Comment la structure SIIC a Comment la structure SIIC a ééttéé ddééfinie ?finie ?CaractCaractééristiques des SIIC franristiques des SIIC franççaises.aises.Futur dFutur dééveloppement du modveloppement du modèèle SIICle SIIC

La raison du succLa raison du succèès des SIICs des SIIC

Intervention de Dorian KELBERG

Jeudi 18 janvier 2007

Une situation difficile pour les Une situation difficile pour les socisociééttéés foncis foncièères franres franççaises en aises en

20012001--20022002

5

8

13

8

17

27

32

15

6

21

17

31

25

11 11

8

16

0

0,5

1

1,5

2

2,5

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 20040

5

10

15

20

25

30

35

Montant total annuel desinvestissements long terme

Parts des sociétés foncièresdans l'investissement total

•Un rôle déclinant dans le financement à long terme des investissements.

Des Des «« ddéécotescotes »» importantes sur les titres importantes sur les titres des socides sociééttééssDDéécote sur ANR en 2002 : cote sur ANR en 2002 : -- 30 %30 %

(moyenne non pond(moyenne non pondéérréée)e)

Un secteur menacUn secteur menacéé dans son existence par la dans son existence par la concurrence des sociconcurrence des sociééttéés hollandaises et des s hollandaises et des fonds amfonds amééricains et allemand.ricains et allemand.Mais une industrie ayant une unitMais une industrie ayant une unitéé de vues et de vues et dd’’intintéérêts, organisrêts, organiséée autour de la Fe autour de la Fééddéération ration des Socides Sociééttéés Immobilis Immobilièères et Foncires et Foncièères.res.Ayant de bonnes relations avec le Ayant de bonnes relations avec le gouvernement et le parlement.gouvernement et le parlement.

Une conviction partagUne conviction partagéée par les diffe par les difféérentes socirentes sociééttéés de s de la qualitla qualitéé de leur de leur «« business modelbusiness model »» reposant sur :reposant sur :

La cotation sur un marchLa cotation sur un marchéé rrééglementglementéé (valorisation et (valorisation et liquiditliquiditéé assurassuréée en permanence de manie en permanence de manièère re transparente par le marche)transparente par le marche)Le self management (limitation des conflits dLe self management (limitation des conflits d’’intintéérêt)rêt)La spLa spéécialisation (macialisation (maîîtrise des processus industriels)trise des processus industriels)Un niveau de levier permettant une notation BBB ou Un niveau de levier permettant une notation BBB ou AA--..Une rUne réégularitgularitéé des dividendes permettant une faible des dividendes permettant une faible volatilitvolatilitéé des titres et une faible corrdes titres et une faible corréélation avec lation avec dd’’autres classes dautres classes d’’actifs sauf lactifs sauf l’’immobilier direct.immobilier direct.

Une analyse de leurs faiblesses Une analyse de leurs faiblesses àà partir partir de comparaisons internationales, BI, de comparaisons internationales, BI, REITS, SICAFI, sociREITS, SICAFI, sociééttéés foncis foncièères res

anglaises, entreprise en 2002.anglaises, entreprise en 2002.

Une conclusion trUne conclusion trèès claire des comparaisons internationales.s claire des comparaisons internationales.

Les diffLes difféérences entre les socirences entre les sociééttéés bien valoriss bien valoriséées par le es par le marchmarchéé et les autres apparaissaient clairement en 2002.et les autres apparaissaient clairement en 2002.

Celles qui Celles qui éétaient bien valoristaient bien valoriséées (absence de des (absence de déécotes ou cotes ou primes) bprimes) béénnééficiaient :ficiaient :DD’’un statutun statut (une obligation de distribution) permettant de (une obligation de distribution) permettant de crcrééer une classe der une classe d’’actifs, proche de lactifs, proche de l’’immobilier direct immobilier direct ààvolatilitvolatilitéé limitlimitéée.e.DD’’une transparence fiscaleune transparence fiscale (absence de double (absence de double taxation) autorisant une rentabilittaxation) autorisant une rentabilitéé ééconomique suffisante conomique suffisante et une performance intermet une performance interméédiaire entre les actions et les diaire entre les actions et les obligations.obligations.

Des textes dDes textes d’’application ont application ont ééttéé pris au cours de lpris au cours de l’é’éttéé2003 et la plupart des soci2003 et la plupart des sociééttéés existantes ont opts existantes ont optééla premila premièère annre annéée de d’’existence du statut.existence du statut.

Des mesures complDes mesures compléémentaires sont intervenues mentaires sont intervenues ààll’’occasion de la loi de finance 2005 pour accrooccasion de la loi de finance 2005 pour accroîître tre le champ dle champ d’’application du rapplication du réégime aux immeubles gime aux immeubles financfinancéés par crs par crééditdit--bail.bail.

LA REFORME DES LA REFORME DES SOCIETES DSOCIETES D’’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COTEES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COTEES

(SIIC) APRES QUATRE ANNEES D(SIIC) APRES QUATRE ANNEES D’’EXERCICE (OU EXERCICE (OU PRESQUE) DU STATUTPRESQUE) DU STATUT

Article 11 de la loi de finances pour 2003 (SIIC 1)Article 11 de la loi de finances pour 2003 (SIIC 1)Articles 26 et 27 de la loi de finances pour 2005 (SIIC 2)Articles 26 et 27 de la loi de finances pour 2005 (SIIC 2)

Article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005 (SIIC 3Article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005 (SIIC 3))Article 138 de la loi de finances rectificative pour 2006 (SIIC Article 138 de la loi de finances rectificative pour 2006 (SIIC 4)4)

Une place retrouvUne place retrouvéée dans le financement e dans le financement ààlong terme de llong terme de l’’immobilierimmobilierDes rentrDes rentréées fiscales plus importantes pour es fiscales plus importantes pour ll’’Etat et la confiance du gouvernement dans Etat et la confiance du gouvernement dans le le «« business modelbusiness model »» qui a conduit aux qui a conduit aux dispositifs dispositifs «« SIIC 2SIIC 2 »» et et «« SIIC 3SIIC 3 »»

Des marges de progression inexploitDes marges de progression inexploitéées.es.

En milliards d’euros Valeurs HT

Bureaux 194,8Entrepôts logistiques 33,5

Locaux PME 17,8Les commerces 97,1L’hôtellerie 21,9

Total 365,1

Le marché potentiel des investisseurs en immobilier d’entreprise en

France.

Il est courant, enfin de dire que Il est courant, enfin de dire que les investisseurs individuels ou les investisseurs individuels ou collectifs ne dcollectifs ne déétiennent en tiennent en Europe que 20 Europe que 20 àà 30 % de 30 % de ll’’immobilier dimmobilier d’’entreprise, contre entreprise, contre 70 % aux Etats70 % aux Etats--Unis. Nous Unis. Nous avons cherchavons cherchéé àà éévaluer ce valuer ce pourcentage pour la France. pourcentage pour la France. Selon les diffSelon les difféérentes approches rentes approches retenues, Comptabilitretenues, Comptabilitéé nationale nationale et valorisation par catet valorisation par catéégories gories dd’’actifs, les investisseurs actifs, les investisseurs institutionnels dinstitutionnels déétiennent entre tiennent entre 16,3% et 24,6% de l16,3% et 24,6% de l’’immobilier immobilier dd’’entreprise en France.entreprise en France.

LES OBJECTIFS DE LES OBJECTIFS DE «« SIIC 2SIIC 2 »» -- «« SIIC 3SIIC 3 »» -- «« SIIC 4SIIC 4 »»

Orienter la dOrienter la déétention immobilitention immobilièère vers les vre vers les vééhicules hicules dd’’investissements spinvestissements spéécialiscialisééss

Permettre aux entreprises industrielles et financiPermettre aux entreprises industrielles et financièères de se res de se recentrer sur leur recentrer sur leur «« corecore businessbusiness »» en apportant leurs actifs en apportant leurs actifs immobiliers non stratimmobiliers non stratéégiques aux SIICgiques aux SIIC

Permettre aux SIIC de dPermettre aux SIIC de déétenir de nouveaux types dtenir de nouveaux types d’’actifs actifs immobiliers (murs dimmobiliers (murs d’’hôtels, de maisons de retraite, de clinique, hôtels, de maisons de retraite, de clinique, etc.)etc.)

CrCrééer une dynamique pour ce type der une dynamique pour ce type d’’opopéérations en limitant la rations en limitant la fenêtre de rfenêtre de rééalisation (jusqualisation (jusqu’’au 31.12.2008)au 31.12.2008)

Le dLe dééveloppement futur du modveloppement futur du modèèle SIICle SIIC1)1) En FranceEn France

SIIC 2, 3 et 4 : un dispositif limitSIIC 2, 3 et 4 : un dispositif limitéé dans le temps dans le temps permettant de favoriser les externalisations dpermettant de favoriser les externalisations d’’actifs actifs aux sociaux sociééttéés faisant appel public s faisant appel public àà ll’é’épargne pargne (limitation de l(limitation de l’’impôt sur les plusimpôt sur les plus--values dvalues d’’apport en apport en contrepartie pour le bcontrepartie pour le béénnééficiaire de lficiaire de l’’apport de apport de garder les actifs pendant 5 ans minimum) qui va garder les actifs pendant 5 ans minimum) qui va conduire conduire àà ::Un accroissement du nombre des SIIC existantesUn accroissement du nombre des SIIC existantesLa crLa crééation de SIIC dation de SIIC déédidiééesesUne diversification du Une diversification du «« Business ModelBusiness Model »»

28%

30%

42%

Services noncycliques

(Carrefour,Casino)

Industrie debase (Lafarge,

Vinci)

Biens deconsommation

cycliques(Michelin,Peugeot)

4%

8%

9%

Biens deconsommation noncycliques (Sanofi,Pernod, Ricard)

Energie (Total)

Technologies del'information(Capgemini,

STMicroelectronics)

Secteurs où l’immobilier est le plus présent

Secteurs où l’immobilier est le moins présent

Nom Cours Montant du patrimoine

Part de la capitalisation

Accor 42.76 € 3.56 40 %AGF 71.65 € 4.30 32 %

Carrefour 38.73 € 11.3 42 % Casino 57.30 € 3.6 57 %

Lafarge 77.85 € 4.79 35 %

Michelin 51.15 € 3.33 46 %

Peugeot 51.55 € 5.08 41 %

Saint-Gobain 49.27 € 6.43 38 %

Les sociLes sociééttéés du CAC 40 dont ls du CAC 40 dont l’’immobilier pimmobilier pèèse plus de se plus de 30% de la capitalisation.30% de la capitalisation.

2)2) En EuropeEn Europe

Il sIl s’’agit naturellement dagit naturellement d’’un enjeu majeur.un enjeu majeur.Que peutQue peut--on souhaiter ?on souhaiter ?

LL’’apparition de REITS dans lapparition de REITS dans l’’ensemble des pays ensemble des pays dd’’Europe (Allemagne, GB, Italie) pour constituer un Europe (Allemagne, GB, Italie) pour constituer un compartiment aussi important que celui des US compartiment aussi important que celui des US REITS.REITS.Un traitement fiscal identique progressivement pour Un traitement fiscal identique progressivement pour les porteurs de parts, quelle que soit la nationalitles porteurs de parts, quelle que soit la nationalitéédes REITS.des REITS.

-- Un premier sujet difficile : lUn premier sujet difficile : l’’harmonisation de la harmonisation de la fiscalitfiscalitéé domestique sur ldomestique sur l’é’épargne immobilipargne immobilièère.re.

-- Un deuxiUn deuxièème sujet difficile : lme sujet difficile : l’’harmonisation des harmonisation des traittraitéés fiscaux entre Etats (infra ou extra europs fiscaux entre Etats (infra ou extra europééens).ens).

CONCLUSIONCONCLUSION

LES SIICLES SIIC : : «« LL’’AVENEMENT DAVENEMENT D’’UNE NOUVELLE CLASSE UNE NOUVELLE CLASSE DD’’ACTIFSACTIFS »»

DES EFFORTS RESTENT A FAIRE NOTAMMENT CONCERNANT DES EFFORTS RESTENT A FAIRE NOTAMMENT CONCERNANT LA LIQUIDITE, CEPENDANT :LA LIQUIDITE, CEPENDANT :UN RENDEMENT PERFORMANT ET STABLEUN RENDEMENT PERFORMANT ET STABLEUNE FAIBLE VOLATILITEUNE FAIBLE VOLATILITEUN AVENIR PROMETTEURUN AVENIR PROMETTEUR

-- DE NOUVELLES INTRODUCTIONS EN BOURSEDE NOUVELLES INTRODUCTIONS EN BOURSE-- UNE PROGRESSION CONTINUE DE LA CAPITALISATIONUNE PROGRESSION CONTINUE DE LA CAPITALISATIONBOURSIERE DES SIICBOURSIERE DES SIIC-- UNE SPECIALISATION DES SIICUNE SPECIALISATION DES SIIC-- UNE SIIC AU CAC 40UNE SIIC AU CAC 40-- UN MODELE EUROPEEN QUI SE DEGAGEUN MODELE EUROPEEN QUI SE DEGAGEPROGRESSIVEMENT PROGRESSIVEMENT

Le bilan de quatre Le bilan de quatre annannéées de res de réégime SIIC gime SIIC

en Franceen France(2003 (2003 –– 2006)2006)

Un secteur entiUn secteur entièèrement rement recomposrecomposéé

13,6

16,50

37,2

0,2 0,601,2 1,1

2,60

7,60

3,3

9,10

23,90

0

5

10

15

20

25

30

35

Capitalisation dusecteur (39 stés)

Capitalisationunitaire moyenne

Capitalisation de la1ère foncière

Capitalisation des 5premièresfoncières

199420012006 au (30/09/06)

Milliards d’euros

Option en 2003Affine

Foncière des Régions

Gécina

EMGP

Klépierre

SIIC de PARIS 8

Silic

SFL

Sophia

Unibail

Option en 2004ADC SIIC

ADT SIIC

Bail Investissement

Icade Foncières des Pimonts

SIIC de Paris

Tour Eiffel

Hammerson

Rodamco Europe

Wereldhave

Option en 2005Acanthe Développement

Altarea

Foncière des Murs

Foncière Massena

Mercialys (Casino)*

Mines de la Lucette

Warehouse de Pauw

Corio

Eurocommercial Properties

Vastened Retail

Option en 2006ANF

Cegereal

Docks Lyonnais

FDL

Lucia

Paref

Selectirente

SFPIF

Vectrane

Züblin Immobilière France

La liste des SIIC La liste des SIIC àà fin 2006fin 2006Les 4 vaguesLes 4 vagues

La Multiplication La Multiplication des opdes opéérations de marchrations de marchéé

La collecte de fonds propres(en M€)

509629

128 72

1 020

650

266 20270

450216

484

1 1387538 23

125 252

205

525

1 334

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Introductions en bourse

Autres fonds propres* etquasi fonds propres* *

•Emissions numéraires•paiements de dividendes en actions, •exercice de bons de souscriptions d’actions,• souscriptions des salariés** obligations convertibles, ORA

Source IEIF

Une reconquête par les fonciUne reconquête par les foncièèresreslong terme du marchlong terme du marchéé

de lde l’’investissementinvestissement en Franceen France

2,5720%

10,44

2,5724%

8,3

1,8216%

9,55

2,5820%

10,2

4,8228%

12,54

9,0648%

10,03

0123456789

1011121314151617181920

2001 2002 2003 2004 2005 9 mois 2006

Autres investisseursFoncières

Milliards d’€

1,421,47

3,69

0,10

0,430,36

0,220,29

1,6

0,19

0,74

0,090,16

0,58

0,00

0,530,63

0

1

2

3

4

Bureaux Entrepots Activités Commerces etcentres

commerciaux

Cliniques etmaisons de

retraite

Hotels

200420052006

Milliards d’€

Un fort accroissement Un fort accroissement des investissements des investissements

des SIIC, des SIIC, souvent dans de nouveaux secteurssouvent dans de nouveaux secteurs

1,06

Répartitionéconomique

m² % total m² % total m² % total m² % total m²

Bureaux 1 395 31% 1 871 41% 1 271 28% 0 0% 4 537

Commerces 444 12% 323 9% 1 822 50% 1 053 29% 3 642

Logistique 0 0% 734 56% 578 44% 0 0% 1 313

Locaux d'activité 93 9% 723 70% 215 21% 1 0% 1 032

Hotels, loisirs 151 18% 199 23% 508 59% 0 0% 857

Résidences médicalisées, cliniques 0 0% 2 100% 0 0% 0 0% 2

Réisdences personnes âgées 5 3% 22 11% 165 86% 0 0% 192

Habitation 602 29% 560 27% 534 26% 372 18% 2 068

Autre 305 86% 2 0% 49 14% 0 0% 356

Total 2 995 21% 4 435 32% 5 142 37% 1 426 10% 13 998

Région parisienne Province Etranger Total

Répartitiongéographique Paris

Le patrimoine des SIICLe patrimoine des SIICessentiellement dans lessentiellement dans l’’immobilier dimmobilier d’’entreprise et commercialentreprise et commercial

Un rôle dUn rôle d’’investisseur investisseur long terme confirmlong terme confirmééDes ventes dDes ventes d’’actifs qui restent stablesactifs qui restent stablesen moyenne annuelle sur la pen moyenne annuelle sur la péérioderiode

1,46

2,78

2,37

5,05

1,36

0,91

3,61

2,3

2,95

1,09

1,3

3,92

2,67

21,49

3,44

5,04

1,291,231,77

1,83

7,42

3,47

2,25

2,4

2,04

9,99

3,18

2,031,76

0123456789

101112131415161718

2001 2002 2003 2004 2005 2006

Foncières autres investisseurs Promoteurs, aménageurs et collectivités Utilisateur Non diffuséMilliards d’€

Un flux de recettes Un flux de recettes fiscales pour lfiscales pour l’’Etat Etat

Millions d’€

1 442,40

332,1197,6 236,1

2208,2

0,00

500,00

1 000,00

1 500,00

2 000,00

2 500,00

2003 2004 2005 2006 Total

Exit tax versée à l'Etat

10 Sociétés

9 Sociétés10 Sociétés 10 Sociétés

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