L’ACTUALITÉLes chiffres del’accession socialesécurisée

FOCUSEquilibre financier desopérations locatives :nouvelle donne

DROIT ET FISCALITÉDétecteurs de fumée :nouvelles obligations desparties

N° 992 / 15 JUIN 2014

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LE DOSSIER2e Semaine

nationaledes Hlm

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ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 1

L’ÉDITO

D’importantsdossiers restentdevant nous et

devront êtrearbitrés.

La mandature européenne s’achèvesur une tonalité amère. S’il faut direavec fermeté à la Commission quel’inflation des normes et des régle-mentations européennes impactequotidiennement les coûts de pro-duction et de gestion du logementsocial et pèse sur notre capacité àinnover, je tiens à saluer le travailaccompli avec le soutien de nom-breux députés européens pourdéfendre, à Bruxelles, le modèle dulogement social et en faire un acteurde la cohésion sociale et de la res-ponsabilité environnementale.La compatibilité des aides au loge-

ment social au régime des aides d’État a étéreconduite au titre des compensations deservice public et un cadre stable et favora-ble à la coopération public-public desorganismes Hlm a été obtenu. De même,les ouvertures des règlements FEDER etFSE aux projets de rénovation thermique,d’accès au logement des personnes défa-vorisées et de renouvellement urbain ontété renforcées pour la période 2014-2020avec l’appui du Parlement européen.D’importants dossiers restent devant nouset devront être arbitrés sous la nouvelle

mandature 2014-2019. Ils auront un impactdirect pour l’activité des organismes Hlm :le maintien des taux réduits de TVA appli-cables au logement social, la révision de ladirective services et le contrôle des agré-ments, ainsi que la surveillance macroé-conomique des marchés du logement de lazone euro.Plus fondamentalement, la question de ladéfinition du logement social sera tranchéed’ici à la fin de l’année par la Cour de Justicede l’Union européenne. L’État français et leMouvement Hlm y défendent avec force lanotion de service d’intérêt économiquegénéral face à une approche résiduelle de ladirection générale de la Concurrence de laCommission européenne.Plus que jamais, l’avenir du logementsocial se joue aussi à Bruxelles.

JEAN-LOUIS DUMONT,

Président de l’Unionsociale pour l’habitat

L’avenir du logementsocial se joue aussi àBruxelles

2 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

SOMMAIRE

Actualités Habitat, bimensuel d’information éditépar l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08; tél. : 01 40 75 78 00;www.union-habitat.org. Directeur de publication:Frédéric Paul. Rédactrice en chef: Soraya Méhiri.Rédactrice en chef adjointe : Frédérique Xélot.Rédactrice: Pascale Baret. Secrétaire de rédaction- maquette: Véronique Simonnet. Publicité, admi-nistration des ventes et abonnements : ThierryLesage. Conception graphique : Gavrinis. Com-position: Biceps Sarl. Impression: DEJALINK. Lesarticles peuvent être reproduits, en tout ou partie,sous réserve de la mention d’origine, avec l’ac-cord de la rédaction. Commission paritairen° 0513 G 83187. Dépôt légal : 2e trimestre 2014.ISSN: 1766-6066. Contacts: l’USH - Direction desactivités promotionnelles. Tél. : 01 40 75 52 63 ou 5267. Abonnements et tarifs 2014 : 22 numéros paran, plus deux suppléments «Table des matières».Organismes adhérents: 276 €TTC; autres abonnésFrance: 437 € TTC; étranger: 468 € ; le numéro:25 € TTC. Publicité: page5.Actualités Habitat est imprimé sur du papier issude forêts gérées durablement et recyclé.

ÉDITORIAL1 Edito de Jean-Louis Dumont,

président de l’USH : l’avenir dulogement social se joue aussi àBruxelles.

L’ACTUALITÉ4 Politique de l’habitat : Sylvia Pinel

affiche son calendrier. • Personnesâgées : lancement d’un plan d’aide àl’investissement pour les logements-foyers. • Nominations.

6 Conjoncture au 2 juin 2014.7 Territoires : une nouvelle carte des

régions. • Ville de Paris : le logement,priorité de la mandature.

8 Chiffres de l’accession socialesécurisée à la propriété.

EXPRESS9 Nos voisins les chats, initiative de

France Loire. • Quand l’art urbaintransfigure une friche industrielle. •Nouveau président des ESH. • Lessalariés de Reims Habitat en Tri’odeet en vélo.

LE DOSSIER10 Deuxième Semaine nationale des

Hlm • Interview de Frédéric Paul,délégué général de l’USH : leshabitants au cœur de la SemaineHlm.

12 Construire l’avenir.

FOCUS14 Equilibre financier des opérations

locatives : nouvelle donne.

LE MOUVEMENT15 Livret A : le doublement du plafond

reste nécessaire pour la Fédérationdes OPH. • Agenda.

DIRECT HLM16 Les stratégies, initiatives et projets

des organismes.

MAÎTRISE D’OUVRAGE20 Nouvelles réalisations.21 Accession sociale en zone Anru. •

Rénovation : bois et solaire à Aix-en-Provence. • « la Banane » fait peauneuve. • Agenda.

DROIT ET FISCALITÉ22 Taxe sur les salaires : rappel des

principales règles applicables.24 Détecteurs de fumées : nouvelles

obligations des parties.

21

Le logement, priorité de la Ville de Paris.

Lancement de la 2e Semaine nationale Hlm.

Obligations en matière de détecteurs de fumée.

Rénovation d’un immeuble des années 60.

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ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 3

REGARD

Un rucher sur le toit. A l’instar d’autresbailleurs sociaux, l’USH a fait installer troisruches sur la terrasse de son siège parisien.Cette initiative a été rendue possible grâceau soutien de la Société centrale d’apicultureet à l’engagement de deux salariées qui,après avoir suivi une formation de plus desix mois, joueront les gardiennes desquelque 150000 locataires. Premièresrécoltes attendues fin juin…

4 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

Devant le Conseil national de l’habi-tat, la ministre du Logement et del’Égalité des territoires a réaffirmé, le22 mai dernier, sa volonté de déve-lopper «une véritable approche trans-versale du logement, dans un esprit dedialogue et d’écoute», dans le droit filde la politique conduite par son pré-décesseur, Cécile Duflot, autour dedeux axes: accélérer la construction,rénover les logements et redonner dupouvoir d’achat aux Français.Pour relancer la construction, plu-sieurs actions concrètes vont êtredéployées :• simplifier les règles de construction.50 premières mesures de simplifi-cation des règles seront prises avantl’été, et d’autres seront annoncéesavant la fin de l’année pour réduireles coûts de construction ;• augmenter le nombre de loge-ments sociaux de façon équilibréesur tout le territoire en veillant à labonne application de la loi ALUR eten mobilisant le parc privé via le

POLITIQUE DE L’HABITAT

Sylvia Pinel affiche son calendrier

développement de l’intermédiationlocative ;• accélérer la mobilisation du foncierpublic en mobilisant les préfets danschaque département sur quelquesprojets ciblés ;• relancer l’accession à la propriété,principal réservoir de la productionde logements, en adaptant les dis-positifs d’aide au financement del’accession pour renforcer leur effi-cacité et leur lisibilité ;• développer le logement intermé-diaire dans les zones tendues enmobilisant tous les acteurs (inves-tisseurs institutionnels, bailleurs,CDC, Action logement, établisse-ments publics fonciers) ;• dynamiser la rénovation des loge-ments.L’amélioration du pouvoir d’achatpasse aussi au travers d’une politiqueactive du logement via le dévelop-pement de l’offre notamment dansles zones tendues, l’encouragementdes travaux de rénovation énergé-tique et par la mise en œuvre de la loiALUR. A ce titre, la concertationpour la mise en place de la garantieuniverselle des loyers devrait débu-ter prochainement et les décretsd’application permettant d’inciterles bailleurs privés à louer leurslogements à des ménages modestesdevraient aussi sortir rapidement.Suivront ensuite les décrets pourl’encadrement des loyers dès le débutde l’automne; puis ceux pour assurerla transparence dans les relationsentre syndics et copropriétaires,notamment sur les tarifs, au troi-sième trimestre 2014. Ceux visant àaméliorer le processus d’attributiondes logements sociaux devraient êtrepubliés avant la fin de l’année commeceux visant à lutter contre l’habitatindigne. Les derniers, destinés à ren-forcer la prévention des expulsionsattendront le début 2015. F.X.

L’ACTUALITÉ

Dynamiser la rénovation des logements faitpartie des axes pour relancer la construction.© Efidis

Les pouvoirs publics lancent un plan d’aide et d’investissement(PAI) destiné à financer des travaux de rénovation des loge-ments-foyers pour personnes âgées. Cette annonce intervientà la suite de la concertation organisée dans le cadre de la pré-paration du projet de loi d’orientation et de programmation pourl’adaptation de la société au vieillissement. La gestion de ce planest confiée à l’Assurance retraite, pour le compte de la CNSA(1).Ce PAI vise à financer des travaux de réhabilitation, de moder-nisation, de mise aux normes, de restructuration, d’agrandisse-ment ou de reconstruction, ayant comme objectifs l’améliorationdu cadre de vie, du confort et de la sécurité des résidents, tantau niveau des espaces collectifs, que des logements.Parallèlement à ce plan, la direction générale de la Cohésionsociale et la Cnav (2) lancent une enquête sur le cadre bâti de cesstructures. Les logements-foyers ont reçu fin mai un question-naire, à compléter d’ici le 15 septembre 2014. Cette enquête apour objectif de préparer un renouvellement du plan d’aide à l’in-vestissement en faveur des logements-foyers.

CONTACT: magali.vallet@union-habitat.org

(1) CNSA : Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie.(2) CNAV: Caisse nationale d’assurance vieillesse.

PERSONNES ÂGÉES

Lancement d’un plan d’aide à l’investissement pour leslogements-foyers

Le PAI sera géré par l’Assuranceretraite. © Opac Savoie

François Soulage, présidentdu Secours catholique,prend la tête de laCommission de lutte contrela pauvreté de l’Uniopss,plus connu sous le nom deCollectif Alerte. Il succède àDominique Balmary.

Marie-Caroline Bonnet-Galzy, inspectrice généraledes affaires sociales, a éténommée Commissairegénérale à l’égalité desterritoires en Conseil desministres, le 28 mai 2014.

Jean-Luc Moudenc, lenouveau maire deToulouse, a été élu à laprésidence de l’Associationdes maires des grandesvilles de France (AMGVF). Il succède à Michel Destot,qui n’avait pas brigué denouveau mandat.

Gérard Collomb présidentdu Grand Lyon, a été éluprésident de l’Associationdes communautés urbainesde France (ACUF). Ilsuccède à Michel Delebarre.

EN BREF

Nominations

6 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

L’ACTUALITÉ

LES INDICES ET INDICATEURSRÉCENTS

IPC(1) – Indice des prix à laconsommation en avril 2014:• – 0,04 % sur un mois• + 0,72 % sur un an.

IRL(1) – Indice de référencedes loyers au 1er trim. 2014:• + 0,1 % sur un trimestre• + 0,6 % sur un an.

ICC(1) – Indice du coût de laconstruction au 4e trim. 2013:• + 0,20 % sur un trimestre• – 1,50 % sur un an.

Indice des prix des logementsanciens(2) au 1er trimestre 2014par rapport au dernier trimestre2013 :• + 0,1 % sur l’ensemble• + 0,3 % en appartement

et stable en individuel.

De janvier à fin avril 2014 :• 123 700 permis de construire(3)

délivrés (en baisse de 25 % parrapport à 2013 sur la mêmepériode) ;

• 96 800 mises en chantier(3)

(en baisse de 15 % en collectif et de 17 % en individuel).

Commercialisation des logementsneufs(4) au premier trimestre2014 :• 20 100 logements vendus (– 5 %

par rapport à 2013 sur la mêmepériode) ;

• 19 800 logements mis en vente(– 32 % par rapport à 2013).

(1) Source Insee.(2) Source Insee/Notaires.(3) Source CGEDD, DGFIP, Notaires.(4) CGDD, SOeS, ECLN.

CONJONCTURE AU 2 JUIN 2014

Source : Caisse des Dépôts (LDD : Livret de développement durable).

A fin avril 2014, l’encours cumulé des dépôts sur Livret A et LDD atteint 371 Md€, en haussede 4 Md€ depuis le début de l’année.La forte croissance des dépôts enregistrée fin 2012 et début 2013 correspond au relèvementdes plafonds réglementaires :• du Livret A : de 15 300 € à 19 125 € au 1er octobre 2012 et à 22 950 € au 1er janvier 2013 ;• du LDD : de 6 000 € à 12 000 € au 1er octobre 2012.A noter que le mécanisme de plafonnement des dépôts ne s’applique pas aux organismesHlm.

LE SUIVI DE LA FORMATION DU TAUX DU LIVRET A (BANQUE DE FRANCE)

Source : Banque de France et USH.

Le taux calculé du Livret A est obtenu en application de la formule prenant en compte lestaux d’intérêt, l’inflation et sa valeur minimale (inflation + 0,25 point).

L’INDICATEUR DU MOIS : L’ENCOURS SUR LIVRET A ET LDD

Encours total des Livret A et LDD – Milliards d’euros en fin de mois

ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 7

Dans une tribune publiée dansla presse régionale datée du3 juin, François Hollanderedessine de manière auto-

ritaire la carte de France des régions,et ramène leur nombre de 22 à 14,modifiant ainsi l’architecture terri-toriale de la République.Ainsi peut-on lire sous sa plume :« Les intercommunalités change-ront d’échelle. Chacune d’entre ellesdevra regrouper au moins 20 000habitants à partir du 1er janvier 2017contre 5 000 aujourd’hui. Des adap-tations seront prévues pour les zonesde montagne et les territoires fai-blement peuplés. L’intercommuna-lité deviendra donc, dans le respectde l’identité communale, la structurede proximité et d’efficacité de l’ac-tion sociale (…).« Les régions quant à elles, se sontimposées comme des acteursmajeurs de l’aménagement du terri-toire. Mais elles sont à l’étroit dansdes espaces qui sont hérités dedécoupages administratifs remon-tant au milieu des années 60. Leursressources ne correspondent plus àleurs compétences, qui elles-mêmesne sont plus adaptées au dévelop-pement de l’économie locale. Pourles renforcer, je propose donc deramener leur nombre de 22 à 14. Ellesseront ainsi de taille européenne etcapables de bâtir des stratégies ter-ritoriales. Une carte a été définie(…). Elle sera soumise au débat par-lementaire. Mais il faut aller vite caril ne nous est pas permis de tergi-verser sur un sujet aussi importantpour l’avenir du pays.«Demain, ces grandes régions aurontdavantage de responsabilités. Ellesseront la seule collectivité compé-tente pour soutenir les entreprises etporter les politiques de formation etd’emploi, pour intervenir en matièrede transports, des trains régionauxaux bus en passant par les routes, lesaéroports et les ports. Elles géreront

TERRITOIRES

Excepté pour l’Île-de-France et la Corse, lenouveau découpageprésente une certainehomogénéité en termesde population et de PIB.

Une nouvelle carte des régions

les lycées et les collèges. Elles auronten charge l’aménagement et lesgrandes infrastructures (…).« Dans ce nouveau contexte, leconseil général devra à terme dis-paraître. La création de grandesrégions et le renforcement des inter-communalités absorberont une large

part de ses attributions. Mais cettedécision doit être mise en œuvre defaçon progressive car le conseil géné-ral joue un rôle essentiel dans lessolidarités de proximité et la gestiondes prestations aux personnes lesplus fragiles (…).« L’objectif doit être une révisionconstitutionnelle prévoyant la sup-pression du conseil général en 2020(…). D’ici là, les élections pour leconseil départemental seront fixéesle même jour que celles pour lesfutures grandes régions à l’automne2015. Avec un mode de scrutin qui aété voté par la loi du 17 mai 2013. »Très concrètement, deux projets deloi seront présentés en Conseil desministres le 18 juin 2014, l’un porterasur la carte des régions et l’autre surleurs compétences et la montée enpuissance de l’intercommunalité,avec un examen en première lectureau Sénat au mois de juillet. Objectifaffiché : un vote de ces textes avantla fin de l’année. F.X.

Le 19 mai dernier, Ian Brossat, adjoint au mairechargé du logement et de l’hébergement d’ur-gence, a présenté au Conseil de Paris, le pland’actions de la nouvelle mandature en matière delogements.Pour préserver et développer l’offre, il propose :• un pacte de partenariat entre acteurs publics etprivés pour créer 10 000 logements par an dont7 000 sociaux. L’exécutif parisien réaffirme l’ob-jectif de transformer 200 000 m2 de bureaux enlogements et invite l’État et ses opérateurs à céderleur foncier disponible à un prix compatible avecla production sociale ;• le rééquilibrage de l’offre de logements sociauxdans les arrondissements déficitaires ;• la veille des dispositifs de la loi ALUR d’enca-drement des loyers pour qu’ils aient un impact réelsur la dépense de logement des Parisiens ;• un contrôle renforcé des meublés touristiques

via un renforcement des règles de compensationlors du changement d’usage d’un logement.Pour améliorer la qualité et le fonctionnement duparc de logements, sont prévus :• un plan « 1 000 immeubles » pour l’aide à larénovation thermique des bâtiments parisiens lesplus énergivores ;• des outils renforcés pour la lutte contre l’habitatindigne, à la suite de la création d’une celluled’enquêteurs en collaboration avec le Parquet etla préfecture de police ;• un travail d’amélioration de la qualité de servicerendu aux locataires de logements sociaux avecles bailleurs ;• une réforme du mode d’attribution des loge-ments locatifs sociaux(1) et un encouragement à lamobilité.

(1) Chaque année, 107 000 Parisiens déposent une demande delogement social.

VILLE DE PARIS

Le logement, priorité de la mandature

8 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

Au 31 mars 2013, les organismes Hlm ont ainsi déclaré 24389logements en stock, c’est-à-dire en cours de construction ou achevéset non entièrement commercialisés, dont 11428 en VEFA (47%) et12961 en location-accession (53%). En moyenne, une opération enVEFA comporte 17 logements et 10 logements en location-accession. Près de 23% de ces logements se situent dans ou àproximité immédiate des périmètres Anru.A cette date, 862 logements étaient achevés invendus, dont 546depuis plus de six mois, soit moins de 4% des logements en stock.

CHIFFRES DE L’ACCESSION SOCIALE SÉCURISÉE À LA PROPRIÉTÉ

Selon les premières données diffusées par la SGFGAS,43 400 PTZ+ auraient été émis en 2013 en métropole, soitune baisse de 45 % par rapport à 2012. Il s’agit de laconséquence, depuis le 1er janvier 2013, de la restriction duPTZ+ aux seuls logements neufs BBC (sauf vente Hlm etPSLA sous conditions).

Le prêt PAS qui ne connaît pas les mêmes critères d’éligibilitépour le neuf et peut même financer une acquisition dansl’ancien, a connu un regain d’intérêt avec 71 569 prêtsdistribués (+ 16 %). Le PTZ+ devant s’éteindre au 31 décembre2014, les pouvoirs publics doivent prendre une position sur saprolongation ou sur la mise en place d’un nouveau dispositif.

L’ACTUALITÉ

2013 2013 2014

T1 T2 T3 T4 T1

Logements lancés 1049 1373 1523 2352 6027 1597

Nb d’opérations(logements) VEFA PSLA TOTAL

Coop Hlm 326 (6 093) 506 (5 676) 832 (11 769)

ESH 208 (4 244) 385 (4 620) 593 (8 864)

OPH 68 (1 091) 274 (2 665) 340 (3 756)

Total 602 (11 428) 1 165 (12 961) 1 767 (24 389)

VEFA PSLA

En euros HT Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

Prix de vente moyen 203933 157755 153608 161577 189717 147108 141281 141253

Coûts de terrains moyens 24354 15744 15053 16189 27618 15658 14439 12719

Coûts de construction moyens 167471 132500 129170 131146 163034 128243 124181 125005

L’ACTIVITÉ COMMERCIALE DU 1er TRIMESTRE 2014

A compter de ce numéro, Actualités Habitat rendra compte de l’activité trimestrielle des 346 organismes Hlm garantis par la Société degarantie de l’accession des organismes Hlm (SGAHLM). Active depuis le 1er juillet 2003, la SGAHLM apporte la garantie que tout organismedoit obligatoirement souscrire s’il souhaite développer une activité d’accession à la propriété dans le neuf, que ce soit en VEFA ou en PSLA.Pour en savoir plus : www.sgaccession.org

2013 2013 2014

T1 T2 T3 T4 T1

Réservations VEFA 722 622 594 624 2562 688

Contrats PSLA 359 294 312 833 1798 758

Total réservations 1081 916 906 1457 4360 1446

Contrats VEFA 616 1048 771 1159 3594 667

Levées d’option PSLA 418 738 490 522 2168 549

Total ventes 1034 1786 1261 1681 5762 1216

LA DÉCOMPOSITION DES PRIX DE VENTE AU 31 MARS 2014

LA PRODUCTION EN ACCESSION SOCIALE SÉCURISÉE AU 31/03/14

Au cours du 1er trimestre 2014, 136 opérations totalisant 1597logements ont été lancées en construction, dont 47% en PSLA.

En VEFA, 688 logements ont été réservés et 667 vendus au cours du trimestre. Ce dernier chiffre est en baisse de 42 % sur un trimestre mais en hausse de 8 % par rapport au même trimestreN-1.

En PSLA, 758 contrats de PSLA ont été signés et 549 levéesd’option constatées. Le nombre de contrats PSLA a quasimentdoublé en un an et est supérieur aux réservations ou ventes VEFAdu trimestre, témoignant de la place occupée par ce produit.

Au total, 1216 ventes ont été constatées (ventes notariées VEFA+ levées d’option PSLA) au cours du trimestre, soit une baisse de28% sur un trimestre mais une hausse de 8% sur un an.

Cette évaluation est réalisée sur la base des budgets prévisionnels transmis à la SGAHLM.

Le financement de l’accession sociale en 2013

ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 9

EXPRESS

Les salariés en Tri’ode et en véloReims Habitat met à disposition de ses salariés son Tri’Odeet trois vélos à assistance électrique pour leurs déplacementsprofessionnels. Une initiative qui s’inscrit dans le cadre duPlan de déplacements entreprise (PDE) défini par l’OPH avecses salariés, privilégiant le covoiturage, l’usage des transportsen commun et de modes de transport doux.

EDF a pris en charge la TVA lié à l’achat du Tri’Ode. Conçupar la société Véléance et fabriqué en Champagne-Ardenne,ce scooter électrique très stable n’émet pas de CO2 et ne pro-duit pas de nuisance sonore grâce à son moteur silencieux.Les vélos sont loués à la société Holiday Bike. Sur le site Intra-net, un espace permet aux salariés de réserver les véhicules.

Nouveau président des ESHChristian Baffy a été élu président de la Fédération des EntreprisesSociales pour l’Habitat (ESH) qui tenait, le 5 juin dernier, sonassemblée générale à Paris. Il succède à Michel Ceyrac qui n’a passollicité le renouvellement de son mandat.Diplômé de l’École Supérieure de Commerce de Dijon, Christian Baffyest, depuis 1978, président directeur général de Baffy SA, grouped’entreprises de bâtiment dijonnais créé en 1931. Parallèlement, il aoccupé notamment les fonctions de président de la Fédérationfrançaise du bâtiment (2002-2008), de vice-président duMouvement des entreprises de France (2005-2008)et assure, depuis 2008, la présidence de laSMABTP dont il quittera la direction le1er septembre prochain. Christian Baffy présideégalement, depuis 2008, le conseil d’administrationd’Immobilière 3F et a été élu, en mai dernier,président de BTP Capital Investissement.Le nouveau président souhaite s’atteler au plus vite,avec l’appui du conseil fédéral et du bureau dela Fédération, à bâtir un projet collectifpour les ESH.

Nourris par des locataires bienveillants, deschats errants squattaient les rebords defenêtres et les balcons des logements en rez-de-chaussée de la résidence Le Vernet, àSaint-Amand-Montrond (18). Devant laprofusion de ces félins, France Loire apassé une convention avec lacommune et l’association Paulinequi œuvre au bien-être desfélins égarés ou maltraitéspour éloigner ces chats desbâtiments et gérer cettepopulation. C’est ainsi que trois abris,construits par l’associationSOS travail et financés parFrance Loire, ont été installés à l’écart des bâtiments et que quatrelocataires ont été habilités à nourrir les animaux, contrôlés etsoignés par l’association.

Quand l’art urbain transfigure une fiche industrielleJusqu’au 14 juillet 2014, en pré-lude à la transformation du siteen écoquartier, le Fort d’Auber-villiers accueille l’In Situ Art Fes-tival, qui réunit sur une fricheindustrielle de deux hectares,une quarantaine d’artistesurbains invités en résidence.Le site, qui va voir disparaître laquasi-totalité des bâtimentsmilitaires, accueillera un projeturbain développé par l’AFTRP,

NOS VOISINS LES CHATS

à l’origine de cette initiative cul-turelle qui a pour thème la tran-sition. C’est l’association Art enville dont la vocation est de créerdes liens entre artistes urbainset acteurs de la ville qui a orga-nisé cet événement.Des supports atypiques – alcô -ves, épaves de voitures, parking,palissades – et toutes les façadesextérieures des bâtiments sontmis à disposition des artistes

qui ont réaliséune soixantained’œuvres tel ungrand portrait de1 400 m2 au sold’une anciennehabitante d’Au-bervilliers.La livraison despremiers bâti-ments est prévueen 2017 et le sitedevrait accueilliren 2025 une garedu métro duGrand Paris.

David Walker au travail dans son alcôve.

10 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

LE DOSSIER

POUR LA DEUXIÈME ÉDITION DE LA SEMAINE NATIONALE DES HLM, L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT A CHOISI DE METTRE L’ACCENT SUR QUATRE THÈMES : LE DÉVELOPPEMENT

DURABLE, L’INNOVATION ARCHITECTURALE ET SOCIALE, LA PARTICIPATION CITOYENNE ET LE RÔLE D’ACTEUR ÉCONOMIQUE MAJEUR DES ORGANISMES D’HLM.

2e Semaine nationale des Hlm

INTERVIEW

Les habitants au cœur de la Semaine Hlmsertion liées aux marchés dans le pro-gramme de rénovation urbaine, maisaussi dans les emplois d’avenir. LeMouvement Hlm, qui représente 80000emplois, aura à terme créé 2000emplois d’avenir qui seront pérenniséspour la plupart.Autre exemple, notre filiale de for-mation, l’Afpols, mène des actionsspécifiques d’insertion autour dumétier de gardien afin de remettre despersonnes en difficultés dans un par-cours professionnel. On peut citerégalement le programme Igloo qui apermis de réaliser 800 logements enremettant au travail – tout en les for-mant – des personnes éloignées del’emploi.Les Hlm deviennent un acteur socié-tal global, comme en témoigne lacréation de l’Institut de la RSE qui viseà intégrer les principes du dévelop-pement durable dans le manage-ment. Nous devons progresser sur laplace des parties prenantes et notam-ment celle des habitants car ce sontnos meilleurs alliés. Cela va plus loinque la concertation. Il faut créer lesconditions pour que les habitantsoccupent toute la place qu’ils sou-haitent pour être acteurs de leur viequotidienne et cela, sans condescen-dance. Leur place a déjà progressé (loiBorloo, réforme des OPH, Anru) maisaujourd’hui, le Mouvement Hlm

change d’état d’esprit. La Semaine desHlm montre comment ce changementculturel se traduit dans les actions.Un organisme Hlm est une vigie parrapport à un territoire parce qu’il estprésent en continu, durablement,notamment dans les quartiers quisont la forme de territoires où il y a leplus de fragilités. Nous sommes ensituation de porter à la connaissancedes autres acteurs les besoins de cesterritoires qui ne relèvent pas denotre métier : la présence des servicespublics, la sécurité, la santé publique,l’école, l’accompagnement des jeunes.Nous ne résoudrons pas ces questionsmais nous sommes aux côtés deshabitants pour le dire. S.M., F.X.

Frédéric Paul, délégué général de l’USH, explique lesgrands enjeux de la deuxième édition de la Semainenationale des Hlm.

Qu’attendez-vous de cette deuxième édition?Nous souhaitons montrer les actions positives concrètes surle terrain en proposant un regard différent sur l’ensemble descomposantes du Mouvement Hlm, en tant que mouvementsocial : l’Union sociale pour l’habitat, les Fédérations, les Asso-ciations régionales, les organismes Hlm et les parties pre-nantes, habitants, entreprises, architectes… Il n’existe pas d’au-tres occasions de permettre à cet orchestre du logement social

de communiquer sur un plan national.

Pourquoi mettre l’accent cetteannée, sur les habitants?Avec la crise économique etsociale, la montée de la précarité,on voit que le Mouvement Hlm estun acteur global : économique,

social, du développement durable,de la citoyenneté. Nous devons

construire des réponses globalessur des sujets auxquels la

société est confrontée :l’insertion économiquenotamment. Ces der-nières années, le rôledes Hlm, commeacteurs de l’inser-tion économique,a connu une mon-tée en puissance,notamment dansles clauses d’in-

La Semaine desHlm fait le lienentre notre actioninstitutionnelle,l’exercice du métier,les initiatives deshabitants, et lesgrandes questionsde société.

ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 11

Absise

Caen Habitat

Tour(s) Habitat

Action interbailleurs à Angers

© L. Danière pour l'Opac du Rhon̂e

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Hab

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Atlantique Habitations

Tournage Les préjugés anonymes,1er prix en 2013 © jmm pour Efidis

Mo

selis

Tournage Cache-cache,3e prix en 2013.

© J. Tripier-Mondancin

12 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

Rendez-vous annuelcitoyen créé en2013 par le Mouve-ment Hlm pourpromouvoir le rôledes organismes

Hlm dans notre société, ladeuxième Semaine nationale desHlm est placée sous le signe« Construire l’avenir », avec pourpartenaires : La Poste, La Banquepostale, Qualitel, GrDF, Dalkia.Cet événement concerne nonseulement les résidents, les sala-riés des organismes mais égale-ment et surtout le grand public,les élus, les médias, les décideurset relais d’opinion afin de mon-trer la réalité de l’action des orga-nismes, leur rôle d’acteur éco-nomique majeur dans lesterritoires, leur contribution audéveloppement social et urbain.La première édition de 2013 avait mobilisé216 organismes autour du thème « Habitermieux, bien vivre ensemble », décliné endouze thématiques, illustrant l’ensembledes facettes de l’action des Hlm. 2014 voitcette participation dépassée avec des mani-festations diverses, autour de quatre thé-matiques.

DÉVELOPPEMENT DURABLEAvec 4,2 millions de logements et plus de dixmillions d’habitants, le Mouvement Hlm aune responsabilité importante en matièrede développement durable : réduction de laconsommation d’énergie, rénovation éner-gétique des logements, traitement desdéchets. Les organismes Hlm se sont enga-gés à construire des logements économes enénergie et à utiliser des matériaux perfor-mants et sains, afin de réduire les chargesdes habitants. Dès 2012, près de 200 000logements étaient en cours de labellisationBBC (bâtiments basse consommation) et42 000 déjà certifiés, sans compter les pre-mières réalisations d’habitat passif et plusrécemment, à énergie positive. Ainsi,aujourd’hui, le parc social contribue pour11 % aux émissions de gaz à effet de serrealors qu’il loge 16% de la population; la col-

Construire l’avenir

lecte sélective est mise en place dans 70 %des résidences contre moins de 50 % dansl’ensemble du parc de logements. Enfin, leMouvement s’est engagé à rénover éner-gétiquement 800 000 logements parmi lesplus consommateurs d’ici à 2020.

INNOVATION ARCHITECTURALEET SOCIALEDe Le Corbusier à Marcel Lodspour les plus anciens jusqu’àRicardo Bofill, Jean Nouvel, ou Fré-déric Borel, les architectes les pluscouronnés ont créé des œuvres delogements sociaux innovants quifont date. Mais l’innovation, c’estaussi intégrer les usages, les besoinset les pratiques des habitants: habi-tat intergénérationnel, logementsadaptés aux personnes âgées ou auxdivers handicaps, colocation, loge-ments étudiants. Cette réflexioncroisée entre architecture, usages etaménagement du territoire s’illus-tre également dans les projets derénovation urbaine qui privilégientdeux objectifs principaux: refaire dela « ville ordinaire » dans les quar-tiers les plus stigmatisés – en res-

taurant une mixité fonctionnelle et sociale– et bâtir une ville durable plus dense quimaîtrise l’étalement urbain et consommepeu d’espaces naturels et agricoles. Le touten associant les habitants dès l’amont à laconception des projets.

LE DOSSIER

Foisonnement d’événements à la PrévertExpositions, plantations, sensibilisation aux gestes verts, présentation de métiers d’avenir, fêtes,signatures de conventions ou de protocoles avec des partenaires ou de chartes de voisinage avecdes habitants, rencontres inter-relationnelles, visites de programmes et de quartiers, baladesurbaines, art urbain, débats, forums, rencontres, ouverture des portes d’une commissiond’attribution, concours de dessins ou de photos, visites d’appartements pédagogiques, portes

ouvertes, conférences depresse, spectacles, musique,participation à des salons del’habitat, inaugurations deprogrammes, ateliers créatifs,tournois de sport, brocantes,recyclage, semaine depropreté, concours balconsfleuris, kermesses, jumelages,publications, cérémoniesd’anniversaire, poses depremière pierre, lancement desite Internet…

L’écoquartier de Monconseil à Tours doté d’espaces et de jardins publics, decommerces, d’une grande halle sportive, d’un EHPAD et de près de 600logements dont 30% sont sociaux, certifiés BBC. © F. Paillet pour Tour(s) Habitat

Promenades urbaines organiséespar Paris Habitat. © L. Julliard

ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 13

PARTICIPATION CITOYENNESi la participation des habitants répond àdes obligations légales (concertation lorsdes travaux de réhabilitation ; électionde représentants de locataires) dans le sec-teur Hlm, les organismes les associentcouramment à des projets très variés :réseaux de correspondants d’immeubles,jardins partagés, mani-festations artistiques,fêtes de quartier, chan-tiers d’insertion, projetsavec des jeunes… Ensoutenant ces initiatives,les bailleurs sociauxcréent ou recréent ainsidu lien social et favori-sent le vivre ensemble.Par ailleurs, à travers lePacte d’objectifs et demoyens, signé avec l’Etaten 2013, ils se sont enga-gés à élargir le champ de

la concertation, dans le cadre de lanouvelle politique de la ville.

ACTEUR ÉCONOMIQUE MAJEURLe secteur du logement social induit16 milliards d’euros de commandespar an au secteur du bâtiment, cequi le place comme un acteur éco-nomique majeur dans les terri-toires, produisant une valeur ajou-tée, des bénéfices sociaux etenvironnementaux. Il joue un rôlecontracyclique essentiel en périodede crise de la conjoncture immo-bilière avec un objectif de 120 000logements par an ainsi que la réha-bilitation de 100 000 logements.Une activité qui stimule et sou-tient l’emploi dans le bâtimentqu’on peut estimer à 140 000emplois par an. Par ailleurs, c’est unacteur de l’insertion profession-nelle au travers de clauses dans lesmarchés de travaux ou des emploisd’avenir dont le potentiel d’em-

bauches (la plupart pérennes) devraitatteindre 2 000 créations en trois ans.Enfin, avec des loyers inférieurs de 40 %par rapport au secteur privé, le logementsocial constitue une première étape dansle parcours résidentiel des jeunes ménageset permet de dégager du pouvoir d’achatpour les locataires, en grande partie réin-vesti dans l’économie locale. SM

Espacil Habitat innove à Gévezé (35) avec la MaisonHélèna qui propose une offre locative adaptée auxlocataires et aînés de la commune. © Espacil Habitat

L’IFMO, organisme de formation de l’USH, proposeune formation nationale qui réunit des habitants detous horizons. © IFMO

HLM sur cour (t) :concours de courtsmétragesLa Semaine nationale Hlm se double d’unconcours de courts métrages, accompagné parla Maison du film court : des fictions sur lethème « Construire l’avenir » dont l’action sesitue dans une résidence Hlm. Cette année, unjury pluridisciplinaire, constitué deprofessionnels du logement social, de cinéastes,chercheurs et journalistes, a sélectionné troisfictions inédites qui illustrent le rôle des Hlm :creuset de la solidarité intergénérationnelle ;tremplin vers la socialisation et l’intégration ;filet de sécurité contre les aléas de la vie.• La fille de Baltimore de Jennifer Lumbroso —Cette année, le père de Sarah, une adolescenteissue des quartiers chics de Paris, est partis’installer dans un Hlm. Imprégnée de préjugéset d’idées reçues, Sarah doit affronter cemoment qu’elle redoute tant : rendre visite à sonpère dans son nouveau logement.• On met les voiles, de Anne Aguëro — Merd’huile, grand soleil : temps idéal pour undéménagement. Maeva, quatre ans, et sa mère,Claire, quittent le bateau où elles habitaient tantbien que mal pour emménager dans un Hlm.Après bien des péripéties, la visite commence.• La maladie d’Homer de Diane Valsonne —Aurore Delattre a 83 ans. Depuis quelquestemps, sa mémoire lui fait défaut. Un soir, lavielle dame ne répond pas quand ses voisins, lafamille Sakho, frappent à sa porte. Inquiets, ilsentrent et trouvent Aurore paisiblementendormie dans son lit. Lorsque la vielle dame seréveille, elle les prend pour sa propre famille.

Tournage de Derrière la porte de King PierreNgulungu qui a obtenu le 2e prix en 2013.

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Le ministère du Logement et la CDCviennent de modifier, en accordavec l’USH, les hypothèses de tauxdu Livret A et d’inflation associéeproposées pour le calcul des équili-bres d’opérations locatives sociales.Les demandes de financement sontinstruites à partir de ce nouveaujeu d’hypothèses.Depuis 2011, le taux de référence duLivret A était de 2,75 % associé àune hypothèse d’inflation de 1,7 %.Or, si d’après les indications dispo-nibles sur l’environnement écono-mique et financier, le taux « struc-turel » sur 40 ans du Livret A (calculéà partir de tendances macroécono-miques d’inflation et de croissance)devrait rester fixé à 2,75%, ce taux nesera atteint qu’après une période deremontée assez longue, d’une dou-zaine d’années.Si le taux annuel « économique etarithmétique» moyen du Livret A sur40 ans reste fixé à 2,75 %, on peutprésager que les prêts mobilisésactuellement vont voir la premièrepartie de leur vie se dérouler « sous »

FOCUSFINANCEMENT

Désormais le taux deréférence du Livret Apasse à 2,40% pour uneinflation associée de1,6% pour le calcul del’équilibre financier desopérations locatives. © Logidôme

Equilibre financier des opérationslocatives : nouvelle donne

la moyenne de 2,75 %,alors même que c’estla période où l’encoursest le plus élevé. Pourun emprunt donné, le« taux moyen » finan-cier du prêt (pondérépar les encours) res-sortira très vraisem-blablement inférieur à2,75 %.

NOUVELLE DONNEÀ partir d’une chro-nique annuelle de tauxdu Livret A anticipés, laCDC a donc recherchéquel taux moyenfinancier effectif pou-vait être raisonnable-

ment imputé dans les équilibresd’opération actuels pour tenircompte de cette situation. Elle pro-pose de retenir un taux de référencede 2,40% pour une inflation associéede 1,60 %. Le taux des prêts seraconstruit sur cette base, soit :• 3,0 % pour le PLUS (taux du LivretA + 0,6 point) ;• 2,20 % pour le PLAI (taux Livret A+ 0,20 point) ;• 3,51 % pour le PLS (taux Livret A+ 1,11 point).Avec un différentiel Livret A/inflationpassant de 1,05 point à 0,80 point, les

équilibres d’opération s’améliorent.Il y a donc un impact « facilitateur »bienvenu pour les projets actuels(souvent « sous équilibrés »)(1).L’abaissement limité du taux deréférence est une manière aussi derépondre aux interrogations de cer-taines collectivités locales quiarguaient de taux de marché actuel-lement très faibles pour contester lescalculs d’équilibre d’opération, sanssuffisamment tenir compte de lavariabilité du taux sur une longuepériode.Ces éléments de référence serontrevus dès lors que la hausse du tauxdu Livret A fera disparaître cet «effetprofil ».À noter enfin que, comme aupara-vant, l’évolution des différents postesde dépenses est construite par réfé-rence à l’hypothèse d’inflation (cf.tableau).

CONTACTS : USH, DEEF ; Dominique Hoorens, Michel Amzallag ; Tél. : 01 40 7570 27.

(1) Pour en donner un équivalent :– à structure de financement actuelle inchan-

gée, le loyer de sortie en ressort plus bas de 2 %(exemple pour un PLUS, 6.20 au lieu de 6.33…);– à loyer de sortie identique, le volume d’em-

prunt peut être un peu plus élevé et le besoin enfonds propres diminué de 4 000 euros environ.

Montant annuel initial Variation annuelle

Dépenses de maintenance 0,6 % du coût de la

construction

inflation + 0,1 = 1,7 %

Frais de gestion administratifs

et entretien courant

montant moyen par

logement

inflation + 0,5 = 2,1 %

T.F.P.B. selon l’implantation inflation + 0,5 = 2,1 %

Impayés et vacants 3 % des loyers

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LE MOUVEMENTAGENDA

Construisons la ville de demain ; quel rôle pour lesacteurs du logement social en Europe ?3 juillet au château de Versailles

Dans le cadre de la manifestation internationale du Solar Decathlon,compétition universitaire organisée du 28 juin au 14 juillet, à l’initiativedu Département fédéral à l’énergie des États-Unis, l’USH accueillera l’As-semblée générale de « Housing Europe », la Fédération européenne dulogement social. Les deux partenaires organisent une conférence-débatavec, au programme, des thèmes comme l’efficacité énergétique, les loge-ments de demain, écologiques et innovants, ou encore les expé-riences de villes européennes.A l’issue de la conférence, sera remis le Prix spécial Logement socialdu Solar Decathlon Europe 2014.Inscriptions : agnes.gervois@union-habitat.org

Copropriétaires et syndics Hlm : vos obligations etvos missions vont changer3 juillet au Kremlin-Bicêtre

La loi ALUR remanie en profondeur le statut de la copropriété dans l’ob-jectif de mettre en place des « filets de sécurité » plus efficaces etnotamment lutter contre l’endettement et la dégradation des copro-priétés.Lors de ce rendez-vous de l’Actu proposé par l’Afpols, il s’agira de déco-der les nouvelles missions et obligations du syndic, du conseil syndi-cal ; de comprendre les mesures techniques comme l’immatriculationdes copropriétés, le fonds de travaux ; de mesurer les conséquencesde la loi sur les processus et les coûts de gestion des bailleurs sociaux.Inscriptions : victoria.esteban@afpols.fr ; Tél. : 01 40 75 79 04.

2014-2020 : quelles coopérations acteurs del’habitat-chercheurs ?10 juillet à Paris

En juin 2013, le Réseau des acteurs de l’habitat, en collaborationétroite avec le REHAL, Réseau « Recherche Habitat Logement »,avait mis en lumière les liens entre le monde professionnel del’habitat et celui de la recherche et avait exploré les voies etmoyens pour promouvoir la multiplication et la diffusion destravaux des chercheurs. Depuis, ces échanges se sont multipliés.La journée sera l’occasion de présenter plus de 140 travauxrecensés ces dernières semaines.Cette journée permettra d’entrer plus encore dans le contenudes recherches en cours ou récentes sur cinq questions bienprécises – économiques, sociales et sociétales,environnementales, urbaines – qui intéressent au plus hautpoint les décideurs aujourd’hui.Au cours des ateliers, seront présentées, puis débattues avec lasalle, des recherches innovantes sur les thématiques abordées.Une table ronde finale permettra à des acteurs de l’habitat et deschercheurs de croiser les regards sur l’ensemble des sujets.Programme prévisionnel : www.acteursdelhabitat.comInscriptions : agnes.gervois@union-habitat.org

Dans un communi-qué en date du 27mai, Alain Cacheux,président de la Fédé-ration nationale desOPH, s’inquiète desrumeurs rapportéespar la presse, relativesà la remise en causede la refonte com-plète du Livret A, et notammentdu doublement de son plafond.«Malgré l’effort exceptionnel desorganismes, notamment surleurs fonds propres, pour bouclerle financement des opérations deconstruction neuve, les opéra-tions construites aujourd’hui neconduisent pas à proposer deslogements, pourtant sociaux, àdes loyers abordables pour lagrande majorité de nos conci-toyens, et en particulier ceuxqui sont en attente d’un loge-ment social.Les conséquences en sont gravespour tous : pour les locatairesdont le loyer grève lourdementleur budget ; pour le budget del’État, à travers l’augmentationinexorable des aides à la per-sonne (APL notamment) aumoment où il s’agit de rétablir lescomptes publics; pour l’équilibrede peuplement des résidencesenfin : les organismes étantcontraints de ne proposer ceslogements qu’à des personnestrès modestes, solvabilisées lar-gement par l’APL, afin de ne pasfaire basculer l’équilibre, déjàfragile, du budget des ménages.Pour y remédier, l’augmentationtrès significative des aides à lapierre est la condition indispen-sable pour faire baisser les loyerspratiqués à la sortie des chantiersde construction. Or, compte tenudu contexte budgétaire et de laperspective des 50 milliards

Livret A : le doublement duplafond reste nécessaire

d’économie à réaliser, des limitesdésormais atteintes de l’effortfinancier des organismes sur leursfonds propres, et malgré l’am-pleur de l’engagement financierdes acteurs d’Action logement,seule la bonification des prêtsaccordés par la Caisse des dépôts,diminuant le coût des prêts, peutpermettre de faire baisser le loyerde sortie des opérations deconstruction neuve. Encore faut-il que les excédents des fondsd’épargne de la CDC soient affec-tés, au moins pour une large part,à cette bonification et non aucomblement du trou sans fin dudéficit budgétaire.Le problème posé par l’augmen-tation du plafond n’est donc pascelui des besoins immédiats enfinancement des organismes,mais de la capacité donnée ounon à la Caisse des dépôts de fairedes placements avec ses excé-dents, afin de réaliser des surplusd’autant plus significatifs que lemarché boursier est à la hausse.C’est d’ailleurs bien ce méca-nisme et la volonté de se l’ap-proprier qui conduisent le secteurbancaire à s’opposer, depuisdeux ans, à cette mesure béné-fique pour les locataires, le sec-teur de la construction en Franceet aussi le budget de l’État.»

OPH

Les excédents des fonds d’épargne de laCDC devraient en partie être affectés à labonification des prêts et non au comble -ment du trou du déficit budgétaire.

16 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

EN BREF

DIRECT HLM

Une convention et une attes-tation. Dominique Aerts, prési-dent du directoire d’Habitat62/59 Picardie et DominiqueMirada, directeur régional Nord-Pas-de-Calais de la Caisse desdépôts, ont signé une conven-tion de partenariat relative auxconditions d’accompagnementfinancier du plan d’investisse-ment de 83 M€ de prêts surfonds d’épargne pour accompa-gner la stratégie patrimoniale dugroupe et notamment la réalisa-tion de 500 nouveaux loge-ments et la réhabilitation de plusde 400.Après une démarche d’évaluationet un exercice de simulation decrise en janvier 2014, l’Officed’analyse des risques publics(OFARP) a délivré l’attestationCris’éval assortie d’une notationde 4,03 sur une échelle de cota-tion de 5 (meilleur niveau) à 0équivalent à « très bon niveaude prévention et de protection».

Nouveaux services. Habitat70 propose aux communes dudépartement de Haute-Saône degérer leurs logements commu-naux moyennant une rétributionde 7% des loyers via une conven-tion de trois ans. Passavant-la-Rochelle est la pre-mière commune signataire dansce département qui compte 1700logements communaux. D’autrescommunes devraient suivre.

Signature par l’Opac 38 d’unavenant au PCL avec les prési-dents des quatre fédérations ou associations de locataires(CNL38, CLCV38, CSF38 et la CGTIndecosa). Il porte sur le barèmeindemnitaire et forfaitaire ducoût des réparations dites loca-tives, sur la grille d’abattementpour vétusté des équipements etprécise les modalités de réalisa-tion des états des lieux avecvisite-conseil.

Un nouvel acteur de référenceest né dans le Sud-Ouest : lesESH Mésolia Habitat, SolianceHabitat et Périgordia Habitatont annoncé leur regroupementen une seule et même entitéque présidera Marc Simon, etdont l’existence sera officielle àcompter du 30 septembre 2014.Fort de ses 180 collaborateurs etd’un patrimoine de 15 000 loge-ments, le nouveau Groupeentend jouer un rôle majeur surl’échiquier local où il se hissedésormais à la quatrième place,derrière le groupe Cilso (Domo-france, Clairsienne…), Aquitanis(OPH de la Communautéurbaine de Bordeaux) et GirondeHabitat. Son ambition est dedévelopper une offre de près de750 logements environ par an,en locatif et en accession à lapropriété. Dans un environne-ment de plus en plus concur-rentiel, cette évolution corres-pond à des enjeux d’efficacité etde pérennité, comme l’explique

Emmanuel Picard, directeurgénéral : «de manière très volon-taire et consensuelle, le Groupese réorganise pour anticiper surl’avenir. Adossée à deux action-naires réunis au sein d’un pacte– la coopérative d’Hlm Le ToitGirondin et la SFHE (groupeArcade) – la société Mésolia avaitdéjà des participations dans lesdeux ESH avec lesquelles ellefusionne. Mais davantagequ’une fusion-absorption, ils’agit de mutualiser nos moyens,à effectifs constants, pour créerun nouvel acteur régional, pluslisible et plus visible, en capacitéde répondre aux enjeux locauxde la politique de l’habitat. Cenouvel organisme, dont le siègesera basé à Bordeaux, disposerade deux directions territoriales,l’une à Libourne, l’autre à Ber-gerac, afin d’accompagner ledéveloppement du logementsur chaque territoire, en sec-teur rural comme en secteurtendu ». P.B.

VIE DES ORGANISMES

Fusion de 3 ESH dans le Sud-Ouest

NOMINATIONS

Caen Habitat

Sylvie Morin-Mouchenotte aété élueprésidente deCaen Habitat.Âgée de 54 ans,conseillère

municipale et communautaire,elle est titulaire d’une maîtrisecarrière judiciaire, d’un DES Droitde l’entreprise et est avocate aubarreau de Caen.L’office gère 10000 logementsdans l’agglomération caennaise.

Paris HabitatRoger Madec,sénateur etconseiller deParis, ancienmaire du 19e

arrondissement,a été élu

président de Paris Habitat,succédant à Jean-Yves Mano.Patrick Doutreligne, déléguégénéral de la Fondation AbbéPierre devient vice-président. Priorité du nouveau président :l’amélioration de la qualité duservice rendu et de la gestionlocative. Il souhaite également renforcerla dynamique de production delogements afin de répondre àl’objectif de 30 % de logementssociaux en 2030 fixé par lamairie de Paris.

CUS HabitatLe nouveauconseild’administrationa réélu à laprésidence del’Office, PhilippeBies, en

fonction depuis mai 2008.L’organisme prévoit de livrer, en2014, 297 logements neufs.

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L’entreprise sociale pour l’habitat Estuaire de la Seine (6 000logements, groupe Logeo), fortement ancrée dans le territoire de laPointe de Caux (76), se dote d’une nouvelle image plus moderne etplus parlante. C’est à l’occasion de la publication des résultats del’enquête de satisfaction triennale révélant un taux de satisfactionglobale de 91 %, en progression de 3 points par rapport à 2010, queAlain Caron, directeur, a annoncé le déploiement d’une nouvelleidentité visuelle incarnant à la fois l’ambition renouvelée et ladémarche qualité de l’organisme.La sphère « bleu-canard », bien connue sur le territoire, qui portaitjusque là l’image du bailleur social a laissé place à trois « galets » decouleur voulant incarner le triptyque qui caractérise, selon sondirecteur, l’action, au quotidien, d’Estuaire de la Seine : l’équilibredans les choix, la force dans les initiatives, la simplicité dansl’approche.

Nouvelle identité visuelle

ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 17

C’est une première pourCoopération et Famille(groupe LogementFrançais) qui a orga-nisé cette « confron-tation » directe avecl’ensemble des amicalesprésentes sur son patrimoine.La conférence-débat, préparée etanimée par la direction maisaussi par deux représentants CNLet CLCV des locataires, a réuniplus de 45 participants.Le bailleur a créé en 2012 « CapEurêka » en vue de renforcer sapratique de la concertation pourprendre en compte, dans sonaction, le point de vue et lesattentes des habitants ; ce dis-positif est doté d’un règlementintérieur et de trois pôles de tra-vail (partage d’expériences,réflexion/action, médiation) réu-nissant le bailleur et les mem-bres des amicales.La rencontre a permis, dans unpremier temps, de rendrecompte des travaux menés toutel’année dernière, à savoir plus de20 réunions de travail qui ontporté sur la gestion des charges,celle des déchets ménagers etdes encombrants et la mise enplace d’un dispositif de média-tion bailleur/locataires pour

HABITANTS

Cap Eurêka, concertation en continu

résoudre les situationscontentieuses.Le deuxième tempsétait consacré à l’ex-pression libre des ami-

cales pour approfon-dir des problématiques

nécessitant des actions cor-rectrices tels la mission du gar-dien, l’accompagnement des tra-vaux… Si les échanges furentparfois âpres, ils ont permis auxdeux parties de projeter des solu-tions communes. « La gestiondu cadre de vie et de la relationaux habitants n’est pas unescience exacte : nous devons laconstruire avec les amicales puisla partager, pour mutualiser lesbonnes pratiques. Cela n’est pos-sible que si nous dépassons lerapport de forces habituel pourcréer les conditions d’un dia-logue direct et transparent, oùchacun assume ses responsabi-lités et s’engage sur la voie duprogrès », a conclu Eric Madel-rieux, président du directoire deCoopération et Famille.A l’issue de la manifestation, lebailleur a pris différents enga-gements auprès des amicales etleur a donné rendez-vous en2015 pour une nouvelle ren-contre. V.S.

Favoriser un dialogue franc, direct, sans langue de bois pour faire émerger lesmotifs d’insatisfaction et construire des solutions partagées. © J.-C. Guilloux

En Haute-Garonne, leGroupe des Chaletsporte un projet destinéà familiariser ses loca-taires à la photographied’art, au travers de l’ex-position « Elégance »,organisée par l’associa-tion Biz’Art Pop dans six résidences et deuxagences locatives deToulouse et sa proche agglomération, de février à octobre.L’objectif est de donner à voir aux locataires des œuvres d’artistes mon-dialement connus pour démocratiser la photographie d’art, de rendrecette dernière accessible dans l’environnement direct des habitantsdes logements sociaux et d’éveiller leur curiosité sur un domaine quine leur est pas forcément familier. Le second objectif est de proposerdes moments de rencontre, de recréer du lien social entre voisins loca-taires et avec le bailleur à l’occasion de vernissages. Mais le Groupe desChalets a souhaité aller plus loin en donnant une dimension partici-pative au projet, par l’organisation d’un concours photo sur le thèmedu « jeu » qui rende les locataires autant témoins qu’acteurs. P. B.

L’art au quotidienAu mois d’avril, vernissage etmoments de convivialité autourde la photographie d’art.

Soif d’apprendreLe 14 mai dernier, Sarthe Habitata organisé, dans la cité du Minerai,à Loué, une animation ludique etpédagogique. Objectif: sensibiliserles enfants des locataires aux éco-nomies d’eau, grâce au partenariatnoué avec le réseau d’associa-tions d’éducation à l’environne-ment et au développement dura-ble Sarthe Educ’Environnement etavec la commune.

Des animations organisées avec Sarthe Educ’Environnement, association quidéveloppe des actions dans le domaine environnemental en milieux scolaire et nonscolaire.

Au programme, identifier les lieuxde gaspillage, apprendre lesastuces et éco-gestes associés. Lebailleur – qui propose chaqueannée, avant l’été, des anima-tions gratuites dans les quartiersà destination des enfants – aretenu les économies d’eaucomme thème pour 2014, en lienavec sa démarche RSE et le déve-loppement durable.

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A Villecresnes (94), le groupePolylogis a inauguré, un Foyerd’accueil médicalisé de 48 loge-ments et un Service d’accom-pagnement médico-social de 30places à destination d’adulteshandicapés psychiques.Gérée – médicalement, sociale-ment et financièrement – par laFondation les Amis de l’Atelier,cette double opération a étémenée en partenariat avec Logi-rys(1), filiale de Polylogis et spé-cialiste du logement des per-sonnes âgées et des personneshandicapées qui en a assuré lamaîtrise d’ouvrage et le portagefinancier.Pour Daniel Biard, président ducomité exécutif du Groupe : « ceprojet a pour particularitéd’avoir été réalisé dans des délaistrès courts. Un peu plus de troisans seulement se sont écoulésentre la signature des actes, l’ob-tention du permis de construireet la fin du chantier de construc-tion, ce qui est un exploit pour ce

HANDICAP

DIRECT HLM

type d’opération… ».• Le Service d’accompagnementmédico-social pour adultes han-dicapés (SAMSAH) de 30 placesconstitue une réelle alternativeà l’obligation d’admission eninstitution spécialisée. Il a pourvocation de favoriser l’autono-mie et le maintien des personneshandicapées psychiques à domi-cile tout en favorisant les liensfamiliaux et sociaux.L’opération, conforme à « l’exi-genciel Région IDF », fait l’objetd’une certification RT 2005 BBC.Coût de l’opération: 11 M€TTC,financée en partie par le Conseilgénéral du Val-de-Marne et laRégion Île-de-France.• Le Foyer d’accueil médicalisé(FAM), pour les personnesmoins autonomes, accueillera 48résidents jour et nuit. V.S.

(1) Les ESH Logistart et Logirys ont un nou-veau directeur, depuis le 5 juin 2014 : Fran-cis Irlande, jusqu’ici adjoint à la directiondu patrimoine de Logirep, autre filiale dugroupe.

Double réponse pour le handicap psychique

C’est pas du jeu ! Ou le handicapdans la vie de tous les jours

Des jardins extérieurs sont prévus pour les résidents ; Arch. : agence Noé Préveral.© C. Mercier

Dans le cadre de ses actions desensibilisation en faveur duhandicap de l’enfant, l’associationKemil et ses amis, reconnue d’utilitépublique, en partenariat avec lesÉditions Tartamudo, a publié unalbum de bande dessinée.Le livre relate avec humour deshistoires vécues par des famillestouchées par le handicap. Cette BDs’adresse à tout public, touché ounon par le handicap.Prix : 12 € + 2 € de frais de port ;www.kemiletsesamis.org

Une étape vers l’autonomisation

Un immeuble ancien, situé au cœur de la bastide de Sauveterre-de-Guyenne (33), a été acquis par Soliance Habitat au moyen d’un bailemphytéotique signé avec la commune, pour y réaliser sept appar-tements et un local collectif résidentiel. L’objectif de cette acquisition-amélioration : permettre aux salariés de l’ESAT local d’accéder à un loge-ment autonome à proximité de leur lieu de travail. Cet ESAT emploie,dans le domaine viticole et agricole, des personnes handicapées mal-voyantes et malentendantes.Une opération qui conjugue la réhabilitation d’un patrimoine ancien,un aspect architectural, un aspect économique – en ramenant dans lecœur du bourg sept ménages – et du développement durable en per-mettant aux salariés logés de limiter leurs déplacements et les fraisinhérents.Ce projet a reçu le soutien financier de l’État, du Conseil général etde la Caisse des dépôts.

L’inauguration s’est déroulée en présence des ancienspropriétaires du bâtiment qui comptait, parmi ses membres, une jeune femme handicapée moteur:

Camille, à l’origine du nom de la résidence.

ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 19

AMÉNAGEMENT

Mobilisation du foncier public

Après avoir abrité une institution pour sourdes et muettes, un commissariat depolice, les services de la préfecture, le bâtiment situé en plein centre de Bordeauxva être transformé en logements.

Accélérer la mobilisation du fon-cier public fait partie des mesuresde soutien à la constructionavancées fin mai par la ministreSylvia Pinel, qui a appelé les pré-fets à faire émerger des projetsréalisables sur des terrains iden-tifiés. Depuis l’instauration dudispositif de décote sur l’achat deterrains publics, par la loi du 18janvier 2013, plusieurs cessionsde foncier ont déjà eu lieu, àCaen, à Grenoble ou à Toulousepour y construire du logementnotamment social. C’est main-tenant au tour de Bordeaux, oùGironde Habitat a été retenupar l’État pour acquérir l’anciencommissariat, à Castéja, en pleincentre-ville.Le site de 21 000 m² comprendun bâtiment classé aux Monu-ments historiques (dans lequelétait installé le commissariat)ainsi que des espaces à urbani-ser à l’arrière. Au total, l’OPH dudépartement de la Girondedevra payer 12 millions d’eu-ros, un montant qui intègre unedécote de près d’un tiers de lavaleur de ce bâtiment, estimépar France Domaine à 18 mil-lions d’euros. «La décote permetde faire du logement social àun endroit où le marché immo-

bilier nous l’interdit. Il s’agitd’une opération de recyclage,avec préservation du bâtimentclassé. Nous avons répondu aucahier des charges – prévoyant75 % de logements et 25 %d’équipements – avec un pro-gramme d’aménagement, ce quigarantit le portage et la cohé-rence d’ensemble. Pour ce faire,nous avons rencontré toutes lesinstances concernées, mais aussiidentifié et chiffré les risquesdans une démarche de partena-riat », commente Sigrid Mon-nier, directrice générale de l’of-fice.Le volet habitat comprend 224logements, répartis en 133 loge-ments locatifs sociaux (dont 46équivalents PLAI en FJT, 63PLUS et 24 PLS), 36 logementsen accession sociale à la pro-priété et 55 logements privés enaccession libre. Le projet d’amé-nagement intègre aussi la réali-sation d’équipements, tels unerésidence hôtelière de 50 places,une école maternelle pour lecompte de la mairie de Bor-deaux, un parking souterrain de150 places, un local associatif et,enfin, la réhabilitation d’uneancienne chapelle aux peinturesremarquables. P.B.

Par le biais de la stratégie patri-moniale, de la gestion locative etdes services de proximité,Meurthe et Moselle Habitat(MMH) développe des actions enfaveur de l’accompagnement auvieillissement et au handicap.L’offre s’étoffe avec de nouvellessolutions alternatives, comme desrésidences accompagnées propo-sant des services intégrés ou desrésidences destinées prioritaire-ment aux personnes âgées. Plusgénéralement, 5% des construc-

Le grand âge, une priorité chez MMH

Visite de courtoisie par Jean-Paul Cruciani, directeur général de MMH, accompa-gné de ses adjoints, à une locataire.

tions neuves livrées bénéficientd’adaptations spécifiques.Cela n’empêche pas le bailleur defavoriser le maintien à domicilepar plusieurs leviers (études parcommune et par bâtiment, recen-sement de l’offre de logementsadaptés, développement de ser-vices, recours à la téléalarme et àla domotique, travaux d’adapta-tion à la demande des locatairesdans 65 logements en 2013) etde gérer par ailleurs six foyerspour personnes âgées.

ÉNERGIE

Le Réseau Batigère et EDF ont signé le 25 avril une nouvelleconvention de valorisation des Certificats économies d’énergie (CEE)d’une durée de quatre ans. 2 500 GWh cumac* d’économies d’énergiesont escomptés pendant cette période. Cette convention prolongeles deux précédents protocoles d’accord successifs avec 1 300 GWhde CEE générés grâce aux travaux réalisés sur le parc de logementsdes ESH du Réseau Batigère depuis la première convention.C’est le GIE Amphithéâtre, plateforme de compétences etd’expertises mutualisées, qui a défini une stratégie énergétiqueglobale et commune à toutes les sociétés du Réseau. Le serviceDéveloppement immobillier et patrimoine assure des missions decoordination, d’expertises, de veilles réglementaires et de diffusiondes bonnes pratiques, à l’image du dispositif mis en place surl’exploitation des CEE. Un comité de pilotage, constitué de référentsEDF et des ESH du Réseau Batigère qui ont adhéré de façonvolontaire à ce dispositif de mutualisation, assure le bon suivi dupartenariat.

Valorisation des CEE

PERSONNES ÂGÉES

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MAÎTRISE D’OUVRAGENOUVELLES RÉALISATIONS

Epinal (88). Un ensemble résidentiel a été implanté à l’entrée de la ville, àproximité des commerces. Il comprend 20 logements (deux T5, quatre T4, dix T3

et quatre T2) labellisésBBC. La structure esten panneaux bois etles logements sontraccordés auchauffage urbain.Le coût est de 2,4 M€ avecnotamment unfinancement Anru(420 000,00 €).Arch. : Atelier Dau-Olivier Pare.Épinal Habitat

Lyon (69). La résidence «LesAugustins» est unprogramme dedensificationconstruit en lieu etplace d’un ancienbâtiment dubailleur socialdatant de l’après-guerre dans lequartier très priséde la Croix rousse.Elle compte 11logements PLUS et3 PLAI, allant duT2 au T5 (dontdeux adaptés aux seniors et un aux personnes àmobilité réduite et en rez-de-chaussée) ainsi qu’unlocal commercial. L’ESH a également réaménagé lelocal de l’Union sportive des cheminots lyonnais ainsique le terrain de boules attenants à la résidence. Arch. : Tempo architecture.ICF Habitat Sud-Est Méditerranée

Clermont-Ferrand (63). Ce petit collectif desept logements, La Courette, à proximité de la gare,allie cinq appartements rénovés (de type 2 et 3) etdeux appartements neufs (un T2 avec patio privatif etun T4 en duplex), autour d’une cour intérieureaménagée derrière un porche en bois.Dans la partie rénovée, le charme de l’ancien a été

préservé (paliers ornés de tomettes, parquets,moulures et cheminées) et le bâtiment remis auxnormes d’aujourd’hui. Coût de l’opération: 1 200 K€.Arch. : Intersite.Logidôme

Eterville (14). De la rencontreentre la commune d’Eterville etLogipays est né un projet deconstruction de logementssuperposés où chacun disposed’un jardin privatif. La résidencedu Pré du Vallon, livrée fin avril,est constituée de quatre T3 etquatre T4, tous financés en PLUSà l’exception d’un logement enPLAI. Les pavillons bénéficient dulabel Cerqual BBC Effinergie. Coût de l’opération : 1,35 M€. Arch. : J.-Y. Houel.Logipays

Le Havre (76). La résidence Démidoff, 24logements PLUS, s’inscritdans le cadre durenouvellement urbain de laville basse. Côté rue, le jeusubtil d’assemblage devolumes originaux (grandeverticalité en devers, loggiaen couronnement) estrenforcé par le contrastedes teintes et des

matériaux. Le socle est traité avec un revêtement de type brique de teintesombre et les éléments de maçonnerie avec une isolation par l’extérieur et troisfinitions : un enduit blanc, des panneaux composites de couleur verte, et despanneaux de zinc prépatiné. Les garde-corps sont en verre opalescent. Côté cour,la façade offre les mêmes qualités de traitement. Les toitures-terrassesgravillonnées accueillent des panneaux solaires thermiques. Et les menuiseriesextérieures ont une finition alu gris anthracite. Arch. : Alexis Korganow.Dialoge

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ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 21

La maîtrise d’ouvrage d’Hlm demain :ruptures ou évolutions ?24 juin à Paris

Les organismes Hlm ont dû faire face aux évolutions tech-niques, règlementaires, contractuelles et financières dans lechamp de l’aménagement et de la construction qui ont entraînédes modifications dans le rôle, les missions et les modes d’exer-cice de la maîtrise d’ouvrage.Pour faciliter leur accès au foncier, présenter une prestation glo-bale aux collectivités, les bailleurs recourent de plus en plus fré-quemment à des coopérations ou à des mutualisations demoyens. Par ailleurs, le développement des contrats globaux etde la VEFA font évoluer les métiers de la maîtrise d’ouvrage etnécessitent un renforcement des compétences des collaborateurs.Inscriptions : agnes.gervois@union-habitat.org

JOURNÉE PROFESSIONNELLE

Au début du mois de mai, àdeux pas du centre-ville de Bourg-en-Bresse, l’OPHBourg Habitat a lancé lacommercialisation du pro-gramme Les Jardins du Parcacquis en VEFA. 50 apparte-ments du T2 au T4 (46 à100 m2) répartis en trois petitsimmeubles, avec ascenseurs,garages, grandes terrasses oujardins et vidéophonie.C’est la toute première opé-ration du genre que met envente le bailleur sur le quar-tier Verchère, après les tra-vaux de déconstruction-reconstruction-réhabilitationmenés depuis 2006, dans le

cadre de la rénovationurbaine de La Reyssouce. Les appartements en acces-sion sociale à la propriétésont proposés au prix moyen de 2 213 euros/m2, contre2 500 euros/m2 en centre-ville. La campagne d’affi-chage effectuée dans lapresse et le site créé pourl’occasion qui propose unevisite en 3D, ont d’ores etdéjà suscité l’intérêt deshabitants. L’opération répond aux exi-gences de développementdurable, mais aussi d’acces-sibilité pour personnes àmobilité réduite.

ACCESSION

Accession sociale en zone Anru

Pour la première opération d’accession sociale dans le cadre del’ORU de la Reyssouce, Bourg Habitat propose un programmede qualité faisant la part belle au végétal. Arch. : Archi Groupe.

Electricité, menuiseries, confort ther-mique, plomberie, ventilation, chauf-fage : deux millions d’euros de tra-vaux ont été effectués par Pays d’AixHabitat pour rénover la résidence LaChevalière (61 logements), à Aix-en-Provence. Le soutien de l’Europe– via les fonds FEDER –, de l’Ademeet de la communauté du Pays d’Aix,à hauteur d’un million d’euros, apermis le financement des travauxd’isolation et d’une nouvelle pro-duction d’énergie avec, à la clé, descharges moindres pour les locataires.Le tout nouveau système de chauf-

RÉNOVATION

Bois et solaire à Aix-en-Provenceferie bois/gaz (chauffage) et solaire(eau chaude sanitaire), embléma-tique de cette réhabilitation, a étémis en service pour la saison dechauffe 2013/2014. La chaudière estalimentée par des plaquettes de boisproduites localement, dans le Lube-ron. Le bois-énergie était justementle thème de la dernière rencontre duClub développement durable et stra-tégie énergétique de l’Associationrégionale Hlm PACA Corse, qui s’esttenue au siège de l’office Pays d’AixHabitat, suivie de la visite de lachaufferie-bois. P.B.

La fin des travaux de réha-bilitation de l’immeuble«La Banane», surnomméainsi en raison de sa forme,a été célébrée, en mai der-nier, par une manifestationen présence des habitants.Cette opération de réha-bilitation menée par Le Toit Angevin, à Trélazé,marque le point final duPRU de grande envergurequi s’est déroulé depuis2004 sur l’ensemble du quartier.La réhabilitation, débutée en février2013, a porté aussi bien sur les inté-rieurs, les extérieurs que les communs,avec en priorité l’amélioration desperformances énergétiques, le DPE fai-sant un bond de la classe D à la classeB, grâce notamment à une isolationextérieure complète. Autres travaux :réaménagement des caves, réalisationd’une dalle béton, réfection complètedes dix cages d’escalier. Dans leslogements, salles de bains et cui-sines ont fait l’objet d’embellisse-ment des sols aux plafonds. Enfin, unemise aux normes de l’électricité aété effectuée et la toiture entièrementrevue. Coût de l’opération: 2,9 M€, soit42600 €/logement.

«La Banane» fait peau neuve

Cet immeuble, construit dans les années60, a fait l’objet d’importants travaux àhauteur de 42600 € par logement.

Pour faciliter les relations entre lesentreprises intervenantes et les loca-taires, le cahier des charges de la maî-trise d’ouvrage prévoyait un poste decoordinateur sur site. Zahra Ghinous,recrutée sur ce poste, a réalisé unaccompagnement logistique, socialet humain.Parallèlement à l’opération de réha-bilitation, un projet artistique sou-tenu par le Fonds d’innovation socialedes ESH a été mené par Eric Divay,artiste plasticien, fondateur de l’as-sociation Art’m pour créer desmosaïques qui viennent désormaisdécorer les cages d’escalier de l’im-meuble. P.B.

22 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

Tous les employeurs sont, en principe,soumis à la taxe sur les salaires mais, enréalité, le champ d’application effectifde cette taxe est assez limité car lesentreprises soumises à la TVA sur aumoins 90 % de leur chiffre d’affaires ensont exonérées.

En pratique, la taxe sur les salaires concernedonc essentiellement le secteur bancaire, lesecteur des assurances, le secteur hospitalier,les associations, mais aussi les organismesHlm dès lors qu’une partie importante del’activité de ces entreprises échappe à la TVA.Cela étant, lorsque l’employeur exerce à lafois des activités soumises à TVA et des acti-vités non soumises à TVA, ce qui est le casdes organismes Hlm, il ne paie la taxe sur lessalaires que sur une partie des rémunéra-tions versées à ses salariés.Les modalités de calcul de cette taxe sontdonc, sur certains aspects, assez complexeset cet article a pour objet de rappeler lesprincipales règles applicables (voir tableauci-contre).

COMMENT CALCULER LE RAPPORTD’ASSUJETTISSEMENT À LA TAXE SUR LES SALAIRES?Avant 1993, le rapport d’assujettissement àla taxe sur les salaires était défini comme lecomplément à 100 du prorata de déductionde TVA (« contreprorata »). Désormais, cecalcul est autonome.Pour la taxe sur les salaires, la loi (article 231du Code général des impôts) indique qu’ils’agit du rapport entre le chiffre d’affairesqui n’a pas été passible de la TVA et le chif-fre d’affaires total.Elle précise que « le chiffre d’affaires totalmentionné au dénominateur du rapports’entend du total des recettes et autresproduits, y compris ceux correspondant àdes opérations qui n’entrent pas dans lechamp d’application de la TVA », et que « lechiffre d’affaires, qui n’a pas été passible dela TVA mentionné au numérateur du rap-port, s’entend du total des recettes et autresproduits qui n’ont pas ouvert droit à déduc-tion de la taxe sur la valeur ajoutée ».

Cette définition légale n’est pas très précise,les termes de «chiffre d’affaires», «recettes»et «autres produits» pouvant renvoyer à dif-férentes définitions.Cette situation est à l’origine de différentsd’interprétation, notamment s’agissant dela prise en compte, ou non, des livraisons àsoi-même de biens immobilisés dans le cal-cul de ce rapport.Ainsi, selon le tribunal administratif deMontpellier (8 novembre 2012, n° 1102379),les livraisons à soi-même, bien que neconstituant pas une recette pour l’entreprise,doivent être prises en compte au dénomi-nateur du rapport d’assujettissement (ellesdoivent être regardées comme génératricesde produits). Mais le tribunal administratifde Montreuil (n° 1101898, 20/09/2012) a prisune position différente. Il se réfère à l’arti-cle 222-2 du plan comptable général, selonlequel « le chiffre d’affaires correspond aumontant des affaires réalisées par l’entitéavec les tiers dans le cadre de son activitéprofessionnelle normale et courante» pourdire que la livraison à soi-même d’un

immeuble constituant une immobilisationdoit être exclue du calcul.Le présent article ne prétend pas tranchercette question sur laquelle d’autres déci-sions de justice sont en attente.En revanche, on note que le Bulletin officieldes impôts qui traite du mode de calcul dece rapport a récemment été mis à jour(BOI-TPS-TS-20-30- du 22 janvier 2014). Ilest intéressant de connaître la position del’administration fiscale, même si son inter-prétation est susceptible d’être discutée(on rappelle, très schématiquement, quedans le domaine fiscal, les contribuablespeuvent contester l’interprétation donnéepar l’administration dans le bulletin officieldes impôts s’ils estiment qu’elle est contraireà la loi et que, à l’inverse, ils peuvent, se pré-valoir des solutions favorables qu’ellecontient, même si celles-ci vont au-delà dece que prévoit la loi).Le Bulletin officiel des impôts rappelle,qu’en principe, le calcul du rapport intègretoutes les recettes et autres produits, mêmes’ils n’entrent pas dans le champ d’appli-cation de la TVA. Toutefois, il admet qu’onne prenne pas en compte :• les « subventions à caractère exceptionnelet les subventions d’équipement » ;• les produits financiers non soumis à TVAlorsque leur montant total n’excède pas 5%du montant total des recettes et produits ;• les « indemnités reçues en réparation dedommages consécutifs à des sinistres ou àdes calamités naturelles » ;• les « cessions de biens d’investissementcorporels ou incorporels » (que ces ces-sions aient été imposées ou non à la TVA) ;• les « encaissements de sommes perçuespour le compte d’un tiers pour lui êtrereversées, ou perçues d’un tiers pour êtreréparties intégralement à d’autres per-sonnes dans le cadre d’un mandat ».Le Bulletin officiel des impôts indique, parailleurs, que « les sommes ne correspondantpas à du chiffre d’affaires ou des recettes nesont à inscrire ni au numérateur ni audénominateur du rapport d’assujettisse-ment. Il en est ainsi notamment des pres-tations de services internes à une même

TAXE SUR LES SALAIRES

Rappel des principales règles applicables

DROIT ET FISCALITÉ

Lorsque l’employeur a à la fois des activités sou-mises à TVA et des activités non soumises à TVA, ilne paie la taxe sur les salaires que sur une partiedes rémunérations versées à ses salariés.

ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014 / 23

entité juridique, des livraisons à soi-mêmede biens immobilisés imposées à la TVA ouencore des différents encaissements nonsoumis à la TVA perçus par un intermédiairequi relève des dispositions du 2° du II de l’ar-ticle 267 du CGI (« débours ») ».Ce dernier paragraphe a été réécrit lors dela mise à jour du Bulletin officiel des impôtsen janvier 2014 (la rédaction antérieureétait moins affirmative concernant l’ex-clusion des livraisons à soi-même de biensimmobilisés).On note, en revanche, que ce texte nedonne aucune indication explicite s’agissantdes livraisons à soi-même autres que sur lesimmobilisations taxables.Faute d’indications, on peut se reporter auBulletin officiel des impôts relatif au coef-ficient de déduction de TVA (ex-prorata) car,même si les deux modes de calculs sontindépendants, ils continuent d’obéir à unemême logique. Ce texte indique que pourcalculer le coefficient de déduction de laTVA, il convient de prendre en compte« les prestations de services à soi-même etles livraisons à soi-même de biens autresque les immobilisations taxables » (BOI-TVA-DED-20-10-20-20130610). On peutconsidérer que la même solution s’ap-plique pour le coefficient de la taxe sur lessalaires.En dernier lieu, rappelons que lorsque l’en-treprise a constitué des secteurs distinctsd’activité pour les besoins de la TVA, elle doitdéterminer la taxe sur les salaires en appli-quant aux rémunérations des salariés, affec-tés spécialement à chaque secteur, le rap-port d’assujettissement propre à ce secteur.En revanche, pour les rémunérations dessalariés concurremment affectés à plu-sieurs secteurs, la taxe sur les salaires doitêtre déterminée en leur appliquant le rap-port d’assujettissement général de l’entre-prise (cf. BOI-TPS-TS-20-30 n° 190).

THÈME: Taxe sur les salaires.

CONTACTS : Pascale Loiseaux, Amélie Bouret-Nouhin; Direction des études juridiques et fiscales;Tél. : 01 40 75 78 60; Mél. : djef@union-habitat.org

Assiette de calcul

de la taxe

La base de la taxe sur les salaires est

alignée sur l’assiette de la CSG

applicable aux salaires et assimilés,

définie à l’article L. 136-2 du Code de la

sécurité sociale.

Toutefois, la rémunération versée au titre

de certains contrats est exonérée (contrat

d’accompagnement dans l’emploi…).

Pour les entreprises partiellement

soumises à la TVA : les rémunérations

imposables sont prises en compte au

prorata du rapport existant, au titre de

l’année civile précédant celle du

paiement des rémunérations, entre le

« chiffre d’affaires » non imposé à la TVA

et le « chiffre d’affaires » total hors TVA

(« rapport d’assujettissement »).

Remarque : c’est la loi n° 2012-1404

du 17 décembre 2012 qui a aligné

l’assiette sur celle de la CSG applicable

aux revenus d’activité (précédemment,

on retenait l’assiette des cotisations de

Sécurité sociale).

Cette réforme a conduit à majorer

l’assiette, notamment des sommes

versées au titre de la participation, de

l’intéressement, de certaines

contributions patronales de retraite

supplémentaire et de prévoyance

complémentaire…

Barème(métropole –

2014)

Le taux normal de 4,25% s’applique à

l’ensemble des rémunérations imposables.

Des majorations de taux s’appliquent

ensuite à la fraction des rémunérations

individuelles annuelles qui excède

certains seuils :

• majoration de 4,25 % (soit 8,50 % au

total) pour la fraction des rémunérations

comprise entre 7 666 € et et 15 308 € ;

• majoration de 9,35 % (soit 13,60 % au

total) pour la fraction des rémunérations

comprise entre 15 309 € et 151 208 € ;

• majoration de 15,75 % (soit 20 % au

total) pour la fraction des rémunérations

excédant 151 208 €.

Remarque : s’agissant des entreprises

partiellement soumises à TVA, il

convient d’abord d’appliquer la

répartition du montant total de chaque

rémunération individuelle entre les

tranches du barème progressif, puis

d’appliquer les taux d’imposition à la

fraction des tranches résultant de

l’application du rapport

d’assujettissement.

Déclarationet paiement

La taxe est réglée :

• tous les trimestres si le montant

acquitté au titre de l’année précédente

est compris entre 4 000 € et 10 000 € ;

• tous les mois s’il est supérieur

à 10 000 €.

Pour les établissements publics, le

versement se fait par trimestre.

Chaque versement est accompagné d’un

relevé (imprimé n° 2501), sauf le dernier

de l’année.

Une déclaration annuelle (n° 2502) doit

être faite avant la fin du mois de janvier

de l’année suivante.

Remarque : les entreprises

partiellement soumises à TVA doivent,

en principe, calculer la taxe en utilisant

le rapport d’assujettissement résultant

du chiffre d’affaires de l’année

précédant le versement des

rémunérations. Si, en début d’année,

elles ne connaissent pas encore ce

rapport, elles peuvent utiliser un rapport

provisoire, mais doivent alors régulariser

leur situation, en fonction du rapport

définitif, avant le 15 mai (ou le 15 juillet

en cas de versement trimestriel).

24 / ACTUALITÉS HABITAT / N°992 / 15 JUIN 2014

La loi(1) ALUR modifie, dans son article 3,les dispositions de la loi 2010-238 du 9 mars 2010 concernant l’obligation demise en place de détecteurs de fuméedans tous les lieux d’habitation. Quelleest désormais la situation du bailleur ?Quelles sont ses obligations ? Et cellesdu locataire ? Petit vade-mecum pours’y retrouver.

Sur qui pèse l’obligation d’installer undétecteur de fumée ?C’est désormais au propriétaire (le bailleur)qu’incombe l’obligation d’installer un détec-teur de fumée.

A quelle date cette obligation doit-elle êtreremplie ?La date est inchangée : l’obligation doitêtre remplie au 8 mars 2015.

Que se passe-t-il si le logement est occupépar un locataire à la date du 8 mars 2015 ?Dans ce cas particulier, la loi prévoit que lebailleur puisse satisfaire à son obligationselon deux modalités :• la fourniture d’un détecteur au locataire enplace (en ce cas, ce dernier installera lui-même son détecteur) ;• le remboursement au locataire de l’achatdu détecteur.

Quelles précautions prendre dans les cas defigure susvisés ?• Si le bailleur fournit le détecteur au loca-taire, cette fourniture se fera en contrepar-tie d’une attestation dûment signée par lelocataire, indiquant expressément qu’il luia été remis, à telle date, un détecteur et cecien application de l’article 2 de la loi 2 010-238 du 9 mars 2010 relative aux détecteursde fumée.La même attestation précise que le locataires’engage à installer le détecteur fourni etdégage le bailleur de toute responsabilité enla matière.• Si le bailleur rembourse le détecteur: la fac-ture de l’achat du détecteur sera exigée, uneattestation de l’installation du détecteur seraégalement signée du locataire (cf. supra).

Faut-il l’autorisation du locataire pourpénétrer dans le logement afin de procéderà l’installation du détecteur ?Non, l’obligation faite au bailleur a un fon-dement légal. Le locataire devra seulementêtre averti de l’intention du bailleur.

Que faire si le locataire refuse ?La preuve du refus devra être constituée :une lettre recommandée avec AR seraadressée au locataire, le mettant en demeured’ouvrir la porte afin que le bailleur puisseremplir son obligation d’installation.Si le refus persiste, le tribunal d’instancepourra être saisi, par la voie de l’injonctionde faire.

Sur qui pèse l’obligation d’entretien dudétecteur ?C’est au locataire que revient l’obligation deveiller à l’entretien et au bon fonctionnementdu dispositif. Il lui appartient également deprocéder, si nécessaire, au renouvellementdu détecteur, tant qu’il occupe le logement.

Quelle obligation lorsde la relocation du loge-ment ?Le bailleur doit s’assurerdu bon fonctionnementdu détecteur lors del’établissement de l’étatdes lieux. La remise enétat éventuelle du dis-positif pourra être impu-tée au locataire sortant,en vertu de son obliga-tion d’entretien et derenouvellement.

Le bailleur peut-il sesubstituer au locatairedans l’obligation d’en-tretien du dispositif ?La loi ayant prévu quel’obligation d’entretienincombe au locataire, lebailleur devra solliciter

un mandat individuel de chaque locataires’il souhaite faire assurer lui-même l’en-tretien des dispositifs.

Peut-on recourir à un accord collectif del’article 42 de la loi du 23 décembre 1986pour proposer aux locataires un contratd’entretien des détecteurs ?Non, l’accord collectif rend applicable à tous(y compris aux opposants) la mesure pro-posée ; les conditions requises (cf. supra :accord individuel de chaque locataire) nesont donc pas remplies.Dès lors, il ne peut être imposé aux loca-taires, par voie d’accord collectif, un contratd’entretien des détecteurs.

THÈME: Détecteurs de fumée.

CONTACTS : Denise Salvetti, Hervé des Lyons,Huberte Weinum ; Direction des études juridiqueset fiscales (DJEF) ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél :djef@union-habitat.org

(1) Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

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C’est au locataire que revient l’obligation de veiller àl’entretien et au bon fonctionnement du dispositif.

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