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RVISION DU LOYER

Mise jour dcembre 2011

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LA RVISION DU LOYER (PLAN DETAILL)

Introduction :

La fixation du loyer est laisse libre disposition des parties quil sagisse des baux dhabitation, des baux commerciaux, des baux du secteur libre

Exclusion dans notre expos des baux de la loi du 1er septembre 1948.

I. Rvision du loyer en cours de bail :

A) Baux du secteur libre (baux code civil) et baux professionnels :

Dfinition et champs dapplication des baux du secteur libre : locations meubles, rsidences secondaires, locations de garage

Dfinition des baux professionnels : art. 57 de la loi du 23 dcembre 1986 (cf. doc. n1)

Principe de la rvision du loyer des baux du secteur libre et des baux professionnels : Principe du libre choix des parties de prvoir au sein du bail une clause de rvision du bail. Problme de la rvision du loyer en cas de bail verbal ou dabsence de clause dindexation. Il est indispensable davoir une clause expresse, donc crite, afin de pouvoir indexer le loyer.

Modalits de rvision et problme de rdaction de la clause : celles-ci sont librement arrtes par les parties.

Choix de lindice en cas dindexation du loyer : lindice choisit doit tre en relation directe avec lobjet du contrat de location ou avec lactivit de lune des parties. Gnralement les parties optent pour lIndice du Cot de la Construction (ICC). Depuis le 7 mars 2007, on applique lindice de rfrence des loyers pour les meubls rsidence principale du locataire. Ce qui signifie a contrario que pour tout meubl qui ne constitue pas la rsidence principale du locataire (et locations saisonnires, rsidences secondaires, garage), lICC sapplique toujours. La loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17 mai 2011 a instaur un nouvel indice notamment pour les baux professionnels : lILAT. Toutefois son entre en vigueur est soumise la publication dun dcret.

Exemple de clauses dindexation pour un bail meubl, la location dun garage (cf. doc. n2)

Exemple de rvision du loyer travers une clause dindexation (cf. exemple n 1 propos en matire de baux dhabitation).

B) Baux dhabitation soumis la loi du 06 juillet 1989 :

1) Rvision du loyer en cours de bail :

suite des travaux damlioration (art. 17 e cf. doc. n3) suite des travaux dconomie dnergie (art. 23-1)

2) Rvision du loyer grce une clause dindexation :

Principes : Rvision conventionnelle (idem baux du secteur libre), Loyer invariable si le bail est verbal ou en cas dabsence de clause expresse.

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Mais larticle 17d) (cf. doc. n5) de la loi du 06 juillet 1989 rglemente lgrement cette rvision : Le nouvel indice de rfrence des loyers (IRL) applicable depuis le 1/1/06 sert dsormais de base pour la rvision des loyers des logements soumis la loi du 6 juillet 1989. LIRL est applicable aux baux soumis la loi du 6 juillet 1989, et donc pour tout meubl, rsidence principale du locataire depuis mars 2007. LICC reste applicable tous les autres types de baux. Date de rvision, Choix de lindice (cf. doc. n6 : tableau des indices ICC et IRL). Changement de la composition de lIRL par la loi sur le pouvoir dachat (JO 9 fv. 2008). Variation plafonne : celle-ci ne peut excder la variation dun indice de rfrence des loyers

Mthode de calcul : loyer x nouvel indice de rfrence ancien indice de rfrence

Exemples chiffrs (cf. ex. n1 et 2)

Prescription de la rvision (art. 2224 du code civil, cf. doc. n7) : larticle 2224 c. civ permet au bailleur, qui aurait omis de procder la rvision (gnralement annuelle) du loyer, de pouvoir rviser le loyer sur 5 ans en arrire, ainsi que de rcuprer les arrirs, et ce tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004, doc. n8).

Exemple chiffr (cf. ex. n3)

C) Baux commerciaux soumis au dcret du 30 septembre 1953 :

1) Distinction entre la rvision triennale lgale (L.145-38 code du commerce, cf. doc. n9) et la clause dchelle mobile (L.145-39 code du commerce, cf. doc. n10) :

Les diffrences : Lgale/conventionnelle, Priodicit, Forme, Rtroactivit.

(Tableau de rvision du loyer, cf. doc. n11) (Ex. de clauses dchelle mobile et de clause de rvision lgale triennale, cf. doc. n12).

Problme de qualification de la clause de rvision du loyer en une clause de rvision lgale triennale ou clause dchelle mobile selon leur rdaction

(Cass. civ. 28 octobre 1987, cf. doc. n13)

2) La clause dchelle mobile : la rvision conventionnelle (art. L.145-39 du code du commerce) :

Le principe de la rvision : Choix de lindice : lICC est gnralement choisit par les parties ; mise en place de lIndice des Loyers Commerciaux (ILC) avec la loi de modernisation conomique du 4 aot 2008, Cration de lILAT par la loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17 mai 2011. Entre en vigueur : attente de la publication dun dcret. Priode de rvision : les parties choisissent gnralement tous les ans, Forme de la demande : automaticit, Rtroactivit : art. 2224 du c. civ. Limitation du jeu de la clause dchelle mobile : plafonnement du loyer : Si lapplication de la clause entrane une variation la hausse ou ( la baisse) de plus de 25% du loyer, le locataire (ou le bailleur) peut la refuser et demander en justice une rvision du loyer, Estimation dune variation de plus de 25%, Procdure.

(Demande dadaptation du loyer la valeur locative, cf. doc. n14)

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3) La rvision lgale triennale (art. L.145-38 du code du commerce) :

(Demande de rvision du loyer selon la rvision lgale triennale, cf. doc. n15)

Le principe : Procdure :

auteur et destinataire de la demande de rvision, forme de la demande, contenu de la demande, date de la demande (cass.civ.22 avril 1980, cf. doc. n16) et (cf. ex. n4).

Fixation du nouveau loyer : mthode de calcul, indice utiliser : lICC est gnralement choisit par les parties ; mise en place de lIndice des Loyers

Commerciaux (ILC) avec la loi de Modernisation Economique du 4 aot 2008, (cf. ex. n5).

Exception : le dplafonnement :

Conditions ncessaires : modifications matrielles des facteurs locaux de commercialit, modification doit avoir entran une variation de plus de 10% de la valeur locative (applications jurisprudentielles, cf. doc. n17).

(Demande de rvision du loyer par le bailleur conscutive une modification des facteurs locaux de commercialit, cf. doc. n18)

Acceptation/dsaccord sur le principe de la rvision triennale : Acceptation de la demande : Rdaction dun avenant (cf. doc. n19). Dsaccord sur la rvision :

dlai pour agir en justice (art. L.145-60 code du commerce, cf. doc. n20), juridiction comptente, premire tape : rdaction dun mmoire deuxime tape : procdure devant le juge

Cumul des deux rvisions : choix entre les deux rvisions mais non cumul des effets des deux rvisions.

II. Rvision du loyer au terme du bail :

A) Baux commerciaux : le loyer du bail renouvel :

Les diffrentes possibilits au terme du bail (schma, cf. doc. n21) : Tacite reconduction (cass. civ. 3me. 7 dc. 2004, cf. doc. n22), Cong avec refus de renouvellement, Cong avec proposition de renouvellement (art. L.145-9 code du commerce, cf. doc. n23).

1) Proposition de renouvellement :

Principe du plafonnement du loyer renouvel : Le loyer du bail renouvel doit correspondre la valeur locative (L. 145.33 code du commerce, cf. doc. n24), Plafonnement du loyer du bail renouvel en fonction de la variation de lindice trimestriel du cot de la construction de lINSEE depuis la prcdente fixation du loyer (L.145-34 du code du commerce, cf. doc. n25).

Calcul du loyer du bail renouvel : Calcul du loyer du bail renouvel : lexpiration du bail (cf. ex. n6) et (cf. doc. n26) : Pour les baux de 9 ans, la variation retenir est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail expir correspondant la date de conclusion du bail renouvel. Deux cas sont envisager : * bail initial mentionne le trimestre de rfrence, * bail initial ne mentionne pas le trimestre de rfrence. Calcul du loyer du bail renouvel : lorsque le bail nest renouvel quaprs son expiration (cf. ex. n7) :

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Cas o le renouvellement intervient aprs lexpiration du bail de 9 ans (mais avant 12 ans). Variation calcule partir du dernier indice publi la date du renouvellement effectif.

Exception : dplafonnement du loyer renouvel :

Le mcanisme du plafonnement est cart et le loyer est fix la valeur locative :

Soit lorsque les loyers portent sur des locaux qui ont bnfici dune modification notable des lments mentionns aux articles 23-1 23-4 du dcret du 30 septembre 1953 (cf. doc. n27) : (cass. civ. 4 novembre 1998, cf. doc. n28 et cass. civ. 16 dcembre 1997, cf. doc. n29) Soit en raison de la nature du bail : bail initial conclu pour une dure suprieure 9 ans, bail initial conclu pour une dure suprieure 12 ans. Soit en raison de la nature mme des locaux :

terrains lous nus (art. 23-9 du dcret du 30 sept. 1953, cf. doc. n30), locaux monovalents (art. 23-8 du dcret du 30 sept. 1953, cf. doc. n30), locaux usage de bureaux. (art 23-7 du dcret du 30 sept. 1953, cf. doc. n30).

2) Procdure de renouvellement :

Forme (cf. doc. n31), Pravis (cf. doc. n31).

(Demande de renouvellement du bail, cf. doc. n32)

3) Procdure de contestation : dsaccord sur le montant du loyer du bail renouvel :

Procdure devant la commission dpartementale, Procdure devant du Prsident du Tribunal de Grande Instance.

(Modle de lettre pour saisine de la commission, cf. doc. n33)

B) Baux dhabitation : rvision du loyer manifestement sous-valu (art. 17c) cf. doc. n34) :

Le bailleur ne peut augmenter le loyer que sil est incontestablement infrieur ce quil devrait tre par rapport aux loyers habituellement constats dans le voisinage pour des logements comparables.

(Modle de proposition de renouvellement, cf. doc. n35)

1) Conditions respecter :

Proposition de renouvellement 6 mois avant fin du bail par lettre RAR ( dfaut le cong sera nul), Formalisme respecter, Le propritaire doit justifier le nouveau loyer par des rfrences : 6 ou 3 rfrences fournir (dcret du 02 octobre 1987), Les rfrences doivent rpondre certains critres (dcret du 31 aot 1990, cf. doc. n36), O trouver les rfrences (cf. doc. n37).

2) Raction du locataire :

Acceptation du locataire, Refus tacite ou exprs du locataire : Bailleur doit sadresser la commission de conciliation durant les 4 mois avant le terme du bail, Saisie du Tribunal dInstance.

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3) Etalement de la hausse : Le logement se trouve en province : Rpartition par tiers, Rpartition par sixime. Exemple chiffr (cf. ex. n8) Le logement se trouve en rgion parisienne : Un dcret publi tous les ans encadre la hausse de ses loyers (dcret du 26 aot 2006, cf. doc. n38 donne la liste des communes) : La hausse ne peut dpasser la moiti de la diffrence entre le prcdent loyer et celui propos, En cas de travaux damlioration : possibilit daugmenter le loyer de 15% du cot TTC des travaux. Exemples chiffrs (cf. ex. n9 et 10)

C) Baux du secteur libre (baux code civil et baux professionnels) :

1) Baux professionnels :

Larticle 57A de la loi du 23 dcembre 1986 impose uniquement des conditions relatives la dure du bail et au cong des parties (celui-ci est dordre publique). Soit tacite reconduction, le loyer sera au mme montant (CA Paris, 6me section C. 7 mars 1994, cf. doc. n39), Soit proposition de renouvellement (avec cong), un nouveau loyer sera appliqu en cas dacceptation par le

locataire.

2) Baux du secteur libre :

Tacite reconduction, Proposition de renouvellement.

3) Baux meubls :

Loi dite Borloo de cohsion sociale du 19 janvier 2005 (art. 632-1 du code de construction et de lhabitation, cf. doc. n40).

Nouvelles conditions : tacite reconduction, proposition de renouvellement, notion de rsidence principale (rponse ministrielle JOAN 30 novembre 2004 p. 9508, cf. doc. n41) cas particulier des tudiants Applications concrtes

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Introduction :

A travers, ce sujet nous allons tudier, les diffrentes possibilits de rviser les loyers des locaux, quil sagisse des baux dhabitation en vide, des baux commerciaux, ou bien encore ceux quon nomme les baux du secteur libre (ou bien encore appels les baux du code civil) comme les locations meubles, rsidences secondaires, location de garage et que ce soit en cours ou bien encore en fin de bail.

Par contre, les baux de la loi de 1948 ne seront pas tudis dans ce dossier dans la mesure o ces derniers rpondent un rgime complexe et particulier.

Tout dabord, avant de sattarder sur la rvision du loyer, il faut rappeler que quelque soit le type de bail louer, les parties dterminent librement le montant du loyer initial. Ce qui est aussi le cas lorsque le local vient de se librer et quun nouveau locataire est install.

Malheureusement, nous allons voir que le lgislateur sest rattrap en encadrant strictement les diffrentes possibilits de rvision du loyer. Seuls les baux du secteur libre, reposant sur la libre convention des parties, chappent ainsi ces rglementations.

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I. Rvision du loyer en cours de bail :

A) Baux du secteur libre (ou baux code civil) et baux professionnels :

Dfinition et champs dapplication des baux du secteur libre : il sagit de ce que juridiquement on appelle les baux de droit commun et du code civil.

Le principe est que tous ces baux, comme les locations meubles (uniquement hors rsidence principale du locataire), les rsidences secondaires, les garages sont soumis aux dispositions que choisissent librement les parties. Aucune disposition particulire ne simpose elles, notamment en matire de rvision du loyer. Lorsque celles-ci ont omis de rgler des points particuliers il conviendra alors de se reporter aux articles du code civil

Dfinition et champs dapplication des baux professionnels : les baux professionnels sont gnralement les baux que lon utilise pour les professions librales comme les mdecins, les infirmires, avocat A la diffrence des baux du secteur libre, ces derniers sont encadrs par lart. 57 A de la loi du 23 dc. 1986 (doc. n1) qui fixe la dure ainsi que le cong de ces baux (6 ans, cong du bailleur la fin et locataire tout moment sous pravis de 6 mois). Toutefois, ces baux ne sont pas du tout rglements concernant les autres points, notamment le loyer.

Principe de la rvision du loyer des baux du secteur libre et des baux professionnels :

Dans la mesure o ces baux rpondent de la libre volont des parties, le montant du loyer peut donc tre fixe ou subir des augmentations. Toutes les conventions sont donc permises.

On notera que si le bail ne comporte aucune clause dindexation, le loyer restera le mme pendant toute la dure de ce dernier. Le bailleur a donc tout intrt prvoir au sein du bail une clause de rvision du loyer. La prsence dune clause expresse est donc une condition sine qua non une rvision possible du loyer. Ainsi, lorsque le bail ne comporte aucune clause dindexation ou lorsquil sagit dun bail verbal, la jurisprudence a dans un arrt de la Cour de cassation. civile. du 04 oct. 1995 estim que le loyer restera invariable pendant toute la dure du bail.

Modalits de rvision et problme de rdaction de la clause :

Si les modalits de la clause sont librement arrtes par les parties, il faut cependant faire attention une mauvaise rdaction de la clause dindexation qui pourrait la rendre inoprante.

Par exemple, la jurisprudence (Cour dAppel Paris 24 avril. 1974) a considr que la clause dun bail prvoyant une rvision du loyer la demande rciproque des parties, ne pouvait produire deffet faute de dtermination des modalits de cette rvision. Pour viter toute difficult, les modalits de rvision du loyer doivent tre prcises contractuellement tant en ce qui concerne les formalits accomplir par le bailleur pour se prvaloir de la rvision que sur la cadence des rvisions. Il convient en effet de stipuler si la rvision sappliquera de plein droit et sans formalits ou si le bailleur devra manifester sa volont de rviser le loyer de manire expresse. Le plus simple et ce qui se fait le plus souvent dans la pratique (et qui apparat dans les baux types) est de retenir que le loyer variera automatiquement chaque anne la date anniversaire de la conclusion du contrat.

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Choix de lindice en cas dindexation du loyer :

Lindice choisit devra pour tre valable tre en relation, soit avec lactivit des parties, soit avec lobjet du contrat, cest ce qunonce lart. 79 de lordonnance du 30/12/1958. A dfaut lindice choisit serait illicite et ne pourrait recevoir application.

En pratique, en en ce qui concerne les rsidence secondaires, locations saisonnires, garages, etc, lindexation du loyer sur lindice national du cot de la construction publi lINSEE (ICC) est habituellement utilise.

Toutefois, on notera que le lgislateur est venu en mars 2007 modifier les locations meubles rsidences principales du locataire puisque lICC de ne sapplique plus. Ainsi, on utilise comme pour les baux soumis la loi du 06 juillet 1989 (location vide rsidence principale du locataire) lIndice de Rfrence des Loyers (IRL) tandis que pour les autres baux ( garages, meubls ne constituant pas la rsidence principale du locataire, saisonnires) on utilisera toujours lICC (la valeur).

Pour les baux professionnels, la loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17 mai 2011 a cre un nouvel indice : l'indice des loyers d'activits tertiaires (ILAT) applicable notamment aux professions librales (art. L 112-2 du Code Montaire et Financier).

LILAT constitue un indice optionnel lICC, auquel les parties devront expressment faire le choix de se rfrer, ds lors quil sera en adquation avec leur activit.

Toutefois, son entre en vigueur est soumise la publication d'un dcret fixant les conditions de son calcul. Son utilisation est donc soumise la publication de ce dernier.

NB : (cf. p. 12) modifications de la composition de lIRL depuis fvrier 2008 pour les locations vides rsidence principale du locataire et locations meubles rsidence principale du locataire.

Cf : exemples de clauses dindexation pour le bail meubl, bail professionnel (doc. n2) et exemple de calcul (ex. n1).

B) Baux dhabitation soumis la loi du 06 juillet 1989 :

1) Rvision du loyer en cours de bail :

suite des travaux damlioration (art. 17 e) doc. n3) :

Outre une clause dindexation, il est possible, en cours de bail de rviser le loyer par une convention entre les parties prvoyant que le bailleur devra excuter des travaux damlioration. Il est toujours possible de lamliorer en installant par exemple des lments de confort ou dquipement nouveaux souhaits par le locataire.

Conditions :

- Le contrat devra par une clause expresse ou par une convention noncer les travaux que le bailleur accepte deffectuer. Il sera opportun de fixer galement les modalits dexcution de ces travaux et en particulier leur dure.

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Ces travaux devront tre des travaux damlioration : les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement lou), soit les parties communes (et correspondre donc la quote-part des charges communes de limmeuble) ; Ces travaux doivent apporter une bonification au logement : un lment nouveau ou un meilleur confort, un service ou une qualit suprieure aux prestations existantes, renforcer la scurit des personnes exclusion des travaux dentretien (donc exclusion travaux de tapisserie, rfection lectricit, lessivage pour parties privatives et ravalement, rfection toiture, remise en tat ou mise aux normes des portes dascenseur). Toutefois, linstallation dun digicode (CA Paris, 6me ch. B, 10 novembre 1994, loyers et coproprit 1995, commentaires 149) ou bien encore la pose dun lecteur de carte magntique daccs au parking sont considrs par les juges comme des travaux damlioration.

- La majoration ne peut tre que conscutive la ralisation de travaux. Cette majoration devra bien entendu tre convenue par les parties dans cette convention expresse.

Il faut savoir quil est aussi possible de rdiger cette convention la conclusion du bail.

Cf. : exemple de clause de rvision du loyer en cas de travaux damlioration inclure dans le bail (doc. n4 adapter en cours de bail).

suite des travaux dconomie dnergie (art. 23-1) :

Dans la ligne du Grenelle de lenvironnement, le lgislateur a mis en place le cadre lgislatif ncessaire lexcution des travaux dconomies dnergie et au partage du bnfice entre bailleur et locataire. A cet effet, larticle 119 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre lexclusion a insr au sein de la loi du 06 juillet 1989 un nouvel larticle.

Larticle 23-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : lorsque des travaux dconomie dnergie sont raliss par le bailleur dans les parties privatives dun logement ou dans les parties communes de limmeuble, une contribution pour le partage des conomies de charge peut tre demande au locataire du logement lou, partir de la date dachvement des travaux, sous rserve que ces derniers lui bnficient directement et quils lui soient justifis. Elle ne peut toutefois tre exigible qu la condition quun ensemble de travaux ait t ralis ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance nergtique. Cette participation, limite au maximum quinze ans, est inscrite sur lavis dchance et porte sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non rvisable, ne peut tre suprieur la moiti du montant de lconomie dnergie estime.

Le dcret 2009-1439 et larrt du 23 novembre 2009 relatif au parc priv (JO du 25.11.09) prcisent les conditions dapplication de cet article notamment la liste des travaux ligibles raliser et les niveaux minimaux de performance nergtique atteindre, ainsi que les modalits dvaluation des conomies dnergie, de calcul du montant de la participation demande au locataire du logement et de contrle de ces valuations aprs travaux.

Conditions de mise en place de la contribution :

Concertation pralable bailleur / locataire

La mise en place de la contribution financire du locataire est subordonne lengagement par le bailleur dune dmarche de concertation avec le locataire le programme des travaux envisags,

les modalits de leur ralisation, les bnfices attendus en termes de consommation nergtique du ou des logement(s),

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et la contribution financire du ou des locataire(s) notamment sa dure, au partage des conomies de charges rsultant de ces travaux.

Les travaux de rnovation nergtique peuvent tre qualifis de travaux damlioration. Sauf accord express du locataire en place, le bailleur ne pourra pas lui imposer des travaux de rnovation nergtique dans son logement, et lui demander une participation financire pour ces travaux (loi du 6.7.89 : art. 17-e).

Conditions lies aux travaux et la date dachvement du btiment

La contribution du locataire ne peut tre demande par le bailleur quen cas de ralisation de certains travaux. Selon la date dachvement du btiment concern le bailleur peut avoir le choix entre deux options de travaux. Soit il sagit de la ralisation dun bouquet de travaux dans le logement, cest--dire dune combinaison dactions damlioration de la performance nergtique parmi les travaux suivants :

travaux disolation thermique des toitures, travaux disolation thermique des murs donnant sur lextrieur,

o travaux disolation thermique des parois vitres et portes donnant sur lextrieur,

o travaux de rgulation ou de remplacement de systmes de chauffage ou de production deau chaude sanitaire performants,

o travaux dinstallation dquipements de chauffage utilisant une source dnergie renouvelable,

o travaux dinstallation dquipements de production deau chaude sanitaire utilisant une source dnergie renouvelable.

Chacun de ces types de travaux doit tre conforme aux caractristiques techniques minimales prcises par arrts (arrts du 23.11.09).Le bailleur doit raliser au moins deux des types de travaux de la liste. Soit il sagit datteindre une performance nergtique globale en ralisant des travaux permettant de limiter la consommation dnergie du btiment pour le chauffage, leau chaude sanitaire, le refroidissement, lclairage en dessous dun seuil fix par larrt du 23.11.09. Une tude thermique pralable ralise par un bureau dtudes dtermine les travaux effectuer pour atteindre cette performance nergtique globale Btiments concerns par les travaux La possibilit pour le bailleur dopter soit pour le bouquet de travaux, soit pour latteinte dune performance nergtique globale est fonction de la date dachvement du btiment concern.

si le btiment a t achev avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que pour le bouquet de travaux ;

si le btiment a t achev entre le 1er janvier 1948 et le 31 dcembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de travaux et la performance nergtique globale ;

si le btiment a t achev aprs le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du dcret du 23 novembre 2009.

Condition de forme

A l'issue des travaux, une ligne supplmentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitule Contribution au partage de l'conomie de charges doit figurer sur la quittance remise au locataire et l'avis d'chance le cas chant. De mme doivent tre

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mentionnes les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplmentaire ainsi que de la date d'achvement des travaux. Le versement de la contribution est exigible partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux. Cette participation est limite une dure de quinze ans. Son montant nest pas rvisable. En cas de dpart du locataire et de conclusion dun nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les lments propres justifier les travaux raliss et le maintien de cette contribution et linformer sur son terme.

Modalits de calcul de la contribution du locataire

Parc priv: btiments achevs avant le 1er janvier 1948 Dans ce cas, il sagit automatiquement de la ralisation dun bouquet de travaux. La contribution mensuelle demande au locataire est forfaitaire, fixe et non rvisable. Elle slve :

10 euros pour les logements comprenant une pice principale, 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pices principales, 20 euros pour les logements comprenant quatre pices principales et plus.

Parc priv : btiments achevs entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 Que le bailleur priv opte pour la performance nergtique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non rvisable peut tre calcule de deux manires :

soit sur la base dune estimation de lconomie dnergie mensuelle en euros calcule partir de la mthode rglementaire Th-C-E ex ;

soit sur la base dune estimation de lconomie dnergie mensuelle en euros calcule partir de la mthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance nergtique (DPE)

Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus gale la moiti de lconomie dnergie estime du logement. Toutefois, lorsque les caractristiques de construction du btiment sont incompatibles avec la mthode de calcul ou lorsque le bailleur priv ne dtient pas plus de trois logements locatifs dans limmeuble considr, la contribution mensuelle peut tre forfaitaire, fixe et non rvisable. Elle varie alors selon le nombre de pices composant le logement (btiments achevs avant le 1er janvier 1948).

Justifications et contrles de lestimation de lconomie dnergie La contribution pour le partage des conomies de charge peut tre demande au locataire du logement lou sous rserve que les travaux effectus lui bnficient directement et qu'ils soient justifis (loi du 6.7.89 : art. 23-1). Les justifications sont apportes par le bailleur son locataire aprs travaux.

Contrle de conformit des travaux

Lorsque le bailleur a opt pour le bouquet de travaux, lligibilit des travaux et leur conformit aux caractristiques techniques dfinies par la rglementation doivent tre attestes par lentreprise ou le matre duvre ayant ralis les travaux (ou lorganisme ayant dlivr la certification du btiment ou un bureau de contrle. De mme lorsque le bailleur a opt pour latteinte dune performance nergtique globale, lentreprise ou le matre duvre ayant ralis les travaux (ou lorganisme ayant dlivr la

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certification du btiment ou un bureau de contrle) doit attester que les travaux mis en uvre sont conformes aux prescriptions de ltude thermique pralable. Si tel nest pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation dnergie est ralise afin destimer la participation du locataire.

Formulaire type

Le bailleur qui souhaite demander une contribution son locataire, doit justifier de leur ralisation auprs de ce dernier. Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un formulaire-type rempli conjointement avec les entreprises intervenantes. Ce formulaire dtaille pour chaque cas les travaux mis en uvre, leurs caractristiques et comprend des renseignements fournis par lensemble des intervenants (entreprise ralisant les travaux, matre duvre et bureau dtude le cas chant) tels que :

nom de lentreprise, nom du signataire, numro RM, RCS ou SIREN, assurance,

montant prvisionnel des travaux dconomie dnergie pour la fourniture et la main duvre.

Il comprend galement des attestations sur lhonneur des diffrents professionnels, et bien sr le montant de la contribution demande au locataire. Les travaux mis en uvre ainsi que toutes les informations figurant sur ce formulaire permettront au bailleur de demander une contribution son locataire.

2) Rvision du loyer grce une clause dindexation :

Les principes :

Cette rvision seffectue de la mme faon quune clause dindexation dans le cadre des baux du secteur libre qui a t tudi prcdemment.

Ainsi, elle est conventionnelle, cela signifie donc quil appartient au bailleur de la prvoir dans le bail (si bail verbal pas de rvision possible) et den prvoir les modalits.

Mais larticle 17d) (doc. n5) de la loi du 06 juillet 1989 rglemente lgrement cette rvision :

- La rvision du loyer ne peut intervenir quune fois par an la date convenue entre les parties ou dfaut la date anniversaire du contrat ;

- Aujourdhui, laugmentation du loyer ne peut excder la variation dun indice de rfrence des loyers (avant elle ne pouvait dpasser la variation de la moyenne, sur quatre trimestres, de llCC ; cf. tableau des indices du cot de la construction et IRL, doc. n6). Ainsi, depuis le 1er janvier 2006, lICC a t remplac par lIndice de Rfrence des Loyers (IRL) doc n6. Le nouvel indice s'applique sans qu'il soit ncessaire de modifier la clause de rvision prvue par le bail. Si toutefois les parties souhaitent modifier le bail, un simple avenant au contrat est possible. A la base, ce nouvel indice tait compos de trois lments : ICC, lindice des prix de la consommation, et un nouvel indice des prix dentretien et damlioration du logement (loi du 26 juillet 2005 relative au dveloppement des services la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohsion sociale a modifi lart. 17 d)), or la loi sur le pouvoir dachat (JO 09 fvrier 2008) a modifi la composition de ce dernier (doc. n6) puisquil

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correspond dsormais la moyenne sur les douze derniers mois de lvolution des prix la consommation hors tabac et hors loyers. Seule la composition de cet indice change. Son nom ainsi que les modalits de calcul de la rvision des loyers restent inchangs. Ce nouvel IRL s'applique tant aux nouveaux contrats de location, qu'aux baux en cours, sans qu'il soit ncessaire de rdiger un avenant modificatif au bail. Le nouvel indice se substitue l'ancien en fonction du trimestre de rfrence. Il s'applique aux locations de logements lous vides (ou meubls constituant la rsidence principale du locataire), hors HLM ainsi qu'aux btiments d'habitation lous dans le cadre de baux ruraux, et aux redevances de loyers dans le cadre d'une location accession.

- Dans le contrat, il est utile dindiquer lIRL de rfrence qui servira ensuite de base pour la rvision. Lorsquune clause mal rdige aurait nglig dindiquer lindice de rfrence, celui prendre en compte sera le dernier indice publi la date de signature du contrat de location. En pratique, gnralement on prend justement ce dernier indice publi dans la mesure o il y a un dcalage de publication. Ajoutons que la loi du 29/12/1977 rpute non crite toute clause prvoyant la prise en compte dune priode de variation de lindice suprieure la dure scoulant entre chaque rvision. En dautres termes, si la rvision est annuelle, lintervalle entre les indices de rfrence utiliss pour le calcul des nouveaux loyers ne doit pas excder un an.

Mthode de calcul :

Loyer x nouvel indice de rf * Ancien indice de rf.

* nouvel indice de rfrence signifie avant 1er janvier 2006 : 1er, 4me TICC et aprs 1er janvier 2006 signifie 1er, 4me T de IRL.

Exemples chiffrs :

Exemples n1 :

Exemples avec ICC

On a un bail conclu le 04 septembre 2000 pour un loyer de 838 /mois rvisable annuellement la date anniversaire du contrat suivant indice de rfrence du 1er trimestre 2000 (moyenne) qui est de 1075,50 (car la date du 04/09/2000 lindice publi est celui du 1er trimestre 2000).

1re rvision : en date donc du 4 sept. 2001

838 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 1er T. 2001 (1108,50) = 863, 71

ancien indice de rf. 1er T. 2000 (1075,50)

2me rvision : en date du 4 sept. 2002

863,71 (nouveau loyer) x nouvel indice de rf. 1er T. 2002 (1145,75) = 892,73

ancien indice de rf. 1er T. 2001 (1108,50)

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Exemples avec IRL :

Pour les baux conclus avant le 1er /01/06 :

Un contrat de location sign le 1er juin 2003, loyer 500 rvis date anniversaire en fonction 4me T de lICC 2002 (1166) :

1re rvision : en date donc du 1er juin 2004

500 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 4er T. 2003 de lICC (1200,50) = 514,79 ancien indice de rf. 4er T. 2002 de lICC (1166)

2me rvision : en date du 1er juin. 2005

514,79 x nouvel indice de rf. 4er T. 2004 de lICC (1258,25) = 539,55

ancien indice de rf. 4er T. 2003 de lICC (1200,50)

3me rvision : en date du 1er juin. 2006

539,55 x nouvel indice du 4er T. 2005 de lIRL (103,78) = 551,94

ancien indice de rf. 4er T. 2004 de lIRL (101,45)

Pour les baux conclus aprs le 01/01/2006 et en cours compter du 10 fvrier 2008 (rvision avec la nouvelle composition de lIRL) :

Pour les baux en cours qui comprennent une clause dindexation, les rvisions du loyer intervenant partir du 10 fvrier 2008 se font suivant la variation de lIRL nouvelle version .

Un contrat de location a t conclu le 12 fvrier 2006 suivant un loyer de 500 , avec pour indice de rfrence le 3me trimestre 2005. Cet indice (IRL ancienne version ) tait de 103,07.

1re rvision : en date donc du 12 fvrier 2007

le loyer a donc t rvis en ces termes : 500 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 3me T. 2006 de lIRL (ancienne version soit 106,36)

= 515,96 ancien indice de rf. 3me T. 2005 de lIRL (ancienne version soit 103,07)

2me rvision : en date du 12 fvrier 2008

515,96 x nouvel indice de rf. 3me T. 2007 de lIRL (nouvelle version soit 113,68)

= 521,70 ancien indice de rf. 3eme T. 2006 de lIRL (nouvelle version soit 112,43)

Cf. : tableaux IRL ancienne et nouvelle version voir doc.n6

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Ex. n2 de rvision en Besson/De Robien :

Les baux soumis au dispositif Besson peuvent tre rviss selon les mmes modalits exposes ci-dessus. Toutefois le loyer ne pourra excder le loyer plafond en vigueur lanne de rvision.

Vous avez lou en 2001 un 2 pices pour 45 m, Dijon, en loi Besson. Le loyer tait plafonn 7,93 le m2, ce qui donne un loyer de 356, 85 / mois (45 x 7, 93 ).

1re rvision en 2002 :

356,85 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 1er T. 2002 (1145,75) = 368,84

ancien indice de rf. 1er T. 2001 (1108,50)

En 2002, le loyer plafond autoris dans les villes de plus de 100 000 habitants est fix 8,5 /m2, soit 382,50 /mois (45 x 8,5) pour vous. Le loyer rvis tant infrieur au maximum autoris, il est donc possible de rclamer ce loyer. Si le loyer rvis avait t suprieur au maximum autoris, vous nauriez pu rclamer que le loyer maximum autoris, savoir 382,50 (sinon risque de remise en cause du bnfice de dfiscalisation pour le bailleur). Cest pour cela que gnralement, on ne prend pas le dernier indice de rfrence publi mais plutt lavant dernier qui est gnralement voire mme celui du 2me T. car on dit quil est tjrs plus bas.

Prescription de la rvision (art. 2224 du c. civ doc. n7) :

Larticle 2224 du c.civ permet au bailleur, qui aurait omis de procder la rvision annuelle du loyer, de pouvoir rviser le loyer sur 5 ans en arrire ainsi que de rcuprer les arrirs, et ce tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004, doc. n8).

Lorsquun bailleur acquiert un bien dj lou mais dont le loyer na jamais t rvis, le nouveau bailleur pourra tout moment (sil existe bien sr une clause expresse) rviser le loyer en remontant 5 ans en arrire. Par contre, il ne pourra pas rcuprer les arrirs dans la mesure o il ntait pas alors le bailleur.

Exemple chiffr n3 :

Prenons un bail conclu en date du 04 septembre 2000 pour un loyer de 838 /mois. Imaginons que la demande en rvision se fasse le 1er juin 2005 car aucune indexation annuelle na t faite depuis la prise deffet du bail. On se placera alors la date de la demande et vous pourrez rcuprer les arrirs de loyers sur chaque anne complte. Techniquement, on refait la rvision anne par anne comme dans les exemples prcdents.

Si la demande est faite en 2006 vous pourrez rcuprer alors sur 5 ans mais par contre en 2005 seulement sur 4 ans.

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4 3 2 1 Juin 01 Juin 02 Juin 03 Juin 04

01/06/05 04/09/00 Juin 00

Date deffet Date de la demande

5 4 3 2 Juin 01 Juin 02 Juin 03 Juin 04

04/09/00 Juin 00

Date deffet du bail

Date de la demande

01/06/06 Juin 05

1

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C) Baux commerciaux soumis au dcret du 30 septembre 1953 :

1) Distinction entre la rvision triennale lgale (L. 145-38 doc. n9) et la clause dchelle mobile (L.145-39 doc. n10) :

Le loyer des baux commerciaux peut-tre rvis la demande des parties soit par le biais de la rvision triennale lgale ou bien encore par une clause dchelle mobile.

Les diffrences :

Rvision triennale lgale Clause dchelle mobile

Rvision lgale (la loi la prvoit), conventionnelle Priodicit tout les 3 ans selon choix des parties, gnralement tous les ans Elle doit tre demande selon modalits, gnralement exigibilit immdiate Pas de rtroactivit Rtroactivit, on rcupre les arrirs sur 5 ans

(cf. tableau de rvision du loyer, doc. n11) (cf. exemple de clause dchelle mobile et de clause de rvision lgale triennale doc. n12)

Pb de qualification de la clause de rvision du loyer en une clause de rvision lgale triennale ou clause dchelle mobile selon leur rdaction :

Trs souvent les baux prvoient une indexation en fonction de lvolution de lindice ICC. Le choix de cet indice tant le mme que pour les indexations lgales, il peut en rsulter une certaine confusion. Cest pour cela quen cas de litige, le juge recherchera lintention des parties de faire jouer telle ou telle clause.

Ex. : la clause claire et prcise de rvision instituant une variation annuelle et automatique du loyer en fonction de lindice de la construction traduit la volont des parties dinstituer une indexation distincte de la rvision lgale prvue par lart. 145-38 (Cass. Civ. 28 oct. 1987, loyers 1987, doc. n13).

Ex. : la clause selon laquelle le loyer est automatiquement rvis tous les 3 ans en fonction de lICC correspond la dfinition de lchelle mobile (cass. Civ. 23 fev. 1982).

Ex. : lorsquune clause dindexation prvoyant que le prix dun bail commercial est rvisable par priode triennale selon lindice ICC, le juge a estim que les parties avaient stipul dune faon gnrale que le loyer du bail sera fix selon les conditions lgales (CA, 29 juin 1995).

Il convient donc de faire attention la rdaction de la clause avant toute rvision.

2) La clause dchelle mobile : la rvision conventionnelle (art. L. 145-39 du Code du commerce) :

Art. L. 145-39 du code commerce autorise insrer dans le bail une clause dite dchelle mobile (synonyme de clause dindexation). La clause consiste faire varier automatiquement le loyer en fonction de lindice retenu au contrat.

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Le principe de la rvision :

- Choix de lindice :

1) Lindice dindexation doit imprativement tre en rapport avec lobjet du contrat ou avec lactivit de lune de parties. Gnralement, cest lICC (la valeur) qui est choisi car il est en relation directe avec lobjet de la convention relative aux immeubles btis.

De plus, en pratique, il est conseill de retenir cet indice dans la mesure o si lon retient un autre indice et quau bout de 3 ans, la variation de lindice choisi est suprieure celle de lICC, le locataire pourra faire une demande en rvision triennale et obtenir diminution du loyer afin que soit seulement prise en compte la variation de lICC (qui reprsente le maxi autoris par la loi). A linverse, si lindice choisi a moins vari que celui de lICC, le bailleur peut demander une augmentation de loyer car lindice du trimestriel du cot de la construction reprsente le minimum autoris.

2) Larticle 40 de la loi LME n 2008-776 du 4 aot 2008 a instaur un nouvel indice appel : Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC), qui peut servir comme base une clause dchelle mobile mais aussi la rvision triennale lgale. LILC intgre une mthode de calcul plus pondr que lindice du cot de la construction (ICC). LILC est calcul pour 50% sur lindice des prix la consommation, pour 25 % sur lindice du chiffre daffaires du commerce de dtail en valeur et pour les 25% restants, sur lindice des prix la construction.

Dsormais, lors de la conclusion du bail les parties pourront choisir lICC ou bien lILC quelle que soit la rvision choisie. Pour les baux en cours, dfaut davenant prvoyant expressment lapplication de lILC, le loyer issu de la rvision sera toujours rvis en fonction de lICC.

Le dcret n 2008-1139 du 4 novembre 2008 (JO du 06.11.) a par ailleurs apport quelques prcisions sur son champ d'application. L'ILC n'est donc vritablement oprationnel que depuis sa premire publication par l'INSEE le 10 novembre 2008 (tableau doc. n11).

Deux lments essentiels sont retenir : (article D 112-2 du code montaire et financier).

1) Il s'agit, comme cela a t indiqu ci-dessus, d'un indice optionnel et facultatif : les parties demeurent libres dans le cadre de la conclusion du contrat d'opter pour l'indice INSEE du cot de la construction ou pour l'ILC.

2) L'ILC n'est pas applicable certaines activits : activits commerciales exerces dans des locaux usage exclusif de bureaux (agences immobilires), y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activits industrielle (toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau) au sens de l'article L. 110-1 (5) du code de commerce.

3) La loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17 mai 2011 a mis en place un nouvel indice, l'indice des loyers d'activits tertiaires (ILAT).

L'innovation majeure est qu'il sera calcul en partie en fonction de l'indice gnral des prix la consommation.

Il concerne d'une part les activits exerces par les professions librales (donc essentiellement les baux professionnels cf. p.9) et d'autre part les activits exclues du champ de l'ILC, c'est--dire les activits commerciales exerces dans des locaux usage exclusif de bureaux, y compris les plates-

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formes logistiques, ainsi que les activits industrielles au sens de l'article L. 110-1 (5) du code de commerce ( Toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau )

A l'instar de l'ILC, le choix par les parties de l'ILAT dans le cadre d'un bail commercial se substituera de plein droit l'indice INSEE du cot de la construction pour le calcul du plafond de la rvision triennale lgale du loyer ou de la rvision du loyer lors du renouvellement du bail.

Toutefois, son entre en vigueur est soumise la publication d'un dcret fixant les conditions de son calcul.

- Priode de rvision :

Elle est laisse au libre choix des parties. En gnrale, cest une priode annuelle qui est choisie. Si tel est le cas, la priode de variation de lindice ne peut pas tre suprieure 1 an.

- Forme de la demande :

La rvision du loyer est sauf clause contraire exigible ds la variation de lindice retenu/automaticit. - Rtroactivit :

Application de lart. 2224 du code civil (5 ans) comme pour les baux dhabitation ci-dessus tudis.

Limitation du jeu de la clause dchelle mobile : plafonnement du loyer :

(cf. demande dadaptation du loyer la valeur locative, doc. n14)

- Le lgislateur a voulu viter que la variation de lindice entrane une progression du loyer sans rapport avec la valeur locative relle.

Dfinition de la valeur locative : elle est dfinie comme le juste prix que le bailleur est susceptible dobtenir de la location compte tenu du jeu de loffre et de la demande. En fait, le loyer rvis (mais aussi renouvel) doit correspondre la valeur locative mais dans le cas de la rvision (et du renouvellement) il y a un plafonnement qui aboutit gnralement un loyer infrieure la valeur locative puisque la rvision et le renouvellement sont plafonns.

- Lart. L. 145-39 du code de commerce indique que : si le bail est assorti dune clause dchelle mobile, la rvision pourra tre demande chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenter ou diminuer de plus dun quart par rapport au prix prcdemment fix contractuellement ou par dcision judiciaire.

Ainsi, si lapplication de la clause entrane une variation la hausse ou la baisse de plus de 25% du loyer, le locataire (ou le bailleur) peut la refuser et demander une rvision en justice du loyer. Le juge fixera alors un nouveau loyer qui correspondra la valeur locative relle.

- Estimation de la variation : Le calcul de la variation du loyer de plus dun quart seffectue donc par comparaison du loyer actuel (rsultant de la clause dchelle mobile) avec le loyer fix lorigine dans le contrat (ou renouvel) ou rvis judiciairement ou par un avenant sans tenir compte de la clause dchelle mobile.

A dfaut de loyer modifi soit judiciairement soit par avenant, le loyer retenir pour le calcul du plafond 25% est celui dorigine (ou encore par suite de la rvision lgale) et non celui rsultant des simples modifications automatiques dues au jeu de la clause dchelle mobile.

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Ex. : le loyer dorigine du bail est de 100. Au bout dun an, par la clause dchelle mobile, il passe 110. La seconde anne, il passe 130. Pour apprcier limportance de la variation, il faut comparer ce chiffre donc 130 par rapport au loyer initial soit 100 donc 30% daugmentation. Le locataire peut demander que le nouveau loyer soit fix en justice par rfrence la valeur locative.

- Procdure :

La demande dadaptation du loyer la valeur locative doit tre notifie par huissier ou par RAR.

Elle doit indiquer imprativement le loyer demand ou offert. A dfaut daccord amiable, une procdure sengagera (mme procdure que rvision triennale) : elle commence par un change de mmoire crit et ensuite assignation. Le loyer fix judiciairement prendra effet compter de la demande et le juge doit adapter le jeu de la clause la valeur locative au jour de la demande.

3) La rvision lgale triennale (art. L. 145-38 du code du commerce) :

Cette rvision est rglemente par art. L. 145-38 du code du commerce. Cette disposition est dordre public (cest--dire quelle simpose aux parties, peu importe ce qui a t crit dans le bail).Les parties ne peuvent donc dans le bail renoncer ou interdire cette rvision (cass. Civ. 3me ,2 juillet 1986).

(cf. demande de rvision du loyer selon la rvision lgale triennale, doc. n15)

Le principe :

- Procdure :

Auteur et destinataire de la demande en rvision :

Auteur de la demande : par lune ou lautre des parties. Mais en pratique, il sagit gnralement du bailleur car lICC volue souvent la hausse ou ILC depuis 10 nov. 2008 (voir paragraphe page 17). Destinataire : la demande en rvision doit tre adresse, en principe, chaque co-preneur sauf sil existe une clause de solidarit entre eux. Attention : sil sagit dune entreprise individuelle (artisan/commerant), la demande doit tre faite au nom de la personne. Si cest une socit, elle doit tre envoye au grant de celle-ci.

Forme de la demande :

Par RAR ou par huissier.

Contenu de la demande :

Sous peine de nullit, le loyer doit tre indiqu.

Date de la demande : La demande ne peut tre formule que 3 ans au moins aprs la date de conclusion (ou deffet du bail lorsque la date de conclusion du bail est diffrente de la date deffet) ou aprs le point de dpart de la dernire fixation amiable ou judiciaire du loyer.

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Un dlai de 3 ans et 24 heures doit donc stre coul pour que la demande en rvision soit recevable (cass. Civ. 22 avril 1980, doc. n16). Ainsi, toute demande de rvision du loyer qui intervient avant lexpiration de ce dlai na aucune valeur et devra tre renouvele.

Exemple n4 : Date dentre en jouissance du locataire le 1er juillet 1999, la premire demande de rvision ne pourra alors intervenir qu compter du 02 juillet 2002 (car il faut laisser passer 3 ans et 24 heures). Si la demande est envoye le 02 juillet 2002, le nouveau loyer entrera en application cette mme date (cest la date de lexpdition de la lettre qui est retenue). La seconde demande de rvision ne pourra alors navoir lieu qu partir du 03 juillet 2005. Si cette demande intervenait le 02 juillet 2005, elle serait nulle car prmature. Par contre, si linverse, la demande nest envoye que le 05 juillet 2005, elle est tout fait valable, mais le nouveau loyer ne prendra effet qu compter de cette date et non au 03 juillet 2005. Le bailleur a donc tout intrt envoyer sa lettre ds que possible car la demande na pas deffet rtroactif.

La rvision lgale nest possible que si un dlai de 3 ans au moins sest coul aprs : la date dentre en jouissance du locataire en cas de bail dorigine ; la date du point de dpart du bail renouvel (il en va ainsi, mme si le loyer du bail

renouvel na t fix quultrieurement, aux termes dune procdure judiciaire) ; La date de prise deffet de la prcdente rvision.

- Fixation du nouveau loyer : principe plafonnement

Lart. L. 145-38 du code commerce dispose que la diffrence entre le nouveau loyer et lancien ne peut pas dpasser la variation de lICC ou ILC publi par lINSEE, intervenue depuis la dernire fixation du loyer. Cest le principe du plafonnement du loyer en matire de rvision lgale triennale.

Mthode de calcul :

Ancien loyer x nouvel indice de rf. Ancien indice de rf.

Indice utiliser :

En principe, il faut prendre en compte la diffrence entre lindice du trimestre au cours duquel la prcdente rvision du loyer (ou sa fixation initiale) est intervenue et celui du trimestre au cours duquel la rvision est demande.

Exemple n5

Imaginons que le bail a pris effet le 10 avril 1999, la 1re rvision na pu tre demande que le 11 avril 2002 (le mois davril fait partie du 2me trimestre 1999).

Rvision au bout de 3 ans : 1er cas : ainsi, dans le cas o lindice nest pas connu dans le bail, on devrait donc prendre en compte lindice du 2me trimestre 1999 et celui du 2me trimestre 2002. Mais il y a un dcalage de publication des indices avec plusieurs mois de retard (ex. ICC du 3me trimestre 1999, correspond la priode juill/aot/sept. 1999 qui na t publi quen janvier 2000), ce qui fait que le jour de votre demande, par exemple le 11 avril 2002, lICC du 2me trimestre ntait pas encore publi.

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Ainsi, comment faire la rvision cette date avec un ICC quon ne connat pas encore ? La demande de rvision devra donc indiquer un loyer provisoire approximatif qui sera rectifi ensuite lorsque lindice de rfrence sera publi.

2me cas : les parties peuvent toutefois viter cet inconvnient en indiquant dans le bail que la rvision se fera, non pas en fonction du dernier mais plutt selon lavant dernier indice du trimestre publi la date de prise deffet du bail et la demande de rvision. On rvisera alors selon lindice de rfrence indiqu dans le bail Ex. : dans notre exemple utilis ci-dessus la date de prise deffet du bail tait le 10 avril 1999. A cette date, lindice connu tait celui du 3me trimestre 1998 publi en janvier 1999. Ainsi, lors de la demande, le 11 avril 2002, on aura pris en compte la variation entre cet indice et celui du 3me trimestre 2001 (car 3 annes sparent les 2 indices).

Donc nouveau loyer = ancien loyer x indice du 3me T. 2001 Indice du 3me T. 1998

Rvision au-del des 3 ans : 1er cas : aucun indice na t prvu au bail il faut prendre en compte la diffrence entre lindice du trimestre au cours duquel la prcdente rvision du loyer (ou sa fixation initiale) est intervenue et celui du trimestre au cours duquel la rvision est demande. Si on reprend notre ex ci-dessus avec le bail qui a pris effet le 10 avril 1999 et que la demande se fait en janv. 2003, on prendra en compte la variation entre le 2me T. 1999 et 1er T.2003.

2me cas : indice choisi dans le bail : il faut prendre en compte la diffrence entre lindice du trimestre de rfrence et celui du trimestre au cours duquel la rvision est demande. Si on prend notre exemple ci-dessus avec le bail qui a pris effet le 10 avril 1999 avec indice de rfrence (3me T. 1998) et que la demande se fait en janvier 2003, on prendra en compte la variation entre le 3me T. 1998 et le 1er T. 2003.

Exception : le dplafonnement

Lorsque le demandeur de la rvision lgale triennale peut faire la preuve dune modification matrielle des facteurs locaux de commercialit, susceptible davoir entran une hausse (ou une baisse) de plus de 10% de la valeur locative, le prix du loyer est fix sans limitation dun plafond quelconque ; lICC est donc totalement cart.

- Conditions ncessaires :

Il faut une modification matrielle des facteurs locaux de commercialit et cette modification doit avoir entrane une variation de plus de 10% de la valeur locative, la hausse ou la baisse. Par consquent, si ces 2 conditions sont runies le nouveau loyer doit correspondre la nouvelle valeur locative, et ce indpendamment du fait que la valeur de lICC a augment ou diminu.

1re condition : concrtement, il doit sagir dune modification matrielle par ex. dune transformation de la ville, du quartier, voire de la rue o le commerce est situ :

Exemples : un quartier qui devient la mode ; une meilleure accessibilit par les transports, la cration dun parking et/ou de

nouveaux logements ; limplantation dun centre daffaire/dune galerie marchande/ou dune grande

enseigne ;

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la disparition de boutiques concurrentes dans le quartier ; cration dune rue pitonne.

Attention : Ces modifications doivent avoir une consquence directe sur le commerce en question. Toutes ces modifications ont pour but de demander laugmentation du loyer mais cela peut tre linverse.

2me condition : modifications entranant une hausse ou une baisse de 10% de la valeur locative :

Cest une question de fait difficile apprcier en labsence de critres prcis, dautant quun mme facteur peut avoir des effets diffrents selon le commerce en cause.

Ex. : larrive massive de bureaux profite-elle sans doute une sandwicherie, cela est plus discutable pour un laverie. Idem pour rue pitonne : cela peut avoir des rpercussions positives sur une picerie, mais savrer franchement ngatif pour un garage lavage automatique.

Le dveloppement de la commercialit dans le primtre de la boutique en question doit avoir un impact sur lactivit effectivement exerce par le locataire. Le bailleur a tout intrt faire constater cette volution par huissier pour en faire ensuite tat devant le tribunal.

En effet, cela pourra lui servir dans la mesure o en cas de contestation sur les facteurs locaux de commercialit, cest au demandeur de prouver que cette modification a entran une variation de plus de 10% de la valeur locative, justifiant ainsi un dplafonnement du loyer.

En cas de litige, cest le juge qui tranchera. (cf. applications jurisprudentielles, doc. n17) (cf. demande de rvision du loyer par le bailleur conscutive une modification des facteurs locaux de commercialit, doc. n18)

Acceptation/dsaccord du principe de la rvision triennale de la demande :

- Acceptation de la demande : Il est conseill dtablir un avenant (cf. doc. n19) en ce sens ou de procder un change de courriers circonstancis faisant tat de laccord intervenu et du montant du loyer rvis. Ce qui permettra de rendre exigible le loyer rvis sans contestation. - Dsaccord sur la rvision :

Dlai pour agir en justice : En labsence daccord amiable, le bailleur gnralement engagera une procdure judicaire en rvision de loyer avant expiration du dlai de prescription de 2 ans (art. 145-60, doc. n20). Ce dlai court du jour o celui-ci a expdi la lettre contenant la demande de rvision (cass. Civ. 7 nov. 1990).

Juridiction comptente :

Cest le Prsident du T.G.I qui est comptent.

Premire tape : la rdaction dun mmoire/ Cest un change de mmoires. Le demandeur avant de saisir le juge doit notifier un mmoire lautre partie par lettre RAR.

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Le juge ne peut tre saisi avant lexpiration dun dlai dun mois suivant la rception par son destinataire du premier mmoire tabli. Le dfendeur notifie un mmoire en rponse, il nest pas tenu par un dlai pour le faire, il a jusqu la date de laudience.

Deuxime tape : procdure devant le juge : Cest donc le Prsident du TGI du lieu de situation des lieux lous qui est comptent. Un dlai dun mois doit tre respect compter de la notification du mmoire avant de saisir le juge. Le juge est saisi par voie dassignation pour une audience jour fixe.

En principe, il ne prononce pas de condamnation. Il fixe le loyer rvis une certaine date. Il ordonne gnralement le paiement des intrts taux lgal sur les arrirs depuis la date de prise deffet du nouveau prix. Il nest pas comptent pour faire les comptes entre les parties ou pour liquider la crance de rappels de loyers. Il faut alors introduire une nouvelle action pour faire liquider sa crance et obtenir un titre excutif relatif larrir de loyer. Le mme bail se poursuit avec le loyer rvis il ny a pas lieu un nouveau bail.

Cumul des deux rvisions :

La jurisprudence a rgulirement admis, en prsence dune clause dchelle mobile, la facult de demander la rvision lgale, ds lors que les conditions en sont runies (cass. 7 nov. 1961).

Toutefois, il ne sagit que dun cumul des actions et non de leurs effets. En fait, les parties ont le choix entre les deux actions.

Supposons un loyer index en fonction dun indice (a priori autre que sur ICC) dont laugmentation par suite dun tassement na volu en 3 ans que de 2% alors que, pendant la mme priode, la variation de lICC a enregistr une hausse de 7%. Le bailleur aura avantage, lexpiration des 3 ans, demander lapplication de lart. L. 145-38 sur la rvision lgale.

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II. Rvision du loyer au terme de bail :

A) Baux commerciaux : le loyer du bail renouvel :

Les diffrentes possibilits au terme du bail (schma, doc. n21):

Lorsque le bail arrive chance, au bout de 9 ans, le bailleur doit savoir adopter la bonne stratgie lgard du locataire.

- Tacite reconduction : si le bailleur reste inactif, le bail se prolonge tacitement (cass civ. 3me 7 dc.2004, doc. n22 confirme qu dfaut de cong, le bail se poursuit pour une dure indtermine). Il est alors toujours possible de rviser le loyer par le biais de la clause dchelle mobile ou de la rvision lgale triennale. De plus, les parties peuvent mettre fin au bail en adressant tout moment un cong, sous respect dun pravis de 6 mois (ou selon les usages locaux : notion supprim par la loi du 04 aot 2008 *) ou bien encore proposer le renouvellement du bail.

- Cong avec refus de renouvellement : bien sr le bailleur peut donner cong avec refus de renouvellement, mais cela reste lexception, car sauf motif grave et lgitime provoqu par le locataire, le propritaire est alors tenu de lui verser une indemnit dviction. Deux types de motifs graves et lgitimes peuvent tre essentiellement pris en considration : linexcution dune des conditions du bail (impays) et cessation de lexploitation du fonds. Lindemnit dviction est une contrepartie destine compenser la perte du fonds de commerce ou son transfert comprenant les frais de dpart et de rinstallation du commerant, dont le montant, calcul en fonction du chiffre daffaires et englobant des frais annexes de procdure et de dmnagement peuvent atteindre des sommets.

- Cong avec proposition de renouvellement : pour mettre fin cette tacite reconduction , le bailleur a intrt sil veut augmenter le loyer, faire signifier son cong au locataire par acte dhuissier assorti dune offre de renouvellement (art. 145-9, doc. n23).

(* ): Larticle 45 de la loi de Modernisation Economique du 04 aot 2008 supprime la rfrence aux usages locaux et au terme dusage qui figuraient aux articles L. 145-9, L. 145-12 du code du commerce. Il rsulte de ces articles que des chances diffrentes pouvaient tre appliques selon que le bail commercial avait t conclu Marseille, Paris ou Nancy. Ds lors, la loi L.M.E harmonise sur tout le territoire les termes des baux commerciaux et des procdures lis son renouvellement ou son cong. Dornavant :

les baux commerciaux ne cessent que par leffet dun cong donn pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois lavance ;

ds lors quune demande de renouvellement a t effectue au cours de sa tacite reconduction du bail, le nouveau bail prend effet compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande en renouvellement.

1) Principe du plafonnement du loyer renouvel :

Principe du plafonnement du loyer renouvel :

- En application de lart. L.145-33 du code du commerce (doc. n24), le loyer du bail renouvel doit correspondre la valeur locative. - Cepdenant, larticle L.145-34 (doc. n25) instaure un plafonnement du loyer du bail renouvel en fonction de la variation de lindice trimestriel du cot de la construction de lINSEE depuis la prcdente fixation du loyer.

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Le plus souvent les parties se contentent dappliquer la variation de lICC. Ce nest quen cas de dsaccord que le loyer devra tre fix en justice, par rfrence la valeur locative, aprs avis de la commission dpartementale de conciliation ou lorsque la recherche de la valeur locative est retenue doffice (cas voqus un peu plus loin).

Calcul du loyer renouvel :

- Calcul du loyer rvis lexpiration du bail (exemple n6) :

Pour les baux dune dure de 9 ans, la variation retenir, selon larticle L.145-34 du code du commerce est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail expir jusqu la date de conclusion du bail renouvel (= diffrence entre les 9 ans)

1er cas : le bail mentionne le trimestre de rfrence : un bail conclu pour 9 ans le 1er mai 1990 expire donc le 30 avril 1999. Il est renouvel le 1er mai 1999. Le contrat prcise que lindice de rfrence est celui du 1er trimestre. Pour calculer le nouveau loyer, on retient la variation entre indice du 1er trimestre 1999 et celui du 1er trimestre 1990.

2me cas : le bail initial ne mentionne pas le trimestre de rfrence : dfaut dindice de rfrence dans le bail, cest le dernier indice publi la date de prise deffet du bail renouvel qui est normalement retenu. Dans notre exemple, il sagit de lindice du 4me trimestre 1998, le dernier publi au 1er mai 1999. On prendra en compte la variation entre lindice du 4me trimestre 1998 et celui de la mme priode, il y a 9 ans (4me trimestre 1989). Parfois, lindice nest pas encore connu, il convient alors de faire comme pour la rvision triennale cest--dire de faire une fixation approximative (cf. doc. n26 illustration).

- Calcul du loyer du bail renouvel lorsque le bail nest renouvel quaprs son expiration (exemple n7) :

La loi prvoit le cas o le renouvellement nintervient quaprs lexpiration du bail, alors que la location a continu par tacite reconduction et dans la limite dun dlai de 3 ans compter de la date dexpiration (car au-del des 12 ans, il y a dplafonnement, le loyer doit correspondre la valeur locative). Ici, le bail conclu initialement pour 9 ans a dur en ralit plus de 9 ans (mais moins de 12 ans) par suite de la tacite reconduction. Dans ce cas, la variation est plafonne (comme dans le cas o renouvellement au bout de 9 ans).

La variation est calcule partir du dernier indice publi la date du renouvellement effectif. Il faut donc prendre en compte une priode dune dure gale la dure effective du bail, celle qui sest coule entre la date initiale du bail et celle du renouvellement.

1er cas : le bail mentionne le trimestre de rfrence : imaginons un bail qui aurait pris effet le 1er juillet 1990 avec indice de rfrence le 4me T. 1989. Le 30 juin 1999 (fin bail) aucun cong ni demande de renouvellement nont t formuls. Un cong avec offre de renouvellement a t dlivr le 30 juin 2001 pour le 1er janvier 2002 (date de prise deffet du nouveau bail). Le bail aura eu une dure effective de 11 ans et de 2 trimestres. Le loyer dorigine slve 150 000. Le dernier indice publi au 1er janvier 2002 est celui du 2me T. 2002, soit 1139. Cet indice doit tre compar celui connu 11 ans et 2 avant, soit la date de prise deffet du bail, soit celui du 4me. T 1989, soit 927.

2me cas : bail initial ne mentionne aucun indice : imaginons un bail qui aurait pris effet le 1er juillet 1990. Le 30 juin 1999 (fin bail) aucun cong ni demande de renouvellement nont t formuls.

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Un cong avec offre de renouvellement a t dlivr le 30 juin 2001 pour le 1er janvier 2002 (date de prise deffet du nouveau bail). Le bail aura eu une dure effective de 11 ans et 2 trimestres. Le loyer dorigine slve 150 000. Le dernier indice publi au 1er janvier 2002 est celui du 2me trimestre 2002, soit 1139. Cet indice doit tre compar celui connu 11 ans et 2 trimestres avant, soit la date de prise deffet du bail, soit celui 4me trimestre 1989, soit 927.

Ainsi : 150 000 x 1139 = 184 304 (arrondi) 927

Exception : le dplafonnement :

Le mcanisme du plafonnement est cart, et le loyer est fix la valeur locative :

- Soit lorsque les loyers des baux portent sur des locaux qui ont bnfici dune modification notable des lments mentionns aux articles 23-1 23-4 du dcret du 30 sept.1953 (doc. n27) dterminant la valeur locative :

Il sagit des caractristiques du local considr, de la destination des lieux lous, des facteurs locaux de commercialit. Il sagit en fait de modification de lun des critres servant dterminer la valeur locative.

Ex. : modification des caractristiques du local Augmentation de la surface de vente de 44m2 de plus octroys par le bailleur (CA Paris 6 oct. 1992 loyers 1999 n105), suppression de deux cloisons entre deux boutiques (cass. Civ. 4 nov. 1998 BC III n205, doc. n28).

Ex. : Changement de destination des lieux Extension dactivit, une boulangerie ptisserie sadjoint une activit de traiteur (cass. Civ. 16 dc. 1997 gazette du Palais 1998 sommaire 621, doc. n29).

Ex. le propritaire peut enfin apporter la preuve dune modification des facteurs locaux de commercialit (idem que pour la rvision triennale).

Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour apprcier lexistence dune modification notable (cass. Civ. 3 mars 81, BC III n43)

- Soit en raison de la dure du bail expir : Le dplafonnement est autoris, si le bail a t conclu ds lorigine pour une dure

suprieure 9 ans (art. 145-34 c. co) ; Lorsque le bail renouveler a une dure contractuellement prvue de 9 ans, mais que par

suite de tacite prorogation, la dure est suprieure 12 ans.

- Soit en raison de la nature mme des locaux : Des terrains lous nus (art. 23-9 du dcret du 30 sept. 1953, doc. n30) Locaux monovalents (art. 23-8 du dcret du 30 sept. 1953, doc. n30) = htels Locaux usage exclusif de bureaux y compris ceux recevant de la clientle (agence

bancaire, immobilire, ou de voyage, syndic) (art. 23-7 du dcret 30 sept. 1953 doc. n30)

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2) Procdure de renouvellement :

Forme : Par huissier, selon les usages locaux ou 6 mois lavance ;

Conditions : Le cong doit comporter des mentions dont labsence est sanctionne par la nullit : notamment le motif du cong (renouvellement). Le locataire a la possibilit pendant 2 ans de saisir le tribunal sil entend contester le cong.

(cf. doc. n31 qui explique la procdure du renouvellement ainsi quau doc. n32 relatif demande de renouvellement bail.)

3) Procdure de contestation : dsaccord sur le montant du loyer du bail renouvel :

Procdure devant la commission dpartementale avant saisine du juge :

Avant de passer devant le Prsident du TGI du lieu de situation de limmeuble, les parties peuvent sadresser la commission dpartementale des baux commerciaux cense faire une proposition de prix dans un dlai maxi de 3 ans (mme procdure que pour rvision du loyer en cours du bail).

(cf. modle de lettre pour saisine de la commission, doc. n33)

B) Baux dhabitation : rvision du loyer manifestement sous-valu (art. 17c doc. n34) :

Si on estime que le loyer est en effet en dessous du march, lart. 17 c offre la possibilit de le rvaluer. Ainsi, le propritaire ne pourra augmenter le loyer que sil est incontestablement infrieur ce quil devrait tre par rapport aux loyers habituellement constats dans le voisinage pour des logements comparables.

Dans la mesure o on modifie une condition du contrat, en loccurrence le loyer, il sagit donc dun renouvellement dun bail et un nouveau bail doit donc tre rdig.

La loi ne prcise pas ce quest un loyer manifestement sous-valu. Elle ne prvoit que ltalement de la hausse.

(cf. modle de proposition de renouvellement, doc. n 35)

1) Condition respecter :

Proposition de renouvellement :

- Larticle 17c nonce que la proposition de renouvellement doit tre faite au moins 6 mois avant le terme du bail. Par exemple, si le bail expire le 31 dc. 2000 le locataire devra tre averti au plus tard le 30 juin. - A dfaut, la demande sera nulle et le bail sera reconduit aux mme conditions et donc au mme loyer (si demande pas fait dans le dlai). - La proposition doit tre envoye par RAR ou par huissier (la date de rception de la lettre RAR pour faire partir le dlai cest la remise effective au locataire, donc intrt de faire un mois avant le dbut du 6me mois lenvoi).

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Formalisme respecter :

- Loffre de renouvellement doit reproduire intgralement les termes de larticle 17c ; - Indiquer le montant du loyer ; - Ainsi que la liste des rfrences ayant servi dterminer le loyer propos. A dfaut, loffre est nulle et donc le bail reconduit avec mme loyer, ventuellement index sil existe dj une clause dindexation. Toutefois, si les formes prescrites ne sont pas respectes, la nullit ne joue que si le locataire prouve que lirrgularit commise lui a caus un dommage (cass. civ 3me 08/06/1995). Le seul fait pour le locataire de ne pas tre mme de vrifier la porte et lexactitude des rfrences, ne permet pas au juge de lever lirrgularit doffice. Il convient donc de rdiger la proposition de renouvellement avec soin. Lorsque le bailleur a propos le renouvellement du bail son locataire, il ne peut pas se raviser et lui donner cong lchance du contrat en cours (art. 17c).

Le propritaire doit justifier le nouveau loyer : les rfrences :

- Il nest pas possible daugmenter le loyer arbitrairement. Il doit justifier de la hausse du loyer en fournissant son locataire un certain nombre de rfrences de loyers pratiqus dans le voisinage pour des logements comparables cest--dire des exemples prcis de location semblables celle du bailleur. - Le bailleur doit fournir 6 rfrences de loyers si le logement se trouve dans une commune faisant partie dune agglomration de plus dun million dhabitants, cest--dire les communes dpendant des agglomrations de Paris, Lyon, et Marseille qui figurent en annexe au dcret du 02 oct. 1987. Pour les autres, 3 rfrences suffisent.

- Les rfrences doivent rpondre certains critres :

Ces rfrences doivent correspondre des loyers habituels et non pas des loyers exceptionnels.

Les logements choisis en rfrences doivent tre situs dans le voisinage (mme quartier) on peut prendre le mme groupe dimmeuble ou groupe dimmeubles de mme caractristique et dans la mme zone gographique (rponse ministrielle n4776 JOAN 13 fv. 1989 p. 772,).

Les logements doivent tre comparables donc ils doivent tre de qualit de construction et dentretien proches, avec pratiquement les mmes lments dquipements et caractristiques similaires par la taille, le nombre de pices, ltage, le standing de limmeuble, lenvironnement, lexposition. Le dcret du 31 aot 1990 (doc. n36) prcise que les rfrences doivent indiquer le nom de la rue et n de limmeuble, ltage, sil existe un ascenseur ou non, la surface, la date dentre du locataire dans les lieux et le montant du loyer hors charges. Les deux tiers des rfrences doivent concerner des logements pour lesquels il ny a pas eu de changement de locataire depuis au moins 3 ans.

- O trouver les rfrences : Pour Paris : OLAP (observatoire des loyers de lagglomration Parisienne, doc. n37) Pour la province : observatoire des loyers ou ADIL (doc. n37), notaires ou porte porte

2) Raction du locataire :

Acceptation du locataire :

Le locataire peut accepter la proposition daugmentation : un nouveau contrat de bail est alors sign, avec un nouveau loyer.

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Refus tacite ou exprs du locataire :

- Le locataire peut trs bien rpondre par la ngative ou bien encore sabstenir de rpondre dans les deux premiers mois du dlai de 6 mois, ce qui quivaudra alors un refus tacite.

- Le bailleur doit alors ragir trs vite en sadressant la commission de conciliation du dpartement du lieu de limmeuble dans les 4 mois avant le terme du bail. Bailleurs et locataire prsentent chacun leur rfrence et la commission rendra un avis dans un dlai de deux mois.

- Si aucun accord amiable devant la commission, le propritaire ou le locataire devra saisir le tribunal dinstance avant la fin du bail. A dfaut, le bail sera reconduit. 3) Etalement de la hausse :

Le lgislateur pour protger le locataire a prvu un talement de la hausse.

Le logement se trouve en province :

Elle se rpartit : - par tiers lorsque la hausse est de moins 10% et que le bail se renouvelle pour 3 ans ; - par sixime lorsque le bail est renouvel pour 6 ans ; - par sixime lorsque la dure est moins de 6 ans (donc de 3 ans) mais que la hausse est plus

de 10%.

Ce nest donc quau bout de 3 ou 6 ans que le bailleur percevra un loyer avec la hausse totale.

Exemple chiffr n8 :

Prenons la location dune maison dont le bailleur peroit un loyer de 816 /mois, alors que les loyers de ce type de bien se situent plutt, dans le voisinage, autour de 950 /mois. Si vous convenez de fixer le nouveau loyer ce niveau, vous laugmenterez de 134 /mois, ce qui reprsente une hausse de 16%, qui devra donc tre rpartie sur 6 ans.

Le bailleur pourra alors rclamer : 816 + (134 x 1/6) = 838,33 /mois la 1re anne, 816 + (134 x 2/6) = 860,67 /mois la 2meanne, 816 + (134 x 3/6) = 883 /mois la 3me anne, 816 + (134 x 4/6) = 905,33 /mois la 4meanne, 816 + (134 x 5/6) = 927 /mois la 5meanne, 816 + (134 x 6/6) = 950 /mois la 6meanne.

Si le bail prvoit une clause dindexation, vous pourrez, en plus, rviser, chaque anne, ce loyer rvalu. Ainsi, ds la 1re anne de ltalement de la hausse (ici 838,33 ) vous pouvez indexer le loyer.

Le logement est en rgion parisienne :

- La rvaluation du loyer est encore plus encadre. En effet, chaque anne, depuis lentre en vigueur de la loi du 06 juillet 1989, le gouvernement publie en aot un dcret qui encadre, Paris et rgion parisienne, de manire encore plus stricte quailleurs, la hausse qui peut-tre pratique loccasion dun renouvellement dun bail.

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Sont concernes Paris, toutes les communes des Hauts de Seine, de la Seine St Denis, du Val de Marne et bon nombre de celles de la Seine et Marne, des Yvelines, de lEssonne et du Val dOise (dcret du 29 aot 2007, doc. n38 donne la liste des communes).

- Ce texte dispose que, lors dun renouvellement dun bail, lorsque le loyer est manifestement sous-valu, la hausse ne peut dpasser la moiti de la diffrence entre le prcdent loyer et celui qui rsulterait des rfrences prsentes lappui de la demande .

- Par ailleurs, si le bailleur a ralis des travaux damlioration, depuis la date deffet ou de renouvellement du contrat, dun montant au moins gal une anne de loyer, il peut choisir daugmenter le loyer de 15% du cot TTC de ces travaux .

- Notion de travaux : Les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement

lou), soit les parties communes; Ces travaux doivent tre des travaux damlioration, comme on la dj vu ils doivent

apporter une bonification au logement : un lment nouveau ou un meilleur confort, un service ou une qualit suprieure aux prestations existantes, renforcer la scurit des personnes exclusion des travaux dentretien (donc exclusion travaux de tapisserie, rfection lectricit, lessivage pour parties privatives et ravalement, rfection toiture, remise en tat ou mise aux normes des portes dascenseur)

Ex. : un chauffage chaleur radiante dans la salle de bain, installation dun digicode, pose dun lecteur de carte magntique daccs au parking sont considrs par les juges comme des travaux damlioration.

Ils doivent tre dun montant TTC au moins gal la dernire anne de loyer, hors charges.

Ils doivent enfin avoir t effectus depuis loccupation du locataire et non avant.

Ex. n 9 : sans travaux damlioration

Imaginons une location dun bien dont le bailleur peroit en 2002 un loyer de 1000 /mois. Un bien quivalent dans le voisinage se loue alors 1200 /mois. Le loyer tait donc manifestement sous-valu, puisquil existait une diffrence de 200 entre les deux logements.

Par application du dcret du 27 aot 2002, vous ne pouviez augmenter le loyer que de 100 ce qui correspondait : (1200-1000) x 50%.

Mais il ne fallait pas oublier dtaler cette hausse sur trois ans (la hausse tant de 10%).

Le bailleur pourra rclamer : 1000 + (100 x 1/3) = 1033,33 par mois la 1re anne ; 1000 + (100 x 2/3) = 1066,66 par mois la 2me anne ; 1000 + (100 x 3/3) = 1099,99 par mois la 3me anne.

Si le bail prvoit une clause dindexation, vous pourrez, en plus, rviser, chaque anne, ce loyer rvalu. Ainsi, ds la 1re anne de ltalement de la hausse (ici 1033,33 ) vous pouvez indexer le loyer.

Ex. n 10 : avec travaux damlioration

Prenons le cas dun bien dont le bailleur peroit en 2002 un loyer de 455 /mois, manifestement sous-valu puisquun bien quivalent dans le voisinage se louait 680 /mois.

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Vous avez effectu des travaux damlioration pour un montant TTC de 6860 . Laugmentation annuelle autorise tait donc de 1029 (15% de 6860) soit 85,75 /mois. Cette somme tait infrieure laugmentation qui pouvait tre obtenue en labsence de travaux, cest--dire 112,50 , correspondant (680 455) x 50%. Puisquelle tait plus avantageuse pour votre bailleur, ctait donc une augmentation de 112,50 que vous pouviez appliqu, en la rpartissant sur 6 ans puisque passer dun loyer de 455 /mois 567,50 /mois (455 + 112,50) /mois reprsentait une augmentation de 25%. Si les travaux effectus staient levs 11 000 , laugmentation annuelle qui pouvait alors tre applique, aurait t de 1650 (15% de 11 000), soit 137,50 /mois. Cette augmentation tant la plus avantageuse pour votre bailleur, vous pouviez retenir celle-ci. Mais l encore, condition de ltaler sur 6 ans.

C) Baux du secteur libre :

1) Baux professionnels :

Comme on la dj vu au dbut de notre expos, la caractristique du bail professionnel est quil nest rglement par larticle 57A de la loi du 27 dec. 1986 uniquement en ce qui concerne sa dure et la possibilit de donner cong par lune ou lautre des parties :

- pour 6 ans minimum ; - par crit ; - le bailleur peut au bout des 6 ans en respectant pravis de 6 mois mettre fin au bail ; - et pour le locataire il peut avant la fin du bail mettre un terme celui-ci avec pravis de 6

mois.

Cet article est dordre public, ce qui signifie que toute clause contraire est nulle. Ex. si le bail est conclu pour une dure de 2 ans, cette clause est nulle et la dure du bail sera porte 6 ans (CA Versailles, 1re ch., 4 dc. 1998, loyers et copro 1991 n195).

- Tacite reconduction : loyer au mme montant : Si aucun cong nest dlivr le bail se reconduit par tacite reconduction pour 6 ans. Celle-ci sopre donc au mme loyer que le bail expir (CA Paris, 6me section C. 7 mars 1994, loyers et copro 1994 n327, doc. n39) sauf ce que les parties se mettent daccord sur une augmentation.

- Proposition de renouvellement (avec cong), un nouveau loyer sera appliqu en cas dacceptation par le locataire : Comme la loi nimpose rien en ce qui concerne le renouvellement du bail, nous vous conseillons de faire une proposition de renouvellement bien avant les 6 mois afin que si le locataire refuse ou ne rpond pas vous preniez les devant en donnant cong si le bailleur dsire trouver un autre locataire afin daugmenter par la mme occasion le loyer. Les parties sont daccord pour renouveler le bail. Ceci implique quun cong soit donn pour mettre fin au bail en cours, faute de quoi il y aurait tacite reconduction. Les conditions du nouveau bail seront donc ngocier, comme laugmentation du loyer.

2) Baux du secteur libre :

- Tacite reconduction : Il conviendra comme pour le bail professionnel de faire attention la rdaction du bail, notamment ceux qui indiquent qu dfaut de cong il y aura tacite reconduction du bail aux mmes conditions, donc au mme loyer. Il faudra donc faire attention ne pas laisser passer lchance du bail. Sinon, on ne pourra augmenter le loyer uniquement par une clause dindexation ou bien encore par un accord amiable (avenant).

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- Proposition de renouvellement :

Avant le dlai de pravis pour donner cong (convenu entre les parties), faire une proposition de renouvellement. Dans le cas o le locataire ne laccepterait pas, envisager la possibilit de donner cong et donc rechercher un nouveau locataire en pouvant demander un loyer plus lev.

3) Baux meubls :

La loi Borloo du 18 janvier 2005 de cohsion sociale qui a modifi larticle 632-1 du CCH (doc. n 40) ne fait plus la diffrence entre les bailleurs de plus ou moins 4 logements meubls.

- Nouvelles conditions : en effet, la nouvelle rdaction impose, lorsque le logement meubl constitue la rsidence principale du locataire, au bailleur de :

- rdiger un bail crit ; - pour une dure dun an mini qui se reconduit tacitement; sauf pour les tudiants o la

dure peut-tre rduite 9 mois dans ce cas il ny a pas de tacite reconduction depuis modification art. 632-1 du CCH effectue le 26 juillet 2005 ;

- le bailleur peut en respectant un pravis de 3 mois donner cong pour vendre, pour reprise, ou encore pour motif lgitime et srieux ;

- le locataire pourra quant lui donner cong sous un pravis dun mois. - Le loyer sera rvis selon lIRL (depuis mars 2007).

- Tacite reconduction : tout cela signifie donc que si aucune des parties ne donne cong, le bail sera reconduit tacitement pour une priode dun an aux mmes conditions du bail initial, notamment en ce qui concerne la rvision du loyer, do limportance de prvoir une clause dindexation dans lhypothse o le bailleur omettrait de faire une proposition de renouvellement.

- Proposition de renouvellement : toutefois, le lgislateur a permis au bailleur, sil dsire modifier les conditions du bail, dinformer le locataire avec un pravis 3 mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvel pour un an (un nouveau contrat est sign un nouveau loyer). Sinon il y aura tacite reconduction aux mmes conditions. Dans ce cas, la seule possibilit quil restera au bailleur sera de donner cong pour lun des 3 motifs, ce qui signifie quil faut quil ait fait une proposition de renouvellement avant les 3 mois.

- Notion de rsidence principale :

La notion d'habitation principale apparat comme une notion de pur fait, laisse la libre apprciation des juges du fond. La jurisprudence permet cependant de dgager un certain nombre d'indices utiliss rgulirement par les juridictions. Aucun de ces indices n'est lui seul dcisif et il convient plutt d'utiliser la technique " du faisceau d'indices " afin de dterminer si on se trouve devant une " rsidence principale ". Ces indices sont : - la dure effective d'occupation du local ; - les attaches familiales, c'est--dire, la recherche du lieu de rsidence de la famille ; - le lieu d'exercice de la profession ; - le lieu de paiement de l'impt sur le revenu, le lieu pour lequel le contribuable demande des abattements ou avantages fiscaux au titre de sa rsidence principale permet d'affiner l'analyse - le lieu d'inscription sur les listes lectorales. Selon la doctrine administrative, l'habitation principale doit s'entendre du logement o les contribuables rsident habituellement et effectivement avec leur famille et o se situe le centre de leurs intrts professionnels et matriels (RM Robert, JO, Snat du 2 juin 1983, p. 807).

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Concernant les travailleurs saisonniers, 2 hypothses doivent tre distingues : - le travailleur saisonnier conserve un logement dans une commune diffrente de celle de son futur lieu de travail et il y conserve sa domiciliation fiscale, l'essentiel de ses biens et de ses attaches autres que professionnels. Dans ce cas, le contrat de bail conclu avec le bailleur ne devrait tre soumis au rgime de l'article 632-1 du CCH, sa rsidence principale se situant dans son logement d'origine ;

- le travailleur saisonnier passe d'un logement un autre au gr des saisons. Dans ce cas, il n'existe pas une pluralit d'habitation principale mais une vritable succession de rsidences principales et l'occasion de chaque saison, le travailleur saisonnier devrait bnficier de la protection instaure par l'article L. 632-1 du CCH. A chaque saison, le logement lou fait l'objet d'une installation complte et permanente, et mme si elle n'est pas dfinitive, il n'en reste pas mois qu'elle constitue la rsidence principale du preneur pendant toute la dure de la location.

Dans un souci de protection, le propritaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le preneur ne pourra en aucun cas installer sa rsidence principale dans les locaux lous. Cette clause ne sera valable que pour autant qu'au jour de la conclusion du bail les conditions de qualification de rsidence principale n'taient pas runies. En cas de fausse dclaration, le preneur pourra, preuves l'appui, demander aux tribunaux de requalifier son contrat afin de lui permettre de bnficier de la protection instaure par l'article L. 632-1 et suivants.

Cas particulier des tudiants : Lorsque la loi a t adopte le lgislateur navait pas fait de distinction entre les tudiants et les autres locataires. Ainsi, un bail dun an tait o