Un vent nouveau souffle sur la profession

IPInewsINSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS

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Le stage, c’est du win-win !

Sautez dans l’ère du mobile !

Dossier

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IPI Institut Professionnel des Agents Immobiliers

IPI-News est le journal trimestriel d’information de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)

Siège Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles www.ipi.be

Concept & réalisation Anne-Sophie Chevalier Dajo Hermans

Editeur responsable Michel Dussart

Ont collaboré à ce numéro Olivier Aoust Ellen Dejonckheere Steven Lee

Layout Happiness

Imprimerie GS Graphics

Des questions ? Des idées ? Des propositions ? N’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez joindre l’IPI via le numéro général (02/505 38 50) ou contacter directement le service de presse et communication par téléphone (0486/49 66 35) ou via mail (asc@ipi.be). Vous pouvez également nous suivre via notre page Facebook. A bientôt !

©2013 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI.

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« Le stagiaire n’est pas une main-d’œuvre bon marché »

Les difficultés du métierZoom sur l’immobilier d’entreprise

A la UneCe que l’agent immobilier doit savoir !

chroniques

3Une loi pour nous aider à aller de l’avant

16Professionnalisme et confiance vont de pair

dossiers

7Stagiaires IPI ou sta-giaires étudiants ?

8« Le stage doit permettre aux deux parties d’en sortir grandies »

10La nouvelle loi en questions

actua

4Un rapport annuel pour lutter contre le blanchiment

5Un nouveau délai fortement apprécié

12Sautez dans l’ère du mobile !

people

6Willy Goossens, le stagiaire le plus âgé du pays, se confie

13Christophe Nihon : « L’immobilier d’entre-prise ? Du pur relationnel ! »

institut

14Plus de professionnels, un peu moins de plaintes

15Questions-réponses

Sommaire

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Le sujet a déjà fait couler beaucoup d’encre, mais l’événement est de taille et mérite que l’on s’y

attarde. Effectivement… Depuis le mois dernier, la loi organisant la profession d’agent immobilier est devenue réalité. Cette loi est la nôtre, et nous pou-vons en être fiers. Car cette nouvelle réglementation est porteuse d’améliorations tant pour l’agent im-mobilier qui agit avec sérieux que pour le consommateur.

Le secteur éprouvait depuis un certain temps déjà le besoin de disposer de son propre cadre législatif, indépendant de toute autre profession. L’immobilier en soi n’est pas seulement un sujet important pour le Belge, c’est aussi une matière particulière avec ses spécificités et qui, au fil des ans, se complexifie. Rien de plus logique donc à ce que la profession dispose aujourd’hui d’une législation propre répon-dant spécifiquement à ses besoins.

Le secteur a envisagé quatre réformes fondamentales :

1) Une déontologie plus moderne et plus efficace qui doit permettre de mettre un terme aux abus de manière plus intelligente et plus efficace ;

2) Une réforme de l’accès à la profession qui met davantage l’accent sur les compétences néces-saires à la bonne pratique du métier ;

3) L’objectif de restreindre l’exercice des activités sans cesse plus complexes d’agent immobilier par des professions apparentées ;

4) Une réorganisation communautaire de l’Institut

qui s’impose aujourd’hui comme une évidence.

Les trois premiers points sont déjà concrétisés, le quatrième fait encore l’objet de discussions qui, nous l’espérons, devraient aboutir dans les prochains mois. Nous pouvons donc, sans nous fourvoyer, affirmer que notre nouvelle loi permet de pousser un cran plus loin encore la professionnalisation de notre secteur et sert à la confiance dont peut se pré-valoir le métier d’agent immobilier.

CompétencesLes apports de la nouvelle législation sont multiples. Ainsi, dorénavant, l’IPI peut rendre beaucoup plus rapidement une décision disciplinaire efficace et adaptée à l’encontre d’agents immobiliers qui ont commis une faute déontologique. Ainsi, des mesures conservatoires -comme l’interdiction temporaire d’exercer- peuvent notamment être prises en cas de présomption d’infractions graves. Notons également que la procédure disciplinaire devient plus transpa-rente pour qui introduit une plainte auprès de l’IPI. Et tout aussi important : les faux agents immobiliers travaillant dans l’illégalité sont plus lourdement sanctionnés.

Une des avancées les plus significatives porte sans doute sur le choix qui s’impose aux agents immo-biliers. Chacun des 9.000 agents immobiliers que compte notre pays va devoir indiquer à l’IPI quelle est sa spécialité ou quelles sont ses spécialités : cour-tier intermédiaire, syndic ou régisseur. De cette manière, chaque métier pourra disposer d’une ré-glementation mieux ciblée, notamment en matière de formation ou d’assurance.

Dès janvier 2014, la liste actuelle des diplômes don-nant accès à la profession disparaîtra. L’accent sera mis davantage sur les compétences nécessaires pour exercer le métier, sans pour autant remettre en ques-

tion la valeur du diplôme d’agent immobilier. Ainsi, nous pourrons encore mieux assurer la qualité des services que notre secteur a à offrir.

QualitéEt ce dernier point est important, indépendamment de la mise en œuvre de notre loi. Qu’ils soient ache-teurs ou locataires, vendeurs ou bailleurs, ce n’est pas le grand tralala qui importe à nos clients. On fait appel à un agent immobilier car on attend de lui un service de qualité. En tant que spécialiste de l’im-mobilier, les consommateurs nous confient ce qu’ils ont de plus important : leur bien immobilier. Une petite faute, un écart de conduite, cela ne pardonne pas… Le message est donc clair : il s’agit d’exercer correctement son métier et de se comporter en bon professionnel. Sachez qu’en tant qu’agent immo-bilier, vous n’êtes pas seulement votre propre ambassadeur, vous êtes aussi celui de vos collègues et de toute la profession! Ainsi va la confiance du secteur.

Bonne lecture,Michel Dussart, président

Yves Van Ermen, vice-président

Une loi pour nous aider à aller de l’avant

édito

Un nouveau règlement antiblanchi-ment

John Crombez

La nouvelle loi organisant la profession d’agent immobilier n’est pas le seul texte législatif concernant le métier à être en-tré en vigueur début septembre. Les professionnels doivent désormais également tenir compte de l’arrêté royal por-tant approbation du règlement antiblanchiment pour les agents immobiliers. Ce nou-veau texte ne modifie toutefois pas fondamentalement les obligations incombant au sec-teur depuis l’entrée en vigueur de la loi antiblanchiment en 1998. Au rayon des nouveautés, citons toutefois l’obligation pour l’agent immobilier de présenter un rapport annuel des transactions suspectes. Sachez déjà que l’application du nouvel arrêté royal sera strictement contrôlée. L’agent immobilier dispose d’un peu de temps pour se mettre en ordre et se conformer aux dis-positions du règlement. Le délai qui lui est accordé est fixé au 1er juin 2014. n

« S’attaquer ensemble au blanchiment d’argent » « Nous allons nous attaquer à la problématique du blanchiment d’argent, ensemble, avec le secteur immobilier ». C’est avec ce message clair que le secrétaire d’Etat à la Lutte contre la fraude John Crombez (Sp.a), en collaboration avec l’Institut, a appelé par voie de presse le consommateur immobilier à une vigilance accrue quant aux pratiques de blanchiment d’argent rencontrées dans le secteur immobilier.

Le secrétaire d’Etat avait déjà invité tous les agents immobiliers à se conformer strictement aux obligations en matière de blanchiment et à signaler à la Cellule de traitement des infor-mations financières (CTIF) toute transaction

inhabituelle et/ou suspecte.

Chaque agent immobilier sait que la CTIF, la cellule antiblanchiment, doit ainsi être mise au courant lorsque, par exemple, un client achète un bien immobilier avec de l’argent en provenance d’un paradis fiscal. Mais il vaut mieux préve-nir que guérir, estime le secrétaire d’Etat, et le consommateur doit être informé. Il s’agit là d’une nécessité, car les sommes d’argent blanchies via le secteur immobilier sont importantes. John Crombez assure que la vigilance accrue a pour but premier d’intercepter les grandes opérations de blanchiment et les organisations criminelles. n

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actualité

Un MIPIM à la caroloLes édiles carolos rêvent d’un MIPIM à l’échelle

locale afin d’intéresser les acteurs tant privés que publics du marché immobilier au potentiel foncier de Charleroi. Au programme : petits fours et conférences thématiques. Le bourgmestre Paul Magnette (PS) et les échevins Ornella Cencig (MR, Logement) et Eric Goffart (cdH, Régie foncière) ambitionnent de monter l’événement courant 2014. La ville de Charleroi dis-pose d’une série de terrains à urbaniser et des bâtiments à vendre dont elle doit tirer le meilleur parti pour

pourvoir à la croissance démographique. Selon les prévisions, sa population devrait gonfler de 1.000 têtes par an durant les 30 prochaines années. Le futur ren-dez-vous de l’immobilier carolo permettra donc aux dirigeants de nouer des contacts durables afin de va-loriser au mieux chaque bien tout en respectant les affectations au plan de secteur (zone d’habitat, zone d’activité économique, zone d’équipement commu-nautaire). Affaire à suivre… n

Watertoets’ (évaluation aquatique)… Ce vocable est sur toutes les lèvres en Flandre. Et pour cause : tout prochainement, une nouvelle

obligation d’information sera d’application dans le nord du pays. Ainsi, toute personne souhaitant acheter ou louer (pour plus de neuf ans) une maison, un terrain ou toute autre parcelle devra être officiellement tenue informée de l’inondabilité du bien. L’agent immobilier sera donc tenu de s’enquérir précisément des risques d’inondation pesant sur une localité bien définie et évaluer les éventuels effets néfastes liés à un changement au niveau de la situation des eaux de surface, des eaux souterraines, etc. Dans certaines localités, des restrictions de construction et des obligations spécifiques sont d’application en raison d’un risque d’inondation plus important. n

Ces renseignements peuvent être obtenus sur le site de l’Agence flamande de l’information géographique :

http://geo-vlaanderen.agiv.be/geo-vlaanderen/watertoets2012

Les copropriétés et leurs syndics respirent… Les parlementaires ont décidé de leur éviter

un stress en reportant au 1er septembre 2014 l’obligation d’adapter l’acte de base, le règle-ment de copropriété et le règlement d’ordre intérieur à la nouvelle loi sur la copropriété.

Environ 1,2 million de copropriétés en Belgique devaient, pour le 1er septembre 2013 au plus tard, adapter l’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur à la nouvelle loi sur la copropriété. Ces adaptations -purement administratives- doivent rendre le fonctionnement au sein de chaque immeuble à appartements sensiblement plus moderne et transparent.

Mais, il s’est avéré que rien n’a été fait en temps et en heure dans une très grande majorité de copropriétés. Et la raison de ce retard est fort simple : les adaptations nécessaires requièrent des demandes complémentaires qui peuvent occasionner des frais supplémentaires pour

les copropriétés. C’est pourquoi la Chambre, à l’initiative de la ministre de la Justice Annemie Turtelboom (Open VLD) et de la députée Carina Van Cauter (Open VLD), a pris les devants et voté début juillet une modification de la loi afin de permettre le report de cette obligation au 1er septembre 2014 et ainsi de limiter au maximum le coût et les embarras liés à celle-ci.

L’objectif principal de ce report est d’éliminer définitivement et rapidement toutes les impré-cisions restantes (la coordination des statuts doit-elle ou non faire l’objet d’un acte notarié ?) et ainsi paver le chemin pour une adaptation rapide, abordable et de qualité des statuts et du règlement d’ordre intérieur de dizaines de milliers de copropriétés. Les copropriétaires pourront ainsi à nouveau pleinement compter sur la sécurité juridique et la transparence, ce qui constituait finalement l’objet premier de la profonde réforme de la loi sur la copropriété votée en 2010, selon la ministre de la Justice. n

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Un nouveau délai... fortement apprécié !

Un MIPIM à la carolo

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Vous avez dit inondable ? Certains agents immobiliers rivalisent d’imagination lorsqu’il s’agit de se dé-

marquer de la concurrence. Une agence d’Eeklo, en région gantoise, propose une surprise de taille aux acheteurs qui signent pour une vente dont le montant est supérieur à 450.000 euros. En effet… Quoi de plus exceptionnel que de signer son compromis en survolant son nouveau chez soi en mont-golfière ? Bien sûr, un vol en montgolfière ne peut être l’élément déterminant dans une décision d’achat. Par contre, en cas de man-dat non exclusif, cette offre semble clairement faire la différence. « Bien sûr, nous aurions acheté la maison sans le vol en montgolfière, mais il y avait deux agents immobiliers sur la maison et nous avons opté pour celui qui proposait cette offre originale », ont confié Koen et Karen, les premiers acheteurs à avoir signé leur compromis ‘in the sky’. n

Compromis in the sky

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« Ma relève est déjà assurée »

I « Travaillons vieux pour rester

jeune ». Telle est la devise de Willy Goossens - Wim pour les intimes - qui, du haut de ses 76 printemps, est l’aîné de nos stagiaires et « fier de l’être ». Ce Bruxellois de naissance établi à Anvers passera prochainement l’épreuve orale du test d’aptitude pratique et obtiendra son agréation IPI. Un sésame qu’il décrochera après une belle carrière d’ingénieur archi-tecte longue de près de cinquante ans. Extraits d’une rencontre bien sympathique. D’où vient cette idée de devenir agent immobilier à votre âge ?

« J’ai travaillé comme ingénieur architecte pendant près de 50 ans, mais les derniers temps je ne trouvais plus de possibilités de me voir confier de grands projets. Et quand ils m’étaient confiés, ils l’étaient sous conditions. Mon âge ne joue pas en ma faveur. On estime que je suis tout simplement trop vieux que pour être à 100% actif comme architecte. Mais, j’ai toujours été actif dans le monde du bâtiment et de l’im-mobilier et je ne renonce pas facilement ! Je veux rester actif dans ce milieu et ce que je fais actuellement, je le fais volontiers ! Le secteur immobilier et le métier de syndic sont pour moi un débouché idéal. »

I Vous serez donc surtout actif comme syndic ?

« En tout cas, je serai plus occupé comme syndic et gestionnaire de bâtiments, que comme véritable courtier. Dans les années 70, j’ai été syndic, à une échelle plus réduite. Et toutes les assemblées générales que j’ai tenues ces derniers mois en tant que stagiaire se sont bien passées. On a travaillé, bien travaillé, mais aussi rigolé. »

I La plupart des syndics font leur job avec passion, mais en même temps ils disent que leur métier est ingrat…

« Tout à fait ! C’est un métier difficile, mais qui peut aussi être très beau. Privilège de l’âge sans doute, je peux mater les types difficiles. J’ai de l’expérience et la connaissance des dossiers. Je pense que je suis dans mon élément. »

I Vous a-t-il été facile de trouver un stage ?

« Ce fut particulièrement difficile, ça je peux vous le garantir ! Personne ne tenait à s’engager avec une personne de mon âge. Je ne fais pas mes 76 ans. Les gens me donnent souvent 10 ou 15 ans de moins, mais quand ils apprenaient mon âge, l’histoire s’arrêtait tout net. Et cela alors que j’avais besoin de quelqu’un qui croyait en moi. Je ne dois finalement plus rien prouver, je fais ce que je veux et en ce moment c’est travailler. Mais à condition que cela reste agréable ! A vrai dire, je commençais à ne presque plus penser à mon stage. J’étais prêt à abandonner tellement il était difficile de trouver un maître de stage. Mais, finalement, je suis tombé sur un vieil ami qui est actif dans le secteur depuis des années. Il m’a pris sous son aile avec le sourire. »

I Vous allez bientôt obtenir votre agréation. Combien de temps comptez-vous exercer ?

« Certainement jusqu’à mes 80 ans, ou plus. Je ne vais plus ouvrir mon propre bureau, mais j’espère quand même pouvoir gérer entre 20 et 25 bâtiments. Je ne dois pas avoir un portefeuille très large. Il faut que cela soit gérable. Les syndics n’ont pas une bonne image. Beaucoup de gens sont mécontents, parce qu’ils ont déjà eu une mésaventure avec un syndic. Et si je peux apporter ma pierre à l’édifice sur ce point, je serai content. »

I Comment réagit votre entourage à vos plans de carrière ?

« J’entends les gens dire : mais comment est-ce possible ? Ils trouvent cela fantastique, tout le monde est enthousiaste. Il faut rester occupé aussi longtemps que possible, cela tient un homme jeune. Ma femme est âgée de 58 ans et suit actuellement une formation d’agent immobilier chez Syntra. Bientôt, elle commencera également son stage… La succession est déjà garantie. (rires) »

I En tant qu’homme d’expérience avez-vous un bon conseil à dis-penser à vos futurs jeunes collè-gues ?

« Personnellement, je trouve qu’il y a encore trop de candidats agents immobiliers qui n’ont que trop peu de compétences techniques. Trop peu ont un réel feeling avec le bâtiment et ses aspects techniques. Je ne peux que conseiller à la jeune génération de s’intéresser davantage à l’architec-ture. Ainsi, elle sera encore plus à l’aise avec son business. Comment pouvez-vous vendre un bien si vous n’y connaissez rien aux infiltrations d’eau et à la stabilité du bâtiment ? Je peux seulement souffler le conseil, en espérant qu’il puisse servir à quelqu’un.» n

Le stagiaire le plus âgé du pays se confie

interview

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Le stage, c’est du win-win !

dossier

Recruter un stagiaire ne se fait pas à la légère. L’encadrement est déterminant pour le bon déroulement du stage… qui doit être profitable aux deux parties ! Ce dossier revient sur les devoirs et obligations de chacun.

Les raisons de faire appel à un stagiaire sont multiples. Vous pouvez avoir envie de vous entourer d’une main-d’œuvre qualifiée, motivée et dynamique que vous formerez vous-même, à votre image,

en vue d’assurer l’avenir de l’entreprise. Peut-être souhaitez-vous anticiper le départ à la retraite d’un collaborateur ou envisagez-vous d’une future expansion. L’envie vous taraude-t-elle de participer à l’émergence d’une relève, de transmettre votre expertise et votre passion du métier ?

Quoiqu’il en soit, accepter un stagiaire au sein de son agence implique dans le chef du maître de stage un réel investissement. Il est nécessaire que le stagiaire soit accueilli et encadré comme il se doit, et cela afin d’assurer le bon déroulement du stage. Inévitablement, le stagiaire sera en demande constante de conseil et de feed-back. Disponibilité est donc le maître-mot. Le stagiaire, lui aussi, est tenu de s’investir dans sa formation professionnelle et d’être à l’écoute de son maître de stage. Les deux parties ont des choses à s’offrir mutuellement. Un stage, c’est du win-win. Toutes les parties doivent sortir gagnantes de l’expérience !

A ne pas confondre…Stagiaires IPI ou stagiaires étudiants ?

En tant que professionnel et titulaire IPI, vous avez la possibilité de faire appel à deux types

de stagiaires, à savoir les stagiaires IPI déjà diplô-més et les stagiaires-étudiants. Des conditions propres s’appliquent à chacun de ces cas.

Les stagiaires IPI sont déjà porteurs d’un diplôme donnant accès à la profession et doivent être inscrits à la liste des stagiaires de l’IPI. Une convention de stage doit être conclue entre les deux parties et renvoyée à l’Institut. Le stagiaire IPI dispose déjà bien souvent d’une expérience professionnelle. Il est tenu d’exercer sous statut d’indépendant et est supervisé par un titulaire IPI inscrit à la liste des maîtres de stage.

Le maître de stage ne peut en principe engager plus de deux stagiaires IPI simultanément. Toutefois, rien ne l’empêche de faire appel, en sus ou non de ces deux stagiaires IPI, à des stagiaires-étudiants qui suivent des études d’agent immobilier dans l’enseignement supérieur ou dans la filière de pro-motion sociale. Ces stages ne dépendent pas de l’IPI. Ils sont régis par un contrat d’apprentissage et relèvent de la compétence de la Communauté française. Petite subtilité, les maîtres de stage des apprentis ne doivent pas obligatoirement être agréés IPI. Des personnes exerçant des activités d’agents immobiliers sous le statut d’employé -qui

ne relèvent donc pas de l’Institut- peuvent tout à fait prendre un ou plusieurs stagiaires-étudiants sous leur aile.

La convention de stage pour seule référence

Signalons que ces deux types de stage sont régis par des conventions différentes. Celles-ci se suf-fisent à elles-mêmes. Nul besoin de conclure un contrat entre indépendants en sus de la convention de stage IPI. De même, l’étudiant qui se forme sous statut d’apprenti-employé ne peut pas s’ins-crire comme indépendant complémentaire.

Dans les deux cas, le maître stage se doit de rétri-buer le stagiaire correctement pour les prestations qu’il accomplit dans le cadre du stage. Le montant de ces rétributions est détaillé dans les conventions de stage. Les maîtres de stage sont tenus de res-pecter les montants convenus entre les deux parties. Faute de quoi les maîtres de stage IPI encourent un peine disciplinaire et peuvent être radiés de la liste des maîtres de stage de l’IPI pour manquement à leurs devoirs. Les stagiaires étudiants peuvent, quant à eux, également déposer plainte en disci-plinaire pour manquement déontologique… à condition que leur maître de stage soit un titulaire IPI. Dans les cas malheureux où le stagiaire (quel qu’il soit) ne serait pas rétribué, celui-ci devra s’adresser à la justice pour récupérer les montants qui lui sont dus par son maître de stage.

L’Institut a eu vent de certaines pra-tiques peu scrupuleuses dans le chef des maîtres de stage et tient à mettre en garde les stagiaires qui ne doivent pas hésiter à contacter l’IPI pour signaler d’éventuels problèmes. Rappelons également que les frais de déplacement et les frais réels des stagiaires engagés sous contrat d’appren-ti-employé doivent être remboursés et que, pour les stagiaires IPI, cela dépend de ce que les parties ont convenu entre elles.

Stage IPI : Tout est en ligne !

Vous trouverez tout ce dont vous avez besoin sur le site de l’Institut (www.ipi.be). Vous pouvez consulter et télécharger une brochure explicative, le règlement de stage, le formulaire d’inscription à la liste des stagiaire, la convention de stage, le rap-port de stage, le formulaire d’évaluation de fin de stage et le formulaire d’inscription pour le candidat maître de stage.

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« Le stagiaire n’est pas une main-d’œuvre bon marché »

Pour se former à l’exercice de la profession de manière optimale, l’agent immobilier qui souhaite exercer à titre indépendant est tenu d’effectuer un stage auprès d’un maître de stage qui s’engage à partager son expérience et son savoir-faire. Il s’agit là d’un investissement humain qui lie les deux parties et qui doit permettre à chacune d’en sortir grandie.

« L’objectif du stage IPI est de préparer le stagiaire à son inscription au tableau des ti-tulaires. Il ne peut apprendre efficacement les ficelles du métier tout seul », explique Dilek Kücük en charge des stagiaires IPI. « Le rôle du maître de stage est donc capital. Il devra accompagner, encadrer et superviser le stagiaire pendant toute le durée du stage. Il s’engage à préparer efficacement le stagiaire à la pratique professionnelle et à la déontologie spécifique du métier », ajoute Danielle Verrees, responsable des dossiers des maîtres de stage.

Qu’est-ce le stagiaire est en droit d’at-tendre de son stage ?

Dilek Kücük : « Tout dépend d’une agence à une autre, mais le stagiaire est en droit d’at-tendre un encadrement adéquat pour qu’il puisse accomplir correctement son stage. Il doit aussi bénéficier de conseils et d’un suivi régulier ».

Idéalement, comment doit se dérouler le stage ?

Danielle Verrees : « Le stagiaire doit pouvoir s’initier à toutes les facettes de son métier, tout en étant bien encadré. Les missions doivent être prestées à l’agence, auprès du maître de stage. Les missions extérieures, telles que les visites, les poses de panneaux ou les tenues d’AG par exemple, sont bien évidemment prises en compte pour le calcul du stage. »

A contrario, qu’est-ce qui n’est pas de mise ?

Dilek Kücük : « Il ne peut être question d’un stage externe au cours duquel le stagiaire n’effectuerait pas ses prestations au profit du maître de stage, mais bien pour quelqu’un d’autre ou bien pour son propre compte. »

Danielle Verrees : « Par ailleurs, le maître de stage ne peut assigner un stagiaire à la seule tâche de la prospection téléphonique ou de l’expertise, une activité qui n’est pas réglementée par l’Institut. »

Quels sont les problèmes les plus fréquemment rencon-trés ?

Dilek Kücük : « La problématique du stage externe nous revient régulièrement. Parfois, le maître de stage est aux abonnés absents. Mais l’inverse est aussi vrai. Certains sta-

giaires font preuve d’absentéisme exagéré ou sont tout simplement incompétents. »

Danielle Verrees : « La rémunération est également problématique. Dans certains cas, le stagiaire n’est pas payé par le maître de stage. Pire encore, le maître de stage exige d’être rétribué par le stagiaire pour l’accomplissement du stage. Ce qui est totalement illégal ! »

Dilek Kücük : « Cette pratique malheureuse existe bel et bien. Cela se passe de plusieurs manières. Soit via un montage de factures et de notes de crédit. Soit le maître de stage exige qu’une certaine somme lui soit versée en liquide pour accepter le stagiaire au sein de son agence. Souhaitant obtenir au plus vite l’agréation IPI, certains jeunes agents immobiliers se soumettent aux desiderata peu scrupuleux de certains maîtres de stage. D’autant plus que les maîtres de stage IPI se font rares dans certaines régions du pays. »

De quel recours disposent les stagiaires dans ce type de cas ?

Dilek Kücük : « Ils sont vivement encou-ragés à déposer plainte auprès de l’IPI et à joindre un maximum de preuves à leur plainte. Nombre de stagiaires refusent de

porter plainte de peur que leur stage soit invalidé. Ce qui ne sera pourtant pas le cas. S’ils ne sont pas rétribués pour leurs pres-tations, les stagiaires sont invités à déposer plainte contre le maître de stage auprès de la Chambre exécutive de l’IPI qui rendra une décision disciplinaire. S’ils veulent récupérer leur dû, ils doivent s’adresser au tribunal compétent. »

Une rétribution minimale est fixée par décision ministérielle, ce qui ne doit pas empêcher le stagiaire de négocier ses émo-luments lors de la signature de sa convention de stage…

Dilek Kücük : « Les stagiaires peuvent bien entendu négocier dès le départ. Ils peuvent prétendre à un commissionnement ou un salaire de départ plus élevé, si le maître de stage le consent. Les deux parties doivent s’y retrouver. L’Institut n’intervient pas à ce niveau. Nous nous assurons toutefois que le minimum légal a -au minimum- été attri-bué. Le stagiaire étudiant, dont le stage ne dépend pas de l’IPI, peut quant à lui déposer plainte en disciplinaire pour manquement déontologique. Ce qui permettra à l’Institut de mettre un terme à certaines pratiques qui n’ont pas lieu d’être… Le stagiaire n’est pas une main-d’œuvre bon marché ! »

Quelles sont les qualités d’un bon maître stage ?

Danielle Verrees : « Un bon maître de stage doit être disponible et à l’écoute. Il doit conseiller et encadrer son stagiaire, c’est-à-dire le rencontrer régulièrement, identifier ses besoins et les intégrer aux besoins de l’entreprise. Le stage doit être profitable aux deux parties, ce qui implique un respect mu-tuel ! Certains stages se déroulent dans des conditions idéales et débouchent sur une collaboration à long terme. »

« Le stagiaire doit pouvoir s’initier à toutes les facettes de son métier »

dossier

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« Le stagiaire n’est pas une main-d’œuvre bon marché »

Quelques conseils aux sta-giaires ?

Dilek Kücük : « Organisation, préparation et respect des deadlines ! Et je ne le répèterai jamais assez : lisez attentivement le règlement et la convention de stage. Tout y est précisé ! Une bonne information permet d’éviter les mauvaises surprises ! »

Des mauvaises surprises… De quel genre ?

Dilek Kücük : « Les stagiaires disposent de 3 ans pour effectuer leur stage de 200 jours de pratique professionnelle, mais aussi pour ve-nir à bout de l’e-learning et passer leurs tests d’aptitude pratique et les réussir. Certains, par manque d’attention et d’information, pensent disposer d’un délai supplémentaire pour leurs examens, ce qui n’est pas le cas. Résultat : ils sont omis d’office et c’est le drame. Autre exemple : trop de stagiaires ne savent pas qu’ils peuvent demander une suspension de stage. Prenons le cas d’une stagiaire enceinte, elle peut tout à fait introduire une demande de suspension pour une période détermi-née auprès de la Chambre. Cette suspension prolongera le délai de trois ans d’autant de mois de suspension. Cette possibilité permet d’éviter de dépasser le délai et donc l’omission d’office… qui oblige le stagiaire à recom-mencer son stage. »

Autant savoir ! n

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Quelles sont mes obligations ?

Je suis stagiaire

Depuis septembre, le stagiaire qui dé-cide d’exercer soit comme courtier soit comme syndic doit être inscrit à la même colonne que son maître de stage. Il est tenu d’accomplir 12 mois de stage avec l’équivalent de 200 jours de pratique pro-fessionnelle endéans une période de 3 ans. Il transmettra à l’IPI deux rapports de stage détaillés qui rendent compte des travaux qu’il a effectués ou auxquels il a participé et des difficultés qu’il a rencon-trées. L’un sera rendu après deux mois de pratique professionnelle et l’autre au terme du stage. Endéans ces 3 ans, il doit aussi suivre les formations en ligne proposées par l’Institut et enfin présenter et réussir le test d’aptitude pratique de fin de stage.

Le stage doit impérativement être accompli en qualité d’indépendant. Le stagiaire est également tenu de couvrir par une police d’assurance sa responsabilité civile pro-fessionnelle et son cautionnement. Cette assurance peut toutefois être souscrite par le maître de stage pour le compte de son stagiaire. Le stage sera accompli conscien-cieusement conformément aux directives de l’Institut.

Si le stagiaire souhaite exercer à la fois comme courtier et syndic, il doit être accompagné soit par un maître de stage inscrit aux deux colonnes du tableau des titulaires, soit par deux maîtres de stage, l’un inscrit comme intermédiaire et l’autre inscrit comme syndic. En cas d’inscription, simultanée ou non, aux deux colonnes de la liste des stagiaires, le second stage comporte l’équivalent de 100 jours de pra-tique professionnelle pour autant que le premier stage de 200 jours soit entièrement validé au terme de celui-ci. Deux rapports de stage devront également être rendus pour ce 2e stage, le test d’aptitude pratique spécifique à ce 2e métier devra être réussir et les formations en ligne validées.

Je suis maître de stage

Le maître de stage doit notamment, au moment de la conclusion de la convention de stage, être inscrit depuis au moins 4 ans à la colonne du tableau correspondant à celle de la liste à laquelle le stagiaire est inscrit. Il doit assurer un suivi des travaux effectués par le stagiaire. Dans le respect de la déontologie, il est tenu de conseiller le stagiaire dans l’accomplissement de ses activités d’agent immobilier. Il s’engage à rétribuer correctement le stagiaire pour les prestations effectuées à son profit. Il doit s’assurer que le stagiaire s’acquitte avec diligence de toutes ses obligations de stage. Il prendra régulièrement connaissance des rapports de stage à établir par son stagiaire. En fin de stage, il transmettra à l’IPI son rapport d’évaluation.

Très important. N’oubliez pas de prévenir l’IPI en cas de modifica-tion de la convention de stage ! Vous passez d’un exercice à temps par-tiel à un exercice à temps plein ? Le montant de votre rémunération est revue en cours de stage ? N’attendez pas et avertissez-nous dans les plus brefs délais.

Dilek Kücük

Intéressé par l’embauche d’un stagiaire étudiant ?

Adressez-vous à un délégué à la tutelle, intermédiaire obligatoire.

Pour les entreprises situées en Région bruxelloise : 02/370.60.40www.efpme.be

Pour les entreprises situées en Région wallonne : 0800/90.133 (numéro général qui vous renseignera quant au délégué à la tutelle compétent)www.ifapme.be/services

Stage IPI Stage étudiant

Statut Indépendant Apprenti-employé

Relation de travail Aucun lien de subordination Lien de subordination

Rémunération mensuelle mini-

male

Montant minimum fixé par décision ministérielle, à savoir 670,50 euros pour un temps plein ou 4,86 euros HTVA par heure pour un temps partiel

(montants 2013)

1ère année : 428,56 euros3ème année : 857,13 euros2ème année : 725,26 euros

Nombre Maximum 2 stagiaires simultanés (sauf dérogation) En Wallonie, maximum 3 apprentis-em-ployés. A Bruxelles, étudié au cas par cas

Danielle Verrees

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Un agent immobilier avertit en vaut deux !

focus

La nouvelle réglementation en questions…

De nouvelles règles s’appliquent aux professionnels de l’immobilier. Ces modifications ne sont pas appelées à entrer en vigueur demain ou même tout bientôt, mais bien aujourd’hui ! Effectivement, la nouvelle loi réglemen-tant la profession est d’application depuis début septembre. Elle ne complique pas les choses, mais les rend plus claires et plus efficaces tant pour le professionnel de l’immobilier que le consommateur. Voici les grandes nouveautés et leurs implications concrètes sur la profession.

En tant que professionnel, dois-je désormais opérer un choix clair et m’inscrire soit comme courtier, soit comme syndic ?

Une des plus importantes modifica-tions découlant de la nouvelle loi est la scission en deux colonnes de la liste des stagiaires et du tableau des titulaires : l’une dévolue aux agents immobiliers-intermédiaires et l’autre aux agents immobiliers-syndics. Les membres inscrits à l’IPI antérieurement au 1er septembre 2013 sont d’office inscrits aux deux colonnes et peuvent demander leur omission d’une des deux colonnes. Attention, il n’existe bien sûr aucune incompatibilité entre les métiers de courtier et de syndic ! Vous pouvez donc décider de vous inscrire à l’une des colonnes ou aux deux ! Si vous êtes régisseur, vous avez le choix et pouvez opter pour l’une des deux colonnes, comme bon vous semble.

Dois-je contacter l’IPI pour lui signifier mon choix ?

Absolument pas. L’IPI va prendre contact avec vous et vous adressera un courrier qu’il faudra lui renvoyer. Un peu de patience donc. Vous serez contacté en temps voulu. Tous ceux qui seront devenus membres en septembre, devront directement choisir la liste sur laquelle ils veulent être inscrits.

On dit que les sanctions dis-ciplinaires feront l’objet de plus de transparence. Est-ce exact ?

Effectivement. Jusqu’à présent, la règle voulait que la personne qui introduit une plainte auprès de l’IPI ne soit pas tenue informée de l’issue finale du dossier, si elle ne pouvait assister à l’audience au cours de laquelle la décision discipli-naire est prononcée. Dorénavant, si le plaignant en fait la demande explicite, le dispositif des décisions fondées sur sa plainte pourra lui être communiqué. Le plaignant ne sera donc toutefois pas informé automatiquement. Les tiers pourront eux aussi être tenus informés des prononcés, moyennant décision mo-tivée de la Chambre exécutive de l’IPI. A titre de sanction supplémentaire, la publication partielle ou totale d’une sentence pourra éventuellement être ordonnée.

Les syndics doivent-ils rendre publique la liste de tous les appartements dont ils ont la charge ?

Les syndics professionnels (qu’ils soient membres IPI ou qu’ils appartiennent à une profession libérale) doivent dé-sormais rendre chaque année à l’IPI une liste de toutes les copropriétés pour lesquelles ils sont actifs en tant que syn-dics. Cette obligation doit permettre à la profession de gagner en transparence et de dépister plus facilement d’éven-tuelles pratiques illégales. L’IPI avertira les syndics des modalités pratiques en temps et en heure.

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2013 > 3

Est-ce qu’un diplômé en égyp-tologie pourra encore devenir agent immobilier ?

La liste actuelle des diplômes donnant accès à la profession va disparaître début 2014. Toute personne disposant d’un diplôme de bachelier pourra exercer le métier, après avoir réussi un test de com-pétences dont le résultat déterminera les matières que le stagiaire devra suivre durant son stage. L’accès à la profession s’élargira mais le test permettra de tirer vers le haut les compétences des profes-sionnels du secteur.

Je suis stagiaire et souhaite m’inscrire aux deux colonnes. Dois-je m’acquitter de deux périodes de stage complètes ?

Un stage dure normalement 200 jours. Si vous suivez deux stages, vous devrez prester l’équivalent de 200 jours de pra-tique professionnelle pour le 1er stage et 100 jours pour le 2e.

Puis-je également faire agréer mon agence ?

Les personnes morales peuvent désor-mais être inscrites à l’IPI, sous certaines conditions. Le but étant de permettre de limiter la responsabilité civile profes-sionnelle des personnes physiques et la reporter sur la personne morale. Mais, attention, cette disposition ne dispense pas d’agréation les personnes physiques actives au sein de ladite société.

De nouvelles règles entrent-elles en application concernant les stages ?

En raison de l’implémentation de la nouvelle législation, l’Institut n’a d’autre choix que de travailler temporairement avec deux règlements de stage. Le règle-ment de stage actuel est maintenu pour ceux qui se sont inscrits à la liste des stagiaires avant septembre. Ceux qui s’inscrivent aujourd’hui à la liste des stagiaires tombent sous l’application du nouveau règlement de stage. Cela veut dire entre autres que le stagiaire qui décide d’exercer à la fois les mé-tiers de courtier et de syndic et donc de s’inscrire aux deux colonnes, doit faire également deux stages. Il doit être encadré soit par un maître de stage ins-crit aux deux colonnes , soit par deux maîtres de stage inscrits respectivement à l’une et l’autre colonne.

Je suis stagiaire et souhaite ouvrir ma propre agence. Est-ce possible ?

Attention ! Le stagiaire ne peut plus fonder une société ou en être associé, gérant, administrateur, ou membre du comité de direction que si un maître de stage ou un autre titulaire est également impliqué dans cette société. La possibi-lité de fonder ou diriger une telle société seul en tant que gérant ou ensemble avec un tiers non agréé est dorénavant totalement exclue !

Est-il exact qu’un profession-nel qui se rend coupable, par exemple, de malversation fi-nancière, sera mis hors d’état de nuire plus rapidement ?

L’assesseur juridique de l’IPI peut prendre des mesures conservatoires. Par exemple en imposant une interdiction temporaire d’exercer s’il y a suspicion de malversation financière, et cela avant même que le dossier ne soit renvoyé devant la Chambre exécutive de l’IPI. Cette disposition permet d’éviter que le professionnel incriminé ne fasse de nouvelles victimes et ne traîne dans la boue l’image de la profession.

Quelle nouveauté s’applique aux maîtres de stage ?

Au moment de la conclusion de la convention de stage, le maître de stage devra être inscrit depuis au moins quatre ans à la colonne à laquelle souhaite s’inscrire le stagiaire.

Un agent immobilier sanc-tionné au disciplinaire peut-il bénéficier d’un sursis ?

Effectivement. L’Institut peut pronon-cer des sanctions avec sursis ou encore suspendre le prononcé de la sanction en fonction du degré de gravité de l’infraction constatée. Une formation obligatoire - en relation directe avec l’infraction commise - pourra être conditionnée au sursis ou à la suspen-sion du prononcé. Le but recherché par le législateur est de sanctionner intelli-gemment en cas d’infraction mineure. Cette sanction se veut utile et profitable.

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Géolocalisation

marketing

Sautez dans l’ère du mobile !

Qu’il est bien loin le temps où il était d’usage d’éplucher les petites annonces des journaux ou de quadriller les quartiers convoités en quête d’affiches ‘à vendre’ ou ‘à louer’. Il y a 15 ans, Internet ouvrait une nouvelle ère aux annonces immobilières. Aujourd’hui, c’est au mobile de prendre le relais !

Les professionnels de l’immobilier vont dans le même sens et s’accordent à dire que la re-

cherche géolocalisée a un bel avenir devant elle. Aujourd’hui, les logiciels de géolocalisation per-mettent de connaître avec précision la localisation d’un logement mis en vente ou en location. Cer-tains annonceurs proposent déjà l’application mobile. L’acheteur peut se balader dans le quartier de son choix et localiser en temps réel -grâce à sa tablette ou son smartphone- les biens qui sont à vendre ou à louer dans le périmètre qui l’intéresse.

Dans les pays anglo-saxons -en avance dans les habitudes liées aux nouvelles technologies-, elle rencontre un réel engouement. La géolocalisation immobilière répond effectivement à une attente forte du client. Car, après le prix, le premier critère de recherche d’un bien immobilier est son empla-cement. Indiquer sur une carte interactive tous les biens à vendre ou à louer correspondant aux desiderata géographiques du candidat acheteur ou locataire est assurément un plus.

En retard sur les pays anglo-saxons

Pour l’avenir, on peut s’imaginer se balader dans le quartier convoité, paré des fameuses Google Glasses qui indiqueraient au gré de la promenade les biens immobiliers disponibles et leurs caracté-ristiques. De la science-fiction ? Pas vraiment. Car,

aujourd’hui déjà, les applications de géolocalisa-tion permettent de repérer sur les écrans de smartphones et tablettes les logements mis en vente ou à la location. « Dans les pays anglo-saxons, ce type d’applications est ancré dans les habitudes de consommation », explique Guilhem Rouanet, head of product & project management office chez Im-moweb. La Belgique est un peu en retard. Les demandes des consommateurs sont plus classiques et un peu moins branchées ‘technologies’. « Ce qui n’empêche pas l’application de géolocalisation d’exister et d’être fortement appréciée des utilisa-teurs de smartphones, même si elle est moins poussée que les apps anglo-saxonnes du même genre », poursuit le responsable de l’application.

L’idéal serait de pouvoir rechercher un bien immo-bilier en ciblant un quartier précis. Malheu-reusement, l’application

d’Immoweb n’offre pas encore cette possibilité. « Il n’existe pas de quartier administrativement défini, ce qui rend les choses un peu difficile. L’ap-plication actuelle permet de géolocaliser les biens qui se trouvent autour de l’utilisateur, dans un rayon de 0 à 20 kilomètres. Plus classiquement, la recherche par code postal et par région est bien évidemment possible », explique Guilhem Roua-net.

Certains agents immobiliers rechignent à localiser les biens détenus en portefeuille. S’il s’agit d’une demande du client, ce refus est justifié. S’il s’agit de la crainte de ne plus contrôler la vente et les

visites, ce refus est discutable… Car, la plupart du temps, l’acheteur cherche à s’installer dans un quartier bien particulier. La localisation du bien est donc primordiale pour retenir l’attention du candidat.

Crainte non fondéeLes agents immobiliers répètent à l’envi leur crainte de se faire voler le mandat. Mais remettons les pendules à l’heure… Géolocaliser un bien ne veut pas systématiquement dire donner une adresse exacte ! La géolocalisation n’est pas plus risquée que de placer un panneau « à vendre » sur une façade ! Par ailleurs, certaines photographies pu-bliées dans l’annonce immobilière présentent parfois de nombreux indices sur la localisation réelle du bien. Le risque de se faire doubler est bien plus important dans ces cas-là.

Il ne faut pas perdre de vue que l’avenir (commer-cial) repose sur le marché du mobile. Il serait dommage de louper le coche. « Toute notre vie se trouve dans notre mobile. Mails, sms, appels, in-ternet, photos. Le mobile est un outil qui trouve de plus en plus sa place dans la vie de tous les jours », rappelle Guilhem Rouanet. Les avantages de la recherche immobilière géolocalisée par rapport à la simple recherche sur internet ? « Les mêmes avantages que ceux de la télévision par rapport à la radio », conclut-on chez Immoweb. n

« Géolocaliser un bien ne veut pas systématiquement dire donner une adresse exacte »

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Les difficultés du métier d’agent immobilier (2e partie) : L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

people

« Du pur relationnel »Vendre ou louer des bâtiments industriels et des immeubles de bureaux est un métier à part entière. Certains agents immobiliers sont spécialisés dans l’immobilier d’entreprise, une niche avec ses propres spécificités qui comme tant d’autres souffre de la crise.

« La demande est là, l’offre n’y est pas et les banques ne suivent pas », explique d’emblée Christophe Nihon, le patron d’Immoquest, so-ciété active dans l’immobilier d’entreprise en Wallonie. « Pour le moment la conjoncture n’est pas bonne. Et je n’ai pas honte de le dire : mon chiffre d’affaires pour 2013 a fondu de moitié ». Ce qui n’empêche pas Christophe Nihon de rester optimiste quant à l’avenir. Certes, la concurrence existe bel et bien, mais le directeur peut compter sur un réseau de contacts fiable, fruit de longues années de travail.

« Ce métier est purement relationnel ». Ce qui en fait toute sa force mais aussi toute sa difficulté. « On ne peut pas se lancer dans le créneau à partir de rien. Il faut un réseau pour rentrer le bâtiment dans votre portefeuille et il faut un autre réseau pour l’en sortir », soutient Christophe Nihon qui s’est lancé dans l’immobilier d’entreprise « par chance » (sic) au hasard des rencontres. Cet ingé-nieur civil de formation a débuté sa carrière chez King Sturge, société pour laquelle il a développé une agence à Liège avant de relever de nouveaux défis chez DTZ. Fort de son expérience et d’un solide réseau de contacts dans le monde des fonds d’investissement et de la politique wallonne, il a créé sa propre agence. « J’ai pu m’appuyer sur un réseau de confiance tissé au fil des ans ». Sans cela, impossible de se lancer avec succès.

Pragmatisme, le maître-mot

Le courtage en immobilier d’entreprise nécessite une toute autre approche que celui de l’immobilier résidentiel. « Ce sont deux métiers différents, même s’ils paraissent similaires », soutient Christophe Nihon. « La démarche est toute autre. Contrairement au résidentiel, l’approche n’est pas dans le ressenti et l’émotionnel. Les clients sont des financiers, des administrateurs délégués.» La gestion des dossiers est moins commerciale et plus financière. « Il m’arrive de vendre des bâtiments

sous condition suspensive sans que l’acheteur ne visite le bien. On voit le bail, on regarde les photos. Si ça semble bien, une offre est déposée. La visite viendra plus tard en cas d’acceptation de l’offre. » L’immobilier d’entreprise repose sur du factuel et des chiffres. « Le bâtiment ne devient qu’un moyen de faire de l’immobilier », estime le patron d’Immoquest.

Grosses transactions, grosses commissions...

Le créneau en fait rêver plus d’un. Un beau dossier à 2.000.000 d’euros est certes aguichant. Mais un bâtiment de ce gabarit ne se vend pas aussi facilement qu’une maison à 300.000 euros. « Mon turnover est de six à huit mois. Je facture entre 25 et 30 dossiers par an et je suis la plus grosse agence en Région wallonne. Ce n’est donc pas énorme », explique l’agent immobilier. Six à huit mois est une moyenne car certains dossiers nécessitent bien plus de temps. Et bien sûr la commission ne vient qu’à la fin. « Je viens de clôturer un dossier de 10.000 m2 à Eupen. Entre les premières visites avec le client et la signature de l’acte, deux ans et demi se sont écoulés ! Le temps de réaliser les études nécessaires, d’obtenir les autorisations, de se mettre en ordre du côté de l’urbanisme, d’obtenir les prêts… » Un beau dossier qui l’est un peu moins quand on considère le temps qui y est consacré.

Quid du rôle de conseil ?

Le conseil que l’agent immobilier d’entreprise offre au client réside davantage dans la qualité du dossier descriptif et de l’information donnée par rapport au décret sol et aux permis néces-saires, aux techniques, aux quais, aux hauteurs, à l’électricité. « On ne peut pas dire que l’on conseille vraiment les clients car ils connaissent mieux leurs besoins que nous. » Par contre, il est primordial de donner le plus d’informations techniques possibles, pour autant qu’elles soient

disponibles afin que le client puisse se faire sa propre opinion.

Difficultés identiques

Quant aux grandes difficultés actuelles auxquelles doivent faire face les agents immobiliers spécia-lisés dans l’industriel ou le commercial, elles ne sont pas si différentes de celles rencontrées dans le résidentiel. « Les banques, les banques et toujours les banques », souffle Christophe Nihon. « En 15 ans de boulot, je n’ai pas le souvenir qu’une clause suspensive ait fait son effet. Ces sept derniers mois, six dossiers ont été refusés coup sur coup par les institutions bancaires. Je dois parfois signer trois compromis pour vendre un bâtiment ». Autre difficulté : les législations qui se compliquent toujours davantage. « Les réglementations des intercommunales, le Cwatupe, le décret sol, tout devient plus compliqué ».

Si la complexification administrative est inquié-tante pour l’avenir du métier, la raréfaction des terrains l’est peut-être davantage. « Les terrains se font rares aujourd’hui et les cinq prochaines années s’annoncent très difficiles au niveau de la disponibilité des terrains », confie encore l’expert en immobilier d’entreprise. Lorsqu’il pense à son futur professionnel, Christophe Nihon évoque notamment la 3D et le full vision. « Je crois qu’iné-vitablement il va falloir s’investir dans le virtuel et les nouvelles technologies », conclut-il. n

Durant les six premiers mois de l’année 2013, les agents immobiliers, syndics et

régisseurs ont été plus nombreux à avoir fait leur entrée sur le marché de l’immobilier belge qu’à en sortir. L’analyse des chiffres relatifs aux omissions (ci-incluses les omissions d’office) nous apprend que 369 professionnels se sont défaits de leur agréation et ne sont donc plus reconnus comme agent immobilier. Alors qu’au contraire, sur cette même période, davantage de professionnels et de titulaires se sont inscrits auprès de l’Institut : au total 528 agents immo-biliers titulaires, stagiaires et occasionnels ont introduit une demande d’inscription auprès de l’Institut et ont vu leur inscription au tableau ou à la liste confirmée.

Plus précisément, l’IPI compte parmi ses membres 209 professionnels inscrits au ta-bleau des titulaires, 289 stagiaires inscrits à la liste des stagiaires et 30 occasionnels (des résidents étrangers qui demandent une agréa-tion pour pouvoir exercer occasionnellement en Belgique). Cette même tendance haussière avait déjà été constatée l’année dernière.

Baisse constante du nombre de plaintes

Alors que le nombre d’agents immobiliers, de syndics et de régisseurs poursuit doucement sa progression, le nombre de plaintes affiche une baisse. Nous ne pouvons parler d’une diminu-

tion fulgurante, mais la tendance baissière est amorcée. Ainsi, durant le premier semestre 2013, l’IPI a enregistré 525 plaintes. Sur les six premiers mois de l’année précédente, elles étaient 570.

Précisons toutefois que les « plaintes » telles que les entend l’Institut couvrent toute les réclamations et toutes les informations qui lui ont été signifiées, qu’elles soient pertinentes ou non, recevables ou pas. Un certain nombre de ces plaintes, une fois examinées par les services de l’Institut, sont classées sans suite et n’aboutissent donc pas à une décision.

En regardant de plus près le nombre de déci-sions disciplinaires rendues par la Chambre exécutive durant ce premier semestre, nous constatons également une évolution néga-tive. Sur les premiers six mois de cette année, l’instance disciplinaire a rendu 127 décisions. Un an plus tôt, 250 décisions avaient déjà été rendues. Les chiffres vont du double au simple ! L’explication est à chercher du côté des contrôles effectués en matière d’assurance auprès des membres francophones… en 2011. Toute une série de dossiers liés à des défauts d’assurance n’ont abouti que quelques mois plus tard, en 2012.

Sur les 127 décisions rendues par les Chambres sur ce premier semestre, 42 ont abouti à une suspension et 30 à une radiation. n

Plus de professionnels, un peu moins de plaintes

Comme à notre habitude, nous vous proposons un zoom sur les chiffres les plus intéressants enregistrés par les services et les Chambres de l’IPI. Quelles sont les grandes tendances de ce premier semestre 2013 ? La bonne tenue du nombre d’agents immobiliers se confirme et, parallèlement, le nombre de plaintes est en baisse ! Bonne nouvelle !

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institut

Premier semestre 2013

Omissions contre inscriptions

Nombre d’omissions (omissions d’office incluses) :

369

Nombre d’inscriptions au tableau des titulaires :

209

Nombre d’inscriptions à la liste des stagiaires :

289

Nombre d’inscriptions des occasionnels :

30

Nombre de plaintes

1er semestre 2012 2013

De nouvelles têtesTous les trimestres, l’Institut organise une petite réception en l’honneur de ses membres fraîchement agréés. Le 26 juin, Michel Dussart et Yves Van Ermen, respectivement président et vice-président de l’IPI, ont chaleureusement félicité les nouveaux titulaires francophones et leur ont remis leurs cer-tificats et panonceaux… bien mérités !

Bienvenue à nos nouveaux confrères !

ALTENLOH Antonin - Bruxelles

ANNEET Benoît - Bruxelles

BLAVIER Anthony - Liège

BRUYNINCKX Xavier - Waterloo

COLLETTE Martine - Waterloo

CREZE Stanislas - Paris

DE COCK Benoit - Wavre

de MOFFARTS Bertrand - Bruxelles

de VINCK Laurent - Fernelmont

DEBOULLE Emmanuel - Opwijk

DECROLY Geoffrey - Sirault

DEPOMMIER Victoria - Namur

DESCHUTTER Arnaud - Bruxelles

DI ZENZO Pellegrino - Frameries

DINH-DEBOUNY David - Liège

EFIRA Catherine - Glabais

FEDERICO Sabrina - Chaumont-Gistoux

FONTEYNE Louis-Dominique - Bruxelles

GAUDISSART - ORBAN Chantal - Kraainem

GEORGELIN Sandrine - Dahlem

GONZALEZ Amado Miguel - Bruxelles

LAMOT Lorraine - Oisquercq

LE MAISTRE d’ANSTAING - d’OULTREMONT

Lorraine - Bruxelles

LUCCA Aurélie - Manage

MALOU Alexandra - Waterloo

MEHLHOP Natascha - Bruxelles

NAÏM Samira - Spiere

NAJERA GROENINCKX - Bruxelles

PALM Nathalie - Theux

PARISI Benjamin - Villers-Poterie

PICARD Jean-Christophe - Hotton

PUTMAN Jonathan - Bruxelles

SCHWARTZ Olivier - Virginal-Samme

VAN KAN Marie - 1970 Wezembeek-Oppem

VAN WEYENBERGH Sébastien - 1950 Kraainem

VANDER GHINST Cyril - Florennes

Un copropriétaire souhaiterait être ac-compagné d’un avocat lors de la prochaine assemblée des copropriétaires. Est-il tenu d’en informer au préalable le syndic ?

Il n’est pas aisé de fournir une réponse catégorique à cette question. D’une part, l’assemblée générale constitue un événement privé auquel tout un chacun ne peut simplement décider d’y assister. D’autre part, la loi ne prévoit nulle-ment la possibilité de se faire assister, notamment par un avocat, lors de l’assemblée générale. C’est pourquoi les opinions divergent à ce sujet au sein de la jurisprudence.

D’aucuns estiment que l’on ne peut se faire assister que si cette possibilité est explicitement prévue par le règle-ment de copropriété. D’autres considèrent que l’assistance d’un conseiller ou d’un avocat est possible en règle géné-rale, mais que les statuts de l’immeuble peuvent toutefois l’interdire.

Il est donc préférable de prévenir et de demander l’auto-risation auprès du président de l’assemblée (qui pourra éventuellement consulter les statuts à ce sujet). La question peut, si besoin est, également être posée lors de l’assemblée même. Si le copropriétaire en question estime que sa demande d’assistance est injustement refusée, celui-ci peut s’adresser au tribunal pour qu’il impose cette assis-tance lors de l’assemblée générale.

Une habitation est mise en vente par le biais d’un premier agent immobilier. Pas-sé un certain délai, le propriétaire résilie valablement le contrat qui le lie à ce pre-mier agent immobilier et conclut un nou-veau contrat avec un second agent immo-bilier. Le premier agent remet dans les 7 jours ouvrables de la fin du contrat une liste de personnes à qui il a fourni des in-formations précises et individuelles. L’ha-bitation est ensuite vendue à une des per-sonnes figurant sur cette liste. Qui a droit aux honoraires ?

Tout dépend du contenu des contrats conclus avec les agents immobiliers en question. Si le contrat du premier agent immobilier prévoit qu’il peut exiger des honoraires après la fin de sa mission si le commettant vend le bien dans les six mois de la résilitation de la mission, cet agent immobilier a le droit de percevoir les honoraires complets qui avaient été convenus. Et ce, que le commettant ait ou non fait appel à un second agent immobilier. Par contre, cette règle ne s’applique que si le bien a été vendu à une personne de la liste ayant reçu des informations précises et individuelles au cours de la mission et si cette liste a été correctement transmise au propriétaire, dans le délai imparti.

Mais, si le bien a été vendu par l’intermédiaire du second agent immobilier, celui-ci a en principe également le droit de percevoir ses honoraires complets.

Il va bien entendu de soi que cette situation n’est que fort peu avantageuse pour le consommateur. Un propriétaire confronté à cette situation ne sera d’ailleurs, dans la plupart des cas, que fort peu enclin à verser deux fois les hono-raires pour la vente d’un même bien. L’article 48 du Code de déontologie de l’IPI prévoit que l’agent immobilier courtier s’informe auprès de son commettant potentiel pour vérifier que la mission qui lui est proposée est ou non déjà confiée à un confrère. S’il travaille avec une mission non exclusive, l’agent immobilier doit dans tous les cas attirer l’attention du propriétaire sur les risques de cumul d’honoraires.

Dans le cas qui nous occupe, la question ne concerne pas les mandats non exclusifs, mais il serait également sou-haitable que le second agent immobilier informe le propriétaire des conséquences possibles et qu’il conclut un accord préalable avec le propriétaire et éventuellement avec le premier agent immobilier.

En tant que syndic, j’ai convoqué l’assem-blée générale dans les règles. Celle-ci n’a toutefois pas pu se tenir en raison du trop petit nombre de participants. Je projète de reconvoquer l’assemblée générale dans les 3 semaines, mais un nouveau point devrait entre-temps être rajouté à l’ordre du jour. Un quorum de présences s’applique-t-il donc à nouveau pour cette deuxième assemblée générale?

Si le quorum de présences n’est pas atteint lors de la première assemblée générale, une nouvelle assemblée générale doit en effet être convoquée minimum 15 jours plus tard. Celle-ci peut se tenir quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés ainsi que le nombre de quote-parts que ceux-ci détiennent. Mais ces règles ne s’appliquent que si l’ordre du jour reste inchangé (à l’ex-ception d’une rectification ou d’une amélioration). Si une modification s’avère nécessaire, il s’agira dès lors d’une première invitation à une nouvelle assemblée générale, et pour laquelle un quorum de présences devra à nouveau être atteint.

Ceux qui pensent encore que les agents immobiliers peuvent faire ce qu’ils veulent sont dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et strictement réglementé. Les règles qui l’entourent sont même parfois très pointues et font l’objet de nombreuses questions auprès de la hotline juridique de l’IPI. Voici les questions les plus souvent posées et les réponses des juristes spécialisés en droit immobilier.

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Les membres de l’IPI peuvent adresser leurs ques-tions juridiques directement à notre helpdesk, une ligne de conseil gratuite. Des jursites, spécialisés en droit immobilier, sont à votre disposition au numéro 070 / 211 211.

Questions immobilières2013 > 3

Bart van Opstal

l’invité

Professionnalisme et confiance vont de pair

Beaucoup de clichés collent à la peau des Belges. Cette célèbre brique dans le

ventre fait sans conteste partie de ces fameux clichés. Mais les chiffres montrent qu’une certaine vérité se cache bel et bien sous cette banalité. Car, pire encore, les Belges auraient même deux briques dans le ventre !

La Belgique se prévaut d’un marché immo-bilier stable et très sain. C’est ce qui ressort du Baromètre des notaires qui reflète d’une manière claire le nombre de transactions immobilières trimestrielles et les prix moyens des transactions des maisons d’habitation et des appartements en Belgique. En comparai-son avec les pays voisins tels que les Pays-Bas et la France, notre secteur immobilier a plutôt bien digéré la crise financière de 2008. Le marché s’est rapidement rétabli en ce qui concerne le nombre de transactions et les prix moyens.

Un secteur immobilier professionnel La confiance du Belge dans l’immobilier reste au beau fixe en raison de son besoin presque inné d’acquérir sa propre maison d’une part, mais également de la professionnalisation du secteur de l’immobilier d’autre part. La collaboration intense entre les notaires et les agents immobiliers est un bel exemple de cette professionnalisation qui caractérise le secteur. Après quelques accords locaux dans les provinces du Limbourg et d’Anvers, une collaboration qui vaut actuellement pour toutes les provinces flamandes a été conclue en ce début d’année. En attendant une éventuelle

suite côté francophone. Les accords conclus optimalisent tout le processus de vente de l’im-mobilier. Ce ne sont pas seulement les agents immobiliers et les notaires qui en profiteront, mais également et surtout les consommateurs. Actuellement, les différentes parties travaillent sur un contrat-modèle qui pourra être utilisé tant par les notaires que les agents immobiliers. Ce contrat standard permettra d’optimaliser davantage le processus de vente. Il va per-mettre de dresser des contrats juridiques plus rapidement et plus facilement.

E-guichet Citons un autre exemple de professionnalisa-tion et de collaboration entre les autorités et le secteur immobilier : le guichet de préemption électronique disponible en Flandre depuis le 1er octobre dernier. Au nord du pays, il existe un droit de préemption sur quelque deux millions de biens. Tout professionnel de l’immobilier a certainement déjà été concerné directement ou indirectement par un droit de rachat et/ou l’application de celui-ci. Pour l’acheteur, l’annonce de l’existence d’un droit de préemption fait souvent l’effet d’un coup de tonnerre. Divers droits de préemption me-nacent telle une épée de Damoclès au-dessus de la tête des acheteurs potentiels. L’application de ce droit mène souvent à l’incompréhension et la frustration. L’accès à ce guichet électro-nique a grandement facilité la vie des agents immobiliers exerçant en Flandre. Grâce à ce guichet, le professionnel tout comme le citoyen peut facilement se renseigner sur l’existence d’un droit de préemption sur un bien immobi-lier déterminé. Toutes les démarches et toutes les informations relatives à ce droit de rachat

passent aujourd’hui exclusivement par voie électronique. Non seulement le professionnel gagne en rapidité, mais il réduit également au minimum les tracas administratifs. Les diffé-rents bénéficiaires du droit de préemption sont également assurés que tout est correctement appliqué grâce au rôle actif du notaire dans le dossier électronique.

Sécurité Un pilier essentiel pour un marché immobilier stable est celui de la sécurité. Les transactions doivent pouvoir se dérouler facilement, sans rencontrer le moindre problème. L’acheteur et le vendeur doivent pouvoir être sûrs que la transaction sera menée à bien. Sans le moindre doute, on peut affirmer que le marché belge de l’immobilier bénéficie de cette confiance. Les récents chiffres du Baromètre des notaires montrent même que le nombre de transactions immobilières affiche une légère hausse.

Les professionnels, comme les agents im-mobiliers et les notaires, ont une fonction clé dans le maintien de cette confiance. Plus le secteur se caractérisera par son profession-nalisme, plus le citoyen pourra continuer à avoir confiance dans ses transactions immo-bilières. Les organisations professionnelles et les Ordres et Instituts, tant du notariat que du secteur immobilier, ont sur ce point un rôle important à tenir. n

Bart van Opstal Notaire et président honoraire de la Fédération royale du Notariat belge

Comme de coutume, le mot de la fin est laissé à l’une ou l’autre personnalité disposée à nous faire part de ses impressions et à jeter un regard critique sur notre secteur. Qu’ils soient politiciens, économistes, industriels, journalistes ou présidents de fédé-ration, l’IPI-News leur ouvre ses colonnes. Place cette fois à Bart van Opstal, notaire et président honoraire de la Fédération royale du Notariat belge.

Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) - Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles - www.ipi.be