettent de se positionner en tte de

liste des promoteurs immobiliers. De ce fait, elle jouit dun savoir faire reconnu, dun

important potentiel dintervention, dune forte notorit et dune situation financire saine.

Toutefois, il existe quelques faiblesses qui entravent son dveloppement, elles touchent

principalement au systme de gouvernance, au processus de planification, au suivi des

ralisations et de contrle de gestion, au rfrentiel des processus et la planification des

ressources financires.

Il convient de signaler par la mme, que la CGI opre travers deux modes dintervention : la

matrise douvrage o elle prend la responsabilit du financement et de la ralisation de ses

projets et la matrise douvrage dlgue qui consiste en la dlgation dorganismes publics

ou privs de leurs programmes immobiliers la CGI qui en assure lachvement bien et

terme.

Production de la CGI en MO et en MOD

Les tableaux qui suivent reprsentent lvolution de la production en matrise douvrage et enmatrise douvrage dlgue :

Kdh (HT) 2004 2005 Var (%) 2006 Var (%)

ProductionMO

198645 403065 102,91% 400634 -0,60%

Logements 144997 253516 74,84% 287776 13,50%

% MO 72,90% 62,90% - 71,80% -

Etudes7426 5793 - 21,99% ND -

Ralisations137571 247723 80,07% ND -


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Bureaux 29171 97831 NS 51187 -47,60%

% MO 14,70% 24,20% - 12,80% -

Etudes - - - ND -

Ralisations 29171 97831 NS ND -

Commerces 0 0 - 0 -

%MO - - --

Lots deterrains

24477 51718 111,30% 61671 19,20%

% MO 12,40% 12,90% - 15,40% -

Etudes - 88 NS ND -

Ralisations 24477 51630 110,93% ND -Source : Note dinformation CGI

La production de logements en 2004 constitue une grande part de la production de la CGI en

matrise douvrage (73%), tandis que les bureaux et les terrains ont reprsent respectivement

une part de 14% et 12%.

Le taux de variation de la production globale, toute catgorie confondue, a connu une

variation de 103% en 2005, suivie par une baisse porte -0,60% en 2006 et bien que les

parts des segments concernant les bureaux, les commerces et les lots de terrains ont enregistr

une progression dans le total de la production, elles demeurent dpasses par la part alloue

la construction de logements.

Kdh 2004 2005 Var (%) 2006 Var (%)

Production MOD 375618 364632 -2,9% 444554 21,9%

MOD-CDG

MOD- Filiales CDG

MOD-Autres MOD

119862

202654

53102

48657

170878

145097

-59,4%

-15,7%

173,2%

17214

69888

357452

-64,6%

-59,1%

146,3%Source : Note dinformation CGI

( La ventilation de la production entre tudes et ralisations nest pas disponible en matrise douvrage dlgue).

Pour ce qui est de la matrise douvrage dlgue, la production a t marque par une baisseen 2005 de -3%, suivie dune hausse de 21,9% enregistre en 2006.

Chiffre daffaires de la CGI

Le chiffre daffaire de la CGI comprend le chiffre daffaire des oprations ralises en

matrise douvrage et de celles effectues en matrise douvrage dlgue comme latteste le

tableau ci-dessous :


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Kdh 2004 2005 Var (%) 2006 Var (%)

Chiffre daffaires MO

Part dans CA global

245819

95,2%

496828

96,6%

102,1%

-

603 693

97,5%

21,5%

-

Chiffre daffaires MOD

Part dans CA global

12324

4,8%

17498

3,4%

42,0%

-

15717

2,5%

-10,2%

-CA CDG

CA filiales CDG

CA autres MOD

2350

5517

4457

4657

3169

9672

99,0%

-42,6%

117,0%

392

4583

10742

-87,4%

44,6%

9,0%

Total MO&MOD 258143 514326 99,2% 619410 20,4%Source : Note dinformation CGI

Le chiffre daffaire global de la CGI concernant la matrise douvrage et la matrise douvrage

dlgue a connu une forte augmentation arrivant 99% et ce, de 2004 2005. Cette valeur

na pas conserv son trend haussier en 2006, elle a t talonne par une baisse de 20% en

2006.

2- Evaluation de la CGI

Les mthodes retenues pour la valorisation de la socit CGI sont lactualisation des flux, les

comparables boursiers et la mthode dite des anglo-saxons.

Mthode dactualisation des flux (DCF)

La DCF consiste calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trsorerie

futurs attendus dune activit.

La valeur de lentreprise correspond la somme des cash flows disponibles et prvisionnelsactualiss au CMPC.

Ainsi, la valorisation de la socit qui ressort par la mthode de la DCF est de 14203Mdh.1

Mthode des comparables boursiers

Cette mthode consiste comparer lentreprise valuer avec des entreprises de mme nature

que ce soit en terme dactivit ou de zone gographique.

Pour ce faire, deus ratios sont gnralement utiliss dans cette approche, il sagit du : PER (Price Earning Ratio): il reprsente le rapport du cours de

laction sur le bnfice par action.

P/B (Price to Book Ratio) : cest le coefficient mesurant le rapport

entre la valeur de march des capitaux propres (la capitalisation

boursire) et leur valeur comptable.

Les socits comparables prises dans lchantillon oprent dune faon directe soit elle ou

indirecte dans limmobilier. Ainsi, il a t retenu, Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge

Maroc dans le secteur des ciments, Aluminium du Maroc et Sonasid dans le secteur des

matriaux de construction, la socit de peinture Colorado, lentreprise Douja Promotion,

1 Note dinformation de la CGI, page 27.


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groupe Addoha pour la branche destine la promotion immobilire et Mdiaco et Fnie-

Brossette reprsentAnt respectivement le secteur de levage et de mtallurgie

La valorisation de la socit par la mthode des comparables ressort dans une fourchette

de valorisation de 6,3 28,6 Gdh. Ainsi, la valorisation moyenne par comparablesboursiers stablit 17,4 Gdh.2

Mthode dite des anglo-saxons

La mthode des anglo-saxons prend en compte le Goodwill dune socit, il est gal la

capitalisation de la diffrence entre le bnfice net et la rmunration au taux sans risque de

lANCC. (Actif Net Comptable Corrig).

La valorisation de lentreprise est alors gale son ANCC augment du Goodwill.

La mthode des Anglo-Saxons aboutit une fourchette de valorisation comprise entre14,2 et 18,3 Gdh. Le haut de fourchette correspond un CMPC moins lev (7,39%) etun taux de croissance linfini plus lev (3,5%), le bas de fourchette reflte lvolutioninverse de ces deux derniers indicateurs (8,39% et 2,5% respectivement). Ainsi, lavalorisation par les Anglo-Saxons retenue est de 15,8 Gdh.3

Ainsi, les mthodes utilises pour la valorisation ont fait ressortir les rsultats suivants :

Valorisation Mdh

Actualisation des flux futurs

Comparables boursiers

Anglo-Saxons

14203

17429

15846

Valorisation CGI 15910Source : note dinformation CGI

Ceci tant, la moyenne pondre des mthodes prsentes ci-dessus stablit 15 910Mdh. Aprs une dcote IPO de 15%, la valeur dentreprise stablit 13 478 Mdh. Etantdonn que loffre est prix ouvert, la valorisation de la CGI est dans une fourchettedont la largeur est de 14%, et comprise, de ce fait, entre 13 478 et 15 422 Mdh, soit unefourchette de 832 952 dirhams par action ;

Valorisation finale Mdh Prix par action

Bas de frouchette

Haut de fourchette

13478

15422

832

952Source : note dinformation CGI

3- Introduction en bourse de la CGI

Renseignements relatifs aux titres cder

2 Idem, page 293 Idem, page 30.


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Nature des titres Les actions de la CGI sont toutes de la mme

catgorie.

Forme juridique des actions Les actions de la CGI seront au porteur.

Elles seront entirement dmatrialises etinscrites en compte chez MAROCLEAR

Nombre dactions offertes Le nombre dactions offertes dans le cadre de

cette opration est de

3 681 600 actions rparties comme suit :

- Cession de 1 473 600 actions existantes ;

- Emission de 2 208 000 actions nouvelles

Fourchette de prix par action Entre 832 et 952 dirhams

Prime dmission. Entre 732 et 852 dirhams

Valeur nominale 100 Dh.

Libration des titres Les actions cdes et mises serontentirement libres et seront libres de

tout engagement

Compartiment de cotation Les actions de la CGI seront admises au

premier compartiment.

Date de jouissance Les actions mises et cder porteront

jouissance compter de la date dfinie par le

Directoire devant constater la ralisation

dfinitive de laugmentation de capital

dcide par lAssemble Gnrale

Extraordinaire du 27 juin 2007

Ngociabilit des titres Aucune clause statutaire ne restreint la librengociation des actions composant le capital

de la CGI. Les actions, objet de la prsente

opration, sont librement ngociables.

Droits rattachs Toutes les actions bnficient des mmes

droits tant dans la rpartition des bnfices

que dans la rpartition du boni de liquidation.

Chaque action donne droit un droit de vote

lors de la tenue des assembles

Rpartition de loffre

La prsente opration est structure en cinq types dordres :

Type dordre I : Rserv aux salaris de la CGI.

Type dordre II : Rserv aux salaris de CDG Dveloppement, de la CDG, du RCAR et dela CNRA.

Type dordre III : Rserv aux :


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Mode de cotation Continu

Procdure de 1re cotation. Offre Prix Ouvert

Date de 1re cotation. 10 aot 2007

III- Perspectives 2007- 2011

Le Maroc prsente un important potentiel de croissance du secteur immobilier. En effet, la

situation actuelle du march marque notamment par la croissance de la population urbaine, la

baisse continue des taux dintrt, la facilit daccs aux crdits logements ainsi que la mise

en place des fonds de garantie a pouss les organismes tant publics que privs simpliquer

davantage dans le but doffrir les meilleures conditions pour lacquisition dhabitat dcent.

Ainsi, les pouvoirs publics se sont engags atteindre un objectif de 150 000 logements par

an compter de 2009. Aussi, la dmarche initie par ltat pour crer des villes autour desgrandes villes du Maroc (15 villes nouvelles) va dans le droit fil du dveloppement du secteur

immobilier au Maroc.

Ceci tant, les faiblesses du systme rsident essentiellement dans la raret des rserves

foncires dans les milieux urbains, le non respect des normes de construction et de scurit et

les lourdeurs administratives en matire doctroi des autorisations.

Les perspectives de la CGI sinscrivent dans une dmarche volutive accompagnant

lvolution du secteur. Le promoteur immobilier compte en cette priode renforcer sa position

sur le march en mettant en ouvre un certain nombre de projets concernant des segments

forte valeur ajoute tels que limmobilier professionnel et touristique.

De plus, la CGI a pour objectif dans les annes venir dassurer une plus grande proximit

vis--vis du client et de diversifier ses partenaires stratgiques, surtout dans un environnement

conomique o la concurrence se trouve rude et non organis.

Chiffre daffaires

Lestimation de lvolution du chiffre daffaire de la CGI sur la priode tudie stablit

comme suit :

2006 2007e 2008e 2009e 2010e 2011e

Chiffre daffaires MO

social

604214 1180742 1383401 3175196 3429905 3955980

Chiffre daffaires MOD

social

15717 16207 84081 144817 177391 174329

Chiffre daffaires filiales 0 0 0 394249 1536424 8069863

Chiffre daffairesconsolid

619931 1196949 1467482 3714262 5134720 12200172

Variation 50,60% 22,60% 153 ,10% 38,50% 137,20%Source : note dinformation CGI


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On constate travers ce tableau une volution positive du chiffre daffaires qui ne garde pas

le mme niveau dannes en annes et qui stablit en 2011 137% contre 50% en 2007.

Rsultat net

Le rsultat net part du groupe enregistre sur la priode destimation 2007-2011 une

progression annuelle moyenne de 69% passant de 229 Mdh en 2007 1 856 Mdh en 2011.

Le tableau suivant englobant les diffrents rsultats de la socit montre cette volution :

K dh 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Rsultat

dexploitation

122796 260971 358445 804694 1294003 3114050

Rsultatfinancier

28585 13701 6844 -76293 -118773 -940

Rsultatcourant

151381 274673 365289 728400 1175230 311110

Rsultat non

courant

-19263 -17000 0 0 0 0

Rsultat avant

impt

132117 257673 365289 728400 1175230 311110

IS -43583 -87683 -145948 -261019 -394716 -1109945

Part du RN

des socits

mises en

quivalence

0 58850 61989 206550 370390 263540

Rsultat netde lexercice

88 535 228839 281330 673932 1150904 2266705

Intrts

minoritaires

-539 -16191 6274 104709 415019

RsultatNPG-CGI

88535 229378 297521 667657 1046195 1851686

Variation 164,4% 29,7% 124,4% 56,7% 77,0%

Source : note dinformation CGI

La CGI prsente alors dintressantes perspectives de croissance et un grand potentiel de

dveloppement vu la croissance de son chiffre daffaire et de son rsultat prvisionnels. Ceci

est attribu la participation de la CGI la ralisation de projets de grande envergure aussi

bien en matrise douvrage quen partenariat avec des oprateurs de grande exprience locauxet trangers.


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Contacts:

Si Mohamed MAGHRABI Prsident du directoireMohammed BAOUZNAG Membre du directoire Yassine ELAASRAOUI Trader Ahmed SLIMANI TraderJilali LARAICHI TraderIbtissam Benchanna Analyste financier

M.S.IN Socit de boursewww.msin.ma

Tl:(212 2)297 49 61 65Fax:(212 2)297 49 73/74

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