PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT...COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PAYS GRAND’COMBIEN - PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT DIAGNOSTIC 4/33 Laval Pradel La Vernarède Portes Cendras Les Salles

PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT

1 – DIAGNOSTIC 2 – OBJECTIFS

3 – PROGRAMME D’ACTIONS

4 novembre 2011

COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PAYS GRAND’COMBIEN - PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT

DIAGNOSTIC 2/33

SOMMAIRE

1 STRUCTURE ET FONCTIONNEMENT DU TERRITOIRE_________________________________________ 6

1.1 LES DYNAMIQUES TERRITORIALES _______________________________________________________ 6

1.2 SITUATION ET CARACTERISTIQUES DOMINANTES___________________________________________ 6

1.3 L’ACTIVITE ECONOMIQUE ET L’EMPLOI___________________________________________________ 7

1.4 LES RELATIONS ENTRE LES TERRITOIRES _________________________________________________ 9

1.5 LES EVOLUTIONS SOCIO-DEMOGRAPHIQUES______________________________________________ 10 1.5.1 ÉVOLUTION DU NOMBRE D'HABITANTS______________________________________________ 10 1.5.2 LA STRUCTURE DE LA POPULATION ________________________________________________ 12 1.5.3 LA PROVENANCE DES MENAGES ___________________________________________________ 14 1.5.4 LE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION_____________________________________________ 15 1.5.5 UNE TAILLE DES MENAGES EN CONSTANTE DIMINUTION _______________________________ 15 1.5.6 LES REVENUS DES MENAGES ______________________________________________________ 16

2 LE PARC DE LOGEMENTS _____________________________________________________________ 17

2.1 CARACTERISTIQUES GENERALES DU PARC DE LOGEMENTS __________________________________ 18 2.1.1 REPARTITION DES LOGEMENTS PAR NATURE ET COMMUNES ____________________________ 18 2.1.2 LE PARC LOCATIF SOCIAL ________________________________________________________ 18

2.2 UN PARC DE LOGEMENTS QUI MALGRE SA VACANCE NE LAISSE PAS DE MARGE DE MANŒUVRE ____ 19

3 LA CONSTRUCTION NEUVE____________________________________________________________ 21

3.1 RYTHME DE CONSTRUCTION __________________________________________________________ 21

3.2 VERS UN CHANGEMENT DE PROFIL DES PETITIONNAIRES ___________________________________ 21

3.3 UNE AUGMENTATION DE MISE A DISPOSITION DE LOGEMENTS DESTINES A LA LOCATION _________ 22

3.4 UNE DIFFICULTE A RENDRE DES TERRAINS DISPONIBLES____________________________________ 23

3.5 LES MENACES D'UNE URBANISATION NON MAITRISEE SUR LE TERRITOIRE ______________________ 23 3.5.1 LA PRIVATISATION DES PAYSAGES _________________________________________________ 23 3.5.2 L'INSCRIPTION ET L'IMPLANTATION DU BATI DANS LE RELIEF ___________________________ 24 3.5.3 LA CREATION EX-NIHILO SANS APPUI ______________________________________________ 24

3.6 QUELQUES REFERENCES ET EXEMPLES D'INTEGRATION_____________________________________ 25

4 LE MARCHE DU LOGEMENT____________________________________________________________ 27

4.1 LE MARCHE IMMOBILIER ______________________________________________________________ 27 4.1.1 LES MENAGES A POUVOIR D'ACHAT MOYEN OU PLUS __________________________________ 27 4.1.2 LES MENAGES CAPTIFS __________________________________________________________ 27

4.2 LE MARCHE LOCATIF_________________________________________________________________ 27

4.3 LE MARCHE FONCIER ________________________________________________________________ 27

4.4 LA REHABILITATION DU PARC PRIVE ____________________________________________________ 28 4.4.1 LA REHABILITATION DES LOGEMENTS LOCATIFS______________________________________ 28 4.4.2 LA REHABILITATION DES LOGEMENTS OCCUPES PAR LEUR PROPRIETAIRE_________________ 28

5 LE PARC SOCIAL PUBLIC ET L’HABITAT SPECIFIQUE _______________________________________ 29

5.1 PARC SOCIAL PUBLIC ET SON OCCUPATION SOCIALE_______________________________________ 29 5.1.1 COMPOSITION ET CARACTERISTIQUES DU PARC SOCIAL PUBLIC _________________________ 29 5.1.2 OCCUPATION SOCIALE___________________________________________________________ 30 5.1.3 CARACTERISTIQUES ET ORIENTATIONS DE LA DEMANDE _______________________________ 30 5.1.4 LES PERSPECTIVES D’EVOLUTIONS DU PARC SOCIAL __________________________________ 30


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5.2 HEBERGEMENT SPECIFIQUE ET HABITAT ADAPTE _________________________________________ 31 5.2.1 L’HEBERGEMENT D’URGENCE ET LE LOGEMENT TEMPORAIRE___________________________ 31 5.2.2 LES INTERNATS AU SEIN DES ETABLISSEMENTS DE FORMATION__________________________ 31 5.2.3 LES MENAGES EN SITUATION DE PRECARITE SOCIO-ECONOMIQUE _______________________ 31 5.2.4 LE LOGEMENT DES JEUNES ET DES TRAVAILLEURS ISOLES______________________________ 31 5.2.5 L’HEBERGEMENT DES PERSONNES AGEES ET/OU A MOBILITE REDUITE ___________________ 32 5.2.6 « LES MARCHANDS DE SOMMEIL »__________________________________________________ 32 5.2.7 L’ACCUEIL DES GENS DU VOYAGE _________________________________________________ 33 5.2.8 L’HEBERGEMENT DES TRAVAILLEURS SAISONNIERS ___________________________________ 33

ANNEXES

1. Détails statistiques des communes de o Branoux-les-Taillades, o Cendras o La Grand’Combe, o Lamelouze, o Laval-Pradel, o Portes o Les Salles-du-Gardon, o Sainte Cécile d'Andorge, o La Vernarède

2. Note sur l'utilité du PLH


DIAGNOSTIC 4/33

Laval Pradel

La Vernarède

Portes

Cendras

Les Salles du Gardon Lamelouze

Branoux

Sainte Cécile d’Andorge

La Grand’Combe

INTRODUCTION

Le présent document rend compte de la phase "diagnostic" du Plan Local de l'Habitat qui vient d'être réalisée entre janvier et avril 2011.

Pour permettre une lecture efficace du territoire plusieurs éléments ont été pris en compte, pour analyser d'abord chacune des communes constituant la communauté de communes, puis synthétiser le tout pour avoir une vue d'ensemble de la Communauté de communes, et notamment :

la croissance ou décroissance de la population de 1968 jusqu’en 2007,

la pyramide des âges, les mouvements de population, la population active et l'emploi,

les rythmes de constructions, l'état des constructions,

les prix du marché immobilier et foncier.

Il faut rappeler ici le sinistre économique et humain lié à la fermeture des mines de charbon qui a eu lieu sur une période s'étendant entre 1981 et 2003. Cette défection a entrainé toute la région dans un marasme, une crise sur le plan économique et un exode de la population par le manque d'emplois.

Les communes regroupées au sein de la Communauté présentent des caractéristiques relativement semblables malgré quelques différences liées au passé humain et économique de chacune d'entre elles.

La zone, qui retrouve peu à peu son équilibre et pour laquelle plus de précisions suivront au fur et à mesure du développement des différents éléments économiques et humains, regroupe les communes de :

• Branoux-les-Taillades,

• Cendras,

• La Grand’Combe,

• Lamelouze,

• Laval-Pradel,

• Portes,

• Les Salles-du-Gardon,

• Sainte-Cécile-d'Andorge,

• La Vernarède.

Il a été établi des fiches par commune, celles-ci étant annexées au présent document, qui ont pour but de faire émerger les points communs et les différences qui peuvent exister entre ces communes en matière de réflexion de projets d'habitat.


DIAGNOSTIC 5/33

Chacune des fiches propres à chaque commune contient l'ensemble des informations et des éléments graphiques suivants :

données INSEE, Communauté de communes, Communes recueillies à partir des informations disponibles du dernier recensement 2007 effectué (publié en juin 2010) et sur lequel nous nous appuyons pour établir le rapport d'ensemble étant précisé que les populations de certaines communes ont été recensées au tout début de 2011 et que, sans perturber l'ordonnancement du rapport arrêté à 2007, il a été apporté les quelques adaptations issues de ce nouveau recensement 2011,

données recueillies auprès des responsables locaux en matière de logements - construits, réhabilités, vacants ou démolis - sur chaque commune entre 1990 et 2011,

les cartes des plans locaux d'urbanisme issues du plan de recollement des PLU tenu à jour par la Direction départementale de l'Équipement et la Communauté de communes. Ponctuellement, des décalages peuvent exister entre ce document et la mise à jour des plans locaux mais sans incidence sur l'établissement du prochain document "les objectifs" à établir dans le cadre de ce PLH.

Cette zone située en frange sud des Cévennes dont la carte est rappelée ci-dessous connaît actuellement, après une désertification économique et humaine due à la fermeture des mines de charbon, une certaine attractivité et un développement plus conforme aux économies du XXIème siècle. Malgré un déficit d’attractivité dans les années 1980/1990, ce secteur connaît aujourd’hui une dynamique qu'on peut qualifier de positive malgré certaines communes affichant encore de légers déficits en matière de population.

Ce secteur rural ou de sylves, aux paysages meurtris par l'exploitation des mines, mais récemment et encore en cours de remise en état, donne encore un aspect d'ensemble préservé, et peut offrir des perspectives de développement certain.


DIAGNOSTIC 6/33

1 STRUCTURE ET FONCTIONNEMENT DU TERRITOIRE

1.1 LES DYNAMIQUES TERRITORIALES

Les EPCI limitrophes ou voisins de la communauté de communes du Pays Grand’Combien :

1.2 SITUATION ET CARACTERISTIQUES DOMINANTES

La Communauté de Communes Pays Grand’Combien adjacente ou voisine de 13 autres EPCI demeure largement sous l'influence de l'agglomération d'ALES, laquelle a été renforcée par le réaménagement de la route Nîmes-Alès et l’ouverture de la rocade nord d’Alès. Ces aménagements procurent à l’ensemble du territoire du Pays Grand’combien une desserte correcte confortée et améliorée par la création, dans un proche avenir, d'un pont reliant directement la route 106 à la commune de la Grand’Combe.

Le Pays Grand’Combien est un territoire aux identités fortement marquées tant d’un point de vue géographique (contreforts montagneux et forestiers) que d’un point de vue économique (ancien bassin minier, remise en état des sites d’exploitation minière, exploitation forestière, protection de

Grand Alès en Cévennes

Vallée longue et du Calbertois en Cévennes

Hautes Cévennes

Cévennes actives

Vivre en Cévennes

Cévennes au MontLozère

Autour d’Anduze

Autour de Lédignan

La Région de Vézenobres

Mont Bouquet

Cèze Cévennes

Vialas

Barjac

Le Pays des Cévennes o - 14 E.P.C.I o - 117 communes Une population totale de 137 106 habitants

Pays Grand’Combien


DIAGNOSTIC 7/33

l'environnement), mais affecté, par sa chorographie descriptive, par des plans de sauvegarde, certes légitimes mais fortement handicapants tels que les risques miniers, incendie, inondation.

Une localisation et une situation qui génèrent une homogénéité de site, de vie et d’économie.

1.3 L’ACTIVITE ECONOMIQUE ET L’EMPLOI

En 2007, 2.538 emplois étaient présents sur le territoire du Pays Grand’Combien soit un ratio nombre emploi/nombre d’actifs de 66,82%. Ce nombre d’emplois ne couvrait donc pas les besoins de la population active du territoire de 3.798 personnes.

Compte tenu du nombre d'actifs ayant un emploi résidant dans la zone, un nombre important de ceux-ci sont amenés à travailler en dehors de la zone considérée, soit 1.260 personnes. Ces données sont très disparates selon les communes et le ratio de 66,82% ci-dessus est atteint grâce aux emplois existants dans la commune de la Grand’Combe supérieurs aux actifs de cette même localité.

A titre indicatif, le tableau ci-dessous indique l'évolution depuis 1990 pour chacune des communes de la Communauté.

Indicateur de concentration d'emplois (% nombre emplois/actifs ayant un emploi)

1990 1999 2007

Branoux-les-Taillades 45.60% 30.50% 21.30%

Cendras 36.50% 33.30% 34.90%

La Grand’Combe 119.80% 135.20% 131.51%

Lamelouze 72.20% 47.40% 39.30%

Laval-Pradel 62.10% 31.90% 33.10%

Portes 58.20% 82.70% 42.00%

Salles du Gardon 57.10% 57.60%

Ste Cécile d'Andorge 32.50% 29.70% 22.90%

La Vernarède 46.20% 31.60%

Source : recensement INSEE 2007 (publié 2010)

En 2007, le taux de chômage (ratio entre le nombre de chômeurs et le nombre brut d'actifs) de la communauté de communes du Pays Grand’Combien de 22,60%, était nettement supérieur à celui du Département du Gard = 10,60 %, Nîmes = 13,20 %, Alès = 15,50 %.

En 1999, le taux de chômage du Pays Grand’Combien était de 29,80 %.

Les communes de Cendras, La Grand’Combe, Les Salles du Gardon et La Vernarède étaient les plus touchées du territoire ; Saint Cécile d'Andorge la moins touchée avec 9,20 % de chômeurs, mais cette remarque ne transcrit pas la conformité du fait de la différence de population.


DIAGNOSTIC 8/33

Emploi ‐ Population active

7 78

9

7 82

3

2 39

5

2 53

8

4 66

2

4 87

0

3 25

5

3 76

9

3 27

7

3 79

8

1 39

1

1 10

1

1999 2007Années

Impo

rtance par série

Population de 15 à 64 ans

Nombre d'emplois

Actifs

Actifs ayant un emploi

Actifs ayant un emploirésidant dans la zone

Chômeurs


Cependant au regard des résultats du recensement de 2007, le taux de chômage est en diminution 22,60% contre 29,80 % ainsi précisé ci-dessus.

En effet, sur les 9 communes recensées en 2007, 6 ont connu une baisse plus ou moins importante de leur taux de chômage par rapport à 1999 ; les 3 autres frisent leur chiffre de 1999.

Pour ces 6 communes, le taux de chômage est passé de 31,80 % à 23,58 %, soit un nombre de chômeurs qui a baissé de 24,07 % sur ces 6 communes et pendant l'intervalle 1999 - 2007.

On note sur le territoire du Pays Grand’Combien, comme au niveau national une tertiairisation des emplois.

Entre 1999 et 2007 sur le Pays Grand’Combien, l’augmentation des actifs a été nettement supérieure à l’augmentation connue par le département :

+ 2,40 % pour le Pays Grand’Combien

+ 1,20 % pour le Gard

- 0,50 % pour Alès

- 0,20 % pour Nîmes

La diminution des emplois industriels a été importante en Pays Grand’Combien, ceci est notamment dû à la crise industrielle (fermeture des mines, des activités annexes et/ou subséquentes) qu’a subi le Pays Grand’Combien pendant cette période.

Le Pays Grand’Combien a connu, pendant la fin des années 1990 et le début des années 2000, une progression importante des professions intermédiaires et des employés au détriment des ouvriers. On peut donc en déduire que les nouveaux arrivants sur le territoire étaient principalement des employés et des professions intermédiaires.

Ces chiffres de 2007 ne montrent pas les évolutions récentes que connaît le territoire. Cependant, ils montrent bien le rétablissement et l'évolution certes encore timides d'une situation économique épouvantable constatée après la fermeture des mines mais ces chiffres sont encourageants et certains. Ces évolutions ne sont pas quantifiables mais les élus et les acteurs s’accordent à dire que les jeunes gens issus du pays, partis pour cause d’emploi, reviennent au pays une fois le ménage constitué, et représentent une part importante des nouveaux ménages qui veulent s’installer sur le territoire.


DIAGNOSTIC 9/33

1.4 LES RELATIONS ENTRE LES TERRITOIRES

En 2007, sur les 3.798 actifs résidants dans le Pays Grand’Combien :

30 % travaillaient dans leur commune de résidence

65 % travaillaient sur une autre commune du même département

2 % travaillaient dans un autre département de la Région de résidence

3 % travaillaient en dehors de la Région.

Déplacement domicile ‐ travail

1 129

2 473

124773

Nombre actifs travaillant dans lacommune de résidence

Actifs travaillant dans autre communedans départrement de résid

Actifs travaillant dans autredépartement de la région de résid

Actifs travaillant dans commune autrerégion de France métropolitaine

Actifs travaillant dans région horsFrance métr (Dom, Tom, étrang.)


Dans un tel contexte géographique, il est important d'analyser l'organisation des transports en commun qui innervent le Pays Grand’Combien :

Les services de la SNCF qui relient La Grand’Combe à Alès et au-delà vers Nîmes, il est relevé par jour, sur ce trajet 10 navettes ferroviaires aller et autant en retour. La Levade, faubourg de la Grand’Combe et Ste Cécile d'Andorge bénéficient de ce même service 4 fois par jour,

D'autre part, le Conseil général du Gard et le Syndicat Mixte de Transport du Bassin d'Alès (NTecC) qui assurent la ligne de desserte d'autocars pour usagers ainsi que pour les scolaires et pour ces derniers dans toutes les communes du Pays Grand’Combien. Il est précisé que les usagers non-scolaires peuvent également bénéficier des liaisons scolaires aux mêmes horaires pourvu que celles-ci aient la même destination,

Enfin, une association s'est constituée pour seconder, dans toute la mesure du possible, le service départemental ; elle recense les demandes de circulation et compose les transports "à la demande". Elle a essentiellement une vocation « sociale » (transport moins onéreux qu’en taxi et adapté aux utilisateurs).

Cette organisation qui résout beaucoup de problèmes ne peut, malgré le meilleur vouloir des élus, empêcher les personnes travaillant en dehors de leur commune respective d'utiliser leur voiture personnelle.


DIAGNOSTIC 10/33

Ces navettes personnelles domicile-travail ont des conséquences lourdes (et souvent peu prises en compte) sur :

la qualité de vie,

les coûts directs et indirects générés par ces déplacements (dans un contexte d’augmentation continue des prix du carburant),

la pollution et les nuisances générées (bruit, …).

Au regard des évolutions récentes, le Pays Grand’Combien risque de devenir un territoire dortoir si la politique de l’habitat ne s’accompagne pas d’une politique économique.

1.5 LES EVOLUTIONS SOCIO-DEMOGRAPHIQUES

1.5.1 ÉVOLUTION DU NOMBRE D'HABITANTS

Un territoire en relative stabilité démographique entre 1999 et 2007 : un impact encore modéré de la légère reprise économique de l'aire d'étude, de l’aménagement de la route Nîmes – Alès.

En 1968, la Communauté de Communes Pays Grand’Combien totalisait 26.256 habitants. A la fermeture des mines, le pays a commencé à se dépeupler pour ne compter que :

20.895 habitants en 1975,




13.572 habitants en 2007.

Les tableaux ci-dessous décrivent bien cette décroissance qui s'atténue sensiblement entre 1999 et 2007.

Les indicateurs d'évolution témoignent, ainsi que la pyramide des âges, du vieillissement de la population et par conséquent du nombre de décès supérieur au nombre de naissance.

Ce constat concerne notamment la population vieillie qui a travaillé dans les mines et si beaucoup de mineurs ont disparu à cause de la pénibilité de leur travail et des maladies contractées, il reste les ayants droits qui portent le poids des ans.

La pyramide des âges indique bien qu'à partir de 60 ans les femmes sont, en nombre, supérieures aux hommes alors qu'avant 60 ans, le nombre hommes/femmes s'équilibre.

C'est le signe que la décroissance s'arrête et que la croissance, pour peu qu'elle soit accompagnée d'une évolution de l'économie, va reprendre par les couches de population ayant moins de 60 ans.

Cette croissance ou stabilité n’a pas été égale selon les communes, six d'entre elles ont connu une croissance et trois d'entre elles une légère baisse due pour celles-ci essentiellement au nombre important de décès justifiant le commentaire du paragraphe précédent.

Cette croissance ou stabilité de population sont dues aussi aux mouvements migratoires devenus positifs et qui témoignent du nouvel attrait de l'aire d'étude, maintenant que les adaptations et interventions de « l'après-mine » se sont manifestées aussi bien par l'économie ouverte sur le XXIème siècle, que par la qualité de l'environnement et la qualité de vie.


DIAGNOSTIC 11/33

Population 1968 1975 1982 1990 1999 2007 Nombre d'habitants 26 256 20 895 18 024 15 871 13 915 13 572

Taux variation population dans l'intervalle

-20,42% -13,74% -11,95% -12,32% -2,46%

Nombre d'habitants au km² 207 165 142 125 110 107 Nombre de ménages 4 190 5 116 5 997 dont personnes seules 1 402 1 814 1 690


Evolution de la population26 256

20 89518 024 15 871 13 915 13 572

1 968 1 975 1 982 1 990 1 999 2 007

Années

Nom

bre d'ha

bitants


Il est important de signaler ici, que le sondage effectué par l'INSEE en tout début de 2011, dans 6 communes du pays Grand’Combien, témoigne d'une augmentation totale de la population de 101 âmes en 3 ans, ce qui confirme la reprise constatée et les raisons exposées.

On peut signaler, comme corollaire, l'augmentation du nombre d'élèves et la création de classes primaires et maternelles dans les diverses écoles du Pays Grand’Combien (Portes, Branoux, Laval, la Vernarède, les Salles du Gardon). Des actions de rapprochement scolaire entre Laval et Portes, ou la Vernarède et Cambon et Chamborigaud, ces deux dernières localités étant hors de la zone d'étude.

Cette stabilité de l’évolution, par rapport à la chute des années 70/80, est vraisemblablement due à :

des prix des terrains à bâtir ou de l’immobilier encore inférieur à ceux pratiqués sur la région malgré une hausse incontestable,

la facilité d’accès aux agglomérations ou communes adjacentes,

au cadre et à la qualité de vie offerts par le territoire.

Indicateurs démographiques 1968 1975 1982 1990 1999 2007 Solde naturel en % -4,88% -6,87% -6,38% -7,07% -4,81% Natalité 7,59% 6,82% 6,27% 5,51% 7,49% Mortalité 12,47% 13,69% 12,65% 12,58% 12,30% Solde apparent entrées/sorties en % -28,15% -5,46% -3,37% 1,66% 7,13%



DIAGNOSTIC 12/33


1.5.2 LA STRUCTURE DE LA POPULATION

Tranches d'âge de la population en 2007 Hommes Femmes %

< 15 ans 1 057 946 14,76%

15 - 29 977 940 14,12%

30 - 44 1 144 1 144 16,86%

45 -59 1 430 1 437 21,12%

60 - 74 1 066 1 250 17,06%

75 - 89 791 1 227 14,87%

> 89 ans 40 123 1,20%

6 505 7 067 100,00% de 0 à 19 ans 1 414 1 288 19,91%

de 20 à 64 ans 3 566 3 560 52,51%

65 ans et/ou plus 1 525 2 219 27,59%

Totaux 6 505 7 067 100,00% Rapport population<20 ans/population 60 ans et plus en 2007 0,60

Pour mémoire : Région 0,90

Département 1,00 moins 20 ans 2702 19,91%

60 ans et/ou plus 4497 33,13%



DIAGNOSTIC 13/33

Tranches d'âge de la population en 2007

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

< 15 ans 15 ‐ 29 30 ‐ 44 45 ‐59 60 ‐ 74 75 ‐ 89 > 89 ans

Femmes

Hommes


1 28

8

3 56

0

2 21

9

1 41

4

3 56

6

1 52

5

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

de 0 à 19 ans de 20 à 64 ans 65 ans et/ou plus

Femmes

Hommes


Une tendance au rajeunissement qui ne doit toutefois pas occulter les besoins en logements adaptés correspondant aux besoins réels et au désidérata des nouvelles populations, et en hébergement.

Ces évolutions viennent ainsi confirmer l’arrivée de ménages actifs sur le territoire. Ce rajeunissement de la population est donc essentiellement dû au développement exogène (mouvements migratoires en attendant que le nombre de décès diminue) du territoire.


DIAGNOSTIC 14/33

1.5.3 LA PROVENANCE DES MENAGES

2007Personnes de 5 ans ou plus habitant 5 ans auparavent :Le même logement 8 767Un autre logement de la même commune 1 182Une autre commune du même département 1 767Un même département de la même région 205Une autre région de la France métropolitaine 701Dom ‐ Tom 58Hors de France 166

12 846 Source : recensement INSEE 2007 (publié 2010)


Les habitants de moins de 65 ans représentent 72,41% de la population, ceux de 15 à 59 ans totalisent 52,11 % soit plus de la moitié de la totalité de la population, ce sont ceux-ci qui participent massivement au rajeunissement de la population tel qu'en témoigne le solde naturel relevé en 2009 où nous constatons encore un solde négatif de 28 âmes alors qu'en 2007 le solde négatif était de 61 âmes.

Ceci confirme aussi le nombre de décès important représentant 1.30 % de la population à cause de son grand âge alors que pour le département le taux est 0,94 %.

On peut être satisfait du pourcentage des naissances du Pays Grand’Combien 1.09 % se rapprochant de celui du département 1.19 %.


DIAGNOSTIC 15/33

1.5.4 LE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION

Le vieillissement de la population est un phénomène que l’on observe sur l’ensemble du territoire français. Les évolutions de la population, sur l'aire d'études, par classes d’âge sont différentes et caractéristiques entre le Pays Grand’Combien et le département du Gard entre 1999 et 2007, dues notamment et encore au passé de la mine.

PGC Gard Population au-dessus de 60 ans en 2007

Hommes Femmes Hommes Femmes

de 60 à 74 ans 16,38% 17,68% 14,60% 15,10%

de 75 à 89 ans 12,15% 17,36% 6,90% 9,90%

> 89 ans 0,61% 1,74% 0,40% 1,10%


1.5.5 UNE TAILLE DES MENAGES EN CONSTANTE DIMINUTION

La taille des ménages sur la communauté de communes PGC, tout comme au niveau national ne cesse de décroître. Ce phénomène est lié :

à la décohabitation des jeunes

au vieillissement de la population

aux ruptures familiales

En 1990, la taille moyenne des ménages était de 2,42, en1999, elle était de 2,36, en 2007, de 2,27. Soit une diminution moyenne annuelle de la taille des ménages de 0,4 %. En 2007, il était relevé 6.503 ménages ; selon l'INSEE, les personnes vivant seules sont considérées selon la structure ménage.



DIAGNOSTIC 16/33

1.5.6 LES REVENUS DES MENAGES


Le tableau ci-dessus démontre que la part des foyers fiscaux non imposés est majoritaire.

Avec un revenu fiscal moyen des ménages du Pays Grand’Combien inférieur à la moyenne départementale, le nombre de foyers fiscaux imposables sur le Pays Grand’Combien (36%) est inférieur à la moyenne départementale (46%) ou régionale (47%).

Cela montre bien les écarts importants des revenus des ménages (ménages à bas revenus, ménages à hauts revenus).

Des ménages aux bas revenus surreprésentés sur le Pays Grand’Combien, des disparités importantes dans les revenus des ménages du Pays Grand’Combien.

Au regard du revenu des ménages et de leurs compositions, à l’échelle de PGC, un nombre important (pour ne pas dire la quasi-totalité) de locataires et/ou de propriétaires occupants pourraient bénéficier d’un logement social, ces ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds HLM.

A titre indicatif, on signale que 56% de la population de la commune de Cendras ont des revenus au dessous des plafonds de ressources fixés pour l'accès à un logement social de type PLA-I.

D'ailleurs l'OPH ne pratique pas l'application du "loyer solidarité" sur tout le territoire du Pays Grand combien, il en est exonéré.

Enfin, chacune des communes du Pays Grand’Combien est dotée des services administratifs nécessaires à la vie publique de même que des commerces de premières nécessités confortés par les commerces ambulants. Bien entendu les services administratifs plus importants et des commerces plus nombreux et diversifiés sont implantés à La Grand’Combe.

Impôts sur le revenu Branoux Cendras Grd‐Combe Lamelouze Laval‐Pradel Portes Les Salles Ste Cécile VernarèdePart foyers fiscaux imposés 40.40% 33.04% 24.50% 40.70% 42.50% 30.70% 30.80% 41.00% 40.80%Nombre 323 373 793 69 490Part foyers fiscaux non imposés 59.60% 66.96% 75.50% 50.30% 57.50% 69.30% 69.20% 59.00% 59.20%Nombre 477 756 2 445 156 1 102Revenu net moyen imposable de l'ensemble des foyers fiscaux 17 246 14 961 11 830 17 196 19 457 15 811 13 610 17 265 16 707Revenu net moyen imposable des foyers fiscaux imposés 27 859 26 835 23 889 30 565 32 369 31 234 23 601 27 645 26 501Revenu net moyen imposable des foyers fiscaux non imposés 10 060 9 103 7 919 8 029 9 909 8 989 9 167 10 044 9 944Revenu médian par unité de consommatioin 13 801 13 574 11 482 16 173 13 054 13 089 15 133


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2 LE PARC DE LOGEMENTS

AVERTISSEMENT Avant d'entrer dans le détail du dossier du parc de logements, il faut apporter une précision importante concernant la nature des logements sociaux d'une part et, d'autre part, souligner les restrictions d'urbanisation qui affectent pratiquement toutes les communes compte tenu de l'existence passée de l'exploitation minière et de la situation géographique de la Communauté de communes du Pays Grand’Combien.

Tout d'abord, en ce qui concerne la nature des logements HLM, n'entrent dans cette catégorie que les logements réalisés par les organismes d'HLM (Offices publics HLM et S.A. d'HLM) avec des financements spécifiques du Ministère du Logement ; les logements des HBCM rachetés par la S.A. Néolia ne semblent pas être interprétés de même nature car, ces logements, à l'origine ont été financés hors crédits spécifiques HLM mais avec des crédits du Ministère de l'Industrie de l'époque. D'ailleurs lors du recensement INSEE, cette institution ne classe sous la rubrique logements HLM que ceux des organismes d'HLM. Étant donné que la S.A. Néolia pratique des loyers relativement bas se situant entre les loyers PLUS et PLA-I, on peut dire que ses logements sont des logements sociaux. Donc, pour faciliter la lecture et les commentaires les logements HLM et ceux de Néolia sont nommés logements sociaux.

En second lieu toutes les communes sont frappées par tout ou partie des restrictions ci-dessous :

• risques miniers ("porté à connaissance" notifié par Préfet),

• risques incendies par la proximité immédiate de la forêt,

• risques inondations (PPRI notifié).

Enfin, la difficulté à acquérir de l'ONF des parcelles de terrain permettant la réalisation limitée de logements.

Les communes ont conscience des besoins exprimés en logements mais souhaitent une croissance modérée régulière, maîtrisée et une diversité des types d'habitat permettant une mixité sociale et, à ce titre, étudient avec soin les projets présentés. Tout projet amène rapidement un nombre important de demandeurs et en une année 2010, plusieurs dizaines de demandes de permis de construire ont été déposées.

Hélas, la faible disponibilité des sols ne leur permet pas une action dynamique en ce sens et il apparaîtra, lors de l'établissement des objectifs et programmes d'action qui sont les suites du présent document, que ce sera l'une des actions les plus urgentes et des plus objectives.

Le désir de certains ménages de revenir au pays se heurte à cette situation et seuls ceux dont les parents possèdent quelque foncier constructible sont favorisés.

De plus, l'évolution des coûts du foncier constitue une inquiétude et on a constaté entre 1999 et 2007 une augmentation substantielle, le mètre carré est passé de 15 € à 75 € et n'est toujours pas stabilisé. Ce qui milite comme il sera dit dans les documents cités ci-dessus, à une forte implication des collectivités locales.

De même, il y a une forte inquiétude en ce qui concerne la réalisation et l'entretien des réseaux nécessaires à cette urbanisation nouvelle même limitée si elle n'est pas maîtrisée et très liée au tissu urbain existant afin d'éviter le mitage dont on parlera plus après.

En tout cas, et à titre indicatif, ci-dessous (page 21), l'état des permis de construire au cours des trois dernières années sollicités par des particuliers. Cela témoigne de l'attractivité du territoire.


DIAGNOSTIC 18/33

2.1 CARACTERISTIQUES GENERALES DU PARC DE LOGEMENTS

2.1.1 REPARTITION DES LOGEMENTS PAR NATURE ET COMMUNES

9.774 résidences principales, secondaires, logements vacants et logements sociaux sont recensés sur le territoire en 2011.

Ces logements sont en nombre inférieur à celui des années précédentes par suite de la démolition de nombreux logements sociaux. Des démolitions dues à la vétusté des immeubles et/ou à la non-conformité des conditions d'habitat au regard des normes et de la qualité de vie.

En général, ces démolitions ont été réalisées notamment par l'Office public de l'Habitat de la Communauté des Communes du Pays Grand’Combien et par la S.A. Néolia. Certaines ont permis un réaménagement des espaces, d'autres ont été remplacées par de nouvelles réalisations conformes aux conditions de vie actuelles.

Les résidences principales représentaient 72 % du parc total hors logements sociaux, en 1990, elles représentaient 75 % du parc total hors logements sociaux de la communauté de communes. Bien que le poids des résidences principales dans le secteur reste fort, il accuse une diminution faible du fait de la fluctuation de logements sociaux.

Le parc des résidences principales est en grande partie constitué de maisons individuelles en très grande partie occupée par leur propriétaire.

Un parc de logement qui peut être en décalage avec les besoins d’une partie importante des ménages (petits ménages, décohabitation de jeunes quittant le domicile familial pour plus d'indépendance ou fonder un foyer, personnes âgées).

Le Confort des logements est disparate selon l'ancienneté de ceux-ci ; néanmoins, les installations sanitaires et de chauffage sont les éléments objectifs d'appréciation de la qualité des logements, la plupart des résidences principales ont au moins une baignoire ou une douche et possède le chauffage central ou électrique.

2.1.2 LE PARC LOCATIF SOCIAL

En 2011, 2.387 logements sociaux étaient présents sur 7 des 9 communes de PGC, représentant près de 24 % de l'ensemble des logements, et 45 % du nombre de résidences principales. Sur ces 2.385 logements sociaux :

1.379 sont des logements sociaux appartenant aux organismes d'HLM locaux (soit 26 % des résidences principales),

1.008 sont des logements sociaux ayant appartenu aux HBCM rachetés par la S.A. Néolia (soit 19 % des résidences principales).

Les logements de la Communauté de communes du Pays Grand’combien sont répartis de la manière suivante par commune :

Répartition des logements Branoux

Cendras

Gd‐Combe

Lamelouze

Laval‐Pradel

Portes

Salles d

u G

Ste Cécile

Vernarède

Total

Résidences principales 507 774 1 883 51 444 125 962 394 197 5 337résidences secondaires 160 64 132 41 87 58 89 100 149 880Logements vacants 81 106 636 7 49 40 180 34 37 1 170Total partiel 807 1 075 3 161 99 608 268 1 466 528 383 7 387

Logements Néolia 59 131 510 0 28 45 235 0 0 1 008Logements organismes HLM locaux 41 220 875 2 2 0 239 0 0 1 379Total logements sociaux 100 351 1 385 2 30 45 474 0 0 2 387

Total général 907 1 426 4 546 101 638 313 1 940 528 383 9 774 Source : recensement INSEE 2007 (publié 2010) et organismes de logements sociaux


DIAGNOSTIC 19/33

Sur les 1170 logements vacants, 380 sont des logements sociaux dont 110 en intention de démolition et 77 en projet de vente.

Répartition des résidences par nature

5 337

880

1 170

2 387

Résidences principales

Résidences secondaires

Logements vacants

Logements sociaux


Les autres communes de La Vernarède et de Ste Cécile d'Andorge qui composent aussi la Communauté de communes ne disposaient pas de logements locatifs sociaux en 2010 mais il faut signaler que :

la commune de Portes a en projet la transformation de l'ancienne école en 3 logements sociaux, et que Néolia étudie la réhabilitation de 16 logements,

Laval-Pradel a engagé une étude de réalisation en vue d’acquérir éventuellement 3 immeubles à rénover ou à transformer de la société NEOLIA,

Lamelouze s'est orientée sur une petite opération de 2 logements en formule d'acquisition réhabilitation, ces deux projets étant menés par l'Office public de l'Habitat du Pays Grand’Combien.

Quant à la Commune de la Vernarède, elle engage des contacts avec l'OPH aux fins d'envisager une réalisation sociale mixée.

Ces projets de restructuration ou d’extension des centres bourgs vont permettre de changer l’image du logement social trop souvent associée à des bâtiments hors de proportion eu égard à l'organisation urbanistique des villages.

Comme il est dit ci-dessus, près de la quasi-totalité des ménages pourraient bénéficier d’un logement social alors que ce parc social parait très important. Un point reste à faire lorsque le programme des démolitions arrivera à son terme sans pour autant arrêter cette activité ce qui ne veut pas dire densifier encore mais réaliser des produits de type habitat intermédiaire et/ou individuels fortement adaptés à la demande et aux catégories socio-professionnelles notamment celle des jeunes ménages en retour au pays.

2.2 UN PARC DE LOGEMENTS QUI MALGRE SA VACANCE NE LAISSE PAS DE MARGE DE MANŒUVRE

Bien que le marché du logement soit tendu sur une très grande partie du territoire, le Pays Grand’combien dispose d’un grand nombre de logements vacants. En 2011, 1.170 logements étaient vacants soit 15 % des résidences principales et des logements sociaux de l'aire d'étude, malgré un nombre important de logements démolis par le secteur social. Les situations sont cependant très variées selon les secteurs et les communes ont toutes des logements vacants sur leur territoire.

Pour autant, ces taux ne reflètent pas la situation réelle du marché immobilier. A titre informatif, les taux de vacance dans les marchés tendus sont généralement inférieurs à 5 %. Une part importante de ces logements est située dans les localités les plus importantes. Ces logements sont soit hors normes, soit en très mauvais état et nécessitent donc de lourds travaux de réhabilitation.

Cette situation n’est pas égale sur l’ensemble du territoire mais le handicap est le même pour tous. Il faut encore souligner que cette situation est encore à rattacher à la fermeture des mines ce qui a eu un effet désastreux sur l'économie et bien sûr sur ces immeubles maintenant vacants et sans entretien par suite de l'exode qui s'en ait suivi. Tout ceci justifie aussi le nombre important de logements sociaux démolis près


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de 500 plus une centaine à venir, ainsi que le nombre impressionnant de près de 800 logements sociaux améliorés et près de 300 à venir.

En 2011, un potentiel de logements vacants qui ne peuvent servir à la relocation mais devraient être, pour quelques unités améliorés, mais le plus souvent démolis car ne répondant plus aux désidératas des demandeurs. Un parc de logements potentiellement indigne ou ne répondant pas aux normes actuelles d'habitabilité important.

REMARQUE :

Le Parc Potentiellement Indigne (PPI) s'il est défini par des textes réglementaires (voir FILICOM croisement du classement fiscal des logements (catégories cadastrales 7 et 8) et des revenus des ménages occupants), on peut dire qu'en ce qui nous concerne, nous le considèreront comme un patrimoine vétuste ne répondant pas aux normes actuelles d'habitabilité dont l'entretien s'est dégradé et dont le devenir reste à définir. Ils sont, pour la plupart, tout simplement vacants. La solution à ce problème réside dans le devenir de ces logements vacants comme il est dit ci-dessus : réhabilitation, amélioration, démolition, récupération des sols à d'autres fins : lotissements, activités, équipements publics, etc.

Un nombre important de logements en mauvais état qui reflètent l’hétérogénéité des situations souvent occultées par le dynamisme de l’OPH de la Communauté de Communes Pays Grand’Combien ou l'action engagée par la S.A. Néolia dans le cadre de son plan patrimoine.


DIAGNOSTIC 21/33

3 LA CONSTRUCTION NEUVE

3.1 RYTHME DE CONSTRUCTION

Un rythme de construction de logements sociaux faible compte tenu de ce qui précède et des délais qu'il convient de retenir pour l'application des décisions prises dans ce domaine notamment la démolition d'immeubles "irrécupérables" et la mise à disposition des terrains ainsi libérés. Entre 2005 et 2010 ce n'est qu'un peu plus d'une centaine de logements qui ont été construits soit un rythme moyen limité par an répartis de la manière suivante :

Une dizaine de logements dans un habitat diffus en acquisition-réhabilitation à la Grand’Combe,

85 logements neufs en remplacement de logements vétustes acquis de HBCM et démolis, à la Grand’Combe,

5 logements neufs individuels dans la localité de Cendras.

Un projet d'acquisition-réhabilitation est en cours d'étude pour transformer une école vétuste fermée en appartements familiaux à Portes,

Des études envisagées dans la commune de La Vernarède et Laval-Pradel.

Au cours de ces dernières années, le rythme de construction s'est surtout manifesté dans des travaux lourds d'amélioration d'HLM anciennes par l'OPH du Pays Grand’combien ou de logements sociaux de Néolia. En ce qui concerne les immeubles privés, il ne semble pas que des actions aient été menées et plus après nous en parlerons dans le cadre de proposition de mise en place d'OPAH, mais on constate avec satisfaction des initiatives personnelles dans le cadre de la réalisation d'un habitat privé et notamment individualisé.

En tout cas, et à titre indicatif, ci-dessous, l'état des permis de construire au cours des trois dernières années sollicités par des particuliers. Cela témoigne de l'attractivité du territoire et de la demande d'une catégorie sociale de la population qui pourrait aider dans l'objectif de la mixité sociale :

Communes 2008 2009 2010

Branoux-les-Taillades 18 7 12

Cendras 24 12 16

Grand’Combe 13 14 4

Lamelouze 1 6 4

Laval-Pradel 15 6 14

Portes 0 1 1

Salles du Gardon 16 22 14

Ste Cécile d'Andorge 14

Vernarède 5

Total 87 68 84

Source : Communauté de Communes du Pays Grand Combien et Communes

3.2 VERS UN CHANGEMENT DE PROFIL DES PETITIONNAIRES

Les évolutions de population sur le territoire peuvent également s'apprécier au regard du "solde apparent des entrées/sorties.

En 2007, par rapport à 2002, prés de 2 900 personnes de plus de 5 ans dont 1 767 du Gard et 205 du Languedoc-Roussillon, 701 d'autres régions de France et 224 des DOM-TOM et hors de France (cf. tableau page 15), sont venues s'installer dans la Communauté de Communes du Pays Grand’Combien. Ces chiffres montrent bien que le territoire attire de plus en plus de population venant notamment des agglomérations voisines et du même département.


DIAGNOSTIC 22/33

Ce phénomène est relativement récent, à partir de 1999. Il peut se justifier par la disponibilité de logements vacants mais aussi par la transformation de l'environnement depuis la fermeture des mines et aussi par la toute nouvelle qualité de vie. Ce phénomène semble s'amplifier, si le solde apparent des entrées sorties a été de 1,66 % entre 1990 et 1999, il a été de 7,13 % entre 1999 et 2007 alors qu'antérieurement à 1990, il a été négatif.

Une augmentation des ménages issus des agglomérations voisines et limitrophes qui se confirme.

3.3 UNE AUGMENTATION DE MISE A DISPOSITION DE LOGEMENTS DESTINES A LA LOCATION

Un premier constat a permis de déterminer que les bailleurs sociaux avaient un rôle majeur à tenir vis-à-vis de la demande de mise à disposition de nouveaux logements, grâce à une politique sociale d'amélioration du patrimoine, laquelle se maintient dans une strate élevée sur les communes de LA GRAND’COMBE, CENDRAS, Les SALLES-du-Gardon mais aussi sur les autres communes du Pays Grand’Combien. Avec, naturellement les nuances qu'il convient pour tenir compte des particularités de chacune d'entre elles. Le nombre de logements sociaux est important et la mixité sociale s'en trouve affectée. Aussi, une certaine unanimité se retrouve auprès des différents élus de la Communauté de Communes pour esquisser des projets avec une meilleure représentation sociale de la population ce qui améliorerait les relations et imposerait une réelle mixité sociale.

Il a été établi que, sur les quatre bailleurs sociaux opérants sur le territoire su Pays Grand’Combien, l'OPH de ladite Communauté est présent sur la conduite de nombreux projets :

construction neuve,

l'amélioration des HLM anciennes faisant partie de son patrimoine,

et aussi, c'est important, la requalification urbaine lourde telle que celle de la démolition d'anciens immeubles collectifs appartenant aux Houillères et acquis par l'OPH et la reconstruction, en lieu et place en centre ville, de logements individuels aux dernières technologies, ou tout simplement la démolition d'HLM anciennes du quartier de Trescol,

la sauvegarde du patrimoine ancien privé ou public par la procédure d'acquisition-réhabilitation,

La possibilité depuis la transformation des Offices publics d'HLM, établissements à caractère administratif, en Offices publics de l'Habitat, établissements à caractère industriel et commercial, de participer ou de réaliser des opérations d'aménagement et de construction sortant du cadre habituel des actions traditionnelles.

Son implantation dans la communauté de communes du Pays Grand’Combien, par ses origines lors de sa création et la représentation des élus locaux au sein de son Conseil d'Administration sont autant d'arguments pour que ce soit l'outil privilégié à la disposition des communes du pays Grand’Combien.

Parmi les autres bailleurs sociaux, l'HABITAT du GARD ne possède qu'un ensemble d'une quarantaine de logements récemment améliorés sur la commune de BRANOUX-les-TAILLADES, et n'a pas d'autres projets sur le territoire concerné.

La S.A. d'HLM "Un TOIT pour TOUS" a, quant à elle engagé une campagne d'amélioration d'HLM anciennes qu'elle possède sur la commune de CENDRAS notamment. Elle se déclare très favorable à envisager la construction de nouveaux programmes sur le territoire du Pays Grand’Combien, pour peu que les réserves foncières soient identifiées. Mais il faut noter que cette S.A. d'HLM a cédé à l'OPH du Pays Grand’Combien des logements implantés aux Salles du Gardon qui ont subi une forte action d'amélioration par ce dernier.

Il est enfin à noter qu'une partie importante du patrimoine locatif du Pays Grand’Combien est aujourd'hui propriété du repreneur des immeubles des HBCM, la Société anonyme d'HLM de Franche-Comté dénommée maintenant NEOLIA. Cette société est une pièce maitresse du dispositif qui peut être mis en place compte tenu de la diversité de son activité eu égard au patrimoine important qu'elle gère, de ses possibilités de mise à disposition de terrains et à ses capacités d'engager des actions fonctionnelles analogues à celles des organismes d'habitat social récemment transformés en E.P.I.C.


DIAGNOSTIC 23/33

3.4 UNE DIFFICULTE A RENDRE DES TERRAINS DISPONIBLES

En vue de répondre à une demande soutenue d'acquisition de terrains pour la réalisation d'un habitat individuel ou de faible importance collective, les élus se trouvent confrontés à un manque de disponibilité provenant :

de la configuration géographique du Pays Grand’Combien qui laisse peu de place aux sites facilement accessibles pour y lotir ou implanter des unités d'habitations,

des risques miniers ("porté à connaissance"),

des risques incendies,

des risques inondations,

des difficultés d'acquérir des parcelles propriétés de l'O.N.F,

de la difficulté et du coût élevé des réseaux de dessertes compte tenu de la chorographie.

Pour l'heure, la maîtrise public des sols est réglementée par les documents d'urbanisme, le PLU ou la carte communale dont presque toutes les communes sont en possession. Il reste peu de ces documents, actuellement à l'étude, qui ne sauraient tarder à être publiés. Compte tenu d'une certaine pénurie de terrain provenant des difficultés sus-énoncées, il serait intéressant de préconiser, autant que faire se peut, un habitat plus groupé, des surfaces de parcelles de terrains plus limitées pour mieux maitriser :

le cadre de vie et le paysage,

les équipements et leurs coûts induits,

les infrastructures routières et réseaux sanitaires tertiaires (adductions et assainissements),

l'augmentation des déplacements, de leur durée et la pollution engendrée,

la cohésion sociale.

3.5 LES MENACES D'UNE URBANISATION NON MAITRISEE SUR LE TERRITOIRE

3.5.1 LA PRIVATISATION DES PAYSAGES

L'implantation du bâti exige une réflexion par rapport au paysage dans lequel il s'inscrit. La situation critique et récurrente est l'implantation d'un bâti en haut de crête ayant pour conséquence l'occultation des vues par un effet de masque. A plus long terme, il en résulte une privatisation du paysage, une perte de repères et un mitage désordonné des reliefs.


DIAGNOSTIC 24/33

3.5.2 L'INSCRIPTION ET L'IMPLANTATION DU BATI DANS LE RELIEF

Dans la typologie des problèmes, celui de la disposition du bâti dans sa parcelle est crucial. On remarque le plus souvent une installation centrale, en parallèle de la voie principale et/ou de la pente, ce qui occasionne : de larges effets de masque, une perception plus grande dans le paysage et des modifications importantes des reliefs induisant une instabilité des sols et des coûts structurels conséquents.

3.5.3 LA CREATION EX-NIHILO SANS APPUI


DIAGNOSTIC 25/33

Parfois, au vu du peu de lien que le bâti entretient avec son contexte, l'image urbaine qui ressort est celle d'un territoire mitée, banalisée dans son occupation, pauvre dans ses ressources, peu qualitatif dans son cadre de vie. Aucune règle implicite ne semble cadrer ces implantations, la lecture du territoire est brouillée. Mélange d'activités et d'habitat créé un paysage pauvre ou l'on perd ses repères. Des couleurs voyantes qui mettent l'accent sur la silhouette du bâti et participent à l'isoler comme un objet "phare", peu intégré au contexte.

3.6 QUELQUES REFERENCES ET EXEMPLES D'INTEGRATION


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La maîtrise des abords est un élément essentiel pour favoriser l'intégration d'un projet dans son site. Cela peut passer par la maîtrise des abords de l'urbanisation nouvelle :

conserver des marges de recul qui font offices de respiration et permettent des visions lointaines,

créer, récupérer, épaissir un filtre végétal en première lisière qui donne une échelle au bâti et compense son aspect minéral,

les choix de matériaux et de couleurs participent aussi de la bonne insertion d'un bâtiment dans son contexte.

En misant sur les atouts du territoire, on ancre mieux le bâti dans son contexte et on favorise une intégration réussie :

laisser des " fenêtres "sur les horizons par le biais d'une voie de lotissement,

mettre en valeur des éléments existants qui gardent la mémoire d'un usage, ajoutent de la richesse à l'aménagement et homogénéisent une entrée de ville,

utiliser un vocabulaire architectural qui reprenne une typologie régionale (toit, matériaux, couleurs,…) tout en s'inscrivant dans la modernité.


DIAGNOSTIC 27/33

4 LE MARCHE DU LOGEMENT

4.1 LE MARCHE IMMOBILIER

Les ménages exprimant une demande de bien immobilier sur la communauté de communes peuvent être classés au sein de deux catégories différentes :

4.1.1 LES MENAGES A POUVOIR D'ACHAT MOYEN OU PLUS

Cette catégorie regroupe :

les ménages actifs ayant vendu leur bien et recherchant un bien de qualité dans un cadre agréable (point de vue, espace, bien de caractère éventuellement, …),

les ménages actifs des grandes métropoles françaises (Paris, Ile de France, Lyon, …) mutés dans le département,

les jeunes ménages actifs issus du pays, travaillant à proximité et qui souhaitent y revenir (certains de Nîmes voire de Montpellier),

les ménages retraités qui migrent vers le sud,

Tous cherchent avant tout un cadre de vie, une qualité de vie, un ensoleillement, des paysages, voire un rapprochement familial.

les ménages étrangers (actifs ou retraités) recherchant des biens de caractère (maison traditionnelle en pierre, …).

L'ensemble de ces ménages concourt à exclure de l'accession une part importante de la population et notamment les ménages regroupés dans la catégorie suivante.

4.1.2 LES MENAGES CAPTIFS

Cette catégorie regroupe :

les ménages locaux qui ont de plus en plus de difficultés à acheter là où ils le désirent et se replient fréquemment sur les communes éloignées des moyens de communication,

les jeunes ménages cévenols aux revenus moyens qui ne peuvent accéder à la propriété sur l'agglomération nîmoise ou alésienne et s'éloignent de plus en plus.

Cette typologie de ménages reflète la dichotomie qui est en train de s'opérer sur le territoire. Les ménages à fort pouvoir d'achat participant à l'augmentation des prix immobiliers et excluant de plus en plus les ménages qualifiés de captifs.

4.2 LE MARCHE LOCATIF

Le marché locatif reste attractif en raison notamment des loyers pratiqués. Les demandeurs s'orientent, tout naturellement et principalement vers des maisons individuelles ou un habitat dit intermédiaire. Le marché locatif demeure en grande partie un marché de report venant ainsi pallier l'augmentation importante des prix du bassin d'ALES et de NIMES et de la rareté dans ces dernières localités de la disponibilité de logements sociaux.

4.3 LE MARCHE FONCIER

Les prix ne cessent de croître sur l'ensemble du territoire. Certains élus font état d'une augmentation des coûts de terrains, ceux-ci sont passés allègrement de 15 € à 75 € me m² de terrain loti. Des projets de lotissements sont en prévision répondant ainsi à la forte demande de terrains à bâtir. Cependant, les prix pratiqués dans ces lotissements excluent de fait les ménages aux revenus moyens, lesquels se reportent vers les communes plus éloignées de la zone d'étude. Seule une maîtrise publique pourrait mieux canaliser ces coûts.

L'offre en terrains, même en petites parcelles n'existe quasiment pas sur le territoire alors qu'une demande potentielle se manifeste.


DIAGNOSTIC 28/33

Aussi bien pour ce problème foncier que pour le marché immobilier, les élus sont favorables à utiliser les moyens que leur offre la législation en vigueur en matière de droit de préemption dans le cas où il y aurait un intérêt public.

4.4 LA REHABILITATION DU PARC PRIVE

4.4.1 LA REHABILITATION DES LOGEMENTS LOCATIFS

Aucune OPAH n'est actuellement en cours sur le territoire de la communauté de communes. Outre l'amélioration du confort des logements locatifs, les OPAH permettent de remettre sur le marché un nombre important de logements et développent une offre de logement à loyer modéré venant ainsi étoffer l'offre sociale du territoire. Cependant, l'absence de ce type de dispositif ne permet pas d'instaurer la dynamique à engager pour favoriser le maintien de locataires ou la venue d'autres personnes dans le cadre de la mixité sociale.

Tous les Maires rencontrés lors de l'établissement de cette étude sont favorables à engager cette procédure d'OPAH dans leur commune respective.

4.4.2 LA REHABILITATION DES LOGEMENTS OCCUPES PAR LEUR PROPRIETAIRE

Le rythme des réhabilitations de logements occupés par leur propriétaire est relativement faible et il n'est pas évident d'en connaître le nombre. En moyenne ce sont entre 3 et 5 logements qui sont réhabilités chaque année.

Ces subventions ont notamment permis la réhabilitation de logements occupés par des propriétaires à faibles niveaux de ressources.

Un grand nombre de propriétaires occupants (environ 48%) soulèvent le problème de la précarité énergétique.


DIAGNOSTIC 29/33

5 LE PARC SOCIAL PUBLIC ET L’HABITAT SPECIFIQUE

5.1 PARC SOCIAL PUBLIC ET SON OCCUPATION SOCIALE

5.1.1 COMPOSITION ET CARACTERISTIQUES DU PARC SOCIAL PUBLIC

Les logements sociaux de la Communauté de communes du Pays Grand’combien sont répartis de la manière suivante par commune (voir également page 18):

Branoux Cendras Gd‐Combe Lamelouze Laval‐Pradel Portes Salles du G Ste Cécile Vernarède Total

Logements Néolia 59 131 510 0 28 45 235 0 0 1 008Logements organismes HLM locaux 41 220 875 2 2 0 239 0 0 1 379Total logements sociaux 100 351 1 385 2 30 45 474 0 0 2 387

Source : organismes de logements sociaux

La Communauté de Communes DU PAYS GRAND’COMBIEN compte actuellement 2.387 logements, dont :

1 123 gérés par l’Office public de l’Habitat de la Communauté de Communes du Pays Grand’Combien,

41 gérés par l’OPH du Gard,

215 gérés par la S.A. d’HLM « Un Toit pour tous »,

1008 gérés par la S.A. NEOLIA ; ces logements ayant appartenus aux HBCM ont été cédés à cette société après la fermeture des mines.

Le parc de logements sociaux est réparti dans les localités figurant au tableau ci-dessus.

• Des logements de tailles variées

Le parc social est constitué en majorité de grands logements (de 4 à 5 pièces et plus). Ceux-ci sont plus nombreux au sein du parc collectif des pôles urbains les plus importants. Les petits logements (1 et 2 pièces) sont peu nombreux.

Un parc ancien, réalisé avant les années 1980 ; des logements anciens auxquels sont associées des contraintes liées à une conception ancienne, des problèmes de vétusté, des désordres techniques, et souvent, par manque ou insuffisance d’équipements d’habitabilité. 60 % en moyenne de ces logements anciens ont bénéficiés d’une réhabilitation.

Un parc dominé par des produits collectifs anciens, heureusement en grande partie réhabilité.

• Des niveaux de loyer compétitifs

Les niveaux de loyers moyens du parc social du Pays Grand’Combien sont inférieurs à ceux proposés dans le parc locatif privé.

Les niveaux moyens des loyers varient dans des proportions assez importantes selon l’ancienneté des logements.

L’écart important observé entre le niveau des loyers proposés dans le parc social ancien d’une part et le parc privé d’autre part, apparaît d’autant plus marquant que l’offre en logements sociaux (type PLUS - PLAI) est peu développée.

loyer moyen mensuel d'une HLM ancienne est de : 220 €

loyer moyen d'une HLM ayant été améliorée : 310 €

loyer moyen d'une HLM récente : 380 €

Un parc social avec des niveaux de loyer équivalents à ceux d’un parc très social.


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5.1.2 OCCUPATION SOCIALE

Une forte proportion de petits ménages (de nombreuses personnes veuves, des ayant droits de la mine). Le rapprochement avec la répartition de la taille des logements laisse apparaître une situation de sous occupation globale qui peut être associée aux faibles niveaux des loyers et surtout au vieillissement des résidents.

De façon corollaire, la part des bénéficiaires de l’APL, représente 57 % de la totalité des locataires. Un parc social qui joue un rôle de parc « très social ».

5.1.3 CARACTERISTIQUES ET ORIENTATIONS DE LA DEMANDE

Une manifestation de la demande assez hétéroclite. Pour le patrimoine ancien existant les demandeurs ne se manifestent pas ; la demande apparaît lors de travaux d'amélioration d'HLM anciennes importants ou de constructions neuves et rares sont ceux qui se manifestent par écrit ; nombreuses sont les demandes d'échange interne ce qui témoigne du désir d'évolution dans un logement équipé d'une façon moderne et d'un cadre de vie meilleur. En général, c'est toujours par l'intermédiaire de la municipalité et il faut compter environ une dizaine de requêtes par mois. On notera par ailleurs, que le développement récent de l’offre – amélioration et construction neuve - tend à susciter de nouvelles demandes externes.

On rappellera que le parc social est majoritairement composé de logements collectifs. Les différentes tailles de logements recherchées sont, elles, plus en conformité avec la typologie du parc social, les souhaits s’orientant plutôt vers les trois et quatre pièces.

Il serait bon d’organiser la demande de logement non plus sur le seul plan social, mais tous secteurs confondus afin d’avoir une réflexion globale du réaménagement urbain.

Ce sera l’un des objectifs à décrire dans le deuxième cahier (Objectifs).

Un parc social actuel en décalage avec le type de produit logement demandé. Un fichier de demandes de logements qu'il faut réorganiser en mettant à profit l'imprimé unique de demandes de logements instauré par les récentes mesures réglementaires.

Les grands collectifs localisés sur les communes de la Grand’Combe, les Salles du gardon et Cendras cumulent des difficultés inhérentes à leur conception ancienne (isolation, R+4 sans ascenseur, thermie), ainsi que des comportements générateurs de nuisances et de sentiment d’insécurité. L’image des immeubles des Houillère est fortement pénalisée par des problèmes d’insalubrité et la pauvreté des aménagements. Il est même étonnant que ceux-ci n'aient pas subi des tentatives de squat.

Les logements sociaux réhabilités sont tous occupés ; lorsque les travaux sont réalisés en site occupé c'est avec une grande satisfaction que les locataires les acceptent conscients des nuisances causées pendant la durée des travaux. Pour les nouveaux entrants, on remarque une forte préférence pour les immeubles de faible hauteur, de faible importance et notamment proches des centres et/ou des équipements de vie. Sur le plan technique et du confort, ils apprécient sans restriction les améliorations d'isolation thermique et l'installation de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire économique.

5.1.4 LES PERSPECTIVES D’EVOLUTIONS DU PARC SOCIAL

Des projets conséquents et intéressants des principaux opérateurs : l'OPH du Pays Grand’Combien, Néolia, Un Toit pour Tous

Des constructions nouvelles, quartier des Pelouses, à la Gd-Combe pour permettre le relogement des anciens mineurs ou de leurs ayants-droit et la démolition des immeubles vétustes et délabrés occupés ;

Réalisation d'opérations d'amélioration de l'habitat existant et d'individuels dans certaines communes du Pays Grand’Combien);

Réhabilitation d'HLM anciennes ;

Projets d'acquisition-réhabilitation, de démolition, d'amélioration.


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Il convient de poursuivre l'action de réhabilitation engagée par l'OPH et Néolia, voire accentuer les démolitions d'immeubles vétustes permettant la libération de terrains, en appréhendant la nouvelle destination des sols, nature des constructions ou équipements, forme d'habitat locatif ou en propriété en vue de la mixité sociale.

5.2 HEBERGEMENT SPECIFIQUE ET HABITAT ADAPTE

5.2.1 L’HEBERGEMENT D’URGENCE ET LE LOGEMENT TEMPORAIRE

Un hébergement d'urgence de 12 places, pour homme seul en difficulté,

Une maison relais de 24 places,

Ces deux structures sont gérées par une association à la Grand’Combe.

5.2.2 LES INTERNATS AU SEIN DES ETABLISSEMENTS DE FORMATION

N E A N T

5.2.3 LES MENAGES EN SITUATION DE PRECARITE SOCIO-ECONOMIQUE

Cette catégorie de demandeurs est logée par les organismes sociaux dans les logements spécifiques en la matière dits PLA-I. Ces logements ne se distinguent pas des autres logements PLUS, font partie du même immeuble et ont les mêmes équipements que les PLUS. La production de logements PLAI peut être estimée à environ 20 % de l’ensemble des programmes publics en cours ou prévus.

L'accompagnement social de la famille est assuré par les services sociaux qualifiés.

5.2.4 LE LOGEMENT DES JEUNES ET DES TRAVAILLEURS ISOLES

L’accès au logement autonome : une difficulté pour les jeunes, dès lors que ceux-ci n’offrent pas une stabilité de revenu ou un niveau de garantie suffisant. Au problème du montant des loyers notamment des réalisations nouvelles, s’ajoute pour les jeunes un phénomène de concurrence avec des ménages plus solvables, lequel se traduit par un niveau d’exigence accru des bailleurs privés (voire publics) a priori peu réceptifs aux dispositifs d’aide à la solvabilisation des jeunes.

Quelques disparités de la situation des jeunes vis-à-vis du logement selon les secteurs sont observées par certains acteurs de terrain :

Y a-t-il un attrait des jeunes pour le Pays Grand’Combien ?

Si oui, pour quelles raisons et dans quels secteurs du Pays Grand’Combien.

Définir quels sont ces jeunes (peu diplômés en particulier), problèmes de mobilité de ces publics et le cas échéant l'implication des acteurs œuvrant dans le domaine de l'insertion. Leurs situations par rapport aux agglomérations limitrophes.

Transports en communs, horaires et fréquences. Situation par rapport à Alès, Nîmes, Montpellier.

Quelles sont les caractéristiques de l'offre en logements si elle existe. Si non, n'y aurait-il pas une possibilité d'accueillir cette population par une qualité de vie, des loyers accessibles. Comme d'ans d'autres régions de France, mise en place de dispositifs d'aide à la mobilité (véhicules, mobylettes).

Au sein des communes rurales les besoins des jeunes sont moins visibles et/ou trouvent des réponses localement grâce au bouche-à-oreille et à l’offre ponctuelle en logements communaux, quand ils ne se déplacent pas sur les communes plus urbaines. La structure de l’habitat rural, notamment les surfaces offertes, peut être évoquée comme un facteur qui pourrait également rendre compte d’une moindre incitation à la décohabitation des jeunes.

Des besoins d’accompagnement des jeunes dans leur trajectoire d’accès à un logement autonome


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Davantage exposés aux difficultés d’accès à un logement autonome, les jeunes en situation de précarité ou en difficulté d’insertion se heurtent aux insuffisances de l’offre d’accueil et d’hébergement adaptés.

L’accueil d’urgence concerne un nombre croissant de jeunes locaux confrontés à des situations de rupture familiale (et de jeunes extérieurs au territoire dans une moindre mesure, l’offre d’accueil d’urgence étant quasiment nulle).

Une évolution dont témoignent l’apparition de situations d’hébergement précaires sur le territoire et les territoires limitrophes (jeunes vivants hors l'habitat traditionnel et normal, en colocations non déclarées,…proies faciles pour "les marchands de sommeil".

Cette observation donne l'occasion de signaler que les maires craignent fortement ces "marchands de sommeil" qui sévissent auprès des travailleurs isolés.

Il n'existe pas de structure spécifique pouvant accueillir cette catégorie de demandeurs, celle-ci présenterait toutefois quelques limites inhérentes à leurs caractéristiques :

localisation en milieu rural impliquant des problèmes de mobilité,

fonctionnement « foyer » associé à un règlement pouvant être ressenti comme trop pesant par certains jeunes,

problématiques santé (alcoolisme, toxicomanie) associées à des situations d’errance vis-à-vis desquelles la structure est démunie.

S'agissant d’un hébergement collectif cette offre de logement transitoire n’est pas toujours acceptée par les jeunes en phase d’insertion professionnelle qui préfèrent s’orienter d’emblée vers un logement autonome, au risque de se mettre en situation de surendettement. Un avant-projet en émergence aurait pour objectif d’identifier plus précisément la demande et les besoins des jeunes, voire même de capter certains d'entre eux en formation sur les territoires adjacents.

5.2.5 L’HEBERGEMENT DES PERSONNES AGEES ET/OU A MOBILITE REDUITE

Une offre d’hébergement pour personnes âgées relativement limitée. Le territoire de Pays Grand’Combien compte 217 lits pour 2.181 personnes de 75 ans et plus, soit environ 100 lits pour 1.000 habitants de cette tranche d’âge.

Le taux moyen d’équipement en structure d’hébergement étant estimé à 150 lits pour 1.000 personnes de 75 ans et plus résidant en France.

L’offre d’hébergement se répartie comme suit :

La Grand’Combe 99 places,

Les Salles-du-Gardon 70 places, pour Alzheimer, en cours de construction,

Cendras 48 places,

Centres d'assistance à personnes âgées,

Cette offre est-elle adaptée aux besoins actuels ? Le fichier de demandes de logements dont il est question ci-dessus permettrait d'avoir une vue plus juste des besoins surtout pour les communes dont les commerces ont quasiment disparus avec la fermeture des mines.

En projet, un développement du maintien à domicile, sur la commune de Portes :

identification des besoins,

organisation des aides à domicile (santé et ménager),

mise en œuvre d’actions d’amélioration de l’habitat, d'accessibilité, de réalisations nouvelles de petites unités d'habitat fortement intégrées dans le tissu urbain et surtout social existant.

5.2.6 « LES MARCHANDS DE SOMMEIL »

Certaines catégories de demandeurs tels que certains nouveaux arrivants trouvent à se loger dans des immeubles acquis par des propriétaires peu scrupuleux quant à la qualité du logement proposé et à son loyer, d'autant que ces nouveaux arrivants sont des familles modestes ayant peu de moyens pécuniaires. Comme il est dit ci-dessus, les maires regrettent et redoutent cette situation. Il serait bon que les


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communes désignent ces types de logement aux services préfectoraux qui disposent d'un dispositif d'accompagnement pour des mesures de réhabilitation voire de coercition (contrôle insalubrité, des ventes, des loyers, etc.).

5.2.7 L’ACCUEIL DES GENS DU VOYAGE

Le Schéma Départemental ne prévoit pas la création d’aire d’accueil au sein du Pays Grand’Combien.

5.2.8 L’HEBERGEMENT DES TRAVAILLEURS SAISONNIERS

Ce volet peut se rapprocher, si besoin, au logement des jeunes ou travailleurs isolés.

Documents

PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT...COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PAYS GRAND’COMBIEN - PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT DIAGNOSTIC 4/33 Laval Pradel La Vernarède Portes Cendras Les Salles