IPInewsinstitut professionnel des agents immobiliers

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Que va changer la nouvelle loi ?

Agent immobilier et conseiller en crédit hypothécaire ?

Un chiffre d’affaires en berne

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ipi institut professionnel des agents immobiliers

IPI-News est le journal trimestriel d’information de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)

Siège Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles www.ipi.be

Concept & réalisation Dajo Hermans Anne-Sophie Chevalier

editeur responsable Michel Dussart

Ont collaboré à ce numéro Olivier Aoust Ellen Dejonckheere Steven Lee

Layout Grégory Ellinger

Imprimerie GS Graphics

Des questions ? Des idées ? Des propositions ? N’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez joindre l’IPI via le numéro général (02/505 38 50) ou à contacter directement le service de presse et communication par téléphone (0486/49 66 35) ou via mail (asc@ipi.be). Vous pouvez également nous suivre via notre page Facebook. A bientôt !

©2013 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI.

Ces derniers mois, les médias n’ont pas mâché leurs mots: notre marché immobilier serait su-

révalué, toujours plus inaccessible… Pourtant ces mêmes médias ne sont pas sans savoir que les mar-chés immobiliers qui font mieux que la Belgique en termes de rapport qualité/prix sont plutôt rares. De même, ils savent que le logement des Belges s’avère particulièrement spacieux par rapport à celui de leurs voisins. Alors, réellement surévalué l’immo-bilier belge ? Il faut relativiser et ne pas perdre de vue la réalité telle qu’elle est vécue: notre marché immobilier est l’un des plus sains d’Europe et reste très bon marché par rapport aux pays voisins !

Il nous sera certainement bien nécessaire de garder tous ces éléments positifs à l’esprit à l’approche de 2014. L’année prochaine s’annonce d’ores et déjà comme une année importante, voire cruciale, pour le marché de l’immobilier. La politique du logement est appelée à passer intégralement dans l’escarcelle régionale. Pour la première fois, les Régions auront tous les instruments nécessaires en main pour mettre en place une politique du logement propre à leurs spécificités. Les attentes sont grandes, très grandes…

expertise Dans cette optique, il est crucial de veiller à ce que notre marché immobilier soit stable. Et pour ce faire, le rôle qu’ont à jouer les autorités n’est pas négligeable. Ces dernières doivent mettre en place un cadre politique stable et clair qui per-mettra au citoyen de se positionner et de prendre ses décisions en toute connaissance de cause. La profession se prépare sérieusement aux change-ments appelés à intervenir en 2014. Et ce, précisément, parce qu’elle y voit un tournant historique.

Chaque proposition formulée doit tenir compte de la considération sociale. Plus que jamais le secteur est conscient de la réalité de la société belge et du rôle qu’il se doit d’endosser. Aussi, il compte sur nos femmes et nos hommes politiques, pour qu’ils osent soumettre leurs propositions et idées aux personnes qui disposent d’une expertise et d’une expérience bien nécessaires.

l’intérêt de la société Les agents immobiliers mettront tout en œuvre pour renforcer leur rôle… dans l’intérêt de la société. La nouvelle loi organisant la profession d’agent immobilier, qui devrait entrer en appli-cation dès le mois de septembre, en est la preuve. Le tableau des titulaires va être scindé en deux colonnes. Pour le professionnel de l’immobilier, il s’agit là d’une étape importante qui va permettre de pousser plus avant la professionnalisation du secteur. Pour le consommateur, les modifications apportées par cette nouvelle législation peuvent sembler nébuleuses.

Pourtant, le consommateur est à même d’entrevoir l’utilité de certains éléments concrets. Citons par exemple l’obligation de transparence imposée aux syndics qui seront tenus de communiquer la liste des copropriétés dont ils ont la charge. Ou encore la nouvelle peine alternative imposée aux profes-sionnels de l’immobilier qui franchiraient la ligne rouge et l’augmentation des amendes infligées aux faux agents immobiliers exerçant sans agréation.

prêts hypothécaires difficiles

Le secteur se montre également déterminé lors-qu’on aborde les difficultés qui entourent l’accès au crédit hypothécaire. Tous les agents immobiliers le constatent. Contracter un crédit en vue d’acquérir son propre logement est devenu difficile, voire très difficile. Un tiers des demandes de crédits hypo-thécaires n’aboutit pas ! Résultat : les professionnels ont besoin de plus de temps pour vendre les biens qui leurs sont confiés et le chiffre d’affaires en pâtit... Le constat est là, cinglant : les banques ne remplissent tout simplement plus leur rôle ! L’Union professionnelle du crédit (UPC) rappelle qu’il a été demandé aux banques de surveiller la quotité de leur portefeuille de crédit. Ce serait le prix à payer pour parer les éventuels chocs du marché de l’immobilier, dit-on.

Le temps des prêts à 100% et plus est bel et bien révolu. Une fois encore, le rôle de conseil et d’information de l’agent immobilier prend tout son sens. Le professionnel se doit d’accompagner le consommateur et de l’informer lorsque ses attentes s’avèrent irréalistes et comportent des risques financiers. Et cela afin d’anticiper un éven-tuel refus de la banque. Le secteur est pleinement conscient que la grande majorité des Belges n’achète un logement qu’une fois dans sa vie. Et, assurément, cet achat doit se dérouler sans heurts. Il doit être le bon.

Sur ce, nous vous souhaitons un été chaud et ensoleillé.

Michel Dussart, présidentYves Van Ermen, vice-président

Oser soumettre ses idées

6A la UneUne législation propre à la professionLa nouvelle loi en pratique

8Interview

Sabine Laruelle, ministre de tutelle

« Un juste équilibre pour une juste concurrence »

opinion

11Un chiffre d’affaires en berne

12-13UPC - Febelfin sur la politique d’accès au crédit hypothécaire

dossier

6 Le 1er septembre, une date à retenir

7Quoi de neuf ?

8-9« Améliorer l’image de la profession est un travail de tous les instants »

institut

10Près de 9% des retraités ne raccrochent pas

15Questions-réponses

actualité

4Infractions urbanistiques : les bons réflexes !

5Les secondes résidences de la Côte mises à contribution

14Sécuriser les sites web des copropriétés

Sommaire

édito

chroniques

3Oser soumettre ses idées

16Un marché immobilier stable pour garantir la croissance économique

11enquêteUne demande de crédit sur trois est rejetée

« l’achat scindé à l’étude »

Koen Geens

Il y a quelque temps, les médias laissaient entendre que l’achat scindé d’un bien immobilier ne resterait plus très longtemps sur la liste noire du fisc. Ceux qui avaient poussé un soupir de soulagement à cette annonce ont vite déchanté. Il n’a fallu que quelques jours pour que les sons de cloche divergent et fassent savoir que la technique restait dans le viseur de l’administration. Mi-mai, le ministre des Finances Koen Geens fut interpellé en Commission des Finances où il lui a été demandé de faire toute la clarté sur le sujet. « Je vais demander à mon administra-tion de soumettre l’ensemble de la problématique à une nouvelle recherche supplé-mentaire », a alors fait savoir le ministre. « Je vais aussi leur demander s’il y a lieu d’ajuster leur position, sur la base de tous les faits connus et des données juridiques qui remontent à une petite centaine d’années ». Affaire à suivre…. n

anti-blanchiment : 2.000 agents immobiliers se sont prêtés au jeu

Difficile de l’ignorer si vous êtes un fidèle lecteur de l’IPI-News et de l’IPI-Mail…

L’Institut a entamé, il y a quelques semaines déjà, une campagne de sensibilisation consacrée à la lutte contre le blanchiment d’argent, thème ô combien d’actualité. Le but ? Informer les agents immobiliers des obligations professionnelles qui leur incombent en la matière. Depuis lors, plu-sieurs agences immobilières nous laissé entendre qu’elles s’organisent afin de remplir au mieux leurs obligations en matière d’anti-blanchiment.

A ce jour, plus de 2.000 agents immobiliers ont déjà évalué leurs connaissances et ont participé au quiz proposé par l’IPI. Ce petit jeu ludique a pour objectif d’instruire les professionnels de l’immobilier et de les sensibiliser à la problé-matique dont John Crombez, le secrétaire d’Etat à la Lutte contre la fraude, a fait son cheval de

bataille. Les autorités ont déjà annoncé des contrôles au cours desquels elles vérifieront plus que probablement qu’il existe bel et bien un responsable anti-blanchiment au sein de votre agence. Faute de quoi, votre société risque un amende de 250 euros et bien plus.

Comme le prescrit la loi en la matière, chaque agence immobilière est tenue de désigner un responsable anti-blanchiment. Tout agent immo-bilier doit faire rapport à cette personne de toute transaction suspecte. Si une opération semble douteuse de par sa nature même, son caractère inhabituel ou les circonstances, elle doit être automatiquement signalée à la Cellule de traite-ment des Informations Financières (CTIF). Par ailleurs, chaque responsable anti-blanchiment devrait prochainement être prié de remplir un rapport annuel à l’attention du SPF Economie.

Il ne s’agit là que de l’une des obligations découlant de la législation anti-blanchiment à laquelle doit se conformer tout agent immo-bilier. Vous voulez en savoir plus ? Inscrivez-vous à l’une des formations proposées par l’Institut ou rendez-vous sur notre site et testez vos connaissances grâce à notre quiz anti-blan-chiment. n

nouvelles formations on line !

L’Institut tient à maintenir la qualité de la formation permanente des agents immobiliers. C’est pourquoi l’offre de formations en ligne de l’Institut vient d’être revue et mise à jour. Tous les cours ont été reprécisés et détaillés en fonc-tion des spécificités régionales. Six modules mis à jour sont d’ores et déjà à votre disposition. Pour repréciser vos connaissances, rendez-vous sur www.ipi.be. Au programme : la lutte contre les discriminations, le blanchiment d’argent, la loi Breyne, le bail de droit commun, la vente en viager et les plus-values. n

Plusieurs communes côtières ont décidé d’augmenter la taxation due sur les se-

condes résidences. Cette hausse d’imposition fait grincer des dents les agents immobiliers de la Côte belge: ils craignent qu’elle ne réduise l’intérêt pour l’achat d’une seconde résidence.

Les propriétaires d’une seconde résidence à Ostende, Coxyde, Blankenberge et Knokke-Heist ont eu la désagréable surprise d’apprendre qu’en 2013 la taxe réclamée pour leur bien immobilier est revue à la hausse. Ostende n’y a pas été avec le dos de la cuillère: la taxe qui s’élevait en 2012 à 650 euros passe à 1.000 euros cette année, soit une augmentation de 54% ! D’autres communes côtières pourraient suivre l’exemple de leurs consœurs dans les années à venir. Ce qui rendrait moins abordable le marché de la seconde résidence.

L’organisation professionnelle flamande CIB Vlaanderen a sondé 220 agents immobiliers sur le sujet. Parmi ceux-ci, nombreux sont ceux à craindre de lourdes conséquences pour l’économie au littoral belge.

On dénombre environ 85.000 secondes rési-dences le long du littoral belge. La plupart des propriétaires (62%) d’une seconde résidence sont des familles moyennes.

En cas d’augmentation fiscale plus généra-lisée, 60% des agents immobiliers interrogés craignent un impact limité sur le tourisme et l’économie, et 38,5% estiment que l’impact sera plus important.

La moitié des sondés notent déjà une certaine crainte chez les propriétaires de seconde rési-dence. Si d’autres communes côtières décident effectivement d’une hausse de l’impôt, 82% des agents immobiliers prédisent que de nombreux propriétaires (20% ou plus) vendront à terme leur bien, 91% s’attendent aussi à ce que de nombreux candidats propriétaires (également 20% ou plus) renoncent à leur projet d’achat à cause de coûts trop élevés, révèle l’étude de CIB Vlaanderen.

Récemment, une poignée de propriétaires de secondes résidences ont fait part de leur inten-tion de saisir le Conseil d’Etat. n

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actualité 2013 > 2

Les secondes résidences de la Côte mises à contribution

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Infractions urbanistiques : les bons réflexes !

Les agents immobiliers se doivent d’être attentifs aux situations d’infraction d’urbanisme. Ce qui

n’est pas toujours évident… En cas de situations dou-teuses, il peut être utile d’adopter les bons réflexes afin d’éviter d’engager votre responsabilité.

Pour commencer, pensez à faire signer une dé-claration à votre mandant dans laquelle il assure que le bien est conforme sur le plan urbanistique. N’hésitez pas à aborder le sujet avec le vendeur et informez-le des risques qu’il encourt s’il cache l’infraction à l’acheteur. Procès, nullité de la vente, dommages et intérêts, frais de justice,… Autant de notions qui le feront frémir.

Vous pouvez, par ailleurs, lui réclamer le permis initial. Ce document vous permettra de comparer la situation du bien avec ce qui est autorisé dans les plans. Peut-être ne dispose-t-il pas des plans ? En accord avec votre mandant, vous pouvez contacter la commune où est situé le bien à vendre. Celle-ci dispose de tous les permis et pourra vous donner de bonnes informations. S’il existe une irrégularité urbanistique, prévenez l’acquéreur et expliquez-lui que la situation doit être régularisée. N’oubliez pas de signaler l’infraction en question dans le compromis de vente. De cette manière, l’acheteur ne pourra clamer son ignorance ! n

l’ipi présent à realty

Pour la deuxième année consécutive, l’IPI a marqué Realty de sa présence les 28, 29 et 30 mai derniers. L’Institut a apporté conseil et soutien aux professionnels de l’immobilier qui l’ont sollicité. Le salon immobilier réservé aux professionnels s’est tenu trois jours durant sur le site de Tour & Taxis à Bruxelles. Le succès fut au rendez-vous. Realty a vu son taux de fréquentation augmenter de 19% en un an ! L’an dernier, plus de 5.000 profes-sionnels avaient fait le déplacement. n

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Le 1er septembre , une date à retenir

Enfin, ça y est. Le texte a été approuvé for-mellement et entrera bientôt en vigueur. La

loi organisant la profession d’agent immobilier était attendue avec grand intérêt et impatience. Jusqu’à présent, le métier était réglementé par la loi-cadre régissant les professions intellectuelles prestataires de services. Un texte qui s’adressait de concert aux agents immobiliers et aux comp-tables(-fiscalistes). Ces professions ayant des particularités et aspirations différentes, il était toutefois souhaitable que chacune puisse être structurée selon une législation propre.

un pas en avant pour l’image de la profession

Les travaux législatifs ont accouché en début d’année d’un texte qui va permettre de pousser plus avant la professionnalisation du secteur. Les modifications apportées par la nouvelle loi vont faciliter l’organisation de la profession et assurer davantage de transparence. Au final, elles vont bénéficier à tout le secteur et parti-ciper assurément à l’amélioration de l’image de la profession.

Le texte voté en début d’année aurait certes pu être plus ambitieux, mais il va dans le bon sens. Il apporte de nombreux éléments positifs qui vont contribuer tant à l’assise et au sérieux de la profession, qu’au renforcement de la pro-tection du consommateur et donc -au final- de la confiance du grand public en nos services et notre expertise.

Les points chers à l’IPI, défendus avec convic-tion auprès de la ministre Laruelle et qui n’ont malheureusement pu être intégrés à la nouvelle législation, devraient aboutir à terme, sans doute avant l’échéance des élections de 2014. De nombreux sujets ont effectivement été ren-voyés au Comité de mise en œuvre des réformes institutionnelles (Comori). La réorganisation de l’Institut - ou plus globalement l’opportunité

ou non de procéder à la scission des Ordres et Instituts de Belgique- devrait prochainement se retrouver sur la table des négociations institu-tionnelles. Idem pour la révision des diplômes donnant accès à la profession.

Concrètement…La publication de la nouvelle loi au Moniteur belge est prévue pour fin août de sorte qu’elle entre en vigueur début septembre. Quelques petites choses vous concernant personnellement sont donc appelées à changer dès la rentrée. Mais, pas de panique, la transition se fera en douceur et tous les membres de l’IPI seront prévenus en temps et en heure des modifications les concernant.

Courtier ou syndic ?Sachez qu’au 1er septembre, tous les membres de l’Institut seront automatiquement et indistinctement inscrits aux deux colonnes du tableau, à savoir tant à la colonne réservée aux courtiers que celle réservée aux syndics. Ils recevront par la suite un courrier de l’IPI leur demandant de préciser dans quelle(s) colonne(s) ils souhaitent continuer à être inscrits. Avant la fin de l’année 2013, il leur faudra choisir entre la colonne réservée aux courtiers et celle réservée aux syndics. Les agents immobiliers exerçant à la fois des activités de courtier et de syndic de-vront quant à eux maintenir leur inscription aux deux colonnes. Quant aux agents immobiliers qui n’exercent que des activités de régisseur, ils pourront s’inscrire indistinctement à l’une ou l’autre des deux colonnes. Au choix.

Mais attention, les nouveaux stagiaires qui demanderont leur inscription à la liste des stagiaires à partir du mois de septembre devront directement faire part à l’Institut de la ou des colonnes à laquelle ils souhaitent être inscrits en fonction des activités qu’ils désirent exercer.

du neuf pour les stagiairesDès le 1er septembre, le stagiaire devra être inscrit à la même colonne que son maître de stage. En clair, s’il désire exercer comme cour-tier, il devra faire ses armes auprès d’un maître stage inscrit à la colonne réservée aux courtiers. S’il souhaite exercer comme syndic, il choisira un maître de stage inscrit à la colonne dévolue aux syndics.

Lorsque le stagiaire décidera de s’inscrire aux deux colonnes de la liste des stagiaires, il devra être accompagné soit par un maître de stage inscrit aux deux colonnes du tableau des titulaires, soit par deux maîtres de stage, l’un inscrit à la colonne du tableau des titulaires re-prenant les agents immobiliers intermédiaires et l’autre inscrit à celle reprenant les agents immobiliers syndics.

Autre modification de taille pour les nouveaux stagiaires: lorsque ceux-ci s’inscrivent, simul-tanément ou non, aux deux colonnes de la liste des stagiaires, le second stage comporte l’équi-valent de 100 jours de pratique professionnelle pour autant que le premier stage de 200 jours soit entièrement validé au terme de celui-ci.

Il est à noter que le régime actuel reste d’ap-plication pour les stagiaires ayant entamé leur stage avant le 1er septembre 2013. Ceux-là seront inscrits automatiquement aux deux co-lonnes et pourront demander leur omission de l’une d’entre elles, sauf si naturellement ils exercent à la fois des activités de courtier et des activités de syndic. n

La publication au Moniteur belge de la nouvelle loi organisant la profession d’agent immobilier est attendue de sorte qu’elle entre en vigueur le 1er septembre. Les modifications appelées par la nouvelle législation vont peu à peu se mettre en place.

Une législation propre à la profession

La scission du tableau La scission du tableau des titulaires et de la liste des stagiaires est l’une des modi-fications les plus importantes découlant de la nouvelle loi. Elle a pour objectif de permettre une organisation mieux ciblée de la profession. Une colonne reprendra les courtiers immobiliers et l’autre les syndics. Ceux qui n’exercent que des activités de régisseur pourront s’inscrire à la colonne de leur choix. Les agents immobiliers exerçant à la fois des activités de courtier et de syndic devront s’inscrire à la fois à la colonne réservée aux courtiers et à celle réservée aux syn-dics. Sur la base de la distinction faite entre les deux métiers, il deviendra pos-sible d’édicter par arrêté royal des règles spécifiques qui s’appliqueraient à l’une ou l’autre des deux colonnes. Cela pourra par exemple concerner l’assurance, la formation, les exigences minimales en matière de constitution de capital.

Une formation en guise de sanction alternative L’IPI pourra prononcer des sanctions avec sursis ou encore suspendre le prononcé de la sanction en fonction du degré de gravité de l’infraction con-statée. Une formation obligatoire -en relation directe avec l’infraction com-mise - pourra être conditionnée au sursis ou à la suspension du prononcé. Ainsi, il sera possible de sanctionner intelligemment, de manière éducative et profitable, le courtier, le syndic ou le régisseur en cas d’infraction mineure.

Des sanctions plus sévères pour les « faux agents immobiliers » Les faux agents immobiliers, qui travail-lent sans agréation, risqueront dorénavant une amende nettement plus corsée. Celle-ci pourra être comprise entre 3.000 et 30.000 euros (soit entre 500 et 5.000 euros augmentés des centimes additionnels). Des montants qui font un bond de 150%! Parallèlement, le juge pourra toujours ordonner une cessation d’activités sous peine d’astreinte par infraction constatée, voire une peine d’emprisonnement de huit jours à trois mois.

Plus de transparence dans le cadre des sanctions disciplinaires Jusqu’à présent, la règle voulait que la personne qui introduit une plainte au-près de l’IPI n’est pas tenue informée de l’issue finale du dossier, si elle ne peut assister à l’audience au cours de laquelle la décision disciplinaire est pro-noncée. Dorénavant, si le plaignant en fait la demande explicite, le dispositif des décisions fondées sur sa plainte pourra lui être communiqué. Le plaignant ne sera donc toutefois pas informé auto-matiquement. Le grand public pourra lui aussi être tenu informé des pronon-cés, moyennant décision motivée de la Chambre exécutive de l’IPI. A titre de sanction supplémentaire, la publication partielle ou totale d’une sentence pourra éventuellement être ordonnée.

L’exercice sous la forme d’une personne morale Sous certaines conditions, les personnes morales auront la possibilité de s’inscrire à l’IPI. Cette disposition va permettre à l’agent immobilier de limiter les risques personnels. Mais, attention, la loi ne prévoit pas la possibilité d’agréer une personne morale à la place de personnes physiques qui travailleraient pour cette personne morale. Toute personne phy-sique qui souhaite exercer des activités d’agent immobilier à titre indépendant devra toujours bénéficier de l’agréation IPI. La nouvelle disposition permet de limiter la responsabilité civile professionnelle des personnes physiques et de la reporter sur la personne morale. Par ailleurs, il sera toujours possible de ne pas inscrire la personne morale au tableau, comme c’est le cas à l’heure actuelle. Dans ce cas, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l’exercice de la profession au sein de la personne morale.

La gestion des syndics devient plus transparenteLes syndics professionnels devront rendre chaque année une liste indiquant les co-propriétés dont ils ont la charge. Cette obligation ne s’applique pas uniquement aux syndics professionnels disposant d’une agréation IPI, mais également aux quelques professions libérales qui exercent des activités de syndic sans avoir besoin d’une agréation IPI, comme les avocats. Cette nouvelle disposition doit contribuer à une meilleure transparence en matière de gestion des copropriétés et simplifier le «dépistage» des pratiques illicites. L’IPI pourra vérifier que le syndic indélicat ne poursuit pas ses activités dans une autre copropriété.

Quoi de neuf ?

dossier 2013 > 2

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dossier

« Améliorer l’image de la profession est un travail de tous les instants » Le 10 janvier dernier, Sabine Laruelle était tout sourire. Le Parlement venait de voter la nouvelle loi régissant la profession d’agent immobilier. Le texte, défendu par la ministre, apporte d’importantes adaptations destinées à assurer une concurrence loyale au sein du secteur et à renforcer la protection du consommateur contre les indélicatesses d’une minorité de professionnels. Petit tour d’horizon.

Quelles sont vos attentes par rapport au texte fraîchement voté ?

Sabine Laruelle : « Il s’agit d’un pas de plus qui s’ajoute aux nombreuses modifications apportées et mises en place ces dernières années. Cette loi a plusieurs objectifs. Tout d’abord, elle va faciliter les adaptations fu-tures. Jusqu’à présent, une seule loi-cadre régissait la profession des comptables et des agents immobiliers. Chaque modification souhaitée nécessitait la concertation des deux secteurs… qui n’exercent pas la même profession. Aujourd’hui, deux lois distinctes s’appliqueront à ces métiers. Ensuite, cette législation offre plus d’outils à l’Institut pour lutter contre certaines pratiques abusives qui n’ont pas lieu d’être. Ce qui va participer au renforcement de l’image positive de la pro-fession. »

Quelles sont les avancées les plus significatives qu’apporte le texte ?

« Je pense notamment à la scission en deux colonnes du tableau des titulaires, l’une pour les courtiers et l’autre pour les syndics, qui assurera une vision beaucoup plus claire. Les seconds auront pour obligation de rendre la liste des copropriétés qu’ils gèrent. Le texte renforce les droits des consommateurs. Ceux qui ont déposé plainte auprès de l’IPI pourront dorénavant accéder à un certain nombre de renseignements. Deux autres points très im-portants reposent sur l’obligation d’assurance et la possibilité pour les agents immobiliers d’exercer en société. Autant d’avancées qui

offrent davantage de garanties et renforcent la protection du consommateur. Cette loi pour-suit clairement deux objectifs. D’une part, elle vise à assurer une concurrence loyale, correcte et équilibrée entre les agents immobiliers. D’autre part, elle renforce la protection des clients en matière d’information ou à l’égard des syndics indélicats et des professionnels en défaut d’assurance.»

Pensez-vous que cette loi sera LA solution qui permettra d’une part d’assainir et de moderniser le secteur et d’autre part de restaurer la confiance du consommateur ?

«Est-ce qu’il s’agit de la mesure finale et définitive ? Non, bien évidemment ! Disons que c’est une mesure qui complète le dis-positif. Il faut rester attentif. La loi prévoit deux co-lonnes au sein du tableau. Il faudra voir à l’exercice du système si cette adaptation est per-tinente. Je ne suis pas de ces politi-ciens qui croient qu’une loi peut tout résoudre. Toute nouvelle législation doit être évaluée après une année ou deux de fonctionnement. Il y a toujours moyen d’améliorer un texte législatif. Il faut rester à l’écoute tant du sec-teur que du consommateur, et voir comment on peut en concertation avec les différents acteurs continuer à progresser.»

etes-vous totalement satisfaite du texte voté ?

«Le gouvernement est en train de travailler sur une réforme institutionnelle de grande ampleur et doit étudier la pertinence ou non de scinder les Ordres et Instituts. Dans ce cadre-là, les agents immobiliers avaient fait une proposition de restructuration de l’IPI. Peut-être ma déception est que nous n’avons pas pu la faire passer avec tout le reste… Mais, ce report est tout à fait logique dans un cadre fédéral. Nous sommes six partis au gouvernement et huit autour de la réforme institutionnelle. Il faut faire les choses de manière structurée. Idem pour la réforme des accès à la profession qui relève aussi de la compétence des Communautés et des Régions. Plutôt que de brusquer le système et de se retrouver bloqué, il faut aussi parfois

prendre le temps d’ana-lyser et de se concerter. Et il faut que je laisse un peu de travail à mes successeurs ! (rires) Je suis aussi ministre de l’Agriculture et je sais que si on met la charrue avant les bœufs, cela n’avance pas !» u

Les agents immobiliers n’ont pas toujours bonne presse. Comment percevez-vous les métiers de courtiers, syndics et régisseurs ?

«Ces métiers apportent une plus-value et offrent toute une gamme de services. Mais je ne suis pas de celles qui disent qu’il faut professionnaliser à tout crin. Ainsi, si un pro-priétaire d’un bien dans un immeuble veut être syndic, il doit pouvoir l’être. Comme on ne peut pas obliger tous les consommateurs à passer par un agent immobilier. Il faut laisser une certaine liberté. Améliorer l’image d’une profession est un travail de tous les instants. Il suffit qu’un client ait une mauvaise expérience pour que l’image du secteur en souffre. C’est ce qui s’est passé avec les syndics. Une série d’articles mettant en cause un ou deux syndics indélicats ont été publiés dans la presse et ont noirci cette profession. C’est vrai dans tous les secteurs, il suffit d’une brebis galeuse pour que toute la profession en souffre.»

La nouvelle loi organisant la profession semble vouloir principalement apporter une réponse à la problématique des syndics indélicats…

«L’Institut a déjà adopté beaucoup de ré-formes et instauré un certain nombre de dispositifs pour les courtiers. Il res-tait encore à faire au niveau des syndics. Je suis persuadée que la grosse majorité fait bien son travail. Mais on est parfois obligé de légiférer parce qu’un professionnel peu scrupuleux trouve la faille. Il est évidemment indispensable de veiller à ce que les proprié-taires et les locataires d’immeubles aient droit

à un syndic correct. Il ne s’agit pas ici de stigmatiser les syndics. Il s’agit de permettre à l’Institut de prendre des mesures transitoires. Si un syndic gère un immeuble de manière indélicate, il est nécessaire de vérifier la gestion des autres immeubles dont il a la charge. La loi élargit la palette d’outils qui manquaient jusqu’à présent à l’IPI.»

Celui qui, aujourd’hui, achète un bien via un agent immobilier ou dont l’immeuble est géré par un syndic membre de l’IPI bénéficie d’une autre protection que celui qui fait appel pour ce même service à un notaire, un avocat, un comptable, un architecte ou un géomètre. Comment remédier à cette situation ?

«Le texte voté récemment apporte une solution. Les professions apparentées qui exercent des activités d’agent immobilier devront adapter leur code de déontologie et répondre aux spécificités déontologiques de l’agent immobilier. Nous sommes en dis-cussion avec ces professionnels et ils sont à l’écoute. Il s’agit de mettre tout le monde dans une situation de concurrence correcte. Par ailleurs, nous sommes en train de travailler

au niveau du gouverne-ment à l’application de la directive des lois du marché aux professions libérales, un texte auquel sont déjà soumis les agents immobiliers. Le

tout est de trouver le juste équilibre. Quelle que soit la profession, je refuse des replis protectionnistes et exclusifs, mais il faut ré-pondre au code de déontologie spécifique si on exerce des actes d’une autre profession.»

Un juste équilibre pour une juste concurrence…

«Tout à fait. Par ailleurs, je veille aussi à ce que les cotisations n’explosent pas pour toutes les professions dont j’ai la charge ! Je veille à ce que l’agent immobilier qui travaille seul puisse continuer à payer sa cotisation. On ne peut exclure des professionnels sur base de la hau-teur de la cotisation. Tout cela se fait en bonne entente et en concertation avec le secteur.»

Quid de l’assurance en responsabilité collective imposée à l’IPI ? Cette nouvelle mesure aura un coût qui devra être répercuté sur les cotisations…

«L’Institut devra me prouver que l’agent immobilier lambda qui dispose déjà d’une assurance n’en paiera pas deux ! Autrement dit, il faudra me prouver par les chiffres que ce professionnel ne souscrira plus son assurance individuellement et que le montant ainsi épar-gné sera versé à l’Institut. L’objectif n’est pas de doubler le coût de l’assurance ! Idéalement, le montant devrait être même moins élevé vu que les risques sont mutualisés.»

Votre message aux courtiers, syndics et régisseurs de Belgique ?

«Visez l’excellence ! Si chacun vise l’excellence, je suis persuadée que l’image générale du sec-teur s’en trouvera fortement améliorée.» n

« Les agents immobiliers avaient fait une proposition de restructuration de l’IPI. Peut-être ma déception est que nous n’avons pas pu la faire passer avec tout le reste… »

« Je suis aussi ministre de l’Agriculture et je sais que si on met la charrue avant les bœufs, cela n’avance pas ! »

Sabine Laruelle

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Le volume des crédits hypothécaires ac-cordés aux particuliers poursuit son recul.

Inexorablement. Vous êtes nombreux à vous plaindre des restrictions bancaires. Aussi, l’Institut a voulu en savoir plus et a réalisé une enquête sur le sujet au mois de mai dernier. Vous avez été 405 à nous faire part de votre expérience.

Et le constat est là, cinglant. Une demande de crédit hypothécaire sur trois en moyenne n’est pas acceptée. Corollaire : un chiffre d’affaires en baisse pour trois quarts des agents immo-biliers sondés et des ventes qui nécessitent davantage de temps.

un phénomène qui s’accentue

Selon notre enquête, près de 74% des agents im-mobiliers sondés constatent une hausse sensible des ventes qui échouent en raison d’un refus de crédit. Un phénomène qui semble s’être accentué depuis le début de l’année. Vous êtes nombreux à avoir précisé n’avoir rencontré aucun refus de crédit jusqu’à il y a quelques mois encore. Aujourd’hui, les refus se multiplient. Selon vos constatations, près d’une demande de prêt sur trois (31,8%) échoue. Avec tout ce que cela implique pour l’agent immobilier ! Une perte d’énergie, de temps et d’argent…

le célibataire de moins de 30 ans

Sans surprise, le profil-type du candidat débouté dans sa demande de crédit est un(e) célibataire âgé(e) de moins 30 ans qui souhaite acquérir un premier bien immobilier. Les candidats à l’achat âgés de moins de 30 ans sont les plus sensibles au refus de crédit (52,7%), suivis par le 30-45 ans (32,9%). L’acheteur célibataire (60%) est davantage concerné par le refus de crédit, remarquent les agents immobiliers. Dans plus de 83% des cas, le refus de crédit concerne une première acquisition. Les refus concernent

davantage les acheteurs n’ayant pas d’apport personnel (41,95%) ou disposant d’un apport de moins de 10% de la valeur du bien (35,9%).

un chiffre d’affaires en recul de près de 25%

Trois quarts des répondants (74%) constatent que l’augmentation des refus des crédits hypothé-caires a un impact négatif sur leurs affaires. En moyenne, leur chiffre d’affaires affiche un recul de l’ordre de 23,45%. L’impact du refus de crédit est perçu plus durement par les agents immobiliers francophones (recul moyen de 28% du chiffre d’affaires) que par leurs confrères du nord du pays (18,9%).

plus de temps pour vendre un bien

Les réponses sont unanimes. Une vente nécessite bien plus de temps qu’il y a quelques mois encore. Près de 87% des sondés remarquent qu’il leur faut plus de temps pour vendre un bien. La vente peut facilement prendre un à trois mois en plus, voire même jusqu’à six mois supplémentaires. Certains biens doivent parfois être remis en vente à trois reprises afin de vendre à un candidat qui obtiendra effectivement un prêt auprès de sa banque.

des garanties excessives Les commentaires dont vous nous avez fait part lors de cette enquête nous montrent bien l’inquiétude qui couve dans le métier. Même son de cloche partout : les banques ne jouent plus leur rôle ! Elles réclament des garanties excessives, égales au montant emprunté… et même supérieures. Si le marché incertain fait peur aux banques qui ne veulent plus prendre de risques pour des demandes dont les garanties sont trop faibles, elle fait peur aussi aux candidats acquéreurs qui craignent de se lancer dans l’acquisition d’un bien et préfèrent se tourner vers la location. Le marché locatif se porte d’ailleurs très bien, selon l’enquête.

une baisse des prix ? A terme, vous craignez qu’il y ait de moins en moins d’acheteurs sur le marché, et donc trop d’offres par rapport à la demande. Cette restric-tion des conditions d’octroi de crédits risque également de creuser l’écart entre les couches sociales, estimez-vous. Les riches pourront tou-jours acheter, tandis que toute une couche de la population va peu à peu se trouver exclue de l’accès à la propriété.

Vous craignez une baisse sensible des prix. Vous remarquez d’ailleurs que les experts bancaires ont tendance à diminuer la valeur des biens expertisés même si les offres sont supérieures au prix.

Certains d’entre vous se montrent pragmatiques. Le marché actuel n’est tout simplement plus le marché de 2007. Certains agents immo-biliers estiment que cette sévérité des banques s’avèrera à terme plus saine pour le marché de l’immobilier. n

Pas une semaine ne se passe sans que les médias n’en touchent un mot. Les banques, toujours plus frileuses, se montrent de plus en plus exigeantes lorsqu’il s’agit d’octroyer un crédit hypothécaire à un particulier. C’est un fait… rudement ressenti par les agents immobiliers, selon une enquête réalisée par l’Institut.

1110

Les agents immobiliers… en chiffres

institut enquête

rapport annuel 2012 Le rapport d’activités 2012 de l’IPI vient de sortir de presse. Qu’avons-nous réalisé l’an dernier ? Quels sont les gros dossiers à venir ? Vous saurez tout en parcourant notre rapport d’activités 2012, une année au cours de laquelle la professionnalisation du secteur s’est encore renforcée. Intéressé ? Rendez-vous sur notre site internet : www.ipi.be > publications > rapports d’activités.

* 2 stagiaires n’ont pas déclaré leur date de naissance** 68 titulaires n’ont pas déclaré leur date de naissance

Moyenne d’âgetitulaires 2012 / stagiaires 2012

395

375

256 232 190116 80 39 13 1 4

21 -

25

26 -

30

31 -

35

36 -

40

41 -

45

46 -

50

51 -

55

56 -

60

61 -

65

66 -

70

71 -

75

76 +

086

477

718 721

990 1.029 977923

686

355

17096

Total = 7.228**Total = 1.701*

Près de 9% des retraités ne raccrochent pas

L e profil-type de l’agent immobilier actif en Belgique ? Un homme d’âge

mûr, pardi ! Dans nos contrées, le monde de l’immobilier ne compte que relative-ment peu de femmes (un peu moins de 30% pour plus de 70% d’hommes). La raison en est sans doute la difficulté de concilier la vie de famille avec des horaires un peu parti-culiers (beau-coup de visites se font le soir et/ou durant le week-end). Les chiffres de l’Institut révèlent, par ailleurs, que les métiers de courtier immobilier, syndic et régisseur se caractérisent par une moyenne d’âge rela-tivement élevée. La majorité des titulaires est effectivement âgée de 40 à 55 ans.

stagiaire à 75 ans Un chiffre étonnant, et pourtant… Celui qui a attrapé le virus immobilier semble ne pas pouvoir s’en défaire si facilement.

Ainsi, les titulaires - bien installés dans la profession - sont encore 8,63% à travailler une fois passé l’âge de la retraite (après 65 ans donc), alors qu’ils sont à peine 7,8% à être âgés de moins de 30 ans. La majorité (45,2%) des stagiaires aspirant à se lancer officiellement dans le métier est

âgée de moins de 30 ans. Une constatat ion fort logique. Ce qui l’est nette-

ment moins, c’est ce petit pourcentage qui décide de se lancer dans la profession à titre indépendant à l’approche de l’âge de la retraite (3,1%) ou une fois mis à la retraite (0,2%). En 2012, le stagiaire le plus âgé avait tout de même 75 ans ! Parmi les stagiaires tardifs, on rencontre un certain nombre d’agents immobiliers ayant travaillé sous le statut d’employé durant de nombreuses années et qui sou-haitent compléter leurs -maigres- revenus de pensionnés par des prestations occa-sionnelles exercées à titre indépendant. n

L’agent immobilier moyen est de sexe masculin et âgé entre 40 et 55 ans. Et il aime tellement son métier qu’une fois sonné l’âge de la retraite, il ne met pas un terme définitif à ses activités professionnelles… dans près de 9% des cas.

« Celui qui a attrapé le virus immobilier semble ne pas pouvoir s’en défaire si facilement. »

Une demande de crédit sur trois est rejetée

6,2% Non

15% Difficile à dire

la sévérité des banques pèse-t-elle sur votre chiffre d’affaires ?

74%oui

11% Non

7% Difficile à dire

la vente nécessite-t-elle plus de temps ?

86,8%oui

2013 > 2

Chiffres pour l’année 2012

1312

Vous attendez une plus grande transmission d’informations et un meilleur encadrement de la part des agents immobiliers.

« En réalité, je plaide en faveur d’un plus grand know-how fiscal et juridique dans le chef de toutes les parties. L’organisme de crédit peut également fournir les explications nécessaires, mais bien souvent, le compromis est déjà conclu. L’agent immobilier se trouve au début de la chaîne, il constitue la “phase 1”. Les gens ne se rendent pas toujours d’abord à la banque avant de se mettre à la recherche d’un bien immobilier. Ils signent d’abord le compromis et ne se mettent à poser les questions qu’après. Nous pensons dès lors que la transmission des informations ne se fait jamais assez tôt, ce qui peut représenter pour l’agent immobilier une sé-rieuse plus-value. Le secteur immobilier remplit un rôle de conseil énorme, ne le sous-estimez pas ! L’agent immobilier doit oser dire que l’opération s’avère trop risquée. Ensuite, les banques doivent également jouer leur rôle, et veiller à ce qu’aucune dette inutile ne soit créée. »

Jusqu’où souhaitez-vous aller dans le cadre de ces éventuelles obligations de connaissance pour les agents immobiliers ?

« à partir de l’année prochaine, nous imposerons à nos banques de ne travailler qu’avec des inter-médiaires de crédit aux consommateurs qui ont témoigné de leurs connaissances par la réussite d’un examen en la matière. La future directive impose cette obligation à tous les intermédiaires de crédit hypothécaire. Cela peut donc également concerner des intermédiaires dans le secteur de l’immobilier. Mais cela ne doit pas être considéré comme une critique, car une telle obligation ne mène en réalité qu’à plus de professionnalisme et peut être considérée comme un label de qua-lité supplémentaire. En outre, vous pouvez ainsi assurer au consommateur que le professionnel qui vend un certain produit comprend dans le détail le produit qu’il vend et lui assurer qu’il peut s’attendre à une réponse professionnelle de la part du vendeur en question. »

Pour terminer, non seulement les banques se montrent plus rigou-reuses, mais une série de primes gouvernementales ont été pro-gressivement supprimées et la fiscalité immobilière sera placée en haut de l’agenda politique en 2014. Selon vous, quel rôle joue les autorités en ce domaine ?

« L’importance du bonus logement est grande. Il s’agit en effet d’un soutien important pour ceux qui en ont besoin. Et surtout pour un grand nombre de jeunes familles. Cela leur donne au moins la pos-

sibilité d’intégrer certaines marges. L’histoire de l’accès à la propriété reste en outre une histoire typiquement belge, et nous conseillons aux autorités de continuer à y investir.

Le débat politique est aujourd’hui déjà prêt dans une certaine mesure, mais il s’agit surtout de faire très attention à ne pas créer de nouveaux problèmes. Par exemple en orientant la marge budgétaire ex-clusivement sur les nouvelles constructions. L’achat des habitations existantes constitue un élément d’une importance capitale et reste la manière la plus usuelle pour acquérir une habitation. Ne l’ou-blions surtout pas dans le cadre d’un futur débat sur le sujet. » n

L’Union professionnelle du crédit sur la politique d’accès au crédit hypothécaire

opinion

« L’agent immobilier doit oser dire quand l’opération s’avère trop risquée »

«Nous pouvons, aujourd’hui, difficilement ne pas tenir compte du Financial Stability Report

de la Banque nationale. Surtout en ce qui concerne la protection du portefeuille de crédit”, annonce Ivo Van Bulck d’entrée de jeu. Il réfère immédiatement à Luc Coene, gouverneur de la Banque nationale, qui a évoqué une correction de 15% du marché de l’habitation belge. “Il demande donc très logique-ment aux banques de surveiller la quotité de leur portefeuille de crédit”, poursuit Ivo Van Bulck. “Ce n’est qu’ainsi que nous pourrons parer les éventuels chocs du marché de l’immobilier. »

« Si l’on prend en compte les prêts verts, etc., on remarque que le portefeuille de crédits hy-pothécaires se situe aux alentours de 65% de la valeur des biens immobiliers concernés. Cela ne signifie pas que l’on ne prête plus jusqu’à 100% dans certains dossiers individuels. Mais nous devons oser regarder les choses en face: là où l’on prêtait jusque 115% auparavant, en incluant les frais notariés et les frais d’enregistrement, on part actuellement du principe général qu’un apport personnel de 20% est nécessaire. »

Selon Ivo Van Bulck, grâce à cette vigilance particulière, la Belgique détient un des marchés financiers les plus sains d’Europe. « Avec seulement 1,1% de dossiers à problèmes (chiffres de la BNB), nous pouvons parler d’un portefeuille de crédit extrêmement stable. Au total, cela représente en-viron 31.000 dossiers qui accusent des arriérés, sur un total de 2,8 millions de crédits en cours. »

Sur le terrain, les agents immobiliers constatent au quotidien que les banques sont devenues plus sévères. Comment doivent-ils s’accommoder de cette situation ?

« Les agents immobiliers qui, lors d’un premier contrôle, constatent que l’acheteur aura vrai-semblablement besoin d’un financement à 100%, savent que les possibilités d’un refus d’octroi de crédit de la part de la banque sont plus élevées aujourd’hui qu’hier. Les agents immobiliers doi-vent dès lors oser informer leurs clients en ce sens. Nous sommes devenus plus prudents, mais c’est très bien comme ça, car nous ne souhaitons pas tomber dans une situation qui mène à un endet-tement excessif. »

entre-temps, les agents immobiliers nous informent qu’ils doivent afficher un bien sur trois plusieurs fois dans leur vitrine en raison de refus d’octroi de crédit.

« Je reste persuadé que la majorité des agents immobiliers travaillent de manière très profes-sionnelle, mais ils ne doivent surtout pas oublier

d’exercer leurs activités en toute connaissance de cause en matière d’octroi de crédit. Cela signifie qu’ils doivent oser poser

les bonnes questions dès le départ. Quels sont vos revenus ? Quel est le risque ? … Ce n’est que de cette manière qu’ils pourront anticiper un éventuel refus de la banque. Nous attendons ac-tuellement la future directive européenne relative

au crédit hypothécaire. Cette directive comporte notamment une « obligation de connaissance » imposée à tout professionnel qui octroie des crédits hypothécaires. Certains agents immo-biliers, qui sont également courtiers en crédits hypothécaires, tomberont donc également sous l’application de cette directive. Et même si cet aspect financier n’entre pas dans le cadre de leurs activités professionnelles, on peut affirmer qu’ils jouent, en tant que premier relais d’information du client, un rôle particulièrement important dans le cadre de la transmission d’informations. Selon nous, un agent immobilier devrait donc à tout le moins savoir ce qui se passe au niveau des crédits hypothécaires sur le plan fédéral et européen. »

Si l’on comprend bien, un bon agent immobilier doit également être un expert financier  ?

« Je me demande s’il n’aurait en tout cas pas intérêt, au minimum, à s’imposer certaines obligations sur le plan de l’acquisition de l’information. Même si l’agent immobilier n’exerce que des activités de courtier, ce sera pour lui une plus-value de disposer des connaissances nécessaires en matière d’octroi de crédit. Un consommateur qui fait appel à un agent immobilier ne dispose fort probable-ment d’aucune connaissance en matière de crédit hypothécaire. Donc si l’agent immobilier reçoit des questions à ce sujet et qu’il doit adresser le client à un tiers pour les réponses, les chances de perdre la première manche au sein du processus de vente global augmente sensiblement. »

Maintenant que les banques et autres institutions de crédit ont renforcé leur politique en matière d’octroi de crédit, le rôle de conseil de l’agent immobilier prend toute son importance, estime Ivo Van Bulck, secrétaire-général de l’Union professionnelle du crédit (UPC – Febelfin). Ce dernier jette un pavé dans la marre et plaide pour un know-how fiscal plus important au sein du secteur de l’immobilier. « Bien souvent, les acheteurs passent d’abord par un agent immobilier avant de franchir la porte d’une banque. Dans cette optique, nous comptons sur les agents immobiliers et leurs connaissances en matière d’octroi de crédit. »

« Le secteur immobilier remplit un rôle de conseil énorme, ne le sous-estimez pas ! »

« Nous sommes devenus plus prudents, mais c’est très bien comme ça, car nous ne souhaitons pas tomber dans une situation qui mène à un endettement excessif. »

Ivo Van Bulck

2013 > 2

Lors de la vente de certains biens, j’orga-nise des visites communes avec les diffé-rents acheteurs potentiels. Au cours de cette visite, chaque visiteur a l’opportu-nité d’émettre une offre. Il se peut qu’un des acheteurs fasse une offre supérieure au prix initialement demandé, ce qui im-plique que le prix de vente final sera éga-lement plus élevé. Je suppose que cette technique de vente est autorisée, mais pouvez m’en dire plus à ce sujet ?

Il n’est en soit pas interdit d’organiser des visites commu-nes ni de laisser les visiteurs émettre une offre sous pli fermé au cours de celles-ci. Il est par contre tout à fait interdit pour un agent immobilier d’organiser une vente publique, pratique réservée aux seuls notaires. Bien qu’il n’existe aucune définition légale de la notion de vente publique, un jugement du tribunal d’Anvers stipule clai-rement que trois éléments doivent être présents pour pouvoir parler de vente publique :

1. il y a une mise en vente publique (publicité,…);2. il est question d’une concurrence publique (orale et

publique,…);3. il y a une adjudication publique.

Tant que l’on ne laisse pas les intéressés surenchérir ver-balement les uns contre autres et que l’on n’attribue pas le bien publiquement, comme cela se fait lors d’une vente publique, il ne s’agit pas d’une vente publique et aucun problème ne se pose sur le plan juridique.

Nous pouvons par ailleurs affirmer que le prix demandé, qui est mentionné dans la publicité, constitue une invitation à négocier. Le vendeur accorde beaucoup d’importance au prix et aux éventuelles conditions ultérieures, tout comme au candidat-acquéreur lui-même. Il appartient toujours au final au vendeur de déterminer à qui et pour quel prix il souhaite vendre son bien. L’agent immobilier doit informer le vendeur de chaque offre émise, à moins qu’il en ait été convenu autrement.

Vendre une habitation pour un prix plus élevé que « le prix initialement demandé» n’est donc pas interdit. Et l’inverse est également tout à fait possible. Le vendeur peut par exemple décider de vendre au moins offrant dans le cas où il est face à deux acquéreurs potentiels. Les éléments développés ci-dessus sont bien entendu valables sous réserve des prérogatives des cours et tri-bunaux, qui statuent souverainement sur chaque différend qui leur est soumis.

Il m’est demandé, en tant qu’agent immo-bilier, de vendre un entrepôt qui a été construit sans permis de bâtir. Par ailleurs, une régularisation a été refusée du fait que le bâtiment est trop haut et se situe trop près des bâtiments existants. Dans quelle mesure puis-je procéder à la vente de ce bâtiment ?

Il n’est en soi pas interdit de vendre un bâtiment construit sans permis de bâtir. Il est toutefois important de jouer cartes sur table avec l’acheteur potentiel et donc de l’in-former de la situation réelle et des éventuels risques que ce dernier encourt. En effet, un acheteur qui n’a pas été informé correctement pourrait engager une procédure judiciaire a posteriori.

Si des tiers, tels qu’un voisin par exemple, souhaitent la remise en état original du site (démolition), ils devront s’adresser à leur avocat pour que celui-ci introduise une procédure en la matière.

Je travaille comme agent immobilier dans la région d’Anvers. Un client m’a ré-cemment demandé s’il peut bénéficier à la fois de la portabilité des droits d’enre-gistrement (parce qu’il dispose déjà d’un autre bien) et du taux réduit pour habita-tion modeste (revenu cadastral non indexé < € 745). Je souhaiterais donc savoir si la portabilité des droits d’enregistrement et le taux réduit sont cumulables ? Je sais que l’abattement et la portabilité le sont, mais je ne trouve aucune information en ce qui concerne la portabilité et le taux réduit.  

Il n’existe aucune incompatibilité entre la portabilité et le taux réduit. Le montant des droits d’enregistrement du nouvel achat ne joue pour ainsi dire aucun rôle pour dé-terminer si oui ou non l’on peut bénéficier de la portabilité. Il est donc possible de bénéficier de la portabilité, et ce, que l’on achète un nouveau bien au tarif normal de 10 pour cent ou au tarif réduit de 5 pour cent.

Un cumul entre l’abattement et le taux réduit est quant lui impossible. Il s’agit alors de choisir l’option la plus avantageuse.

P our l’heure, la réglementation prévoit que les statuts de tous les immeubles à appar-

tements soient adaptés et mis en conformité avec la nouvelle loi sur la copropriété pour le 1er septembre 2013.

Cette obligation est une des conséquences de la nouvelle loi sur la copropriété qui est entrée en application en septembre 2010. Cette loi entend rendre plus transparentes et plus actuelles les règles auxquelles sont tenus les propriétaires, les locataires et les syndics.

Dans un premier temps, les syndics ont eu un an (jusqu’au 1er septembre 2011) pour soumettre à l’assemblée générale la version adaptée de l’acte de base, du règlement de copropriété et

du règlement d’ordre intérieur.

Cette période d’adaptation a été trop courte pour de nombreuses copropriétés, c’est pour-quoi le délai a été prolongé de deux ans. Le délai arriverait donc à échéance au 1er sep-tembre 2013.

Toutefois, des négociations sont en cours avec le SPF Economie en vue d’encore prolonger le délai en la matière. Il y a de fortes chances que le délai supplémentaire qu’avaient obtenu les syndics soit à nouveau prolongé.

En relisant les statuts de la copropriété, vous constaterez certainement quelques disposi-tions que la loi du 2 juin 2010 a modifiées. Exemple: certains statuts font référence à la

nécessité d’un vote à l’unanimité pour certaines décisions, contrairement à ce que prévoit la nouvelle loi.

Autant profiter de l’occasion pour bien faire les choses ! D’autres dispositions dépassées -et qui ne sont pas concernées par la loi du 2 juin 2010- peuvent également être adaptées. Il est également plus que conseillé de profiter de l’occasion pour adapter, si ce n’est déjà fait, d’autres dispositions qu’une décision de l’assemblée générale a modifiées par le passé. n

T out récemment, la Commission de la protec-tion de la vie privée a ainsi été saisie par un

copropriétaire d’une plainte concernant la ques-tion de savoir si le syndic d’un immeuble avait le droit de mettre en ligne, en libre accès, des informations relatives aux copropriétaires d’un immeuble (nom, adresse, lot, quotités) ainsi que la mention, dans le relevé des dépenses, du numéro des appartements pour lesquels des frais de rappel sont réclamés dans le cadre de sa fonction de syndic.

La publication online, sans accès sécurisé et accessible à tout un chacun, de données à caractère personnel des copropriétaires est contraire à la loi sur la vie privée.

Bien sûr, il peut être utile pour les copropriétaires de disposer des noms et coordonnées des uns et des autres afin de pouvoir se concerter et, si néces-saire, d’agir ensemble. Le syndic officiellement mandaté par l’association des copropriétaires est effectivement autorisé à mettre les données personnelles des copropriétaires sur un site, mais ne peut les rendre accessibles à tout un chacun.

Les données personnelles publiées sur internet doivent être sécurisées via l’identification au moyen d’un login et d’un mot de passe. n

Les statuts des copropriétés doivent être adaptés

Le SPF Economie pense allonger le délai accordé aux syndics pour adapter et mettre en conformité les statuts des immeubles à appartements avec la nouvelle loi sur la copropriété. Aucune nouvelle date butoir n’a toutefois été arrêtée pour l’instant.

Les informations personnelles des copropriétaires publiées sur internet doivent être strictement sécurisées. Les syndics d’immeuble(s) ne sont pas en droit de mettre à disposition, en libre accès sur internet, des données à caractère personnel des copropriétaires.

14

Ceux qui pensent encore que les agents immobiliers peuvent faire ce qu’ils veulent sont dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et strictement réglementé. Les règles qui l’entourent sont même parfois très pointues et font l’objet de nombreuses questions auprès de la hotline juridique de l’IPI. Voici les questions les plus souvent posées et les réponses des juristes spécialisés en droit immobilier.

15

les membres de l’ipi peuvent adresser leurs ques-tions juridiques directement à notre helpdesk, une ligne de conseil gratuite. des jursites, spécialisés en droit immobilier, sont à votre disposition au numéro 070 / 211 211.

Questions immobilièresactualité

Sécuriser les sites web des copropriétés

2013 > 2

l’invité

Un marché immobilier stable pour garantir la croissance économique

L a crise économique a fait éclater bien des bulles immobilières, tant aux Etats-Unis

qu’ici en Europe – nous pensons notamment à l’Irlande et à l’Espagne. Mais il s’agit d’une interaction. Car une bulle immobilière poten-tielle peut aussi mettre en danger l’économie d’un Etat-membre. Pour sortir de la crise de manière durable, un marché immobilier stable est donc une exigence fondamentale.

réglementation européenne L’Europe pense également de cette manière. Mi-2011, la Commission européenne a lancé la mise en place d’un nouveau cadre législatif des-tiné à réguler les crédits hypothécaires. C’est un sujet très important, mais politiquement fort sensible dans certains Etats-membres, comme ont pu en témoigner les négociations particulièrement longues. Ce n’est que le mois dernier qu’un accord est intervenu entre le Parlement européen, le Conseil européen et la Commission européenne.

La première priorité de l’accord repose sur la protection du consommateur. Un conseil adéquat et une information claire doivent permettre d’éviter des situations où le consommateur contracterait un crédit hypothécaire qu’il ne peut s’autoriser. Une transparence précontractuelle est donc d’une importance cruciale.

protéger les intérêts du consommateur Le consommateur dispose grâce à cette ré-glementation de davantage de flexibilité afin d’obtenir un crédit sur mesure. Un contrat one-size-fits-all ne peut plus satisfaire aux besoins de tous les consommateurs. Les exemples

sont légion : prêt à court ou à long terme, taux variable ou taux fixe, contracter le seul crédit ou souscrire au passage d’autres produits...

Cette flexibilité était également nécessaire pour pouvoir établir des règles minimales européennes qui assurent une protection maximale du consommateur. Il y a de très grandes disparités régionales entre les marchés immobiliers des différents Etats-membres. Ainsi, par exemple, en Allemagne, on ne peut accorder le remboursement anticipé que très exceptionnellement, alors qu’en Belgique cette possibilité existe pour presque chaque crédit hypothécaire.

Une législation qui fonctionne bien pour les crédits hypothécaires assure non seulement la protection du consommateur mais également les libertés nécessaires aux prêteurs.

Un crédit hypothécaire est un contrat fait sur mesure, adapté aux besoins des deux parties. Ce qui s’avère primordial car la possession de sa propre habita-tion assure un certain confort financier une fois venus les vieux jours. C’est pourquoi il est important d’offrir un crédit hypothécaire qui est accessible au consommateur et qui donne les garanties nécessaires au prêteur.

impact en belgique Concrètement, la nouvelle réglementation ne va rien changer en Belgique. Ici et là de petits changements seront opérés, mais en soi le cadre législatif belge se montre déjà très strict en matière de crédits hypothécaires. Notre législation offre transparence et flexibi-lité, ainsi qu’un niveau de protection élevé à l’égard du consommateur. Lors des négocia-tions, la situation belge a souvent été épinglée

en exemple. Le bon cadre législatif en vigueur chez nous a contribué à la stabilité du marché immobilier durant les dernières années de crise, et cela contrairement à d’autres pays. La Belgique n’a connu ni baisse soudaine des prix, ni expropriations.

bonus logement Il est également important de garantir la sta-bilité pour l’avenir. Tant que nous prélèverons des impôts élevés dans notre pays, nous devons rendre attractif l’investissement dans notre propre logement à l’aide d’incitants fiscaux. Le bonus logement, tel que nous le connaissons à l’heure actuelle, sera transféré aux Régions dans le cadre de la réforme de l’Etat. Ces dernières pourront adapter le bonus ou même le supprimer.

Comme nous avons besoin de flexibilité en matière d’offre de crédits hypothécaires, nous avons aussi besoin de diversité en matière

de bonus logement. Que vous souhaitiez construire un nouveau logement offrant tout le confort moderne et répondant aux normes

énergétiques, acheter un appartement modeste ou rénover une vieille habitation pleine de charme, vous devez avoir accès à ces incitants fiscaux quelle que soit la situation. Tout le monde n’a pas les mêmes envies ni les mêmes besoins. Et ce n’est certainement pas aux au-torités d’interférer sur ce point. n

Philippe De BackerParlementaire européen (Open Vld)

Philippe De Backer

Comme de coutume, le mot de la fin est laissé à l’une ou l’autre personnalité disposée à nous faire part de ses impressions et à jeter un regard critique sur notre secteur. Qu’ils soient politiciens, économistes, industriels, journalistes ou présidents de fé-dération, l’IPI-News leur ouvre ses colonnes. Place cette fois à Philippe De Backer (Open Vld), membre du Parlement européen.

Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) - Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles - www.ipi.be

« Notre législation offre transparence et flexibilité, ainsi qu’un niveau de protection élevé à l’égard du consommateur. »