L’application de la réforme : questions/réponses

DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril 2008 1

L’application de la réforme :questions/réponses


Vos questions…….

1- Modalités pour détacher des terrains à bâtir?2- Composition des dossiers d’urbanisme?3- Modalités de ventes des lots?4- Modalités de retrait et de recours?5- Renseignements d’urbanisme?6- Période transitoire?7- Le bornage?8- Le certificat d’urbanisme?9- questions diverses?10- Comment obtenir des informations?


1-Formalités à accomplir pour détacher ou diviser un terrain pour construire

Un principe :Dès le 1er détachement en vue de la construction le lotissement est constitué (L442-1)

Critères pour définir la procédure :l’intention de construirele nombre de lotsla création de voies ou espaces communsla situation géographique

Le tableau ci-après résume les différents cas de figure…..


1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction?

Secteurs protégés * Hors Secteurs protégésDivision créant sur une période de 10 ans….

AVECvoies ou espaces

communs

SANS voie ou espace commun

AVECvoies ou espaces

communs

SANS voie ou espace commun

1 ou 2 lots DP DP DP DP

A partir de3 lots

PA PA PA DP

* Secteurs protégés = site classé ou secteur sauvegardé délimité


1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction?

Propriété A

B C D

Le projet :Rattachement de D à la propriété ADivision en B et C pour vente en jardinLotissement : NONFormalité :AucuneSauf si institution du contrôle des divisions par DCM (L111-5-2)rue



Détachement du lot B pour bâtirLotissement : ouiFormalité : DPL’âge de la maison (-10 ou + de 10 ans) ne modifie pas la réponse dans ce cas

A B

Maison

construite

rue



A B Détachement de 3 lots (dont 2 à bâtir)Lotissement : ouiFormalité : DPLe lot A « bâti » n’entre pas dans le calcul du nombre de lot.Toutefois si le bâtiment n’est pas achevé = PA !!!Car 3 lots + voirie

C

voie

rue



détachement de 3 lots à bâtir correspondant à 3 parcelles cadastrales existantes :Lotissement : ouiformalité : DP car 3 lots sans voie ou espace communLe fait que les parcelles cadastrales existent ne permet pas d’éviter la DP (1 seul tènement immobilier composé de plusieurs parcelles cadastrales)

AB712 AB713 AB714

RUE



détachement de 3 lots à bâtir :Lotissement : ouiformalité : DP si la servitude existePA si elle est créée à l’occasion de la division

A

BC

servitude de passage

Principe : ne sont pris en compte que les voies et espaces communs créés à l’occasion de la division (même si la construction sur l’un des lots intervient plus tard)

rue


1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction?

Projet : division en 2 lots.Situé en zone NB et ND d’un POSLotissement : ouiFormalité : DPLe lotissement en zone NB est désormais possible.La future construction devra respecter le zonage.

* Attention la zone N des PLU est inconstructible car bénéficie d’une protection en raison des paysages, sites, intérêts écologiques.

ABND

NB

rue



1er temps :Détachements de A et B avec voirie ne nécessitent qu’une simple DP

voie

Partie conservée

sans intention de bâtir

A

B

rue

C



2ème temps :Moins de 10 ans après la vente des deux lots le propriétaire du reliquat désire vendre le lot C pour bâtir.Formalité :Le lot C est déjà individualisé :

Le lot C doit faire l’objet d’une DP au titre du changement d’intention (art L442-1)

voie

Vente du lot pour bâtir

moins de 10 ans après

la DAACT

A

BC



Permis valant division R431-24Projet : vente de 4 maisons avec terrainsLotissement : dispenséFormalité : PC valant division avec transfert partiel possible aux acquéreurs.Nouveautés : pluralité des maitres d’ouvrage possible.Les règles d’urbanisme s’appliquent à l’ensemble de la propriété. (voir diapo suivante)

A B

CD voie

rue



Projet : construction d’une maison sur un lot de lotissement (accordé par DP ou PA).A quelle distance des limites de propriété s’implanter?Application de l’art R123-10-1 : Conséquences : pour A1 : respect des règles d’implantation ou de recul2 : implantation libre Conséquences : pour B3 : respect règles d’implantation entre deux constructions.

rue

A1

2

B1ère maison

1

2ème maison

3

Règle non applicable en RNULe POS/PLU peut s’y opposerLe règlement continue de s’appliquerRègle applicable aux PC valant division


2- Quelles sont les pièces à joindre dans les dossiers de lotissement? (DP ou PA)


2- Composition des dossiers (DP et PA)

* DP PA complément

imprimé et bordereau

2 ex. 4 ex. -----

Plan de situation

2 ex. 4 ex. 5 ex.

Plan coté des divisions

2 ex. ----- 5 ex.

Plan de l’état actuel

2 ex. 4 ex. -----

Plan de composition

----- 4 ex. 5 ex.

* En site protégé +1ex complet du dossier


2- Composition du permis d’aménager (suite)

Projet architectural et paysager (4ex.) :Présentation de l’état initial du terrain et de ses abordsPrésentation du ProjetVues et coupes (2 ) par rapport au terrain naturelPhotos vue de loin et de prèsProgramme et plans des travaux d’équipementDocument graphique d’implantation des bâtiments

Pièces administratives (4ex.) : Projet de règlement (facultatif)Attestation de garantie d’achèvement des travaux *Engagement de constituer une Association syndicale *

* Si nécessaire


2- Composition des dossiers?Les imprimés téléchargeables :

www.nouveaupermisde construire.gouv.fr


3- Modalités de vente des lots?

Lotissement soumis à PA :Les ventes sont interdites et la signature d’une promesse

unilatérale de vente est conditionnée par la délivrance du PA

Lotissement soumis à DP :Controverse entre juristesLes ventes sont interdites, mais des promesse de vente

peuvent être signées avant la délivrance de la non-opposition à une DP

Par prudence, le compromis de vente devrait comporter la réserve d’obtention de l’arrêté de non–opposition à la DP.


4- Modalités de retrait et de recours des autorisations?Le retrait

Actes concernés (tacite ou explicite) :- permis de construire- permis d’aménager- permis de démolir

Conditions :- acte illégal- obligation de l’administration- délai de 3 mois maximum (L424-5) sauf demande

du bénéficiaire- mise en œuvre de la procédure contradictoire


4- Modalités de retrait et de recours des autorisations?2 cas particuliers

Le retrait

Le certificat d’urbanisme opérationnel :- Condition : acte illégal- Délai : 4 mois certificat express (arrêt TERNON)

La déclaration préalable :- impossibilité de retrait- acte illégal : recours contentieux des tiers ou du préfet


4- Modalités de retrait des autorisations?Les nouveautés.

Délai de recours de tiers : 2 mois inchangé Point de départ : 1er jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain Panneau d’affichage : rappel de l’obligation de notification des recours :

- à l’auteur de l’acte- au bénéficiaire de la décision

Modèle de panneau


4- Modalités de retrait des autorisations?Les nouveautés.

Sécurisation des actes

affichage : affichage en mairie désormais sans incidence sur le délai de recours des tiers dépôt de la DAACT : fin du délai de recours 1 an après son dépôtprescription administrative : constructions achevées depuis + de 10 ans sauf :

- construction sans permis- dans certaines zones dangereuses ou protégées- construction sur le domaine public


4- Quelles sont les nouveautés concernant les recours?

Sécurisation des actes devant le juge civil :

-l’action en démolition ne peut plus être exercée seulement devant le juge civil : au préalable le juge administratif devra annuler l’autorisation

- l’action en indemnisation doit être exercée dans le délai de 2 ans à compter de l’achèvement des travaux


5- Le renseignement d’urbanisme?

La note de renseignement n’a pas de base juridique. Le formulaire de demande sera donc supprimé.

Le certificat d’urbanisme a) peut avantageusement le remplacer car :

Il donne des informations : règles d’urbanisme, servitudes, fiscalité

Il cristallise les droits du pétitionnaire (18 mois).Il offre une garantie juridique que n’apporte pas

la note de renseignement d’urbanisme.


6-Période transitoire?

Principe : absence de rétroactivité de la réforme

Conséquence sur les divisions : VENTE LIBRE

- des lots de lotissement autorisé avant le 01/10/07 (sauf caducité)- des lots provenant de déclaration R315-54 effectuée avant le 1/10/07 (sans limitation de durée)


7- Le bornage?

Impact de la réforme :- l’obligation du bornage (L111-5-3)- rappel : nullité de la vente possible- sont concernés les lots issus :

- de déclaration préalable- de PA

- difficultés : indivision, désaccord, coût..


8- Le certificat d’urbanisme?

Le CUb tacite :le principe : au delà de 2 mois

délivrance d’un CUa informatif avec cristallisation des règles afférentes au terrain

Suivi d’une lettre de l’autorité compétent se prononçant sur la possibilité de réaliser l’opération projetée.La localisation = indication minimale


9- Questions diverses?Maison de gardien accessoire d’une usine existanteProjet : division pour vendre la maisonLotissement : nonFormalité : DP changement de destinationusine

Maisongardiennage

rue

Changement de destination à minima DP :la nouvelle destination doit respecter le POS/PLUsanctions : poursuites pénales


10- Comment obtenir des informations?site INTERNET des DDE

(nomdépartement.equipement.gouv.fr)www.nouveaupermisdeconstuire.gouv.fr

2

1


10- Comment obtenir des informations?

Les questions réponses :

Exemple du thème lotissement



Assistance nationale du Ministère : cible : les professionnelstél. : 01 40 81 11 00 (9h30 à 17h30)

Assistance locale :les communesles cellules ADS de chaque DDE



Prochainement vous pourrez retrouver ce document sur le site :

www.www.saonesaone--etet--loire.equipement.gouv.frloire.equipement.gouv.fr

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