Le « tableau de bord - ADIL 68 · Agene Dépatementale d’Infomation su le Logement du Haut -Rhin Osevatoie de l’Haitat du Haut -Rhin Le « tableau de bord » de l’habitat dans

Agence Départementale d’Information sur le Logement du Haut-Rhin Observatoire de l’Habitat du Haut-Rhin


Le « tableau de bord » de l’habitat dans le Haut-Rhin

• Le tableau de bord de l’habitat : une nouvelle production de l’agence qui sera mis à jour annuellement qui a pour but de dresser un état des lieux de la conjoncture « Habitat/Logement » dans le département

• Cette étude a pour vocation de balayer de manière très large tous les aspects liés à l’habitat et au logement au travers notamment :

o De la démographie o De l’emploi o De l’évolution du parc dans son ensemble, de la vacance o Des niveaux de revenus des ménages o Des niveaux de loyer et de prix des logements



La démographie haut-rhinoise • Notre département compte 753 056 habitants

au dernier recensement (INSEE – 2011) • Il faut attendre la fin de la seconde guerre mondiale

pour assister à une croissance démographique significative : le Haut-Rhin passe de 465 000 habitants en 1946 à 753 000 habitants en 2011 – correspondant à taux de croissance annuel moyen (TCAM) de 0,74% entre 1946 et 2011

• Il existe cependant deux périodes de croissance : - Les « Trente Glorieuses » : TCAM = 1,08% (1946-1975) – soit environ + 5 900 habitants/an - et celle du choc pétrolier à aujourd’hui : TCAM = 0,47% (1975-2011) – soit environ + 3 300 habitants/an

• Sur la dernière période 2006-2011 :

le Haut-Rhin a gagné en moyenne + 3 316 hab./an dont : - par solde naturel : + 3 276 hab./an (99%) - par solde migratoire : + 40 hab./an (1%)



La démographie haut-rhinoise • L’indice de vieillissement correspond au rapport entre la population de +60 ans et la population de -20 ans

(définition selon l’INSEE)

• L’indice de vieillissement est dans le Haut-Rhin de 92,1 en 2011 – soit un rapport de 168 327 pers. + 60 ans pour 182 801 pers. de - 20 ans

• L’indice 100 qui correspond à l’équilibre entre la population jeune de -20 ans et la population âgée de +60 ans sera peut-être dépassé dès 2015 dans le département



L’emploi et le chômage • Un taux de chômage localisé dans le Haut-Rhin

de 9,6% au 2ème trimestre 2014, très proche de la moyenne nationale de 9,7%

• Depuis 2001, on observe trois phases dans l’évolution du chômage : - De 2001 à fin 2005 : un taux de chômage haut-rhinois faible (4,3% au 2ème trimestre 2001) mais qui rejoint la moyenne nationale au 4ème trimestre 2005 (8,4%) - De 2006 à fin 2008 : décrue du taux de chômage départemental dans le sillage national (6,9% au 4ème trimestre 2008) - De 2009 à aujourd’hui : augmentation sensible du taux de chômage en 2009 puis en 2011, suivie d’une stabilisation depuis fin 2013

• Une évolution négative du nombre d’emplois et d’actifs occupés dans le département entre 2006 et 2011 : 1 630 emplois en moins et 587 actifs occupés en moins



La structure du parc de logements et les statuts d’occupation

• Le département compte en 2013 un total de

377 800 logements (FILOCOM) contre 353 483 logements en 2007 (soit un TCAM de 1,11% entre 2007 et 2013)

• Un parc composé majoritairement de

résidences principales (86,2%) mais qui perd un peu de terrain (-1,2 pt entre 2007 et 2013) au profit des logements vacants (10,7% / +1,1 pt entre 2007 et 2013) / Stagnation du parc de résidences secondaires (3,1% / +0,1 pt)

• 325 707 résidences principales en 2013 :

- dont 60,8% occupés en propriété (+1,0 pt entre 2005 et 2013) - dont 24,3% occupés par des locataires du parc privé (+0,2 pt entre 2005 et 2013) - dont 12,6% occupés par des locataires du parc public (-0,4 pt entre 2005 et 2013)



La construction neuve • Sur une longue période (1999-2013), la

moyenne de la construction neuve s’établit à environ 3 800 logements par an

• Après la phase euphorique des années 2005

à 2008 avec plus de 4 000 logements mis en chantier par an, la construction neuve s’effondre en 2009 (3 053 logements) et encore plus à partir de 2012 avec 2 645 logements par an

• Entre 2005 et 2011, la majorité des logements « commencés » sont des logements de type collectif, mais cette part diminue de manière constante (58,3% en 2005 puis 51,4% en 2011). Une inversion s’opère à partir de 2012, où le logement individuel devient majoritaire (61,2% des logements mis en chantier), due à la chute des programmes neufs de logements collectifs



L’intensité de production • Après le pic de production atteint dans

le Haut-Rhin en 2007 (15,9 logts commencés / 1 000 ménages), l’intensité de la production départementale faiblit sur les dernières années et atteint en 2013 – 8,4 logements commencés / 1 000 ménages

• D’intensité comparable en 2009, les

trois principales agglomérations connaissent par la suite trois scenarii différents jusqu’en 2013 : - La CC3F apparaît comme le territoire le plus dynamique puisque le ratio

atteint en 2011 – 23,7 logts commencés / 1 000 ménages avant de retomber à 11,9 en 2013 - La CAC a une production plus stable et homogène sur la période compris entre 9 et 15 logts commencés / 1 000 ménages - M2a présente une intensité de production plus faible compris entre 5 et 11 logts commencés / 1 000 ménages



Le « point mort » de la production de logements (2006-2010)

• Sur la période 2006-2010, la construction de logements neufs est d’environ 4 050 logts/an dont : - 64% dédiés au maintien de la population

- 34% dédiés à l’accroissement démographique



La vacance de logements (2007-2013) • Un taux de vacance départemental

(FILOCOM) en progression de 2007 (9,6%) à 2011 (11,0%), suivi d’un léger repli jusqu’en 2013 avec un taux de 10,7%

• Des taux de vacances variables selon les territoires : - Une vacance plus importante sur la CC3F en 2007 (11,9%) qui diminue un peu après 2011 (-0,7pt) à 11,2% en 2013 - Une vacance toujours en progression sur m2A (+1,6 pt entre 2007 et 2013) - Une vacance dans la CAC toujours très proche de la moyenne départementale entre 2007 et 2013 (+0,9 pt entre 2007 et 2013)

• Une vacance de courte durée inférieure à 1 an en baisse entre 2009 et 2013 (-1,9 %), et une vacance de longue durée (> 3 ans) en nette augmentation (+12,1%)



Le parc locatif public • Un parc public de 49 400 logements dans le

Haut-Rhin en 2013. Le nombre de logements sociaux a progressé de +15,8% depuis 2006

• En 2013, 77,9 % des logements de ce parc sont concentrés sur les ZOH de Mulhouse, Colmar et Saint-Louis (+1,6 pt par rapport à 2006)

• Un taux de logements sociaux de 15,2% en 2013, contre 13,8% en 2006 (+1,4 pt)

• Entre 2006 et 2013, 8 645 logements ont été financés, dont :

- 1 732 PLA-I (soit 20,0% du total des financements) - 4 036 PLUS (soit 46,7%) - 2 877 PLS (soit 33,3%) • 37,3 % du total des logements PLA-I/PLUS

ont été financés sur le territoire de M2A

• Un taux de vacance global de 5,9 % et un taux de rotation dans le parc de 12,2% en 2013


Le « tableau de bord » de l’habitat dans le Haut-Rhin La demande locative sociale exprimée au

01/01/2014 (AREAL) • 11 722 demandes (contre 12 299 au 01/01/2013) • 6 911 demandes externes (59,0 %) et 4 811 demandes

internes au parc HLM (41,0 %) • Des demandeurs qui ont moins de 40 ans (c’est le cas

de 58 % des demandeurs externes et de 40 % des demandeurs internes)

• Des demandeurs qui recherchent souvent des logements de type T3 (près de 34 % des demandes totales)

• Ils ont de très faibles revenus (52 % des demandeurs externes déclarent des revenus inférieurs à 10 000 € annuellement, contre 44 % des demandeurs internes). Des motifs qui différent selon les demandeurs (28 % des demandeurs externes avancent le fait d’être dépourvus de logement et 19 % le fait financier, tandis que 33 % des demandeurs internes déclarent souhaiter un logement plus adapté et 14 % disent vouloir changer de logement pour cause de problème d’environnement ou de voisinage)



Niveau de revenus des ménages par statut d’occupation en 2013 • Près de 87 % des propriétaires occupants ont

un revenu supérieur à 20 k€ en 2013. La tendance se retrouve pour les locataires du parc privé avec 59,3 %. Le pourcentage baisse à 42,4% pour les locataires du parc locatif public.

• La majorité des locataires du parc public (61,4%) a des revenus situés entre 30 et 100% des plafonds HLM. 23,9% ont cependant des revenus inférieurs ou égaux à 30% des plafonds HLM.

• 65,3% des locataires du parc privé ont des revenus supérieurs ou égaux à 60 % des plafonds HLM.

• La majorité des propriétaires occupants (64,5%) ont des revenus supérieurs à 100 % des plafonds HLM.

Source : FILOCOM 2013



Revenu médian par unité de consommation en 2011

• Le revenu médian du département s’élève à 20 785 € en 2011 (INSEE). • Les revenus les plus élevés sont toujours

concentrés dans le sud du département, à proximité de l’agglomération bâloise ainsi qu’en proche périphérie des centres urbains.

• L’existence de « poches de précarité » se

concentrant dans les plus grandes villes du Haut-Rhin (Colmar, Mulhouse et Saint-Louis) expliquent la relative faiblesse de leurs niveaux de revenu médian (inférieur à 18 445 €/an).

• La fragilité de certains pôles secondaires (Sainte-Marie-aux-Mines, Munster) est à souligner.

Source : FILOCOM 2013



L’effet solvabilisateur des aides au logement • L’effort des ménages pour se loger est

relativement important : 44% des allocataires ont un taux d’effort supérieur à 40% avant aides. Après l’octroi des aides au logement, ce taux baisse à 11%.

• En parallèle, on peut noter que 15,8% des allocataires sont totalement dépendants de leurs allocations pour subvenir à leurs besoins. Ce taux a progressé d’1 point entre 2003 et 2013.

• Le taux de couverture de la population couverte par les prestations de la CAF par rapport à la population haut-rhinoise est particulièrement intéressant dans la mesure où les prestations peuvent constituer, pour les ménages à bas revenus, une part substantielle de leur revenu disponible. Le taux de couverture du Haut-Rhin est de 42,36%, légèrement en-deçà de la France avec 48,51% en 2012. Source : CAF68 - 2013



Les aides à l’accession à la propriété

• Le PTZ+ : une chute particulièrement marquée du nombre de prêts accordés

• 150 prêts en 2013

• Un montant moyen d’opération de 202 800 €

• Un montant moyen de prêt de 25 760 €

• 69% des PTZ+ distribués ont permis de

financer la construction d’une maison individuelle

• En 2013, 79 % des bénéficiaires avaient moins de 35 ans . Pour 45 %, le ménage n’était constitué que de une ou deux personnes. 81 % des bénéficiaires étaient locataires de leur logement

• 54 PTZ+ émis dans le Haut-Rhin au premier semestre 2014 (contre 38 sur la même période en 2013)



Les aides locales à l’accession à la propriété • Le prêt PACT du Conseil Général : un grand succès en 2013 Un dispositif mis en place hors de la délégation de compétence des aides à la pierre - 123 prêts distribués (pour un montant global de 1 230 000 €), contre 31 prêts en 2012. - Une distribution spatiale qui se concentre sur les ZOH de Colmar et de Mulhouse (69% de l’ensemble des prêts délivrés). Un dispositif qui a permis de financer une majorité de grands logements (près de 71 % de T4 et plus) pour un coût moyen d’opération de 148 800 € Un dispositif qui a été ouvert aux logements neufs en avril 2014 (mais ne pouvant dans ce cas être cumulé avec un PTZ+). Une condition restrictive qui devrait fortement limiter le nombre de dossier dans le neuf - 78 prêts PACT débloqués au 15/10/2014 (auxquels s’ajoutent 12 dossiers émis non débloqués et 13 dossiers arrivés non émis (incomplets ou non encore vus à ce jour) • La fin du dispositif CAC TOIT - Au total, 147 ménages auront été aidés dans leur projet d’accession avec ce dispositif (7 en 2012, 60 en 2013 et 80 en 2014)



Les aides à l’amélioration de l’habitat

• Les aides du programme « Habiter mieux » / FART pour lutter contre la précarité énergétique : - 148 dossiers délivrés sur le territoire du CG68 en 2013, dont 127 pour des propriétaires occupants (modestes et très modestes) et 21 logements pour les propriétaires bailleurs - 225 dossiers délivrés sur le territoire de la m2A en 2013

• Le conventionnement ANAH avec travaux : - 73 logements conventionnés dans le département (3 à loyer très social, 29 à loyer social et 41 à loyer intermédiaire)

• En 2014, les objectifs ont été largement dépassés les ménages sont de plus en plus sensibilisés à la question de la performance énergétique de leur logement et disposés à engager des travaux



Les niveaux de loyers dans le parc privé en 2013

• Un niveau des loyers à la relocation de 8,4 €/m² pour les appartements et de 8,3 €/m² pour les maisons

• Pour les appartements neufs, le loyer moyen est de 9,5 €/m², contre 7,9 €/m² pour les appartements de plus de 15 ans



Les niveaux de prix des logements

• L’évolution des prix des logements dans le neuf (ECLN) montre une tendance à la stagnation des prix au m² depuis 2 ans, que ce soit dans l’individuel ou dans le collectif :

- Augmentation très faible du ratio (+0,9% entre 2012 et 2013) dans le logement individuel - Baisse du ratio dans le collectif entre 2012 et 2013 (-1,8%)


Les outils spécifiques de mise en œuvre des politiques de l’habitat

Dispositif Description Structure(s) porteuse(s)

Délégation de compétence Gestion des aides à la création de logements locatifs publics / gestion des aides de l’ANAH

Conseil Général 68 et m2A

Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain III

Renouvellement des quartiers anciens (Briand, Franklin, Vauban-Neppert)

Ville de Mulhouse, m2A et ANAH

Programme local de l’Habitat

Outil de planification des politiques locales de l’habitat (parc privé, parc public, accession,…)

EPCI (CAC, m2A, Pays de Brisach, Vallée de Saint-Amarin, Val d’Argent et Trois Frontières)

Programme Opérationnel d’Accompagnement et de Prévention des Copropriétés

Accompagnement et prévention des copropriétés fragiles

Conseil Général du Haut-Rhin et

ADIL 68

Plan de Rénovation Energétique de l’Habitat / Point Rénovation Information Service

Aides et conseils sur les dispositifs de rénovation énergétique de l’habitat

État, collectivités locales, m2A, ADIL 68, EIE, CC Vallée de

Kaysersberg


Les outils spécifiques de mise en œuvre des politiques de l’habitat

L’accompagnement et le suivi des PLH

• Le Programme Local de l’Habitat est un outil stratégique de programmation et de mise en œuvre des politiques locales de l’habitat (parc public, parc privé, accession, etc…)

• Plus d’ 1/4 des intercommunalités haut-rhinoises concernés par un PLH

• État des lieux dans le Haut-Rhin :

o 5 PLH en vigueur (CAC, m2A, Vallée de Saint-Amarin, Pays de Brisach, Val d’Argent)

o 1 PLH en cours d’élaboration (Trois-Frontières)

o Des EPCI en réflexion ou dans l’obligation de réaliser un PLH



Les faits saillants à retenir :

• Une croissance démographique de plus en plus faible liée à la baisse d’attractivité du département et au vieillissement

• Un vieillissement qui s’affirme (une population âgée de plus de 60 ans qui devrait dépasser celle des moins de 20 ans avant 2020) et une taille des ménages qui ne cesse de diminuer ;

• Un département qui connait des difficultés économiques (un taux de chômage qui a rattrapé le taux national, etc…) dont les conséquences en habitat deviennent sérieuses (difficultés d’accès et maintien dans le logement, impayés, précarité énergétique…)

• Une baisse très marquée de la construction neuve sur les dernières années (2012 et 2013 sont les plus mauvaises années depuis 1999) en raison notamment de la chute des programmes de logements collectifs

• Une tendance récente à la stagnation de la vacance depuis 2011 dans l’ensemble du parc, après une forte hausse au cours des années précédentes

• Des prix et des niveaux de loyer qui semblent se stabiliser


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L’Observatoire est adossé à l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement)

Association agréée par l’ANIL et conventionnée par le Ministère chargé du logement

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