Immobilier Nue-Propriété Investissement tranquille · un patrimoine immobilier et surtout de le valoriser sans risque.» Cette fameuse stra- ... I Linvestissement immobilier en

26 RUE GAMBETTA54000 NANCY - 03 83 35 30 20

07 SEPT 09biHebdomadaire Province

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Eléments de recherche : PERL ou Pierre Epargne Retraite Logement : société d'investissement immobilier, toutes citations

Immobilier

Nue-PropriétéInvestissement tranquille ?

L 'investissement dans la Pierren'est pas franchement risquemais il peut apporter quèlques

craintes. Avec la stratégie patrimo-niale de la nue- propriété...même pluspeur. Du côté de la société Prévias EIP(Expertise Ingénierie patrimoniale)on en est plus que convaincu. Elleorganise une conférence à Nancy dansses locaux sur le sujet le 17 septembreprochain.

Investisseurs privés n'ayez plus decrainte pour investir dans l'immobilier...la nue-propriété est là ! Ce message,Guillaume Charroyer, gérant privé de Pré-vias EIP (Expertise Ingénierie patrimo-niale) devrait le marteler à l'occasiond'une conférence annoncée le 17 sep-tembre (voir encadré). «L'investissementen nue- propriété est un investissementtranquille car ['investisseur balaye tota-lement le risque locatif», assure le ges-tionnaire de patrimoine. Aucun risque etaléa locatif (vacances, impayés). Aucunsouci de gestion (mise en location, en-tretien, recouvrement des loyers). Aucunfrais ni aucune charge (gestion, travaux,entretien)...et aucune fiscalité (IRPP,prélèvements sociaux, ISF, taxe foncière,plus value). Le bonheur pour ceux quiont quèlques capitaux à placer ! «Toutest réuni pour permettre de se constituerun patrimoine immobilier et surtout de levaloriser sans risque.» Cette fameuse stra-

tégie patrimoniale est un investissemententièrement tourné vers la capitalisation.Remis sous les feux de la rampe, notam-ment par Christine Boutin alors ministredu logement à l'occasion de l'Engagementnational pour le logement (ENI), l'inves-tissement en nue-propriété se veut avoirdes vertus sociales.

Consonance sociale

C'est un montage financier avec troisparties : un locataire, un bailleur social etle nu-propriétaire. Ce dernier ne financeque 50 à 60 % de la valeur totale du bien,le bailleur social assure l'usufruit pendant15 à 20 ans ce qui lui permet notammentde pallier le manque de foncier auquel ilest souvent confronté. Du côté du loca-taire, il peut accéder à un logement sur un

marché immobilier tendu auquel il n'auraitpu accéder autrement. En dehors de cetteconsonance sociale souhaitée, l'investis-seur privé peut ainsi se positionner surdes marchés immobiliers dans des régionsà forte valeur ajoutée en termes de prixau m2 de la Pierre. «C'est le cas pourl'Ile de France, la région Rhône- Alpes ouencore une partie du Sud-est Ces marchéspeuvent aujourd'hui être accessibles»...ouplus accessibles. La nue propriété s'affichecomme un placement «sans risque et ren-table», reste à trouver l'offre présente. Dece côté Prévias EIP assure avoir la solu-tion avec son partenaire parisien porteurde projet, PERL piloté par deux anciensmembres du ministère de l'Equipement.Rentabilité assurée ? A voir !

emmanuel.vamer

Décryptage Le 17 septembre

Investir en nue-propriété I La so-ciété Prévias EIP (Expertise Ingé-nierie patrimoniale) décryptera lesdifférents avantages de cette véri-table stratégie patrimoniale ie jeudi17 septembre à 17 h 00 dans ses lo-caux de la rue Victor Hugo à Nancy.Le porteur de projet, la sociétéparisienne PERL (Pierre EpargneRetraite Logement), partenaire de

(a société nancéienne, présenteradifférents projets réalisés dont no-tamment celui du Jardin Majorelleen plein coeur de la cité ducale.

Pour plus d'infosGuillaume Charroyer03 83 41 82 0006 88 12 02 04www.eip.prev1as.com

1 BIS AVENUE DE LA REPUBLIQUE75011 PARIS - 01 49 29 30 00

07/13 AOUT 09Hebdomadaire Paris

OJD : 104072


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Gérer/ ImmobilieflSHtifLes bormes questions àse poser avant d'investir

>• Dynamisé par les avantages fiscaux du régimeScellier, l'investissement en immobilier locatif peutaussi se concevoir avec d'autres dispositifs.

Sous l'expression «immo-bilier locatif» se rangeune séné d'investisse-ments dans la pierre dont

le point commun est de procu-rer, tout de suite ou à terme, desloyers au proprietaire. Connu leplus souvent dans ses versionsdéfiscalisantes (Robien, Borloo,et maintenant Scellier), ce typede placement de long termepeut aussi s'effectuer, même sila motivation est moins cou-rante, sans que l'obtention d'unavantage fiscal immédiat figureau premier plan Des argumentscomplémentaires nourrissentalors le raisonnement, à l'instardu démembrement provisoirede propriété avec un bailleursocial, propose par la sociétéPerl, ou de l'acquisition d'unbien dans une destination tou-ristique avec Pierre & Vacancesou Club Med

Quel avantage fiscal ?Le cas de figure le plus fréquentreste la combinaison d'un pla-cement immobiber avec la re-cherche d'une économie fiscale.Elle concerne les foyers à hautsrevenus ayant déjà épuisé lesautres réductions possibles, oudisposant de recettes foncièresdont ils cherchent à diminuer lepoids fiscal, par des intérêtsd'emprunt ou des déficits fon-ciers Le régime Scellier se ré-vèle plus intéressant, dans laplupart des cas, que ses prédécesseurs, Robien recentré ouBorloo neuf, encore en vigueuren 2009 Le Scellier apporte unevraie réduction d'impôt au lieud'un amortissement Celle-cipeut s'élever a 8 333 euros paran pendant neuf ans, pourune acquisition immobilièredans le neuf au moins egale à300 DOO euros, faite en 2009 ou

2010, et sous reserve de perce-voir des loyers pendant la pé-riode de neuf ans (voir détailsdans le tableau a dessous) Si laréduction est supérieure à l'unpot sur le revenu dû une année,le solde est reportable sur l'unpot des six années suivantes. Ledispositif prendra fin le 31 dé-cembre 2012. Notez bien que lapremière réduction d'impôt an-nuelle s'impute sur l'impôt del'année d'achèvement du loge-ment Si le bien acheté sur plansen 2009 est en fait livré début2011, vous ne bénéficierez doncpas de la réduction d'impôtavant... 2012 La seule manièred'obtenir l'avantage fiscal immédiatement consiste à acheterdes parts de SCPI ScellierCelles-ci présentent, en contre-partie, d'autres inconvénientspour la liquidité des parts et lavaleur de rachat Depuis 2009,vous devez aussi tenir comptedu plafond des niches fiscales.Le cumul de la plupart des réductions et crédits d'impôt, in-cluant le Scellier ou l'emploid'un salarie à domicile, ne peutpas dépasser le plafond de25 000 euros majoré de 10% desrevenus imposables du foyer.

Avec quel statut?Pour le Scellier en direct, vousgardez votre statut de simplecontribuable, maîs la SCI (sodété civile immobilière) est pos-sible si elle n'est pas soumise àl'impôt sur les sociétés Nou-veauté 2009, l'investissement enrésidence neuve avec services(résidences de tourisme, pour af-faires, pour étudiants ou pourpersonnes âgees) permet de pro-fiter du nouveau statut deloueur en meublé non profes-sionnel (LMNP) aligné sur leScellier Or, dans ce cas, l'inves-

35 RUE DE LIEGE75008 PARIS - 01 44 70 66 66

JUIL/AOUT 09Mensuel

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I Linvestissement immobilier en nue-propriétéLe schéma suscite énormément d'intérêt. Et pour cause, l'investissement estattrayant à tous les égards.

La réduction du prixdu bien dont

bénéficiele nu-propriétaire

au momentde l'acquisition

revient à percevoirimmédiatementIS à 17 annéesde loyers, nets

de toutes chargeset imposition

Si le plus souvent, le démembrement depropriété est une technique qui s'inscritdans une logique de transmission dupatrimoine, il peut également être utilisé

a contrario pour se constituer un patrimoineimmobilier en achetant la nue-propriété d'unbien immobilier dans le cadre d'un usufruitlocatif social.

Investir autrementConcrètement, le particulier achète la nue-pro-priété d'un logement avec une décote de 40 %à 50 % de la valeurtotale du bien selon la duréede l'usufruit qui est fixée au minimum pour 15ans. Pendant la durée de l'usufruit temporaire,c'est le bailleur social usufruitier retenu par lasociété Perl qui perçoit les loyers et assure l'ex-ploitation locative. Au termedel'usufruit,le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété dubien en toute exonération fiscale. « ll s'agit d'uninvestissement sécurisant exempt de toute contrainte.Aucun risque locatif 'ne pèsesur le nu-propriétaire et l'in-tégralite des charges locatives et de propriété incombeà l'usufruitier. Le n u-propnétaire doit seulement débour-ser50€.à6û€.par an correspondant aux honoraires dusyndic », se réjouit Frédéric Goulet, directeurgénéral et cofondateurde la société Perl.

Une fiscalité optimiséeCe schéma d'investissement, orienté vers lacapitalisation sera particulièrement avanta-geux pour les particuliers qui possèdent déjàdes immeubles de rapport. En effet, l'adminis-tration fiscale autorise le nu-propriétaire àimputer sur les revenus fonciers, les intérêtsd'emprunt contracté pour l'acquisition de lanue-propriété. Et la loi de finances rectificativepour 2008 a précisé que cet avantage n'étaitpossible qu'en cas d'usufruit locatif social. « Maiscette technique d'investissement est tout aussi ver-tueuse pour les primo -investisseurs. En l'absence de reve-nus fonciers, ils ne sont pas imposés à l'impôt sur lerevenu. La réduction du prix du bien dont bénéficie {'in-vestisseur au moment de l'acquisition revient à perce-voir immédiatement 15 à 17 années de loyers, nets detoutes charges et imposition. À terme, ces investisseurssont sûrs de devenir propriétaire d'un bien idéalementplacé, ce qui n'est pas toujours évident quand on réaliseun investissement immobilier défscalisant classique »,tient à préciser Frédéric Goulet. Quant à l'im-position sur le capital, si la valeur de la nue-pro-priété n'entre pas dans l'assiette de l'ISP, unarrêt de la Cour de cassation* vient de préciser

que les intérêts d'emprunt viennent en déduc-tion du patrimoine brut taxable.

Dénouement de lopération encadré« La loi ENL du 13 juillet 2006 dispose que les bauxconsentis par l'usufruitier aux locataires sont automa-tiquement échus au terme de l'usufruit. Six mois avantl'échéance, le nu-propriétaire a la faculté de donnercongé au locataire pour vendre ou occuper lui-même lelogement », explique Frédéric Goulet. Précisonségalement que le bailleur social a l'obligationde proposer un logement alternatif au locatairequi devra quitter le bien démembré. De quoirassurer les investisseurs les plus récalcitrants.Enfin, comme la nue-propriété est un droit réelimmobilier cessible, le nu-propriétaire peutrevendre son droit à n'importe quel momentsur le marché secondaire organisé par Perl, sanspénalité ni réintégration fiscale. La plus valueimmobilière sera alors imposée entre les mainsdu nu-propriétaire selon les règles de droit com-mun. Mais rappelons que tout l'intérêt du mon-tage est d'accéder en toute sécurité à la pro-priété dans un cadre fiscal et financier optimal,et que pour cela, il convient de patienter jusqu'àl'extinction de l'usufruit.

Avantages : Aucun risque locatif ni souci de ges-tion. Fiscalité attractive. Excellente perspec-tive de rendement.Inconvénients : L'investisseur reste nu-propriétaire pendant 15 ans minimum et n'a doncpas toutes les prérogatives auxquelles pour-rait prétendre le propriétaire.

*Cass.com3i mars 2009 n°o8-l4.&}5

48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES75095 PARIS CEDEX 2 - 01 44 88 48 00

JUIL/AOUT 09Bimestriel

OJD : 85932

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Du nouveau pour le meublé non professionnel

D ernière réforme en date de l'in-vestissement immobilier, celle

du loueur en meublé non profes-ments dans 55 programmes.L'intérêt de la formule est multiple.«Pour une durée d'usufruit de

quinze à vingt ans,explique Frédéric Gou-let, l'acquéreur payela nue-propriété de 50à 60% de la valeur dubien. A la fin de l'us

29 RUE DE CHATEAUDUN75308 PARIS CEDEX 09 - 01 75 55 10 00

JUIL/AOUT 09Mensuel

OJD : 249460


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PLACEMENTS :SORTEZ

DES SENTIERSBATTUS

La sortie de crise n'est pas pour tout de suite. Pour trouverde la rentabilité, il faudra emprunter des chemins de traverseet privilégier les produits de niche. Des chevaux de course au

platine, en passant par les CFD. notre sélection.

PLACEMENTSEnquête : La rédaction

Al'exception de l'assu-rance vie, les grandesclasses d'actifs ont vuleurs rendements s'ef-fondrer en 2008. De

quoi déboussoler les investisseursà la recherche de performance. Pourobtenir de la rentabilité, il faudra dé-sormais sortir des sentiers tout tra-cés dans un contexte de marchésfinanciers durablement baissiers.La sortie de la crise économiquemondiale devant se faire au mieuxen douceur, il ne faut guère comp-ter sur une explosion des bénéficesdes sociétés, génératrice de plus-va-lues, pour 2010. Ni sur un retour-nement de tendance de l'immobilierdans les deux ans à venir. Mieuxvaut donc aller sur des niches moinsmises en avant par les réseaux àlarge diffusion.

Nous vous proposons dans les pagessuivantes des idées originales trèsdiverses, nécessitant ou non desconnaissances particulières. Cer-taines comme l'épargne solidairesont accessibles à tous. D'autresintéresseront seulement les pas-sionnés, comme les voitures de col-lection. Ou les plus fortunes du faitde leur attrait fiscal, comme l'assu-rance vie à bonus de fidélité.

Un impératif : investir unmontant limité de son épargnePour chacune, un feu rouge, oran-ge ou vert est allumé en fonction dela facilité de compréhension et d'ac-cessibilité du produit, de la renta-bilité à attendre, mais aussi des aléas.Car ces produits présentent desrisques plus élevés que les place-ments classiques. Ceux-ci sont ap-préciés en quatre niveaux allant defaible à très élevé. A chacun de pio-cher en fonction de ses centresd'intérêt et de ses ambitions de ren-tabilité. Pour une petite partie deson portefeuille évidemment. •

aoumakhlouf

Tampon

14 BOULEVARD HAUSSMANN75009 PARIS - 01 57 08 73 00

04/10 JUIL 09Hebdomadaire Paris

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40 RUE DU DOCTEUR ROUX75015 PARIS - 01 40 56 35 35

JUIN 09Mensuel


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PATRIMOINEte succés tfe l'usufruit locatif social

L'usufruit locatif social : une autre façon d'investir dans le neuf.

T 'usufruit locatif social gagne du terrain. « Nous avons en-JLj registre nos meilleurs scores de vente au premier trimes-tre 2009 », s'enthousiasme Frédéric Coulet, directeur généralde Perl une société spécialisée dans ce type d'investissementlocatif. Comment ça marche ? Le particulier achète un ouplusieurs logements dans un programme neuf « toujourssitué sur une adresse aussi résidentielle que recherchée, parexemple en centre-ville », signale Frédéric Goulet. La pro-priété est démembrée : l'investisseur achète la nue-propriétédu logement, soit 50 à 60 % de la valeur du bien en pleinepropriété. L'usufruit est acquis, pour quinze à vingt ans, pardes bailleurs institutionnels à vocation sociale. Pendant cettedurée, le bailleur perçoit les loyers et entretient le logementet l'immeuble. Au terme de la période, l'investisseur particu-lier récupère le bien remis à neuf. Ses avantages : « il paie unlogement à moitié prix, il enregistre une plus-value exonéréed'impôts lorsqu'il revend. Il peut aussi choisir de continuerà louer sur le secteur libre ou reprendre le logement poury vivre », explique Frédéric Goulet. En outre, les intérêtsd'emprunt sont fiscalement déductibles et le nu-propriétaireest exonéré de la taxe foncière. Pendant le bail, le logementn'est pas inclus dans le calcul de limpôt de solidarité sur lafortune. « L'usufruit locatif social est un système gagnant-gagnant : l'investisseur réalise une belle opération avec unrendement moyen annuel de 5,30 % ; les bailleurs sociauxpeuvent loger des familles modestes ; les communes peuventplus facilement respecter les principes de la mixité sociale »,commente Frédéric Coulet.

149 RUE ANATOLE FRANCE92534 LEVALLOIS PERRET CEDEX - 01 41 34 60 00

04/10 JUIN 09Hebdomadaire Paris

OJD : 633002


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Investir dans l'immobilierLes atouts de la nue-propriétéAcheter un logement pour le louer est souvent compliqué et risque. Une solution

alternative : laisser l'usufruit pendant quèlques années à un bailleur social.

Paris Match. Quel est l'intérêt

d'acheter seulement la nue-propriété

d'un logement?

Frédéric Goulet. Déjà, le prix!

Comme vous n'avez pas l'usage du bien,

provisoirement, vous le payez 40 à 45 %

moins cher. C'est un bailleur institution-

nel, à vocation sociale, qui achète l'usu-

fruit, pour quinze à dix-sept ans. Il s en oc-

cupe complètement, pendant toute la

FREDERIC

GOULET

Perl*

,4 CC Cest ki bon moment

pour ceplacement

durée de son engagement. Vous n'avez

donc aucun souci de gestion ou de

recherche de locataire. Vous avez même

des avantages fiscaux. Au terme, vous

récupérez automatiquement le logement

et en devenez plein propriétaire, pour le

vendre ou l'occuper.

De quel type de bien s'agit-il ?

Ce sont des produits de grande

qualité, sur le plan de ('architecture et

de lenvironnement, situés là où il y a de

vrais besoins : l'Ile-de-France, la région

Paca, le cœur des grandes villes... L'in-

vestisseur est sûr de réaliser une plus-

value. Il est libre aussi de revendre avant

le terme, si nécessaire.

Mais on ne touche pas de loyers ?

Non. Vous n'avez aucun revenu,

mais pas non plus de charge ou de

dépense, pas même la taxe foncière.

Mieux, si vous avez d'autres revenus fon-

ciers, vous pouvez en déduire vos intérêts

d'emprunt, donc faire une économie

d'impôt sur le revenu. Et si vous êtes as-

sujetti à l'ISF, cet investissement n'est pas

à déclarer puisque vous n'en avez que la

nue-propriété.

Concrètement, si l'on veut investir se-

lon ce schéma, comment s'y prendre ?

Il existe plusieurs intervenants sur ce

type d'opération. Commencez par regar-

der les programmes proposés sur Internet.

Quand vous aurez choisi, sur plan, lappar-

tement qui vous convient, vous signerez

un contrat de réservation, puis l'acte de

vente dès l'obtention de votre finance-

ment. Si vous voulez investir à Versailles,

dans un trois-pièces qui coûte autour de

300000 €, l'appartement en nue-pro-

priété vous coûtera 180000 €. Un syndic

indépendant effectue, deux fois par an,

une visite de contrôle de l'immeuble et

vous en adresse le compte rendu. Les

logements sont remis en état entre deux

locataires et dans les deux ans qui précè-

dent la restitution au propriétaire.

La réalité n'est peut-être pas tou-

jours aussi rose!

Toute lopération est strictement en-

cadrée par la loi. Il n'y a pas d'arnaque

sous-jacente. Il ne s'agit pas de montages

financiers sophistiqués, avec simulation

fiscale, pour des contribuables qui ont

pour seul objectif de payer moins d'im-

pôts. Dans ce schéma, tout le monde s'y

retrouve: le bailleur social, qui dispose

d'un parc immobilier qu'il ne pourrait pas

s'offrir au prix fort ; et le particulier, qui fait

un investissement patrimonial, cohérent

et rentable, sans risques et sans pro-

blèmes d'impayés.

Que conseillez-vous ?

Il y a en France d'énormes besoins en

logements, les taux d'intérêt pour em-

prunter sont actuellement bas et, comme

il est à craindre qu'à moyen terme l'infla-

tion lamine I epargne financière, c'est le

bon moment pour s'endetter. Un place-

ment immobilier, confortable et sûr,

gardera toujours sa valeur marchande.

* Pierre Epargne Retraite Logement.

wwwperl.fr Tél. : Oî 45 00 SS 55.

14 BOULEVARD HAUSSMANN75438 PARIS CEDEX 09 - 01 57 08 50 00

25 AVR 09Hebdomadaire Paris

OJD : 437239


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Interview de Frédéric Goulet, directeur général de Perl

Les atouts de linvestissementdans la nue-propriétéLe Figaro Magazine - Comment voyez-vous révo-

lution du marché ?

Frédéric Goulet - II y a un re-gain indéniable pour l'im-mobilier depuis le début decette année chez les particu-liers. Je pense que beaucoupd'épargnants ont été échau-dés par l'effondrement de la

Bourse et trouvent une vraie raison de croireà l'épargne dans la pierre. Encore faut-il bieninvestir, en proposant exclusivement des sitesayant une véritable valeur patrimoniale.Vous avez une approche originale de l'investisse-ment immobilier...Nous proposons d'acquérir la nue-propriétéd'un bien neuf pour SS à 60 % de sa valeur to-tale, le reste, c'est-à-dire l'usufruit, revenanttemporairement, pour quinze à dix-sept ans,à des bailleurs sociaux qui perçoivent les reve-

nus, assurent l'entretien et la remise en état àl'échéance de l'immeuble.Quels sont les avantages ?Le nu-propriétaire ne supporte aucun risquelocatif, aucun souci de gestion, aucune dé-pense. Pas de loyers, donc pas d'impôt surle revenu. Si l'acquéreur a emprunté, il peutdéduire les intérêts de ses revenus fonciers :il réduit d'autant le montant de son IRPP. Lataxe foncière est supportée par l'usufruitieret un bien en nue-propriété n'entre pas dansPISE Enfin, en cas de revente au bout dequinze ans, il n'a aucune plus-value à payer.Quel bilan tirez-vous de votre expérience ?Depuis 2001, nous avons réalisé plus deSO programmes, essentiellement en Ile-de-France, dans les Yvelines, les Hauts-de-Seineet le Val-de-Marne notamment, ainsi quedans le Var ou les Alpes-Maritimes. 2009 seprésente bien avec une augmentation atten-

Pas de loyer,

due de l'ordre de 40 % de nos ventes. Nousavons en outre toute la confiance de la clien-tèle, car nous avons organisé un marché se-condaire qui permet si besoin la revente an-ticipée des biens. Et puis, nous nous flattonsd'apporter une satisfaction aux investisseurstout en contribuant au développementd'une offre de logements accessibles.

PROPOS RECUEILLIS PAR M. G.

Adom5 impasse de l’Ourcq - 78310 MAUREPAS

21 AVR 09 Hebdomadaire

N°67

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N°67

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PERL



N°67

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31 MAR 09 Paru sur le site

www.idfeco.fr

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Yvelines

Perl concilie intérêt privé et intérêt public à Buc

Bouygues doit lancer au 3e trimestre à Buc le programme immobilier «Le Green», de 68 appartements. La société parisienne Perl a acquis 25 d'entre-eux qu'elle rendra accessibles en nue-propriété. De quoi stimuler l'investissement privé tout en développant le parc de logements sociaux.

Perl a conçu un schéma de démembrement novateur consistant à céder la nue-propriété des appartements à des particuliers épargnants avec un usufruit temporaire de 15 ans minimum cédé au bailleur social Sogemac Habitat, qui travaille pour la première fois avec Perl. Profitant aussi bien à l'investisseur privé qu'au bailleur, l'opération est prévue sur 15 ans.

"Le particulier peut investir sans tracas (risque locatif, charges courantes, entretien fiscalité...). Il ne paie que 60% de la valeur de la pleine propriété. Le bailleur peut augmenter son offre de logements sociaux sans mobiliser ses fonds propres" résume Frédric Goulet, DG de Perl. La société se rémunère avec une marge d'environ 6%.

Le programme bénéficie d’un certificat Habitat & Environnement et devrait être livré au deuxième trimestre 2011.

Filiale d'Infinimo, Perl a déjà opéré en 10 ans plus de 2.000 appartements selon ce dispositif. La société mène actuellement 6 opérations en Ile-de-France (2 à Châtillon et à Levallois, 1 à Buc et 1 à St-Germain-en-Laye) et en a une douzaine d'autres dans les tuyaux. Basée à Paris où elle emploie 40 salariés, elle clôture aujourd'hui son exercice 2008 qui devrait s'afficher à environ 70 millions d'euros.

2009 Actufax

5 PLACE DES VICTOIRES75001 PARIS - 01 42 33 32 12

27 MARS 09Hebdomadaire Paris


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entretien

FRÉDÉRIC GOULET (PERL) : "LA NUE-PROPRIÉTÉ EST UNERÉPONSE INTÉRESSANTE POUR LES INVESTISSEURS"

Les lères assises de la nue propriété ont réuni fin janvier, à la Maison de la Chimie, près de 500 personnes. Preuve que lesujet suscite l'intérêt des investisseurs privés et des bailleurs sociaux, même si mise en oeuvre démarre lentement Quelleàest la valeur ajoutée d'un tel dispositif et comment fonctionne-t-il ? Les réponse de Frédéric Goulet, co-fondateur dugroupe Peri, spécialiste de l'investissement en nue propriété.

POURRIEZ-VOUS NOUS PRESENTER LE GROUPE PERL?Perl existe depuis bientôt dix ans et a ete cree a I irutiauv e d Alain Laimer etmoi-même Akm Launcr réfléchissait alors a la mise en place d'un schemaqui pennettrait d aider les bailleurs sociaux a financer leurs programmes,au moment ou les pnx du foncier commençaient a monter j étudiais demon cote la création d une offre qui permette aux menages d'rnvesur danslimmobilier locatif en éliminant un maximum de contraintes inhérentesa ce type d investissement (risque locatif, depenses, fiscalité gestion) Lanue-propnele s est a\ ere ime réponse intéressante pour les investisseurs etsi nous parvenions a limiter le prix de vente de k nue-propnete, k rentabi-lité serait attractive Cest la que cette idée a rencontre celle d'Alain Laurieret que nous avons cherche a valider I hypothèse que les bailleurs sociauxpourraient concevou d etre usufruitiers temporaires Nous a\ons lance uneoperation a titre expérimental en 1999 qui a fonctionne et donne naissan-ce a une cinquantaine d autres operations De cette idée, nous av ons fait unmetier, unanimement reconnu avec une valeur ajoutee apportée a «juttk chaine du logement, du locataire, premier maillon de k chaîne jusqua FEtat,en passant les communes les bailleurs sociaux et, bien sur, les mv esusscurschacun en recev ant un benefice effectif Cest donc un modele a valeui ajou-tee pour tous

QUELLE EST CETTE VALEUR AJOUTÉE?Elle diBere selon les acteurs concernes Les locataires bénéficient d'un loge-ment a un niveau de loyers correspondant a leurs ressources, a proximité deleur lieu de travail Lorsque ces derniers sont Pans ou en premiere couronne il est tres difficile de trouver dans le secteur libre un logement a unniveau de loyers quils peuvent assumer Ils bénéficieront ainsi d'un loge-ment a loyer accessible Le bailleur social, lm doit remplir sa mission enprocurant des logements a loyers conventionnés dans cles secteurs ou lesbesoins existait. Grâce a ce schema, nous lui permettons d'améliorer son offrependant toute k duree de l'usufruit temporaire, soit 15 a 17 ans, de manie-re ciblée, sans av oir a mobiliser ses ressources propres ou les subventions dek collectivite locale ^usufruit acheté sera entierement autofinance par lesloy ers encaisses pendant k duree de cet usufruit. Troisième acteur les col-lectivites locales le dispositif leur permet d avancer dans I atteinte de leursobjectifs en madère de logement soaal sans av oir a avancer dargent Ensuitel'Etat, conscient du besoin structurel dc logements soaaux, trouve ici unepartie de réponse particulièrement respectueuse de ses deniers II ne saga évi-demment pas d une réponse subsntunv e a l'approche traditionnelle du loge-ment social, c'est une variable dajustement Enfin le nu propnelaire celui-ci acquiert un bien pour un pnx de 40 % a 45 % inférieur a k valeur réelledu bien et tn devient pleinement piopnetaire a expiration de k duree delusufruit Pendant toute k duree de lusufruit, II nesl pas redevable de k taxefoncière rn de USE la nue propnete n entrant pas dans la base de calcul de

l'impôt sur k fortune et k plus-value dégagée lors de k revente apres 15ans sera exonérée dimpots

DUEL EST L'INTÉRÊT PRÉSENTE PAR CE DISPOSITIF? LE"SCELLIER" N'EST-IL PAS PLUS PERTINENT POURL'INVESTISSEUR?Tout dépend de I angle sous lequel vous vous pkcez Certes linvestissementen nue-propnete n est pas assorti d une reduction d impôt comme propo-sée par le dispositif Scelhcr En revanche, il presente de seneux avantages quen offre pas l'investissement traditionnel chez Perl, l'investisseur vient avanttout réaliser un mv esussement immobilier et non chercher un avantage fis-cal immédiat Aussi il se v oit proposer des biens qui, de par leur nature etleur empkcement présentent une vraie valeur patrimoniale et il n'en finan-cera que 55 ou 60 % de leur pnx total, ce qui n est pas nen Par ailleurs etcontrairement a k location 'classique il est, totalement exonère du risquelocatif (vacance, impaves) de toute depense de gestion dentretien, de tra-vaux qui coûtent sur la duree aux propnetaires bailleurs en moyenne 25 %des loyers encaisses, il naura en plus aucun souci de gestion, ce qui est dungrand confort Dans notre modele c'est 1 usufruitier (le bailleui social) quiassume toutes les depenses, k gestion locam e, l'entretien du bien et sa remi-se en etat préalablement a la fin de I usufruit Concernant la fiscalité,l'inv esussement en nue-propnete n'est pas sans appréciables avantages Enlabsence de revenus locauis, pas dimpot sur le revenu, en revanche s'ildispose cle rev enus fonciers par ailleurs, l'inv esttsseur pourra en déduire lesintérêts d emprunt génères par son acquisition en nue-propnete II réalise-ra ainsi sans limitation de montant une importante economie dimpôt (jus-qua 50 %) qui s ajoutera a leconomie dlSF quil réalise par ailleurs

COMMENT VOTRE SOCIÉTÉ DÉGAGE-T-ELLE UNE MARGESUR CES OPÉRATIONS?Notre metier est lingtmuie financiere Nous atteignons nos objectifs gracea des équilibres tres tenus en iravailknt sur l'ensemble des paramètres anotre disposition maîs n'y parvenons pas toujours Les marges dégagéessont faibles elles sont liées au pax d'acquisition, au pnx de v ente de lusufruitet de k nue-propnete II est nécessaire que ces pnx permettent a I operationde fonctionner et k marge minimum est celle imposée par les banquespour nous pennettre de financer le projet Elle atteint rarement les 8 % surk seule nue-propnete et est bien en deca sur chiffre daflaires global puisqu'elleest d'environ 5% du chiffre d affaires global Cest un maximum Mais,au-dek de cet aspect des choses notre ambition est d apporter dcs solutionspemnentes tant en matiere d epargne immobilière que d offre de logementsa loyers accessibles Ces objectifs sont a pnon difficiles a atteindre et sou-vent incompatibles, nous sommes parvenus a les concilier et ce n'est qu undébut

PROPOS RECUEILUS PAR CB

24 MARS 09 Article publié sur

www.lexpress.fr

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Le clos des Pins Ce programme immobilier proposé par la société Perl permet d'investir à Antibes en nue-propriété.Mardi 24 mars 2009 à 16:57

Le Clos des Pins, une résidence de 15 appartements de standing

située sur les hauteurs d’Antibes permet d’investir selon le schéma

de la nue-propriété. Le fonctionnement ? Vous achetez la nue-

propriété d’un bien, dont la location sera assurée pendant une

certaine durée – de quinze à vingt ans – par l’usufruitier,

généralement un bailleur social. Au terme, vous devenez plein-

propriétaire, avec la liberté de conserver le bien pour le louer ou le

revendre. L’objet de cet investissement est de tabler sur une bonne

valorisation du bien pendant la période où vous êtes nu-propriétaire.

Au départ, le prix d’achat varie en effet de 50 à 60 % de la valeur du

bien selon la durée d’usufruit. Dans le cas du Clos des Pins, vous

pourrez, par exemple, vous offrir la nue-propriété pendant quinze

ans d’un 52 mètres carrés avec terrasse de 9 mètres carrés pour

168 000 euros. Attention, au terme, ne vous montrez pas trop

gourmand sur la valeur à la revente. Car le nouvel acquéreur ne

bénéficiera pas, comme vous, des avantages de l’acquisition de la

seule nue-propriété. En revanche, rien ne vous empêche de

revendre le bien avant la fin de cette période de quinze ans. Dans ce

cas, l’acquéreur achètera la nue-propriété pour la durée résiduelle.

Ce type de placement est davantage destiné aux investisseurs d’une

cinquantaine d’années soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune

(ISF). Pendant la période de nue-propriété, la valeur du bien n’est

en effet pas soumise à cet impôt, seul l’usufruitier en étant

redevable.

Les plus : tous les risque inhérents à l’investissement locatif sont provisoirement supprimés : vacance, impayés, dépenses d’entretien,

de gestion, fiscalité… sont assumés par l’usufruitier ; l'engagement

financier de départ est limité ; l'emplacement idéal permet

d’anticiper une bonne valorisation du bien ; l'investissement permet

d'alléger son ISF.

Les moins : aucune rentrée d’argent pendant quinze ans, les loyers

étant perçus par l’usufruitier.

Notre avis : **** Très Bon *** Bon ** Moyen * Mauvais

aoumakhlouf

Note

MigrationConfirmed définie par aoumakhlouf

aoumakhlouf

Note

Accepted définie par aoumakhlouf

9 RUE DE L'ARBRE SEC69001 LYON - 04 72 98 26 60

MARS 09Mensuel


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PERL1016439100524/GOA/ATF/3


6 Actualités-» Nue propriété

Une solution "gagnante-gagnante"

Le 30 janvier dernier, la société Perl organisait en partenariat avec le Credit

Foncier les 1e™ Assises de la nue propriéte

3 questions à Frédéric Goulet, co-fondateur de Perl

Pourquoi ces Assises ? Pourquoi maintenant ?

Le schéma d'investissement en nue propriété

arrive à pleine maturité. Il intéresse de plus en

plus de personnes que ce soit les investisseurs,

les conseillers en patrimoine (privés et

banques) et tous les acteurs rie la chaîne du

logement en France Tout hnlérêt de la

manifestation consistait à réunir les représentants

de ces différents groupes pour leur apporter la

démonstration des vertus de ce schéma pour

toules les parties ll y a encore deux ans à

peine, il aurait été impossible de monter une

telle manifestation et de réunir un tel plateau

d'experts

Comment expliquer cet attrait soudain ?

Tout simplement car tout le monde y gagne Le locataire bénéficie sur une

longue période d'un logement à loyer conventionné L'usufruitier bailleur

social remplit sa mission sans mobiliser ses ressources, la collectivité locale

atteint ses ob|ectits de 20% de logements sociaux sans solliciter le contribuable,

enfin et surtout l'épargnant achète un bien de grande valeur patrimoniale pour

seulement SO à 60 % de sa valeur totale en pleine propriété, sans exposition

au risque locatif, ni aux dépenses qui reviennent d'ordinaire aux propriétaires

et dans des conditions financières et fiscales optimales

En effet, dans ce schéma, la réduction du prix à l'entrée (40 à 50 %) est

toujours supérieure au loyer net actualisé que le bien aurait généré sur la

même période el la nue propriéte cst le seul et unique support de placement

qui ne connaît aucune fiscalité et autorise des économies d'ISF et d'impôt sur

les revenus fonciers Difficile de faire mieux

Quel avenir ?

Jusqu'à aujourd'hui, il a concerné

1 600 logements Nous sommes

maintenant sur un rythme de production

de 600 à 700 logements par an avec

une progression très forte depuis 24

mois qui ne s'essouffle pas malgré

la conjoncture Les investisseurs sont

plus que jamais en quête de solutions [es protégeant des risques de toute nature

et de l'inflation L'immobilier en nue propriété leur apporte une réponse

particulièrement adaptée

L'objectif à moyen terme est de 6 à 8 000 logements par an, soit 5% de

l'objectif annuel de production de logements sociaux ll y a donc un important

potentiel Aujourd'hui personne ne peut dire de combien seront les besoins

dans 15, 20 ans. Il faut donc anticiper et l'usufruit locatif est une variable

d'ajustement intéressante qui donne de la souplesse dans la gestion du parc

locatif. Et ça, c'est primordial parce que quand un bailleur finance du

logement social traditionnel, il en prend pour 45 ans '

3/5 RUE SAINT GEORGES75009 PARIS - 01 40 54 11 00

12/18 MARS 09Hebdomadaire Paris

OJD : 83375


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PERL8302329100501/GRT/MJP/2


LA VIE IMMOBILIÈRE

Propriété démembréeet logement socialD e tous les supports d'investissement,

seul l'immobilier résidentiel jouitd'une vraie valeur d'usage car il satis-fait un besoin élémentaire. Celle-cipermet de carreler l'évolution de lavaleur financière du bien avec les prin-cipaux indicateurs économiques,explique Frédéric Goulet, cofondateurde Perl. Cette société, qui s'est spécia-lisée dans le démembrement depropriété mettant en relation desinvestisseurs privés avec un bailleursocial, vient d'organiser les premièresassises de la nue-propriété en réunis-sant des personnalités juridiques etfiscales.

Même si le démembrement depropriété est utilisé dans de nombreuxmontages immobiliers et patrimo-niaux, le fait de l'adopter dans lemontage d'opérations de logementsocial constitue un dispositif innovant.Au lieu d'avoir deux personnesphysiques dans cette propriété "enmorceaux", le montage consiste àréunir une personne morale, parexemple une entreprise sociale pourl'habitat, pour l'usufruit locatif social,et une personne physique pour la nue-propriété. Introduits par la loi de 2006,

les articles 253-1 et suivants du codede la construction et de l'habitationinstitutionnalisent le rapport entre lenu-propriétaire et l'usufruitier. Dansla pratique, la personne morale dis-pose d'un usufruit d'une durée mini-male de quinze ans. « A l'issue de l'usu-fruit, le locataire social est déchu de toutdroit au renouvellement. Le bailleursocial doit alors proposer un autre loge-ment au locataire, afin de préserver sesdroits », précise Hugues Périnet-Marquet, professeur à l'universitéParis-II-Panthéon-Assas.

Fiscalement, un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans l'assietteISF (impôt de solidarité sur la fortune)du nu-propriétaire (le particulier). « Sil'investisseur contracte un empruntpour financer la nue-propriété, il peutcompter ce financement parmi les élé-ments de son passif déductible à l'ISF »,explique M1 Jean-Yves Mercier, asso-cié de CMS Bureau Francis Lefebvre.En vertu de l'article 82 de la loi definances rectificative pour 2008, l'in-vestisseur peut imputer ses intérêtsd'emprunt sur ses autres revenusfonciers. Selon la durée, l'usufruit, quivarie de quinze à vingt ans, l'acquéreur

de la nue-propriété ne fi-nance que 50 à 60 % de lavaleur du bien en pleine

t propriété. « Cette formuleI permet de se constituer un

capital en se bâtissant unpatrimoine pour la retraite,puisqu'au terme du démem-brement, on récupère laplei-ne propriété d'un logement.Libre alors de toute occupa-tion, il est disponible à lavente », conclut un profes-sionnel. RENÉE DEHEL

144 RUE DE RIVOLI75038 PARIS CEDEX 01 - 01 42 60 36 78

10/11 MARS 09triHebdomadaire


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I M M O B I L I E R

La nue-propriété en usufruit locatif socialFace aux difficultés du marché de

l'immobilier et à l'étranglement du

crédit, acheter en nue-propriété, dans

le cadre de l'usufruit locatif social,

peut constituer une solution d'investis-

sement de recours en temps de crise.

La nue-propriété permet,dans ce schéma, de nepayer que 50 à 60 % d'unlogement, tandis que le

solde est à la charge de l'usufruitier,un bailleur social, qui le loue pouren tirer des revenus durant la duréedu contrat fixée initialement - aumoins quinze ans -, le nu-propné-taire récupérant l'usage de son bien ala fm de la période Selon FrédéricGoulet, co-fondateur de la sociétéPERL, cette construction financière aplus de chances de succès auprèsd'un banquier qu'une acquisitionclassique "Nous n'avons pas d'inves-tisseur qui présente des difficultés definancement pour plusieurs raisonsQuand vous empruntez 60 % au lieude 100 %, l'exposition aux risquesn'est pas la même De plus, lesrisques d'impayés ou de vacance dulogement n'existent pas pour le nu-propriétaire, qui n'a à se soucier derien tant que l'usufruit n'est pas ter-miné Ce sont des éléments qui sontpris en compte par les établissementsbancaires", explique M Goulet L'undes avantages de ce démembrement

icside, par ailleurs, dans le fait queseul celui qui a l'usage du bien estsoumis à l'impôt Le nu-propriétaireest lui exempté de toute fiscalite sulle logement durant la durée de l'usu-fruit "L'investisseur y trouve grande-ment son compte car, même s'il netire aucun revenu du bien pendantl'usufruit, il bénéficie de nombreuxavantages fiscaux II peut notammentdéduire les intérêts de l'empruntcontracté pour acquerir la nue-pro-priété sur ses autres revenus locatifs,s'il en a De plus, le bien sort, le caséchéant, de l'assiette de son Impôtde solidarité sur la fortune tant qu'iln'en a pas récupéré l'usage L'inves-tisseur bénéficie de tous les avan-tages fiscaux de celui qui achète unappartement pour le louer, maîs enayant un produit qu'il paie beaucoupmoins cher et qu'il va récupérer enparfait état, l'usufruiter étant tenu dele remettre en état avant de le ren-dre", explique André Pone, notaire

L'immobilier incontournablepour les investisseurs

Pour M Goulet, ce schéma est promisà un bel avenir en raison de la criseéconomique et financière, qui rendl'immobilier incontournable pour lesinvestisseurs "Tous les acheteurs onten commun une volonté d'investirdans l'immobilier Ils ont envie d'af-fecter leur épargne à un investisse-ment immobilier, afin d'échapper aux

vicissitudes du marche financier",assure-t-il "L'immobilier est le seulet unique support de placement quiait une valeur d'usage S'il fait froidl'hiver, vous ne vous draperez jamaisdans un portefeuille d'actions C'estun support de placement qui n'ajamais trompé l'épaignant", poursuit-il Le nu-propriétaire a, par ailleurs,la possibilité de revendre à tout ins-tant son bien, aucune durée mini-male de détention n'étant imposée"II y a deux variables à la formationdu prix sur le marché secondaire ladurée de l'usufruit résiduel et révolu-tion de la valeur du bien à travers letemps", détaille M Goulet, qui sou-ligne que sa sociéte n'a enregistrequ'un nombre limité de remises envente "Sur I 600 lots vendus depuis2001, la revente n'a concerné qu'unequinzaine de lots La revente sur lemarche secondaire est, toutefois,croissante avec la proximité de la finde l'usufruit", ajoute-t-il •

Mehdi Chenfa

2 RUE MONTESQUIEU75041 PARIS CEDEX 01 - 01 42 61 56 14

06 MARS 09triHebdomadaire


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LE RENDEZ-VOUSDU PATRIMOINE

USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : LE LEGISLATEURSÉCURISE L'INTÉRÊT FISCAL DU NU-PROPRIÉTAIRE

Le schéma d'acquisition en nue-propriété de logementstemporairement affectés au secteur social s'inscrit dans un cadrejuridique complexe, sécurisé par la loi. Il offre à l'investisseur, desopportunités patrimoniales et fiscales que le législateur vientd'affirmer dans la loi de finances rectificative pour 2008.

Dans la palette des regimes d acquisition de I immobilier, il est un regime encore peu connu,qui a le vent en poupe et que le législateur fiscal vient de gratifier dun avantage nonnégligeable II s agit de I investissement en nue-propriété de logements donnes a bail pardes institutionnels sociaux Lors des premieres assises de la nue-piopnete, organisée par sonconcepteur et piomoteur PERL (Pierre épargne retraite logement), a Paris le 30 janvier der-nier, le régime a fait l'objet d'une présentation et de précisions utiles par leurs conseilsjuridiques et fiscaux

Intérêt patrimonial pour l'investisseurDans ce schema d acquisition de propnete immobilière démembrée et précisément, delogements temporairement affectés au secteur social et loues aux conditions du parc HLM,chaque intervenant trouve apnon son compte Linvestisseur personne physique fait l'ac-quisition d un bien en nue-propnété seulement, I usufaut temporaire de quinze à vingt ansrevenant a un bailleur institutionnel II s acquitte ainsi d un prix de vente décote, qui re-présente, en fonction de la duree de I usufruit, 50 à 60 % de la valeur du bien Au terme deI usufant I acquéreur devient pleinement propnetaire du bien Cette décote lui permet d ac-céder a des marches tendus comme des centres-villes ou a des surfaces plus importantesque s'il devait payer 100 % du prix du marché Fiscalement, I opération presente de nom-breux avantages que le législateur vient tout juste de renforcer

Du côté des bailleurs sociaux, cette opération offre la possibilité de produire du logementsocial auquel ils n auraient pas accès sans les investisseurs pm-es compte tenu du prix dufoncier Selon Christian Gmganti, directeur general de Logirep, entrepnse sociale pour I ha-bitat Ce dispositif repond a un besoin qui permet de faire du logement social dans desvilles ou le foncier est particulièrement tendu Un autre intérêt réside dans I absence d aidepublique Quand nous faisons nos montages selon ce dispositif, les collectivités ne parti-cipent pas au financement et notre societe ne met pas de fonds propres Maîs pour lebailleur ce mécanisme a sa contrepartie l'inconvénient est de pereire ce patrimoine aubout dun certain temps

Hl Loi n° 2006 872 du 13 uillet 2006 portantengagement national pour le logement art 42JO du J 6 juillet 2006 p 10662

Cadre juridique complexe et dérogatoireL introduction du concept d usufruit locatif social a rendu nécessaire l'adaptation des reglesde la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) pour l'acquisition, de la copropnéte pour lagestion, du droit commun du démembrement et des regles de logement social La loi aapporte d importantes derogations pour respecter les droits de chaque intervenant et lapratique a fait preuve d'ingéniosité jundique

La loi portant engagement poui le logement, dite BNL (I), sous les articles 253-1 et suivantsdu Code de la construction et de lhabitation, institutionnalise les rapports entre le nu-propnétaire et I usufruitier, afin d'assurer au nu-propnetaire de retrouver son bien a termeEn effet, contrairement au droit commun, la fin de l'usufruit met un terme aux baux, qui nepeuvent donc pas se prolonger Autre dérogation nécessaire réalisée par la loi le droit aurenouvellement du locataire HLM dans les lieux s'articule mal avec la propnete pnvée Ici,un tel principe est contraire au montage, explique Hugues Perinet-Marquet, professeur aI Université de Fans II (Pantheon-Assas), et qui a participe a la réflexion législative A l'issuedc l'usufruit, Ic locataire social cst ainsi déchu de tout droit au renouvellement Le bailleursocial doit alors proposer un autre logement au locataire afin de préserver ses droits

2 RUE MONTESQUIEU75041 PARIS CEDEX 01 - 01 42 61 56 14

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Quant a lacquisition elle peut piendie la forme complexe dune Vefa de lusufruit dunepart et de la nue-propnete cl autie part Au final il s agit d un des meilleurs contrats queI on puisse concevoir car tous les acteurs y trouvent leur compte se félicite M6 Andre Pône,notaire associe Thieberge et Associes qui a travaille sur I adaptation des regles de la VefaL acquéreur est garanti de I achèvement puisque le promoteur met en place une garantiebancaue a cet effet On peut considérer que tous les aspects du montage sont secunses

En revanche il demeure une petite incertitude sur le plan cle la copropnete La question dela place du nu-propnetaire n est pas tranchée Selon Hugues Permet Marque! Lorsque lebailleur social dispose de tous les lots le bailleur bénéficiera de I immeuble dans son entierpendant quinze ans En contiepaitie il en paie toutes les charges et doit assurer I entretienEn principe il demeure théoriquement nécessaire de convoquer une assemblee generaletous les ans

Fiscalité favorable pour l'investisseur nu-propriétaireL operation bénéficie d un regime fiscal favorable tant sur le plan de I impôt de solidarité surla fortune (ISF) que de limpôt sur le revenu (IR), du seul fait de I application du droitcommun L investissement en nue propnete ne souffre aucune derogation usuelles au droitfiscal et ne bénéficie d aucun avantage fiscal particulier susceptible de séduire un nombreplus important d investisseurs , se défend Fredenc Goulet cofondateur de PERL

Fn premier lieu le bien ne supporte pas d ISF le temps du démembrement puisque commele rappelle JVf Jean Yves Mercier avocat associe CMS Bureau Francis Lefebvre La loi faitsupporter le fardeau de USP a celle des deux parties qui détient les fruits I usufruitierCelui ci étant un assujetti puisque e est un bailleur social le bien échappe a I ISF pour savaleur totale aussi longtemps que dure le démembrement Pour I investisseur e est un al-legement de son patrimoine taxable elu montant de son investissement

Si le bien échappe a I ISF cat il est entre les mains d un non redevable il n est pas à pro-prement parler exonère En conséquence ne joue donc pas en la circonstance la reglequi exclut I imputation du passif contracte pour I acquisition du bien indique I a^ ocatAutrement dit Si I investisseur contracte un empaint pour financer la nue propnete, iln aura pas le bien dans son actif maîs il pourra valablement compter I emprunt contractéparmi les elements de son passif déductible »

En second lieu I operation peut présenter des opportunités en matiere d IR Si I investisseurréalise la son premier investissement locatif les fais financiers afférents a I acquisition de lanue propnete ne pourront faire I objet d aucune déduction fiscale le point de depart de cettedéduction se trouvera reporte le jour ou le bien produit des revenus indique Me Jean-YvesMercier En revanche si I investisseur détient déjà un patrimoine productif de revenus fon-ciers ces frais d emprunt peuvent s imputer sur les revenus fonciers tires de la location d autresbien La solution n a pas toujours ete évidente et opportunément la loi de finances rectificative pour 2008 (2) vient cle le préciser en ajoutant au rang des dettes d empamt considéréescomme charges de la propriete déductibles celles dont le contribuable est nu-propnetaire etdont I usufruit appartient a un organisme d habitations a loyer modere mentionne a I articleL 411-2 du Code de la construction et de lhabitation a une societe deconomie mixte ou aun organisme disposant de I agrement pievu a I article L 365-1 du même Code (CGI, art 31,I 1° d) La loi vise les operations d investissement déjà réalisées puisquelle s applique acompter de I imposition des revenus de 2006

Annabelle PANDO

121 Lom" 2008 1443 du 30 decembre 2008 de financesréélit ca five pour 2008 art 82 JO du jl de embre2008 p 20518

35 RUE GRENETA75002 PARIS - 01 55 34 45 23

26 FEV 09Quotidien Paris

OJD : 438165


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La nue-propriété,l'autre solutionpour acheterTENDANCE. Face aux difficultésdu marché de l'immobilier,acheter en nue-propnete, dansle cadre de l'usufruit locatifsocial, apparaît comme unesolution de recours en tempsde aise, selon les profession-nels du secteui

Fn effet, la nue-propnetepermet de ne payer que 50a 60% d un logement, tandisque le solde est a la charge del'usufruitier (un bailleursoaal, qui le loue pour en tirerdes revenus durant la dureedu contrat fixée initialement -au moins 15 ans ), le nu-pro-pnetane recupeiant l'usage deson bien a la fin de la périodeSelon Fiedenc Goulet, cofon-dateur de la societe Perl, cetteoperation financière a plus dechances de succes auprès d'unbanquier qu'une acquisitionclassique 'Nous n'avons pasd'investisseur qui piesente desdifficultés de financementQuand vous empruntez 60%au lieu de 100%, l'expositionaux risques n'est pas lamême", explique monsieurGoulet 'De plus, les risquesd'impayés ou de vacance dulogement n'existent pas pourle nu-propnetaire, qui n'a a sesoucier de rien tant que l'usu-fruit n'est pas termine Ce sontdes elements qui sont pns encompte pai les etablissementsbancaires', ajoute-t-il L'un desavantages de ce démembre-ment réside dans le fait queseul celui qui a l'usage du bienest soumis a l'impôt Le nu-propnetaire est lui exemptede toute fiscalite durant laduree de l'usufruit AFP

ECHOS JUDICIAIRES GIRONDINS108 rue FondaudègeBP 47 - 33029 BORDEAUX CEDEX - 05 56 52 32 13

24 FEV 09Journal bi-hebdo

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Fiscalité : Ce qui va changer pour les particuliers

Les plafonds de versements ouvrant droit à la réduction d'impôt pour

souscription au capital des PME sont revalorisés, les dispositifs Robien et

Borloo pour le neuf aménagés. Revue des principales mesures de la loi de Finances rectificative 2008 pour les particuliers.

(...)

Revenus fonciers

. Nus-propriétaires d'immeubles. Le régime dérogatoire d'imputation totale sur le revenu global des déficits

résultant de la déduction de dépenses de grosses réparations supportées par certains nus-propriétaires est

transformé en une déduction sur le revenu global, plafonnée à 25 000 euros par an. La fraction des dépenses

excédant cette limite peut être déduite, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes. Sont

concernés par le nouveau dispositif, les nus-propriétaires ayant reçu la nue-propriété d'un immeuble par

succession ou donation de parents jusqu'au quatrième degré inclusivement et effectuée sans charge ni

condition. Contrairement aux conditions prévues dans le cadre de l'ancien dispositif, cette déduction

s'applique que l'immeuble démembré soit ou non loué par l'usufruitier et sur option irrévocable du nu-

propriétaire. Par ailleurs, et contrairement à l'ancien régime dérogatoire, les charges qui sont admises en

diminution du revenu global dans le cadre de cette nouvelle déduction ne sont pas prises en compte pour le

calcul du bouclier fiscal. Enfin, les nus-propriétaires d'immeubles sont autorisés à déduire de

leurs revenus fonciers les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition, la conservation,

la construction, la réparation ou l'amélioration des logements dont l'usufruit est détenu

temporairement par un bailleur social. Cette mesure s'applique rétroactivement à compter de

l'imposition des revenus de 2006.

R. CHOTIN

23 FEV 09

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La nue-propriété en usufruit locatif social, valeur refuge en temps de crise

Face aux difficultés du marché de l'immobilier et à l'étranglement du crédit, acheter en nue-propriété, dans le cadre de

l'usufruit locatif social, apparaît comme une solution d'investissement de recours en temps de crise, selon les

professionnels du secteur.

La nue-propriété permet, dans ce schéma, de ne payer que 50 à 60 % d'un logement, tandis que le solde est à la charge de l'usufruitier, un

bailleur social, qui le loue pour en tirer des revenus durant la durée du contrat fixée initialement - au moins 15 ans -, le nu-propriétaire

récupérant l'usage de son bien à la fin de la période.

Selon Frédéric Goulet, co-fondateur de la société PERL, cette construction financière a plus de chances de succès auprès d'un banquier

qu'une acquisition classique.

« Nous n'avons pas d'investisseur qui présente des difficultés de financement pour plusieurs raisons. Quand vous empruntez 60 % au lieu de

100 %, l'exposition aux risques n'est pas la même », explique M. Goulet.

« De plus, les risques d'impayés ou de vacance du logement n'existent pas pour le nu-propriétaire, qui n'a à se soucier de rien tant que

l'usufruit n'est pas terminé. Ce sont des éléments qui sont pris en compte par les établissements bancaires », ajoute-t-il.

L'un des avantages de ce démembrement réside, par ailleurs, dans le fait que seul celui qui a l'usage du bien est soumis à l'impôt. Le nu-

propriétaire est lui exempté de toute fiscalité sur le logement durant la durée de l'usufruit.

« L'investisseur y trouve grandement son compte car, même s'il ne tire aucun revenu du bien pendant l'usufruit, il bénéficie de nombreux

avantages fiscaux. Il peut notamment déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété sur ses autres revenus

locatifs, s'il en a. De plus, le bien sort, le cas échéant, de l'assiette de son Impôt de solidarité sur la fortune tant qu'il n'en a pas récupéré

l'usage », explique André Pone, notaire.

« L'investisseur bénéficie de tous les avantages fiscaux de celui qui achète un appartement pour le louer mais en ayant un produit qu'il

paie beaucoup moins cher et qu'il va récupérer en parfait état, l'usufruitier étant tenu de le remettre en état avant de le rendre », résume-t-

il.

Pour M. Goulet, ce schéma est promis à un bel avenir en raison de la crise économique et financière, qui rend l'immobilier incontournable

pour les investisseurs.

« Tous les acheteurs ont en commun une volonté d'investir dans l'immobilier. Ils ont envie d'affecter leur épargne à un investissement

immobilier afin d'échapper aux vicissitudes du marché financier », assure-t-il.

« L'immobilier est le seul et unique support de placement qui ait une valeur d'usage. S'il fait froid l'hiver, vous ne vous draperez jamais dans

un portefeuille d'actions. C'est un support de placement qui n'a jamais trompé l'épargnant », poursuit-il.

Le nu-propriétaire a, par ailleurs, la possibilité de revendre à tout instant son bien, aucune durée minimale de détention n'étant imposée.

« Il y a deux variables à la formation du prix sur le marché secondaire : la durée de l'usufruit résiduel et l'évolution de la valeur du bien à

travers le temps », détaille M. Goulet, qui souligne que sa société n'a enregistré qu'un nombre limité de remises en vente.

« Sur 1.600 lots vendus depuis 2001, la revente n'a concerné qu'une quinzaine de lots. La revente sur le marché secondaire est, toutefois,

croissante avec la proximité de la fin de l'usufruit », ajoute-t-il.

Mehdi Cherifia, AFP

� JURISPRUDENCE RECENTEp. 2 à 4

Taxe professionnelle� SCI de construction vente : appré-ciation du caractère d’habitudeConstruction� Garantie bancaire et notiond’achèvementSCI� Adjudication des parts socialesConstruction de maison individuelle� Le devoir de conseil de la banquene s’étend pas au choix d’un cadrecontractuelBaux� Charges locatives : délai de pres-cription� Droit de préemption du locataire :loi de 1975 et loi de 1989Servitude� La contrepartie financière n’est pasobligatoireFiscalité� Donation annulée: le fisc veut faireopposition

� ACTUALITE p. 5� Politique immobilière de l’Etat� Insertion d’arrêtés dans le code decommerce� Deux instructions pour les OPCI� Initiatives� Chiffres

� REPONSES MINISTERIELLES p. 6� Le tableau hebdomadaire synthé-tique des dernières réponses publiées

� EN BREF p. 7, 8� Au fil du J.O.� Nominations� Tempête dans le Sud-Ouest�Participation pour aires de stationnement

Perl associeépargnantsprivésetbailleurs sociauxSalle comble à laMaison de la Chimie ce 30 janvier pour les 1es

assises de la nue-propriété organisée par Perl. Ce groupe a sumobiliserl’ingénierie nécessaire à lamise en place d’un produit original. Il met enrelations des épargnants qui acquièrent la nue-propriété de logementset un groupe de logement social, Logirep, qui en achète l’usufruit. Logi-rep peut ainsi disposer d’un patrimoine locatif, certes pendant unedurée limitée de 15 à 18 ans, mais à coûtmoindre et dans des secteursoù il aurait dumal à intervenir en raison du coût du foncier. Cet atoutest vanté par Gilles Carrez, le députémaire du Perreux, qui souligne quela formule permet à une commune située dans unmarché tendu definancer du logement social. Il a pourtant fallu l’aide des pouvoirs publicspour adapter les textes et sécuriser lemontage. Ainsi, la loi a précisé quele locataire, bien que logé par un organismeHLM, n’avait pas droit aumaintien dans les lieux à la fin de l’usufruit ou encore, comme l’expliquele professeur Hugues Périnet-Marquet que l’article 595 du code civil quipeut conférer des droits au locataire au-delà du terme de l’usufruit nes’appliquait pas à l’usufruit consenti à une personnemorale (art. L 253-4du CCH). Tout récemment, ajoute l’avocat Jean-YvesMercier, le législa-teur a précisé dans la loi de finances rectificative pour 2008 que lors-qu’un propriétaire achète la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit estacquis par un organismeHLM, le nu-propriétaire peut déduire les inté-rêts d’emprunt, ce qui signifie a contrario, indique l’avocat, que sil’usufruitier ne correspond pas à cette définition, la déduction n’est pluspossible. L’imagination des notaires a aussi étémise à contribution.André Pône a été sollicité pour la rédaction du contrat de VEFA. Il pré-voit par exemple que tous les nus-propriétaires paient PERL et que PERLreverse les fonds au promoteur, avec garantie bancaire. Le notaireconfirme que le dispositif est désormais bien sécurisémême s’il subsistedes difficultés notamment pour les copropriétés. Exemple: les nus-pro-priétaires ne peuvent pas demander à l’organismeHLMde les représen-ter à l’assemblée car celui-ci dépasserait alors le plafond de 5%desdroits, et pourtant, c’est lui qui paie les travaux.Le système fonctionne: il a permis la construction de 1600 logements etses fondateurs en espèrent bien davantage. Les débats ont cependantmontré qu’il y avait une inquiétude sur la sortie du dispositif. Le nu-pro-priétaire va-t-il aisément récupérer son bien? Sur le papier, bien sûr, la loiprévoit que le bail prend fin avec l’usufruit. Frédéric Goulet, cofondateurde Perl, est confiant et précise qu’à défaut, l’usufruitier serait tenud’indemniser le nu-propriétaire. La raison du succès est peut-être que lemécanisme permet d’associer des financements privés et des bailleurssociaux. L’organismeHLMpeut ainsi disposer de nouveaux logements etl’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion locative qui rebute tantd’épargnants.

Bertrand Desjuzeur

JURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.fr

EDITO

NUMERO 3423FEVRIER 2009

ISSN 1622-14199E ANNEE

AU SOMMAIRE

..

immobilier

AU PARLEMENT p. 8

� Les députés abordentl’examen de la loi de ChristineBoutin.

�

JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone : 01 46457769 Fax : 01 46457786 � site internet: jurishebdo.fr �Directeur de la rédaction: Ber-trand Desjuzeur � Mél: [email protected] � Secrétariat: Sabine Petit � A participé à ce numéro: Hélène Lécot � JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARLde presse au capital de 10000 euros constituée en août 2002 pour 99 ans. Siège social : 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart � RCS Nanterre 443034624000 17 � APE 5813Z � Action-naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier � Numéro de commission paritaire: CPPAP n° 0209 I 80129 � Dépôt légal: à parution � Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) � Abonnementpour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) � Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur � Impression: Com-Copie Clamart � Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine

IMMO HEBDO25 AVENUE D'EYLAU75116 PARIS - 06 88 18 01 17

27 JAN 09Hebdomadaire Paris


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PERL5629478100507/GTG/AZR/3


Antibes : PERL commercialise Le Clos des Pins

PERL lance la commercialisation de son programme résiden-tiel « Le Clos des Pins » a Antibes Les 15 appartements

dc 2 a 4 pieces de cette residence constituée de deux immeu-bles < conjuguant standing et pérennité »seront proposes a la vente en nue-pro-pnete, a 60% de leur valeur, soit au prixmoyen pondère de 3 100 €/m2 TI (hors parking L usufruit temporaire deces logements sera attribue pour uneduree de 15 ans au bailleur social Eriliadans le cadre du dispositif de I « usufruitlocatif social » L'acquéreur bénéficierad'avantages financiers et fiscaux lies ace dispositif (transfert sur I usufruitier de100% des taxes foncières et des charges locatives et de gestion non-imposition des biens détenusen nue-propnete deductibilite de la dette d'acquisition du pa-trimoine taxable exonération totale de la taxe sur la plus-valueimmobiliere lors de obtention de la pleine propriete du logement

ete ) En outre, a tout moment le nu-propriétaire peut céder sonbien assorti de la duree de l'usufruit restant a courir En cas derevente avant terme, la fiscalite sera celle des plus-values immo-

bilieres Do son côte I usufrutier propo-sera les appartements aux bénéficiairesde logements sociaux Dotée d'une ar-chitecture en harmonie avec le style local(facades ocre et des toits de tuiles pro-vençales jardins plantes d'eucalyptus etde massifs de lavande, ete ) cette resi-dence, réalisée par Cogedim, est situéechemin des Terriers, dans une pinedeen bordure des collines a quèlques ki-lometres de Sophia-Antipolis Elle seralivrée au 4e trimestre 2010

Cree en 2000 par Alain Laurier et Frédéric Goulet PERL, fi-liale a 99,9 % du groupe Infinimmo opere selon un schéma deco-financement de logements par des capitaux prives associesa des capitaux d origine publique

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Immobilier Nue-Propriété Investissement tranquille · un patrimoine immobilier et surtout de le valoriser sans risque.» Cette fameuse stra- ... I Linvestissement immobilier en