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Droit des contrats et de la responsabilité civile

Partie 1. Droit des contrats spéciaux

Introduction générale

Chapitre 1. Les contrats nommés et les contrats innommésUn contrat est un acte juridique bilatéral dont l’accord des deux parties est requis.

Cet accord des volontés des deux parties distinguent le contrat de l’acte juridique unilatéral ou de lorsqu'une personne s’engage sans consentement mutuelle.

Section 1. DéfinitionsUn contrat nommé est un contrat qui jouit d’une qualification juridique. On distingue différents types de contrat :

1. Des contrats nommés ou innommés.2. Ceux formés par la combinaison de deux ou plusieurs contrats nommés.

Ex. : un contrat d’hôtellerie est une combinaison d’un contrat de louage et d’un contrat d’entreprise et de vente.

3. Ceux inspirés de contrat nommés mais qui ne le sont pas : les parties retiennent certains éléments issus d’un contrat nommé mais en excluent d’autres.Ex. : La vente avec rente viagère1: une personne transfert la propriété et perçoit en contrepartie une rente (tous les mois jusqu’au décès). On a ici une vente vu qu’on a le transfert de la propriété d’une chose contre un prix en argent. Les règles du Code civil sont donc applicables.Ex. : le bail à nourriture est un contrat qui permet le transfert de la propriété d’une chose immobilière moyennant une prestation de service comme la nourriture. L’hypothèse est celle d’un propriétaire âgé qui veut se débarrasser de son bien en échange que l’acquéreur nourrit, loge, vêtit l’ancien propriétaire. Le but est de permettre à une personne d’acquérir un bien qui ne peut pas acquérir autrement. Le seul élément de la vente est ici le transfert de propriété. Le prix n’est pas payé en argent, c’est une prestation de service. Le contrat de bail à nourriture est un contrat innommé. Bien qu’il se rapproche de la vente de

1 Rappel : le contrat de vente a un double élément : 1. Le transfert de la propriété2. Contre une somme d'argent.C'est seulement une fois que ces deux éléments sont réunis qu'on peut appliquer le Code civil

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par le transfert de propriété, il s’en distingue. Les règles du code Civil ne s’appliquent pas donc pas à ce type de contrat.

Les contrats originaux sont des contrats sui generis. Ils ont leurs propres genres.

L’exemple type est le contrat de franchise. Dans ce cas, le franchiseur a une idée pour distribuer un produit et des services et créé le concept. Il fait appel aux franchises pour distribuer les produits ou les services. Le contrat de franchise n’est pas réglementé par la loi.

Le régime juridique des obligations contractuelles prévus par le Code civil est celui des obligations contractuelles à l'article 1107 du Code civil.

Remarque : il faut toujours se méfier de la dénomination choisie par les parties pour leurs contrats. Les parties peuvent choisir une dénomination légale mais qui peut être incorrecte. Le premier travail du juriste est de qualifier, de trouver la dénomination qui est juridiquement correcte.

Un contrat en apparence innommé pourrait en réalité être nommé et le cas échéant il faudra requalifier le contrat.

Section 2. Intérêt de la distinctionLa distinction avait un intérêt en droit romain. En droit romain, seuls les contrats nommés étaient protégés par la loi et permettaient une action en justice en cas d’inexécution. Ce n’est plus le cas aujourd’hui car tous les conventions sont obligatoires entre les parties (article 1134 du Code civil).

Le seul véritable intérêt aujourd’hui consiste à mesurer le degré de liberté dont jouissent les parties dans le choix du régime applicable à leurs contrats. Elle est variable selon qu’elle est nommé ou innommé. Ainsi s’il est innommé, on sait que la liberté des parties est extrêmement large.

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Chapitre 2. Droit général et droit spécial des contrats ?

Section 1. DéfinitionsEn doctrine, les contrats nommés sont des contrats spéciaux.

La question est de savoir si le contrat est spécial et quel régime juridique est applicable. Sur le principe, tous les contrats sont spéciaux : ils répondent toujours à une besoin particulier qui est celui des parties.

Il faut faire une distinction entre le droit général et le droit spécial.

1. Les règles juridiques sont générales si elles s’appliquent à tous le genre contractuelle c’est-à-dire à tous les contrats, qu’ils aient une dénomination propre ou pas. En d’autres termes, c’est le droit commun des obligations contractuelle tel qu’inscrit dans le code Civil (articles 1101 et s. du Code civil). Ce droit commun va régir l’interprétation, l’extinction et la bonne exécution des obligations.

2. Les droits qui sont spécifiques à dénomination particulière sont des droits spéciaux. Ils visent une dénomination légale particulière ou à être transversales.Ces lois s’appliquent à une situation spécifique. Ex. : lois sur les pratiques du marché ou la protection du consommateur.

Les règles qui émanent de la volonté des parties, en vertu de l’autonomie de la volonté, peuvent prévoir des règles particulières applicables à leurs situations.

Section 2. L'articulation des régimes juridiques applicables au contrat

Il est important de garder à l’esprit que :− Le droit commun des obligations contractuelles ne s’appliquent pas toujours. Ainsi

existent-ils des règles propres aux contrats synallagmatiques.− Le droit général des contrats est en général supplétif à la volonté des parties.− Le droit spécial des contrats peut connaître des sous spécialisations. L’idée est que le droit

spécial peut être propre à une dénomination spéciale. Ex. : le droit propre à des biens de consommation, ou la vente immobilière.

− Le droit spécial prévaut sur le droit général des contrats.

Contrat nommé ou innommé ?: − Contrat innommé → droit général des contrats, supplétif par principe.− Contrat nommé → régime impératif ou supplétif ?

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Tout ce qui n’est pas soumis au droit spécial est soumis au droit général des contrats.

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Chapitre 3. La qualification juridique

Section 1. L'opération de qualification dans une perspective substantielle

C’est une opération essentiellement de comparaison entre les faits soumis au contrat et tous les régimes des contrats nommés. Quand le législateur établit un contrat, il définit les éléments essentiels et les caractéristiques de chaque type de contrat nommé. Ex. : contrats de vente.

Le contrat innommé sera le contrat qui ne rencontrera aucun des éléments essentiels définit par la loi dans la définition des contrats nommés.

En conclusion, une situation simple peut avoir une qualification unique. Dans la pratique, on peut rencontrer des situations plus complexes qui partagent plusieurs dénominations légales, ce que les parties rattachent à plusieurs noms. On peut retenir côte à côte deux qualifications.

Ex. : On achète une machine à laver et un réparateur s’occupe de l'installation. L’opération générale invite à retenir une qualification mixte : contrat d’entreprise (prestation d’entreprise contre un prix) et un contrat de vente.

Lorsqu’on retient une qualification mixte, on applique les règles juridiques de manière distributive, dépendant des situations.

Section 2. L'opération de qualification dans une perspective procédurale

§ 1. Les pouvoirs du juge du fond dans la qualification du contrat

§ 2. Le contrôle de la Cour de cassation

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Chapitre 4. Les classifications des contrats

Section 1. Les classifications légales

§ 1. Contrat unilatéral et contrat synallagmatiqueArticles 1002 et s. du Code civil : on distingue les contrats synallagmatiques et les contrats unilatéraux :

1. Ce qui caractérise un contrat synallagmatique, c’est la réciprocité des engagements.2. Il sera qualifié d’unilatérale lorsqu’une seule des parties s’engage à donner, faire ou ne pas

faire.

La doctrine a développé les contrats synallagmatiques imparfaits ou parfait :

1. Il est imparfait si au départ il était unilatéral mais devient synallagmatique en cours d’exécution. Ex. : le mandat gratuit qui est un contrat de représentation. C’est un contrat de représentation juridique pour son nom et pour son compte. Il peut être gratuit ou non. Au moment de sa formation, il est unilatéral puisqu’une seule des parties est tenue de faire quelque chose, le mandataire. L’article 1999 du Code civil dispose que le mandant doit rembourser le mandataire s’il a fait des frais. Il y a une obligation de remboursement qui se greffe au contrat en cours d’exécution et le contrat devient donc synallagmatique.

2. Il est parfait s'il ne change pas au cours de son exécution.

Quelles sont les conséquences attachées au contrat synallagmatique ?

Au niveau des sanctions - Exception d'inexécution (principe de l'interdépendance des obligations)- Résolution (article 1184 du Code civil)

Théorie des risques En raison d'un cas de force majeure, une partie est mise dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations. Si cette inexécution n'est pas fautive, les deux parties sont libérées de leurs obligations réciproques.

En matière de preuve Il faut autant d'originaux que de parties (article 1325 du Code civil)Ces conséquences sont supplétives. En effet, les parties peuvent choisir d’y déroger à la formation du contrat.

Rappel :

− Fait juridique >< Acte juridique

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− L’acte juridique est un acte qui produit des effets juridique. Il sous-entend une volonté de produire des effets juridiques.

− Le fait juridique est un fait volontaire ou involontaire qui produit des effets juridiques.

− Acte juridique unilatéral >< contrat unilatéral − L’acte juridique unilatéral est lorsqu'une personne pose un acte juridique qui entraîne

des obligations en son chef.− Le contrat unilatéral est lorsque deux parties consentent au contrat mais une seule des

deux parties a des obligations.

− Résiliation >< résolution− La résolution est un mode de dissolution du contrat pour faute. − La résiliation est un mode de dissolution du contrat sans faute. Elle est fondée sur un

autre motif. Elle peut être bilatérale ou unilatérale. La résiliation bilatérale ne peut en principe pas être autorisée en matière contractuelle sauf si le législateur le prévoit Ex. : en matière de bail de résidence principale, le législateur peut prévoir que le propriétaire puisse résilier son contrat afin d’occuper son bien. Il peut aussi y avoir une habilitation conventionnelle (prévu par le contrat) sans faute.

− Clause de débit >< clause pénale− La clause de débit2 va prévoir une clause de pénalité en cas de résiliation unilatérale. − La clause pénale va fixer une indemnité mais qui sera du uniquement en cas de

manquement fautif.

§ 2. Le contrat à titre onéreux et le contrat à titre gratuitLe critère déterminant est l’équivalence des prestations.

Pour le contrat à titre onéreux, il y a une contrepartie financière ou évaluable en argent. Le contrat gratuit n’a pas contrepartie, il y a donc une volonté de bienfaisance.

Remarque : il y a une présomption d’onérosité quand il y a un contrat avec un professionnel ou entre professionnels.

Quelles sont les conséquences qu’on attache à cette distinction ?

− Les contrats gratuits font l’objet d’un régime particulier. La responsabilité du bénévole va être appréciée plus souplement que celui qui se fait payer (article 1992 du Code civil).

− Un contrat gratuit est présumé être un contrat intuitu personae.

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− En cas de faillite, les actes gratuits sont regardés de manière plus suspecte que les actes onéreux.

− Le cautionnement est gratuit.Ex. : les parents qui se portent garant pour l’enfant d’un contrat que celui-ci a fait.

§ 3. Le contrat commutatif et le contrat aléatoire (article 1104 du Code civil)

Le critère déterminant est la possibilité d’évaluer au moment de la formation du contrat le montant des prestations :

− Dans un contrat commutatif, les parties savent à quoi elles s’engagent, elles estiment leurs prestations équivalentes.

− Dans les contrats aléatoires, il y a un aléa qui fait que la prestation n’est pas fixée au moment de la formation du contrat.

Quel est l’intérêt de la distinction ?

« L’aléa chasse la lésion » : il n’y a pas de possibilité de demander l’annulation du contrat pour cause de lésion si c’est un contrat aléatoire.

Section 2. Les classifications doctrinales

§ 1. La distinction entre le contrat consensuel, le contrat réel et le contrat solennel

En principe, le contrat se forme solo consensus, c'est-à-dire par le seul échange des consentements sur les éléments essentiels et substantiels du contrat.

Il existe des tempéraments au principe du consensualisme. Le législateur exige parfois l’accomplissement de certaines formalités :

− Des formalités probatoires.− Des formalités de publicité.

Ex. : en matière de vente immobilière, la vente est consensuelle mais soumise à une formalité de publicité (transcription de l’acte de vente dans le registre des hypothèques pour que les tiers sachent qui est propriétaire du bien).

− Des formalité d’opposabilité au tiers.− Des formalités d’habilitation : il faut obtenir une autorisation judiciaire.

Selon la doctrine majoritaire, les contrats faits avec des consommateurs sont considérés comme solennel. Il faut au minimum qu'il y ai un écrit.

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§ 2. La distinction entre le contrat intuitu personae ou intuitu firmae et le contrat « ordinaire »

Quand le choix de la personne qui exécute le contrat est déterminant de la formation du contrat, c’est un contrat intuitu personae.

Deux autres distinctions issus de la doctrine :

1. L’intuitu firmae : lorsque la personne déterminante est une personne morale ou une société.

2. L’intuitui soci : vise l’hypothèse ou en droit des sociétés est que ce qui est déterminant, ce n’est pas la société elle-même mais ses actionnaires.

Conséquence :

1. En présence d’un contrat intuitu personae, l’offre publique de conclure le contrat n’est pas une véritable offre au sens juridique au sens propre du terme. Ex. : l'offre d’emploi n’est pas une offre juridique parce qu'elle n'est pas ferme. L’employeur a une capacité de réserve, il n’est pas obligé de conclure avec la première personne qui se présente.

2. Une erreur sur la personne peut justifier l’annulation du contrat.

3. L’exécution doit être personnelle.

4. En cas de faillite, les contrats intuitu personae vont prendre fin si la personne ne sait plus poursuivre l’exécution.

5. Les causes de dissolutions prévues par le législateur pour un contrat intuitu personae sont le décès ou l’incapacité de la personne déterminante.

Il prévoit des possibilités de résiliation unilatérale, en cas d’un contrat conclu en considération de la confiance qu’on a entre les parties.

§ 3. La distinction entre le contrat à exécution instantanée et le contrat à exécution successive

Un contrat à exécution instantanée est un contrat qui par nature peut être exécuté en un trait de temps. L’élément déterminant est la nature du contrat. Cependant l’exécution peut être échelonnée par la volonté des parties. Ex. : contrat de vente mais le prix est payé plusieurs fois.

Un contrat à exécution successive est le contrat qui de par sa nature ou son économie ne peut pas s’exécuter en un trait de temps.

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Ex. : la location – un contrat de bail accorde la jouissance temporaire d’une chose contre un prix. Cette jouissance doit s’inscrire dans la durée. Deux sous-catégories :

− On peut avoir une exécution échelonnée qui se manifeste par des actes successifs d’exécution. Ex. : contrat d’approvisionnement

− On peut avoir une exécution continue. Ex. : le bail par exemple où la jouissance est continue.


L’intérêt réside dans la possibilité ou pas de faire rétroagir la résolution (sanction d’une faute). On module cette rétroactivité quand il s’agit d’un contrat à exécution successive.

En outre les contrats à exécution successive sont des contrats qui sont plus susceptibles d’avoir des causes exonératoires de force majeure.

§ 4. La distinction entre le contrat à durée déterminée et à durée indéterminée

Contrat à durée déterminée : on se concentre sur l’échéance d’un contrat et sur les modalités de celui-ci. Dans le cas présent, la durée est soit déterminée, soit déterminable : Elle est déterminée quand on a un terme extinctif. La durée est déterminée quand le contrat porte sur une prestation dont on peut évaluer la durée d’exécution de manière raisonnable.Ce type de contrat prend fin par la seule échéance de son terme. L’arrivée du terme provoque la fin du contrat.

Contrat à durée indéterminée : l’échéance est incertaine. Chacune des parties a une faculté de résiliation unilatérale et il reste la possibilité aux parties de mettre fin au contrat par une résiliation à l’amiable.

§ 5. La distinction entre le contrat de gré à gré et le contrat d'adhésion

Le contrat de gré à gré est le contrat qui est négocié par les parties. Elles discutent les conditions du contrat.

Un contrat d’adhésion est un contrat qui n’a pas été négocié par les deux parties mais rédigé par une seule d’entre elle avec pour conséquence que l’autre ne peut qu’accepter ou refuser en bloc. Le contrat d’adhésion se caractérise par la non-liberté de négocier le contrat dans les faits mais la partie

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contractante garde la liberté de le conclure ou pas. Ex. : les conditions générales peuvent être qualifiées de contrat d’adhésion.

Cette précision permet de distinguer le contrat d’adhésion du contrat forcé ou obligatoire. Le contrat forcée ou obligatoire est celui qu’on est obligé de conclure, en vertu de la loi ou d’un arrêté royal. Ex. : assurance automobile. Ce contrat est obligatoire et il s’agit aussi d’un contrat d’adhésion. En matière d’assurance automobile, la loi établit un contrat type pour les assurances. Du fait du caractère obligatoire et du caractère d’adhésion, le législateur a prévu des clauses pour protéger le particulier.


Le contrat d’adhésion est regardé de manière plus sévère par les juges. Qui dit contrat d’adhésion dit position économiquement plus forte pour celui qui a écrit le contrat. L’article 1134, alinéa 3 du Code civil va être utilisé par les juges pour sanctionner certains abus contractuelles.

Il existe une série de législation qui va protéger la partie faible. Le législateur a établi des contrats types. Ex. : contrat agence immobilière/ particulier, courtage matrimoniale.

§ 6. La distinction entre le contrat civil, le contrat commercial et le contrat de consommation

Tous les contrats nommés par le Code civil peuvent être des contrats civils ou commerciaux. Cela dépendra de la situation concrète.

Le contrat sera commercial lorsque deux conditions sont rencontrées :1. Lorsqu’il est conclu par une personne qui a la qualité de commerçant (personne).2. Le contrat a été conclu pour les besoins de son commerce (finalité).

Le contrat sera qualifié de civile lorsque ces deux conditions ne sont pas réunis.


1. L’intérêt réside quand on se concentre sur les contrats purement commerciaux, conclus par deux commerçants pour les besoins de leurs commerces. Quand il est purement commercial, il y a toute une série d’usages commerciaux particuliers qui vont soit assouplir les règles du droit commun contractuelle soit les aggraver du droit commun. Ex. : assouplissement des modes de la preuve Ex. : (aggravation) la solidarité est de principe en matière commerciale. Ainsi, si plusieurs commerçants sont débiteurs d’une même dette, ils sont tenus solidairement même en l’absence de convention spécifique. Il y a également des éléments issus de la doctrine.

2. Lorsque le contrat est commercial, il est présumé onéreux.



3. En ce qui concerne les contrats mixtes (civil dans le chef d’une des parties et commercial dans le chef de l’autre), les règles qui s’appliquent sont particulières. Ainsi en matière de preuve, on applique de manière distributive les règles du Code civil et les règles du Code de commerce. Ex. : Si le consommateur doit prouver l’existence d’une obligation dans le chef du commerçant → application règle du Code de commerce.Si le commerçant veut prouver l’existence d’une obligation dans le chef du consommateur → application code civile

Remarque : Il existe une législation particulière en vue de protéger le consommateur.

Le contrat de consommation est un contrat mixte conclu entre un professionnel et un consommateur. Ce qui est déterminant, c’est la qualité des deux parties.

− La notion de professionnel est plus large que celle de commerçant. Un professionnel est une personne physique qui agit dans le cadre de sa profession.

− La notion de consommateur est une notion variable. En effet, le droit de la consommation regroupe un nombre important de législations et aucunes d'entre elles ne retiennent la même définition du consommateur. Il y a des définitions légales extensives et d’autres restrictives. On peut définir de manière générale un consommateur comme étant une personne physique qui agit exclusivement pour des fins qui n’entrent pas dans son activité professionnelle.

En matière de consommation du consommateur la législation la plus importante est la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché et de la protection du consommateur. Elle prévoit une protection au bénéfice des consommateurs.

Le Code de droit économique, qui est actuellement en élaboration pourrait tendre à une extension de la notion de consommateur en protégeant les personnes physiques qui agissent en parties pour des fins professionnelles pour autant que ses fins professionnelles soient limitées.

Quel est l’enjeu ?

Ex. : achat d’un ordinateur pour raisons personnelles et professionnelles. Si on se tient à la notion restrictive du mot consommateur, on n’est protégé que si on utilise son ordinateur pour des fins privées. Ce ne sera plus le cas une fois le nouveau code sera adopté.

§ 7. La distinction entre le contrat national et le contrat internationalElle est triviale et évidente.

§ 8. Le contrat-cadre et ses contrats d'applicationOn pointe une situation particulière, fréquente d’un point de vue économique.



Ex. : La situation type qu’on envisage c’est la situation du contrat de brasserie. Il est conclu entre un cafetier et un brasseur qui a pour objet d’approvisionner le cafetier en bière et en soft pendant une certaine durée déterminée au préalable. Il y a souvent dans ce type de contrat une clause d’exclusivité ( = contrat d’approvisionnement exclusif). Il s’inscrit dans la durée.

La seule chose que les parties vont faire c’est conclure un contrat cadre qui fixe les grands principes de la relation contractuelle. C’est l’acte de base de la relation contractuelle dans lequel on précise la durée, les obligations des parties, l’exclusivité, les sanctions, etc. Il prévoit les grands principes mais va se concrétiser par les contrats d’application, c’est-à-dire, pour le cas présent, les commandes successivement passé par le cafetier auprès du brasseur.

Autre exemple : un abonnement. On va faire un contrat cadre avec la STIB début septembre et on va faire durant l’année des contrats d’application chaque fois qu’on monte dans le métro.


On se retrouve face à une situation économique unique. Le contrat cadre rencontre un même objectif économique. Ma question juridique est de savoir s’il y a une unité juridique ?

§ 9. Des classifications doctrinales modernes ?De façon générale, il existe une distinction entre les contrats portant sur les choses ou les contrats portant sur un service.

− Contrat de transfert de la propriété (vente, échange) : contrat qui permettent de jouir de la chose d’autrui.Ex. : contrat de location, bail, etc.

− Contrat d’activité ou de service (portant sur une obligation de facere au sens large).Ex. : contrat d’entreprise, contrat de mandat, de dépôt, d’assurance, etc.

Il y a des règles communes pour l’un et pour l’un autre.



Titre 1. La venteLe contrat de vente a été l’objet d’une attention particulière du législateur. Elle est régie aux articles 1589 à 1688 du Code civil.

Chapitre 1. Le cadre légal

Section 1. La vente nationaleC’est un droit spécial de la vente mais un droit général car applicable à toutes les ventes. Il va s’appliquer à des opérations les plus simples au plus complexe.

En matière de vente, les principales dispositions sont celle du Code civil.

Quelques précisions :

− C’est un régime substantiel : le législateur réglemente de nombreuses questions en matière de vente. Il peut soit appliquer le droit commun des obligations contractuelles soit exclure le droit commun.

− La plupart des dispositions sont issues de 1804 : le seul régime récent est la garantie des biens de consommation insérer par les articles 1649bis à 1649octies du Code civil.

− Le régime est par principe supplétif.

− De nombreuses législations abordent certains aspects de la vente. Lorsqu’on aborde une législation particulière, il faut faire attention que souvent elles sont impératives pour la bonne raison que quand le législateur agit, il agit pour protéger une des parties au contrat.Ex. : la loi Breyne du 9 juillet 1971 est une loi applicable à la vente d’habitation à construire ou en voie de construction et applicable au contrat d’entreprise de construction d’une habitation. C’est une loi impérative qui va souvent déroger aux principes du Code civil en matière de vente.

− On peut appliquer à la vente des dispositions transversales.Ex. : les lois du marché ou de la protection du consommateur.

Section 2. La vente internationaleIl y a aussi des conventions internationales qui sont applicables à la vente.

Ainsi le droit commun européen de la vente pourrait un jour s’appliquer à la vente en Europe. Pour l’heure, il n’existe pas au niveau européen de règlement à la vente. Le principe est celui de la disparité



des législations.

Dernièrement, la Commission Européenne a souhaité proposer un cadre uniforme en matière de vente. L’objectif de la commission est de favoriser le commerce électronique et la vente en générale en protégeant le consommateur. Dans cette optique, la Commission Européenne a proposé le 11 octobre 2011 un règlement obligatoire du droit commun européen de la vente. Il est constitué de 186 dispositions et quasi toutes les problématiques y sont traitées.

Si le règlement est adopté :

− Il sera applicable à la vente transfrontalière entre consommateur et professionnelle ou entre professionnelles.

− La vente devra porter sur un bien meuble corporel et mais peut aussi sur un contenu numérique.

− Les parties contractantes pourront choisir le droit applicable à leur contrat. Ainsi les parties peuvent préférer le droit européen au droit national applicable. On verra peut-être coexister deux régimes de la vente : le régime du Code civil et le régime européen de la vente.



Chapitre 2. La définition et les caractères du contrat de vente

Section 1.La définition du contrat de venteL’article 1582 du Code civil définit la vente, mais de manière imparfaite. Il faut surtout se tourner vers l’article 1583 du Code civil pour trouver les éléments de vente. L’article 1583 du Code civil précise les éléments essentiels en exposant que celle-ci suppose le transfert d’un droit réel de propriété contre le payement d’un prix.

La vente a un double effet :− Convention génératrice d’obligations pour chacune des parties− Vente translative de la propriété contre le paiement d’un prix en argent

Section 2. Les caractère du contrat de venteLes caractéristiques d’un contrat de vente :

− Contrat nommé auquel on va appliquer le droit spécial mais générique de la vente ainsi que le droit commun des obligations contractuelles.

− En principe un contrat consensuel : le transfert de la propriété se réalise par le seul échange des consentements (article 1583 du Code civil).Il y a néanmoins parfois des tempéraments : formalité à des fins probatoires, formalité d’opposabilité de la vente, formalité d’habilitation (ex : aliénation des bien d’un mineur il faut autorisation d’un juge), etc.

− Contrat synallagmatique3 : donc réciprocité des obligations.

− Contrat onéreux : il faut un prix en argent.

− Contrat commutatif et plus rarement aléatoire (vente avec rente viagère).

− Contrat civil, commercial ou mixte.

3 Rappel des conséquences : - Sanctions spécifiques : résolution et exception d'inexécution- Formalité de preuve (article 1585 du Code civil)- Règles sur la théorie des risques



Chapitre 3. Les éléments essentiels du contrat de venteArticle 1583 du Code civil

Deux éléments : − Transfert de la propriété d'une chose− Prix payable en argent

En principe, le droit de propriété a trois composantes :− L'abusus : le droit de disposer matériellement et juridiquement de la chose.− L'usus : le droit d’user de la chose.− Le fructus : le droit au fruit.

Pour qu’il y ait vente, on doit avoir un transfert de ces trois composantes.

Illustrations :

− Si on vend un usufruit on transfère l’usus et le fructus et non l’abusus, soit la nue-propriété. La cession d’usufruit est un contrat innommé, on applique donc le droit commun des obligations contractuelles. On n’applique pas le régime spécial de la vente.

− Si on loue une chose, on n’applique pas le régime de la vente car on donne uniquement la jouissance de la chose (donc pas l’abusus).

− La dation4 en payement est une convention qui va permettre au débiteur d’une somme de payer en lui abandonnant un bien qui lui appartient. Il n’y a pas de prix en ici (de somme payable en argent), les règles spécifiques à la vente ne sont pas applicables. Sera applicable le droit commun des obligations contractuelles.

Section 1. Le premier élément essentiel : le transfert de la propriété d'une chose

§ 1. Principe et distinction avec les contrats apparentés

§ 2. Les principes du transfert immédiat et solo consensu de la propriété (et des risques)

Le transfert de la propriété se réalise au moment, et par, l’échange des consentements.

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A. Le premier principe : le transfert de la propriété se réalise par le seul échange des consentements

Le principe est posé par l’article 1583 du Code civil. Ce principe n’a pas toujours existé.

1. En droit romain

A l’origine la vente était uniquement génératrice d’obligations c’est-à-dire qu’au moment de l’échange des consentements, l'acheteur était débiteur d’une obligation de payer et au vendeur de livrer la chose.

Les romains ne concevaient pas d’acquérir une chose sans le transfert matérielle de la chose. − 1ère étape : échange des consentements et naissance d’obligation de la chose− 2ème étape : C’est au moment de la délivrance de la chose qu’on acquiert la propriété (la

tradition).

Aujourd’hui le consentement seul permet la vente.

2. L'objet du consentement

Article 1583 du Code civil.

a. Définition

L’article 1583 du Code civil impose que pour que la vente soit « parfaite entre les parties » et que s’opère le transfert de la propriété lorsqu'il y a un consentement sur la chose et sur le prix, c’est-à-dire un consentement sur les éléments essentiels de la vente.

b. Les éléments de la vente

Les éléments légalement essentiels sont définis par le législateur et sont propres à une dénomination légale. Ex. : vente : chose et prix.

Les éléments légalement accessoires sont les éléments que la loi ne définit pas comme obligatoire.

Les éléments légalement essentiels de la vente (chose et prix) doivent obligatoirement obtenir le consentement des parties, peu importe qu’il y ait consensus ou pas sur les éléments accessoires du contrat.

La doctrine et la jurisprudence nuancent, toutefois, cette affirmation : l’accord des parties doit aussi porter sur les éléments dits substantiels, c’est-à-dire ceux qui, bien qu’accessoires au regard du Code civil, ont de facto été déterminants du consentement des parties au contrat.



L’identification de ce que constitue un élément substantiel est souvent délicate en pratique. Sur le principe, c’est au juge du fond qu’il revient d’apprécier au cas par cas si un élément est demeuré accessoire ou a acquis la qualité d’élément déterminant du consentement à la vente.

La doctrine et la jurisprudence ont nuancés ce principe. Le consentement doit porter sur les éléments essentiels et substantiels du contrat. Les éléments substantiels du contrat sont légalement accessoires mais considérée comme déterminant pour obtenir le consentement par l’une ou les deux parties.

Quand considère-t-on un élément légalement accessoire comme un élément substantiel ?

Certains auteurs considèrent que dès qu’un élément a été négocié, il devient substantiel et les deux parties doivent donc donner leurs consentements sur cet élément. Pour ce, il est pertinent de se référer aux échanges entre les deux parties (courrier, mail, conversation téléphonique etc.)

On notera que, dans une décision du 23 juin 2011, la Cour d’appel de Bruxelles décidait que « dès lors que le contrat ne peut se former que lorsque les parties sont d’accord sur tous les éléments essentiels et les éléments substantiels, l’accord sur la chose et sur le prix ne suffit pas, notamment lorsque les parties ont convenu de signer un compromis ».Il s’agissait d’un litige qui portait sur la conclusion d’une vente immobilière. Les parties n’étaient pas d’accord sur le moment de la formation du contrat. Rappel : en matière de vente immobilière, les parties doivent signer un compromis de vente une fois l'accord passé. Il exprime les éléments de vente. C’est une preuve de l’accord des parties. Généralement, il est rédigé comme une preuve en cas de contestation. Ceci étant, il y a une formalité imposé pour la publicité tel que la transcription (formalité administrative légalement obligatoire qui rend la vente opposable à tous les tiers, même de bonne foi). Le législateur ajoute que cette transcription suppose la rédaction préalable d’un acte authentique (= acte notarié). Est-ce que la vente est conclue ? La Cour d’appel dit qu’il faut un accord sur les choses substantielles. Elle semble souligner que dès qu’on prévoit la signature d’un compromis et bien l’accord sur la chose et sur le prix ne suffit jamais pour la bonne raison que des éléments substantiels doivent encore être transcrit.

Par contre, pour les éléments accessoires peu importe qu’il y ai vente ou pas. Si les parties ne prévoient rien, on s’en remettra au droit commun de la vente ou des obligations contractuelles.

B. Le second principe : le transfert de la propriété (et des risques) se réalise au moment de l'échange des consentements

Dès qu’il y a accord, il y a une vente.



1. Pourquoi est-ce déterminant ?

− Une fois que la vente est conclue, le propriétaire a droit aux fruits Ex. : achat d’un immeuble, le nouveau propriétaire a droit au loyer si il le met en location.

− Transfert des risques : après l’échange des consentements, les risques de perte sont à charge de l’acheteur. Res peris domino (la chose périt pour son propriétaire).

L’article 1583 du Code civil ne régit que le transfert de la propriété qui se fait au moment de l’échange des consentements.

Une autre disposition, l’article 1624 du Code civil, concerne les risques. Cet article dispose que la théorie des risques est déterminée par application du droit commun des obligations contractuelles. L’article 1038 du Code civil qui concerne l’obligation de dare renvoi à l’échange des consentements.

Ce principe res perit domino fait objet d’hésitation de doctrine et de jurisprudence. Ce qui est certain c’est le consensus se marque pour appliquer res perit domino. Le régime est spécifique ici pour la vente.

Le transfert de la propriété et des risques se réalisent au moment de l’échange des consentements sur les éléments essentiels et substantiels.

Le principe du transfert immédiat ne vaut que pour les corps certains.

2. Différer le moment du transfert de la propriété

a. Principe

− Du à la nature de la chose qui dicte le report du transfert :− Quand il s’agit d’une chose de genre, le transfert va être retardé au moment de la

spécification.− Quand il s’agit de la vente d’une chose future qui n’existe pas encore mais qui existera

de manière certaine. Le transfert se produira au moment où la chose vient à exister.− Quand il s’agit d’une vente alternative (article 1584, al 2 du Code civil), l’hypothèse où

la vente porte sur telle chose ou telle autre chose. Il y a un choix laissé à l’acheteur. Le transfert se fait au moment où l’acheteur fait un choix

− Par la volonté du législateur

Illustration :

1. En cas de vente pour une habitation en voie de construction, la loi Breyne prévoit un régime distinct pour le transfert de la propriété et des risques (articles 4 et 5 ).− La propriété du sol et des constructions au moment de la vente la propriété est transférée



immédiatement. La propriété des constructions futures va être transférée au fur et à mesure de l’incorporation des matériaux dans la construction.

− En ce qui concerne les risques, la loi nous dit que le transfert des risques ne peut avoir lieu avant la réception des travaux (étape particulière : elle intervient après l’achèvement de la construction).

2. L’arrêté royal 9 juillet 2000 dispose qu’en matière de véhicule neuf : il va prévoir un régime spécifique qui prévoit que l’acheteur devient propriétaire au payement intégral des prix. Ce n’est que quand il a tout payé qu’il devient propriétaire. Les risques sont transférés au moment de la livraison.

b. Exceptions dans les usages commerciaux

Quand il s’agit d’une vente purement commerciale, de nombreux usages qui retardent le transfert de la propriété au moment de la livraison.

c. Exceptions qui résulte de la volonté des parties ou d'une clause insérée dans la vente

La liberté est totale en matière contractuelle. Il est parfois plus intéressant de retarder le maximum le transfert de la propriété. Si on est propriétaire on peut revendiquer la chose. Pour ce qui concerne les risques, on a intérêt à les transférer le plus vite possible.

Les clauses de réserves de propriété vont permettre au vendeur de se réserver la propriété de la chose jusqu’au payement intégral du prix par l’acheteur. L’objectif est d’éviter les conséquences négatives d’une faillite de l’acheteur et que le vendeur puisse reprendre la chose. Les parties peuvent en principe retarder le transfert mais il existe des exceptions tel que la loi Breyne (règle impérative).

Ces clauses de réserves de la propriété vont parfois entraîner des situations problématiques :

− La clause de réserve de propriété ne dit rien du transfert des risques

Quand se produit le transfert des risques ? La Cour de cassation dit que, par principe, les risques suivent la propriété (res perit domino). Si le vendeur n’a rien prévu au moment de la propriété, les risques sont transférés au moment du payement intégral du prix.

− La question de l’opposabilité au tiers de la clause de propriété

Est-ce que le vendeur peut opposer la clause de réserve de la propriété à l’encontre de tous les tiers ?

Cette question a été problématique dans une situation concrète : la vente d’un bien mobilier avec une clause de réserve de propriété. Le vendeur livre la chose et le prix n’est pas intégralement payé mais l’acheteur tombe en faillite. Il est en état de cessation de payement (ne paye plus ces créanciers).



Lorsqu’un commerçant est en état de cessation de payement, il fait une déclaration de faillite et tous ces créanciers viennent réclamer leurs créances. Est-ce que le vendeur peut échapper au concours qui porte sur les biens du patrimoine de l’acheteur ?

Pendant longtemps la réponse a été défavorable an vendeur, la Cour de cassation nous disait qu’en situation de concours, les priorités dont certains disposent sont réglés par la loi et uniquement par la loi et donc pas convention des parties. L’article 20 de la loi hypothécaire dispose que le vendeur d’un bien mobilier bénéficie d’un droit de priorité sur ce qui reste dans l’actif de l’acheteur. Néanmoins l’actif restant doit être suffisant pour le désintéresser (et n’aura rien en cas d’actif insuffisant) et ensuite, doit souffrir du fait que d’autres viennent se servir avant lui (le fisc, sécurité sociale etc.) La situation du vendeur est donc défavorable.

Cette position a été critiquée en doctrine et le législateur est intervenu dans une loi du 8 août 1997 consacré à la faillite. L’article 101 de cette loi prévoit l’opposabilité de la clause de réserve de propriété sous trois conditions :

− Clause rédigée par écrit au moment de la délivrance et que le bien ait été livré.− Il faut pouvoir identifier le bien dans le patrimoine de l’acheteur.

Ex. : s’il a été incorporé, on ne peut plus l’identifier.− Condition de procédure : la revendication doit intervenir à un moment déterminé de la

procédure de faillite.

Cet article ne régit la prédominance de la clause qu’en cas de faillite. Il existe d’autres situations de concours pour lesquelles la question demeure.Ex. : particulier insolvable qui entre une procédure de règlement de dette.

Le 11 juillet 2013, le législateur est intervenu avec une réforme de régime des sûretés. Elle entrera en vigueur le 1er décembre 2014. Elle généralise le principe de priorité de la clause de propriété. Dès lors elle sera opposable avec comme seule condition qu’elle ait été rédigée par écrit au moment de la vente.

Section 2. Le second élément essentiel : un prix payable en argent

§ 1. Principes et distinction avec les contrats apparentésCe prix payable en argent permet de distinguer le contrat de vente d’autres contrats translatifs de la propriété tel que :

− La donation.− L’échange qui est en fait un transfert de la propriété d’une chose contre le transfert à propriété

d’une autre chose.



− Le bail à nourriture : transfert de la propriété immobilière en contrepartie d’un service (engagement à entretenir et accomplit des prestations pour le vendeur)

où le régime de la vente est non-applicable.

§ 2. La détermination du prix de ses modalités de payement selon le Code civil

Le principe est celui de la liberté dans la détermination du prix et des modalités de payement du prix par les parties. En conséquence, le prix ne doit pas nécessairement correspondre à la valeur vénale de la chose. La seule exigence posée est qu’il y ai un prix. Peu importe que le vendeur décide de vendre son bien à un prix inférieur à sa valeur vénale.

Tempéraments à cette liberté : − La lésion.− Limitations légales à la liberté de déterminer le prix.− Limitation conventionnel : situation où le vendeur n’est pas libre de fixer le prix des

marchandises en vertu d’un contrat qu’il a conclu avec le fabriquant de ces marchandises.

§ 3. Les conditions de validité relatives au prix

A. Un prix qui doit exister et être sérieuxLe prix doit avoir « une réalité sérieuse ». Il ne peut être ni simulé ni dérisoire :

− Le prix ne peut pas être simulé. L’interdiction d’un prix simulé s’explique par le refus de qualifier de vente le contrat en vertu duquel les parties se seraient engagées à ne pas payer de prix. Bref, le prix ne peut faire l’objet d’une simulation. On vise ici une situation où on a un acte apparent (le contrat de vente) et une contre-lettre (acte réellement adopté par les parties).Ex. : une donation. L’article 1321 permet aux tiers de se remettre à la contre-lettre.

− Le prix doit exister sinon il n’y a pas de vente. Le prix ne peut être dérisoire au point qu’il n’y a pas vraiment de vente.

B. Un prix qui doit être certainArticle 1591 du Code civil : le prix doit être certain.

Dans sa formulation, l’article nous laisse penser que le législateur est rigoureux. Il doit être toutefois compris avec les articles 1008 et 1029 du Code civil.



L’article 1129 du Code civil prolonge l’exigence de l’existence de l’objet déjà affirmée dans l’article 1008 du Code civil.

Quel est l’exigence ?

− Le prix doit être soit déterminé ou déterminable sur la base des éléments objectifs qui ont été consentis par les parties au moment de l’échange des consentements. Des éléments objectifs signifie que le législateur veut que le prix se détermine sans être abandonné à la discrétion d’une des parties et sans qu’un nouvel accord soit requis.

− Le prix peut être déterminé par le législateur, une organisation professionnelle, un prix applicable en vertu des usages commerciaux bref des éléments indépendants de la volonté des parties. L’article 1591du Code civil autorise les parties à faire appel à un tiers pour le payement concret du prix. La doctrine et la jurisprudence autorise les parties à prévoir toutes les modalités de calcul du prix dans leur convention sans fixer un prix déterminé. Dans ce cas-là, elles font un calcul sur base de ces éléments. C’est ici déterminable, le tiers n’intervient que pour fixer le prix.

− L’article 1592 du Code civil envisage la possibilité d’une intervention d’un tiers pour la création d'une tierce décision obligatoire. La situation visée ici est celle où les parties habilitent purement et simplement un tiers à décider de la détermination du prix. On ne prévoit pas les modalités d’exécution. C’est ici non-déterminée et non-déterminable (on ne connaît pas les modalités de calcul).Par exception, c’est autorisé. Si le tiers ne fixe pas le prix, pour qu'elle que soit les raisons, la personne désignée dans le contrat ne fixe pas de prix, alors il n'y a point de vente.



Chapitre 4. La formation du contrat de venteApplication droit commun des obligations contractuelles. Pour tout contrat, on l'aborde sous l'angle de deux perspectives : la perspective dynamique et le processus de formation du contrat et la perspective statique.

Section 1. La formation dynamique du contrat de venteLorsqu'on aborde la formation dynamique, il y a la question des droits et des obligations des parties. Les parties sont libres de contracter et elles ne commet pas une faute de rompre les négociations sauf dans le cas de la culpa in contrahendo.

La formation du contrat lui-même est un processus de formation. Ainsi, il y a deux questions à se poser :

1. La qualification du document (elle est délicate das la pratique).

2. La question de la formation du contrat en temps que tel. À quel moment le contrat est-il conclut ?

§ 1. Les principes régissant la négociation du contrat de vente

A. Le principe de la liberté de conclure et ses limitesCette liberté fut concrétisée par le décret d'Allarde de 1791. Il sera abrogé par le futur Code de droit économique. Cette liberté inclue le droit de conclure ou de ne pas conclure de contrat. Une fois qu'on commence les négociations, on a le droit de les rompre à tout moment.

Limites :

− Limite légale : il y a des cas où le législateur limite la liberté de conclure.Ex. : les prestataires publics n’ont pas la liberté de refuser de conclure un contrat.

− Par convention : tel qu’une exclusivité de négociation.

− La culpa in contrahendo : le fait de rompre des négociations n’est pas en soi fautif. Mais il peut justifier d'une responsabilité alors qu’on est dans la phase pré-contractuelle. Il résulte des circonstances particulières de la rupture.

B. L'obligation pré-contractuelle d'information La question est celle de savoir si le vendeur est tenu à une obligation d’information envers l’acheteur.



Si oui, quel est sa portée ?

On peut dégager de l’article 1602 du Code civil, une obligation d’information. Cette obligation est variable selon les circonstances. Dans la jurisprudence, on retient une obligation d’information entre un professionnel et un consommateur quand il s’agit d’un objet technique ou dangereux. L’article 4 de la LPMPC précise que le professionnel est tenu d’informer le consommateur sur les caractéristiques de l’objet et de la condition contractuelle. C’est une confirmation légale de l’obligation d’information dans la relation consommateur/professionnel.

Dans un contrat de vente traditionnel, il est difficile de distinguer l’existence d’un droit à l’information.

§ 2. Les actes préliminaires à la conclusion du contrat de venteDans le cadre des documents qui peuvent préparer à la vente, on a des actes juridiques (des documents) qui sont l'offre et la promesse de contracter. On peut aussi avoir des actes qui sont non juridique. On peut avoir des engagements qui n'ont pas de portée juridique, l'idée qu'on s'engage uniquement sur son honneur.

En ce qui concerne l'offre et la promesse de contracter, l'une est unilatérale, l'autre est déjà un contrat.

A. L'offre de vente ou d'achat

1. Éléments de l'offre

a. Définition de l'offre

L’offre est un acte juridique unilatéral par lequel l’offrant s’engage de façon ferme et précise à conclure la vente. Il ne manque plus que l’acceptation du destinataire pour que la vente soit conclue. Pour qu'il y ai une offre, il faut s'assurer de deux conditions :

1. La volonté définitive de s'engager.2. Que l'offre soit complète et précise (éléments essentiels et substantiels).

Ces deux conditions, il faut les vérifier et elles sont des éléments constitutifs de l'offre.

b. Caractéristiques de l'offre

1. C’est un acte juridique unilatéral (>< la promesse est un contrat).− 1ère conséquence : il ne prendra effet qu’au moment où il est reçu par son destinataire ou

susceptible de l’être.



− 2ème conséquence : la responsabilité est extra-contractuelle peut entrer en jeu (articles 1382 et 1383 du Code civil).

2. La proposition unilatérale doit être ferme : on souligne qu’il y a un engagement définitif, certain. Une offre peut être affectée d’une réserve.

Exception : il y a une réserve tellement fondamental qu’il n y a pas d’offre.

3. L’offre doit être précise et complète afin de permettre la formation du contrat. Elle doit porter au minimum sur les éléments essentiels et substantiels du contrat.

Le législateur ne réglemente pas l’offre.

c. Effets de l'offre

1. Amorcer la conclusion du contrat de sorte qu’il ne faille plus que l’acceptation du destinataire pour que le contrat se forme.

2. L’offre est obligatoire. Elle engage l’offrant à partir du moment où elle est réceptionnée par le destinataire. Il a une obligation de fait (de maintenir l’offre). Elle sera obligatoire soit pendant le délai fixé par l’offrant soit pendant un délai raisonnable dont la durée est appréciée par le juge. Au-delà l’offre est caduque (elle s’éteint pas elle-même) et l’acceptation n’a aucun effet.

À daté de sa réception, l’offre devient irrévocable.

Avant sa réception, elle peut être rétractée. La rétractation de l’offre, c’est le retrait de l’offre avant qu’elle ne prenne effet, elle n'a de portée juridique que dans l'hypothèse où il y a eu réception de l'offre. Tant qu'il n'y a pas eu réception de l'offre, on peut la retirer (avant qu'elle acquiert force obligatoire). La révocation est le retrait de l’offre une fois qu’elle est déjà devenue obligatoire.

d. La responsabilité de l'offrant

C'est une question essentielle et délicate. Que se passe-t-il si l'offrant qui a émis une offre qui est devenue obligatoire, ne l'a respecte pas ?

Ce qui est certain, c'est que sa responsabilité n'est pas contractuelle mais extra-contractuelle puisqu'il n'y a pas de contrat. On l'a fonde sur les articles 1382 et 1383 du Code civil. Il faut donc établir un dommage et un lien de causalité pour que cette responsabilité joue.

Ce qui est plus délicat a établir est la sanction effective de ce non-respect de l'offre. Une fois que la responsabilité de l'offrant est conclue, est-ce qu'on va le forcer de conclure le contrat ou bien est-ce qu'on va considérer qu'il y a uniquement lieu à des dommages et intérêts ?



2. L'acceptation de l'offre

a. Définition de l'acceptation

L'offre n'a d'intérêt en droit que quand elle est mise en lien avec l'acceptation. C'est le consentement de l'autre partie à la vente, le consentement du destinataire ou d'un des destinataires de l'offre.

b. Différents types d'acceptation

Il y a des différents types d'acceptation : 1. L'acceptation pure et simple : le oui inconditionnel. Le contrat se forme sans aucune

difficulté et la vente est conclue.2. Le refus : le destinataire de l'offre la refuse expressément ou tacitement et donc le contrat n'est

pas conclut et l'offre devient caduque.3. Le oui conditionné : « oui mais... ». Lorsque l'acceptation ne converge pas totalement avec

l'offre. Est-ce qu'il y a formation du contrat ? Il faut voir si la divergence porte sur des éléments essentiels ou substantiels de l'offre ou si elle porte sur un élément accessoire. 1. Si la divergence porte sur un élément essentiel ou substantiel, le contrat n'est pas formé.

Dans ce cas là, on va considérer que l'acceptation est une contre-offre, une nouvelle offre qui sera soumise au même régime énoncé avant. L'acceptation devient une contre-offre et l'offrant originel est libéré.

2. Mais si la divergence porte sur un élément accessoire de l'offre, le contrat de vente se forme simplement par application du principe qu'il suffit d'un accord sur les éléments essentiels et substantiels pour que le contrat se forme. Pour ce qui est des éléments accessoires, on peut encore les négocier mais le contrat est de toute manière formé.

c. La forme de l'acceptation

Sur le plan des principes, elle n'est soumise à aucune forme, aucune forme est exigée sous réserve des exceptions légales.

Mais est-ce que le silence du destinataire de l'offre peut être une acceptation ?

En règle, le seul silence ne suffit pas à être une acceptation. Si je reçois une offre et que je n'y réponds pas, il y a silence, donc pas d'acceptation.

Mais le silence circonstancié peut signifier une acceptation. C'est le silence qui s'accompagne de circonstances particulières qui le rend univoque. Ex. : Je suis le destinataire d'une offre, je dis rien mais je paye le prix au vendeur. Certains considèrent



une exception : lorsque l'offre est faites dans l'intérêt exclusif du destinataire, le silence pourrait valoir de l'acceptation (pas en vente, mais par exemple une offre de récompense).

3. La rencontre entre l'offre et l'acceptation

Il faut maintenant voir la rencontre entre l'offre et l'acceptation, la question de la formation du contrat.

Elle est problématique dans la situation des contrats entre absents. C'est-à-dire des personnes qui ne sont pas physiquement présents. C'est l'équivalent des contrats à distance où les parties ne sont pas physiquement présentes. On vise les vente par correspondance, les ventes par internet, etc.

Lorsque les parties ne sont pas présentes, il y a une question essentielle : à quelle moment et en quel lieu le contrat se conclut ?

− Le moment : c'est à ce moment là qu'on apprécie les conditions de validité de la vente, aussi pour le transfert des risques.

− Le lieu : important pour par exemple un contrat international (quel juge est compétent, quelle loi applicable).

La réponse classique : la théorie de la réception (elle est applicable à tout les actes unilatéraux). C'est-à-dire le contrat se forme au moment et au lieu où l'acceptation parvient à l'offrant. Même si le destinataire n'en a pas pris connaissance effective. Réponse classique appliquée sauf disposition particulière.

Particularité : les ventes à distance entre une entreprise et un consommateur : elle va justifier l'application de la LPMPC (article 45 à 48) et on a dans ces dispositions légales une série de disposition au profit du consommateur. La principale disposition est l'article 47 de la LPMPC : le consommateur dispose d'un délai d'au moins 14 jours calendriers pour se rétracter du contrat. Le consommateur peut exercer ce droit sans pénalités. On ne peut pas lui imposer de payer ni lui imposer de donner le motif de sa rétractation. Autre précision : les seuls frais qui peuvent rester à la charge du consommateur sont les frais de renvoi de la marchandise (il n'est pas légale pour une entreprise de garder les frais de livraison, seulement les frais de renvoi). En matière de vente à distance, ce délai prend jour le lendemain de la livraison (article 47 de la LPMPC).Précision légale importante : l'entreprise est tenue de rembourser le consommateur dans un délai de 30 jours suivant la rétractation. Il existe des situations dans lesquelles le droit de rétractation n'est pas reconnu au consommateur (article 47, § 4 de la LPMPC).



Ex. : en vente de journaux, de périodiques et de magazines, de vente de denrées périssables, les enregistrements audio, les logiciels informatiques, etc.

Selon la position majoritaire, le contrat n'est parfait qu'à l'échéance du délai de 14 jours.

B. La promesse de vente ou d'achatUne prudence :

Dans la pratique, on rencontre de nombreux documents qui sont intitulés « promesse », « promesse de vente », « promesse d'acheter », etc. mais qui ne sont pas de véritables promesses. Le premier réflexe à avoir est celui de qualification : est-ce que le document a été bien qualifié ? Il faut vérifier la qualification.

1. Définition et types de promesse

La promesse est un avant-contrat qui va renfermer la volonté ferme et précise (comme pour l'offre) de l'un ou des deux négociateurs de conclure la vente.

a. Types de promesses

Dans la pratique on peut donc rencontrer deux types de promesses :

1. La promesse unilatérale : c'est un contrat bilatéral, il requiert le consentement des deux parties (le promettant et le bénéficiaire de la promesse). Mais il est unilatéral dans ses effets en ce sens qu'il n'y a qu'une seule personne qui s'engage à conclure, le promettant. Il pourrait s'agir du propriétaire du bien qui s'engage à le vendre et on a donc une promesse de vente. Dans le cadre des négociations, on peut avoir la situation où un candidat à l'achat fait une promesse d'achat dans le cadre d'un contrat où il s'engage à acheter d'une façon claire et précise.

Dans les deux cas, la promesse génère un droit d'option ou une option. Le bénéficiaire de la promesse reste libre d'acheter ou de vendre ce bien, mais il a un droit de créance, de nature contractuelle, un droit subjectif à la conclusion du contrat.

Lorsqu'on est en présence d'une promesse de vente, celle-ci va générer une option d'achat (un droit subjectif à acheter). C'est le droit subjectif à la conclusion du contrat. Dans la pratique, quand on parle d'option, on vise l'indemnité qui peut être versé par le bénéficiaire de la promesse.Ex. : la situation de vente immobilière. On a un propriétaire qui souhaite vendre son bien. On a un candidat qui est intéressé mais qui n'est pas sur d'avoir l'argent pour acheter le bien. Il est dans l'expectative mais il sait qu'il y a d'autres candidats. Souvent, le candidat d'achat peut demander au



propriétaire une promesse de vente, de consentir à une promesse de vente, de s'engager par contrat selon les conditions qui sont déterminées. L'avantage pour le bénéficiaire est qu'il garde une liberté de conclure ou pas, il garde la liberté que s'il n'y a pas de liquidité suffisante de ne pas lever l'option. Il garde la liberté mais il est protégé. Le promettant peut accorder une promesse à la condition que le bénéficiaire de la promesse lui verse une indemnité qui servirait de compenser le fait que le bien devient indisponible durant la période de la promesse puisque le propriétaire ne pourra pas vendre son bien à d'autres.

Ce contrat est unilatéral et innommé. Le Code Civil ne réglemente pas la promesse.

2. La promesse bilatérale : c'est un contrat où le propriétaire s'engage à vendre son bien de manière irrévocable en précisant les éléments essentiels et substantiels. Mais c'est aussi un contrat en vertu duquel l'acheteur s'engage à acheter aux conditions qui ont été déterminées. Lorsqu'on a un contrat qui porte sur l'engagement de vendre et d'acheter, on a en fait une vente.

La promesse synallagmatique de vente est une véritable vente puisqu'il y a accord sur la chose et le prix. Il faudra donc appliquer le régime de la vente. Les obligations des parties sont donc les obligations du contrat de vente.

Dans la pratique, on la confirme dans un document écrit : un compromis de vente. C'est l'instrumentum qui va constater la promesse synallagmatique. La rédaction d'un compromis est systématique en matière de vente immobilière.

b. Les différents types de documents établis.

En matière de négociation immobilière de vente, on a souvent des documents établis lors des négociations : une offre (un document est établie par une des personnes et signé par une seule des personnes) mais on peut aussi avoir une promesse unilatérale ou bilatérale.

Lorsqu'on a un compromis et que la vente se réalise, on a une étape ultérieure : l'étape de l'acte authentique, l'acte notarié. Il est obligatoire en matière de vente immobilière parce que seul les actes authentiques peuvent être transcrit, ce qui va permettre de rendre la vente opposable aux tiers.

3. Conditions de l'offre ou de la promesse

1. La volonté ferme de s'engager d'une personne ou de deux personnes

2. L'engagement est suffisamment précis en portant sur les éléments essentiels et les éléments substantiels.



4. Le régime de la promesse unilatérale

Lorsqu'on est face à l'engagement d'une seule des personnes de conclure la vente, il faut vérifier s'il s'agit d'une offre unilatérale ou d'une promesse unilatérale. Si c'est une offre : responsabilité extra-contractuelle, si c'est une promesse unilatéral : responsabilité contractuelle avec les sanctions propres du droit contractuel.

Le cadre légal : la promesse est considérée comme un contrat innommé mais il y a deux dispositions qui semblent aborder la promesse dans le Code civil, les articles 1589 et 1590.

a. Article 1589 du Code civil

Article 1589 du Code civil : la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix. La lecture de cette disposition confirme l'article 1583 du Code civil où il y a formation du contrat de vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix (les éléments essentiels et substantiels).

b. Articles 1590 du Code civil

Article 1590 du Code civil : il renvoi à la situation de la promesse de vente faite avec des arrhes. La promesse faites moyennant le payement d'une somme d'argent (des arrhes).

Si la promesse de vente a été faites avec des arrhes, chacun des cocontractants peut se dégager du contrat et celui qui a donné les arrhes en les perdant (s'il retire son consentement) et celui qui les a reçu en restituant le double (s'il retire son consentement). Elle a posé débat.

Ce qui est visé ici n'est pas la promesse mais la vente elle-même. En effet, les parties conclues un contrat de vente moyennant le versement d'arrhes. Si on imagine que c'est un contrat de vente, chacun des cocontractant peut se dégager du contrat (en la perdant ou en restituant le double).

Quel est le mécanisme sous-jacent ici ? La faculté de résiliation. Pourquoi est-ce que c'est une résiliation ? Parce qu'on donne la possibilité de se retirer sans invoquer une faute. On a le droit de se retirer (résiliation unilatérale moyennant le payement d'une indemnité). On peut penser à la clause de dédit où on peut répartir moyennant une contre-partie.

Attention : Dans l'article 1590 du Code civil, les arrhes sont envisagées comme une faculté de dédommagement. Mais il reste la faculté d'interpréter la convention autrement sans leur donner la portée de dédit.

En pratique : on peut parler d'arrhes mais qui sont simplement une avance sur le prix.

Il existe des législations particulières qui vont réglementer la promesse : la Loi Breyne sur la vente d'habitations à construire ou en voie de construction. Dans l'article 7, des exigences de formes et



d'informations sont posées.

5. Le régime de la promesse unilatérale : approfondissements

3 questions :

a. Les effets juridiques de la promesse unilatérale

C'est un contrat unilatéral dans ses effets, un seul des cocontractants s'engage à vendre ou à acheter.

Cette promesse génère une obligation de faire, de maintenir son engagement pendant le délai qui est déterminé ou à tout le moins pendant un délai qui est raisonnable. Ce délai est apprécié par le juge.

Sous l'angle du promettant, il y a une obligation de faire classique.

Sous l'angle du bénéficiaire, il est bénéficiaire d'un droit de créance, il n'y a pas de transfert de droit réel. Il y a un droit de créance qui peut être en principe cédé sauf s'il est intuitu personae.

b. Les effets de la levée de l'option : du consentement du bénéficiaire ?

Le bénéficiaire de la promesse peut lever l'option et donc manifester son consentement à la vente. Sur le plan de la forme, elle peut être expresse ou tacite.

Si le bénéficiaire de l'option lève l'option, le contrat se forme au jour de la levée de l'option. Il n'y a pas d'effet rétroactif. En principe, c'est au moment de la levée de l'option que s'opère le transfert de la propriété et des risques.

Lorsqu'il y a levée de l'option, il y a formation du contrat et chacune des parties peut inviter l'autre à passer l'acte authentique en vue de la transcription pour que la vente soit opposable aux tiers.

Si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l'option, dans le délai prévu ou dans le délai raisonnable, l'engagement du promettant devient caduque, il sera libéré de toutes obligations contractuelles.

c. En cas de méconnaissance de la promesse

Du point de vue du promettant, sur le plan juridique, lorsqu'on a une promesse unilatérale de vente, on a donc un propriétaire qui s'engage à vendre son bien à telle condition déterminée. Ce type de contrat génère seulement une obligation de faire, c'est-à-dire de maintenir sa promesse, et il n'y a pas de transfère du droit réel. Le propriétaire reste donc propriétaire et il a donc le droit de disposer de son bien. D'un point de vue juridique, il a toujours la propriété même si, en vendant à un tiers, il commettrai une faute contractuelle.

Le bénéficiaire de la promesse est uniquement propriétaire d'un droit de créance, il n'est pas devenu propriétaire, il est simplement créancier.



Que se passe-t-il si une promesse unilatérale de vente a été faites mais le propriétaire ne veut plus vendre ?

Deux situations :

1. Il ne veut plus vendre mais n'a pas vendu à un tiers :

Le bénéficiaire de la promesse a la possibilité de saisir un juge afin de faire constater qu'il a levé l'option dans le délai de validité de la promesse et que dès lors la vente est conclue.

Il faudra le prouver et le juge pourra constater la vente. Le jugement est un acte authentique et pourra être transcrit.

2. Le promettant a vendu à un tiers :

Elle est plus compliquée d'un point de vue juridique. Il y a les relations contractuelles entre le promettant et le bénéficiaire mais il y a aussi la protection des droits acquis par les tiers.

Sur le plan de la relation contractuelle, le promettant qui a vendu à un tiers engage sa responsabilité contractuelle en vendant à un tiers. Il y a une faute contractuelle et donc une responsabilité de cette nature (avec les sanctions classiques). Si le tiers est de mauvaise fois, qu'il s'est porté complice de la méconnaissance du contrat, qu'il avait connaissance de la promesse et qu'il a volontairement contourné ceci, on applique les règles de la tierce complicité. Il y a donc une responsabilité du tiers (articles 1382 et 1383 du Code civil). L'hypothèse où il y a donc les deux responsabilités, la jurisprudence s'accorde à donner la réparation en nature. On va évincer le tiers complice, la vente conclue avec le tiers sera déclarée inopposable et donc on pourra constater les droits du bénéficiaire de la promesse. Dans ce cas là, on a la possibilité de la réparation en nature et le bénéficiaire peut rentrer dans ses droits et se faire reconnaître dans ses droits d'acheteur.

Dans la pratique, il est difficile de prouver ça. Concrètement, dans la majorité des cas, on ne pourra pas avoir ces droits. Le tiers non-complice sera maintenu dans son droit et le bénéficiaire pourra seulement avoir des dommages et intérêts.

6. Régime spécifique de la promesse synallagmatique

« Promesse de vente vaut vente ». On a une vente qui est conclue avec l'application du régime de la vente. S'il y a vente, ça veut dire, en principe, qu'il y a transfert de la propriété et donc transfert d'un droit réel.

Que se passe-t-il si le promettant vendeur décide de ne plus exécuter sa promesse synallagmatique ? Normalement, la promesse opère le transfert de la propriété.

La situation possible est qu'il refuse de respecter sa promesse parce qu'il a vendu à un tiers. Deux



situations possibles :

1. La promesse qui porte sur un bien mobilier. Le vendeur a vendu le bien à un tiers. Dans cette situation, le Code civil propose une solution, l'article 1141 du Code civil qui renvoi à l'article 2279 du Code civil. Comment régler le conflit ? Article 1141 du Code civil : dans ce cas là, il faut préférer le premier qui a été mis en possession matérielle de la chose. (Art. 2279 du Code civil : « En fait de meuble, possession vaut titre »).

2. La promesse porte sur un bien immobilier.

Elle est problématique d'un point de vue théorique puisqu'il y a les parties à la promesse et donc la responsabilité contractuelle. Mais on doit aussi tenir compte de la protection des tiers et en particulier les tiers de bonne foi. On renvoi aux règles du droit des biens en particulier.

Le principe de l'antériorité s'applique. C'est-à-dire, le premier qui acquiert les droits doit être préféré. C'est d'autant plus logique que le transfert de la propriété fait que le propriétaire ne peut plus la retransférer puisqu'il n'est plus le propriétaire.

Mais la question est aussi celle de la bonne ou mauvaise fois du tiers. Celui qui signe en deuxième lieu le compromis :

1. Le deuxième acquéreur est de mauvaise foi : il avait connaissance de la première promesse au moment où il a contracté. Il pourra voir sa responsabilité engagée.

2. Le deuxième acquéreur est de bonne foi ou on ne parvient pas à établir qu'il est de mauvaise foi (on est présumé de bonne foi). De bonne foi, donc il devrait aussi être protégé et donc bénéficier d'une protection légale.

La deuxième hypothèse est donc celle où le deuxième acquéreur ne savait pas que la propriété avait déjà été vendue. On peut envisager différentes présentations :

1. Lorsqu'aucune des promesses a été transcrite : On a uniquement deux compromis, deux contrats mais pas de transcription et donc pas de publicité particulière. On applique donc la règle de l'antériorité du droit acquis. On va donc préférer le premier qui a acquit la propriété, qui a conclut la promesse. La seule difficulté pratique sera de prouver l'antériorité. Pour rappel, en matière de preuve, l'article 1328 du Code civil nous dit que les conventions acquiert date certaine notamment par l'enregistrement. Dans les autres cas, il faudra établir son antériorité en fonction des éléments. Mais quand il n'y a pas eu de transcription, on a encore des chances, en tant qu'avocat, d'aller faire enregistrer le compromis qui permettra d'établir l'antériorité, la date de



l'acte et donc d'être préféré à l'autre.

2. Lorsqu'il y a une transcription : Elle est une formalité qui rend la vente opposable aux tiers même de bonne foi. La transcription rend la vente opposable même au tiers de bonne foi. S'il y a au moins une transcription, le principe est que le premier qui transcrit est préféré même si dans le temps c'était le deuxième acquéreur qui était le premier acquéreur du bien.

3. Lorsqu'il y a 2 transcriptions : La première en temps est préféré.

La transcription est la protection la plus ultime ! Elle est même opposable aux tiers de bonne foi.

C. Le pacte de préférence

Section 2. La formation statique du contrat

§ 1. IntroductionSur le principe, en ce qui concerne les conditions de la vente, on applique le droit commun des obligations contractuelles, donc les articles 1108 et suivant du Code civil. Le droit spécial de la vente va uniquement donner des applications ou des restrictions particulières.

Rappel : 4 conditions (article 1108 du Code civil) :− Consentement− Capacité− Objet− Cause

Rappel : lorsqu'on est au stade de la formation du contrat et qu'on aborde la validité du contrat, il faut se souvenir que la sanction qui va frapper la méconnaissance des conditions, c'est la nullité ou de façon plus correcte la nullabilité. En droit belge, sur le principe, l'annulation doit être demandée à un juge, c'est ce qui confirme l'article 1117 du Code civil.

Rappel : distinction entre nullité relative et absolue. Lorsqu'on tend à protéger l'intérêt général en posant des conditions de validité (ex : la licéité de l'objet ou de la cause), la sanction est une nullité absolue alors que lorsqu'on protège un intérêt particulier (ex : capacité, protéger l'incapable), elle sera relative.

Rappel : d'un point de vue terminologique on parle de nullité ou de rescision.



La rescision est une forme de nullité quand elle est justifiée par le constat de la lésion. La nullité est un mode de dissolution rétroactif où l'on fait table rase du passé, on fait comme si le contrat n'avait jamais existé, il faut une restitution réciproque de part et d'autre.

Rappel : le délai de prescription de l'action en nullité est de 10 ans pour les deux nullités sous réserve de dispositions légales particulières. Pour la nullité relative, il est prévu à l'article 1304 du Code civil. Pour la nullité absolue, il n'y a aucune disposition légale et on doit s'en remettre au droit commun, et donc 10 ans pour la prescription contractuelle en vertu de l'article 2262bis du Code civil.

§ 2. Un consentement libre et éclairéArticle 1108 du Code civil : conditions relatives au consentement de celui qui s'oblige.

On considère deux conditions au consentement :

A. Un consentement qui existe1. Il doit exister. C'est évident et rarement problématique dans la pratique.

Il y a quelques cas en jurisprudence qui ont admis qu'on remette en cause une vente dans la situation où l'un des cocontractants était illettré et donc n'a pas pu comprendre la situation dans laquelle il s'engageait et dans le cas de l’insanité d'esprit.Il doit bien sûr porté sur les éléments essentiels et substantiels du contrat.

B. Une deuxième condition : l'intégrité du consentement et les vices dont il doit être exempt

1. L'intégrité du consentement

2. Il doit être intègre, libre et éclairé. On revient donc à la théorie des vices du consentement. Il ne doit pas être affecté d'un vice (article 1109 du Code civil). 4 vices : l'erreur, la violence et le dol. 4Ème vice : la lésion qui a un statut particulier parce qu'elle n'est pas une cause générale de nullité des contrats.En matière de vente, on trouve beaucoup d'applications en matière d'erreur et de dol, parfois de lésion.



2. Les vices possibles

a. L'erreur

Définition :

C'est la représentation inexacte de la réalité. « Je crois quelque chose qui n'existe pas ».

Types d'erreur :

En droit commun, il y a plusieurs types d'erreurs :

Les deux justifient une nullité relative :

1. L'erreur-obstacle.C'est l'erreur tellement fondamentale que le contrat n'existe même pas :1. Erreur sur la chose, erreur in corpore : le vendeur croit vendre une chose et l'acheteur

croit acheter une autre.2. Erreur sur la nature du contrat, l'erreur in negocio : la nature même du contrat est

différente. Ex. : le vendeur croit vendre, l'acheteur croit louer.

2. L'erreur sur la substance de la chose ou l'erreur substantielle.Elle porte sur un élément qui a déterminé le consentement et que s'il n'avait pas existé, il n'y aurai pas de contrat. Le cas le plus évident est l'acheteur qui croit que la chose à une qualité qu'il juge déterminante et elle ne l'a pas. Il y a deux conditions pour qu'il y ai l'application de l'erreur : 1. Elle doit être commune : le caractère déterminant de la chose doit être connu des deux

parties.2. Elle doit être excusable : un homme normalement prudent et diligent aurai pu commettre.

Sous ces deux conditions, ça permet l'annulation du contrat et une nullité relative puisqu'il n'y a qu'une protection des intérêts particuliers.

L'erreur substantielle est très importante et est un mécanisme qu'on devra comparer avec la responsabilité pour les vices apparents et la protection des vices cachés.

En pratique :

Dans la pratique, on aura des cas qui sont les mêmes mais abordés avec des mécanismes différents.

− L'application la plus fréquente : on a un acheteur qui achète un tableau qui croit de la main de x alors que le tableau n'est pas authentique (il y a donc les problèmes d'authenticité au sens large qui peuvent être abordés sur l'erreur substantielle).



− En matière de vente immobilière lorsqu'on achète un bien affecté de la mérule (champignon), on a des cas où on reçoit l'erreur sur la substance dans cette situation particulière ou bien des cas où la protection des vices cachés s'applique.

− Autre situation typique en matière de vente de terrain-nu : il croit acheter un terrain sur lequel il va pouvoir construire sa maison alors qu'il y a une décision administrative qui interdit la construction à cet endroit et le terrain n'est pas constructible.

Les autres erreurs :

Les autres erreurs sont considérées comme pas susceptible d'une annulation. Elles sont appelées les erreurs inopérantes ou vénielles, sans effets juridiques. Elles sont :

− L'erreur inexcusable.Que n'aurait pas commise le bon père de famille – on cite l'exemple du dolus bonus, les boniments des vendeurs. Lorsqu'un vendeur exagère les qualités du produit qui exagère sans tromper, ça ne trompe personne (ex : la lessive qui lave plus blanc que blanc).

− L'erreur sur la valeur de la chose.L'acheteur se trompe sur la valeur de la chose, elle ne justifie pas l'annulation de la vente.

− L'erreur sur la personne du vendeur.Puisque pas un contrat intuitu personae.

− L'erreur sur les mobiles de la vente.

b. Le dol

Définition :

Ce sont les manœuvres, les tromperies qui émanent du cocontractant et qui vont déterminer le consentement à la vente. On vise donc le dol principal.

Seul le dol principal est une cause de nullité sur la base du Code civil.

Le dol incident (l'acheteur aurait payé moins) donne lieu simplement à des dommages et intérêts et pas l'annulation de la convention.

Lorsqu'on aborde le dol, on voit qu'il a un statut particulier parce que ce que le législateur sanctionne à travers le dol, il sanctionne le comportement de celui qui trompe volontairement, intentionnellement. Conséquence : lorsqu'on établit le dol, peut importe que l'erreur de l'autre partie soit excusable ou inexcusable, il y a dol, et donc nullité de la convention.

Il faut aussi savoir que dans le cadre de la vente, il pourra être invoqué dans la plupart des situations de l'erreur. En effet, le dol induit l'erreur à la condition d'établir qu'il y a une intention de tromper.



Ex. : la mérule : on a parfois des vendeurs malintentionnés qui sont conscient que l'immeuble est infesté de la mérule et qui va faire placer des plaques de gyproc devant les endroits atteints. Ça permet d'établir l'intention de frauder.

Lorsqu'il y a un dol principal, il y a annulation de la convention et le cas échéant des dommages et intérêts (articles 1382 et 1383 du Code civil : responsabilité aquilienne).

Lorsqu'il y a un dol incident, il n'y aura que dommages et intérêts (articles 1382 et 1383 du Code civil : responsabilité aquilienne).

c. La lésion

Définition :

C'est la disproportion ou le déséquilibre manifeste entre les prestations réciproques au moment de la conclusion du contrat.

Si elle est ultérieure à la conclusion et lors du cours de l'exécution, c'est une hypothèse de l'imprévision.

Ce n'est pas une cause générale de nullité, elle ne peut pas être invoqué dans tous les cas entre majeur. Le principe est qu'elle n'est admise que dans certains cas prévus par la loi ou vis-à-vis de certaines personnes (ex : situation particulière des mineurs). Entre personnes majeures, on décide qu'ils sont aptes de prendre un engagement et donc d'assumer les conséquences.

Article 1674 à 1685 du Code civil : situation exceptionnelle prévue par le législateur qui peut jouer en matière de vente. Elle concerne uniquement la vente immobilière dans les conditions prévues par la loi.Il suffit de lire l'article 1674 du Code civil pour comprendre le principe et avoir les principaux éléments du régime : si le vendeur a été lésé de plus de 7/12 dans le prix de l'immeuble, il a droit de demander la rescision de la vente. C'est le vendeur qui peut demander et qui est concerné, en d'autres termes, il a reçu moins de 5/12 de la valeur du bien. Le manque à gagner est donc énorme. Ratio legis : le législateur considère qu'il faut protéger le vendeur dans cette situation parce qu'il présuppose que si un vendeur vend pour un tel prix, c'est qu'il y a été contraint. Une forme de contrainte est donc présumée. Un vendeur naturellement protecteur de ses intérêts ne vend pas à ce prix là. Il peut avoir été contraint par l'acheteur ou par les circonstances. On peut donc lui donner une protection.

Pour fixer le cadre, ce régime est impératif ce que confirme l'article 1674 du Code civil, le vendeur est protégé même s'il y a une clause contraire. Même si on l'a privé de tous recours dans la convention. Les clauses contraires sont donc frappées de nullité relative. Une des conséquences de cette nullité relative est que le vendeur peut refuser la nullité et accepter la convention comme elle est.



Ce mécanisme de rescision de la vente est soumis à 4 conditions : 1. Il faut qu'on soit en présence d'une vente qui n'est pas exclue par le législateur. Deux

éléments : 1. Une vente (transfert de la propriété contre de l'argent).2. Qu'elle ne soit pas exclue par le législateur (article 1684 du Code civil : exceptions

pour les ventes faites que par voie de justice. Exemple : vente sur saisie. Pourquoi ? Parce que le législateur considère que lorsqu'un juge intervient dans la procédure de vente, il est garant de l'équilibre contractuel et donc aurait pu attirer l'attention sur les parties de l'éventuelle disproportion).

2. Il faut que l'objet vendu soit un immeuble au sens du droit des biens (terrain nu, immeuble, etc.). Si c'est un lot avec les deux, il faudra ventiler pour voir quelle partie du prix correspond au bien immobilier.

3. Elle doit être subie par le vendeur. On ne protège pas l'acheteur.4. Elle doit dépasser le seuil de 7/12 de la valeur réelle du bien. Ça s'apprécie au moment de

la conclusion du contrat.

À côté de ces 4 conditions, on a des conditions de procédure relativement rigoureuses et impératives :

1. Le vendeur doit agir dans un délai de 2 ans à dater de la conclusion de la vente. C'est un délai préfixe, il n'est pas prévu par la loi, il y a uniquement des règles relative au délai de prescription. Le délai de préfixe est spécifique parce qu'il est fixe, il est fixé (ici de date à date) et il est tellement fixé qu'il n'est pas susceptible de suspension ou d'interruption comme pour la prescription. C'est donc un délai tout à fait fixé et à l'échéance de ce délai, le vendeur est déchu, privé de son droit d'agir, il est forclos. Il y a des différents délais préfixes.

2. La demande du vendeur doit faire l'objet d'une publicité qui est réalisée par une inscription dans les registres de l'acte.On a le conservateur des hypothèques qui garde les actes relatifs à la propriété des biens. La transcription va constituer à reproduire l'intégralité de l'acte dans le registre. L'inscription est faite en marge. On va simplement mentionner qu'il y a une action en cours, une demande. Ça permet d'informer les tiers. Une simple mention est nécessaire

3. Art. 1677 à 1680 du Code civil : on a deux étapes dans la procédure : 1. Le vendeur doit convaincre le juge qu'il est vraisemblable qu'il y ai une lésion. Le

vendeur va introduire sa demande avec des éléments qui permettent d'établir qu'il y a une lésion énorme.

2. Si le juge pense qu'il est possible qu'il y ai une lésion, il rend un jugement d'avant-dire droit qui va désigner un collège de 3 experts qui vont apprécier s'il y a effectivement



une lésion ou pas. Sur le plan des principes, on considère que le juge n'est pas tenu par la décision du collège des experts, il n'est pas lié par les conclusions. Il pourrait donc s'en distinguer mais dans la pratique, ça n'arrive quasi jamais.

Sanctions :

− La sanction est la rescision du contrat qui est une forme de nullité relative avec tout les effets de la nullité relative (restitution réciproque).

− Mais il y a un mécanisme tout à fait original : article 1681 du Code civil. Le législateur va donner une possibilité à l'acheteur de régulariser la vente. Il a une possibilité où il peut préférer à la nullité le payement d'un supplément de prix qui va permettre de rééquilibrer la situation. Ce supplément de prix, on va le déterminer par rapport à la valeur du bien au moment du règlement (au moment où le payement doit avoir lieu). On tiendra donc éventuellement compte de la plus-value. Il peut payer un supplément et on déduira de ce supplément 1/10 du prix total. Pourquoi ? Parce que le législateur veut inciter le maintien de la vente et permettre à l'acheteur d'avoir un peu de bénéfice au maintien de la vente.

− L'acheteur devra aussi payer les intérêts légaux (article 1682 du Code civil) qui sont de 2,13 %.

Le dol induit l'erreur et si on se focalise sur le dol, il faut un dol principal pour l'annulation mais dans la pratique pour l'acheteur, il a tout intérêt à faire jouer l'erreur (le dol incident pour les dommages et intérêts et l'erreur pour l'annulation).

Il reste aussi possible d'invoquer la lésion qualifiée.

§ 3. La capacité de contracterArticle 1108 du Code civil.

La principe en droit commun est celui de la capacité. On est capable sauf si le législateur prévoit une cause d'incapacité. L'article 1594 du Code civil confirme ce principe de capacité. Le principe en matière de vente est celui de la capacité mais avec des incapacités (articles 1595 à 1597 du Code civil)

3 incapacités propres au régime de la vente :

1. Incapacité d'acheter et de vendre qui s'adresse aux époux (article 1595 du Code civil) : interdiction de la vente entre époux. Il va énoncer 4 situations dans lesquelles la vente est autorisée, à contrario, tous les autres cas sont interdit. Ratio legis ? Protéger la femme contre les abus de son mari (abus d'influence), volonté de protéger les créanciers des époux et éviter que ceux-ci organisent leur insolvabilité pour éviter



les dettes.La nullité qui va frapper la vente est une nullité relative (délai de prescription de 10 ans).

2. Incapacité d'acheter pour ceux qui représentent les intérêts du vendeur dans le cadre de la vente (article 1596 du Code civil) : Le législateur cite différente personnes : le tuteur, le mandataire, les officiers publics, etc. Hypothèse où on a une personne qui représente le vendeur et qui a donc pour mission de conclure la vente en son nom et pour son compte. Cette personne ne peut pas acheter le bien personnellement ou par l'intermédiaire d'une autre personne. Ratio legis ? Éviter les conflits d'intérêts. Si je dois vendre pour autrui et acheter pour moi-même, je risque de vouloir diminuer le prix. La nullité est relative (délai de prescription de 10 ans).

3. Incapacité d'acheter faites aux gens de justice (article 1597 du Code civil) : Elle est largement oubliée de la plupart des juristes et très peu utilisée. Principe : les gens de justice (les magistrats, les juges, les greffiers, les huissiers, les avocats et les notaires) qui interviennent dans le cadre d'une procédure contentieuse relative à un bien sur lequel il y a des droits litigieux sont frappés d'une incapacité d'acheter. L'objectif est d'éviter que ces personnes qui interviennent dans le cadre de la procédure interviennent dans un sens qui serait pour leur intérêt personnel.

Ce sont les 3 seules causes spéciales prévues par le législateur en matière de vente.

Mais on peut faire un rapprochement avec une autre situation : les clauses d'inaliénabilité. C'est une clause, donc une disposition contractuelle, qui va rendre un bien inaliénable, interdire sa circulation dans le commerce. Si je suis propriétaire d'un bien et que je conclus un contrat avec une telle clause, je ne peux pas vendre le bien sous peine d'engager ma responsabilité contractuelle.

§ 4. L'objetArticles 1126 à 1130 du Code civil qui régissent la validité du contrat au regard de son objet (au regard de ses objets – il y a différents degrés).

Il faut distinguer l'objet du contrat, l'objet de l'obligation et l'objet de la prestation : − Objet d'un contrat = créer, transférer, modifier, éteindre des droits et obligations.− Objet de l'obligation = une prestation de dare, facere ou non facere. − Objet de la prestation = la chose qui est vendue (le bien mobilier ou immobilier).

Quand on énonce les conditions de validité, on touche à des objets différents.

4 conditions de validité en matière de vente :



1. La chose doit exister au moment de l'échange des consentements ou au moins exister de façon certaine dans le futur. Ça concerne l'objet de la prestation.Dans la pratique, il y a différentes situations qui peuvent se présenter : 1. La chose n'a jamais existé et n'existera jamais – la condition de validité n'est pas

rencontrée, le contrat est nul (nullité relative).2. La chose a existé mais au jour de la conclusion du contrat, la chose n'existe plus –

l'article 1601 du Code civil prévoit le régime applicable, il faut distinguer 2 situations : 1. La chose a été détruite ou perdue en totalité – la vente est nulle (nullité relative).2. La chose a été détruite ou perdue partiellement – il y a la possibilité de régulariser

la situation, l'acheteur a une option, il peut soit renoncer à la vente et donc accepter la nullité relative soit demander à la maintenir moyennant une diminution du prix.Il faut distinguer ces 3 situations de l'hypothèse où la chose existait au moment de la conclusion du contrat et est détériorée ou perdue en suite. Dans cette situation, les conditions de validité sont rencontrées, la vente était valide. On peut songer à l'application éventuelle de la théorie des risques ou responsabilité du vendeur, etc. Il faut songer à d'autres mécanismes dans ce cas là.

3. La chose n'existe pas encore mais elle existera de façon certaine dans le futur – article 1130 du Code civil qui permet de valider cette vente. Il n'y a pas de nullité. La seule situation qui est exclue est le pacte sur succession future – la vente qui porte sur une succession qui n'est pas encore ouverte.Exemple : on achète une chose qui est à fabriquer.

2. La vente doit être licite et l'objet de la prestation doit être dans le commerce. Les deux exigences se rejoignent.Elle doit respecter l'ordre public, les bonnes mœurs et les législations impératives. C'est essentiel en matière contractuelle fondée sur l'article 6 du Code civil ainsi que l'article 1128 du Code civil. La chose doit être dans le commerce, c'est-à-dire que sa circulation juridique doit être autorisée. On a des choses qui sont par nature hors commerce, qui ne peuvent pas circuler entre les individus : l'être humain (vente de bébé), les organes du corps humain, les res communes, les biens qui relèvent du domaine public. Il y a également certaines choses dont la circulation est autorisée mais moyennant le respect de certaines conditions : les choses qui sont dans le commerce mais dans des conditions bien particulières. Ex. : les médicaments et en particulier ceux soumis à prescription.

3. Il doit être déterminé (quand c'est un corps certain, un species) ou déterminable (quand c'est une chose de genre). Ça concerne l'objet de l'obligation.Il faut pouvoir déterminé au moment de l'échange du consentement la hauteur des prestations



réciproques. Ça s'applique au prix et à la chose.4. La chose vendue doit appartenir au vendeur. Cette exigence est posée par le droit spécial

de la vente (article 1599 du Code civil). C'est étonnant parce que ça parait logique mais le législateur le confirme. À défaut, il y a une possibilité de nullité relative de la vente qui ne peut être demandée que par l'acheteur. Il peut invoquer cet article pour obtenir l'annulation de la vente.En 1804, à l'origine, le législateur voulait prévoir une sanction particulière qui visait l'hypothèse du voleur et donc celui qui dépossédait autrui de manière frauduleuse. Aujourd'hui, il a une application large en matière immobilière. Un cas particulier : le cas des erreurs dans la contenance des biens immobiliers, c'est-à-dire quand on a un propriétaire qui vend son terrain qui pense que le terrain à telle superficie et il s'agit en suite que le terrain est plus petit. Il a donc vendu en partie le chose d'autrui. Dans cette situation particulière, on peut invoquer cet article. Concrètement, que se passe-t-il s'il y a vente de la chose d'autrui en tout ou en partie ? Seul l'acheteur peut demander l'annulation de cette vente. Qu'en est-t-il du véritable propriétaire ? Il ne peut pas demander l'annulation mais ce n'est pas pour autant qu'il est sans recours : il a la possibilité de faire déclarer cette vente inopposable en se fondant sur l'article 1165 du Code civil. Il pourra revendiquer la chose.

Nullité et inopposabilité (distinction) : − Nullité = une sanction qui va permettre de dissoudre une convention et qui va la faire

disparaître totalement de l'ordre juridique (elle n'existe plus pour les parties et pour les tiers)− Inopposabilité = l'article 1165 du Code civil pose le principe de la relativité des conventions,

on vise la privation de ses effets externes. Elle est privée d'effets externes, vis-à-vis des tiers mais elle maintient la convention entre les parties.

§ 5. La causeIl n'y a aucune règle particulière et on applique le droit commun.



Chapitre 5. L'interprétation et la preuve du contrat de vente

Section 1. L'interprétation du contrat de vente

§ 1. Une règle d'interprétation préférentielle spécifique On a en tout cas une disposition spécifique dans le droit spécial : article 1602 du Code civil. Elle est relative à l'interprétation de la vente et elle pose le principe suivant : toute convention/pacte obscure et ambiguë s'interprète contre le vendeur. Quand on le lit, on a l'interprétation qu'il est absolu. La position de la doctrine et de la jurisprudence est de nuancer ce principe.

Nuances admises : 1. Cet article est une règle d'interprétation subsidiaire, on aura recours uniquement si on ne

parvient pas à dégager le sens de la convention à partir des guides d'interprétation du droit commun. En d'autres termes, il est appliqué que si on n'arrive pas à interpréter avec les articles 1156 à 1164 du Code civil.

2. On considère que ce principe ne peut être appliqué qu'à l'interprétation des clauses qui visent les obligations du vendeur, pas aux autres clauses du contrat.

3. Il s'applique uniquement en cas d'interprétation de la vente, on ne peut pas l'invoquer pour prouver l'existence même de la vente ou pour toute autre question juridique.

Elle s'appliquerait à toutes les ventes et permettrait de privilégier l'interprétation qui va contre les intérêts du vendeur.

§ 2. Les autres règles d'interprétation préférentielleBien entendu, il faut aussi songer à la LPMPC : elle est importante en matière de vente entre une entreprise et un consommateur. Article 40, § 2 de la LPMPC : en cas de doute, la convention s'interprète toujours en faveur du consommateur, on privilégie toujours l'interprétation la plus favorable au consommateur.

Section 2. La preuve du contrat de venteIl n'y a rien de spécifique ici, on applique les règles du droit commun.



Chapitre 6.Les principaux documents de la venteCf. Droit commercial (Quadri II)

Ce n'est pas partie de la matière d'examen.

Section 1. Le bon de commandeLe bon de commande rédigé quand il y a une prestation, livraison diférée.

Section 2. La factureLa facture qui est le document envoyé par le vendeur avec l'indication du prix pour rappeler des payer

Section 3. Les conditions générales de venteLes conditions générales et les conditions générales de vente.



Chapitre 7 : Modalités de la vente et du contrat de vente

Section 1. La vente au poids, au compte ou à la mesure et la vente en bloc

Sur le plan des principe, il n'y a pas beaucoup de spécificités. Les principes du droit commun sont applicables.

Mais le Code civil réglemente des situations particulières : articles 1585 et suivant du Code civil.

Mise en perspective de deux ventes :

1. La vente au poids, au compte et à la mesure : article 1585 du Code civil. Vente d'une chose de genre, déterminée uniquement dans son genre et le transfert de la propriété des risques est retardée au moment de la spécification de la chose, quand elle passe du statut d'une chose de genre à une chose certaine. Quand on pèse, compte ou mesure, la vente est parfaite.

2. La vente en bloc : article 1586 du Code civil. Vente d'un ensemble, un bloc de chose. Ça peut être la vente d'un corps certain et si on a prévu un prix, la vente est valide puisque le prix est défini et la chose aussi (les deux conditions sont rencontrées). Il faut voir comment est déterminé le prix (cf. Supra).

Section 2. La vente à l'essai

§ 1. La qualification de la vente à l'essaiArticle 1588, 2. du Code civil.

Ça vise la vente à l'essai, la vente moyennant un essai. L'hypothèse d'une vente qui est conclue avec un accord pour vendre et pour acheter mais on prévoit que la chose doit être essayée, elle doit faire l'objet d'un essaie. Ex. : achat d'une robe mais elle est faites sur mesure donc on prévoit des essayages. La question qui peut se poser : la qualification de cet essaie qui peut être concluant ou pas concluant.

Cet article pose une présomption que l'essai concluant est une condition suspensive : la vente est donc conclue mais ses effets sont suspendus jusqu'à l'essai concluant. Il est présumé de façon simple, supplétive, la preuve contraire est admise. On peut en particulier considérer que les parties ont voulu donner un autre effet à cette essai. L'essai doit être objectif, on va apprécier si le caractère concluant ou pas serai retenu par un homme moyen diligent ou pas.



Il faudra chercher ce qu'a été la volonté des parties.

§ 2. La vente ad gustumArticle 1587 du Code civil : envisage une vente à l'essai particulière : la vente ad gustum, la vente au goût, à la dégustation.

C'est une variante de la vente à l'essai. L'essai est ici la dégustation. L'hypothèse envisagée ici pour la vente de vins, d'huiles ou d'autres choses qu'il est d'usage de goûter.

Mais deux conditions sont nécessaires : 1. Pour que cet article s'applique, il faut qu'il soit possible de goûter la chose, matériellement

possible.2. Il faut qu'il y ai un usage de goûter cette chose. Ce n'est plus trop le cas aujourd'hui.

Spécificités de cette vente, l'essai est purement subjectif, la vente est au goût de l'acheteur.

La question juridique qui se pose est la question de la qualification. Comment qualifier cette vente avec la possibilité d'un essai ? L'article 1587 dit qu'il n'y a pas de vente tant que l'acheteur n'y a pas goûter et agréer. Ça veut dire qu'on doit en principe exclure la qualification de condition suspensive. On est davantage face à une promesse unilatérale de vente où il y a une option d'achat et lorsque l'acheteur agréé la chose, il lève l'option et le contrat se forme.

Mais cette disposition est supplétive, il est donc possible de donner un autre effet à la dégustation.

Section 3. La vente à réméré ou avec faculté de rachat

§ 1. Le cadre légalArticles 1659 à 1673 du le Code civil définissent et offrent un régime particulier à cette vente.

Il s'agit d'un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant le retour du prix et des accessoires. On insère donc une clause qui autorise au vendeur de reprendre la propriété de la chose qui a pourtant été transférée.

Il faut faire un lien avec la clause de réserve de propriété : une clause qu'on insère dans le contrat qui permet au vendeur de rester le propriétaire jusqu'au payement intégral du prix. La situation ici est différente. Il y a aussi une clause de le contrat mais il y a un transfert de la propriété mais le vendeur se réserve la possibilité de reprendre la propriété en exerçant son réméré.



§ 2. La qualificationLa question qui se pose est celle de la qualification. On peut considérer qu'elle est une vente conclue sous une condition résolutoire : un événement futur et incertain peut en entraîner la résolution. Cette condition résolutoire est purement potestative. Le vendeur va décider de façon discrétionnaire si il reprend la propriété de la chose. Il n'y a donc pas successivement deux ventes. Il y a ici une seule vente mais sous condition résolutoire.

§ 3. Les conditions d'exercice du réméré1. Il faut que la clause soit expressément mentionnée dans le contrat de vente. Pas dans un

deuxième acte.

2. Article 1660 du Code civil : il doit être exercé dans un délai de 5 ans à dater de la vente. Ce délai est fixe, de date à date. Il ne peut pas être interrompu ni suspendu. À l'expiration de ce délai (les parties peuvent prévoir un plus petit délai), la vente devient irrévocable, elle ne pourra plus être résolue.

Il suffit d'une déclaration, un acte juridique unilatéral qui est soumis à aucune formalité particulière dans le Code civil mais les parties pourraient le prévoir.

§ 4. Les effets du réméréIl faut distinguer la période d'attente, celle pendant laquelle le vendeur peut exercer le réméré. Avant cet exercice, le vendeur est dépouillé de son droit de propriétaire. C'est l'acheteur qui en est propriétaire. La seule chose qui lui accorde la chose, c'est un droit de créance, le droit d'exercer son réméré dans le délai prévu.

De son côté, l'acheteur est devenu propriétaire mais il est propriétaire sous condition résolutoire. En ce qui concerne l'acheteur (article 1751 du Code civil), l'acheteur dans le cadre du réméré doit respecter le bail conclut par le vendeur tant que le réméré peut être exercé.

Lors de la période de consolidation, les droits des parties sont définitivement consolidés. Le vendeur, s'il exerce le réméré, reprend la propriété et supporte les risques de la chose. L'article 1673 du Code civil prévoit une disposition particulière qui dit que le vendeur ne peut reprendre la possession matérielle de la chose qu'après avoir remplit ses obligations (après avoir remboursé l'acheteur du prix et des accessoires).

De son côté, l'acheteur a le droit de rétention, de retenir la chose tant qu'il n'est pas remboursé.

Quid des tiers ? Sur le plan des principes, la résolution du contrat est opposable aux tiers (article 1673 du Code civil). Ils doivent subir le fait que le cas échéant leur cocontractant n'est plus propriétaire.



Plusieurs hypothèses : 1. Transfert de la propriété à un tiers. Dire que la condition résolutoire est opposable aux

tiers veut dire que le tiers doit restituer la chose au vendeur même s'il n'était pas au courant du réméré.

2. Nuance : article 2279 du Code civil en cas de vente mobilière : « en fait de meuble, possession vaut titre ». Le tiers pourrait opposer cet article à l'acheteur. Mais en matière de vente immobilière, ce principe ne s'applique pas et le vendeur initial pourra exercer la revendication.Mais il y a quand même une petite protection des tiers. Lorsqu'on conclut une vente avec pacte de réméré, on conclut une vente qui doit faire l'objet d'un acte authentique, il doit faire objet d'une publicité et on peut donc s'informer.

3. Nouvelle nuance : en cas de transfert de la propriété (la vente). Mais on peut aussi envisager l'hypothèse d'un louage d'une chose. L'acheteur donne la chose en location contre le payement d'un loyer. Article 1673 du Code civil nous dit que le vendeur initial est tenu de respecter les baux sans fraudes même s'il n'y a pas consentit. On considère qu'il s'agit de tous les baux soumis à des conditions normales et équilibrées (la plupart des baux). Le vendeur n'est donc pas protégé ici mais le tiers.

En cas de perte de la chose lors du délai, la perte est au frais de l'acheteur. Si le vendeur exerce son droit de réméré, il devra rembourser.

Section 4. La vente avec déclaration command ou « substitution d'acquéreur »

§ 1. Notion, forme et qualification juridique C'est une vente conclue entre l'acheteur de la chose et le vendeur mais cet acheteur est apparent : le commandé. Dans le cadre de ce contrat, on va prévoir une clause : clause d'élection d'ami ou de command. Ce tiers va se réserver la faculté de désigner un tiers qui sera le véritable acheteur, le propriétaire de la chose.

Le tiers, on l'appelle le command.

L'intérêt de cette clause peut être réel lorsqu'on a un candidat à l'achat qui est une personne connue et qui a un patrimoine important (le vendeur peut donc être tenté d'augmenter le prix). La clause de command va permettre d'éviter, dans la pratique, ce type de spéculation et, en d'autres termes, notre command va se cacher derrière le commandé.

La formulation de la clause de command est très variable, il n'y a pas de clause type. Mais il y a une



possibilité pour l'acheteur de se substituer à un tiers qui sera le véritable acquéreur.

Ex. : « la vente est conclue avec un acheteur à élire », « à choisir ».

La principale question est celle de la qualification rendue ici complexe par le fait qu'on a 3 personnes qui entrent en jeu. Il faut qualifier les rapports juridiques entre les différents protagonistes. Il y a encore une controverse : c'est une clause sui generis, qui a son genre spécifique.

§ 2. Les conditions et les effets de la clause de déclaration de command

Dans le mécanisme de la clause de déclaration de command qui permet à l'acheteur de se substituer et au regard du Code civil, il y a une seule vente entre le command et le vendeur initial. Mais d'un point de vue fiscal, ça n'a pas toujours arrangé le fisc. Est-ce que c'est une double vente ou une vente avec déclaration de command ? S'il y a une double vente, il y a deux fois des impôts du sur la vente mais s'il y a une véritable déclaration de command au sens du Code civil, il n'y a qu'une seule vente et donc qu'une seule fois des impôts à payer.

A. Les conditions et les effets sur le plan civilPour que l'on soit en présence d'une vente avec déclaration de command il faut :

1. Que la clause soit insérée dans le contrat, la possibilité de substitution soit prévue dans le contrat initial, pas dans le contrat distinct (ou sinon double vente).

2. L'élection du tiers devra avoir lieu dans un délai déterminé par la convention. On ne peut pas maintenir cette faculté indéfiniment. On a certaines législations qui prévoient un délai légal dans les cas particuliers.

3. Il faut que le command se substitue au commandé moyennant le respect des conditions initiales (les éléments essentiels de la vente initiale et la convention de vente doivent demeurer intacts).

4. Il faut que le command soit capable au moment d'accepter de devenir l'acheteur pure et simple.

Quel sont les effets ? Il faut envisager les différentes relations :

1. Relation entre le commandé et le command :Le command se dit, « je pourrai devenir propriétaire » et on a un commandé qui négocie la vente et prévoit la faculté d'élection. Souvent, c'est un contrat de mandat, de représentation mais il existe des controverses sur cette relation. Tout pourra dépendre des circonstances.

2. Pour le vendeur, la véritable vente est conclue entre le vendeur et le command. Entre le



commandé et le vendeur, il n'y a qu'une apparente vente.

3. Pour le commandé, c'est un homme de paille. Il intervient pour conclure la vente mais il n'est pas lui-même acheteur et ne le deviendra jamais.

B. Les effets sur le plan fiscalArticle 159, 1 du Code des droits d'enregistrement : pour éviter de payer deux fois un droit de mutation, il faut respecter certaines conditions :

1. La substitution doit être 'parfaite' : le command doit rentrer dans la vente sans modifications des conditions initiales (éléments essentiels et substantiels).

2. Elle doit être passée par acte authentique devant notaire.3. Il faut notifier cette vente soit notifiée par exploit d'huissier au receveur des droits

d'enregistrement dans un délai déterminé.

Si ces trois conditions sont rencontrées, le fisc va considérer qu'il n'y a qu'une seule vente.



Chapitre 8. Les principales obligations du vendeurArticles 1602 à 1649 bis du Code civil .

Le principe est posé à l'article 1603 du Code civil qui énonce deux obligations principales : 1. Obligation de délivrance2. Obligation de garantie (article 1625 du Code civil)

1. Garantie de la possession paisible de la chose – vise les troubles pour la possession de la chose.

2. Garantie des vices cachés ou rédhibitoires – sur la possession utile, il ne peut pas être troublé en raison d'un vice qui affecte la chose elle-même.

Il y a aussi des obligations accessoires :

− Article 1602 du Code civil : le vendeur doit exprimer ce à quoi il s'oblige (cf. L'obligation d'information).

− Il y a aussi des obligations additionnelles prévues par des dispositions particulières (hors code) mais aussi des obligations qui relèvent du droit commun des obligations contractuelles. Ex. : principe de la bonne foi pour l'exécution et de l'interdiction de l'abus de droit.

Ce sont des dispositions qui datent en général de 1804. La lecture n'est pas toujours très claire, il y a un énorme contentieux autour de nombreuses dispositions. Le réflexe qu'on doit avoir est de consulter la doctrine et la jurisprudence.

Mais il y a quand même un régime plus récent (1er janvier 2005) qui est le régime de la garantie des biens de consommation. Régime particulier entre un vendeur professionnel et un acheteur consommateur (garantie de 2 ans quand on achète un bien de consommation). C'est un régime impératif contrairement aux autres dispositions qui sont supplétives. Nous verrons aussi comment articuler les différents régimes.

En principe, pour toutes les ventes, on fait distinction entre délivrance et garantie alors que le régime prévu en terme de protection des consommateurs va abolir cette distinction (LPMPC).

Section 1. L'obligation de délivrer une chose conforme – L'obligation de délivrance

Sur le plan des principes, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme. Tout les termes sont importants.

La délivrance au sens du Code civil a un double objet :



1. Dimension purement matérielle. Délivrer = délivrer matériellement la chose. Elle renvoi donc à la livraison.

2. Dimension qualitative. Il ne faut pas seulement délivrer matériellement la chose mais aussi délivrer une chose conforme à l'objet consenti.

§ 1. L'obligation de délivrer matériellement la chose vendueArticle 1604 à 1609 du Code civil.

A. Le principeSur le plan des principes, ce qu'on appelle la délivrance matérielle, c'est la tradition romaine. Le Code civil définit cette délivrance à l'article 1604 en tant que le transport de la chose en la puissance et possession de l'acheteur. Elle incombe au vendeur, c'est son obligation.

Le vendeur va répondre des personnes qui se substituent à l'exécution de cette obligation. Si le vendeur fait appel à un transporteur, c'est le vendeur qui va en répondre en cas de problème.

Particularité en matière de vente : le législateur va scinder la chose : 1. Obligation du vendeur de délivrer la chose.2. Obligation de l'acheteur de retirer la chose.

Elles se répondent directement.

B. Le contenu de l'obligation de délivranceDeux obligations plus spécifiques :

1. L'obligation de délivrer la chose avec ces accessoires.Article 1614 et 1615 du Code civil. Il est parfois délicat de définir les accessoires. De façon plus particulière, dans l'article 1615 du Code civil, sont ici : − des accessoires matériels (équipements nécessaires à l'utilisation de la chose, à son utilité).

Ex. : documents d'un véhicule, les clés de la maison, etc.− des accessoires juridiques (toutes les actions contractuelles et extra-contractuelles qui sont

liées, relatives à la chose vendue). Ex. : on a une vente avec le vendeur qui délivre la chose et puis il y a une deuxième vente, toutes les actions vont se transmettre aussi au deuxième vendeur.

2. L'obligation de conserver la chose jusqu'à la livraison. Lorsqu'elle est différée, le vendeur doit la conserver. En vertu du droit commun des obligations (article 1136 du Code civil), cette obligation lui incombe.



Différentes questions : 1. L'étendue de l'obligation du vendeur :

Est-ce qu'il peut se borner à appliquer des soins de bon père de famille ? Ou plus ? Il y a une controverse mais il semble qu'on la considère comme une obligation de bon père de famille.

2. Les frais de conservation : Qui les supporte ? Les frais normaux sont à charge du vendeur. On peut stipuler autre chose dans la convention puisqu'on est en présence de droit supplétif.Les frais spéciaux (ex : consignes particulières de sécurité de la part de l'acheteur) sont à charge de l'acheteur.

3. Les risques : Qui supporte les risques ? La question de la perte ou de la détérioration de la chose.Res perit domino : le seul fait que la livraison soit différée ne change rien au transfert des risques (sur le plan des principes). C'est toujours l'acheteur qui supporte les risques. Le vendeur a quand même son obligation de conservation.En cas de détérioration, de vol, etc. Que peut-il se passer ? Il faut rappeler que le vendeur est tenu de délivrer la chose, une chose conforme. Ceci étant, en ce qui concerne les risques de la chose, c'est l'acheteur qui supporte la perte à la condition qu'elle ne soit pas imputable à une faute du vendeur.Si le vendeur a été mis en demeure de délivrer le chose, les risques lui sont transférés encore une fois (article 1138 du Code civil).

C. Les modalités concrètes de la délivranceLe législateur prévoit aux articles 1605 à 1607 du Code civil des dispositions supplétives qui appliquent un régime différent selon la nature de la chose. Le Code civil est assez clair.

− Bien immeuble : la délivrance est remplie lors de la remise des clés ou les titres de propriété− Bien meuble : par la tradition, le transfert physique.− Bien incorporel : par la remise des titres de propriété.

À quel moment doit avoir lieu cette délivrance ? Quand est-ce que le vendeur est tenu de délivrer la chose ? Rien dans le droit spécial de la vente donc il faut s'en remettre au droit commun des obligations contractuelles. Le principe est donc celui de l'exigibilité immédiate, la délivrance dès l'échange des consentements.

Pour le lieu de la délivrance, l'article 1609 du Code civil répond de façon supplétive. En principe, lorsque la vente porte sur un corps certain, elle a lieu où se trouve la chose au moment de la



conclusion du contrat.

Qui supporte les frais de la délivrance ? Ils incombent au vendeur.

D. La protection spéciale du vendeur tenu à la délivranceArticles 1612 et 1613 du Code civil.

Ce sont des dispositions supplétives. Tout d'abord, le vendeur peut retenir la chose, à ne pas la délivrer si l'acheteur n'en paye pas le prix. C'est un droit de rétention et donc l'application de l'exception d'inexécution.

Deuxième hypothèse plus exceptionnelle, le vendeur peut retenir la chose s'il existe un risque imminent de perdre la chose et le prix. Ce droit de rétention existe aussi lorsqu'il existe ce risque (exceptio timoris). L'exceptio timoris ou exception pour contravention anticipée est une exception qui s'applique alors qu'il n'y a pas encore de manquement. Peut être y aura-t-il jamais le risque, mais il existe.

§ 2. L'obligation de délivrer une chose conforme

A. Le principeLe législateur impose de délivrer matériellement la chose mais elle doit être conforme à l'objet des consentements. Elle touche à l'utilité de la chose. Il y a donc un lien, une connexion avec l'obligation de garantie contre les vices cachés.

On peut traduire ceci, simplifier l'obligation de délivrer une chose conforme, en disant qu'elle est l'obligation de délivrer une chose sans vices apparents alors que la garantie des vices cachés ne vise que ceux qui ne sont pas apparents.

B. L'examen de la chose, ses vices apparents et son agréationDans le Code civil de 1804, il y a un mécanisme de protection spécifique avec des sanctions spécifiques. L'élément essentiel est la notion de vice apparent. Le vendeur est tenu de délivrer une chose qui est exempte de vices apparents.

Selon la Cour de cassation, la vice apparent est le vice qui peut être décelé par l'acheteur moyennant un examen attentif mais normal de la chose après la délivrance, la livraison et qui la rend impropre à son usage.

1. Le vice apparent peut s'agir d'une discordance entre la chose livrée et la chose vendue (discordance dans l'identité).



2. La discordance en tant que quantité de la chose : le vendeur doit livrer telle quantité et il livre une quantité inférieure.

3. La discordance dans la qualité de la chose : Lorsqu'il s'agit d'un species, d'un corps certain, c'est cette chose là qui doit être livrée dans toutes ces qualités.Assez fréquemment, dans la convention on prévoit les qualités de la chose. S'il n'y a pas de qualité attendue sur la chose, on applique les principes du droit commun des obligations contractuelles : une qualité moyenne et marchande.

La Cour de cassation considère que le vice apparent est celui que l'acheteur sait décelé. Il est donc tenu à un devoir d'inspecter de la chose et les devoirs qui lui sont accessoires. L'acheteur doit examiner la chose (dans le régime du Code civil) et il doit le faire au moment de la livraison ou dans un délai rapide. S'il constate un vice apparent, il doit le dénoncer. Attendre lorsque la chose présente un défaut est un gros risque pour l'acheteur. Dans la pratique, le délai de vérification n'est pas déterminé.

Le moment déterminant en matière de vente est le moment de l'agréation. C'est un moment pivot en matière de responsabilité. C'est l'acte juridique par lequel l'acheteur reconnaît que la chose est conforme et qu'elle lui a été livrée. C'est un acte juridique qui emporte une reconnaissance que le vendeur a exécuté ses obligations. Ce qu'il faut souligner, c'est qu'elle peut être expresse mais elle peut aussi être tacite (si l'acheteur ne réagit pas, ne dénonce pas le vice apparent, il est supposé accepter donc la chose dans l'état où la chose se trouve). L'agréation emporte la couverture des vices apparents mais elle peut aussi avoir comme effet le moment qui détermine le transfert de la propriété dans le cadre de la vente à l'essai ou la vente ad gustum.

3 situations après la livraison : 1. Constatation du vice apparent et dénonciation.

Il y a la possibilité de mettre en œuvre les sanctions prévues en cas de méconnaissance de l'obligation de délivrance (articles 1610 et 1611 du Code civil).Lorsque l'acheteur constate un vice, il peut encore invoquer la garantie des vices cachés mais pour d'autres défauts.

2. L'acheteur agréé expressément la chose. Il y a une reconnaissance par l'acheteur de la conformité de la chose. Il ne pourra plus invoquer la responsabilité du vendeur pour les vices apparents.Lorsque l'acheteur porte son agréation, il peut encore invoquer la garantie des vices cachés mais pour d'autres défauts.

3. L'acheteur prend livraison mais ne réagit pas. On peut considérer qu'il y a agréation tacite. Il ne pourra plus invoquer la responsabilité du vendeur pour les vices apparents.



Lorsque l'acheteur porte son agréation, il peut encore invoquer la garantie des vices cachés mais pour d'autres défauts.

§ 3. La sanction de la méconnaissance de l'obligation de délivranceDans l'une ou l'autre, ou les deux dimensions.

La sanction principale est prévue à l'article 1610 du Code civil qui fait une application du droit commun inscrit à l'article 1184 du Code civil. L'acheteur a une option entre l'exécution de la convention et sa résolution.

Exécution en nature = mise en conformité de la délivrance, la livraison d'une autre chose conforme.

Pour mettre en œuvre ces sanctions, il faut au préalable avoir fait une mise en demeure (préalable pour toutes les sanctions civiles). L'acheteur interpelle de façon claire le vendeur et l'invite à se conformer à ses obligations contractuelles.

La jurisprudence et la doctrine considère que les autres sanctions du droit commun sont applicables : l'exception d'inexécution (article 1134 du Code civil).

L'article 1611 du Code civil offre une autre possibilité à l'acheteur. Il a la possibilité de solliciter des dommages et intérêts si un préjudice n'est pas réparer par les sanctions de l'article 1610 du Code civil. Ici, le législateur dit que dans tous les cas, le vendeur peut être condamné à des dommages et intérêts, qu'il soit de bonne ou de mauvaise foi.

Les articles 1610 et 1611 du Code civil sont des dispositions supplétives. Les parties peuvent donc y déroger, les moduler, en rajouter, etc. Mais il y a aussi une possibilité de dérogation en raison des usages. Lorsque l'on cite les usages, on a l'habitude de citer les ventes purement commerciales : conclue entre deux commerçants pour les besoins de leurs commerces. Il y a donc certains usages commerciaux qui dérogent à l'article 1610 du Code civil en particulier :

1. Absence totale de livraison : le vendeur n'a rien livré. On considère que dans ce cadre commercial, l'acheteur peut procéder à un remplacement unilatéral (sans autorisation préalable par la juge). On veut favoriser ici la rapidité du commerce.

2. Les marchandises ont été livrées mais elles sont de quantité ou de qualité légèrement inférieure à ce qui a été convenu. Selon un usage fort répandu, si la vente garde une utilité pour l'acheteur, celui-ci ne pourrait que solliciter une réfaction du prix, c'est-à-dire un ajustement à la baisse du prix initialement conclut.

Quel est le délai de prescription ? Celui du droit commun, à l'article 2262bis du Code civil. Comme le législateur ne prévoit rien de spécifique. Le délai de prescription est donc un délai de 10 ans. C'est particulièrement long pour un vice apparent.



C'est le principe mais dans les faits, l'acheteur a intérêt de réagir le plus rapidement possible.

Section 2. Les garanties dues par le vendeur relativement à la chose vendue

§ 1. La garantie des vices cachésGarantie de l'utilité de la chose, c'est-à-dire qu'elle répondra à sa destination. Le régime particulier est donc le régime de la garantie des vices cachés : articles 1641 à 1649 du Code civil.

Précisions : 1. Ce sont des dispositions supplétives de la volonté : les parties sont donc libres d'y déroger.2. Il faut correctement distinguer le garantie des vices cachés de la responsabilité pour vices

apparents et de l'erreur sur la substance.Il faut correctement qualifier la situation.

3. L'article 1649 du Code civil que le régime de la garantie des vices cachés n'est pas applicable aux ventes qui peuvent être réalisées que par voie de justice comme les ventes sur saisie, etc. parce qu'elles passent devant le juge qui sera alors le garant des vices et aura fait un examen des choses vendues.

A. Origine historiqueÀ l'origine, cette garantie est née avant tout dans le cadre de la vente des animaux et des esclaves. Les premières interventions étaient donc dictées par cette vente dont on voulait éviter l'existence d'une infirmité.

Cette garantie est fortement liée à lutter contre la fraude des vendeurs : la situation où le vendeur mentait sur les qualités de la chose. Le vendeur savait que l'esclave était malade mais ne déclarait pas ce vice. Avant, cette garantie était éminemment subjective, liée à la mauvaise foi du vendeur.

Avant, elle était créée pour protéger l'acheteur (romain) des vendeurs qui étaient souvent des étrangers, des pérégrins qui venaient vendre les bestiaux et les esclaves.

Le Code civil de 1804 a fait que cette garantie soit applicable à toutes les choses. C'est maintenant une garantie applicable à toutes les choses, générale et la bonne ou mauvaise foi du vendeur ne va pas jouer sur les conditions des choses. La garantie va toujours jouer.

À côté du Code civil, on a des législations particulières qui peuvent prévoir des régimes spécifiques.



B. Les conditions de fond de la garantieElles sont au nombre de 4 dont la charge de la preuve incombe à l'acheteur qui devra établir ces 4 conditions :

1. Il faut qu'il y ai un vice. Qu'est-ce qu'un vice ? Le Code civil prétend donner une définition du vice à l'article 1641 du Code civil mais elle est insatisfaisante, elle ne précise pas suffisamment le défaut.À cet article, on comprend que le vice, c'est seulement lorsque le défaut porte atteinte à sa destination. La chose est donc moins ou plus du tout utile pour l'acheteur. Il y a eu un important débat doctrinal pour préciser plus la notion. Il y a deux théories :1. La théorie conceptuelle du vice : Elle est classique et unanimement reçue. Un vice est

tout défaut intrinsèque de la chose. Tout défaut qui affecte la chose elle-même, qui est inhérent, qui affecte sa structure. Pour vérifier dans les faits s'il y a un vice structurel, on va comparer la chose livrée à son modèle. Lorsqu'il y a une discordance, il y a un vice. Ex. : on achète un plat destiné au micro-onde mais il n'y résiste pas.Ex. : l'immeuble qui est affecté de la mérule, l'amiante, une humidité trop grande, des insectes, etc.

2. La théorie fonctionnelle du vice : Elle prend appuie sur un arrêt de la Cour de cassation du 18 novembre 1971 : elle semble admettre une extension de la notion dans les cas où le vice n'affecte pas la structure même de la chose mais a pour conséquence que celle-ci ne répond pas à l'usage attendu par l'acheteur à la condition que cet usage soit un usage conventionnel, qu'il soit entré dans le champ contractuel, qu'il a été connu du vendeur.Ex. : l'hypothèse du couplage défectueux de deux biens : l'hypothèse où on a un acheteur qui se rend chez un concessionnaire qui veut acheter un tracteur et une remorque étant entendu que la remorque doit pouvoir s'attacher au tracteur. Il se révèle que ce n'est pas le cas, le couplage est défectueux. Mais en l'espèce, il n'y a aucun vice structurel mais par extension, le fait que le couplage ne soit pas possible, il y a un vice. Ex. : l'hypothèse de l'acheteur qui se rend chez l'acheteur pour acheter un porte-bagage pour placer des tandems et finalement le porte-bagage n'est pas adapté aux tandems.

La tendance majoritaire est de recevoir cette théorie mais certains auteurs contestent cette théorie.2. Le vice doit être caché, il ne peut pas être apparent. C'est ce que confirme l'article 1642 du

Code civil qui nous dit que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.L'appréciation du caractère apparent ou caché relève des juridictions de fond qui tiendront compte de toutes les circonstances de l'espèce en se posant une question : est-ce que l'acheteur pouvait déceler le défaut après un examen attentif ?



Les critères : 1. Les compétences particulières de l'acheteur : professionnel ou pas ?2. La nature de la chose.3. La nature du vice.

Lorsqu'il aurait pu le voir (vice apparent) ou quand le vendeur a mentionné des vices cachés5, il ne peut pas se saisir de la garantie des vices cachés. Par extension, une partie de la jurisprudence et de la doctrine considère aussi qu'est un vice apparent le défaut que l'acheteur aurait du raisonnablement connaître. Ce qu'on souligne surtout par cette extension est qu'il y a des attentes différentes entre des biens neufs ou d'occasion6.

3. Il faut que le vice soit antérieur au transfert de la propriété. Il faut qu'on puisse rattacher le vice à un moment où le vendeur était propriétaire. Cette condition est exigeante pour l'acheteur qui devra prouver l'antériorité du vice.

4. Elle ne joue que si le vice caché est grave. Cette condition de gravité est à mettre en lien avec l'article 1641 du Code civil. Soit la chose doit être rendue totalement impropre à son usage en raison du défaut soit l'usage est tellement limité, tellement réduit que si l'acheteur avait connu le défaut, il n'aurait pas acheté la chose ou l'aurait achetée moins cher.

C. Les conditions de forme et de procédureIl y a aussi une condition de procédure :

Article 1648 du Code civil : l'acheteur doit actionner en garantie des vices cachés dans un bref délai. Deux précisions :

1. Il doit actionner, introduire une action au fond devant le juge.2. Bref délai : le législateur pose ici une obligation de diligence, de rapidité et si l'acheteur ne

respecte pas cette exigence, il ne pourra pas se garantir de cette garantie des vices cachés.Ratio legis ? Si on se tourne vers les travaux préparatoires du Code civil, il y a un grand silence du législateur, les rédacteurs n'explique pas pourquoi agir à bref délai. La seule chose qui ressort des travaux préparatoires est la volonté de ne pas prévoir une loi générale, un délai fixe applicable à toutes les choses.La doctrine et la jurisprudence ont aussi tenté d'expliquer le bref délai. Le bref délai présente une utilité pour l'acheteur puisque celui-ci sera tenu de prouver l'antériorité du défaut pour mettre en œuvre la garantie (il va donc de soit que le plus vite il agit, le plus facile il aura à ramener cette preuve). Le bref délai tend à activer les procédures. La doctrine ajoute que le bref délai répond aussi aux intérêts du vendeur puisqu'il voudra peut-être lui aussi assigner son

5 Le vice devient alors apparent.6 L'usure naturelle de la chose, etc.



propre vendeur (hypothèse d'une double vente). L'action du vendeur contre son propre vendeur s'appelle l'action récursoire.Elle peut ouvrir une résolution du contrat, résolution rétroactive avec comme conséquence que l'acheteur doit restituer la chose dans l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la découverte du défaut. Le respect d'un bref délai d'action va faciliter la résolution.

Domaine d'application : l'exigence du bref délai s'applique à toutes les ventes mais rien que les ventes. On s'accorde aussi à considérer que le bref délai s'applique quelque soit la sanction demandée par l'acheteur. L'exigence du bref délai s'applique aussi à l'action récursoire.

La doctrine suivie par la jurisprudence considère qu'on l'exclue en présence de garantie de fait spécial : une garantie accordée par un vendeur dans un cadre strictement conventionnel par rapport à certains vices déterminés. L'article 1648 du Code civil ne serait pas applicable. Ex. : garantie d'absence de telle allergène.

En matière de bref délai se pose la question de la durée et du point de départ du bref délai. Le Code civil ne dit rien et la Cour de cassation par une jurisprudence tout à fait établie considère que cette question est une question de fait qui est « abandonnée au lumière et à la conscience du juge du fond ». Ce sont dons les juges qui vont apprécier ceci, sauf exception légale ou conventionnelle.

Selon la position majoritaire, le point de départ du délai est le moment de la découverte du défaut par l'acheteur. Pourquoi ? Parce que naturellement, on ne pourrait pas faire courir le délai tant que l'acheteur ne savait pas qu'il pouvait agir. Certains considèrent que le point de départ du bref délai est la conclusion de la vente.Les deux posent question.

Quelle est la durée ? Elle dépend des circonstances. On doit tenir compte de la nature de la chose, de la nature du vice (ils ne se découvrent pas tous de la même façon) (ça peut impliquer qu'on considère que le bref délai englobe la tenue d'une expertise), de la qualité des parties et de tous les actes qu'elles ont accomplis.

La principale situation qui se présente dans la pratique est l'hypothèse où on a un acheteur qui constate que la chose ne fonctionne pas et qui écrit à son vendeur. Il envoie des lettres sans assigner au fond sans réponse, négociation avec le vendeur, etc. Quels sont les repères théoriques qu'il faut avoir ? L'article 1648 du Code civil impose à l'acheteur d'imposer une action au fond. La jurisprudence tient en compte une durée de négociation pour autant que les échanges soient sérieux, etc.

Quelle est la nature du bref délai ? On a deux positions : 1. C'est un délai de prescription au sens du Code civil. Ça veut dire qu'il est soumis au clauses



d'interruption et de suspension.2. C'est un délai préfixe, un délai de rigueur et donc pas susceptible d'interruption et de

suspension.

C'est en fait un délai purement théorique puisqu'il n'est pas fixé, on ne sait pas anticiper sa durée.

La sanction du non-respect du délai s'il n'agit pas à bref délai ? Controverse : 1. L'action est irrecevable, les conditions de validité ne sont plus rencontrées2. L'action n'est pas fondée, c'est une question de fond.

Les parties sont libres de fixer un délai, on peut donc prévoir lors de la vente le délai.

Une autre exigence : l'acheteur devra supporter la charge de la preuve des différentes conditions. Elle repose sur le demandeur en justice, donc l'acheteur et devra établir les conditions de fond et le respect du bref délai.

D. Les sanctions de la garantie des vices cachésL'article 1644 du Code civil ouvre une option à l'acheteur mais elle n'est pas classique (ni l'article 1184 du Code civil ni de l'article 1610 du Code civil). Option :

1. Action rédhibitoire : dissolution rétroactive de la vente.2. Action estimatoire : permettre à l'acheteur de garder la chose mais d'obtenir une réduction

du prix (exécution par équivalent).

Ce n'est pas l'option du droit commun. L'option du droit commun est en principe l'exécution en nature. L'article 1644 du Code civil ici ne prévoit pas l'exécution en nature.

C'est la position qu'on peut avoir dans le cas d'une lecture littérale. Mais certains considèrent qu'il faut appliquer en garantie des vices cachés toutes les sanctions du droit commun. On pourrait aussi avoir une exécution en nature. L'argument est que l'article 1644 du Code civil est une disposition trop archaïque qui ne répond plus au besoins actuels et qu'elle est discriminatoire.

Cette option appartient à l'acheteur seul. C'est lui qui choisit entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire. Mais il y a des cas où on va refuser l'action rédhibitoire :

1. Quand l'acheteur n'est plus en mesure de restituer la chose (il l'a modifié, etc.)2. Une certaine jurisprudence dit : Lorsque malgré le vice, l'acheteur continue à utiliser la

chose. L'idée est que son comportement atteste qu'il ne trouvait pas que la chose était totalement impropre à son usage.

3. Lorsqu'il y a eu des négociations entre les parties et le vendeur a accepté de remettre la chose en état et l'a remise en état.

On a aussi une possibilité d'allocation de dommages et intérêts complémentaires (articles 1645 et 1646



du Code civil). Ces dispositions nous disent que sur le principe, seul le vendeur de mauvaise foi, qui connaissait le vice caché, peut être tenu à des dommages et intérêts complémentaires. Si le vendeur était de bonne foi, ce qu'il est présumé être jusqu'à preuve du contraire, il ne sera jamais tenu à des dommages et intérêts complémentaires.

On voit que c'est le seul point où la fraude est maintenu dans le Code civil de 1804.

En ce qui concerne les vendeurs professionnels (ceux qui font de leur profession la vente des biens). Au départ, ce courant était seulement centré sur les vendeurs professionnels qui concluent avec des consommateurs et les profanes (parties faibles au contrat). La jurisprudence a donc conclut à une présomption de mauvaise foi du vendeur professionnel. L'idée est que les vendeurs professionnels sont présumés connaître les défauts des choses qu'ils vendent. Ils sont donc toujours, en principe, tenus à des dommages et intérêts complémentaires. Ils sont tenus de vérifier l'absence de défauts. C'est un courant jurisprudentiel tout à fait certain aujourd'hui et la Cour de cassation admet cette présomption.

Plusieurs questions : 1. Quels sont les vendeurs professionnels visés ?

Selon la Cour de cassation : Les vendeurs spécialisés (à opposer à un vendeur généraliste. Ex. : grande surface).Mais les juridictions de fond étendent ceci : les fabricants, les constructeurs en matière de vente immobilières (les promoteurs immobiliers, etc.).Certaines juridictions l'ont appliqué aux vendeurs généralistes (les grandes surfaces).Dans le chef d'un particulier qui vendait sa maison et qui était un expert dans ce domaine.

2. En droit belge, la présomption est simple, elle peut être renversée. Le vendeur professionnel peut établir l'erreur ou l'ignorance invincible (tout vendeur dans la même situation que lui n'aurait pas pu desceller le défaut)7.

3. Est-ce que la présomption s'applique dans l'hypothèse où l'acheteur est aussi un professionnel ? Sur le plan des principes, cette qualité ne suffit pas à justifier qu'on écarte la présomption. Elle pourrait donc jouer.

E. Les droits du sous-acquéreurIl faut revenir à une disposition important, l'article 1615 du Code civil. Elle nous dit que le vendeur est tenu de délivrer la chose avec tous ces accessoires (en particulier les accessoires juridique – parmi ces accessoires juridiques on vise aussi les actions contractuelles dont la garantie des vices cachés).

La situation qu'on peut envisager est la situation du deuxième acheteur qui découvre un vice caché

7 En droit français : c'est une présomption irréfragable.



qui peut mettre en œuvre la garantie des vices cachés. Théoriquement, cet acheteur peut assigner son propre vendeur en garantie des vices cachés (article 1641 à 1649 du Code civil). Mais imaginons la situation où le vendeur n'est plus identifiable. L'acheteur peut alors assigner un vendeur en amont (le premier vendeur – le vendeur de son vendeur). Il faut alors qu'il invoque comme raisonnement que l'article 1615 du Code civil pose en règle qu'à chaque nouvelle vente, le vendeur délivre la chose avec tous les accessoires juridiques et donc tous les accessoires de la première vente ont été délivrés lors de la deuxième vente. Le sous-acquéreur peut donc mettre en œuvre l'action en garantie des vices cachés contre le premier vendeur.

Ce principe va permettre que les actions en garantie se transmettent à chacun des acheteurs avec la chose et les autres accessoires juridiques. La garantie que son vendeur pouvait invoquer lui a été transmise avec la chose.

Cette article va permettre à faire opposition à la relativité des conventions (article 1165 du Code civil).

On peut envisager la situation où notre vendeur intermédiaire disparaît dans la nature. Mais en cas de non-disparition, le dernier acheteur peut assigner le premier vendeur et le deuxième vendeur.

Dernière précision, il va de soi que la garantie que pouvait engager l'acheteur intermédiaire contre le propre vendeur peut être soumise à des conditions tout à fait propre. Le vendeur peut avoir fixer des limites à l'application de la garantie des vices cachés. Le régime de la garantie applicable est toujours le régime de la garantie qu'on invoque de façon spécifique.

F. Les clauses contractuelles relatives à la garantie des vices cachésLes dispositions du Code civil sont des dispositions supplétives.

Dans la pratique, on a deux types de clauses qui dérogent à ce système : 1. Des clauses extensives de la garantie (plus rare) : les vendeurs accordent des garanties plus

larges que la loi. Si le vendeur étend sa garantie, c'est tout à fait valable puisque le régime est supplétif.

2. Des clauses exonératoires et limitatives de garantie : on réduit les possibilités de l'acheteur. Pour rappel, exonératoire quand on exclue toutes possibilités de garantie, limitative quand on rend l'application de la garantie plus difficile.Fréquemment, on est face à des conditions de formalisme. Elles sont aussi valides puisque c'est un régime supplétif.Mais l'article 1643 du Code civil valide ce type de clause, admet la validité de ce type de clause sauf quand le vendeur avait connaissance de ce défaut. La clause est subordonnée à la bonne foi du vendeur.

La situation la plus délicate est celle des vendeurs professionnels. Les vendeurs de choses pareilles



ont une obligation de résultat de s'assurer que la chose est exempte de vices cachés. C'est pour cette raison qu'on a déduit cette présomption de mauvaise foi.

Enjeu : Le vendeur professionnel est censé connaître les vices donc qu'en est-il de la validité des clauses exonératoires. Deux thèses :

1. Selon une thèse classique, dans ce cas les clauses exonératoires doivent être invalidées sauf si le vendeur prouve son ignorance invincible (pas possible de déceler le vice).

2. Les clauses sont valides sauf si l'acheteur prouve in concreto que le professionnel connaissait le défaut.

Ceci étant, dans ces relations, on a d'autres dispositions spéciales qui peuvent s'appliquer : la LPMPC qui prévoit un régime particulier de clauses abusives (article 73 et suivant). On a deux mécanismes protecteur :

1. Article 74 de la LPMPC : Une liste noire des clauses qui sont abusives en soit. La démarche est très simple, il suffit de comparer les clauses avec la liste. Si la clause s'y retrouve, elle est abusive et elle est nulle.La CJUE considère que le juge peut soulever d'office le motif de nullité, la clause abusive même si les parties ne l'ont pas levée. Ça permet de protéger plus le consommateur qui n'a pas toujours connaissance de toutes ces clauses abusives.

2. Article 2 de la LPMPC : Le législateur donne aussi une définition générale des clauses abusives. Sont déclarées abusives les clauses qui créent un déséquilibre manifeste entre les droits des parties au détriment du consommateur. Ça permet donc de sanctionner de nullité d'autres clauses reprises à l'article 74 de la LPMPC.

En matière de garantie des vices cachées, c'est l'article 74, 14. de la LPMPC qui déclare abusive toute clause qui supprime ou diminue la garantie des vices cachés prévue aux articles 1643 et suivant du Code civil. On a d'autres clauses qui peuvent être utiles :

− Clause 13 qui déclare abusive la clause où le vendeur s'exonérerait de son dol.− Clause 15 qui considère abusif de fixer un délai déraisonnablement court pour fixer à

l'entreprise les défauts (exigence du bref délai).Qu'est-ce qu'un délai déraisonnablement court ? C'est un délai qui ne permet pas la connaissance du vice.

Clauses extensibles de responsabilité : Ce sont des clauses qui sont favorables à l'acheteur, qui vont alléger le régime légal au bénéfice de l'acheteur. Ex. : on supprime une des conditions pour que la garantie court.L'exemple type est la garantie de fait spéciale dans l'hypothèse où le vendeur va garantir l'absence d'un vice déterminé, l'absence de tel défaut.



Ex. : sans produit allergène, sans noix, etc.

§ 2. La garantie d'évictionElle fait partie du droit spécial de la vente et est applicable à toutes les ventes en ce compris des biens de consommation. Elle est prévue aux articles 1626 à 1640 du Code civil.

Son objet est de garantir l'absence de trouble dans la possession de la chose et le cas échéant, dans son droit de propriété.

Dans le Code civil de 1804, la responsabilité pour vices apparents et vices cachés tendent à protéger l'acheteur contre les défauts qui vont affecter la chose même. Ici, cette garantie affecte la possession et la propriété de la chose.

L'article 1626 vise deux objets qu'on pourrait distinguer : 1. Elle peut jouer en cas d'éviction au sens propre du terme qu'elle soit totale ou partielle.

La situation où l'acheteur est évincé, privé de son droit de propriété sur tout ou une partie de la chose.

2. Elle peut aussi jouer dans l'hypothèse où l'acheteur est troublé dans l'usage de la chose. Il reste propriétaire en tout mais il est troublé dans son usage.

Par ailleurs, cette garantie va jouer pour le fait personnel du vendeur (ou des personnes dont il répond) et pour le fait du tiers.

A. La garantie d'éviction du fait personnel On vise donc le fait du vendeur, c'est lui qui trouble l'acheteur. Cette garantie va porter, jouer qu'il s'agisse d'un trouble de droit ou d'un trouble de fait.

1. Trouble de droit : le vendeur invoque un droit réel ou personnel (toujours subjectif) et cette invocation trouble la jouissance attendue par l'acheteur. Ex. : le vendeur d'un bien mobilier est resté en possession de la chose, il ne l'a pas délivrée, il refuse de la donner et il dit qu'« en fait de meuble possession vaut titre ». Il invoque donc un droit concurrent à celui de l'acheteur.

2. Trouble de fait : un simple comportement, une voie de fait du vendeur qui trouble l'acheteur. Ex. : un vendeur qui vend un terrain et puis qui tout les jours passe sur le terrain sans invoquer un droit, simplement pour embêter l'acheteur.Ex. : Autre situation classique : on a un commerçant qui a une petite boutique de détail dans quartier. Il vend ce commerce et puis il s'installe quelques commerces plus loin pour faire



concurrence à l'acheteur. Ici, il y a aussi un trouble de fait. Ici, on vise les situations où le vendeur n'a pas informé l'acheteur du droit qu'il revendique ou du fait qu'il va faire.

Il faut que le trouble soit actuel (pas hypothétique), il faut qu'il y ai un élément qui atteste ce trouble.

Les obligations du vendeur : obligation de non facere : il faut s'abstenir de troubler l'acheteur. Corollaire : informer l'acheteur au préalable de certaines choses.

Sanction s'il y a un trouble de droit ou de fait : 1. Trouble de droit : On est dans la situation où le vendeur invoque un droit vis-à-vis de la

chose ou de l'acheteur. L'acheteur pourra se borner à soulever l'exception « qui doit garantie ne peut évincer », c'est-à-dire qui doit accorder sa garantie ne peut évincer la propriété.

2. Trouble de fait : les sanctions sont celles du droit commun en application de l'article 1184 du Code civil. L'acheteur pourra demander l'exécution en nature de l'obligation de garantie, c'est-à-dire l'exécution de l'obligation de non facere avec le cas échéant une l'astreinte ou une exécution par équivalent. Ou bien la résolution pure et simple du contrat.

B. La garantie d'éviction du fait des tiersMais dans le régime du Code civil, le vendeur doit aussi garantir contre le fait des tiers, c'est-à-dire garantie du fait d'autrui. Le vendeur va parfois devoir répondre de tiers au contrat de vente. Le législateur a voulu limiter cette garantie parce qu'elle dépend des tiers. Elle ne va jouer que pour les troubles de droit. Que lorsque le tiers va invoquer un droit subjectif (réel ou personnel).

Deux conditions : 1. Il faut qu'il s'agisse un trouble de droit qui a une cause antérieure du transfert de la

propriété et les risques à l'acheteur. Pourquoi avant ? Parce qu'après, c'est l'acheteur qui doit répondre des risques. L'acheteur doit donc prouver que ce droit à comme cause un moment qui était avant le transfert de la propriété, lorsque le vendeur était propriétaire.

2. Il faut que le trouble soit actuel, avéré. Il ne doit pas nécessairement avoir eu une procédure en justice, il suffit que le tiers ai déclaré vouloir exécuter un droit relatif à la chose.

Quels sont les sanctions applicables ? Quid s'il y a un trouble de droit qui répond aux conditions ?On fonctionne en deux étapes :

1. Étape de la garantie incidente : Le vendeur est tenu de prendre fait et cause pour l'acheteur si un tiers invoque un droit. Le vendeur doit prendre fait et cause pour l'acheteur, il doit intervenir en justice à ses côtés. Idéalement, il devrait s'agir d'une intervention volontaire, il participe à la procédure, etc. mais il peut y avoir une intervention forcée par un acte de procédure qui force le vendeur



d'intervenir. Il faut que le vendeur soit informé de la situation où un tiers revendique un droit. C'est donc une obligation de l'acheteur de prévenir le vendeur pour qu'il puisse intervenir. L'article 1640 du Code civil dit que la garantie cesse, ne joue pas, si l'acheteur s'est laissé condamner sans appeler le vendeur à la cause.C'est l'étape avant que le droit du tiers ou de l'acheteur soit reconnu.

2. Étape de la garantie principale : Elle va jouer lorsque la situation va être consolider, lorsque le juge reconnaît le droit du tiers. Il faut distinguer selon que l'éviction est totale ou partielle : 1. Éviction totale : la vente est résolue et le vendeur devra restituer le prix à l'acheteur :

articles 1630 à 1633 du Code civil : régime qui fixe les sommes que peut demander l'acheteur.

2. Éviction partielle : l'acheteur a le choix entre une résolution (parce qu'il y a un manquement, une faute dans le cadre de la garantie8) ou une compensation de la perte (exécution par équivalent). L'option appartient à l'acheteur.

C. Les règles communes aux deux garantiesIl y a trois règles communes :

1. Quand est-ce que ces garanties sont maintenues ou exclues selon la connaissance qu'a l'acheteur du trouble ? L'article 1626 du Code civil dit que la garantie ne joue pas si le vendeur déclare le trouble à l'acheteur au moment de la conclusion du contrat. L'article 1638 du Code civil exclut la garantie lorsqu'on est en présence de servitude naturelle, légale et apparente, c'est une situation où le trouble ne pouvait pas être exclu.

Quid lorsque l'acheteur a une connaissance personnelle du trouble au moment de la conclusion du contrat ? Le vendeur n'a rien déclaré mais l'acheteur a connaissance du trouble. Est-ce que la garantie joue ? La position majoritaire répond par l'affirmatif, la garantie joue et elle n'est exclue que dans les cas prévus par la loi.

2. Les clauses dérogatoires, les modifications conventionnelles de la garantie. Articles 1627 à 1629 du Code civil : validité des clauses dérogatoires. Le régime est un régime supplétif, les parties peuvent donc l'aménager. Mais le législateur prévoit certaine limites à cette validité de principe : 1. Article 1628 du Code civil : le vendeur ne peut s'exonérer de sa garantie du fait

personnel. On entend raisonner l'interdiction du droit commun : « nul ne peut s'exonérer de son dol. » Comment interpréter cette interdiction ? La doctrine majoritaire dit que

8 Attention Code civil parle de résiliation.



cette interdiction, de non-garantie n'est invalidée que si elle est de portée générale. Ex. : si on a une clause que le vendeur ne répond jamais de son fait personnel, la clause est invalidée, mais on considère qu'il est possible pour le vendeur d'exclure sa responsabilité pour certains faits déclarés.

2. Article 1629 du Code civil : la clause de non-garantie qui est considérée comme étant valide n'aura, en tout état de cause, des effets qu'en ce qui concerne les dommages et intérêts qui pourraient être dus par le vendeur. Quelques soit les circonstances, le vendeur sera toujours tenu de rendre le prix s'il y a résolution du contrat.Dans la pratique, il y a une nuance a apporter : on a certaines ventes qui sont conclues aux risques et périls de l'acheteur, c'est-à-dire qu'il accepte, par principe, de supporter tous les risques, en terme notamment de troubles. Elle est particulière : on vise la situation où l'acheteur, de façon consciente va accepter de supporter tout les risques souvent en contre-partie d'un prix plus bas.

3. Il est des situations où on a des protections légales additionnelles (entre professionnels et consommateurs – clause 13, 25 et 30 de la LPMPC) qui pourraient venir comme une limite additionnelle aux clauses de non-garantie.

Article 1653 du Code civil : protection additionnelle de l'acheteur qui peut suspendre le payement du prix lorsqu'il est troublé dans sa possession de la chose. On a une application à nouveau de l'exception d'inexécution. Il peut aussi suspendre le payement du prix lorsqu'il y a un risque de trouble qui doit être sérieux et avéré. Dans cette deuxième situation, on a une extension de l'exception d'inexécution : l'exceptio timoris. Sur le plan des principes, l'exception d'inexécution suppose un manquement, ici un risque de manquement suffit.



Chapitre 9. Les principes obligations de l'acheteurL'obligation principale de l'acheteur est de payer le prix mais le législateur ajoute un obligation additionnelle qui est de prendre livraison (obligation de retirement).

On peut toujours ajouter des nouvelles obligations mais ce sont les obligations principales et prévues par le Code civil.

Section 1. L'obligation de payer le prixEn matière de vente, le prix est de l'argent. Il n'y a vente que si le prix est de l'argent.

§ 1. Le principeLe principe en la matière est le principe de la liberté contractuelle, c'est-à-dire, la libre détermination du prix par les parties ainsi que des modalités de payement du prix.

Quand et où est-ce que le prix doit être payé ? Le Code civil dit que c'est aussi à la liberté des parties de le déterminer. L'article 1650 du Code civil renvoi à la convention entre les parties. Le Code civil prévoit une règle supplétive à l'article 1651 du Code civil qui dit qu'à défaut de précisions conventionnelles, c'est au moment de la livraison de la chose que l'acheteur est tenu de payer la chose.

Article 1593 du Code civil : Sauf convention contraire, les frais de la vente sont supportés par l'acheteur. Ex. : vente immobilière, il faut établir un acte authentique, enregistrer l'acte notarié, etc. Cet article ne régit que les obligations entre l'acheteur et le vendeur. Il n'a donc aucun effet vis-à-vis des tiers et en particulier le fisc qui peut alors s'adresser aux deux cocontractants.

Article 1653 du Code civil qui s'applique en cas de la garantie d'éviction : L'acheteur peut suspendre le payement du prix en cas de troubles ou de risques de troubles.

§ 2. Les sanctions du défaut de payement du prixSi l'acheteur ne paye pas le prix, que peut faire le vendeur ?

1. Il faut une mise en demeure comme préalable à toutes sanctions possibles (article 1656 du Code civil).

2. Le vendeur peut faire une rétention de la chose, ne pas délivrer si l'acheteur ne paye pas ou s'il y a un risque que l'acheteur ne paye pas (articles 1612 et 1613 du Code civil)

3. On peut aussi demander des intérêts moratoires (article 1652 du Code civil) qui compensent



le retard de payement. 4. Il y a aussi évidemment l'option entre l'exécution et la résolution (articles 1654 à 1656 du

Code civil). 5. Il peut avoir des clauses contractuelles qui aménagent les sanctions.6. Le législateur a constaté un privilège au bénéfice des vendeurs de bien mobilier (article

20, 5. de la Loi hypothécaire et de bien immobilier et article 27, 1. de la Loi hypothécaire). En cas de concours sur le patrimoine de l'acheteur en cas de faillite, il y a un privilège, droit de priorité au bénéfice des vendeurs de bien mobilier.

Section 2. L'obligation de retirement ?

§ 1. Le retirement au regard des autres obligations de l'acheteurSur le plan des principes, c'est le pendant de l'obligation de délivrance. Le Code civil décompose la livraison en deux temps. Le vendeur tendait les mains pour délivrer et l'acheteur prend la chose pour retirer. Et c'est une obligation pour l'acheteur. Il peut être sanctionné s'il ne retire pas le chose.

§ 2. Les modalités du retirementLe principe pour le moment du retirement, sauf clause contraire, est que l'exécution est immédiate.

Le lieu du retirement est le lieu de la délivrance.

§ 3. Les sanctions du défaut de retirementQuid si l'acheteur ne retire pas la chose ? Sur le plan des principes, les sanctions sont les sanctions du droit commun des obligations contractuelles avec les sanctions classiques des contrats synallagmatiques telles que l'exception d'inexécution, l'option entre l'exécution et la résolution, l'astreinte. Dans la majorité des cas, le vendeur assignera l'acheteur en l'exécution en nature, de faire son retirement.

Mais on a aussi une autre possibilité de droit commun : la procédure d'offre réelle (articles 1257 à 1264 du Code civil). Cette procédure permet au vendeur d'être libéré de son obligation de délivrance par une consignation de la chose auprès d'un tiers. Le principe est posé de façon claire à l'article 1257 du Code civil qui nous dit que, par principe général, lorsque le créancier refuse de recevoir le payement, le débiteur peut faire consigner la somme ou la chose et il sera délivrer de son obligation.



Chapitre 10. La vente aux consommateurs

Section 1. Le cadre légalArticle 1649 bis à 1649 octies du Code civil . Ces articles ont été inséré par une loi du 1er septembre 2004 qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2005.

8 précisions pour fixer le cadre de cette législation particulière :

1. Elle transpose une directive européenne 1999/44 du 25 mai 1999. Elle est essentielle dans la protection des consommateurs. C'est la première fois que le législateur européen intervient. Elle aurait du être insérée dans le droit belge à partir du 1er janvier 2002 mais ça n'a été fait qu'en 2004.Récemment, la Commission Européenne a envisagée de réformer le régime de la garantie mais il n'y a pas eu d'accord politique pour modifier cette garantie. Le 24 octobre 2011, il y a eu une autre directive par rapport à la protection du consommateur (2011/83).

2. Quels étaient les objectifs du législateur européen ?:1. Augmenter le développement du marché européen en facilitant les ventes transfrontalières,

internationales. Permettre aussi de faciliter les ventes par internet. S'il y a des règles communes, plus de développement sera possible.

2. Renforcer la confiance des consommateurs en fixant des protections communes.

3. C'est une protection commune et a minima. Elle est commune parce qu'elle fait l'objet d'une directive qui a donc du être transposée sur tous le territoire de l'Union Européenne.Mais c'est surtout une protection à minima. C'est-à-dire que l'harmonisation est une harmonisation minimale.1. Sur le plan des principes, on parle d'harmonisation minimale lorsque le législateur

européen, dans une directive, fixe un minimum de protections mais autorise les États membres à aller au delà de ce minimum commun. Les États membres peuvent donc maintenir des législations plus protectrices.

2. Sur le plan des principes, on parle d'harmonisation maximale ou complète lorsque cette marge de manœuvre n'est pas maintenue, la directive européenne fixe un minimum commun mais les États membres n'ont pas la possibilité d'accorder davantage de protections aux consommateurs.

Les premières directives européennes ont préféré le principe d'une harmonisation minimale. Quelle était l'idée ? Il fallait fixer un minimum mais toujours autoriser de développer davantage la protection



des consommateurs. Finalement, toutes les plus-values étaient bénéfiques. Les nouvelles directives s'inscrivent dans des harmonisations maximales. La Commission Européenne a constaté que l'existence de disparités entre les États membres contrarie le développement du marché. La Commission a donc fait un pas en arrière. Aujourd'hui, dans les nouvelles directives, l'harmonisation est maximale, il n'y a plus de possibilités d'être plus protecteur que la nouvelle directive. La directive de 1999/44 est une directive minimale qui autorise le législateur d'aller au-delà. Le législateur belge a simplement transposé cette directive sans augmenter les protections.

4. Au niveau de la transposition en droit belge, il y a eu d'importants débats avec des questions déterminantes qui se sont posées :1. Est-ce qu'il faut transposer cette directive dans le Code civil ou bien dans une loi

particulière ? On voit qu'il y a une intégration des dispositions dans le Code civil. 2. Lorsque les dispositions sont dans le Code civil, est-ce qu'on maintient le régime

antérieure (établit en 1804) ? Le législateur a décidé de faire coexister les régimes avec parfois beaucoup de difficultés.

5. Les principales innovations de la loi du 1er septembre 2004 : 1. Elle a modifié le Code civil et elle a supprimé la distinction entre obligation de délivrance

et obligation de garantie. Il y a une seule obligation fondamentale qui s'impose au vendeur : obligation de délivrer une chose conforme. On se centre sur l'obligation de délivrance qui est quand même étendue dans ses contours en particulier dans les biens de consommation : les vices apparents, les vices cachés, l'erreur sur la substance. La notion d'agréation n'a donc plus aucun intérêt dans ce régime. Il n'y a donc pas de distinction entre vice apparent et vice caché, on parle ici de défaut de conformité.

2. Le législateur va uniformiser les recours, les remèdes. Ils vont s'appliquer à tous les défauts de conformité, que ça soit les vices apparents, les vices cachés ou l'erreur sur la substance. Le législateur consacre une primauté au remplacement en nature de la chose, à l'exécution en nature.

3. Distinction entre une garantie légale qui s'impose au vendeur professionnel et une garantie commerciale ou conventionnelle qui ne peut qu'accroître les protections du consommateur.

4. Elle a modifié la LPMPC, elle a complété l'article 74, 14. en déclarant abusive la clause qui va limiter ou enlever la responsabilité du vendeur de la garantie des biens de consommation.

6. La loi du 1er septembre 2004 est une loi impérative. Les articles 1649bis à 1649octies du Code civil sont impératifs. Les clauses dérogatoires seront frappées de nullité relative. Seul le consommateur peut se prévaloir de cette nullité.



7. Article 1649octies, alinéa 1 du Code civil qui déclare nulles les clauses limitatives ou exonératoires qui ont été concluent avant que le consommateur ne déclare le défaut. On ne sanctionne que les clauses concluent avant l'invocation du défaut de conformité. Une fois que le consommateur dénonce la non-conformité, il a le droit de renoncer à ses droits.

8. Le législateur va aussi régir les clauses de droit applicable. Il faut se référer à l'article 1649octies, alinéa 2 du Code civil qui dit que la clause de droit applicable qui déclare applicable le droit d'un État tiers à l'Union Européenne est nulle si cette législation est moins protectrice que celle de l'Union Européenne.

Champ d'application :

1. Rationne personnae : la qualité des deux parties est déterminante.1. Le consommateur : l'article 1649bis, § 2 du Code civil qui dit qu'est un consommateur

toute personne physique qui agit à des fins qui n'entre pas dans une finalité professionnelle ou commerciale. Cette définition parait très restrictive. Toute la difficulté est de savoir en cas d'usage mixte. Quid si une personne physique achète un ordinateur pour l'utiliser à des fins privées et professionnelles ?La jurisprudence a étendu la situation où l'usage privé est dominant, prépondérant de façon certaine pour que la législation s'applique.

2. Le vendeur doit être un vendeur professionnel pour que la législation s'applique, il faut que ça soit dans le cadre de son activité professionnelle au sens large.

2. Dans le cadre de la garantie des biens de consommations, le vendeur visé par la loi est le vendeur final, celui qui fournit directement le bien de consommation à l'acheteur. Le consommateur ne peut assigner personne d'autre sur cette base.

3. Qu'en est-il de certains intermédiaires à la vente ? La question se pose en ce qui concerne les garagistes qui acceptent de vendre les véhicules qui appartiennent à leurs clients. Est-ce qu'il est un vendeur professionnel ou pas ? La question a un intérêt lorsque le garagiste ne fait qu'exposer le véhicule et qu'il signe la vente. Dans cette situation là, le garagiste est un mandataire mais pas le vendeur, il ne fait que représenter le vendeur. Les premières décisions vendues acceptent que ce garagiste soit le vendeur tenu de garantir sur la base des articles 1649bis et suivant du Code civil. Cet intermédiaire est le vendeur au sens de la loi.Quelle est la difficulté théorique ? L'acheteur a comme cocontractant que le vendeur final, il ne pourrait donc assigner que le cocontractant. Si le consommateur final veut assigner le distributeur, comment est-ce qu'il fait ? Sur le principe, on peut appliquer l'article 1165 du Code civil. Mais par application de l'article 1615 du Code civil, il peut invoquer les articles 1641 et 1649 du Code civil contre le distributeur et le consommateur.



Deux critères : 1. La garantie va jouer en matière de vente. Le contrat est un contrat de vente, il faut nuancer le

principe. En la matière, il doit s'agir un contrat de vente mais le législateur dit que cette vente peut porter sur un bien à fabriquer ou à produire.

2. Lorsqu'il y a fourniture d'un bien de consommation contre un prix en argent, elle va jouer.

Autre extension : La garantie s'étend aussi à l'installation du bien lorsque cette installation fait partie du contrat et est effectuée par le vendeur ou sous sa responsabilité. L'article 1649ter, § 4 du Code civil pose l'hypothèse où on a un vendeur qui fournit une chose et qui l'installe chez le consommateur. Le consommateur pourra mettre en œuvre la garantie s'il y a un défaut sur la chose ou un défaut sur l'installation de la chose.

Définition d'un bien de consommation : La notion de bien de consommation fait l'objet d'une définition légale à l'article 1649bis, § 2, point 3. du Code civil. Est un bien de consommation tout objet mobilier, corporel en ce compris les animaux.

Mais la loi fixe une limite à l'application de cette garantie. Elle ne joue pas lorsqu'il s'agit de bien vendus sur saisies. Elle est exclue aussi en ce qui concerne la vente d'eau et de gaz lorsqu'ils ne sont pas conditionnés dans une quantité déterminée.

Champ d'application temporis : article 1649 quater , § 1 du Code civil : La garantie ne joue que si le défaut apparaît dans un délai de deux ans à dater de la délivrance. Il y a un délai de 2 ans mais le législateur prévoit la possibilité de réduire ce délai à un an s'agissant des biens d'occasion mais il faut une clause spécifique dans la convention. Il faut souligner que pendant ce délai, le consommateur ne peut assigner le vendeur final que sur le champ de la garantie. Pendant cette période, c'est une application que de la garantie. Ceci étant, le législateur prévoit qu'au-delà du délai de garantie, le législateur prévoit que le consommateur puisse invoquer les articles 1641 à 1649 du Code civil. Après ce délai, il peut avoir le droit commun.

La garantie telle que prévue par la loi : une des principales innovations de cette loi est qu'elle se centre sur l'obligation de délivrer une chose conforme. Une obligation de délivrance. Il existe deux conditions de fond à cette garantie pour que cette garantie joue. Il faut protéger le consommateur donc ces conditions sont rigoureuses :

1. Il doit établir le défaut de conformité.Le législateur donne une définition et fixe 4 conditions cumulatives à la conformité. Le bien n'est conforme que si (article 1649bis à 1649octies du Code civil) :



1. Le législateur dit que le bien n'est conforme que s'il correspond à la description donnée par le vendeur et possède les qualités que le vendeur a présentées. C'est l'hypothèse où la chose livrée ne correspond pas à la chose qui a été convenue. À la limite, on peut penser que cette chose s'applique à l'erreur sur la substance. Ex. : pas rencontrée lorsque la quantité, la qualité est différente.

2. Le bien n'est conforme que s'il est propre à tout usage spécial porté à la connaissance du vendeur et accepté de lui. On vise donc un usage spécial qui serait entré dans le champ contractuel. Cette deuxième hypothèse rejoint en matière de vice caché, le vice fonctionnel.

3. Le bien n'est conforme que s'il est propre aux usages habituels auxquels servent les biens du même type.

4. Les qualités particulières de la chose : le législateur dit que le bien n'est conforme au contrat que s'il présente la qualité de bien du même type, là où les autres biens de même type auxquels le consommateur peut raisonnablement s'attendre. Ce sont toutes les qualités qui sont attendue par les consommateurs. On apprécie cette conformité en tenant compte de la nature du bien mais aussi les déclarations publiques (les publicités, etc.).

Première exclusion : le législateur exclue l'application de la garantie lorsque le consommateur connaissait le défaut ou ne pouvait raisonnablement l'ignorer (article 1649ter, § 3 du Code civil). Deuxième exclusion : la garantie ne peut pas jouer lorsque le bien est fabriqué à partir de matériaux fournis par l'acheteur et que c'est un vice de ces matériaux.Extension de la garantie (article 1649ter, § 4 du Code civil) : lorsque le vendeur procède à l'installation du bien ou le fait installer lorsqu'elle fait partie intégrante du contrat. Si c'est le consommateur qui installe le bien de consommation, la garantie pourra jouer si la chose est défectueuse mais dans ce cas là, on pourra déduire que le défaut résulte d'une notice de construction/installation qui n'est pas correcte. Mais si c'est parce que je suis une mauvaise bricoleuse, on ne pourra pas mettre en place la garantie.

2. Il doit établir que le défaut existait au moment de la délivrance, donc avant la délivrance, c'est donc une condition d'antériorité.Article 1649quater, § 1 du Code civil. Le vendeur ne répond que du défaut qui existe au moment de la délivrance et qui apparaît dans un délai de 2 ans. Ce qui est important ici est que le législateur impose de façon expresse que le consommateur doit prouver l'existence du défaut. Ici, le législateur parle d'une garantie alors qu'il ne s'agit pas d'une garantie au sens courant du terme. Article 1649quater, § 4 du Code civil pose une nuance qui est la présomption d'antériorité si le défaut apparaît dans un délai de 6 mois après la délivrance. Cette présomption joue en principe pour tous les biens. Elle est simple donc elle peut être renversée.



Elle joue pour tout les biens mais il y a une nuance. Elle ne joue pas lorsqu'elle n'est pas compatible avec la nature du bien ou la nature du défaut. Certains ont prétendus que cette présomption ne jouera jamais en matière de biens d'occasion mais il y a 2 décisions qui ont admis que la présomption joue aussi dans le cas de la vente d'un véhicule d'occasion.

Question du délai : 3 délais sont prévus par la loi :

1. Le délai de garantie : celui qu'on a cité avant est un délai de 2 ans à dater de la délivrance du bien qui peut être réduit à minimum un an lorsqu'il s'agit d'un bien d'occasion. Il peut être suspendu pendant le temps nécessaire à la réparation ou au remplacement ou en cas de négociation entre les parties.

2. Le délai de prescription : ce délai est de 1 an qui court à dater de la constatation du défaut et sans que ce délai ne puisse expirer avant la garantie. Dans certains cas, le législateur parle de l'apparition du défaut, dans d'autres cas, il parle de la constatation du défaut. On pourrait tenter de convaincre le juge qu'il y a une distinction entre les deux.

3. Le délai de réclamation ou de dénonciation : il n'est pas prévu dans sa durée par le législateur. La seule chose que fait le législateur est que les parties peuvent prévoir un délai, il faut donc une clause et si les parties prévoient un tel délai, il doit être de minimum 2 mois à dater de la constatation du défaut.Question : quel est la sanction du non-respect du délai ? La loi ne prévoit aucune sanction. Dans les travaux préparatoires, le législateur européen n'a pas exclut que la sanction soit une déchéance pure et simple des droits du consommateurs. Ça serait permit si on lit les travaux préparatoires. Il faut quand même constater que c'est une diminution sensible de la protection du consommateur. Article 74, 14. de la LPMPC qui déclara abusive qui écarte ou limite la garantie des vices cachés.

Remèdes : si le consommateur a établit les conditions de fond et respecté les délais, il dispose de 4 remèdes hiérarchisés :

1. En principe, il a le choix entre la réparation et le remplacement du bien.

2. À titre subsidiaire, soit une diminution adéquate du prix soit la résolution du contrat si le défaut est majeur ou important (on ne peut les mettre en œuvre que si la réparation ou le remplacement sont impossibles ou disproportionnés ou dans l'hypothèse où le vendeur ne procède pas à la réparation ou au remplacement dans un délai raisonnable et sans inconvénients majeurs pour le consommateurs).



Section 2. La vente à distance et la vente en ligne

§ 1. Le régime de la vente à distance au sein de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur (LPMPC)

§ 2. Le régime complémentaire de la loi du 11 mars 2003 sur les services de la société de l'information (LSSI)

Section 3. La garantie des biens de consommation

§ 1. Précisions introductives

§ 2. Le champ d'application

§ 3. Le régime juridique de la garantie légale

A. Un régime de nature impérative

B. Une obligation de délivrance élargie

C. Les délais

D. Le régime assoupli pour les biens d'occasion

E. Les sanctions

F. L'action récursoire du vendeur contre le producteur ou tout autre intermédiaire contractuel

§ 4. La garantie commercialeC'est une nouvelle garantie. Elle est additionnelle (on parle aussi de la garantie conventionnelle – elle doit nécessairement être stipulée dans le cadre d'une convention et n'est pas automatique



contrairement à une garantie légale).

Elle peut être accordée par le fabricant, producteur ou bien par le vendeur mais aussi quelqu'un d'autre, etc. Elle est donnée en plus au consommateur. On peut parfois avoir des garanties à vie, des garanties de 5 ans où on est au delà de ce qu'exige le régime de la loi.

Le législateur européen est intervenu parce qu'il ne voulait pas décourager ce type de garantie qui est favorable à la concurrence et aux consommateurs mais il a voulu s'assurer de la transparence des garanties commerciales et confirmer son caractère contraignant. Quand on parle de transparence, on peut parler l'affaire de garantie d'Apple : ils ont créé une confusion entre les droits légaux et la garantie commerciale. La principale critique est cette confusion fait que le consommateur ne sait pas à quoi il a droit.

Quand est-il des exigence de la loi pour les garanties commerciales ? Voir l'article 1649septies du Code civil qui concerne les conditions et principes de cette garantie.

− § 1 : Le législateur confirme le caractère contraignant de cette garantie et des publicités de cette garantie.

− § 2 : Informations minimales qui doivent se retrouver dans la garantie conventionnelle : − Celui qui accorde la garantie doit stipuler de façon claire que le consommateur a des droits

légaux, une garantie légale et que ces droits ne sont pas affectés par la garantie commerciale. Apple : il répond à cette exigence mais ça ne rend pas nécessairement les choses plus transparentes.

− Le législateur impose aussi que les termes utilisés dans la garantie soient claires, simples et compréhensibles pour l'acheteur et le vendeur doit préciser le contenu exacte de sa garantie.

− § 3 : Le consommateur peut demander un écrit ou un support durable9 qui confirme la garantie.

Les sanctions si le professionnel ne respecte pas les conditions : la loi ne prévoit aucune sanction spécifique. Si en tant que consommateur on veut disposer de sanctions, il faut s'en remettre au droit commun des obligations contractuelles.

9 On trouve beaucoup cette notion. Avant : on exigeait un document écrit. Maintenant : les deux. Pour un support durable, il suffit d'avoir la possibilité de les télécharger ou de les imprimer.



Section 4. La protection du consommateur contre les clauses abusives

Section 5. L'interprétation des contrats de consommation

Section 6. La prescription abrégée en cas de vente de marchandises

§ 1. Le principe et sa ratio legis

§ 2. Le champ d'application de la règle

§ 3. Les atténuations au principe



Titre 2. Le louage de choses

Chapitre 1. Généralités à propos du contrat de bail

Section 1. Les dispositions légales applicables

§ 1. Le droit du louage de la chose dans le Code civilLe Code civil de 1804 comporte un Titre VIII du Livre 3 qui est consacré au contrat de louage.

A. La structure générale du Code civilDans ce titre, on a 4 chapitres :

1. Chapitre 1. Les dispositions générales Applicable à tous les contrats de louage au sens large. Articles 1708 à 1712 du Code civil.Dans ce premier chapitre, le législateur pose le cadre, les définitions et les distinctions essentielles. Il déclare qu'il existe deux sortes de contrat de louage, deux genres et il met sur le même pied le louage de chose et le louage d'ouvrage, d'une personne (contrat d'entreprise).Il énonce aussi des espèces de louage, des situations particulières en matière de louage : 1. Le bail à loyer (le louage d'une chose mobilière ou immobilière – la location d'une chose

ou le bail qui porte uniquement sur un bien immobilier au sens strict du terme).2. Le bail à ferme (louage particulier qui porte sur des héritages ruraux).3. Le bail à cheptel.

2. Chapitre 2. Le louage de chose 4 sections : 1. Section 1. Dispositions générales

Elles sont relatives aux baux des biens immeubles. Ce sont des dispositions spéciales sur les baux de biens immobiliers mais générales parce qu'elles s'appliquent à tous les baux immobiliers.Article 1714 à 1762bis du Code civil.

Le critère déterminant est l'affectation des biens loués (pour les 3 prochaines sections).2. Section 2. Le bail de résidence principale

La situation où le locataire affecte les biens loués à son principal lieu de vie.3. Section 2bis. Les baux commerciaux



On vise la situation où le locataire preneur va affecter les biens loués soit à un commerce de détail soit à une activité artisanale en contact avec le public.

4. Section 3. Le bail à fermeLorsque l'exploitation porte sur une exploitation agricole, les héritages ruraux.

3. Chapitre 3. Le louage d'ouvrage et d'industrie Les contrats d'entreprise.

4. Chapitre 4. Le bail à cheptel La location des animaux.

Élément important : on a le droit général des obligations contractuelles. On a ici un matière de bail un droit général applicable à tous les baux : articles 1714 à 1762bis du Code civil et les articles 1708 à 1712 du Code civil.

B. Le régime du bail dans le Code civilCe qu'on peut souligner, c'est que les 3 réglementations répondent à une ratio legis bien particulière. À travers la réglementation du bail, le législateur protège des intérêts particuliers mais aussi les intérêts généraux.

Sur le plan du bail, on a deux intérêts en cause : 1. L'intérêt du locataire.

Pouvoir jouir paisiblement de la chose pendant une certaine durée, de façon stable.2. L'intérêt du bailleur qui est titulaire d'un droit de propriété (souvent).

On a donc une coexistence entre les deux intérêts. Le législateur va parfois assurer des situations de compromis. Par ailleurs, chose sensible, cette matière amène à la protection de droits fondamentaux, plus d'intérêt collectif. Ex. : le bail de résidence principale : on a le droit à un logement décent, etc. Ex. : le bail commercial, la bail à ferme : on a le droit à l'exercice d'une profession.

Ce ne sont pas simplement des principes, ce qui explique souvent la solution reprise par le législateur.

La question de la force obligatoire de ces régimes. Le principe de base est que le droit général/commun du bail (articles 1714 à 1762bis du Code civil) est un droit supplétif de la volonté par principe (il y a des exceptions). Mais les trois baux spéciaux sont, par principe, impératif et seulement par exception supplétif. Ça veut dire que la liberté des parties dans la rédaction du contrat est sensiblement réduite.

D'un point de vue pratique, la notion d'impérativité en matière de bail est complexe. On a des dispositions impératives à double sens (elles protègent les deux parties – chacune des parties peut



invoquer la nullité des clauses dérogatoires) et des dispositions impératives à sens unique (elles protègent seulement les intérêts d'une des parties au contrat – en matière de bail, c'est généralement le locataire – ce qui est déterminant, c'est que seul la partie protégée par la loi peut invoquer la nullité des clauses dérogatoires).

§ 2. Les législations particulières extérieures au Code civilSouvent, en abordant la matière de bail, on avait comme réflexe uniquement d'aller voir dans le Code civil. Mais il y a d'autres législations particulières qui vont s'appliquer. Certaines sont fondamentales dans cette matière.

Ex. : les législations relatives au droit du logement – le droit au logement10 (article 23 de la Constitution – droit à un logement décent), aussi dans le droit international.

Le prolongement naturel des dispositions de ce droit au logement va se trouver dans les Codes régionaux du logement – autre source en matière de logement.

Depuis la réforme de 1980, la matière du droit au logement a été régionalisé mais la matière du droit de bail est restée fédérale. On a donc le Code civil qu'il faut compléter par les dispositions du Code régional :

− Pour Bruxelles, il y a l'ordonnance du Conseil de la Région Bruxelles Capitale du 11 juillet 2013 applicable au baux situés dans cette région.

− On a un Code pour la Région wallonne et flamande.Dans les Code régionaux du logement, on a des dispositions applicables aux logements sociaux avec la mise à disposition d'un logement à des personnes dans des situations précaires ou à revenus modestes. On a de nombreuses dispositions qui réglementent cette matière de manière spécifique mais on a aussi des dispositions qui s'appliquent aux logements privés. À cet égard, ils sont très précis sur les exigences du logement décent (état du bien, conformité du bien, etc.).

On a aussi d'autres législations comme la LPMPC qui peut aussi s'appliquer en matière de bail lorsque le bailleur est une entreprise au sens de cette loi et le locataire, un consommateur au sens de la loi.

On a aussi des dispositions spéciales dans le Code judiciaire.

Section 2. Les principales caractéristiques du contrat de bailLe louage de chose ça concerne une chose mobilière ou immobilière, le bail ça concerne le louage d'une chose immobilière.

10 La question de l'accès au logement (le droit au logement) qui est problématique au regard des questions de discrimination (principe de la non-discrimination) et la dimension de disposer d'un logement décent – conforme aux exigences de la dignité humaine.



Le louage de chose est un contrat par lequel une personne (le bailleur ou la bailleresse) s'engage à fournir pendant un certain temps la jouissance d'une chose à une autre personne (le locataire ou le preneur) moyennant un certain prix.

On peut donc voir les éléments essentiels : 1. Obligation d'accorder la jouissance temporaire d'une chose.2. Contrepartie de cette jouissance est le payement d'un prix.

Autre précision : le bailleur ne doit pas être nécessairement le propriétaire de la chose. Dans de nombreuses situations, c'est le cas mais on a aussi une hypothèse qui est celle de la sous-location (avec autorisation) – on devient alors bailleur du sous-locataire.

Caractères :

1. Le contrat de bail est un contrat synallagmatique avec des obligations réciproques interdépendantes. On applique donc toutes les conséquences communes de ces contrats :1. Application de l'article 1325 du Code civil en matière de preuve : exigence du double

original.2. Application de la théorie des risques : l'article 1722 du Code civil prévoit un régime

spécifique en matière de théorie des risques.3. Application des sanctions particulières : l'exception d'inexécution et la résolution (article

1741 du Code civil confirme cette sanction en matière de bail).

2. Le contrat de bail est un contrat consensuel. Il faut faire la distinction entre :1. Le bail de droit commun : principe du consensualisme parfait, il suffit l'échange de

consentement pour que le contrat soit conclut à condition qu'il porte sur les éléments essentiels et substantiels.Avec ses tempéraments aussi : on peut avoir des formalités probatoires – exigence d'un écrit pour la preuve, mais aussi des formalités administratives – enregistrement du bail.

2. Le bail de résidence principale : depuis 2006 – 2007, le législateur est intervenu et à imposer de nombreuses formalités en matière de bail de résidence principale (s'applique aussi aux baux de chambres d'étudiants). Il impose : 1. Un écrit.2. Des mentions obligatoires.3. Des annexes obligatoires.4. Un enregistrement.

La question s'est posée si le contrat de bail de résidence est devenu un contrat solennel. La question reste présente mais la majorité considère que ce n'est pas un contrat solennel.



3. C'est un contrat onéreux. On le justifie par l'exigence d'un prix, la contrepartie de la jouissance. On le nomme généralement le loyer, la contrepartie de la jouissance.On doit distinguer le bail du prêt à usage où on accorde la jouissance d'une chose sans contrepartie.Mais le prix ne doit pas nécessairement être une somme d'argent. Ça peut être une contrepartie en action (ça distingue le bail de la vente et du contrat d'entreprise)

4. C'est un contrat à exécution successive, il ne se conçoit que dans la durée. Mais le caractère successif du bail ne résulte pas du fait que le loyer est payé tous les mois (pas sa périodicité) mais du fait que la jouissance est successive. La particularité en matière de bail est qu'un loyer unique payé dès le départ avant l'entrée en jouissance, c'est aussi le bail.La conséquence est dans la rétroactivité de la résolution. En principe, la résolution opère en principe avec effet rétroactif. Ce principe est écarté lorsqu'il y a un contrat à prestation successive. Dans ce cas, elle est modulée, limitée. La résolution ne va valoir que pour l'avenir, on ne remet pas en cause le passé.Dans le cas d'un contrat de bail qui a couru pendant plusieurs années de manière satisfaisante et puis le locataire arrête de payer, il y aurait une résolution mais comment rendre ? La question qui se pose est à partir de quand la résolution va prendre effet ? À partir de la demande en justice, du premier manquement ? La Cour de cassation dit que la résolution prend effet à dater de l'introduction de la demande en justice sauf circonstances particulières propres à la cause (ex : conflit entre le locataire et le propriétaire – pas le locataire qui ne paye pas mais le locataire dit qu'il faut faire x travaux – il introduit une plainte en justice mais il continue à payer, etc. donc on peut dire que la résolution prend lieu au moment du jugement)

5. Ce n'est pas un contrat intuitu personae. En d'autres termes, ni la personne du bailleur ni celle du locataire n'est déterminante du contrat. C'est l'approche du Code civil. Ce caractère se déduit de : 1. Article 1717 du Code civil qui pose un principe qui ne vaut que pour le droit commun du

bail. Il autorise le locataire à céder ses droits ou à sous-louer. C'est-à-dire qu'il peut faire exécuter son contrat par quelqu'un d'autre qu'il choisi.

2. Article 1742 du Code civil qui dit que la mort des parties ne met pas fin au bail. Le décès du bailleur ou du locataire ne met pas fin au bail. En cas de décès, le bail est poursuivi par la succession.

3. Article 1743 du Code civil qui vise l'hypothèse où le bailleur est propriétaire et en cours de bail, il vend la chose, il transfère la propriété de la chose à un tiers. Si le locataire a un bail qui a une date certaine (donc qui a été enregistré), ce bail est opposable au nouveau propriétaire.Le changement d'identité dans la personne propriétaire du bien n'entraîne pas la dissolution



du bailTempéraments :

1. Ce caractère est supplétif, les parties pourraient donner librement un caractère intuitu personae à leur contrat. de façon concrète ou implicite. Ex. : une grand-mère qui donne en location son bien à son petit-fils.

2. Dans certains cas, le législateur peut assurer une protection du locataire qui est comparable à la situation d'un contrat intuitu personae. Ex. : bail à ferme où il y a plusieurs dispositions qui vont interdire la cession de bail, la sous-location ou attacher des conséquences au décès d'une des parties.

3. La jurisprudence considère que, dans certains cas, certains baux sont intuitu personae.Ex. : les logements sociaux.Ex. : les 'offres' publiques de location. Ratio legis ? Imaginons l'hypothèse où un bailleur pose une affiche sur la façade de l'immeuble. Il est mentionné 'à louer' et il précise tous les éléments essentiels du contrat. Si on prend la position classique du Code civil et qu'on considère que le bail n'est pas un contrat intuitu personae, on peut considérer que cette offre est une offre au sens juridique du terme. Elle engage donc le bailleur à conclure avec le premier candidat. La position de la jurisprudence est souvent de considérer que dans cette situation, l''offre' est alors affectée d'une réserve d'agrément, comme dans les contrats d'emploi, le bailleur peut choisir la personne du locataire.

Autres éléments/caractéristiques en terme de régime, concernant ce droit de créance :

1. Le bail va conférer un droit de jouissance temporaire. Article 1709 du Code civil : la jouissance doit durer pendant un certain temps. 'temporaire' renvoi à deux dimensions :1. Elle doit être stable, il y a donc une exigence de stabilité. Le régime va assurer des

protections pour permettre la stabilité des droits du locataire. Le législateur protège en fait l'affectation particulière. Il faut qu'il puisse rester suffisamment longtemps (ex : famille, commerce, etc.).

2. Le bail ne peut pas être perpétuel. Sur le principe, les parties ne peuvent pas être engagées perpétuellement, sans possibilité de se retirer du contrat. Ce qui est interdit, c'est qu'on prive les parties de façon perpétuelle de pouvoir se retirer du contrat. Mais ce principe n'exclut pas que le bail soit conclu pour la vie du locataire (le bail à vie), il prendra fin au moment du décès du locataire.

2. La conclusion d'un bail est un acte d'administration. Lorsqu'on aborde la question de la capacité de contracter et en particulier de l'habilitation de conclure soi-même un contrat, on fait la distinction entre 3 types d'actes juridiques qui portent sur un patrimoine déterminé et il



y a une gradation, une gravité des actes : 1. Actes de conservation ou actes conservatoires (les plus faibles) : ils vont conserver ou

maintenir en état le patrimoine, protéger ce qui est. Ex. : réparer un bien qui compose le patrimoine.

2. Actes d'administration : des actes de gestion du patrimoine mais ils ne modifient pas sa composition. C'est plus que conserver, mais gérer le patrimoine.Ex. : un contrat de bail.

3. Actes de disposition : ils vont modifier la composition du patrimoine. Ex. : vendre un bien.

3. Certaines protections sont prévues pour des baux de longue durée11, c'est-à-dire ceux de plus de 9 ans.1. Mécanisme de réduction de la durée dans deux cas :

1. Quand le bail de longue durée a été conclue par un usufruitier.2. Quand le bail de longue durée a été conclue sur un bien appartenant à un mineur

Dans ces deux situations (quand l'usufruit cesse ou lorsque le mineur est majeur), la durée du bail peut être réduite à concurrence d'un maximum de 9 ans. C'est un mécanisme de protection (on veut que le nu-propriétaire ou le mineur ne soit pas lié au delà de ce terme qui est considéré comme normal).

2. Il permet l'application d'une sanction de nullité. Lorsqu'un bail de plus de 9 ans est conclut par un conjoint (un seul) sur un bien qui est commun, l'autre conjoint peut demander la nullité de ce contrat. Il peut donc contester la validité du bail.

Ces deux mécanismes sont justifiés par le fait que c'est un acte d'administration (donc pas anodin).

4. Le bail accorde un droit jouissance, donc un droit de créance, mais uniquement un droit de créance. Il n'y a pas de transfert d'un droit réel. On a uniquement notre locataire qui est créancier de la jouissance et le bailleur est débiteur d'une obligation de facere, donner la jouissance. Le locataire va lui-même simplement posséder le bien pour autrui (son bailleur). On voit ça parce que lorsqu'on est dans le cadre d'un trouble d'éviction résultant d'un trouble de droit invoqué par un tiers, le locataire est tenu d'appeler son bailleur pour l'informer sur la situation et l'informer sur la procédure. La garantie d'éviction va aussi jouer en matière de bail. Lorsque le locataire est troublé dans la jouissance de la chose. Le bailleur va répondre des troubles de droit émanant des tiers (pas les troubles de fait). Le locataire qui possède pour autrui doit appeler à la cause le bailleur.

5. Que se passe-t-il en cas de conflit entre plusieurs locataires (lorsque le bailleur a loué à plusieurs personnes) ? Deux points importants :

11 Ils font l'objet de dispositions spécifiques.



1. La responsabilité du bailleur : un bailleur qui donne successivement le même bien en location est responsable, il est auteur d'une faute, les sanctions peuvent donc jouer. Le locataire évincé aura un recours contre le bailleur en responsabilité contractuelle.

2. La résolution du conflit entre les locataires : qui est préféré ? En France, c'est plus ou moins comme la vente : l'élément déterminant est l'antériorité du titre. C'est donc celui qui pourra prouver avoir le bail en premier qui sera préféré. Il y a donc une préférence pour le premier. Dans la pratique, c'est donc le premier qui a enregistré le bail.En Belgique, la priorité doit être donnée au premier occupant, pour autant qu'il est de bonne foi, ce qu'il est présumé être. Le premier occupant, s'il ignorait la conclusion du bail, sera préféré. Une réserve : en ce qui concerne les baux de plus de 9 ans : ils doivent être enregistrés12 et transcrits comme les ventes immobilières. C'est donc celui qui a transcrit qui sera préféré, même s'il n'est pas le premier occupant même de la maison.

Section 3. Distinction avec d'autres contratsLouage de chose et le louage d'ouvrage ou entreprise :

D'un point de vue juridique : − Le louage d'une chose suppose la jouissance d'une chose,− Le louage d'ouvrage ou d'entreprise suppose une prestation de facere, une prestation de

service.

Dans la pratique, la question de qualification s'est posée lorsqu'on a des situations qui sont à l'intersection entre les deux : un contrat qui porte à la fois sur la jouissance d'une chose et sur la prestation d'un service. D'un point de vue théorique, on a deux options :

1. La qualification mixte (on retient les deux qualifications ensemble) – louage de chose et d'ouvrage et on applique les deux situations juridiques en fonction du cas. Cette qualification doit être réservée aux cas où les deux situations juridiques sont clairement dissociables.

2. La qualification unique : les parties poursuivent une seule qualification unique, une seule finalité globale et on doit faire le choix d'une seule qualification juridique. La qualification retenue dépend de l'élément qui sera considéré comme étant prépondérant.Ex. : hypothèse de la location d'un engin ou d'une chose mobile avec un chauffeur, on a deux types de qualification : 1. Louer une voiture de luxe avec un chauffeur est un louage d'ouvrage – un contrat d'entreprise (ce qui a été déterminant est la prestation de service).

12 Établissement d'un acte authentique.



2. Lorsque le contrat porte sur la location d'un engin de chantier avec un ouvrier, on doit considérer qu'il y a louage d'une chose. Ce sont des conceptions abordées par différents juges, mais pas par tous.

Le louage de chose et la vente :

La distinction est claire en ce qui concerne le contrat de vente. Elle est que son élément caractéristique est qu'il transfère la propriété d'une chose alors que le contrat de louage ne transmet que l'usage et la jouissance d'une chose. Droit réel – droit de créance transmis.

Mais dans la pratique, ce n'est pas aussi facile. Plusieurs situations :

1. La location-vente :D'un point de vue pratique, il s'agit d'un contrat par lequel le prix d'une chose est payé d'une façon régulière et successive sur la forme de loyer et une fois que tous les loyers ont été payé, la propriété est transférée au locataire. D'un point de vue pratique, on comprend donc qu'il y a une forme de location pendant toute la durée de l'exécution du loyer et puis, à l'échéance, le locataire devient propriétaire puisque tous les loyers ont été payé. D'un point de vue juridique, si le prix est la contrepartie du transfère de la chose, la qualification juridique a retenir est celle du contrat de vente. C'est l'hypothèse de la vente avec une clause de réserve de propriété.

2. La location-financement ou lissing :Une société de lissing (lessor) qui fais un contrat avec un utilisateur (lessée) et on a entre les deux le contrat de lissing.Le cas ici est souvent d'acquérir la propriété d'une chose qu'on ne sait pas se payer (ex : voiture, immeuble) ou bien une chose qu'il souhaite utiliser pendant un délai déterminé. L'utilisateur va choisir un bien qui va être vendu dans le cadre d'une vente à la société de lissing. La société achète le bien choisit par l'utilisateur et puis la société de lissing met le bien à disposition de l'utilisateur qui va payer une somme périodique (généralement tous les mois). Pendant toute la période où la somme est payée, l'utilisateur a la jouissance de la chose. Souvent dans le contrat, il y a, par ailleurs, une clause qui permet à l'utilisateur de devenir propriétaire et donc d'acheter la chose pour le payement d'un solde (généralement déterminé au moment de la conclusion du contrat).D'un point de vue juridique, le lissing se rapproche du louage de chose mais on se rapproche aussi de la promesse de vente. Comment qualifier de façon correcte ? La Cour de cassation s'est prononcé sur un contrat de lissing immobilier. Elle a reconnu le caractère sui generis de cette opération : ni une vente, ni un louage de chose. Ce n'est pas une vente parce que souvent, la volonté de l'utilisateur n'est



pas d'acquérir la propriété de la chose. Ce n'est pas un louage de chose, parce que le loyer versé n'est pas que la contrepartie de la jouissance, il est aussi en partie la rétribution d'un financement. Il y a un mécanisme de crédit, de financement. Le régime applicable est donc celui du droit commun des obligations contractuelles, on met de côté les garanties pour la vente ou le louage des choses. Nuance : la Cour de cassation n'exclue pas que certaines règles de la location ou de la vente s'applique par analogie.



Chapitre 2. Le bail à loyer ou les règles organiques du louage de choses

Articles 1714 à 1762 bis du Code civil : ce régime organique est, par principe, supplétif et, par exception, impératif.

La première question qu'il faut préciser est la question de savoir quand il va s'appliquer ? Il va s'appliquer lorsqu'on est en dehors du champ d'application des régimes spéciaux (bail de résidence principal, bail à ferme, etc).

Mais ce droit commun de bail va aussi s'appliquer de façon combinée avec les régimes spéciaux pour toutes les questions que les régimes spéciaux ne réglementent pas.Ex. : bail de résidence principale, le législateur ne dit rien pour la garantie d'éviction.

Section 1. Les éléments essentiels du contrat de bailDeux éléments essentiels :

§ 1. Le droit public de jouir d'une choseGénère un droit de jouissance sur une chose appartenant à autrui.

On vise ici toutes les choses mobilières ou immobilières : − Location mobilière : elle ne jouit d'aucun régime propre dans le Code civil – on applique

donc les règles liées au bail immobilier.

Exceptions : 1. Le bail ne peut pas porter sur une chose consomptible parce que dans le cadre d'un bail, le

locataire a une obligation de restitution, ce qui n'est pas possible avec des choses consomptibles.

2. Le louage de chose ne peut pas porter sur des choses qui sont hors-commerce. On vise souvent, en matière de bail, les biens qui relèvent du domaine public. Lorsque le bien relève du domaine public, on conclut le cas échéant un contrat administratif avec les règles du droit administratif.

3. Le bail d'une chose appartenant à autrui est tout à fait valide. La règle n'est pas la même qu'en vente (article 1599 du Code civil).

§ 2. Le payement d'un prixEn ce qui concerne le prix, le loyer, différentes précisions sont utiles :



1. Le loyer peut être unique ou périodique.2. Le loyer peut consister en une somme d'argent ou une prestation en nature.

Ex. : l'hypothèse où le locataire obtient une réduction du loyer et en contrepartie, il s'engage à rénover certaines parties de l'immeuble.

3. Le loyer est en principe librement déterminé par les parties sous les réserves du droit commun des obligations contractuelles.

4. En ce qui concerne les conditions de validité du prix, les conditions sont les mêmes en matière de vente : 1. Le prix doit être sérieux – le prix doit exister, il doit y avoir un prix. Le prix doit être la

contrepartie de la jouissance de la chose même s'il ne doit pas, concrètement, correspondre à la valeur de la jouissance.

2. Le prix doit être déterminé ou déterminable au moment de la conclusion du contrat.5. Le prix, dans le cadre du bail, est la contrepartie de la jouissance. Un précision est à faire

en ce qui concerne l'indemnité d'occupation qui se distingue du loyer (selon la Cour de cassation). Ex. : imaginons un contrat de bail conclu entre les parties. Pendant toute la durée du bail, le locataire paye un loyer qui est la contrepartie de la jouissance. À l'échéance, le locataire doit quitter les lieux et le locataire peut demander au bailleur de rester un peu plus longtemps dans les lieux. À partir de l'échéance du bail, on considère que l'indemnité payée par le locataire est une indemnité d'occupation (ce n'est plus un bail mais une occupation précaire). Dans la pratique, cette indemnité peut être supérieure au loyer.

Deux mécanismes de variation du prix : Dans les deux cas, le loyer est modifié en cours d'exécution.

1. L'indexation du loyer L'adaptation du loyer aux coûts de la vie par rapport aux indices des prix à la consommation. Article 1728bis du Code civil fixe les conditions dans lesquelles l'indexation peut avoir lieu pour les baux de droit commun et les baux commerciaux. Il ne s'applique pas directement en matière de bail de résidence principale où il y a une disposition spécifique. Conditions :1. Dans le cadre des baux de droit commun et des baux commerciaux, il faut que l'indexation

ai été prévue. Il faut une habilitation par le contrat. Lorsqu'on est en matière de bail de résidence principale, l'indexation joue par principe.

2. Dans le cadre des baux de droit commun et des baux commerciaux, la fluctuation est possible qu'en référence aux indices des prix à la consommation

3. Dans le cadre des baux de droit commun et des baux commerciaux, l'indexation doit respecter la formule légale de l'article (formule de calcul). Il y a donc une formule légale



qu'on ne peut pas écarter.4. Elle peut être demandée qu'une fois par an, au moment de l'anniversaire du bail.

L'indexation qui ne respecte pas la formule légale est sanctionnée de réduction (on va réduire le moment sollicité).

2. La révision du loyerOn vise une adaptation plus drastique, importante. Dans le droit commun du bail, on a rien. Est-ce que c'est autorisé ? On trouve la réponse dans le droit commun des obligations contractuelles. Par principe, la révision conventionnelle, acceptée par les deux parties, amiable, pourra recevoir effet.Mais ça veut aussi dire qu'elle n'est possible que moyennant un accord des deux parties. Si le bailleur la sollicite mais le locataire refuse, il ne peut pas y avoir de révision.

Section 2. La formation du contrat de bailC'est le droit commun des obligations contractuelles qui s'appliquent. On soulignera juste les éléments spécifiques au bail.

§ 1. La formation du bail envisagée dans une perspective dynamiqueOn applique le droit commun mais il y a une disposition particulière qui est l'article 1716 du Code civil qui vise la mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large.

Habitation au sens large : bail de résidence principale mais aussi tous les baux d'habitation. On peut même aller plus loin en considérant que ça concerne aussi les biens mobiliers, et pas seulement les biens immobiliers.

Toute communication publique ou officielle doit mentionner le montant du loyer et des charges communes. On vise ici une communication publique ou officielle au sens large (les affiches, les publications dans les journaux, etc.).L'objectif du législateur est un objectif de transparence et de protection des locataires. Il faut éviter que les bailleurs informent les différents candidats à la location de montants différents. Ça souligne aussi que la volonté du législateur est de favoriser l'accès au logement dans des conditions non-discriminatoires.La sanction est appliquée par les communes qui en cas de méconnaissance de cette obligation pourront demander le payement d'une redevance communale. La seule sanction prévue est une sanction administrative, le législateur ne prévoit rien sous l'angle du droit et des relations entre les parties. Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, on peut établir qu'il y a une faute pré-contractuelle (culpa in contrahendo), on peut établir sa responsabilité.



Un point intéressant : l'intervention des agences immobilières dans la mise en location des biens. Il y a alors un contrat de mandat entre l'agence immobilière et le bailleur si l'agence immobilière a le pouvoir de conclure le contrat de bail (ou sinon, c'est un contrat d'entreprise). La question qui s'est parfois posée dans la pratique est est-ce que le bailleur mandant est tenu des fautes commises par l'agence et des fautes commises dans les défauts d'information (cache certains défauts). En principe, le mandant ne répond pas des fautes extra-contractuelles du mandataire. Ceci étant, la Cour de cassation a considéré qu'il fallait étendre la responsabilité du mandant aux fautes extra-contractuelles qui sont indissociables du contrat. Par cette extension, on permet alors aux éventuelles victimes d'assigner directement le bailleur et de répondre des fautes commises par l'agence immobilière.

§ 2. La formation du bail envisagée d'un point de vue statiqueOn applique le droit commun et donc l'article 1108 du Code civil :

1. Consentement : le consentement doit exister et il doit porter sur les éléments essentiels et substantiels du contrat.La question s'est posée en cas de squat. Un immeuble assez luxueux (ancien hôtel) squatté par des squatteur avec une ASBL qui les aident. L'ASBL paye tous les mois sur le compte du bailleur une somme (somme modique). Un jour, le propriétaire veut mettre les intrus dehors. Ceux-ci lui opposent qu'il y a un contrat de bail (il y avait eu un loyer). Ce qui est intéressant, c'est que le débat s'est placé sous l'angle du consentement. Le juge de paix a dit qu'il ne pouvait avoir de bail à défaut de consentement du propriétaire – les squatteurs pouvaient donc être expulsés).

2. Capacité : lorsque le bail porte sur un bien appartenant à un mineur non-émancipé, les représentants de ce mineur doivent préalablement se faire autoriser à conclure le bail devant le juge, quelque soit la durée du bail.

3. Objet : dans les Codes régionaux du logement, il existe des dispositions parfois impératives ou d'ordre public en ce qui concerne l'état du bien loué. Plus particulièrement, sa conformité aux exigences de la dignité humaine.

4. Rien sur la cause.

Section 3. La preuve du bailEn ce qui concerne la preuve, il existe une disposition dans le Code civil : article 1715 du Code civil qui ne s'applique qu'à la preuve du bail civil (elle est écartée en matière commerciale) – bail de droit commun ou de résidence principale.



− Bail – que dans le cas du louage d'une chose mobilière.− Verbal – sans écrit.− Sans commencement d'exécution.

Dans cette situation, la preuve de l'existence du bail ne peut pas être administrée par témoignages ou présomptions. Les seules preuve admissibles sont le serment et l'aveu qui ne sont pas expressément prévues.

Le champ d'application :

Il n'est pas applicable en matière commerciale. En droit commercial, on applique le droit commercial et donc l'article 25 du Code du commerce.

L'article 1715 du Code civil ne vise la preuve qu'entre partie. Et donc les tiers peuvent prouver par toutes voies de droit.

La doctrine et la jurisprudence ont limité le champ d'application de l'article 1715 du Code civil en soulignant qu'elle vise que la preuve de l'existence du bail. Une fois que l'existence du bail est établie, en ce qui concerne les autres dispositions (montant, durée, etc.), le droit commun est applicable. On pourra donc appliquer les articles 1341 et suivant du Code civil.

Les conditions du bail :

En droit commun, il y a une disposition particulière qui est l'article 1736 du Code civil qui nous dit que lorsque le bail a été fait sans indication de durée, il est censé être fait au mois. Il y a donc une présomption de durée déterminée d'un mois.

Pour l'état du bien, c'est l'article 1730 du Code civil qui doit être appliqué qui dit que deux situations peuvent se présenter :

1. Les parties ont dressé un état des lieux au moment de l'entrée en jouissance. Le locataire doit donc restituer la chose dans l'état initial qui est celui fixé par l'état des lieux.

2. Les parties n'ont pas fait d'état des lieux. L'état du bien en fin de bail est présumé correspondre à l'état initial.La situation du preneur est donc avantagée.

Section 4. La durée du bailOn va la trouvée réglementée dans tous les régimes relatifs au bail. Toutes les dispositions réglementent la durée.

Pourquoi est-ce que c'est important ?

Le bail doit assurer une sécurité, et donc une protection particulière du locataire.



Pour rappel, l'article 1709 du Code civil dit que le bail confère au locataire le droit de jouir pendant un certain temps de la chose louée. Il en est déduit une certaine stabilité.

Ça permet de distinguer le bail de la convention d'occupation précaire qu'on trouve fréquemment dans la pratique. Cette convention suppose une précarité du droit du locataire qui ne jouit pas d'une stabilité et ce type de contrat peut être dissout à n'importe quel moment sans protection particulière. Cette convention échappe aux règles du bail par cette précarité. Cette convention d'occupation précaire est en principe licite sous réserve de fraude à la loi, c'est-à-dire de volonté de contourner l'application d'une législation impérative (comme celles en matière de bail commercial13 ou de résidence principale).

Lorsqu'on aborde la durée d'un contrat, il faut se poser plusieurs questions :1. La durée proprement dite : quelque soit le régime, qu'elle est la durée admissible au regard

de la loi.2. La question de la réductibilité du bail ou de la durée du bail.3. Lorsqu'on a un contrat de durée déterminée, il faut se poser la question de la prolongation de

la relation contractuelle après l'échéance du terme. 4. Lorsqu'on est en présence d'un contrat à durée déterminée, il est possible d'y mettre fin plus

tôt.

§ 1. La distinction entre les baux à durée déterminée et ceux conclus pour une durée indéterminée

Sur le principe, le législateur maintient une liberté des parties. Dans le droit commun (pas dans les régimes particuliers), le législateur autorise les parties à conclure un bail de durée déterminée ou indéterminée. Par ailleurs, l'article 1736 du Code civil entre en jeu.

Quelques situations concrètes :

1. Les parties concluent un bail écrit qui est stipulé de durée déterminée. Il y a donc un terme extinctif qui peut être expresse ou tacite, implicite. Le bail est conclut pour une durée déterminée.1. Le bail peut être conclut pour une durée très courte.

Par exemple, quelques jours. On verra que ça permet de distinguer le bail de droit commun des régimes spéciaux (en particulier en matière de bail de résidence principale (le bail de courte durée ne peut pas être au delà de 3 ans, ou sinon c'est une durée de 9 ans)). Mais dans le droit commun,

13 Le législateur a voulu protéger le locataire. La durée d'un bail est de 9 ans et on ne peut pas échapper à cette situation. La législation commerciale est souvent impérative.



liberté totale quand à la durée courte. 2. Les parties peuvent conclure un bail de durée très longue. On peut imaginer un bail pour

la durée de la vie du preneur (le bail à vie). C'est un contrat de durée déterminée. Il y a donc une liberté totale des parties.

Lorsqu'on est en contrat à durée déterminée, le terme est obligatoire pour les parties. En principe, chacune des parties doivent exécuter ses obligations jusqu'au terme. Ça a pour conséquence que si le locataire entend résilier anticipativement son bail, il ne le peut pas. Il engagera sa responsabilité contractuelle. Il aura lieu aux sanctions classiques des contrats synallagmatiques (le bailleur peut exiger le payement du loyer jusqu'à la fin). Il y a des nuances :

1. On peut avoir une résiliation amiable, de commun accord (article 1134, alinéa 2 du Code civil).

2. Dans la pratique, on peut insérer dans le bail une clause de résiliation unilatérale, la convention elle-même autorise la résiliation unilatérale qui va parfois prévoir le payement d'une indemnité. On appelle ça une clause de dédit (moyennant une indemnité)

3. Article 1737 du Code civil, disposition du droit commun du bail. Dans ce cas, le bail cesse de plein droit par la seule échéance du terme sans qu'il soit nécessaire de donner un congé. C'est donc une application du droit commun des obligations contractuelles.

2. Le bail est écrit pour une durée indéterminée. Le bail prend fin par un acte juridique unilatéral, c'est-à-dire un congé. Chacune des parties peut y mettre fin moyennant un congé et le respect d'un délai raisonnable, d'un préavis raisonnable. C'est aussi une application du droit commun des obligations contractuelles.

Pour les autres situations, on a l'article 1736 du Code civil. Cet article vise la situation où le bail est conclut pour une durée indéterminée mais la doctrine et la jurisprudence ont interprété cette situation comme étant la situation où les parties ne disent rien sur la durée, elle n'est pas déterminée. Ce n'est donc pas la situation de contrat à durée indéterminée. Deux situations qui peuvent se présenter :

1. Le bail a été rédigé par écrit mais aucune clause aborde la durée de ce bail. L'article 1736 du Code civil s'applique et ce bail est présumé fait au mois. Il est censé être d'une durée d'un mois. La doctrine et la jurisprudence considère que cette présomption est simple. Elle peut être retournée.Ce bail ne prend fin que moyennant un congé d'un mois.

2. Le bail verbal, on applique aussi l'article 1736 du Code civil. Il est présumé comme étant de durée d'un mois avec un congé d'un mois pour y mettre fin. Ici, la présomption est considérée comme irréfragable.



Cet article s'applique sans préjudice de l'article 1758 du Code civil qui vise les locations de meublés. Lorsque le bail porte sur un bien déjà meublé, la durée du bail sera dépendante de la régularité du loyer. Si le loyer est payable par jour, le bail est censé conclut pour un jour, etc.

La notion de congé :

D'un point de vue juridique, le congé est un instrumentum, un support extérieur d'un acte juridique unilatéral et plus particulièrement d'une résiliation.

Par ce document, une des parties informe l'autre de sa volonté de mettre fin au contrat et c'est un acte juridique unilatéral qui va produire des effets irrévocables.

Quelques précisions : 1. Il est obligatoire lorsqu'on a un bail écrit de durée indéterminée.2. Il est aussi obligatoire en présence d'un bail écrit qui ne précise pas sa durée.3. Il est aussi imposé face à un bail verbal.

En principe, le congé ne doit respecter aucune formalité particulière. Il n'y a pas de formes particulières même si dans la pratique, la prudence dit de le faire par une voie certaine (ex : recommandé, etc.). Il faut toutefois souligné l'article 215, § 2 qui nous dit que lorsque l'immeuble prit en location sert de logement principal d'une famille, le bailleur qui souhaite donner congé doit donner congé aux deux époux de façon séparée. Ce principe posé dans ce cadre est aussi étendu au principe de cohabitation légale (article 1477 du Code civil).

§ 2. La réductibilité de certains bauxIl s'agit d'une question qui concerne la durée d'un bail.

Réductibilité : on vise la possibilité de réduire la durée du bail. En l'occurrence, il s'agit de situations légales, visées par le législateur.

− L'article 595 du Code civil vise l'hypothèse où un usufruitier consent un bail de plus de 9 ans sur l'immeuble sur lequel il exerce son usufruit. Sur le principe, cette convention est tout à fait valide mais le législateur nous dit que lorsque l'usufruit cesse en cours de bail, le nu-propriétaire n'est tenu que de respecter le bail que jusqu'à l'échéance de 9 ans.

− L'article 1718 du Code civil vise l'hypothèse où le représentant d'un mineur qui a donné un bien du mineur en location pour une durée supérieure à 9 ans. Si le mineur devient majeur, il ne sera pas tenu à plus de 9 ans de bail.

Dans ces deux situations, il y a donc une protection.Article 1er de la Loi hypothécaire qui est une disposition qui impose la transcription des baux de plus de 9 ans. À défaut de transcription, la sanction prévue est la réduction de la durée à concurrence



des 9 ans.

§ 3. Reconduction, renouvellement et prorogation du bailIl faut aborder la poursuite de la relation de bail sous trois angles :

A. La reconduction tacite du bailArticle 1738 du Code civil. Le législateur envisage la situation où à l'échéance du bail, le locataire reste dans les lieux et est laissé en détention des lieux loués. Dans ce cas là, le législateur dit qu'il y a reconduction du bail. Ça permet de souligner l'élément caractéristique du bail qui est la reconduction tacite du bail où le locataire reste dans les lieux et le bailleur ne s'y oppose pas.

Article 1740 du Code civil. L'engagement initial de la caution n'est pas reporté sur le nouveau bail. Si une personne s'est portée comme caution, cette cautions sera libérée. On a donc une sûreté personnelle qui n'est pas reportée. Ça confirme le fait qu'il y a conclusion d'un nouveau bail.

Est-ce que ce principe s'applique à toutes les sûretés (à la garantie locative, etc.) ? La question reste controversée avec les deux positions soutenues à égalité. Le législateur, ici, n'a visé que la caution.

Comment s'opposer à la reconduction du bail ?

1. L'opposition du bailleur. Il s'oppose au maintien du locataire dans les lieux. Elle peut prendre la forme d'un congé. Mais on peut aussi imaginer une opposition du bailleur au moment où le locataire reste dans les lieux. Cette nécessité d'une simple opposition se comprend par la nature même du mécanisme parce que la reconduction est la conclusion d'un nouveau contrat moyennant le nouvel accord tacite des parties. Si le bailleur s'oppose, il ne donne donc pas son accord pour la reconduction du bail.

2. Une clause contractuelle insérée dans le bail initial.C'est très fréquent dans la pratique. On peut insérer une clause dans le bail initial qui dit que le maintien du locataire dans les lieux loués n'engendra pas la reconduction du bail. Si on a ce type de clause, elle doit recevoir pleinement effet et il n'y a pas de reconduction sauf dans l'hypothèse où le bailleur adopte un comportement contradictoire. Il y a un contrat avec une telle clause mais à l'échéance du bail, le locataire continue à payer et le bailleur reçoit le payement sans s'y opposer, on considère qu'il a renoncé à utiliser cette clause.

3. « Tacite reconduction sur tacite reconduction ne vaut. » On ne peut pas reconduire un bail qui a déjà été reconduit.



B. Le renouvellement du bailIl est fortement réglementé en matière de bail commercial. D'un point de vue théorique, le renouvellement se rapproche de la reconduction parce qu'il y a aussi la conclusion d'un nouveau contrat mais le renouvellement se distingue de la reconduction parce que dans le cadre du renouvellement, le consentement est expresse. Les parties se mettent d'accord à conclure un nouveau bail.

Il y a souvent de nouvelles conditions (ex : loyer supérieur, d'autres modalités, etc.).

Le renouvellement n'est pas expressément visé par le législateur en matière de bail de droit commun. Il ne parle pas du renouvellement mais le renouvellement est possible par application du principe du droit commun qui est le principe de l'autonomie de la volonté, de la volonté contractuelle.

C. La prorogation du bailLorsqu'on parle de prorogation du bail, on a aussi une poursuite de la relation contractuelle mais juridiquement il n'y a pas de conclusion d'un nouveau contrat mais simplement le report du terme convenu. On reporte l'échéance.

Dans la pratique, c'est une distinction importante. Le contrat se poursuit simplement donc tous les accessoires et sûretés continuent aussi (la caution, etc.).

Le mécanisme de la prorogation n'est pas visé par le bail de droit commun, n'est pas expressément visé par le législateur. Comme en matière de renouvellement, par application du principe du droit commun qui est le principe de l'autonomie de la volonté, de la volonté contractuelle, les parties peuvent reporter le terme.

En matière de bail de résidence principale, le législateur applique et aborde beaucoup ce mécanisme. On a des mécanismes de prorogation légale (le bail est prolongé par la volonté de la loi) et des mécanismes de prorogation judiciaire (le juge autorise la prorogation du bail).

Article 11 de la loi sur le bail de résidence principal.

§ 4. Les causes de dissolution du bailC'est la fin anticipée d'un contrat.

On est dans l'hypothèse de base où c'est un contrat d'une durée déterminée.

Est-ce qu'il y a un régime pour mettre fin au bail de manière précoce ?

En principe, il n'y a a pas de faculté de résiliation anticipée. Il faut rappeler cet élément parce que ça distingue le régime du droit commun du régime de bail de résidence principale. Dans ce cadre, le



législateur va expressément, légalement prévoir des modes de dissolution, des résiliations anticipées même lorsqu'on est en présence d'un bail à durée déterminée. On trouve ces facultés à l'article 3 de la section sur le bail de résidence principale. Ce n'est que possible dans les conditions fixées par le législateur. Ex. : occupation personnelle.

Il existe des causes de dissolution du bail.

De façon générale, en ce qui concerne les causes de dissolution du bail, on applique les causes de dissolution du droit commun des obligations contractuelles et on tient compte du régime spécifique du bail.

Différentes situations de dissolution du bail : 1. Une échéance d'un terme lorsque c'est un contrat à durée déterminée.2. Un commun accord – c'est la résiliation à l'amiable qui peut être dans le cadre de contrat à

durée déterminée ou indéterminée.3. Un congé – acte juridique de résiliation unilatérale.4. Une caducité – en cas de disparition de la chose louée, de perte de la chose louée.5. Une annulation du contrat de bail lorsque les conditions légales ne sont pas rencontrées. 6. Une résolution du bail.

1. La résolution sanction (article 1184 du Code civil) : La situation où une des parties commet un manquement grave. S'il y a un manquement grave aux obligations contractuelles, il y a possibilité d'obtenir la résolution du contrat. C'est une conséquence logique du caractère synallagmatique du contrat de bail, c'est une conséquence classique. En matière de bail, le législateur confirme expressément cette possibilité à l'article 1741 du Code civil et il y en a des traces aux articles 1729 et 1760 du Code civil.

2. Une résolution judiciaire ou la nullité des clauses résolutoires (Article 1762bis du Code civil) :Cet article nous dit que les clauses résolutoires sont nulles en matière de bail. Ça vaut pour tous les baux (bail commercial, bail de résidence principale, de droit commun, etc.). Pourquoi cette disposition dérogatoire au droit commun ? Le législateur a voulu que le juge contrôle ce mode de résolution particulier du bail et qu'il contrôle la gravité du manquement (s'il est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail).Volonté certaine de maintenir le pouvoir de contrôle de la gravité du manquement par le juge. Cet article ne vise que les clauses résolutoires mais une partie de la doctrine considère que ce principe de la résolution judiciaire est toujours applicable en matière de bail. L'évolution de la jurisprudence qui accepte la résolution unilatérale en matière de contrat



(par simple notification unilatérale) devrait être exclue en matière de bail.7. L'application de la théorie des risques.

En matière de bail, l'article 1722 du Code civil s'applique. Cet article fixe le cadre de l'application de la théorie des risques en matière de bail. Cet article est une disposition supplétive, les parties peuvent aménager différemment ce régime.Il s'applique à la théorie des risques dans les contrats synallagmatiques.La situation visée est la situation où une des parties (nécessairement le bailleur) est mise dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations (accorder la jouissance du bien) en raison d'un cas de force majeure. Il faut exclure certaines situations de l'application de cet article :1. Quand on a des circonstances particulières qui rendent l'exécution du contrat impossible

pour le locataire.Ex. : il est gravement malade et il doit être hospitalisé pendant plusieurs mois, ce n'est pas possible.

2. Quand l'impossibilité est due à une faute du bailleur ou du locataire. S'il y a une impossibilité pour le bailleur d'accorder la jouissance parce qu'il a commis une faute, on appliquera le principe de la responsabilité contractuelle.

Cet article s'applique à la perte de la chose. Qu'est-ce que la perte au sens de l'article 1722 du Code civil ? Cette notion vise l'hypothèse d'une destruction matérielle de la chose. Par extension, la doctrine et la jurisprudence reçoivent aussi les hypothèses de la perte juridique de la chose (ex : expropriation). Est-ce que l'article s'applique dans l'hypothèse d'une perte d'intérêt de la chose ? La situation d'un locataire commerçant qui loue un endroit commercial et s'installe à côté en concurrent. Autre situation est celle où un locataire a un appartement au rez de chaussée et il n'a plus ensoleillement parce que le voisin a construit ou planté des arbres. Une grande partie de la jurisprudence dit que ça peut s'appliquer lorsqu'il y a une perte importante de l'utilité de la chose du locataire. Ça doit être une perte importante et déterminante de l'utilité de la chose.Les principes de l'article 1722 du Code civil dit que selon la doctrine et la jurisprudence, il faut distinguer différentes situations lors d'une perte ou destruction :

1. Une perte que temporaire. Il y a suspension des obligations de chacune des parties.

2. Une perte définitive mais partielle.L'article 1722 du Code civil préconise que le locataire a une option entre une diminution du loyer ou résiliation du bail.

3. Une perte partielle mais momentanée. On applique le principe où le locataire peut prétendre à une réduction du loyer.

4. Une destruction totale et définitive.



Il va de soit que dans cette hypothèse, il y a une dissolution pure et simple du bail.Il n'y a pas d'obligation pour le bailleur de dédommager le locataire puisque le bailleur n'est pas responsable.

En matière de bail, il y a des clauses de dissolution expressément exclues : 1. Le décès d'une des parties (article 1742 du Code civil).

Ça ne met pas fin au bail. Il doit être poursuivi par la succession.2. L'aliénation du bien par le bailleur propriétaire (article 1743 du Code civil).

En cas de vente, ça ne met pas automatiquement fin au bail.3. La faillite, une autre cause qui présente une parenté – les situations de concours.

Par différentes dispositions légales, le législateur aborde des dispositions en matière de dissolution mais qui ne sont pas nombreuses.

Section 5. Les effets du contrat de bailCertaines obligations sont expressément prévues par le régime du bail mais certaines peuvent aussi être déduites de l'application des principes du droit commun des obligations contractuelles (ex : obligation de bonne foi (article 1134, alinéa 3 du Code civil), toutes les obligations qu'on peut rattacher à la convention (article 1135 du Code civil) et aussi des régimes particuliers (Code des droits d'enregistrement)).

Souvent, dans la pratique, on pense que seul le bail de résidence principale doit être enregistré. Mais ce n'est pas correct au regard du Code des droits d'enregistrement où tous les baux écrits doivent être enregistrés selon des modalités différentes selon le contrat.

Plusieurs situations :

1. Un bail qui porte sur un immeuble ou une partie d'immeuble situé en Belgique (article 19, 3. du Code des droits d'enregistrement)Le principe est celui de l'obligation d'enregistrement mais elle incombe aux deux parties. Elle doit être exécutée dans un délai de 4 mois à dater de la conclusion du bail et un droit d'enregistrement doit être payé.

2. Un bail qui porte sur un immeuble affecté exclusivement au logement (article 19, 3. du Code des droits d'enregistrement).Il y a une obligation d'enregistrement qui existe aussi. Il doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du bail mais l'enregistrement est gratuit. Elle incombe au deux parties sauf quand il s'agit d'un bail de résidence principal où l'obligation d'enregistrement incombe au bailleur.



§ 1. Les obligations du bailleurCes différentes obligations convergent vers une même idée qui est celle que la bailleur doit permettre une pleine et entière jouissance de la chose. Elles sont davantage développées aux articles 1720 à 1727 du Code civil. Ces trois obligations sont de droit, elles s'imposent même dans le silence de la convention de base. Elles participent à la nature du bail et donc sont implicitement contenues dans toutes les conventions.

Les sanctions :Ce sont celles du droit commun des obligations contractuelles avec une mise en demeure préalable et puis application des sanctions normales et spécialement celles propres au contrat synallagmatique. Article 1762bis du Code civil déclare nulles les clauses résolutoires expresses. On ne peut jamais, dans un bail, prévoir que le manquement d'une des parties prévoit la résolution automatique du bail. Le contrôle judiciaire est donc obligatoire lorsqu'il y a une demande de résolution.

Régime de clauses dérogatoires : On vise les clauses qui vont déroger au Code civil et donc prévoir un autre régime que celui prévu aux articles 1720 à 1727 du Code civil. Toute dérogation au droit général du bail sera considérée comme une clause dérogatoire. Comme c'est un droit supplétif, on peut déroger aux dispositions du Code civil.On peut ranger dans cette catégorie générale deux sous-catégories :

1. Clauses dérogatoires en aménageant les obligations des parties, en répartissant les obligations qui incombent au bailleur et au locataire.Il faut préciser le cas échéant que certaines obligations qui sont légalement à charge d'une partie, sont déplacées sur les épaules de l'autre partie à la convention.

2. Clauses limitatives et exonératoires de responsabilité. On peut limiter la responsabilité d'une partie, ou exonérer complètement une partie de son obligation. Ex. : clause qui limite la responsabilité du bailleur à un certain montant déterminé. On limite le montant de l'indemnisation qui peut être demandée au bailleur.

Dans la pratique, il est difficile de faire la distinction entre ces deux types de clauses.Les limites classiques (du droit commun des obligations contractuelles) doivent s'appliquer :

− Interdiction de porter atteinte à l'ordre public et aux bonnes mœurs (article 6 du Code civil).− Interdiction de s'exonérer de son dol, .− Interdiction de vider le contrat de sa substance, de son essence.

Ce sont des limites de validité, si la clause porte atteinte à ces limites, elle est nulle. À côté de la question de la validité de la clause, on peut être confronté à d'autres questions :

1. L'« opposabilité » de la clause dérogatoire (entre parties) – est-ce que la clause est entrée dans le champ contractuel ? On se pose 2 questions :



1. Est-ce que celui à qui on oppose la clause en a eu connaissance ou pouvait connaître cette clause au moment de la conclusion du contrat ?

2. Est-ce que celui à qui on oppose la clause l'a acceptée ?Si ces deux questions ont une réponse positive, la clause est opposable.

2. L'interprétation la clause dérogatoire ?Elle est d'interprétation stricte.

3. Le statut de la personne qui invoque cette clause ?Celui qui met en œuvre la clause dérogatoire doit le faire de bonne foi, sans abus de droit. La sanction est la réduction à un usage normal, raisonnable de la clause.

Le bailleur a comme obligations (article 1719 du Code civil) :

A. L'obligation de délivrance de la choseElle est la première chronologiquement. Comme en matière de vente, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance qui a une double composante :

1. Une composante matérielle, la remise de la chose au locataire.Le bailleur doit mettre la chose à disposition du locataire pour qu'il puisse jouir de cette chose. Le bailleur est tenu de délivrer la chose mais aussi ses accessoires (matériels et juridiques) qui sont nécessaires à la jouissance. Le principe est le même qu'en matière de vente.

2. Une composante qualitative, l'obligation de délivrer une chose conforme.Le bailleur a l'obligation de livrer une chose conforme. Article 1720, alinéa 1 du Code civil : le bailleur est tenu de délivrer une chose en bon état de réparation de toutes espèces. Dans l'alinéa 2, le législateur envisage l'obligation du bailleur en court d'exécution qu'il ne doit prendre en charge les obligations réparatrices. L'alinéa premier pose une obligation plus étendue au moment de la délivrance. Le locataire a donc le droit d'exiger toutes les réparations lors de son entrée en jouissance du bien.

Le preneur doit prendre livraison, il doit prendre la détention et il doit, à ce moment là, faire état des éventuels vices apparents sous l'angle de la dimension qualitative de la chose ou sinon il agréé la chose en état.

Pour les clauses dérogatoires :

Selon le principe, le bailleur ne peut pas s'exonérer complètement de sa responsabilité du fait d'un défaut de délivrance parce que cette obligation de délivrance est essentielle et déterminante de la jouissance.

Mais il y a une possibilité de moduler, d'aménager les obligations.



Ex. : le bailleur peut limiter sa responsabilité à la seule délivrance matérielle (le bailleur peut ne pas supporter les vices apparents).Ex. : on stipule que le bailleur n'est tenu qu'à la délivrance de la chose principale et on limite sa responsabilité pour les accessoires ou certains accessoires déterminés par les parties.

On considère qu'en matière de bail, le locataire peut renoncer à exiger des réparations de toute espèce. Cette possibilité de renoncer n'existe que dans le droit commun du bail. En matière de bail de résidence principale, le législateur se veut beaucoup plus protecteur, le bailleur ne peut donc pas renoncer à une livraison conforme.

Les sanctions :

Lorsque le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance, les sanctions sont celles du droit commun des obligations contractuelles. Elles vont s'appliquer dans tous les types d'inexécution :

− Inexécution totale au sens strict.− Inexécution défectueuse où le bailleur exécute mais mal.− Inexécution temporaire avec un retard dans l'exécution.

La première étape est celle de la mise en demeure. Le locataire met le bailleur en demeure et applique après les sanctions :

− Exécution en nature – la délivrance de la chose et qu'elle soit conforme.− Exécution par équivalent – le juge accorde une diminution du loyer.− Résolution du bail si le manquement est particulièrement grave.− Dommages et intérêts sur le plan de la responsabilité contractuelle. On met en cause la

responsabilité du bailleur et que la faute qu'il a commis est en lien avec un dommage.− Remplacement – la demande du locataire de faire exécuter les obligations du bailleur par un

tiers au frais du bailleur. Le remplacement est judiciaire, il faut une autorisation du juge. Le cas de remplacement unilatéral est tentant. Dans notre droit actuel, le remplacement unilatéral n'est pas exclut mais il est fait aux risques et périls du locataire.Dans la pratique, il doit :− Constater le manquement du bailleur.− Se ménager une preuve du manquement du bailleur.− Utiliser la faculté de remplacement de bonne foi et avec proportionnalité.

− L'exception d'inexécution. Elle est souvent mise en pratique dans le bail. Théoriquement, elle devrait autoriser le locataire à suspendre une partie du loyer tant que le bailleur ne s'est pas exécuté. À la différence du remplacement, elle n'est jamais soumise à un contrôle préalable du juge mais l'élément déterminant est l'exigence de proportionnalité (le locataire ne peut pas suspendre l'intégralité du loyer s'il garde la jouissance des lieux qu'il loue).

Articles 1730 et 1731 du Code civil : sous l'angle de l'obligation de délivrance, l'article 1730 du



Code civil est la disposition la plus importante. Cet article prévoit une obligation impérative de dresser un état des lieux détaillé et contradictoire. Longtemps, cet état des lieux a été facultatif (protection du locataire) mais actuellement, cette obligation est impérative. Il est contradictoire, donc en présence des deux parties et est réalisé à frais commun sauf accord des parties. La sanction est prévue à l'article 1731 du Code civil qui dit que l'une des parties peut saisir un juge (le juge de paix) afin de faire dresser un état des lieux moyennant l'intervention d'un expert désigné par le tribunal. L'état des lieux doit être annexé au bail et être enregistré avec le bail.

Sanctions contre le manquement de l'état des lieux : Il n'y a pas de possibilités d'annuler le bail simplement pour le motif que l'état des lieux n'a pas été dressé par une des parties. L'article 1730, § 2 du Code civil prévoit aussi pour les parties en court d'exécution de dresser un avenant si des modifications importantes ont été apporté au lieu loué. L'article 1730, § 3 du Code civil nous dit que les clauses dérogatoires sont nulles, il a une force impérative.

La restitution du bien loué : L'article 1731 du Code civil répond à une question qui ne se situe pas au moment de la délivrance et aux obligations des parties à ce moment là, mais il se place à l'étape de la restitution. Cet article fixe l'état dans lequel le locataire doit restituer la chose. On a ici deux principes :

1. Si un état des lieux a été dressé, le locataire doit restituer la chose dans l'état initial, dans l'état décrit dans ce document. S'il n'y a pas d'état des lieux, l'état dans lequel la chose est restituée est présumé conforme. En conséquence, toutes les dégradations seront supportées par le bailleur. Comment se fait-il qu'il y a une obligation impérative de l'état des lieux alors qu'ici il parle d'aucun état des lieux ? Ratio legis ? On est passé, en 2007, d'une faculté à une obligation impérative. L'article 1731 du Code civil pourra jouer dans l'hypothèse où les parties n'ont pas respecté l'article 1730 du Code civil.

2. On a un état des lieux dressé lors de l'entrée en jouissance et une des parties prétend contesté cet état des lieux. Comment contester un état des lieux ? C'est extrêmement difficile dans la pratique. Sur le plan des principes, l'état des lieux est un écrit et on ne peut prouver contre un écrit que par un écrit. Ça souligne l'importance pour le locataire d'être méticuleux.

B. L'obligation d'entretenir le bien et d'y effectuer les réparations d'entretien

En cours de bail, le bailleur doit accorder une jouissance pleine et entière de la chose. Il y a donc une obligation continue pendant toutes la durée de l'exécution.



De façon générale, ces deux composantes se répondent directement : − L'obligation d'entretien au sens strict est celle de maintenir la chose en état conforme. Ce

qui implique une dimension davantage préventive. Elle est celle de maintenir le bien en conformité, elle est plus lourde pour le bailleur (pas simplement faire appel à un service de nettoyage).

− L'obligation de réparer est de réparer les éventuelles dégradations qui subiraient le bien. Ce qui implique une dimension davantage curative.Elle est la plus délicate dans la pratique. Lorsqu'il y a des dégradations, quelles sont les obligations du bailleur ? Sur le principe, le législateur nous dit que chacun a une obligation de réparation. Le bailleur doit faire les réparations nécessaires autre que locatives. Le locataire est tenu des réparations locatives. C'est la seule chose certaine que nous dit le législateur, il ne nous dit pas quelle ou quelle réparation est dans chaque section. On doit donc aller consulter la doctrine et la jurisprudence pour voir qui est tenu de réparer.

Si on se tourne vers l'obligation du bailleur, on vise ici en tout cas les grosses réparations (importantes) et tous les travaux qui touchent à la structure de la chose. Ex. : entretenir la toiture, entretien de la façade, les vices constructifs (de la construction) (ex : stabilité, d'infiltration d'eau), remplacement de la chaudière, entretien du trottoir, etc.

Si on se tourne vers les obligations du locataire, on vise ici les obligations.Ex. : entretien de la baignoire (détartrage, nettoyage, etc.), fuite d'une chasse d'eau, entretien annuel du chauffage, tailler les haies et l'entretien du jardin, nettoyer les fenêtres, etc.

Sur le principe, le bailleur ne va donc supporter que les réparations qui n'incombent pas au locataire. Le législateur ajoute qu'il n'est tenu qu'aux obligations nécessaires autre que locatives. Il faut que la réparation soit nécessaire et pas simplement utile. C'est le juge qui appréciera si c'était nécessaire ou pas.

Le principe dit aussi que le bailleur ne peut pas troubler le locataire pendant sa jouissance, il ne peut donc pas imposer la réparation qui lui incombent. Il ne peut pas les imposer au locataire sauf si elles sont urgentes.

C'est au preneur d'avertir des réparations nécessaires. Il doit signaler au bailleur parce qu'on considère que le bailleur n'a pas d'obligation générale de surveillance de son bien pendant la durée du bail. Le locataire doit signaler les dégradations lorsqu'il souhaite la réparation mais aussi pour qu'elles n'empirent pas.

Sanctions :

Celles du droit commun des obligations contractuelles (mise en demeure et puis les mêmes sanctions). Cf. Obligation de délivrance.



Les clauses dérogatoires :

En principe, on peut en faire puisque les dispositions sont supplétives. Elles sont autorisées et même largement autorisées en matière de bail, la seule limite souvent rappelée en jurisprudence est qu'on ne peut pas vider le contrat de sa substance.

On peut aussi dire qu'en matière de bail de résidence principale, l'article 1720 du Code civil est rendu impératif (il était supplétif dans le droit commun du bail).

C. L'obligation de garantie de la jouissance paisibleElle se rattache à une garantie de jouissance paisible et la particularité en matière de bail est que cette garantie recouvre la garantie d'éviction (fait personnel du bailleur et le fait des tiers) et la garantie des vices cachés.

Une précision terminologique doit être faites. On parle de « garanties » mais en matière de bail, on est plus proche d'une responsabilité qu'une garantie parce que la responsabilité ne peut jouer que si le trouble de jouissance est imputé au bailleur. Il y a un lien avec l'idée d'imputabilité : rattachement au bailleur.

Différents régimes :

On se tourne vers la situation où le locataire est troublé dans sa jouissance mais ce trouble de jouissance peut trouver sa cause dans des éléments distincts :

1. Garantie d'éviction du fait personnel : trouble imputable au comportement bailleur.Le législateur ne traite pas directement de la garantie du fait personnel en matière de bail ce qui explique que la jurisprudence a procédé à partir de la vente.

2. Garantie d'éviction du fait des tiers : trouble de jouissance imputable aux faits d'un tiers3. Garantie des vices cachés : la cause du trouble réside dans la chose, un défaut.

Il faut donc toujours identifier la cause du trouble. Si on a un trouble de jouissance imputable à un cas de force majeur, c'est la théorie des risques qui s'appliquent en ce qui concerne les remèdes prévus par le droit du bail.

1. Garantie d'éviction du fait personnel

Quelques éléments :

1. « Fait personnel » : le fait du bailleur, celui qui donne en location ou le fait d'une personne dont il répond. On vise en particulier les préposés, les travailleurs du bailleur lorsqu'il trouble la jouissance.

2. Obligation de non facere : obligation de ne pas faire, de ne pas troubler comme en matière



de vente. Il faut s'abstenir de troubler la jouissance.

3. Elle va jouer pour les troubles de droit et de fait (comme pour la vente). Trouble de droit. Ex. : le bailleur invoque un droit réel ou personnel contradictoire (ex : titulaire d'une servitude). Ex. : quand le bailleur donne en location un même bien à différentes personnes successivement. Les deux garanties doivent le combiner (conflit entre les différents preneurs14

et garantie du fait personnel)Trouble de fait. Ex. : le bailleur qui de façon intempestive pénètre dans l'immeuble donné en location.

Le législateur ne pose pas ce principe mais en fait l'application dans deux cas :

1. Article 1723 du Code civil : le bailleur ne peut modifier la forme de la chose louée en cours de bail. Il doit s'abstenir de faire des travaux dans les lieux sous réserve de son obligation (cf. Supra).

2. Article 1724 du Code civil : lorsque au cours du bail, la chose louée a besoin de réparation urgente, le bailleur a le droit d'imposer la réalisation de ces réparations et le locataire doit souffrir ces réparations, les subirent. Il ne pourra pas demander une indemnisation pour ce trouble de jouissance.2 exceptions sont prévues où le locataire a des possibilités de remèdes : 1. L'hypothèse où les réparations durent plus de 40 jours. Il peut alors y avoir une

diminution du loyer.2. L'hypothèse où les réparations sont telles qu'elles rendent les locaux inhabitables. Le

locataire peut demander la résiliation même si les travaux sont courts ou longs.C'est une disposition supplétive et les parties peuvent y déroger, ce qui arrive souvent.

Une question pratique : la visite des lieux loués.

Le bailleur ne peut pas intervenir de façon intempestive mais qu'en est-il du droit du bailleur à visiter et à accéder les lieux qu'on donne en location. Effectivement, le bailleur ne peut pas faire irruption de façon intempestive dans les lieux mais d'un autre côté, il faut lui permettre de gérer son bien en bon père de famille.

Quels sont les situations ? : 1. Article 1724 du Code civil : les réparations urgentes.2. En fin de bail, quelque soit la cause de la fin du bail pour que le bailleur puisse remettre le bien

en location (la réalisation de visite par les candidats à la location).

14 Priorité au premier preneur.



3. Le principe est le même lorsque le bailleur veut vendre son bien.4. Il peut contrôler la bonne exécution par le locataire de ses obligations (jouir en bon père de

famille, etc.).

Dans ces situations, on reconnaît ce droit mais il reste, dans la pratique, la question de la mise en œuvre des modalités d'exécution de ce droit d'où l'intérêt de prévoir ces modalités dans la convention de base.

Clauses dérogatoires :

Il ne peut donc s'exonérer totalement de son fait personnel (de son dol) mais possibilité de limitation et d'aménagement de cette garantie.

2. Garantie du fait des tiers

Elle est envisagée aux articles 1725 à 1727 du Code civil.

Elle est comparable à celle en matière de vente, le bailleur ne va répondre que des troubles de droit, il ne répond pas des troubles de fait, des voies de fait. Il ne doit intervenir que si un tiers invoque un droit réel ou personnel concurrent avec la pleine jouissance des lieux.

Concrètement, dans la pratique, le locataire devra avertir le bailleur lorsqu'il est assigné et le bailleur doit intervenir, prendre fait et cause au profit du locataire. Si le locataire est évincé, s'il y a éviction, l'article 1726 du Code civil nous dit qu'il peut obtenir la résolution ou une diminution du loyer. Il y a résolution si l'éviction est totale.

Les conflits entre colocataires, les locataires d'un même immeuble appartement. Si on a un locataire particulièrement bruyant ou incommodant et le locataire n'en peut plus. Que peut-il faire ?

1. La garantie du fait des tiers ? NON. Les nuisances sonores sont des nuisances de fait.2. La garantie du fait personnel du bailleur ? OUI. On est dans le cas d'une voie de fait mais

la responsabilité du bailleur peut quand même être invoquée du fait personnel du bailleur, lorsqu'il y a une autorisation de la part du bailleur.Ex. : lorsque le bailleur a toléré, donné en bail son immeuble à une personne notoirement bruyante et incommodante.Ex. : les situations où la bailleur a accordé et reconnu un droit à un locataire et la reconnaissance de ce droit nuit aux autres locataires.

3. Le locataire garde la possibilité d'assigner le tiers en responsabilité personnelle extra-contractuelle du tiers (articles 1382 et 1383 du Code civil).




Elles sont autorisées, le bailleur peut prévoir dans la convention qu'il ne répondra pas du fait des tiers même s'il s'agit d'un trouble de droit.

3. La garantie des vices cachés


Cet article pose une garantie pour tous les défauts et cette garantie joue même si le bailleur ignorait les défauts. Dans ce cas, le bailleur est tenu d'indemniser le locataire.

La situation que l'on vise est l'hypothèse où le trouble de la jouissance trouve sa cause dans une défectuosité de la chose. C'est un défaut caché, pas apparent au moment de l'entrée en jouissance.

Cette garantie se distingue par rapport à la vente (articles 1641 à 1649 du Code civil) à plusieurs égards :

1. Dans le cas de la vente, on a une véritable garantie alors qu'en matière de bail, on est plus proche d'une responsabilité contractuelle et donc un principe de responsabilité pour faute contractuelle. Il faudra imputer le défaut à la location, au bailleur. L'obligation du bailleur est une obligation de résultat (fournir une chose sans vice).

2. Dans le régime de la vente, la bonne ou mauvaise foi du vendeur a une incidence sur les dommages et intérêts. En matière de bail, peu importe la bonne ou mauvaise foi du bailleur, il sera tenu pour responsable et pourra être tenu à des dommages et intérêts. La mauvaise foi en matière de vente fait que les dommages peuvent être alloués mais pas dans le cas de la bonne foi du vendeur.

3. Il est rare qu'on puisse s'exonérer de la garantie en matière de vente. En matière de bail, on autorise de manière plus large les clauses de non-responsabilité.

4. En matière de vente, l'article 1648 du Code civil impose à l'acheteur d'agir à bref délai. Cet article n'a pas d'équivalent en matière de bail.

Conditions de fond :

1. Il faut qu'on soit en présence d'un vice. L'article 1721 du Code civil parle de vice ou défaut. La loi ne définit pas le vice mais la doctrine a une lecture extensive de cet article en disant que tout défaut qui affecte la chose peut être considéré comme un vice au sens de l'article 1721 du Code civil.

Tous les défauts intrinsèque, structurel intègre cette garantie. Ex. : des problèmes d'humidité, de plafonnage, etc.

Tous les défauts extrinsèque, le défaut fonctionnel de cette garantie sont-ils intégrés ? Ils affectent la chose quant à son affectation voulue par le locataire. Certains juges les admettent, d'autres pas.Ex. : en matière de bail commercial, un contrat qui porte sur un emplacement commercial au sein



d'une galerie commerçante. La situation concrète où cette garantie a joué est la situation où il y a eu une grosse baisse de fréquentation (ex : Galerie Louise – 50 %). Il peut y avoir des recours et la destination voulue par le contrat n'est pas rencontrée en raison de ce vice qui est la baisse de fréquentation.

2. Il faut que le vice soit caché. L'article 1721 du Code civil ne joue pas lorsque le vice est apparent (celui dont le locataire peut se rendre compte par un examen prudent de la chose au moment de l'entrée en jouissance ainsi que le vice porté à la connaissance du locataire).C'est le juge qui apprécie au cas par cas si le vice est apparent ou caché.

3. Il faut que le défaut soit sérieux. Il doit empêcher l'usage, il faut qu'il y ai un trouble de la jouissance sérieux, un inconvénient important pour le locataire.

4. En matière de vente, il y a la condition d'antériorité du défaut. En matière de bail, de façon classique, l'obligation du bailleur est une obligation continue et donc son obligation de garantie l'est aussi de sorte qu'il n'y a pas de conditions d'antériorité à établir positivement. Le locataire ne doit pas établir que le défaut existait avant. Il y a quelques auteurs qui considèrent que cette condition d'antériorité doit s'appliquer et que le défaut doit exister au moment de la délivrance de la chose.

5. 'Garantie des vices cachés'. On doit pouvoir imputer le défaut au bailleur et à la jouissance à laquelle il est tenu. Le défaut ne doit pas être imputable au locataire (le cas échéant, c'est le bailleur qui va l'imputer au locataire), il ne doit pas être imputable à un cas fortuit ou de force majeur (alors c'est la théorie des risques), il ne peut pas résulter d'une dégradation qui est le fait d'un tiers (le locataire peut mettre en cause la responsabilité du tiers).

Le régime de la garantie :

1. Obligation d'avertissement : Le locataire doit avertir son bailleur du défaut puisque le bailleur n'a pas une obligation de surveillance de son bien.Distinction importante par rapport au régime de la vente et de l'entreprise : l'exigence du bref délai (article 1648 du Code civil) ne s'applique pas en matière de bail. Et la jurisprudence n'a pas dégagé une obligation d'un délai utile comme en matière d'entreprise.

2. Les recours, les sanctions : Article 1721 du Code civil ne parle que d'indemnisation peu importe la bonne ou la mauvaise foi du bailleur.Ex. : humidité qui affecte les murs : le dommage réparable du locataire peut être un dommage en terme de santé.La perte de jouissance totale ou d'une partie de la jouissance est également un dommage réparable.



Pour les autres sanctions, la doctrine et la jurisprudence admettent l'application du droit commun des obligations contractuelles (en présence d'un contrat synallagmatique).

Comme toujours, la mise en demeure est le préalable obligatoire pour toutes les sanctions civiles avec l'exception d'inexécution qui peut être mise en œuvre par le locataire (une rétention du loyer) mais cette exception d'inexécution doit être faite avec proportionnalité. La proportionnalité va souvent s'apprécier au regard de l'atteinte à la jouissance (le nombre des pièces, etc.).

On peut aussi appliquer l'article 1184 du Code civil qui prévoit une option entre l'exécution en nature ou par équivalent et la résolution du contrat si le manquement est grave.

En matière de vente, il y a une 'présomption' du connaissance du défaut lorsque le vendeur est un vendeur professionnel (c'est une construction jurisprudentielle). La question s'est posée pour savoir si ça allait être la même chose en matière de bail. Certains l'ont admis (agence de location, etc.) mais ça reste discutable. Il n'y a pas d'incidence sur les dommages et intérêts puisque la bonne ou mauvaise foi n'importe pas.


Sur le principe, l'article 1721 du Code civil est une disposition supplétive. Les clauses dérogatoires sont donc valides. Mais comme toujours, ce principe connaît des exceptions :

1. Le bail de résidence principal (c'est un régime impératif) : le bailleur n'a donc pas une pleine liberté dans l'exclusion de sa garantie.

2. Les limites du droit commun des obligations contractuelles : celles qui s'appliquent à toutes les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité. 1. Le bailleur ne peut pas s'exonérer de son dol.2. On ne peut pas priver le contrat de tout effet, on ne peut pas priver le contrat de sa

substance.3. LPMPC : régime des clauses abusives dans les articles 73 à 75.

Elle s'applique qu'entre un consommateur et une entreprise.

§ 2. La situation contractuelle du preneurCe sont les obligations prévues par le Code civil à charge du locataire.

Sur le plan du cadre général, le régime du Code civil est un régime supplétif de la volonté comme pour les obligations du bailleur. On peut donc moduler le régime.

La disposition centrale est l'article 1728 du Code civil qui permet de dégager deux obligations principales :

1. Les obligations liées à la jouissance des lieux



2. L'obligation de payer le loyer.

A. Le bon usage de la chosé louée, la jouissance du bienIl est détenteur et donc contraint à certains devoirs dans cette jouissance.

Deux points peuvent être soulevé par rapport aux obligations de jouissance : 1. Le locataire doit user de la chose conformément à sa destination et en bon père de

famille (cette obligation est une obligation de moyen, de prudence). Si le locataire ne respecte pas cette obligation, cette responsabilité pourra être mise en œuvre. En terme de sanction, si le manquement du locataire est grave, il y a une possibilité de résolution (articles 1729 et 1741 du Code civil).Article 1735 du Code civil : il pose pour principe que le locataire répond des gens de sa maison. Cet article pose donc le principe d'une responsabilité pour autrui. Mais qui sont les gens de la maison du locataire dont le locataire doit répondre ? La jurisprudence est très exigeante à cet égard. Sont des gens de la maison du locataire toutes les personnes qui pénètrent dans les lieux avec l'autorisation du locataire. Cette compréhension est très extensive (plus que celle du législateur).

2. Le Code civil nous dit que le locataire doit prendre en charge le menu-entretien des lieux et il doit prendre en charge les réparations locatives. Le principe est posé aux articles 1720 et 1754 du Code civil. Il a donc aussi une obligation d'entretien. C'est l'entretien d'usage de la chose.

Arrêt du 25 février 2005 de la Cour de cassation : le locataire répond des réparations locatives au moment de la restitution des lieux, c'est-à-dire en fin de bail. Ça veut dire que si le bailleur va visiter les lieux loués et constate des fautes, il ne peut pas exiger la réparations des dommages à ce moment là.

Le locataire a toute fois un droit : Il a un droit d'aménagement des lieux loués pendant la location. Il n'a que le droit d'aménager, c'est-à-dire d'améliorer le cadre de vie. Il ne peut pas transformer les lieux loués, détruire ou reconstruire. Le locataire pourrait donc décider de repeindre les lieux, il a le droit de placer une cloison pour séparer les pièces. C'est seulement pendant la durée de la location parce qu'à la fin du bail, au moment de la restitution des lieux, le locataire devra restituer dans l'état antérieur.

B. Les obligations de nature financièreIl y a une obligation de payer le loyer et ses accessoires. Elle est essentielle puisqu'elle est la contrepartie de la jouissance.

Le locataire doit payer le loyer aux termes convenus par la convention. Les termes sont convenus de



façon libre des parties. En pratique, les parties sont libres de prévoir un loyer unique, mensuel, annuel, etc.

Il y a différentes disposition intéressantes :

1. Article 1728bis du Code civil prévoit la possibilité d'une indexation du loyer lorsque la convention le prévoit.

2. Article 1728ter du Code civil concerne les frais et les charges payés par le locataire et liés à la jouissance. Cet article pose une liberté. Il peut y avoir le payement d'un forfait préalable ou bien le système des dépenses réelles où le locataire paye que ce que le bailleur a déboursé. Ex. : frais de concierge, nettoyage de commun, etc.

3. Article 1728quater du Code civil donne une base légale à la répétition de l'indu. Cette disposition reconnaît le droit du locataire à demander la répétition, donc la restitution, de ce qu'il a payé en trop.

4. Le droit commun du bail : aucune disposition régit la révision du loyer, le législateur n'organise pas cette révision. Elle ne peut avoir lieu que de manière conventionnelle, il faut un accord des parties.

Ils existent d'autres obligations prévues par le Code civil :

C. Obligation de garnir les lieux louésOn l'oublie souvent dans la pratique.


Cet article nous dit que le locataire doit garnir les lieux loués de meubles suffisants, c'est-à-dire, de meubles suffisants pour répondre du loyer. Le législateur vise ici des meubles meublant, des choses mobilières. On perçoit ici l'intention du législateur qui prévoit une forme de sûreté réelle. Les meubles qui sont dans l'appartement sont considérés comme des sûretés réelles qui vont permettre de garantir le payement du loyer. Il faut mettre en lien avec le privilège du bailleur qui va s'exercer sur les meubles (article 20, 1. de la Loi hypothécaire).

Le législateur prévoit une possibilité d'éviter cette obligation puisque le législateur autorise le locataire à donner d'autres formes de sûretés. Soit le locataire garnit suffisamment les lieux loués, soit il donne d'autres sûretés, peu importe les formes (ex : cautionnement, etc.).

Dans le cadre du bail de résidence principale, l'article 10 de la section régit la garantie locative qui est réglementé que dans le cadre du bail de résidence principale. Elle est réglementée de façon impérative



en faveur du locataire pour éviter les fraudes du bailleur. Dans le bail du droit commun, il n'y a rien. Ceci veut simplement dire que dans le bail du droit commun, il n'y a pas de réglementation pour la garantie locative, il y a une liberté totale et le locataire ne sera pas protégé.

D. L'obligation de restituer la chose louéeC'est une obligation liée au caractère temporaire du bail. Le locataire est un simple détenteur qui jouit de la chose d'autrui, il doit donc la restituer en fin de bail. De façon synthétique, l'obligation de délivrance du bailleur a une composante matérielle de la chose et une dimension qualitative relative à la conformité. Dans l'obligation de restitution, il y a aussi cette double dimension.

Le locataire doit restituer matériellement la chose et la délivrer d'un un état 'conforme'. Sur le principe, le locataire doit restituer la chose dans l'état où elle se trouvait lors de l'entrée en location de la chose sous réserve de l'usure normale et sous réserve des cas de force majeure éventuelle.

Évidemment, un point déterminant, c'est l'état des lieux d'entrée. Sur le principe, il y a une obligation impérative de dresser un état des lieux d'entrée (article 1731 du Code civil) et le législateur dit que l'état des lieux doit être détaillé et contradictoire. C'est alors une photographie de l'état antérieur, le locataire doit donc restituer le bien dans cet état sous réserve de l'usure et des forces majeures. Article 1730 du Code civil dit que s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé restituer dans un état conforme.

Quelques questions pratiques importantes :

1. Quid si les locataires ne restituent pas les lieux loués au bailleur ?Le bailleur a une action en restitution qui est fondée sur le contrat de bail.Attention, il peut y avoir reconduction du bail lorsqu'on est dans le cas d'un bail de durée déterminée si le locataire reste dans les lieux et que le bailleur ne s'y oppose pas (article 1738 du Code civil).Si le locataire ne restitue pas le bien, le bail prend fin et la seule chose que le bailleur peut demander est une indemnité d'occupation (on ne pourra jamais demander le loyer) fondée sur l'enrichissement sans cause de la part du locataire qui reste dans les lieux.

2. En ce qui concerne l'état de restitution, qu'en est-il si des réparations locatives sont nécessaires ?La Cour de cassation nous dit que le locataire ne répond des réparations locatives qu'au moment de la restitution des lieux. Sur le plan des principes, le bailleur peut restituer la restitution conforme. Il peut exiger que le locataire procède lui-même aux réparations locatives au moment de la restitution. Le bailleur peut aussi préférer demander le payement d'une indemnité, des dommages et intérêts qui vont



compenser le dommage. La question est de savoir si le locataire peut imposer au bailleur la réparation lui-même. Sur le plan des principes, le bailleur peut s'opposer à la réparation en nature par le locataire, il aurait pu réparer avant. Il répond avant et jusqu'au moment, pas après.

3. L'incendieEn ce qui concerne l'incendie dans les lieux loués, l'article 1723 du Code civil va s'appliquer. Cet article présume que l'incendie qui se déclare dans les lieux loués est du à une faute du locataire et présume donc la responsabilité du locataire. C'est une disposition supplétive et c'est une disposition qui énonce une présomption simple. Le locataire peut donc établir que l'incendie trouve sa cause ailleurs. Souvent, le bailleur exige une assurance incendie pour qu'en cas d'incendie, le bailleur puisse s'adresser directement à la compagnie d'assurance.

Section 6. Cession de bail et sous-locationDans la pratique, c'est un phénomène qu'on rencontre souvent.

D'un point de vue théorique, cession et sous-location sont deux situations très différentes. On part toujours de la même situation de départ : on a un contrat de bail.

Dans la première hypothèse, ce bail est un bail de droit commun. Le locataire décide alors de sous-louer. Lorsqu'il sous-loue, il conclut un deuxième bail avec un tiers qu'on va nommer le sous-locataire. On a donc une coexistence de deux baux. Autre élément de comparaison intéressante, le deuxième bail porte sur tout ou une partie des lieux loués dans le premier bail. Dans cette situation, le locataire reste locataire de son bailleur, il reste le cocontractant direct de son bailleur et il est tenu à toutes les obligations du locataire. Mais ce locataire est aussi un bailleur par rapport au sous-locataire. Il est donc tenu à toutes les obligations du bailleur au sens du Code civil. Les deux conventions sont relatives qu'aux parties qui en sont cocontractants.

Dans la deuxième hypothèse, on est dans la situation de la session de bail, un bail de droit commun. Notre locataire va céder son bail. Il va conclure un contrat de cession avec un tiers. Cette session peut prendre différente qualification d'un point de vue juridique. Il va vendre ces droits de jouissance, il cède son droit de jouissance sur un bien. C'est un mécanisme de cession avec des parties spécifiques : le locataire initial est un cédant, le tiers est un cessionnaire et le bailleur est un cédé.

Si on en revient à notre situation de départ, d'un point de vue juridique, l'opération peut se traduire par une cession de bail ou une sous-location. Dans la pratique, il y a souvent des confusions. Le premier travail qu'on doit faire est un travail d'interprétation : est-ce que le locataire a entendu sous-louer ou céder. Il faut rechercher la commune intention des parties et il y a quelques repères pour ceci qui sont uniquement des repères et pas des principes absolus :



1. Généralement, lorsque l'opération porte seulement sur une partie des lieux loués, il y a sous-location parce que la cession est l'abandon de ses droits.

2. On penchera aussi souvent pour la sous-location lorsque les conditions de cette sous-location sont différentes du bail primitif (ex : un autre loyer). Lorsqu'il y a une cession, le locataire cède ses droits et sa position de locataire et donc le loyer à quoi il était tenu.

3. Lorsqu'il y a un doute sur l'intention des parties, généralement, les juges considèrent que le locataire a entendu sous-louer parce que dans la pratique, il y a peut de locataire qui ont connaissance du mécanisme de cession d'un contrat synallagmatique.

Régime juridique dans le Code civil :

En matière de cession et de sous-location, l'article 1717 du Code civil qui dit que le preneur a le droit de sous-louer et de céder sauf si cette faculté lui a été interdite. Sur le principe, tous locataire est autorisé sauf s'il y a une interdiction. Le principe est celui de la liberté mais il y a des exceptions :

1. La dérogation conventionnelle prévue à l'article 1717 du Code civil.Si le bailleur a interdit la sous-location ou la cession, le bailleur n'a pas à justifier les motifs de son refus. Il ne doit pas motiver au locataire pourquoi. L'article 1717 du Code civil nous dit que les clauses dérogatoires sont de rigueur, une partie de la doctrine dit qu'on doit interpréter ceci comme l'idée qu'elle s'impose sans justification.Que ce passe-t-il si le locataire ne respecte pas cette interdiction ?On a ici deux éléments importants : 1. Le locataire commet un manquement contractuel, il y a responsabilité du locataire qui a

commit une faute. Le bailleur pourrait mettre en œuvre les différentes sanctions à l'égard de son locataire. Le bailleur pourrait demander la résolution du bail.

2. Le contrat qui a été conclut avec le tiers n'est pas opposable au bailleur. Le bailleur peut dire que la convention n'existe pas pour lui. Quels seront alors les possibilités pour le tiers ?Il y aura une caducité du deuxième bail, le tiers va être expulsé. Ce tiers a donc une action contractuelle contre son cocontractant qui est son bailleur. On peut alors invoquer un trouble de la jouissance ou la garantie d'éviction. On fait jouer la garantie du fait personnel du bailleur. Les recours du tiers sont ceux fondés sur le contrat de bail envers le bailleur du tiers.

2. Les exceptions légales :Si on revient à l’article 1717 du Code civil, il y a des exceptions légales autres que les conventionnelles citées.La matière du bail de résidence principale, la liberté de principe ne vaut alors plus (article 4 de



la section relative au bail de résidence principale). Pourquoi ? Parce qu'en matière de résidence principale, le locataire est davantage protégé par la loi, notamment en terme de durée (en principe, c'est un bail de 9 ans). Le locataire est davantage tenu par des obligations strictes ce qui justifie ici cette exception.

Les effets de la sous-location et de la cession :

1. Les effets de la sous-location :Il faut envisager la situation entre les trois protagonistes : le bailleur initial, le locataire principal et le sous-locataire :

1. Le bailleur initialLe bailleur initial est le cocontractant du locataire principal. Il est tenu à toutes les obligations d’un bailleur.Le bailleur initial n’est le cocontractant que du locataire principal. Il n’y a pas de relation entre le bailleur principal et le sous-locataire. Le bailleur initial est un tiers au contrat de sous-location (application du principe visé à l’article 1165 du Code civil). Le bailleur n’a pas de recours contractuel contre le sous-locataire. D’un point de vue juridique, si le locataire principal ne paye pas le loyer au bailleur, le bailleur ne peut assigner que son cocontractant. Quel pourrait être le mécanisme juridique qui permettrait d’avoir le paiement du sous-locataire pour le bailleur initial ? Ce n’est pas une action directe car il y a en une que quand le législateur en prévoit une. On vise bien l’action oblique sur la base de l’article 1166 du Code civil. Ce n’est pas une action directe car le bailleur ne recevra pas le paiement des loyers dus par le sous-locataire, les sommes retournent dans les poches du débiteur, le locataire principal. Le bailleur doit donc agir en deux temps : d’abord une action oblique et puis, ensuite, action sur fondement contractuel. De façon majoritaire, l’on considère qu’il n’y a pas action directe mais oblique.

2. Le locataire principal a une double casquetteLe locataire principal est le locataire du bailleur principal et donc il est tenu à toutes les obligations vis-à-vis de celui-ci.Il est aussi un bailleur, du sous-locataire et tenu aux obligations envers le sous-locataire. Si il y a un trouble dans la jouissance du sous-locataire, il peut mettre en œuvre les recours prévus en matière de bail mais juste envers son bailleur et non le bailleur principal. La réflexion est toujours la même, le sous-locataire a une seule possibilité aussi qui est la mise en œuvre de l’action oblique.

3. Le sous-locataire1. Le sous-locataire est le cocontractant du deuxième bailleur.2. Le sous-locataire est un tiers vis-à-vis du bailleur principal



Les principes énoncés sont les principes du droit commun, c’est-à-dire les principes qui découlent de la relativité des conventions. Dans la pratique, on pourrait imaginer que les relations contractuelles soient organisées autrement. Donc ce sont les principes de base.

2. Les effets de la cession :

1. La théorie du dépeçageOn a un bail de droit commun : le locataire principal (le cédant) souhaite transférer ses droits à un tiers. Lorsque d’un point de vue juridique, on aborde un transfert (c’est-à-dire la cession) et qu’on est face à un contrat synallagmatique, on doit songer à scinder le mécanisme de la cession en deux composantes. On a un locataire qui veut céder, quitter la relation contractuelle avec le bailleur et se substituer à un tiers. D’un point de vue juridique, il cède ses droits et ses dettes. Le droit visé est en particulier son droit de jouissance paisible.Ses dettes : ne plus être tenu au paiement des loyers en particulier.Lorsque l’on parle de cession de contrat synallagmatique : on applique la « théorie du dépeçage ». On distingue le régime de la cession de créance et de la cession de dette.

2. La cession de créancesEn droit belge, la cession de créance est possible sans l’accord du débiteur cédé. Le créancier peut céder sa créance sans l’accord du bailleur principal au débiteur cédé. Ceci étant, il y a une règle qui est posée à l’article 1690 du Code civil qui concerne l’opposabilité de la cession au débiteur cédé. La règle est que la cession est opposable après la notification ou reconnaissance par le débiteur cédé. C’est une formalité à accomplir.

3. La cession de dettesCe qui est plus délicat est la question de la cession des dettes et notamment de l’obligation de payer le loyer. En droit belge, il n’y a pas de cession parfaite opposable sans l’accord du créancier cédé. Pour que locataire cédant soit déchargé de son obligation de payer le loyer, il doit obtenir l’accord du bailleur initial. Il doit obtenir « la décharge » du bailleur initial. S'il n’y a pas cet accord, le locataire reste débiteur du loyer, il ne sera pas déchargé vis-à-vis du bailleur.

Section 7. Aliénation du bien loué

§ 1. Le principe : le maintien du bail en coursEn cours de bail, le bailleur, lorsqu’il est propriétaire décide de transférer à un tiers la propriété de son immeuble qui est donné en location.



On est dans la situation d’un bailleur propriétaire et il a le droit de disposer de sa chose, de transférer la propriété. Il y a une autorisation de principe à opérer ce transfert.

Si on lit attentivement le Code civil, il renferme des dispositions spécifiques, à savoir les articles 1743 à 1751 du Code civil. C’est consacré dans la partie de la fin du bail. On voit que le législateur a vu l’aliénation comme une mode de terminaison du bail, quod non, ce n’est pas le cas. Le principe est que le nouvel acquéreur du bail reprend le bail (reprise du bail).

A. Champ d'application de l'article 1743 du Code civilL’article 1743 du Code civil est la disposition fondamentale. Les articles suivants apportent des règles particulières quand l’article 1743 du Code civil s’applique.

1. « Louage passe vendage » : la faculté d’expulsion conventionnelleL'article nous dit que lorsque le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire, à moins qu’il ne se soit réservé dans le contrat de bail (faculté d’expulsion). On formalise ce principe par un adage ancien : « louage passe vendage » ; c’est-à-dire que le locataire a priorité en terme de protection sur l’acquéreur.

2. L’opposabilitéAujourd’hui on déduit de cet article, que le bail est opposable à l’acheteur. Le terme d’« opposabilité » doit être mis entre guillemets car il ne s’agit pas d’une vraie opposabilité au sens propre du terme. C’est plus qu’une opposabilité des effets externes du bail : c’est une reprise des effets internes des obligations et des droits qui résultent du bail. On dira plus correctement que « l’acquéreur se substitue au bailleur », il reprend sa place, dans la situation juridique du bailleur.

3. Deux dérogations au principeL’article 1743 du Code civil nous dit donc qu’en cas de vente du bien, l’acquéreur est substitué au bailleur. Mais il existe deux types de dérogations que l’on peut citer dont une visée par la loi. Ce sont deux types de clauses dérogatoires au principe.

1. La clause d’expulsionLa situation visée à l’article 1743 du Code civil lui-même : il ne peut pas expulser sauf si il y a une clause d’expulsion dans le bail. On l’insère dans le bail initial. Le locataire avait accepté donc le fait d’une expulsion en cas de vente.

2. La clause d’entretien du bailLe deuxième type de clause est fréquent, c’est les clause d’entretien du bail qui sont des clauses insérées dans le contrat de vente ou d’aliénation au sens large (mais généralement c’est une vente) qui pose pour principe que l’acquéreur s’engage à maintenir le locataire



dans les lieux. On a un contrat de vente et dans ce contrat, il y a une clause qui dit que l’acquéreur s’engage à poursuivre la relation locative ; sous l’angle du locataire, quel mécanisme voit-on ici ? Le locataire pourra invoquer cette clause en vertu de la stipulation pour autrui.

Ce régime est supplétif.Ce sont les deux types de clauses les plus fréquents. Sur le principe, on peut avoir d’autres dérogations aménagées par les parties car le régime de l’article 1743 du Code civil est supplétif.

4. Le champ d’application de l’article 1743 du Code civilEn cas de vente, l’acquéreur ne peut pas expulser le locataire sauf dans le cas des exceptions déjà vues (cf. supra). Maintenant quel est le champ d’application de l’article 1743 du Code civil ?

L’article ne s’applique qu’en cas de bail et en cas de bail de droit commun. Cela ne s’applique pas en cas de bail de résidence principale.

« Si le bailleur vend, l’acquéreur ne peut pas expulser » laisse sous entendre que cela ne s’applique qu’à la vente. Mais la jurisprudence et la doctrine ont étendu le champ d’application : cela va s’appliquer à tout acte translatif de la propriété. Ex. : lorsqu’il y a échange, lorsqu’il y a une donation, etc.

Autre extension conséquente : certains considèrent que l’article 1743 du Code civil s’applique en cas de transfert d’un droit démembré (et non de la pleine propriété), comme l’usufruit par exemple.

Peu importe que la propriété s’attache à tout l’immeuble ou à une partie de celui-ci.

B. L'exigence de la date certaine et de la transcription1. L’enregistrement

Concernant le régime, en réalité, l’article 1743 du Code civil est plus précis. Il nous dit qu’« il y a une reprise du bail par le nouveau propriétaire si et seulement si le bail a une date certaine qui est antérieure à la date certaine de la vente ». L’idée derrière ce principe est le fait que le locataire est protégé que si son bail est protégé contre le transfert de la propriété ; que s'il a acquis des droits avant l’acquéreur. Il faudra donc prouver la date de l’acte. Pour cela on se réfère à l’article 1328 du Code civil en matière de preuve. Cet article concerne l’opposabilité de la date d’un acte. Cet article 1328 du Code civil nous dit que les actes peuvent avoir une date certaine à dater de leur enregistrement : c’est la première formalité.

2. La transcription

Autre formalité que l’on peut avoir en matière de bail, le bail doit être transcris quand c’est un bail de



plus de neuf ans. La transcription du bail pourra également lui donner une date certaine.

§ 2. La reprise du bail en cours et ses conséquences pratiquesSi on revient à la phrase de départ et à son explication, ce qu’il faut pour le locataire soit préféré c'est que le locataire ait enregistré son bail ou que le bailleur ait enregistré son bail, avant le transfert de la propriété. On applique les mêmes principes au transfert de la propriété qui n’acquiert date certaine (s’agissant d’une vente) que par la transcription (vu que c’est une mutation immobilière).

Dans les faits, on voit que la vente doit être transcrite et avant cela elle doit être établie dans un acte authentique qui est notarié. C’est cet acte authentique qui sera transcrit. En ce qui concerne l’acte de vente, on pourrait prétendre que la date certaine est le jour de l’acte authentique qui précède la transcription.

Dès que le bail a été enregistré ou transcrit, le locataire est protégé.

Le locataire est protégé mais le nouvel acquéreur n’est tenu que pour l’avenir, c’est-à-dire qu’à dater de la vente, et plus particulièrement qu’à dater de la conclusion du contrat de vente. Tous les problèmes antérieurs à la conclusion de la vente ne peuvent pas être adressé au nouvel acquéreur mais au bailleur initial.

§ 3. La situation du preneur ne pouvant se prévaloir d'un bail avant date certaine

Envisageons l’autre situation, celle où le locataire a un bail qui n’est pas enregistré ou qui a un bail enregistré après le transfert de la propriété. Alors le locataire n’entre pas dans les conditions de l’article 1743 du Code civil. Dans cette situation, il peut être expulsé. L’article 1750 du Code civil nous dit que l’acquéreur n’est tenu à aucune indemnité envers le locataire. Il peut l’expulser sans rien lui payer mais en lui laissant un délai raisonnable.

Quelles sont les possibilités du locataire ? Il peut mettre en œuvre la garantie d’éviction. Le trouble de la jouissance peut être rattaché au droit invoqué par un tiers de façon concurrente. La garantie d’éviction va évidemment jouer sous le double angle de la garantie personnelle et la garantie du fait des tiers.

Il faut bien entendu souligner ici une exception : la situation de la clause d’entretien du bail (clause prévue dans le contrat de vente ou l’acte d’aliénation), peu importe qu’il ait eu enregistrement ou non, antériorité ou non, cette clause joue dans tous les cas. C’est une véritable protection au bénéfice du locataire.



Section 8. Les délais de prescription des actions

§ 1. Le délai de droit commun : dix ansSur le principe, le délai est le délai de droit commun, c’est-à-dire dix ans (cf. article 2262bis du Code civil).

§ 2. Les deux régimes particuliers

A. L’article 2277 du Code civilL’article 2277 du Code civil prévoit une prescription abrégée à cinq ans, en ce qui concerne le payement des loyers, à dater de chacune des échéances des loyers.

L’article 2277 du Code civil ne vise que le payement des loyers. La question qui se pose est de savoir si cela s’applique au payement des charges ? Ici, on a deux thèses :

1. La première thèse dit que le législateur ne vise pas expressément les charges, alors cette disposition ne s’applique pas et l’on revient au droit commun de l’article 2262bis : c’est-à-dire dix ans.

2. L’autre thèse dit que l’article 2277 du Code civil est applicable car il vise le loyer mais aussi tout ce qui se paye périodiquement (comme les charges). Alors le délai de cinq ans s’applique.

B. L’article 2273 du Code civilL’article 2273 du Code civil prévoit un délai de prescription d’un an (ce qui est très court), applicable à la demande d’indexation (article 1728bis du Code civil) à dater du jour où naît le droit à l’indexation. Ce même délai va s’appliquer au locataire quand il introduit une demande en répétition de l’indu (article 1728quater du Code civil). La particularité est le fait que c’est à dater de la demande de répétition au locataire : c’est le locataire qui va enclencher la demande, sans le savoir.

Pour les actions en responsabilité, on se base sur le droit commun.



Chapitre 3. Le bail de résidence principale Le droit du bail de résidence principal sert à mettre en lumière le droit commun du bail. Il faudra donc à chaque fois comparer avec le régime de droit commun exposé au chapitre 2.

Section 1. Le cadre légal

§ 1. La loi du 20 février 1991 modifiée par la loi du 13 avril 1997Depuis la loi du 20 février 1991, et seulement depuis cette date, le législateur donne une protection particulière au locataire qui affecte les lieux à sa résidence principale.

Cf. document sur iFUSL, les législations utiles.

La loi est adoptée en 1991 et immédiatement après, on a mis une commission d’évaluation de la loi qui a suivie les premières applications de cette loi du 20 février 1991. La commission était composée d’experts et de praticiens et a remis un report avec les modifications qui étaient souhaitables. Cela a aboutit à une deuxième législation, c’est la loi du 13 avril 1997 qui modifie la loi de 1991 pour en améliorer le contenu. Ce n’était donc pas une réforme fondamentale mais simplement dans le but d’améliorer.

§ 2. Trois lois après le calme plat de neuf annéesDans les années suivantes, il y a eu un calme plat. Mais depuis, il y a trois lois qu’on doit aborder de concert :

1. La loi du 27 décembre 2006 qui est une loi-programme. 2. La loi du 25 avril 2007 qui porte des dispositions diverses. 3. La loi du 26 avril 2007 en matière de baux à loyer.

Les trois lois poursuivent un objectif commun. L’objectif commun se subdivise en trois points :

1. Le premier objectif vise à favoriser l’accès au logement : c’est pour cela qu’il a modifié les dispositions relatives à la garantie locative. Le législateur a réduit le montant. Il a également imposé l’affichage du montant du loyer et des charges sur toute annonce/communication publique. Cela évite certaines discriminations (charge à la carte selon le candidat à la location).

2. Le législateur a aussi souhaité informer les locataires et ce faisant de rééquilibrage de la relation contractuelle. Il y a désormais toute une série de formalités : mentions obligatoires, annexes obligatoires, etc.

3. Par ailleurs, un objectif moins avouable pour le législateur, c’est la volonté de mieux



connaître le parc locatif en Belgique et les loyers appliqués par les bailleurs. C’est poursuivi à travers l’enregistrement du bail car il y a une obligation impérative pour le bailleur d’enregistrer. L’administration connaîtra donc le montant du loyer : cela permettra de taxer certains loyers dans quelques temps (peut-être).

§ 3. La loi du 28 juin 2009A côté de ces trois législations vues au § 2 (cf. supra), on a une loi du 28 juin 2009 qui va aussi avoir pour objectif de protéger le locataire. Elle a surtout le souci que le bailleur ne fasse pas supporter par le locataire le coût des agences immobilières qui interviennent dans la location.

§ 4. Les arrêtés royauxCes différentes législations (de 1991 à 2009) insère des dispositions dans le Code civil et dans le Code des droits d’enregistrement et les modifient. Il y a aussi des arrêtés royaux fondamentaux (on en citera trois).

− On citera en particulier tout d’abord un arrêté royal du 8 juillet 1997 qui détermine les conditions minimales à respecter en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

− Il y a également deux arrêtés royaux plus importants et plus récents. Il y a une erreur dans le syllabus : l’arrêté royal est daté du 4 mai (et non du 5 comme dans le syllabus) 2007 qui est pris en exécution de l’article 10 de la section relative au bail de résidence principal qui est relatif à la garantie locative.

− Le deuxième arrêté daté du 4 mai 2007 qui est pris en exécution de l’article 11bis de la section sur le bail de résidence principal. Cet article 11bis habilite le roi à fixer le contenu des annexes obligatoires au bail de résidence principal. Tout le cours est dans ces annexes ; c’est immensément intéressant.

Section 2. Le champ d'application du régime spécifique La première question est une question de qualification et de définition. C’est le champ d’application relatif à la section relative aux baux de résidence principal.

L’article 1er de la section fixe les conditions :

§ 1. Le bail d'un logement que le preneur affecte, avec l'accord du bailleur, à sa résidence principale

Quels sont les éléments essentiels ? Sur le principe, cette section va s’appliquer chaque fois que trois conditions sont réunies. La section va s’appliquer quand le bail porte sur un logement (A.). La



deuxième condition est une condition d’affection : le locataire doit affecter principalement la location à sa résidence principale (B.). Enfin, il faut un accord du bailleur et un accord des deux parties (C.).

A. La première condition : un bail portant sur un logementIl est important de s’arrêter sur cette notion de « logement » car il y a une particularité en matière de bail de résidence principal. Le législateur définit le logement à l’article 1er, § 1, alinéa 2. Il nous dit qu’un logement est un bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci destiné à la résidence principale. On ne vise donc pas que le bail au sens propre du terme, le législateur vise aussi la location mobilière lorsque ce meuble est destiné à la résidence principale. Le législateur donne volontairement cette définition extensive dans l’objectif de rendre cette section applicable au profit des logements plus précaires occupés par des personnes dans une situation sociale plus fragile, tel que par exemple une caravane louée dans un camping. On vise aussi un bateau qui serait un lieu de vie.

B. La deuxième condition : l’affectation du logement à la résidence principale du preneur

Le critère d’affection est un critère que l’on trouve dans tous les régimes spécifiques en matière de bail. Ici, ce que nous dit le législateur, est le fait que le locataire doit affecter à titre principal les lieux à sa résidence principale. Il y a deux éléments principaux ici :

1. La notion de résidence principale n’est pas définie par le législateur.La doctrine considère que ce qu’on appelle la résidence principale est le principal lieu de vie du locataire, c’est-à-dire l’endroit où il va centraliser ses intérêts patrimoniaux et extra-patrimoniaux. C’est une question de fait. Cette question est laissée à l’appréciation des juges du fond. Dans la pratique, c’est le locataire qui devra prouver qu’il a établit dans les lieux sa résidence principale s’il veut bénéficier de toutes les protections légales. Dans la pratique, on a différentes présomptions de l’homme, des indices d’une résidence principale (uniquement des indices, ils ne s’imposent pas) :1. Le fait d’être domicilié à cette adresse2. Le fait d’avoir procédé au raccordement d’eau et électricité pour les lieux loués à son nom3. Le fait d’avoir fait ouvrir une ligne téléphonique à son nom4. Le fait d’avoir des enfants qui vont à l’école de proximité est un autre indice.

2. L’affection des lieux doit être principalement affecté à la résidence principaleOn touche à une autre condition et difficulté pratique. On vise l’affection mixte des lieux loués. Si on loue un immeuble, et si on établit son commerce au rez-de-chaussée et que l’on vit au premier étage, quid ? Il y a un seul immeuble loué mais une double affectation. Pour que la législation s’applique, il faut que l’affection à des fins de résidence principale soit



principale/prépondérante. La raison est qu’il y a une règle : « l’accessoire suit le principal ».

D’un point de vue théorique, il faut déterminer quelle est l’affection principale. En général, on considère que dans ce cas-là, c’est le bail commercial qui l’emporte et l’on appliquerait la législation sur le bail commercial. On considère que le locataire a choisi l’immeuble pour son commerce et non pour y vivre.

Les choses sont un peu plus hésitantes lorsque la double affection touche une activité de profession libérale. On trouve que c’est différent car on considère que la clientèle suit la personne du titulaire de la profession libérale. Alors que si l’on a un commerce de quartier, les gens y viennent parce qu’ils sont proches et on ne suit pas la personne du vendeur, en tout cas pas de façon déterminante. Le principe veut que l’on recherche dans ce cas-ci quelle est l’affectation principale. Pour les médecins, la jurisprudence considère que ce n’est pas l’exercice de l’activité professionnelle qui est déterminant dans le choix de la location. Comment faire dans cette situation là ? Le juge appréciera ce qui est principal et ce qui est accessoire au vu des circonstances de l’espèce. Parfois le juge tient compte de critères purement matériels comme la surface.

Deux hypothèses bizarres :

1. Parfois il y a l’hypothèse des logements de fonctions, notamment la situation du concierge qui effectue des prestations dans le cadre d’un contrat de travail. On attribue un travail à ce concierge. Si le logement est l’accessoire du contrat d’emploi, le concierge ne peut pas se prévaloir de la législation sur le bail principal, et en particulier de la longue durée prévue dans ce cadre là. Le régime est déterminé par la législation du bail de droit commun qui est moins protectrice en ce qui concerne la durée de la location. Cela sera le cas quand le concierge entre dans les lieux après être engagé et qu’il est clairement établit qu’il y a un lien entre les deux : souvent le cas dans une des clauses du contrat.

2. Les kots d’étudiants ne sont pas des résidences principales mais ce n’est pas un dogme absolu, il y a des cas d’exceptions, notamment pour les étudiants étrangers. Le même principe vaut pour les hôtels pour lesquels il faut également se référer au droit commun du bail.

C. L’affectation doit être continueL’affectation doit être continue est une autre condition indispensable à l’application de la législation traitant du bail de résidence principale.



D. Il faut un accord des parties

1. La portée de l’accord

Il faut un accord des parties à la fois :− Sur le contrat.− Quant à l’affectation.

2. La forme peut varier

La forme de l’acceptation varie (article 1, § 1 de la section) :− Si l’entrée en jouissance et l'affectation sont immédiates, il faut un accord exprès ou

tacite ;− Si l’affectation intervient en cours de bail, par exemple locataire qui établit sa résidence

secondaire dans les lieux, il affecte d’abord sa résidence dans les lieux puis décide finalement d’y vivre principalement, il faut nécessairement un accord écrit du bailleur car le régime du bail de résidence principale est beaucoup plus protecteur et comporte nécessairement plus d’obligations pour le bailleur et donc il est logique que le bailleur doive consentir à s’obliger de la sorte.

3. Une situation pratique

Qu’en est-il des clauses que l’on retrouve parfois dans certains baux qui interdisent au locataire d’établir sa résidence principale dans les lieux ? On peut comprendre l’intention du bailleur qui peut souhaiter ne pas être tenu à davantage d’obligations. Article 1 § 1 in fine : le législateur rencontre cette situation et nous dit que ce type de clause n’est valable que sous deux conditions impératives :

− La clause n’est valable que si elle est fondée sur une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux et il faut que le bail indique le lieu de la résidence principale du locataire. Il faudra que le bailleur s’engage à ne pas affecter les lieux à se résidence principale parce que … (raisons à donner)

− Le bail doit indiquer le lieu où réside effectivement le locataire.

Sans ces deux conditions, la clause est réputée inexistante nous dit la loi, comme si elle était non-écrite, elle n’est donc même pas susceptible d’annulation.

§ 2. Les extensions légalesLe législateur a prévu des possibilités d’extension du champ d’application de la loi, à savoir deux types



de sous-locations : la sous-location à des fins sociales ou humanitaires (B.) et la sous-location autorisée par l’article 4 de la section (A.).

A. La sous-location autorisée par l’article 4 de la sectionL’article 4 de la section nous dit que le locataire peut sous-louer partiellement les lieux sous une double condition :

− Il faut qu’il ait l’accord du bailleur.− Il faut également que le locataire reste dans les lieux loués.

La situation visée est celle où on a la situation de départ d’un bail de résidence principale et le locataire va sous-louer. Va-t-on pouvoir appliquer la législation sur le bail de résidence principale ? L’article 1er § 1, alinéa 4 de la section nous dit que c’est possible lorsque le locataire va sous-louer seulement une partie des lieux et rester dans le reste des lieux loués.

B. La sous-location à des fins sociales ou humanitaires (articles 1717 et 1, § 1bis)

Le locataire principal est une personne morale de droit public (commune) ou d’autres types (A.S.B.L., C.P.A.S.). Il s’agit ici d’une personne morale qui œuvre dans l’aide aux plus démunis ou aux personnes dans une situation sociale fragile. Cette personne morale loue un bien immobilier ou mobilier pour le donner en sous-location à une personne démunie ou en situation fragile. Il y a donc une location dans le but de sous-louer.

Ex. : C.P.A.S. qui loue un logement dans le but de le donner en location à un tiers en situation difficile : question de la loi applicable au bail de résidence principale et celle applicable au contrat de sous-location. En ce qui concerne le bail principal : il ne sera soumis à la législation sur le bail de résidence principale que si deux conditions sont rencontrées : le bailleur doit marquer son accord à la sous-location et à la finalité poursuivie par le sous-locataire. Ici, on appliquera cette législation, nous dit l’article 1er, § 1bis : la sous-location sera également soumise à la législation sur le bail de résidence principale.

On doit donc combiner les deux articles : article 1717 du Code civil : bail de droit commun et sous-location + Article 1er § 1 bis.

Section 3. La formation du contrat de bail de résidence principale La formation est la même que pour le droit commun sauf concernant deux dispositions : les articles 1716 du Code civil et 5 ter de la section.



§ 1. La formation dynamique du contrat de bail

A. L'annonce de la mise en locationL’article 1716 du Code civil s’applique aux baux de résidence principale mais pas uniquement. Toute annonce publique de mise en location d’un bien doit mentionner au minimum le montant du loyer et le montant des charges communes. La sanction est spécifique puisque le législateur prévoit la possibilité d’une amende administrative qui revient aux communes.

B. L'intervention d'une agence immobilièreL’article 5 ter de la section relative au bail de résidence principale nous dit qu’est réputée non-écrite la clause qui met à charge du locataire les frais d’intervention d’un tiers dans la mise en location du bien. On vise la situation principalement où le bailleur fait appel à une agence de location. Il doit supporter les frais, la commission de cette agence et ne peut pas imputer ces frais au locataire. C’est spécifique au bail de résidence principale.

§ 2. Le formalisme du bail de résidence principale Il y a un souci du législateur de protéger le locataire en favorisant l’accès au logement mais aussi en assurant la transparence des relations contractuelles : le législateur met à charge du bailleur une obligation d’information assez lourde. De multiples dispositions légales sont à combiner.

Il s’agit des formalités que le bailleur doit respecter lorsqu’il conclut un bail de résidence principale. L’article 1714 du Code civil (disposition du droit commun) nous dit que sauf disposition légale contraire, on peut louer verbalement ou par écrit. Précisément, nous avons une exception légale depuis le 16 juin 2007 (entrée en vigueur des législations modificatrices) qui implique différentes exigences.

Pour tout bail de résidence principale conclu après le 16 juin 2007 :

A. L'écrit et les annexes obligatoiresIl faut un écrit reprenant certaines mentions obligatoires (article 1bis + respect de l'article 1325 du Code civil).

1. L'écrit

Article 1 bis .

− Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être



établi dans un écrit qui devra contenir indépendamment de toutes autres modalités : l’identité de toutes les parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet locatif et le montant du loyer.

− La partie contractante la plus diligente pourra, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre partie par voie procédurale s’il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l’alinéa 1 et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit.

− La compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties.

− Sans préjudice des alinéas 2 et 3, les baux oraux conclus avant l’entrée en vigueur du présent article restent soumis à la présente section.

− L’alinéa 2 concerne la sanction du premier alinéa.

Article 1714 bis du Code civil. L’article 1bis du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, est applicable à la chambre destinée au logement d’un ou plusieurs étudiants.

2. Une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997

L’article 2, § 1 est une disposition qui concerne l’état du bien loué, c'est-à-dire la conformité du bien. Le législateur nous dit que le bailleur doit joindre à son contrat de bail désormais écrit une annexe fixant les conditions minimales de sécurité, salubrité et d’habitabilité qui a été établie par un arrêté royal du 8 juillet 1997. Le Roi a fixé les conditions minimales de sécurité, habitabilité et salubrité. Si on lit de façon plus précise l’article 2, alinéa 4 : les conditions minimales sont impératives et obligatoirement annexées au bail. Il faut faire la distinction entre la sécurité, salubrité et l’habitabilité.

1. La sécurité : consiste en ce que le bien ne présente aucun danger en terme de sécurité physique. L’immeuble doit être suffisamment stable, il ne doit pas risquer de s’écrouler sur la famille.

2. L’habitabilité : consiste en la possibilité d’être habité par une famille. Le législateur fixe des conditions en termes de nombre de places, de pièces disponibles. L’article 2 nous dit que la superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour mettre d’y coucher, séjourner,… Il y a des exigences assez précises en termes d’habitabilité du logement. On vise aussi le raccordement à l’énergie. Il y a des exigences en termes d’éclairage, de chauffage. L’article 6 nous dit que le logement doit disposer au moins d’un point d’eau potable, d’un évier, toilette privative,…

3. La salubrité : on vise des qualités en termes sanitaires, de santé du locataire. La principale



exigence concerne l’humidité. Le législateur pose ici une exigence de principe : il ne faut pas d’humidité dans les lieux loués afin de préserver la santé.

3. Une annexe par région

Il faut une annexe par Région (article 11bis, § 2 de la section)

Article 11 bis . § 1. Le Roi rédigera trois annexes, une par région, pour chaque contrat de bail, contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées par la région concernée en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité ; une explication sur la nature d’une règle impérative ; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l’enregistrement ; la durée du bail ; les possibilités de révision du loyer, l’indexation, les charges ; les règles établies en matière de réparations locatives ; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant ; les dispositions liées au changement de propriétaire ; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.

Article 11 bis . § 2. Cette annexe sera obligatoirement jointe au contrat de bail conclu après l’entrée en vigueur du présent article.

L’annexe imposée par l’article 11bis § 2 impose au bailleur de joindre au bail une autre annexe obligatoire, établie par un arrêté royal du 4 mai 2007, qui a été pris sur la base de l’article 11bis. Cet arrêté royal fixe le régime applicable en matière de bail : trois annexes (baux de la région de Bruxelles-Capitale, Région wallonne et Région flamande). Le législateur va rappeler les règles applicables en matière de bail.

4. Il faut un état des lieux

Il faut un état des lieux qui constituera la troisième annexe obligatoire.

Article 1730 , § 1 du Code civil. Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l’article 1bis du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 et sera également soumis à enregistrement.

À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l’expiration du délai d’un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

Article 1730 , § 2 du Code civil. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués



après que l’état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.

À défaut d’accord, la procédure prévue au § 1er est d’application, sauf en ce qui concerne les délais.

Article 1730, § 3 du Code civil. Les dispositions contractuelles contraires aux §§ 1er et 2 sont nulles.

Article 1730 , § 4 du Code civil. Le présent article ne s’applique pas aux baux à ferme.

La troisième annexe obligatoire est imposée par l’article 1730, § 1, alinéa 1 du Code civil. Cet article est une disposition du droit commun du bail. Il impose aux parties de dresser un état des lieux d’entrée. Cet état des lieux est annexé au contrat de bail écrit et sera soumis à l’enregistrement.

B. L'enregistrement du bailArticle 5 bis . L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur.

Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

La dernière exigence est la formalité d’enregistrement. Le bailleur doit procéder à l’enregistrement. La disposition applicable est l’article 5bis de la section qui est une disposition impérative qui nous dit que l’obligation d’enregistrement incombe au bailleur (exclusivement !).

1. Tous les baux doivent être enregistrés mais ici il y a quelques spécificités

− En matière de bail de résidence principale, l’obligation d’enregistrement incombe au bailleur. Dans les baux de droit commun, l’obligation incombe aux deux parties. Cela n’empêche pas le locataire de procéder lui-même à l’enregistrement mais, légalement, il n’y est pas tenu.

− L’enregistrement doit aussi intervenir dans les deux mois de la conclusion du bail. Pour les autres baux, le délai est de 4 mois. En cas de retard, le bailleur devra supporter les amendes prévues par la loi (minimum 25€).

− L’enregistrement est gratuit. Par ailleurs, les formalités ne sont pas complies.

2. Que faut-il enregistrer ?

Le bailleur doit juste enregistrer le bail et l’état des lieux selon la loi (articles 5 bis de la section et 1730 du Code civil).

Les autres dispositions ne disent rien de l’enregistrement. La seule obligation légale est de joindre les annexes au bail. En tant que bailleur, le professeur pense qu’on a tout intérêt à envoyer tous les documents.



3. La sanction du défaut d’enregistrement

L’article 5 bis n’énonce pas lui-même une sanction particulière. On trouve une autre disposition qui prévoit une sanction, à savoir l’article 3, § 5 de la section sur le bail de résidence principale. Cette disposition envisage les facultés de résiliation anticipée du bail au profit du locataire. Cet article 3, § 5 nous dit que le locataire peut résilier le bail sans préavis et sans indemnité lorsqu’il n’y a pas eu d’enregistrement. Cet article est applicable uniquement aux baux de 9 ans et plus. Tant que le bailleur n’enregistre pas le bail, le locataire peut dire qu’il quitte les lieux. Le bailleur ne peut rien exiger : pas de préavis, motifs,…

La formalité d’enregistrement va surtout être protectrice du locataire en cas d’aliénation du bien en cours de bail. Le principe était applicable en matière de bail de droit commun, il l’est en matière de bail de résidence principale.

Section 4. Le caractère impératif de la loiArticle 12. Sauf si elles en disposent autrement, les règles de la présente section sont impératives.

La section relative au bail de résidence principale est par principe impérative comme nous le démontre l’article 12, mais il y a des exceptions (« sauf si elles en disposent autrement »).

On fait une distinction entre l’impérativité à sens unique ou à double sens :

− Impérativité à sens unique lorsque la loi impérative protège une seule des parties au contrat.

− Impérativité sera à double sens lorsque la disposition protège les deux parties au contrat : le bailleur et le locataire.

Le législateur ne nous dit pas lui-même si l’impérativité est à sens unique ou double sens. Comment déterminer si l’impérativité est à sens unique ou à double sens ? Il faudra se tourner vers les travaux préparatoires.

L’intérêt est très évident en matière de bail : quand on est face à une disposition impérative, le « titulaire du droit de critique » est uniquement la personne protégée par la loi. C’est la personne qui peut demander l’annulation de la convention contraire. Si on protège uniquement le locataire, seul lui peut demander la nullité.

Lorsqu’on a une impérativité de principe, on considère que celui qui est protégé ne peut pas renoncer de façon anticipée à la protection légale. On ne peut pas renoncer à l’application de la loi dans la convention signée au début du contrat. Celui qui est protégé peut confirmer l’acte, couvrir la nullité en cours de bail pour autant qu’il le fasse en pleine connaissance de cause. En pratique, on a différentes protections. Si on voit que dans la convention de bail signée entre les parties, il y a une clause contraire à une disposition impérative, cette clause ne sera pas valide puisque le locataire ne pourra pas



renoncer ab initio à la protection légale. Lorsque c’est en cours de bail qu’il y a un litige, c’est différent. La renonciation sera en pleine connaissance de cause tout à fait valide.

Section 5. La durée du bail La principale disposition légale concernant la durée du bail est l’article 3 de la section relative au bail de résidence principale. C’est une disposition qui régit la durée du bail de résidence principale. Il faut être attentif aux distinctions importantes qu’il y a à faire avec le droit commun du bail. Le régime revu est fondamentalement différent en matière de durée de celui du bail de droit commun.

− Le bail de courte durée : maximum trois ans. − Le bail de longue durée : plus de neuf ans. − Le bail à vie.

Tous les contrats sont de durée déterminée. Sur le principe, selon le souhait du législateur, le bail de résidence principale est un bail de 9 ans. Il y a des régimes spécifiques.

Malgré le fait qu’il s’agisse de contrats de durée déterminée, la seule échéance du terme ne met pas fin au bail, sauf dans le cas du bail à vie (où le décès mettra fin au bail). Dans les autres cas, l’échéance ne mettra pas fin au bail. Le congé est par principe obligatoire dans le bail de résidence principale, il faut toujours donner un congé.

Le législateur va organiser de façon très stricte les facultés de résiliation avant terme. Le législateur est intervenu pour réglementer ces facultés de résiliation avant-terme pour les deux parties.

Il va aussi organiser la poursuite des relations contractuelles au-delà du terme :− La seule poursuite qu’envisageait le législateur dans le droit commun est le mécanisme de la

reconduction tacite si le preneur reste dans les lieux.− Le mécanisme principalement réglementé par la loi en matière de bail de résidence principale

est le mécanisme de la prorogation qui consiste en un report du terme. C’est le même contrat qui se poursuit avec toutes les sûretés, garanties, cautions données initialement.

§ 1. Le régime de droit commun

A. Les principesLe régime de droit commun est de neuf ans si :

− Si les parties l’ont voulu.− Si le bail est verbal.− Lorsque les conditions des régimes spécifiques ne sont pas rencontrées.− Lorsque le bail écrit est silencieux du point de vue de la durée.



Article 3. Durée du bail

§ 1. Tout bail visé à l’article premier est réputé conclu pour une durée de neuf années.

Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance.

À défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

La résiliation anticipée à l’initiative du bailleur

Le bail ne prend pas fin automatiquement : il faut donner congé au plus tard six mois avant l’échéance, comme le dit l’article 3, §1, alinéa 2 de la section relative au bail de résidence principale. A la limite, on peut très bien en tant que bailleur considérer de donner congé dès le lendemain du bail. On vise le congé qui met fin au bail, ce n’est pas la faculté de résiliation.

À défaut de congé donné dans le délais, le bail est prorogé par période successive de 3 ans aux mêmes conditions. On a ici un mécanisme de prorogation légale. Si un congé est donné, le bail prendra fin à son échéance naturelle (à l’échéance des neuf ans). Il reste la possibilité pour les parties de conclure un renouvellement, qui reste possible par application de l’article 1134 du Code civil.

Chacune des parties peut mettre fin avant l’échéance des 9 ans mais chacune est alors soumise à la loi et aux conditions posées par l’article 3.

B. La résiliation anticipée à l'initiative du bailleurLe bailleur a trois facultés de résiliation anticipée (cf. Article 3, §§ 2 à 4) mais le bailleur sera tenu par son choix.

1. La résiliation pour occupation personnelle

§ 2 . Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.

Le congé mentionne l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. À la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le



preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.

Les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

Le bailleur peut à tout moment donner congé pour occupation personnelle. Il devra respecter un délai, un préavis de six mois. Le législateur fixe des conditions rigoureuses en ce qui concerne le motif et la réalisation du motif. En ce qui concerne le motif, le législateur nous dit que l’occupation personnelle est l’occupation par le bailleur lui-même mais aussi par ses proches : voir article, premier alinéa.

Le motif est assez large car le législateur impose au bailleur d’indiquer dans son congé l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. C’est une condition de régularité du congé. Le législateur envisage même la possibilité pour le locataire de prouver ce lien de parenté.

A côté de l’énoncé du motif et des conditions qui y sont liées, le législateur va plus loin : le bailleur est tenu légalement de réaliser le motif qu’il a invoqué dans un délai bien précis. La loi nous dit clairement que l’occupation personnelle doit débuter dans l’année du départ du locataire et les locaux doivent restés occupés de façon continue pendant au moins deux ans. On peut imaginer une succession de personnes.

La sanction est particulièrement lourde : sauf si le bailleur peut faire état de circonstances exceptionnelles, si le motif n’est pas réalisé, le bailleur doit payer une indemnité de dix-huit mois de loyer. La protection du locataire est donc particulièrement importante.

Le bailleur peut faire état de motifs exceptionnels : il va de soi que si par exemple la personne qui devait occuper les lieux tombe malade, doit être hospitalisée, ce n’est pas possible de respecter le motif. Idem pour des raisons financières. La jurisprudence est moins tolérante par rapport à la situation de déplacement professionnel.

Le législateur ajoute que par convention, on ne peut qu’exclure ou limiter cette faculté de résiliation. On ne peut pas l’étendre donc. On ne peut pas favoriser la situation du bailleur en disant qu’il n’est pas tenu de réaliser le motif.



2. Résiliation pour cause de travaux

§ 3 . À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :

− Respectent la destination des lieux telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme.

− Affectent le corps du logement occupé par le preneur.− Soient d’un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l’immeuble dans

lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d’un coût global dépassant deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis de bâtir qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d’entreprise.

Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur au, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.

Lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

À la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.


Ce motif de résiliation ne peut être réalisé qu’à l’échéance d’un triennat. Il doit viser des travaux qui sont ici des travaux de transformation, rénovation ou reconstruction. Le bailleur qui souhaite le faire doit donner un congé de six mois et le législateur pose une condition de réalisation du motif : obligation de réaliser le motif invoqué. Le législateur nous dit que les travaux doivent débuter dans les six mois de la restitution des lieux et doivent être terminés dans les vingt-quatre mois.

Si le motif n’est pas réalisé, la sanction est la même. Sauf circonstance exceptionnelle, le bailleur est tenu à une indemnité de dix-huit mois de loyer le cas échéant.



3. Résiliation sans motifs

§ 4. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, sans motifs, mais moyennant le versement d’une indemnité.

Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.


§ 9 . Dans tous les cas où un congé peur être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Sur le principe, cette troisième faculté qu’on trouve à l’article 3, § 4 de la section ne peut être mise en œuvre qu’à l’échéance d’un triennat. Le bailleur doit aussi laisser au locataire un congé de six mois. Le législateur fixe le montant de cette indemnité : si la résiliation a lieu à l’échéance du premier triennat, le bailleur doit payer une indemnité de neuf mois de loyer et à l’échéance du deuxième triennat, six mois de loyer.

Pour cette faculté de résiliation comme pour les autres, les parties n’ont la liberté que d’exclure ou limiter les facultés de résiliation reconnues au bailleur. On ne peut jamais faciliter la situation du bailleur.

C. La résiliation anticipée à l'initiative du preneur (article 3, § 5)L’article 3, § 5 de la section relative au bail de résidence principale prévoit trois facultés de résiliation :

1. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer [c’est dégressif] selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

2. Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l’alinéa 1er que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application.

3. Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, il n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa précédent.

Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment [>< bailleur], moyennant un congé de trois mois [>< bailleur].

§ 9 . Dans tous les cas où un congé peur être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le



premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

1. A tout moment

Le locataire peut donner congé à tout moment, résilier à tout moment moyennant un congé de trois mois mais moyennant le payement d’une indemnité lorsque la résiliation intervient au premier triennat (dans le courant des trois premières années).

L’indemnité est aussi prévue par la loi et elle est dégressive : le locataire doit payer trois mois de loyer s’il entend mettre fin au bail au cours de la première année de location. deux mois de loyer si c’est au cours de la deuxième année et un mois de loyer si c’est au cours de la troisième année.

2. Le contre-congé ou contre-préavis

On parle plus souvent dans le langage courant de contre-préavis ; on vise la situation où le locataire a reçu notification d’une résiliation émanant du bailleur et entend résilier moyennant un délai plus court. On veut permettre au locataire de diminuer le délai pendant lequel il doit rester dans les lieux. Ce contre-préavis est un congé d’un mois. C’est une faculté reconnue par la loi.

Il y a une difficulté pratique si le bailleur ne réalise pas le motif de son congé (occupation personnelle ou travaux). La loi lui impose de réaliser son motif, à défaut, il est tenu à une indemnité de dix-huit mois. La situation qui s’est révélée délicate est la suivante : certains bailleurs ont invoqué le fait que le contre-congé donné par le locataire le prive de l’indemnité de dix-huit mois en cas de non réalisation du motif.

L’idée, en droit commun, lorsqu’on a un contrat, si on a une partie qui notifie (ici c’est le bailleur), lorsqu’il notifie dans le cadre d’une résiliation unilatérale, le contrat doit prendre fin à l’échéance du congé qu’il a donné. Si l’autre partie donne un contre-congé d’un mois, le contrat prendra fin un mois après le congé donné par le locataire. Le contrat a donc pris fin par l’effet du congé du locataire. Comme le bail prend fin par la volonté du locataire, l’article 3, §§2 et 3 ne s’applique pas, il n’y a pas d’indemnité à payer.

La Cour de cassation a considéré que lorsque le preneur met fin au bail par un contre-congé, le bail prend fin, non pas suite au congé donné par le bailleur mais ensuite du congé donné par le preneur. Il s’ensuit que le preneur ne peut plus invoquer la non réalisation du motif.

La Cour constitutionnelle est intervenue et a considéré que cette interprétation de la Cour de cassation n’est pas conforme aux articles 10 et 11 de la Constitution. On peut considérer que l’argument de la Cour constitutionnelle est de dire ici que la Cour de cassation opère une différence de traitement entre les preneurs qui n’est pas objectivement justifiée. Elle est uniquement justifiée sur le fait qu’on donne congé ou non.



On peut souligner aussi que cette interprétation n’est pas tout à fait conforme à la volonté du législateur. Le bailleur est tenu de réaliser son motif et si pas, il est sanctionné.

3. Faculté de résiliation sans motif, congé ou indemnité en cas de non enregistrement

Le régime des baux de longue durée est calqué sur celui des baux de neuf ans. Le bail de plus de neuf ans a quand même plusieurs spécificités : il doit être établi par écrit, mentionner sa longue durée. Et les baux de longue durée doivent obligatoirement être transcrits. Pour le surplus, aller lire l’article à la page précédente.

§ 2. Les régimes spécifiques

A. Les baux de courte durée (article 3, § 6)Le législateur débute toujours avec la formule : « par dérogation… ». Une durée égale ou inférieure à 3 ans maximum. Il n’y a donc pas de possibilité de conclure un bail de courte durée pour 5 ans. La règle est impérative.

Il faut nécessairement un écrit et il doit mentionner la durée. Si ces deux conditions ne sont pas rencontrées, on retombe dans le principe du bail de 9 ans.

Ce bail va prendre fin à son échéance mais moyennant un congé donné au plus tard 3 mois avant son échéance (article 3, § 6, alinéa 4). À défaut de respecter cette exigence ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les parties, le bail est réputé conclu pour une durée de 9 ans. Il est réputé conclu pour une durée de 9 ans depuis sa conclusion.

On voit donc qu’il y a une différence dans l’approche du législateur. Ici, le législateur disqualifie le contrat de courte durée en un contrat de 9 ans.

Le législateur nous dit : pas de reconduction, pas de renouvellement, et à défaut de donner congé on tombe dans le régime de 9 ans, il y a purement et simplement une disqualification du contrat.

Est-ce que les parties disposent d’une faculté de résiliation avant le terme qui a été convenu ?

L’alinéa 2 pose un principe clair qui est que le bail n’est pas régi par les § 2 à 5, il n'y a pas de faculté de résiliation légale, ni au profit du bailleur, ni au profit du locataire. Cependant, est-ce que les parties peuvent prévoir par convention des facultés de résiliation unilatérale ?

Face à une loi impérative, on aura plutôt tendance à répondre de façon négative. C’est une position,



mais ce n’est pas celle de la majorité de la jurisprudence qui valide les clauses de résiliation conventionnelle.

En matière de baux de courte durée, on exclut les § 2 à 5. Lorsqu’on a abordé l’enregistrement du bail, à défaut, le locataire a une faculté de résiliation sans motif, sans indemnité, sans préavis. Dans le cadre du bail de courte durée, cette faculté assez particulière de résiliation devrait être exclue. Il n’y a pas de sanction spécifique attachée au non-respect de l’obligation d’enregistrement en matière de bail de courte durée.

Qu'en est-il de la prorogation du bail de courte durée ? Est-ce qu’on peut reporter le terme d’un bail de courte durée ?

On vise ici la prorogation conventionnelle, par volonté des parties. § 6, alinéa 3 : le législateur nous dit que le bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, par écrit et à la condition que la durée totale n’excède pas 3 ans.

Si on prévoit une prorogation conventionnelle de plus de 3 ans, on retombe dans le régime du bail de 9 ans, il y a une inéluctable transformation du bail de courte durée en un bail de neuf ans.

Au sens de la loi sur les baux de résidence principale, on entend par « courte durée » une durée inférieure ou égale à trois années (article 3, § 6).

Le bail de courte durée doit être conclu par écrit. À défaut, aucune des parties ne sera à même d’établir la conclusion d’un bail de courte durée, l’exigence de l’écrit étant considérée par les auteurs, à juste titre, comme une exigence de forme substantielle. Le bail est alors censé conclu pour une période de neuf ans.

Le législateur précise que le bail de courte durée « prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue » (article 3, § 6, alinéa 4). Le bail ne cesse donc pas de plein droit à l’expiration du terme convenu, l’un ou l’autre contractant doit exprimer sa volonté d’y mettre fin en notifiant un congé et en respectant un certain délai de préavis.

B. Les baux de longue durée (article 3, § 7)Parmi les régimes dérogatoires, le régime des baux de longue durée est totalement calqué sur celui des baux de 9 ans.

Le bail de plus de 9 ans a quand même plusieurs spécificités : − Il doit être établi par écrit.− Il doit mentionner sa longue durée. − Les baux de longue durée doivent obligatoirement être transcrits.



Les parties peuvent convenir d’un bail de longue durée (article 3, § 7). Pour que l’on soit dans le régime du bail de longue durée, il faut qu’il y ait un écrit et qu’il mentionne la durée qui doit être supérieure à 9 ans. A défaut de respecter cette double condition, on sera dans le bail de 9 ans.

Il doit également être transcrit : il faut informer les éventuels acquéreurs du bien de l’existence d’un bail de longue durée.

L’alinéa 2 envisage la fin du bail : il prend fin à l’expiration du terme convenu, mais pour cela il faut un congé notifié au moins 6 mois avant l’échéance. À défaut de congé dans le délai, le bail est prorogé par périodes successives de 3 ans aux mêmes conditions. Ici aussi donc, un mécanisme de prorogation légale.

En matière de bail de résidence principale, on parle de prorogation légale.

Les deux parties jouissent des facultés de résiliation avant 9 ans.

La seule précision qu’apporte cette disposition est celle de fixer l’indemnité qui sera due par le bailleur lorsqu’il fait usage de la faculté fondée sur l’article 3, § 4. Pour rappel, dans le cadre de cet article, on envisage la résiliation sans motif mais moyennant indemnité. Dans le cadre de cet article, le législateur fixait une indemnité où le bailleur doit payer une indemnité de 9 mois de loyer s’il met fin à l’échéance du premier triennat, 6 mois d’indemnité si le bailleur met fin à l’échéance du deuxième triennat et l'indemnité sera de trois mois pour tous les triennats suivants.

C. Les baux conclus pour la vie du preneur (article 3, § 8)Les parties peuvent convenir d’un bail à vie. C’est un contrat de durée déterminée puisque le terme est déterminable. C’est le seul cas où le bail prendra fin par l’échéance de son terme : par le décès du locataire.

Il doit être rédigé par écrit, et cet écrit doit mentionner qu’il s’agit d’un bail à vie. Ce bail doit être enregistré, mais il doit surtout être transcrit comme les baux de longue durée.

Quelles sont les facultés de résiliation anticipée dans le cadre d’un bail à vie ?

§ 8 : ce bail n’est pas régi par les § 2 à 4. En matière de bail à vie, on exclut uniquement les facultés de résiliation au profit du bailleur. Le législateur dit quand même : à moins que les parties n’en disposent autrement.

§ 3. La prorogation du contrat en raison circonstances exceptionnelles (article 11)

L’article 11 de la section relative au bail de résidence principale envisage la prorogation pour



circonstance exceptionnelle. C’est un mécanisme d’application générale : il s’applique à tous les baux de résidence principale.

Le principe est posé à l’article 1er : lorsque le bail vient à échéance, lorsqu’il y a eu un congé donné pour que le bail prenne fin à échéance, ou prend fin par l’effet d’un congé (par l’effet d’une résiliation unilatérale), le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation, c'est-à-dire un report du terme. Il peut demander à rester un peu plus longtemps dans les lieux :

− La prorogation conventionnelle : lorsque les parties marquent leur accord sur le principe de la prorogation, sa durée et les conditions éventuelles dont elle est assortie. Le locataire doit adresser sa demande au bailleur au plus tard un mois avant l’expiration du bail. C’est la seule condition.

− Prorogation judiciaire : à défaut d’accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation. Il lui appartiendra non seulement d’apprécier le caractère exceptionnel des circonstances, mais encore de tenir compte de l’intérêt des deux parties. Le preneur ne dispose donc pas d’un droit automatique à la prorogation du bail. Les deux conditions sont cumulatives.C’est le juge qui va accorder au preneur le report du terme. Cette décision du juge prend en compte les intérêts des deux parties. Le juge va tenir compte de l’intérêt du preneur, mais il va aussi avoir égard aux intérêts du bailleur qui peut avoir un besoin impérieux de récupérer son bien. Le juge appréciera les intérêts des deux parties.

Le juge va fixer la durée qui doit nécessairement être déterminée. Ça veut dire que le juge va fixer une date d’échéance.

Si le juge l’estime équitable, eu égard à la situation, il peut accorder une compensation au bailleur, c'est-à-dire une augmentation du loyer. Le juge peut également réduire ou supprimer l’indemnité qui est prévue par l’article 3, §4 : c'est-à-dire dans le cadre de la résiliation sans motif.

Dans la pratique, les cas les plus fréquent d’application de cet article 11 sont ceux où le locataire est plus âgé et les familles avec enfants ou en situation sociale difficile.

Les ‘circonstances exceptionnelles’ sont celles qui rendent problématiques, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elles visent, d’une part, des situations d’urgence, imprévisibles ou subites, d’autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la ‘balance’ des intérêts.

Le locataire qui a bénéficié d’une prorogation peut demander une seule fois une nouvelle prorogation.



Section 6. L'état du bien louéQuelles sont les règles particulières qu’on trouve en matière de bail de résidence principale ? L’article 2 de la section relative au bail de résidence principale aborde 2 aspects de la conformité :

− Au moment de l’entrée en jouissance− La conformité en cours de bail

§ 1. La conformité du bien au moment de la délivrance (article 2, § 1)Il faut cumuler le droit commun et l’article 2. C’est une protection additionnelle. Lorsqu’on est face à un bail de résidence principale : le législateur nous dit que le bien doit respecter les conditions minimales de sécurité, d’habitabilité et de salubrité, sans préjudice des normes régionales.

L’article 2 impose au bailleur l’obligation de délivrer un bien qui réponde aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité. Cette obligation est impérative, en vertu de l’article 12, et sa réalisation s’apprécie au moment de l’entrée en jouissance.

A. L'obligation de respecter les normes minimales de sécurité, salubrité et habitabilité

Cette exigence impose au bailleur de respecter 2 types de normes :

1. Les normes fédérales

Posées par l’arrêté royal du 8 juillet 1997. Cet arrêté royal doit être annexé au bail de résidence principale sur le plan du formalisme. Il fixe les conditions minimales que doit respecter tout bien15.

La doctrine considère que ce sont des dispositions impératives qui protègent le locataire (à sens unique). On devrait alors considérer que le locataire peut, en cours de bail et en pleine connaissance de cause, renoncer au respect de ces dispositions fédérales. Elles sont donc impératives et il est possible d’y déroger.

L’article 2 prévoit une sanction spécifique en cas de non-respect de ces normes fédérales au moment de l’entrée en jouissance. § 1 er : le locataire peut opter entre l’exécution des travaux, c'est-à-dire la mise en conformité du bien, ou la résiliation du bail. Il s’agit plus correctement d’une résolution, puisqu’il y a manquement du bailleur. Si les conditions de sécurité, salubrité et habitabilité ne sont pas remplies, le locataire a le choix soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec lesdites

15 La qualité et la superficie des locaux, l’absence de vices présentant un danger pour la sécurité ou la santé, l’éclairage et l’aération, les équipements minimaux, l’accessibilité et la fermeture du logement.



conditions, soit de demander la « résiliation », en d’autres termes, la résolution du bail, le cas échéant avec des dommages et intérêts complémentaires.

Par ailleurs, la loi précise que le juge peut accorder une diminution de loyer dans l’attente de l’exécution des travaux.

L’article 2, une disposition impérative. Les conditions minimales fixées par le Roi sont impératives. Les clauses dérogatoires doivent être considérées comme nulles de nullité relative. Tel serait le cas d’une clause par laquelle le preneur accepterait les lieux dans l’état où ils se trouvent ou par laquelle il reconnaît que les lieux répondent aux exigences légales.

La question s’est posée de savoir si le preneur pouvait renoncer à la protection légale. Peut-il notamment accepter les lieux dans l’état dans lequel ils lui sont remis alors que les conditions minimales de sécurité, salubrité ou habitabilité ne seraient pas respectées ?

L’article 2 étant une disposition impérative en faveur du preneur, ce dernier devrait être autorisé à renoncer (même tacitement) à pareille protection pour autant, toutefois, que la renonciation, faite en pleine connaissance de cause par le preneur (connaissance du vice et des droits dont il est titulaire), soit postérieure à l’entrée en jouissance et accomplie librement, c'est-à-dire en l’absence de pressions de la part du bailleur. La jurisprudence adopterait de plus en plus souvent ce point de vue.

2. Des normes régionales

Prévues par les Codes du logement. Ces normes sont déclarées d’ordre public et surtout, elles sont plus détaillées et plus rigoureuses que les normes fédérales. Dès lors qu’elles sont considérées comme étant d’ordre public, il n’y a pas de possibilité d’y renoncer et d’y déroger.

Ce sont des normes considérées comme étant d’ordre public par la doctrine et qui sont particulièrement détaillées.

L’article 2 ne prévoit pas de sanction spécifique en ce qui concerne la méconnaissance de ces normes. Il ne prévoit de sanctions que pour la méconnaissance des normes fédérales. Il semble que, par identité de motifs, on puisse appliquer les mêmes sanctions.

Pour le reste, on appliquera les règles du droit commun du bail.

Les différents codes régionaux du logement, applicables selon le lieu où se situe le bien loué. Les exigences prévues dans ces codes sont qualifiées d’ordre public. Il n’est donc possible ni d’y déroger par convention, ni d’y renoncer, sous peine de nullité absolue.



B. Le contenu des conditions à respecter

§ 2. Les réparations qui incombent au bailleur en cours de bail (article 2, § 2)

Pour comprendre le principe posé par cet article 2, § 2, il faut revenir sur le droit commun du bail. L’article 1720 du Code civil pose le principe selon lequel le bailleur, en cours de location, est tenu à toutes les réparations nécessaires autres que locatives.

On peut joindre cet article 1720 à deux autres dispositions : articles 1754 et 1755 du Code civil . L’article 1754 nous dit que les réparations locatives sont à charge du locataire. L’article 1754 donne une liste de réparations locatives. L’article 1755 dit que le locataire ne répond pas de la vétusté ou de la force majeure. Ce sont les principes vus en droit commun du bail. Dans le droit commun du bail, ces principes sont supplétifs. Les parties sont libres d’organiser différemment les obligations des parties.

Les clauses contraires sont donc valides.

Le principe posé par l’article 2, § 2 dit que les articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil sont impératifs pour le bail de résidence principale. On ne peut donc pas modifier la charge de ces obligations.

Avant 2007, la situation était la suivante : − Article 1720 du Code civil : met à charge du bailleur les réparations nécessaires autres que

locatives.− Article 1754 du Code civil : définit les réparations locatives comme celles désignées par

l’usage des lieux et en dresse une liste illustrative.− Article 1755 du Code civil : précise que les réparations occasionnées par la vétusté ou la

force majeure n’incombent pas au locataire. Ces trois dispositions sont de nature supplétive, mettre à charge du locataire l’ensemble des réparations susceptibles de devoir être apportées au bien était parfaitement envisageable.

Par une loi du 25 avril 2007, le législateur a entendu mettre fin à ce système. Un nouveau paragraphe ajouté à l’article 2 prévoit désormais qu’il n’est plus possible de déroger aux trois dispositions dont il est question. Le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que locatives.

§ 3. Le bail de rénovationL’article 8 de la section relative au bail de résidence principale. Le bail de rénovation est une situation très fréquente dans la pratique :

On vise la situation où le locataire va entrer dans les lieux loués et va s’engager à réaliser certains



travaux moyennant une compensation qui est accordée par le bailleur.

Le bail de rénovation est réglementé par l’article 8, alinéa 1 : les parties peuvent convenir par écrit, mais il peut être conclu à tout moment, donc même en cours de bail on peut modifier la volonté initiale. Cet écrit doit mentionner que le locataire s’engage à réaliser des travaux à ses frais. Il s’agit donc de travaux qui en principe incombent au bailleur, mais ici le locataire va les supporter. Il faut qu’ils soient précisés, déterminés : le locataire doit savoir à quoi il s’engage.

Sur le principe, le bail de rénovation peut porter sur n’importe quels travaux. Le législateur ajoute à l’alinéa 2 que ces travaux peuvent même être des travaux de mise en conformité au regard de l’article 2, c'est-à-dire des travaux qui vont permettre que le bien soit conforme aux exigences de salubrité, d’habitabilité et de sécurité.

Le législateur fixe cependant certaines conditions plus précises dans l’hypothèse où ce sont des travaux de mise en conformité avec les normes régionales et fédérales.

Le législateur envisage aussi la contrepartie donnée par le bailleur. Le bailleur va renoncer aux facultés de résiliation anticipée, on précise que c’est la contrepartie des travaux. Le bailleur peut s’engager à demander la révision du loyer en cours de bail. Le bailleur s’engage à accorder une diminution, une remise du loyer.

La réception des travaux se fait de façon contradictoire. Il faudra une réception contradictoire en présence des parties ou de représentants des parties.

L’article 8 ne dit rien du sort des travaux à l’échéance du bail. Ceci étant, la logique même du bail de rénovation invite à poser deux principes qui se fondent sur la nature-même de ce bail de rénovation :

− Le bailleur ne pourra pas exiger la restitution en pristin état.

− Il ne peut pas non plus demander une compensation (indemnité financière) parce qu’il a bénéficié d’une compensation en cours de bail. Finalement, le locataire va restituer la chose avec les travaux qui ont été apportés, et c’est tout. Ceci étant, il reste possible de prévoir des clauses qui vont organiser la restitution des lieux. La liberté des parties est donc totale.

Les parties peuvent convenir par écrit, à tout moment, que le preneur s’engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés qui incombent au bailleur. Elles doivent fixer le délai dans lequel les travaux doivent être exécutés.

Le preneur peut prendre en charge tous types de travaux, mais quatre conditions doivent être remplies :

1. Les travaux doivent être décrits avec précision.2. Le début des travaux doit être fixé dans un délai raisonnable.3. Aucun loyer ne peut être exigé pendant la durée convenue pour les travaux.



4. La durée convenue pour l’exécution des travaux ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire.

Quels que soient les travaux envisagés, le bailleur s’engage, selon les cas, à renoncer pendant un délai déterminé à la faculté de mettre fin au bail ou de demander la révision du loyer, ou à concéder une diminution, voire une remise du loyer.

Les solutions sont alternatives, mais elles peuvent également être cumulées.

Section 7. Les aspects financiers du bail

§ 1. Le précompte immobilierLe précompte immobilier est un impôt lié à la propriété immobilière. C’est donc une charge liée à la propriété. Le principe posé par l’article 5 est que le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire. La disposition est impérative à sens unique.

L’impôt lié à la propriété est variable dans son montant. Le législateur a voulu éviter que le locataire ne sache pas dès le départ à quoi il s’engage. Le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire.

Dans le Code d’impôt sur les revenus, l’article 257 accorde une réduction du précompte immobilier dans certaines hypothèses, et notamment lorsque le bien est donné en location à un chef de famille qui a à sa charge au moins deux enfants ou une personne handicapée et qui est reconnue comme étant handicapée.

La réduction du précompte peut être de 10 % ou de 20 %, selon les cas.

Dans la pratique, on a souvent des logements loués par des familles assez nombreuses. Sur le plan des principes, cette réduction, qui est donc demandée par le propriétaire, doit être rétrocédée au locataire s’il la demande. Le bailleur-propriétaire bénéficie de la réduction du précompte immobilier.

§ 2. L'indexation du loyer (article 6)Dans le cadre du bail de droit commun, l'article 1728 bis du Code civil s'applique concernant l’indexation qui peut être autorisée par la convention.

Qu'en est-il en matière de bail de résidence principale ?

Le principe est posé par l’article 6 : si l’indexation n’a pas été exclue expressément dans un bail écrit, l’indexation est nulle. Dans le droit commun, on dit que l’indexation est nulle si elle est prévue par la convention. Ici, l’indexation est de droit sauf exclusion conventionnelle. Mais elle doit être demandée



chaque année, au moment de l’anniversaire du bail.

Concrètement, il faut donc quand même la demander chaque année au moment de l’anniversaire du bail, et l’indexation doit être calculée dans le respect de l’article 1728bis du Code civil.

Le législateur nous dit que la demande n’a d’effet pour le passé que pour les 3 mois qui le précèdent. La situation surtout visée est celle où le bailleur oublie de demander l’indexation. Au bout de 5 ans il demande une indexation pour les 5 années qui viennent de passer. La loi dit que ce n’est pas possible, si le bailleur a tardé pendant 5 ans, il n’aura droit à l’indexation que pour les 3 mois qui précèdent sa demande, et pour le futur.

L’indexation = adaptation du loyer au coût de la vie.

§ 3. La révision du loyer et des chargesAbordée à l’article 7 de la loi. Cet article 7, § 1, envisage la révision du loyer. L’article 7, § 2, envisage la révision des charges en cours de bail.

La révision du loyer (article 7, § 1). C’est une disposition impérative à double sens : on protège le bailleur et le locataire. Chacune des deux parties peut demander la révision du loyer à la hausse ou à la baisse. Deux hypothèses sont envisagées :

− Révision amiable, conventionnelle. Elle est validée, mais sous la condition qu’elle intervienne entre le neuvième et le sixième mois qui précède l’échéance d’un triennat. Qu'en est-il de si la convention est conclue avant ou après ? La convention sera appliquée entre les parties. Si l’une des parties demande la nullité de la révision, elle sera autorisée à l’obtenir.

− A défaut de révision amiable, abandonnée à la liberté des parties, les parties ont la possibilité de demander une révision judiciaire. La demande de révision doit être introduite entre le sixième et le troisième mois qui précèdent l’échéance du triennat. L’action doit donc être introduite dans un délai très court. On ajoute à cette condition procédurale une condition de fond qui est que la partie qui demande la révision du loyer doit établir qu’il y a eu une variation de la valeur locative du bien, sinon il n’y a pas de justification à réviser le loyer, qui doit être de minimum 10 % si cette faculté résulte de travaux réalisés par le bailleur ou 20 % lorsqu’elle est la conséquence de circonstances objectives nouvelles.

Dans le cadre de cette révision judiciaire, le législateur nous dit que le juge statue en équité. Il va fixer le montant du loyer en équité.

L’article 7, § 2 prévoit la procédure de la révision judiciaire des charges. On peut demander une révision du forfait ou ce qu’on appelle une conversion du forfait en charge réelle. On passe d’un mécanisme forfaitaire à un mécanisme uniquement sur les frais réels. Cette demande de révision peut être introduite à tout moment. En ce qui concerne la révision du forfait, le juge statue en équité. La



révision du montant du forfait est décidée en équité. La conversion du forfait en dépenses réelles, le juge est obligé de l’accorder. L’idée étant que le mécanisme des dépenses réelles est plus favorable au locataire.

En ce qui concerne les aspects financiers, on peut aussi appliquer le régime de la garantie locative, prévu par l’article 10. Le bail de résidence principale est le seul dans lequel le législateur réglemente la garantie locative. Le législateur va intervenir dans le cadre d’une protection unilatérale des intérêts du locataire.

La loi du 25 avril 2007 : l’objectif poursuivi était de favoriser l’accès au logement et de permettre au locataire d’accéder à un logement moyennant des conditions financières acceptables. Dans le régime applicable depuis cette loi, on a trois formes de garantie :

1. La garantie peut consister en une somme d’argent placée sur un compte bancaire ouvert au nom du preneur. C’est la première forme de garantie. C’est le locataire qui aura droit aux intérêts bancaires sur ce compte. Le bailleur aura cependant un privilège sur l’actif de ce compte. Il pourra, le cas échéant, se faire autoriser à utiliser l’argent qu’il y a sur ce compte.

Cette somme doit être de maximum 2 mois. Avant la loi de 2007, elle était de 3 mois.

2. La garantie bancaire, accordée par une institution financière. Le mécanisme prévu par la loi est assez original. Le locataire se rend auprès de son institution bancaire, auprès de l’institution où il a ouvert un compte sur lequel sont placés ses revenus professionnels. Il demande à la banque de se porter garante dans le cadre de cette garantie bancaire. C’est l’institution bancaire qui s’engage vis-à-vis du bailleur. Cette garantie est de 3 mois. Le locataire devra constituer cette garantie. Soit il le fait en une fois, soit il la constitue de façon progressive pendant la durée du bail. Si le locataire n’a pas une somme d’argent suffisante pour mettre sur la table, il peut tout simplement s’adresser à sa banque en disant : « je n’ai pas les liquidités suffisantes, mais donnez votre garantie au bailleur ». C’est un poids financier assez important pour les banques.

3. Garantie bancaire qui résulte d’un contrat-type conclu entre un CPAS et une institution financière. Cette garantie va s’appliquer aux personnes qui bénéficient du CPAS. La garantie est ici aussi de 3 mois maximum. C’est le CPAS qui va constituer la garantie, et non pas le preneur directement.

§ 4. La garantie locativeC’est le locataire qui choisit la forme de garantie locative.

La garantie locative ne peut être libérée que de l’accord des deux parties ou moyennant la production



d’une décision judiciaire.

Cette disposition est impérative à sens unique, elle protège le locataire.

La loi de 2007 qui a modifié le régime de la garantie locative a été fortement critiqué par le secteur bancaire, mais également par les associations de propriétaires. Certains ont en particulier souligné l’effet pervers de la loi. Les propriétaires augmentent le montant du loyer ou on a des bailleurs qui agissent beaucoup plus vite en justice qu’avant.

Section 8. La transmission des droits des parties sur le bien louéOn a un bail et on se pose la question de savoir si le locataire et le bailleur peuvent transmettre leurs droits en cours de bail.

§ 1. La cession de bail et la sous-locationL’article 1717 du Code civil pose un principe de liberté. Quid en matière de bail de résidence principale ? Il y a de nombreuses limites posées par le législateur.

A. La cession du bail (article 4, § 2 et § 3)Article 4, § 1. Elle est interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur. Double condition donc.

Quid si le bailleur est d’accord ? Dans ce cas-là, l’alinéa 2 du § 1 nous dit que le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire (le bailleur peut refuser).

On a donc une cession parfaite du contrat synallagmatique. C’est le cessionnaire qui devient le locataire du bailleur.

Le législateur n’envisage que les relations du bail. Même si le locataire-cédant est déchargé vis-à-vis de son bailleur, il reste le cocontractant du cessionnaire dans le cadre du contrat de cession.

Qu'en est-il en cas de méconnaissance d’une interdiction de céder ?

Lorsqu’on a la méconnaissance d’une interdiction de céder le bail, le bailleur va pouvoir demander la résolution du contrat. Dans les relations du bail, le bailleur demande donc la résolution. S’il y a résolution du bail, la cession devient sans objet. Il pourra considérer que la cession lui est inopposable.

Il n’a aucune relation avec le cessionnaire et il n’est tenu à rien vis-à-vis de lui.

Que peut faire le cessionnaire ?

La garantie d’éviction du vendeur.

− L’article 1, § 3 de la section relative au bail de résidence principale : la législation sur le bail de



résidence principale cesse lorsque le locataire ne maintient plus sa résidence principale dans les lieux.

− L’article 4, § 3, pose le principe qu’en toute circonstance le preneur répond seul tant vis-à-vis du bailleur que du cessionnaire.

B. La sous-location (article 4, § 2 et § 3)Distinction entre la sous-location totale (qui porte sur la totalité des lieux loués) et la sous-location partielle.

En ce qui concerne la sous-location totale, elle est interdite. Le législateur ne prévoit pas la possibilité d’un accord préalable et écrit du bailleur. La seule situation qu’on peut citer, une exception, est celle de l’article 1717, alinéa 2 du Code civil. C’est la situation des sous-locations à des fins sociales ou humanitaires.

En ce qui concerne la sous-location partielle, elle est par principe interdite. Elle est exceptionnellement autorisée sous deux conditions cumulatives. Il faut que le bailleur y ait consenti et il faut que le locataire continue d’établir sa résidence principale dans le reste des lieux loués.

Le bail principal pourra rester soumis à la législation relative au bail de résidence principale, car on rencontre toujours les conditions.

Les principes vus en droit commun restent applicables : le locataire principal reste le locataire du bailleur et il devient le bailleur du sous-locataire. Il n’y a en principe aucune relation contractuelle entre le bailleur principal et le sous-locataire à cause du principe de la relativité des conventions.

§ 2. L'aliénation du bien louéArticle 1743 du Code civil en matière du bail de droit commun. En matière de bail de résidence principale, c'est l'article 9.

Cet article 9 déroge partiellement au régime de l'article 1743 du Code civil.

Champ d'application :

Cet article est applicable en cas d'aliénation du bien. On envisage le transfert du droit de propriété qui peut se réaliser entre vif ou pour cause de mort. Elle peut avoir dans le cadre d'une vente lorsque la contre-partie est une somme d'argent.

Le régime posé par l'article 9 :

Il faut distinguer deux situations :

1. La situation où le bail a une date certaine antérieure à la date certaine de l'aliénation.



Pour rappel, lorsqu'il s'agit d'actes juridiques, en vertu de l'article 1328 du Code civil, ils acquièrent date certaine par l'enregistrement de l'acte ou bien par l'établissement d'un acte authentique. La dernière hypothèse de cet article est le décès de l'auteur, l'acte acquiert date certaine au moment du décès de l'auteur s'il n'y a pas eu de date certaine avant. Pour le bail, on considère qu'il acquiert date certaine le jour de son enregistrement. Qu'en est-il de l'aliénation ? Ça dépend des situations :

− Dans l'hypothèse d'une vente immobilière, souvent, on établit un compromis de vente qui doit être enregistré, la date certaine sera donc la date de l'enregistrement du compromis.

− Dans l'hypothèse où il y a un acte authentique qui est ensuite transcrit. Dans ce cas-là, l’aliénation acquiert date certaine au jour de la signature de l’acte notarié.

Ce qui est certain, c'est que la première chose qu'on doit vérifier c'est si le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation.

Il applique l'article 1743 du Code civil en appliquant l'adage « louage passe vendage ». Le droit de louage passe avant la vente. Le nouveau propriétaire est subrogé au bailleur initial, il y a une cession parfaite, légale du bail. Le bail est cédé dans son pôle actif et dans son pôle passif. Il s'agit bien ici d'une cession de bail, c'est bien le bail initial qui se poursuit mais avec un nouveau bailleur. Le contenu, les accessoires, les sûretés, les cautions, etc. sont toujours les mêmes. Mais le nouveau acquéreur ne reprend tout ceci que pour l'avenir, à dater de l'acte d'aliénation (si il y a un conflit préalable, il n'en est pas responsable). Le principe est le même que dans le cadre du bail de droit commun.

Mais l'article 9 déroge aussi à l'article 1743 du Code civil en nous disant que les clauses d'expulsion sont réputées non-écrites, elles sont réputées ne pas être inscrites dans le bail initial.Mais pourquoi alors insérer une clause d'expulsion dans le cadre d'un bail de résidence principale ? Dans le bail de droit commun, on le comprend mais pas vraiment ici. D'un point de vue pratique, ça peut être pratique dans l'hypothèse où, lorsqu'en cours de bail, le locataire change l'affectation du bien loué (plus de résidence principale). L'article 1743 du Code civil s'appliquera alors, et plus l'article 9.

2. La situation où le bail n'a pas de date certaine, il n'a pas été enregistré, ou il a une date certaine qui est postérieure à la date certaine de l'aliénation.

Dans le cadre du bail de droit commun, l'article 1743 du Code civil disait que le locataire pouvait être expulsé. Dans le cadre du bail de résidence principale, l'article 9 va accorder une protection limitée au locataire qui occupe le bien depuis au moins 6 mois et uniquement à ceux-ci. On parle bien d'occupation, donc il faut que, physiquement, ils sont dans le bien loué.

Dans cette situation, le législateur lui accorde une protection limitée. Il nous dit qu'il y a alors également subrogation : le nouvel acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur



initial. Mais, il y a une nuance. Le législateur donne au nouvel acquéreur un droit de résiliation spécifique. Le nouvel acquéreur à le droit de résilier le bail pour un des motifs prévus à l'article 3, §§ 2 à 4 à la condition toutefois qu'il notifie au preneur un congé de 3 mois dans les 3 mois qui suivent la passation de l'acte authentique. On a donc une faculté contenue dans la loi, plus favorable pour le bailleur que dans le droit commun. Si le nouvel acquéreur ne fait pas usage de cette faculté, il sera soumis aux facultés et conditions de résiliation prévues à l'article 3 au même titre que le bailleur initial.

C'est une dérogation à l'article 1743 du Code civil.



Titre 3. Les contrats de service

Chapitre 1. Le contrat d'entreprise

Section 1. Le cadre normatif

§ 1. Le cadre légalIl est nommé le louage d'ouvrage et d'industrie dans le Code civil. Cette terminologie est due à Plagnol et la définition du contrat d'entreprise est à l'article 1710 du Code civil : c'est un contrat par lequel une des parties (l'entrepreneur) s'engage à faire quelque chose, à prester un service au profit d'une autre partie (le maître de l'ouvrage), et ce, moyennant le payement d'un prix qui est un prix en argent.

Les éléments importants : Existence d'une obligation de facere contre un prix en argent.

A. Le Code civilDans le Code civil, les rédacteurs ont fait un distinction entre deux types de louage qu'ils ont mis sur un même pied : le louage de chose et le louage d'ouvrage.

B. Les législations particulières extérieures au Code civil

§ 2. L'autorégulation et les normes déontologiquesCertaines sont dans des lois particulières : le contrat de travail, le transport, etc.

Aujourd'hui, la doctrine fait la distinction entre le contrat d'entreprise au sens strict et le contrat d'entreprise au sens large. Au sens strict, c'est le contrat de construction où on vise la prestation d'un service qui est un service de construction au sens propre du terme ou de travaux sur un immeuble. Il est nommé par le Code civil de contrat de devis et marché (articles 1787 à 1799 du Code civil). Au sens large, ce sont tous les autres contrats d'entreprises. Ils sont extrêmement nombreux. On vise tous les contrats où une personne va accomplir une prestation intellectuelle ou matérielle contre un prix, une rémunération.

Le Code civil est applicable à tous ces contrats.

Des législations particulières peuvent aussi avoir été adoptées par le législateur. Ce qu'il faut retenir c'est que, par principe, on a des législations de protection.



Ex: maître de l'ouvrage qui est un consommateur. On peut donc appliquer la loi sur les pratiques du marché qui s'applique à ce contrat. On a aussi une situation où le maître de l'ouvrage est un particulier qui fait construire une habitation, on applique la loi Breyne.Ex. : quand le maître de l'ouvrage est une autorité publique soumise aux règles particulières du droit spéciale.

On a aussi des législations qui ont obligation de protéger l'entrepreneur. Ex. : l'architecte.

On a aussi des lois par rapport à l'objet de l'entreprise.

Nous allons nous borner à l'examen du Code civil même si le contrat d'entreprise peut faire l'objet de législation spéciale : articles 1779 à 1799 du Code civil.

Section 2. Définition et caractèresComme pour tout contrat, il y a des éléments essentiels de cette qualification juridique. Au sens du Code civil, les éléments essentiels sont :

− Une prestation de facere, l'entrepreneur preste, fait, accomplit un service.Cette prestation porte sur des actes matériels (ça nous permet de distinguer du contrat de mandat).Elles sont accomplies en toute indépendance et sans pouvoir de représentation.

− La contre-partie de cette prestation est un prix en argent.

Caractères par rapport aux classifications classiques :

− C'est un contrat nommé. On considère de façon très large qu'il est quasi-nommé parce que le régime juridique est très sommaire (on a 20 dispositions légales contre 100 en vente). La conséquence est que de nombreuses règles seront en réalité celles du droit commun des obligations contractuelles.

− C'est aussi un contrat consensuel qui se forme par le seul échange des consentements. On peut transposer tout les principes du contrat de vente : il faut qu'il y ai accord sur les éléments essentiels et substantiels.

− Ça peut aussi être un contrat solennel.

− C'est aussi un contrat onéreux. Il faut faire des rapprochements avec le contrat de vente, le prix est aussi un prix en argent, une somme d'argent et pas la remise d'une chose. Mais, il y a des distinctions avec le contrat de vente, on considère en matière de contrat d'entreprise que le prix ne doit pas être nécessairement déterminé ni même déterminable au moment de la conclusion du contrat. Il peut l'être mais il ne doit pas l'être. C'est un usage que l'on retient souvent lorsque le contrat d'entreprise porte sur une prestation de moindre importance



économique ou bien dans certains secteurs d'activité. Par exemple, le serrurier qui ne va pas nécessairement donner le prix à l'avance. Il faut être prudent, il faut chercher l'intention des parties. La Cour de cassation considère que ce n'est pas un principe général de droit qui serait applicable à tous les contrats d'entreprise. Il faudra donc apprécier au cas par cas. Par exemple, la consultation d'un avocat. Quand on rentre dans son bureau, on ne sait pas combien on va payer. Il y a maintenant des règles déontologiques qui imposent à l'avocat d'informer des critères que l'avocat va utiliser. Mais il y a cet usage.

Dans ces cas là, le prix peut être fixé unilatéralement à la fin de l'ouvrage mais il y a des limites : exigence de bonne foi et interdiction de l'abus de son droit.

Remarque : quand une partie peut fixer quelque chose toute seule, on est dans le cas d'une partij beslissing, une décision de partie.

− C'est aussi un contrat synallagmatique. Il y a des prestations réciproques qui sont interdépendantes. Elles se répondent l'une l'autre. On appliquera donc à ce contrat toutes les conséquences du contrat synallagmatique : 1. Les sanctions spécifiques : exception d'inexécution et la résolution (article 1184 du Code

civil).2. Article 1325 du Code civil : règle probatoire, il faut autant d'exemplaires que de parties

ayant un intérêt distinct. 3. Application de la théorie des risques. En matière de contrat d'entreprise : article 1788 à

1790 du Code civil.

− Le contrat d'entreprise est un contrat intuitu personae dans le chef de l'entrepreneur selon la doctrine classique (articles 1794 et 1795 du Code civil). Article 1794 du Code civil accorde une faculté de résiliation unilatérale au profit du maître de l'ouvrage. Elle est appréhendée d'une certaine manière comme une répudiation : « je met fin au contrat d'une façon unilatérale ». Article 1795 du Code civil prévoit que le décès de l'entrepreneur qui met fin au contrat. La doctrine classique a donc conclut qu'il y avait le caractère intuitu personae.

Une partie de la doctrine dit qu'il faut rechercher l'intention des parties (comme pour le droit classique), le contrat est qualifié d'intuitu personae que si c'est l'intervention personnelle de cet entrepreneur là qui a été un élément essentiel ou substantiel du contrat. Mais si l'objectif du maître de l'ouvrage est la fin, l'ouvrage, on devrait conclure que le contrat n'est pas intuitu personae.

Par exemple : on a un contrat médical, la personne du médecin est déterminée, un avocat aussi. Mais si on va à un car-wash, ce qui est déterminant pour nous, c'est le lavage de la voiture.



Section 3. Éléments essentiels et formation du contrat d'entrepriseOn applique intégralement les règles du droit commun des obligations contractuelles. Elles s'appliquent sous l'angle dynamique et statique.

Quelques précisions : le consentement doit exister et il doit porter sur les éléments essentiels et substantiels du contrat d'entreprise.

En ce qui concerne l'objet, pour le droit commun, l'objet doit être déterminé ou déterminable. Cette exigence s'applique concernant l'objet de la prestation (l'ouvrage doit être déterminée ou déterminable). Mais cette exigence de déterminabilité ne s'applique pas nécessairement en ce qui concerne le prix. En ce qui concerne le prix, dans la pratique, on a des modalités sur la détermination des prix qui peuvent être appliqués par les parties. On peut avoir recours au forfait qui peut être absolu ou relatif. Le forfait absolu est la situation où les parties arrêtent un prix global et ce prix n'est plus susceptible d'être modifier en cours d'exécution. Le principe du caractère obligatoire du forfait est confirmé à l'article 1793 du Code civil (principe de la convention-loi). C'est l'entrepreneur qui assume les risques d'être peut être moins bien payer. Le forfait relatif est lorsqu'on fixe un prix mais on autorise des nouveaux prix en cours de l'ouvrage. On verra que ça peut être le cas lorsque le maître de l'ouvrage demande des prestations supplémentaires contre prix.

On a aussi le marché à prix unitaire ou à bordereau du prix. Les parties vont arrêter simplement le prix unitaire du travail (par heure) et de la marchandise. Ce n'est donc qu'à l'achèvement de l'ouvrage qu'on calcule le prix unitaire sur la base des unités qui ont été convenues.

Le choix de l'une ou l'autre modalité est libre et donné aux parties sous le principe de la liberté dans le choix d'un forfait ou du marché à prix unitaire.

Section 4. Distinction avec d'autres contratsIl y a deux caractéristiques : obligation de faire et une contre-partie qui est un prix en argent.

Distinction entre le contrat d'entreprise et le contrat de travail :

Dans la pratique, un maître de l'ouvrage qui veut faire réaliser une prestation peut recourir au contrat d'entreprise et au contrat de travail. Ils ont tous les deux pour objet l'accomplissement d'actes matériels. L'élément de la distinction est l'existence ou pas de la subordination juridique, d'un lien de subordination qui est caractéristique du contrat de travail en vertu des articles 2 et 3 de la Loi du 3 juillet 1978 alors que ce qui caractérise le contrat d'entreprise, c'est l'indépendance de l'entrepreneur, l'absence de subordination juridique.

Dans la pratique, la question de la qualification est très importante. L'enjeu ici est d'apprécier s'il y a



subordination juridique.

Quels sont les éléments qu'on utilise pour faire la distinction ?L'intention des parties : prévoir un pouvoir hiérarchique ou une liberté au prestataire. Il faut la chercher dans le contrat lui-même et dans l'exécution du contrat, dans la manière dont se comportent les parties de façon concrète. Il y aura indépendance et donc contrat d'entreprise lorsque le prestataire a la liberté d'organiser son temps de travail et d'organiser son travail lui-même, la manière de le réaliser. Lorsqu'il y a un pouvoir hiérarchique, une autorité qui se manifeste, c'est un contrat de travail.

Intérêt de la distinction :− La sécurité sociale. En ce qui concerne l'entrepreneur, c'est un régime indépendant ou pas

avec une application différente de la sécurité sociale.− Si c'est un contrat d'entreprise, on applique le Code civil et si c'est un contrat de travail, on

applique la loi du 3 juillet 1978.− L'entrepreneur peut sous-traiter l'accomplissement des prestations mais le travail ne peut pas

sous-traiter dans le cas d'un contrat de travail. − Les conséquences en terme de responsabilité sont que la responsabilité personnelle de

l'entrepreneur est plus grande que celle du travailleur parce que le travailleur est davantage protégé par la loi. Le législateur a le soucis de protéger celui qui est soumis.

− La responsabilité pour autrui est telle que l'employeur répond sur le plan de la responsabilité extra-contractuelle des fautes de ses travailleurs, de ses préposés. Si le travailleur cause un dommage à un tiers, l'entrepreneur devra répondre vis-à-vis du tiers (article 1384, alinéa 3 du Code civil). Elle n'existe pas en matière de contrat d'entreprise. Le maître de l'ouvrage ne répond pas de son entrepreneur, c'est un indépendant.

Distinction entre le contrat d'entreprise et le contrat de vente :

D'un point de vue strictement économique, le contrat d'entreprise est souvent appréhendé comme étant une vente de service (ce n'est pas correcte juridiquement). On a vu que dans certains cas, le législateur admet cette proximité notamment dans la garantie des biens de consommation qui dit que la garantie légale, de 2 ans en principe, va jouer lorsqu'il s'agit de la vente d'un bien de consommation ou d'une chose à fabriquer. La garantie légale s'étend à l'installation du bien lorsque les conditions légales sont rencontrées. Ce sont deux extensions qui sont caractéristiques de la similitude entre les deux. La garantie doit être la même.

Sur le plan juridique, la distinction est claire entre les deux contrats. Le contrat de vente transfère le titre de la propriété contre un prix et le contrat d'entreprise porte sur l'accomplissement d'une prestation de facere contre un prix.



La situation la plus problématique est lorsqu'on est à l'intersection des deux contrats. C'est l'hypothèse de la fourniture onéreuse (contre un prix) d'une chose à fabriquer à partir de matériaux fournis par le fournisseur. Dans cette situation, on a la question de qualification. Est-ce que c'est une vente ? Ou bien un contrat d'entreprise ? Est-ce que c'est un bien mobilier ou immobilier ? Si c'est un bien immobilier, ce qui sera fournit au final, c'est une construction qui n'est pas encore réalisée. À cet égard, on utilise un critère qui est dépendant de la propriété du terrain sur lequel la construction est érigée.

− Première situation, le terrain appartient au maître de l'ouvrage. L'entreprise vient construire sur le terrain, on peut donc conclure que c'est un contrat d'entreprise, on fait appel à cette personne pour faire quelque chose.

− Deuxième situation, si le terrain appartient à l'entrepreneur, qu'il doit construire sur son terrain et ensuite fournir le terrain et la construction, on est dans le cas de la vente.

Ceci étant, une situation existe lorsque la question de la qualification n'est pas importante. La situation des ventes qui sont soumises à la Loi Breyne du 9 juillet 1971 concernant la construction des habitations. Toutes les règles s'appliquent qu'il s'agit d'un contrat de vente ou d'entreprise tant que ça rentre dans les caractéristiques de la Loi Breyne. Pour ce qui ne tombe pas sous la Loi Breyne, c'est la question d'avant qu'il faut se poser. Si c'est un bien mobilier, l'objet du contrat est la fourniture d'une chose mobilière à fabriquer à base de matériaux qui appartiennent au fournisseur. L'élément déterminant est l'intention des parties.

Dans certains cas, il y a lieu à une qualification mixte. On lit le contrat et on considère que les deux qualifications sont pertinentes, les deux qualifications coexistent. En général on retiendra cette qualification mixte lorsque ces opérations sont dissociables. Ex. : on prévoit de vendre une chose mais que le vendeur va devoir faire des réparations quand nécessaire, on a donc les deux.

− Première possibilité : Une qualification mixte veut dire que sur le plan juridique, on va appliquer de façon distributive le régime de la vente et le régime du contrat d'entreprise. Si on constate qu'il y a une défectuosité, on peut appliquer les garanties de la vente, s'il y a un problème dans l'exécution, on peut appliquer les garanties du contrat d'entreprise.

− Deuxième possibilité : la qualification unique lorsque l'intention des parties montre qu'elles ont conclu une opération économique globale, unique. Il faut donc choisir entre les qualifications, retenir une seule qualification pour pouvoir y avoir recours. L'élément déterminant dans l'intention des parties est la finalité : quelle est la finalité poursuivies ? On aura tendance à privilégier la qualification de vente quand l'élément important est la réalisation de la chose peu importe les modalités. Lorsque ce qui est déterminant est la façon dont la chose est réalisée, dans ce cas là, on va privilégier la qualification de contrat d'entreprise. En doctrine et en jurisprudence on va



trouver des critères pour trouver la qualification : 1. Critère économique :

Ils ne sont pas toujours pertinent mais parfois oui. On prend en considération la valeur, le coût respectif du travail et de la matière. Dans certaines circonstances, ça peut être déterminant. Si le coût de la main d’œuvre est plus élevé que le matériel, c'est un contrat d'entreprise, ou sinon c'est un contrat de vente.

2. Critère psychologique : prendre en considération qui est à l'origine des plans du mode de fabrication de la chose. Si c'est le maître de l'ouvrage qui en est à l'origine, on privilégie la qualification de contrat d'entreprise. Si c'est le fabricant qui fabrique selon son propre processus, ses propres plans sans que ça soit déterminant, on va privilégier la qualification de contrat de vente. Ce critère peut parfois être déterminant.

3. Critère de spécificité : il est facile à appliquer à des situations concrètes. Il invite à savoir si la chose à réaliser répond aux besoins spécifiques de celui qui la commande. Est-ce que la chose est réalisée en suivant les besoins, les souhaits pour qui elle est réalisée ? Dans les faits, quand on a des choses produites en série, dans ce cas là, elle n'est pas spécifique et on privilégiera la qualification de contrat de vente. Si ce n'est pas le cas, et qu'on fait attention aux besoins de l'acheteur, on qualifiera la chose de contrat d'entreprise.

Quel est l'intérêt de la distinction ? En matière de régimes, ils ne sont pas identiques. Il y a des différences par rapport au moment du transfert de la propriété des risques, la détermination du prix, en cas de défectuosité de la chose. En matière de contrat d'entreprise, article 1794 du Code civil qui accorde une faculté de résiliation unilatérale au maître de l'ouvrage.

Distinction entre le contrat d'entreprise et le contrat de mandat :

À l'origine, ils pouvaient avoir le même objet, c'est-à-dire prescrire un service, une prestation de facere. La distinction était la présence d'un prix ou pas. Le contrat d'entreprise supposait le payement d'un prix, le contrat de mandat était sans contre-partie financière. C'est la conception originaire mais ce n'est plus celle du Code civil.

Ce qui distingue aujourd'hui, c'est l'objet de la prestation principale. L'objet dans le cadre du contrat d'entreprise est un acte matériel, une prestation manuelle ou intellectuelle. Dans le cadre du contrat de mandat, l'objet porte sur des actes juridiques. Ce qui en fait sa spécificité, c'est que ce contrat accorde un pouvoir de représentation en ce sens que le mandataire va être habilité à poser des actes juridiques au nom et pour le compte de son mandant.

Mais dans la pratique, il y a des difficultés de qualification. On peut avoir des qualifications mixtes avec une coexistence de prestations qui relèvent des deux et on peut avoir des qualifications uniques où on choisit donc entre les deux qualifications.



Par exemple, si on prend la situation de l'avocat. Il accomplit des prestations qui sont des actes matériels comme des consultations, etc. Mais en tant qu'avocat, on va aussi représenter son client dans le cadre d'un mandat. La particularité pour l'avocat est qu'il peut être mandataire dans le cadre de deux types de mandat :

1. Le mandat ad litem : lorsqu'il représente son client en justice, devant les prétoires. L'avocat n'a pas a prouver ses pouvoirs ni ce qu'il a le droit d'accomplir.

2. Le mandat de droit commun : il s'agit d'actes juridiques. Par exemple, quand un avocat donne congé à un locataire. Même chose quand il fait un contrat au nom et pour le compte de la personne.

Par exemple, l'intervention d'une agence immobilière dans le cas de la vente d'un immeuble. Elle va d'abord poser des actes matériels lorsqu'elle assure la promotion de la vente, elle fait passer des affiches, elle fait visiter le bien, etc. Mais parfois, l'agence immobilière va aussi pouvoir poser des actes juridiques au nom et pour le compte d'autrui dans l'hypothèse où elle est chargée de conclure la vente au nom et pour le compte du propriétaire. Comment qualifier alors cette situation ? La tendance est davantage de privilégier une qualification unique qui invite à prendre en compte la finalité de l'opération économique. Généralement, il y a une tendance qui dit que lorsqu'elle a le pouvoir de conclure la vente, c'est un contrat de mandat pour le tout. C'est une tendance certaine et majoritaire mais elle ne s'impose pas.

Mais en matière de mandat, il y a la possibilité d'une réductibilité des honoraires du mandataire. Le juge est autorisé à réduire le salaire du mandataire lorsqu'il est hors de proportion avec les prestations accomplies. C'est un pouvoir exceptionnel, en droit commun, ce n'est pas possible. Mais cette possibilité prend appuis sur l'article 1986 du Code civil parce que, par nature, le principe est que le mandat est un contrat gratuit.

Il y a d'autres éléments de distinction sur le plan juridique. En principe, l'entrepreneur ne représente pas son maître de l'ouvrage. Ce n'est pas caractéristique du contrat d'entreprise.

Et par ailleurs, il y a des règles différentes en matière de responsabilité et en matière de responsabilité pour autrui. En principe, le maître de l'ouvrage ne répond pas de l'entrepreneur alors que, dans certain cas, le mandant va devoir répondre de son mandataire.

Si on est confronté à une situation où un cocontractant accomplit les deux actes, il faut se poser la question de la qualification : mixte ou unique ? L'élément toujours déterminant dans une qualification est l'intention des parties, une prestation globale et unique ou des prestations dissociables ?

Section 5. Les obligations des partiesL'élément important est qu'il faut se tourner vers le Code civil mais surtout vers le droit commun des



obligations contractuelles. Les dispositions spéciales du Code civil sont tellement peu nombreuses que le principe ici est celui du droit commun.

§ 1. Les obligations de l'entrepreneurOn s'accorde à considérer qu'il est tenu de 3 obligations principales qui prennent directement appui sur le droit commun des obligations contractuelles :

A. L'obligation d'exécuter correctement le travail promisIl doit bien exécuter son travail. Correctement exécuter implique le respect de 3 obligations particulières :

1. Il doit respecter les normes contractuelles, les stipulations contractuelles, ce que les parties ont concluent. Il doit aussi respecter les règles de l'art – c'est respecter les règles de la profession, les bonnes pratiques professionnelles dans un secteur d'activité. Ces règles peuvent prendre différentes formes : des règles déontologiques,etc. Parfois, ces règles de l'art relèvent d'un consensus sans qu'elles soient dans un texte officiel. La notion est assez floue.Arrêt de la Cour de cassation 2 février 2006 : par application de l'article 1135 du Code civil, l'entrepreneur est contractuellement tenu de respecter les règles de l'art. Si on ne les respectent pas, il y a un manquement contractuel. De façon plus approximative, on peut considérer que ces règles de l'art sont la norme de bon comportement pour le professionnel.

2. Il a une obligation d'information et de conseil. Cette obligation est variable selon la situation concrète. Par exemple, en matière de construction, cette obligation est très poussée. Quand on parle de cette obligation, on fait la distinction entre information et conseil. Informer, c'est communiquer une information de façon neutre, c'est porter à la connaissance de l'autre partie une information neutre. Conseiller, c'est communiquer une information pour orienter une décision. C'est particulièrement éloquent en matière de construction où l'entrepreneur de travaux doit informer le maître de l'ouvrage des tarifs, des délais d'exécution, etc., mais il doit aussi conseiller, c'est un spécialiste et s'il se rend compte que les demandes du maître de l'ouvrage ne sont pas réalistes ou entraînent des dangers, il doit orienter le choix, conseiller le choix du maître de l'ouvrage. De façon générale, cette obligation est variable, dès qu'on est face à un spécialiste, elle est souvent plus accentuée. Il y en a qui sont consacrées par la loi ou des règles déontologiques.



3. Sur le principe, on considère (en tout cas quand c'est un contrat intuitu personae) que l'entrepreneur doit exécuter personnellement l'ouvrage.

B. L'obligation d'exécuter le travail dans les délais convenusC'est exécuter le travail dans les temps convenus.

La situation la moins délicate est la situation où les parties ont prévus un délai expressément, l'entrepreneur est tenu de respecter ce délai – principe de la convention-loi. Ceci étant, il y a souvent une clause qui précise le délai d'exécution mais une autre clause qui mentionne que le délai est purement indicatif. Le délai perd alors de son caractère contraignant. L'entrepreneur ne devra pas vraiment le respecter mais il reste indicatif du délai raisonnable de l'exécution. Si dans la pratique, l'entrepreneur met le double du temps, on peut se baser sur ce délai pour montrer qu'il y a une faute.

Souvent, il n'y aura pas de stipulation expresse du délai. Le principe est alors que l'entrepreneur devra s'exécuter dans un délai raisonnable en fonction des circonstances (ampleur de la tâche) et dans un délai utile (qui présente une utilité pour le maître de l'ouvrage).

Par exemple, une jeune femme va faire réaliser une robe de mariée. C'est un contrat d'entreprise parce qu'elle sera faite selon les besoins de la mariée. Souvent, on ne précise pas dans le contrat le délai. Mais on précise dans le contrat la date de mariage. Le délai ultime et raisonnable suppose que la robe soit livrée avant le mariage. On peut supposer qu'il y a un délai implicite pour l'entrepreneur.

Respecter le délai est une obligation de résultat.

C. Les autres obligationsQuelles sont les autres obligations ?

− Obligation de conserver la chose : entre l'achèvement de l'ouvrage et la livraison à l'acheteur.

− Obligation de livrer l'ouvrage : l'entrepreneur doit livrer ce qu'il a réalisé. Sur le plan terminologique, on parle pour le contrat d'entreprise de l'obligation de livraison, en matière de contrat de vente, on parle de l'obligation de délivrance. C'est la même chose.

− Obligation de restituer la chose : elle peut éventuellement s'imposer. Elle doit être distinguée de l'obligation de livraison. L'obligation de livraison implique que l'entrepreneur livre l'ouvrage, le résultat de son travail. Il y a une obligation de restitution quand le maître de l'ouvrage lui a donné une chose qui lui appartient et c'est sur cette chose qu'il a réalisé son ouvrage. Par exemple, je vais chez le garagiste pour faire un entretien. Je lui remet ma voiture et



l''entrepreneur est tenu de livrer son ouvrage qui est les réparations et les travaux.

Elles sont déduites du droit commun. L'élément déterminant est de qualifier les obligations et de voir si on est en présence d'obligation de moyen ou de résultat quand on parle de la responsabilité.

En matière de contrat d'entreprise, il n'y a pas de principes posés sous réserve de l'obligation de respect du délai. Aussi pour l'obligation de restituer la chose du maître. Mais l'obligation de bien exécuter le travail pourra être une obligation de moyen ou de résultat. Comment apprécier ? On applique les principes du droit commun :

1. Premier repère : la précision de l'obligation (plus la précision est importante, plus on aura tendance à y voir une obligation de résultat – plus la précision est floue, plus c'est une obligation de moyen).

2. Deuxième repère : la spécialisation de l'entrepreneur (plus il s'agit d'un expert, plus on ira vers une obligation de résultat). Par exemple, en matière de construction, la plupart des obligations sont des obligations de résultats.

3. Troisième repère : l'aléa (plus elle est aléatoire, plus le risque de l'inexécution est grand, plus c'est une obligation de moyen).

La question de la responsabilité, il faut l'aborder avec le contrat de vente. En droit commun de la vente, le moment déterminant est le moment de l'agréation (= acte juridique par lequel l'acheteur reconnaît que la chose a été livrée et est conforme). Ce moment est déterminant parce qu'avant, le vendeur répond des vices apparents, après, il répond plus que de la garantie des vices cachés.Pour le contrat d'entreprise, le raisonnement est le même mais le cadre du régime est purement prétorien. C'est un régime qui va prendre appuie sur les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Deux moments déterminants : lorsque l'ouvrage est achevé, en matière de contrat d'entreprise, l'entrepreneur va livrer la chose (comme en matière de vente – la remise matérielle de la chose) et lors de la réception (= un acte juridique par lequel le maître de l'ouvrage constate que l'ouvrage lui a été livré et reconnaît que la chose est conforme). La particularité pour les contrats d'entreprise : la réception a parfois lieu en 2 temps (surtout le cas en matière d'entreprise de construction). La réception en deux phases :

1. Réception provisoire : elle fait immédiatement suite à la prise de livraison. Généralement, elle se traduit par l'établissement d'une sorte d'état des lieux. Le maître de l'ouvrage va déjà constater des défauts apparents de malfaçons.

2. Réception définitive : Suite à cette réception, on laisse un délai d'attente, d'épreuve, de garantie pour permettre à l'immeuble de bouger, de laisser apparaître d'autres contrefaçons. Ce délai varie entre 6 mois et un an.



Après, il y a la réception définitive où les parties complètent le document établit lors de la réception provisoire. Il est propre à l'immobilier parce qu'on ne constate pas nécessairement tous les défauts directement. On va pouvoir alors prendre en compte d'autres vices que ceux apparents au moment de la réception provisoire.

La Cour de cassation nous dit que sauf convention contraire, seul la réception définitive vaut agréation. Seule la réception définitive est un acte juridique, la réception provisoire ne fait que constater l'achèvement de l'ouvrage.

Les effets propres : − Réception provisoire : elle permet de constater que l'ouvrage est achevé, le prix devient

exigible à ce moment là. Dans le cadre de la Loi Breyne concernant la construction d'habitation, c'est au plus tôt au moment de cette réception provisoire que se réalise le transfert des risques, elle peut se réaliser plus tard lors de la réception définitive aussi.

− Réception définitive : elle vaut agréation, elle emporte les charges de l'entrepreneur pour toutes les malfaçons apparentes, pour tout les vices apparents. Après, on ne peut plus demander pour des vices apparents. Par ailleurs, c'est lors de cette réception définitive que s'opère le transfert des risques. À dater de cette réception, le maître de l'ouvrage garde la possibilité d'assigner l'entrepreneur sur la base de la responsabilité pour vice caché ou de la garantie décennale.

Pour tous les autres contrats d'entreprise, il n'y a qu'une seule réception, elle produira alors les effets des deux réceptions.

Lorsqu'on aborde la responsabilité de l'entrepreneur, on doit distinguer sa responsabilité avant l'agréation/réception et après l'agréation/réception.

− Avant , il est pleinement responsable sur la base du droit commun de la responsabilité contractuelle. Les principes sont ceux du droit commun. Pour apprécier sa responsabilité, il faudra vérifier si l'obligation méconnue était une obligation de moyen ou de résultat. Comme elle est de droit commun, elle va jouer pour les mêmes causes du droit commun : en cas d'inexécution totale, en cas de retard dans l'exécution et en cas d'exécution défectueuse.

Les sanctions sont aussi celles des obligations contractuelles avec tout le panel des sanctions applicables du du droit commun. On doit faire attention selon que le manquement est partiel ou définitif et complet :

− Si le manquement est partiel (un défaut sur une partie de l'immeuble) et qu'on peut y remédier, la sanction sera de demander la réparation, l'exécution en nature.

− Le cas échéant, sous l'astreinte.

Dans la pratique, la situation est différente si il y a un défaut complet et définitif d'exécution. Les



sanctions plus naturelles sont alors la faculté de remplacement ou le maître de l'ouvrage peut opter entre la résolution ou l'exécution. Une des questions sensibles qui se posent à propos de ces deux sanctions est de savoir si le maître de l'ouvrage peut sanctionner de façon unilatérale ? Est-ce qu'il peut décider de se passer d'une décision judiciaire et agir sans passer par la justice ? Sur le plan des principes, le Code civil pose le principe des sanctions judiciaires, le remplacement est en principe judiciaire, la résolution aussi est en principe judiciaire (le juge constate qu'il y a un manquement grave qui la justifie). La jurisprudence a fortement nuancé ceci, la plus grande majorité de la jurisprudence (avec la Cour de cassation) et aussi la doctrine considère que ces deux sanctions peuvent être demandées unilatéralement.

En ce qui concerne le remplacement unilatérale qui est une mesure exceptionnelle reconnue par la jurisprudence et la doctrine, le remplacement unilatéral est subordonné à plusieurs conditions :

− Il faut qu'il y a une condition d'urgence. Est-ce que le maître d'ouvrage pouvait attendre une décision judiciaire ? Le manquement doit être suffisamment grave.

− Il faut que le maître de l'ouvrage constate le manquement (recours à un huissier, etc.). Il faut qu'il se réserve les preuves du manquement de l'entrepreneur pour pouvoir établir dans le futur qu'il a établit dans les conditions imposées.

− La mise en demeure. Le maître de l'ouvrage doit laisser un bref délai à l'entrepreneur pour qu'il s'exécute lui-même. Mais il faut laisser une dernière chance de s'exécuter.

− Le remplacement doit être fait de bonne foi, sans abus. En particulier, le fait que le maître de l'ouvrage procède à remplacement ne justifie pas qu'il aille chez le plus cher (l'entrepreneur initial devra payer).

En ce qui concerne la résolution unilatérale, la Cour de cassation a admis que la résolution soit unilatérale, que le maître de l'ouvrage, par simple notification unilatérale, fasse connaître à l'entrepreneur que le contrat a prit fin à ses torts. Mais la Cour de cassation rappel que le contrôle a posteriori du juge reste possible. L'entrepreneur qui veut contester la résolution unilatérale peut saisir un juge pour qu'il apprécie si la résolution était nécessaire ou pas. Si le juge estime que non, il pourra alors prononcer la résolution aux torts du maître de l'ouvrage avec toutes les conséquences qui en suivent.

− Quand est-il de la responsabilité après la réception ? Pour tous les contrats d'entreprise :

1. Responsabilité pour vices cachés : elle s'applique à tous les contrats d'entreprise (immobilier ou mobilier). Elle n'a aucun appuie dans les dispositions du Code civil. Le principe de la responsabilité pour vices cachés a été posé par la Cour de cassation (maintenant, c'est un principe acquis).



Quelle est la justification de cette responsabilité pour vices cachés ? Elle réside dans le principe même de l'agréation. Selon la Cour de cassation, la réception agréation ne peut couvrir les vices que le maître de l'ouvrage n'est pas en mesure de constater à ce moment. Elle ne peut intervenir que pour ce que le maître de l'ouvrage a pu constater. Il serait donc injuste de lui refuser cette garantie. Quelles sont les conditions ?1. Il faut qu'on soit en présence d'un défaut, d'un vice (intrinsèque ou fonctionnel – voir

régime de la vente).2. Il faut que le vice soit caché. Il est caché s'il ne peut pas être descellé au terme d'un

examen prudent et attentif de l'ouvrage mais aussi quand il a pas été porté expressément à la connaissance du maître de l'ouvrage.

3. Le maître de l'ouvrage doit établir l'existence d'une faute de l'entrepreneur. Il faut établir que le défaut est imputable à la faute de l'entrepreneur et c'est pour cela qu'on parle de responsabilité pour vices cachés alors qu'en matière de vente on parle de garantie parce qu'il ne faut pas établir la faute du vendeur.Pourquoi est-ce qu'il faut exiger cette faute ? Parce qu'ici, on est dans le cadre d'un régime qui n'a aucun appuie juridique dans le régime du contrat d'entreprise, on s'en remet donc au droit commun qui pose cette condition.

Les conditions de procédures ? Il n'y en a aucune dans le Code civil. La question est celle de est-ce qu'on doit appliquer l'exigence du bref délai que l'on trouve à l'article 1648 du Code civil en matière de vente ? La Cour de cassation refuse d'appliquer ce principe parce que cet article ne s'applique qu'à la vente et donc pas au contrat d'entreprise. Mais il n'en reste pas moins que le maître de l'ouvrage doit agir dans un délai utile. On ne voit pas fortement la distinction pratiquement. Mais ce délai utile est un délai raisonnable et, comme en matière de vente, c'est le juge qui va apprécier si le maître de l'ouvrage a agit dans le délai utile en fonction des circonstances de l'espèce : la nature de l'ouvrage, la nature du défaut, la qualité des parties, etc. Le cas échéant, le juge pourra tenir compte de négociations qui sont intervenus entre les parties, d'un délai d'expertise, etc.

Comment l'entrepreneur peut-il échapper à cette responsabilité ?Il peut contester le défaut et le caractère caché et contester sa faute. Il pourrait établir qu'il y a un cas de force majeure qui la empêché d'exécuter ses obligations.

Est-ce que la présomption de mauvaise foi qui est reconnue dans le chef du vendeur professionnel peut trouver à s'appliquer également dans le chef de l'entrepreneur professionnel ?Sur le principe, on doit considérer que non parce qu'elle s'applique en matière de vente mais elle n'est pas reçue en matière de contrat d'entreprise même s'il est certain que lorsque l'entrepreneur est un professionnel, on sera plus exigent.



2. La garantie décennale : elle est prévue par la loi aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Elle s'applique uniquement à l'entreprise de construction (notion de contrat d'entreprise au sens strict tel que définit précédemment). C'est une responsabilité, en réalité, puisqu'il faut établir la faute de l'entrepreneur. Elle est légale (prévue par la loi), contractuelle (elle intègre le champ des relations contractuelles) et d'ordre public (aucune possibilité d'échapper à cette responsabilité).

Quel est son champ d'application ? 1. Champ d'application matériel : elle ne joue que lorsque l'ouvrage porte soit sur un

édifice (article 1792 du Code civil) ou sur un gros ouvrage immobilier (article 2270 du Code civil). Concrètement, elle joue donc lorsqu'on construit un immeuble, un édifice mais également lorsqu'on réalise des travaux sur l'immeuble (ex : rénover ma toiture, placer du carrelage, etc.).

2. Champ d'application personnel : la qualité des deux parties est déterminante : 1. Le défendeur à l'action doit être un entrepreneur au sens du Code civil. Un

entrepreneur de travaux (au sens courant du terme) mais aussi tous les autres entrepreneurs qui sont intervenus dans ses travaux (ex : un architecte, un bureau d'étude, un promoteur immobilier) pour autant qu'ils interviennent par rapport aux travaux de l'immeuble. Cet entrepreneur peut être un sous-traitant qui s'exécute pour quelqu'un d'autre. Dans le cadre de la Loi Breyne (construction d'habitation), le législateur va étendre les possibilités d'assigner la garantie décennale au vendeur.

2. Le demandeur à l'action est le maître de l'ouvrage ou ses créanciers (via l'action oblique – au nom et pour le compte du maître de l'ouvrage). Par ailleurs, ce demandeur pourrait aussi être un acquéreur, un acheteur du bien. Pourquoi ? Article 1615 du Code civil : le maître de l'ouvrage fait réaliser les travaux, il a donc la garantie décennale, et après vend. On a donc un nouveau propriétaire mais le vendeur va délivrer la chose avec ses accessoires (matériels et juridiques) donc avec la garantie décennale que le vendeur avait avec l'entrepreneur. Si le maître de l'ouvrage a lui-même assigné l'entrepreneur via cette garantie, l'acheteur ne pourra pas intervenir.

Les conditions de fond : 1. Il faut qu'il s'agisse de travaux sur un immeuble ou d'une construction immobilière

(champ matériel de la garantie).2. Il faut qu'il y ai un défaut. Le Code civil parle de désordre, il faut qu'il y ai un défaut

mais le législateur précise ce qu'est ce défaut (visé par la loi), ça peut donc être un vice de construction ou un vice du sol (article 1792 du Code civil). Il faut donc qu'il s'agisse



d'un défaut structurel au sens de la définition du législateur.3. Il faut qu'il soit grave, la garantie ne peut jouer que si l'ouvrage périt en tout ou en

partie. Le défaut doit compromettre la stabilité même de l'immeuble.4. Il faut établir l'existence d'une faute de l'entrepreneur – régime de responsabilité et pas

de garantie. Il n'est pas correcte de dire garantie décennale. Parmi ces conditions, il n'y a pas de condition que le défaut soit caché. Cette garantie joue donc dans tout les cas, caché ou pas.

Lorsqu'il s'agit d'un contrat d'entreprise mobilier, qui échappe donc à cette garantie, la seule responsabilité possible est celle des vices cachés. Pour un contrat d'entreprise immobilier, le maître de l'ouvrage a la possibilité des deux responsabilités. La difficulté dans la pratique est de combiner ces deux responsabilités. Tout va dépendre de la nature du défaut.

Exemple : je suis le maître de l'ouvrage et je fais appel à une entreprise pour faire poser du carrelage, elle le pose et puis le carrelage se fissure. Il y a un défaut et un préjudice. Dans cette situation même, la seule possibilité est responsabilité pour vices cachés parce que la stabilité de la maison n'est pas mise en péril.

L'articulation, l'élément qu'il faut vérifier est de savoir quel est le type de défaut et quelles sont les conséquences de ce défaut ?

Décennale parce que la réception dure 10 ans à dater de la réception, agréation. Les entrepreneurs ne vont donc répondre de ces défauts que lorsqu'ils apparaissent dans les 10 ans. C'est un délai préfixe, sans possibilités de suspension et d'interruption.

Si c'est un défaut caché, on applique la condition que le maître de l'ouvrage doit agir dans un délai utile, raisonnable. Seulement en matière de vices cachés.

Les sanctions sont celles du droit commun, toutes les sanctions du droit commun se trouve à s'appliquer.

D. La sanction de l'inexécution des obligations de l'entrepreneur

§ 2. Les obligations du maître de l'ouvrageEn ce qui concerne ses obligations :



A. L'obligation de payer le prix convenuIl est en argent, il ne doit pas être nécessairement déterminé ou déterminable au moment de la conclusion du contrat. Il est en principe exigible au moment de l'achèvement de l'ouvrage. Il y a une liberté laissée au partie pour les modalités de payement (par tranche, etc.).

Il y a une protection pour l'entrepreneur qui jouit d'un privilège prévu par l'article 20, 12. de la Loi Hypothécaire.

B. Les obligations de la collaboration au sens largeIl doit collaborer à l'exécution de l'ouvrage par l'entrepreneur. Cette obligation prend appuie dans l'exigence de bonne foi. Elle se distingue en différents devoirs plus particuliers :

1. Le devoir de faciliter le travail :Exemple : en matière de construction immobilière, on admet que le maître de l'ouvrage doit obtenir et communiquer les autorisations administratives relative à la construction. Il doit renseigner l'entrepreneur sur le contexte de la réalisation de l'ouvrage (des éléments dont il a connaissance). Si le maître de l'ouvrage fait appel à différents entrepreneurs, c'est lui qui doit coordonner le travail réalisé par les différents entrepreneurs.

2. L'obligation de réceptionner le travail et l'obligation de retirer, de prendre livraison de la chose : il doit prendre matériellement réception de la chose et il doit réceptionner les travaux.

C. La sanction de l'inexécution des obligations de l'entrepreneurLes sanctions sont celles du droit commun, les sanctions classiques parce qu'il n'y a pas d'autres dispositions. On applique celles des contrats synallagmatiques.

Section 6. Les causes de terminaison propres au contrat d'entreprise

Quand et comment le contrat d'entreprise prend-t-il fin ?

Il peut prendre fin pour les causes du droit commun : annulation (nullité), résolution en cas de manquement fautif.

Mais il y a des causes spéciales de dissolution dans le cas du contrat d'entreprise :



§ 1. La théorie des risquesQuels sont les règles relatives à cette théorie des risques pour les contrats d'entreprise ? Articles 1788 à 1790 du Code civil. Ces dispositions sont supplétives et dans la majorité des cas, elles ne sont pas appliquées, les parties prévoient un régime dérogatoire.

En droit commun, lorsqu'on parle de la théorie des risques, on vise la situation où le débiteur d'une obligation est mis dans l'impossibilité d'exécuter celle-ci en raison d'un cas de force majeure16. On peut avoir deux réponses :

1. Sous l'angle du débiteur et de sa responsabilité, il est libéré de toutes responsabilités.2. Dès lors que les obligations sont interdépendantes, qu'il y a cette réciprocité, la libération

d'une des parties va entraîner la libération de l'autre. Dès lors, la dissolution du contrat.

Qu'en est-il en matière de contrat d'entreprise dans le Code civil :1. L'entrepreneur ne fournit que son travail et sa main d’œuvre. Il fournit le travail sur

une chose qui lui est remise par le maître de l'ouvrage. La perte de la chose n'est alors pas à charge de l'entrepreneur sauf s'il a commis une faute. Le maître de l'ouvrage supporte donc la perte de la chose, sauf faute de l'entrepreneur. Qu'en est-il du prix ? Est-ce que l'entrepreneur peut demander le payement du prix ? Le Code civil dit que l'entrepreneur ne peut rien demander sauf s'il a mis le maître de l'ouvrage en demeure de réceptionner l'ouvrage ou si l'ouvrage a été effectivement réceptionné. (Articles 1789 et 1790 du Code civil)

2. L'entrepreneur fournit son travail mais aussi la matière. Il supporte donc des risques beaucoup plus importants (confirmé par l'article 1788 du Code civil). Il aura droit à aucune rémunération pour le travail déjà réalisé sauf s'il y a eu mise en demeure de réception ou réception de l'ouvrage.

Ce régime s'applique à défaut de dispositions contraires, ce qui est très courant dans la pratique.

§ 2. La résiliation unilatérale par le maître de l'ouvrageArticle 1794 du Code civil : cette disposition est très importante et est souvent appliquée.

Le maître de l'ouvrage, et lui seul, a une faculté de résiliation unilatérale et la disposition nous dit que cette faculté peut être mise en œuvre de sa seule volonté de façon discrétionnaire. Sur le plan des principes, le maître de l'ouvrage ne doit même pas motiver sa décision.

En ce qui concerne le cadre d'application, 3 précisions : 1. C'est bien une faculté de résiliation au sens propre du terme : ce n'est pas une résolution

16 Voir l'introduction avec les contrats synallagmatiques.



pour faute. C'est une faculté de résiliation prévue par la loi, elle est de source légale.2. Cette faculté n'existe au bénéfice que d'une seule partie : le maître de l'ouvrage.

L'entrepreneur n'a pas cette faculté de résiliation. L'entrepreneur est donc soumis au principe de la convention-loi.

3. Elle s'applique selon la doctrine et la jurisprudence à tous les contrats d'entreprise (mobilière et immobilière).

Lorsqu'on est face à un CDI, on applique les règles du droit commun. Quelle est la principale conséquence ? Il y a pour chacune des parties une faculté de résiliation. Chacune des parties peut le faire unilatéralement. Dans ce droit commun, elle joue sans motif, sans exigence de délai et sans exigence d'indemnisation. L'article 1794 du Code civil va donc s'appliquer que lorsqu'il y a un terme qui a été prévu ou s'il s'agit d'une entreprise bien défini et que le terme est donc déterminable.

Qu'en est-il de la mise en œuvre de cette faculté de résiliation ? Elle va jouer sans motivation. Elle peut jouer à tout moment, même le lendemain de la signature du contrat (sous réserve des exigences de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit).

Autre précision en ce qui concerne la mise en œuvre : cette faculté de résiliation n'est soumise à aucun formalisme, elle peut même avoir lieu verbalement, sous réserve des exigences de la preuve.

La seule condition prévue expressément par la loi est la condition d'indemnisation. L'article 1794 du Code civil nous dit que le maître de l'ouvrage doit dédommager l'entrepreneur :

1. Le damnum emergens : le dommage déjà subit, les pertes déjà subies. L'article 1794 du Code civil dit que l'entrepreneur a droit à l'indemnisation de toutes ses dépenses et de tous ses travaux qui ont déjà été réalisés.

2. Le lucrum cessans : le profit escompté, le bénéfice escompté. L'article 1794 du Code civil dit que l'entrepreneur a droit à un dédommagement pour tout ce qu'il aurait pu gagner grâce à cette entreprise (profit direct et indirect – une réputation, etc.).Le lucrum cessans peut être non-indemnisable lorsque l'entrepreneur est titulaire d'une profession libérale. Ex. : un médecin qui s'occupe de nous depuis longtemps et puis on change, il ne peut pas demander les futurs honoraires.

Cette condition de résiliation est particulièrement lourde.

Les effets de la résiliation : le contrat prend fin pour l'avenir à dater de la réception de la résiliation (au moment où l'entrepreneur peut avoir connaissance de la résiliation).

Certains considèrent que lorsque le maître de l'ouvrage demande la résiliation du contrat, il ne peut plus demander la résolution du contrat. C'est une tendance certaine en doctrine et en jurisprudence et il y a une position minoritaire qui est que la faculté de résiliation est faite pour l'avenir mais s'il y a des manquements antérieurs à la résiliation, il n'y a aucun obstacle théorique à ce que le maître de



l'ouvrage demande la résolution pour ces manquements qu'il n'a pas constaté au moment de la résiliation.

L'article 1794 du Code civil est une disposition supplétive, on peut l'exclure, on peut l'aménager. Souvent, on prévoit que l'indemnisation correspond à un forfait fixé par les parties. Si on est dans ce cas là, on est face à une clause de dédit avec une indemnité de dédit. C'est à distinguer de la clause pénale qui va avec la résolution avec une faute d'une des parties.

§ 3. Le décès de l'entrepreneurArticle 1795 du Code civil : il prend fin par le décès de l'entrepreneur ou de l'ouvrier, architecte ou entrepreneur. Donc « entrepreneur » au sens du Code civil mais le décès du maître de l'ouvrage ne met pas nécessairement fin au contrat.

Selon la théorie classique, le contrat d'entreprise est un contrat intuitu personae dans le chef de l'entrepreneur.

Section 7. Questions spécialesLa seule qu'on va voir : la sous-traitance qui est très fréquent dans la pratique.

§ 1. La sous-traitanceOn a un maître de l'ouvrage qui conclut un contrat d'entreprise avec un entrepreneur qui fait alors appel à d'autres personnes pour réaliser tout ou une partie de l'ouvrage.

On a donc un contrat d'entreprise entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur et un contrat d'entreprise entre l'entrepreneur et le sous-traitant. Lorsque c'est ses propres ouvriers, ce n'est pas la sous-traitance parce qu'il n'y a pas les deux contrats.

Il faut cette coexistence des deux contrats. Le sous-traitant va nécessairement exécuter tout ou une partie des obligations qui incombent à l'entrepreneur principal. Il sous-traite.

Ce contrat est un contrat accessoire même s'il a l'air autonome. C'est une position qui ne correspond pas à la réalité économique, elle est essentielle et c'est grâce à la sous-traitance qu'on peut aller plus loin dans les technologies. Il y a de moins en moins de personnes spécialisées dans tout. On fait souvent appel à des spécialistes dans tel ou tel domaine pour avoir de meilleurs résultats.

Quand il y a plusieurs contrats, c'est le principe de la relativité des conventions. Ce principe prend appuie sur l'article 1165 du Code civil. Il renforce l'idée d'une autonomie totale des deux contrats. En principe, ces deux contrats sont tout à fait autonomes. Les obligations contractuelles de l'entrepreneur et du maître de l'ouvrage sont fixées dans le premier contrat et le sous-traitant ne doit



pas, en principe, respecter les principes et les décisions du premier contrat. Il doit respecter les conditions de son propre contrat.

On a donc deux contrats d'entreprises, le sous-traitant est aussi appelé agent d'exécution. Il va exécuter les obligations souscrites par l'autre partie, donc son cocontractant.

Il est tenu des obligations qu'il a contracter avec l'entrepreneur principal. Il n'est pas lié par les conditions contractuelles prévues en amont sauf si on prévoit dans son contrat qu'il doit respecter les conditions du premier contrat.

Autre conséquence : la dissolution d'un des contrats n'entraîne pas la dissolution de l'autre contrat. Ils sont autonomes.

Lorsqu'on est face au mécanisme de la sous-traitance, on a deux problématiques juridiques importantes :

A. La responsabilité de sous-traitantLorsqu'on a un sous-traitant qui intervient, on a 3 parties qui sont économiquement liées. On vient de voir que le principe de la relativité de la convention s'applique. Le sous-traitant est responsable de ses fautes vis-à-vis de l'entrepreneur principal. Et cet entrepreneur va répondre de ses fautes personnelles vis-à-vis du maître de l'ouvrage. Les responsabilités contractuelles vont aussi jouer.

Mais qu'en est-il de la responsabilité entre les deux extrêmes ? Que se passe-t-il lorsqu'un sous-traitant commet une faute ? Le sous-traitant commet une faute, il va donc en répondre sur la plan contractuel vis-à-vis de l'entrepreneur principal. Mais est-ce que le maître de l'ouvrage peut assigner ce sous-traitant en raison de cette faute ? Logiquement non, parce qu'il y a le principe de la relativité des conventions. Il n'y a aucun contrat entre le maître de l'ouvrage et le sous-traitant, donc il n'y a pas de responsabilité contractuelle (sauf s'il y a eu un contrat conclut entre les deux). Mais est-ce que le maître de l'ouvrage peut assigner le sous-traitant via la responsabilité extra-contractuelle par les articles 1382 et 1383 du Code civil ? Arrêt du 7 décembre 1973 de la Cour de cassation qui nous dit que le maître de l'ouvrage ne peut assigner le sous-traitant dans le cadre d'une responsabilité extra-contractuelle que sous deux conditions :

1. Que si la faute du sous-traitant constitue la violation d'une obligation pas contractuelle mais d'une obligations que s'impose à tous, une faute extra-contractuelle, un manquement à l'obligation générale de prudence. Si on lit cet arrêt, il faut que la faute commise par l'entrepreneur n'était pas l'inexécution du contrat mais était une faute purement extra-contractuelle, en dehors du champ contractuel.Une question s'est posée en ce qui concerne la condition relative à la faute.



Dans son arrêt de 1973, la Cour de cassation dit que la faute ne peut pas être un manquement contractuel mais doit être un manquement extra-contractuelle. La Cour de cassation considère que la faute mixte (contractuelle et extra-contractuelle) ne rencontre pas la première condition posée par la Cour de cassation. Mais il y a eu une évolution de jurisprudence. La Cour de cassation considère maintenant que le manquement peut être un manquement mixte.

2. Il faut que le maître de l'ouvrage établisse que son dommage ne soit pas celui qui résulte de la mauvaise exécution du contrat. En d'autres termes, le dommage ne doit pas être un dommage contractuel.

Elle limite donc les possibilités d'invoquer de la responsabilité extra-contractuelle. On résume aujourd'hui ces conditions en disant que la responsabilité extra-contractuelle peut être mise en œuvre qui si le dommage et la faute sont purement extra-contractuels. Ces conditions sont sans cesse répétées, c'est donc un principe.

La Cour de cassation admet que les conditions sont remplies en cas d'atteinte à l'intégrité physique (il y a alors une faute pénale). Ex. : la responsabilité médicale. Lorsque le patient choisit le docteur, il se créer un contrat médical qui porte sur une prestation qui est rémunérée – c'est un contrat d'entreprise. Imaginons que dans ce cadre là, le médecin décide de procéder à une intervention et elle se passe mal. Le patient peut assigner son médecin sur un fondement contractuel (il y a eu un contrat médical qui a été mal exécuté) mais la faute du médecin porte atteinte à l'intégrité physique du patient et est considérée comme une faute pas purement contractuelle et donc engendre une responsabilité extra-contractuelle (Cf. Infra).

La situation sera différente dans l'hypothèse où le sous-traitant exécute mal son travail et qu'il y a des dommages physiques : ce sont des dommages 'contractuels'. Les conditions de la responsabilité extra-contractuelle du sous-traitant sont alignées sur les conditions applicables entre parties contractantes. La Cour de cassation a aligné la situation du sous-traitant sur la situation du contractant.

Pourquoi la Cour de cassation aligne-t-elle ces deux situations ? Parce que l'agent de sous-traitance participe à l'exécution du contrat. Le sous-traitant n'est pas partie au contrat principal au moment de la formation mais il exécute et participe à l'exécution de ce contrat principal et donc les conditions qui sont applicables entre parties contractantes s'appliquent aussi au sous-traitant.

Dans la pratique, l'entrepreneur principal fait souvent appel à plusieurs sous-traitants. On appelle le sous-traitant l'agent d'exécution : celui qui va exécuter une situation pour son cocontractant (l'ouvrier est aussi un agent d'exécution).

La situation du sous-traitant au terme de cette analyse, on constate que vis-à-vis du mettre de l'ouvrage, il jouit d'une quasi-immunité, sa responsabilité est très difficile et rare à mettre en œuvre



dans la pratique. Mais quels recours a le maître de l'ouvrage ?

La seule chose qu'il peut faire, c'est assigner l'entrepreneur (confirmé par le Code civil, article 1797). L'entrepreneur répond contractuellement de ses agents d'exécution et donc des sous-traitants. On a donc un entrepreneur qui, sous l'angle de la responsabilité, va répondre de ses propres manquements mais aussi de ceux des autres – responsabilité pour autrui, responsabilité contractuelle pour autrui dans le chef de l'entrepreneur. Ici, en tout état de cause, si le sous-traitant exécute mal son travail, le maître de l'ouvrage a la possibilité d'assigner l'entrepreneur principal qui répondra sur le plan contractuel.

B. L'action directe du sous-traitant contre le maître de l'ouvrageArticle 1798 du Code civil

Le mécanisme de l'action directe est un mécanisme légal, toujours prévu par le législateur (que dans les cas où la loi le prévoit). Elle permet à un créancier d'agir contre le débiteur de son débiteur. Il va bénéficier d'un droit propre, personnel à assigner le débiteur de son débiteur. C'est une exception légale au principe de la relativité des conventions.

Le schéma de départ est toujours le même : maître de l'ouvrage – entrepreneur principal – sous-traitant. La situation est celle où le sous-traitant est créancier de certaines sommes vis-à-vis de l'entrepreneur principal. On est aussi dans la situation où l'entrepreneur principal est aussi créancier du maître de l'ouvrage. Ce mécanisme va permettre au sous-traitant créancier d'agir directement contre le maître de l'ouvrage (le débiteur de son débiteur) pour obtenir le payement de sa propre créance.

Si on en revient à la théorie, cette action directe de l'article 1798 du Code civil provient d'une disposition impérative. Elle est impérative à sens unique, elle ne va protéger que le sous-traitant, considéré comme une partie faible. Cet article vise aussi également d'autres agents d'exécution que le sous-traitant : les maçons, les charpentiers, les artisans, les sous-traitants, etc. Donc, les travailleurs dans le cadre d'un contrat de travail.

L'objectif du législateur en créant ce recours est de protéger les sous-traitants du secteur uniquement de la construction, l'idée étant qu'il fallait rétablir un climat de confiance et protéger toutes ces parties faibles qui sont les petites mains dans le cadre des entreprises de construction. En quoi est-ce qu'il y a ici une protection ? Si le sous-traitant est créancier vis-à-vis de l'entrepreneur principal, il peut l'assigner lui en justice mais aussi le maître de l'ouvrage. Souvent, dans le cadre de la construction, l'entrepreneur disparaît dans la nature et le sous-traitant à donc la possibilité du recours. Aujourd'hui, elle existe pour tous les contrats d'entreprise et pas uniquement ceux de construction comme à la base de la loi.

Le champ d'application de l'article 1798 du Code civil mérite 3 précisions :



1. Il s'applique à tous les contrats d'entreprise, même lorsqu'ils portent sur des prestations intellectuels.

2. Quels sont les sous-traitants qui peuvent se prévaloir de l'action directe ? Pourquoi cette question ? Dans la pratique, on peut avoir des situations d'infini (sous-traitant, sous-traitant, etc.).L'alinéa 2 offre une réponse. Il nous dit que le sous-traitant est considéré comme entrepreneur et l'entrepreneur comme maître de l'ouvrage à l'égard de ses sous-traitants. Ça veut dire que dans le cadre de la sous-sous-traitance, ce sous-traitant à une action directe aussi. Cette action directe bénéficie aux sous-traitants du premier et second degré (chacun à son niveau vers le maître de l'ouvrage de son niveau (il ne peut assigner que le débiteur de son débiteur)).Mais qu'en est-il des autres degrés ? Le Code civil ne dit rien. La question s'est donc posée. Arrêt de la Cour Constitutionnelle du 2 février 2012 : la seule interprétation conforme aux articles 10 et 11 de la Constitution (principe d'égalité et de non-discrimination) est l'interprétation qui intègre dans ce domaine tous les sous-traitants de niveau inférieur. Ou sinon, il y a une discrimination. Mais chaque sous-traitant ne peut jamais qu'assigner le débiteur de son propre débiteur.

3. Elle n'est ouverte qu'au sous-traitant contre le maître de l'ouvrage et pas dans l'autre sens.

Autre situation à mettre en perspective (dans le cadre du contrat de vente) : on pourrait imaginer qu'on a un contrat d'entreprise qui fait appel à un entrepreneur pour réaliser des travaux par des sous-traitants. Mais dans ce cadre, on peut imaginer que l'entrepreneur achète des marchandises auprès d'un vendeur. Il revend donc les matériaux au maître de l'ouvrage. On a donc un entrepreneur qui achète dans le cadre d'un contrat de vente des marchandises et qui les revend au maître de l'ouvrage. On a donc une deuxième vente. Dans cette situation, on a donc aussi une sous-acquisition, une chaîne de vente. On a vu que dans ce cadre là, le sous-acquéreur a la possibilité d'assigner le vendeur via l'article 1615 du Code civil.On peut donc mettre en perspective les deux mécanismes (seul le sous-traitant a des possibilités dans le contrat d'entreprise), mais dans le cadre d'une succession de vente, le maître de l'ouvrage peut assigner le vendeur via les articles 1615 et 1641 et 1642 du Code civil.

Quel est le régime de l'action direct ? En vertu de l'article 1798 du Code civil, lorsque le sous-traitant est créancier d'une somme d'argent, il peut assigner directement le maître de l'ouvrage en remboursement de ce qu'il doit à l'entrepreneur. Deux questions importantes : on a deux créances :

1. La créance cause de l'action directe : entre le sous-traitant et l'entrepreneur. Elle est la cause, la raison pour laquelle le sous-traitant assigne le maître de l'ouvrage. C'est parce qu'il est



créancier.Quels en sont leur objet ? Le sous-traitant a toujours l'habitude de travailler avec l'entrepreneur et il a plusieurs contrats de sous-traitance. Dans le cadre d'un chantier, il est créancier de 1000 €, dans le cadre d'un autre, il est créancier de 500 €, et dans le cadre d'un dernier, il est créancier de 500 €. Dans la pratique, il est créancier de 2000 €. La question est celle de est-ce que le sous-traitant peut assigner le maître de l'ouvrage à concurrence de 2000 € ou doit-il se limiter aux 1000 € du chantier.Arrêt de la Cour de cassation du 21 décembre 2001 : elle adopte une position restrictive où elle se limite à la créance relative au chantier commandé par le maître de l'ouvrage. Donc dans notre situation, il doit demander 3 payements différents.Conditions :

1. La somme doit être certaine.2. La somme doit être exigible (sans terme).

Mais cette créance cause est autant en principal qu'en accessoire (intérêts, etc.).

2. La créance objet ou assiette de l'action directe : entre l'entrepreneur et le maître de l'ouvrage. C'est sur celle-ci qu'il va invoquer le remboursement.

Notre sous-traitant a une créance de 1000 € mais le maître de l'ouvrage d'une dette de 500 €. Mais l'entrepreneur est dans un chantier avec plusieurs obligations par rapport au maître de l'ouvrage. Il a donc une créance totale de 2000 €. Le maître de l'ouvrage peut, selon la position restrictive, ne payer que 500 €. Mais au total, avec l'interprétation extensive, on peut dire qu'il devra rembourser 1000 €.Quelle est l'étendue de la créance objet ? Il n'y a pas d'arrêt de principe, de position certaine. Certains disent que l'arrêt de 2001 devrait être appliqué à la créance objet. Autre arrêt de la Cour de cassation 29 octobre 2004 qui semble aussi aller vers la position restrictive. Il n'y a pas de position certaine. Pour d'autres, la doctrine majoritaire, considère que la créance objet doit être étendue à toutes les sommes que le maître de l'ouvrage doit à l'entrepreneur mais il reste un doute.C'est aussi en principal et en accessoire.Conditions :

1. La somme doit être certaine.2. La somme doit être exigible.

Les modalités d'exercice de l'action directe ? Comment l'exercer ? On a tendance à penser qu'il faut une action en justice. Ce n'est pas la position de la Cour de cassation qui dit qu'elle n'est soumise à aucun formalisme particulier. Un simple courrier, une mise en demeure peut être suffisant. Mais il faut nuancer (question probatoire – la preuve). Le sous-traitant a tout intérêt de respecter un formalisme pour prouver qu'il a agit.

Si une simple manifestation de volonté du sous-traitant suffit, il faut que cette volonté soit univoque



et portée à la connaissance du maître de l'ouvrage. La professeur a tendance à dire qu'il faut que l'acte soit réceptionné par le maître de l'ouvrage.

Quels sont les moyens de défense que dispose le maître de l'ouvrage vis-à-vis du sous-traitant ? Sa situation ne peut pas être aggravée. On en conclue donc qu'il peut opposer au sous-traitant toutes les exceptions qu'il a lui même vis-à-vis de l'entrepreneur principal à la condition que ces exceptions aient une cause antérieure à l'exercice de l'action directe.Ex. : l'entrepreneur a lui-même pas exécuté l'entreprise et il ne paye donc pas. L'exception d'inexécution peut donc être invoquée. Par ailleurs, cette exception jouit d'un statut tout à fait particulier. Selon la Cour de cassation, l'exception d'inexécution existe en germe dès la conclusion de tout contrat synallagmatique. Quelle est la conséquence de ce constat ? La cause sera toujours antérieure à l'exercice de l'action directe. Peut importe le moment d'intervention de l'action directe, la cause est considérée toujours comme antérieure. Arrêt du 25 mars 2005 de la Cour de cassation.

Le maître de l'ouvrage peut donc opposer toutes les exceptions qu'il a vis-à-vis de l'entrepreneur principal mais il peut aussi opposer toutes les exceptions que l'entrepreneur a vis-à-vis du sous-traitant.

Les effets de l'action directe ? 1. L'action directe est un droit propre du sous-traitant, c'est-à-dire qu'il a un droit

personnel à assigner le maître de l'ouvrage en son nom et pour son compte. Lorsque le maître de l'ouvrage paye, il paye directement dans le patrimoine du sous-traitant. C'est important parce que le mécanisme ici est différent de l'action oblique (article 1166 du Code civil qui donne une action oblique qui permet à un créancier d'agir contre le débiteur de son débiteur mais la somme que le créancier obtient va dans le patrimoine du débiteur intermédiaire). Elle est donc une protection très efficace, il obtient directement la somme.

2. Elle a un effet conservatoire dans le sens où l'exercice de l'action directe va rendre la créance objet indisponible. Lorsque le sous-traitant demande au maître de l'ouvrage le payement de la somme, la créance objet devient indisponible pour tous les autres créanciers.

3. Elle a un effet d'exécution, il peut obtenir directement cette somme et le maître de l'ouvrage a l'obligation de payer directement le sous-traitant.

Une situation délicate : la situation de la faillite de l'entrepreneur principal. Il y a alors concours parmi tous les créanciers et la question qui se pose sur le plan juridique est si le sous-traitant peut encore mettre en œuvre l'action directe pour éviter le concours. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l'action directe ne peut plus avoir d'effet si elle est mise en œuvre après la naissance du concours.



§ 2. Les contrats de construction (Pas voir)



Chapitre 2. Le contrat de mandatVoir ce qui a été dis en TP.



Partie 2. La responsabilité civileArticles de 1382 à 1386 bis du Code civil.

Code de la responsabilité et des dommages (on a donc besoin des deux).

Titre 1. Introduction générale à la responsabilité civile extra-contractuelle

Le terme de la responsabilité : c'est un terme utilisé couramment, on parle beaucoup de responsabilité.

Ce qu'on appelle le droit de la responsabilité, c'est un ensemble de règles qui déterminent dans quelles mesures un sujet de droit doit réparer un dommage, indemniser soit en raison de la méconnaissance d'une obligation, soit lorsqu'il est déclaré débiteur d'indemnité par la loi.

Cette définition est très générale mais elle fixe les principaux éléments de la responsabilité.

En droit, il y a différentes responsabilités : − Responsabilité pénale : on l'a vue l'année passée.− Responsabilité civile : on va l'aborder ici et plus particulièrement la responsabilité civile

aquilienne ou extra-contractuelle, donc en dehors du champ du contrat.

Attention, un même comportement pourrait, dans les faits, engager la responsabilité pénale et la responsabilité civile ou bien engager la responsabilité contractuelle et extra-contractuelle. Les différents champs de la responsabilité peuvent donc coexister dans la pratique. Les différents champs ne sont pas exclusifs.Ex. : sous-traitance avec la responsabilité contractuelle et extra-contractuelle.

Il y a des règles particulières sur le fond et les conditions et sur la responsabilité pénale et la responsabilité civile.

Nous allons aborder ici seulement la responsabilité civile extra-contractuelle. Nous allons aussi nous concentrer sur les conditions de la responsabilité, de la réparation du dommage, nous n'allons pas aborder dans ce cadre, de façon approfondie, les effets de la responsabilité (à part celui de la responsabilité).



Chapitre 1. Une responsabilité issue d'un fait juridique

Section 1. Les sources des obligations selon l'article 1370 du Code civil

Il faut aussi rappeler le cadre général dans lequel s'inscrit la responsabilité civile : Article 1370 du Code civil. Cette disposition énonce les sources de l'obligation et cet article cite 3 sources :

1. La convention2. La loi3. Le fait personnel de celui qui se trouve obligé. Le fait juridique peut générer une obligation.

Quand on parle de fait personnel, on vise plus spécialement la faute personnelle. Délit (faute intentionnelle) vs. Quasi-délit (faute non-intentionnelle).

Section 2. La distinction entre le fait et l'acte juridiqueLe fait juridique générateur d'une obligation particulière qui est l'obligation de réparer.

1. Ça peut être la faute personnelle (articles 1382 et 1383 du Code civil).

2. Mais aussi le fait d'autres personnes dont on répond (ex : les enfants mineurs des parents, le préposé du commettant, les élèves de l'instituteur pendant le temps de la surveillance). Ces trois situations sont des situations où il y a une présomption de responsabilité du fait d'autrui.

3. Le fait de certaines choses pour celui qui en est le gardien ou le propriétaire. On vise ici la responsabilité du gardien d'une chose affectée d'un vice (article 1384, alinéa 1 du Code civil). On vise ensuite le fait de l'animal qui peut créer une responsabilité pour la gardien ou le propriétaire (article 1385 du Code civil). Et on vise enfin le bâtiment en ruine.

Les faits objectifs qui sont déterminés dans la loi. Dans certains cas, le législateur va considérer que des situations ou des faits sont générateurs d'une responsabilité. Ces faits objectifs sont fixés par la loi de façon précise. Ex. : mettre un produit défectueux sur le marché est susceptible d'engendrer la responsabilité, l'implication d'un véhicule auto-moteur dans un accident de la circulation.

Dans le cadre du cours de la responsabilité civile, on va s'arrêter sur chacun des faits générateurs.

Lorsqu'on parle de fait juridique, il y a une incidence sur la preuve. Quand on aborde la matière des faits juridiques, la preuve peut être amenée par toutes voies de droit.



Chapitre 2. La cadre légal de la responsabilité aquilienne

Section 1. Le droit (belge) matérielLe droit belge retient 6 dispositions civiles qui sont demeurées quasi-inchangée depuis 1804.

Toute l'évolution qu'a connue le droit de responsabilité civile est une œuvre prétorienne. Il y a une inflation législative avec les législations particulières. La mentalité actuelle n'accepte plus que certains dommages ne soient pas réparés, ce qui cause cette inflation législative.

Section 2. Le droit matériel international (ou européen)En ce qui concerne le cadre légal, il faut aussi rajouter du droit international et du droit européen.

On a des conventions internationales (ex : sur l'aviation) mais aussi du droit européen. Dans le cadre de la responsabilité, les principaux textes européens concernent le transport de passager en Europe.

En ce qui concerne le droit européen, il faut mentionner la directive 1985/374 qui porte sur la responsabilité du fait des produits défectueux. Elle a été transposée en droit belge dans une loi du 25 février 1919. Le grand principe est que le producteur est responsable des dommages causés par son produit. C'est un mécanisme de protection des utilisateurs des produits mais le principe est tout de même limité. Cette responsabilité ne dure que pendant 10 ans à dater de la mise en circulation du produit.

Section 3. Les règles du droit international



Chapitre 3. Les responsabilités civiles extra-contractuelles « subjective » et « objective » : le principe et l'exception

Section 1. Le choix du Code civil : une responsabilité « subjective » et individuelle

En résumé, on est passé d'un droit de la responsabilité individuelle et subjective vers un droit de la réparation des dommages

1804 :

− Le principe de base est déposé à l'article 1382 du Code civil. Cet article nous dit que celui qui commet une faute est tenu de réparer le dommage qui est causé par cette faute.3 éléments : FAUTE – DOMMAGE – LIEN DE CAUSALITE

Mais l'élément important est l'élément de faute. En 1804, il n'y a de responsabilité que s'il y a une faute. La responsabilité est donc une responsabilité subjective. La responsabilité subjective renvoie à une responsabilité fondée sur la faute, elle n'existe que s'il y a une faute. Parfois, cette faute doit être prouvée par la victime (article 1382 du Code civil), parfois elle est présumée par le législateur (article 1384 du Code civil).

La responsabilité subjective s'oppose à la responsabilité objective qui est la responsabilité sans faute.

− C'est aussi une responsabilité individuelle. Ce qui est déterminant, c'est le comportement d'une personne.

L'article 1383 du Code civil vient confirmer ce principe. Il nous dit que la faute peut consister en une simple négligence, la faute la plus légère suffit.

Cette compréhension de principe se justifie par l'idéologie à l'époque de l'adoption du Code civil. Les rédacteurs sont inspirés par des idées de l'individualisme, du libéralisme (principe de liberté d'action – on ne répond que de ses fautes) et une vision humaniste.

− Les fonctions/objectifs de la responsabilité subjective est : − La fonction d'accorder la réparation des dommages. C'est en principe la seule

fonction de la responsabilité civile. Cette fonction permet de distinguer la responsabilité aquilienne de la responsabilité pénale mais aussi, à l'origine, de la responsabilité contractuelle.Distinction entre la responsabilité aquilienne et la responsabilité pénale : on enseigne de façon classique que sur le principe, la responsabilité civile tend à la réparation d'un



dommage là où la responsabilité pénale tend à sanctionner un comportement (sa fonction première).Distinction entre la responsabilité aquilienne et la responsabilité contractuelle : en 1804, la responsabilité contractuelle n'avait pas un objectif de réparation des dommages, elle tendait uniquement à accorder au créancier un équivalent de l'exécution. Ce n'est que par extension que la responsabilité contractuelle a été doté d'un objectif de fonction indemnitaire plus large (ex : obtenir la réparation d'un dommage moral).

− La fonction de prévention ou d'incitation au comportement non-fautif. Une idée certaine qui ressort des travaux préparatoires. En 1804, les rédacteurs pensaient qu'en posant le principe de responsabilité pour faute, on allait inciter les agents à éviter un comportement fautif.

− Responsabilité pour faute prouvée. La victime, celle qui demande la réparation, le créancier de l'indemnité doit prouver l'existence de la faute. L'auteur du dommage est donc le débiteur de l'indemnité.

Le Code civil va prévoir des atténuations au principe de la responsabilité pour faute prouvée qu'on trouve à l'article 1384 du Code civil qui énonce des présomptions de responsabilité du fait d'autrui. De façon plus particulière, cet article va désigner les personnes qu'on appel les « civilement responsables », ceux qui vont répondre d'autrui. Ce sont ceux qui sont aussi présumés responsables.L'objectif poursuivit par le législateur en 1804 était d'offrir à la victime un débiteur d'indemnité solvable, un garant. Les parents sont considérés comme plus solvable que les enfants.C'est donc une protection, une faveur, accordée aux victimes.

Le législateur ne va donc pas imposer de prouver positivement la faute du civilement responsable, du débiteur d'indemnité. À l'origine, le législateur a prévu des fautes présumées. À l'origine, le législateur avait donc à l'esprit que les civilement responsables étaient coupables. En ce qui concerne les enfants, on présume une faute dans l'éducation ou dans la surveillance de l'enfant étant entendu que s'ils avaient bien éduqué ou surveillé, la faute ne serait pas survenue. En ce qui concerne les instituteurs et les artisans, la faute présumée est une faute dans la surveillance.En ce qui concerne la responsabilité des commettants, le régime est particulier. On est beaucoup plus proche d'une responsabilité objective. En 1804, probablement que la faute qui était présumée était une faute dans le choix du préposé ou un défaut d'autorité. Le commettant avait mal exercé l'autorité sur le préposé. C'est probablement aussi cette idée de faute qui a justifié le mécanisme de responsabilité. Mais aujourd'hui, on considère que l'article 1384, alinéa 3 du Code civil pose un principe de responsabilité objective, sans faute qui se manifeste principalement par le fait que le commettant ne peut jamais s'exonérer de sa responsabilité en prouvant qu'il n'a pas commis de faute. Le commettant ne peut pas se dégager de sa responsabilité alors que les parents et les instituteurs



peuvent renverser la présomption.

Il y a aujourd'hui des exceptions au principe de la responsabilité subjective. Les présomptions de responsabilité du fait des choses sont des régimes de responsabilité objective. On ne les fonde plus sur une faute. On a trois régimes qui sont des régimes de présomptions irréfragables.

− Article 1386bis du Code civil prévoit un régime de responsabilité à charge des personnes démentes, les personnes qui n'ont pas la capacité de discernement. Elle n'est pas originaire, elle a été ajouté ultérieurement dans le Code civil. Cet article reste fondé sur l'idée d'une faute, responsabilité subjective mais la particularité est que le législateur considère que la faute est établit par la seule preuve de l'élément matériel de la faute. Il suffit de prouver que l'acte serait une faute s'il a été posé par une personne qui a la capacité de discernement.Sur le plan des principes, la faute des articles 1382 et 1383 du Code civil reposent sur deux éléments : élément objectif, le comportement méconnaît une norme de comportement mais cette faute à aussi une dimension subjective, une dimension d'imputabilité. Il faut que le sujet de droit ai méconnu la norme de façon libre et consciente, en ayant sa pleine capacité de discernement.Mais ici, on est dans le cas d'une personne qui n'a pas de capacité de discernement. Le législateur dit qu'on pourra se satisfaire de la seule composante objective. La seule question qu'on se pose dans ce cadre est la question de savoir si le comportement aurait été considéré comme une faute s'il avait été considéré comme tel s'il avait été commis par quelqu'un qui avait la capacité de discernement.

− Ce principe de la responsabilité individuelle et subjective se trouve aux articles 1382 et 1383 du Code civil mais on les trouve aussi dans les cas de présomptions pour le fait d'autrui, par contre, on passe dans un régime sans faute en ce qui concerne le régime des commettants et de la responsabilité pour les choses, mais dans le cadre de l'article 1386bis du Code civil, on se satisfait uniquement le principe matériel de la chose.

Responsabilité subjective (elle est fondée sur la faute prouvée ou présumée) et responsabilité objective (un régime détaché de la faute).

Section 2. Vers une responsabilité objective et « collective » ?On peut constater qu'il y a une double évolution.

§ 1. Une compréhension nouvelle de la responsabilitéPremière étape : Moitié du XIXe s., début XXe s. : le passage d'une responsabilité subjective et individuelle vers une responsabilité objective et individuelle.



À ce moment là, c'est le développement du machinisme, de l'industrialisation. Les produits deviennent de plus en plus techniques et cette industrialisation croissante va faire apparaître des dommages plus fréquents et plus graves, souvent des dommages de masse et surtout, des dommages causés alors qu'on ne parvient pas à établir la faute.

C'est une première étape parce que la société se rend compte que la responsabilité subjective a ses limites et qu'elles sont choquantes : on va laisser des dommages sans réparation si on applique cette responsabilité.

Va apparaître en France à ce moment là, une idée concurrente : la théorie du risque. La théorie du risque est une théorie générale qui va permettre de retenir une obligation de réparation lorsqu'une personne créée un risque ou en tire profit. En d'autres termes, ce qui est déterminant, ce n'est plus la faute mais le risque. Dans cette théorie, il y a deux composantes :

− La théorie du risque créé : lorsqu'une personne créée un risque, il peut en être responsable. Ex. : la législation qui permet l'indemnisation des accidents de la route (des usagers faibles de la route : fondé sur les risques créés).

− La théorie du risque profit ou la théorie du risque d'activité : le seul fait de tirer profit d'une activité dommageable va suffire à poser une obligation de réparer.

Cette théorie a été appliquée dans de nombreuses législations particulières. Ce n'est pas en principe de base, ici, on est uniquement dans le cadre des législations spécifiques.

La responsabilité reste la responsabilité individuelle, mais elle est objective, elle est sans faute. On ne requiert pas la preuve d'une faute.

Exemples :

− En matière d'expérimentation sur la personne humaine. Loi du 7 mai 2004, article 29 : le promoteur du projet assume même sans faute la responsabilité du dommage causé au participant ou en cas de décès, à ses ayants-droit.

− En matière environnementale. Le principe du pollueur payeur fondé sur la théorie du risque.

− Les établissements accessibles au public. Loi du 30 juillet 1979 relative à la prévention des incendies ou des explosions. Le législateur a appliqué la théorie du risque : l'établissement ouvert au public est responsable des dommages même sans faute.

− En matière d'accident de la circulation. L'article 29bis de la loi du 21 novembre 1989 relative à l'assurance RC auto. Cet article nous dit que le débiteur d'indemnité est la compagnie d'assurance du véhicule impliqué dans



l'accident de la circulation. C'est le principe mais il y a des régimes particuliers. Il suffit qu'un véhicule soit impliqué dans un accident de la circulation.

− La responsabilité du fait des produits défectueux.Loi du 25 février 1991 où le législateur nous dit que le producteur, fabriquant répond des dommages subis par les victimes. Il suffit à la victime d'établir le défaut du produit, son dommage et le lien de causalité entre les deux. Il n'y a donc pas de conditions de faute.

Dans tous ces différents régimes, on est face à une responsabilité individuelle dans ce cadre ci. C'est la première étape de l'évolution.

§ 2. Les mécanismes de la responsabilité (individuelle) objective Deuxième étape : XXe s.

Quelques éléments moteurs ont joués en faveur de l'adoption du nouveau régime particulier : − On doit souligner une plus grande solidarité sociale.− Aujourd'hui, on n'accepte plus la fatalité, ou on l'accepte difficilement. Et donc on

accepte très difficilement que certains dommages ne soient pas réparés spécialement dans des circonstances très particulières parce qu'elles heurtent la société dans son ensemble ou qu'elles heurtent chacun.

§ 3. Les mécanismes de la solidarité : la « socialisation » de certains risques

On peut citer : − Une loi du 1er août 1985 qui est une loi-programme avec un chapitre à

l'indemnisation des victimes d'actes intentionnels de violence.Le fait que certaines victimes d'actes intentionnels de violence n'obtiennent pas de réparation a profondément choqué la société. Elles n'avaient comme possibilité que les articles 1382 et 1383 du Code civil en identifiant un responsable et établir que ce responsable a commis une faute avec un lien de causalité avec le dommage. Le société a été profondément choqué et le législateur est intervenu. C'est une sorte de mécanisme de solidarité nationale : le législateur va instituer un fond d'indemnisation. Ce fond d'indemnisation est en réalité une commission d'indemnisation des victimes d'actes intentionnels de violence. Les grands principes de cette loi : le législateur prévoit une indemnisation forfaitaire17 et

17 Forfaitaire : pas l'indemnisation de tous son dommage. Aussi parce qu'il faut que le système puisse être financer.



subsidiaire18 de l’État. La victime directe bénéficie de cette aide, les ayants-droit en bénéficient aussi et, plus récemment, le législateur a intégré aussi les sauveteurs occasionnels.

− Une loi-programme du 27 décembre 2006 qui a créé un fond d'indemnisation des victimes de l'amiante.Toujours avec le même objectif de solidarité qui fonde la possibilité d'une indemnisation dans ce cadre.

− Une loi du 31 mars 2010 relative à l'indemnisation des dommages résultant des soins de santé.Cette loi a créé un fond d'indemnisation qu'on appelle le fond des accidents médicaux. Désormais, on a en Belgique en fond qui va intervenir en cas d'accident médicaux. Cette législation particulière :− Un accident médical au sens large (qui résulte d'une prestation de soin au sens large) ouvre

deux possibilités : − La victime peut établir qu'il s'agit d'un accident médical qui engage une responsabilité

sur la base des articles 1382 et 1383 du Code civil.− On est face à un accident médical sans responsabilité, le patient ne peut pas établir la

faute, voir, il n'y a pas de faute.Sur le principe, le patient, dans les deux cas, peut saisir le fond d'indemnisation.

− L'avantage pour les patients est que ce fond intervient dans le cadre d'une procédure gratuite pour les patients. − Lorsqu'il s'agit d'un accident avec responsabilité, le fond d'indemnisation va

simplement accompagner le procédure, encadrer la procédure (ex : une expertise médicale). Mais ce n'est pas le fond qui va indemniser mais le responsable ou l'assureur par application des règles de la responsabilité classique.

Il y a trois situations où le fond devra quand même indemniser la victime :− Lorsque la couverture d'assurance n'est pas suffisante ou n'existe pas.− L'hypothèse où le prestataire ou la compagnie d'assurance conteste la responsabilité.− L'hypothèse où l'indemnité proposée par la compagnie d'assurance est considérée

comme étant manifestement insuffisante.− Lorsqu'il s'agit d'un accident sans responsabilité, il n'y a pas de responsable, de fond

d'assurance, c'est donc le fond qui va intervenir. C'est un pas important parce qu'avant cette législation, on restait sans indemnisation.

Il y a plusieurs conditions dans la loi : − Le dommage résulte d'une prestation de soin.− Le dommage subit par le patient doit être un dommage anormal en ce sens qu'il

18 Subsidiaire : l’État n'intervient que si l'auteur est inconnu ou insolvable.



n'aurait pas du se produire compte tenu de l'état actuel de la science, compte tenu de l'état du patient et de son évolution objectivement prévue.

− Le dommage doit présenter un degré de gravité certain (le patient subit une invalidité permanent d'au moins 25 %, une incapacité temporaire du travail d'au moins 6 mois consécutifs ou bien 6 mois non-consécutifs mais pendant la même année).

− L'existence de troubles particulièrement graves.On est alors dans le cas d'une réparation intégrale des dommages. Souvent, lorsqu'un fond collectif d'indemnisation est mis en place, on a très souvent une limitation de l'indemnisation de la victime. Ici, la limitation est présente lors des conditions d'accès du fond. Le patient a le droit de préférer une procédure judiciaire classique (accident avec responsabilité) au lieu de faire une demande au fond d'indemnisation.

− Un fond d'indemnisation mis en œuvre par une loi du 13 novembre 2011 : Loi Guislenghien. Cette loi institue un fond d'indemnisation des accidents technologiques au sens large qui intervient qu'en cas de sinistre exceptionnel par sa gravité, son ampleur, etc.Cette législation a eu un apport considérable : − L'angle de l'information des victimes quant à leur droit et leur possibilités d'actions avec

une cellule d'accompagnement des victimes.− Les victimes auront la possibilité de se déclarer auprès de cette cellule d'accompagnement

et puis ensuite, peuvent obtenir une réparation de leur dommage grâce à l'intervention de ce fond.

§ 4. Quelques mots en guise de conclusionEn terme d'évolution dans le droit de la responsabilité, en 1804, la principe est qu'il n'y a indemnisation que s'il y a une faute et l'indemnisation est payée par un individu, une personne qui est le fautif. Le législateur a nuancé ceci en adoptant des législations de responsabilité objective fondée sur le risque mais on reste dans le cas d'une responsabilité individuelle. La dernière étape, celle que nous vivons aujourd'hui, le législateur prévoit des mécanismes de solidarité nationale, d'indemnisation collective. On est dans le cadre d'une mutualisation des risques, d'une socialisation des risques.

L'élément de principe de cette introduction est qu'en 1804, le législateur a posé un principe de responsabilité subjective et individuelle.



Titre 2. Les régimes de responsabilité du Code civilOn va s'arrêter sur les 6 dispositions légales du Code civil dont la lettre est demeurée quasiment inchangée depuis 1804. Lorsqu'on aborde le droit de la responsabilité civile, on doit donc, avant tout, étudier la jurisprudence et la doctrine qui font évoluer ce droit.

Chapitre 1. La responsabilité pour faute prouvée (articles 1382 et 1383 du Code civil)

Articles 1382 et 1383 du Code civil.

Ces articles posent le principe général de responsabilité : la responsabilité pour faute prouvée.

Il y a trois éléments dans l'article 1382 du Code civil : 1. Faute2. Dommage3. Lien de causalité.

Dès que les trois conditions sont rencontrées, il y a une obligation de réparer. La faute est donc génératrice d'une obligation de réparer et en principe, cette réparation est une réparation intégrale, de tout le dommage causé par la faute.

L'article 1383 du Code civil prolonge l'article 1382 du Code civil. Il dit que la faute la plus légère suffit pour entraîner l'obligation de réparation intégrale, même s'il s'agit d'une simple négligence.

Les trois conditions :

Section 1. La fauteC'est le fait générateur premier de la responsabilité, de la faute personnelle.

§ 1. Les éléments constitutifs de la faute civile extra-contractuelleOn s'accorde à dire qu'il y a deux éléments constitutifs de la faute civile :

A. L'élément objectif de la faute : la méconnaissance d'une « norme de comportement »

Un élément objectif ou un élément matériel : il faut qu'il y ai un comportement qui est objectivement illicite. Cette exigence se traduit sur le plan matériel par l'exigence de la méconnaissance d'une norme



de comportement, de conduite qui est soit formulée, soit non formulée.

1. Le principe : un manquement à une norme de comportement formulée (spécifique) ou non formulée (générale)

Lorsqu'on aborde le droit de la responsabilité civile, on fait référence à deux auteurs : DADIN et LAGASSE qui envisagent la faute comme « tout manquement si minime soit il, volontaire ou involontaire, par acte ou par omission à une norme de conduite préexistante ». Ces auteurs ajoutent que cette « norme de conduite préexistante » peut être légale ou réglementaire, elle est alors formulée ou une norme de vie en société, elle n'est pas alors nécessairement formulée.

La méconnaissance d'une norme formulée :

Le législateur a formulé toute une série de normes de conduite. On dit parfois « illégalité = faute ». Est-ce que c'est vrai ? La méconnaissance de la loi peut être constitutif d'une faute mais il faut s'assurer que la loi imposait, de façon impérative, un comportement déterminé et précis. Dans ce cas là, on peut considérer que c'est vrai. Mais dans la pratique, on a aussi des législations qui ne vont pas imposer de comportements précis et fixer des règles beaucoup plus floues.

Il faut donc vérifier que la norme, internationale ou nationale, législative ou réglementaire, impose un comportement déterminé.

Dans la l'appréciation de la méconnaissance de la norme formulée de façon précise, le juge tiendra compte de toutes les circonstances externes : la situation dans laquelle l'agent se trouvait.

La méconnaissance d'une norme non formulée :

Le législateur n'a pas pu régler tous les comportements, la loi est donc lacunaire. On étend donc le champ des normes de conduite en posant en règle que la faute peut également résulter de la méconnaissance d'une norme de conduite qui n'est pas formulée. On impose donc une norme de conduite de générale prudence. Il n'a pas de contenu spécifique. C'est le juge qui va apprécier à chaque fois.

2. Les critères propres à l'appréciation de la méconnaissance d'une norme formulée

Le critère déterminant ici est le critère du bon père de famille. Le juge va donc se poser une question qui est de savoir si le comportement du défendeur à l'action est le comportement qu'aurait adopté un bon père de famille placé dans les mêmes circonstances de temps et de lieu?

La norme elle-même est établie de façon abstraite. Mais on insiste souvent pour que cette appréciation doit rester raisonnable parce que le bon père de famille n'est pas un homme infaillible, il commet aussi



des erreurs.

Ex. : responsabilité médicale lorsqu'un médecin fait une erreur de diagnostique, de traitement. Cette erreur n'est pas nécessairement une faute, il n'y aura erreur que si elle n'avait pas été commise par une médecin prudent et raisonnable.

FAGNART : « on est passé du bon père de famille à super-man ». Il déduit ceci de l'examen de la jurisprudence. Ex. :

− On connaît la jurisprudence qui condamne les automobilistes qui évitent d'écraser un chien et qui cause un autre accident à cause d'un mouvement brusque.

− On connaît la jurisprudence qui condamne les parents dans la situation où un ballon va sur la chaussée parce que des enfants jouent à côté de la chaussée et cause un accident pour un cycliste parce que les parents devraient jouer dans un jardin qui est éloigné de la rue.

− Au cours de réjouissance d'un mariage, il y a une farandole et un des invités y participe. Lors de la fin, il est projeter contre une autre personne et cause un accident, la jurisprudence a considéré qu'il est coupable.

Sur le principe, on nous dit que l'appréciation doit rester raisonnable, mais dans le principe, c'est particulièrement sévère.

Mais il y a une nuance, la jurisprudence accepte de tenir compte de connaissances qui sont manifestement supérieures à celle de la moyenne. C'est le cas de responsabilité professionnelle, notamment. On tiendra alors compte de la profession (ex : médecin, etc.).

La question est plus délicate lorsque le défendeur à l'action présente une infirmité ou une fragilité, lorsque les compétences sont inférieures à la moyenne. Certains juges l'acceptent (ex : enfant). La position de la Cour de cassation semble être plus fermée que ça.

Le juge devra aussi tenir compte des circonstances externes de temps et de lieu au moment où à été posé le comportement dommageable. Est-ce que le bon père de famille aurait adopté ce comportement dans les mêmes circonstances de temps et de lieu ?

3. Les critères propres à l'appréciation de la méconnaissance d'une norme non formulée (ou « norme générale de prudence »)

Lorsque la norme n'est pas formulée, on attend de la personne de respecter une norme générale de prudence. C'est-à-dire agir d'une manière prudente.



B. L'élément subjectif (ou moral) de la faute : l'« imputabilité » de l'acte à la conscience de son auteur

Il faut aussi que ce comportement objectivement illicite puisse être imputé à un sujet de droit. C'est donc une condition d'imputabilité. Il faudra vérifier si cette méconnaissance peut être rattachée à la libre conscience du sujet de droit. Mais aussi, il faut s'assurer que le défendeur ne peut pas faire état d'une cause de justification.

1. Une condition positive : l'imputabilité de l'acte objectivement illicite à la libre conscience de son auteur

De façon positive, il faut se poser la question si on sait rattacher la libre conscience au sujet concernant l'acte, si le sujet a la capacité de discernement (la capacité à distinguer le bien et le mal et la capacité à prévoir que son comportement peut poser un dommage).

Cette condition invite à s'arrêter sur trois situations particulières :

1. La situation des enfants mineurs :

Sur le principe, on acquiert la capacité avant la majorité. Quand est-ce qu'elle débute ? Ça dépend des circonstances de l'espèce. Le juge doit le vérifier au cas par cas.

Si on regarde la jurisprudence, il y a un consensus qui dit qu'au-delà de 10 ans, l'enfant a la capacité de discernement, il peut donc être responsable d'un acte illicite. Dans les faits, ça sera souvent les parents qui devront répondre de lui.Il y a aussi un consensus qui dit qu'en dessous de 6 ans, l'enfant n'a pas la capacité de discernement et ne pourra donc pas être responsable. Entre 6 ans et 10 ans, c'est vraiment une appréciation au cas par cas.

2. Les personnes qui sont en état de démence :

Par hypothèse, ces personnes n'ont pas la capacité de discernement et donc ne sont pas responsables.

Ceci étant, dans le Code civil, on a aussi l'article 1386bis du Code civil qui est un fondement spécifique qui permet de retenir la responsabilité d'une personne démente. Dans le cadre de cet article (responsabilité subjective), on pourra se satisfaire de la seule condition objective de la faute. On est donc dans le cadre de la faute objective19. Cet article institue un régime de responsabilité subjective mais fondé sur une faute objective. Ce n'est pas un régime de responsabilité objective.

3. Les personnes qui perdent momentanément le contrôle de leurs actes :

Cette personne cause à ce moment un dommage. Sur le principe, la personne ne rencontre pas la

19 Attention, il faut distinguer la faute objective : simplement la faute qui est commise et la responsabilité objective.



composante subjective. Sur le principe, la personne qui perd momentanément le contrôle de ces actes n'a pas la conscience de placer ses actes sauf si la personne s'est placée fautivement dans cet état (alcool, drogue, etc.). Le cas échéant, il peut y avoir une faute, selon la position de la jurisprudence. La jurisprudence considère aussi que c'est le cas pour les épileptiques où la personne a conscience de son état, des personnes cardiaques qui prennent le volant.

2. Une condition négative : l'absence de « fait justificatif »

La condition d'imputabilité veut aussi qu'on vérifie si le défendeur à l'action peut faire état d'une cause de justification : on considère sous l'angle de la responsabilité civile que la personne qui peut faire état d'une cause de justification neutralise l'élément subjectif de la faute. C'est aussi le terme justificatif mais le droit de la responsabilité n'est pas aussi précis que le droit pénal. Sous l'angle du droit de la responsabilité civile, c'est tout événement considéré comme étant imprévisible, irrésistible et indépendant de la volonté et qui annihile la volonté.

Ça s'inspire du droit pénal. Sur le plan du principe, les causes de justification retenues sont : − L'erreur invincible de fait ou de droit : lorsqu'il s'agit d'une erreur qu'aurait commis le bon

père de famille, l'erreur excusable.− La violence, la contrainte morale ou physique.− L'état de nécessité.− La légitime défense. − L'ordre impératif de la loi ou de l'autorité.

C. La prévisibilité du dommage : une condition additionnelle ?Certains auteurs rajoutent aujourd'hui une condition de prévisibilité du dommage. Selon ces auteurs, il faudrait vérifier que l'auteur du comportement dommageable ai pu prévoir que son comportement était susceptible de poser un dommage à la victime ou à un tiers.

D'autres auteurs considèrent que cette condition intègre en réalité la composante objective et la composante subjective, ce n'est donc pas une condition distincte mais un élément d'appréciation des deux conditions (la prof).

D. La charge de la preuve et le contrôle exercé par la Cour de cassationLa victime doit établir la faute. Articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire.

En ce qui concerne l'appréciation de la foute, elle relève de l'appréciation souveraine du juge du fond mais la Cour de cassation exerce un double contrôle :

− Elle contrôle la motivation retenue par le juge.



− Elle contrôle la correcte qualification de la faute par rapport aux deux composantes.

§ 2. La faute aquilienne et les autres champs de la responsabilitéDeux questions pratiques qui relèvent de la coexistence des responsabilités :

Un même comportement peut être constitutif d'une faute civile et pénale, d'une faute contractuelle et extra-contractuelle. Un même comportement peut relever du champ de plusieurs responsabilités.

A. La faute civile et la faute pénaleLa coexistence entre les responsabilités civiles et pénales :

1. Cadre général du propos

Est-ce que les deux responsabilités peuvent jouer côte à côte et sous quelles conditions ? Ensuite, quel est le régime de cette coexistence ?

Oui, la coexistence de ces deux responsabilités est possible et c'est le principe.

2. Le principe de l'identité des fautes civiles et pénales

Il y a même identité entre la faute civile et la faute pénale.

Pour rappel, le principe de l'identité des fautes a été posé par l'arrêt du 17 juillet 1884 de la Cour de cassation qui nous dit qu'il y a identité de la faute civile fondée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil et la faute pénale de coups et blessures et d'homicide involontaire tel que prévu par les articles 418 et 420 du Code pénal. Elles répondent aux mêmes conditions, et il y a donc identité entre les deux.20

3. Les conséquences procédurales de la coexistence des responsabilités civile et pénale

La coexistence de ces responsabilités va entraîner certaines règles procédurales particulières :

a. « Le criminel tient le civil en état »

Ce principe s'applique dans la situation où la victime décide de porter son action civile devant une juridiction civile. Le juge au civil ne peut pas statuer tant que le criminel n'a pas statué.L'objectif de ce principe est d'éviter la contradiction entre le civil et le pénal.

20 Dans le syllabus, il y a un tableau avec une comparaison entre la responsabilité pénale et la responsabilité civile. Relire attentivement si ce qui n'est pas frais.



b. Le principe de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le procès civil ultérieur

C'est le prolongement du premier principe. Il y a autorité de la décision rendue par la décision répressive sur le procès civil ultérieur.

Si le juge pénal condamne le prévenu, le juge civil doit considérer que la faute civile est établie. Si ce n'est pas le cas, il n'y a donc pas de réparation au civil (c'est la principale critique : ça aboutit à laisser la victime sans indemnités même si elle a eu un dommage).

Ce principe a été considéré comme absolu pendant de nombreuses années mais ce caractère absolu a connu de nombreux tempéraments : arrêt du 15 février 1991 de la Cour de cassation qui a considéré que cette autorité est relative aux seules parties qui ont eu la possibilité de se défendre devant le juge pénal.

Situation type : une assurance qui couvre la responsabilité civile du prévenu. La situation qu'on pouvait se poser est que la compagnie d'assurance n'était pas présente lors du procès pénal. Si le prévenu est condamné au pénal, la compagnie d'assurance devrait donc payer sans avoir la possibilité de se défendre. Le principe est donc devenu d'une autorité relative. S'il y a une compagnie d'assurance qui ne s'est pas joint à la cause devant la juridiction pénale, la décision rendue au pénal n'aura pas autorité au civil. La compagnie d'assurance pourra donc contester la matérialité des faits et la responsabilité devant le civil. Dans les faits, aujourd'hui, on avait avant une autorité absolue qui est maintenant devenue relative.

c. Le régime de la preuve

Lorsqu'une action civile fondée sur une infraction pénale est portée devant le juge civil, ce sont les règles de la preuve pénale qui doivent être appliquées.

4. La prescription de l'action civile fondée sur une infraction

Lorsqu'il y a coexistence, le principe est posé par l'article 26 du Titre préliminaire du Code d'instruction criminelle : il y a prescription selon les règles du Code civil. En ce qui concerne la responsabilité aquilienne, il faut se référer à l'article 2262bis du Code civil.

Il faut combiner deux délais : 1. Un délai de déchéance qui est un délai de 20 ans qui court à partir du jour de l'acte

dommageable. 2. Un délai de prescription qui est de 5 ans. L'article 2262bis du Code civil nous dit que

l'action doit être introduit dans un délai de 5 ans à partir de la connaissance de la victime du dommage ou de l'aggravation du dommage et de l'identité de l'auteur.



Une précision : l'action civile ne pourra jamais être prescrite avant l'action publique.

B. La faute civile extra-contractuelle et la faute civile contractuelleC'est le cas de la coexistence des fautes civiles.

Rapprochements entre les responsabilités contractuelle et extra-contractuelle :

1. Dans le champ des deux responsabilités, on a les deux mêmes conditions : une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

2. Aujourd'hui, tel qu'on les envisage, elles ont une même fonction qui est une fonction de réparation du dommage. On a vu précédemment que cette conception n'était pas celle de 1804 où la responsabilité contractuelle n'était pas celle de réparer un dommage mais d'accorder un équivalent à l'exécution et on n'accordait que l'équivalent de l'exécution (pas de dommage moral).

3. En ce qui concerne la faute, on constate aussi un rapprochement entre les fautes contractuelles et extra-contractuelles. On voit une importation de règles propres à la responsabilité extra-contractuelle dans le champ de la responsabilité contractuelle. Le constat que l'on peut dresser ici est qu'il y a de plus en plus de normes souples, de normes ouvertes dans le champ contractuel qui s'apparente au devoir général de prudence. Ex. : la situation des « règles de l'art » (cf. La responsabilité de l'entrepreneur). Respecter les règles de l'art en matière contractuelle, ça s'apparente à la norme générale de prudence en matière extra-contractuelle. Mais l'inverse est aussi vrai. Importation de règles qui paraissent plus spécifiques à la responsabilité contractuelle dans le champ de la responsabilité extra-contractuelle.Ex. : en matière de responsabilité contractuelle, lorsqu'on envisage la faute, on fait la distinction entre les obligations de moyen et les obligations de résultat. Cette distinction n'est en principe pas étendue à la responsabilité aquilienne mais pourtant on voit apparaître des obligations qui s'apparentent aux obligations de résultat dans le champ de la responsabilité aquilienne (ex : l'obligation de sécurité, c'est-à-dire l'obligation de ne pas porter atteinte à l'intégrité physique, à la sécurité des personnes).

4. Au niveau des autres conditions de la faute, donc du dommage et de la causalité. Les conditions de la faute sont appréciées de la même manière.

Mais il ne faut pas oublier que les deux responsabilités sont quand même fondamentalement distinctes. La responsabilité contractuelle – articles 1137 et 1147 du Code civil et la responsabilité aquilienne – articles 1382 à 1386 bis du Code civil ou les lois particulières.



1. Le concours (option) des responsabilités entre parties contractantes

L'angle du contrat et des cocontractants : la coexistence des responsabilités entre les parties au contrat. Lorsqu'on a des parties liées par un contrat, est-ce que la coexistence des responsabilités peut être maintenue ?

Une des parties au contrat est victime d'une faute commise par son cocontractant. La situation peut se compliquer lorsqu'un des cocontractants fait appel à un agent d'exécution.

On va toujours partir d'une même situation de départ : on a une situation contractuelle entre A et B, il y a donc un contrat qui est valide entre les parties et produit des effets juridiques entre parties contractantes.

Il y a plusieurs situations :

a. Première hypothèse : la faute est celle du débiteur cocontractant

B commet une faute contractuelle. La question qui se pose est de savoir si A, qui est le cocontractant victime, peut assigner B en responsabilité aquilienne ? En particulier, les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Rappel, il peut assigner sur base des articles 1137 et 1147 du Code civil mais peut-il faire plus et assigner sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil ?

Dans cette situation, c'est la question du concours ou cumul des responsabilités ou d'option des responsabilités (terminologie plus moderne). La dénomination d'option est plus correcte parce que la question est de savoir si A peut opter, choisir entre la responsabilité contractuelle et la responsabilité extra-contractuelle ? La question fondamentale est celle du choix !

Quel est l'intérêt de pouvoir assigner sur un fondement extra-contractuel ? L'intérêt est présent quand il y a une clause exonératoire ou limitative pour B dans le champ contractuel donc A n'a pas de recours contractuel, d'où l'intérêt de vouloir un autre recours que le recours contractuel.

La réponse de principe est non et qu'il y a primauté du contrat dans le périmètre du contrat et dans le champ contractuel, la responsabilité prévaut par la simple justification que le contrat a a été voulu par les parties.

Mais la Cour de cassation a admis une nuance et par différentes arrêts, elle a admis la possibilité d'une option des deux responsabilités. C'est que par exception sous le respect de deux conditions :

1. La faute – dans un premier temps, la Cour de cassation nous disait que l'option était ouverte que si la faute n'est pas du tout une faute contractuelle. En d'autre termes, A ne peut assigner B sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil qui si il prouve que la faute n'est pas une méconnaissance d'une obligations contractuelle mais la méconnaissance de la norme générale



de prudence. La jurisprudence de la Cour de cassation a évolué et intègre maintenant l'hypothèse de la faute mixte, où la faute ne doit pas être seulement la méconnaissance d'une obligation du contrat mais aussi la méconnaissance de la norme générale de prudence.

Concernant cette première condition, il faudra vérifier s'il y a une faute contractuelle, une méconnaissance de l'obligation consentie par les parties.

2. Le dommage – la Cour de cassation n'a pas vraiment évolué. Il faut que le dommage ne soit pas celui qui résulte de la seule non-exécution du contrat. Le dommage ne doit donc pas être purement contractuel, ou uniquement le résultat de la méconnaissance du contrat.

Les deux conditions sont rencontrées lorsqu'il y a une infraction pénale, la possibilité de l'option est donc ouverte. Ex. : dommage physique, etc. Il y a donc une possibilité de choix.

b. Deuxième hypothèse : la faute est celle d'un agent d'exécution auquel a eu recours le débiteur cocontractant

La situation où la faute n'est pas commise par B mais par un agent d'exécution auquel B a fait appel. Il y a donc une faute de l'agent d'exécution.

Comment résoudre cette situation entre A et l'agent d'exécution ?

Deux précisions préalables importantes :

1. La notion d'agent d'exécution dans le champ de la responsabilité civile : elle s'entend de façon large comme étant toute personne qui va exécuter une prestation à laquelle était tenue son propre cocontractant. La notion s'entend très largement et s'applique au sous-traitant qui est un agent d'exécution de l'entrepreneur principal mais ce n'est pas seulement les sous-traitant.Les préposés sont aussi des agents d'exécution. De même, les organes des personnes morales sont aussi des agents d'exécution. Mais le mandataire n'est pas un agent d'exécution parce qu'il a un pouvoir de représentation et qu'il 'est' son mandant.

2. La question de savoir si le cocontractant avait le droit de faire appel à un agent d'exécution dans l'exécution de ses obligations. Au regard du droit commun des obligations contractuelles, un débiteur peut faire exécuter sa prestation par un tiers (articles 1236 et 1237 du Code civil) sauf dans le cas d'un contrat intuitu personae, dans la situation où A a un intérêt à ce que la prestation soit exécutée personnellement par B. Ex. : l'entrepreneur peut sous-traiter sauf si on le lui interdit.



La question qu'on se pose est de savoir si lorsque A est victime de la faute d'un agent d'exécution, est-ce qu'il peut assigner l'agent d'exécution ? A ne peut pas agir contre l'agent d'exécution sur un fondement contractuel ? Sauf exception, il n'y a pas de responsabilité contractuelle, le principe de la relativité des conventions s'y oppose. A peut il assigner sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil ? On considère que oui et que ça soit la seule responsabilité qui est envisageable. Intuitivement, on veut répondre un oui inconditionnel mais ce n'est pas le cas.

Dans un arrêt du 7 décembre 1973, la Cour de cassation nous a dit que la mise en cause de la responsabilité extra-contractuelle de l'agent d'exécution est soumise aux mêmes conditions que celles applicables au cocontractant. Le raisonnement de la Cour de cassation est que l'agent d'exécution n'est pas partie au moment de la formation du contrat mais il est partie à l'exécution du contrat, il est l'instrument de l'exécution du contrat. C'est ce qui justifie une sorte d'assimilation au cocontractant. De façon concrète, A pourra assigner l'agent d'exécution sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil lorsque la faute et le dommage ne sont pas purement contractuels.Dans ce cas là, les conditions sont aussi estimées comme étant rencontrées quand on est en présence d'une infraction pénale, d'une atteinte à l'intégrité physique.

Dans le cas où votre agent d'exécution commet une faute, quelles sont les autres possibilités pour A ? A peut assigner B sur le fondement de la responsabilité contractuelle. C'est aussi un autre principe : le cocontractant qui fait appel à un agent d'exécution répond personnellement des fautes commises par son agent d'exécution. Celui qui fait appel à un agent d'exécution sur base des articles 1236 et 1237 du Code civil sera responsable de cet agent d'exécution. Il y a donc un principe de responsabilité contractuelle pour autrui pour la simple et bonne raison qu'il ne faudra pas prouver que B ai commis une faute, il suffit que l'agent d'exécution ai commis une faute pour que B doive en répondre.

Ex. : dans les contrats d'entreprise, c'est l'article 1797 du Code civil qui entre en jeu.

Autre précision, on a vu dans le cadre de l'entreprise et du sous-traitant, mais on peut l'appliquer dans toutes les situations (ex : vente avec l'agent d'exécution qui livre la chose vendue).

2. La coexistence des responsabilités et les tiers au contrats

Quelque soit la nature du contrat de base, on a un tiers à ce contrat. Lorsqu'on envisage la situation du tiers, on a deux grandes hypothèses :

1. L'hypothèse du tiers coauteur de la faute contractuelle, qui participe à la méconnaissance du contrat.

2. L'hypothèse du tiers qui est victime de la faute commise par l'un des cocontractant.



a. Première hypothèse : le tiers est victime de l'inexécution contractuelle

La situation du tiers qui est victime, B commet une faute contractuelle et le tiers subit un dommage. Le tiers est victime ainsi que A. Lorsqu'un tiers est victime d'une faute, il y a deux questions :

1. La question de la possibilité de mettre en cause une responsabilité et quel est son fondement ? Oui, le tiers peut mettre en cause la responsabilité de B et la Cour de cassation l'a confirmé à plusieurs reprises. Il peut y avoir une coexistence des responsabilités : de B vis-à-vis de A et de B vis-à-vis du tiers sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle.

2. Les conditions de cette responsabilité.

La question est de savoir si le tiers peut se borner à établir la faute contractuelle de B, du cocontractant ? La situation type qui permet de comprendre l'intérêt de la question est celle où il y a une relation locative : on a un bailleur qui met à la disposition de plusieurs locataires un immeuble et ce bailleur donne un règlement dans lequel il fixe les conditions d'exécution des communs (souvent écrit à la négative : « ne pas faire ci, ne pas faire ça »). Mais on a un locataire qui laisse traîner des objets qui lui appartiennent dans les communs (des vélos, des poubelles, etc.) et on a un tiers qui vient en visite, qui chute sur un objet qui se trouvait dans les communs et qui se blesse. Il veut mettre en cause la responsabilité du locataire qui a laissé traîner les affaires dans le commun (ce qui est interdit par le règlement). On a donc un tiers victime de la méconnaissance d'une obligation contractuelle puisqu'il y avait un règlement qui est de nature contractuelle. Ce tiers peut mettre en cause la responsabilité du locataire sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. Mais la question qui se pose est de savoir si ce tiers peut se borner à établir que le locataire a eu méconnaissance du règlement qui s'imposait à lui de façon contractuelle. Si on dit que le tiers ne peut pas se borner à invoquer la faute contractuelle, on va imposer au tiers qu'il doive prouver que le seul fait de faire x est constitutif de la norme général de prudence. Il faudra donc établir que le fait du locataire est la méconnaissance d'une norme générale de prudence qui s'imposait à tous.Il est évidemment plus facile de simplement dire qu'il y a eu méconnaissance du contrat et de ne pas prouver la méconnaissance de la norme générale de prudence. La Cour de cassation belge interdit aux tiers de se limiter à prouver la faute contractuelle, la méconnaissance du contrat puisque le tiers n'est pas partie au contrat et donc le principe de la relativité des conventions s'y oppose. Le tiers doit établir les conditions des articles 1382 et 1383 du Code civil et la méconnaissance de la norme générale de prudence.La Cour de cassation française, par un arrêt rendu en assemblée plénière, considère que le tiers peut se borner à invoquer la faute contractuelle. Il y a un seul comportement qui est incriminé et donc le tiers



peut prouver la faute et y satisfait en prouvant qu'il y a méconnaissance de l'obligation contractuelle.

Le tiers est victime d'une action d'un agent d'exécution. Deux questions vont se posées :

1. Est-ce que le tiers peut assigner l'agent d'exécution et sur quel fondement ? Oui sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle et personnelle de l'agent d'exécution.

2. Est-ce que le tiers a également un recours contre celui qui s'est substitué à un agent d'exécution, B ? Oui sur base de l'article 1384, alinéa 3 du Code civil. La question qu'on doit se poser ici est la question de savoir s'il existe une responsabilité extra-contractuelle pour autrui ? Dans le Code civil, on a une seule possibilité : la responsabilité du commettant pour le fait de ses préposés (article 1384, alinéa 3 du Code civil), ce qui suppose qu'il y a ai une relation de commettant à préposé. De façon plus simple, ça requiert l'existence d'un lien de subordination, d'autorité entre le commettant et son préposé.Est-ce que l'article 1384, alinéa 3 du Code civil peut s'appliquer dans l'hypothèse de la sous-traitance ? Non, parce que lorsqu'on a définit le contrat d'entreprise, on a vu que l'entrepreneur ou le sous-traitant réalise ses tâches en toute indépendance sans lien de subordination alors que l'article 1384, alinéa 3 du Code civil s'applique lorsqu'il y a un lien de subordination. Mais on peut invoquer cet hypothèse dans le cas d'un contrat de travail.

Autre possibilité de fondement, la loi du 10 février 2003 qui est applicable dans le cadre de la responsabilité des personnes morales de droit public pour le fait de leurs agents. Les conditions sont les mêmes que dans le cadre de l'article 1384, alinéa 3 du Code civil mais on applique dans la relation entre un agent et une personne morale de droit public.

b. Seconde hypothèse : le tiers est complice de l'inexécution contractuelle

La situation où le tiers est coauteur de la méconnaissance du contrat. Lorsqu'on aborde cette hypothèse, la doctrine utilise la question du concours des responsabilités ou de l'option des responsabilités.

La question du concours des responsabilités part d'une hypothèse où il y a un contrat entre les deux parties et que ce contrat soit valable et produise encore des effets. La question qui est posée est celle de savoir si, en cas de manquement d'une des parties aux obligations contractuelles, son cocontractant peut choisir entre la responsabilité contractuelle et la responsabilité extra-contractuelle ? Est-ce qu'il y a une possibilité de choisir ?

C'est l'hypothèse de la tierce complicité. Lorsque le tiers a connaissance du contrat, de l'engagement contractuel mais néanmoins prête directement et consciemment son aide à la méconnaissance du contrat. Cette hypothèse est donc la situation où A va mettre la responsabilité du tiers sous les articles



1382 et 1383 du Code civil. Dans cette situation, A a aussi un recours contre B qui a méconnu ses responsabilités contractuelles. La tierce complicité s'est dégagée à partir du principe même de la relativité des conventions (article 1165 du Code civil) qui est interprété comme imposant aux tiers de respecter les effets externes d'une convention, les tiers n'étant pas tenus aux effets internes. En gros, les tiers doivent respecter l'existence de la convention.

Ex. : l'hypothèse des contrats de brasserie où on a un brasseur et un cafetier qui concluent un contrat souvent dénommé « contrat d'approvisionnement exclusif », le cafetier s'engage à s'approvisionner chez tel brasseur exclusivement. Et puis on a un autre brasseur qui s'adresse au cafetier et lui propose des conditions plus avantageuses et ils ont un accord. Il y a alors méconnaissance de l'approvisionnement exclusif et le premier brasseur pourra mettre en cause la responsabilité du cafetier pour méconnaissance d'une responsabilité contractuelle et la responsabilité de l'autre brasseur pour tierce complicité.

Lorsqu'on se trouve dans une situation pratique, il faut toujours vérifier s'il existe un contrat, une relation contractuelle entre la victime et son cocontractant ou bien est-ce que la victime est tierce par rapport à une relation contractuelle. Et s'il y a un contrat, il faut vérifier la qualification de ce contrat (ex : contrat de sous-traitance ou de travail, article 1384, alinéa 3 du Code civil).

Section 2. Le lien de causalitéCette condition est tout aussi déterminante et tout aussi discutée.

§ 1. La notion de causalité juridique

A. Le lien de causalité, une condition à part entière en responsabilité civile

On peut considérer que la causalité, c'est le lien de cause à effet qui unit et qui doit unir la faute au dommage, il faut vérifier qu'il y a un lien entre la faute et le dommage. On fait référence à la causalité juridique.

B. Les critères de la causalité juridique

1. Le critère privilégié : la condition sine qua non du dommage (théorie de l'équivalence des conditions)

La théorie retenue par la Cour de cassation est la théorie de l'équivalence des conditions. C'est un



choix de politique juridique et ça implique une appréciation très souple de la causalité.

La Cour de cassation rappelle que la théorie d'équivalence a été posée en 1805 par un juriste allemand.

Elle impose d'apprécier la condition sine qua non du dommage.

Sur le plan des principes, on a donc qu'une seule question à se poser. Est-ce que sans cette faute, le dommage se serait produit tel qu'il s'est produit in concreto ? Si oui, il n'y a pas de causalité entre la faute et le dommage. Si non, il y a une causalité entre la faute et le dommage.

Mais cette théorie met toutes les fautes sur un pied d'équivalence, tous les responsables d'une affaire seront traités sur un pied d'équivalence. C'est la plus grosse critique de cette théorie.

Aussi, la causalité peut être directe ou beaucoup plus indirecte. C'est d'ailleurs un point qui a justifié de nombreuses critiques contre cette théorie.

Ex. : on a un conducteur qui doit aller chercher un pain à la boulangerie. Il laisse le contact et les clés sur la voiture parce qu'il est pressé. Pendant ce temps là, un voleur passe et monte dans la voiture. Dans sa fuite, il conduit trop rapidement, cause un accident et tue une personne. Dans cette situation, il y a un dommage évident qui est le décès de la personne. La deuxième question qu'on va se poser est la question de la faute. Qui a commis une faute ? Le conducteur et le voleur. En ce qui concerne le voleur, la faute est évidente. En ce qui concerne le conducteur, on va appliquer le principe qu'il faut vérifier si le fait de laisser sa voiture constitue une négligence de la norme générale de prudence. Le bon père de famille se serait garer, etc. On a donc deux fautes. Sous l'angle de la causalité, on se pose la question : est-ce que sans la faute, le dommage se serait produit tel qu'il se serait conduit in concreto ? Non pour le conducteur, la causalité est donc établie entre la négligence du conducteur et le décès. Non pour le voleur, la causalité est donc établie entre les actions du voleur et le décès. Les proches de la victime peuvent donc assigner les deux personnes. On a donc une situation où le conducteur va être déclaré responsable du décès. Il va devoir réparer les conséquences du décès.

Ça a donc été critiqué par d'autres théories. Mais aussi, on remonte sans fin dans la chaîne des causes.

2. Les théories concurrentes

La principale théorie concurrente qui n'est pas rejetée par la Cour de cassation est la théorie de la causalité adéquate.

Cette une théorie qui a l'avantage d'opérer un choix entre les différentes causes et de ne retenir que la cause qui est considérée comme étant adéquate.

Comment opérer le choix ? Deux critères :

1. Le critère objectif du cour normal des choses. Est-ce que dans le cour normal des choses,



telle faute entraîne tel dommage ? Est-ce que la négligence du conducteur entraîne le décès ? Non.

2. Le critère subjectif de la prévisibilité du dommage. Est-ce qu'il était prévisible que la faute entraîne tel dommage ?

Pour les deux critères, on voit qu'on opère un choix entre les différentes causes.

Une autre théorie concurrente mais rejetée par la Cour de cassation est celle de la causa proxima . N'est causale que la cause la plus proche du dommage. Ici, ça serait la faute du voleur. Mais elle a été rejetée de façon claire par la Cour de cassation.

3. La position de la Cour de cassation belge

La Cour de cassation prend systématiquement le critère de la condition sine qua non malgré les conséquences possibles.

4. La preuve du lien de causalité et le contrôle de la Cour de cassation

La preuve est à charge de la victime, du demandeur.

La causalité doit être certaine. Le juge doit avoir l'intime conviction qu'il y a une causalité. C'est une certitude judiciaire, elle n'est pas nécessairement scientifique à 100 % et certains juges se satisfont d'un haut degré de vraisemblance de la causalité entre la faute et le dommage.

§ 2. Le lien de causalité et la pluralité des causes ayant contribué à la réalisation d'un même dommage

On peut imaginer la situation d'une pluralité de causes, où le dommage est en lien de causalité avec plusieurs causes.

Il est rare qu'un dommage, dans la pratique, soit commis par une seule cause : faute du tiers, faute de la victime, force majeure, etc.

La question spécifique est l'hypothèse où le dommage résulte de minimum deux causes en envisageant plusieurs hypothèses :



A. Le faute concurrente d'un tiers et le régime de la responsabilité in solidum

1. Les principes

Lorsque l'on parle de faute concurrente de tiers, on envisage la situation où on a une victime qui subit un dommage qui est en lien de causalité avec deux fautes commises par deux tiers qui ne sont pas en relation contractuelle.

On a établit que sans la faute de l'un, le dommage ne se serait pas établi mais le dommage ne se serait pas produit sans la deuxième faute.

On dit alors qu'on est en présence d'une responsabilité in solidum des deux tiers , lorsqu'il y a deux fautes.

Il y a aucune réglementation, une réglementation existe seulement concernant la solidarité passive dans le Code civil.

Cette responsabilité est un principe qui a été dégagé par la doctrine et la jurisprudence et consacré par la Cour de cassation et cette responsabilité in solidum s'apparente à la solidarité passive. C'est un mécanisme de protection des victimes, on va pouvoir considérer les coresponsables un peu comme les codébiteurs. Elle fonde cette obligation sur la nature même des choses et s'impose par l'application de la théorie de l'équivalence des conditions parce que lorsqu'on a plusieurs fautes concurrentes et que chacune de ces fautes est en lien de causalité avec le dommage, les fautes/causes sont équivalentes.

Ce mécanisme s'applique aussi dans d'autres situations que la faute concurrente comme la faute collective ou la responsabilité collective. Lorsqu'on parle de faute concurrente, on vise la situation vu plus haut. Lorsqu'il y a faute ou responsabilité collective, on vise la situation où il y a un dommage causé par une faute qui est commise par une personne non-identifiée mais qui fait partie d'un groupe identifié qui participe à une activité dangereuse.

Ex. : chasse avec une balle qui se perd et une victime qui subit un dommage. Dans cette situation, on est sûr qu'il y a une faute mais on ne sait pas nécessairement imputer la faute à un des chasseur en particulier. Dans cette situation, comme tous les chasseurs participent à l'activité dangereuse, ils seront tous responsables in solidum.

Ex. : bagarre avec un groupe de personnes – on ne sait pas qui a porté tel ou tel coup.

Ex. : la responsabilité collective lorsqu'on a un médicament fabriqué par différentes composantes de fabricants différents, on conclut à une responsabilité in solidum, le fait que le groupe participe à une activité qui représente un danger pour les personnes.

On appliquera quand même dans certains cas la solidarité passive dans l'hypothèse de la faute



commune (article 50 du Code pénal). La faute commune est la faute commise par plusieurs personnes, il y a des coauteurs et dans ce cas là, il y a solidarité passive et c'est une règle coutumière qui pose le principe (parfois, c'est aussi dans des législations particulières).Ex. : la loi sur la responsabilité du fait des produits défectueux (25 février 1991) qui pose le principe de la responsabilité du producteur, du fabricant de la chose lorsqu'un dommage est causé par le fait d'une défaut du produit, quelque soit le produit. Dans ce régime, le législateur identifie différentes personnes qui peuvent être responsables.Une situation est l'hypothèse où seront responsables côte à côte tous les fabricants des composantes du produit. Le législateur nous dit qu'il s'agit alors d'une solidarité passive, tous les fabricants sont tenus comme des codébiteurs solidaires. Dans l'hypothèse où le fabricant est en dehors de l'Union européenne et qu'il est importé sur le territoire de l'Union européenne, il y aura une solidarité passive entre le fabricant et l'importateur.

2. Le régime de la responsabilité in solidum

Sur le plan des principes, elle partage les mêmes effets principaux que ceux de la responsabilité passive par contre, on n'applique pas les effets secondaires de la responsabilité passive21.

Rappel : on est dans l'hypothèse où il y a une victime (V) qui est créancière d'une indemnisation et X et Y qui ont chacun commis une faute. La faute de X et la faute de Y sont en lien de causalité avec le dommage.

Les effets principaux : il faut faire la distinction entre deux plans :

1. Le plan de l'obligation à la dette : rapport entre la victime créancière et ses différents codébiteurs in solidum. On a deux grandes règles essentielles :

1. Dans les rapports avec la victime, chacun des codébiteurs est tenu au tout, à 100 %.

2. Le créancier, la victime, a un droit d'élection, c'est-à-dire qu'elle a le droit de choisir à qui elle s'adresse pour le payement du tout. Elle peut demander 100 % du payement à un seul des codébiteurs quelque soit sa responsabilité et la gravité de la faute par rapport à l'autre. Toutes les fautes sont sur un pied d'égalité, peut importe la gravité de la faute.

2. Le plan de la contribution à la dette : rapport entre les codébiteurs.

Le principe est celui de la divisibilité ou de la répartition de la dette. Dans le rapport entre eux, le

21 Si votre créancier agit contre l'un des débiteurs, il y a interruption de la prescription qui vaut envers chacun des codébiteurs solidaires. Interrompre la prescription contre un débiteur, l'interruption s'applique pour tous les autres. Même chose pour la mise en demeure.Cet effet ne sera pas appliqué pour la responsabilité in solidum.



principe est que chacun est tenu uniquement à sa part de la responsabilité.

Comment déterminer le quantum des parts contributoires, dans quel mesure chacun contribue à la dette ? Il y a trois critères :

1. Critère des parts viriles (critère neutre) : on vise simplement les parts qui sont simplement proportionnelles, équitables.

Les deux derniers critères ne sont plus neutres, il faut poser un jugement de valeur :

2. Critère de la gravité des fautes : on peut donner plus ou moins à chacun en fonction des fautes (ex : faute intentionnelle, faute non-intentionnelle, etc.).

3. Critère du pouvoir causal : ce critère invite à se poser la question de savoir dans quelle mesure chacune des fautes a contribué au dommage, quel est son pouvoir causal ? Ex : la mesure dans laquelle chacune des fautes a contribué au décès de la personne lors de la conduite du voleur de la voiture. On peut dire 25 % pour le propriétaire et 75 % du voleur.

La Cour de cassation a reçu le critère du pouvoir causal mais applique toujours la théorie de l'équivalence des fautes.

Sur quel fondement un des codébiteurs peut exercer un recours contre les autres ?

La victime demande à Y 100 % qu'il paye. Souvent, lors du procès, les parts contributoires sont fixées. Imaginons que le juge applique le critère des pouvoirs causal qui dit qu'Y doit payer 25 % et X 75 %. Y pourra alors s'adresser à X pour récupérer 75 % du dommage, ce qui n'incombe pas à sa propre responsabilité.Mais sur quel base légal peut il s'appuyer ? Plusieurs fondements possibles :

1. Il existe une convention entre les codébiteurs qui fixent les parts de chacun. Elle est très rare. Le recours est alors un recours subrogatoire fondé sur l'article 1251, 3. du Code civil. La subrogation ici est parce que Y a versé 100 % et pour 75 % il a versé ce qu'il ne doit pas payer. Y est donc subrogé dans les droits de la victime parce qu'il ne devait pas payer les 75 %.

2. Articles 1382 et 1383 du Code civil. Y a subit un dommage par la faute de X parce que Y a supporté une dette qui à concurrence de 75 % ne lui incombe pas.

3. L'enrichissement sans cause (ou l'appauvrissement sans cause) puisque X s'enrichit au détriment de Y s'il ne supporte pas sa part de la responsabilité.Mais c'est seulement un recours subsidiaire, qui ne peut être appliqué que si les autres recours ne sont pas possibles.



B. La faute concurrente de la victime et le régime du partage des responsabilités

X a commis une faute, la victime demande la condamnation de X parce qu'il a commis une faute mais la victime est parvenue à établir le lien de causalité.

Mais la situation ici est la situation où X parvient à établir que la victime a aussi commis une faute qui est en lien de causalité avec son dommage.

Dans cette situation, il y a donc des fautes concurrentes. Dans cette situation, il y a donc lieu à un partage de responsabilité.

Le principe est donc que la victime a droit à la réparation que du dommage qui ne lui est pas imputable, qui n'est pas imputable à sa propre faute. Mais il faut déterminer quelle est la part de la responsabilité du tiers. Sur le plan des critères, les mêmes peuvent être appliqués qu'on a vu plus haut (parts viriles, pouvoir causal, gravité des fautes).

En ce qui concerne le partage des responsabilités, le critère qui semble se poser est le critère du pouvoir causal.

Pour qu'il y ai un partage des responsabilités, il faut au préalable s'assurer qu'il y ai une faute de la victime au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil (conditions subjective et objective). Donc il n'y aura pas de partage des responsabilités dans l'hypothèse où la victime est privé de discernement (élément subjectif).

La situation problématique dans la pratique est le cas des prédispositions de la victime. On parle de prédisposition lorsque l'état antérieur de la victime est un état déficient (ex : une grosse allergie). Est-ce que le responsable de l'accident peut solliciter un partage de responsabilités ? Non, parce qu'il n'y a pas de faute. Les prédispositions pathologiques vont parfois s'apparenter à un cas de force majeure.

On dit qu'en droit de la responsabilité, « le responsable prend la victime dans l'état où elle est », dans l'état où il l'a trouve.Ex : en cas de chirurgie esthétique, une opération de confort, et le résultat n'est pas atteint, la victime n'est pas satisfaite et met en cause la responsabilité du chirurgien. Certains opposent un partage de la responsabilité en disant que la victime a accepté les risques de l'opération. Sur le principe, la position qu'on doit avoir ici est qu'on ne pourra opposer le partage de la responsabilité que dans l'éventualité où l'acceptation du risque est constitutif d'une faute, d'une négligence au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil ou dans des cas d'intervention très risquées.

La faute intentionnelle pose des questions. La situation concrète est la situation où le tiers commet une faute intentionnelle, des coups et blessures volontaires et la victime, une simple négligence.



Ex : elle sort d'une soirée en ayant trop bu, rentre dans la première voiture et se fait violer. Est-ce que le violeur peut opposer le partage de responsabilités ? Les juges ont considéré que lorsque la faute est intentionnelle dans le chef de l'auteur, il n'y a pas de partage de responsabilité. On posait alors l'adage : Pros omnia corrumpit. La Cour de cassation n'a pas sanctionné mais elle a évolué et on pourrait admettre un partage des responsabilités si on prouve qu'il y a une faute en lien de causalité avec le dommage.

Lorsque la victime du dommage subit des lésions corporelles ou meurt, les proches peuvent aussi demander des dommages (ex : en cas de décès). Le principe est que la faute de la victime est opposable à la victime directe et également à ses proches. Les proches peuvent donc se voir opposer la faute de la victime avec une réparation réduite.Ce dommage demandé par les proches n'est du que par le lien d'affection qu'ils avaient avec la victime, ce qui explique la possibilité de réduction.

Cas pratique :

Victime – Faute : 40 %

X – Faute : 20 % Y – Faute : 20 % Z – Faute : 20 %

Le juge doit déterminer les parts contributoires qui sont fixées. Le premier principe est que la victime n'aura pas le droit à 100 % du remboursement, elle devra retirer sa part au dommage. Pour les 60 %, on appliquera les principes de la contribution à la dette et du partage. Si un des codébiteurs ou plusieurs qui ne sont pas solvables, les autres devront supporter alors 60 % au regard de la victime.

§ 3. La « cause étrangère exonératoire »Lors de l’événement de la force majeure, on se pose la question de savoir si la force majeure a un effet libératoire, exonératoire de la responsabilité.

On est dans la situation où il y a une faute en lien de causalité avec le dommage de la victime.

Le tiers va invoquer un événement de force majeure et imaginons que le tiers parvienne à convaincre le juge que la force majeure a aussi contribué à la réalisation du dommage. On a donc une victime qui a un dommage et deux causes : la force majeure et la faute du tiers. Est-ce que la survenance de la force majeure va libérer le tiers d'une partie ou de tout de la responsabilité ? Sur le plan des principes, non parce qu'il y a le lien de causalité. La force majeure ne sera exonératoire pour le tiers que dans l'hypothèse où elle est la cause exclusive du dommage, la seule cause du dommage.

Dans l'hypothèse de la pluralité de causes, il y a plusieurs situations possibles lorsque une personne est assignée par la victime en responsabilité et qu'elle souhaite tenter de s'exonérer, se dégager de la



responsabilité :

1. Il invoque la faute d'un tiers. Si la faute du tiers est exclusive, il y aura exonération.Si la faute du tiers est concurrente, il y a une responsabilité in solidum. Si la faute de la victime est la cause exclusive du dommage, il y a exonérationSi la faute de la victime a contribué au dommage, il y a partage de responsabilités.

2. Il invoque la force majeure. Si elle est exclusive, il y aura exonération.Si elle est concurrente, il est responsable pour tout.

§ 4. La rupture du lien causal par une cause juridique propre

Section 3. Le dommage, son évaluation et sa réparation Quel est le dommage réparable dans le droit de la responsabilité ?

Les règles relatives au dommage s'appliquent à toutes les dispositions du Code civil. Le principe est que la victime doit établir l'existence de son dommage et l'étendue de son dommage.

Il y a donc une double preuve qui est parfois très délicate. Si elle parvient à établir tout ça, elle a droit, en principe, à une réparation intégrale du dommage.

§ 1. Les conditions du dommage réparable

A. Le dommage doit être une atteinte à un droit subjectif qui est d'intérêt stable et légitime

Un dommage en droit de la responsabilité est une atteinte portée à un droit subjectif mais aussi, par extension, une atteinte à un intérêt stable et légitime. Toute perte d'un avantage de la victime peut être considérée comme un dommage. Ex : atteinte au corps, perte d'un patrimoine, etc.

Sur le plan des principes, on considère que lorsqu'il y a atteinte aux droit subjectifs, le dommage peut exister dès que ça arrive. Lorsqu'on invoque la lésion d'un intérêt, la victime pourra recevoir l'indemnisation du dommage que si elle établit que c'est un intérêt stable et légitime.

Cette exigence de légitimité a suscité des questions notamment dans la situation du travail en noir. Situation : on a une victime qui subit des lésions corporels et la victime ne peut plus travailler, incapacité de travail pendant une période et la victime demande donc la réparation de la perte de sa



rémunération. Dans ce cas là, la victime subit donc une atteinte à son patrimoine (atteinte à sa rémunération claire et noire) mais les tribunaux refusent qu'il y ai indemnisation pour le travail en noir même s'il est établit parce que ce n'est pas légitime. Mais il y a remboursement pour la rémunération claire.Situation : la polygamie. On a un accident avec des lésions corporelles et l'homme décède mais il est polygame, que dans son pays où c'est légal et légitime, mais il vit en Belgique avec ces deux épouses. L'homme était le soutien de la famille et les deux épouses vont devant le tribunal pour demander leur dommage. Le responsable de l'accident dit non parce que l'intérêt n'est pas légitime parce que la polygamie n'est pas autorisée en Belgique. Aujourd'hui, on considère que si la polygamie est légale dans l'état où elle a été contractée, il y a atteinte à un intérêt légitime, on indemnisera donc chacune des épouses. Situation : Affaire Perruche. Une jeune femme était enceinte et fait un test de rubéole pendant sa grossesse. De façon claire et certaine, elle dit à son médecin que si elle a contracté la rubéole, elle se fait avorter. Le test revient négatif mais lorsque l'enfant naît, il est handicapé parce que la mère avait contracté la rubéole. Elle engage la responsabilité du médecin et du laboratoire qui a effectué des tests et demande réparation sur la naissance d'un enfant handicapé. La question : est-ce que la naissance d'un enfant handicapé est un dommage et est-ce que le fait de vivre handicapé pour l'enfant est un dommage ? La mère demande une indemnisation pour les dommages matériels mais aussi la réparation de son dommage moral (le fait d'être la mère d'un enfant handicapé). On avait dit qu'il y avait atteinte à un intérêt mais pas légitime. Ce qui avait été médiatisé, c'est la question de la vie préjudiciable. Sur le plan des principes, aujourd'hui, lorsqu'un diagnostique est mal posé et qu'un enfant naît avec un handicap et où les parents avaient clairement dit qu'ils auraient procédé à un IVG, les tribunaux autorisent une indemnisation du dommage matériel. Le préjudice de l'enfant n'est pas indemnisé.

B. Le dommage doit être personnelPour que le dommage soit réparable, deuxième condition, il doit être personnel à la justice (article 17 du Code judiciaire). Il y a une exigence de qualité pour pouvoir agir, il faut être personnellement lésée pour agir en justice.

Le dommage doit être personnel mais il peut direct ou indirect notamment en matière de lésions corporels ou incorporels. Préjudice direct = le préjudice subit directement, par la victime de l'acte dommageable.Préjudice indirect = préjudice par répercussion ou par ricochet. C'est le préjudice subit par les proches en raison de l'atteinte subie par la victime directe.

Préjudice ex haerede = ce préjudice peut être demandé dans une situation particulière qui est la situation de lésion corporelle où la victime va survivre et puis décéder en raison de l'acte



dommageable. On a donc l'acte dommageable avec une période de survie et puis la victime décède. Le préjudice ex haerede est le préjudice que la victime subit entre le jour de l'acte dommageable et le jour de son décès. À partir du moment où elle décède, la créance de réparation tombe dans la succession et ce sont donc ses ayants-droits qui vont pouvoir demander la réparation de ce préjudice. Ce préjudice est personnel, propre à la victime directe, mais dont la réparation va être demandée par les successeurs de la victime.Ça implique que les héritiers de la victime pourront demander la réparation de leur préjudice indirect mais aussi celle du préjudice ex haerede. Il faut donc les demander les deux.

Le fait que le dommage doit être personnel implique que certains devront être exclus :

1. Exclusion de l'action populaire : l'action en réparation qui serait introduite par un membre de la société en raison d'une atteinte aux intérêts de la société, de la collectivité.

2. Exclusion de l'action en réparation du préjudice écologique pure : c'est-à-dire l'atteinte à l'environnement lui-même. On ne peut pas, en principe, introduire une action en réparation pour une atteinte à l'environnement seulement.

3. Exclusion de l'action de classe : on vise la situation d'une action en réparation introduite par une victime qui demande la réparation de son préjudice personnel mais qui demande aussi que toutes les personnes qui se trouvent dans la même situation qu'elle puissent bénéficier des conditions du jugement. Ça vise donc l'hypothèse de permettre à une personne d'intenter une action pour elle-même mais où il y a des préjudices de masse.Remarque : elle ne le sera plus prochainement (pour les mois à venir).

Ces exclusions sont de principes mais il existe des dérogations prévues par la loi.

C. Le dommage doit être certainCette condition est applicable à tous régimes de responsabilité.

Il faut que le juge soit convaincu que le dommage existe, qu'il soit incontestable, qu'il soit réellement subit par la victime. La victime aura la réparation que du dommage certain et réel.

1. Le dommage peut être futur

Mais le dommage certain peut être un dommage futur en particulier lorsqu'il y a une atteinte physique (ex. : incapacité liée à l'accident). On exclut donc plus naturellement le dommage hypothétique, le dommage éventuel.

Imaginons une lésion corporelle suite à un accident. Une victime est blessée et elle vit une période



d'incapacité professionnelle et elle va demander un dommage sur la perte de rémunération. Au moment de fixer et de chiffrer son dommage, elle intègre également toutes les promotions qu'elle espérait avoir dans le futur :

1. Première hypothèse où la victime travaille dans le secteur public et il est prévu que tous les cinq ans, elle a une augmentation salariale, c'est prévu et obligatoire. Dans cette hypothèse, elle pourra intégrer la perte de ces augmentations parce qu'il est futur mais certain.

2. Deuxième hypothèse où la victime travaille dans le secteur privé et dont les promotions dépendent de conditions économiques et du travail réalisé. Dans cette situation, les primes qu'elles auraient pu espérer sont beaucoup plus aléatoires, le dommage est espéré mais pas certain, il est hypothétique.

Dans la première situation, le juge pourra accepté, dans la deuxième, il y aura une contestation et le juge pourra ne pas l'accepter.

2. La réparation d'une perte d'une chance

Dans certains cas, on autorise la réparation d'une perte d'une chance. Aujourd'hui, on considère que c'est un dommage réparable. Qu'est-ce que la perte d'une chance ? Ça peut consister en deux types de dommages :

1. Une perte de chance au sens strict ou au sens propre. La victime a perdu une chance, un gain.Ex. : un client veut introduire une action mais l'avocat prend trop de temps pour introduire l'action (il omet le délai juridique). Si le client sait prouver ceci, ça veut dire qu'il a vraiment perdu une chance de gagner son procès et il a uniquement perdu une chance de gagner son procès (on ne sait pas s'il l'aurai gagner ou pas). C'est indemnisable.

2. Ça peut être la perte d'une chance d'éviter un dommage, d'éviter la réalisation d'un dommage. Ex. : Affaire du vitriol. Il s'agit d'une jeune femme qui avait portée plainte à plusieurs reprises auprès des autorités de police parce qu'elle était menacée par son ex-compagnon qui la menace de mort. La police ne réagit pas. Un jour, en sortant de chez elle, son agresseur la vitriol, il jette du vitriol sur son visage. Elle introduit une action en réparation contre son agresseur mais il est insolvable et elle décide donc d'assigner les autorités de police et la ville de Liège. Elle dit qu'il y a une faute de la part des policiers. Mais elle ne peut pas prétendre à l'entièreté de son dommage parce qu'il n'est pas certain que si la police avait agit, l'agresseur n'aurait rien fait. Il aurait pu aller à une autre endroit. Il y a un dommage qui n'est pas entièrement dommageable mais elle a perdu une chance d'éviter ce dommage.



Ex. : dans les cas d'erreur diagnostique fait par un médecin, un laboratoire, etc. qui ne permet pas de diagnostiquer le mal dont souffre le patient et donc ne permet pas de donner un traitement approprié. On pourra considérer que la négligence a entraîné la perte d'une chance, perte d'une chance d'éviter l'aggravation de la maladie.

Quelque soit l'hypothèse, on considère que la perte d'une chance est un dommage réparable mais il faut prouver le lien de causalité entre la perte d'une chance et la faute reprochée au défendeur à l'action.

En terme de réparation, les juges accordent souvent un pourcentage de la réparation totale quand il s'agit de dédommagement pour la perte d'une chance.

3. L'évaluation du dommage

Le juge doit tenir compte de tous les dommages qui sont présents.

On peut faire une ligne du temps : 1. Moment de l'acte dommageable – à partir de ce moment là, la victime devient créancière.2. On a le moment du jugement et puis seulement la victime obtiendra la réparation.

La période entre peut être parfois longue.

On pose le principe que le juge doit évaluer le dommage au jour du jugement, il se place au jour où il statue. Il doit tenir compte de tout le dommage passé (l'évaluation est assez facile22) et tout le dommage futur (à cet égard, il indemnisera que celui qui est certain). Concrètement, il est très délicat d'établir le dommage futur et souvent, pour cette raison, des experts interviennent pour aider.

Cette technique est appelée la splistingsmethode. Tous le monde doit l'appliquer.

D. Le dommage ne peut pas être déjà réparéLa situation qu'on envisage est celle du cumul des indemnités.

Remarque : dans la pratique, ça peut être beaucoup plus compliqué.

On a une victime qui peut assigner un responsable. Sur le plan des principes, au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil, dès que la victime sait prouver le lien de causalité, elle a droit à une réparation intégrale du dommage. Dans la pratique, souvent, on a d'autres débiteurs d'indemnité qui ne sont pas des responsables au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil mais ce sont des personnes qui sont tenues d'intervenir financièrement suite à l'accident, on l'est appelle souvent les tiers solvens .

22 Le juge tiendra compte de tous ce qui s'est passé depuis l'acte dommageable et qui est en lien avec cet acte.



On a une victime qui subit des lésions corporelles suite à un accident. Souvent, la victime est assignée à une mutuelle. La mutuelle va rembourser les frais. La mutuelle est un tiers solvens et elle lui rembourse une indemnité. On peut aussi imaginer que cette victime a aussi souscrit une assurance hospitalisation et qu'elle demande un remboursement qui lui est accordé. Par ailleurs, la victime travaillait mais elle peut demander le salaire garantie, elle reçoit la rémunération à 100 %. Etc. Etc. Toutes les personnes présentes sont des tiers solvens qui ne sont pas des responsables mais qui doivent payer une indemnité.

En matière de responsabilité civile, sur le principe, la victime a le droit de demander la réparation intégrale de son dommage. Elle a donc droit au remboursement de tous ce qu'elle a payé au médecin, à l'hôpital, à sa perte de rémunération, etc. Mais la victime a déjà obtenu des remboursements de la part des tiers solvens.

Est-ce que la victime peut cumuler l'indemnité sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil et tous ce qu'elle a reçu des tiers solvens ? Est-ce que le tiers responsable doit réparer l'intégralité ou bien est-ce qu'il peut dire qu'il y a déjà eu des réparations partielles ? Est-ce que tous les tiers solvens peuvent demander quelque chose ? Ils sont intervenus alors que c'est le responsable qui devait intervenir.

Le grand principe est que la victime a droit à la réparation de tout son dommage mais rien que son dommage : la victime ne peut pas s'enrichir. Mais sous l'angle du responsable, il est responsable et tenu à la réparation intégrale.

À partir de ces principes, la Cour de cassation nous dit que le cumul des indemnités versées par le tiers responsable sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil et des tiers solvens n'est autorisé que si les indemnités n'ont ni la même cause, ni le même objet. La cause sera ici l'accident dommageable et l'objet est de réparer le dommage. On ne peut donc pas cumuler les indemnités.

On peut faire un distinction entre :

1. Les prestations indemnitaires versées par les tiers solvens. Elles ont la même cause et le même objet que l'indemnité qui est versée sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil. Toutes les prestations indemnitaires ne peuvent jamais être cumulées avec le dommage sur la base des articles 1382 et 1383 du Code civil. Elle devra déduire de son dommage toutes les sommes qu'elle a déjà perçues.

On prévoit un mécanisme alternatif qui est un mécanisme de subrogation qui va permettre aux tiers solvens de récupérer ce qu'ils ont versé auprès du responsable sur la base des articles 1382



et 1383 du Code civil. Ce mécanisme est essentiel. On maintient l'équilibre en permettant au tiers solvens de récupérer ce qu'il a déjà versé.

Ex. : les prestations de la mutuelle, l'indemnité versée par la compagnie d'assurance, le salaire garantie payé par l'employeur, une prime d'assurance versée dans le cadre d'une assurance incendie.

2. Les prestations forfaitaires est une prestation que la victime pourra obtenir suite à l'accident mais qui n'a pas pour objet de réparer son dommage. Ex. : capital versé suite à une assurance vie. Imaginons que l'assuré décède dans un accident qui met en cause la responsabilité d'un tiers. La veuve peut assigner sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil le tiers responsable mais elle peut aussi demander à la compagnie d'assurance de payer l'assurance vie. Est-ce que la veuve peut cumuler ces deux réparations ? On considère ici que la prestation n'est pas indemnitaire mais forfaitaire, elle peut être cumulée, la victime va s'enrichir mais c'était le but lorsque la victime a souscrit à l'assurance. Le capital versé a pour cause le contrat d'assurance souscrit par le défunt et le capital est uniquement la contrepartie des primes versées par le défunt. Le cumul est possible mais il n'y aura pas d'action subrogatoire.Ex. : les pensions versées par l’État.

§ 2. La classification des dommages réparablesEn droit de la réparation, on a deux grands classifications :

1. Le dommage corporel, sur une personne et le dommage aux biens2. Le dommage matériel et le dommage moral3. La réparation du dommage immatériel

A. La classification entre le dommage au personne et le dommage aux biens

Le dommage aux personnes est les lésions corporelles et le décès.

Le dommage aux biens est le dommage causé aux biens qui lui appartiennent (mobiliers ou immobiliers).

B. La classification entre le dommage matériel et le dommage moralLe dommage matériel est l'atteinte aux intérêts patrimoniaux de la victime, l'atteinte à son patrimoine.Ex. : Toutes les atteintes au patrimoine (véhicule, habits), toutes les pertes, diminution du patrimoine



(les frais de médecin, les frais de déplacement, les frais administratifs, etc.).

Le dommage moral est l'atteinte aux intérêts extra-patrimoniaux.Ex. : La souffrance suite à l'accident, la conscience suite à une diminution de ses capacités, le préjudice esthétique, le préjudice d'agrément23.

C. Dans la pratiqueDans la pratique, ces deux classifications vont se juxtaposer. La première distinction qu'il faut poser est celle entre le dommage aux biens et le dommage aux personnes. Et les deux peuvent être matériel ou moral.

Si on se tourne vers le dommage aux personnes, il aura une composante matérielle et une composante morale.

La doctrine propose de nouvelles notions : la notion de dommage immatériel. Où le placer ? Ex. : les photos sur un ordinateur, les cours qui se font voler. On a une perte matérielle mais aussi un dommage immatériel qui est aussi réparable mais avec la difficulté de le chiffrer.

§ 3. L'évaluation du dommage

§ 4. Les principes gouvernant la réparation du dommage Ces grands principes sont issus du droit civil et du droit judiciaire.

A. Les principes du droit civil

1. Le principe de la réparation intégrale et le principe de l'indemnitaire

La victime a droit à la réparation de tout son dommage qu'elle a subit.

Ce principe est joint avec le principe de l'indemnitaire. La victime a droit qu'à la réparation de son dommage, que cette réparation, elle ne peut pas s'enrichir.

2. Le principe de la réparation in concreto

Le montant de la réparation n'est pas abstrait, il est fixe in concreto par rapport à la situation de la victime : son âge, son état antérieur, sa situation financière, etc.

Ex. : marié ou polygame.

23 Le fait de ne plus pouvoir exercer une activité d'agrément. Ex : je suis une sportive et je ne peux plus faire de sport, mon passe-temps.



3. Le principe de l'évaluation au jour du jugement ou de l'arrêt

Ça invite à distinguer le dommage passé de celui du futur. La Cour de cassation rappelle que le juge doit se placer au jour le plus proche de la réparation, le jour du jugement ou de l'arrêt.

4. Est-ce qu'il y a une obligation pour la victime de limiter son dommage ?

La question se pose souvent.

Ex. : on a une victime qui vient de faire des travaux d'adaptation de son habitation parce qu'elle est maintenant en chaise roulante et fait appel à l'entreprise la plus chère et demande le remboursement intégral à l'auteur de son accident.Est-ce que le responsable peut lui opposer l'obligation pour la victime de limiter son dommage et de faire diligence ? Certains juges l'ont admis mais on ne peut pas considérer que c'est un principe. Il n'y a pas de véritable obligation positive.

B. Les principes du droit judiciaireIl faut combiner aussi les principes du droit judiciaire.

1. Le principe dispositif

Le litige est la chose des parties, les parties sont maîtres de la procédure. C'est eux qui dirigent l'action.

2. Le principe selon lequel le juge ne peut pas statuer ultra petita

En matière de réparation des dommages, le juge est lié par la demande des victimes, il ne peut pas statuer au delà de ce qu'elle a demandé et donc si l'avocat a mal calculé, tant pis pour la victime.

3. L'obligation du juge de motiver sa décision

Il devra donc motiver l'octroi de l'indemnité, pourquoi il fait droit à la demande de la victime ou pourquoi il écarte des postes de dommages ? Article 149 de la Constitution.

§ 5. Les modes de réparation du dommage Comment réparer un dommage ? Quels sont les modes de réparation ?

A. Le principe de la réparation en nature ou par équivalentLe principe est celui de la réparation en nature ou par équivalent. Bien entendu, il y a des situations où la réparation en nature n'est pas possible, donc on se tourne vers l'octroi d'une



indemnisation.

B. Les modes d'indemnisationLes modes d'indemnisation sont variés : le juge peut accorder un capital, une somme d'argent mais aussi, il peut aussi demander l'octroi d'une rente (ex. : perte d'une rémunération) avec le versement d'une somme d'argent tous les mois.

La réparation peut être chiffrée et fixée par la demande de la victime. Elle correspond alors de façon précise au montant fixé par la victime. Mais la réparation peut aussi prendre la forme d'une indemnité forfaitaire, fixée en équité, ex aiquo ex bono qui est principalement accordée pour les dommages moraux.

C. Le tableau indicatifIl y a l'existence de certains barèmes ou de tableaux indicatifs.

Ce tableau indicatif est un tableau de barèmes fixés à partir de la jurisprudence rendue par les Tribunaux de première instance, les juges de police et les juges de paix. Concrètement, on a eu un groupe de magistrat qui ont procédé à un recensement de toute la jurisprudence. L'idée de départ est d'éviter la foire.

Ces associations de magistrats ont fait un recueil de jurisprudences et un tableau qui fixe poste par poste, de façon forfaitaire, les montants qui peuvent être demandé.

Ex. : période de chômage du véhicule, réparation du véhicule, etc.

Mais le problème est que la réparation à lieu in concreto. On peut donc être choqué de l'attitude de certains juges qui se bornent simplement à reproduire le montant du tableau sans prendre en compte les circonstances spécifiques.

La dernière version date de 2012 et elle est la sixième version.

§ 6. Les provisions d'indemnité et le référé-provision



Chapitre 2. Les présomptions de responsabilité (articles 1384 à 1386 du Code civil)

Section 1. Les présomptions de responsabilité du fait d'autrui (article 1384, alinéa 2 à 4 du Code civil)

§ 1. Le cadre général des présomptions instituées par le Code civil L'article 1384 du Code civil énonce trois présomptions légales de responsabilité qui fonctionnent de façon générale selon un même mécanisme.

Dans les trois cas, le législateur désigne celui qu'on appelle le « civilement responsable », c'est celui qui va être présumé responsable du fait d'autrui : les parents (alinéa 2), les instituteurs et les artisans (alinéa 4) et les maîtres et les commettants (alinéa 3).

À chaque fois aussi, le législateur répond d'une personne dont on répond. Celui dont on répond est : les enfants mineurs (alinéa 2), le préposé ou le domestique (alinéa 3) et l'élève (alinéa 4).

A. Les principesOn est face à des régimes de présomptions de responsabilité et pas uniquement de faute. Le législateur va présumer la responsabilité des civilement responsables, il va donc présumé qu'ils ont commis une faute qui est en lien de causalité avec le dommage subit par la victime.

Le mécanisme est toujours le même : on a celui dont on répond qui pose un dommage à la victime tierce et on a le civilement responsable. La seule chose que fait l'article 1384 du Code civil, c'est viser le civilement responsable.

Dans le cadre de l'alinéa 2, le législateur va présumer qu'ils ont commis une faute dans la surveillance ou dans l'éducation de l'enfant de la part des parents. Le législateur présume que les parents ont commis cette faute et que cette faute est en lien de causalité avec le dommage commis sur la victime. C'est une présomption de responsabilité.

Dans le cadre de l'alinéa 4, le législateur va présumer que l'instituteur a commis une faute de surveillance et il présume qu'il y a un lien de causalité entre ce défaut de surveillance et le dommage de la victime. C'est donc une présomption de responsabilité.

Dans le cadre de l'alinéa 3, le commettant est déclaré responsable et il n'y aurait pas de présomption de faute (responsabilité objective). On quitte le principe de la responsabilité subjective.

On comprend donc la logique du législateur qui est que si un enfant mineur cause un dommage à un



tiers, c'est que nécessairement, les parents l'ont mal éduqué ou mal surveillé. Idem pour l'instituteur où il y aurai un défaut de surveillance.

Ce sont des régimes complexes de responsabilité parce qu'ils reposent sur une double faute. Pour que la présomption puisse jouer vis-à-vis du civilement responsable, la victime devra établir certaines conditions mais elle devra établir qu'il y a une faute, un fait de celui dont on répond. Il y a donc une complexité parce qu'on a des mécanismes qui vont faire jouer deux types de faute : la faute de celui dont on répond et à partir de cette faute prouvée, on présume la deuxième faute. Ça s'applique surtout pour les alinéas 2 et 4.

On considère aussi que ces trois régimes de responsabilité poursuivent une même finalité qui est une finalité de protection des victimes puisque l'intention du législateur est d'offrir à la victime un répondant plus solvable que de celui dont on répond. En lien avec ceci, le législateur a identifié plusieurs civilement responsable selon un même principe justificatif qui est que l'obligation de réparer du civilement responsable est perçu comme étant la contrepartie d'un pouvoir de contrôle, de surveillance, de direction qui est exercé sur celui dont on répond. Les parents doivent répondre de l'enfant mineur parce qu'ils ont ce pouvoir de contrôle.

B. L'absence de « principe général » de responsabilité du fait d'autruiUn question important qui s'est posée est la question de savoir s'il existe un principe général de responsabilité du fait d'autrui ? Ou bien est-ce que les régimes sont uniquement ceux prévus dans ces alinéas ?

La question s'est posée parce que la doctrine et la jurisprudence ont dégagé un principe général de la responsabilité du fait des choses de l'article 1384, alinéa 1 du Code civil qui n'exprime pas clairement ce principe. Or, aujourd'hui, on considère que c'est un principe général à côté des régimes particuliers (responsabilité du gardien d'animal et du propriétaire du bâtiment en ruine).

Est-ce qu'on peut considérer que l'article 1384, alinéa 1 du Code civil pose un principe général de responsabilité du fait d'autrui ?

Comme souvent, la question s'est d'abord posée en France : 29 mars 1991, Arrêt de la Cour de cassation de France.

Faits : il y avait une personne handicapée mentale placée dans un centre d'aide en régime ouvert (elle a la possibilité de sortir du centre) et lors d'une de ces sorties, la personne va mettre le feu à une foret qui appartient aux époux Blick. La difficulté de recevoir une indemnité est qu'ils sont face à une personne handicapée mentalement, donc il n'y a pas de faute personnelle. De plus, cette personne physique auteur du dommage n'est pas solvable. Les époux décident d'assigner le centre sous l'article 1384, alinéa 1 du Code civil. Les juridictions de base condamnent le centre d'aide et font droit à la



demande des époux.

La Cour de cassation ne censure pas la décision rendue en appel, la Cour d'appel était tenu à bon droit sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1 du Code civil.

La Cour de cassation posait donc un principe général de responsabilité pour autrui qui a été appliqué à beaucoup de personnes : toutes les personnes qui sont garde des personnes, le tuteurs vis-à-vis de l'enfant, les mineurs délinquants placés dans des établissements par la justice, les organisateurs de compétitions sportives des dommages causés par leur membre pendant l'activité sportive. Tout ceux-ci sont responsables.

Mais, ça ne s'applique pas aux associations syndicales parce qu'elles n'ont pas ce pouvoir de garde et de direction lors d'une manifestation.

La Cour de cassation dit que cette présomption est irréfragable, de plein droit.

Qu'en est-il de la jurisprudence belge ? Arrêt du 19 juin 1997 de la Cour de cassation . Cet arrêt a comme faits quasiment les mêmes que ceux de l'arrêt Blick : un mineur délinquant placé dans un établissement ouvert qui avait mis feu dans une station de carburant. La question se pose si le centre peut prendre responsabilité des faits de ce délinquant. Les juridictions de fond avaient dit oui, la Cour de cassation dit non. Elle refuse une application extensive de l'article 1384, alinéa 1 du Code civil. En Belgique, on est responsable pour autrui, dans le cadre de la responsabilité aquilienne, que dans les cas déterminés par la loi : article 1384, alinéas 2 à 4 du Code civil mais également d'autres lois particulières24.

C. Le régime commun aux différentes présomptions du fait d'autrui instituées par le Code civil

Si l'on compare les différents régimes, il y a des conditions communes et des conditions propres.

1. Un régime qui repose sur des conditions communes et des conditions propres

Les conditions communes :

1. Il faut qu'il y ai, en principe, une faute commise par celui dont on répond et qui est en lien de causalité avec le dommage subit par la victime. Elle doit faire ceci au préalable.

Nuance : dans le cadre des alinéas 2 et 4, la doctrine et la jurisprudence ont considéré qu'il ne fallait pas nécessairement une faute au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil, mais il suffit

24 Ex. de question : comparer la responsabilité du fait d'autrui en matière contractuelle et aquilienne.



qu'il ai un acte objectivement illicite25. C'est une faveur de la doctrine et de la jurisprudence pour permettre d'assigner les personnes en justice mais surtout quand la personne n'a pas la capacité de discernement. Cette théorie de l'acte objectivement illicite n'est acceptée que dans le cadre des alinéas 2 et 4. Pour l'alinéa 3, il faudra établir la faute de la personne.

Dans l'hypothèse où il y a une faute (alinéas 2, 3 et 4) dans le chef de celui dont on répond et qu'il y a un lien de causalité avec le dommage, la victime a deux possibilités : une action via les articles 1382 et 1383 du Code civil directement contre la personne dont on répond mais aussi une possibilité de mettre en cause la responsabilité du civilement responsable sur le fondement de l'article 1384, alinéa 2, 3 ou 4 du Code civil. On peut alors demander la condamnation in solidum du civilement responsable (via l'article 1384 du Code civil) et de celui dont on répond (via les articles 1382 et 1383 du Code civil).S'il s'agit d'un acte objectivement illicite, c'est de mettre en cause la présomption de responsabilité dans le cadre des alinéas 2 et 4 de l'article 1384 du Code civil.

Dans la même situation (faute de celui dont on répond), on admet que le civilement responsable ai un recours subrogatoire contre celui dont il répond (article 1251, 3. du Code civil). Cette subrogation va permettre pour le civilement responsable de récupérer ce qui aura été versé à la victime. Il y a donc une possibilité de recours. Cette possibilité de recours n'existe que si il y a une faute dans le chef de celui dont on répond. Le régime de la présomption n'est favorable qu'à la victime.

2. Il faut nécessairement que la victime soit tierce, qu'elle soit un tiers au rapport de la présomption.Un enfant ne peut pas invoquer la présomption lui-même vis-à-vis de ses parents pour échapper à sa responsabilité ou à sa condamnation. La présomption ne peut être invoquée que par une victime tierce qui subit un dommage.

2. La nature des présomptions

Les effets communs des présomptions :

On peut rapprocher les alinéas 2 et 4 de l'article 1384 du Code civil. La présomption mise en œuvre dans ces alinéas est une présomption simple, alors qu'elle est irréfragable dans le cadre de l'alinéa 3 de l'article 1384 du Code civil. Le législateur présume une faute (alinéas 2 et 4) dans le chef du civilement responsable et le lien de causalité entre cette faute présumée et le dommage. Il n'y a donc aucune condition à établir.

Dans le cadre de l'alinéa 2, la faute présumée est une faute dans l'éducation ou dans la surveillance. Les

25 = La faute objective, adressée uniquement par rapport à sa composante objective. On n'apprécie pas l'imputabilité.



parents pourront renverser la présomption par la double preuve, particulièrement délicate dans la pratique26, qu'ils n'ont commis aucune faute ni dans la surveillance, ni dans l'éducation.

Dans le cadre de l'alinéa 4, la faute présumée est une faute dans la surveillance. Comme la présomption est simple, l'instituteur peut venir prouver qu'il n'a commis aucune faute dans la surveillance, qu'il a correctement surveiller les enfants. S'il parvient à le démontrer, il ne sera pas déclarer comme étant responsable.

Il faut aussi renverser la présomption de causalité, ce qu'on a fait avant était de renverser la présomption de la responsabilité. Ils peuvent essayer d'établir qu'il n'y a pas de causalité, que le dommage se serai quand même produit, même sans leur faute.

Dans le cadre de l'alinéa 3 de l'article 1384 du Code civil, le régime est particulier parce que la présomption est irréfragable. Le commettant ne peut pas échapper à sa responsabilité en prouvant qu'il n'a pas commis de faute. Il n'est pas admis à essayer de renverser la présomption. Dans les faits, comment échapper à cette présomption ? Il a deux possibilités (aussi mises à disponibilité des parents et de l'instituteur). Il peut contester la réunion des conditions et il est toujours possible de se prévaloir de la cause étrangère exonératoire27. Il s'agirait pour le civilement responsable d'établir que le dommage subit par la victime trouve exclusivement dans la cause en dehors du comportement de celui dont on répond et de son propre comportement.

3. Le cumul des présomptions

On parle aussi de la question du concours des responsabilités. On parle aussi du cumul des indemnités. Ici, on parle du cumul des présomptions.

Est-ce que l'on peut cumuler différents fondements de responsabilité ? Il y a différentes hypothèses qu'on peut envisager :

1. Le cumul entre les articles 1382 et 1383 et 1384 du Code civil.Est-ce que la victime peut cumuler ces différents recours ? Oui, on peut toujours invoquer les articles 1382 et 1383 du Code civil avec les autres fondements sauf quand le législateur les interdit (il ne l'interdit pas en ce qui concerne l'article 1384 du Code civil).

Sous l'angle de la victime, je parviens à établir que l'enfant a commis une faute en lien de causalité avec le dommage, j'assigne donc les parents en justice mais j'assigne aussi leur présomption de responsabilité. Lorsque j'assigne les parents sur le fondement de l'article 1384 du Code civil, j'assigne seulement la présomption de responsabilité : les parents doivent

26 Souvent, les parents doivent venir en montrant qu'ils ont bien éduqué l'enfant depuis le plus jeune âge. Ex. : montrer des bulletins, etc.

27 Ne pas oublier lors de l'examen.



répondre de leur enfant et qu'ils sont présumés avoir commis une faute dans l'éducation ou dans la surveillance mais je ne dois pas prouver cette faute, il y a une présomption28. J'y ajoute les articles 1382 et 1383 du Code civil et je tente de convaincre le juge que les parents ont commis une faute dans l'éducation ou dans la surveillance mais je dois ici prouver ceci (ce qui peut être délicat)29.

On peut donc toujours cumuler et on a intérêt à le faire. On termine notre raisonnement en demandant une condamnation in solidum de tous ceux que vous avez assignés.

2. Est-ce qu'il est possible de cumuler l'article 1384 du Code civil avec l'article 1386bis du Code civil ?

Rappel, l'article 1386bis du Code civil pose la responsabilité de la personne démente, qui est dans un état permanent de démence et donc de perte de ses capacités de discernement. Le législateur nous dit que le juge peut déclarer la personne démente responsable, il peut condamner à réparer une personne démente et il fixe l'indemnité de réparation en équité, en tenant compte de toutes les circonstances de l'espèce. Deux éléments sont importants parce que dérogatoires au principe : 1. Le législateur prévoit la possibilité de mettre en cause la responsabilité du dément, une

personne qui n'a pas la capacité de discernement. Il suffira qu'il y ai un acte objectivement illicite, donc seulement de la composante objective de la faute.On a donc un régime de responsabilité subjective mais qui répond sur le principe d'une faute objective, qui ne prend en compte que la faute objective.

2. Le juge peut déterminer la réparation en équité, on écarte donc le principe de la réparation en intégral. Le juge peut l'accorder, mais il ne le doit pas. Il doit tenir compte de toutes les circonstances, notamment de la solvabilité de la personne.

Plusieurs situations : 1. Celui dont on dépend est dément et il a un civilement responsable (qui pourrait répondre

sur le fondement de l'article 1384 du Code civil).La victime peut invoquer l'article 1386bis du Code civil pour obtenir la condamnation de la personne démente. La victime devra simplement prouver l'existence de l'acte objectivement illicite. Est-ce qu'on peut mettre en cause la responsabilité du civilement responsable ? On peut le faire sur le fondement de l'article 1384, alinéas 2 et 4 du Code civil grâce à la théorie de l'acte objectivement illicite, il ne faut pas nécessairement une faute, il suffit qu'il y ai un acte objectivement illicite pour pouvoir assigner les parents ou les instituteurs.

28 La victime demande simplement l'application de la loi.29 Ici, elle doit prouver parce qu'il n'y a pas de présomption.



Pour que l'alinéa 3 joue, il faut établir l'élément subjectif, ce qui n'est pas possible ici parce que la personne est démente.

2. L'hypothèse où on a toujours une victime tierce mais où le civilement responsable est dément, lorsque celui dont il répond a commis une faute. Est-ce que le civilement responsable peut être déclaré responsable ? Sur le principe, la doctrine et la jurisprudence considère que le cumul n'est possible que sur le fondement de l'article 1384, alinéa 3 du Code civil parce que c'est le seul régime qui n'est pas à base de faute. Dans le cadre des alinéas 2 et 4, on présume que le civilement responsable a commis une faute dans le devoir d'éducation ou de surveillance, or on ne peut pas présumer une faute si le civilement responsable n'a pas la capacité de discernement.

3. Est-ce qu'on peut faire une combinaison entre les différentes présomptions de l'article 1384 du Code civil ?

Il existe deux types de cumuls :

1. Le cumul vertical :La situation type de ce cumul est la situation de l'instituteur qui a la qualité de préposé. On a donc un élève qui commet une faute, on a son civilement responsable qui est l'instituteur et l'instituteur travaille pour un établissement scolaire qui est son commettant. Le principe est qu'on peut cumuler les présomptions de l'article 1384 du Code civil. La victime tierce commence toujours par le bas30 en établissant qu'il y a une faute de celui dont on répond qui est en lien de causalité avec son dommage. On peut donc faire jouer les articles 1382 et 1383 du Code civil. On peut imaginer la situation d'un acte objectivement illicite donc ne pas pouvoir faire jouer les articles 1382 et 1383 du Code civil. À partir de la faute, on sait qu'on peut mettre la responsabilité de l'instituteur sur la base de l'article 1384, alinéa 4 du Code civil. Mais est-ce qu'une présomption peut jouer, celle de l'article 1384, alinéa 3 du Code civil, à partir d'une faute qui n'est pas prouvée mais qui est elle-même présumée, la faute de l'instituteur ? La doctrine et la jurisprudence ont répondu sur l'affirmative. On peut faire jouer la deuxième présomption à partir de la première présomption. Il n'y a donc rien à établir. On voit donc que la victime est donc bien avantagée, la victime peut se prévaloir d'une faute de l'élève pour la responsabilité de l'école. La victime peut alors demander la condamnation in solidum de l'élève, de l'instituteur et du commettant.Remarque : la victime peut aussi invoquer les articles 1382 et 1383 du Code civil contre l'instituteur à charge de trouver une faute en lien causal avec son dommage mais aussi

30 Faire ça à l'examen : commencer par les premiers éléments dont il faut apporter la preuve.



contre l'école.

Aussi autorisée est l'hypothèse où on a un dommage causé par un animal (ex. : par le cheval lors d'une leçon d'équitation) et le gardien de cet animal est aussi le préposé d'un commettant.

2. Le cumul horizontal :Deux responsabilités vont jouer côte à côte. La situation type est la situation d'un enfant qui est mineur et qui est élève. On a donc deux civilement responsables potentiels qui sont les parents et l'instituteur.La situation concrète qui permettra de faire jouer ce cumul est la situation où on a un acte dommageable qui est commis sous la surveillance de l'instituteur. À partir de cette faute ou de l'acte objectivement illicite de l'enfant qui est en lien de causalité avec le dommage, on va pouvoir faire jouer deux présomptions côtes à côtes : les parents sur la base de l'alinéa 2 de l'article 1384 du Code civil et l'instituteur sur la base de l'alinéa 4 de l'article 1384 du Code civil. Il faut donc prouver qu'il n'y a pas de faute de surveillance et d'éducation pour les parents. Concernant la surveillance, il est facile de dire que l'enfant était sous la surveillance de l'instituteur, mais il faut encore qu'ils prouvent qu'il n'y avait pas de faute d'éducation. L'instituteur doit prouver qu'il n'y a pas de faute de surveillance.

3. Les deux cumuls peuvent se cumuler eux-mêmes : cumul vertical et cumul horizontal. On demande alors une condamnation in solidum de chacun.

4. Les recours ouverts au civilement responsable

Le civilement responsable a une action subrogatoire pour le tout contre celui dont il répond (article 1251, 3. du Code civil). Cette subrogation va permettre pour le civilement responsable de récupérer ce qui aura été versé à la victime. Il y a donc une possibilité de recours. Cette possibilité de recours n'existe que si il y a une faute dans le chef de celui dont on répond.

La condition de cette action subrogatoire est que la personne dont on répond a commis une faute et pas un acte objectivement illicite.

Le civilement responsable a aussi un recours contributoire contre les co-responsables in solidum. Ça impose donc de faire la distinction entre le plan de l'obligation à la dette31 et le plan de la contribution à la dette32.

Une précision : lorsque c'est un civilement responsable sur le fondement de l'article 1384 du Code

31 Relation entre la victime et les co-responsables in solidum. Chacun est tenu au tout et la victime a un droit d'élection32 Il a un recours contributoire sur le plan de la contribution à la dette.



civil qui a indemnisé la victime, il peut faire un recours pour le tout à l'encontre de celui ou ceux qui a(ont) commis une faute parce que dans l'esprit du législateur, le civilement responsable est un garant, une personne solvable vis-à-vis de la victime. On autorise donc qu'il récupère la totalité à l'encontre de la personne dont il répond ou d'un tiers aussi responsable.

§ 2. La présomption de responsabilité des parents (article 1384, alinéa 2 du Code civil)

Pour ces 3 §, voir le tableau sur iFUSL33. Ce tableau est suffisant pour la compréhension de cette matière.

§ 3. La présomption de responsabilité des instituteurs et des artisans (article 1384, alinéa 4 du Code civil)

§ 4. La présomption de responsabilité des maîtres et des commettants (article 1384, alinéa 3 du Code civil)

Dans la pratique, il y a une distinction à faire entre le secteur privé et le secteur public. Dans le cadre du secteur privé, l'article 1384, alinéa 3 du Code civil va jouer et pose une présomption de responsabilité du commettant pour les fautes de son préposé lorsque ses fautes sont en lien avec les fonctions.

Ceci étant, il y a une disposition qui est importante en matière de droit du travail. Cette disposition est l'article 18 de la loi du 3 juillet 1978 relative au contrat de travail. Il prévoit une immunité du travailleur lorsqu'il commet une faute légère et occasionnelle, non-habituelle.On a donc un préposé qui est dans les liens du contrat de travail et ce préposé commet une faute en lien de causalité avec le dommage d'une victime tierce, l'article 1384, alinéa 3 du Code civil va

33 Elle précise les grands principes. Ensuite, elle envisage les différentes conditions des différentes conditions communes : faute,dommage, lien de causalité et victime tierce. En ce qui concerne les conditions propres à chaque présomption, chacune des présomptions envisagent le civilement responsable : alinéa 2 : les parents pour les enfants mineurs (jusqu'à 18 ans sauf émancipation ou minorité prolongée), alinéa 4 : l'instituteur (il suffit qu'elle dispense des connaissances pour être un instituteur – instituteur, éducateur, moniteur sportif et d'auto-école, les chefs scouts) pour son élève, alinéa 3 : il faut un lien de subordination et il faut que l'on donne des ordres pour soi-même, pas pour l'entreprise ou le compte d'autrui. Il faut vérifier ses qualités particulières pour chaque personne à chaque lien.Sur le plan des effets : on insiste sur la grande proximité des alinéas 2 et 4 et la distinction avec l'alinéa 3. On en fini avec les cumuls et les recours.Chef scout : on considère dans la pratique que la question reste discutée.



pouvoir jouer vis-à-vis du commettant. Théoriquement aussi les articles 1382 et 1383 du Code civil contre le travailleur. Mais le travailleur peut se prévaloir de l'article 18 de la loi relative au contrat de travail. Il faut que sa faute soit légère, une simple négligence, et occasionnelle. Si il parvient à convaincre le juge qu'elle est occasionnelle, il va être immunisé vis-à-vis des articles 1382 et 1383 du Code civil. Il est donc immunisé, mais son commettant va quand même resté responsable. Autre conséquence, le commettant, s'il indemnise la victime, n'aura pas de recours subrogatoire à l'encontre de son préposé.

L'article 1384, alinéa 3 du Code civil et l'article 18 de la loi relative au contrat de travail ne joue que pour le secteur privé.

Le législateur a voulu étendre ce régime au secteur public, en particulier les travailleurs statutaires. Cette extension a été réalisée par une loi du 10 février 2003 relative à la responsabilité des et pour les membres du personnel relatif au secteur public. En son article 3, la personne de droit public est tenu comme le commettant dans le cadre de l'article 1384 du Code civil. Donc, vis-à-vis de la personne morale de droit public, on applique tout ceci. L'article 2 pose le même principe que l'article 18 de la loi relative au contrat de travail. Il pose le principe de l'immunité de l'agent statutaire lorsque sa faute est occasionnelle et non-habituelle.

Section 2. Les présomptions de responsabilité du fait des choses (articles 1384, alinéa 1, 1385 et 1386 du Code civil)

On ne doit pas voir ceci.

Chapitre 3. Le responsabilité du « dément » (article 1368bis du Code civil)



Titre 3. Examen de trois lois particulières hors Code civil

Introduction. Cadre général et grille de lecture

Chapitre 1. L'indemnisation des usagers faibles de la route (article 29bis de la loi du 21 novembre 1989 relative à l'assurance obligatoire en matière de véhicule automoteur)

On a cette matière à l'examen sur ce qu'on a vu en TP.

Chapitre 2. La responsabilité du fait des produits défectueux (Loi du 25 février 1991 relative à la responsabilité du fait des produits défectueux)

On ne l'a pas vraiment étudiée.

Titre 4. Quelques considérations générales relatives aux droits de la victime

On n'a pas vu.

Chapitre 1. Responsabilité et assurance

Chapitre 2. La prescription de l'action en responsabilité



Remarques d'examen

MatièreLes questions vont s'inscrire de façon logique dans la suite de l'enseignement. L'important est de pouvoir raisonner, de pouvoir comparer d'un point de vue théorique et de pouvoir appliquer.

L'examen porte sur la matière du cours magistral et de la suite des TPs. Une réserve : quelque fois, on a fait des renvois au cours de BAC 2. En général, ils sont expliqués, mais on doit maîtriser ça sur le bout des doigts. Ex. : principe de la relativité des conventions.

En ce qui concerne les TPs, ce n'est pas la matière théorique, mais ça concerne les casus seulement (sauf pour le mandat). Aller revoir les TPs.

ExamenOn aura une question de définition, une question de restitution pure et un exercice (responsabilité contractuelle ou extra-contractuelle).

Ce qu'on peut prendre : les Codes : obligations et contrats et les législations qui ne sont pas dans le Code. Interdiction des Codes où il y a des sommaires de jurisprudence.

On ne se fait pas interroger sur la jurisprudence. On a cité des décisions mais on peut venir avec de la jurisprudence à l'examen mais elle doit être intégrale, elle ne peut pas avoir que les sommaires.

On peut surligner, souligner, entourer, mettre des mots clés pour nous retrouver dans le Code (ex. : renvoi à des titres, mais à côté de l'article 1165 du Code civil, on ne peut pas écrire relativité des conventions, à côté de l'article 1134 du Code civil, on ne peut pas écrire convention-loi), on peut faire des renvois entre articles, entre lois, à des décisions de jurisprudence.

Exemple d'examen1. Définition : (sur 20, chaque sur 4)

Il faut dire ce que c'est (définition au sens strict) et quel est l'intérêt ou la portée de cette notion !! Il faut se rappeler dans quelle partie du cours on a vu ce cours.

1. Clause de réserve de propriété : une clause insérée dans un contrat de vente et qui reporte le transfert de la propriété au payement intégral du prix. Son intérêt est qu'elle est dérogatoire au droit commun du transfert immédiat et qui permet au vendeur d'avoir une protection supplémentaire. Mentionner aussi le transfert des risques, l'opposabilité.



2. Bail à nourriture : c'est un contrat sui generis qui opère le transfert de la propriété contre une prestation de service, un contrat d'entretien. On l'a vu dans la vente et le louage des choses.

3. Garantie décennale : c'est une responsabilité pour faute, pas une véritable garantie. Elle permet la mise en cause de la responsabilité du constructeur et les vices.Intérêt : mettre en cause la responsabilité et la sanction.

4. Défaut de conformité : il est envisagée dans la garantie des biens de consommation. Si on fait une définition du défaut de conformité au sens des articles, on ne doit pas restituer les articles mais faire sa propre définition. Ça permet d'avoir des remèdes particuliers sous la responsabilité. On a aussi vu sous le louage de chose : conformité de la chose. Double définition.

5. Garantie des vices cachés : vente, louage, contrat d'entreprise. On doit donc faire une notion générale qui intègre les différentes domaines d'application.

6. Responsabilité in solidum : faute concurrente, faute collective, obligation et contribution à la dette (pas tout développer).

2. Définissez et comparer sous-acquisition, sous-traitance et sous-location.

Sous-acquisition : on avait parlé des droits du sous-acquéreur lors d'un deuxième transfert.

3. La faute objective est-elle un fait générateur de responsabilité aquilienne ? On ne parle pas de la responsabilité objective. La faute objective : c'est l'acte objectivement illicite. Oui : l'article 1386bis du Code civil et l'article 1384, alinéas 2 et 4 du Code civil.

4. Exercice de TP concernant Mme Tartempiont : 10h30, surveillance d'un enfant.Dire les conditions, les présomptions, etc. C'est important !



Table des matièresPartie 1. Droit des contrats spéciaux............................................................................................1

Introduction générale ...........................................................................................................1Chapitre 1. Les contrats nommés et les contrats innommés....................................................1

Section 1. Définitions....................................................................................................1Section 2. Intérêt de la distinction..................................................................................2

Chapitre 2. Droit général et droit spécial des contrats ?..........................................................3Section 1. Définitions....................................................................................................3Section 2. L'articulation des régimes juridiques applicables au contrat.................................3

Chapitre 3. La qualification juridique .................................................................................5Section 1. L'opération de qualification dans une perspective substantielle............................5Section 2. L'opération de qualification dans une perspective procédurale............................5

§ 1. Les pouvoirs du juge du fond dans la qualification du contrat..................................5§ 2. Le contrôle de la Cour de cassation......................................................................5

Chapitre 4. Les classifications des contrats............................................................................6Section 1. Les classifications légales.................................................................................6

§ 1. Contrat unilatéral et contrat synallagmatique.........................................................6§ 2. Le contrat à titre onéreux et le contrat à titre gratuit...............................................7§ 3. Le contrat commutatif et le contrat aléatoire (article 1104 du Code civil).................8

Section 2. Les classifications doctrinales...........................................................................8§ 1. La distinction entre le contrat consensuel, le contrat réel et le contrat solennel..........8§ 2. La distinction entre le contrat intuitu personae ou intuitu firmae et le contrat « ordinaire ».............................................................................................................9§ 3. La distinction entre le contrat à exécution instantanée et le contrat à exécution successive................................................................................................................9§ 4. La distinction entre le contrat à durée déterminée et à durée indéterminée.............10§ 5. La distinction entre le contrat de gré à gré et le contrat d'adhésion.........................10§ 6. La distinction entre le contrat civil, le contrat commercial et le contrat de consommation........................................................................................................11§ 7. La distinction entre le contrat national et le contrat international...........................12§ 8. Le contrat-cadre et ses contrats d'application ......................................................12§ 9. Des classifications doctrinales modernes ?............................................................13

Titre 1. La vente..................................................................................................................14Chapitre 1. Le cadre légal.................................................................................................14

Section 1. La vente nationale........................................................................................14



Section 2. La vente internationale.................................................................................14Chapitre 2. La définition et les caractères du contrat de vente...............................................16

Section 1.La définition du contrat de vente....................................................................16Section 2. Les caractère du contrat de vente...................................................................16

Chapitre 3. Les éléments essentiels du contrat de vente........................................................17Section 1. Le premier élément essentiel : le transfert de la propriété d'une chose................17

§ 1. Principe et distinction avec les contrats apparentés...............................................17§ 2. Les principes du transfert immédiat et solo consensu de la propriété (et des risques)..17

A. Le premier principe : le transfert de la propriété se réalise par le seul échange des consentements...................................................................................................18

1. En droit romain..........................................................................................182. L'objet du consentement.............................................................................18

a. Définition..............................................................................................18b. Les éléments de la vente..........................................................................18

B. Le second principe : le transfert de la propriété (et des risques) se réalise au moment de l'échange des consentements............................................................................19

1. Pourquoi est-ce déterminant ?.....................................................................202. Différer le moment du transfert de la propriété..............................................20

a. Principe.................................................................................................20b. Exceptions dans les usages commerciaux...................................................21c. Exceptions qui résulte de la volonté des parties ou d'une clause insérée dans la vente........................................................................................................21

Section 2. Le second élément essentiel : un prix payable en argent...................................22§ 1. Principes et distinction avec les contrats apparentés..............................................22§ 2. La détermination du prix de ses modalités de payement selon le Code civil.............23§ 3. Les conditions de validité relatives au prix...........................................................23

A. Un prix qui doit exister et être sérieux..............................................................23B. Un prix qui doit être certain............................................................................23

Chapitre 4. La formation du contrat de vente.....................................................................25Section 1. La formation dynamique du contrat de vente..................................................25

§ 1. Les principes régissant la négociation du contrat de vente......................................25A. Le principe de la liberté de conclure et ses limites..............................................25B. L'obligation pré-contractuelle d'information ....................................................25

§ 2. Les actes préliminaires à la conclusion du contrat de vente....................................26A. L'offre de vente ou d'achat..............................................................................26

1. Éléments de l'offre......................................................................................26a. Définition de l'offre................................................................................26



b. Caractéristiques de l'offre........................................................................26c. Effets de l'offre.......................................................................................27d. La responsabilité de l'offrant....................................................................27

2. L'acceptation de l'offre................................................................................28a. Définition de l'acceptation.......................................................................28b. Différents types d'acceptation..................................................................28c. La forme de l'acceptation.........................................................................28

3. La rencontre entre l'offre et l'acceptation.......................................................29B. La promesse de vente ou d'achat......................................................................30

1. Définition et types de promesse....................................................................30a. Types de promesses................................................................................30b. Les différents types de documents établis...................................................31

3. Conditions de l'offre ou de la promesse.........................................................314. Le régime de la promesse unilatérale.............................................................32

a. Article 1589 du Code civil.......................................................................32b. Articles 1590 du Code civil.....................................................................32

5. Le régime de la promesse unilatérale : approfondissements..............................33a. Les effets juridiques de la promesse unilatérale...........................................33b. Les effets de la levée de l'option : du consentement du bénéficiaire ?............33c. En cas de méconnaissance de la promesse..................................................33

6. Régime spécifique de la promesse synallagmatique.........................................34C. Le pacte de préférence....................................................................................36

Section 2. La formation statique du contrat....................................................................36§ 1. Introduction....................................................................................................36§ 2. Un consentement libre et éclairé........................................................................37

A. Un consentement qui existe............................................................................37B. Une deuxième condition : l'intégrité du consentement et les vices dont il doit être exempt..............................................................................................................37

1. L'intégrité du consentement........................................................................372. Les vices possibles.......................................................................................38

a. L'erreur.................................................................................................38b. Le dol...................................................................................................39c. La lésion................................................................................................40

§ 3. La capacité de contracter...................................................................................42§ 4. L'objet.............................................................................................................43§ 5. La cause...........................................................................................................45

Chapitre 5. L'interprétation et la preuve du contrat de vente................................................46



Section 1. L'interprétation du contrat de vente...............................................................46§ 1. Une règle d'interprétation préférentielle spécifique ..............................................46§ 2. Les autres règles d'interprétation préférentielle.....................................................46

Section 2. La preuve du contrat de vente.......................................................................46Chapitre 6.Les principaux documents de la vente...............................................................47

Section 1. Le bon de commande...................................................................................47Section 2. La facture....................................................................................................47Section 3. Les conditions générales de vente..................................................................47

Chapitre 7 : Modalités de la vente et du contrat de vente.....................................................48Section 1. La vente au poids, au compte ou à la mesure et la vente en bloc........................48Section 2. La vente à l'essai...........................................................................................48

§ 1. La qualification de la vente à l'essai.....................................................................48§ 2. La vente ad gustum...........................................................................................49

Section 3. La vente à réméré ou avec faculté de rachat....................................................49§ 1. Le cadre légal...................................................................................................49§ 2. La qualification.................................................................................................50§ 3. Les conditions d'exercice du réméré...................................................................50§ 4. Les effets du réméré..........................................................................................50

Section 4. La vente avec déclaration command ou « substitution d'acquéreur »..................51§ 1. Notion, forme et qualification juridique .............................................................51§ 2. Les conditions et les effets de la clause de déclaration de command........................52

A. Les conditions et les effets sur le plan civil.........................................................52B. Les effets sur le plan fiscal................................................................................53

Chapitre 8. Les principales obligations du vendeur..............................................................54Section 1. L'obligation de délivrer une chose conforme – L'obligation de délivrance..........54

§ 1. L'obligation de délivrer matériellement la chose vendue.......................................55A. Le principe....................................................................................................55B. Le contenu de l'obligation de délivrance...........................................................55C. Les modalités concrètes de la délivrance...........................................................56D. La protection spéciale du vendeur tenu à la délivrance.......................................57

§ 2. L'obligation de délivrer une chose conforme.......................................................57A. Le principe....................................................................................................57B. L'examen de la chose, ses vices apparents et son agréation...................................57

§ 3. La sanction de la méconnaissance de l'obligation de délivrance..............................59Section 2. Les garanties dues par le vendeur relativement à la chose vendue.......................60

§ 1. La garantie des vices cachés................................................................................60A. Origine historique..........................................................................................60



B. Les conditions de fond de la garantie................................................................61C. Les conditions de forme et de procédure..........................................................62D. Les sanctions de la garantie des vices cachés......................................................64E. Les droits du sous-acquéreur...........................................................................65F. Les clauses contractuelles relatives à la garantie des vices cachés............................66

§ 2. La garantie d'éviction........................................................................................68A. La garantie d'éviction du fait personnel ............................................................68B. La garantie d'éviction du fait des tiers................................................................69C. Les règles communes aux deux garanties..........................................................70

Chapitre 9. Les principes obligations de l'acheteur..............................................................72Section 1. L'obligation de payer le prix..........................................................................72

§ 1. Le principe......................................................................................................72§ 2. Les sanctions du défaut de payement du prix.......................................................72

Section 2. L'obligation de retirement ?..........................................................................73§ 1. Le retirement au regard des autres obligations de l'acheteur...................................73§ 2. Les modalités du retirement...............................................................................73§ 3. Les sanctions du défaut de retirement..................................................................73

Chapitre 10. La vente aux consommateurs.........................................................................74Section 1. Le cadre légal..............................................................................................74Section 2. La vente à distance et la vente en ligne...........................................................80

§ 1. Le régime de la vente à distance au sein de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur (LPMPC)...........................................80§ 2. Le régime complémentaire de la loi du 11 mars 2003 sur les services de la société de l'information (LSSI).................................................................................................80

Section 3. La garantie des biens de consommation..........................................................80§ 1. Précisions introductives.....................................................................................80§ 2. Le champ d'application.....................................................................................80§ 3. Le régime juridique de la garantie légale..............................................................80

A. Un régime de nature impérative......................................................................80B. Une obligation de délivrance élargie................................................................80C. Les délais.......................................................................................................80D. Le régime assoupli pour les biens d'occasion.....................................................80E. Les sanctions..................................................................................................80F. L'action récursoire du vendeur contre le producteur ou tout autre intermédiaire contractuel.........................................................................................................80

§ 4. La garantie commerciale....................................................................................80Section 4. La protection du consommateur contre les clauses abusives..............................82



Section 5. L'interprétation des contrats de consommation................................................82Section 6. La prescription abrégée en cas de vente de marchandises..................................82

§ 1. Le principe et sa ratio legis.................................................................................82§ 2. Le champ d'application de la règle......................................................................82§ 3. Les atténuations au principe...............................................................................82

Titre 2. Le louage de choses..................................................................................................83Chapitre 1. Généralités à propos du contrat de bail.............................................................83

Section 1. Les dispositions légales applicables.................................................................83§ 1. Le droit du louage de la chose dans le Code civil..................................................83

A. La structure générale du Code civil..................................................................83B. Le régime du bail dans le Code civil.................................................................84

§ 2. Les législations particulières extérieures au Code civil...........................................85Section 2. Les principales caractéristiques du contrat de bail.............................................85Section 3. Distinction avec d'autres contrats...................................................................90

Chapitre 2. Le bail à loyer ou les règles organiques du louage de choses................................93Section 1. Les éléments essentiels du contrat de bail........................................................93

§ 1. Le droit public de jouir d'une chose....................................................................93§ 2. Le payement d'un prix......................................................................................93

Section 2. La formation du contrat de bail.....................................................................95§ 1. La formation du bail envisagée dans une perspective dynamique............................95§ 2. La formation du bail envisagée d'un point de vue statique.....................................96

Section 3. La preuve du bail.........................................................................................96Section 4. La durée du bail...........................................................................................97

§ 1. La distinction entre les baux à durée déterminée et ceux conclus pour une durée indéterminée..........................................................................................................98§ 2. La réductibilité de certains baux.......................................................................100§ 3. Reconduction, renouvellement et prorogation du bail.......................................101

A. La reconduction tacite du bail........................................................................101B. Le renouvellement du bail.............................................................................102C. La prorogation du bail..................................................................................102

§ 4. Les causes de dissolution du bail.......................................................................102Section 5. Les effets du contrat de bail.........................................................................105

§ 1. Les obligations du bailleur...............................................................................106A. L'obligation de délivrance de la chose.............................................................107B. L'obligation d'entretenir le bien et d'y effectuer les réparations d'entretien..........109C. L'obligation de garantie de la jouissance paisible..............................................111

1. Garantie d'éviction du fait personnel...........................................................111



2. Garantie du fait des tiers............................................................................1133. La garantie des vices cachés........................................................................114

§ 2. La situation contractuelle du preneur................................................................116A. Le bon usage de la chosé louée, la jouissance du bien.......................................117B. Les obligations de nature financière................................................................117C. Obligation de garnir les lieux loués................................................................118D. L'obligation de restituer la chose louée...........................................................119

Section 6. Cession de bail et sous-location...................................................................120Section 7. Aliénation du bien loué .............................................................................123

§ 1. Le principe : le maintien du bail en cours..........................................................123A. Champ d'application de l'article 1743 du Code civil.........................................124B. L'exigence de la date certaine et de la transcription...........................................125

§ 2. La reprise du bail en cours et ses conséquences pratiques.....................................126§ 3. La situation du preneur ne pouvant se prévaloir d'un bail avant date certaine.........126

Section 8. Les délais de prescription des actions............................................................127§ 1. Le délai de droit commun : dix ans...................................................................127§ 2. Les deux régimes particuliers............................................................................127

A. L’article 2277 du Code civil..........................................................................127B. L’article 2273 du Code civil..........................................................................127

Chapitre 3. Le bail de résidence principale .......................................................................128Section 1. Le cadre légal ............................................................................................128

§ 1. La loi du 20 février 1991 modifiée par la loi du 13 avril 1997...............................128§ 2. Trois lois après le calme plat de neuf années.......................................................128§ 3. La loi du 28 juin 2009.....................................................................................129§ 4. Les arrêtés royaux...........................................................................................129

Section 2. Le champ d'application du régime spécifique ...............................................129§ 1. Le bail d'un logement que le preneur affecte, avec l'accord du bailleur, à sa résidence principale ............................................................................................................129

A. La première condition : un bail portant sur un logement..................................130B. La deuxième condition : l’affectation du logement à la résidence principale du preneur............................................................................................................130C. L’affectation doit être continue......................................................................131D. Il faut un accord des parties...........................................................................132

1. La portée de l’accord.................................................................................1322. La forme peut varier..................................................................................1323. Une situation pratique...............................................................................132

§ 2. Les extensions légales......................................................................................132



A. La sous-location autorisée par l’article 4 de la section.......................................133B. La sous-location à des fins sociales ou humanitaires (articles 1717 et 1, § 1bis).....133

Section 3. La formation du contrat de bail de résidence principale .................................133§ 1. La formation dynamique du contrat de bail.......................................................134

A. L'annonce de la mise en location....................................................................134B. L'intervention d'une agence immobilière........................................................134

§ 2. Le formalisme du bail de résidence principale ....................................................134A. L'écrit et les annexes obligatoires....................................................................134

1. L'écrit......................................................................................................1342. Une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997................................................1353. Une annexe par région..............................................................................1364. Il faut un état des lieux..............................................................................136

B. L'enregistrement du bail................................................................................1371. Tous les baux doivent être enregistrés mais ici il y a quelques spécificités........1372. Que faut-il enregistrer ?............................................................................1373. La sanction du défaut d’enregistrement.......................................................138

Section 4. Le caractère impératif de la loi.....................................................................138Section 5. La durée du bail ........................................................................................139

§ 1. Le régime de droit commun ...........................................................................139A. Les principes................................................................................................139B. La résiliation anticipée à l'initiative du bailleur.................................................140

1. La résiliation pour occupation personnelle...................................................1402. Résiliation pour cause de travaux...............................................................1423. Résiliation sans motifs...............................................................................143

C. La résiliation anticipée à l'initiative du preneur (article 3, § 5)............................1431. A tout moment........................................................................................1442. Le contre-congé ou contre-préavis............................................................1443. Faculté de résiliation sans motif, congé ou indemnité en cas de non enregistrement.............................................................................................145

§ 2. Les régimes spécifiques....................................................................................145A. Les baux de courte durée (article 3, § 6)..........................................................145B. Les baux de longue durée (article 3, § 7).........................................................146C. Les baux conclus pour la vie du preneur (article 3, § 8).....................................147

§ 3. La prorogation du contrat en raison circonstances exceptionnelles (article 11).......147Section 6. L'état du bien loué.....................................................................................149

§ 1. La conformité du bien au moment de la délivrance (article 2, § 1)........................149A. L'obligation de respecter les normes minimales de sécurité, salubrité et habitabilité



.......................................................................................................................1491. Les normes fédérales..................................................................................1492. Des normes régionales...............................................................................150

B. Le contenu des conditions à respecter.............................................................151§ 2. Les réparations qui incombent au bailleur en cours de bail (article 2, § 2)..............151§ 3. Le bail de rénovation......................................................................................151

Section 7. Les aspects financiers du bail........................................................................153§ 1. Le précompte immobilier................................................................................153§ 2. L'indexation du loyer (article 6)........................................................................153§ 3. La révision du loyer et des charges....................................................................154§ 4. La garantie locative.........................................................................................155

Section 8. La transmission des droits des parties sur le bien loué......................................156§ 1. La cession de bail et la sous-location.................................................................156

A. La cession du bail (article 4, § 2 et § 3)............................................................156B. La sous-location (article 4, § 2 et § 3)..............................................................157

§ 2. L'aliénation du bien loué.................................................................................157Titre 3. Les contrats de service............................................................................................160

Chapitre 1. Le contrat d'entreprise..................................................................................160Section 1. Le cadre normatif.......................................................................................160

§ 1. Le cadre légal.................................................................................................160A. Le Code civil...............................................................................................160B. Les législations particulières extérieures au Code civil.......................................160

§ 2. L'autorégulation et les normes déontologiques...................................................160Section 2. Définition et caractères...............................................................................161Section 3. Éléments essentiels et formation du contrat d'entreprise..................................163Section 4. Distinction avec d'autres contrats.................................................................163Section 5. Les obligations des parties...........................................................................167

§ 1. Les obligations de l'entrepreneur......................................................................168A. L'obligation d'exécuter correctement le travail promis......................................168B. L'obligation d'exécuter le travail dans les délais convenus..................................169C. Les autres obligations....................................................................................169D. La sanction de l'inexécution des obligations de l'entrepreneur...........................175

§ 2. Les obligations du maître de l'ouvrage...............................................................175A. L'obligation de payer le prix convenu.............................................................176B. Les obligations de la collaboration au sens large................................................176C. La sanction de l'inexécution des obligations de l'entrepreneur...........................176

Section 6. Les causes de terminaison propres au contrat d'entreprise................................176



§ 1. La théorie des risques......................................................................................177§ 2. La résiliation unilatérale par le maître de l'ouvrage..............................................177§ 3. Le décès de l'entrepreneur...............................................................................179

Section 7. Questions spéciales.....................................................................................179§ 1. La sous-traitance.............................................................................................179

A. La responsabilité de sous-traitant....................................................................180B. L'action directe du sous-traitant contre le maître de l'ouvrage............................182

§ 2. Les contrats de construction (Pas voir)...............................................................186Chapitre 2. Le contrat de mandat....................................................................................187

Partie 2. La responsabilité civile...............................................................................................188Titre 1. Introduction générale à la responsabilité civile extra-contractuelle...............................188

Chapitre 1. Une responsabilité issue d'un fait juridique......................................................189Section 1. Les sources des obligations selon l'article 1370 du Code civil...........................189Section 2. La distinction entre le fait et l'acte juridique..................................................189

Chapitre 2. La cadre légal de la responsabilité aquilienne....................................................190Section 1. Le droit (belge) matériel..............................................................................190Section 2. Le droit matériel international (ou européen)................................................190Section 3. Les règles du droit international...................................................................190

Chapitre 3. Les responsabilités civiles extra-contractuelles « subjective » et « objective » : le principe et l'exception....................................................................................................191

Section 1. Le choix du Code civil : une responsabilité « subjective » et individuelle..........191Section 2. Vers une responsabilité objective et « collective » ?........................................193

§ 1. Une compréhension nouvelle de la responsabilité..............................................193§ 2. Les mécanismes de la responsabilité (individuelle) objective ................................195§ 3. Les mécanismes de la solidarité : la « socialisation » de certains risques...................195§ 4. Quelques mots en guise de conclusion..............................................................197

Titre 2. Les régimes de responsabilité du Code civil...............................................................198Chapitre 1. La responsabilité pour faute prouvée (articles 1382 et 1383 du Code civil)..........198

Section 1. La faute.....................................................................................................198§ 1. Les éléments constitutifs de la faute civile extra-contractuelle..............................198

A. L'élément objectif de la faute : la méconnaissance d'une « norme de comportement »...............................................................................................198

1. Le principe : un manquement à une norme de comportement formulée (spécifique) ou non formulée (générale)..........................................................1992. Les critères propres à l'appréciation de la méconnaissance d'une norme formulée..................................................................................................................1993. Les critères propres à l'appréciation de la méconnaissance d'une norme non



formulée (ou « norme générale de prudence »)...............................................200B. L'élément subjectif (ou moral) de la faute : l'« imputabilité » de l'acte à la conscience de son auteur....................................................................................................201

1. Une condition positive : l'imputabilité de l'acte objectivement illicite à la libre conscience de son auteur...............................................................................2012. Une condition négative : l'absence de « fait justificatif » ................................202

C. La prévisibilité du dommage : une condition additionnelle ?.............................202D. La charge de la preuve et le contrôle exercé par la Cour de cassation.................202

§ 2. La faute aquilienne et les autres champs de la responsabilité.................................203A. La faute civile et la faute pénale......................................................................203

1. Cadre général du propos............................................................................2032. Le principe de l'identité des fautes civiles et pénales......................................2033. Les conséquences procédurales de la coexistence des responsabilités civile et pénale.........................................................................................................203

a. « Le criminel tient le civil en état »..........................................................203b. Le principe de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le procès civil ultérieur ..............................................................................................................204c. Le régime de la preuve..........................................................................204

4. La prescription de l'action civile fondée sur une infraction.............................204B. La faute civile extra-contractuelle et la faute civile contractuelle........................205

1. Le concours (option) des responsabilités entre parties contractantes................206a. Première hypothèse : la faute est celle du débiteur cocontractant................206b. Deuxième hypothèse : la faute est celle d'un agent d'exécution auquel a eu recours le débiteur cocontractant...............................................................207

2. La coexistence des responsabilités et les tiers au contrats................................208a. Première hypothèse : le tiers est victime de l'inexécution contractuelle ......209b. Seconde hypothèse : le tiers est complice de l'inexécution contractuelle ....210

Section 2. Le lien de causalité.....................................................................................211§ 1. La notion de causalité juridique........................................................................211

A. Le lien de causalité, une condition à part entière en responsabilité civile ............211B. Les critères de la causalité juridique ................................................................211

1. Le critère privilégié : la condition sine qua non du dommage (théorie de l'équivalence des conditions)..........................................................................2112. Les théories concurrentes...........................................................................2123. La position de la Cour de cassation belge.....................................................2134. La preuve du lien de causalité et le contrôle de la Cour de cassation...............213

§ 2. Le lien de causalité et la pluralité des causes ayant contribué à la réalisation d'un même



dommage ............................................................................................................213A. Le faute concurrente d'un tiers et le régime de la responsabilité in solidum.........214

1. Les principes............................................................................................2142. Le régime de la responsabilité in solidum.....................................................215

B. La faute concurrente de la victime et le régime du partage des responsabilités......217§ 3. La « cause étrangère exonératoire »...................................................................218§ 4. La rupture du lien causal par une cause juridique propre.....................................219

Section 3. Le dommage, son évaluation et sa réparation ................................................219§ 1. Les conditions du dommage réparable...............................................................219

A. Le dommage doit être une atteinte à un droit subjectif qui est d'intérêt stable et légitime...........................................................................................................219B. Le dommage doit être personnel....................................................................220C. Le dommage doit être certain........................................................................221

1. Le dommage peut être futur.......................................................................2212. La réparation d'une perte d'une chance.......................................................2223. L'évaluation du dommage..........................................................................223

D. Le dommage ne peut pas être déjà réparé........................................................223§ 2. La classification des dommages réparables..........................................................225

A. La classification entre le dommage au personne et le dommage aux biens...........225B. La classification entre le dommage matériel et le dommage moral......................225C. Dans la pratique...........................................................................................226

§ 3. L'évaluation du dommage ...............................................................................226§ 4. Les principes gouvernant la réparation du dommage ..........................................226

A. Les principes du droit civil ............................................................................2261. Le principe de la réparation intégrale et le principe de l'indemnitaire..............2262. Le principe de la réparation in concreto......................................................2263. Le principe de l'évaluation au jour du jugement ou de l'arrêt.........................2274. Est-ce qu'il y a une obligation pour la victime de limiter son dommage ?........227

B. Les principes du droit judiciaire......................................................................2271. Le principe dispositif.................................................................................2272. Le principe selon lequel le juge ne peut pas statuer ultra petita.......................2273. L'obligation du juge de motiver sa décision.................................................227

§ 5. Les modes de réparation du dommage ..............................................................227A. Le principe de la réparation en nature ou par équivalent...................................227B. Les modes d'indemnisation............................................................................228C. Le tableau indicatif.......................................................................................228

§ 6. Les provisions d'indemnité et le référé-provision................................................228



Chapitre 2. Les présomptions de responsabilité (articles 1384 à 1386 du Code civil)..............229Section 1. Les présomptions de responsabilité du fait d'autrui (article 1384, alinéa 2 à 4 du Code civil)...............................................................................................................229

§ 1. Le cadre général des présomptions instituées par le Code civil ............................229A. Les principes................................................................................................229B. L'absence de « principe général » de responsabilité du fait d'autrui......................230C. Le régime commun aux différentes présomptions du fait d'autrui instituées par le Code civil........................................................................................................231

1. Un régime qui repose sur des conditions communes et des conditions propres 2312. La nature des présomptions........................................................................2323. Le cumul des présomptions........................................................................2334. Les recours ouverts au civilement responsable .............................................236

§ 2. La présomption de responsabilité des parents (article 1384, alinéa 2 du Code civil).237§ 3. La présomption de responsabilité des instituteurs et des artisans (article 1384, alinéa 4 du Code civil).......................................................................................................237§ 4. La présomption de responsabilité des maîtres et des commettants (article 1384, alinéa 3 du Code civil)....................................................................................................237

Section 2. Les présomptions de responsabilité du fait des choses (articles 1384, alinéa 1, 1385 et 1386 du Code civil)...............................................................................................238

Chapitre 3. Le responsabilité du « dément » (article 1368bis du Code civil)..........................238Titre 3. Examen de trois lois particulières hors Code civil .....................................................239

Introduction. Cadre général et grille de lecture.................................................................239Chapitre 1. L'indemnisation des usagers faibles de la route (article 29bis de la loi du 21 novembre 1989 relative à l'assurance obligatoire en matière de véhicule automoteur)...........239Chapitre 2. La responsabilité du fait des produits défectueux (Loi du 25 février 1991 relative à la responsabilité du fait des produits défectueux)...................................................................239

Titre 4. Quelques considérations générales relatives aux droits de la victime.............................239Chapitre 1. Responsabilité et assurance............................................................................239Chapitre 2. La prescription de l'action en responsabilité.....................................................239

Remarques d'examen.............................................................................................................240Matière.............................................................................................................................240Examen............................................................................................................................240Exemple d'examen.............................................................................................................240


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Partie 1. Droit des contrats spéciauxpartagenotescau.e-monsite.com/medias/...droit-des-contrats-et-de-la... · Droit des contrats et de la responsabilité civile Partie 1. Droit