Et pourtant, la hausse des prix reste contenue (+0,4%) ; le prix moyen s’établit à 2599 euros/m2, toujours

en-deçà du record observé au premier se-mestre 2011 (2693 euros en moyenne). Grâce aux conditions de crédit historique-ment avantageuses, les intentions d’achat sont particulièrement nombreuses. Les mé-nages sont conscients de l’opportunité qu’ils ont de pouvoir acheter à des conditions ex-ceptionnelles leur permettant d’emprunter à un taux inférieur à l’inflation. Une fois n’est pas coutume: ce sont surtout les employés et les ouvriers qui bénéficient le plus de cette conjoncture. Leur propor-tion parmi les acquéreurs augmente de 2,5% entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2019. Sur le plan national, ils sont à l’origine de 41% des transactions. Les cadres supérieurs et professions libérales ne représentent que 15% des acquéreurs et leur proportion est en baisse. Mais sans doute sont-ils déjà propriétaires…Les plus jeunes sont les plus actifs sur le marché: les moins de 40 ans représentent

ainsi près de la moitié des acquisitions. Ré-sultat: 66,6% des transactions sont réalisés pour acheter une résidence principale.

Explosion de l’investissement loca-tif, (re)devenu valeur refuge

De son côté, la part dédiée à l’investisse-ment locatif explose: +31,8% entre le pre-mier semestre 2018 et le premier semestre 2019 (elle avait pourtant déjà progressé de 17,5% sur les douze mois précédents). En France, les placements représentent désor-mais 26,5% des transactions. Les ménages ont compris qu’un investisse-ment locatif était une forme d’épargne forcée qui permettait de se constituer progressive-ment un patrimoine. Quand les inquiétudes sur les retraites sont prégnantes, quand la rentabilité des placements boursiers est in-certaine, l’investissement locatif (re)devient pour tous, familles aisées, catégories plus modestes, seniors ou jeunes actifs, «la» va-leur refuge. Les ménages n’hésitent donc pas à exploi-

ter pleinement tous les leviers du crédit: les durées d’emprunt s’allongent (+3,4%, pour atteindre 21,06 ans en moyenne) et mon-tant du crédit pour l’achat augmente en-core (+2,2%, pour représenter 79,7% de la somme globale).Ce recours optimisé au crédit permet aux ac-quéreurs d’augmenter leur enveloppe finan-cière et le montant moyen d’une transaction progresse (+0,8%) pour se situer à 216 190 euros tous types de biens confondus (235 182 euros en moyenne pour les maisons et 204 923 pour les appartements). Au niveau national, il s’agit d’un record absolu.

Paris: les prix semblent se calmer; moins de transactions

Pas moins de +7,2%: le prix moyen au mètre carré parisien a bondi sur les douze der-niers mois. Après avoir franchi le seuil sym-bolique des 10 000 euros/m² au premier trimestre 2019, ce prix moyen a légèrement reculé ces trois derniers mois (-0,9%) pour s’établir au premier semestre 2019 à 9937

n MARCHÉ FRANÇAIS SOUS LA LOUPE

Beau temps sur les transactions, pas de canicule sur les prixSur le marché français du logement ancien, les volumes de transactions atteignent des niveaux records: l’activité a encore augmenté de 10,5% selon les chiffres du réseau d’agences immobilières Century 21 (*) entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2019, ce qui laisse présager un nouveau record du nombre de ventes en 2019 (*).

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euros. Un léger repli qui n’était plus arrivé depuis 2015.L’activité immobilière pâtit de ces niveaux de prix historiquement hauts et le nombre de transactions à Paris intra-muros est en retrait de 3,3% sur les douze derniers mois.Même si les Parisiens sacrifient encore quelques mètres carrés pour acheter (-1,9 m² entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2019), le montant d’une transaction ne cesse de grimper. Il faut désormais débourser 466 873 euros en moyenne pour acheter un bien à Paris. Un nouveau montant record…

Comme tous les Français, les Parisiens uti-lisent massivement le crédit: sur sa durée (elle s’allonge de 4,7%) et sur sa proportion par rapport au montant global (la quotité d’emprunt s’accroît de +2,2%). Sans sur-prise, compte tenu des sommes considérées, ce sont à 49% les cadres supérieurs et les professions libérales qui achètent, et à 35,8% les cadres moyens. La part des employés et ouvriers à Paris continue de se réduire et ne représente plus que 4,9% des acquéreurs. Les acquéreurs parisiens achètent à 55,9% pour leur résidence principale, mais la part des acquisitions consacrée à l’investisse-

ment locatif continue de grimper (+13,8%) pour représenter 30,5% des transactions parisiennes, quasiment les niveaux les plus hauts jamais observés.

Ile-de-France: activité en hausse mais toujours des disparités

L’activité est repartie à la hausse en Ile-de-France après avoir fléchi entre le premier semestre 2017 et le premier semestre 2018. Sur les douze derniers mois, le nombre de transactions a progressé de 8,4%. Le marché est porté notamment par le seg-ment des maisons dont le prix moyen au mètre carré, stable (+0,6%, soit 3051 euros), a favorisé les ventes (+11,3%). Les apparte-ments franciliens ont vu leur prix moyen au mètre carré croître de 5,6% (3887 euros en moyenne) et bénéficier d’une activité en pro-gression de 5,9%. Que ce soit pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, jamais le montant moyen d’une transaction n’a été aussi élevé en Ile-de-France: respectivement 337 553 euros pour une maison et 227 519 pour un ap-partement. Là plus encore qu’ailleurs, les in-vestissements locatifs voient leur proportion monter en flèche: +38,8% entre le premier semestre 2018 et le premier semestre

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2019, pour représenter désormais 21,1% des acquisitions, alors que leur part avait déjà progressé de 23,6% l’an passé. Là en-core, il s’agit d’un niveau jamais atteint dans la région. L’Ile-de-France bénéficie à fond du phéno-mène de gentrification (embourgeoisement) avec l’arrivée en masse des cadres moyens: leur proportion parmi les acquéreurs a aug-menté de 12,5% en douze mois et ils réa-lisent, à eux seuls, 34,3% des transactions. Certes, les employés et ouvriers sont encore les plus importants en nombre (ils sont à l’origine de 39,3% des acquisitions) mais leur part chute de 6,2% entre le premier se-mestre 2018 et le premier semestre 2019. Il est clair que dans certains départements, il devient plus difficile d’acheter si l’on perçoit un revenu modeste. Les Hauts-de-Seine voient le prix moyen au mètre carré des maisons et des appartements encore augmenter (respectivement de 5,2% et 5,7%) alors même que ce département est déjà le plus cher de la région (hors Pa-ris) avec des niveaux de prix atteignant en moyenne 6371 euros/m² pour les maisons et 6168 pour les appartements. A l’opposé du spectre, la Seine-et-Marne présente le prix moyen au mètre carré le plus bas (2250 euros pour les maisons; 2776 pour les ap-

partements) et la tendance dans ce départe-ment est à la baisse des prix (-6,2% pour les appartements et stabilisation pour les mai-sons). La région francilienne devient de plus en plus hétérogène. Exemple: un appartement dans l’Essonne s’achète en moyenne à 160 310 euros, contre 358 400 dans les Hauts-de-Seine, soit plus du double…

Régions: le grand écart

Rien de vraiment surprenant: le territoire français est extrêmement contrasté en termes d’évolution des prix. Cinq régions voient leur prix moyen au mètre carré pro-gresser (Auvergne-Rhône-Alpes; Grand-Est; Nouvelle-Aquitaine; Pays-de-la-Loire; Pro-vence-Alpes-Côte d’Azur), quand quatre enregistrent une tendance à la baisse (Bour-gogne-Franche-Comté; Bretagne; Centre-Val-de-Loire; Normandie) et deux restent stables (Hauts-de-France; Occitanie). Le contraste est tout aussi marqué en termes de niveaux de prix (1339 euros/m² pour une maison dans les Hauts-de-France, contre 3 483 en PACA à titre d’exemple, ou 1715 pour un appartement en Bourgogne-Franche-Comté, contre 3700 en PACA).

En revanche, le marché reste dynamique dans l’ensemble des régions.

Ne pas casser la dynamique

L’envie de devenir propriétaire semble assu-rément partagée par le plus grand nombre, selon la tradition française.Le marché, soutenu par des conditions de crédit exceptionnelles, permet à une très large partie de la population d’accéder à la propriété et ainsi d’entrer dans une dé-marche de sécurisation de l’avenir.Au-delà même du danger pour l’activité que représenterait une remontée des taux, tout dispositif qui viendrait fragiliser l’accession à la propriété ou la détention d’un bien à titre de placement pourrait être dévastateur.Dans ce cadre, quelle conséquence aura le retour de l’encadrement des loyers sur l’in-vestissement locatif et plus généralement sur le dynamisme du marché, à l’heure où les ac-quisitions réalisées au titre de placement re-présentent plus d’un quart des transactions France entière? n

Michel Levron - Paris

(*) Les données sont indiquées selon l’ensemble des transactions enregistrées par le réseau d’agences entre le 1er juillet 2018 et le 20 juin 2019.

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