Les 3 niches

rentables de

l’immobilier

Michael Ferrari Esprit-riche.com

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Pourquoi l'immobilier est indispensable dans votre

patrimoine ?

L’immobilier est un des moyens les plus pratiques pour créer votre liberté

financière, même si vous partez de zéro.

J’en parle en connaissance de cause, car c’est exactement ce que j’ai fait.

Seulement voilà, il est difficile de s’y retrouver, entre les agents immobiliers

peu sérieux, les promesses parfois farfelues ou périmées que l’on voit sur

internet et les informations masquées réservées aux professionnels.

J’ai donc tout construit tout seul : ma méthode d’analyse, le dossier type pour

convaincre le banquier, mon calculateur de rentabilité, la gestion de la fiscalité,

la gestion du risque…

J’ai appris de nombreuses leçons.

Ce que j’ai découvert m’a permis d’acheter 10 appartements sans apport et en

faisant financer les travaux à chaque fois. Aujourd’hui, j’encaisse plus de 4 000 €

de loyers par mois sans « rien » faire, car j’ai délégué toute la gestion. Chaque

mois, mon patrimoine augmente. En effet, mes locataires remboursent la

banque et lorsque je n’aurais plus de prêt immobilier à rembourser, je toucherai

4 000 € de revenus (avant impôts).

Pour des gens comme vous et moi qui partent de zéro ou presque, l'immobilier

est LE moyen de construire des revenus alternatifs solides.

Certains de mes clients remplacent même leur salaire par des loyers . Mais pour

y parvenir, encore faut-il savoir identifier des niches rentables.

Si vous voulez remplacer ou compléter votre revenu par des loyers, lisez la

suite…

Mais au fait, qui est Michael ?

Originaire d’une famille modeste, Michaël a dû aider ses parents à déposer un dossier de surendettement pour leur éviter de perdre leur maison. Il avait alors 17 ans. En 2007, il crée le blog Esprit Riche avec un but : changer le point de vue que nous avons sur l’argent et lui donner sa place en tant qu’outil pour créer la vie que l’on veut. Il s’appuie sur un constat simple. Enfants, nous avons tous des rêves et en vieillissant, nous tirons un trait sur ce que l’on veut vraiment vivre.

Parti d’un salaire de moins de 1 000 € en 2002, il a multiplié ce chiffre par 10 en améliorant son intelligence financière, ses compétences et son efficacité personnelle. Michael a également formé des centaines de personnes pour qu’elles mettent en place leur propre indépendance financière. Son blog est lu quotidiennement par plus de 3000 personnes. Coach professionnel, il accompagne les entrepreneurs et les personnes ambitieuses pour les aider à atteindre leurs rêves et à changer le monde. Il est l’auteur de Stop à la procrastination, publié aux éditions Leduc.s, et intervient régulièrement dans les médias et en conférence. www.esprit-riche.com

Qu'est-ce qui marche aujourd'hui pour trouver de bonnes

affaires ?

Depuis la nuit des temps, l'immobilier permet de créer un patrimoine. Pourtant,

comment s'y retrouver parmi les programmes défiscalisation, les annonces

immobilières et les personnes aux conseils plus ou moins pertinents ?

Quand j’ai commencé à étudier ce pilier de l’enrichissement en 2004, j’ai vite

déchanté :

- Taxation confiscatoire

- Locataires avec des droits exagérés

- Lourdeur administrative

- Prix très élevés

- Rentabilité au ras-des-pâquerettes

Pendant de long mois, je n'ai pas compris ce qui poussait certaines personnes à

investir. C’était un mystère. J’avais l’impression d’être à côté de la plaque.

J’ai continué mes recherches, mes rencontres, mes discussions.

Et j’ai découvert le secret de ceux qui investissent et qui gagnent de l’argent.

Ils utilisent notamment les 3 niches les plus rentables dont je vais vous parler

plus loin…

Et ils « contournent » la plupart des problèmes que rencontrent les

investisseurs mal informés.

Aujourd’hui, j’exploite mes biens immobiliers sans être sur place. Je ne vois pas

mes locataires. Pourtant je fais du meublé à l’année, du meublé en courte durée

ou encore de la location nue.

Mon objectif n’a jamais été de me créer un second job. Il a toujours été de

constituer un patrimoine.

Ce qui marche aujourd’hui pour trouver de bonnes affaires, c’est de sortir des

sentiers battus. Vous ne trouverez pas de bonnes affaires en surfant sur des

sites internet ou en achetant un appartement en défiscalisation. Il faut regarder

ailleurs… mais où ?

Quelles sont les 3 niches encore rentables ?

La question que tout le monde se pose, peut-être vous aussi, est comment

trouver un investissement qui rapporte plus qu’il ne coûte ?

On est bien d’accord que c’est le but de la démarche après tout ! (Même si un

appartement vous coûte plus qu’il ne rapporte, vous constituez quand même

un patrimoine en remboursant le prêt immobilier).

S'il existe plus de 50 paramètres à optimiser lors d’un achat immobilier, nous

allons nous focaliser sur 3 d’entre eux.

J’ai appelé cela des niches, car ce sont des micros-marchés dans l’immobilier.

Penchons-nous sur le cas de Monsieur T., débutant dans l’immobilier. Monsieur

T. est un jeune homme actif de 28 ans. Depuis qu'il travaille, il a réussi à mettre

de côté 3 000 € et est très fier d'y être arrivé. Ses parents lui ont toujours

répété qu'il fallait investir dans la pierre. Il n'a pas encore envie d'acheter son

logement, et se dit : « je vais acheter un petit studio pour le louer à un

étudiant ».

Pourquoi ? Parce qu'il a vu son oncle le faire et qu'il a lu dans un magazine que

c'était le bon plan à suivre cette année.

Les problèmes avec cette approche sont multiples :

- Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé et les loyers pour

étudiant sont faibles

- Tout le monde veut faire pareil, cela pousse les prix vers le haut

- L’étudiant ne reste que 9 mois, le temps d'une année scolaire : turn-over

important, frais de relocation

Est-ce vraiment une bonne idée ?

Voyons donc les 3 niches

La première niche, c’est la niche du meublé.

Pourquoi cette niche ?

Cela consiste à louer un appartement entièrement équipé (lit, table, chaises,

petit réfrigérateur...)

Plusieurs avantages, dont un avantage fiscal notable. En effet, la fiscalité est un

des facteurs principaux à maîtriser dans notre beau pays. La location meublée

permet d’être sous un régime particulier autorisant des déductions

conséquentes, notamment si vous réalisez des travaux.

Pour mon premier appartement, acheté en 2011, je n'ai pas encore payé le

moindre euro d'impôt pour le moment. Bien entendu, un jour ce sera le cas.

Mais j’aurai probablement passé 10 ans sans payer d’impôts.

Cette niche permet aussi de pratiquer des loyers supérieurs à la moyenne en

offrant des prestations supérieures.

Ainsi, vous constituez en même temps un patrimoine et une source de revenus.

La deuxième niche : la location meublée saisonnière. C’est exactement le

même principe que la première niche, sauf que les locataires restent beaucoup

moins longtemps.

La rentabilité ici est encore meilleure (elle peut atteindre 15 ou 20 % sans trop

de difficultés, comme c’est le cas pour l’un de mes appartements), mais cela

demande un peu de gestion commerciale.

Le principe est simple : les visiteurs trouvent votre appartement sur des sites

comme AirBnb, Booking ou HouseTrip et réservent votre appartement pour de

courts séjours.

J’ai organisé toute la gestion logistique (remise des clés, états de lieux,

ménages, réparations…) pour n’avoir presque rien à faire et pouvoir disposer de

mon temps.

Autre avantage de taille du saisonnier : pas d’impayés, puisque les locataires

paient leur séjour à l'avance.

Et cela cartonne !

La troisième niche est celle de l’immeuble de rapport.

J’ai acheté mon premier immeuble en 2014. Le gros avantage de cette niche,

c’est que vous bénéficiez du prix de gros et donc d’une décote sur les prix au

mètre carré.

C’est un marché moins connu, donc moins concurrentiel. Autre atout de taille :

pas de copropriété. Vous gérez le bien comme vous l’entendez.

Enfin, il est beaucoup plus facile de trouver un immeuble qui rapporte plus que

ce qu’il ne coûte, que de dénicher un appartement seul.

Un immeuble peut simplement avoir 2 ou 3 logements s’il est en centre-ville ou

7 à 10 logements s’il est un peu à l’écart. On est loin de l'image des grands

ensembles de plusieurs dizaines d'appartements !

Pour investir intelligemment dans chacune de ces niches, il est important de

bien connaître leurs caractéristiques.

Comment remplacer progressivement votre salaire par des loyers ?

Le but est simple : toucher des loyers qui remplacent votre salaire, que cela soit

à court terme ou à long terme, lorsque vous arrêterez de travailler.

Les investisseurs les plus rapides ont mis 2 ans pour remplacer leur salaire en

exploitant l’une de ces niches. D’autres se donnent 10 ans.

Peu importe, l’important c’est d’apprendre et de vous lancer.

Vous pouvez atteindre cet objectif en ne réalisant que des opérations

RENTABLES, c’est-à-dire qu’elles rapportent plus qu’elles ne coûtent impôts

compris.

Cela vous parait peut-être évident, mais j’ai vu de très nombreux clients qui

viennent se former après avoir investi dans un bien qui n’est pas rentable.

Le fait d’avoir un bien rentable vous crédibilise auprès de la banque pour une

seconde opération, et ainsi de suite.

Toutes mes opérations ont été financés à 110 %, c’est-à-dire sans que je mette

de l’argent de ma poche. La banque me suit à chaque fois, car elle voit que mes

investissements rapportent plus qu’ils ne coûtent et cela la rassure.

Pour aller plus loin

Ce qui compte, c’est qu’en agissant dès maintenant, vous aurez d’ici 10, 15

ou 20 ans un bien entièrement remboursé qui sera une source fiable de

revenus.

Je peux vous dire que signer le premier compromis de vente et le premier acte

chez le notaire est impressionnant (j’en tremblais presque). Pourtant, lorsque

vous avez fait tous vos calculs et que vous avez réuni toutes les pièces à fournir,

c’est la meilleure chose à faire.

L’avenir appartient à ceux qui s’en occupent. Occupez-vous de votre argent

pour que celui-ci s’occupe de vous un jour. Évitez de le laisser dormir sur un

livret A et de laisser l’inflation ronger votre épargne. Mettez votre argent au

travail, faites-le travailler plus dur que vous.

D’ici là, si vous le permettez, je vous ferai parvenir des vidéos de formations

gratuites pour vous aider à avancer.

À vos investissements,

Michael - www.esprit-riche.com

Témoignages

s

« Merci pour tes formations sur la gestion de mon argent, je suis passé de 700 à 8 000 euros

de côté grâce à tes conseils (pour un gars de 21 ans maintenant) et je ne te remercierai

jamais assez pour m'avoir aidé à construire mon futur capital pour ma future entreprise sur

internet. :) » - Raphaël F.

« Merci beaucoup, tes conseils ont changés ma vie ! » – Julien G.

« Je te remercie sincèrement, ton livre m’a aidé à faire un grand pas en avant. » - André N.

« En découvrant ton blog, j’ai vu qu’il y avait des gens comme moi qui voulait sans sortir tout

en gardant une certaine éthique et une certaine idée d’une vie bien réussie.

Tes articles sont très intéressants et on te sent sincère. J’ai découvert des ouvrages très

intéressants grâce à ton blog. Aujourd’hui, je me sens confiant, déterminé et prêt à prendre

entièrement mon destin en main. Ton blog a fait partie des choses qui m’ont emmené sur la

bonne voie. Continue ton blog qui est utile à des centaines d’anonyme comme moi et bon

courage à toi dans tous projets. » - Tanoor D.

« […] Au fond, mon point de vue d’hier sur l’argent n’a pas vraiment changé, mais

dorénavant, j’ai compris qu’il était bien plus intelligent d’apprendre à l’apprivoiser et de se

servir de cet outil puissant plutôt que de le repousser sans cesse et de le considérer comme un

ennemi qu’au fond, on n’aura idiotement jamais vraiment cherché à comprendre.

J’apprends beaucoup, de tout, tout le temps. Pour autant, je suis persuadé qu’en particulier,

les heures passées (et à venir) à lire Esprit Riche, les commentaires de vos lecteurs, ainsi que

Devenez riche ! auront un impact extrêmement positif à long terme sur ma manière de diriger

ma vie. » - Laurent B.

« Je vous remercie beaucoup pour ces conseils ! Votre site me motive beaucoup, même si je ne

suis pas très assidu (manque de temps), mais vous me motivez énormément ! Je suis

quelqu’un de très ambitieux et avec un peu d’huile de coude ainsi que “vos précieux

conseils”, m’ont permis de devenir à 26 ans le plus jeune Directeur de Golf de France et ce

n’est pas fini ! » John P.