Le Regime de L_immatriculation

7/24/2019 Le Regime de L_immatriculation

1/9

LE REGIME DE LIMMATRICULATION FONCIERELe rgime de l'immatriculation foncire, institu au Maroc par le Dahir du12 aot 1913, se rattache au rgime des livres fonciers ui trouve sonorigine dans la loi !ustralienne de 1"#" dite $!ct %orrens& du nom de sonauteur ir (o)ert %orrens *(egistra* gnral d'!ustralie+

Les principes de cette loi ont t adopts par plusieurs lgislations uidirent en uelues mesures par rapport - la lgislation marocaine+!insi, en %unisie, la procdure est .udiciaire alors u/au Maroc elle est enprincipe administrative+0e rgime consiste d/a)ord - immatriculer, par les soins du conservateur,chaue immeu)le dlimit sur le terrain et sur le plan sous un nom et unnumro et avec les indications .uridiues et topographiues propres+ ar lasuite, sur chaue titre ainsi constitu sont inscrits les droits rels etcharges foncires ui grvent l/immeu)le et ui peuvent faire l/o).et d/unemention provisoire sous forme de prnotation en attendant leur inscriptiondnitive+!insi, le titre foncier constitue l/tat civil de chaue immeu)le+ l permet

de conna4tre la situation ph5siue et .uridiue de l/immeu)le ui se trouveau centre de cette pu)licit d/o6 la ualication de ce s5stme depu)licit foncire relle contrairement au rgime de la pu)licitpersonnelle organis autour de la personne et non l/immeu)le+Les principes du systme :7 Le principe de limmtriculti!n "cultti#e8 0e principe est dictpar l/article du dahir du 127"71913 ui prvoit ue l/immatriculation estfacultative et ue la procdure d/immatriculation n/est entame ue surdemande des intresss sous la forme d/une ruisition d/immatriculation+Le propritaire d/un immeu)le non immatricul a donc le choi: entresoumettre son immeu)le au rgime de l/immatriculation foncire ou lelaisser sous le rgime des proprits non immatricules+ 0ependant,lorsu/il opte pour l/immatriculation de son immeu)le, il ne peut plusrevenir sur cette dcision en demandant le retrait de sa ruisition ni lasortie de l/immeu)le du rgime .uridiue des immeu)les immatriculs+ar ailleurs, ce principe soure des e:ceptions et l/immatriculation esto)ligatoire notamment dans les secteurs - immatriculation o)ligatoire+uiseront ouvert conformment - la loi 1;7


2/9

La procdure d/immatriculation est un s5stme d/apurement et de purge.uridiue permettant de faire ta)le rase du pass .uridiue de l/immeu)leet de :er un point de dpart uniue et prcis - la proprit immo)ilire etla d)arrasser de tous les droits rels et de toutes les charges fonciresantrieurs - l/immatriculation, et ui ne sont pas rvls au cours de laprocdure+7 Le crctre d(+niti" et intt&u'le du titre "!ncier8La procdure d'immatriculation a)outit - l'ta)lissement d'un titre foncierdnitif et inattaua)le+0onformment au: dispositions de l'article 2 du Dahir 1913, le titrefoncier rsultant de la dcision de l'immatriculation, forme le point dedpart uniue des droits rels et des charges foncires e:istant surl'immeu)le+, Le-et c!nstituti" et "!rce pr!'nte des inscripti!ns:elon ceprincipe, le droit assu.etti - la pu)licit n/e:iste m>me entre les partiesue par l/eet et - partir de la date de son inscription sur les Livresonciers+

Ene fois inscrit, ce droit est garanti au prot et - l/encontre de tous, etparticulirement des tiers inscrits de )onne foi+Mais contrairement - l/immatriculation, l/inscription peut >tre modie ouradie par suite - l/annulation de l/acte ui en est - l/origine sans toutefoisporter pr.udice au: droits des tiers inscrits de )onne foi+,Le crctre dministrti" de l pr!c(dure8 la procdured/immatriculation au Maroc est essentiellement administrative.0ependant, elle peut comporter des phases .udiciaires en casd/oppositions - l/encontre de la ruisition, ou en cas de recours contre ladcision de refus d/immatriculation et de considrer la ruisition commenulle et non avenue+lan gnral 8

/, L/immatriculation @procdure normaleC+0, Les inscriptions+1, Les prnotations+/ 2ARTIE : LA 2ROCEDURE DIMMATRICULATION 3ORDINAIRE4

La soumission au rgime de l/immatriculation foncire dit aussi rgime deslivres fonciers ncessite ue l/immeu)le soit au prala)le immatricul ettitr - la suite d/une procdure d/immatriculation ui a pour o).ectifd/apurer la situation .uridiue de l/immeu)le et de le purger de tous lesdroits antrieurs+0ette procdure est essentiellement administrative mais peut comporterune phase .udiciaire en cas d/oppositions - l/encontre de la ruisition

avant d/a)outir - l/ta)lissement d/un titre foncier au re.et ou -l/annulation de la ruisition+C5 /: LA 25A6E ADMINI6TRATI7E DE LA 2ROCEDURE

DIMMATRICULATIONLa procdure d/immatriculation est dclenche par le dp?t d/uneruisition d/immatriculation ui est soumise - une large pu)licit suiviede diverses oprations topographiues+

2ARAGRA25E /:LE DE2OT DE LA RE8UI6ITIONLa procdure d/immatriculation est dclenche par le dp?t d/unedemande d/immatriculation dite $ruisition d/immatriculation&, auprs dela conservation foncire dans le ressort de lauelle se trouve l/immeu)leconcern+ Alle est prsente sur un imprim prta)li - remplir et - faire

signer par le reurant lui7m>me ou son fond de pourvoir+ An m>metemps ue sa ruisition, le reurant dpose tous les titres de proprit,


3/9

contrats, actes et documents de nature - faire conna4tre les droits relse:istants sur l/immeu)le+A, Les pers!nnes %'ilit(es 9 re&u(rir limmtriculti!n:0onformment au: dispositions de l/article 1< du Dahir du 12 aout 1913sur l/immatriculation des immeu)les les personnes ui peuvent reurirl/immatriculation sont 8/F Le propritaire,0 F Le copropritaire, leuel doit indiuer ses copropritaires et enmentionner l/identit et la uotit de chacun d/eu:G le tout, sous rservedu droit de chefaa des autres copropritaires lorsue ceu:7ci se trouventdans les conditions reuises pour l/e:ercice du dit droit+1F Les dtenteurs des droits rels d/usufruit, de supercie, emph5tose,surlvation, houa, Hina et ha)ous ; Les dtenteurs de servitudes foncires ou d/h5pothues, avectoutefois le consentement du propritaire+


4/9

dclare+ 0et avis est pu)li au )ulletin oKciel et placard et aKch - laconservation foncire, au tri)unal de premire instance et au sige del/autorit locale et du conseil communal du territoire sur leuel se trouvel/immeu)le et au: marchs+= ; L#is de '!rn)e:Dans le dlai des deu: mois suivant la pu)lication de l/e:trait de laruisition d/immatriculation, le conservateur procde - l/ta)lissementd/un avis de )ornage ui :e la date - lauelle le )ornage sera eectu+0et avis est placard et aKch - la conservation foncire, au tri)unal depremire instance et au sige de l/autorit locale et du conseil communaldu territoire sur leuel se trouve l/immeu)le et au: marchs.

2ARAGRA25E 1, LE6 O2ERATION6 TO2OGRA25I8UE6La :ation matrielle de l/assiette foncire o).et de la ruisitiond/immatriculation passe par deu: principales oprations topographiues -savoir le )ornage et le lev topographiue+A,Le '!rn)e

Le )ornage est une opration .uridiue, techniue et un acte de pu)licit+l est eectu par un ingnieur gomtre topographe asserment duservice du cadastre ui agit en tant ue dlgu du conservateur de laproprit foncire+Des convocations personnelles au: oprations de )ornage sont adressespar le conservateur, di: .ours avant la date :e pour le )ornage, aureurant, au: propritaires limitrophes indius dans la ruisition, au:titulaires de droits rels et au: intervenants ou opposants ui se sont d.-manifests+ @!rticle 19 du dahir du 127"71913C+i le procs7ver)al constate l/a)sence du reurant ou de son mandataire,ou la non e:cution de ce ui est ncessaire pour le droulement del/opration de )ornage, la ruisition d/immatriculation est considrenulle et non avenue si le reurant d/immatriculation ne prsente aucunee:cuse vala)le dans le mois ui suit la sommation ui lui est adress+La ruisition d/immatriculation est galement considre nulle et nonavenue si l/opration de )ornage n/a pu >tre eectue deu: foisconscutives en raison d/un litige concernant l/immeu)le+L/opration de )ornage consiste en la dlimitation matrielle del/immeu)le par des )ornes et donne lieu - l/ta)lissement d/un procsver)al @C de )ornage relatant le droulement de l/opration et lesoppositions ventuelles sur le terrain auuel est anne: un crouis de)ornage+= ; Le le#( t!p!)rp%i&ue

Le lev est l'acte topographiue ui consiste - ta)lir le plan cadastralrglementaire de l'immeu)le - immatriculer 0e plan ui est destin -servir d'anne:e au livre foncier constitue un vrita)le tat7civiltopographiue de la proprit foncire+Les oprations de lev et les calculs des contenances eectus sontdnis avec prcision+ ls permettent ainsi de rta)lir les limites avece:actitude en cas de litige+ ls sont reprs et archivs avec soin, grceau: mo5ens sophistius utiliss @tachomtres, station total, NC+! partir de ce lev topographiue, un $ pol5gonal& de la proprit serata)li+Le 0adastre transmet alors le plan cadastral de la proprit - la0onservation oncire ui peut alors eectuer la pu)lication d/un avis de

cl?ture de )ornage+


5/9

C,L pu'licti!n de l#is de cl?ture de '!rn)e:Dans les uatre mois ui suivent le )ornage eectif de la proprit leconservateur procde - la pu)lication d/un avis de cl?ture de )ornage @!rt23C+0et avis contient outre les renseignements contenus dans l/e:trait deruisition l/indication de la supercie e:acte rvle par le plan rgulierta)li pour l/immeu)le en cours d/immatriculation, la nature et laconsistance e:acte, ainsi ue les droits rels et les charges fonciresaectant le dit immeu)le+l :e le point de dpart @dateC du dlai de 2 mois - l/e:piration duuelaucune opposition n/est receva)le - l/encontre de la ruisitiond/immatriculation+

C5 II: LE6 DROIT6 CON6TITUE6 AU COUR6 DE LA 2ROCEDUREDIMMATRICULATION:

Oien u/en cours d/immatriculation, l/immeu)le en cause n/est pas.uridiuement paral5s et gel+ l peut faire l/o).et de toute opration

.uridiue ou matrielle possi)le+0ependant, en raison de la pu)licit ui entoure l/immeu)le, lareconnaissance de l/e:istence de tels droits et assu.ettie - des rglesspciales de pu)licit foncire+Le )nciaire d/un droit - inscrire sur le titre foncier - intervenir mais,constitu ou modi au cours de la procdure d/immatriculation, s/il neveut pas su)ir l/eet de purge rsultant de la dcision d/immatriculation,doit o)server les dispositions nonces au: articles "3 et "; du dahir du12 aot 1913 sur l/immatriculation des immeu)les et au: articles , = et "de l/arr>t viHiriel du 3 .uin 191# dictant les dtails d/application durgime foncier de l/immatriculation, tel u/il a t modi par l/arr>tviHiriel du 1" aot 19#;+Le )nciaire aura - emprunter, l/une des deu: voies suivantes8A,Le d(p?t 3rticle @4 en #ue de linscripti!n sur le titre "!ncier 9inter#enir:L/intress peut simplement dposer l/acte .usticatif du droit invou - laconservation foncire+ 0e dp?t est mentionn au registre des oppositionset le .our de l/immatriculation, le droit, s/il n/a pas t contest, serainscrit sur le titre foncier au rang ui lui a t assign par la date du dp?tde l/acte le .ustiant+=,L pu'licti!n dun e>trit recti+cti" u 'ulletin !ciel 3rticle@14:0onformment au: dispositions de l/article "3 du dahir du 12P"P 1913 sur

l/immatriculation des immeu)les, l/intress peut dposer ses actes etdocuments - la conservation foncire et demander au conservateur dereprendre la procdure d/immatriculation en son nom ou la poursuivreavec le reurant primitif en cas d/alination partielle ou en indivis+ Leconservateur pu)lie alors un e:trait recticatif au )ulletin oKciel+An outre, si l/avis de cl?ture de )ornage a d.- t pu)li au )ulletinoKciel, le conservateur procde - la pu)lication d/un nouveau avis decl?ture de )ornage ui ouvre un nouveau dlai d/opposition .usu/-l/e:piration des deu: mois suivant cette pu)lication+ 0ependant, ne sontreceva)les dans ce nouveau dlai ue les oppositions se rapportantdirectement au droit constitu ou modi et non les oppositions lies au:droits du reurant initial+


6/9

L/immeu)le est en consuence immatricul en totalit ou en indivis aunom du )nciaire de l/e:trait recticatif avec ou sans le reurantprimitif+

C5 III, LE6 O22O6ITION60onformment au: dispositions de l/article 2; du dahir du 12P"P1913 surl/immatriculation des immeu)les, l/opposition est une contestation levepar un tiers - l/encontre de la ruisition de l/immatriculation et portant87 sur l/e:istence ou l/tendu du droit prtendu par le reurant, ou sur leslimites de la parcelle en causeG7 sur l/e:ercice d/un droit rel suscepti)le de gurer sur le titre foncier -intervenir en suite d/immatriculation+7 sur une contestation portant sur un droit dclar selon l/art "; du dahirdu 12P


7/9

foncire concernant la partie o).et d/opposition+ l s/agit d/une$ruisition conrmative d/opposition &+A, LA 2ROCEDURE ADMINI6TRATI7E DE LO22O6ITION:

Les oppositions sont formules devant des autorits comptentesdtermines par la loi, dans des dlais lgau: et prennent des formes etdoivent remplir des formalits prescrites par la loi+/,Les ut!rit(s c!mp(tentes p!ur rece#!ir les !pp!siti!ns:Les autorits ha)ilites - recevoir les oppositions sont le conservateur dela proprit foncire et l/ingnieur gomtre topographe, dlgu duconservateur de la proprit foncire, charg de l/opration du )ornage ence ui concerne les oppositions formules au cours de cette oprationG0,Les d(lis d!pp!siti!n: Le d(li n!rml8 La rgle gnrale est dicte par les articles 23,

2;, et 2= du dahir du 12P"P1913 sur l/immatriculation des immeu)les+0e dlai d/opposition est ouvert - compter de la date du dp?t de laruisition d/immatriculation et court .usu/- l/e:piration du dlai dedeu: mois - compter de la date de pu)lication au )ulletin oKciel de

l/avis de cl?ture de )ornage+ L!pp!siti!n e>cepti!nnelle %!rs d(li8 0onformment au:

dispositions de l/article 29 du dahir du 12P"P1913 surl/immatriculation, l/opposition peut >tre reJue e:ceptionnellementhors dlai par le conservateur de la proprit foncire tant ue ledossier de la ruisition d/immatriculation concerne n/a pas ttransmis au tri)unal comptent+

1, Les "!rmes des !pp!siti!ns:!ucune forme particulire n/est e:ig pour l/acceptation des oppositionsui peuvent >tre soit8 formules par dclarations orales devant les autorits ha)ilites - les

recevoir+ adresses - ces m>mes autorits par crit+

, Les !'li)ti!ns de l!pp!snt:L/opposition doit >tre dirige - l/encontre de la ruisitiond/immatriculation et non - l/encontre d/une autre opposition+ An eet,$opposition sur opposition ne vaut&+Les oppositions doivent contenir l/nonciation des droits revendius,titres et pices sur lesuels la demande est appu5e et >treaccompagnes de tous les documents invous ou de toutes les

.ustications utiles+ @2 alina de l/article 2# du dahir 12P


8/9

s/acuitte pas de la ta:e .udiciaire et des droits de plaidoirie ou ne .ustiepas u/il a o)tenu l/assistance .udiciaire+ i une opposition porte sur une partie seulement de la proprit dont la

dlimitation n/a pu >tre eectue le .our du )ornage, il est procd -cette opration, au: frais de l/opposant+

i la dlimitation de la partie conteste n/a pu >tre eectue, leconservateur de la proprit foncire transmet la ruisitiond/immatriculation au tri)unal de premire instance+ Le .uge rapporteursaisi du dossier peut eectuer cette dlimitation+

, Lissue de l!pp!siti!n :! dfaut de conciliation, et ds ue le reurant a fait conna4tre auconservateur son refus d/acuiescer au: prtentions des opposants oul/impossi)ilit o6 il se trouve d/o)tenir mainleve amia)le de leursoppositions, le conservateur adresse le dossier de la ruisition au tri)unalpour statuer sur les oppositions+0ependant, lorsue l/opposition est partielle, le conservateur peut scinderla ruisition et immatriculer la partie de la proprit non conteste et

adresser la ruisition o).et d/opposition au tri)unal+

=, LA 25A6E UDICIAIRE DE LA 2ROCEDURELa procdure d/immatriculation entre dans une phase .udiciaire lorsue laruisition d/immatriculation fait l/o).et d/oppositions+ Le dossier de laruisition est alors transmis au tri)unal de premire instance en vue deleur rglement par voie de .ustice+ ar la suite le dossier est transmis auconservateur - ui il incom)e de prendre la dcision nale+La comptence du tri)unal se limite au rglement des oppositions vis -vis des prtentions du reurant+ ar consuent, le tri)unal n/a pas - seprononcer et - statuer sur le )ien fond de la ruisition d/immatriculationu/il appartiendra au conservateur de la proprit foncire seul d/admettreou de re.eter+ar contre, le tri)unal se prononce sur l/e:istence du droit prtendu parl/opposant, sur sa nature, sa consistance et son tendu, c/est - dire sur le)ien fond de l/opposition+ l statue sur chaue opposition - part, -l/encontre des prtentions du reurant et non pas - l/encontre d/uneautre opposition+ l ne doit pas statuer entre les dirents opposants,m>me dans le cas o6 il e:iste un lien d/o).et entre chacune desoppositions formules - l/encontre d/une m>me ruisitiond/immatriculation+

ur le plan procdural, une fois le .ugement rendu et avant l/e:piration dehuit .ours, il est noti par e:trait au reurant d/immatriculation et - tousles opposants dans les formes prescrites par le code de procdure civile+Ledit .ugement est suscepti)le d/appel dans les dlais ordinaires et l/appelest receva)le uelle ue soit la valeur de l/immeu)le dontl/immatriculation est reuise+i l/e:istence et la nature du droit ue l/opposant revendiue sont ta)lisdevant le tri)unal il dclare l/opposition )ien fonde tout en prcisant enm>me temps, la consistance et l/tendu du droit ainsi reconnu -l/opposant+ Dans le cas contraire, il dclare l/opposition non fonde+!insi, la comptence du tri)unal se limite - dclarer l/opposition )ienfonde ou non fonde et il n/a pas - ordonner au conservateur de la

proprit foncire d/immatriculer ou de refuser l/immatriculation del/immeu)le concern, ni m>me de re.eter la ruisition d/immatriculation


9/9

en uestion+ l doit renvo5er le dossier de la ruisition d/immatriculationau conservateur ui prend les dcisions ui s/imposent+ar ailleurs, toute opposition ui est reconnue a)usive, ve:atoire et demauvaise foi par la .uridiction saisie, donne lieu - une amende d/au moins1ts envers les parties lses+

C5 7I, LA DECI6ION DU CON6ER7ATEURLorsue toutes les formalits ont t accomplies, le conservateur de laproprit foncire peut procder - l/immatriculation de l/immeu)le etta)lir un titre foncier+

A, Le re"us dimmtriculti!n:Malgr l/e:cution de toutes les formalits de la procdured/immatriculation, l/accomplissement de toutes les prescriptions destines

- assurer la pu)licit dictes par la procdure d/immatriculation, ainsiue la ralisation des )ornage et lev rguliers, et malgr l/e:piration desdlais d/opposition et la cl?ture de la procdure ouverte pour la ruisitionconcerne sans u/aucune opposition n/ait t formuleG le conservateurde la proprit foncire peut toutefois refuser d/immatriculer la propriten uestion+ par suite de l'irrgularit de la demande ou de l'insuKsancedes titres produits pour .ustier des prtentions du reurant

=, Lnnulti!n de l r(&uisiti!n dimmtriculti!n:Lorsue l/opposition dclare )ien fonde est totale, le conservateur de laproprit foncire procde au re.et total de la ruisition d/immatriculationconcerne, et par suite - son annulation+0ette dcision a pour eet de rendre les parties - leur situation antrieured/avant l/enr?lement de la ruisition d/immatriculation, d/annuler le)ornage et de faire dispara4tre les traces du dit )ornage par le reurantet - ses frais+

C, L d(cisi!n dimmtriculti!n! dfaut d/opposition le conservateur est tenu dans les trois mois suivantl/e:piration du dlai d/opposition d/ta)lir le titre foncier+L/immatriculation donne lieu - l'ta)lissement, par le conservateur de laproprit foncire, d'un titre foncier comportant 8

La description dtaille de l'immeu)le avec ses limites, ses tenantset a)outissants, sa nature et sa contenance+

L'indication du domicile et de l'tat civil du ou des propritaires, et,

dans le cas d'indivision, l'indication de la part de chacun de cesderniers+ Les droits rels immo)iliers e:istant sur l'immeu)le+

0e titre porte un numro d'ordre et un nom particulier et le plan del'immeu)le 5 est anne:+ Le duplicata du titre foncier est remis aupropritaire+

Documents

Le Regime de L_immatriculation