Un certificat d’état du sol en Wallonie aussi !

IPInewsINSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS

Oct

obre

-Nov

embr

e-D

écem

bre

2013

• 16

e an

née

• Bur

eau

de d

épôt

Bru

X2

013

>4

Oser aborder les coûts de rénovation

Un retard à rattraper… sans tarder

TENDANCES

RÉSEAUX SOCIAUX

© BELPRESS

2

Suivez-nous

IPI Institut Professionnel des Agents Immobiliers

IPI-News est le journal trimestriel d’information de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)

Siège Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles www.ipi.be

Concept & réalisation Anne-Sophie Chevalier

Editeur responsable Yves Van Ermen

Ont collaboré à ce numéro Olivier Aoust Ellen DejonckheereRomain Lamolle Steven Lee

Layout Happiness

Imprimerie GS Graphics

Des questions ? Des idées ? Des propositions ? N’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez joindre l’IPI via le numéro général (02/505 38 50) ou contacter directement le service de presse et communication par téléphone (0486/49 66 35) ou via mail (asc@ipi.be). Vous pouvez également nous suivre via notre page Facebook. A bientôt !

©2013 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI.

6

14

8

A la UneLe décret sol wallon revu avant la fin de la législature

Dès 2014…Un test de compétences pour les nouveaux stagiaires

Interview Philippe Henry

« La banque de données d’état des sols sera bientôt accessible »

chroniques

3Des projets plein les cartons

16Réglementation ou déréglementation des professions immobilières ?

dossiers

6Un certificat d’état du sol en Wallonie aussi !

7La BDES, un nouvel outil de travail

8« L’obligation du vendeur repose sur la transmis-sion d’informations »

actua

4Le bonus logement inchangé jusqu’en 2015

5En défaut de certificat PEB ?

14Booster les compétences des agents immobiliers

tendances

12Oser lever le tabou de la rénovation

13« L’agent immobilier moderne ne craint pas la critique sur les réseaux sociaux »

institut

10Cécile Vause se confie

11Les détectives de l’IPI aux salons de l’immobilier

15Questions-réponses

Sommaire

2013 > 4

L’IPI vous présente ses meilleurs vœux

pour l’année 2014 ! Que celle-ci soit synonyme de

réussite et d’épanouissement !

3

Nous ne pourrions entamer décemment les co-lonnes de cet IPI-News sans vous présenter tous

nos vœux de réussite pour cette nouvelle année 2014 ! Gageons que ce millésime soit porteur de projets innovants et de belles opportunités pour le secteur immobilier !

Une année intense marquée par l’avènement d’une législation propre à notre belle profession s’achève pour laisser place à la suivante qui sera, très certai-nement, marquée par de grands changements… législatifs notamment. Les législatures régionale, fédérale et européenne touchent à leur terme. Nos politiques s’activent pour faire voter leurs derniers textes avant la dissolution des instances parlemen-taires. Ainsi, la révision du décret sol doit par exemple être approuvée en Wallonie, tandis que la réforme de la structure interne de l’Institut doit, nous l’espérons, aboutir au niveau fédéral.

L’union fait la forceL’Institut entend rester uni et rassembler l’expertise des agents immobiliers francophones et néerlando-phones afin de poursuivre sur la voie de la professionnalisation sur laquelle il s’est engagé avec succès. Ce n’est qu’unis que nous pourrons faire face aux défis à venir ! Même si force est de constater que le secteur immobilier doit se conformer à des obligations toujours plus spécifiques aux différentes Régions.

Aussi, pour répondre aux exigences imposées au secteur, l’IPI réclame la mise en place de deux

Conseils communautaires, l’un germano-franco-phone et l’autre néerlandophone. Ces organes s’imposent dans le paysage immobilier actuel. Ils permettront à l’Institut de répondre de manière plus adéquate aux spécificités régionales… appelées à encore se renforcer cette année avec le transfert des dernières compétences fédérales en matière de lo-gement vers les Régions. Nous travaillons et multiplions les concertations avec les ministres concernés afin qu’un texte allant dans ce sens puisse encore être voté avant la fin de la législature.

Tous assurésA l’heure où nous écrivions ces quelques lignes, un autre dossier était également en phase ultime de finalisation. Dès cette année, l’IPI a pris le parti de souscrire une assurance afin que les agents immo-biliers agréés soient tous, sans la moindre exception, couverts en responsabilité civile professionnelle et cautionnement, et cela afin de protéger au maximum le consommateur ! Comme vous le savez, la loi oblige tous les agents immobiliers à souscrire une telle assurance, mais l’IPI tient à ce que les défauts dans le paiement des primes ou l’absence de cou-verture ne soient plus qu’un mauvais souvenir appartenant définitivement au passé. Pour cette année 2014, l’IPI propose une solution intermédiaire et s’arrangera directement avec les professionnels non assurés pour le paiement de la prime. Une so-lution globale (applicable dès le 1er janvier 2015) sera proposée à tous nos membres en temps utile, et cela afin de tenir compte des délais de préavis

stipulés par les polices d’assurances qui ont été souscrites par les agents immobiliers.

Test de compétencesNous n’oublierons pas d’évoquer avec vous un autre projet d’envergure qui nous occupe également de-puis plusieurs mois, à savoir la mise en place d’un test de compétences avant l’entame du stage. Il s’agit d’une obligation qui nous est imposée par la nou-velle législation réglementant la profession. Effectivement, depuis ce 1er janvier, celui ou celle qui souhaite devenir agent immobilier doit être por-teur d’un diplôme de l’enseignement supérieur équivalent au minimum au niveau de bachelier. Cette nouvelle disposition impose un certain niveau de formation… qui ne reflète en rien la maîtrise des connaissances professionnelles qu’exige notre mé-tier. Aussi, dorénavant, l’Institut veillera à ce que ses nouveaux membres fassent preuve du savoir, du savoir-faire et du savoir-être nécessaires à la bonne pratique des activités de courtier immobilier, syndic et régisseur. Pour le bien de tous, des professionnels du secteur mais aussi des consommateurs.

Bonne année à tous !Le Bureau,

Yves Van Ermen, présidentPaul Houtart, vice-présidentLuc Machon, vice-président

Filip Van der Veken, trésorier

Des projets plein les cartons

édito

TLM

pho

togr

aphy

.be

4

actualité

Le bonus logement inchangé jusqu’en 2015Le bonus logement n’en a pas fini de faire couler de l’encre. A quelle sauce seront mangés les nouveaux propriétaires ? Bénéficieront-ils eux aussi du bonus logement ? Quid des propriétaires qui bénéficient déjà de cette réduction ? Sera-t-elle maintenue ?

Le gouvernement fédéral a décidé de transformer le bo-nus logement - jusqu’à présent octroyé sous forme de déduc-tion fiscale - en une réduction d'impôt pour tous les crédits qui seront souscrits à partir du 1er janvier 2015. Dès cette date, l’avantage fiscal - qui dé-pend des revenus imposables et qui est plafonné à 50% dans le cas d’une déduction - sera donc remplacé par une réduction fiscale uniforme de 45% (quels que soient les revenus des contribuables). Cette formule sera donc moins avantageuse.

Notons qu’à partir du 1er juillet 2014, la fiscalité im-mobilière et -donc- le bonus logement passeront dans l’es-carcelle des Régions. Celles-ci ne peuvent qu’appliquer des réductions fiscales, et non des déductions fiscales. Dès juil-let, elles pourront elles-mêmes décider d'appliquer un pour-centage différent (autre que les 45% fixés par le fédéral) ou même un montant fixe.

Reste donc à savoir ce que décideront les Régions com-pétentes. Affaire à suivre… n

L’ex-SDRB barre la route aux investisseursUn arrêté de la Région bruxelloise a revu ré-cemment les règles pour la vente de logements par citydev.brussels, l’ex-SDRB.

Dorénavant, les investisseurs ne pourront plus acheter des logements mis en vente par la socié-té de logement bruxelloise. Seuls les candidats acquéreurs qui occuperont eux-mêmes le lo-gement pourront acquérir un des biens mis en vente. Une fois passé le délai d’un an suivant l’ouverture des ventes, seuls les opérateurs publics pourront prétendre à l’achat.

Autre changement de taille, le délai de revente passe de 10 à 20 ans! Si le propriétaire souhaite

vendre son bien avant ce laps de temps, il ne pourra le revendre qu’au prix d’achat augmenté de l’inflation.

Côté prix, le prix plafond de 1.200 euros/m2

évolue vers un prix moyen de 1.500 euros/m2. Le prix sera donc modulable et plus avanta-geux pour les grandes familles ayant besoin d’un logement avec trois chambres. La part subventionnée par la Région diminue mais la TVA est revue à la baisse et passe de 21% à 6%. Au final, le prix payé par l’acquéreur reste identique. n

Les trophées bientot-vendu ont primé trois agencesLe 14 octobre dernier, la bonne humeur était au

rendez-vous au B19, une salle d’événements du sud de Bruxelles. Marc Jelensperger, directeur de la société en ligne bientot-vendu.com, y a décerné ses premiers trophées de l’immobilier. «Il s’agit d’une première en Belgique francophone», s’est réjoui le Français actif en Belgique depuis plus d’un an. «Ces trophées mettent à l’honneur les agences qui apportent une réelle plus-value à leur clientèle. En mettant en avant les bonnes agences, on améliore potentiellement l’image de la profes-sion». Environ 120 agences avaient fait valoir leur candidature. Un jury de 12 professionnels s’était

vu confier la lourde tâche d’élire trois vainqueurs. De nombreux critères ont été passés en revue : site internet, photos mises en ligne, descriptif du bien, rapport d’estimation, les panneaux publicitaires, le nombre de ventes conclues etc. L’agence Burima (Marbaix-la-Tour et Waterloo), fondée en 2006 par Jean-Michel Marchal, s’est distinguée dans la caté-gorie agences avec vitrine. Eventimmo (Bruxelles), dirigée par Grégoire Verbeek, a décroché le trophée de la meilleure agence à bureaux fermés. Property Hunter (Bruxelles) s’est, quant à elle, vue décerner le «prix de l’innovation». La deuxième édition des trophées bientot-vendu est déjà en préparation. n

5

2013 > 4

Les primes énergie mieux réparties… et revues à la baisse

En défaut de certificat PEB ? L’amende peut être corsée !

Le propriétaire wallon qui souhaite vendre son bien ou le mettre en loca-tion et qui ne dispose pas d'un certificat de performance énergétique valable s'expose à une amende administrative de 2 euros par m3 de volume construit (avec un minimum de 250 euros). À titre informatif, pour une habitation moyenne (600 m3 de volume con-struit), le montant de l'amende s'élève à 1.200 euros. A Bruxelles, les ven-deurs/bailleurs qui ne disposeraient pas du certificat PEB et/ou qui ne mentionneraient pas les performances énergétiques dans les publicités (an-nonces en ligne, annonces papier, site web, etc.) encourent, quant à eux, une amende qui peut s’élever jusqu’à 625 euros en fonction du type de bien. n

L’IPI, la Commission de protection de la vie privée et le Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme ont élaboré un «formulaire d’informations candidat locataire» afin d’aider les agents immobiliers à réduire les risques de discrimination et d’atteinte à la vie privée.

Ce document, disponible en ligne sur le site de l’IPI, répond aux demandes de nombreux propriétaires et/ou candidats locataires s’inquiétant de la légalité des formulaires utilisés par les professionnels de l’immobilier.

Le nouveau formulaire entend répondre aux besoins pratiques des agents immobiliers pour

la constitution des dossiers de candidature, tout en veillant au respect de la vie privée des candidats et en minimisant les risques de discrimination. Il vise également une har-monisation des pratiques pour l’instant fort disparates des agents immobiliers.

Notons que, même si elles ne sont pas reprises dans le document-type, certaines informations telles que l’état civil peuvent être importantes lorsqu’il s’agit de conclure un bail et peuvent toutefois être récoltées. S’agissant de l’âge, le bailleur ou l’agent est, en cas de doute, en droit de vérifier que le candidat sélectionné est bien une personne majeure ou un mineur émancipé capable de contracter le bail. n

Fin novembre, le ministre wallon du Budget, André Antoine, faisait part de sa décision de réduire la part d’un achat immobilier sur laquelle s’applique le taux réduit de droits d’enregistrement (6% ou 5%, contre 12,5% pour le taux normal) dès le 1er janvier 2014.

La mesure ne vise pas le taux de 6% (ou 5%) en tant que tel, mais entend rétrécir la tranche sur laquelle s’appliquent les 6% (ou 5%). Ainsi, dans les zones à forte pression immobilière (Arlon, Wavre, Namur, Eghezée, Nivelles, etc.), la tranche bénéficiant du taux réduit passe

de 200.000 à 160.000 euros. Dans les autres zones, le montant passe de 191.000 à 151.000 euros. Le taux de 12,5% s’applique au reste du prix de vente.

Cette disposition concerne la vente des habita-tions dites ‘modestes’ (dont le revenu cadastral -qui, rappelons-le, n’a plus été revu depuis les années 1970- est inférieur à 745 euros). Conditions supplémentaires : il doit s’agir du seul bien immobilier dont dispose le proprié-taire et ce dernier doit l’occuper durant une période d’au moins 3 ans. n

Les primes énergie rencontrent un franc succès à Bruxelles. Au point qu’à la

fin du mois de juin dernier, l’enveloppe allouée pour l’année 2013 était déjà épui-sée, repoussant les projets de nombreux Bruxellois… à 2014.

Aussi, pour éviter qu’une telle situation se reproduise, le gouvernement bruxel-lois a décidé de revoir la répartition de l’enveloppe 2014 tout en ne touchant pas

au montant global (20 millions d’euros) des primes énergie octroyées à Bruxelles.

Quatre types de primes sont revus à la baisse. Il s’agit des primes liées aux con-structions neuves de bâtiments passifs et aux rénovations basse énergie, et celles liées à l’isolation des murs extérieurs, aux vitrages super isolants et aux chaudières à condensation. n

Limiter les risques de discrimination

La Wallonie revoit les droits d’enregistrement

6

Un certificat d’état du sol en Wallonie aussi !

dossier

Le décret sol revu avant la fin de la législature

Depuis quelques années déjà, les propriétaires flamands et bruxellois qui souhaitent vendre

leur bien sont tenus de présenter aux candidats acquéreurs une attestation relative à la qualité des sols. L’attestation doit être obtenue avant la conclusion de la vente, c’est-à-dire avant la signature du compromis. La législation en vigueur impose aux vendeurs et acquéreurs de reprendre le contenu de l’attestation dans le compromis de vente. Lors de l’acte notarié, le vendeur doit déclarer avoir remis cette attestation à l’acquéreur avant la conclusion de la vente, et l’acte reprend également le contenu de l’attestation.

La Wallonie dispose aussi de son décret sol qui fut voté en 2008. Cette législation entrée en vigueur en 2009 n’a toutefois jamais pu être pleinement appliquée pour diverses raisons. Certains outils n’avaient par exemple pas été mis en place, comme la banque de données d’état du sol (BDES) ou le Code wallon de bonnes pratiques, ce recueil de guides de référence qui doit permettre de réaliser les études et les plans d’assainissement des sols. En raison de ces difficultés pratiques et d’incohérences dans le texte, le ministre Philippe Henry, en charge de l’Environnement et de l’Amé-

nagement du territoire, a entrepris dès 2010 une révision du décret existant.

Depuis lors, du personnel administratif a été engagé, les guides de référence ont été publiés et la banque de données d’état du sol se remplit peu à peu - même si aujourd’hui elle n’est pas encore accessible au public. Le texte législatif, lui, est toujours en cours de révision. De nombreuses modifications tenant compte des contraintes rencontrées par les acteurs de terrain ont été apportées, sans pour autant détourner le décret de sa philosophie initiale. L’objectif du texte est de prévenir l’appauvrissement du sol en évitant de nouvelles pollutions, l’aggravation des pollutions existantes et en imposant l’assainissement quand cela s’avère nécessaire.

Le texte révisé a été adopté en première lecture en juin dernier et devait passer la rampe de la deuxième lecture au mois de décembre. Le but du ministre Henry est de faire adopter le tout définitivement avant la fin de la législature, à savoir avant les vacances de Pâques. n

Les apports du décret révisé

Le texte prévoit que la simple cession immobilière ne sera plus un fait géné-rateur. Il n’y aura donc pas d’obligation d’entreprendre une dépollution avant la vente, sauf s’il existe un risque réel pour la santé.

Le décret revisité prévoit une obligation d’informer le futur acquéreur. Le ven-deur devra donc consulter la banque de données d’état du sol afin d’obtenir un extrait conforme. Celui-ci précisera si le bien est repris ou non à l’inventaire des sols et présente (ou pas) un risque d’être pollué.

Notons que si le certificat révèle une pollution, toute opération donnant lieu à une demande de permis (construc-tion, transformation en profondeur) impliquera de procéder à un assainis-sement. Celui-ci sera précédé d’une étude d’orientation et d’une étude de caractérisation.

Le texte fait une distinction entre les notions de « sol » et de « déchets », ce qui permettra une meilleure coordina-tion de la gestion des terres excavées.

Les actes et travaux seront soumis à la procédure de « permis unique », avec intégration des listes d’activités (po-tentiellement) polluantes à la liste des activités du permis d’environnement.

Le décret sol wallon -révisé- va

constituer pour la Wallonie un outil

simplifié, efficace et rigoureux

permettant une gestion adéquate des

sols, tant au niveau de leur dépollution

que de leur préservation. Son vote est

attendu avant la fin de la législature.

Des infos supplémentaires ? www.dps.environnement.wallonie.be

En Flandre comme à Bruxelles, la réglementation impose aux vendeurs de connaître l’état du sol des parcelles qu’ils souhaitent céder et d’en informer l’acquéreur avant la conclusion de la vente. Ce sera également bientôt le cas en Wallonie.

7

dossier

En Flandre…Depuis le 1er octobre 1996, le vendeur doit demander, avant de procéder à la vente de son bien, une attestation re-lative à la qualité du sol (bodemattest) auprès de l’OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij). Ce document officiel précise si la parcelle est reprise sur la liste des sols pollués ou poten-tiellement pollués. Si l’attestation révèle l’existence d’un risque de pollution du sol, la vente ne pourra pas être conclue sans une étude complémentaire et l’exé-cution des travaux d’assainissement nécessaires. Pour plus de rapidité, les demandes d’attestation de sol (50 euros) peuvent être introduites via l’e-guichet de l’OVAM.

Plus d’infos : www.ovam.be

A Bruxelles…Depuis le 30 octobre 2010, la délivrance d’une attestation du sol par l’Institut bruxellois pour la Gestion de l’Envi-ronnement (IBGE) est obligatoire avant toute cession de droit réel sur un terrain (vente, donation, leasing immobilier, ap-port en société…). Les dispositions de l’ordonnance s’appliquent à tout type de parcelle. Les attestations peuvent être obtenues rapidement, en deux jours à peine, lorsque la demande est introduite électroniquement via Irisbox. Le prix est actuellement fixé à 33 euros par at-testation et par parcelle. La validité du document dépend de la catégorie de l’état du sol qui est attribuée à la parcelle. La validité peut être de six mois (catégories 0 et 4), d’un an (catégorie 3) ou elle peut encore être illimitée (catégories 1 et 2).

Plus d’infos : www.bruxellesenvironnement.be

La BDES, un nouvel outil de travail

Ldécret sol voté sous la précédente législature faisait référence à un certificat de contrôle du

sol. Ce document délivré pour chaque parcelle cédée - qu’il s’agisse d’un terrain, d’un bâtiment industriel, d’une maison, d’un appartement, d’un garage, etc.- certifie que les études et assainis-sements sont bien conformes au décret. Il atteste également que les concentrations en polluants répondent aux exigences du décret et liste les pollutions résiduelles et les mesures de suivi et de sécurité.

Validité limitée

Le décret revisité introduit une nouvelle notion, à savoir celle d’extrait conforme. Ce document est un extrait de la base de données d’état du sol et donne les informations connues par l’admi-nistration à un moment X, à savoir au moment de la demande de l’extrait conforme. Cet extrait n’aura donc pour validité qu’une durée détermi-née et devra être joint à tout acte de cession afin d’informer l’acheteur quant à l’état du terrain.

Cette fameuse banque de données de l’état des sols (BDES) est en constitution depuis un certain temps déjà. « Elle reprend un certain nombre d’inventaires qui ont été rassemblés au fil des ans au sein de l’administration », explique Bénédicte Dusart, de la direction wallonne de l’Assainissement des sols. On y retrouvera donc des informations historiques, mais aussi des données géologiques ou des renseignements liés à des pollutions récentes. « Plus précisément, la BDES est alimentée par des dossiers introduits dans le cadre du décret sol voté en 2008, comme les études d’orientation, les dossiers liés aux stations-service, les dossiers de réhabilitation. A ces documents s’ajoute toute une série d’anciens dossiers dont dispose l’Office wallon des déchets. On retrouve également dans cette banque de données des informations provenant de cartes répertoriant d’anciennes activités industrielles ou des permis d’environnement, ainsi que les natures cadastrales qui permettent de répertorier les parcelles et les activités à risque et bien sûr les sites à réaménager ». Toutes ces informations

permettent d’étoffer peu à peu la banque de données. « Une série de terrains seront repris dans la banque de données. D’autres ne le seront pas, faute d’informations », ajoute encore la responsable.

Accès public et privé

Le document mentionnera toutes les informations pertinentes sur la situation environnementale du bien. Il indiquera donc la raison pour laquelle la parcelle est répertoriée dans la banque de données. A-t-elle accueilli une activité à risque détectée sur base de cartes anciennes ? Un per-mis d’environnement a-t-il été délivré ? « Une partie des informations sera rendue publique. Une autre ne le sera pas et sera réservée aux notaires, aux experts agréés ainsi qu’à certains services publics », indique Bénédicte Dusart. La partie publique contiendra des infos d’ordre général. Des informations complémentaires reprenant des éléments plus précis ne seront pas rendus publics. Ces infos reprendront l’identité du ou des droits réels, les données des inventaires des terrains pollués ou potentiellement pollués, les données obtenues suite aux études d’orientation, de caractérisation ou des études combinées, ou encore les certificats de contrôle du sol délivrés antérieurement. « Il s’agit là d’un certain nombre d’éléments techniques. Ces informations n’ont pas de raison d’être publiées sans limitation d’accès », indique-t-on au cabinet du ministre Henry.

Contribution financière

Le prix de cet extrait conforme n’est pas encore connu actuellement et devra être fixé ultérieu-rement par arrêté. Tout porte à croire que l’on se dirige vers une contribution de l’ordre de 50 euros. Cette contribution financière devra per-mettre à la Région wallonne de récolter des fonds afin de contribuer au financement des pollutions orphelines, à savoir les pollutions existantes mais antérieures à l’activité actuelle ou non liées au propriétaire actuel. n

Le vendeur d’un terrain ou d’un bien immobilier situé en Wallonie devra bientôt consulter la banque de données de l’état des sols (la fameuse BDES) afin d’obtenir un extrait conforme.

8

dossier

« L’obligation du vendeur repose sur la transmission d’informations »

Le décret sol est entré en vigueur il y a quatre ans déjà et n’a finalement jamais été pleinement appliqué. Pourquoi ?

Philippe Henry : « Quand je suis arrivé à la Région wallonne en 2009, le décret relatif à l’état des sols -adopté en fin de mandat par mon prédécesseur- venait tout juste d’entrer en vi-gueur. Il était certes entré en vigueur, mais il lui manquait l’essentiel de ses outils. Il n’existait aucun laboratoire agréé pour réaliser les études d’état du sol, pas plus qu’il n’existait de guides de référence -le fameux Code wallon de bonne pratique- ou de banque de données de l’état des sols. Aucun personnel n’avait même été désigné au sein de l’administration pour gérer les dos-siers. Je me retrouvais donc avec un décret qui n’était pas applicable et qui nécessitait beaucoup de travail avant de pouvoir être mis en œuvre. Le but de ce texte était louable et traçait une ligne directrice intéressante. Tout le monde doit bien reconnaître la nécessité de traiter la pollution des sols et de les remettre en état. »

Le texte voté ne tenait pas compte de la réalité du terrain ?

« Effectivement, nous nous sommes très vite rendus compte qu’un certain nombre d’éléments du décret initial posaient des difficultés à certains acteurs. Notre projet de révision du décret sol date de 2010. Au départ, nous comptions proposer une « petite révision » à la marge et avions fait faire une analyse juridique externe… qui a pointé de plus nombreux problèmes. Ce qui explique qu’au final la révision du décret est beaucoup plus vaste qu’initialement prévu. Nous avons consacré beaucoup de temps à rencontrer les différents secteurs concernés par le décret et avons tenu compte de leurs remarques et

contraintes. C’est ce travail d’analyse et de réflexion qui nous a permis, en juin dernier, de faire adopter en première lecture par le gouvernement un décret sol modifié. »

Toutes les modalités de ce nouveau texte sont-elles désormais fixées ?

« Non, le travail de modification n’est pas encore terminé. Le texte que nous allons proposer en deuxième lecture au gouvernement a déjà été amélioré (par rapport au texte approuvé en juin dernier, ndlr) suite aux avis que nous avons reçus. Le travail se poursuivra jusqu’à l’adoption du texte final par le Parlement que nous attendons au plus tard pour la fin du mois de mars. A chaque étape, on peut intégrer les avis des uns et des autres. J’ai vraiment souhaité être à l’écoute des différents intervenants pour avoir le meilleur résultat possible. »

Un des problèmes majeurs du décret voté en 2008 reposait sur l’inexistence de la fameuse banque de données d’état des sols. Le problème sera-t-il résolu lors de l’entrée en application du texte révisé ?

« Tout à fait. A l’instar des autres outils nécessaires à l’entrée en application du décret, la structure informatique de la banque de données d’état des sols est prête. Elle est déjà utilisée par l’administration et nous sommes en train de l’alimenter. Cette banque de données va être évolutive. Mon administration travaille

à ce que cet outil contienne le maximum d’infos et soit le plus à jour possible. L’objectif est de disposer d’un nombre d’informations suffisantes et réparties de manière équitable sur tout le territoire wallon. Une partie de cette banque de données sera rendue publique et une autre sera accessible sur demande et moyennant paiement. Cet outil essentiel devrait être accessible dans les premiers mois de 2014. »

Dans un premier temps, la banque de données d’état des sols ne couvrira vraisemblablement pas l’ensemble du territoire wallon...

« La banque de données sera incomplète mais aucune région de Wallonie ne sera laissée pour compte. Pour certaines parcelles, il n’y aura effectivement pas d’informations dans un pre-mier temps. L’outil est appelé à être alimenté petit à petit. »

Combien de temps sera valable l’extrait conforme ?

« Le certificat de l’état des sols n’est qu’une photographie de la situation à un moment donné… à savoir au moment de l’émission du document. On ne peut pas connaître le futur de la parcelle : celle-ci peut être polluée demain ou après-demain. Le décret initial prévoyait une validité de 6 mois. Cette fois, la durée de validité ne sera pas spécifiée dans le décret, mais sera fixée ultérieurement par arrêté. Nous allons tenir compte de ce qui se fait en Flandre et à Bruxelles. Il n’y a pas de raison d’avoir des systèmes qui diffèrent énormément. »

Six mois à peine. La vente d’un bien immobilier peut parfois prendre bien plus que six mois…

Le décret sol voté en 2008 sous la précédente législature bénéficiera d’une version améliorée d’ici quelques semaines et pourra, dans la foulée, enfin entrer en application. Une satisfaction pour Philippe Henry, ministre wallon en charge de l’Environnement et de l’Aménagement du territoire qui se réjouit de voir aboutir ce dossier qui l’aura occupé durant les quatre années de sa première législature régionale. « Cet outil législatif est aussi essentiel qu’attendu », affirme-t-il.

« La banque de données d’état des sols sera disponible dans les premiers mois de l’année 2014 »

9

2013 > 4

« Le certificat doit être disponible au moment de la signature du compromis. Il pourrait donc effectivement arriver dans le cas d’une pro-cédure de vente un peu plus longue qu’il soit nécessaire de demander un deuxième extrait conforme, voire un troisième. C’est possible. Le montant réclamé pour l’obtention du document ne sera pas énorme et ne représente pas grand-chose par rapport au prix d’achat. Et ceci étant dit, la durée de validité n’est pas encore fixée définitivement et sera adaptée en fonction des contraintes pragmatiques des situations. »

Quel sera précisément le prix de ce document ?

« Le prix oscillera entre 33 euros et 50 euros, à savoir les montants réclamés à Bruxelles et en Flandre pour cet extrait conforme. Le tarif exact n’est pas encore fixé. Cette contribution permettra de contribuer à traiter le problème de la pollution des sites orphelins. Elle ne couvrira malheureusement pas les sommes importantes qui devront être engagées pour dépolluer ces sites. »

La pollution n’est plus fait générateur lors d’une cession. Il est donc possible d’acheter une parcelle polluée et de la revendre polluée ?

« Bien sûr, c’est possible. Mais cela va jouer sur le prix du marché. L’obligation du vendeur repose essentiellement sur la transmission d’informa-tion. Rappelons toutefois qu’il y a obligation d’assainir s’il existe une menace grave pour la santé. Par ailleurs, celui qui achète un terrain qu’il sait pollué n’a pas intérêt à le laisser en l’état s’il veut y mener un projet. Il a plutôt intérêt à ce que le sol soit assaini. Mais aucun timing précis n’est prévu pour la dépollution, ce qui laisse une marge importante à l’acheteur. »

La Région wallonne a-t-elle prévu des primes à la dépollution pour les particuliers ?

« Nous ne sommes pas dans une logique d’assurer la dépollution à la place du responsable de la pollution. Le décret prévoit un mécanisme de subventions pour le seul traitement des pollu-tions orphelines. »

Aucun incitant n’est donc prévu pour épauler le propriétaire qui ferait preuve de bonne volonté ?

« L’incitant se situe au niveau de la valeur du bien. Les propriétaires ont tout intérêt à avoir un bien dépollué. L’état du sol a un impact direct sur la valorisation du bien. S’il n’y pas de menace grave pour la santé, il n’y pas de timing obligatoire pour la dépollution. Mais les pouvoirs publics ne peuvent pas tout payer et, effectivement aucune subvention publique n’est prévue pour assurer la dépollution systématique. Ce n’est tout simplement pas possible. De tels subsides représenteraient un budget considérable. » n

10

peopleBienvenue à nos nouveaux confrères !

Tous les trimestres, l’Institut organise une petite réception en l’honneur de ses membres fraîche-ment agréés. Le 30 octobre, Yves Van Ermen et Paul Houtart, respectivement président et vice-président de l’IPI, ont chaleureusement félicité les nouveaux titulaires francophones et leur ont remis leurs certificats et panonceaux… bien mérités !

BIBAUW Michaël – Linkebeek

BOWLAND Robin – Overijse

BROCKMANS Laetitia – Limelette

CALLEWAERT Bernadette – Bruxelles

CHIARADIA Windy - Haine-Saint-Pierre

CHICARD David – Bruxelles

COLLETTE Martine – Waterloo

COOREMAN Dimitri – Louvain-la-Neuve

CORVERS Patrick – Ophain-Bois-Seigneur-Isaac

DE BELDER Mireille – Morlanwelz

de JACQUIER de ROSEE Xavier – Bruxelles

de KERCKHOVE d’EXAERDE Sophie – Waterloo

de SAINT-GEORGES France – Bruxelles

DEBOURSE Thierry – Marcq

DEGAUQUIER Arnaud – Soignies

DEKOSTER Anne – Bruxelles

DEWULF Emilie – Bruxelles

GAUTHIER Philippe – Rixensart

GENDEBIEN Rodrigue – Grand-Leez

IGLESIAS GOMEZ Laura – Bruxelles

LEKIME Frédéric – Gibecq

MANGIONE Maximilien – Tubize

MERLEN Alexandre – Bruxelles

MONARD Nancy – Soumagne

MULLER Michaël – Stembert

ORLANS David – Uccle

PATIGNY Mathieu – Jodoigne

PHAM Jonathan – Bruxelles

RAHMOUNE Nora – Bruxelles

SCOGLIETTI Fabrice – Montigny-le-Tilleul

SIGAL Alain – Bruxelles

SIMEONS Luc – Bruxelles

SIMONIS Frédéric – Bruxelles

SNIJDERS Alexandra – Liège

VACHERAND Jean-Marc – Lille

VAN DAMME Gregory – Bruxelles

VAN ERP Catherine – Braine-l’Alleud

WILLEMS Thomas – Uccle

Cécile Vause n’a pas peur de se retrous-ser les manches, voire se salir les mains.

Une vache en détresse et la voilà qui passe par-dessus la barrière pour libérer l’animal, au grand étonnement du client qui a fait appel à la Hutoise… pour la vente de sa propriété. L’agente immobilière n’hésite pas à pousser le service au client assez loin. Petite-fille d’agri-culteurs et ex-femme d’agriculteur, cavalière depuis plus de trente-cinq ans, Cécile Vause s’est spécialisée ces dernières années dans la vente de biens équestres, agricoles et ruraux.

« J’ai lié passion et métier », confie-t-elle. Ce qui explique sans doute le fait que tous ses clients sont devenus ses amis ! « Oui, ça fait beaucoup d’amis », concède la profes-sionnelle en souriant. « Je vends des biens qui nécessitent des contacts avec le client pendant plusieurs mois, voire plusieurs an-nées. Et, tout naturellement, les relations se prolongent en relation d’amitié ». La taille de son portefeuille immobilier est réduite, de manière à assurer un service humain et personnalisé à ses clients propriétaires et aux amateurs. Les visites de biens ne se font pas au pas de course !

Ce qui lui plaît le plus dans le métier ? Le contact avec les propriétaires, assurément ! « L’agent immobilier rentre dans la vie privée de ses clients. Il vend une partie de leur vie. Le logement n’est pas seulement un patrimoine. C’est un endroit chargé d’histoire, où le client a vécu », explique-t-elle.

Cécile Vause ne s’est pourtant pas lancée dans l’immobilier dès ses débuts profession-nels. « J’ai plusieurs casquettes, assorties des formations et diplômes ad hoc. J’ai d’abord exercé comme secrétaire de direction et cour-tier en assurances, avant de me tourner vers l’immobilier en 1990. J’ai embrayé dans une formation de courtier en placements et crédits. Je possède donc une vue élargie du domaine immobilier et de ses tenants et aboutissants ». La Hutoise s’est toujours investie dans les associations professionnelles (UPI, CIB, RI, Forim). Aussi, en 1995, l’UPI (Union des Professionnels de l’Immobilier) insiste for-tement « pendant deux mois » pour que la jeune agente se porte candidate à la Chambre exécutive de l’IPI qui vient d’être créé. « J’ai été la benjamine, je ne le suis plus », plaisante Cécile Vause (53 ans) qui a été membre de la Chambre exécutive pendant dix ans et siège aujourd’hui au Conseil national de l’Institut.

« Quand je suis arrivée à l’IPI, tout était à faire. Depuis, l’Institut et le métier d’agent immobilier se sont fortement professionna-lisés », confie la mandataire qui s’investit au quotidien pour améliorer l’image de la profession. « L’IPI est un fameux garde-fou. Il faut persévérer dans cette voie et continuer à faire la chasse aux non-agréés ». Ses conseils aux agents immobiliers ? « Restons de vrais professionnels, suivons des formations et n’hésitons pas à prendre des informations auprès de confrères plus spécialisés ou plus expérimentés. N’hésitons pas à faire appel aux services de l’IPI qui est là pour nous épauler dans notre pratique professionnelle ! » n

« Mes clients sont devenus mes amis »

Derrière l’IPI, cette institution qui régit l’accès à la profession et veille au respect disciplinaire, s’affairent des agents immobiliers mo-tivés qui n’hésitent à investir temps et énergie afin de professionnali-ser notre métier et d’en améliorer l’image auprès du consommateur. Fin 2012, vous avez élu 28 membres effectifs et 42 membres sup-pléants. Tous travaillent à l’encadrement et à la bonne gestion de la profession. L’IPI-News se propose de vous présenter chaque tri-mestre l’un des mandataires de l’Institut.

Cécile Vause,membre du Conseil National

11

institut

En 2013, une grande majorité des bourses belges liées au secteur de l’immobilier, du

logement ou de la construction ont donc eu les honneurs de l’un ou l’autre détective de l’Institut. Le but de ces contrôles surprise ? Débusquer les individus non agréés qui exercent des activités d’agent immobilier à titre indépendant et pro-fitent des salons et foires pour promouvoir leurs activités illégales.

L’an dernier, nos détectives ont contrôlé cinq sa-lons, contre trois l’année précédente. Il s’agit des salons Batibouw, Second Home Gand, Second Home Bruxelles, Seconde Résidence Maroc et Bis-Beurs. En 2012, nos détectives s’étaient ren-dus à Batibouw, Second Place Gand (événement qui se déroule à Gand et Bruxelles et qui a pris en 2013 l’appellation de Second Home) et Bis-Beurs. Seul le salon consacré aux secondes résidences au Maroc n’avait pas été visité par notre équipe.

40% de contrôles supplémentaires

Au total 53 contrôles ont été effectués, contre 32 en 2012. Près de 40% de contrôles supplémen-taires ont été enregistrés en 2013. Nos services se sont donc montrés particulièrement actifs. Dix nouveaux dossiers ont été ouverts, alors qu’en 2012 les contrôles avaient essentiellement permis d’étoffer des dossiers déjà existants. Sept constats d’huissier ont été effectués lors des salons Second Home en 2013, contre deux l’année précédente.

L’IPI en justice

En 2012, deux nouvelles affaires avaient été por-tées devant la justice. En 2013, aucune nouvelle affaire n’a -heureusement- débouché sur des poursuites judiciaires. Effectivement, les dossiers litigieux ont pu faire l’objet d’une régularisation. Par contre, cette même année, l’IPI s’est adressé à la justice pour récupérer des astreintes dans le cadre de six dossiers ouverts précédemment. Ces dossiers concernent des agents immobiliers condamnés antérieurement pour exercice illégal et qui ont été pris en flagrant délit de récidive à l’occasion de l’un ou l’autre salon de l’immobilier.

Un travail en amont et sur le terrain

En amont de la tenue de chaque salon ou foire immobilière, les détectives de l’IPI ont au préa-lable enquêté sur tous les professionnels dont la présence a été annoncée à l’événement. Ce travail s’avère d’une importance capitale. Une semaine avant les bourses, les enquêteurs effectuent un examen approfondi de la liste des exposants. Le site internet de chacun d’entre eux est inspecté et les statuts de la société sont vérifiés. Ainsi, nos détectives peuvent préparer leur venue et repérer les exposants qui leur paraissent suspects. Ces derniers sont automatiquement contrôlés et nos détectives se font accompagner d’un huissier s’ils ont la quasi-certitude de trouver des irrégularités dans des dossiers existants.

Notons que les détectives de l’IPI ont la possibi-lité d’effectuer un maximum de contrôles lors de la bourse Bis-Beurs (Gand) tout simplement parce que celle-ci accueille un grand nombre d’agences immobilières. Les agents immobiliers se font plus rares dans les autres salons qui réunissent majoritairement des promoteurs immobiliers dont les activités ne sont pas encadrées par la loi régissant la profession d’agent immobilier. n

Les détectives de l’IPI incognitoL’Institut se montre particulièrement actif en matière de dépistage. En cette année 2013, le service dépistage de l’IPI a mis encore davantage l’accent sur les bourses immobilières. Les inspections sérieuses et rigoureuses ont porté leurs fruits : 53 contrôles ont été effectués à l’occasion des salons.

Batibouw 2012 2013

Contrôles 5 7

Constats 0 0

Bis-Beurs 2012 2013

Contrôles 18 29

Constats 0 0

Seconde Résidence Maroc 2012 2013

Contrôles / 5

Constats / 0

Second Place/Second Home 2012 2013

Gand Gand Bruxelles

Contrôles 14 4 8

Constats 2 3 4

Nos détectives ne traquent pas les « faux agents immobiliers  » seulement lors des bourses et des salons, mais bien tout au long de l’année. Ils effectuent des inspections dans les agences de tout le pays.

Adriano Castelli / Shutterstock.com

Salons de l’immobilier

12

Les travaux de rénovation font peur aux candidats acquéreurs et constituent souvent un frein à l’achat. Aux agents immobiliers de lever le tabou et d’aborder sans complexe la question de la rénovation… et de son coût.

Les dernières données cadastrales récemment rendues publiques par le SPF Finances sont

éloquentes. Plus de la moitié des maisons (53%) a plus de 52 ans, tandis que plus de la moitié des buildings et immeubles à appartements (52%) est âgée de plus de 43 ans. « Il devient très difficile à l’heure actuelle d’acheter un bien existant sans entrevoir des travaux de rénovation. Surtout lors-qu’on sait qu’une maison qui a plus de 20 ans est une maison où il y a à peu près tout à refaire », explique Gery Dohmen, administrateur délégué de la société illico travaux. Rien d’étonnant donc à ce que septante-cinq pour cent des acheteurs effectuent des travaux de rénovation dans l’année qui suit l’achat !

Parcours du combattantPourtant, la rénovation fait peur aux candidats propriétaires. « La rénovation est souvent syno-nyme d’inconnu et de parcours du combattant que ce soit du point de vue administratif ou technique », précise le courtier en travaux. Il y a les diverses demandes de permis et de primes qui nécessitent de rassembler une foule de documents à se fournir auprès des diverses administrations. Il faut trouver les bons intervenants et contacter différents corps de métier afin d’obtenir des devis qui se font sou-vent attendre. « Une fois les devis en main, il faut encore les comparer. On a souvent l’impression de comparer des pommes et des poires avec des prix qui peuvent parfois varier de 50% », atteste l’expert. Et ceci n’est que le début.

Il y a encore dix ans, lors de la visite, l’agent im-mobilier s’attachait au décor et annonçait « des châssis en bon état ». Aujourd’hui, un châssis en bon état est un châssis totalement inefficace en termes de performance énergétique. Le discours a bien changé. Les acquéreurs sont sensibilisés aux problèmes énergétiques. A peu près tous se posent la question de la rénovation et envisagent des so-lutions efficaces et durables en termes de rendement énergétique. « Ils s’interrogent sur l’opportunité d’effectuer des travaux en vue de diminuer leur facture énergétique et sur le coût de ceux-ci. Le prix d’une rénovation est très difficile à objecti-ver », convient Gery Dohmen.

Objectiver les coûtsL’agent immobilier peut adopter deux attitudes face à ce constat. Soit il fait comme si le problème n’existe pas, soit il prend les devants et lève le tabou. « Il devient de plus en plus difficile de nier le problème et de ne pas répondre à un candidat acheteur qui pose la question des travaux et de leur coût », lance le courtier. Aux agents immobiliers d’anticiper et de proposer des solutions adaptées en s’entourant de personnes qualifiées en mesure de répondre rapidement aux interrogations des candidats acheteurs. A partir du moment où l’agent immobilier doit vendre un bien qui a un certain nombre d’années et qui nécessite des travaux, au-tant qu’il sache de quoi il parle. Et cela de manière à valider une enveloppe budgétaire qui répondra aux interrogations de l’acheteur. « Si d’entrée de

jeu, on se rend compte que le montant des travaux sera trop élevé, ce n’est peut-être pas la peine d’in-sister. A contrario, une estimation permet souvent de montrer aux candidats acheteurs que le montant à débourser est raisonnable ». Une des craintes liées à la rénovation est effectivement de se trouver face à des frais insurmontables. « Mais ce n’est pas souvent le cas. A partir du moment où l’on peut non seulement chiffrer les travaux mais également expliquer aux clients quelles sont les priorités et comment planifier les travaux intelligemment, le projet peut être tout à fait viable ».

Une plus-value pour les agents immobiliers

Autant l’aide du courtier en travaux est de plus en plus prisée du particulier qui a conscience de l’im-portance de se faire accompagner dans son projet, autant elle confère une réelle plus-value aux ser-vices qu’offre l’agent immobilier. « L’estimation des coûts de rénovation aide les agents immobiliers dans leur démarche de vente, bien plus qu’elle ne constitue un frein », affirme Gery Dohmen dont la société offre le service gratuitement aux agents immobiliers. « Il y a dix ans, les courtiers immo-biliers n’auraient pas adhéré à notre projet, mais aujourd’hui la situation est tout autre. La question ne se pose même plus. Les factures énergétiques sont telles que l’acquéreur est quasiment obligé de passer par la case rénovation ». n

tendances

Oser lever le tabou de la rénovation

Travaux et mise en conformité énergétique

Lorsqu’il jette un regard en arrière et se remé-more l’époque de son premier projet pour le

secteur immobilier - il y a presque 20 ans-, Peter Desmyttere ne peut que constater que, depuis lors, la pensée marketing a trop peu évolué dans le monde de l’immobilier. « Le secteur immobilier a plus que jamais besoin d’une approche globale en marketing et communication. Le consommateur devient plus critique, le marché plus changeant et la concurrence plus forte ».

« Avant, vous aviez les annonces dans les médias locaux », explique le conseiller. « Plus tard est venue s’ajouter la publicité dans les magazines spécialisés et sur les sites web. Récemment, avec l’apparition des nouveaux médias comme Google, les blogs et les autres réseaux sociaux, la donne a totalement changé. Là où auparavant l’agent immobilier avait le contrôle total sur la communication, c’est aujourd’hui l’acheteur ou le vendeur, le locataire ou le bailleur qui mène la danse. Ce qui exige une nouvelle approche clientèle et marketing ».

Une approche globale

Le conseiller en marketing constate que le mar-ché repose encore trop souvent sur des actions commerciales individuelles émanant de diffé-rents agents ou employés au sein d’une agence immobilière. Et cela alors que l’approche doit être globale. « Le marketing et la vente sont encore trop souvent appréhendés comme deux techniques séparées. Et c’est une mauvaise ap-proche, car en 2013 le marketing doit être aux petits soins pour le vendeur. Après la conclusion de la vente, cette même approche marketing doit permettre d’entretenir la relation avec le client perdu de vue depuis quelque temps. »

C’est pourquoi il est primordial pour les agents immobiliers de disposer de davantage de con-naissances marketing. « Ils doivent maîtriser les techniques de marketing de base. Les nou-velles appellations telles que segmentation du groupe cible, positionnement, budgétisation et

monitoring, marketing de conversion et com-munication mobile participent au rayonnement d’une agence immobilière et à son profession-nalisme. Un agent immobilier doit pouvoir se positionner par rapport à ces techniques et les intégrer dans la communication avec les clients et les prospects ».

Smartphones et tablettes

L’agent immobilier moderne ne craint pas les updates ou les commentaires sur les blogs ou les médias sociaux. Il se positionne clairement, se démarque de ses concurrents et doit être capable de montrer sa plus-value. Si vous voulez être un courtier actif, vous devez pouvoir prendre les devants, et dialoguer proactivement avec vos fol-lowers et les personnes de votre réseau social. Si vous essuyez des critiques ou des commentaires négatifs, répondez-y de manière professionnelle et en toute courtoisie. Il faut se rendre compte qu’aujourd’hui presque la moitié de la com-munication en ligne se fait instantanément via tablettes et smartphones. L’agent immobilier doit pouvoir adapter sa stratégie de communication et «réseauter» efficacement… au quotidien. n

13

Médias digitaux

marketing

« L’agent immobilier moderne ne craint pas la critique sur les réseaux sociaux »

Comment devez-vous, en tant qu’agent immobilier, agir et réagir sur Facebook, Twitter et les autres nouveaux médias digitaux ? Nous avons posé la question au conseiller en marketing stratégique Peter Desmyttere… qui ne mâche pas ses mots. « La majorité des agents immobiliers n’agit pas de manière professionnelle sur les réseaux sociaux », affirme-t-il.

Quelques pièges à éviter sur Facebook Confondre profil et page Attention, les profils sont réservés

aux personnes physiques et les pages aux marques. Facebook vous autorise à avoir un profil professionnel sous votre nom, par contre votre agence doit utiliser une page pour commu-niquer.

Spammer pour améliorer sa visibilité Ne spammez pas les pages et comptes

des autres utilisateurs. C’est ineffi-cace en termes de visibilité et surtout cela nuit à votre image !

Censurer les critiques Votre présence sur Facebook vous ex-

pose inévitablement à la critique. En cas de commentaire négatif, apportez une réponse claire et précise. Vous pouvez également régler le malen-tendu par message privé. Une règle d’or : restez à l’écoute !

Publier vos annonces Ne diffusez pas massivement vos an-

nonces immobilières sur Facebook. Votre site est là pour ça !

Trop communiquer Sur Facebook, privilégiez la qualité

à la quantité ! Une quantité massive d’informations, peu ou pas intéres-santes, exaspérera vos followers.

S’éloigner de sa ligne éditoriale Il ne faut bien évidemment pas hési-

ter à aborder des sujets plus légers à l’occasion. Vous éviterez toutefois de vous éloigner du secteur immo-bilier et surtout vous n’exprimerez aucune opinion politique ou n’émet-trez aucun avis qui pourrait créer la polémique !

Rester muet Si vous restez inactif, votre visibilité

en pâtira et vos fans vous oublieront.

Négliger le critère local Facebook vous offre un outil très

efficace en termes de proximité. Ne le négligez pas et n’hésitez à pas pla-cer le contact humain et l’échange de personne à personne au cœur de votre communication Facebook.

14

actualité

Décision disciplinaireLe syndic Raphaël Vieira de Matos radié

Un test pour booster nos compétences !

Le 18 octobre dernier, la Chambre exécutive fran-cophone a prononcé la sanction de radiation à l’encontre du syndic Raphaël Vieira de Matos. Il lui est dorénavant expressément interdit d’exercer la profession, même si un recours est toujours possible.

L’intéressé a été reconnu coupable de faits graves consistant pour bon nombre en détournements de fonds. Notons qu’il a également, entre autres, été reconnu coupable d’inertie généralisée dans l’entretien des immeubles qui lui étaient confiés et dans le paiement des fournisseurs ou le recouvre-ment des arriérés de charges. Il s’est régulièrement mis en défaut de convoquer les assemblées ordi-naires et extraordinaires et a établi tardivement

des comptes erronés, incomplets et non justifiés par des pièces probantes.

En conclusion, Monsieur Vieira de Matos a manqué à ses devoirs de probité, diligence et délicatesse, confraternité, dignité et déférence envers les or-ganes de l’Institut et a violé les articles 1, 4, 12, 14, 16, 23, 29, 30, 44, 69, 70, 71, 72, 74, 77, 78, 80, 83 du Code de déontologie, approuvé par A.R. du 27 septembre 2006.

Faisant usage de cette possibilité prévue par la nouvelle loi organisant la profession d’agent immo-bilier, la Chambre exécutive a par ailleurs ordonné la publication intégrale de cette sentence, entre autres dans l’IPI-News. n

L’arrêté royal du 30 août 2013 publié dans le Moniteur belge du 6 septembre dernier revoit l’accès à la profession d’agent immobilier et ba-laie de facto la liste obsolète des diplômes qui prévalait encore il y a quelques semaines.

Rétrospective

L’AR du 6 septembre 1993 faisait référence à une longue liste de diplômes donnant accès à notre métier. A peu près tout le monde s’accordait à dire que cette liste était devenue hors de propos. Depuis l’entrée en application de ce texte, nombre de diplômes ont entretemps changé de dénomi-nation et le système baccalauréat-master tel que nous le connaissons aujourd’hui en Europe n’était pas encore d’application lors de la promulgation de l’arrêté royal en 1993. Ces dernières années, au gré des décisions rendues régulièrement par les Chambres exécutive et d’appel de l’IPI, la liste des diplômes acceptés s’est fortement modifiée.

Il était devenu de moins en moins évident d’ex-pliquer pourquoi tel diplôme donnait accès à la profession et l’autre pas. Si un master en droit, en sciences économiques ou un diplôme d’in-génieur civil-architecte assure à son détenteur des connaissances professionnelles bien utiles à l’agent immobilier, on ne peut pas en dire autant

pour les masters en philosophie ou en sciences sociales.

1er janvier

Depuis le 1er janvier 2014, les choses sont simpli-fiées. En effet, celui ou celle souhaitant entamer un stage d’agent immobilier doit pouvoir justi-fier d’un diplôme de l’enseignement supérieur équivalent au minimum au niveau de bachelier (équivalent au niveau 6 du cadre de qualifica-tion européen). En clair, tout agent immobilier se lançant fraîchement dans la profession doit être porteur d’un diplôme de bachelier ou d’un master. Ce diplôme détermine donc le niveau de formation, pas les connaissances professionnelles qu’exige le métier.

En faisant mention du niveau 6 du cadre de qua-lification européen, le nouvel arrêté royal met un terme aux discussions autour de l’équivalence des diplômes de gradué et de bachelier. Tous les diplômes professionnels et académiques de bacheliers qui sont délivrés par les hautes écoles et les universités belges garantissent le niveau 6 du cadre de qualification européen.

Mais quelques exceptions sont bien sûr prévues par la loi. Ainsi, un diplôme de formation de chef d’entreprise correspondant à la profession

d’agent immobilier et délivré conformément à la législation relative à la formation permanente des classes moyennes donne accès au stage IPI.

Certes, aujourd’hui, en vertu de la nouvelle légis-lation, davantage de diplômes donnent accès à la profession. Mais, attention le diplôme ne peut que garantir un certain niveau de formation, en aucun cas il ne peut garantir que l’agent immobilier entamant son stage dispose des connaissances professionnelles adéquates !

Non discriminant

Aussi, à partir de ce 1er janvier, les connaissances professionnelles de celui ou celle qui demande son inscription à la liste des stagiaires seront testées. Un test de compétences (non discrimi-nant) sera organisé avant l’inscription à la liste des stagiaires. Rien ne change en fin de stage : l’agent immobilier, avant son inscription au ta-bleau des titulaires, doit réussir un test d’aptitudes (écrit et oral).

L’étudiant qui ambitionne d’embrasser le métier d’agent immobilier a tout intérêt aujourd’hui à choisir la bonne orientation ou les études adé-quates qui le prépareront au mieux aux tests de compétences et d’aptitudes de l’IPI. n

L’accès à la profession est enfin revu ! Désormais, toute personne pouvant justifier d’un baccalauréat pourra entamer un stage IPI… après avoir passé un test de compétences jaugeant l’adéquation de ses qualifications professionnelles à celles que requiert la profession d’agent immobilier.

Un contrat de bail de courte durée (trois ans) a été conclu pour un appartement. La fille du bailleur souhaite habiter elle-même le bien. Existe-t-il une possibilité pour mettre anticipativement fin au bail ? Le contrat ne mentionne rien à ce sujet …

Dans le cas des contrats de bail de courte durée, il n’existe aucun moyen pour le locataire ou le bailleur de résilier anticipativement le bail. Cela ne se peut que si le bailleur et le locataire le décide d’un commun accord. Il va de soi qu’il est préférable de fixer cet accord par écrit, de sorte qu’il existe une preuve au cas où l’un des deux changerait d’avis par la suite. Les parties peuvent éventuellement aussi inclure une clause permettant le versement d’indem-nités (non obligatoire).

En tant qu’agent immobilier, je veille à mettre au plus vite à disposition des acheteurs potentiels toutes les informa-tions relatives à un bien, comme la certi-fication des installations électriques par exemple. En raison de circonstances par-ticulières, je ne dispose pas de cette cer-tification pour un des biens de mon por-tefeuille. Dans l’attente de ce certificat, puis-je déjà en faire la publicité et organi-ser des visites ?

Le certificat relatif au contrôle des installations électriques ne doit être obligatoirement en votre possession qu’au moment du passage de l’acte authentique. Pour éviter les malentendus et les problèmes, il est utile d’informer au préalable l’acheteur (potentiel) de cette situation. Ainsi, ce dernier pourra évaluer les coûts éventuels d’une mise en conformité de l’installation. Bien qu’il apartienne au vendeur d’obtenir et de payer l’attestation, il appartient le cas échéant à l’acheteur de procéder, à ses frais, à la mise en conformité des installations et ce, dans les 18 mois du passage de l’acte authentique.

Je sais qu’il est interdit, à Bruxelles, de faire de la publicité pour un bien mis en vente ou en location avant de disposer du certificat PEB, mais un propriétaire me demande de déjà placer un premier pan-neau sur la façade portant la mention ‘bientôt à louer’. Cela est-il permis ?

La réponse est non. Le loi précise clairement que TOUTES les publicités commerciales pour la vente ou la location d’un bâtiment doivent mentionner la classe énergétique et l’émission annuelle en CO2. Un tel panneau constituerait donc un contournement de la loi.

En tant qu’agent immobilier, je reçois un nouveau bien en portefeuille. Entre-temps, le propriétaire a contacté son no-taire, qui a également placé un panneau publicitaire sur le bien en question. Je n’approuve absolument pas ces agisse-ments étant donné que le propriétaire a signé un contrat exclusif. Quelles actions puis-je entreprendre à l’encontre du no-taire?

La Chambre nationale des notaires a établi des règles en matière de courtage des notaires dans le cadre de la vente judiciaire ou de gré à gré de biens immobiliers. L’article 1 de ce document prévoit qu’un notaire ne peut accepter une mission de courtage pour un bien immobilier si un agent immobilier a déjà été investi de cette mission.

Ceux qui pensent encore que les agents immobiliers peuvent faire ce qu’ils veulent sont dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et strictement réglementé. Les règles qui l’entourent sont même parfois très pointues et font l’objet de nombreuses questions auprès de la hotline juridique de l’IPI. Voici les questions les plus souvent posées et les réponses des juristes spécialisés en droit immobilier.

15

Les membres de l’IPI peuvent adresser leurs ques-tions juridiques directement à notre helpdesk, une ligne de conseil gratuite. Des juristes, spécialisés en droit immobilier, sont à votre disposition au numéro 070 / 211 211.

Questionsimmobilières

2013 > 4

Un test pour booster nos compétences !

l’invitée

Réglementation ou déréglementation ?

Les professions immobilières sont réglementées dans un certain nombre de pays de l’UE. Dans

certains Etats membres, la réglementation n’a été introduite que récemment, comme en Irlande en 2012 avec la mise en place de la « Property Services Regulatory Authority ». En République tchèque, les débats sont en cours. D’autres pays sont réglementés depuis de nombreuses années et susceptibles de le rester. Citons les cas de la Belgique, où l’IPI est chargé de la réglementation des professions immobilières, et de la France, dont la ministre Duflot envisage la mise en place d’une structure nationale de surveillance.

Carte professionnelle

La réglementation est également reconnue au niveau européen par la directive sur la recon-naissance des qualifications professionnelles. Des nouvelles initiatives, telles que la carte profes-sionnelle européenne, ont pour but de rendre les procédures administratives plus transparentes et plus efficaces. Les cadres communs de formation, fondés sur un tronc commun de connaissances, d’aptitudes et de compétences nécessaires pour exercer une profession, devraient aboutir à une reconnaissance automatique des qualifications lorsqu’un professionnel souhaite traverser les frontières nationales.

Alors que la révision de la directive sur la re-connaissance des qualifications professionnelles touche à sa fin, l’on entrevoit également un mou-vement visant à la déréglementation des services professionnels en Europe. La déréglementation du courtage immobilier est une réalité aux Pays-Bas depuis 2002. Le débat a lieu en Espagne, lié à la modification du statut des associations profession-nelles (colegios). En Pologne et au Portugal, la détention obligatoire d’une licence professionnelle pour les professionnels de l’immobilier a été récemment supprimée.

Evaluation mutuelle

L’Union européenne envisage la mise en place d’une évaluation mutuelle (ou exercice de trans-parence) entre les États membres, qui les obligera à évaluer et à justifier les restrictions imposées aux prestataires de services tels que les profes-sionnels de l’immobilier. Il s’agira d’observer très attentivement les situations ayant cours dans les différents Etats membres et les raisons qui sous-tendent la réglementation… ou l’expérience retirée de la déréglementation quand elle a déjà été mise en place. Il y a fort à parier que l’exercice de transparence alimentera les discussions au sujet du niveau de réglementation nécessaire et utile, en Belgique aussi.

Tout en reconnaissant cette tendance à la dé-réglementation, il faut reconnaître que l’Union européenne ne cesse de promulguer des lois ayant un impact sur le travail des professionnels, en ce compris dans le secteur de l’immobilier. Pour illustrer notre propos, nous épinglerons notam-ment la refonte de la directive sur la performance énergétique des bâtiments, les directives relatives aux crédits hypothécaires et aux produits d’as-surances ou encore la législation sur l’anti-blan-chiment d’argent.

Une autoréglementation renforcée ?

On peut s’attendre à ce que la réduction de la réglementation au niveau national, et une réticence générale à l’introduction d’une réglementation des services fournis par les professionnels au niveau européen, aient pour conséquence un renforcement de l’autoréglementation. L’autoréglementation a longtemps été une tradition dans certains pays européens, notamment au Royaume-Uni où les associations professionnelles obtiennent parfois une reconnaissance formelle de la part des auto-

rités et en deviennent quasiment les acteurs d’une réglementation de fait. Un système de certification privé a été instauré aux Pays-Bas et cette certi-fication est une condition pour devenir membre de l’association des agents immobiliers (NVM). Le Parlement italien a adopté un acte législatif en janvier dernier concernant les professions non réglementées, acte qui encourage l’affiliation à des associations professionnelles, la mise en place de codes de déontologie et le développement de par-cours de formation. Les associations polonaises travaillent à la mise en place de certificats de compétence pour leurs affiliés. Les associations professionnelles espagnoles se voient encouragées à mettre sur pied des parcours de formation liés à l’obtention d’un titre « agente inmobiliario » que les autorités publiques s’engagent à enregistrer.

Une Belgique représentative

Nous ne pouvons prédire l’issue du débat sur la réglementation. Mais il interpelle et met à contri-bution les professionnels et les associations profes-sionnelles. Il leur appartient de bien comprendre l’enjeu du débat, de discuter les avantages et les risques d’une réglementation ou d’une dérégle-mentation et d’exprimer une position commune qui réponde au besoin de plus de mobilité et de croissance autant qu’au souci d’assurer une protection juridique et une qualité du service. Le cadre de réglementation pour les professionnels de l’immobilier en Belgique est très explicite, ce qui rend ce pays tout à fait représentatif de la tendance réglementaire en Europe. De ce fait, il aura aussi un rôle substantiel à jouer dans les débats à venir.

Claudine Speltz,Présidente du CEPI

Comme de coutume, le mot de la fin est laissé à l’une ou l’autre personnalité disposée à nous faire part de ses impressions et à jeter un regard critique sur notre secteur. Qu’ils soient politiciens, économistes, industriels, journalistes ou présidents de fédération, l’IPI-News leur ouvre ses colonnes. Place cette fois à Claudine Speltz, présidente du CEPI, le Conseil européen des professions immobilières.

Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) - Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles - www.ipi.be

Claudine Speltz

Professions de l’immobilier