Le logement social en Auvergne - CESER de France ... · 1 Conseil Économique et Social de la Région d’Auvergne « Le logement social en Auvergne : mixité sociale, aménagement

Le logement social en Auvergne :mixité sociale, aménagement du territoire,

vieillissement de la populationAvril 2010

Le logement social en Auvergne : mixité sociale, aménagement du territoire,

vieillissement de la population

Avril 2010

LE RAPPORT

PREAMBULE .......................................................................................................................................................................................................................... 1

PREMiERE PARTiE : LE LOgEMEnT sOciAL En FRAncE ET En AUvERgnE ....................................................................................... 3

i. UnE LOngUE hisTOiRE jALOnnEE dE TExTEs LEgisLATiFs .............................................................................................................................. 3A) Du XIXe siècle à la première guerre mondiale................................................................................................................................................... 3B) L’entre-deux guerres ...................................................................................................................................................................................................................... 4C) L’immédiat après-guerre............................................................................................................................................................................................................ 4D) Les années 50 et 60 : Le temps de l’aménagement et l’évolution des financements

sous une nouvelle constitution ............................................................................................................................................................................................ 5E) De l’aide à la pierre à l’aide à la personne, un changement de gestion avec la décentralisation.................... 6F) Les années 90 à aujourd’hui................................................................................................................................................................................................... 9

ii. QUELQUEs dOnnEEs chiFFREEs sUR LE PARc LOcATiF sOciAL.............................................................................................................. 13A) En France............................................................................................................................................................................................................................................... 13B) En Auvergne........................................................................................................................................................................................................................................ 18

dEUxiEME PARTiE : LEs diFFEREnTs inTERvEnAnTs ................................................................................................................................... 25

i. L’ETAT................................................................................................................................................................................................................................................................... 26A) Présentation générale................................................................................................................................................................................................................. 26B) Les modes de financement de l’Etat .......................................................................................................................................................................... 27

ii. LEs cOLLEcTiviTEs LOcALEs .................................................................................................................................................................................................... 29A) Le Conseil régional ..................................................................................................................................................................................................................... 30B) Les Conseils généraux.............................................................................................................................................................................................................. 33C) Les autres collectivités ............................................................................................................................................................................................................. 46

iii. LEs gEsTiOnnAiREs dU LOgEMEnT sOciAL .............................................................................................................................................................. 64A) Cadre général..................................................................................................................................................................................................................................... 64B) Quelques exemples en Auvergne................................................................................................................................................................................... 67

iv. LEs AUTREs inTERvEnAnTs ......................................................................................................................................................................................................... 77A) Les autres financeurs ................................................................................................................................................................................................................. 77B) Les associations de locataires .......................................................................................................................................................................................... 81C) le rôle des propriétaires privés ......................................................................................................................................................................................... 84

L’AvisinTROdUcTiOn ......................................................................................................................................................................................................................... 89

i. LA MixiTE sOciALE.................................................................................................................................................................................................................................. 91

ii. L’AMénAgEMEnT dU TERRiTOiRE .......................................................................................................................................................................................... 95

iii. LE viEiLLissEMEnT dE LA POPULATiOn ..................................................................................................................................................................... 100

inTERvEnTiOn dEs gROUPEs......................................................................................................................................................................................................................................................... 103

LEs AnnExEsAnnexe 1 : Composition de la commission ................................................................................................................................................................................ IIIAnnexe 2 : Liste des personnes auditionnées ........................................................................................................................................................................... IVAnnexe 3 : L’application de la loi SRU en Auvergne ...................................................................................................................................................... VIAnnexe 4 : Incidences dans la région de l’extension du champ d’application de l’article 55

par la loi DALO ....................................................................................................................................................................................................................... IXAnnexe 5 : La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures

en faveur de la cohésion sociale.................................................................................................................................................................................. XAnnexe 6 : Le droit au logement : Contexte de mise en œuvre du droit au logement en Auvergne .......................... XIIIAnnexe 7 : Plafonds de ressources HLM et nouvelles aides de l'Etat ..................................................................................................... XVIIAnnexe 8 : Liste des sigles ................................................................................................................................................................................................................. XVIIIAnnexe 9 : Bibliographie .......................................................................................................................................................................................................................... XXI

SOMMAIRE

Conseil Économique et Social de la Région d’Auvergne« Le logement social en Auvergne : mixité sociale, aménagement du territoire, vieillissement de la population »

Le Rapport

ö LE RAPPORT õ

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Le Rapport

Lors de sa réunion du 29 août 2008, le Bureau du Conseil Economique et SocialRégional d’Auvergne a décidé d’initier une étude sur le logement social en Auvergne.Pour ce faire, une commission spéciale1 a été mise en place le 4 février 2009.

Afin de mener à bien sa réflexion, les membres de la commission ont procédé à uncertain nombre d’auditions, visant principalement à connaître le champ d’applicationdu logement social, les intervenants dans ce domaine (bailleurs sociaux, locataires…)et les institutionnels.

Ces auditions ont permis de déterminer les axes de réflexion qui seraient privilégiéspar la commission. En effet, consciente de l’étendu du champ d’étude que peutcouvrir le logement social, elle a volontairement limité sa réflexion à trois thèmes, quis’avèrent être, au-delà du seul logement social, des enjeux importants pourl’Auvergne : le vieillissement de la population, l’aménagement du territoire et la mixitésociale.

L’année 2009 a été une année charnière pour le logement social suite au vote, le25 mars 2009, de la Loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion(MOLLE). La commission s’est donc attachée à prendre en compte ces nouveauxéléments afin de faire des propositions cohérentes avec les objectifs de la loi, sansmanquer de souligner les particularités de l’Auvergne qui sont apparues au cours desauditions.

Ainsi, la première partie du rapport est consacrée à une présentation du logementsocial en France et en Auvergne. Le logement social est une préoccupation anciennequi a conduit les pouvoirs publics à intervenir par la voie législative à diversesreprises. Le présent document s’est également attaché à présenter des élémentschiffrés aussi bien au niveau national, qu’au niveau régional.

Ensuite, dans une seconde partie, le rapport détaille la place des différentsintervenants participant au logement social. Ces intervenants sont nombreux, avecdes champs d’intervention qui ne sont pas toujours déterminés de manièresegmentée.

A travers la lecture de ce rapport, on peut voir apparaître les trois axes de réflexionsde la commission. Ce sera l’objet des préconisations présentées dans la troisièmepartie du document qui s’articule autour de la mixité sociale, l’aménagement duterritoire et le vieillissement de la population.

1 - La composition de la commission est précisée en annexe.

PREAMBULE

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Le Rapport

Il apparaît intéressant, pour comprendre la situation et l’organisation du logementsocial aujourd’hui, de connaître son histoire ou autrement dit, quelles sont lesévolutions politiques et sociales qui ont conduit à la situation actuelle. C’est pourquoiest proposé ci-après un développement rapide sur l’histoire du logement social enFrance.

I. Une longue histoire jalonnée de textes législatifs2

Plusieurs étapes ont permis d’aboutir à la politique actuelle du logement.

A. Du xIxe

siècle à la première guerre mondiale

Au début du XIXème siècle, la hausse de la natalité, le chômage et l'inflation vont êtreà l'origine d'une migration des populations. La prise de conscience de l'importancede l'insalubrité des logements a d'abord lieu dans les milieux intellectuels etscientifiques (à partir des années 1830) et dans un second temps dans la sphère desautorités. Les premières mesures prises n'ont qu'un faible impact sur les conditionsde salubrité.C’est en 1850 qu'une loi définit les conditions de salubrité et donne le droit auxconseils municipaux de définir les travaux à effectuer pour assainir les logements.

Le vote de la loi Siegfried en 1894 crée les comités locaux d'habitations à bonmarché (HBM), sans que l'Etat n'intervienne autrement que par des exonérationsfiscales incitant des sociétés à construire des logements salubres à bas loyers. Cetteloi, peu efficace, fut remplacée en 1906 par la loi Strauss qui permet une participationfinancière à la construction d'HBM et met en place les prêts de la Caisse des dépôts.

En 1908, la loi Ribot étend les dispositions fiscales favorables de la loi Siegfried àl'acquisition de terrains de moins d'un hectare par un acheteur peu fortuné, cet achatpermettant la construction ultérieure d'une maison. Cette loi en faveur de l'accessionà la propriété a pour objectif déclaré de fixer les populations rurales et d'empêcherleur exode.

Une certaine mobilisation populaire (création de syndicats de locataires) conduit, en1912, le gouvernement à se préoccuper à nouveau de la situation du logement desouvriers et à faire le point de l'application de la législation en vigueur (rapportBonnevay) ; la loi du 23 décembre 1912 crée les offices publics communaux etdépartementaux d'habitations à bon marché, qui sont des établissements publics. Leservice public du logement est créé.

2 - Sources : http://www2.logement.gouv.fr/actu/loi_sru/default.htm, www.melchior.fr.

PREMIERE PARTIE :LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE ET EN AUVERGNE

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Le Rapport

B. L'entre-deux guerres

En mars 1918, une loi est votée excluant les loyers des stipulations du Code civil. Lasituation après guerre entraîne un vif mécontentement des locataires, et leursassociations se renforcent.

Le 29 juin 1919 a lieu la première grande manifestation de masse en faveur dulogement : cent mille locataires demandent la révision de la loi de 1918. C'est le votede la loi Lauche Levasseur qui complète la loi de 1918.

Les conséquences de ces lois seront le désintéressement des capitaux privés pourun secteur jugé non rentable et l'indifférence des propriétaires pour l'entretien deleurs biens.

En 1928, l'importance des mouvements sociaux et la crise du logement quis'accentue conduisent au vote de la loi Loucheur qui prévoit la réalisation sur 5 ansde 200 000 logements HBM et 60 000 logements à loyer moyen, programme bieninférieur aux besoins estimés par les économistes (1 million de logements dont200 000 en région parisienne). L'effort financier fait par l'Etat en application de cette loi ne sera pas renouvelé dansla période de l'entre deux guerres.

En 1934, l'Union de la propriété bâtie de France obtient la suppression des crédits àla construction et l'abrogation des mesures de blocage de loyer.

Le Front Populaire ne réussira pas à remédier à la situation dramatique de pénurie delogements que connaît la France à la veille de la deuxième guerre mondiale.

C. L'immédiat après-guerre

Au lendemain de la guerre, parmi les problèmes urgents à résoudre, la France estconfrontée à une crise du logement dont les causes ne sont pas seulement dues auxconséquences des bombardements (environ 500 000 logements détruits et près d'unmillion dégradés plus ou moins fortement), mais aussi aux conséquences de lapolitique menée précédemment, qui n'a pas pris en compte l'exode rural massif.Cette situation a été aggravée par une politique quasi continue de blocage desloyers, décourageant l'investissement privé, si bien que le diagnostic est grave :insuffisance et inadaptation de l'offre, mauvais état, vétusté et inconfort du parcexistant.

Les premières mesures prises en 1945 se traduisent par la réparation d'environ unmillion de logements sinistrés partiellement, et par des mesures juridiques permettantla réquisition des locaux vacants.Cependant, conscient des conséquences néfastes sur l'entretien des immeubles desmesures de blocages des loyers et de la nécessité de mettre en jeu une solidarité, legouvernement décide par ordonnance du 28 juin 1945 modifiée le 26 octobre 1945,d'instituer un prélèvement sur les loyers, destiné à alimenter une "Caisse nationalepour l'amélioration et l'entretien de l'habitat rural et urbain", transformée en "Fondsnational d'amélioration de l'habitat" (FNAH), dont la gestion fut confiée au Crédit

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Le Rapport

foncier de France. Le FNAH est devenu en 1971 l'Agence nationale pourl'amélioration de l'habitat (ANAH).

La période suivante a été marquée notamment par la loi de 1948, dont l'ambition étaitd'assurer une hausse régulière et raisonnable des loyers compatible avec lesressources des occupants, qui devait "permettre une amélioration du patrimoine" parles propriétaires. Le champ d'application de cette loi limité aux immeubles construitsavant 1948 a, de ce fait, introduit un double marché locatif. Le secteur privé, faute destructures de production adéquates, de moyens et d'instruments pour investir dansl'immobilier, notamment à cause de l'absence de système pour mobiliser l'épargneprivée, ne peut répondre à la demande, par ailleurs peu solvable.

D. Les années 50 et 60 : Le temps de l'aménagement et l'évolution desfinancements sous une nouvelle constitution

Les années soixante et soixante-dix voient une intervention de la puissance publiquefondée sur l'idée d'égalité territoriale : en l'organisant de façon rationnelle, l'espaceurbain pourra bénéficier de la croissance économique et la pauvreté sera"mécaniquement" résorbée. La modernisation économique et la restructurationterritoriale qui en découle accentuent le besoin de loger la main-d’œuvre. Desmouvements de protestation, parfois violents, font apparaître au grand jour la gravitéde la situation. Dans ce contexte, une intervention massive de l'Etat s'impose.

En 1953, Pierre Courant, ministre de la Construction fait voter une loi qui met en placeune série d'interventions facilitant la construction de logements tant du point de vuefoncier que du point de vue du financement et de l'appareil de production. La mêmeannée, également, la création de la contribution obligatoire des entreprises à l'effortde construction (1 % de la masse des salaires pour les entreprises de plus de10 salariés) introduit des ressources supplémentaires pour la réalisation de logementssociaux.

Sous la pression de l'opinion publique à la suite de la campagne effectuée par l'AbbéPierre, le gouvernement adopte, en 1954, un programme de 12 000 logements neufsen cités d'urgence destinées à accueillir les familles ou les isolés qui sont à la rue.Cinq ans après le Plan Courant, un deuxième essai de définition d'une politiqueglobale en faveur du logement est tenté avec la loi cadre du 7 août 1957 ; c'est decette loi que découle la politique des ZUP qui, pour la première fois, prend encompte, parallèlement à la création de logements, la création d'équipements publicsnécessaires à ces logements. Un programme quinquennal de construction delogements HLM est mis en place. L'objectif est de réaliser 300 000 logements par an.La politique mise en place favorise très nettement le logement locatif. Cette périodea été dominée par une réponse aux besoins quantitatifs par le développement de laconstruction neuve, d'abord au titre de la reconstruction, puis, à partir de 1950, parla reprise de la construction sociale, avec l'institution des HLM qui remplacent lesHBM (la construction neuve passe de 70 000 logements achevés en 1948 à 320 000en 1958). Parallèlement, les réflexions sur l'évolution des villes et les problèmesurbains ont conduit à la mise en place des procédures permettant la "reconquête descentres des villes". C'est ainsi qu'au cours du IIIe Plan (1958-1961) les actions de

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Le Rapport

"rénovation urbaine3" ont débuté (décret du 31 décembre1958) et qu'en 1962, la loiMalraux (du 4 août 1962) crée les secteurs sauvegardés et favorise la restauration,dans ces ensembles urbains, des immeubles de qualité. Les pouvoirs publicsattendaient de la rénovation urbaine, à la fois la démolition des logements vétusteset la production massive de logements. Or, cette procédure, qui s'est avérée lourde,coûteuse et difficile à maîtriser, a produit en tout, de 1958 à nos jours, environ190 000 logements, en remplacement de 120 000 logements démolis.

Jusqu'en 1970, l'Etat a mis à la disposition des propriétaires et des élus un arsenalde moyens essentiellement réglementaires et accessoirement financiers pourfavoriser l'entretien du patrimoine existant avec la logique explicite qui apparaît àtravers les différents plans : "le prix de marché des loyers doit permettre de dégagerdes moyens nécessaires à l'entretien, voire l'amélioration des logements".Indépendamment de l'effort important mis sur la construction neuve, la politiquevolontariste de l'état pendant cette période a été concentrée sur la restauration dupatrimoine à caractère historique et la rénovation urbaine. C'est seulement le VIIèmePlan (1976 -1980) qui mettra l'accent pour la première fois sur la priorité à donner à"l'amélioration qualitative de l'habitat". C'est au cours de ce plan que la politique envigueur actuellement sera mise en place.

E. De l'aide à la pierre à l'aide à la personne : un changement de gestionavec la décentralisation

1. La réforme de 1977

La nouvelle réforme entraîne un tournant majeur dans la politique du logement. Ledésengagement de l'Etat dans le secteur de la construction au profit de l'attributiondes aides financières aux personnes selon leur situation aura plusieurs effets. D'une part, une forme de libéralisation de l'investissement dans la construction deslogements et d'autre part, une adaptation aux différentes catégories sociales.

La contestation de l'habitat se précise, en 1976, le "Livre Blanc des HLM", édité parl'UNFOHLM, fait un constat inquiétant de cette situation. Il porte sur la qualité,l'environnement, le cadre de vie, l'éloignement, le manque d'espace etc.Les grandes lignes de la politique actuelle du logement résultent de la réforme miseen place en 1977 à la suite des rapports commandés par le Gouvernement en 1975à Messieurs BARRE et NORA sur une réforme du financement du logement (baissede l’aide à la pierre au profit de l’aide à la personne), d'une part, et la mise en placed'une politique de l'habitat ancien, d'autre part.

Ces rapports ont été commandés sur la base du constat suivant qui figure dans lesdocuments préparatoires au VIème plan :

les HLM logent les classes moyennes, une fraction importante de la population est exclue des aides personnelles, l'aide à la pierre est aveugle aux évolutions de revenus de la population logée enHLM,

la politique du logement ne traite pas les populations spécifiques, jeunes,personnes âgées, handicapés.

3 - On appelle « rénovation urbaine » l'action qui consiste à construire de nouveaux ilôts, essentiellement d'habitat, sur lesterrains libérés par la démolition de logements considérés comme vétustes et inadaptés.

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Le Rapport

Faisant le bilan des dispositifs existants, le rapport BARRE reconnaît leur réussitequantitative qui a permis de résoudre très largement les problèmes considérables desannées 50 en construisant les logements nécessaires. Mais le rapport fait plusieurscritiques quant à l'efficacité sociale et économique des aides au logement dans lecontexte des années 70.

L'objectif des pouvoirs publics tend désormais davantage à offrir un logement debonne qualité à tous et à améliorer la qualité du parc existant. Les pouvoirs publicsconservent les aides à l'investissement mais leur montant est réduit au profit d'unenouvelle aide à la personne.

LES DIFFERENTES AIDES

L'Aide Personnalisée au Logement (APL) prend en charge chaque mois une fraction duloyer des locataires ou de la mensualité d'emprunt des accédants à la propriété. Ellecomprend en plus un « forfait charges ». Son montant augmente quand le revenu duménage diminue ; il baisse quand ces ressources s'accroissent. De ce fait, l'APL va aiderles ménages à payer les loyers plus élevés que l'effort de qualité des constructions rendnécessaire. L'aide personnelle prend également en charge, en fonction des ressources duménage, les hausses de loyers qui permettent de financer la réhabilitation du parc ancien.

Les financements aidés sont simultanément réduits à deux : le Prêt à l’accession de laPropriété (PAP) et le Prêt Locatif Aidé (PLA) dans le secteur locatif.Pour la réhabilitation du parc social, il s'y ajoute la "PALULOS", subvention de l'état quiouvre droit à un prêt complémentaire.Dans le secteur privé, les propriétaires bailleurs peuvent toujours bénéficier dessubventions de l'ANAH financées par une taxe sur les loyers des logements anciens.Les propriétaires occupants aux ressources modestes dont les logements nécessitent destravaux de rénovation peuvent obtenir une Prime à l'Amélioration de l'Habitat (PAH).

Dans le secteur réglementé, les banques peuvent accorder un prêt conventionné (PC)pour financer des logements en secteur locatif comme en accession à la propriété. Il donnedroit à l'APL au profit du locataire ou de l'emprunteur.

UNE ATTENTION PARTICULIERE POUR LE SECTEUR LOCATIF

Le niveau des loyers dans les grandes agglomérations a conduit au développement d'unnouveau secteur de financement aidé pour la construction de logements à loyersintermédiaires entre le niveau du marché libre et celui pratiqué dans le parc social : le PrêtLocatif Intermédiaire (PLI).La disparition, dans le parc privé, de nombre de logements anciens à bas loyers, et lesdifficultés rencontrées par certains ménages pour trouver un logement, ont conduits lespouvoirs publics à se préoccuper de façon croissante du développement de l'offre delogements à loyers très modérés. Cela s'est traduit par la création dans le secteur definancement locatif social d'un prêt particulier : le PLA très social4 (PLA-TS) qui bénéficied'une subvention de l'Etat majorée en contrepartie de plafonds de loyers réduits de 20 %.Les logements construits ou acquis au moyen de PLA-TS sont réservés à des ménagesdont les ressources maximales sont inférieures de 40 % aux plafonds d'accès au logementsocial ordinaire.

4 - A noter que l’appellation du PLA-TS a varié selon les époques : PLA-TS, PLA-LM (loyer modéré), PLAI aujourd’hui.

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Le Rapport

Il ne faut omettre de citer la Loi du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations deslocataires et des bailleurs (loi n°82-526). Le droit à l’habitat est, pour la première fois,reconnu comme un droit fondamental et la nature juridique du rapport locatif estprofondément transformée. En instaurant le droit à l’habitat comme co-fondement durapport locatif avec le droit de propriété, la loi Quilliot introduit une ruptureimportante. Elle régule les rapports bailleurs (propriétaires) et locataires. En cela, elleréglemente le bail d’habitation.

2. 1982-83 : Les lois de décentralisation

En 1983, la décentralisation sera une transition importante dans le monde politique.Le transfert des compétences de l'Etat aux collectivités territoriales fera émerger unenouvelle approche du logement. Le changement s'effectuera au niveau de latransformation des établissements de gestion du parc public, et la caractéristiquesociale déterminera de plus en plus les actions en faveur du logement et de l'habitat.

Les lois de la Décentralisation stipulent dans les sections relatives au logement : "Lescommunes, les départements, les régions définissent dans le cadre de leurcompétences respectives, leur priorité en matière d'habitat". Ce qui signifie quechaque collectivité, à son niveau, a des compétences. La loi de 1983 met en placeun conseil départemental de l'habitat qui remplace toutes les commissions existantantérieurement. Elle ouvre également aux communes la possibilité de définir unprogramme local de l'habitat qui détermine les actions prioritaires et notamment lesactions en faveur des personnes mal logées ou défavorisées.

Sur la scène publique urbaine, la nouvelle question sociale est mise en avant par desactions d'émeutes de la banlieue lyonnaise. Les difficultés des habitants des grandsensembles deviennent une préoccupation nationale. Les nouvelles missions crééesau début des années quatre-vingt poursuivent un double objectif : faire de quartiersHLM des quartiers "comme les autres" et prendre appui sur eux pour "refaire la ville".

En 1981, une nouvelle réforme du financement du logement est souhaitée. L'Etat meten place la création d'une aide unique regroupant l'aide à la personne et celle del'allocation logement. En 1983, un décret sort, modifiant la composition des conseils d'administration desOffices Publics d'HLM au sein desquels la responsabilité des élus locaux estrenforcée par rapport à celle des représentants nommés par le Commissaire de laRépublique. En 1986, c'est la composition des conseils d'administration des OPAC qui estmodifiée. En 1986, les moyens de financements affectés aux programmes delogements sociaux sont transférés de la Caisse des prêts à la caisse des dépôts etdes consignations ainsi qu'à la caisse de garantie du logement social.

Les transferts de charges financières entre chaque caisse montrent comment ellessont rendues obsolètes relativement rapidement par rapport au contexte économiqueet politique. Ainsi, même la gestion des fonds devient sujet à des réformes, toutcomme la composition des conseils d'administrations.

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Le Rapport

Les services des villes intègrent progressivement, dans leur fonctionnement ordinairele souci de lutte contre l'exclusion. Avec la Loi d'Orientation pour la Ville (LOV), etmalgré les critiques dont elle fait l'objet, le problème de l'exclusion devient l'une desdimensions principales de la politique urbaine et de logement. La question de lacohésion sociale devient l'une des priorités de la politique de la ville, qui a succédéen 1988 au développement social des quartiers. Les politiques de logement sesegmentent à nouveau, face aux difficultés d'accès que subissent les plus pauvres(renchérissement de la construction neuve, faible couverture APL) et se ramifient, tantdu côté de l'aide à la pierre que de celui de l'aide à la personne en de multiplescatégories, censées mieux cibler les besoins.

F. Les années 90 à aujourd'hui

Les années 1990 vont voir émerger de nouvelles politiques développées enapplication de la garantie des grands équilibres qui incombe à l'état. Deux loisviendront, en partie, contrebalancer les effets de la décentralisation.

La loi n°90-449 du 31 mai 1990, dite "loi Besson", visant à la mise en œuvre du droitau logement. Cette loi fixe comme principe dans son article 1er : "Garantir le droit aulogement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. Toutepersonne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment del'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence, a droit à une aidede la collectivité, dans les conditions fixées par la présente loi, pour accéder à unlogement décent et indépendant et s'y maintenir".Elle rend obligatoire l'élaboration d'un plan départemental d'action pour le logementdes plus défavorisés. Il définit les catégories de personnes concernées, analyse lesbesoins et fixe des objectifs à atteindre par bassins d'habitat. Ce plan est rendupublic et institue un Fonds de Solidarité pour le Logement cofinancé par l'état et leDépartement qui permet d'accorder des aides financières aux personnes et famillesdéfavorisées.Un bilan annuel de l'application de la loi est présenté au Conseil national de l'Habitat.En outre, depuis 1er janvier 1993, l'aide personnelle est généralisée à tous lesménages dès lors qu'ils remplissent les conditions de ressources.

Par la loi d'orientation pour la ville du 13 juillet 1991, il s'agit "pour les collectivitéslocales d'offrir des conditions de vie et d'habitat qui favorisent la cohésion sociale etpermettent d'éviter les phénomènes de ségrégation". Cette loi reprend et développele concept de politique locale de l'habitat qui était instauré à travers les PLH dans laloi de 1983, en lui donnant un contenu juridique. Elle est l'expression d'unepréoccupation politique : celle de la lutte contre l'exclusion et de sa traductionspatiale.

Dans le secteur de l'accession à la propriété, les ménages à ressources modestespeuvent bénéficier de Prêts à l'Accession Sociale (PAS).

En 1995, le plan Périssol prévoit le "prêt à taux zéro" qui remplace le PAP mis enplace sous la réforme Barre.

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Le Rapport

Ce nouveau prêt à taux zéro n'est pas cumulable avec la réduction d'impôts pourintérêts d'emprunts. En revanche, cette nouvelle aide est cumulable, pour lesménages modestes avec les aides à la personne réservées aux accédants à lapropriété (Allocation de logement ou Aide personnalisée au logement).Cette nouvelle aide est destinée aux ménages qui achètent, à titre de résidenceprincipale, un logement neuf ou un logement ancien nécessitant un minimum detravaux (35% du montant de l'opération et à titre temporaire en 1996, 20%) et quidisposent d'un revenu inférieur à un plafond. Ce plafond dépend de la taille de lafamille et de la zone géographique.Les prêts à taux zéro sont distribués par les établissements de crédit ayant passé uneconvention avec l'Etat.

En outre, le décret n°99-794 du 14 septembre 1999 a mis en place le prêt locatif àusage social (PLUS) qui a repris les dispositions expérimentales résultant del’utilisation des financements PLA et PLA-LM.La mise en place de ce nouveau produit a répondu à un double objectif :

donner aux bailleurs sociaux les moyens, notamment juridiques, de répondreaux exigences de mixité sociale en leur permettant d’accueillir dans les mêmesimmeubles des ménages avec des ressources différenciées,

mieux maîtriser les loyers des opérations ; à ce titre, le loyer maximum deslogements PLUS a été réduit à 90 % de celui du plafond des logements PLA,soit généralement le loyer plafond servant au calcul de l’APL.

Le logement locatif social a connu des évolutions successives. Les principales loissont présentées ci-après.

1. La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain

La politique du logement social est le principal volet de la politique du logement. Laloi "Solidarité et renouvellements urbains", entrée en vigueur en 2000, impose auxcommunes de disposer au moins de 20 % de logements sociaux. Dans le cadre decette loi, le logement social est considéré à la fois comme un service d'intérêt généralet un instrument efficace de la mixité sociale. Il faut préciser que toutes lescommunes ne sont pas soumises à un quota de 20% de logements sociaux (sur lenombre total de résidences principales). Les communes concernées sont celles deplus de 3500 habitants (1500 habitants en Ile-de-France) situées sur uneagglomération de plus de 50 000 habitants. Il est donc nécessaire de distinguer lescommunes concernées mais ayant atteint ce taux, des communes concernées maisdéficitaires au regard de la loi.

2. Le plan de cohésion sociale

Entré en application dans le courant de l'année 2005, le Plan de Cohésion Socialeagit simultanément sur trois leviers fondamentaux : l'emploi, le logement et l'égalitédes chances. Ce plan a été doté de moyens exceptionnels : 12,8 milliards d'euros surcinq ans. Il comporte 20 programmes et 107 mesures. Le "programme 12" concerneen particulier le logement social. Il s'intitule "Résoudre la crise du logement par lerattrapage des retards en matière de logement locatif social" et s'oriente autour dequatre volets :

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Le Rapport

Le volet logement du Plan de cohésion sociale présenté en Conseil des ministresle 30 juin 2004 prévoit, pour répondre à la crise du logement, un programmed'urgence en matière de construction de logements locatifs sociaux. En effet,une mobilisation des acteurs pour faire progressivement passer la productioneffective de logements sociaux de 80 000 en 2004 à 120 000 en 2009 est établie,ainsi qu'une mobilisation du parc privé avec pour objectif le conventionnementde 200 000 logements privés à loyer maîtrisé et le renforcement de l'accueil etl'hébergement d'urgence.

Convention cadre entre l'Etat et l'Union sociale pour l'habitat. Elle précise lesdomaines de participation du mouvement HLM au volet logement du plan. Y est,par exemple, indiqué l'objectif de production locative sociale :390 000 logements en cinq ans (sur les 500 000 prévus par le plan).

Amplification du programme national de rénovation urbaine. Favoriser l'accession à la propriété des ménages modestes : la "Maison à100.000 euros", le prêt à taux zéro.

Le financement de ce volet du plan est abordé : il faut en effet financer 55 milliardsd'euros de construction (43 milliards concernent les HLM). Réduction du taux de TVA,subventions directes, endettement à taux préférentiel, exonération de taxes foncièressont ainsi mis en œuvre.

3. La Loi DALO5

C’est à la suite de la mobilisation autour des campements de sans-abris installéssous l’impulsion de l’association « Les enfants de Don Quichotte » dans plusieursgrandes villes de France durant l’hiver 2006, que l’opposabilité du droit au logementa acquis un fondement juridique : la loi du 5 mars 2007 vise à garantir le droit à unlogement à toute personne qui, résidant en France de façon stable et régulière, n’estpas en mesure d’accéder à un logement décent ou de s’y maintenir.

Les principales dispositions de la loi DALO

La loi désigne l’Etat comme le garant du droit au logement. La mise en œuvre decette garantie s’appuie sur un recours amiable et un recours contentieux.

Le premier recours s’exerce devant une commission de médiationdépartementale qui, si elle juge la demande de logement urgente et prioritaire,demande au préfet de procurer un logement sur le contingent préfectoral. Si,malgré l’avis de la commission, le relogement n’a pas lieu, le demandeur peutengager un recours devant une juridiction administrative et l’État pourra êtrecondamné à payer une astreinte.

Ce second recours est ouvert aux demandeurs prioritaires (personnes sanslogement, menacées d’expulsion sans relogement, hébergés temporairement,etc.) au 1er décembre 2008. Il sera étendu, à partir du 1er janvier 2012, à tous lesdemandeurs de logement social qui n’ont pas reçu de réponse à leur demandeaprès un délai anormalement long.

5 - Source : www.vie-publique.fr.

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Le Rapport

La loi reconnaît par ailleurs, aux personnes accueillies dans un hébergementd’urgence, le droit d’y rester jusqu’à ce qu’il leur soit proposé une place enhébergement stable ou un logement adapté à leur situation. Elle prévoit également lacréation d’un comité de suivi chargé d’évaluer la mise en œuvre du droit au logement.

Les autres dispositions de la loi DALO visent principalement à développer l’offred’hébergements et de logements. Sont notamment prévus : - l’augmentation du nombre de logements sociaux à construire sur la période2005-2009 dans le cadre de la loi de cohésion sociale : il passe de 500 000 à591 000, afin de rééquilibrer l’offre au profit des logements « très sociaux », - l’augmentation des objectifs d’accroissement des capacités d’hébergementfigurant dans la loi de cohésion sociale : il s’agit notamment de transformer10 500 places d’hébergement d’urgence en places d’hébergement destabilisation ou places de centres d’hébergement et de réinsertion sociale,- le renforcement des obligations fixées aux communes et groupementsintercommunaux en matière de création de places d’hébergement d’urgence, - l’extension de l’obligation de 20 % de logements sociaux, représentant quelque250 communes de plus.

Les incidences en Auvergne de l’extension du champ d’application de l’article 55 parla loi DALO sont présentées en annexe.

4. La Loi MOLLE6

La Loi de Mobilisation pour Le Logement et la Lutte contre l’Exclusion du 25 mars2009 intervient dans le prolongement de plusieurs réformes récentes visantprincipalement à favoriser la production de logements ou à lutter contre l’exclusion :loi d’orientation et de programmation pour la ville, loi libertés et responsabilitéslocales, loi de programmation pour la cohésion sociale, loi urbanisme et habitat,ordonnance sur le traitement de l’habitat insalubre ou dangereux, loi portantengagement national pour le logement, droit au logement opposable. Ces textesavaient, à des degrés divers, modifié les règles relatives à l’urbanisme, la rénovationurbaine, la production de logements sociaux et privés, l’habitat indigne et le droit aulogement, domaines sur lesquels la loi du 25 mars 2009 revient pour les adapter àl’évolution du contexte socio-économique. Pour positifs qu’ont pu être les effets de ces différents textes, l’insuffisancepersistante de l’offre de logements abordables, aggravée par la crise financière et lacrise économique qui s’en est suivie, a conduit à emprunter à nouveau la voielégislative.

Elle touche l’ensemble des secteurs du logement, parc privé et parc public,l’organisation, le statut ou le champ d’intervention d’acteurs tels que le 1 %logement, les organismes de logement social, l’Agence nationale de rénovationurbaine (ANRU), l’Agence nationale de l’habitat (Anah), ou les associations agissanten faveur du logement des personnes démunies.

6 - Source : www.anil.org.

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Le Rapport

Elle contient des mesures qui concernent : • les acteurs du logement ;• les politiques publiques de l’habitat et la rénovation de l’habitat ; • l’urbanisme et l’offre foncière ;• l’accession sociale à la propriété ;• l’investissement locatif et le conventionnement ANAH;• l’accès au logement et la location tant dans le parc privé que social ;• le logement des personnes handicapées ;• les nouvelles normes techniques à respecter ;• le logement pour les personnes défavorisées, le traitement de l’habitat indigne et• le droit au logement opposable ;• la prévention des expulsions ;• la copropriété ;• les mutations de logements privés ou sociaux.

Ainsi, les évolutions de la société ont poussé les pouvoirs publics à prendre desmesures législatives visant à répondre aux attentes et besoins des individus enmatière de logement. Ce domaine d’activité est aujourd’hui réglementé par une multitude de lois,rapidement présentés ci-avant, qui pourront faire l’objet de développements plusimportants dans la suite du texte. On peut d’ores et déjà noter que la complexité vientde la multitude des intervenants dans le domaine du logement, sans que la loi neprécise explicitement les obligations de chacun d’entre eux. Dans la deuxième partiedu rapport, seront présentés les intervenants dans le domaine du logement social.

Outre l’évolution de prise en compte des problématiques du logement social par lespouvoirs publics, il est nécessaire d’avoir des données chiffrées sur le parc locatifsocial.

II. Quelques données chiffrées sur le parc locatif social

A. En France7

1. Caractéristiques du parc locatif social

En 2006, 3 623 529 logements sociaux sont gérés par les organismes HLM ou desSEM. Ce nombre est en hausse de 1,5 % par rapport à l’enquête de 2003.La part des logements déclarés dans l’OPS (Occupation du Parc Social) par rapportau nombre de résidences principales dans le recensement de la population de 1999est particulièrement élevé dans le Nord de la France : Champagne-Ardenne (21,3 %),Haute-Normandie (20,8 %). Elle est plus faible dans le Sud et l’Ouest de la France :Midi-Pyrénées (8,4 %), Poitou-Charentes (8,7 %).

7 - Source : Enquête sur l’occupation du parc social et son évolution : Enquête nationale 2006, étude réalisée par le CREDOCà la demande de la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction, janvier 2007.

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Le Rapport

Parmi les logements sociaux gérés par les organismes d’HLM et les SEM de Francemétropolitaine, 953 316 sont situés dans une zone urbaine sensible (ZUS8), soit26,3 % de leur parc en baisse régulière depuis la première enquête OPS de 1997(29,1 %).Par ailleurs, 126 311 logements sociaux gérés par les organismes HLM et des SEMsont situés dans des Zones de Revitalisation Rurale (ZRR9), soit 3,5 % du parc enmétropole, proportion qui a évolué en raison du redécoupage de ces zones, influantainsi sur les disparités régionales.

On note que 97,7 % des logements sociaux gérés par les organismes HLM et lesSEM sont conventionnés, proportion qui a peu évolué depuis 2003. Cette part varieselon les régions de 94,6 % en Ile-de-France à presque 100 % en Auvergne. La partdes logements conventionnés est plus élevée en zone prioritaire : elle est égale à98,6 % en ZUS et à 98,5 % en ZRR, alors qu’elle est de 97,4 % en dehors de ceszones.

Au sein des logements gérés par les organismes HLM et les SEM, 3,4 % sont vacants(121 585 logements). Ce taux n’a pas évolué depuis 2003. Il reste faible dans toutesles régions et est plus élevé en zone prioritaire.

2. Caractéristiques sociodémographiques des locataires du parc locatif social10

Evolution de la composition des ménages occupant un logement social

8 - Les zones urbaines sensibles (ZUS) sont des territoires infra-urbains définis par les pouvoirs publics pour être la cibleprioritaire de la politique de la ville, en fonction des considérations locales liées aux difficultés que connaissent les habitantsde ces territoires. La loi du 14 novembre 1996 de mise en œuvre du pacte de relance de la politique de la ville distingue troisniveaux d'intervention :- les zones urbaines sensibles (ZUS) ;- les zones de redynamisation urbaine (ZRU) ;- les zones franches urbaines (ZFU).Les trois niveaux d'intervention ZUS, ZRU et ZFU, caractérisés par des dispositifs d'ordre fiscal et social d'importancecroissante, visent à répondre à des degrés différents de difficultés rencontrées dans ces quartiers.

9 - Créées par la Loi d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire du 4 février 1995, les zones derevitalisation rurale (ZRR) regroupent des territoires ruraux qui rencontrent des difficultés particulières : faible densitédémographique, handicap structurel sur le plan socio-économique.Le classement en ZRR permet aux entreprises de ces territoires de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, par exemplelors de leur création (dans des secteurs aussi variés que l’artisanat, le commerce, l’industrie, les activités de recherche, d’étudesou d’ingénierie). De nouvelles mesures applicables aux ZRR ont été définies en 2005, par la loi relative au développement desterritoires ruraux (Loi 2005-157). La réforme a eu pour but d’accroître les dispositifs fiscaux et d’inciter à des regroupementsintercommunaux pour que les actions menées dans les communes en ZRR soient plus efficaces. La liste des communesclassées en ZRR a été revue pour tenir compte des évolutions socio-économiques. L’arrêté du 9 avril 2009 constatant leclassement de communes en zone de revitalisation rurale est paru au JO du 11 avril 200910 - NB : Au sein des 3,6 millions de logements de France métropolitaine gérés par les organismes d’HLM et des SEM,3 millions de ménages ont répondu à l’enquête.

En % (ensemble du parc) 2003 2006

Personnes seules 35 35,5

Couples avec enfant 27,6 26,5

Couples sans enfant 15,6 15,5

Familles monoparentales 17,9 18,7

Autres 3,9 3,8

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Le Rapport

Les familles monoparentales et les personnes seules sont proportionnellement plusnombreuses dans le parc social (respectivement 35,5 % et 18,7 %) que dansl’ensemble des résidences principales (respectivement 31 % et 8 %). Cetterépartition peut varier selon les territoires : on observe plus de personnes seules enBretagne (44,7 %), dans le Limousin (42,5 %) et en Poitou-Charentes (42,4 %), plusde familles monoparentales en Languedoc-Roussillon (24,1 %) et plus de couples enAlsace (48,1 %).

Cette répartition ci-dessus varie peu dans les zones prioritaires. Dans les ZUS, lesménages avec enfants (couples avec enfants et familles monoparentales) sont un peuplus nombreux (47,5 % contre 45,2 %) alors que la part des personnes seules n’y estque de 33,2 % contre 35,5 %. A contrario, dans les ZRR, la part des personnesseules est plus élevée (39,6 % contre 35,5 %) alors que les ménages avec enfant nereprésentent que 41,1 % des ménages contre 45,2 %. La part des couples sansenfant ne varie pas.

Dans les logements sociaux de France métropolitaine gérés par les organismesd’HLM et des SEM, 34,3 % des ménages ont un ou deux enfants, 10,9 % en ont troisou plus. La part des ménages ayant un ou deux enfants est stable depuis 2000, celledes ménages avec trois enfants est en baisse. Par ailleurs, la part des ménages ayant un ou deux enfants est plus faible en ZUS(33,1 %) et en ZRR (32 %) qu’en dehors de ces zones. A contrario, en ZUS, la partdes ménages ayant trois enfants ou plus est beaucoup plus élevée (14,4 %).

En outre, les ménages ayant un ou deux enfants se décomposent en 15,8 % defamilles monoparentales et 18,5 % de couples. La part des familles monoparentalesayant un ou deux enfants est en augmentation depuis 2000 où elle était de 13,8 % ;la part des couples avec un ou deux enfants est en baisse. Les ménages ayant trois enfants ou plus se décomposent en 2,9 % de famillesmonoparentales (stables depuis 2000) et 8 % de couples (en baisse de 1 point).

Concernant la taille des ménages, dans le parc géré par les organismes d’HLM et lesSEM, elle est de 2,4 personnes, en baisse depuis 1997, après une légèreaugmentation en 2003. On note qu’elle varie peu selon les régions et dans les zonesprioritaires : 2,5 en ZUS et 2,2 en ZRR.

Evolution de l’âge des titulaires du contrat de location en France métropolitaine

Selon les régions, la répartition par âge des titulaires des contrats de location varielégèrement.La répartition par âge des titulaires des contrats de location varie légèrement dans leszones prioritaires. Dans les ZUS, les titulaires des contrats de location sont un peu

2006 2003

Moins de 30 ans 11,6 % 11,6 % 13,8 %

30-39 ans 21,7 %

67,8 % 65,5 %40-49 ans 21,9 %

50-59 ans 18,4 %

60-64 ans 10,2 %

65-74 ans 10,2 %20,7 % 20,6 %

75 ans ou plus 10,5 %

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Le Rapport

plus âgés, alors que dans les ZRR, la part des moins de 30 ans est nettement plusélevée.

Dans les logements sociaux de France métropolitaine gérés par des organismesd’HLM ou des SEM, près de trois occupants sur dix sont mineurs (28,5 %) et plusd’un sur dix (10,6 %) ont entre 18 et 24 ans. L’âge moyen des occupants varie selonles régions. Par exemple, les occupants semblent plus âgés en Champagne-Ardenneet plus jeunes en Languedoc-Roussillon.

La part des mineurs est plus élevée en zone prioritaire. Elle est de 29,6 % en ZUS etde 28,8 % en ZRR contre 28,1 % en dehors de ces zones. Les écarts sont plusdifférenciés pour les 65 ans et plus : si leur part est plus faible en ZUS qu’en dehorsdes zones prioritaires (11,0 % contre 11,6 %), elle est plus élevée en ZRR (12,8 %).

Dans les logements sociaux de France métropolitaine gérés par des organismesd’HLM ou des SEM, 93,2 % des ménages ont un niveau de ressources inférieur auplafond PLUS11. La part des ménages dont le niveau de ressources est inférieur à60% du plafond a fortement augmenté : elle est passée de 60,3 % en 2003 à 66,2%en 2006. Cette hausse est en partie liée à l’évolution des plafonds de ressources quia eu lieu entre 2003 et 2006. La proportion des ménages ayant des ressourcesinférieures à 60 % du plafond est particulièrement élevée en Languedoc-Roussillon(77,4 %) et plus faible en Ile-de-France et en Haute-Normandie (62,0 % et 62,1 %).Elle est également élevée en zone prioritaire : 74,5 % en ZUS, 71,1 % en ZRR et63,3 % en dehors de ces zones prioritaires.

Dans les logements sociaux de France métropolitaine gérés par des HLM ou desSEM, près de la moitié des ménages bénéficient d’une aide au logement (49,4 %) quece soit l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ou l’Aide au Logement (AL). La part de bénéficiaires d’une aide au logement varie fortement selon les régions. Elleest de l’ordre du tiers en Ile-de-France (36,9 %) alors qu’elle atteint les deux-tiers enLanguedoc-Roussillon (66,3 %).Elle est plus élevée en zone prioritaire : 59,2 % dans les ZUS et 54,8 % dans les ZRRalors qu’elle n’est que de 46 % en dehors de ces zones ce qui confirme un niveau deressources inférieur dans les zones prioritaires.

Concernant l’activité professionnelle des occupants, en France métropolitaine, parmiles personnes majeures vivant dans les logements gérés par les HLM et les SEM,39,2 % sont inactives. Parmi les actifs, 69,2 % ont un emploi stable, 13,7 % ont unemploi précaire et 17,1 % sont inscrits à l’ANPE à la recherche d’un emploi.

La part de personnes inactives varie fortement sur le territoire : elle atteint 52,7 % enChampagne-Ardenne, région où la part des 65 ans et plus est particulièrementélevée, mais est égale à 32,6 % en Aquitaine. La part de personnes ayant un emploistable est plus élevée en Ile-de-France (48,0 %) et en Corse (47,7 %).Dans les logements gérés par les organismes d’HLM et les SEM en ZUS, la partd’inactifs est nettement supérieure à celle en dehors des zones prioritaires (41,6 %contre 35,2 %). L’écart est plus ténu pour les logements situés en ZRR (36,3 %).

11 - Le Plafond PLUS est présenté en annexe.

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Le Rapport

3. Caractéristiques sociodémographiques des emménagés récents

En 2006, dans les logements sociaux de France métropolitaine gérés par des HLMou des SEM, 851 735 ménages avaient emménagé dans leur logement depuis 2003,soit 28,1 % de l’ensemble des ménages du parc social, en baisse depuis laprécédente enquête de 2003. Leur part varie selon les régions : plus élevée dans leLimousin (35,0 %), plus faible en PACA (20,9 %).

Elle est plus faible en ZUS (25,8 %) et plus forte en ZRR (35,7 %). En dehors de ceszones elle est de 28,5 %. Quelques soit la zone, on retrouve la tendance à la baissede la part des emménagés récents.

La composition des ménages de cette catégorie de locataires est la suivante : 32,9 % sont des personnes seules, 26,9 % sont des couples avec enfants, 21,6 % sont des familles monoparentales, 14,7 % sont des couples sans enfants, le reste regroupe d’autres types de ménage.

La plupart des spécificités régionales constatées au niveau de l’ensemble desménages en ce qui concerne la composition des ménages se retrouvent pour lesemménagés récents. Leur profil varie légèrement dans les zones prioritaires. En ZUS, la part des couplesavec enfant est plus élevée (29,2 %). En ZRR, c’est la part des personnes seules quiest plus forte (36,4 %).Si l’on s’intéresse à la taille des ménages avec enfant, la part des ménages avecenfant est supérieure au sein des emménagés récents à celle dans l’ensemble desménages (48,5 % contre 45,2 %). Dans les zones prioritaires, la part des familles avec trois enfants ou plus estsupérieure à celle en dehors de ces zones. En ZUS, 37,4 % des ménages sont desménages avec un ou deux enfants et 13,2% en ont trois ou plus. Ces proportionssont de 36,6 % et de 9,2 % dans les ZRR où la part des ménages avec enfant estplus faible qu’en ZUS ou en dehors des zones prioritaires. Elles sont égales à 38,7 %et à 9,3 % en dehors des zones prioritaires. La plus forte proportion de familles ayanttrois enfants ou plus dans les ZUS est valable tant dans les familles monoparentalesque dans les couples.

Près de 2 millions de personnes vivent au sein des ménages d’emménagés récentsdans les logements sociaux de France métropolitaine gérés par des organismesd’HLM ou des SEM. La taille moyenne des emménagés récents est de2,3 occupants, ce qui est très proche de la taille de l’ensemble des ménages. La tailleest plus élevée en ZUS (2,5) et plus faibles en ZRR (2,2).

Concernant l’âge des titulaires du contrat de location, on note une surreprésentationdes moins de 30 ans. Pour ce qui est de l’âge des occupants, on observe qu’il estégalement plus jeune en moyenne.

Les ressources des emménagés récents sont par ailleurs inférieurs à l’ensemble deslocataires. Leurs ressources ont un niveau inférieur dans les zones prioritaires :

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Le Rapport

80,9 % des emménagés récents en ZUS ont un niveau de ressources inférieur de60 % au plafond, ils sont 73,9 % en ZRR et 68,6 % en dehors de ces zones.Ils sont 52,8 % à être bénéficiaires d’une APL ou d’une AL, proportion supérieure àcelle calculée pour l’ensemble des ménages.

Concernant l’activité professionnelle des emménagés récents, 26,4 % des locatairessont inactifs. Parmi les actifs, 66,5 % ont un emploi stable, 16,2 % ont un emploiprécaire et 17,3 % sont à la recherche d’un emploi. En lien avec l’âge desemménagés récents, la part d’inactifs est moins élevée que pour l’ensemble deslocataires (26,4 % contre 39,2 %). La nature de l’activité professionnelle des actifs estplus précaire au sein des emménagés récents.Comme pour l’ensemble des ménages, la part des inactifs est supérieure dans leszones prioritaires : elle est de 32,9 % en ZUS, de 27,5 % en ZRR et 24,3 % en dehorsde ces zones.

B. En Auvergne12

1. Caractéristiques du parc locatif social13

Au 1er janvier 2008, le parc social locatif public en Auvergne est de 65 078 logementscontre 64 180 au 1er janvier 2007, soit une hausse de 1,4 %. Compte-tenu deslogements vides pour cause de travaux et de ceux mis à la disposition desassociations, l’offre réelle est de 63 312 logements proposés à la location, soit97,3 % du parc total. Le département du Puy-de-Dôme enregistre la plus forte hausse du nombre total delogements sociaux avec + 1,9 %, proche de celui du Cantal (+ 1,8 %). Dans l’Allier etla Haute-Loire, le parc progresse respectivement de 0,8 % et 0,4 %.

Avec un taux de 49 logements pour 1000 habitants, la densité du parc estcaractéristique d’un territoire à dominante rurale. Pour mémoire, on compte69,4 logements pour 1000 habitants au niveau national. Cependant, troiscommunautés d’agglomérations présentent des taux supérieurs à 80 ‰:

Clermont Communauté avec 91 ‰, Montluçon avec 89 ‰, Moulins avec 82 ‰.

Au niveau départemental, le Cantal et la Haute-Loire affichent des taux autour de35 ‰, pour environ 54 ‰ dans l’Allier et le Puy-de-Dôme.

La part des logements individuels progresse pour représenter 18 % du parc locatifsocial auvergnat. En 2007, 42 % des logements mis en service sont des maisonsindividuelles.En outre, 991 logements ont été mis en service, soit 38 de plus qu’en 2006. Parmices logements, 849 sont des logements neufs, les autres étant issus d’acquisition

12 - Sources : Le parc locatif social en Auvergne au 1er janvier 2008 : Principaux résultats de l’enquête EPLS, DREA, avril2009 ; Exploitation des résultats de l’enquête d’occupation du parc social – Région Auvergne, CRESGE, mai 2007. Cetteétude a été réalisée à la demande de l’Association Régionale de l’Union Sociale pour l’Habitat, la Direction Régionale del’Equipement, la Caisse des Dépôts et Consignations.13 - Source : Le parc locatif social en Auvergne au 1er janvier 2008 : Principaux résultats de l’enquête EPLS, DREA, avril 2009.

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Le Rapport

avec ou sans amélioration. Dans le même temps, 55 logements ont été vendus et 268ont été sortis du parc locatif (dont 236 démolis).

La vacance totale est de 3 % en Auvergne, en progression de 0,5 % en 2007. Cettehausse est le fait de tous les départements. La vacance de plus de trois mois est de1,5 % de l’ensemble des logements et représente la moitié de la vacance totale. Elleest sensiblement plus importante dans l’unité urbaine de Montluçon (6,9 %) et enHaute-Loire (6,0 %). Une partie de la vacance est volontaire : des logements destinésà la démolition dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain sont neutralisés.Mais l’impact de ces opérations est encore limité pour la période de l’enquête.

Pourcentage des logements HLM en ZUS et des logements vacants (%)

Source : enquête OPS 2006.

Le taux de rotation du parc reste assez fort, malgré une stabilisation autour de12,3 %. Le plus faible taux est enregistré dans le Puy-de-Dôme (10,6 %). L’Allier etle Cantal enregistrent une augmentation pour atteindre respectivement 13,3 % et15,4 %. La Haute-Loire est le seul département où le taux, bien qu’en diminution,reste élevé (15,2 %). Il faut néanmoins noter que le taux de rotation mesure la mobilitédans le parc existant. Il évolue et est amplifié par beaucoup de facteurs : l’offre delogements, l’intensité de la demande, le départ des locataires pour accéder à lapropriété. Il faut noter que certains locataires déménagent à l’intérieur du parc socialpour des raisons pouvant tenir à la modification de la structure de la famille, larecherche de loyers plus faibles, les problèmes de voisinage, l’inadaptation dulogement (handicap…)….

2. Caractéristiques sociodémographiques des locataires du parc locatif social14

A partir de l’enquête OPS, a été identifiée la part des logements HLM situés en ZUS.Elle est de 29,8 % pour la région contre 26,5 % pour l’ensemble de la Francemétropolitaine. Cette enquête fait état de 18 853 logements en ZUS. Le départementdu Cantal n’est pas concerné et celui de la Haute-Loire possède un pourcentagenettement inférieur à la moyenne régionale. En revanche, on compte plus de la moitié

14 - Exploitation des résultats de l’enquête d’occupation du parc social – Région Auvergne, CRESGE, mai 2007. Cette étudea été réalisée à la demande de l’Association Régionale de l’Union Sociale pour l’Habitat, la Direction Régionale del’Equipement, la Caisse des Dépôts et Consignations.Le taux de réponse est le rapport entre le nombre de ménages pour lesquels sont disponibles des informations au moins pourune partie de l’enquête et le nombre de logements occupés. Il est de 88,9 %. Pour chacune des variables, il est indiqué le tauxde réponse qui est alors calculé par rapport aux seuls ménages ayant répondu au moins à une partie de l’enquête.

Pourcentage de logements en ZUS Pourcentage de logements vacants

Allier 37,1 3,9

Cantal 0,0 1,7

Haute-Loire 8,7 6,0

Puy-de-Dôme 35,3 2,1

Auvergne 29,8 3,1

France 26,5 3,4

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Le Rapport

des logements HLM situés en ZUS dans les unités urbaines de Montluçon et deClermont-Ferrand et près de deux tiers dans celle de Moulins. Seuls 360 logementsen ZUS ne sont pas inclus dans les six unités urbaines précitées, ces logements étantsitués dans le Puy-de-Dôme.

D’après l’enquête OPS, la structure par âge des titulaires du bail dans le parc HLMest présentée dans le tableau suivant.

La structure par âge des titulaires d’un bail dans un logement HLM varie d’undépartement à l’autre avec une présence plus importante des plus de 65 ans dansl’Allier et en Haute-Loire, des 30-50 ans dans le Puy-de-Dôme et des moins de 35 anset 40-49 ans dans le Cantal.

Répartition des ménages en fonction de l’âge de la personne de référence parmi les locataires HLM et les occupants de l’ensemble

des résidences principales - départements

Source : FILOCOM 2005.

On note la diminution du recours au parc HLM au fur et à mesure de l’avancée en âgedes ménages. Ceci s’explique par le fait que les ménages, après un passage par lelocatif, cherchent à accéder à la propriété. Pour les tranches d’âge extrêmes, on peut identifier cependant des cas particuliers :

Les ménages dont la personne de référence est âgée de moins de 25 ans sontmoins souvent dans le parc HLM que les 25-39 ans dans le département du Puy-de-Dôme.

Pour les plus âgés, on observe en Haute-Loire, en 2005, un taux de locatairesHLM plus élevé chez les plus de 75 ans que pour les 60-74 ans.

2006 Moins de 30 ans 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 64 ans 65 à 74 ans 75 ans et plus

Allier 12,0 20,9 20,6 23,3 10,4 12,8

Cantal 15,2 20,4 22,0 21,5 9,8 11,1

Haute-Loire 13,2 19,1 19,9 21,5 11,7 14,7

Puy-de-Dôme 12,6 23,4 21,6 23,6 9,1 9,7

Auvergne 12,7 21,9 21,2 23,1 9,8 11,3

France métropolitaine 11,6 21,7 21,9 24,2 10,2 10,5

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Le Rapport

Dans chacun des départements, le poids des jeunes (personne de référence demoins de 25 ans) dans l’ensemble de la population est plus élevé dans les unitésurbaines que dans le reste du département. Les locataires HLM âgés de plus de 50 ans sont plus représentés dans le parc HLMdes ZUS que dans les autres parties du territoire, avec un écart qui estparticulièrement significatif pour les 50-64 ans : 27,9 % en ZUS, contre 21,1 % horsZUS. Ceci peut s’expliquer, pour partie, par le vieillissement dans leur logement d’unepartie des locataires.

La composition des ménages dans le parc locatif social au niveau régional faitapparaître une surreprésentation des personnes seules par rapport au niveau national(42 % contre 39,3 %). Comme au niveau régional, on retrouve dans chaquedépartement la surreprésentation des familles monoparentales.

Source : enquête OPS 2006.

Les évolutions observées en Auvergne depuis la première enquête OPS suivent lesmêmes tendances que pour l’ensemble du territoire français : augmentation, dans leparc HLM, du pourcentage des personnes seules et des familles monoparentales etdiminution du pourcentage des couples qu’ils aient ou non des enfants.

Données enquête OPS 2006 Familles mono- Couples Couples Personnes seules parentales sans enfant avec enfants et autres

Allier 19,4 14,4 21,9 44,3hors unités urbaines 18,1 16,1 25,4 40,4

UU Montluçon 20,2 14,8 18,7 46,2ZUS 19,7 15,9 15,7 48,7hors ZUS 20,7 13,9 21,3 44,1

UU Moulins 17,2 14,6 20,9 47,2ZUS 19,1 14,9 19,1 46,9hors ZUS 14,3 14,1 23,9 47,8

UU Vichy 22,0 11,4 23,2 43,3ZUS 19,9 13,6 16,5 50,0hors ZUS 23,3 10,2 27,0 39,5

Cantal 15,2 16,5 25,6 42,7hors unité urbaine 14,9 16,4 32,6 36,0

UU Aurillac 15,5 16,6 19,8 48,1

Haute-Loire 18,8 13,3 22,5 45,3hors unité urbaine 17,9 14,4 22,3 45,4

UU Puy-en-Velay 20,9 11,0 23,0 45,1ZUS 20,3 11,7 29,4 38,5hors ZUS 21,0 10,8 21,5 46,7

Puy-de-Dôme 20,2 14,1 25,9 39,8hors unité urbaine 22,6 12,9 27,4 37,1

UU Clermont-Ferrand 19,4 14,5 25,3 40,8ZUS 19,0 14,1 26,3 40,7hors ZUS 19,8 14,8 24,5 40,9

Auvergne 19,4 14,3 24,3 42,0total unités urbaines 19,4 14,2 23,4 43,0hors unités urbaines 19,5 14,4 26,4 39,7ZUS 19,1 14,4 23,3 43,2hors ZUS 19,5 14,2 24,8 41,5

France métropolitaine 18,7 15,5 26,5 39,3ZUS 19,2 15,0 28,4 37,5

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Le Rapport

Les familles (ménages avec enfants15) sont, d’après l’enquête OPS, moinsreprésentées dans le parc HLM de la région que dans celui de l’ensemble duterritoire, à l’exception des familles monoparentales avec un ou deux enfants qui lesont dans les mêmes proportions. Les familles de trois enfants et plus représentent8,4 % des locataires HLM de la région contre 10,9 % pour l’ensemble de la France.

Répartition des ménages en fonction du nombre de personnes du ménage parmi les locataires HLM et les occupants de l’ensemble

des résidences principales - départements

Source : FILOCOM 2005.

Les familles sont plus représentées en ZUS : 47,5 % contre 45,2 %. En revanche, sion considère isolément les familles nombreuses (trois enfants et plus), on observequ’elles sont plus représentées dans les quartiers en ZUS que les autres secteurs desunités urbaines, dans la région comme dans l’ensemble du territoire français.L’augmentation des familles monoparentales dans le parc HLM de la région est plusmarquée pour celles qui comptent un ou deux enfants : 14 % en 2000 et 16,9 % en2006. Le pourcentage des couples avec enfants diminue dans le parc HLM : 27,6 %en 2000 et 24,4 % en 2006.

Concernant les ressources des ménages, 69,4 % ont des ressources inférieures à60 % du plafond PLUS16. Par département, les résultats sont les suivants :

Allier : 71,0 %, Cantal : 70,4 %, Haute-Loire : 75,9 %, Puy-de-Dôme : 67,0 %, ce qui confirme le rôle social du parc HLM.

En Auvergne, 94,9% des ménages du parc social ont des revenus inférieurs auxplafonds PLUS. On notera que le poids des ménages à faibles ressources est plusélevé hors des unités urbaines et dans les ZUS. La part des ménages ayant desressources inférieures à 60 % du plafond PLUS s’explique pour partie par l’évolutionles plafonds de ressources.

15 - On emploie, ici, le terme de famille pour désigner les ménages avec enfants qu’il s’agisse de familles monoparentales oude couples avec enfants.16 - Un tableau présentant le montant du plafond PLUS est reproduit en annexe.

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Le Rapport

Concernant l’activité professionnelle des locataires, on compte, pour l’ensemble dela région Auvergne, 35,3 % d’inactifs parmi les locataires HLM, soit une valeur un peuinférieure à la moyenne française (36,8 %). Les actifs locataires du parc HLM de la région se répartissent en 67 % d’emploisstables, 14,3 % d’emplois précaires et 18,7 % d’inscrits à l’ANPE. Ces valeurs sonttrès proches de la moyenne française.

Le pourcentage des emplois stables, des emplois précaires et des inscrits à l’ANPE est calculé parrapport aux seuls actifs.

On peut remarquer que la part des inactifs a diminué entre 2003 et 2006. Dans lemême temps, la part des actifs a augmenté.

3. Caractéristiques sociodémographiques des emménagés récents17

L’évolution du taux de rotation en Auvergne est de 32,5 %, ce qui est supérieur à lamoyenne nationale (28,1 %), mais reste stable par rapport à la précédente enquête.Le Cantal et la Haute-Loire, avec respectivement 35 % et 35,8 % présentent la

17 - Source : Exploitation des résultats de l’enquête d’occupation du parc social – Région Auvergne, CRESGE, mai 2007. Cetteétude a été réalisée à la demande de l’Association Régionale de l’Union Sociale pour l’Habitat, la Direction Régionale del’Equipement, la Caisse des Dépôts et Consignations.

Activité professionnelle (%)Emploi stable Emploi précaire Inscrits à l’ANPE InactifsEnquête OPS 2006

Allier 66,1 14,8 19,0 44,8hors unités urbaines 67,0 16,9 16,1 39,8

UU Montluçon 68,7 12,2 19,1 43,7ZUS 64,6 12,2 23,3 49,4hors ZUS 71,2 12,2 16,6 39,4

UU Moulins 64,7 18,5 16,8 47,1ZUS 57,7 19,3 23,1 51,9hors ZUS 73,7 17,5 8,9 39,5

UU Vichy 48,9 28,0 23,0 32,5ZUS 37,8 26,1 36,2 43,5hors ZUS 54,1 28,9 16,9 25,8

Cantal 57,9 26,6 15,4 28,2hors unité urbaine 62,8 24,0 13,2 23,9

UU Aurillac 53,3 29,2 17,6 31,9

Haute-Loire 55,9 13,5 30,6 43,4hors unité urbaine 60,7 13,1 26,2 35,4

UU Puy-en-Velay 45,2 14,5 40,3 55,6ZUS 36,2 16,3 47,5 45,3hors ZUS 47,4 14,0 38,6 57,5

Puy-de-Dôme 71,7 11,7 16,6 30,1hors unité urbaine 73,5 11,9 14,6 29,2

UU Clermont-Ferrand 71,1 11,6 17,3 30,4ZUS 62,8 13,8 23,4 37,2hors ZUS 76,8 10,1 13,1 24,7

Auvergne 67,0 14,3 18,7 35,3total unités urbaines 65,1 15,6 19,3 35,8hors unités urbaines 71,9 11,1 17,1 34,0ZUS 61,6 14,4 24,0 42,6hors ZUS 68,8 14,3 16,9 32,5

France métropolitaine 67,9 13,8 18,3 36,8ZUS 59,6 15,6 24,8 41,6

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Le Rapport

rotation la plus importante (Allier : 33,4 % ; Puy-de-Dôme : 30,9 %). La rotation estmoins importante des les ZUS.

En Auvergne, les titulaires du bail âgés de moins de 40 ans sont plus représentésparmi les emménagés récents (69,2 % contre 34,6 % pour l’ensemble du parc).

On note : la surreprésentation des moins de 30 ans dans le Cantal, la surreprésentation des 30-40 ans dans le Puy-de-Dôme et l’Allier, la surreprésentation des plus de 65 ans en Haute-Loire.

En outre, les unités urbaines comptent plus de jeunes (moins de 40 ans) dans lesemménagés récents. En revanche, la tranche des 50/65 ans est plus représentéeparmi les emménagés récents du parc HLM des ZUS.

Concernant la composition des ménages des emménagés récents, ce sont lesfamilles monoparentales et les couples avec enfants qui sont les plus présents. Cecisignifie que les jeunes couples emménagent dans un logement HLM alors qu’ils ontdéjà un premier enfant. Les mutations à l’intérieur du parc HLM motivées par l’arrivéed’un nouvel enfant contribuent également à expliquer le poids des familles parmi lesemménagés récents. Concernant les personnes seules, si le parc HLM accueille desjeunes en début de trajectoire résidentielle, on compte aussi beaucoup de personnesseules au sein les locataires en place parmi lesquels de nombreuses personnesâgées.On notera que les personnes seules sont plus représentées parmi les emménagésrécents des unités urbaines, à la différence des familles monoparentales. En ZUS, cesdeux catégories sont les plus représentées.

Si l’on s’intéresse aux revenus des emménagés récents, on remarque que leursressources sont plus faibles que celles de l’ensemble des locataires du parc HLM :74,1 % ont des ressources inférieurs à 60 % du plafond PLUS. Par département, la répartition est la suivante :

Allier : 76,1 % Cantal : 74,3 %, Haute-Loire : 81,5 %, Puy-de-Dôme : 70,9 %.

Les ménages à faibles ressources sont plus nombreux dans les emménagés récentsdes unités urbaines et des ZUS. Néanmoins, l’écart entre les revenus desemménagés récents et l’ensemble des locataires tend à s’atténuer.

En résumé, on peut d’ores et déjà remarquer en Auvergne, que la part despersonnes âgées dans le parc HLM est importante et que le revenu deslocataires tend à diminuer.

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Le Rapport

Quelques chiffres 200618

Exemple d’un plan de financement PLUS en 200919

L’Etat intervient également par l’intermédiaire de la baisse du taux de TVA à 5,5 %,l’exonération de la Taxe Foncière dur le Propriété Bâties pendant 25 ans et desavantages de taux du prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Evolution du Plan de financement PLUS entre 1999 et 2009(en % du prix de revient)

18 - Source : Politique du logement en France, M. AMZALLAG, Union Sociale pour l’Habitat, 40e conférence Habitat etFrancophonie, 7 juin 2009.19 - Source : Union Sociale pour l’Habitat.

DEUXIEME PARTIE :LES DIFFERENTS INTERVENANTS

En milliards d'Euros Propriétaires occupants HLM Autres bailleurs Ensemble

Aides à la personne 1,1 5,1 7,2 13,4

Aides à la pierre 3,1 2,2 0,9 6,3

Aides fiscales 4,8 1,2 3,1 9,1

Ensembles 9,1 8,5 11,3 28,8

En proportion 31 % 30 % 39 % 100 %

Prix de revient unitaire moyen Montant moyen par logement

130 000 €

Subvention Etat (surcharge foncièreincluse) 4 000 €

Il s’agit de chiffres nationaux incluant les aides d’Etat accordées en Ile-de-France. En Auvergne, les aides à la pierre unitaires sont très inférieures auxmontants présentés. La subvention moyenne de l’Etat est de 1000 €, hors surcharge foncière. Dans certaines zones, l’Etat apporte un soutienfinancier tenant compte du coût du foncier.

Subvention 1 % Logement 3 200 €

Subventions collectivités locales etautres 10 400 €

Prêt CDC 99 400 €

Fonds propres 13 000 €

TOTAL 130 000 €

1999 2009

Subvention Etat 6 % 3 %

Prêt ou subvention 1 % Logement 5 % 2,5 %

Subventions collectivités locales et autres 2 % 8 %

Prêt CDC 85 % 76,5 %

Fonds propres 2 % 10 %

Total 100 % 100 %

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Le Rapport

I. L’Etat20

A. Présentation générale

Les politiques du logement sont complexes et diversifiées. Cela va d’une législationet d’une réglementation à une aide directe ou incitatrice. Il apparaît que pour mener à bien des politiques, quatre éléments doivent être réunis :des moyens financiers, des savoirs techniques, des compétences et uneresponsabilité juridique et une légitimité démocratique. Dans ce sens, l’Etat alongtemps été le seul à présenter ces quatre éléments. Malgré le processus dedécentralisation, l’Etat détient encore les leviers d’actions de la politique dulogement.Ainsi, malgré l’adoption de diverses lois et mesures de décentralisation depuis25 ans, la conduite des politiques du logement est restée en France uneresponsabilité de l’Etat. Ainsi, si les politiques de l’urbanisme ont pu êtredécentralisées (maîtrise du droit du sol transférés aux communes), les politiques dulogement ne l’ont pas été.

Cependant, l’Etat a promu une « territorialisation » croissante de l’interventionpublique, visant à mieux coordonner les instruments de la politique du logement.Cela se traduit par un renforcement des services déconcentrés de l’Etat et untransfert progressif des compétences au profit des collectivités territoriales. L’Etattend à conserver son rôle de programmation et d’évaluation, laissant la responsabilitéde l’exécution et de la gestion des fonds aux collectivités locales. Il fixe le montantdes enveloppes d’aides financières allouées au logement et décide de leur répartitionspatiale.

Oscillant aujourd’hui entre contractualisation et délégation de compétences, lechamp des politiques de l’habitat est éclaté entre des procédures diverses mobilisantdes acteurs différents (communes, intercommunalités, départements…), à deséchelles distinctes (quartier, commune…), sur des démarches a prioricomplémentaires, mais généralement cloisonnées.

L’exemple des financements pour la construction de logement sociaux (aides à lapierre), illustre parfaitement l’ensemble de ces évolutions. Dans les années 1950,l’Etat assurait à la fois le financement et la mise en œuvre d’importants programmesde construction (Zones à urbaniser en priorité). En 1983, lors de la première vague dedécentralisation, il a choisi de garder un fort contrôle sur ces financements pour éviterla multiplication des dispositifs locaux et l’accentuation des inégalités entre lesterritoires. Mais l’utilisation des fonds devenant locale, elle a été orientée et mêmelocalisée par des dispositifs de programmation et de contractualisation avec lescollectivités locales. Enfin, la dernière vague de décentralisation de 2004 a introduitla possibilité de déléguer la gestion de ces financements aux départements et auxintercommunalités sous le contrôle de l’Etat.

20 - Sources : http://aitec.reseau-ipam.org/, audition de Mme Dominique ROLAND, Responsable Service Habitat-Constructionà la DREA, le 30 avril 2009.

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Le Rapport

Concernant les modes de financement, ils ont considérablement évolué et il estextrêmement difficile et hasardeux de les comparer. On peut toutefois noter quedepuis 2005, les moyens en subventions directes ont été maintenus voire augmentésnotamment pour les PLAI (PLA d’intégration pour les ménages les plus modestes). Laloi DALO a renforcé les objectifs notamment en matière de PLAI. Ceci estglobalement vrai pour les constructions nouvelles. Pour les réhabilitations, il n’y aplus de subventions directes sous la forme de PALULOS21, ce qui peut êtreregrettable. Cependant, de nouveaux dispositifs ad hoc ont été mis en place pourrépondre, notamment, aux exigences du Grenelle de l’Environnement (éco-prêt de laCDC au taux fixe de 1,9 % sur 15 ans).

Quand on évoque les aides de l’Etat, on ne peut s’intéresser aux seules aidesdirectes sous forme de subventions, il faut également considérer les aides de circuit(bonification des taux d’intérêt) et les aides fiscales (TVA à 5,5 %, exonération deTFPB pour tous les logements financés depuis 2005 – intégralement compensée parl’Etat). Ces aides sont complétées par des aides directes du 1 % logement« subvention relance ».

B. Les modes de financement de l’Etat

Plusieurs types d’aides peuvent être évoqués, lorsqu’il s’agit de l’intervention del’Etat.

1. Les aides à la production et à la rénovation de logement

Ces aides ont vocation à favoriser les flux d’achat et de vente dans le logement et desoutenir le secteur de la construction. Elles se développent en direction despropriétaires privés via l’Agence nationale pour l’habitat, le prêt à taux zéro et lesaides à l’investissement (dispositifs Robien, Borloo etc.). Les aides aux organismesHLM sont distribuées par les Directions départementales de l’équipement, ou par lescollectivités (Etablissements publics de coopération intercommunale oudépartements) ayant demandé la délégation des aides de l’Etat parcontractualisation.

� Les aides à la pierre et à la rénovation, versées directement aux maîtresd’ouvrage, se font principalement en direction du logement locatif social. Lors dumontage d’une opération de logement locatif social, en réhabilitation ou constructionneuve, les services déconcentrés de l’Etat – les DDE – attribuent le versement d’unesubvention à l’opérateur.

21 - La Prime à l'Amélioration des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale (PALULOS) n’existe plus en tant quetel. Elle a été remplacée par la "subvention à l’amélioration des logements locatifs sociaux " mais dans les faits, cette nouvellesubvention continue à être dénommée PALULOS. La PALULOS soutient l'amélioration des logements locatifs sociaux et aideles organismes gestionnaires dans cette démarche. La PALULOS est généralement réservée aux travaux de mises aux normesd’habitabilité pour les immeubles de plus de 15 ans mais son champ d’application peut être élargi sous conditions : économied’énergie, économies de charges, sécurité, amélioration du confort et de la vie quotidienne… Pour bénéficier d’une subventionPALULOS, les bailleurs doivent passer une convention avec l’Etat ouvrant droit à l’APL pour le locataire.

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Le Rapport

Elles stagnent depuis une dizaine d’années et se situent autour d’un milliard d’eurospar an. A titre d’exemple, la subvention pour une opération de logement socialcourant, le Prêt locatif à usage social – PLUS, s’établit à 5 % du coût de l’opération.Une fraction de ces subventions a pour objet le logement privé. L’Agence nationalepour l’habitat (ANAH) verse également des subventions aux propriétaires occupantsou bailleurs en vue d’opération de réhabilitation. En 2005, cette aide de l’ANAHs’élevait à 416 millions d’euros. Ces aides ont connu une première phase de« décentralisation » par la mise en œuvre de la loi « libertés et responsabilitéslocales » de 2004, les collectivités compétentes pouvant demander à l’Etat ladélégation de l’enveloppe des aides.

� Les aides fiscales et les avantages de taux représentent la part la plusimportante des aides aux maîtres d’ouvrage. Elles concernent à la fois les maîtresd’ouvrage de logement social et les aides aux ménages.Les avantages de taux, c’est-à-dire les prêts de la Caisse des dépôts etconsignations indexés sur le taux du livret A et le prêt à taux zéro, sont enaugmentation et s’établissent à 1,8 milliards d’euros (2005). En proportion, les prêtsde la Caisse des dépôts et consignations en direction du logement locatif social ontfortement baissé pour s’établir à 23 % des avantages de taux. A l’inverse, cesavantages en direction des ménages pèsent pour 58 % : le prêt à taux zéro est àl’origine de cette hausse.

Les aides fiscales se sont également démultipliées, à la fois dans leurs montants etleurs circuits. Ces avantages fiscaux sont évalués à 7 milliards d’euros. La TVA à5,5 % sur les travaux et la construction représente environ la moitié de ce montant.Les autres aides fiscales se répartissent entre des mesures en faveur despropriétaires occupants ou bailleurs réalisant des travaux et des aides àl’investissement locatif (dispositifs Robien, Borloo etc.). L’exonération de taxefoncière sur les propriétés bâties (à la charge des collectivités locales) permetd’abaisser les prix du foncier dans une opération de construction.

Au total, la part de la richesse nationale consacrée à l’aide au logement (Etat etcollectivités locales) se situe entre 1,6 et 1,8 % du PIB.

2. Les aides à la personne : aides au consommateur

Les aides à la personne étaient marginales dans le secteur du logement jusqu’à laréforme dite « Barre » de 1977. Cette réforme a institué l’Aide personnalisée aulogement, APL, dans le logement locatif social et l’accession à la propriété (Prêts àl’accession à la propriété, « PAP »). Parallèlement, les autres aides personnelles(aides au logement social et aides au logement familial) ont pris de l’ampleur parl’extension du nombre de leurs bénéficiaires, notamment en s’ouvrant aux étudiants.Le nombre de bénéficiaire s’est stabilisé dans les années 1990 mais le montant desaides a explosé : il a triplé depuis 1984. Aujourd’hui, les aides à la personnebénéficient environ à 6 millions de ménages, dont une grande majorité de locataires.

Selon l’enquête sur l’occupation du parc social et son évolution menée en 2006, ilapparaît que dans les logements sociaux de France métropolitaine gérés par desHLM ou des SEM, près de la moitié des ménages (49,4 %) bénéficient d’une aide aulogement (APL ou AL). On note une baisse du nombre de bénéficiaires. Une partie de

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Le Rapport

cette évolution s’explique par la hausse, en 2004, du seuil de non versement desaides au logement.

Revenus maximums des bénéficiaires de l’APL

Pour répondre aux effets de la crise, l’Etat a mis en place un Plan de relance destinéà soutenir l’économie. Comme souvent, la production de logements est un élément incontournable poursoutenir le secteur du bâtiment.

Ainsi, un programme de 100 000 logements sociaux supplémentaires est prévu avecles rachats de 30 000 logements aux promoteurs (octobre 2008) et la mise en œuvrede 40 000 logements intermédiaires dont 30 000 PLUS et PLAI supplémentaires parles bailleurs sociaux en 2009-2010.En outre, il faut noter la majoration des dotations budgétaires pour 2009 :

340 M€ pour financer les 30 000 logements sociaux (PLUS et PLAI), 50 M€ pour soutenir les collectivités qui s’engagent en faveur du Pass-Foncier22

avec pour objectif de financer 30 000 logements, 350 M€ pour accélérer le programme de rénovation urbaine, 217 M€ pour les structures d’hébergement, 200 M€ pour la lutte contre l’habitat indigne et la rénovation thermique du parcprivé (ANAH).

Enfin, le plan de relance prévoir de renforcer l’accession sociale à la propriété avecle doublement du prêt à taux zéro pour les primo-accédants dans le neuf jusqu’à lafin de l’année 2009 et la possibilité de cumuler le Prêt à Taux Zéro et le PSLA.

II. Les collectivités locales

Outre l’intervention de l’Etat, les collectivités locales peuvent également participer aufinancement en matière de logement social. Du fait des lois de décentralisation, ellesont vu leur rôle se renforcer sans que la compétence de logement ne soit dévolue àl’une d’entre elles, comme cela a pu être évoqué précédemment.

Nous étudierons successivement les aides des différentes collectivités territoriales.Après une présentation générale du rôle de chacune, des exemples d’actions misesen place en Auvergne seront présentés.

22 - Le PASS-FONCIER® permet de payer en deux temps : d'abord, la construction de la maison, puis le terrain, lorsque le prêtprincipal souscrit pour la construction est remboursé.

Couple avec deux enfants Isolé

1977 4 SMIC 2,4 SMIC

2000 2,13 SMIC 1,15 SMIC

2007 1,93 SMIC 1,07 SMIC

Source : Direction des Etudes Economiques de l’USH

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Le Rapport

En outre, est reproduit en annexe un tableau récapitulatif présentant les évolutionsrèglementaires des compétences des différentes collectivités, évolutions liéesprincipalement à la loi du 4 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales.

A. Le Conseil régional

1. Le SRADDT23

La Conseil régional d’Auvergne, conformément à la Loi d’Orientation pourl’Aménagement et le Développement Durable du Territoire (LOADDT) du 25 juin 1999,a voté lors de sa session des 16 et 17 novembre 2009, son Schéma Régionald’Aménagement et de Développement Durable du Territoire. Ce document qui vise àfixer les orientations à moyen terme en matière d’aménagement et de développementdurable du territoire a traité de la problématique du logement.

Ainsi, en la matière, il apparaît que les besoins en logements resteront élevés, autourde 8 000 logements par an jusqu’en 2030. En outre, à ces besoins de constructionsneuves s’ajouteront également d’importants besoins de rénovation, liés notammentà l’intégration de nouvelles normes environnementales dans le bâtiment.

Dans ce cadre, le Conseil régional a défini des orientations :

Densifier l’espace autour des agglomérations, pôles et bourgs-centresL’objectif de la Région est de renforcer les fonctions urbaines des agglomérations,pôles et bourgs, de manière à affirmer leur rôle par rapport aux espaces ruraux etpériurbains.Il s’agit aujourd’hui de revenir à des formes d’occupation de l’espace plus denses etmoins dépendantes de l’utilisation de l’automobile. La réorganisation des différentesfonctions urbaines autour des pôles, en cohérence avec la desserte en transportscollectifs, permettra de promouvoir un développement plus cohérent, plus resserré,qui contribuera à limiter les distances quotidiennes de déplacement.Pour y parvenir, quatre axes sont privilégiés :

⇒ Réorganisation des services autour des pôles⇒ Qualification des centres villes⇒ Structuration de l’offre foncière d’entreprises⇒ Encouragement a la création d’éco-quartiers

Maîtriser l’étalement urbainL’étalement de l’habitat constitue une tendance particulièrement préoccupante dansles zones périurbaines, en particulier dans l’Auvergne métropolitaine. Ce phénomèneentraîne une consommation irréversible d’espace naturel et agricole, une mutationdes paysages et un renforcement des distances de déplacements. En milieu rural oude montagne, la dispersion de l’habitat renforce les coûts d’investissement etd’entretien des équipements et réseaux et tend à réduire les lieux d’échange et de viecollective.

23 - Source : Schéma Régional d’Aménagement et de Développement Durable du Territoire de la Région Auvergne adopté parle Conseil régional lors de sa session des 16 et 17 novembre 2009.

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Le Rapport

Là encore quatre axes sont privilégiés :⇒ Maitrise foncière de l’étalement urbain⇒ Développement de l’offre résidentielle sur les centres⇒ Qualification de l’habitat et des lieux de vie⇒ Gestion partagée de la mixité sociale

2. La politique développée par le Conseil régional d’Auvergne24

Il faut noter que la politique du logement menée par le Conseil régional a fortementévolué depuis ces dernières années, en particulier avec la mise en place del’Agenda 21. En outre, l’adoption récente du SRADDT est également un élément quiinfluencera cette politique. Enfin, le logement ne fait pas partie des compétencesobligatoires du Conseil régional. Cette politique relève donc de la volonté del’exécutif régional. Ainsi, elle est orientée en direction de l’aménagement du territoireet de l’accueil de nouvelles populations.

Politique de la ville et de renouvellement urbainEn milieu urbain, le Conseil régional a souhaité que l'ensemble des territoires puissebénéficier de son soutien et en particulier les quartiers populaires des zones urbainesfragiles. Ainsi, a été adopté lors de la session budgétaire de 2005 un dispositif susceptibled'aider tous les quartiers en difficulté qu'ils soient ou non éligibles aux aides del'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).Cette intervention sur les politiques urbaines a reçu un écho très favorable de la partdes collectivités territoriales.Depuis cette année, tous les projets auvergnats éligibles à l’intervention de l'AgenceNationale pour la Rénovation Urbaine ont été agréés. Il s’agit des opérations derenouvellement urbain des agglomérations de Moulins, de Montluçon, de Clermont-Ferrand, du Puy-en-Velay et de celles de la Ville de Thiers.Une convention cadre entre la Région Auvergne et l’ANRU a été signée le 4 mai 2006 ;les conventions particulières avec les différents partenaires ont été signées le 1er avril2005 pour Moulins, le 28 juin 2005 pour Montluçon, le 4 mai 2006 pour Clermont-Ferrand, le 17 juillet 2007 pour Thiers et le 19 septembre 2009 pour le Puy-en-Velay.La Région Auvergne s’est accordée avec les Communautés d’agglomérations et lesConseils généraux afin que chacun intervienne de manière significative en faveur desprojets de leur compétence. Les agglomérations financent principalement lesréhabilitations de logements HLM ; les Conseils généraux, la reconstitution de l’offreen logements et le volet insertion ; le Conseil régional d’Auvergne, les aménagementsd’espaces publics, la résidentialisation des logements réhabilités, les services aupublic.Au titre de la convention cadre, l’intervention régionale programmée s’élèveglobalement à 35 M€ pour la requalification urbaine des collectivités bénéficiaires dudispositif A.N.R.U.

24 - Sources : Audition de Mme BRU, Vice-présidente du Conseil régional le 24 novembre 2009, Budget Primitif 2010 adoptépar le Conseil régional d’Auvergne lors de sa session des 14, 15 et 16 décembre 2009.

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Le Rapport

Les conventions particulières ont programmé jusqu’en 2011, 6,02 M€ pour les projetsde Moulins ; 7,72 M€ pour les projets de Montluçon, 14,24 M€ de Clermont-Ferrand,4,16 M€ pour ceux de Thiers et de 2,86 M€ pour le Puy-en-Velay.En ce qui concerne l’opération du Puy-en-Velay, un protocole a été signé afin delancer les premières opérations de démolitions et reconstructions de logements et defixer les compléments techniques à apporter en vue de la signature de la convention.Le projet global de requalification urbaine a quant à lui était signé le 19 septembre2009. Ainsi, à la date de rédaction de ce rapport, 1 157 051 € de crédits régionauxont été engagés dans le cadre de la convention.

Enfin, pour les secteurs non concernés par l’ANRU, il avait été approuvé en 2005 unprogramme permettant d’aider les collectivités qui possèdent un parc important delogements sociaux et qui mettent en œuvre des opérations globalesd’aménagements d’espaces.

Toujours au titre de la politique de la ville, depuis 2006, les efforts financiers de larégion en matière d’habitat ont été réorientés progressivement au profit de la créationde logements via l’acquisition amélioration de logements hors ZRR et hors ZUS.

Habitat des territoires rurauxEn direction des territoires ruraux, la Région Auvergne a acté la mise en œuvre d’uneaide en faveur de l’habitat afin de soutenir prioritairement les actions susceptiblesd’attirer de nouvelles populations en Auvergne et de contribuer également àl’amélioration du patrimoine bâti de notre région.

Il faut rappeler que le programme a un double objectif :- accueillir des populations nouvelles,- répondre à la forte demande en logements locatifs (notamment sociaux) tout endiminuant la part importante de logements vacants.

Il prévoit également une bonification des subventions en cas de recours aux énergiesrenouvelables et pour les opérations d’accessibilité aux handicapés.

Une réflexion globale en matière d’habitat sera menée en 2010 pour appréhender aumieux la façon dont les politiques régionales en faveur des projets d’habitat peuventêtre mieux coordonnées avec les autres actions en faveur du développement durable(Evolutions de l’Agenda 21 et des critères d’éco-conditionnalité).Pour l’année 2010 et conformément au diagnostic établi dans le cadre du SchémaRégional de l’Aménagement et du Développement Durable du Territoire, les projetsdevront s’intégrer dans une optique plus globale de développement et deconsolidation de l’espace rural. Les aspects offre de services (transports -commerce….) seront des nouveaux éléments déterminants dans l’octroi dessubventions régionales.

En 2009, les dispositifs « logement social en milieu rural » et « logement public rural »ont permis de financer environ 150 logements locatifs.Au titre de l’accueil de nouvelles populations, le dispositif « installation des nouveauxentrepreneurs ruraux », en 2009, a permis de financer 10 logements locatifs destinésà de nouveaux entrepreneurs (gérants de multiples ruraux, d’auberge de pays,artisans d’art…).

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Le Rapport

Une modification a été introduite à titre expérimental dans le budget régional 2010.En effet, au vu du Plan Départemental de l’Habitat approuvé par le Conseil généralde l’Allier le 24 septembre 2009, il semble pertinent d’augmenter les aides apportéesaux projets de logement social en milieu rural portés par des bailleurs. L’objectif decette évolution est de rendre aussi attractif, pour les Communes ou les EPCI, leportage de projet de logement social en propre, qu’en délégation à un bailleur social.En d’autres termes, la subvention apportée à un bailleur ou à collectivité pour unprojet d’acquisition réhabilitation ou de logement neuf en ZRR sera la même.

Globalement, le Conseil régional souhaite aider davantage les zones les plusdéfavorisées dans l’optique de favoriser la mixité sociale. Cela s’adresse donc auxZones de Revitalisation Rurale. Dans ce sens, une promotion de la mixité sociale estfaite à l’adresse des bailleurs sociaux autour des ZRR. Pour intervenir, le Conseilrégional a souhaité que le volet Habitat soit intégré par les porteurs de projets dansles Contrats Auvergne +. Sur la première génération des Contrats Auvergne +, leConseil régional a fait preuve de souplesse dans la mesure où la politique Habitatrestait parallèlement une politique sectorielle. Concernant les communes rurales, le dispositif vise à inciter les bailleurs sociaux àintervenir ces territoires et à s’intégrer dans les contrats Auvergne +.

Par ailleurs, l’agenda 21 a participé à l’évolution de la politique régionale en directionde l’habitat avec l’intégration de critères d’éco-conditionnalités. De plus, les bailleurssociaux peuvent aller chercher des aides régionales dans les domaines del’environnement et de la construction bois. Ainsi, le Conseil régional s’interroge pourmieux combiner l’ensemble des aides proposées afin de rendre l’action publique plusefficace.

Si le Conseil régional recherche des partenariats avec le Conseil général etl’agglomération, il s’avère difficile d’harmoniser les aides des différentesadministrations, tout en sachant que les outils règlementaires (PLU, SCOT,…)n’existent pas sur l’ensemble du territoire auvergnat. Pour répondre à cetteproblématique, le Conseil régional est alors amené à financer des études sur lesstratégies Habitat lorsqu’il n’y a pas de SCOT sur le territoire du Contrat Auvergne +.

Chaque année, le Conseil régional consacre 7M€ à sa politique de l’habitat.

B. Les Conseils généraux

1. Cadre général

En Auvergne, les conseils généraux interviennent en matière de logement social, maisà des degrés divers, avec des priorités différentes en fonction de l’organisation deleur territoire. Ainsi, il sera présenté ci-après les principales interventions de cesquatre institutions. Nous pourrons d’ores et déjà apprécier la prise en compte desproblématiques relatives à l’aménagement du territoire, la mixité sociale et auvieillissement, dans les interventions en matière de logement social par ces quatrecollectivités.

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Le Rapport

En préalable, on peut dire que le Département est à la jonction de 3 missions :

Compétence d’animation et de mise en cohérence des politiques de l’habitat,dans un objectif de développement solidaire des territoires urbains et ruraux ;

Compétence de gestion des aides à la pierre, en tant que délégataire :développement du logement social et des aides à l’amélioration du parc ancien ;

Compétence de définition et de mise en œuvre de la politique d’action sociale etsanitaire : développement des politiques sociales liées au logement.

Cette organisation résulte principalement de quatre lois :

La loi Besson du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logementCette loi demeure le socle des interventions très sociales dans le logement. Elle créeet rend obligatoire le plan départemental d’action pour le logement des personnesdéfavorisées (PDALPD). Elle crée le fonds de solidarité pour le logement (FSL) danschaque département. Elle définit les publics ou plus précisément les situationsd’exclusion. Elle définit les objectifs du plan. Elle pose le principe de co-pilotage etde cofinancement par l’Etat et le Conseil général.

La loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusionsCette loi apporte des modifications à la loi Besson suite à son évaluation. C’est uneloi qui concerne tous les champs de l’exclusion. La notion de territorialisation estconfirmée et le principe d’équité territoriale apparaît (définition de droits minimauxpour tous les ménages).

Le PDALPD définit les critères d’éligibilité au FSL mais aucun barème national n’estdéfini.Le lien entre hébergement et logement est défini : le plan doit prendre en compte leplan départemental pour l’hébergement d’urgence.La loi instaure de nouveaux dispositifs de lutte contre les exclusions :- la taxe sur la vacance,- la relance du bail à réhabilitation,- le renforcement du rôle des associations,- la réforme des attributions HLM (numéro unique, accords collectifs, conférencesintercommunales du logement),- la prévention des expulsions locatives,- la protection des occupants des hôtels meublés,- la lutte contre le saturnisme.

La loi du 13 août 2004 relative aux libertés et aux responsabilités localesCe qui a changé en matière de répartition des compétences dans le domaine dulogement :- le transfert du FSL au département (seul le FSL a été concerné par unedélégation effective). Les fonds eau, énergie, téléphone sont fusionnés avec leFSL, afin d’apporter plus de cohérence au traitement des difficultés liées aulogement.- la délégation de compétence en matière d’aides à la pierre aux EPCI et auxdépartements. Les EPCI peuvent constituer un fonds local FSL.- la délégation du contingent préfectoral aux communes ou aux EPCI.

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Le Rapport

Le transfert du FSL au département est justifié par le souhait de rapprocher sagestion du terrain : le budget du FSL est désormais de la responsabilité dudépartement.Le FSL peut apurer des dettes anciennes si cela conditionne l’accès à un nouveaulogement.L’AML a fait l’objet d’une compensation au Conseil général « libre d’emploi ». Elle estversée par le ministère de l’intérieur et est calculée en fonction des versementsantérieurs.

La loi portant engagement national pour le logement (loi ENL) du 13 juillet 2006Les idées force de cette loi sont les suivantes :- territorialiser le PDALPD avec notamment une articulation entre PDALPD et PLH,- donner une importance plus stratégique au PDALPD,- de nouvelles actions du plan sont listées,

Le plan définit les mesures adaptées concernant :- Le suivi des demandes de logement des personnes et familles visées par le plan ;- La création ou la mobilisation d'une offre supplémentaire de logementsconventionnés ;- Les principes propres à améliorer la coordination des attributions prioritaires delogements ;- La prévention des expulsions locatives, ainsi que les actions d'accompagnementsocial correspondantes.

A cette fin, le comité responsable du plan peut instaurer une commission spécialiséede coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CDAPL) ayantpour mission de délivrer des avis aux instances décisionnelles en matière d'aidespersonnelles au logement, d'attribution d'aides financières sous forme de prêts ou desubventions et d'accompagnement social lié au logement, en faveur des personnesen situation d'impayés. Lorsque cette commission est créée, les compétences de laCDAPL sont exercées par les organismes payeurs de l'aide personnalisée aulogement. Les modalités de fonctionnement et la composition de la commission sontfixées par décret ;- Le logement des personnes placées dans des hébergements temporaires ou deslogements de transition ;- La contribution des FSL à la réalisation des objectifs du plan ;- Le repérage des logements indignes et des locaux impropres à l'habitation, et lesactions de résorption correspondantes, ainsi que des logements considéréscomme non décents à la suite d'un contrôle des organismes payeurs des aidespersonnelles au logement : le comité responsable du plan met en place unobservatoire nominatif des logements indignes. La nature des informationsrecueillies et les modalités de fonctionnement de cet observatoire sont fixées pardécret en Conseil d'Etat pris après avis de la Commission nationale del'informatique et des libertés.

Le Plan prend en compte les besoins en logement des personnes et familleshébergées dans des établissements ou services relevant du schéma d'organisationsociale et médicosociale prévu à l'article L. 312-4 du code de l'action sociale et desfamilles, et notamment dans ceux mentionnés au 8° du I de l'article L. 312-1 dumême code.

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Le Rapport

2. Le Conseil général de l’Allier25

Le Conseil général de l'Allier a élaboré un Plan Départemental d'Actions duLogement pour les Populations les plus Défavorisées (PDALPD) couvrant lapériode 2007-2012 et dans lequel s’imbrique le Plan Départemental de l’Habitat(PDH). Les deux priorités transversales sont:

Construire de nouveaux outils de coordination, d'observation et d'évaluationpour une meilleure efficacité de l'ensemble des actions mises en œuvre par lespartenaires du PDALPD,

Recenser l'ensemble des dispositifs financiers et techniques mobilisables pourla réalisation de logements en faveur des ménages les plus défavorisées.

Ce plan, co-piloté par le Conseil général et l'Etat, se décline en 5 priorités : Faire du repérage et du traitement des situations d'habitat indigne une prioritéde l'action publique,

Produire une offre adaptée de logements et des offres spécifiques pour mieuxsatisfaire les besoins relevant des publics prioritaires du PDALPD,

Mobiliser une offre de logements pour les ménages défavorisés afin decontribuer à la mise en œuvre du droit opposable au logement,

Améliorer la mobilisation du FSL pour l'accès et le maintien dans le logementdes populations fragiles,

Renforcer le dispositif de suivi de prévention des expulsions locatives.

Le Conseil général a mis en place un Observatoire Départemental de l'Habitat enpartenariat avec l'Etat, les communautés d'agglomération, Logil (1 % logement) et laCaisse des Dépôts pour une meilleure connaissance des besoins.

En 2009, le Conseil général de l’Allier a élaboré son Plan Départemental del’Habitat. Le PDH est un outil stratégique départemental partagé de développementde l’habitat. Il est recherché une adéquation entre l’offre et la demande dans unelogique de parcours résidentiels en réponse aux besoins tous publics confondus,ainsi qu’une répartition équilibrée d’une offre de logements dans l’optique d’unepolitique d’accueil de nouvelle population.Le Conseil général a appréhendé les bassins d’habitat comme des territoires deprojets avec la prise en compte :

du rayonnement de chacune des trois villes de l’Allier : Montluçon, Vichy etMoulins) et des bassins d’emplois ;

des SCOT existants ou en projet ; des PLH ; des différentes logiques de territorialisation des politiques publiques.

En effet, le PDH doit intégrer les orientations des SCoT26, des PLH27 qui s’imposentau Conseil général.

25 - Source : Audition de Mme FROMONT-DANJOU, Directrice de l'Habitat et du Logement au Conseil Général de l’Allierle 17 juin 2009.26 - Le schéma de cohérence territoriale ou SCOT est un document d'urbanisme qui fixe, à l’échelle de plusieurs communes ougroupements de communes, les orientations fondamentales de l’organisation du territoire et de l’évolution des zones urbaines,afin de préserver un équilibre entre zones urbaines, industrielles, touristiques, agricoles et naturelles. Instauré par la loi SRUdu 13 décembre 20001, il fixe les objectifs des diverses politiques publiques en matière d’habitat, de développementéconomique, de déplacements.

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Le Rapport

Ainsi, le PDH de l’Allier s’articule autour de quatre priorités déclinées ci-après :• Accueillir de nouvelles populations en impulsant une dynamique d’aménagementéquilibré du territoire avec nos concitoyens ;

• Produire un habitat de qualité adapté, économe en énergie et en charges ;• Revitaliser les centres et requalifier le parc ancien ;• Accompagner les collectivités locales dans leurs projets.

Deux axes pour mettre en œuvre les actions ont été arrêtés28 :• Axe n°1 - Favoriser l’accueil de nouvelles populations par un développementéquilibré du territoire

• Axe n°2 - L’habitat au service de la mixité sociale

L’ensemble des actions du premier axe a comme objectif de placer l’habitat au cœurd’une politique visant un développement territorial équilibré. Il s’agit de développer laqualité de l’habitat et l’attractivité du territoire dans tous les bassins de l’Allier.Le PDH vise donc à appuyer la mise en œuvre par les communes et leurs EPCI d’unepolitique de développement de l’habitat, en leur mettant à disposition :

Un appui, de l’expertise et des compétences pour les aider à définir leursprojets ;

Des aides pour faciliter la mise en œuvre ; Des financements complémentaires, coordonnés avec les aides gérées par ledépartement au titre de la délégation conventionnelle des aides confiées parl’Etat à celui-ci.

Deux orientations prioritaires ont été définies, en réponse aux enjeux mis en lumièrepar le diagnostic et approfondis lors des Rencontres de l’Habitat :

Localisation des interventions sur l’habitat existant et de l’offre neuvecomplémentaire, au cœur des bourgs et villes ;

Promotion du développement durable dans l’habitat conformément à l’Agenda21 du Département (éco-conditionnalité des projets et des aides) et au « Grenellede l’Environnement ».

Ainsi, dans le cadre du premier axe, six actions ont été définies : • Action 1 : Renforcer la connaissance partagée des marchés locaux de l’habitat• Action 2 : Intégrer l’habitat dans une logique de projet (phase prévisionnelle)• Action 3 : Aider au développement de projets de territoire (phase opérationnelle)• Action 4 : Faciliter la mise en place d’actions et de politiques foncières• Action 5.1 : Renforcer l’attractivité des centres : opérations foncières lourdes(démolition- reconstruction/ curetage), comblement de dents- creuses

• Action 5.2 : Renforcer l’attractivité des centres : requalifier le parc existant etrésorber la vacance

• Action 6 : Aider au développement de l’habitat durable accessible à tous

27 - Le Plan Local de l’Habitat (PLH) est l'échelon pertinent retenu par la loi pour la programmation et l'évaluation de l'Habitat.Il comprend 3 grandes parties : le diagnostic, l’énoncé des principes et des objectifs et le programme d’actions. L’objectif d’unPLH est d’indiquer les moyens fonciers prévus par les communes ou les EPCI, compétents en matière d’urbanisme, pourparvenir aux objectifs et principes fixés. Les objectifs du PLH prennent en compte les options d’aménagement du SCOT et enparticulier l’équilibre des logements sociaux sur une commune.28 - Les actions mises en place sont détaillées sur le site du Conseil général de l’Allier.

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Concernant le second axe, des orientations prioritaires ont été définies pour donnerà chaque ménage les conditions d’accès à un logement adapté à ses besoins, et,favoriser les parcours résidentiels choisis :

Œuvrer à la qualité du logement pour tous Développer une offre de logements accessibles économiquement, pourrépondre aux besoins des ménages modestes

Faire de la production d’habitat aidé (neuf ou rénové) un outil de revitalisationdes centres des bourgs et villes

Mieux prendre en compte les besoins des publics spécifiques

Ainsi dans le cadre du second axe, six actions ont également été définies : • Action 7 – Produire du logement durable pour tous en développant le parc locatifaidé

• Action 8 – Développer une offre adaptée au vieillissement des ménages et auxhandicaps

• Action 9 – Améliorer le logement des propriétaires occupants modestes• Action 10 – Accompagner l’accession sociale à la propriété• Action 11 – Prendre en compte les besoins spécifiques, en particulier ceux desjeunes

• Action 12 – Traiter le logement indigne et dégradé

Un certain nombre d’outils sont mis en place :

1. Un Centre de Ressources Départemental réunissant les professionnels del’Habitat : il s’agit d’organiser la mise en réseau, d’orienter vers les acteursspécialisés pour favoriser la mise en œuvre des réponses adaptées localement.

2. Les aides départementales : il s’agit de mettre en cohérence les politiques misesen œuvre par le Conseil général, et de les articuler avec celles mises en œuvre parl’Etat et les autres collectivités. En outre, le Conseil général souhaite mener uneaction au plus près des populations et de leurs élus, pour prendre en compte lesbesoins dans leur diversité et faciliter les évolutions des bassins d’habitat tanturbains que ruraux.

2. Deux orientations ont fait l’objet d’un choix politique dans le PDH, elles vontpermettre de calibrer les aides au service du programme d’actions, et de définirpour chacune d’entre elles les critères de sélection des projets en rapport avec cesdeux orientations prioritaires : confortation et requalification des centres et éco-conditionnalité.

3. Une Charte Qualité Durable Pour la Construction et la Réhabilitation : afin defaciliter la mise en œuvre du PDH et mettre en valeur la grande qualité del’architecture et des paysages de l’Allier.

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3. Le Conseil général du Cantal29

Le PDALPD du Cantal 2007–2011 est plus axé sur une gestion quantitative dessituations tout en faisant le constat d’une connaissance partielle du besoin enlogements. C’est pourquoi, actuellement, est à l’étude l’organisation, au-delà duPDALPD, d’un observatoire des besoins et de l’offre de logement dont ceux despublics défavorisés, en partenariat avec la Communauté d’Agglomération du Bassind’Aurillac. Il s’agirait de cofinancer une structure permanente mobilisée sur la mise enplace et la fourniture des données nécessaires à l’élaboration des politiques del’habitat. L’observatoire pourra intéresser des collectivités infra-départementales quipourront commander des études. L’observatoire est nécessaire pour éclairer lespolitiques.Il serait opportun que les différents observatoires en cours de création oususceptibles d’être créés, soient compatibles au niveau régional.

D’autre part, le Conseil général n’a pas souhaité prendre la « compétence logement »,relative à l’aide à la pierre, ces moyens étant limités. Néanmoins, si le Conseil généralne porte pas de politique de logement spécifique, il aide et accompagne les projetsrelatifs aux logements sociaux dans les actions qu’il porte en direction des différentspublics qui le sollicitent.

Dans le cadre du PDALPD, sept orientations ont été définies :

1 - Connaître, suivre et évaluer les besoins des publics du plan et les réponsesapportées.Il s’agit de mettre en place un dispositif d’observation est utile au plan, pour :- Améliorer la connaissance sur le public (et pas seulement sur les demandeurs) lalocaliser, notamment dans le milieu rural.- Suivre les actions du plan, les réorienter, les calibrer.- Partager la connaissance, avec les partenaires et avec les élus.

Deux actions sont identifiées : Créer un dispositif d’observation du public et de l’offre de logement, Créer un observatoire nominatif des logements indignes.

2 - Améliorer les conditions d’habitat des populations vulnérables.Cette orientation répond à un enjeu curatif et préventif consistant à développerl’information auprès des publics et auprès des constructeurs et encourager lesénergies renouvelables…Là encore deux actions sont identifiées :

Aide à l’amélioration de l’habitat des personnes âgées ou handicapées Proposer une offre d'accueil et d'accompagnement adaptée aux besoins desgens du voyage

29 - Source : audition de M. Loïc delachaux, directeur de la Solidarité départementale et M. Pascal rigault, directeur desFinances Conseil général du Cantal.

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3 - Lutter contre l’habitat indigne30

Pour répondre à cette orientation, deux actions sont mises en place : Mettre en place un plan départemental d’action de lutte contre l’habitat indigne Favoriser l’amélioration des logements inconfortables et/ou indignes des publicsdu plan

4 - Prévenir les situations d’exclusion du logement.Pour cela, les acteurs du plan ont travaillé sur la charte de prévention des expulsions,en développant la communication en direction des publics et en renforçant les liensentre les instances concernées. Une attention particulière est apportée aux besoinsdes jeunes.Quatre actions sont définies :

Refondre la charte de prévention des expulsions Exercer une gestion locative ciblée Action relative au FSL : Renforcer le rôle de la CDAPL et les liens entre le FSL etla CDAPL, la commission de surendettement et les autres dispositifs

Action relative au FSL : Développer la prévention des situations d’exclusion dulogement dans le cadre d’un accompagnement personnalisé

5 - Mieux communiquer sur le logement et faciliter l’information sur le logement.Les partenaires ont besoin d’informations ciblées, techniques ou juridiques pointuessur les logements. Un centre de ressources a pour objectif de rassembler et defaciliter la diffusion d’informations auprès des multiples partenaires. D’autre part, lagestion du logement peut s’apprendre à travers des actions de formation etd’éducation.Deux actions sont proposées :

Réfléchir à la création d’un centre de ressources sur le logement en direction despublics et des partenaires

Développer l’éducation à habiter

6 - Favoriser l’accès au logement des publics spécifiques.Les structures d’aides à l’accès au logement fonctionnent dans le Cantal. Les fichesactions de cette orientation ont pour but d’améliorer leur fonctionnement :

Mettre en place des accords collectifs Améliorer l’efficience du Droit de Réservation Préfectoral

7 - Développer l’offre en logements adaptés aux populations les plus défavorisées enlien avec le plan de cohésion sociale.Les difficultés d’accès au logement sont en partie dues à une offre insuffisante delogements adaptés tant en type qu’en loyers ou en localisation. Les fiches de cette

30 - Source : Pôle national de lutte contre l’habitat indigne, intervention du 12 septembre 2006. « La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit du logement et portentatteinte à la dignité humaine : logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (risque saturnin),immeuble menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation, relève despouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.C’est un concept d’abord politique et non juridique. Il ne recouvre ni les logements inconfortables, ni les logements vétustes,ni les logements non décents au sens de la loi SRU et de son décret d’application de 30 janvier 2001 ».Cette définition ne recouvre pas la totalité des logements très inconfortables.

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orientation concourent à accroître une offre adaptée en logement et proposent untravail quantitatif et qualitatif sur :- la création de logements PLUS, PLAI (plan de cohésion social),- l’hébergement d’urgence (loi ENL : schéma médico-social),- le suivi de la maison relais,- la relance de la création de PST.

Les actions sont les suivantes : Développer l’offre en logements locatifs conventionnés privés dans le cadre d’unProgramme Social Thématique

Développer l’offre en logements locatifs dans le parc public (PLAI) Améliorer et développer l’hébergement spécifique et l’hébergement d’urgence

Par ailleurs, Le volet territorial inclut deux types d’outils qui interviennent encomplément des acteurs du logement :- Projets de territoire : contractualisation avec les EPCI, les Communes. Cela peutpermettre d’intervenir en complément de ces collectivités sur l’habitat ou laréhabilitation. Le budget du Conseil général est de 1M€ sur cinq ans. Le Conseilgénéral du Cantal en est à la deuxième voire, pour certains, à la troisième générationde contrat. - Contrats de ville : ils ne comportent pas d’intervention relative au logement, maisplutôt des actions relatives à l’environnement. C’est un outil d’aménagement, maispas une politique sociale. On pourrait parler d’aide à la pierre indirecte.

Le Conseil général intervient également par des garanties accordées aux porteurs deprojets en complément des prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations. Celaconcerne surtout les organismes HLM. C’est un outil intéressant car il n’impacte pasle budget et apporte une aide réelle à la réalisation des projets. Cette aide a un effetde levier important.

4. Le Conseil général de la Haute-Loire31

Les publics cibles du PDALPD 2008 – 2012 sont :- les locataires ou propriétaires occupants de logements insalubres et indignes,notamment les EPCI du Puy, de Brioude, Marches du Velay et Loire Semène, duLangeadois et Saugues.- les personnes qui se sont désocialisées ou qui ont des modes de vies ou descomportements atypiques qui exigent un logement adapté.- les jeunes en insertion sociale ou professionnelle difficile.- les personnes présentant des problèmes de santé psychiques et psychiatriques.- les personnes en sortie de CHRS ou de logements temporaires, ou de résidencessociales, plus particulièrement au Puy-en-Velay.- les personnes victimes de violences familiales ou conjugales.- les personnes handicapées éprouvant des difficultés économiques.- les gens du voyage en voie de sédentarisation, en lien avec le schémadépartemental d’accueil des gens du voyage.

31 - Source : Audition de M LIOGIER et de Mme CAMUS, du Conseil général de Haute-Loire, le 15 septembre 2009.

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Les orientations du PDALPD répondent à six principes :- Organiser l’observation de l’évolution des publics défavorisés et des besoins delogement- Développer des actions territorialisées afin de mobiliser les acteurs dans larecherche de solutions- Rendre lisible et coordonner les différentes aides publiques ou privées visantl’accès ou le maintien dans le logement- Mettre la personne et la famille au centre du PDALPD- Organiser l’animation et l’évaluation des actions du PDALPD- Mettre en place un plan de communication

Cela a permis de déterminer 3 axes de travail :

Faire de la lutte contre l’habitat indigne une priorité de l’action publiqueDans le cadre de cet axe, il s’agit de conduire une action coordonnée logementsindignes et logements indécents et de s’appuyer, pour le repérage et le traitementdes situations, en priorité sur les dynamiques territoriales.Ainsi, trois actions principales sont mises en place :- Dispositif de repérage et de lutte contre l’habitat indigne et indécent : ledépartement est composé de 57 secteurs sociaux, ce qui représente enmoyenne 3000 habitants par secteur. Les travailleurs sociaux ont une bonneconnaissance des difficultés rencontrées. En outre, il existe une bonnecollaboration entre la CAF, la MSA et la DDASS, ce qui permet de compléter lerepérage.- Lutte contre l’habitat indigne.- Observatoire nominatif des logements indignes.

Mobiliser et produire une offre adaptée de logements pour les publics prioritairesdu PDALPD

Pour cela, il s’agit de mobiliser une offre de logements pour les publics prioritaires duPDALPD contribuant à la mise en œuvre de la loi DALO et de produire une offreadaptée complémentaire pour les ménages les plus désocialisés.Ainsi, quatre actions sont en cours de mise en place :- Mise en œuvre du contingent préfectoral et d’un accord collectif qui a été concluen septembre dernier.- Production de logements adaptés dans le parc public dans la cadre d’une actioncommune entre l’Etat, le Conseil général, les Collectivités d’accueil. Il s’agit quechacun s’engage d’une manière active.- Mobilisation de logements adaptés dans le parc privé par la mise en place d’uneMaîtrise d'Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS).- Structuration d’une offre en résidences sociales, maisons relais

Les deux dernières actions sont en phase de lancement. Les maisons relais doiventservir au territoire. Mais il est impératif de les placer dans des communes qui ont desservices. Il s’agit de public en difficultés d’addiction, difficultés intellectuelles…Là encore, le Conseil général ne s’engage que si les élus locaux s’engagent.

Articuler les différents dispositifs qui visent l’aide et l’accompagnement despersonnes défavorisées pour l’accès et le maintien dans le logementIl s’agit d’améliorer les dispositifs de prévention des expulsions. Une commissiondépartementale a été installée récemment.

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Quatre actions sont mises en place : - Formation des locataires,- Améliorer la prévention des expulsions locatives,- Contribution du FSL à l’accès et au maintien dans le logement : il s’agit derépondre au problème des impayés et prévenir les futurs impayés,- Accompagnement social des ménages les plus fragiles pour l’accès et lemaintien dans le logement : la CAF mène des actions de formation des locatairessur la base de repérage de personnes sollicitant des aides financières telles quele FSL.

Les objectifs du PDALPD sont donc les suivants : développement de l’offre locative : d’ici 2010, 600 logements devraient êtreconventionnés publics dont 90 PLAI DALO, 420 conventionnés privés dont90 très sociaux.

prévention des expulsions : il est enregistré environ 60 commandementsd’expulsion par an en moyenne depuis 2002, l’objectif est d’atteindre 40 par an.Il est également recherché de réduire le nombre d’expulsions effectives de 8 à5 en moyenne par an.

habitat indigne : la collectivité souhaite traiter le cas de 180 logements sur ladurée du plan.

Pour organiser et animer le PDALPD, un Comité Responsable du Plan a été créé. Ilest coprésidé par le Préfet et le Président du Conseil général et se réunit au moinsdeux fois par an. De plus, un Comité Technique permanent du Plan se réunit au moinsune fois par trimestre.

On peut mettre en avant les principales avancées du PDALPD 2008-2012 : - La mise en place d’un dispositif d’observation des publics défavorisés - La mise en place d’un dispositif coordonné de repérage et d’intervention contrele logement indigne et indécent- La création d’une offre spécifique de logements adaptés dans le parc public- La mise en place d’un accord collectif départemental- La mise en place dans le parc privé d’une MOUS relogement destinée à trouverdes solutions de court terme pour les publics les plus prioritaires- La mise en place d’un accompagnement social spécifique pour les publics lesplus prioritaires.

5. Le Conseil général du Puy-de-Dôme32

Le Conseil général du Puy-de-Dôme a développé une politique de l’Habitatappréhendée comme un véritable levier de l’aménagement du territoire.

L’analyse du Conseil général a été la suivante. Les compétences étaient externaliséesvers les associations Loi 1901 (ADIL, CAUE, PACT-ARIM…). Le Conseil général a

32 - Source : Auditions M. Michel VERNIN, Directeur de l'Habitat/Urbanisme/Energie au Conseil général du Puy-de-Dôme, le21 avril 2009 et de M. Philippe BERNAZ, directeur de la Solidarité et de l’Action Sociale au Conseil général du Puy-de-Dôme,le 19 mai 2009.

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regroupé le système associatif, dont chaque composant est détenteur d’une partiede l’information concernant le logement, au sein de la Maison de l’Habitat qui aouvert ses portes à la fin de l’année 200533.

En parallèle, une réflexion a été conduite sur le contenu possible de la politique duConseil général avec comme étape de référence « Les Journées Habitat etDéveloppement Durable (JHDD)», qui se sont tenues en avril 2003. Cette réflexion aconduit à un constat partagé : l’habitat n’est de la compétence de personne, il est lerésultat d’un jeu d’acteurs. Fort de ce constat, le Conseil général eu égard aux compétences sociales,transférées par la décentralisation, qu’il convenait d’élargir pour tendre vers lesobjectifs de la mixité sociale et générationnelle, pouvait se fixer l’objectif d’êtrecoordonnateur du jeu des acteurs qui produisent l’habitat.

⇒ L’Architecture de la politique de l’Habitat

La politique de l’habitat et du cadre de vie doit articuler trois groupes de moyens pourintervenir dans le champ de l’habitat à savoir : la connaissance des besoins des territoires au travers de l’Observatoire Territorial encours de mise en place (2007/2010), le dispositif d’aides au travers de la Charte de l’Habitat issu des JHDD et validé en2007 : la Charte de l’habitat est un processus d’accompagnement d’une démarchede projet sur un territoire. la Maison de l’Habitat (Ingénierie, Gestion et Animation).Ces trois éléments combinent la connaissance des besoins des territoires, l’ingénierieet les moyens financiers.

⇒ Les priorités de la Charte de l’habitat

Renforcer territorialement le logement social

- Intégrer le logement social dans une approche habitat plus globale pour unemeilleure maîtrise du parcours résidentiel, - Intégrer, dans la conception de la politique locale, des notions de mixités socialeet générationnelle,- Rééquilibrer la production de logements sociaux entre les zones urbaines etrurales, ainsi que la capacité du territoire à offrir les services de proximité etl’accès aux lieux de travail.

33 - La Maison de l’Habitat, d’une surface de 2 950 m², a été construite selon une Démarche de Qualité Environnementaleprivilégiant quatre cibles :1) Localisation du nouveau service public au regard de l’accessibilité.2) Maîtrise des besoins énergétiques (bioclimatique) et recours aux énergies renouvelables.3) Matériaux locaux (ou pouvant le devenir) et des techniques adaptées pour croiser économie locale, architecture etenvironnement.4) Santé et confort des visiteurs et des résidents : les meilleurs vecteurs de la réussite du Conseil général.

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Contribuer à aménager le territoire départemental, en renforçant lesintercommunalités et le développement local

- Axer les interventions sur le renouvellement urbain des Centres-bourgs etvillages, éléments majeurs de l’identité des territoires.- Appuyer et renforcer l'action des territoires communautaires qui élaborent des« Programmes Locaux de l’Habitat » (PLH).

Cette démarche de projet oblige chaque Communauté de Communes à projeter sapolitique avec des objectifs à moyen terme (≈ 15 ans), puis à mettre en œuvre ceprojet par tranches opérationnelles annuelles et ceci durant 6 ans. Unecontractualisation, sur 6 ans, des financements avec le Conseil général sécurise leprojet.

Protéger l'environnement et veiller à la maîtrise des énergies

- Articuler politique de l’habitat et politique de l’énergie (maîtrise des charges) enintroduisant un principe d’éco-conditionnalité des aides- Viser une offre de logement de qualité par la maîtrise de leur localisation dans leterritoire

La localisation des territoires est relativement bien maîtrisée. Les éco-conditionnalitésdes aides définies avant le Grenelle de l’Environnement s’avèrent être pluscontraignantes que ce que demande le Grenelle. Le Conseil général attend donc lesdirectives de l’Etat en la matière.

En conclusion, la Maison de l’Habitat assure l’animation en gouvernance et par lacommunication.La Charte de l’Habitat permet une mise en œuvre partenariale par desconventionnements et la territorialisation des actions.L’Observatoire de l’Habitat permet la transversalité des compétences, le diagnosticpartagé des besoins et de la qualité de l’offre, puis l’évaluation des politiques.

La politique départementale de l’habitat peut se résumer ainsi : - Coordonner un jeu d’acteurs,- Pour les besoins d’une société,- Vivant dans un territoire.

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C. Les autres collectivités

1. Les Communautés d’Agglomérations

a. Cadre général34

Les communautés d'agglomération ont été instituées en 1999 par la loi relative aurenforcement et à la simplification de la coopération intercommunale (loiChevènement). Cette loi avait pour but de simplifier le très complexe paysageadministratif français, notamment en faisant disparaître les districts et en diminuantle nombre de syndicats intercommunaux.

Les communes concernées et le préfet de département peuvent créer unecommunauté d'agglomération sous trois conditions :- comporter un minimum de 50 000 habitants ;- comporter une commune d'au moins 15 000 habitants (sauf si la communautéd'agglomération comprend le chef-lieu du département ou la commune la plusimportante du département) ;- être géographiquement d'un seul tenant et sans enclave.

La loi impose aux communautés d'agglomération l'exercice de certainescompétences : développement économique, aménagement de l'espacecommunautaire, équilibre social de l'habitat, politique de la ville. Dans d'autresdomaines, elle octroie des droits mais laisse aux communautés davantage de latitudepour les exercer ou non : voirie, assainissement, eau potable, environnement etaction sociale, équipements culturels et sportifs (3 compétences au moins parmi les6 citées).

b. L’exemple de l’intervention de Clermont Communauté35

�) Le logement social dans la politique de l’habitat

En matière d'équilibre social de l'habitat, Clermont Communauté a développé lesactions suivantes :- programme local de l'habitat ;- politique du logement d'intérêt communautaire ;- actions et aides financières en faveur du logement social d'intérêtcommunautaire ;- réserves foncières pour la mise en œuvre de la politique communautaired'équilibre social de l'habitat ;- action, par des opérations d'intérêt communautaire, en faveur du logement despersonnes défavorisées ;- amélioration du parc immobilier bâti d'intérêt communautaire.

34 - Source : www. wikipedia.org35 - Source : audition de M. François SAINT-ANDRE, maire de Beaumont et Vice-président en charge de l’Habitat à ClermontCommunauté, accompagné de M. David PIATTI, directeur de l’Habitat, du Développement Urbain et de la SolidaritéCommunautaire le 12 mai 2009.

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Lors des délibérations du Conseil de la Communauté du 1er mars et 17 mai 2002 enmatière d'équilibre social de l'habitat, un certain nombre de décisions ont été prises.Pour ce qui concerne le logement social, il a été décidé :- un positionnement de l’intérêt communautaire et un premier programmed’actions issu du diagnostic du Programme Local de l‘Habitat, - un soutien la production de logements sociaux neufs ou acquisition améliorationavec définition de critères d’intervention36, - la réhabilitation thématique des logements sociaux sur la sécurisation du cadrebâti,- la réalisation des locaux pour la collecte sélective des déchets ménagés pour leslogements sociaux.

�) Les réalisations depuis 2002

Les aides à la production de logements sociaux pour :- Des opérations de construction neuve ;- Des opérations d’acquisition amélioration ;- Des opérations d’habitat adapté (PLAI).

Clermont Communauté ne soutient pas les logements financés sous forme de PrêtLocatif Social (PLS) qui correspondent à une typologie de logements sociaux à uncoût de loyer élevé pour une tranche d’ayant droits aux ressources supérieurs (parrapport au logement Prêt Locatif à Usage Social - PLUS).

Les aides à la réhabilitation thématique des logements sociaux portant sur :- la mise en sécurité des locaux communs (ascenseurs, contrôles d’accès…) etnon sur la partie privative des logements.- les premières résidentialisations sur les logements collectifs.- L’aide à la réalisation de locaux pour le tri sélectif (terminé).

Clermont Communauté n’a pas retenu comme priorité la réhabilitation du logement(dont le thermique) en raison de l’existence alors, de financements dédiés, typePALULOS37.

Les aides au foncier

La politique foncière de Clermont Communauté pour les communes soumisesà l’article 55 de la loi SRU est la suivante : le positionnement de l'intérêtcommunautaire en matière d’aide au foncier a été établi à compter de 2003 enfonction des critères suivants :- au minimum 1/3 des logements construits seront sociaux, toutes catégories definancements confondues ;

36 - Aide au foncier pour les logements neufs ; Aide aux opérations neuves en milieu urbain dense ; Aide aux opérations enacquisition amélioration ; Aide aux opérations d’Habitat Adapté (PLAI).37 - PALULOS : Aide les organismes d'HLM, les SEM et les organismes qui contribuent au logement des personnesdéfavorisées et à l'amélioration des logements locatifs à finalité sociale dont ils sont propriétaires ou gestionnaires.

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- au minimum 1/3 de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) construite appartientaux logements sociaux ;- au minimum 1/3 de la superficie cadastrale des terrains doit être affecté auxopérations de logements sociaux.

En 2003, Clermont Communauté a apporté une réduction de 20 % (30 % à compterde 2006) sur le capital des parcelles bâties ou non bâties, acquises par lescommunes avec l'engagement de réaliser des logements sociaux. Cette affectationa été faite commune par commune, dans la limite des pénalités verséesrespectivement par chaque commune.Le montant des pénalités perçues est de 3 151 510,00 euros.

Pour 2009, les pénalités encore disponibles ont concerné les communes de Cébazatet Romagnat qui n’ont pas fait valoir leur droit de tirage et qui ont des projetsengagés.

Pour mémoire, Clermont Communauté reverse aux communes sur son budget propre40 à 50 % des pénalités payées (au travers de la dotation).

La politique foncière de Clermont Communauté pour les communes nonsoumises à l’article 55 de la loi SRU est définie ainsi depuis 2006 : Une aide de15 % sur le prix des terrains en fonction des critères suivants :- au minimum 20 % des logements construits seront sociaux, toutes catégories definancements confondues (1/3 en ZAC) ;- au minimum 20 % de la SHON construite appartient aux logements sociaux(1/3 en ZAC) ;- au minimum 20 % de la superficie cadastrale des terrains doit être affectée auxopérations de logements sociaux. (1/3 en ZAC).

Ce dernier dispositif n’a pas été reconduit en 2009.

Le projet ANRU

Il représente un fort engagement de Clermont Communauté sur l’habitat et ledéveloppement territorial et économique. Ce projet a commencé en 2005. Laconvention ANRU a été signée en 2006. Les actions suivantes ont été retenues : - Création de logements sociaux,- Changement d’usage,- Réhabilitations,- Résidentialisation,- Amélioration qualité de service,- Aménagements (ligne HT, carrefour à feux, rue R. Lemoy),- Aménagement des espaces commerciaux économiques,- Ingénierie études,- Ingénierie conduite de projet, ateliers urbains (salaires),- Opérations concourantes inscrites en convention,- Opérations isolées : Fontaine de Bac (2 opérations), Cournon-d’Auvergne.

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Les quartiers touchés par la convention ANRU sont : Croix-de-Neyrat, La Gauthière,Les Vergnes, Champratel, Saint Jacques, Gerzat

On peut noter une bonne répartition de la reconstitution de l’offre (1/3 sur le quartier,1/3 sur la ville de Clermont Ferrand, 1/3 sur l’agglomération…).

�) Le Programme Local de l’Habitat38

C’est lors du Conseil de la Communauté du 27 octobre 2006 qu’a été approuvé leProgramme Local de l’Habitat (PLH), déclinant les objectifs prioritaires en matièred’habitat :- Assurer une production suffisante de logements publics et privés pour accueillirde nouvelles familles et améliorer les conditions d’habitat. Objectif :15 000 logements ;- Améliorer la gestion du parc locatif social existant (en et hors ANRU) ;- Répondre aux besoins spécifiques de certaines populations (logements pour lespersonnes âgées et handicapées, adapter les réponses pour les plusdéfavorisés…) ;- Améliorer les conditions de logement dans le parc privé ancien ;- Une forte demande en logement social sur l’agglomération (environ10 000 demandes) ;- Favoriser la diversification des types et modes d’habitat, la qualité architecturaleet environnementale, le cadre de vie et la maîtrise des énergies.

Constats et critiquesLes objectifs de production de logements apparaissent comme ambitieux.Le PLH est un document opposable qui doit être décliné dans les PLU.Des loyers élevés pour le logement social neuf avec des bénéficiaires aux ressourcesfaibles : priorité des financements de l’agglomération vers des loyers minorés.Il n’a pas été défini à cette occasion d’outils en faveur d’une amélioration de la qualitéénergétique des logements.

Les objectifs de réalisation de logements sociaux (loi SRU) approuvés pardélibération du 30 octobre 2008 sont présentés dans le tableau ci-après :

38 - Un Programme Local de l’Habitat a pour but d’étudier le marché de l’habitat sur un secteur donné et de définir des objectifsqui visent à améliorer son fonctionnement.Un Programme Local de l’Habitat se déroule en quatre phases :- définition d’un périmètre,- diagnostic du parc des logements, du contexte économique et des dysfonctionnements du marché,- définition des objectifs visant une meilleure répartition des différents types d’habitat, définition d’une politique concertéed’accès au logement social, définition des moyens d’évaluation des actions à entreprendre.contractualisation des objectifs entre les divers acteurs du logement du territoire concerné (Etat, Région, Département,Communes, bailleurs sociaux et autres acteurs publics ou privés).Le Programme Local de l’Habitat est un outil d’analyse de programmation qui concerne plus spécialement les unités urbaines.

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En outre, par délibération du Conseil de la Communauté en date du 12 décembre2003, Clermont Communauté a initié la démarche des ZPH (Zones Pilotes Habitat)comme un outil de portage et d’aide à l’ingénierie, avec des objectifs de qualitéenvironnementale et mixité sociale.La commune définit les potentialités du site : orientations et principes du projet,éléments de programmation, plan masse et, en partenariat avec ClermontCommunauté, esquisse de scénarios habitat, concours Maîtrise d'œuvre etproduction logements.

Un premier bilan du PLH sur la période 2006-2008 révèle les points suivants :

- La hauteur des engagements financiers prévus en 2006 était de 7,5 à 8 millionsd’euros par an.- Les années 2006, 2007 et 2008 sont des années de forte production avec unemontée en charge des réalisations PLAI.- Des loyers toujours élevés dans le logement social neuf et des revenusmodestes : quelle prise en considération des attentes des ménages les plusdéfavorisés ?- Clermont Communauté a approuvé la Charte de Prévention des Expulsions.- Contrairement à ce qui était envisagé durant l’élaboration du PLH, l’État n’a pasaccordé la délégation des Aides à la Pierre. Or, on assiste aujourd’hui à uneaugmentation du poids des financements des collectivités dans le logementsocial.

Communes concernées par l’article 55 de la loi SRU (% logts sociaux 2007)

ObjectifsthéoriquesPériodesTriennale

Objectif PLH

sur 6 ans

Objectifs PLH

2008-2010

Objectif triennalactualisé

PLH 2008-2010 après réunion

Aubière (14,07%) 40 194 97 70

Aulnat (35,75%) 69 35 35

Beaumont (12,57%) 59 230 115 95

Blanzat (13,78%) 14 132 66 66

Cébazat (9,21%) 51 365 182 70

Le Cendre (16,04%) 11 135 67 67

Ceyrat (5,80%) 50 100 50 50

Chamalieres (5,94%) 215 162 81 81

Chateaugay (8,04%) 110 55 55

Clermont-Ferrand (28,48%) 2 897 1 449 1 449

Cournon (21,24%) 545 273 273

Durtol (11,59%) 71 36 36

Gerzat (18,30%) 213 107 107

Lempdes (20,25%) 144 72 72

Nohanent (3,16%) 85 43 43

Pérignat-les-Sarlièves 28 14 14

Pont du Château (9,83%) 156 75 75

Romagnat (13,50%) 33 99 50 50

Royat (8,46%) 50 151 75 40

St Genès C. 35 17 17

Total 523 5 853 2 956 2 722

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Une question qui peut se poser est de savoir si la charte de prévention desexpulsions pourrait se décliner au niveau communal.

Constats et critiquesLa législation est en pleine évolution et doit être intégrée dans le PLH : loi DALO, loiMOLLE….On note la baisse par l’Etat des revenus plafond pour les ayant-droits du logementsocial. Concernant les surloyers, il est à craindre que les futurs décrets mettent à malla mixité sociale. En outre, les personnes qui quitteront le parc de logement socialauront des difficultés à se reloger.

On note une baisse des aides de l’Etat. Ainsi, les logements aidés au titre du PLUSont vu les aides passer de 2 500 € par logement en 2008 à 1 000 € en 2009.Pour les aides PLAI Dalo et PLAI, les sommes sont restées identiques (11 500 € pourle PLAI Dalo et 15 000 € pour le PLAI). Ces diminutions ont pu gêner les bailleurssociaux, qui ont pu bénéficier des aides accordées par Clermont Communauté.

�) Les orientations pour 2009

Malgré la crise immobilière, il est à noter que la construction de logements neufs apu se maintenir grâce à la construction de logements sociaux.

Concernant le logement des personnes en situation de handicap et les personnesâgées, il reste pour Clermont Communauté des outils à mettre en place. Ils sont encours de réflexion.

La réponse à la demande importante de logement social et de logement très socialdoit intégrer le développement durable.

Il existe des outils stratégiques comme le programme d’intérêt général consistant àaider les propriétaires privés à résorber les habitations insalubres et vacants. Pour lesinciter à faire quelque chose, il faut inciter les communes à mettre en place une taxesur les logements vacants comme cela a été le cas à Clermont-Ferrand.

On pourrait imaginer de dépasser les coefficients d’occupation des solslorsqu’existent des engagements sur le logement social.

L’objectif de Clermont Communauté est de soutenir 420 logements sociaux etd’abonder le programme de réhabilitation thermique à hauteur de 1M€. Le Conseilgénéral du Puy-de-Dôme abonde ce fonds à une hauteur identique.

Il pourrait être envisagé, pour répondre à la demande sociale, l’obligation de prévoir25 % de logements bénéficiant d’une aide PLAI Dalo pour chaque programme delogement social. L’éco-conditionnalité pourrait également faire son apparition pourencourager la recherche de la performance énergétique.

Concernant l’implication de Clermont Communauté dans l’accession sociale à lapropriété, il a été répondu que cette réflexion était suspendue actuellement. Par

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Le Rapport

ailleurs, il faut être prudent par rapport au PASS FONCIER39, car cela amène lespersonnes à s’endetter sur 40 ans. En outre, il faut être attentif à la qualité del’habitat, notamment du point de vue énergétique.

2. Les communautés de communes


En France, une communauté de communes exerce, en lieu et place des communesmembres, un certain nombre de compétences définies par la loi du 6 février 1992relative à l’administration territoriale de la République, modifiée par la loi du 12 juillet1999, puis la loi du 27 février 2002. Les dispositions correspondantes sont reportéesdans le code général des collectivités territoriales (CGCT) dont l'article L. 5214-1apporte la définition suivante :« La communauté de communes est un établissement public de coopérationintercommunale (EPCI) regroupant plusieurs communes d'un seul tenant et sansenclave. Elle a pour objet d'associer des communes au sein d'un espace de solidarité,en vue de l'élaboration d'un projet commun de développement et d'aménagement del'espace. »C'est un établissement à fiscalité propre. Il peut être à TPU (taxe professionnelleunique avec reversement partiel aux communes), c'est-à-dire que la taxeprofessionnelle est directement perçue par l'EPCI ; ou à fiscalité additionnelle, lescommunes versant alors une partie (décidée au niveau communautaire) de leurstaxes : taxe d'habitation, taxe foncière sur le bâti, taxe foncière sur le non bâti et taxeprofessionnelle. Ces quatre taxes sont ce que l'on appelle communément les impôtslocaux.Il est administré par un conseil communautaire. Les délégués de chaque communesont élus par les conseils municipaux. Chaque commune dispose au minimum d'unsiège et aucune commune ne peut avoir plus de la moitié des sièges.

Contrairement aux autres intercommunalités (communautés d'agglomération etcommunautés urbaines), les communautés de communes ne sont pas soumises à unseuil minimum de population. La seule contrainte est la continuité géographique, quine remet pas en cause les communautés de communes créées antérieurement.

Conformément à l'article L. 5214-16 du CGCT, la communauté de communes exerceobligatoirement les compétences suivantes :- actions de développement économique intéressant l'ensemble de lacommunauté ;- aménagement de l'espace.

Elle doit également exercer des compétences relevant d'au moins un des six groupessuivants :- protection et mise en valeur de l'environnement ;- politique du logement et du cadre de vie ;- création, aménagement et entretien de la voirie ;

39 - Le Pass Foncier est un dispositif qui permet aux familles à revenus modestes de devenir propriétaires autrement. Il permetaux primo-accédants un achat en deux temps et intègre également un système de sécurisation en cas de difficulté.40 - Source : www.wikipedia

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- construction, entretien et fonctionnement d'équipements culturels, sportifs etd'enseignement préélémentaire et élémentaire ;- action sociale d'intérêt communautaire ;- tout ou partie de l'assainissement.

Le conseil de communauté peut également choisir des compétences facultativesqu'il définit lui-même. De plus, la communauté de communes peut, avec accord dudépartement, exercer directement certaines compétences d'action sociale quirelèvent normalement de celui-ci.Les communes choisissent, à l'intérieur des blocs, les compétences précises qu'ellesdélèguent à la communauté en fonction d'un intérêt communautaire qu'ellesdéfinissent ensemble. À partir du moment où les compétences sont déléguées, lescommunes ne peuvent plus les exercer.En 2009, il existe 2 406 communautés de communes en France. Il s'en créerégulièrement de nouvelles (environ un millier de ces EPCI ont moins de cinq ansd'existence). Elles regroupent près de 27,5 millions d'habitants.

b. Les documents d’urbanisme

Lors d’un travail préparatoire à un PLH, il est fait obligation de réaliser un diagnosticet de déterminer des orientations précises.La réglementation repose sur différents niveaux qui s’enchaînent de manièrepyramidale :

Le code de l’urbanisme : Ensemble des lois et dispositions réglementaires quirégissent l'urbanisme. La codification des textes est un progrès essentiel dans laclarification du droit. Le Code de l'urbanisme et de l'habitation, créé en 1954, a étéscindé en deux : le Code de l'urbanisme d'une part, le Code de la construction et del'habitation d'autre part. Le Code de l'urbanisme, constitué en 1973, se composed'une partie législative et d'une partie réglementaire, complétées par des arrêtés àcaractère réglementaire. Ce code, qui a force de loi, ne cesse, depuis 1983, des'enrichir de textes nouveaux.

Le SCoT : Issus de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) de 2000, lesSchémas de Cohérence Territoriale constituent une nouvelle catégorie de documentsd’urbanisme destinée à remplacer les anciens Schémas Directeurs. Le SCoTprésente à l’échelle intercommunale les grandes orientations d’urbanisme etd’aménagement d’un territoire dans une stratégie de développement.

Il constitue le cadre de référence pour les différentes politiques menées sur unterritoire donné sur les thèmes de l’habitat, des déplacements, des équipementscommerciaux, de l’environnement et de l’organisation de l’espace d’une manièregénérale.

Il assure la cohérence de ces politiques ainsi que celle des documents d’urbanismeélaborés à l’échelle des communes comme les plans locaux d’urbanisme (PLU), les

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Le Rapport

Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur41 (PSMV) ou de groupements decommunes comme les PLH, les PDU, les schémas de développement commercial.

Le SCoT doit permettre au territoire de tendre vers : > Plus de cohérence : c’est un document global de planification élaboré à l’échelled’un territoire pertinent. L’ensemble des politiques sectorielles mentionnées par la loidevra être pris en compte dans l’élaboration de ce document. > Plus de concertation : il traduit le souci des pouvoirs publics de permettre auxcitoyens et aux forces vives d’un territoire de participer plus activement à la définitiondes projets structurants d’un territoire. > Un développement durable : il combine le « développement équilibré alliant leprogrès social, l’efficacité économique et la protection de l’environnement ». Cettenotion théorique développée lors de la conférence de Rio en 1992 devient un principeapplicable à l’ensemble des documents d’urbanisme. Dans le respect de ce principe,ainsi que du principe d’équilibre entre aménagement des espaces ruraux et urbains,un PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable) doit être élaboré.

Le document est organisé en trois parties :

1. Le rapport de présentation : il expose le diagnostic territorial, l’analyse de l’étatinitial de l’environnement et une évaluation des incidences prévisibles desorientations du schéma sur l’environnement.

2. Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) : il fixe lesobjectifs des politiques publiques d’urbanisme en matière d’habitat, dedéveloppement économique, de loisirs, de déplacement, d’équipement commercial,etc…

3. Le Document d’Orientations Générales (DOG) assorti de documents graphiques :il définit les prescriptions réglementaires permettant la mise en œuvre du PADD. Ilprécise les orientations générales de l’organisation de l’espace, les objectifs relatifs àl’équilibre social de l’habitat, à la cohérence entre l’urbanisation et la création dedessertes en transports collectifs, à l’équilibre commercial et artisanal, auxlocalisations préférentielles des commerces et autres activités économiques, à laprotection des paysages et à la prévention des risques.

41 - Dans un secteur sauvegardé, les programmes de rénovation et d'aménagement sont encadrés par un plan de sauvegarde etde mise en valeur (PSMV). Le PSMV est un document d'urbanisme qui remplace le plan d'occupation des sols (POS) et sonsuccesseur le plan local d'urbanisme (PLU) sur le périmètre des secteurs sauvegardés. Le PSMV est élaboré par l'État alorsque le POS et le PLU relèvent des communes. L'architecte des bâtiments de France est la personne clef des secteurssauvegardés. Il est chargé par l'Etat de gérer les secteurs sauvegardés. Il a un avis conforme sur toutes les demandesd'urbanisme.

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Le programme local de l'habitat (PLH) est, en France, le principal dispositif enmatière de politique du logement au niveau local. Il est le document essentield'observation, de définition et de programmation des investissements et des actionsen matière de politique du logement à l'échelle d'un territoire.

Échelon pertinent retenu par la loi, c'est aux établissements publics de coopérationintercommunale d'élaborer le PLH. Il fixe des objectifs et décide des actions visant àrépondre aux besoins de logements et de renouvellement urbain. Il est établi pourune période de six ans. Le PLH concerne tous les types d'habitat, mais vise enparticulier à répondre à l'objectif de mixité sociale en favorisant une répartitionéquilibrée des logements sociaux sur tout le territoire de l'établissement public decoopération intercommunale (EPCI).

Le programme local de l'habitat dresse l'état des lieux du parc de logements existant,privé comme public, et définit les solutions adaptées à chaque composante de sonterritoire. Ce document doit être compatible avec les grandes orientations définiespar le SCoT. Il prend en compte le plan de déplacements urbains (PDU), et le projetd'aménagement et de développement durable (PADD). En revanche, le plan locald'urbanisme (PLU) doit être compatible aux stipulations du PLH. Néanmoins, lesobjectifs du PLH doivent être explicitement retranscrits dans le PLU. Si lamodification n'a pas été réalisée dans un délai de trois ans, le préfet peut déclencherla procédure de mise en conformité (Loi portant Engagement National pour leLogement - ENL du 13 juillet 2006).

Le Code de la construction et de l'habitation sur Légifrance précise (articles L302-1et suivants, + partie réglementaire) la nature, les principes généraux et le moded'adoption du PLH.

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. Evaluation desprévisions et des besoinséconomiques etdémographiques. Etat initial del’environnement. Evaluation desincidences prévisibles etmesures envisagées pourles éviter

. Définit lesprescriptionsréglementaires mettanten oeuvre le PADD. Précise lesorientationsd’organisation del’espace

Fixe les objectifs despolitiques publiquesd’urbanismes (habitat,développementéconomique, loisirs,déplacements,équipementcommercial…)

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Les PLH ont été créés par la loi n°83-8 du 7 janvier 1983 (art. 76 et suivants) puisrenforcés par la loi d'orientation pour la ville (LOV) du 13 juillet 1991. La loi du 13 août2004 fera de cet instrument l'élément central du dispositif 'habitat' des collectivitésterritoriales. Avec la loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement nationalpour le logement, un PLH est obligatoirement élaboré dans toutes les communautésde communes compétentes en matière d'habitat de plus de 50 000 habitantscomprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, dans toutes lescommunautés d'agglomération et toutes les communautés urbaines.

Le POS/Le PLULe Plan d'Occupation des Sols (POS) est un document consultable en Mairie, quifixe les règles d'urbanisme applicables au territoire d'une commune et il permetd'organiser et de planifier son développement. Il donne, à l’acquéreur, le moyen desavoir si un terrain est constructible ou non et il indique la destination future dechaque parcelle du territoire communal. Il est élaboré à l'initiative des communesmais la loi ne les oblige pas à se doter d'un tel document. A l'heure actuelle, plus de15.000 communes disposent d'un P.O.S. approuvé.En France, le plan local d'urbanisme (PLU) est le principal document d'urbanismede planification de l'urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Ilremplace le plan d'occupation des sols (POS) depuis la loi 2000-1208 du13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU.Les petites communes se dotent souvent, quant à elles, d'une carte communale.Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière(commune littorale par exemple) ou à de forts enjeux paysagers ou architecturaux(commune appartenant à un PNR par exemple) a tout intérêt à se doter d'un PLU.

Dans certains cas, s’ajoute le règlement propre aux Parcs naturels régionaux (PNR).

c. Quelques exemples en matières de compétence « logement »42

Au travers des auditions, on peut noter que les politiques de logement présentées parles intervenants n’ignorent pas le lien incontournable qu’il existe avec une politiquede territoire pertinente. En effet, l’aménagement du territoire est un enjeu fort deterritoires ruraux.

Le logement et l’habitat impactent l’ensemble des domaines de la vie économique etsociale et touchent les services et leur répartition. Il joue un rôle également dans lecadre d’une politique d’accueil d’actifs. Le logement social est, dans ce cadre, un élément de mixité dans la mesure où unedemande existe aussi sur ces territoires où les bailleurs sociaux sont moins présents« spontanément », mais qui répondent aux sollicitations des communautés decommunes.

42 - Sources : Audition de M. Gilles Voldoire, Président de la Communauté de Communes de Mur-es-Allier et Maire de Dallet,accompagné de Mme Stéphanie VERGNIAUD, Directrice des Services et Agent de développement à la Communauté deCommunes de Mur-es-Allier ; audition de Monsieur DELCROS, Président de la Communauté de Communes du Pays deMurat.

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Il apparaît que les opérations menées par ces structures se situent souvent en centre-bourg pour la plupart, avec des opérations de réhabilitations importantes. Ainsi, le Communauté de communes de Mur-es-Allier a réalisé récemment38 logements locatifs sociaux au travers de 5 opérations de démolition - réhabilitation(trois à Chauriat et deux à Dallet). Outre la mise en valeur d’un patrimoine, cela peut répondre à des besoins de jeunesqui souhaitent s’installer, mais qui ont des moyens modestes, ou à des attentes depersonnes âgées qui souhaitent se rapprocher des services disponibles dans lescentres-bourgs. Prenant en considération la problématique posée par le vieillissement despopulations, à Neussargues, le CCAS, la Communauté de communes du Pays deMurat et l’office HLM ont repris une ancienne maison de retraites.

Ainsi, on peut apprécier l’importance de ce type de démarche qui favorise la mixitégénérationnelle dans les zones rurales.

La communauté de communes du Pays de Murat développe des actions visant àréhabiliter les maisons vacantes et éviter que les maisons à vendre deviennent desrésidences secondaires. L’objectif est de densifier le centre-bourg. Pour cela, desconventions sont signées avec des bailleurs sociaux. Dans ce cadre, la communautéde communes achète des bâtiments anciens en centre-bourgs et participe parfois àl’équilibre financier de l’opération, si cela s’avère nécessaire. Dans le cadre d’une politique d’accueil d’actifs dans les territoires ruraux, il faut veillerà combiner une offre aux entreprises (terrains, pépinières…), une offre de services(aux entreprises et aux personnes), des actions dans le domaine de l’environnementet dans le cadre d’opérations d’accueil d’actifs. Ces éléments sont indissociables.Actuellement, on observe une recherche de qualité de vie de la part des citoyens quis’orientent vers les territoires plus ruraux, c’est un critère qui apparaît dans les choixprofessionnels.

Le secteur des économies d’énergie n’est pas oublié lors de ces opérations. Il fautêtre offensif en matière d’isolation et de source d’énergie moins onéreuses, lors desrénovations.Concernant les constructions neuves, les techniques ont évolué et doivent êtreintégrées dans les constructions de logements sociaux. Par exemple, à Murat, ledéveloppement d’un réseau de chaleur bois a permis de réduire considérablementles charges de chauffage.

Dans le cadre du Grand Clermont, Pérignat-es-Allier a proposé un site pour être unezone pilote d’habitat. Il existe un projet important de réhabilitation du centre-bourgavec un axe relatif au développement durable.Les zones pilotes d’habitat doivent s’inscrire dans l’approche de développementdurable qui prévaut aux politiques et projets du Grand Clermont. A ce titre, lesattendus de l’étude opérationnelle répondent aux attendus de l’ApprocheEnvironnementale de l’Urbanisme développée par l’ADEME. Cette étude réaliséepour chacun des sites retenus dans le Projet du Grand Clermont devra comprendreles précisions suivantes : - le programme global de construction dans sa forme définitive, - les équipements collectifs nécessaires à l’accueil des nouveaux habitants,

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- les conditions d’accessibilité et de desserte de la zone par les transportscollectifs, - les études de faisabilité de prise en compte de considérations environnementaleset énergétiques, - le parti d’aménagement urbain, architectural et paysager, - le montage opérationnel (juridique et technique), - le plan de financement prévisionnel, - une note technique sur le montage opérationnel (juridique, technique etfinancier).

Dans le cas de Pérignat-ès-Allier, il s’agit d’une reconquête du centre-bourg à traversla recomposition urbaine et la remise sur le marché de logements vacants, d’unediversification des modes d’habitat (maisons et petits collectifs), d’un projet ayantvaleur d’exemple pour inciter les propriétaires à la réhabilitation.

On note que les attentes en matière de logements ont évolué d’une localisation quasiexclusive du logement social dans les grandes villes (années 1990) à une orientationvers des réhabilitations de centre-bourg répondant à une volonté d’y ramener de lavie sociale (années 2000). Dans ces communes, la concertation avec la population nepeut être négligée afin que la création de logements sociaux soit acceptée. De plus,les projets présentés ci-avant sont des projets de petites tailles, ce qui facilitel’acceptation par la population. Parallèlement, la notion de parcours résidentiel estimportante.

Aujourd’hui, sont prises en compte des problématiques d’habitat, des logiquesd’implantation, de limitation de la place perdue, de consommation d’énergie, detransport. On est davantage dans une logique de quartiers que de lotissements.

3. Les communes


Les compétences des communes sont identiques quelle que soit leur taille. Elles ontune vocation générale instituée par la loi du 5 avril 1884 : « le conseil municipal règle,par ses délibérations, les affaires de la commune ». Si la commune est l’échelon quia été le moins concerné par la décentralisation, ses missions ont néanmoins étéélargies.On peut ainsi distinguer :• les compétences traditionnelles, en partie liées à la fonction de représentant del’État dans la commune du maire,

• les compétences décentralisées dont notamment :- l’urbanisme : c’est pour l’essentiel une compétence des communes.Celles-ci élaborent et approuvent les plans locaux d’urbanisme (qui ontremplacé en 2000 les plans d’occupation des sols), ce qui permet aumaire de délivrer des permis de construire au nom de la commune, etnon plus au nom de l’État. Les communes ou leurs groupementscompétents ont l’initiative de l’élaboration d’un schéma de cohérence

43 - Source : www.vie-publique.fr

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Le Rapport

territoriale (appelé schéma directeur avant la loi du 13 décembre 2000relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU)présentant le projet d’aménagement et de développement durable quirépond aux besoins du présent sans compromettre la capacité desgénérations futures à répondre aux leurs. retenu et fixant les objectifs despolitiques d’urbanisme dans certains domaines (habitat, développementéconomique, déplacement des personnes et des marchandises...) ;- l’enseignement ;- l’action économique ;- les ports de plaisance et les aérodromes ;- le logement : les communes au sein d’un EPCI participent à la définitiond’un programme local de l’habitat qui fixe, pour six ans au moins, lesobjectifs et les principes d’une politique destinée à répondre aux besoinsen logements et à favoriser le renouvellement urbain et la mixité socialeà l’intérieur d’une commune mais aussi entre les communes de l’EPCI.Depuis la loi du 13 août 2004, la commune a aussi des compétences enmatière de logements sociaux et étudiants ;- la santé ;- l’action sociale ;- la culture.

b. Quelques exemples en matières de compétence « logement »44

Comme les communautés de communes, les communes mènent donc des actionsen faveur de l’habitat de leur population et de logement social.

La commune de Veyre-Monton

Bien que faisant partie d’une communauté de communes, elle avait encore lacompétence logement à la date de son audition. Ainsi, le maire a pu soulignerl’importance des documents d’urbanisme dans la politique développée en faveur del’habitat. Le logement est un enjeu de maintien de population pour cette commune,proche de l’agglomération clermontoise. En effet, le manque de logements amène lesjeunes à quitter la commune. La volonté est clairement d’essayer d’installer de jeunesfamilles afin de préserver l’existant et de répondre à la baisse de la population. En outre, face à la problématique posée par la vétusté des bourgs ruraux, lamunicipalité a mené des actions de réhabilitation de logements, participant ainsi àconstruire et développer une offre de logements sociaux. Ainsi, entre 20 et25 logements ont été réhabilités. L’OPHIS travaille actuellement à la création dequinze logements. Néanmoins, la rénovation pose la question du coût del’acquisition.

44 - Sources : Auditions de M. Pierre GUILLON, Maire de BILLOM le 19 mai 2009, de M. Yves FAFOURNOUX, Maire deVEYRE-MONTON le 25 mai 2009 et de M. Raymond Collet, service politique de la ville - Démocratie de Proximité - VieAssociative, le 29 septembre 2009.

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De plus, la commune participe à l’amélioration de l’habitat privé par l’octroi desubventions pour la réfection des toitures ou des façades, en complément des aidesdu Conseil général. Cela peut être intéressant pour des jeunes cherchant às’installer ; cela aide à débuter le parcours résidentiel.

La réhabilitation du centre bourg de Veyre-Monton est appréciée. Néanmoins, laquestion du logement social peut parfois amener des incompréhensions avec lesadministrés. Faire de la mixité sociale n’est pas aisée à réaliser pour une commune.Une meilleure communication pourrait représenter une solution. Ainsi, la SEPAC(Syndicat d’étude et de programmation de l’agglomération clermontoise) va ytravailler dans le cadre du Grand Clermont. Le fait de loger des personnes de lacommune dans des logements sociaux permet de faire évoluer les réflexions sur cesujet.

Par ailleurs, la problématique du vieillissement n’est pas ignorée par les communes.Ainsi, la dernière opération de la commune de Veyre-Monton s’est intéressée auxpersonnes âgées. Elle concerne des logements du T2 au T4. La commune connaît une forte demande de logements sociaux : pour septlogements, il y a 75 demandes, dont 25 provenant d’habitants de Veyre-Monton. Onnote également une forte demande émanant de personnes âgées.

La commune de Billom

En plus, des opérations menées dans les centre-bourgs visant à préserver unpatrimoine, les communes se voient aussi adresser des demandes de logementsindividuels. Le Maire de Billom a insisté sur la difficulté de répondre à cette demande du fait ducoût supplémentaire que cela implique (en coût de construction, en termes d’espaceet de services). Néanmoins, la construction de logements sociaux reste une prioritéà l’heure actuelle. Nationalement, on ne peut que constater une crise d’accès aulogement pour des raisons économiques, familiales ou de handicap. Il faut construire plus de logements sociaux, de qualité, pour répondre aux attentesactuelles.Afin de conserver un coût de loyer acceptable pour le locataire, il est nécessaire deprocéder à une diminution des charges locatives en utilisant les possibilités offertespar les innovations technologiques. En outre, il faut veiller à ne pas confiner lelogement social à une population pauvre. Pour garantir une mixité sociale, il seraitopportun d’ouvrir l’accès au logement social.Il faut donc faire plus de logement social et pour y arriver, il est impératif que lescollectivités locales et l’Etat y participent davantage financièrement.En outre, la société est multiple et les logements sociaux se doivent d’intégrer cettemultiplicité dans ses offres.L’idéal serait qu’il ne se distingue pas des autres types de logement. Le logement social doit être pris en compte dans tous les documents d’urbanisme etles élus se doivent de l’intégrer. C’est intéressant, même pour une petite communedans la mesure où disposer de ce type d’offre peut permettre à des jeunes de se fixersur la commune ou d’accueillir de nouvelles populations.

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La commune de Clermont-Ferrand

Lorsque la taille des villes augmente, des politiques d’accompagnement desquartiers de vie se mettent en place, souvent impulsées par l’Etat. Afin de montrerl’importance de ces actions, un historique va être présenté ci-après, s’appliquant aucas de la Ville de Clermont-Ferrand.

Dans les années 1973, on observe la fin de la construction des grands ensembles. Ladernière illustration de cette politique est la ZUP de la Gauthière et la prise demesures en faveur de la réhabilitation des centres-villes, permettant aux classesmoyennes de quitter les banlieues pour les centres-villes.

Au début des années 1980, il y a une prise de conscience de la part des pouvoirspublics des difficultés des personnes vivant en banlieue à la suite des émeutes deVaulx-en-Velin en 1981. Ainsi, ont été identifiées des Zones d’Education Prioritaire etcréées des missions locales pour aider à l’insertion des jeunes de 16 à 18 ans.Parallèlement, des opérations de prévention ont été mises en place.

De plus, la procédure de développement social des quartiers (DSQ) vise à améliorertous les aspects de la vie quotidienne des habitants de quartiers cumulant deshandicaps sociaux, culturels et urbains. Les programmes DSQ sont cofinancés parl’Etat. Placé sous l’autorité du maire, le DSQ cherche à décloisonner les interventionssectorielles et à traiter les problèmes dans toutes leurs dimensions éducatives,sociales, économiques, préventive, d’abord dans une perspective de développementautocentré, puis dans une simple perspective correctrice au moyen du principe dediscrimination positive.

D’abord expérimentaux, les contrats de ville succèdent en 1993 aux procédures deDSQ et se recentrent sur les quartiers. C’est un acte d’engagement par lequel une ouplusieurs collectivités locales et l’Etat décident de mettre en œuvre conjointement unprogramme pluriannuel de développement social urbain. Le contrat de ville s’intègredans le contrat de Plan Etat-Région.

Parallèlement, se développent des initiatives partenariales reprenant le principe d’unegéographie prioritaire dans l’action et l’affectation des moyens : création desmissions locales pour l’emploi des jeunes, des zones d’éducation prioritaire (ZEP) en1981, des conseils communaux et départementaux de prévention de la délinquance.Un Fonds social urbain (FSU) est créé pour financer des projets de développementsocial urbain donnant lieu à un engagement de l’Etat.

En 1988 sont créés un Conseil national des villes (instance de proposition), un Comitéinterministériel des villes (instance de décision) et une Délégation interministérielle àla ville ou DIV (instance d’animation et d’exécution). Puis, en 1990, est nommé pourla première fois un ministre chargé de la Ville (Michel Delebarre).

Dans les années 1990, les Zones Urbaine Sensibles sont créées. Elles permettent àl’Etat, au-delà, de la Dotation Globale de Fonctionnement, d’intervenir par leDotations de Solidarité Urbaines (calculée en fonction du nombre d’habitants enZUS). Cette procédure affiche la volonté de l’Etat d’intervenir sur l’urbain afin d‘aiderà la recomposition de la ville.

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En 1994, c’est la première contractualisation entre la Ville de Clermont, l’Etat et uncertain nombre d’organismes tels que la CAF, le Fonds d’Action Sociale. Il s’agit biend’une logique de ville par la définition des objectifs sur les évolutions souhaitées parla Ville. La durée de l’engagement de l’Etat est de six ans.

En 1995, c’est la création des Zones de Redynamisation Urbaine. Cette initiativemontre qu’a été intégrée l’idée de la mono-fonctionnalité de ces zones qui sontdevenues des « cités dortoirs ».

Les ZRU (zones de redynamisation urbaine) ont été créées par la loi d'Orientationpour l'Aménagement et le Développement du territoire (LOADT) n° 95-115 du 4 février1995, qui a institué un principe de discrimination positive afin de réduire les inégalitésterritoriales. Ces quartiers, situés au sein des ZUS (Zones urbaines sensibles),présentent des caractéristiques économiques et sociales particulièrement difficiles.

Par la suite, en 1996, les Zones Franches Urbaines sont initiées afin de créer del’activité économique et lutter contre le chômage dans ces quartiers difficiles.Les zones franches urbaines (ZFU) de première génération ont été créées en 1996 parle Pacte de Relance pour la Ville, avec pour objectif principal de lutter contre lechômage. Ce sont des quartiers défavorisés de plus de 10 000 habitants, considéréscomme les plus en difficulté de la géographie prioritaire de la politique de la ville, etsitués dans des zones de redynamisation urbaine (ZRU). Le principe qui sous-tend lacréation de ces zones est celui de la "discrimination positive" ("donner plus auxterritoires les plus en difficulté"). Concrètement, ce dispositif se traduit par l'octroid'exonérations sociales et fiscales importantes aux petites entreprises de ces zones,en vue d'attirer des activités et de créer des emplois.Chaque zone franche urbaine fait l'objet d'une convention conclue entre l'État et la(ou les) collectivité(s) partie(s) prenante(s). Cette convention fixe les différentsobjectifs sociaux, économiques et d'aménagement poursuivis au sein de la ZFU.

Dans les quartiers dits « difficiles », la fin des emplois jeunes dans les associations etdans l’Education Nationale dans les ZEP ont ajouté à des situations qui étaient déjàdifficiles.

En 2005, les émeutes qui ont eu lieu dans les banlieues ont conduit à l’instaurationde l’état d’urgence.

Loi de cohésion socialeLe plan de cohésion sociale (2005-2009) et la loi de programmation du 18 janvier2005 visaient à promouvoir la solidarité collective face à un chômage structurel et àl’exclusion qui l’accompagne.Dans la mouvance de la loi d’orientation de 1998, le plan de cohésion sociale s’inscritdans une démarche globale de réformes : mobilisation pour l’emploi, rénovation del’effort collectif en faveur des demandeurs d’emploi, politique dynamique en faveurde l’insertion professionnelle des jeunes, notamment par une relance de la formationen apprentissage, mise en œuvre au profit des titulaires de minima sociaux d’un

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Le Rapport

contrat d’avenir, et diverses mesures en faveur du développement de l’activitééconomique et de la création d’entreprise.

A cette époque, la Ville de Clermont-Ferrand se situe à la fin du deuxième contrat deville (2000 – 2006).

La loi a permis la création d’une Agence pour la Cohésion Sociale et l’égalité desChances, qui participe aux opérations en faveur des habitants des quartiersprioritaires de la politique de la ville". Elle est chargée de la mise en œuvre opérationnelle des programmes financésspécifiquement par l’Etat au titre de la politique de la ville et inscrit son action dansle cadre défini par la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovationurbaine du 1er août 2003, complétés par la loi du 18 janvier 2005 de programmationpour la cohésion sociale, et la loi du 31 mars 2006 pour l’égalité des chances. Les contrats de ville 2000-2006 arrivant à échéance à la fin de l’année 2006, lacréation de l’agence coïncide avec la mise en place d’un nouveau cadre contractuelentre l’Etat et les collectivités territoriales, dont les orientations ont été définies par lecomité interministériel des villes et du développement urbain (CIV) du 9 mars 2006.De nouveaux contrats, les contrats urbains de cohésion sociale (CUCS), d’une duréede trois ans (2007-2009), reconductibles, sont entrés en vigueur au début de l’année2007, déclinés selon cinq champs d’actions prioritaires (la ville de Clermont a choiside définir 6 axes en scindant le dernier axe) : - l’habitat et le cadre de vie : il s’agit de mieux vivre dans son appartement et sonquartier ;- l’accès à l’emploi et le développement économique : mise en place des ZonesFranches Urbaines ;- la réussite éducative : c’est un programme national à destination des enfantsayant besoin d’un accompagnement sans être dans un dispositif comme l’AideSociale à L’Enfance, la Protection Judiciaire…) ; un cadre déontologique a étéétablie pour éviter toute suspicion de délation ;- la santé : cette action est abordée sous l’angle de la prévention. les Ateliers SantéVille sont en général gérés par la Ville. La ville de Clermont-Ferrand, estimant quela santé est de la compétence de l’Etat, a confié cette action à une association :la CLCV (confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie) ;- la prévention de la délinquance ;- la citoyenneté, la culture et la participation des habitants : dans ce cadre, uneopération de médiation urbaine est en cours d’expérimentation pour favoriser latranquillité publique dans les quartiers, aider les jeunes en errance dans lecentre-ville, dans les halls d’immeuble. Cela à conduit à la mise en place d’unservice de médiation sous forme associative OPTIMA qui intervient dans lestransports en commun, dans un périmètre de 500 m autour de trois centrescommerciaux dans les Zones Urbaines Sensibles et dans le centre ville.

Il faut mettre en avant l’importance de la présence associative dans les quartiers quipermet à la ville de Clermont-Ferrand de bénéficier d’une aide non négligeable. Cetteprésence évite souvent l’exacerbation des conflits.

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Le Rapport

III. Les gestionnaires du logement social

A. Cadre général45

En France, les aides publiques sont attribuées aux organismes HLM pour construiredes logements sociaux, ces organismes ont pour mission d’y loger les personnesdont les revenus sont plafonnés ainsi que les loyers.

Il faut savoir que lorsque l’on parle de logement social HLM, les opérateurs sontdivers : - les Offices HLM

Situation avant le 1er février 2007 : Les Offices Publics (OPHLM et OPAC) sont desétablissements publics locaux relevant des dispositions de la loi du 2 mars 1982relative aux droits et libertés des communes, des départements et des régions.Rattachés aux collectivités locales, gérés par un conseil d'administration composéde représentants des collectivités locales, de l'administration, des partenairesfinanciers et sociaux et des locataires, ils construisent, gèrent et améliorent leslogements destinés à la location et à l'accession à la propriété, interviennent enmatière d'aménagement et d'urbanisme pour les collectivités publiques, sont desprestataires de service dans tous les domaines de l'habitat. Les Offices Publics sontregroupés, à l'échelon national, au sein de la Fédération Nationale des Offices d'HLM(OPHLM et OPAC), membre de l'Union Nationale des Fédérations d'Organismesd'HLM. Depuis le 1er février 2007 : L'ordonnance du 1er février 2007 a intégré l'ensemble desOPHLM et OPAC dans un nouveau statut unique : les Offices publics de l'habitat. - les SA HLM ou ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat) ;- les Coopératives HLM, spécialisées dans l’accession sociale à la propriété ; - les Sociétés de Crédit Immobilier ;- Société d’Economie Mixte (SEM).

Des zones46 déterminent le niveau de loyer plafond des logements locatifs sociaux.Le territoire auvergnat est classé en zone 3 sauf Clermont Communauté qui estclassé en zone 2. En outre, l’Auvergne présente des situations très différentes (urbain,rurbain, rural, rural profond), ce qui donne aux politiques de logement social desenjeux très différents.

Le logement locatif social s’articule sur deux critères : le plafond des ressources etdu montant des loyers.

45 - Source : M. Gérard DEYGAS, Président de l’Association régionale Auvergne de l’Union Sociale pour l’Habitat.46 - Définition des zones : Arrêté du 17/03/78 modifié le 28/11/05 :Zone Ibis : Paris et communes limitrophes,Zone I : Agglomération de Paris. Zones d’urbanisation et villes nouvelles de la région Île-de-France,Zone II : Région Île-de-France hors zone I. Agglomération et communauté urbaines de plus de 100 000 habitants. Zonesd’urbanisation et villes nouvelles hors région Île-de-France. Iles non reliées au continent. Cantons du département de l’Oise :Creil, Nogent sur Oise, Creil Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly en Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudoin, Zone III : Reste du territoire à l’exclusion des départements d’Outre mer.

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Les plafonds de ressources sont nombreux. Ainsi, les plafonds locatifs deressources sont actuellement au nombre de trois qui se déclinent chacun par zonegéographique et catégorie de ménage :

- Plafond central PLUS (prêt locatif à usage social) : 100 % des plafonds HLM,- Plafond des PLAI (prêt locatif aidé d’insertion) : 60 % du PLUS,- Plafond des PLS (prêt locatif social) : 130 % du PLUS.

Ces divers plafonds déterminent des financements et des loyers plafonds différents.Il faut y ajouter la stratification due aux modes de financement précédents, qui étaientliés à des niveaux de revenus et de loyers propres (HLMO, PLA…)

La loi BOUTIN ou loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion,du 25 mars 2009, va mettre en place une convention d’utilité sociale (CUS)permettant au bailleur :- D’établir un classement de son patrimoine en fonction du service rendu ;- De convertir les surfaces des logements en surface utile30 ;- De remettre à plat l’ensemble des loyers pratiqués, en fonction du service rendu,et non plus en fonction du type de financement initial ;- De contractualiser avec l’état et certaines collectivités sur un certain nombred’objectifs en matière de production, réhabilitation, qualité de service…

C’est en 2005 qu’est apparue la notion de surface utile (pour des éléments chiffrés,se reporter en annexe).

Il est à noter qu’il existe également des plafonds de ressources définis pourl’accession sociale à la propriété :- PAS : prêt à l’accession sociale ;- PSLA : Prêt Social de Location Accession.

Aux plafonds de ressources exigés pour les demandeurs, les organismes HLMrépondent, quant à eux, en s’engageant sur des montants de loyers et des prixde vente des biens immobiliers pour ce qui concerne l’accession sociale à lapropriété.

Les plafonds de ressources ne sont contrôlés qu’à l’entrée du locataire dans lelogement social. La seule possibilité existante pour inciter le locataire qui ne répondplus aux critères de ressources à quitter le logement était de pratiquer le sur-loyer.La loi BOUTIN permettra, si le locataire a des revenus deux fois supérieurs auxplafonds, de lui imposer de quitter son logement ou de payer ce dernier au prix dumarché (voire plus). En Auvergne, 0,7 % des locataires ont des revenus supérieursaux plafonds, ce qui permet de relativiser l’importance de ces cas en Auvergne. Anoter que des dispositifs dérogatoires sont prévus en Zone Urbaine Sensible afin defavoriser la mixité sociale.La question du relogement se pose également lorsque la structure de la familleévolue (phénomène de sous-occupation du logement), la loi prévoyant l’incitation audéménagement dans les cas de sous-occupation pour les locataires âgés de moinsde 65 ans.

47 - La surface utile comprend la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (balcons, garages, extérieurs) dans lalimite de 9 m².

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On peut distinguer quatre enjeux :

1 – Améliorer le parc existant par la rénovation afin de répondre au défi énergétique,acoustique, …

Cela permettra de donner du pouvoir d’achat au locataire, de créer de l’activitééconomique et de répondre aux enjeux liés au développement durable. Lesopérations de réhabilitation thermique permettent au locataire de minimiser safacture de chauffage. Toutefois, afin de faciliter l’équilibre financier des opérations, laloi permet au bailleur de procéder, soit à des augmentations de loyer dans le cadrehabituel des réhabilitations de logements, soit à inscrire une troisième ligne sur laquittance pendant la durée du prêt contracté par l’organisme pour améliorer laperformance énergétique. Si cette troisième ligne ne doit pas dépasser la moitié deséconomies de charges estimées, il serait néanmoins souhaitable que cette ligne fassel’objet d’un crédit d’impôt pour le locataire, dans un souci d’équité avec lespropriétaires.

2 – Apporter une réponse sur tous les territoires en matière de logement accessiblefinancièrement.

Le taux d’effort des ménages (loyers+charges-APL) doit être acceptable, mais les loisnouvelles ont eu parfois un effet inflationniste sur les coûts de construction ou sur lesloyers : ainsi, les nouvelles normes concernant l’accessibilité des personnes ensituation de handicap a entrainé une augmentation moyenne de la surface deslogements de 5 à 8 m², entraînant mécaniquement un enchérissement du loyer ; lesréglementations liées au développement durable et à la performance énergétique,aussi nécessaire soient-elles, entraînent un accroissement des coûts de production.Cela amène les organismes HLM à mettre davantage de fonds propres provenant delogements anciens qui, eux-mêmes, nécessitent des améliorations parfois lourdes. S’ajoute aux coûts énoncés plus haut, la question du foncier qui est contraint surbeaucoup de territoires.

Ainsi, une aide à la pierre plus importante est nécessaire. Jusqu’en 1977, celle-ci étaitsystématique. Après cette date, le choix a été fait par les pouvoirs publics deprivilégier l’aide à la personne. Hors cette aide à la personne n’a pas suivil’augmentation des coûts de construction et des loyers de sortie en découlant.

En 2009, les aides directes de l’Etat étaient d’environ 2000 € par logement pour lesPLUS et de 11 000 € pour les PLAI (qui représentent environ 20 % de la production),alors que les organismes HLM consacrent 10 000 € à 20 000 € en fonds propres.Ainsi, les premiers contributeurs sont les locataires. A noter qu’en 2010, le montantde ces aides de l’Etat sont en diminution : 1 000 € pour les PLUS et de 11 000 à8 000€ pour les PLAI selon le zonage Scelllier, hors primes liées au Plan de Relance.

Les organismes se sont alors orientés vers les collectivités locales, mais il existe defait des disparités selon les territoires.

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Dans les productions de logements sociaux neufs, les sources de financements sontles suivantes :- Subvention de l’Etat,- Subvention des Collectivités territoriales,- Prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations (livret A, taux de marge 0,6 %),- Fonds propres des organismes HLM,- TVA a 5,5 %,- 1 % logement qui apporte une aide en prêt ou en subvention,- Exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) pendant 25 ans.

3 – Répondre au défi du vieillissement de la population.

Aujourd’hui, 85 % des personnes finissent leur vie à domicile. L’idée est de favoriserle maintien à domicile dans un logement adapté et permettre l’accès aux services àla personne.

Les organismes HLM d’Auvergne ont signé une charte d’objectifs pour adapter leslogements. Il est à noter que 25 % des locataires ont plus de 65 ans et 10 % plus de70 ans.

4 – Développer l’accession sociale à la propriété.

Entre 1975 et 2005, il fallait en moyenne 2,7 ans de salaires pour accéder à lapropriété. A partir de 2005, 4,3 ans sont nécessaires.

Dans un premier temps, on a observé une baisse des taux d’intérêt et uneaugmentation de la durée des prêts. Aujourd’hui, une telle situation n’est pluspossible. Ainsi, il est proposé de fixer la TVA à 5,5 % sur les constructions neuves delogements sociaux destinés à l’accession sociale à la propriété (dans le cadre desdispositifs Pass-Foncier ou PSLA).

Ensuite, pourrait être étudiée la généralisation de l’expérience de certainescoopératives HLM à savoir la définition d’une clause de rachat : les organismes HLMs’engageraient à racheter le logement et à reloger les occupants en cas de difficultésfinancières de ces personnes. Cette démarche a l’intérêt de sécuriser également lesbanques qui s’avèrent réticentes lorsqu’il s’agit de s’engager avec des candidats àl’accession sociale à la propriété. Bien entendu, une clause anti-spéculative seraintroduite dans ce système.

B. Quelques exemples en Auvergne

En préalable, il semble opportun de rappeler le rôle économique de la production etde la gestion de logements sociaux en Auvergne à travers quelques chiffres.

Ainsi, le montant des travaux investis en 2008 dans la production de nouveauxlogements sociaux en Auvergne (hors ANRU) s’élève à 210 000 000 €.

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Les travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation du patrimoine social en 2008se montent à 50 000 000 €.

Dans le cadre du Plan de relance, les organismes HLM se sont mobilisés par le rachatde logements en VEFA (vente en état futur d’achèvement) aux promoteurs-constructeurs. Cela a concerné 101 logements achetés au troisième trimestre 2008et 330 logements en cours de négociation.

Le rôle économique de ce secteur se traduit par l’existence de 5 000 emplois induits.Il faut noter que l’augmentation du prix du foncier, conjuguée à celle du coût de laconstruction, pèsent pour beaucoup dans le montage des projets.

1. L’Ophis48

L’Ophis (Office public de l’habitat et de l’immobilier social) construit, améliore et gèredes logements, afin de permettre au plus grand nombre et dans la mixité d’accéderà un habitat et à un cadre de vie agréable, que ce soit en location ou en accession àla propriété.

En accompagnant les collectivités dans la réalisation de leurs projets etl’aménagement de leurs espaces, l’Ophis participe à un développement équilibré desvilles, des bourgs, des quartiers et des territoires.

Engagé dans une démarche de développement durable et dans la certification qualitéde l’ensemble de ses activités, l’Ophis s’est donné comme priorité l’améliorationcontinue, et privilégie des solutions qui tendent vers un habitat durable.

La mission est double :- Une mission d’intérêt général pour faire face à la pénurie de logements etrépondre à la demande des ménages d’un habitat de qualité. Outil de cohésionsociale.- Une mission d’accompagnement des collectivités pour contribuer à l’équilibredémographique, social, urbain et environnemental des territoires. Outil demaîtrise de la ville.

En ce qui concerne les enjeux relatifs au Grenelle de l’environnement, l’Ophis mènedes actions en ce sens.

Cependant, cela engendre des besoins de financement nouveaux, liés aux coûtssupplémentaires.

⇒ améliorer les performances thermiques de la production neuve ⇒ remettre à niveau le parc existant⇒ Agir en amont : l’aménagement dans les nouveaux quartiers ou nouvelles zones⇒ Agir sur le stock : quels enjeux ?⇒ La révolution de l’énergie

48 - Source : Audition de M. Fabrice Hainaut, Directeur Général de l’Ophis et de Clerdôme le 20 octobre 2009.

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Le Rapport

Le vieillissement des locataires est un élément qui est complètement intégré à lapolitique de l’Ophis.

L’Ophis est peu confronté à l’arrivée de nouvelles populations vieillissantes, maisplutôt par le vieillissement des locataires en place. Il s’agit d’une populationvieillissante qui est faiblement mobile, avec une baisse prévisible du niveau deressources.Vieillir sur place devient l’enjeu des réhabilitations futures qui devront intégrer lesdemandes spécifiques de ces populations (peut être hors du champ règlementaireaccessibilité).De ce fait, des demandes d’adaptation de logements vont apparaître :- accompagnement social (gardien, services…) - petits travaux d’aménagement (douche, rehausseurs …)- relogement dans le neuf adapté en termes d’accessibilité, de proximité decommerces & services, de proximité de transports en commun et de sécurisation(gardien).

La stratégie en la matière est définie autour des 3 rôles du bailleur :

• Mesurer l’attractivité et classer les résidences en fonction de leur adaptation à cetteproblématique : il s’agira de trouver la bonne réponse technique ;

• Favoriser les services à la personne : ainsi, le rôle du bailleur sera de détecter dubesoin et de mobiliser des partenaires ;

• Participer au maintien du lien social par le maintien de la mixité : maintien d’uncadre de vie social développé et intergénérationnel (pas de spécialisation degroupes).

Pour cela une approche qualitative des groupes est nécessaire car : - Tous les logements ne sont pas adaptables,- Tous les groupes n’ont pas la même attractivité des personnes âgées,- Distance aux commerces et services,- Distance aux transports,- Accessibilité interne (marches, ascenseur…),- Accessibilité externe (pente dans la rue, hauteur de trottoir…).

Il faut choisir les groupes sans les spécialiser et identifier les critères de choix(adaptable techniquement, bien situé géographiquement, bien situé en terme de loyer(avant / après évolution), soumis à un bon niveau de demande de personnes âgéespour optimiser les relocations).

L’Ophis a intégré une démarche régionale qui a donné lieu à la signature d’une charteengageant l’ensemble des bailleurs sociaux. L’étude menée par le cabinet ISATIS apermis d’identifier des localisations des personnes âgées :- Identification des processus internes des bailleurs,- Identification des caractéristiques du vieillissement.

Cette étude a permis la rédaction d’une charte d’engagement des bailleurs : • Programmer une offre de logements adaptés en neuf et en réhabilitation,• Connaître le patrimoine sous l’angle du vieillissement (tri patrimonial),

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Le Rapport

• Connaître les besoins,• Disposer d’un potentiel de logements adaptés et les attribuer en conséquence,• Accompagner la mobilité résidentielle,• Adapter le service au locataire.

L’Ophis attache une importance particulière au maintien d’une productionaccessible et de qualité.

On constate une augmentation croissante des coûts de production liée à laréglementation thermique, au coût du foncier, à la loi sur l’accessibilité, entraînantdans le Puy-de-Dôme une hausse de 20 à 25 % de 2005 à 2007.De ce fait, les opérations s’avèrent difficiles à équilibrer en dépit des fonds propresengagés par les organismes et des aides de l’Etat et des collectivités. Les financements complémentaires demeurent indispensables pour préserver desniveaux de loyers accessibles et l’équilibre économique des organismes.

Traditionnellement, l’Ophis produit des logements très variés : résidences collectivesdans l’agglomération clermontoise et les villes importantes du département, et despavillons individuels avec jardin dans les zones plus rurales, mieux adaptés à lademande. Ainsi, 20 % des logements sont construits en zone rurale, 80 % dansl’agglomération.Selon les cas, il peut s’agir de construction neuve ou réhabilitation d’un patrimoineexistant, notamment pour attirer et maintenir les habitants en centre bourg.Conserver le patrimoine existant en bon état est une volonté forte de l’Ophis, qui yconsacre chaque année un budget de plusieurs millions d’euros.Ainsi, l’Ophis dispose d’un patrimoine diversifié, bien inséré au cœur des villes, àproximité des commerces et des transports en commun.

Concernant la mixité sociale, l’Ophis retient trois critères pour la définir : viser lebien vivre ensemble dans la diversité ; éviter la ghettoïsation et les phénomènes dediscrimination ; veiller à une insertion harmonieuse de l’habitat dans un paysage etun cadre de vie agréable.

Il y a un attachement fort à favoriser toutes les mixités qui rejoint la mission d’intérêtgénéral de l’Ophis : - Favoriser l’accès du plus grand nombre, dans la mixité, à un habitat de qualité etcontribuer à améliorer le cadre de vie.- Rechercher en permanence un équilibre pour harmoniser les différents typesd’habitats et de populations :

� mixité sociologique et générationnelle, � mixité des opérations (locatif/accession, individuel/collectif),� mixité architecturale,� mixité fonctionnelle et d’usage.

Les outils à la disposition de l’Ophis pour favoriser la mixité sont les suivants : - Une filiale d’accession sociale à la propriété : Clerdôme, qui permet de prolongerl’offre locative et répondre aux attentes de mixité entre locataires et propriétaires- Une approche de l’aménagement qui vise à mixer habitat, commerces, serviceset équipements publics- Des partenariats publics/privés

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Le Rapport

- Une politique d’attribution claire, indépendante et concertée� Garantie par cinq commissions décentralisées, souveraines et pluralistes� Présence des élus et associations de locataires� 3 000 dossiers examinés par an� 150 commissions d’attribution par an

- Des expériences réussies (Les Toulaits, République, Du Motier…)

Dans le cadre du parcours résidentiel, il s’agit de répondre à l’évolution des besoinsdes ménages et favoriser la mobilité en termes de types d’habitat, via la possibilitéde parcours diversifiés tout au long de la vie.Dans ce cadre, la responsabilité de l’Ophis est de créer les conditions pour contribuerà bâtir un parcours résidentiel par une offre locative diversifiée et adaptée, par lavente HLM à son occupant et par une offre d’accession à la propriété sécurisée.

En outre, la filiale d’accession sociale à la propriété Clerdôme permet de prolongerl’offre locative en permettant au plus grand nombre de devenir propriétaire en toutesécurité et en proposant des garanties rachat, revente, relogement.

On observe des mouvements tout au long de la vie : Avant 30 ans : plutôt du collectif, du locatif, quelques primo accédants,recherche de pôles urbains,

Entre 30 et 50 ans, mouvement du collectif vers l’individuel, Après 50 ans : tendance au retour au collectif, à l’accession, recherche de laproximité de services.

2. L’OPH du Cantal49

L’Office Public Départemental d’HLM du Cantal a été créé par décret ministériel du13 juillet 1929, transformé en les Offices Publics de l’Habitat sous statut EPIC(Établissement Public à caractère Industriel et Commercial), suite à l’ordonnance du1er février 2007.

Sa mission première d’intérêt général est de répondre à la demande d’un habitat dequalité à des coûts maîtrisés pour loger le plus grand nombre et surtout lespopulations fragiles économiquement et socialement. Par ailleurs, l’OPH du Cantal aune mission sociétale consistant à développer l’accompagnement des collectivitéspour contribuer à l’équilibre économique, démographique, social et environnementaldes territoires :• en devenant un opérateur de cohésion sociale reconnu,• en fidélisant les collectivités par la mise en place de contrats d’engagement eten développant l’assistance à la maîtrise d’ouvrage dans le cadre de réalisationd’équipements publics.

49 - Source : Audition de Mme le brasidec, responsable du service « gestion locative » à l’oph du cantal et de m. roure, chargéde mission.

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Le Rapport

L’OPH du Cantal a défini plusieurs axes de travail. Ainsi, pour favoriser l’accès au logement, il a été défini une politique dedéveloppement pour produire, réhabiliter, pour répondre à la demande, dans lerespect de la Convention d’Utilité Sociale. Pour autant, la question de la mixité n’estpas ignorée. Il s’agit d’accueillir dans un même espace de vie (immeuble ou quartier)des jeunes ménages avec enfants, des familles monoparentales, permettre à despersonnes âgées d’accéder à des logements appropriés à leur vieillissement,recevoir des personnes en grande difficultés, mettre en place le parcours résidentieldu locataire client (du logement locatif à l’accession). Comme les autres bailleurssociaux, les logements sociaux produits et gérés dans le Cantal doivent être dequalité afin de répondre aux attentes des demandeurs et locataires. Ainsi, des actionssont élaborées pour améliorer la qualité de services aux clients locataires ouaccédants, mettre en place une politique de développement durable de l’Office.

Concernant l’amélioration du cadre de vie, il s’agit pour l’Office de s’organiser pourconstruire et gérer dans la durabilité en menant une réflexion sur le plan de l’entretienet de la maintenance du patrimoine. Depuis 2001, les bailleurs sociaux sont fortementincités à se doter d’un Plan Stratégique de Patrimoine. Ce document de synthèsepermet de qualifier l’ensemble des résidences (état technique, attractivité, potentieldu marché…), projette leur évolution à 5 ou 10 ans (réhabilitation, démolition,vente…) et identifie les enjeux économiques de chacune des actions prévues. Outild’analyse, de réflexion et de management de l’organisme, il donne une visionstratégique et prospective, à moyen et long terme, de la gestion du patrimoineimmobilier. Pour atteindre ses objectifs, l’Office intervient en partenariat avec lescollectivités (Conseil général, Communautés de Communes, Communes, Pays, …)mais aussi des partenaires dans les métiers de gestionnaires (Associations delocataires, Caisse d’Allocations Familiales, Services sociaux, …) et de constructeurs(Fédération départementale du bâtiment, Société d’aménagement, SA d’HLM, …).L’aménagement du territoire doit rester également une préoccupation de cettestructure d’autant plus que le Cantal est un département pour lequel cette notion estimportante. Dans ce cadre, une attention particulière est portée au développementde ses compétences en la matière (Constructeur mais aussi prestataire de service enassistance, en conseil pour les collectivités locales, …) pour devenir acteur dedéveloppement local urbain et rural du département et se doter d’outils pour intégrerles spécificités et particularités des territoires.

Par ailleurs, l’Office a décidé de dynamiser sa politique en faveur du parcoursrésidentiel des occupants du parc social et de participer à l’aménagement équilibrédu territoire en partenariat avec les collectivités locales (Communes et structurescommunautaires) à travers l’instauration progressive des plans locaux de l’habitat.

Les axes de développement sont déclinés de la façon suivante : production,prestations de services, accession sociale, vente du patrimoine, développementdurable.

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Le Rapport

3. Montluçon Habitat50

A Montluçon, on peut noter que 96 % de ces logements sont sur le territoire de laCommunauté de Communes de Montluçon.

La problématique de l’Office est d’intervenir sur un marché très détendu du fait d’undéficit de population sur le bassin montluçonnais. Ainsi, 15 % des logements sontvacants sur le marché privé et 10 % à l’Office, mais il y a une phase de rénovationurbaine importante, ce qui crée de la vacance gérée incluse dans le taux de 10 %.Ainsi, la vacance réelle serait d’environ 6,5 %.

Aujourd’hui, il faut offrir des logements qui correspondent aux attentes desdemandeurs. Sur un marché détendu comme c’est le cas à Montluçon, cela estd’autant plus important. Les orientations de l’Office sont les suivantes : Pavillons (programmes en cours), Petits collectifs proches du centre-ville en particulier pour les personnes âgées(RDC + 2 étages maximum),

Réhabilitation du patrimoine grâce aux opportunités du programme de rénovationurbaine.

Le budget de l’office est de 22 M€ en fonctionnement et 50 M€ en investissement.

A la vacance s’ajoutent des revenus très faibles dont la part parmi les demandeurs atendance à s’accroître. (3/4 des demandeurs)

La ZRU de Montluçon est définie sur le secteur de Fontbouillant. Il s’agit d’un quartierconstruit dans les années 1968-70. La première démolition a eu lieu en 1989(350 logements), la deuxième en 2006 (164 logements) et une troisième est prévue.Parallèlement, des reconstructions sont en cours.Le renouvellement de l’habitat est essentiel pour le cadre de vie.

2 580 locataires de l’Office sont en dessous du seuil de pauvreté (880 €), soit63,5 % des locataires.

Il faut être vigilant quand à l’équilibre des opérations nouvelles, ce qui nécessite untravail important en amont des projets (études techniques). Cela prend du temps etla recherche d’optimisation est constante. Le regard est en particulier porté sur lecoefficient de structure qui permet de calculer le loyer. Ainsi, à Montluçon Habitat, lepoint, c’est-à-dire le point d’équilibre est atteint lorsque le logement moyen atteintune taille de 67 m2. Néanmoins, l’équilibre de l’opération n’est possible qu’avec unapport en fonds propres ce qui fragilise à terme la structure.

Les aides

Les aides de l’Etat s’élève à 1 500 € par logement.

50 - Source : audition de Monsieur PINATEL, Directeur Général de Montluçon Habitat, le 8 décembre 2009.

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Le Rapport

Les aides du Conseil général est de 4 000 à 4 500 € par logement, pouvant êtreportées à 6 500 € si le logement répond à des caractéristiques particulières(adaptabilité, énergies renouvelables).Les aides de la Communauté d’Agglomération concernent la voirie et les VRD.Les aides des communes portent sur l’acquisition des terrains. L’enjeu est alors de pouvoir construire un logement BBC à moins de 1 100 € le m2.

Concernant la vente de logement, plusieurs difficultés apparaissent :- les acheteurs potentiels sont plutôt intéressés par des logements situés dans desimmeubles de valeur ; or il s’agit de sources de revenus importants pour l’office,- Le fait d’avoir un propriétaire parmi un ensemble de locataires, rend la gestion dela copropriété délicate ; la copropriété est un point de blocage à toute volontéd’entretien.

Ce n’est pas une solution à l’accession.

La location-accession concerne les pavillons neufs. A Montluçon, les résultats nesont pas satisfaisants. Ainsi, deux programmes ont été livrés, celui de quatre a étévendu dans sa totalité, celui qui en comportait sept, n’a abouti qu’à trois ventes.

Concernant les aides apportées par le Conseil régional ; il faut savoir que l’enjeu surMontluçon est la rénovation urbaine. Sur le volet de la réhabilitation, il est nécessaireque tous les intervenants s’interrogent. Il existe un habitat ancien dans le parc privéqui mériterait d’être réhabilité. Les opérations d’acquisition/réhabilitation s’avèrentdifficiles car il est demandé aux organismes HLM d’être accessibles en termes deprix, or les coûts par rapport aux mises aux normes sont importants. Pourtant, ilexiste une véritable attente et ces opérations permettent de reconquérir la ville.

Par ailleurs, la question de l’intervention des différents bailleurs sur une même zonepeut se poser. Il apparaît nécessaire que les différents bailleurs ne se concurrencentpas lors de leurs interventions. Sur une ville comme Montluçon, ils sont quatre àintervenir.

Pour ce qui concerne le vieillissement de la population, 26 % de la population a plusde 65 ans, c’est donc une vraie problématique dont il faut tenir compte, notammentau niveau de l’aménagement et de l’adaptation des logements. Il est nécessaire d’avoir une réflexion pragmatique par rapport aux logementsexistants (complément d’aide pour le remplacement de baignoires par des bacs àdouche, pose de barre de maintien selon les demandes, études des besoins deservices des personnes âgées). Il faut conserver une certaine souplesse par rapportaux problématiques propres de chaque personne âgée.

4. Auvergne Habitat51

Auvergne Habitat est une société anonyme de droit privé. De part son statut, ellepasse des marchés privés. Cependant, l'ensemble des règles s'appliquant à tous lesautres organismes bailleurs (publics) s'appliquent également aux sociétés.

51 - Source : audition de M. ROUSSEL, Directeur général d’Auvergne Habitat, le 29 septembre 2009.

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Le Rapport

Auvergne Habitat a été créée en 1929. Elle possède et gère plus de 11 000 logementssociaux sur près d'une centaine de communes du Puy-de-Dôme.

Elle construit entre 250 et 300 logements par an et réhabilite son patrimoine à raisonde 300 à 400 logements par an.

Le parc compte 21 % de personnes âgées. Ces personnes, attachées à leursquartiers et à leurs liens sociaux, souhaitent rester le plus longtemps possible surplace. Cette situation amène Auvergne Habitat à intégrer dans sa politique desactions personnalisées : - Transfert sur le quartier dans des logements adaptés- Aménagement du logement …

Aujourd'hui, toutes les constructions nouvelles doivent être accessibles etadaptables. Cependant, les nouvelles livraisons conduisent à proposer des loyersplus élevés parfois inaccessibles précisément à la population visée.C'est une des raisons pour lesquelles Auvergne Habitat recense sur le parc existantdes logements pouvant être adaptés au vieillissement pour les réserver dans le cadredes commissions d'attribution aux intéressés à un prix compatible avec lesressources.Auvergne Habitat adhère au réseau Delphis (association de 19 bailleurs) qui adéveloppé un label HSS (Habitat Seniors Services) destiné à assurer par ce label, laqualité de l'adaptation du logement aux locataires âgés.

Il est important de souligner le rôle de la personne âgée dans le maintien de la mixitésociale sur les groupes d'habitation.

Dans le secteur rural, la demande de personnes âgées se développe et conduit à desinterventions de la part des bailleurs dans ce champ d'activité.Cette nouvelle demande et sa prise en compte nécessiteront vraisemblablement lamise en place de réseaux de service autour de la personne âgée en relation avec lemilieu associatif ou médico-social.

Le rôle des gardiens d'immeuble pourra aussi évoluer vers un contact professionnelet de surveillance de la personne âgée (signaler l'absence d'ouverture de volets, uneboite aux lettres non relevée…).

La mixité sociale

Pour Auvergne Habitat, on pourrait la définir ainsi : travailler, par les attributions, à unéquilibre entre diverses populations, sans qu'une partie de cette population neprenne l'ascendant sur les autres.

Il est très difficile d'atteindre cet objectif. En effet, le niveau de ressources deslocataires oriente assez systématiquement les mêmes types de population vers lesmêmes strates de loyers pratiqués par l'organisme. Ceci conduit à une certaine formede ghettoïsation.

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Le Rapport

Le vrai problème est donc la stratification du montant des loyers en liaison avecla stratification des périodes de construction.

On peut constater que les logements construits antérieurement à la réforme dejanvier 1977, qui bénéficiaient d'une forte aide à la pierre, ont jusqu'à nos joursproposés des loyers maîtrisés y compris dans le cas où ces immeubles ont bénéficiéde réhabilitation lourde.La loi de 1977 en réduisant les aides à la pierre au bénéfice des aides à la personne(APL) a certainement conduit à une inflation des loyers.

Depuis, des quantités de lois ont été votées mais aucune n'a réglé le problème defond afin de répondre à ces questions : - Le rôle du logement social- Pour qui construisons-nous et à quel prix ?- Comment obtenir la maîtrise des loyers tout en dégageant les margesnécessaires au maintien de la qualité de service rendu aux locataires ?

Les aides à la pierre, il faut le reconnaître, produisaient sur le niveau des loyers desrésultats à long terme. On peut en effet, remarquer que ce sont les logementsconstruits antérieurement à la loi de 1977 qui offrent les loyers les plus adaptés à prèsde 80 % des candidats en attente de logement.

Des loyers proposés plus modérés permettraient également d'économiser sur lesaides à la personne ou tout au moins d'éviter l'effritement progressif de lasolvabilisation de l'APL.

Le désengagement de l'Etat, conduit les collectivités locales à s'emparer dudossier logement social.

La multiplication des financeurs, a un effet multiplicateur sur les exigences qui parfoisconduisent à des surcoûts à peine compensés par les subventions.

Le rôle croissant des collectivités locales est un risque pour le logement social car encas d'affaiblissement financier de ces collectivités, la production du logement socialdans les régions à plus faibles potentiels financiers risque d'être compromise. Le rôlede régulateur de l'état entre territoires riches et pauvres ne se fait donc plus.

Le retour de l'aide à la pierre apportée par l'état réduirait considérablement ce risque.Une aide à la pierre autour de 12 % et une exonération de taxe foncière permettraientvraisemblablement de redonner tout son sens au rôle du logement social.

Le logement social est un élément déterminant de l’aménagement du territoire. Dans les SCoT, on détermine des pôles de vie afin de pouvoir déterminer les lieux oùconstruire les logements. Or, il y a un risque, à 10 ans ou plus, de voir des communesêtre désertées alors qu’il apparaît qu’il n’y a pas de vacance du logement social dansles communes rurales.

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Le Rapport

IV. Les autres intervenants

A. Les autres financeurs

1. Action Logement52

A partir du mois de janvier 2010, Action Logement est la nouvelle dénomination du1 % Logement.

Cette structure a trois types de mission : Missions d’accompagnement des politiques nationales de l’Etat Missions de renforcement de la production de logements locatifs sociaux : certainslogements sont réservés aux salariés des entreprises qui cotisent au 1 %

Missions d’aide aux ménages :- Prêts et aides financières : LOCA-PASS®, MOBILI-PASS®, PASS-FONCIER®,GRL, prêts accession…- Offre locative- Services d’accompagnement : assistance et mobilité.

On observe une diminution du nombre de collecteurs. Ainsi, en 1992, il y avaitneuf Collecteurs : 3 CIL (Comité Interprofessionnel du Logement) et 6 CCI (Chambrede Commerce et d’Industrie) en Auvergne.En 2009, on compte quatre Collecteurs (3 CIL et 1CCI).

En 2008, COLOC et LOGIL représentent :- 1 060 entreprises adhérentes- 9 500 aides aux familles dont : 450 missions de mobilité professionnelle et80missions de PASS-assistance- 6 300 logements HLM réservés- 10 500 logements HLM filialisés - 1 360 logements locatifs privés

Les logements HLM réservés aux salariés des entreprises versant au 1 % participentà la mixité sociale. Chaque année, il y a une programmation des organismes HLM concernant laconstruction de logements nouveaux. Cette programmation est déclarée à la DDEafin d’obtenir des financements et un agrément de l’Etat. Ensuite une réunion desdirecteurs d’HLM au 1%. Le COLOC détermine les programmes qui l’intéressent leplus et comment les acteurs du logement social interviennent pour permettrel’équilibre des opérations. La difficulté réside dans le temps qui s’écoule entre ladécision de participer au financement et la réalisation effective du programme. Ledélai est de 4 ans. En moyenne le COLOC doit faire face à 500 demandes par an etne peut en satisfaire que 200 à 300.

La réforme nationale initiée par les pouvoirs publics va réduire encore le nombre decollecteurs. Les regroupements envisagées permettront d’optimiser les coûts de

52 - Source : audition de M. LEFEVRE, Directeur du COLOC et de M. COLOM, Directeur de LOGIL 03, le 20 octobre 2009.

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Le Rapport

gestion, de développer le financement du logement social et d’accroître les aides etservices rendus aux particuliers. De cette réforme nait un nouvel acteur : leLOGEHAB. Cette nouvelle entité regroupe le CIL de l’Yonne, le CILGERE Centre Estet, à partir de juin 2010, le COLOC et LOGIL. Enfin, il a également été décidéd’adjoindre à cette nouvelle entité l’activité 1 % logement du la CCI de Clermont-Ferrand Issoire.

L’intervention d’Action Logement dans le PASS-FONCIER

Il s’agit de favoriser l’accueil de nouvelles populations sur son territoire, ce qui est undes enjeux majeurs sur nos territoires, afin de :- Lutter contre la désertification- Reconquérir les centres-villes ou centre-bourgs- Libérer de la place dans le parc locatif social- Maintenir la démographie et de l’économie locale

Il s’agit également de contribuer à la mixité sociale.

Le but est de soulager financièrement l’accédant en décalant dans le temps lepaiement de son acquisition foncière.

Le PASS-FONCIER repose sur le volontariat des collectivités.Il concerne la construction et l’acquisition de logements neufs individuels oucollectifs (depuis peu).Il s’applique quel que soit le propriétaire du foncier : collectivité, particulier, SCI,professionnels …Il s’adresse à tous les candidats accédants qui justifient de trois conditions :- primo-accession- plafonds de ressources - bénéficiaire d’une subvention d’une ou plusieurs collectivités

Les plafonds de ressources (PSLA)

La subvention des collectivités est de 3 000 € pour un ménage de 3 personnes oumoins et de 4 000 € au-delà. A cela, s’ajoute une aide de l’État jusqu’au 31 décembre2009.

Prêt pour l’accédant⇒ prêt d’Action Logement avec différé d’amortissement (18 à 25 ans)⇒ intérêts de 1,25 % ou 2,5 % pendant le différé (pour les salariés des entreprisesqui cotisent le taux est de 1,25 %)

⇒ montant : 30 000 € à 45 000 € en Auvergne

Nombre de personnes du ménage Revenu net fiscal

1 23 688 €

2 31 588 €

3 36 538 €

4 40 488 €

5 et + 44 425 €

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Le Rapport

Remboursement du prêt⇒ soit en une fois à l’issue du différé (25 ans max)⇒ soit par transformation à l’issue du différé en remboursements mensuels sur10 ans au taux de 4,5 %

⇒ remboursement possible à tout moment sans pénalités

Le PASS-FONCIER a un effet de levier du prêt à remboursement différé. Il permet debénéficier de la TVA à 5,5 %. Il peut bénéficier d’une subvention des collectivités. Ilbénéficie de la double sécurisation d’Action Logement : garantie de rachat delogement (décès, chômage, invalidité) et garantie de relogement.Le PASS-FONCIER® est innovant car adaptable aux réalités de chaque territoire. Ilsécurise l’accession populaire à la propriété et participe à la relance de l’économie.

2. PACT53

Les PACT Auvergne adhèrent à la Fédération Nationale des PACT (145 associations).Au niveau national, cela représente 2 600 administrateurs et 2 500 professionnels.En Auvergne, l’Union régionale regroupe les Pact des quatre départements, soit cinqassociations, 60 administrateurs bénévoles et 65 salariés.

Les PACT, co-fondateurs des politiques sociales, contribuent à l’évolution des lois etdes modes de financement, en partageant avec les pouvoirs publics l’expérience deses équipes.Les PACT accompagnent les collectivités dans la réflexion et la mise en œuvre de leurpolitique de l’habitat grâce à leur connaissance approfondie du parc privé et despopulations concernées par le mal logement.

La force de ce réseau est d’œuvrer pour un même projet social. Des compétences pluridisciplinaires qui nous permettent de concevoir, réaliser etassurer le suivi des projets de rénovation de l’habitat dans son ensemble.

Un ancrage territorial qui nous assure la proximité et une parfaite connaissance duterrain. Un lien profond avec le tissu social environnant et les collectivitésterritoriales.

Une exigence permanente sur la qualité des services rendus aux personnes. C’estainsi qu’une certification de services est en cours d’obtention.

Les champs d’intervention des PACT sont l’assistance et le conseil aux collectivitéset aux particuliers.

Le rôle des PACT en matière d’information va au-delà des financementsmobilisables :

53 - Source : Audition de M. Jean VERDIER, Président de l’Union Régionale PACT ARIM Auvergne, le 24 novembre 2009.

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Le Rapport

- Informer les propriétaires sur les réglementations en vigueur : règles d’urbanisme(autorisation de travaux – permis de construire) et règlement sanitairedépartemental (autorisation d’assainissement individuel)- Sensibilisation du maître d’ouvrage sur le nécessaire respect de la qualitéarchitecturale, la réalisation d’un logement décent et économe en charges.- Réalisation d’une estimation sommaire de financement. C’est un outil d’aide à ladécision - Informer les propriétaires sur les prêts et les aides au logement- Travail en partenariat avec les services compétents- Convention avec les différents financeurs : rôle de guichet unique

Le parc privé couvre deux 2 champs différents : - Le secteur locatif à l’année : classique (loyer non réglementé) et social ou trèssocial (convention ANAH54) ;- Le logement des propriétaires occupants, c’est le champ d’action prioritaire desPACT : le parc locatif privé social et les propriétaires occupants à revenusmodestes

En 2007, 3 391 logements ont été améliorés.En 2008, on observe une augmentation de 5,8 % avec 3 599 logements améliorés,dont 443 logements locatifs et 3 156 occupants. Le coût des interventions a été de41 M€. Les logements concernés sont répartis comme suit :

986 logements « diffus » 38 logements en travaux d’assainissement 2 575 logements en secteur « groupé » : 34 contrats dont 18 OPH.

A noter que 58 % des logements locatifs étaient vacants avant les travaux.

Sur les 3 599 logements améliorés, 3 156 concernaient des propriétaires occupants,dont 1 872 ménages retraités (364 adaptation du logement pour perte d’autonomie)et 1 284 ménages démunis. Par ailleurs, 443 étaient des propriétaires bailleurs dont 271 loyers encadrés et172 loyers libres. Concernant les loyers encadrés, 6 concernaient des loyersintermédiaires.

Service des collectivités 2008 34 contrats avec des collectivités territoriales dans le domaine de l’urbanisme ontété conclus : 18 opérations programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) 4 Campagnes de ravalement des façades 2 Programmes d’Intérêt Général (PIG) 10 autres contrats. Ainsi, 2 575 logements sont pu être améliorés dans ce cadre (2 233 occupantset 342 locatifs).

54 - Pour favoriser la mixité sociale, l’ANAH a choisi d’aider le logement locatif classique.

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Le Rapport

5 contrats avec les collectivités territoriales dans le domaine de l’ingénierie social : 2 conventions de Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) 3 Missions d’Ingénierie sociale

Gestion locative 2008174 logements d’insertion gérés : 20 logements en propriété et 154 en gestiondéléguée (17 organismes HLM, 35 Collectivités territoriales, 103 Bailleurs privés).

B. Les associations de locataires55

Depuis la période de la reconstruction de l’après-guerre, la question du logement,en quantité et en qualité, a toujours été un sujet sensible. Mais ces dernières annéesont été marquées par une grave crise immobilière qui a eu pour conséquenced’accentuer les difficultés d’accès à un logement, qui plus est, décent.

Au-delà de l’actuelle question du pouvoir d’achat, largement amputé par des priximmobiliers en fortes hausses, cette tension du marché de l’habitat a créé unsentiment d’insécurité sociale marqué. Le logement n’est pas un bien ordinaire, il estun droit fondamental depuis la loi Quillot de 1982. En être privé ou être hébergé dansdes conditions indécentes, c’est se retrouver en marge de notre société.

On observe que, ces dernières années, l’investissement de la puissance publique aété insuffisant et mérite d’être recentré. Depuis les dix dernières années, l’Etat s’estdésengagé du logement social vers le locatif privé. Le logement locatif socialbénéficiait en 1995 de 32,4 % des aides publiques au logement et le logement locatifprivé de 18,3 % ; dix ans après, le rapport s’est inversé (23,5 % contre 25,6 %)56.

Le désengagement de l’Etat se poursuit par la suppression progressive dessubventions PALULOS qui aidaient au financement des réhabilitations des logementssociaux. Cette suppression progressive de la PALULOS traduit une fois encore ledésengagement de l’Etat.

Lors de son audition, la CLCV a indiqué que le besoin en logement social resteimportant avec toutefois des différences selon les départements. Les membres descommissions d’attributions le constatent. Cependant, il n’existe pas de statistiquesfiables sur la demande de logements. Il est nécessaire d’avoir un observatoire de lademande par département, en veillant à obtenir des données quantitatives, maiségalement qualitatives.

Afin de connaître les besoins en matière de logements, il est nécessaire de créerun dispositif d’anticipation des besoins en logements, car les évolutions de la sociétésont, malgré tout, permanents. Ces évolutions sont déjà observées par de nombreuxinstituts ou organismes en France (DIACT, INSEE, INED, Ministère du Logement, …).Au niveau régional, les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH), la délégation desaides à la pierre incitent à une meilleure concertation des organismes d’observation :55 - Sources : Audition de la CLCV (Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie), représentée parMmes Patricia JACOB, Marie FANGET, Nicole RICHARD et audition de la CNL (Confédération Nationale du Logement del'Allier) représentée par M. Gilles AVELIN, le 2 juin 2009.56 - Source : étude de M. Mouillart, économiste du logement, Université Paris Nanterre. Colloque « Financement public dulogements », mai 2006.

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ADIL, USH, ANAH, … Cependant, les connaissances sont souvent spartiatesconcernant le parc locatif privé. Les bailleurs pourraient améliorer les choses en faisant de la gestion collective. Surcertains quartiers de la ville de Clermont-Ferrand, notamment les quartiers sensibles,3 bailleurs se partagent le parc mais sans concertation nous semble-t-il sur lescritères d’attribution, les priorités…En outre, lorsque la mixité n’existe pas au sein d’un immeuble, il y a des incidents surtoute la vie du quartier.La mixité sera de plus en plus difficile à obtenir. Les loyers sont très différents d’unimmeuble à l’autre (construction nouvelle et immeuble anciens). Ainsi, la constructionneuve, drainera des populations avec des revenus plus élevés.

Il faut regretter les écarts importants de loyers dans le logement social entre, d’unepart, les logements livrés ces dernières années (après la loi Barre) et ceux plusanciens. Il est anormal que les bailleurs sociaux n’équilibrent pas les opérations neuves. Leprix des loyers, malgré des montants élevés, sont inférieurs au prix d’équilibre. Cesont donc les locataires des logements anciens qui financent la construction neuveau détriment d’une politique d’entretien de ces logements anciens plus soutenues. De plus, la politique de certains bailleurs consistant à faire payer en plus tous lesnouveaux services (digicode, paraboles…) peut être dénoncée.Enfin, la politique de remise en ordre des loyers qui consiste à appliquer des haussesdifférentes suivant les groupes en fonction de critères commerciaux serait à proscrire.Elle consiste à dire que puisque tel groupe est plus demandé, il doit être plus cher.Une telle mesure favorise-t-elle la mixité sociale ?

Il est nécessaire de mobiliser le foncier en faveur du logement à cause de lararéfaction des terrains constructibles, qui explique largement la hausse du coût dufoncier.On constate encore dans de nombreuses villes et aires rurales, à côté d’ancienslogements, des commerces, remises, anciens bâtiments (gares, postes, casernes…),qui pourraient être, après études, réaffectés.

La CLCV a largement insisté lors de son audition sur la nécessité de parvenir à unrééquilibrage au profit des aides à la pierre. Cela permettrait de résoudre la questionposé par le montant des loyers dans les constructions récentes.L’objectif est de proposer des loyers plus abordables favorisant ainsi la mixité sociale.

Le déséquilibre en faveur des aides à la personne s’est accentué, alors que dans lemême temps les aides à la pierre ont été marquées par des baisses d’aides directes,et des taux avantageux au profit des avantages fiscaux.

Réaffirmer l’objectif de la mixité sociale Tout au long de son histoire, la CLCV a milité en faveur de la mixité sociale. Il s’agitd’une priorité. L’absence de volonté politique dans ce domaine a conduit à la

Nature de l’aide Aides à la personne Aides à la pierre

1984 34,7 % 65,3 %

2003 57,3 % 42,7 %

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constitution de ghettos et à la démolition d’un grand nombre d’immeubles alors quetous les besoins ne sont pas satisfaits.Pour la CLCV, la mixité peut se définir comme suit : - La mixité dans les villes par l’application stricte de la loi sru prévoyant 20 % delogements sociaux ; la possibilité de s’exonérer de cette mesure par une taxe estune aberration (on paie afin de ne pas voir arriver les plus pauvres dans sacommune).- La mixité sociale dans les quartiers- La mixité sociale doit concerner également les immeubles qui doivent accueillirdes habitants économiquement et socialement divers.

La loi BOUTIN avec le renforcement des surloyers tend à spécialiser les HLM pour lespauvres, à faire partir les moins modestes par une relance des surloyers (exemple desurloyer de 700 € par mois).Il est à craindre que la politique actuelle, qui consiste à « réserver » le logement socialaux plus démunis n’ait des effets néfastes, non seulement pour la mixité sociale,pourtant prônée par les pouvoirs publics, mais également pour les organismesbailleurs qui risquent de subir une augmentation du taux d’impayés de loyers.

La politique du logement doit avoir parmi ses objectifs prioritaires, la mixité sociale.Il ne faut pas rechercher à « spécialiser » les logements, les quartiers, les territoirespour pauvres, mais au contraire réserver sur tous les territoires le nombre delogements nécessaires pour les plus modestes. Cela est nécessaire pour le « vivreensemble », l’émulation entre catégories sociales, la cohésion sociale, la lutte contreles communautarismes et toutes les solutions simplistes.

Lors de son audition, la CNL a, quand à elle, insisté sur la difficulté de mettre enœuvre la mixité. Cette difficulté est renforcée par les dispositions de la loi boutin etnotamment les Conventions d’Utilité Sociale57.Ainsi, selon les zones géographiques concernées, les loyers pourront varier selonl’emplacement des logements. Ceci risque de rendre plus difficile le parcoursrésidentiel. Les loyers pourront être différents dans un même immeuble. LesConventions d’Utilité Sociale, étant conclues avec les collectivités, il pourrait êtrepossible de s’en servir d’argumentaire pour demander un certain nombre de servicesqui manqueraient à la population résidente. Ainsi, certaines situations pourraient êtrerééquilibrées.La concertation est souvent mise en avant, mais il faut se rendre compte desconditions de cette concertation. Le plus souvent, en fait de concertation, il s’agitd’informations données sur une décision qui est déjà prise. Il faut parler de logementen tenant compte des conditions de vie des gens.

Il faut également s’interroger sur les moyens que l’on veut affecter au logementsocial. Il existe une forte demande avec en parallèle des exigences. Il est parfois noté qu’un certain nombre d’immeubles n’attirent pas de nouveauxlocataires à cause de l’ambiance dégradée qui y règne. Il existe par exemple desbâtiments à Montluçon qui sont à l’abandon, en conséquence de nouveaux locatairesne veulent pas s’y rendre car le cadre de vie est dégradé.

57 - La loi rend obligatoire la conclusion par les organismes HLM, avant le 31 décembre 2010, de conventions d'utilité sociale.Elle crée un mécanisme de mutualisation des ressources financières des bailleurs sociaux en instaurant un prélèvement surceux d'entre eux qui ne construisent pas suffisamment.

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Par rapport aux démolitions, il est parfois difficile de comprendre les logiques qui yprésident. Le relogement s’avère dans le cas des démolitions délicat en raison dufaible montant de loyer pratiqué dans ces immeubles très anciens. Pour autant, la loi règlemente le cadre des démolitions. Ainsi, le déménagement estpris en compte et le reste à charge ne doit pas varier. L’Etat intervient à hauteur de20 %. Dans le cadre d’une construction classique, le montant est de 2 %.

C. Le rôle des propriétaires privés58

L’étude présentée ci-avant s’est principalement intéressée au logement social public.Or, il ne peut être ignoré l’importance du secteur privée en matière de logementsocial. En effet, le logement social locatif est souvent confondu par la plupart des citoyensavec le logement du parc public. Ainsi, le parc social privé, qui comprend 6,5 millionsde foyers, loge 1,2 million de foyers pauvres. Le parc social public qui comprend5 millions de foyers, loge 1,5 million de foyers pauvres.

Lors de son audition, le Président de la Chambre des propriétaires Auvergne aprécisé les caractéristiques du parc social privé.Le parc social privé n’est pas uniforme et ne ressemble pas aux constructionsconnues du parc public (HLM). Il est le résultat de la somme d’un grand nombre delogements appartenant à des familles diverses qui n’ont pas souhaité y habiter, maisqui valorisent leurs biens.Il s’agit la plupart du temps de logements anciens souvent restaurés avec les aidesde l’Etat par l’ANAH.

La plupart du temps, ces logements à vocation sociale sont insérés dans desimmeubles collectifs où résident aussi des foyers dont les ressources dépassent leniveau des plafonds HLM et qui pourraient vivre ailleurs s’ils le souhaitaient.

La mixité sociale est de ce fait une réalité ; même si la proportion de ces logementsà vocation sociale dans les immeubles collectifs dépasse rarement 20 %, ils sontprésents, en particulier dans les centres villes, dans des quartiers agréables mais iln’en existe que rarement dans les quartiers dit « chics ».

Les loyers de ce type de logements social sont maîtrisés ; les engagements delocation sont de 9 ans.

Pour se prémunir contre les impayés possibles (- de 5 %), les aides de l’Etat, l’APL(Aide Personnalisée au logement), l’Allocation Logement à caractère social et familialpeuvent être versées directement au propriétaire-bailleur (loi sur le pouvoir d’achat8 février 2008).

Ce système vise à rassurer les propriétaires bailleurs et pourrait permettre dediminuer la « vacance », d’autant plus que ces logements sont en général situés encentre-ville, ce qui est appréciable pour une population vieillissante.

58 - Source : M. Philippe LEGRIX, Président de la Chambre des Propriétaires Auvergne, le 6 octobre 2009.

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A côté des locataires aux ressources limitées, il existe des propriétaires qui ont peude ressources. Ils peuvent être en difficulté, car les aides de l’Etat par l’ANAH sontinsuffisantes.

Par ailleurs, on peut observer une tendance de la part des personnes âgées à vouloirse rapprocher des centres de vie, principalement du fait de la proximité des servicesproposés.

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L’Avis

ö L’AVIS õ

Cet avis a été adopté à :

59 Voix pour0 Voix contre

(65 votants)(59 suffrages exprimés)

En Europe, les pratiques sont très différentes, mais il a été récemment donné unedéfinition commune : le logement social est un service d’intérêt général ; descontraintes sont imposées par l’Etat en contrepartie des aides accordées. Par exemple, en France, les aides publiques sont attribuées aux organismes HLMpour construire des logements sociaux. Ces organismes ont pour mission d’y loger,avec des loyers plafonnés, des personnes dont les revenus ne dépassent pas uncertain montant.De même, les bailleurs s’engagent sur des montants de loyers et des prix de ventedes biens immobiliers susceptibles de favoriser l’accession sociale à la propriété.

Lorsque l’on évoque le logement social en France, on pense le plus fréquemment aulogement HLM. Cependant, le logement privé peut être de caractère social : leslogements conventionnés par l’ANAH, certains logements locatifs ayant bénéficié dedispositifs de défiscalisation.

En Auvergne, il faut savoir que 80 % de la population pouvait prétendre à unlogement social HLM avant le vote de la loi MOLLE. Cette loi a prévu une diminutionde 10,3 % des plafonds de ressources permettant de bénéficier d’un logementsocial. Ce sont donc avant tout des ménages modestes, voire très modestes quientrent, de fait, dans le parc social HLM.

Le territoire auvergnat est classé en zone 3 sauf Clermont Communauté qui estclassé en zone 259. Ces zones déterminent le niveau de loyer plafond des logementslocatifs sociaux. En outre, l’Auvergne présente des situations très différentes (urbain,rurbain, rural, rural profond), ce qui donne aux politiques de logement social desenjeux très différents.

Le parc social HLM d’Auvergne60

L’Auvergne compte 1,330 million d’habitants et 568 000 résidences principales.Les logements HLM sont au nombre de 65 078 au 1er janvier 2008. Ainsi, le parc HLMauvergnat représente environ 11,5 % des résidences principales au sens de lalégislation avec une répartition géographique différente selon les départements(environ 20% à Clermont Ferrand et 7 % dans le Cantal). Ce chiffre est à comparerau chiffre national qui est de 15 %. L’Auvergne est donc « sous-dotée » en logementsHLM.Ce sous-équipement est lié au fait qu’il y a beaucoup de propriétaires en Auvergneet un important parc privé de fait. Si, statistiquement, il ne manque pas de logementssociaux, il existe tout de même des zones déficitaires. En outre, il existe des zonesoù l’offre ne correspond pas à la demande.

Par ailleurs, contrairement à une idée communément répandue, 30 % du patrimoineHLM est en ZUS en Auvergne, contre 26 % au niveau national.

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59 - Des zones déterminent le niveau de loyer plafond des logements locatifs sociaux. Leur répartition est donnée dans lerapport.60 - Source : « Exploitation des résultats de l’enquête d’occupation du parc social région Auvergne », mai 2007, étude demandéepar l’Association Régionale de l’USH, la Direction Régionale de l’Equipement, et la Caisse des Dépôts et Consignations,rédigé par le CRESGE.

INTRODUCTION

Au regard de ces quelques chiffres, on peut observer que l’Auvergne cumule desdifficultés en matière de logement social.

Concernant la typologie des logements en Auvergne, la répartition des logements estla suivante : - Les logements de type 1 (T1) représentent 5 % du parc, - Les logements de type 2 (T2) représentent 16 % du parc,- Les logements de type 3 (T3) représentent 36 % du parc,- Les logements de type 4 (T4) représentent 35 % du parc,- Les logements de type 5 et + (T5 et +) représentent 8 % du parc.- Les logements de type T3 et T4 représentent 71 % du parc HLM.

L’APL est calculée par rapport à un loyer maximum tenant compte de la structure dela famille et non de la taille du logement occupé ; ainsi, compte-tenu du reste àcharge, cela peut être pénalisant pour les personnes âgées et les famillesmonoparentales occupant un appartement de type 4 ou plus.On compte 85 % de logements collectifs et 15 % de logements individuels.

Par ailleurs, 50 % du parc a été construit avant 1975 (avant les premièresréglementations thermiques) et peut donc présenter de faibles performancesénergétiques en dépit des réhabilitations effectuées depuis. On note que 75 % duparc a été construit avant 1989.

Le programme de rénovation urbaine (ANRU) concerne certains quartiers desagglomérations de Clermont-Ferrand, de Moulins/Yzeure, de Montluçon, du Puy-en-Velay et de Thiers. Il prévoit la destruction de 1900 logements, la reconstitution de1800 logements neufs et la réhabilitation de 7200 logements à l’échelle régionale surtoute la durée du programme).

En 2007, le taux de mobilité était de 12,34 %. Les locataires restaient en moyenne8 ans et demi dans le même logement. Le taux de mobilité est plus faible dans lelogement individuel. Bien entendu, ces taux et ces moyennes varient selon le niveaudes loyers, le type de logement, les zones géographiques…

On compte un taux de vacance de 3 % en Auvergne, comparable au taux national,cette vacance pouvant être due à une remise en état du logement, à une vente, à unpréavis, etc. Ainsi, chaque année, 7 000 logements sont remis sur le marché etjusqu’à 1 600 logements neufs y entrent. On constate l’importance de la rotation deslogements dans la réponse à la demande et le relativement faible apport desconstructions neuves. Dans certaines zones, des logements neufs ne trouvent paspreneur rapidement à cause d’une non adaptation à la demande (typologie, coût) oud’une baisse d’attractivité du territoire concerné.

L’intensité et la dimension de la crise économique accentuent ce problème de sociétéqu’est le logement social. C’est dans ce contexte agité que le CESR a choisi lespistes de réflexion suivantes :

⇒ la mixité sociale, ⇒ l’aménagement du territoire, ⇒ le vieillissement de la population.

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I. La mixité sociale

Le premier axe de réflexion porte sur la mixité sociale, qui ne semble pas pouvoir êtreabordée sans un préalable : en effet, la mixité sociale repose sur un paradoxe. Si,actuellement, le législateur, les bailleurs sociaux, les acteurs de terrain et, à un degrémoindre, les populations concernées prônent le concept, la mixité sociale se met enœuvre sur des critères arbitraires, et donc, sur une paradoxale subjectivité qui peuttoujours poser problème.

Ainsi, la notion de mixité sociale61 apparaît au milieu des années 1970, alors qu’unedégradation sociale commence à apparaître dans les grands ensembles immobiliersconstruits depuis le début des années 1950.Le pendant de cette non-mixité –la lutte contre la ségrégation- sous-tend la totalitédes textes législatifs liés à la politique de la ville et du logement depuis ces périodes.

La notion a été consacrée par l’article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000 quiimpose une meilleure répartition du logement social sur le territoire, avec un objectifde 20 % dans les communes de plus de 3 500 habitants, situées dans lesagglomérations de plus de 200 000 habitants. Le programme de rénovation urbaine,lancé en 2003, prévoit également de réintroduire de la mixité sociale dans les zonesurbaines sensibles (ZUS). De manière concomitante, le législateur construit un droitau logement avec la loi du 31 mai 1990 et celle portant sur la lutte contre lesexclusions du 29 juillet 1998. L’adoption de la loi instituant le droit au logementopposable (DALO) en 2007 constitue l’affirmation la plus aboutie de ce droit.

La loi BOUTIN (appelée loi MOLLE) avec le renforcement des surloyers (sauf dans lesZUS) et la baisse des plafonds de ressources tend à réserver les HLM pour les pluspauvres, à faire partir les moins modestes par une relance des surloyers. EnAuvergne, seulement 0,7 % des locataires du parc de logement social public seraientconcernés par ces mesures.

Pourtant, face à une montée de la précarité et de l’inflation immobilière, ces deuxdispositions juridiques finissent par être en opposition (lois DALO et BOUTIN). Lesorganismes HLM et les maires, au cœur de cette tension, justifient leurs décisionsd’attribution au regard de l’équilibre sociologique du parc social. Au niveau national,près de 60 % des ménages logés par les organismes HLM ont des revenus inférieursà 60 % de ces plafonds et appartiennent ainsi au tiers le plus modeste de lapopulation (69,4 % en Auvergne). De plus en plus, dans les commissions d’attribution, s’établit une hiérarchisation despersonnes plus prioritaires les unes que les autres. De fait, comme le souligne leConseil d’Etat dans son rapport public du juin 2009, « malgré un arsenal juridiqueimpressionnant, l’efficacité du droit au logement est limitée ». Cela s’explique, enparticulier, par le manque de logements sociaux.

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61 - Source : Logement social : La difficile construction de la mixité, La Gazette du 14 septembre 2009.

Toutefois, au-delà de la production de logements neufs, c’est sur le parc existant queles marges de manœuvre existent. Dans les quartiers « ANRU », comment la mixitépeut-elle se construire alors que les habitants relogés, après démolition de leurimmeuble, souhaitent majoritairement rester dans leur quartier, en conservant leursliens sociaux et amicaux ? Quels sont les effets du manque de mixité sur les parcours scolaires, professionnelset sociaux des individus ? Des études et des évaluations manquent à ce sujet.

L’ensemble des personnes auditionnées ont parlé de la difficulté à développer lamixité dans le parc de logements sociaux. Comme cela est évoqué plus haut, lesdispositifs législatifs traitent de cette question. A ce titre, certains éléments de la loiMOLLE vont à l’encontre de la mixité sociale. Il s’avère que la gestion de la mixité estplus complexe que l’on pourrait le croire. L’être humain est alors au centre de cettequestion. Il s’agit de permettre aux personnes de vivre ensemble le mieux possiblemalgré leurs différences (niveaux des revenus, origine ethnique, pyramide des âges)et dans la complémentarité. Chacune de ces différences se combinent avec d’autrespour rendre difficile la création, voire le maintien de la mixité.

Concernant la mixité sociale, trois critères peuvent la définir : - viser le bien vivre ensemble dans la diversité ; - éviter la ghettoïsation et les phénomènes de discrimination ; - veiller à une insertion harmonieuse de l’habitat dans un paysage et un cadre devie agréable.

On peut constater un attachement fort des bailleurs à favoriser toutes les mixités etnotamment en favorisant l’accès du plus grand nombre, dans la mixité, à un habitatde qualité et en contribuant à améliorer le cadre de vie.En outre, il faut rechercher en permanence un équilibre pour harmoniser les différentstypes d’habitats et de populations :

� mixité sociologique et générationnelle, � mixité des opérations (locatif/accession, individuel/collectif),� mixité architecturale,� mixité fonctionnelle et d’usage.

En réponse à cette problématique, le CESR souhaite faire un certain nombre depropositions :

Il est nécessaire de procéder à une application stricte de la loi SRU prévoyant20 % de logements sociaux et de sanctionner plus fermement les réfractaires à sonexécution.

La mise en œuvre du droit de préemption urbain doit être effective, afin que lesPréfets se substituent aux communes qui ne remplissent pas leurs obligations.

La création d’un observatoire régionalPour gérer la mixité, il faut connaître l’état de la demande. Afin qu’un observatoirerégional réponde aux attentes des bailleurs sociaux et financeurs, les donnéescollectées aux différents niveaux (communes, communauté de communes,bailleurs …) doivent être homogènes entre elles. Cela permettra de varier l’échelle dela réflexion, de pouvoir faire des comparaisons entre les territoires et d’améliorer lalisibilité de la demande sociale de logements. Cet observatoire pourrait être

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développé à l’image de l’Observatoire de l’Habitat du Grand Clermont.Chaque collectivité intervenant dans le logement social devrait apporter uneparticipation financière à cette démarche.

La mise en place d’un dossier de demande unique (dossier type) est l’outil quidevrait permettre de mieux connaître les attentes des demandeurs et faciliter leursdémarches. Cette démarche viserait à favoriser une meilleure coordination entre lespratiques des différents bailleurs et pourrait les conduire à la mise en place d’unecommission d’attribution commune par zone géographique.Cela devrait permettre une politique territoriale d’attribution plus cohérente. Ce serait,en outre, une source d’information importante pour alimenter l’observatoire.Il est à noter que les élus du Grand Lyon ont décidé la mise en place, prévue en 2011,d’un fichier commun de la demande locative sociale du Rhône en 201162.

L’aide à la pierrePour favoriser la mixité, l’ensemble des familles doit pouvoir accéder à l’ensembledes logements sociaux. Il est à souligner que l’aide à la pierre a un rôle importantdans les niveaux de loyers proposés, mais cette aide a diminué fortement. Conjugué à la hausse du foncier et du coût de la construction, il apparaît que labaisse de l’aide à la pierre impacte d’autant le niveau des loyers proposés pour leslogements les plus récents, rendant ainsi inaccessible ces logements à certainesfamilles. Pour y remédier, une hausse conséquente de l’aide à la pierre –part del’Etat– est nécessaire, afin d’abaisser le niveau des loyers actuellement proposés etde garantir l’accessibilité de ces logements dans l’avenir au plus grand nombre.

Exemple d’un plan de financement en 200963

L’Etat intervient également par l’intermédiaire de la baisse du taux de TVA à 5,5 %,l’exonération de la Taxe Foncière dur le Propriété Bâties pendant 25 ans et desavantages de taux du prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations.

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62 - Source : Un fichier unique pour les HLM lyonnais, La Lettre du Cadre Territorial n° 396 du 1 mars 2010.63 - Source : Union Sociale pour l’Habitat.

Prix de revient unitaire moyen Montant moyen par logement

130 000 €

Subvention Etat (surcharge foncièreincluse) 4 000 €

La subvention moyenne de l’Etat est de 1000 € hors surcharge foncière. Dans certaines zones tendues, l’Etat apporte unsoutien financier tenant compte du coût du foncier.

Subvention 1 % Logement 3 200 €

Subventions collectivités locales etautres 10 400 €

Prêt CDC 99 400 €

Fonds propres 13 000 €

TOTAL 130 000 €

Evolution du Plan de financement PLUS entre 1999 et 2009(en % du prix de revient)

Concernant la requalification urbaine, le CESR a souligné à plusieurs reprises lechoix du Conseil régional de ne plus intervenir sur la réhabilitation du logement social« stricto sensu », mais uniquement sur celle des abords. Bien que n’étant pas de lacompétence du Conseil régional d’Auvergne, le CESR souhaiterait que ce dernier, àenveloppe constante, intervienne prioritairement sur la réhabilitation de logementplutôt que sur l’aménagement des abords, afin de garantir, après réhabilitation, unniveau de loyers plus accessible.

Dialogue social bailleurs-locataires : la paupérisation de la population hébergéedans le parc social rend de plus en plus difficile les relations entre les locataires et lesbailleurs par manque d’interlocuteurs et de représentants des locataires. Dans cecontexte, il est nécessaire de soutenir la présence d’associations dereprésentants des locataires. Celles-ci ont pour mission de responsabiliser leshabitants et de les accompagner dans leurs démarches. Le Conseil régional pourraitaccorder une aide financière à ces associations afin de leur permettre de s’implanteret de se maintenir dans les quatre départements de la région. Cette participationentre bien dans le cadre d’une politique en faveur de l’aménagement du territoire. Le Conseil régional participe déjà au financement de l’AROHLM et l’extension de sonaide aux associations de locataires est souhaitable.

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1999 2009Subvention Etat 6 % 3 %

Prêt ou subvention 1 % Logement 5 % 2,5 %

Subventions collectivités locales et autres 2 % 8 %

Prêt CDC 85 % 76,5 %

Fonds propres 2 % 10 %

Total 100 % 100 %

PLAN DE FINACEMENT PLUS 2009(prix de revient unitaire moyen : 130 000 €)

Fonds propres10,00%

Subvention Etat(surcharge foncière incluse)

3,08% Subvention 1%

Logement 2,46%

Prêt CDC 76,46%

Subventions collectivités locales et autres 8,00%

II. L’aménagement du territoire

En Auvergne, l’aménagement du territoire est un enjeu majeur. La production et lagestion des logements sociaux ont un impact significatif en terme économique. On apu voir que l’ensemble des collectivités se sont saisies de cette question. Celaparticipe d’une certaine manière à la mixité. Ainsi, l’enjeu du maintien de la populationsur place se conjugue avec la nécessité de conserver une population active, jeune aucôté d’une population qui vieillit.

Comme les auditions ont pu le montrer, les populations jeunes souhaiteraient, pourun certain nombre, pouvoir s’installer dans un logement situé dans leur commune. Or,souvent, les communes périurbaines ou rurales ne peuvent pas offrir de logementsrépondant à ces attentes. Ainsi, ces jeunes sont incités à quitter la commune pouraller habiter dans une autre proposant des logements sociaux, en particulier encentre-bourg. C’est un moyen et un enjeu pour ces communes. Cela permet de garder unepopulation jeune. Cela peut signifier à terme de conserver une école, garder uncertain nombre de services et maintenir et valoriser son patrimoine …Néanmoins, une telle offre permet aussi de répondre aux attentes d’une populationqui vieillit et souhaite se rapprocher des centres-bourgs qui offrent des servicesrecherchés par cette catégorie de personnes (services de santé, magasinsd’alimentation, services publics…).

Par ailleurs, le taux de logements locatifs sociaux est en progression régulière, enAuvergne, pour approcher 11,5 % du parc total de résidences principales, mais ilreste inférieur à la moyenne nationale (16 %). Le parc HLM est, en outre,essentiellement implanté en milieu urbain. Ainsi, les agglomérations de Moulins,Vichy, Montluçon, Aurillac, Le Puy-en-Velay et Clermont-Ferrand regroupent à ellesseules 69 % du parc régional. Dans ces six agglomérations, 14 500 logements (soitun tiers de leur parc) sont concernés par des projets de rénovation urbaine quimobilisent près de 600 millions d’euros. Le parc locatif public représente moins de5 % des résidences principales dans les couronnes périurbaines et dans l'espace àdominante rurale.Les locataires de ce parc sont particulièrement démunis puisque près de 70 % desménages ont des ressources inférieures à 60 % des plafonds HLM, ce qui est un tauxnettement plus fort que la moyenne nationale.

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Source : arrêté du 29 mai 2009 - JO du 12 juin 2009(1) Couple dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans

S’agissant de l’hébergement des publics les plus en difficulté, l’Auvergne bénéficieglobalement d’une couverture territoriale satisfaisante à l’exception du Puy-de-Dômequi supporte notamment l’impact de la régionalisation de l’instruction de la demanded’asile.

Pour ce qui concerne le parc privé, le taux de logements potentiellement indignes enAuvergne est nettement supérieur à la moyenne nationale. Il dépasse le taux de 20 %des résidences principales dans le rural. Le taux de vacance, bien qu'en légère diminution, reste un des plus fort des régionsde France. Il est particulièrement important dans le secteur rural. La mobilisation deces parcs sous-utilisés est insuffisante ; ils constituent cependant une opportunitépour les territoires et permettraient de répondre à la demande de logements biensitués à proximité des centres-bourgs et des centres-villes.

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Plafonds de ressources HLM et nouvelles aides de l'État (PLUS)à compter du 1er Juin 2009plafonds imposables

Catégories de ménage Paris et communes limitrophes

Île-de-France hors Paris

et communes limitrophesAutres Régions

Une personne seule 21 802 €(1 816,8 €/mois)

21 802 €(1 816,8 €/mois)

18 955 €(1 789,6 €/mois)

Deux personnes ne comportant aucunepersonne à charge à l'exclusion desjeunes ménages

32 584 €(2 715,33 €/mois)

32 584 €(2 715,33 €/mois)

25 313 €(2 109,42 €/mois)

Trois personnes ou une personne seuleavec une personne à charge ou jeuneménage sans personne à charge (1)

42 715 €(3 559,58 €/mois)

39 170 €(3 264,17 €/mois)

30 441 €(2 536,75 €/mois)

Quatre personnes ou une personne seuleavec deux personnes à charge

50 999 €(4 249,92 €/mois)

46 917 €(3 909,75 €/mois)

36 748 €(3 062,33 €/mois)

Cinq personnes ou une personne seuleavec trois personnes à charge

60 678 €(5 056,50 €/mois)

55 541 €(4 628,42 €/mois)

43 231 €(3 602,58 €/mois)

Six personnes ou une personne seuleavec quatre personnes à charge

68 279 €(5 689,92 €/mois)

62 500 €(5 208,33 €/mois)

48 720 €(4 060,00 €/mois)

Par personne supplémentaire 7 607 €(972,25 €/mois)

6 964 €(580,33 €/mois)

5 435 €(580,33 €/mois)

Propositions du CESR

Il faut réaffirmer la lutte contre l’habitat indigne et précaire comme unepriorité. Pour cela, deux pistes doivent être envisagées :

Affecter des moyens supplémentaires et spécifiques à l’ANAH, Mieux financer l’ingénierie sociale, volet indispensable au traitement del’insalubrité dans les opérations programmées.

Les communes et les communautés de communes pourraient être encouragées àmettre en place les outils réglementaires liés à l’urbanisme et veiller à ce que lesdifférents documents d’urbanisme soient cohérents les uns avec les autres etqu’ils anticipent au mieux les évolutions futures en matière de zones d’activités etd’habitat. Dans ce cadre, la création de l’observatoire, proposée précédemment, devraitpermettre de vérifier cette cohérence en matière de logement, puisqu’il permet demieux connaître la demande et l’existant. La connaissance de l’existant conjugué àdes évolutions prévisibles des territoires (économie, social, environnement…) facilitela mise en place des documents d’urbanisme servant au mieux l’intérêt des territoireset donc de leurs habitants.Cela permettra de constituer une offre de logements en cohérence avec les bassinsde vie, ce qui doit être une priorité.

Par ailleurs, le désengagement de l’Etat a mené les collectivités territoriales à investirle champ du logement social. Les communautés de communes et les communessituées en milieu rural incitent les bailleurs à venir sur leur territoire et, en ce sens,participent à l’aménagement du territoire de manière « raisonnée ». Elles connaissentles enjeux liés à la baisse de leur population, aux attentes des jeunes en recherchede logement, au vieillissement.

De plus, pour œuvrer dans l’intérêt des individus, il faut travailler à rendre attractif lelogement social aux intervenants potentiels. Il est vrai que cela est choquant desavoir que de nombreux logements sont vacants.

Proposition du CESR

Dans ce cadre, il apparait opportun d’élargir la taxe sur la vacance à toutes lescommunes comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants, au lieudu seuil actuel de 200 000 habitants (taxation mise en place par ClermontCommunauté). De plus, l’application effective de la réquisition des logementsvacants par le Préfet, prévue par la loi, doit devenir une réalité.

La baisse de l’aide à la pierre, la hausse du prix du foncier, le coût de construction etle désengagement de l’état ne permettent plus de produire des logements à un loyercorrespondant aux moyens des demandeurs. En outre, avant son indexation en 2008

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L’Avis

sur l’indice de référence des loyers (IRL), l’aide à la personne avait perdu 12,5 % deson pouvoir d’achat depuis 200164. Cela pose de réelles difficultés. On observe unepaupérisation des populations à travers le rôle accru joué par le Fonds SolidaritéLogement et les CCAS. Cette paupérisation est confirmée par les études réaliséesrégulièrement par les bailleurs sociaux.

Dans certaines zones, des logements neufs ne trouvent pas preneur rapidement àcause d’une non adaptation à la demande –typologie, coût- ou d’une baissed’attractivité du territoire concerné.

Le programme de rénovation urbaine est d’autant plus incertain que le gouvernementa réduit au minimum son intervention en demandant à Action Logement (1 %Logement) d’assurer seule la part de l’Etat dans le financement de l’ANRU.

Propositions du CESR

Dire que l’Auvergne est globalement une zone sous-tendue en terme delogement social serait méconnaître les réalités du territoire auvergnat. Il seraitjudicieux qu’une concertation entre l’Etat et les collectivités locales soit menée afinde ne pas pénaliser certains territoires auvergnats. Le simple fait qu’il existe desattentes légitimes non comblées montre qu’il existe des manques effectifs.

Il faut assurer la mise en œuvre effective du droit au logement en Auvergne,en mobilisant tous les leviers existants de façon étroitement coordonnée afind’assurer le bon fonctionnement de toutes les étapes des parcours résidentiels. Uneattention particulière doit être portée aux besoins des familles monoparentales, desgrandes familles et des personnes isolées.

Poursuivre l’effort d’accroissement de l’offre de logements locatifs doit être unobjectif. Sa réalisation doit privilégier les localisations exemplaires dans un soucid’économie d’espace et de limitation des déplacements et des projets à très hauteperformance énergétique. La remise en marché du parc privé vacant et laréhabilitation des logements insalubres seront complétées par une productiontoujours soutenue du parc locatif public.

Conforter et sécuriser le développement de l’accession sociale à la propriétédans les espaces urbains devra permettre de répondre aux aspirations des ménagesaux ressources modestes notamment à travers les dispositifs du prêt social delocation-accession et du PASS-Foncier.

Il apparaît nécessaire d’encadrer les loyers de relocation dans le parc socialprivé en calant les augmentations sur les évolutions de l’IRL, sauf dans les cas deloyers sous-évalués et notamment, suite à des travaux de rénovation. Le taux d’effortdes ménages (loyers+charges-APL) doit être supportable en fonction des ressourcesde chacun.

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L’Avis

64 - Source : Rapport 2010 de la fondation Abbé Pierre sur l’état du mal logement en France.

Il faut augmenter l’APL de 12,5 % afin de rattraper sa perte de pouvoir d’achat etverser cette aide dès que le montant auquel le locataire a droit, est au minimum de5 €. Dans ce cas, afin de réduire les frais de gestion, le versement pourrait êtretrimestriel (actuellement, l’APL n’est pas versée si le montant n’est pas égal ousupérieur à 15 €).

Le mois de carence lié au versement des aides au logement lors de l’entrée dansles lieux doit être supprimé de façon à éviter de pénaliser dès le départ les entrantsdans un nouveau logement au moment où, précisément, ils se trouvent confrontés àde nombreuses dépenses (frais de déménagement et d’emménagement, ouverturedes compteurs d’eau et d’électricité, ...).

Les pouvoirs publics doivent veiller au respect du délai de restitution des dépôtsde garantie fixé à deux mois.

Il serait nécessaire d’intégrer le logement social dans une approche de l’habitatplus globale en intégrant les notions de :- mixité sociale et générationnelle,- services de proximité,- transport.

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L’Avis

III. Le vieillissement de la population

Le nombre croissant de personnes âgées et très âgées dans le parc social ancien setraduit par des besoins de services et d’adaptation des logements, dans un contextede politiques publiques donnant la priorité au maintien à domicile et audéveloppement des services à la personne. Parallèlement, les organismesdéveloppent une offre diversifiée pour ces personnes vieillissantes.

Avec 21,1 % de personnes âgées de 65 ans et plus en 2007, la région d’Auvergneest plus que d’autres confrontée à la question du vieillissement. En 2030, selon lesprojections de l’INSEE, 35 % de la population auvergnate aurait plus de 60 ans,contre 25 % en 2005. Le nombre de seniors de 60 ans ou plus pour 100 jeunes de moins de 20 ans devraitprogressivement s'élever de 114 à 176. L'écart avec la moyenne métropolitaine, oùce ratio passerait de 84 en 2005 à 130 en 2030, devrait donc s'amplifier. Par ailleurs, la part des plus de 80 ans, tranche d’âge la plus touchée par lesproblèmes liés à la dépendance, pourrait doubler. Enfin, il faut noter que 85 % despersonnes finissent leur vie à domicile. Pour autant, l’espérance de vie sansincapacité augmentant, les besoins des personnes âgées évoluent et ne se résumentplus seulement à la prise en charge de l’incapacité.

Cette problématique acquiert en Auvergne une dimension d’autant plus grande quecoexistent sur son territoire des secteurs fortement urbanisés et de vastes zones trèsrurales.Les réponses devront tenir compte de toutes les dimensions du vieillissement etporter massivement sur le patrimoine existant où se concentrent les enjeux les plusforts.

C’est dans ce contexte que les quinze bailleurs sociaux auvergnats ont signé unecharte d’objectifs sur la question du vieillissement en Auvergne.

1. Evaluer les besoins par une enquête exhaustive auprès de tous les locataires etdemandeurs présents dans les fichiers des organismes et âgés de plus de 65 ans.2. Développer une offre nouvelle sous forme d’EHPAD, de résidences services oud’opérations locatives adaptées.3. Identifier dans le parc existant les logements adaptés et adaptables grâce à uninventaire effectué par chaque organisme.4. Augmenter le potentiel de logements adaptés dans le parc existant par laprogrammation d’un volume de travaux à réaliser dans les cinq ans.5. Assurer la traçabilité des logements adaptés par l’intégration du degré d’accessibilité etde proximité des services attachés à chaque logement dans les fichiers des organismes.6. Accompagner la mobilité résidentielle des locataires âgés occupant un logementinadapté à leur état.7. Procéder aux adaptations nécessaires à défaut de proposer un logement adapté.8. Créer des partenariats locaux avec les dispenseurs de services afin de faciliter l’accèsdes locataires âgés aux services à domicile existants.9. Former le personnel de proximité afin de mieux communiquer avec les personnes âgées.10. Mettre en place un référentiel afin de donner une cohérence à l’ensemble des actionset garantir leur efficacité.

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L’Avis

Les propositions qui suivent tendent à promouvoir l’adaptation du logement et de sonenvironnement pour faciliter les déplacements dans le logement et au-dehors. Ellesaideront également la mixité, les relations de proximité, la rencontre avec d’autreshabitants.

Le CESR soutient la charte d’objectifs des bailleurs sociaux sur la question duvieillissement en Auvergne.

Dans les programmes neufs, un certain nombre de logements devraient êtreréservés à une population âgée et adaptés en conséquence. Cette préoccupationest souvent intégrée dans les projets. En Auvergne, différents opérateurs ont mis enplace des solutions adaptées au vieillissement dans un concept d’habitatintergénérationnel. Cette démarche doit être encouragée par des aides financièressupplémentaires.Les Conseils généraux pourraient l’intégrer dans le cadre de leur politique sociale.

Les Plans locaux d’urbanisme devraient intégrer dans leurs actions uneenquête de besoins auprès des personnes âgées. Cela permettrait d’implanter surles communes des équipements spécifiques, ainsi qu’un aménagement de l’habitatdes seniors, incitant à la mixité générationnelle.

Il faut encourager la création d’immeubles intergénérationnels,d’appartements adaptés. Ce type de projets pourraient être inclus dans les contratsAuvergne +.

Les projets d’acquisition de logements vacants dans les centres-bourgs par lescollectivités territoriales, en partenariat avec les bailleurs, doivent prendre encompte la demande des personnes âgées en matière de logement. Laconcertation avec les habitants âgés lors de la rénovation d’habitat est nécessaire. Ces projets locaux semblent répondre aux besoins des habitants âgés et des plusjeunes, créent des liens sociaux entre les générations et revitalisent les centresbourgs.

Par ailleurs, une aide matérielle, financière ou de conseil de la part des bailleurspourrait être mise en place afin de permettre aux locataires âgés de rénovercertains éléments de leur logement (papiers peints, peinture…).

Aujourd’hui, le vieillissement ne peut se résumer à la prise en charge de l’incapacitéd’une personne, car on constate que l’espérance de vie sans incapacité augmente.C’est en partie à travers ce prisme qu’il faut intégrer le vieillissement dans laproblématique du logement social et de la gestion de l’habitat dans son ensemble.Les projets doivent prendre en compte cette question dans toutes leurs dimensions :mixité dans les zones de vie, accès à l’ensemble des services (et pas seulement desservices de santé), intégration des personnes dans les lieux de vie, liens sociauxentre les générations, revitalisation des centres-bourgs…

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L’Avis

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Les Interventions

ö INTERVENTIONS DES GROUPES õ(par ordre de prise de parole)

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Les Interventions

ö Intervention de Bernard RUGGERI õau nom de l’Union Régionale de l’UNSA

Monsieur le Président, Monsieur le Président du Conseil régional, merci de votreprésence, Madame la représentante de l’État, Mesdames et Messieurs, cherscollègues, membre de la Commission spéciale sur l’étude du logement social enAuvergne, nous avons collectivement et volontairement limité notre réflexion à troisthèmes : la mixité sociale, l’aménagement du territoire et le vieillissement de lapopulation.

Les champs d’étude du logement social, ainsi que les situations du mal logement,sont un domaine particulièrement vaste et je pense qu’une seconde étude nouspermettra d’élargir nos réflexions. Je ne citerai que quelques exemples :

les mauvaises conditions d’habitat des gens de voyage avec uneinsuffisance des aires de stationnement et le non-respect de certainescommunes de leur obligation juridique,

l’habitat indigne avec ses problèmes d’insalubrités,

les situations d’habitat précaire,

les enfants victimes collatérales du mal logement,

l’hébergement en habitat temporaire,

les centres d’hébergement d’urgence / stabilisation,

les résidences sociales,

les maisons relais,

les personnes en situation de handicap et le logement, en encourageantchaque fois que cela est possible la création d’appartements adaptés aucœur de la cité, afin de favoriser l’insertion dans un milieu social élargi,

les étudiants et les apprentis en recherche de logement qui est une desactions de solidarité envers notre jeunesse par notre région dans le Packjeune.

Toutes ces pistes de réflexions sont loin d’être exhaustives.

Le logement social ne représente plus une priorité gouvernementale, l’ampleur et labrutalité des conséquences de la crise économique et financière ont occupé trèslargement l'espace médiatique et le débat social tout au long de l’année 2009 et ledébut 2010 reléguant au second plan les problèmes permanents, notamment lelogement, comme si leur importance et leur urgence s’effaçaient devant la crise quisecoue l’économie et la société.

Le Gouvernement aurait pu, par exemple dans son Plan de relance, privilégier laréhabilitation des logements sociaux qui a pour avantage de solliciter plusrapidement les entreprises du bâtiment et la construction neuve et de répondre auxattentes des locataires du parc HLM.

Pour finir sur une note positive d’un projet unique à l’échelle de la région etexemplaire au niveau national dans le parc locatif social privé (qui n’est pas orientévers les ménages les plus modestes) et dans la lutte contre l’habitat indigne et

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Les Interventions

dégradé des centres bourgs, entre 2010 et 2015, plus de 700 logements du paysd’Issoire Val d’Allier vont être concernés par des aides de l’État, des Communautésde communes et du Conseil général du Puy-de-Dôme qui injecteront quelque 10 M€.À noter, le CESR ainsi que les organisations syndicales auraient pu être sollicités auxÉtats généraux du logement.

Je tiens à remercier tous les intervenants dans le domaine du logement social, quenous avons auditionnés (bailleurs sociaux, locataires, Communautés de communeset les institutionnels) et bien sûr, Madame MICHON, chargée d’étude au CESR pourle suivi de cette autosaisine et son professionnalisme, le Président de la Commission,Monsieur BAPTISTINI et la rapporteure Madame VRAY pour leur dynamisme et laprésentation de cette autosaisine, le Vice-Président Monsieur INCABY pour sonexpertise sur le logement social et sa courtoisie, ainsi que l’ensemble de laCommission spéciale.

Cette étude a été une réflexion difficile et sensible, le travail collectif avec tous mescollègues a toujours été intéressant et agréable.

Je souhaite et nous souhaitons que notre autosaisine sur le logement social soit lupar un grand nombre de décideurs. Je vous remercie de votre écoute.

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Les Interventions

ö Intervention de Roland THONNAT õ

au nom de l’Union Régionale des syndicats FO

Monsieur le Président du CESR, Monsieur le Président du Conseil régional,Mesdames et Messieurs les Conseillers, notre organisation syndicale, Force Ouvrière,est particulièrement attentive aux questions du logement social.

En tant que confédération représentative, nous participons depuis de nombreusesannées à la collecte et à la gestion du « 1 % logement » devenu 0,45 % dans le cadredes comités interprofessionnels collecteurs.

L’association Force Ouvrière de consommateurs présente des listes au conseild’administration des OPAC et société HLM. Les dernières élections de 2006 nous ontplacés en deuxième place des représentants des locataires. Les plans deconcertation locative mis en place dans les organismes HLM prévoient une prise encharge financière de l’action des associations de locataires dans leurs missions.

Le projet d’avis qui nous est soumis est particulièrement intéressant puisqu’ilprésente un état des lieux très détaillé et pertinent du logement social en Auvergne.

Ce document fait apparaître une baisse de moitié sur dix ans de la subvention del’État et de celle du « 1 % logement » dans la construction des logements HLM,problème qui nous semble essentiel. Le désengagement de l’État est patent depuisplusieurs années :

Aides fiscales à l’immobilier privé (dites « De Robien » et « Borloo »),

Réorientations des fonds collectés par le Livret A,

Baisse du budget logement en 2009.

La loi MOLLE a constitué une accélération de ce désengagement. C’est ce qu’avaitrappelé un communiqué commun des associations de locataires et desconfédérations syndicales en décembre 2008 : les plafonds de ressources sontabaissés, le maintien dans les lieux est remis en cause, les expulsions sontaccélérées, le 1 % Logement est ponctionné, les classes moyennes sont matraquéesde surloyers, l’obligation de construire 20 % de logements sociaux est modifiée, lavente forcée des logements sociaux s’accélère.

L’État laisse en fait au secteur privé et à ses loyers élevés, le soin de loger lesFrançais sans rien prévoir pour inverser la tendance.

Pour Force Ouvrière, l’urgence reste, comme il était affirmé en décembre 2008, dans« une politique ambitieuse de production de logements sociaux, appuyé sur desmoyens financiers conséquents », urgence que nous ne retrouvons pas dans le projetd’avis qui se contente de proposer « l’accroissement de l’offre de logementslocatifs ».

De même, plutôt que de mettre à nouveau à la charge du Conseil régional laréhabilitation des logements sociaux (ce qui se ferait au détriment des abords), nouscontinuons à réclamer « un retour au « 1 % Logement » et une utilisation des fondsrécoltés conforme aux missions d’intérêt général définies par les partenairessociaux ». Cela permettrait de trouver une source de financement accrue pour lelogement social.

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Les Interventions

ö Intervention de Joseph DOMPS õ

au nom de l’Union Régionale interprofessionnelle CFDT

Monsieur le Président, mes chers collègues, la CFDT souhaite souligner l’importancede cette autosaisine pour trois raisons :

D’abord, du fait que le droit au logement est un droit fondamental, reconnu et que lesacteurs sociaux, l’État et les collectivités locales doivent y jouer un rôle essentiel pourle faire respecter. Nous estimons qu’il faut une véritable politique sociale dulogement. Cette exigence est aujourd’hui plus qu’hier, urgente du fait des effets de lacrise sur les publics fragilisés et de ses conséquences sur l’immobilier.

Ensuite, parce qu’il est indispensable de dresser un état des lieux dans notre régionqui, au-delà des statistiques, mette en évidence des situations concrètes sur leterrain.

Enfin, parce qu’il est nécessaire de faire des préconisations pour remédier auxsituations les plus précaires et inciter les acteurs à mettre en œuvre une politiqueadaptée.

Concernant le constat, nous avons relevé un certain nombre d’éléments :

La loi MOLLE part incontestablement de bonnes intentions pour rendre le droit aulogement opposable. Initialement, elle avait pour but de « nettoyer » les abus à Paris.Outre le fait que des exemples récents laissent planer le doute sur la réalisation decet objectif, elle a un effet pervers dans son application. Certaines catégoriessociales ne peuvent plus prétendre au logement social du fait de la diminution de plusde 10 % du plafond des ressources, alors même que la réalité de leur situationsociale devrait les rendre éligibles. De plus, la loi contribue à renforcer la ségrégationsociale et en définitive, défavorise parfois la mixité puisque ces couches à revenumoyen sont exclues de l’accès au logement social.

Au niveau régional, comme le souligne le rapport, le parc est mal adapté. En effet,sa structure privilégie les T3 et T4 et ne répond pas suffisamment aux besoins dedeux publics prioritaires : les personnes isolées et les familles monoparentales.

La vétusté du parc fait également partie du constat du projet d’avis : 50 % de celui-ci a été construit avant 1975 avec tous les problèmes que cela induit en termes dequalité, de normes et d’isolation thermique, voire d’habitabilité, ce qui entraînesouvent et paradoxalement des charges élevées pour des logements sociaux.

La CFDT apprécie les 25 propositions concrètes présentées dans le projet d’avis. Ilfaut sans doute aussi être attentif à d’autres propositions novatrices qui pourraientêtre présentées dans d’autres régions. Un échange des bonnes pratiques et uneharmonisation au sein de l’ARF seraient bien utiles. Là encore, nous formulonsquelques remarques :

Le désengagement de l’État dans le logement social n’est pas acceptable. C’est unservice d’intérêt général qui relève de sa compétence. La très forte baisse de l’aideà la pierre est la traduction concrète de ce désengagement.

Nous demandons donc le retour de l’aide à la pierre pour faire baisser le coût aumètre carré des logements sociaux, ce qui permettrait sans doute de revenir à lanotion d’Habitation à Loyer Modéré (HLM).

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Les Interventions

La maîtrise du foncier autour des villes dans une perspective d’un véritabledéveloppement durable dans la logique de l’Agenda 21.

Il faut décourager la spéculation qui favorise l’accession à la propriété individuelleprivée au détriment du logement social avec des mesures législatives contraignanteset leur application effective par les élus.

La mixité sociale du logement ne doit pas être contournée. Ce doit être une prioritépolitique assumée sous peine de désespérance et de risque d’explosion sociale despopulations concernées. Cela implique des projets d’aménagement pouraccompagner la politique de la ville : transports collectifs adaptés, services publicsde proximité, équipements collectifs aménagés, vie associative accompagnée. C’està ces conditions que pourra être reconstruit le lien social, ciment indispensable de lasolidarité régionale. C’est une « ardente » obligation sociale pour empêcher la sociétéde sombrer dans le désespoir et la violence.

La CFDT remercie tous ceux qui ont participé à l’élaboration de ce rapport et voterale projet d’avis.

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Les Interventions

ö Intervention de Khalida BADJI õau nom du Comité Régional CGT

Monsieur le Président du Conseil régional, Monsieur le Président du CESR, Madamela représentante du Préfet de Région, Mesdames, Messieurs, chers collègues,l’ensemble des considérations contenues dans le rapport constitue un constat assezcomplet sur la question du logement social en Auvergne.

Les préconisations du CESR, exprimées dans l’avis, rejoignent certaines de nosconceptions dans ce domaine. Pourtant, il nous semble utile de préciser un certainnombre d’éléments :

1ère REMARQUE - Nous voulons rappeler que fondamentalement l’accès au logementest un droit, comme le rappelle la Charte européenne du logement. C’est unepréoccupation essentielle pour une majorité de la population en France, mais aussien Auvergne.

Ainsi, comme l’indiquent les éléments contenus dans le rapport, les besoins sonténormes y compris pour ceux qui disposent d’un revenu régulier ou pour les retraitésconfrontés à la baisse de leurs revenus, sans compter le nombre croissant de famillesmonoparentales (principalement les femmes).

Le nombre de postulants est croissant, comme les délais d’attente en témoignent. Laquestion du logement et de l’habitat est liée directement à la politique économiqueet sociale du pays :• pouvoir d’achat en berne,• suppression d’emplois,• développement du chômage et de la précarité,• hausse vertigineuse des loyers devenus inaccessibles dans le secteur privé, • ont évidemment renforcé les besoins.

De notre point de vue, cela implique de revoir les plafonds de ressources pourpermettre l’accès du plus grand nombre de locataires aux HLM, ce qui est un élémentde mixité sociale.

L’ensemble des propositions définies dans l’avis concernant la mixité socialecorrespondent aux propositions que la Cgt a développées en maintes occasions.

2ème REMARQUE - Il faut donc répondre à la catastrophique crise du logement.Pourtant, l’État, tout en multipliant les effets d’annonce, poursuit son désengagementen refusant de donner aux organismes compétents les moyens de résoudre la crise,de construire des logements sociaux, de rénover ceux qui sont délabrés.

C’est pourquoi, nous rappelons notre opposition à la loi BOUTIN, dont nousdemandons la suppression. Cette loi, abusivement nommée « loi de mobilisation pourle logement », ne répond ni à la nécessité de produire des logements sociauxvéritablement accessibles chaque année, ni à l’urgence de lutter contre les inégalitéssociales et territoriales, ni à l’exigence de production et de financement de logementssociaux. Elle accentue le désengagement financier de l’État, impose aux locataires lanotion de mobilité, car elle revient sur le droit de maintien dans le logement, multiplieles surloyers et diminue les délais d’expulsion et ponctionne les deux tiers de lacollecte du 1 % logement.

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Les Interventions

Pour nous, le service public de l’habitat et du logement est la condition pour mettreréellement en œuvre et garantir le droit. Cela implique : en finir avec des dépensespubliques orientées vers les dispositifs spéculatifs et mobiliser les ressources definancement disponibles pour financer la construction de logements sociaux dans lerespect du développement durable.

Cela nécessite de replacer chaque acteur à sa place (HLM, 1 %, collectivitésterritoriales, Caisse des Dépôts) et de coordonner leurs interventions au service d’unepolitique nationale décentralisée au niveau du bassin d’habitat le plus pertinent. Celaimplique aussi la nécessité de relever le plafond du Livret A à 20 000 € et de revenirà la centralisation de la collecte par la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) dontla vocation est la construction de logements sociaux.

De même, nous pensons que la mise en place d’instruments publics de régulation dufoncier (Établissement public foncier) dotés de moyens et de pouvoirs élargis, etreposant sur la participation de tous les acteurs du logement, est un facteur capablede favoriser des réponses en matière d’aménagement du territoire. Les propositionsdéfinies dans l’avis sur cette dernière question recueillent notre assentiment. Mais denotre point de vue, la réorientation vers le logement locatif des avantages fiscaux duprivé, comme les dispositifs de défiscalisation de ROBIEN ou BORLOO, complèteraitutilement ce dispositif.

Nous appuyons fortement, comme le fait l’avis, la nécessité d’imposer la productionde logements sociaux (minimum 20 %) dans les communes qui en sont dépourvues.

Enfin nous voulons souligner, comme le fait le rapport, l’importance d’une politiquede logement social dans les communes rurales à la fois comme besoin et commefacteur d’attractivité.

3ème REMARQUE - L’avis consacre un chapitre important, assorti de propositions enmatière de logements face au vieillissement de la population, ce qui nous paraîtjustifié compte tenu des caractéristiques démographiques de la région Auvergne.

En effet, le vieillissement ne peut se résumer à la prise en charge de l’incapacité dela personne, l’espérance de vie sans incapacité augmentant, d’où la nécessitéd’intégrer le vieillissement dans la politique de la gestion sociale de l’habitat. Nouspartageons les propositions qui sont faites dans ce cadre.

Pour terminer, nous voulons rajouter quelques précisions, il faut :

1. Relancer l’accession sociale à la propriété avec des dispositifs plus efficaces etmieux sécurisés comme le prêt social de location-accession.

2. Créer un système mutualisé, public/ privé, de sécurisation des risques pour lesbailleurs et des risques de la vie pour les locataires (maladie, accident de lavie,...) qui garantisse le maintien dans les lieux, ce qui permet de réduire lesexpulsions.

3. Réaffirmer l’impérieuse nécessité de mettre en place des loyers qui avec lescharges, ne doivent pas être supérieurs à 20 % des revenus.

En conclusion, en fonction des remarques que nous venons de faire, le groupe Cgtvotera l’avis.

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Les Interventions

ö Intervention de Jacques CHAZALET õ

au nom de la Chambre régionale d’Agriculture

Monsieur le Président du Conseil régional, Monsieur le Président du CESR, meschers collègues, je voudrais d’abord féliciter la Commission pour son travail, sespropositions et le débat qu’ils permettent. Vous serez sans doute étonnés que lesChambres d’agriculture interviennent dans ce débat.

J’évoquerai, comme certains de mes collègues l’ont déjà fait, la nécessité de ne pasoublier la réhabilitation des bourgs dans le rural profond, au niveau del’aménagement du territoire, et de prendre en compte la nécessité de protéger lefoncier agricole, dans le cadre de la loi de modernisation de l’agriculture. Cela a étéévoqué, la terre n’est pas un bien qui se renouvelle, il rétrécit. Nous perdons chaqueannée en France un certain nombre de surfaces, ce qui fait que tous les dix ans,l’équivalent d’un département français passe sous les infrastructures. Elles sontnécessaires, c’est le développement des bourgs, des agglomérations. LesCommunes sont en concurrence sur l’attractivité, on a besoin de maintenir l’activité.

Ceci étant, il faut trouver un juste équilibre entre la nécessité de réhabiliter leslogements défaillants des anciens bourgs, car de nombreux sont en ruines, etl’utilisation d’un plus grand nombre de terres agricoles, notamment au niveau du Puy-de-Dôme et de la Limagne qui est le fleuron en termes d’agronomie.

Cela a été évoqué dans les propositions, mais nous voulions insister notamment surle fait qu’il devrait y avoir une cohérence par rapport aux évolutions : cettemodernisation proposée à l’agriculture devrait mettre en place une fiscalité adaptée,plus forte, sur la disparition et la réorientation des terres agricoles tout en conservantun objectif de développement pour nos territoires.

Je vous remercie.

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Les Interventions

ö Intervention de Henri MAZAL õ

au nom de l’Union professionnelle artisanale Auvergne

Monsieur le Président du Conseil régional, Monsieur le Président du CESR, Madamela représentante du Préfet, Mesdames et Messieurs, chers collègues, monintervention débutera pour féliciter les auteurs et les acteurs de cette intéressante etimportante saisine ainsi que les services administratifs du CESR sur un sujet difficile,voire inquiétant pour les plus défavorisés, notamment pour ceux qui n’ont d’autrelogement que la rue.

Le but principal de mon intervention, prononcée au nom de l’Union professionnelle etartisanale, mais également des CFA et des Chambres de Métiers, ira en direction desapprentis. Ceux-ci, dans l’obligation d’avoir deux logements – un sur leur lieu detravail, l’autre prés du CFA – ne peuvent bénéficier de l’APL malgré de nombreusesdémarches engagées depuis longtemps et qui restent, à ce jour, sans réponse. Orcela conduit parfois les jeunes à refuser d’entrer en formation par l’apprentissagevoire même dans certains cas – nous l’avons vu – à des ruptures de contrat.

À cet instant, il faut aussi souligner la nécessité d’aménager des CFA du Bâtimentpour accueillir le nombre de plus en plus important de jeunes filles qui s’intéressentaux métiers de la finition dans le Bâtiment, alors que les CFA ne sont pas pourcertains – voire même pour beaucoup – en état d’accueillir ces jeunes filles.

Je souhaiterais livrer une information au Conseil Économique et Social sur unedémarche particulièrement novatrice et intéressante réalisée à l’Institut des métiersde Clermont-Ferrand avec l’aide de la Caisse des Allocations Familiales du Puy-de-Dôme pour la création d’un fonds social d’aide aux apprentis en difficulté qui, enfonction de critères précis, peut aider ces apprentis pour le logement. Ce n’estqu’une solution provisoire, mais elle apporte d’excellents résultats que nousvoudrions voir généraliser dans l’ensemble des CFA, pour répondre aux demandes.

J’ajouterai une note plus optimiste pour terminer, en appréciant les financements del’État, de la Région ou des collectivités locales pour la construction et la rénovationdes logements qui permettent aux entreprises artisanales de démontrer leurscapacités et leurs compétences pour réaliser ces travaux, ce qui, dans une périodeéconomique difficile, leur permet de conforter leur carnet de commandes de façonnon négligeable tout en créant des emplois.

Je vous remercie de votre écoute. Nous voterons le projet d’avis.

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Les Interventions

ö Intervention de Andrés ATENZA õ

au nom de l’URIOPSS

Monsieur le Président du Conseil régional, Monsieur le Président du CESR, Madamela représentante du Préfet, depuis l’année 2000, sept lois sur l’habitat dans notrepays avec des cohortes de dispositifs, de procédures. Dressons-en rapidement laliste : la loi sur la solidarité et le renouvellement urbain en 2000, la loi de cohésionsociale en 2004, la loi relative aux libertés et responsabilités locales en 2004, la loirelative au développement des services, la loi portant engagement national pour lelogement, la loi instituant le droit au logement opposable. On a parlé également d’unbudget de logement en 2009 en baisse de 7 %. Bref, cette liste montre à l’évidencequ’il y a peu de volonté pour résoudre le problème des mal logés dans notre pays.

Rendons donc hommage à plus de cinquante associations nationales, et d’autresrégionales qui se mobilisent avec des plates-formes pour défendre ceux qui sontsans abri et les mal logés dans notre pays.

Heureusement que le corps social est actif dans notre pays, heureusement quecertaines associations se mettent en colère pour résoudre ce problème du mallogement dans notre pays.

Une triple crise est aujourd’hui visible.

Crise structurelle, un décalage entre l’offre et les besoins de logements. Cetteannée, nous n’avons pas atteint les 500 000 logements inscrits et l’engagement n’apas été tenu. Si mes chiffres sont bons, nous serons environ à 400 000 logements.Si, depuis trois ans, nous cumulons les petits déficits, notre pays manque de près deun million de logements.

Crise du pouvoir d’achat, les ménages les plus pauvres ne peuvent pas se logerdécemment ni ici ni ailleurs. On constate également que les ventes de logements ontralenti dans notre pays parce que ceux qui prêtent sont aujourd’hui timorés.D’ailleurs, les mensualités pour un capital emprunté ont augmenté de 7 %. Pasd’accès à la propriété et donc pas d’accès à un logement privé en raison des prix. Laréalité des prix est là, les plus pauvres ne peuvent pas se loger dans notre pays.

Crise du vivre ensemble, alors que l’on sait que le logement est le premier pointpour une insertion dans notre société. Là où l’ensemble des acteurs devrait « mettrele paquet », on constate qu’on les fait fuir de la ville. Ceux qui vivent dans desquartiers dits « sensibles » n’attendent qu’une chose : un emploi et partir au plus vite.

Nous sommes face à ces trois crises qui touchent le logement et le vivre ensemble.

L’avis de projet élaboré par mes collègues est audacieux. Il montre pertinemment leschantiers qu’il faut ouvrir et réussir. Pour cette raison, l’URIOPSS votera cet avis.

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Les Interventions

ö Intervention de Christian GRENIER õ

au nom de l’Union régionale CFTC

Monsieur le Président du Conseil régional, Madame la représentante de l’État,Monsieur le Président du Conseil Économique et Social, chers collègues, le logementest un des premiers besoins pour que toute personne puisse vivre dignement etaccéder à un emploi.

La spirale « perte d’emploi » perte de logement conduit très rapidement à la grandeprécarité. La CFTC réclame des actions sur tout le parcours du logement. Seule unepolitique du logement qui permette de proposer des logements sociaux pour les plusdémunis mais également des logements pour les jeunes et les salariés quiconstruisent leur vie professionnelle, fluidifiera le parc immobilier.

La politique du logement doit également répondre aux besoins de tous ceux quitravaillent et qui, aujourd’hui, victimes du coût et de la rareté du logement, sontcontraints de s’éloigner parfois considérablement de leur lieu de travail.

Ces personnes reçoivent bien peu, que ce soit en APL ou du 1 % Logement, Actionlogement maintenant, de plus en plus mobilisée par l’État pour sa politique de la Ville.

La CFTC rappelle entre autres que les HLM, l’APL, le 1 %, ont été créés pour aiderles salariés à se loger près de leur lieu de travail. La politique actuelle est inefficace,elle doit être déployée sur l’ensemble du parcours locatif. Si les plus faibles sont dansla rue, c’est parce que le système est bloqué, que les salariés n’ont pas les moyensd’évoluer dans le logement.

L’absence de revalorisation de l’APL élimine, en effet, chaque année, des dizaines demilliers d’allocataires du bénéfice de cette prestation.

La CFTC ne méconnaît pas les effets inflationnistes possibles d’une tellerevalorisation sur le prix des loyers. C’est pourquoi elle demande une régulation plusefficace de ces prix, la révision de la garantie locative, l’amélioration des aidessociales à la propriété. Les plafonds de ressources des prêts sont trop bas pourbeaucoup de salariés et les aides d’action logement sont hélas devenus insuffisants.

Cette fluidité est la condition sine qua non pour que chaque catégorie sociale puissedisposer d’un logement qui lui soit accessible.

Nous proposons la création d’un grand service public de l’habitat qui aurait pourmission d’enregistrer les dysfonctionnements mais aussi d’examiner les propositionset de définir les priorités, de coordonner les actions, et qui pourrait apporter desréponses spécifiques aux demandes particulières car si, dans la région parisienne,l’on ne songe plus à construire, en Auvergne, on le peut encore.

Je vous remercie.

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Les Interventions

ö Intervention de Hervé DUBOSCQ õ

au nom de la CGPME

Monsieur le Président du Conseil régional, permettez-moi d'abord de vous féliciternon tant pour votre élection que pour votre score, votre performance quasi sportive.Monsieur le Président du CESR, Madame la représentante de l’État, chers collègues,permettez-moi de commencer par féliciter sincèrement toute la Commission qui aréalisé ce document de travail sur le logement social en Auvergne même si certainschapitres de cette étude se révèlent complexes.

Preuve de la qualité du texte, de sa richesse informative, le nombre de post-it quiagrémentent ce document travaillé suffisamment tard hier pour me faire oublier lapremière mi-temps du match ! Même si certains chapitres, par la force de lacomplexité des textes, des sigles, n’ont rien à envier à Yourcenar ou Duras, tempsdifficile pour les « Marguerites » comme diraient nos futurs collègues du CESER.

Ceci dit, ce texte, malgré sa qualité et son foisonnement de propositions, risque parmes commentaires, de me faire rater à nouveau le titre envié de Conseiller le pluspopulaire du mois !

Oui, je crois aussi que le devoir de solidarité pour l’ensemble de la Nation doits’appliquer également dans le cadre du logement envers tous, tous ceux qui neconsidèrent pas forcément que « le simple fait qu’il existe des attentes non combléesmontre qu’il existe des manques effectifs » (Cf. page 98), tous ceux, par contre, quiconsidèrent qu’une charte des droits n’a d’intérêt et de sens que si elles’accompagne de devoirs.

Merci malgré tout à cette étude d’avoir eu le courage d’écrire en page 95, que « lamixité est plus complexe que l’on pourrait le croire, que l’être humain est alors aucentre de cette question ».

Difficile de constater que les « riches ne veulent pas voir les pauvres » (cf. page 83)dans leurs communes, leurs quartiers chics, quitte à payer une taxe, mais deconstater aussi que nombre de relogés possibles ne veulent pas changer dequartiers, de lieu de vie, que le bien vivre ensemble nécessite l’acceptationréciproque de tous, dans le respect de tous. Je ne suis pas sûr qu’alors, cacher lesdifférences de façon artificielle par des logements qui ne se distinguent pas desautres (cf. page 60), soit la réponse honteuse, acceptable et acceptée. Et puis, je nesuis pas certain de vouloir vivre dans des villes, dans des quartiers aussi uniformesque des pelouses anglaises.

Merci d’avoir constaté en pages 66 et suivantes, que la surenchère des normes, deslois nouvelles liées, entre autres, au développement durable et à la performanceénergétique, rende quasiment infinançable la montée exponentielle des exigencestant quantitatives que qualitatives de certains clients qui finissent même par laisser àl’abandon nombre d’immeubles vides habitables. (Cf. page 83)

J’en profite pour m’interroger sur tous les choix sociétaux de vie quotidienne qu’ilnous est heureusement donné de pouvoir faire mais dont il semble que nous voulonsde plus en plus voir toujours la facture payée par d’autres…

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Les Interventions

Toujours plus d’argent, plus de taxes, plus de contraintes, plus de réquisitionseffectives, plus de droits au logement, mais toujours pas de devoirs.

Qui paie et qui supporte ? Je ne parle pas de la longue liste des organismesconcernés, mais qui paie vraiment ? Les entreprises encore ? Les petits propriétaires« privés » …. parfois de leurs loyers ? Les salariés juste au-dessus du plafond « detout » ? Qui supportera réellement ces efforts supplémentaires envisagés, ces coûts,ces spoliations à venir ?

Prenons garde, les plus fragiles ne sont pas toujours ceux auxquels on pense.

Quels seront les devoirs, les efforts partagés ? Pour quels résultats quantifiables surle chemin du positif ?

C’est parce que je n’ai pas vu ces éléments de réponse dans cette étude, c’est parceque je crois sincèrement qu’un effet boomerang dévastateur est possible -le pireennemi de la mixité sociale, du vivre ensemble possible– que je ne soutiendrai pasglobalement ces propositions même si certaines sont intéressantes et novatrices.

Je m’abstiendrai donc.

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Les Interventions

ö Intervention de Michel-Edouard INÇABY õ

au nom de l’Union régionale de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie

Monsieur le Président du Conseil régional, Monsieur le Président du CESR, Madamela représentante du Préfet, Mesdames, Messieurs. Je représente dans cetteAssemblée, les locataires et suis mandaté par l’une des associations de locataires, laCLCV.

Etant membre du bureau de la Commission qui a planché sur ce rapport, je suisheureusement en accord avec son contenu. Je me contenterai donc d’en soulignercertains points ou d’attirer l’attention sur d’autres.

La mixité sociale

Cette problématique concerne chacun d’entre nous, déjà par la simple question :sommes-nous prêts à accepter la construction de logements sociaux à proximité denotre résidence, dans notre quartier, dans notre commune ?

Dès que l’on parle de logements sociaux dans certaines communes ou quartiersrésidentiels, des habitants ont de soudaines hallucinations. Pour peu que l’on parlede démolitions d’immeubles dans la ville voisine, ces habitants voient se déplacerune tour venant par exemple de Croix de Neyrat, et se poser à proximité de chez eux.Sur des roulettes montées sur pneu Michelin, cela doit pouvoir se concevoir !

Vivant depuis 36 ans dans ce quartier de Croix de Neyrat, je peux vous dire que cetteexpression du rejet de la population concernée renforce les exaspérations, lesrancœurs. Elle nuit également à la vie quotidienne des habitants de ces quartiers, parexemple, dans la recherche d’emplois.

On manque toujours de logements sociaux, y compris en Auvergne. Lors des Étatsgénéraux du Logement qui se sont tenu mardi dernier à la Grande Halle, des hommespolitiques de droite comme de gauche l’ont confirmé. Du fait que les « caisses » sontsoi-disant vides, la tentation serait grande de réduire encore davantage l’accès auxlogements sociaux aux personnes en situation les plus précaires. Cela serait uneerreur manifeste.

La concentration dans un immeuble, un quartier, de familles en situation très difficilefait que l’on bâtit des zones très sensibles pouvant devenir de non droits, etnécessitant quelques années plus tard, des démolitions. Ces derniers mois parexemple, on a démoli en Auvergne des immeubles en bon état, dont certains venaientd’être réhabilités. Quand on démolit, par exemple, 700 logements sur l’agglomérationde Clermont-Ferrand, à la perte de ces logements il faut ajouter le coût de ladéconstruction qui peut représenter l’équivalent du coût de construction de200 logements supplémentaires. Au total, l’opération représente la perte de900 logements soit l’hébergement d’un peu plus de 2 000 habitants. Quel gâchis ! ! !Donc évitons de construire des ghettos ; la mixité sociale n’est pas seulement uneidée généreuse, elle doit être une réalité dans chaque immeuble, chaque ensemble

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Les Interventions

immobilier, chaque quartier, chaque commune. Elle est une nécessité pour notresociété.

Si l’on veut favoriser cette mixité, il faut aussi agir contre l’image très négative desquartiers sensibles, que ce soit Moulins, Montluçon, Clermont-Ferrand, Thiers ou LePuy-en-Velay. Bien sûr, dans ces quartiers, des questions sérieuses se posent. Il nefaut ni les nier ni les sous-estimer, il faut continuer à agir pour tenter de les résoudre.Mais l’image qu’a la population qui n’habite pas dans ces quartiers est bien pire quela réalité. Elle est amplement déformée. Il faut agir contre ces images déformées. Parexemple, installer dans un quartier, des services publics ou services au publicpermettant à la population de tout horizon de s'y rendre. Je citerai l’exemple del’implantation des Archives départementales à la Croix de Neyrat qui permet à lapopulation du département de se rendre dans ce quartier. Autre exemple, il ne fautpas privilégier une seule culture dans ces quartiers, mais proposer des activitésculturelles variées : faire du rap, mais aussi de la danse classique.

D’autre part, il faut qu’une suite soit donnée aux Contrats urbains de cohésion socialearrivés à échéance en 2010. Bien sûr, une évaluation des actions mises en œuvre doitêtre réalisée, mais ce qui est certain, c’est que sans ces actions, la situation auraitempiré de façon très significative. Le manque de crédits va-t-il réduire le nombre dequartiers concernés par ces conventions ? L’enjeu est important.

Notre projet d’avis souligne le fait qu’une aide à la pierre plus conséquente (aide à laconstruction) serait indispensable pour favoriser la mixité sociale. En abordant lefinancement de la construction neuve, je voudrais mettre l’accent sur le fait que lesbailleurs sont contraints de mettre de plus en plus de fonds propres pour équilibrerle montage financier des opérations. Mais d’où viennent ces fonds propres ? Cesfonds proviennent des résultats d’exploitation de l’organisme (différences entrerecettes et dépenses). Lorsque les représentants des locataires dans les conseilsd’administration constatent des excédents parfois relativement importants, ils sontamenés à se poser l’une des questions suivantes :

S’il y a excédent, est-ce que les hausses de loyers auxquelles nous n’échapponspas, années après années, étaient utiles ?

S’il y a excédent, est-ce que l’organisme n’aurait pas pu faire tels ou tels travauxque les locataires attendent ?

De fait, actuellement, les locataires logés dans les immeubles anciens financent enpartie la construction de nouvelles résidences. Il y a quelques années encore cen’était pas le cas, l’équilibre financier des opérations neuves était réalisé sansl’apport de fonds propres. Aujourd’hui, les pauvres paient pour les pauvres. Est-ceune nouvelle façon de concevoir la solidarité ?

Un autre sujet est abordé dans le projet : le dossier de demande unique. Il sembleque le principe de ce dossier soit actuellement étudié.

L’aménagement du territoire

Je voudrais revenir sur l’intérêt pour une Région, un territoire, de construire deslogements sociaux.

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Les Interventions

L’objectif premier et incontournable est d’offrir un logement décent à tous lescitoyens. Si depuis 1982, le droit au logement est un droit fondamental, force est deconstater que ce droit n’est toujours pas garanti pour tous.

La construction est un marché non négligeable dans un contexte économique trèsfragile. Sans la construction de logements HLM, combien de chômeurssupplémentaires aurions-nous en région Auvergne et en France ? Plus de chômage,c’est plus de précarité, plus de dépenses pour les nombreux services sociaux(ASSEDIC, CCAS, etc.). Plus de chômage, c’est aussi moins de cotisations sociales.

La construction, c’est aussi une contribution au budget de la Nation à travers laTVA. Même avec une TVA au taux réduit à 5,5 %, pour une construction de 130 000 €,c’est une contribution de plus de 7 000 € qui est versée à l’État. Pour rappel, l’aidedirecte de l’État pour un logement PLUS n’est actuellement que de 1 000 € alorsqu’elle est de 8 000 € à 11 000 € pour un PLAI.

Enfin, combien coûtent à la collectivité les logements insalubres en matière dedépenses de santé ?

L’incidence de l’ensemble de ces éléments mériterait d’être un jour chiffrée.

En conclusion sur la question du financement, j’insiste sur la nécessité de revenir àune aide à la pierre significative, principalement de la part de l’État puisque lelogement est de sa prérogative. Certaines collectivités territoriales agissent dans cesens, c’est une très bonne chose.

Toujours dans ce chapitre de l’aménagement du territoire, je reviendrai surl’application de la loi SRU. Il est aberrant que l’on puisse par l’argent, se dédouanerde la construction de logements sociaux. Si le droit au logement est un droitfondamental, le respect de la loi ne doit pas se négocier. C’est une obligationrépublicaine.

Par ailleurs, le projet d’avis préconise un soutien financier de la part du Conseilrégional aux associations de locataires. J’insiste, bien sûr, sur ce point. Les élus, lesbailleurs ont besoin d’interlocuteurs sur ces quartiers de logements sociaux. Avec lapaupérisation, la précarisation de la population logée, les militants associatifs se fontrares. Aussi, il est indispensable que les associations disposent de moyens,notamment humains pour organiser les habitants, les former sur leurs droits, maisaussi leurs devoirs, les représenter, les accompagner dans leurs démarches, en unmot pour aider à la citoyenneté d’un public fragilisé. Il s’agit de favoriserl’implantation sur nos quatre départements d’associations ayant des compétencesparticulières et bénéficiant d’un agrément national.

Le vieillissement de la population

Le projet d’avis préconise un certain nombre de mesures, notamment la mise enœuvre des objectifs contenus dans la charte signée par les bailleurs sociaux de laRégion. Mon association, la CLCV, adhère pleinement à ces objectifs notamment surla nécessité d’adapter le logement aux besoins des personnes âgées. Sur ce point, ilnous arrive de nous interroger. Il nous semblerait utile que les bailleurs définissentplus clairement leur politique. Je citerai un exemple simple et concret : dans certaines

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Les Interventions

réhabilitations, le remplacement des baignoires par des douches est un principeacquis, dans d’autres pas – je ne fais pas référence aux impossibilités techniques.Nous avons parfois du mal à comprendre.

En conclusion de mon intervention, je souhaite que ce projet d’avis soit adopté parnotre Assemblée, car le logement reste, depuis les années 50, une question majeure.

Je vous remercie de m’avoir écouté.

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Les Interventions

ö Intervention de Henri JAVION õ

au nom de l’Union régionale CGC

Monsieur le Président du Conseil régional, Madame la représentante du Préfet,Mesdames, Messieurs, chers collègues, permettez-moi au nom de la CFE-CGC deféliciter la Commission pour la qualité du travail réalisé.

Il est rappelé dans ce rapport que le logement social s’adresse à des personnes dontles revenus ne permettent pas d’accéder à un logement décent et indépendant. Toutepersonne ou famille éprouvant des difficultés particulières a droit à ce type delogement en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de sesconditions d’existence. Pour que les loyers restent bas, les pouvoirs publicsfournissent une aide indirecte versée non au locataire mais au bailleur sous forme defacilités de financement, de subventions, de déductions fiscales, etc. Cette aide estassortie de conditions sur la qualité du logement et le montant des loyers.

Depuis l’an 2000, le logement social vise à répondre aux objectifs de mixité socialedéfinie par la loi SRU, rendant obligatoire un pourcentage de 20 % de logementssociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants. Le logement social est aussiun outil visant à répondre au droit au logement qui est reconnu par la CFE-CGCcomme d’intérêt général.

Toutefois il est à noter – cela a été repris dans le rapport – que 80 % de la populationpourrait prétendre, du fait de ses revenus, à un logement social (70 % au niveaunational). D’autres politiques du logement, notamment le contrôle des loyers, peuventêtre utilisées dans le but de limiter les effets néfastes des pénuries ou pour maintenirle stock de logements à des niveaux de loyer plus acceptables pour la majorité deslocataires.

Si vous le permettez, un rapide regard sur le financement.

Le logement social est financé d’abord par plusieurs acteurs.

L’État (sur crédits budgétaires) :

- une subvention, fonction de la vocation sociale du projet, dite communément« aide à la pierre » qui a été évoqué par beaucoup ce matin ;

- une exonération de la taxe foncière pour les propriétés bâties, les collectivitéslocales étant dédommagées par un fonds de compensation ;

- une TVA à 5,5 % selon le régime fiscal de la livraison à soi-même.

La Caisse des dépôts et consignations, prêteur historique du logement social depart son rôle de gestionnaire du Livret A.

Les collectivités territoriales qui contribuent à des opérations de logement etinterviennent le plus souvent en financements complémentaires à celui de l’État.

Le 1 % Logement qui correspond à la participation des employeurs à l’effort deconstruction et favorise le logement des salariés, ces fonds sont utilisés par lescollecteurs du 1 % aussi bien en prêts qu’en subventions et pour favoriser lelogement locatif, l’accession à la propriété.

Les Caisses d’allocations familiales qui reçoivent les cotisations des employeurset distribuent les différentes aides personnelles au logement.

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Les Interventions

Force est de constater que le logement social est confronté à des problèmesspécifiques. Les règles d’attribution des HLM, ainsi que l’occupation de certains parles occupants dont les revenus dépassent les normes prévues pour l’attribution, fontl’objet de nombreuses critiques. Une fois obtenus, le logement et surtout le bénéficed’un loyer plus faible que celui du marché libre, pourraient être conservés à vie mêmesi le bénéficiaire voit sa situation devenir meilleure que celle d’un autre qui n’a pasobtenu un logement social. Certains arguent que la collectivité lui verse doncindûment une rente, différence entre le loyer social et le loyer du marché libre, au lieude la verser à un autre qui en aurait plus besoin. Ce raisonnement ne vaut toutefoisque sur le marché tendu, c’est-à-dire où les marchés privés sont suffisammentélevés.

Selon ce raisonnement, la loi BOUTIN de 2009 a supprimé le droit au maintien dansles lieux pour les personnes dont les revenus sont deux fois plus élevés que lesplafonds, et baissé les plafonds de revenus de 20 %. Ces mesures sontcontroversées par certaines associations de défense de mal-logés et par certainsbailleurs sociaux qui pensent que, pour un petit nombre de personnes concernées,cela risque d’induire des effets pervers. Cela va à l’encontre des effets sur la mixitésociale en tendant à spécialiser encore davantage les quartiers d’habitat social dansl’accueil de populations démunies, l’abaissement du plafond risque de rendre difficilel’équilibre financier de certaines opérations neuves dont le coût de construction tendà augmenter.

Selon les critères légaux que nous évoquions précédemment, environ 80 % de lapopulation auvergnate peut prétendre à un logement social alors que l’offre est fixéepar la loi à un niveau de l’ordre de 20 %. Il y a donc un grand nombre de personnesqui peuvent légitimement prétendre à un logement social et qui n’en bénéficientpourtant pas. Historiquement, le niveau des plafonds avait été fixé pour permettreaux classes moyennes également mal logées dans les années 1950, d’accéder à unlogement confortable à un loyer abordable. Cette politique était associée à un rythmede construction élevé, dont l’apogée se situe en 1974. Le déficit de constructions delogements depuis 1977 et le changement démographique des années 1980-1990,ainsi que l’augmentation du confort des logements dans les centres anciens, ontparticipé à l’augmentation du différentiel entre la demande potentielle pouvantprétendre au logement social et l’offre réellement disponible conduisant également àune certaine spécialisation des logements sociaux.

File d’attente et pénurie, toujours en raison de la proportion trop importante debénéficiaires potentiels, le logement social est rationné. Certains disent que cela dotele gestionnaire d’un important pouvoir sur les bénéficiaires possibles. L’attributiond’un logement deviendrait de facto une faveur dont le bénéficiaire est redevable àcelui qui lui accorde. En réalité, le déficit d’offres en logement social -et non laproportion trop importante de bénéficiaires potentiels- limite les capacités de maîtrisedu peuplement des bailleurs sociaux, ceux-ci étant de plus en plus contraints -etencore plus depuis les lois DALO et BOUTIN- à réserver les logements sociaux auxplus démunis, ce qui va à l’encontre des objectifs de mixité sociale.

La pénurie de logements sociaux dans certaines régions, associée à la pénuriegénérale de logements dans ces régions, conduit à une forte pression de la demandesur le parc privé en région qui conduit à une conséquence sur les loyers et les prixde vente fortement augmentés et qui à son tour, exclut certains ménages pourlesquels ces loyers sont inabordables.

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Les Interventions

Urbanisme et absence de mixité sociale.

Les logements sociaux sont souvent groupés dans des quartiers ou des communesconcentrant des populations à faible pouvoir d’achat, voire en difficultés financières.Du fait notamment de leur rapide développement, ils proposent une faible offrecommerciale de services et d’emplois, ce qui cultive une mauvaise image de cesquartiers et de leurs habitants, et rend difficile leur accès à l’emploi ailleurs, valorisantles exclusions.

Concurrence déloyale à l’égard des bailleurs.

Le secteur social est subventionné alors que les bailleurs privés sont imposables. Lesassociations de propriétaires militent généralement pour que le Gouvernementsubventionne plutôt les locataires à faibles revenus et laisse fonctionner le libremarché en matière de logements. À l’inverse, certaines associations de défense desmal logés, dénoncent les loyers très élevés pratiqués par les bailleurs privés qui seconstituent ainsi une rente sur la pénurie de logements et sur les aides à la personnequi leur permettent de pratiquer les loyers plus élevés, sans contrepartie sur la qualitédu logement où l’accueil de population plus démunie.

On voit bien là les difficultés que pose le logement social, la situation estparticulièrement complexe. Nous soutenons les propositions qui sont faites dans leprojet d’avis. Effectivement, un certain nombre de pistes sont à explorer. Elles le sontd’autant plus que la structuration de notre société évolue.

Nous avons de plus en plus de familles monoparentales, la population vieillit et nousnous trouvons dans une situation économique particulièrement difficile.

Le logement social est pour nous, une priorité. Nous espérons que certainespropositions émises par le CESR seront prises en compte par les décideurs.

Nous voterons le projet d'avis.

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Les Interventions

ö Intervention de Marc SAUMUREAU õ

au nom de la Protection de la nature et de l’environnement

Monsieur le Président, je n’avais pas l’intention d’intervenir mais à la suite d’uneintervention d’un conseiller il m’a semblé utile de citer quatre mots en guise de cadrequi a servi à guider l’étude qui nous est proposée, étude par ailleurs très intéressante,approfondie, et qui devrait être utile aux structures qui s’intéressent au logementsocial, même si certaines thématiques n’ont pas été abordées. J’ose espérer qu’unautre travail permettra de compléter les propositions. Les quatre mots sont : liberté,égalité, fraternité, solidarité.

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Les Interventions

ö Intervention de Philippe CHARVERON õ

au nom du MEDEF

Madame la représentante du Préfet, Monsieur le Président du Conseil régional,Monsieur le Président du Conseil Économique et Social Régional, mes cherscollègues, Mesdames, Messieurs, la délégation Medef au sein du CESR d'Auvergnea pris connaissance avec beaucoup d'intérêt du projet d’avis et du rapport consacrésau logement social en Auvergne.

Elle apprécie le ton mesuré et équilibré des positions reprises en projet d’avis sur unsujet qui n’est pas simple et qui peut déclencher des polémiques parfoispassionnées. Elle apprécie également vivement l’importance du travail fourni sur cethème, toujours technique, souvent complexe, ne serait-ce qu’en raison de lamultiplicité des acteurs présents, l’enchevêtrement des politiques publiques enmatière de logement, leur caractère parfois contradictoire, et l’abus par le secteur dulogement social de sigles et d’abréviations qui rendent le sujet parfois difficile àaborder et souvent parfaitement abscons.

Ne serait-ce que pour ces raisons, la délégation Medef votera favorablement ceprojet d’avis.

Toutefois je suis obligé d’accompagner ce vote favorable au nom de la délégationMedef, de quelques précisions qui, dans certains cas, sont des réserves.

Sur la forme, l’affirmation reprise en préambule selon laquelle l’Auvergne serait sous-dotée en logements HLM est un peu hasardeuse, d’autant plus qu’elle estimmédiatement tempérée dans le texte du projet d’avis par la prise en compte d’unimportant parc social privé, l’addition des deux conduisant à la conclusion dansl’avis, qu’il ne manque pas en Auvergne de logements sociaux. On aurait gagné entermes de lisibilité, à ne pas séparer les deux constats, mais ce n’est qu’uneremarque de forme.

Sur la mixité sociale, nous sommes réservés quant à la création d’un Observatoire dela mixité sociale. Il existe déjà de très nombreux observatoires du logement, mais enparticulier il existe, au moins dans le département de l’Allier, un Observatoire dulogement qui a les compétences et les capacités à prendre en compte les questionsde mixité sociale et dont l’exemple, s’il n’a pas été répandu dans les autresdépartements, pourrait s’étendre à ce cadre régional.

On ne peut qu’approuver par ailleurs, la proposition de mise en place d’un dossiercommun d’accès au logement social entre les Offices publics HLM et les Entreprisessociales de l’habitat (anciennes SA d’HLM). En revanche, nous nous interrogeons surle souhait de financement des associations de locataires par le Conseil régional. Biensûr, nous validons l’importance du travail militant effectué par les bénévoles quitravaillent et siègent dans ces associations mais le secteur HLM finance déjàlargement celles-ci, et en réalité, le problème que vivent les associations de locatairesvient de la faible participation des locataires eux-mêmes lors des élections de leursreprésentants. Peut-on croire qu’une dotation budgétaire supplémentaire aiderait lesassociations de locataires à être plus représentatives auprès de leurs proprespopulations ? On peut en douter.

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Les Interventions

L’idée d’encourager les communes périurbaines, en particulier les communes rurales,à développer un habitat social de nature à attirer les jeunes ménages est intéressante.Toutefois, tous ceux qui sont dans cette salle, élus ruraux – je suis un d’entre eux –le savent, ce souhait s’oppose à des difficultés prégnantes qui sont d’une part, lesdifficultés de maîtrise du foncier dans le secteur rural, en particulier la maîtrise dufoncier dédié à des utilisations agricoles, et d’autre part, des résistances culturellesqui ne sont pas négligeables en matières d’accès des communes rurales au logementsocial.

L’idée de solvabiliser les locataires par une augmentation des aides à la pierre estinsuffisante pour régler la question de l’accès des locataires à certainesconstructions. Nous pensons qu’un effort peut et doit être fait par les constructeurssociaux pour adapter le coût de la construction au loyer de sortie et non l’inverse. Àcet égard, certains exemples montrent que les prix de revient ne sont pas toujourstenus, et surtout pas toujours raisonnables, et constituent par avance des motifs denon-occupation des logements construits, source de vacance préjudiciable àl’ensemble du logement social de notre région.

À ce stade de mon intervention, je fais observer aux membres de la Commission unpoint de détail quant à la rédaction de leur avis : la comparaison effectuée entre 1999et 2009, en matière d’intervention du 1 % Logement en faveur du logement social,n’est pas pertinente dans la mesure où l’on confond des subventions et des prêts. En1999, les 5 % et quelques évoqués dans l’avis, étaient apportés au logement socialsous forme de prêts, ils le sont en 2009 sous forme de subventions, et l’on ne peutdonc pas comparer sur la même ligne des sommes données et des sommes prêtéespour établir un tableau économique de l’ensemble. Cela reste un point de détail.

La lutte contre l’habitat indigne est à juste titre proposée comme prioritaire par leprojet d’avis. Il n’est pas certain que le renforcement des moyens de l’ANAH soit unvecteur réaliste d’amélioration de l’habitat indigne, d’autant que l’ANAH estaujourd’hui financée à 100 % par Action Logement (anciennement 1 % Logement)dont les ressources sont par nature limitées. En matière d’habitat indigne, ladélégation Medef estime que force doit rester à la Loi, surtout quand la sécurité desoccupants est en jeu, ainsi que des exemples dramatiques l’illustrent régulièrement.

Par ailleurs, et sans tenir un discours aussi coercitif, les opérations programmées del’amélioration de l’habitat sont un bon exemple de pédagogie permettant de luttercontre l’habitat indigne là où il existe, et ces opérations sont à développer.

Faut-il, mes chers collègues, vraiment revendiquer l’application effective de laréquisition des logements vacants ? Inspirée d’une démarche humaniste, cettedisposition a toutefois des relents terribles de spoliation des biens et de privation deslibertés fondamentales de propriété, et peut facilement jouer le rôle de repoussoir vis-à-vis de bien des propriétaires, parfois non sans raison parce qu’ils sont échaudéspar des locataires indélicats. À cet égard, le développement de la garantie desrisques locatifs (GRL), une nouvelle initiative d’Action Logement, semble une mesureplus efficace, dont la Commission aurait pu se saisir pour en travailler l’intérêt.

Enfin, les observations de la Commission sur la nécessité, d’une part de conforter etsécuriser le développement de l’accession sociale à la propriété, et d’autre part deprévoir des ressources financières pour traiter l’inévitable vieillissement de lapopulation sont frappées au coin du bon sens, et nous les approuvons.

128


Les Interventions

Sur ces deux points, nous exprimons deux convictions :

La première, c’est que l’accession sociale à la propriété est un vecteur efficaced’insertion dans la société. C’est, aussi, un moyen opportun de résoudre au moinspartiellement le débat qui agite notre société quant à la difficile question des retraiteset de leur financement. Se rendre propriétaire de son logement est déjà en effet unefaçon solide de préparer sa retraite. L’accession sociale à la propriété doit donc êtreencouragée.

La seconde conviction, c’est que la maîtrise des ressources permettant d’avoir unebonne politique du logement est aussi un enjeu territorial. Il faut que l’Auvergneconserve la maîtrise des ressources financières qu’elle produit en matière delogement, et notamment de la participation à l’effort de construction dégagé par lesentreprises auvergnates. Dans ce cadre, la délégation Medef salue la création d’unorganisme du réseau Action Logement, c’est-à-dire d’un collecteur du 1 % logement,commun à l’Auvergne et à la Bourgogne et au sein duquel l’Auvergne détiendra, tanten matière de gouvernance que de gestion des ressources financières, la parité avecla région Bourgogne. C’est l’exemple à suivre pour que l’argent des Auvergnatscontinue durablement à financer le logement social en Auvergne. C’estl’encouragement que donne, depuis plus d’un an, l’ensemble des partenaires sociauxde la région à ceux qui détiennent les ressources financières liées au logement, et enparticulier à la CCI de Clermont-Ferrand Issoire, laquelle tarde inexplicablement àrejoindre le Concert régional.

Je vous remercie.

I


Les Annexes

ö LES ANNEXES õ

III


Les Annexes

Annexe 1

Composition de la commission

Président : René BAPTISTINI (3)65 (Associations d’accueil et de réinsertionsociale)

Vice-Président : Michel-Edouard INCABY (3) (CLCV)

Rapporteur : Annick VRAY (2) (CFDT)

Membres : Paul ANTONY (3) (URAF)

Marie-Jeanne BEGEY (3) (Consommateurs)

Jean BESSE (3) (Association de victimes)

Marie-Hélène BROMET (1) (Emploi-Formation)

Alain COURTINE (2) (CGT)

Dominique DELCHET (3) (CRES)

Brigitte DESSEUX (2) (CFDT)

Gérard DEYGAS66 (3) (Habitat)

Khalida BADJI (2) (CGT)

Yves LEYCURAS (3) (CROS)

Bernard RUGGERI (2) (UNSA)

65 - (1) Première catégorie : « Entreprises et activités professionnelles non salariées »65 - (2) Deuxième catégorie : « Syndicats de salariés »65 - (3) Troisième catégorie : « Vie collective »65 - (4) Quatrième catégorie : « Personnalités qualifiées »

66 - Membre de la commission jusqu’en décembre 2009.

IV


Les Annexes

Annexe 2

Liste des personnes auditionnées67

M. Gilles AVELIN, Président de la CNL de l'Allier

M. Philippe BERNAZ, Directeur de la solidarité et de l'action sociale au Conseilgénéral du Puy-de-Dôme

Mme Dominique BRU, Vice-Présidente du Conseil régional d'auvergne

Mme CAMUS, Responsable du service social central au Conseil général de laHaute-Loire

M. Raymond COLLET, Responsable du service "Politique de la Ville, démocratiede Proximité et vie associative" à la Mairie de Clermont-Ferrand

M. COLOM, Directeur de LOGIL 03

M. Loïc DELACHAUX, Directeur de la Solidarité Départementale au Conseilgénéral du Cantal

M. Bernard DELCROS, Président de la communauté de Communes du Pays deMurat

M. Yves FAFOURNOUX, Maire de Veyre-Monton

Mme Marie FANGET, Représentante de la CLCV

M. Denis FRANCON, Chargé de projet "Habitat, construction" à la DRE Auvergne

Mme Christine FROMONT-DANJOU, Directrice de l'Habitat et du Logement auConseil général de l'Allier

M. Pierre GUILLON, Maire de Billom

M. Fabrice HAINAUT, Directeur Général de l'OPHIS et de Clerdôme

Mme Patricia JACOB, Représentante de la CLCV

Mme LE BRASIDEC, Responsable du service "Gestion locative " à l’OPH duCantal

M. LEFEVRE, Directeur du COLOC

M. Philippe LEGRIX, Président de la Chambre des Propriétaires de la RégionAuvergne

M. Pierre LIOGIER, Directeur de la vie sociale au Conseil général de la Haute-Loire

M. David PATTI, Directeur de l'Habitat, du Développement Urbain et de la solidaritécommunale à Clermont Communauté

67 - Fonction occupée au moment de l’audition.

V


Les Annexes

M. PINATEL, Directeur Général de Montluçon Habitat

Mme Nicole RICHARD, Représentante de la CLCV

M. Pascal RIGAULT, Directeur des finances au Conseil général du Cantal

Mme Dominique ROLAND, Responsable du Service « Habitat-Construction » à laDRE Auvergne

M. ROURE, Chargé de Mission de l'OPH du Cantal

M. ROUSSEL, Directeur Général d'Auvergne Habitat

M. François SAINT-ANDRE, Maire de Beaumont et Vice-Président en charge del'Habitat à Clermont Communauté

M. Jean VERDIER, Président de l’Union Régionale PACT ARIM Auvergne

Mme Stéphanie VERGNIAUX, Directrice des services et agent de développementà la Communauté de Communes de Mur-es-Allier

M. Michel VERNIN, Directeur de l'Habitat, de l'urbanisme et de l'énergie auConseil général du Puy-de-Dôme

M. Gilles VOLDOIRE, Président de la Communauté de Communes de Mur-es-Allier et Maire de Dallet

VI


Les Annexes

Annexe 3

L’application de la loi SRU en Auvergne

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 200068

prévoit, dans son article 55 (art. L302-5 du CCH), que toute collectivité locale de plusde 3 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitantsdans laquelle se trouve au moins une commune de 15 000 habitants doit disposer,parmi ses résidences principales, de 20 % de logements locatifs sociaux.

En Auvergne, à la publication de la loi, 21 communes étaient concernées, 4 dansl’Allier et 17 dans le Puy-de-Dôme.

Les communes concernées par cette obligation et n’atteignant pas le taux de 20 %de logements sociaux sont soumises à un prélèvement sur leurs ressources fiscalesproportionnel au nombre de logements manquants et à leur potentiel fiscal parhabitant.

Le rattrapage, apprécié à l’issue de chaque période triennale, ne peut être inférieur à15 % du déficit global constaté au début de la période.

A l’issue de chaque période triennale, les communes qui n’ont pas atteint l’objectiffont l’objet d’une procédure de « constat de carences », à l’issue de laquelle le préfetpeut, après avis du comité régional de l’habitat, majorer le montant du prélèvement.

Les ressources issues du prélèvement sont affectées aux actions foncières destinéesà la construction de logements sociaux. Leur gestion est déléguée à l'EPF-SMAFpour les communes de Clermont-Communauté. Lorsqu'une commune contribuedirectement au financement de logements sociaux, le montant de sa contribution estdéduit du prélèvement. En Auvergne, au cours de la période 2005-2007, le montantdes prélèvements a été de 1 811 548 €, dont 766 853 € au titre de la majoration pourcarence. Le montant utilisé a été de 1 082 485 €.

Dans l'Allier, les communes de Vichy, Bellerive-sur-Allier, Désertines et Domérat quisont comprises dans des agglomérations dont le nombre d'habitants a décru entreles deux derniers recensements de la population sont dispensées des obligations dela loi quant au seuil de 20 %.

Dans le Puy-de-Dôme, sur les 17 communes comprises dans l’agglomération deClermont-Ferrand (au sens INSEE), trois ne sont pas soumises à l’obligation car leurpopulation est inférieure à 3 500 habitants (Durtol, Châteaugay, Nohanent) ; elles fontcependant l’objet d’un inventaire annuel des logements sociaux,- Quatre remplissent l'obligation (Aulnat, Clermont-Ferrand, Cournon, Lempdes)- Dix communes sont en déficit de logements sociaux et soumises à unprélèvement sur leurs ressources fiscales (Aubière, Beaumont, Blanzat, Cébazat,Le Cendre, Ceyrat, Chamalières, Gerzat, Romagnat, Royat).

68 - Source : Mise en œuvre de la loi SRU pour les communes auvergnates déficitaires en matière de logement social, Comitérégional de l’Habitat, 9 juillet 2008.

VII


Les Annexes

Afin de rattraper ce retard, un objectif triennal représentant au moins 15 % deslogements manquants a été assigné à ces dix communes pour la période 2005-2007.

Le bilan de la 1ère période triennale 2002-2004 a mis en évidence que les communesde Cébazat, Ceyrat, Chamalières, Romagnat et Royat n'avaient pas atteint leurobjectif. La procédure de constat de carence a été activée. Elle a conduit à lamajoration du prélèvement pour ces communes au taux prévu par la loi.Le bilan de la période triennale 2005 - 2007 met en évidence que cinq des communesconcernées ont atteint l’objectif de rattrapage :- Blanzat, réalisation de 27 logements pour un objectif de 15 logements, - Le Cendre, réalisation de 35 logements pour un objectif de 17 logements,- Ceyrat, réalisation de 76 logements pour un objectif de 49 logements,- Gerzat, réalisation de 104 logements pour un objectif de 7 logements. Cettecommune a désormais atteint l'objectif de 20 % de logements sociaux sur sonterritoire.- Royat, réalisation de 45 logements pour un objectif de 44 logements.

Pour les cinq autres communes, le bilan est le suivant :- Aubière : réalisation de 34 logements pour un objectif de 49 logements,- Beaumont : réalisation de 23 logements pour un objectif de 61 logements,- Cébazat : réalisation de 19 logements pour un objectif de 51 logements,- Chamalières : réalisation de 97 logements pour un objectif de 221 logements,- Romagnat : réalisation de 4 logements pour un objectif de 32 logements.

Compte tenu de ce bilan, la procédure de carence a été engagée à l'encontre de cescommunes.

Un courrier a été adressé aux maires pour les en informer afin de leur permettre deprésenter leurs observations, d'exposer les éventuelles contraintes et difficultésrencontrées entre 2005 et 2007 susceptibles d'expliquer ce faible résultat et, le caséchéant, de faire part des mesures prises et des projets en cours de réalisation.

Les observations formulées par les maires font état d'un faible dynamisme de lapromotion privée sur les communes concernées et d'un manque d'opportunitéfoncière ou de retards dans les opérations d'aménagement prévues sur leur territoire.Les initiatives prises pour pallier cette situation sont restées peu efficaces, de sorteque le nombre de logements sociaux susceptible d'être engagé sur ces communesen 2008 ne permettra aucun rattrapage.

En conséquence, il a été proposé :1/ Pour les trois communes n'ayant pas opéré le rattrapage prévu par la loi, ni surcette période triennale, ni en cumulé sur les six dernières années, d'augmenter leprélèvement fiscal de base par application d’un taux de majoration correspondant autaux de non-réalisation des logements sociaux par rapport à l’objectif. Ceprélèvement majoré s’appliquera pour les années 2009 à 2011, dans la limite de 5 %des dépenses réelles de fonctionnement constatées dans le compte administratifétabli au titre du pénultième exercice (soit l’exercice 2007 pour l’année 2009). Il s'agitde la reconduction des dispositions appliquées sur la période 2005-2007.

VIII


Les Annexes

2/ A l’égard des communes de Beaumont et d’Aubière de ne pas prononcer lacarence eu égard à leur situation au regard des deux périodes triennales, l’objectifayant été atteint sur 6 ans.

L'avis du comité régional de l'habitat est sollicité sur les projets d'arrêtés de carenceconcernant Chamalières, Cébazat et Romagnat.

La loi « engagement national pour le logement » (ENL) du 13 juillet 2006 a prévu, pourchaque commune n’ayant pas respecté la totalité de son objectif triennal, la réuniond’une commission chargée d’examiner les difficultés rencontrées par la commune,d’analyser les projets et les possibilités de réalisation de logements sociaux et dedéfinir des solutions permettant d’atteindre ces objectifs.Cette commission, présidée par le préfet, réunit le maire concerné, le président de lacommunauté d’agglomération, les bailleurs sociaux et les associations œuvrant pourl’insertion et le logement des personnes défavorisées. Elle se réunie en vue derechercher le moyen d'évaluer la production de logements sociaux sur cescommunes, et, autant que possible, d'établir un échéancier de réalisation delogements sociaux permettant de rattraper le retard accumulé. Elle peut, si lacommune a fait l’objet d’un arrêté de carence, doubler la majoration de la redevanceprévue par cet arrêté.Lorsque la commission parvient à la conclusion que la commune ne pouvait, pourdes raisons objectives, respecter son obligation triennale, elle saisit, avec l’accord dumaire concerné, une commission nationale qui peut soit aménager les obligations dela commune, soit recommander l’établissement d’un échéancier permettant derésorber le retard accumulé.

Il est à noter que, en application des possibilités ouvertes par la loi, le programmelocal de l'habitat de Clermont-Communauté a fixé pour chaque commune membre,de nouveaux objectifs de production de logements sociaux. Ce sont ces objectifs quiseront pris en compte pour apprécier la situation de carence à l'issue de la prochainepériode triennale (2008-2010).

2002-2004 2005-2007

Obj triennal Nb de lgtréalisés Tx de réal Tx de maj Obj triennal Nb de lgt

réalisés Tx de réal Tx de maj

Cébazat 50 15 30 % 70 % 51 19 37 % 63 %

Chamalières 231 123 53 % 47 % 221 97 44 % 56 %

Romagnat 29 22 76 % 24 % 32 4 13 % 87 %

2002-2004 2005-2007 2002-2007

Obj triennal

Nb de lgtréal Tx de réal Obj

triennalNb de lgtréal Tx de réal Obj

triennalNb de lgtréal Tx de réal

Aubière 42 55 131 % 49 34 69 % 91 89 98 %

Beaumont 59 154 263 % 61 23 38 % 120 177 148 %

IX


Les Annexes

Annexe 4

Incidences dans la région de l’extension du champd’application de l’article 55 par la loi DALO

La loi du 5 mars 2007 dite loi DALO a étendu le champ d’application de l’article 55.L’obligation de disposer de 20 % de logements sociaux s’applique désormais auxcommunes de plus de 3 500 habitants membres d’un EPCI de plus de50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.En région Auvergne, à la publication de la loi, dix communes supplémentaires sontconcernées, quatre dans l’Allier, deux dans le Cantal, trois en Haute-Loire et une dansle Puy-de-Dôme.Ces nouvelles communes ont fait l’objet d’un inventaire du nombre de logementssociaux au 1er janvier 2007.Celles qui ne disposent pas de 20 % de logements sociaux devront remplir cetteobligation avant le 1er janvier 2014.Il est procédé à l’inventaire contradictoire des logements sociaux dans cescommunes.Trois communes remplissent d’ores et déjà l’obligation : Moulins, Aurillac et le Puy-en-Velay.Pour les autres communes, les taux de logements sociaux constatés sont lessuivants :

Allier Avermes : 16,3 %Yzeure : 12,1 %St Germain-des-Fossés : 16,5 %

Cantal Arpajon-sur-Cère : 8,5%

Haute-Loire Espaly-St-Marcel : 15,1 %Brives –Charensac : 18,8 %

Puy-de-Dôme Pont-du-Château : 9,8 %

Il est à noter que si le préfet de département peut utiliser le droit de préemption, cetoutil coercitif n’a pas encore été utilisé en Auvergne comme dans le reste du pays.

X


Les Annexes

Annexe 5

La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logementopposable et portant diverses mesures en faveur

de la cohésion sociale69

La loi instituant le droit au logement et portant diverses mesures en faveur de lacohésion sociale s’articule autour de quatre axes fondamentaux :- droit au logement opposable,- développement de l’offre de logements et d’hébergement,- protection et accompagnement du locataire et du résident,- autres dispositions en faveur de la cohésion sociale.

Principales mesures

Axe 1 - Le droit au logement opposableLe recours amiable et la commission de médiation : le dispositif instauré par la loipour la lutte contre les exclusions est renforcé et amélioré :- La création dans tous les départements est obligatoire avant le 1er janvier 2008,- La commission de médiation est composée de 4 collèges à parts égales dereprésentants de l’État, de représentants des organismes bailleurs et structuresd’hébergement, des représentants du Conseil général, des EPCI ayant signé unaccord collectif intercommunal et des représentants d’associations de locataireset d’associations œuvrant dans le domaine de l’insertion ou le logement.- L’accompagnement social des personnes est renforcé : le demandeur peut êtreassisté tout au long de la procédure par une association agréée.- La décision de la commission de médiation (dossier prioritaire) doit être motivéeet transmise par écrit au demandeur.- Les préfets doivent informer par écrit les personnes auxquelles il est proposé unlogement des dispositifs d’accompagnement social mis en œuvre dans ledépartement.

Le recours au tribunal administratif- Le recours contentieux est ouvert • à compter du 31 décembre 2008 aux demandeurs prioritaires (sansopposabilité de délai).

• à compter du 1er janvier 2012 à tous les autres demandeurs après un délai« anormalement » long.

- Le demandeur peut être assisté par une association agréée.- La décision du juge doit être prise dans les 2 mois.

La mobilisation du parc privé- le préfet a la possibilité de proposer un logement du parc privé conventionnéavec l’ANAH :• pour lequel le bailleur s’est engagé sur des conditions spécifiquesd’attribution dans le cadre d’un programme social thématique.

69 - Source : La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de lacohésion sociale, Comité régional de l’Habitat, juin 2007.

XI


Les Annexes

• ou donné à bail à un organisme de logement social ou à une association quipourra le sous-louer à des publics prioritaires.

Les publics prioritairesLes cinq catégories de demandeurs prioritaires qui peuvent prétendre à l’ouverturede ce droit, sans condition de délai, à partir du 31 décembre 2008, sont lesdemandeurs de bonne foi :dépourvus de logement,- menacés d’expulsion sans relogement,- logés dans des locaux manifestement sur-occupés ou ne présentant pas lecaractère de la décence et qui ont, soit au moins un enfant mineur, soit un enfantou une personne à charge présentant un handicap,- hébergés ou logés temporairement dans un établissement ou un logement detransition,- logés dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractèreinsalubre ou dangereux.

L’hébergementCe droit opposable est également ouvert aux demandeurs d’accueil dans unestructure d’hébergement, un établissement ou un logement de transition, unlogement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale (saisine de lacommission de médiation sans condition de délai et recours contentieux possible àpartir du 1er décembre 2008).La loi dispose également que toute personne accueillie dans une structured’hébergement d’urgence doit pouvoir y être maintenue si elle le souhaite, enl’absence de proposition d’orientation.

Axe 2 - Développer l’offre de logements, d’hébergement ou de structures adaptées

Pour accroître l’offre de logements et d’hébergements, le texte prévoit :- Une hausse de 300 millions d’euros de l’enveloppe prévue pour la période 2005-2009 dans le cadre de la programmation du Plan de Cohésion Sociale en matièred’hébergement.- Une programmation complémentaire du Plan de Cohésion Sociale en faveur dulogement social : les objectifs de production de logements sociaux sur la duréedu plan sont portés de 500 000 à près de 600 000 logements. Les efforts portentexclusivement sur la production de logements locatifs très sociaux (PLUS, PLAI)avec une programmation clairement affichée d’au moins 20 000 PLAI par an. Lesmoyens financiers correspondants sont également en hausse.- L’extension du champ d’application de l’article 55 de la loi SRU (obligation de20% de logements sociaux) aux communes de plus de 1 500 habitants desétablissements publics de coopération intercommunale de plus de50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de15 000 habitants.- La mise en place de mesures fiscales pour la construction et les travaux deCHRS, d’EHPAD ou d’établissements pour personnes handicapées.

Le régime fiscal applicable aux bailleurs sociaux est étendu à l’Association FoncièreLogement.

XII


Les Annexes

Axe 3 - Protection et accompagnement du locataire et du résident

- Les pièces demandées au locataire par le bailleur sont simplifiées pour luttercontre les discriminations au logement.

- Les aides personnelles au logement (AL et APL) sont indexées sur l’indice deréférence des loyers et sont révisées annuellement au 1er janvier.

- Les loyers des meublés sont indexés sur le coût de la construction maisl’augmentation est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers.

- Le fonds de garantie universelle des risques locatifs est créé au sein de l’Uniond’Économie Sociale de l’Habitat.

- Un bilan de la mise en œuvre du numéro unique du logement social devra êtreprésenté annuellement devant le parlement.

- L’interdiction de coupure d’eau aux personnes en impayés est étendue à latotalité de l’année.

- L’obligation de saisir la Commission Départementale des Aides Personnelles auLogement (CDAPL) ou l’organisme payeur de l’allocation logement viseégalement la résiliation du bail pour impayé locatif.

- En cas de squat du domicile, l’expulsion devient possible sans recours au juge.

Axe 4 - Autres dispositions en faveur de la cohésion sociale

- Un dispositif d’aide à la réinsertion des anciens migrants âgés hébergés dansdes foyers est créé pour faciliter les séjours de longue durée dans le paysd’origine des personnes immigrées à faibles ressources.

- Un crédit d’impôt est instauré pour les dépenses de services à la personne pourles personnes non imposables.

- Des mesures contre le surendettement.

- Les règles de domiciliation sont modifiées et précisées. La loi étend les mesuresenvers les « sans domicile fixe » aux « sans domicile stable » pour que soientconcernées les personnes logées par des tiers ou dans des habitats précaires.

XIII


Les Annexes

Annexe 6

Le droit au logement : Contexte de mise en œuvre du droit au logement en Auvergne70

État des lieux et perspectives

Avant l’adoption de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement, ont été misen place, de manière inégale sur le territoire national, différents dispositifs permettantde traiter et de coordonner les attributions de logements sociaux aux personnesdéfavorisées et en difficulté : commissions de médiation (loi relative à la lutte contreles exclusions - 1998), accords collectifs, droit de réservation du préfet mais aussicommissions de relogement, commissions d’examen des demandes en délaisdépassés, commissions de concertation…La loi, en venant renforcer le dispositif notamment par l’obligation de créer lacommission de médiation avant le 1er janvier 2008 et en rendant opposable le droit aulogement, impose aux services de l’État et à ses partenaires de mettre en place lesstructures qui permettront de répondre à ce droit nouvellement institué.En Auvergne, le logement des personnes défavorisées et les attributions delogements sociaux en faveur des publics prioritaires sont prises en compte à traversdifférents dispositifs existants ou co-existants dans les départements, lescommissions de médiation n’ayant pas été créées dans la région. Chacun de ceux-ci a conduit des réflexions et des travaux pour mettre en œuvre le droit au logementen adaptant ou créant les conditions pour y accéder.

Département de l’Allier

État des lieux

Le logement ou le relogement des personnes en difficultés est traité à traversnotamment, les accords collectifs mis en œuvre depuis 2002. Les bailleurs se sontengagés à accueillir annuellement au moins trente ménages défavorisés dans leurparc, l’objectif étant réparti en fonction du patrimoine des organismes et selon quatrebassins (Montluçon, Vichy, Moulins et reste du département).L’objectif est de répondre à la demande en logement des personnes défavoriséescumulant des difficultés économiques, sociales voire comportementales :l’identification des ménages dont la situation relève des accords collectifs et pourlesquels il convient de trouver une solution de relogement se fait à partir du suivi desdélais dépassés dans le cadre de la gestion du numéro unique, de la saisine du Préfetdans le cadre des expulsions, de la saisine des organismes HLM, de la saisine destravailleurs sociaux, de la saisine des CHRS ou Foyers Travailleurs Migrants et lasaisine du FSL.La DDE gère le suivi du numéro unique (demandes en délai dépassé) et assure lesecrétariat des accords collectifs. Elle est chargée de suivre les dossiers desménages relevant des accords collectifs, diligente les enquêtes auprès destravailleurs sociaux sous couvert du Conseil général et organise les réunions desaccords collectifs qui rassemblent les services de la Préfecture, la DDASS, le Conseilgénéral et les organismes HLM.70 - Source : Le droit au logement : Contexte de mise en œuvre du droit au logement en Auvergne, Comité régional de l’Habitat,juin 2007.

XIV


Les Annexes

Perspectives

La DDE a établi :- un état des lieux de la prise en compte actuelle des dossiers révélant les cas plusdifficiles à résoudre et les ménages dont le relogement est problématique,- un recensement du parc de logements sociaux du département et despossibilités d’hébergement en liaison avec la DDASS,- Création de l’observatoire nominatif des logements indignes,- Mise en place d’un plan territorialisé de lutte contre l’habitat indigne.

Par ailleurs, dans le cadre du PDALPD (Plan Départemental d'Action pour leLogement des Personnes Défavorisées) finalisé en 2007 et soumis à l’avis du CRH,deux actions sont envisagées pour concourir à la mise en œuvre du droit au logementdans l’Allier.- L’expérimentation d’une instance unique de coordination et de gestion desattributions prioritaires afin de coordonner et de rendre plus efficacesl’élaboration et la mise en œuvre des accords collectifs ainsi que la mobilisationdu contingent préfectoral. Dans ce cadre, il sera constitué un fichier unique desdemandeurs prioritaires.- La mise en place d’un dispositif de relogement concerté pour les situations lesplus difficiles, comprenant un accompagnement des ménages (ingénierie socialeet immobilière).

L’instance unique de coordination et de gestion des attributions prioritaires siègera,sous l’égide du coordinateur du PDALPD, au titre de la commission de suivi dudispositif.La commission de médiation réunira les mêmes acteurs que l’instance unique decoordination sous la présidence d’une personne désignée conformément à la loi du5 mars 2007 et des synergies entre ces deux instances seront recherchées.

Département du Cantal

État des lieux

La commission d’attribution des logements sociaux fonctionne dans le cadre du droitréservataire du préfet : la préfecture pilote le dispositif de relogement des publics duPDALPD, la DDASS exerce un contrôle de recevabilité des dossiers et la DDE détientla liste des logements identifiés au titre du droit de réservation préfectorale.Une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) pour l’accueil des plus démunis aété mise en place avec pour objectif de maintenir dans les lieux et de reloger lespersonnes en difficulté ou logées dans des conditions indignes. Les deux parcs (privéet public) sont mobilisés pour atteindre l’objectif de logement de 20 à 30 familles paran.La programmation en logements sociaux contribue également au logement des plusdéfavorisés avec une intégration progressive des objectifs du PCS (Plan de cohésionsocial) relatifs aux PLAI (prêt locatif aidé d'intégration). Enfin, le PDALPD validé enfévrier 2007 œuvre dans le sens du droit au logement et prévoit, notamment, desactions visant à prévenir les situations d’exclusion du logement et à améliorer l’accèsau logement des publics spécifiques (voir aussi Les perspectives).

XV


Les Annexes

Les perspectives

Des réflexions étaient en cours pour organiser l’articulation de la future commissionde médiation (1er janvier 2008) avec la commission d’attribution de logementssociaux.Le recensement et la cartographie des logements du droit de réservation préfectoraleadaptés aux publics prioritaires de la loi DALO étaient envisagés.Plusieurs actions inscrites dans le PDALPD et concourant à sa mise en œuvrecontribuent directement ou indirectement à la mise en place du droit au logementdans le département :- mise en place des accords collectifs départementaux,- développement de l’offre de logements locatifs PLAI dans le parc public,- mise en place d’un programme social thématique concernant une offre delogement très social dans le parc privé,- amélioration et développement de l’hébergement d’urgence,- création d’un dispositif d’observation du public et de l’offre en logement,- création de l’observatoire nominatif des logements indignes,- mise en place d’un plan territorialisé de lutte contre l’habitat indigne.

Département de la Haute-Loire

État des lieux

La commission pour le relogement des personnes défavorisées a été instaurée en1991 pour jouer le rôle d’interface entre les publics les plus défavorisés et les acteursinstitutionnels et tenter ainsi de trouver des solutions dès qu’une problématiquelogement est identifiée (publics non logés par les circuits classiques). Elle permet lesuivi de location des logements financés en PLA d’Intégration et dans le cadre duPST. La DDE assure le secrétariat de cette commission qui se réunit tous les mois.Par ailleurs, l’Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS), « la clef 43 », associationœuvrant en faveur du droit au logement, s’est vu confier dans le cadre d’une Maîtrised’œuvre urbaine et sociale, une mission consistant à favoriser l’accueil, le maintien etl’insertion par l’habitat des ménages en difficulté sur le périmètre de la communautéd’agglomération, et particulièrement dans les quartiers inscrits en sites prioritaires ducontrat de ville. Les publics concernés sont ceux du PDALPD.

Les perspectives

Les services de l’État, le Conseil général et les bailleurs se sont réunis peu aprèsl’adoption de la loi et ont acté quelques principes relatifs à l’application de la loi dansle département : le droit de réservation du préfet sera activé et le contingent delogements portera sur 25 % des logements libérés annuellement et de la productionneuve. Il est également apparu la nécessité de disposer d’un suivi nominatif desdemandeurs prioritaires de logement et d’hébergement.Le délai anormalement long aujourd’hui fixé à 18 mois fera l’objet de nouvellesréflexions à croiser avec la réalité du fichier Numéro unique.L’organisation qui semble émerger reposerait sur la commission de médiationarticulée avec la commission relogement existante et ainsi conservée avec descompétences élargies, chargée d’instruire les dossiers en amont et d’en régler lamajeure partie.

XVI


Les Annexes

Des réunions de concertation avec les bailleurs se poursuivront dans le cadre decette réflexion, qui permettront notamment de définir les modalités de mise en œuvredes accords collectifs et du contingent préfectoral.

Département du Puy-de-Dôme

État des lieux

Deux dispositifs de concertation existent dans le département pour l’attribution deslogements sociaux aux personnes en difficulté :- La commission d’examen des demandes en délai dépassé étudie les dossiers dedemande de logement HLM en attente depuis plus de 15 mois dans le butd’apprécier la nature des difficultés rencontrées par les organismes et si possibleparvenir à des solutions individuelles. Elle se réunit 2 fois par an et la DDE enassure le secrétariat.

Le bilan de la commission révèle un nombre important de nouveaux dossiers le plussouvent liés à des problèmes comportementaux et psychiques et une insuffisance delogements adaptés (PLAi en maison individuelle, maison d’accueil…).- La commission départementale de concertation, en place depuis 2001, tented’apporter des réponses aux demandes des familles n’ayant pu trouver unlogement dans les circuits traditionnels. Le chargé de mission du PDALPD(Conseil général) centralise les demandes émanant des travailleurs sociaux oudes associations caritatives. Sur sa proposition, l’État (DDE) réunit la commissionde concertation. Les dossiers examinés (5 en 2006) correspondent à dessituations particulièrement difficiles. Le travail de la commission fait apparaîtreque ces situations particulières sont connues des organismes. En Puy-de-Dôme,le contingent préfectoral n’est pas formalisé.

Les perspectives

À la demande du Préfet, la création d’une mission inter service « droit au logement »a été confiée à la DDE. Les services de l’État (DDE-DDASS) en liaison avec lapréfecture y travaillent. Elle a pour objectif principal de mieux assurer la coordinationdes actions de l’État sur le champ des hébergements et de l’urgence pour :- Faciliter la mise en œuvre de la loi DALO avec notamment la mise en place de lacommission de médiation.- Mettre en œuvre le plan départemental d’action pour le logement des personnesdéfavorisées (PDALPD) pour ce qui concerne le développement des structuresd’hébergement d’urgence, d’hébergement d’insertion et de logement temporaire(action 1) et l’amélioration de l’accès au logement en facilitant les sorties desoccupants vers un logement pérenne (action 2).- Mettre en œuvre le plan départemental de prévention de la délinquance enassurant le logement des détenus sortant de prison. Des travaux sont conduitsen lien étroit avec l’équipe technique du PDALPD afin d’établir une actualisationdu diagnostic du plan sur la situation des ménages en difficultés, l’offre delogement et d’hébergement disponible et mobilisable, et l’accompagnementsocial nécessaire correspondant dans le nouveau contexte créé par la loi du5mars.

À noter par ailleurs, la finalisation d’une charte de prévention des expulsions locativesélaborée dans le cadre du PDALPD pour coordonner les interventions des dispositifsexistants et qui contribuera à garantir le maintien dans le logement par une meilleuremobilisation de ceux-ci.

XVII


Les Annexes

Annexe 7

Plafonds de ressources HLM et nouvelles aides de l'État

Source : arrêté du 29 mai 2009 - JO du 12 juin 2009(1) Couple dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans

Plafonds de ressources HLM et nouvelles aides de l'État (PLUS)à compter du 1er Juin 2009

Catégories de ménage Paris et communes limitrophes

Île-de-France hors Paris

et communes limitrophesAutres Régions

Une personne seule 21 802 € 21 802 € 18 955 €

Deux personnes ne comportant aucunepersonne à charge à l'exclusion desjeunes ménages

32 584 € 32 584 € 25 313 €

Trois personnes ou une personne seuleavec une personne à charge ou jeuneménage sans personne à charge (1)

42 715 € 39 170 € 30 441 €

Quatre personnes ou une personne seuleavec deux personnes à charge 50 999 € 46 917 € 36 748 €

Cinq personnes ou une personne seuleavec trois personnes à charge 60 678 € 55 541 € 43 231 €

Six personnes ou une personne seuleavec quatre personnes à charge 68 279 € 62 500 € 48 720 €

Par personne supplémentaire 7 607 € 6 964 € 5 435 €

XVIII


Les Annexes

Annexe 8

Liste des sigles

ADEME : Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'EnergieADIL : Association Départementale pour l'Information sur le LogementAIVS : Agence Immobilière à Vocation SocialeAL : Aide au Logement AML : Aide au maintien dans le logementANAH : Agence Nationale de l’HabitatANPE : Agence Nationale Pour l'EmploiANRU : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine APL : Aide Personnalisée au Logement

CAF : Caisse d’Allocations FamilialesCAUE : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’EnvironnementCCAS : Centre Communal d'Action SocialeCCH : Code de la Construction et de l’HabitationCCI : Chambre de Commerce et d’IndustrieCDAPL : Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives CDC : Caisse des Dépôts et ConsignationsCGCT : Code Général des Collectivités Territoriales CHRS : Centre d'Hébergement et de Réinsertion SocialeCIL : Comité Interprofessionnel du LogementCIV : Comité Interministériel des Villes et du Développement Urbain CLCV : Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de VieCNL : Confédération Nationale du LogementCREDOC : Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vieCRESGE : Centre de Recherches Economiques, Sociologiques et de GestionCUCS : Contrat Urbain de Cohésion Sociale CUS : Convention d’Utilité Sociale

DALO : Droit Au Logement OpposableDDASS : Direction Départementale des Affaires Sanitaires et SocialesDDE : Direction Départementale de l’EquipementDIACT : Délégation Interministérielle à l'Aménagement et à la Compétitivité desTerritoiresDIV : Instance d’Animation et d’ExécutionDOG : Document d’Orientations Générales DREAL : Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du LogementDSQ : Développement Social des Quartiers

EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées DépendantesENL : Engagement National pour le LogementEPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale ESH : Entreprise Sociale pour l’Habitat

XIX


Les Annexes

FNAH : Fonds National d'Amélioration de l'HabitatFSL : Fonds de Solidarité pour le Logement FSU : Fonds Social Urbain

GRL : Garantie des Risques Locatifs

HBM : Habitation à Bon Marché HLM : Habitation à Loyer ModéréHLMO : Habitation à Loyer Modéré OrdinaireHSS : Habitat Seniors Services

INED : Institut National des Etudes DémographiquesINSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques

JHDD : Journées Habitat et Développement Durable JO : Journal officiel

LOADDT : Loi d’Orientation pour l’Aménagement et le Développement Durable duTerritoire LOV : Loi d'Orientation pour la Ville

MOLLE : Mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion MOUS : Maîtrise d'Œuvre Urbaine et Sociale MSA : Mutuelle Sociale Agricole

OPAC : Office Public d'Aménagement et de ConstructionOPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat OPH : Office Public de l’HabitatOPHIS : Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier SocialOPHLM : Organisme Public HLMOPS : Occupation du Parc Social

PACA : Provence-Alpes-Côte d'AzurPADD : Projet d’Aménagement et de Développement DurablePAH : Prime à l'Amélioration de l'Habitat PALULOS : Prime à l'Amélioration des Logements à Usage Locatif et à OccupationSociale PAP : Prêt à l’Accession de la Propriété PAS : Prêt à l'Accession Sociale PC : Prêt Conventionné PDALPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement des PersonnesDéfavorisées PDH : Plan Départemental de l’Habitat PDU : Plan de Déplacements Urbains PIG : Programme d’Intérêt Général PLA : Prêt Locatif AidéPLAI : Prêt Locatif Aidé d’InsertionPLA-LM : Prêt Locatif Aidé à Loyer MinoréPLA-TS : Prêt Locatif Aidé Très SocialPLH : Plan Local de l’Habitat

XX


Les Annexes

PLH : Programme Local de l’Habitat PLI : Prêt Locatif Intermédiaire PLS : Prêt Locatif Social PLU : Plan Local d'UrbanismePLUS : Prêt Locatif à Usage Social PNR : Parc Naturel RégionalPOS : Plan d'Occupation des Sols PSLA : Prêt Social de Location AccessionPSMV : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur

SCI : Société Civile ImmobilièreSCOT : Schéma de Cohérence Territoriale SEM : Société d’Economie Mixte SEPAC : Syndicat d’étude et de Programmation de l’Agglomération ClermontoiseSHON : Surface Hors Œuvre Nette SMIC : Salaire Minimum Interprofessionnel de CroissanceSRADDT : Schéma Régional d’Aménagement et de Développement Durable duTerritoire SRU : Solidarité et Renouvellement Urbains

TFPB : Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties TPU : Taxe Professionnelle UniqueTVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée

UNFOHLM : Union Nationale des Fédérations d'Organismes d'Habitation à LoyersModérésUSH : Union Sociale pour l’HabitatUU : Unité Urbaine

VEFA : Vente en Etat Futur d’AchèvementVRD : Voirie et Réseaux Divers

ZAC : Zone d'Aménagement ConcertéZEP : Zone d’Education Prioritaire ZFU : Zone Franche Urbaine ZPH : Zone Pilote HabitatZRR : Zone de Revitalisation Rurale ZRU : Zone de Redynamisation Urbaine ZUP : Zone à Urbaniser en PrioritéZUS : Zone Urbaine Sensible

XXI


Les Annexes

Annexe 9

Bibliographie

PUBLICATIONS

Enquête sur l’occupation du parc social et son évolution : Enquête nationale 2006,CREDOC, janvier 2007.

Exploitation des résultats de l’enquête d’occupation du parc social – RégionAuvergne, CRESGE, mai 2007.

Le parc locatif social au 1er janvier 2008, Chiffres et statistiques n°41, juin 2009,Commissariat Général au Développement Durable.

Le parc locatif social en Auvergne au 1er janvier 2008, Ministère de l’Ecologie, del’Energie, de Développement durable et de l’Aménagement du territoire, avril 2009.

Politique du logement en France, M. AMZALLAG, Union Sociale pour l’Habitat,40e conférence Habitat et Francophonie, 7 juin 2009.

L’état du mal-logement en France en 2010, 15e Rapport annuel, Fondation AbbéPierre pour le logement des défavorisés, 2010.

La chaîne hébergement-logement : état des lieux et besoins, DRE/DRASS, mai2009.

Senior : Quelle intégration dans les documents de planification et d’urbanisme,Fondation de France, novembre 2007.

Recensement 2006 : le parc des logements auvergnats s’agrandit, Lettreélectronique de l’INSEE n°29, juillet 2009.

Droit au logement, droit du logement, Rapport public 2009, Conseil d’Etat, 2009.

Schéma Régional d’Aménagement et de Développement Durable du Territoire de laRégion Auvergne, Conseil régional d’Auvergne, novembre 2009.

Budget Primitif 2010 de la Région Auvergne, Conseil régional d’Auvergne,décembre 2009.

Etude de M. Mouillart, économiste du logement, Université Paris Nanterre.Colloque « Financement public du logements », mai 2006.

4e Livre Blanc de l’Union nationale de la propriété immobilière, septembre 2009.

JOURNAUX ET MAGAZINES

Pact Arim en mouvement, publication mensuelle

La Gazette des communes, des départements, des régions, publication mensuelle

Le Courrier des maires et des élus locaux, publication mensuelle

XXII


Les Annexes

La Lettre du Cadre territoriale, publication mensuelle

La Montagne

Le Monde

La Tribune

Le Figaro

SITES INTERNET

www.legifrance.fr

http://www2.logement.gouv.fr/actu/loi_sru/default.htm

www.melchior.fr

www.vie-publique.fr

www.anil.org

www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2009/loi-mlle/index.htm

http://aitec.reseau-ipam.org/

www. wikipedia.org

http://www.ena.fr/index.php?page=ressources/rapports/seminaire_logement

http://base.d-p-h.info/fr/fiches/dph/fiche-dph-7294.html

http://www.habitat-developpement.tm.fr/reseau/index.cfm

http://www.outil2amenagement.certu.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=5

http://www.ar-auvergne-ush.org/hlm/AR-Auvergne-Web.nsf/Pages/4AD293507EF65078C1257268003DB0F5?opendocument(intervention des collectivités territoriales dans le champ de l’habitat en RégionAuvergne – annuaire 2006)

http://larecherche.service-public.fr/df/oxide?criteriaContent=LOGEMENT%20SOCIAL&page=resultatsrapports&action=launchsearch&DynRubrique=&DynCorpus=&DynDomain=BRPThemes

Documents

Le logement social en Auvergne - CESER de France ... · 1 Conseil Économique et Social de la Région d’Auvergne « Le logement social en Auvergne : mixité sociale, aménagement