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'Recommandée A. R. IMMEUBLE 47AVENUEJEANJAURES
31110 BAGNERES DE LUCHON
Procès-verbal de l'Assemblée Générale Extraordinaire
des Copropriétaires du 47 avenue Jean Jaurès
qui s'est tenue le Samedi 12 mai 2018 de 13h20 à 14h30 au domicile de M Mme x au 47 av Jean Jaurès à Luchon
NB: L1horaire était prévu pour s'adapter aux contraintes professionnelles de Mme xE
propriétaires 2ème étage lot principal n°5 335 voix
p . resen t. s 011
represe11tes x
propriétaires rez-de-chaussée lot principal n°2 252 voix
Mmex
lot principal n° 1 Mme Mx127 voix
Se sont réunis sur convocation exceptionnelle qui leur a été adressée par le syndic
propriétaire 1er étage Lots principaux 3 et 4 312 voix
Ab sen t 11011 represen t e
• : Mme x
Mr x propriétaire du placard n° 8 1 voix
Il convient de noter que Mme x ne réceptionne pas les courriers recommandés qui concernent les convocations aux AG, les PV d'AG ou les demandes de fonds pour charges ou pour travaux, et ceci depuis le 26 janvier 2017. Soient à ce jour 9 recommandés plus une intervention d'huissier. La convocation à la présente AG a été envoyée à Mr xx. A ce jour Mme x n'a aucune information concernant ce propriétaire. Sa fille habite en Australie, son adresse ne nous est pas connue.
Sont nommées Présidente de séance : Michèle xxx Secrétaire: xxx
Feuille de présence émargée en annexe 1
La séance est ouverte. Sur 1026 tantièmes, les présents en représentent 69,5%, le quorum est atteint pour valider les décisions.
La Présidente rappelle l'ordre du jour et les documents annexes joints à la convocation, '
nécessaires à la validité des décisions.
1. Réfection du Hall
Deux devis sont analysés car les autres artisans sollicités n'ont pas répondu
Discussion :• Nous en restons à ces 2 fournisseurs dont les prix sont comparables• le détail des travaux doit être revu par rapport aux déposes et réfection de cadres,
et à la pose de sol souple PVC
Vote : lancement de la réalisation
Le lancement des travaux du hall ainsi que l'entreprise seront décidés après recomposition des devis.
Approuvé à l'unanimité des présents
2. Situation des impayés
Ils concernent Mme xxx. Soient 2813, 70€ pour les travaux de la terrasse et 1964,04€ pour les charges 2016, 2017, 2018.
Nous avons convenu à l'AG du l 3/01/20 l 8 de faire une avance de 3000€ sur le compte de la copropriété (Banque Populaire du Sud : BPS) pour faire face à la défaillance de Mme xxx, dans l'attente de la finalisation de la procédure judiciaire la concernant.
Discussion :
Comme le processus de recouvrement de la dette de Mme xxx peut encore durer quelques mois, dans une première étape Mme xxx fait la proposition suivante :
✓ Proposition de répartition des 3000 € : 1500€ au titre des familles xxx (500) et MENEGHIN-SEGAFREDO (1000) et 1500€ au titre de la famille xxx
✓ Proposition d'affectation :
Mme xxx qui jusqu'à présent a fait les avances de trésorerie pour la copropriété
propose que cette somme serve à lui rembourser les charges dues (2016, 2017, 2018)
de Mme xxx, et à payer les frais de copropriété (2018).
Dans ce cas, Mme xxx mettra sur le compte BPS : 1500€ + 643,25€ (sa propre avance
de charges 2018) et récupèrera 1269,10€ (impayés 2016,2017) + (pour les charges
2018) 103,48€(action huissier)+ 991,61€ (Assurance)= 2364, 19 €. Ceci résultera en
220,94 € au crédit de Mme xxx
Ainsi toutes les charges courantes seront traitées par BPS et non plus un mix BPS et
Mme xxx
La dette de Mme x concernant les travaux d'étanchéisation restera encore due à Mme x
et sera l'objet d'un deuxième appel d'avance de trésorerie si la procédure concernant
Mme x n'aboutit pas en 2018.
1 ,
BPS disposera ainsi d'un crédit pour les frais à venir, de : 484,45€ + 1500 € - 220,94 € = 1763,5 l € pour couvrir les frais courants de copropriété jusqu'à la fin de l'année 2018 : eau, électricité, taxe foncière, imprévus (plomberie et minuterie : voir point n°5).
Mme x pense que cette proposition permettrait de clarifier les comptes de la copropriété, ceci étant une première étape, puisqu'il faudra prendre en compte, en deuxième étape, les travaux exceptionnels (étanchéisation et hall), si la procédure en cours n'a pas abouti avant 2019, et bien sûr nous espérons avoir résolu ces problèmes avant les charges courantes 2019.
Cette proposition est représentée sur le livre de comptes en Annexe 2
Vote : approbation de la répartition des 3000 € entre les copropriétaires et de leur affectation telle que présentée en Annexe 2
Approuvé à l'unanimité des présents
3. Recomma11datio11 post éta11chéisatio11
ATO nous a fait parvenir la recommandation suivante concernant une éventualité de
jardinières type béton posées sur la terrasse du lot 3
« Bonjour Madame BATTAIA,
Suite à votre questixs déconseille de mettre des jardinières sur la terrasse car nous sommes sur
un support d'étanchéité direct en maçonnerie et nous n'avons pas d'isolant. Attention à ne pas
poinçonner l'étanchéité.
Cordialement.
David DE SA
Secteur étanchéité
Fixe: 05.62.36.66.60 »
Discussion :
Mme x rappelle que compte tenu de la vétusté de 11immeuble nous avons choisi une
solution efficace en termes d'étanchéisation, tout en veillant à ne pas alourdir la terrasse.
A l'occasion d'une revue du règlement de copropriété nous devrons inclure cette
recommandation. Pour autant Mme x en a déjà informé la locataire du lot3.
4. Réfectio11 électrique et imprévus
Des anomalies de fonctionnement de la minuterie et du spot extérieur à détection de
mouvement, nous ont conduits à faire appel à notre électricien habituel Mr x qui nous a
fait une réparation provisoire concernant la minuterie. li nous a proposé une remise en
état spots + minuterie pour un montant de 452, 10 €
.,
D'autre part, nous avons constaté que dans la cave, le tuyau d'évacuation des eaux usées fuit. Mr x avait tenté de limiter le problème, mais il nous faut faire faire la réparation par un plombier.
Discussion : Nous avons mis en place des solutions provisoires insuffisantes. Des réfections de bonne qualité sont indispensables au bon fonctionnement de l'immeuble.
Vote des réfections électriques et de plomberie
Approuvé à l'unanimité des présents
5. Revue des tantièmes
Lors de l'investigation concernant la propriété des placards donnant sur le hall, nousavons pu relever quelques anomalies
Dans les comptes de charges les lots 8, 9, 10 sont associés aux lots 3 et 4 alors qu'en réalité:
• Le lot 8 appartient à Mrx et représente 1/1026 tantième
• Les lots 9 pour 2/1026 tantièmes et 10 pour 2/1026 tantièmes doivent être associés au lot 1 de Mr x
Discussion :
La définition et l'affectation des placards du hall à des lots principaux est le résultat de modifications pas toujours scrupuleusement définies lors des travaux et des ventes qui se sont succédés. Le fait d'avoir un placard affecté à Mr x vient du fait que celui-ci a été oublié par le notaire dans l'acte de vente du lot 11 auquel il était associé.
Comme Mr x n'est pas joignable et que les lots 8 et 9 ne sont pas des placards mais sont des surfaces indifférenciées car intégrées au local électrique, nous proposons que, sans remettre en cause les tantièmes de copropriété, nous revoyons la grille de répartition des charges et ceci pour les charges 2018 et suivantes.
Dans les textes officiels que nous avons pu consulter, il est précisé qu'à proprement parler, il n'existe pas une définition rigoureuse pour le calcul des tantièmes, car de nombreux paramètres non quantifiables peuvent être pris en compte (exposition par exemple). Un changement nécessiterait une modification du règlement de copropriété.
Notre proposition de révision consiste à ne pas affecter les tantièmes relatifs aux placards du hall, (c'est à dire des lots 7, 8, 9,10), pour la répartition des charges seulement. Ceci pour être à la fois équitables et exhaustifs. Ceci reviendra donc à ramener la base de calcul à 1026-8 = 1018 tantièmes. Cette modification concerne moins de 1 % des charges courantes : pour nos charges annuelles d'environ 2300 €, ceci reviendra à répartir différemment une somme de 18€ annuels. (ce qui pour un lot théorique de 150 tantièmes, représente 2,65€ annuels)
,.
, ' Nous n'avons pas pu imaginer d'autre solution satisfaisante pour l'ensemble des copropriétaires.
Vote pour répartir les charges comme proposé sur 1018 tantièmes
Approuvé à l'unanimité des présents
6. Questions diverses
Néant
L'ordre du jour du jour étant épuisé, la Présidente lève la séance à 14h30
La Présidente de séance : Michèle x
La Secrétaire, Syndic bénévole : x
/
Note post-A G
Ayant revu le devis de Batidéco avec les modifications demandées, Mr x l'ont approuvé pour réalisation fin 2ème trimestre, début 3ème. II est joint en annexe 3
Annexe 1 Fe11ille de présence
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31/12/2016 à rkuoérer par 8solde ch.lr1es 2016 Davenne soldes 2017
31/12/2017 à récuoérer par B totalité charaes Oa.enm, 2017
12/04/2018 à r�cuoérer car 8A solde thar1es 2017 Meneithln
12/04/2018 li récuoérer en B solde chu1es 2017 Sellfrcdo 2018
28/02/2018 ATO 28/02/2018 ATO 05/03/2018 EDF
arrhu terrasse huissier dette Davenne assurance fonds 2018 fonds 2018 terrasse lot3 • arrhes terrasse lot3 • solde et1ncN!l11! terrasse lot3 • rMttment electriclll! eau solde temnse récui)batlon par
char1es2017 ll(ant 2018 """' POP
05/03/2018 12/04/2018 POP
12/04/2018 POP 01/01/2018 dette-Dnenne 2018 28/02/2018 dette•Oavenne 2018
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A
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total mal 2018
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UVRE de COMPTES au 12/04/2018 dettes Olvenne entm BATTAIA sor11es BATTAIA entrinPOP sortlt!sPOP
223,08 223,08
1016.02 tOC6.02
14,61
10,95
1025,38 103,48 991,61
481.11 244,26
2775,83 28S3,53
. 3623,40 44,79
170,57 2392,56
14,61 14,61
10,95 10.95 694,94
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103,48 103,48 991.61 991.61
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4777,74 5807,69 1611,31 4361,li2 2605,11
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DEVIS n• 818-3011 du 21/05/2018
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Recommandée A. R. IMMEUBLE
47 AVENUE JEAN JAURES
31110 BAGNERES DE LUCHON
Procès-verbal de l'Assemblée Générale
des Copropriétaires du 47 avenue Jean Jaurès
qui s'est tenue le Samedi 13 janvier 2018 de 13h à 1 Sh au domicile de M Mme au 47 av Jean Jaurès à Luchon NB : L'horaire était prévu pour s'adapter aux contraintes professionnelles de Mme
Feuille de présence émargée en annexe
propriétaires 2ème étage lot principal n°5 335 voix
propriétaires rez-de-chaussée lot principal n°2 252 voix
propriétaires rez-de-chaussée lot principal n° 1
p , resen t sou represe11 t ,
es: M
Mme
127 voix
Se sont réunis sur convocation exceptionnelle qui leur a été adressée par le syndic
Ab sent non represente
: Mme propriétaire 1er étage Lots principaux 3 et 4 312 voix
Sont nommées Présidente de séance :
Fiche de présence en Annexe 1
La séance est ouverte. Sur 1026 tantièmes, les présents en représentent 69,5%, le quorum est atteint pour valider les décisions. La Présidente rappelle l'ordre du jour et les documents annexes joints à la convocation, nécessaires à la validité des décisions.
1. Approbatio11 des comptes 20 I 7
Le compte de charges 2017 est en Annexe 1 de la convocation à la présente AG.
Discussion :
• Le seul fait notoire est la surconsommation d'électricité des communs dû à la mise en place par la mère de Madame xd'un chauffage électrique dans le hall. Cette surconsommation lui est imputée comme décidé lors de 1 'AG du 4 mars 2017.
• La consommation d'eau a été plus faible, mais comme nous avons des compteurs individuels, la consommation de chacun des copropriétaires lui est affectée.
• Les frais administratifs et d'entretien avaient été négligés dans le prévisionnel.o Nous avons voté en AG extraordinaire du 8 juillet 2017 l'adhésion à
l'ARC.o Concernant l'entretien nous avons pris en compte la facture de
déneigement de LocaTp engagée par Mme x• Globalement les autres postes de dépenses pour la copropriété sont conformes
aux prévisions Le sujet des impayés est présenté au point 4 La situation des travaux d'étanchéisation et leur coût est présenté au point 5
Vote : approbation des comptes de charges 2017 Approuvé à l'unanimité des présents
2. Budget Prévisio11nel 2018
Le prévisionnel 2018 est en Annexe 2 de la convocation.
Discussion : Dans le prévisionnel 2018 nous avons intégré
• des frais d'entretien : l'ensemble des copropriétaires contribuent activement à l'entretien du jardin, mais nous pouvons avoir besoin d'actions ponctuelles diverses actuellement une action est en cours concernant la réparation de la minuterie et des spots à détection de présence.
• des frais administratifs :o en particulier, nous avons demandé une intervention à Maitre
BENDENOUN, huissier (25/10/2017), pour réclamer les sommes dues par Mme au titre du reste à payer 2016 et des charges 2017 (sans succès). Nous intégrons cette charge en 2018 plutôt que 2017 afin de vérifier comment cette charge doit être répartie.
o Par ailleurs nous souhaitons renouveler notre adhésion annuelle à1 'ARC (31/08/2018)
Vote: approbation du prévisionnel 2018 Approuvé à 1 1unanimité des présents
2
3. Ouverture du compte bancaire à la Banque Populaire du Sud
Le compte a été ouvert et s'intituleSYNO COP COPROPRIETAIRES DU 4 7 AVENUE JEAN JAURES
à ce jour il n'est pas alimenté.
Discussion :
Nous souhaitons enregistrer nos recettes et nos dépenses sur ce compte même si, compte tenu des créances actuelles, cela complique un peu la comptabilité actuelle compte tenu des impayés de Mme envers la copropriété, ce compte devrait être en négatif. Ceci aurait plusieurs conséquences difficiles pour les copropriétaires et locataires (exemple mise en faillite de la copropriété) que nous cherchons à éviter.
Pour ce qui est de la dette et l'option de sa couverture, voir le point 4
4. Situation des impayés à la copropriété
Le détail des impayés de Mme les diverses relances ainsi que le mèl du 03/12/2017 de Mme sont en annexe 3 de la convocation
Discussion :
Toutes lettres du syndic nous sont retournées car Mme ne réceptionne aucun Recommandé Accusé de Réception ni lettre d'huissier.
Le cabinet d'avocats de la BPO avait contacté le syndic le 24/08/2017 pour connaitre les impayés de Madame et les diagnostics amiante avant mise en vente des lots 3 et 4 et nous avons répondu le 10/09/2017. Madame a informé le syndic par mèl du 03/12/2017 de la procédure de saisie lancée par son créancier. Les 2 lots 3 et 4 de la copropriété seraient proposés à la vente amiable. À notre connaissance Mme devrait proposer un acquéreur courant février.
Le syndic contacté Maitre ABADIE à Saint Gaudens pour connaître les procédures judiciaires qui nous permettraient de recouvrer nos créances. En fait il est l'avocat délégué par le cabinet d'avocats de la BPO.
Nous avons demandé aussi conseil à l' ARC, sur l'ensemble des questions qui nous préoccupent à ce sujet. Voici les réponses d'Emmanuel juriste qui nous suit:
o « Le notaire devra vous contacter et vous aurez alors à remplir unquestionnaire dit de l'article 5 du décret du 17/03/1967; vous mentionnerez lemontant de la dette échue et ce que le nouveau copropriétaire devra ausyndicat au titre de diverses catégories de provisions et autres avances. Ilsuffira de nous recontacter à réception de ce document; nous vous aiderons à leremplir.»
o « Le syndicat bénéficie d'un privilège immobilier; il s'agit d'une garantiepour le paiement des charges de l'année en cours (2018) et des deux dernièresannées échues (2017, 2016). Pour les dettes les plus anciennes, le syndicatsera en concours avec d'autres créanciers dont le poursuivant) »
o « Votez lors de l'AG la résolution d'un appel de fonds exceptionnel»
Vote de la Résolution : Procédure de recouvrement des fonds L'assemblée Générale décide, d'attendre le contact du notaire en charge de la vente amiable afin d'apprécier l'avancement de cette vente, et juger de l'utilité d'entamer une procédure.
Approuvé à l'unanimité des présents
Vote de la Résolution : Emission d'un appel de fonds exceptionnel aux fins de pallier la défaillance de Mme DAVENNE
L'assemblée Générale décide d'autoriser le syndic à appeler 3000 euros au titre d'une avance pour faire face à la défaillance de Mme dans le paiement de cette charge, et de refaire le point lors d'une AG extraordinaire à prévoir au 3ème trimestre 2018. L'appel de fonds exceptionnel sera effectif au 30 mars 2018.
Approuvé à l'unanimité des présents
5. Situation des travaux d'étanc/1éisation
ATO a pris du retard sur son chantier précédant le nôtre. S'il n'y a pas d'intempéries, notre chantier démarrera ce mois de janvier. Il est clair que nous souhaitons que ce chantier se passe parfaitement. Nous préférons qu'il soit décalé en cas de nécessité due à la météo.
Le Tableau de répartition des coûts se trouve en Annexe 1 de la convocation
6. Suite concernant les priorités d'amélioration de l'imme11h/e définies lorsde /'AG du 08/07/2017
Notre priorité n°2 dïnvestissement concerne la réfection du hall d'entrée, qui n'ajamais été fini et dont le sol présente des trous au-dessus de la cave, ce qui rend lacage d'escalier très froide en hiver.D"autre part il nous faut veiller à la mise en conformité (accès, sécurité) du localélectrique de la copropriété et voir si nous devons le séparer les lots 9 et 1 O.Nous avons des adresses d'artisans pour cette réfection.En vue de contacter les artisans, nous devons préparer notre cahier des charges.
4
Lors de l'investigation concernant la propriété des placards donnant sur ce hall, nous avons pu relever quelques anomalies
Dans les comptes de charges les lots 8, 9, 10 sont associés aux lots 3 et 4 alors qu'en réalité:
• Le lot 8 appartient à Mr x et représente 1/1026 tantième
• Les lots 9 pour 2/1026 tantièmes et 10 pour 2/1026 tantièmes sont associés au lot 1 de Mr x.
Ainsi 5/1026 tantièmes sont affectés à tort aux charges des lots 3 et 4 ( de l'ordre de 20€ qui seraient à créditer sur la dette de Mme x. Notons que cette erreur d'affectation était déjà présente lors des appels de fonds faits par Mme x durant sa mandature de syndic et que c'est elle-même qui a fait faire le découpage des lots de la copropriété. Pour infomiation, en parallèle, le lot 3 bénéficie de la prise en charge par la copropriété du revêtement de sa terrasse privative.
Le calcul des tantièmes ne suit pas, à proprement parler, une définition rigoureuse. Sans remettre en cause le calcul des tantièmes, car ceci fait partie du règlement de la copropriété, nous proposons de rectifier l'affectation des tantièmes des lots 8, 9,10 pour le réel 2018. D'ici là nous espérons avoir un contact avec Mr x. Un courrier lui a été envoyé début janvier pour connaitre sa position.
Vote: Proposer pour une AG extraordinaire au début du 3èm� trimestre concernant la rectification de la répartition des tantièmes et la présentation de devis pour la réfection et mise en conformité du hall Approuvé à l'unanimité des présents
7. Questions diverses
Depuis environ 5 ans, un véhicule Peugeot 207 rouge 244-CEF-3 lest immobilisé sur le parking de la copropriété. Mme xjustifie le stationnement de cette voiture parce que ce sujet la concerne personnellement et qu"elle a droit à une place de parking.
Monsieurxsouhaite amener l'électricité depuis son compteur jusqu'au lot n°11 qui lui appartient. Pour ce faire il demande aux familles x 1 'autorisation de passer devant le
lot n°6. Les familles xdonnent à la famille x l'autorisation de faire passer le câble d"alimentation sous le toit en façade du lot n°6.
5
L'ordre du jour du jour étant épuisé, la Présidente lève la séance à 14h30
La Présidente de séance :
La Secrétaire, Syndic bénévole :
6
Annexe 1 Feuille de présence
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