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UNE É TUDE DU CRÉD I T F ONC I ER

SEPTEMBRE 2017

credi t foncier.com

Quelles sont les motivationsdes Français qui font le choix de l’investissement locatifen 2017 ?

Source :�Eurostat

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Parcours d’acquisition de la résidence principale : du rêve à la réalité

Juin 2017

1Crédit Foncier Septembre 2017

sommaire

PAGE 03 synthèse

PAGE 04 dix chiffres clés

PAGE 06 partie 1

l’investissement locatif des ménages en france

PAGE 09 partie 2

profil de l’investisseur particulier

PAGE 10 partie 3

type de bien acheté

PAGE 12 partie 4

financement du bien

PAGE 13 partie 5

lieu d’investissement

PAGE 15 partie 6

motivations des investisseurs

PAGE 19 histoire réglementaire de l’investissement locatif



synthèse

À la veille du salon Patrimonia (Lyon, 28 et 29 septembre 2017), rendez-vous annuel des investisseurs,le Crédit Foncier a réalisé, pour la cinquième année consécutive, une enquête auprès de ses clients pour mieuxconnaître les attentes et motivations des particuliers qui investissent dans l’immobilier. Plus de 2 700 personnes(2 706) y ont répondu entre le 11 et le 31 juillet 2017.

Depuis 3 ans, le marché de l’investissement locatif connaît une forte progression : sa part dans le total delogements construits passe ainsi de 11,6 % en 2014 à 16,3 % en 2017 (estimation).

Selon l’Insee, 7,6 % des ménages sont propriétaires d’au moins un logement mis en location. En France, lesparticuliers jouent un rôle majeur dans le parc locatif privé car ils représentent l’essentiel des bailleurs.

L’immobilier est l’actif privilégié des Français. Si elles disposaient d’une somme d’argent à investir, les personnesinterrogées répondent qu’elles privilégieraient en premier choix l’immobilier (70 %), puis l’assurance-vie (15 %),l’épargne sécurisée (8 %) et les marchés financiers (7 %). Cet attrait pour l’immobilier ne se dément pas aprèsavoir réalisé un investissement locatif : 94 % des investisseurs locatifs sont ainsi très ou assez satisfaits de l’investissement qu’ils ont réalisé au 1er semestre 2017.

Âgé en moyenne de 45 ans, vivant en couple (73 % d’entre eux), un investisseur locatif dispose dans son ménaged’un revenu moyen de 70 300 euros.

Les investisseurs locatifs privilégient les appartements (92 % contre 8 % pour les maisons).

Le bien acquis comporte en moyenne deux pièces (58 % des biens loués sont des studios ou deux pièces) pourune surface de 45 m2. Son coût médian est de 168 000 euros au 1er semestre 2017.

Ce bien est très souvent acquis grâce à un financement avec peu ou pas d’apport sur une durée moyenne de 20 ans et 5 mois. La baisse des taux de crédit immobilier a encouragé les investisseurs à acquérir des biensd’un montant plus élevé (hausse de 7 % sur les deux dernières années).

Les motivations sont différentes entre le marché du neuf et de l’ancien :

- Dans le neuf, la 1ère motivation est fiscale (65 % des répondants), devant le désir de se constituer un patrimoine (44 %) ou le souhait de disposer plus tard d’un revenu complémentaire à la retraite (37 %). La moitiédes investisseurs (49 %) ont l’intention de revendre ce bien plus tard. L’investissement se fait majoritairementdans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur : pour 56 % d’entre eux dans un autre département ou une autre région.

- Dans l’ancien, la fiscalité n’est que la 7ème motivation (13 % des répondants), loin derrière le désir de seconstituer un patrimoine (61 %), le souhait de disposer plus tard d’un revenu complémentaire à la retraite(56 %) ou encore la constitution d’un capital pour le transmettre à ses enfants (42 %). Moins d’un quart desinvestisseurs (23 %) a l’intention de revendre le bien plus tard. L’investissement se fait essentiellement (pour66 % près de chez eux) à proximité du domicile de l’investisseur.

Enfin, “trois France” de l’investissement locatif se dessinent :

- avec 19 % des opérations, l’Ile-de-France est la deuxième région d’investissement ;

- 4 régions de province sur 12 concentrent près des deux tiers (63 %) de l’investissement locatif : l’Occitanie(26 % en 2017, une part qui ne cesse de progresser : 22 % en 2010), la Nouvelle-Aquitaine (15 %), PACA(12 %) et Auvergne-Rhône-Alpes (10 %);

- la troisième concerne les 8 autres régions de l’Hexagone avec une part de 18 % (24 % en 2010).

Dix chiffres clés


La part du locatif privé dans le total des logements construitsdevrait être proche de 16,3 % en 2017.Estimée sur les premiers mois de l’année, cette part augmente defaçon significative par rapport à l’année précédente (la part était de14,9 % en 2016).Voir page 6.

Le revenu annuel médian d’un investisseur locatif s’établit à 70 300 euros.Le revenu annuel médian est en forte augmentation depuis 2010. Sursept ans, entre 2010 et 2017, il est en hausse de 10 %. Il existe defortes disparités régionales: c’est en Ile-de-France (77 360 euros) et enAuvergne-Rhône-Alpes (72 180 euros) que le revenu est le plus élevé.Voir page 8.

70 300 €

En moyenne, la surface d’un bien acquis au titre de l’investissementlocatif est de 45 m² correspondant généralement à un 2 pièces.Depuis plusieurs années, les investisseurs se tournent majoritairementvers les petites surfaces (2 pièces ou studios) qui représentent six biensimmobiliers sur dix acquis pour être mis en location.Voir page 10.

45 M2

Le coût médian d’une opération d’investissement locatif s’estélevé à 168 000 euros au 1er semestre 2017.Ce coût médian, au 1er semestre 2017, est en hausse de 7 % endeux ans. La part des biens immobiliers dont le montant est supérieurà 150 000 euros tend à s’accroître : elle est passée de 50 % en2010 à 60 % au 1er semestre 2017.Voir page 11.

168 000 €

La durée moyenne du financement d’un bien locatif est de 20 ans et 5 mois.La durée moyenne d’une opération d’investissement locatif est de20 ans et 5 mois au 1er semestre 2017, durée stable dans le temps(20 ans et 6 mois en 2010).Voir page 12.

20 ans et5 mois

16,3 %

À la veille du salon Patrimonia (Lyon, 28 et 29 septembre 2017), le Crédit Foncier publie, pour la cinquième année consécutive, une étude sur les caractéristiques du marché de l’investissement locatif.Cette étude repose sur une enquête réalisée auprès de clients du Crédit Foncier afin de mieux connaître les attentes et motivationsdes particuliers qui investissent dans l’immobilier. Plus de 2 700 personnes y ont répondu entre le 11 et le 31 juillet 2017.


5 régions sur 13 concentrent 82 % de l’investissement locatif :Occitanie, Ile-de-France, Nouvelle-Aquitaine, PACA et Auvergne-Rhône-Alpes.L’Ile-de-France représente 19 % des lieux d’investissement. Quatre autres régions (Occitanie avec 26%, Nouvelle-Aquitaine 15%, PACA 12%,Auvergne-Rhône-Alpes 10 %) concentrent 63 % de l’investissementlocatif contre 12% pour les huit autres régions de province. Entre 2010et 2017, trois régions (Occitanie, Ile-de-France et Nouvelle-Aquitaine)ont vu leur part augmenter.Voir page 13.

82 %

Trois motivations principales expliquent la réalisation d’un investissement locatif.La perspective de se constituer un patrimoine (51 % des répondants)arrive au premier rang. Viennent ensuite le moyen de disposer d’unrevenu complémentaire à la retraite (45 %) et la perspective depayer moins d’impôts (43 %). Mais les motivations sont très différentes entre le neuf et l’ancien. Voir page 16.

51 %

Quasiment tous les investisseurs sont satisfaits de leurinvestissement.36 % indiquent qu’ils sont très satisfaits, 58 % qu’ils sont assezsatisfaits, soit un total de 94 % de très ou assez satisfaits, contre4 % d’assez insatisfaits et 2 % de tout à fait insatisfaits.Voir page 17.

94 %

Parmi les actifs privilégiés pour se constituer une épargne, le choix des investisseurs se porte en premier sur l’immobilier.Si elles avaient une somme d’argent à investir, 70 % des personnesinterrogées répondent qu’elles favoriseraient, en premier choix, l’immobilier, 15 % investiraient dans une assurance-vie, 8 % dansun livret d’épargne sécurisé et 7 % sur les marchés financiers.Voir page 15.

70 %

Près de la moitié des personnes ayant réalisé un investissementlocatif dans le neuf projettent de revendre le bien acheté.49 % des investisseurs dans le neuf projettent de revendre plustard le bien acheté contre 23 % seulement dans l’ancien. Voir page 17.

49 %


1ère partie l’investissement locatifDes ménages en france

Le Crédit Foncier, spécialiste du financement immobilier, est un expert du financement locatif. Son statut d’établissementfinancier spécialisé lui permet de disposer d’un savoir-faire spécifique pour répondre aux nombreuses attentes des investisseursparticuliers.

Après plusieurs années de baisse (la part de l’investissement locatif était passée de 17,6 % du total des logements construitsen 2011 à 11,6 % en 2014), le segment de l’investissement locatif repart depuis trois ans. Ceci intervenant, par ailleurs,dans un contexte de progression du marché global de l’immobilier résidentiel neuf. Estimée sur les premiers mois de l’année,la part des investissements locatifs pourrait être de 16,3 % en 2017.

1.1 PART DU LOCATIF PRIVÉ DANS LE TOTAL DE LOGEMENTS CONSTRUITS

17,6 %16,2 %

12,6 % 12,9 %14,9 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*

* Prévision

Souces : modèle FANIE (juin 2017), Sit@del DRE

11,6 %

16,3 %

2011 2012 2013 2014 2015 2016*

1.2 NOMBRE D’OPÉRATIONS FINANCÉES À CRÉDIT DANS LE NEUF

Le nombre d’opérations d’investissement locatif dans le neuf financées par un prêt immobilier a augmenté d’un tiers entre 2014et 2016, passant de 30 000 à 40 000.

Nombre d’opérations immobilières dans le neuf financées par un crédit

204

166 153168 174

5337 29 30 32

183

40

* Prévision Crédit Foncier Immobilier

Sources : OFL/CSA

Investissement locatifdans le neuf

Accession dans le neuf

En milliers

2011 2012 2013 2014 2015 2016*


1.3 NOMBRE D’OPÉRATIONS FINANCÉES À CRÉDIT DANS L’ANCIEN

Le nombre d’opérations d’investissement locatif dans l’ancien financées par un prêt immobilier a augmenté de 23 % entre2014 et 2016, passant de 26 000 à 32 000.

Nombre d’opérations immobilières dans l’ancien financées par un crédit

560

410472 477

555

41 38 29 26 33

605

32

Accessiondans l’ancien

Investissement locatifdans l’ancien

* Prévision Crédit Foncier Immobilier

Sources : OFL/CSA

En milliers


2ème partie profil De l’investisseUr

particUlier

Le Crédit Foncier a reconstitué une rétrospective de l’évolution du profil des investisseurs locatifs particuliers de 2010 à2017 (1er semestre). Il en ressort les conclusions suivantes :

2.1 ÂGE

Au cours des dernières années, l’âge moyen à la souscription d’un investissement locatif est resté stable ; il est en moyennede 45 ans. La répartition par tranche d’âge est également inchangée depuis 2010, les plus de 40 ans représentent l’essentieldes investisseurs locatifs particuliers (66 %).

2.2 REVENU

Le revenu annuel médian d’un investisseur locatif au 1er semestre 2017 s’établit à 70 300 euros, un niveau en augmentationde 10 % depuis 2010.Mais il existe de fortes disparités selon les régions : le revenu annuel médian des investisseurs particuliers est ainsi supérieuren Ile-de-France (77 360 euros) de plus de 10 % à la moyenne nationale et en Auvergne-Rhône-Alpes (72 180 euros) deprès de 3 %. En revanche, il est inférieur de 10 % par rapport à la moyenne nationale en Pays de la Loire (63 270 euros)et de 7 % en Occitanie (65 440 euros) et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (65 690 euros).Plus des trois quarts (79 %) des investisseurs locatifs ont un revenu mensuel supérieur à 4 000 euros.

2.3 SITUATION FAMILIALE

Trois quarts des investisseurs vivent en couple : 56 % sont mariés, 11 % sont pacsés et 6 % en union libre. Seuls 18 %déclarent être célibataires et 9 % divorcés, séparés ou veufs. Cette proportion reste stable dans le temps par rapport auxprécédentes études.

6 %moins de 30 ans

28 %de 30 à 40 ans

33 %de 40 à 50 ans

33 %plus de 50 ans

56 %marié

18 %célibataire

27 %

9 %divorcé, séparé, veuf

11 %PACS

73 %

6 %union libre

Tranches de revenu par mois

n - 2 000 €

n 2 001 à 4 000 €

n 4 001 à 6 000 €

n 6 001 à 8 000 €

n 8 001 à 10 000 €

n > 10 000 €

1 %

20 %

31 %21 %

10 %

17 %


Âge de la personne de référence

Ménages propriétaires Ménages propriétairesde leur résidence d’au moins un logement

principale mis en location

2.6 USAGE PRINCIPAL DES LOGEMENTS HORS RÉSIDENCE PRINCIPALE SELON LE NOMBRE DE LOGEMENTS POSSÉDÉS PAR MÉNAGE(données Insee)

Moins de 50 ans 32,2 % 31,0 %

De 50 à 64 ans 31,5 % 36,1 %

Personne seule avec enfant(s) 21,3 20,1 17,765 ans ou plus 36,3 % 32,9 %

Statut d’occupation

Propriétaire 100 % 85,0 %

Locataire du secteur libre 0 9,6 %

Locataire du secteur social 0 1,7 %

Autre statut 0 3,8 %

1 logement 2 logements 3 logements ou plus

n Autres (vacant, prêté, en cours d’achèvement,…)

n Mis en locationn Résidence secondaire, pied-à-terre

Source : Les conditions de logement en France, édition 2017-Insee Références

Lorsqu’un ménage possède au moinsdeux autres logements en dehors desa résidence principale, ce sont majoritairement des logements derapport, proposés à la location.

Source : Les conditions de logement en France, édition 2017, données 2013 — Insee Références

2.5 RÉPARTITION DES MÉNAGES PROPRIÉTAIRES SELON LEURS CARACTÉRISTIQUES (données Insee)

15 % des ménages possèdent au moins un autre logement que leur résidence principale. La moitié d’entre eux (7,6 %) sont propriétaires d’au moins un logement mis en location. Parmi ces 15 % de ménages propriétaires d’un ou plusieurs logements autres que leur résidence principale, plus des deux tiers en possèdent un seul etmoins d’un sur sept en ont trois ou plus.

Ménages propriétaires d’au moins un autre logement en France 14,0 %

dont : Propriétaire d’au moins un logement mis en location 7,6 %

Personne seule avec enfant(s) 21,3 20,1 17,7Propriétaire d’au moins une résidence secondaire ou d’un pied-à-terre 4,9 %

Propriétaire d’au moins un logement vacant 2,0 %

Propriétaire d’au moins un logement prêté à des particuliers 1,4 %

Ensemble des ménages propriétaires d’au moins un autre logement 15,0 %

Ménages propriétaires d’au moins un autre logement à l’étranger 1,1 %

Source : Les conditions de logement en France, édition 2017, données 2013 — Insee Références

2.4 MÉNAGES PROPRIÉTAIRES D’UN OU PLUSIEURS LOGEMENTS EN DEHORS DE LEUR RÉSIDENCE PRINCIPALE (données Insee)

Selon l’Insee, 85 % des propriétaires d’un ou plusieurs logements mis en location le sont aussi de leur résidence principale ;11 % sont en revanche locataires. C’est dans la tranche d’âge de 50 à 64 ans que la proportion de ménages réalisant un investissement locatif est la plusimportante ; les ménages tendent ensuite à se défaire en partie de ce patrimoine ou à en faire leur nouvelle résidence principale sur leurs vieux jours.

25 %

40 %

35 %

15 %

62 %

23 %

11 %

80 %

9 %


3ème partie type De Bien acheté

3.1 MAISON OU APPARTEMENT

Les investisseurs locatifs privilégient les appartements (92 %) contre seulement 8 % pour les maisons. Cette proportion est relativement stable dans le temps (de 11 % en 2012 à 8 % en 2016 et 2017).Six biens immobiliers acquis pour être mis en location sur dix (58 % en 2017) sont des studios ou des deux pièces.

Type de logement (hors SCPI)

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1er semestre 2017

9 %

6 %

26 %

37 %

22 %

10 %

6 %

23 %

37 %

24 %

11 %

5 %

23 %

38 %

23 %

10 %

6 %

24 %

37 %

23 %

10 %

5 %

26 %

39 %

20 %

10 %

5 %

26 %

40 %

19 %

8 %

6 %

28 %

43 %

15 %

8 %

5 %

29 %

43 %

15 %

3.2 SURFACE

Le bien acquis au titre de l’investissement locatif comporte en moyenne 2 pièces pour une surface de 45 m².

n Appartement F4 +n Appartement F3n Appartement F2n Appartement F1

8 % maisons

n Maison

92 % appartements

2013 2014 2015 2016 2017

41 m2 42 m2 45 m2 45 m2 45 m2

En 5 ans (2013 à 2017), la surface des biens immobiliers en investissement locatif a augmenté de 10 %.

2 pièces

45 m2

+10 %

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1er semestre 2017

8 %

14 %

28 %

30 %

20 %

10 %

15 %

27 %

26 %

22 %

12 %

17 %

29 %

23 %

19 %

11 %

17 %

27 %

22 %

23 %

13 %

18 %

29 %

21 %

19 %

12 %

16 %

26 %

20 %

26 %

14 %

19 %

27 %

18 %

22 %

13 %

19 %

28 %

19 %

21 %

n > à 250 K€n de 200 à 250 K€n de 150 à 200 K€n de 100 à 150 K€n < ou = à 100 K€

Crédit Foncier Septembre 201711

151 000 153 000

162 000159 000

166 000 167 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1er semestre 2017

157 000

3.3 COÛT

Coût médian en euros

Le coût médian d’une opération d’investissement locatif s’est élevé à 168 000 euros au 1er semestre 2017, en hausse de 7 % en deux ans.

Coût d’opération par tranches

Au cours des sept dernières années (2010-2017), la part des biens immobiliers dont le montant est supérieur à 150 000 eurostend à s’accroître ; cette proportion était de 50 % en 2010 et de 60 % au 1er semestre 2017.

168 000En euros

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1er semestre 2017

8 %

4 %

30 %

58 %

10 %

4 %

25 %

61 %

12 %

6 %

25 %

57 %

12 %

6 %

23 %

59 %

9 %

6 %

24 %

61 %

7 %

5 %

20 %

68 %

8 %

4 %

19 %

69 %

9 %

6 %

19 %

66 %

n 20 % et +n > ou = 10 % et < 20 %n < 5 % et > 10 %n pas d’apport

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1er semestre 2017

4 %

41 %

55 %

3 %

43 %

54 %

3 %

40 %

57 %

2 %

36 %

62 %

2 %

42 %

56 %

1 %

32 %

67 %

39 %

61 %

n > à 25 ansn > à 20 et

< ou = 25 ansn < ou = à 20 ans

4ème partie financement DU Bien

4.1 APPORT

Le mouvement de baisse des taux enregistré depuis plusieurs années a incité les investisseurs à augmenter significativement la part financée de leur acquisition. Ainsi, au 1er semestre 2017, les dossiers sans apport financés par leCrédit Foncier représentent 69 % de l’ensemble des dossiers, contre 58 % en 2010.

Taux d’apport


4.2 DURÉE

La durée moyenne d’une opération d’investissement locatif est de 20 ans et 5 mois au 1er semestre 2017, durée proche de cellede 2010 (20 et 6 mois). La durée moyenne a augmenté d’une année entre 2015 et 2017.

Durée de l’opération

20 anset 6 mois

20 anset 8 mois 19 ans

et 8 mois

20 anset 5 mois

19 anset 5 mois

1 %

40 %

59 %

20 anset 5 mois20 ans

20 anset 3 mois

Sud-Ouest

35 %


nOuvelle-aquitaine

13 %

Occitanie

22 %

auvergne-rhône-alPes11 %

PrOvence-alPes-côte d’azur

14 %

ile-de-France16 %

Bretagne3 %

nOrmandie

3 %

Pays dela lOire5 %

hauts-de-France7 %

grand-est3 %

centre-val delOire2 %

BOurgOgne-Franche-cOmté

1 %

auvergne-rhône-alPes

10 %

PrOvence-alPes-côte d’azur

12 %

ile-de-France19 %

Bretagne2 %

nOrmandie

3 %

Pays dela lOire6 %

hauts-de-France3 %

grand-est1 %

centre-val delOire2 %

BOurgOgne-Franche-cOmté

1 %

nOuvelle-aquitaine

15 %

Occitanie

26 %

nOuvelle-aquitaine

13 %

Occitanie

22 %

16 %

22 %

14 %19 %

26 %

15 %

12 3 12 3

Podium de l’investissement locatif

2010 2017 (1er semestre)

Sud-Ouest

41 %

5ème partie lieU D’investissement

5.1 LES “TROIS FRANCE” DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

De façon générale, il y a “trois France” de l’investissement locatif :- l’Ile-de-France avec près d’une opération d’investissement locatif sur cinq (19 %); - la seconde concentre 63 % de l’investissement locatif dans quatre régions en province sur douze : Occitanie, Nouvelle-

Aquitaine, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Auvergne-Rhône-Alpes ;- la troisième concerne les huit autres régions de l’Hexagone.Ce phénomène de concentration s’accentue, la part de l’Ile-de-France additionnée à celle des quatre premières régions de province passe de 76 % en 2010 à 82 % en 2017.

En 2017, comme les années précédentes, les investisseurs privilégient toujours l’Occitanie (26 %), l’Ile-de-France (19 %),la Nouvelle-Aquitaine (15 %), la Provence-Alpes-Côte d’Azur (12 %) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (10 %).

Parmi celles-ci, trois régions voient leur part augmenter sensiblement entre 2010 et 2017:- l’Occitanie : de 22 % en 2010 à 26 % en 2017 (+4 points) ;- l’Ile-de-France : de 16 % en 2010 à 19 % en 2017 (+3 points) ;- la Nouvelle-Aquitaine : de 13 % en 2010 à 15 % en 2017 (+2 points).

Deux autres régions voient en revanche leur part baisser :- la PACA: de 14 % en 2010 à 12 % en 2017;- l’Auvergne-Rhône-Alpes : de 11 % en 2010 à 10 % en 2017.

2010 2017 (1er semestre)


5.2 ZONE GÉOGRAPHIQUE DE L’INVESTISSEMENT

Le lieu d’investissement immobilier est très différent selon la nature du bien :- s’il s’agit d’un investissement dans le neuf, il se fera majoritairement dans une zone géographique éloignée du domicile de

l’investisseur : 56 % des investisseurs acquerront dans une autre région ou un autre département que celui où ils résident ;- s’il s’agit d’un investissement dans l’ancien, il se fera à proximité du domicile de l’investisseur (66 %).

45 % des investisseurs dans le neuf (60 % en 2016) contre 34 % dans l’ancien choisissent d’investir dans une grande villeafin d’assurer la location de leur bien.

La part des investisseurs dans l’ancien choisissant les résidences de bord de mer comme investissement locatif est en diminution,passant ainsi de 16 % en 2014 à 9 % en 2017

Dans le neuf 44 % 18 % 38 %

Dans l’ancien 66 % 14 % 20 %

Près de chez vous Dans un autre département Dans une autre région

56 %

Dans le neuf 45 % 36 % 9 % 2 %

Dans l’ancien 34 % 41 % 9 % 2 %

Dans une grande Dans une petite Au bord de la mer À la montagneville Paris et ou moyenne ville

capitales régionales

Quel lieu d’investissement (ville / mer / montagne) ?

Quel lieu d’investissement (proximité / éloignement) ?


Plusieurs réponses possibles.

6ÈME PARTIE MOTIVATIONS DES INVESTISSEURS

6.1 CHOIX DES INVESTISSEURS

L’immobilier reste un actif privilégié des investisseurs

À la question : “Si vous disposiez d’une somme d’argent à investir, quels supports privilégieriez-vous?”, 70 % des personnesinterrogées répondent qu’elles préféreraient investir, en premier choix, dans l’immobilier.

Le choix de l’immobilier comme actif privilégié des investisseurs s’accentue: 70 % en premier choix pour 2017 contre 65 %en 2016, soit une hausse de cinq points.En revanche, la part des investisseurs favorisant comme premier choix l’assurance-vie (15 %) a subi une baisse par rapportà 2016 (19 %).

Choix d’investissement :

70 % dans l’immobilier

15 % dans l’assurance-vie

8 % dans l’épargne sécurisée

7 % dans les marchés financiers













dans l’immobilier

CHOIX 1

dans l’assurance-vie

CHOIX 2

dans l’épargne sécurisée(livret d’épargne, PEL,…)

CHOIX 3

dans les marchés financiers(actions, obligations,…)

CHOIX 4

CHOIX 1

CHOIX 3

CHOIX 2

CHOIX 4


6.2 PRINCIPALES MOTIVATIONS

Quelles sont les principales motivations des particuliers ayant réalisé avec le Crédit Foncier un investissement locatif ?(plusieurs réponses possibles)

Les trois premières motivations des particuliers ayant réalisé un investissement locatif sont :- 1ère motivation: la perspective de se constituer un patrimoine pour 51 % des personnes sondées; cette motivation est bienplus forte dans l’ancien (61 %) que dans le neuf (44 %);

- 2ème motivation : le moyen de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite pour 45 % des personnes sondées ; cettemotivation est bien plus forte dans l’ancien (56 %) que dans le neuf (37 %);

- 3ème motivation: la perspective de payer moins d’impôts pour 43 % des personnes sondées. Cette motivation est la premièremotivation dans le neuf (65 %) alors que la proportion n’est que de 13 % dans l’ancien.

Comme observé les années précédentes, la perspective de transmettre un bien aux enfants est la troisième motivation pour lesinvestisseurs dans l’ancien (42 % des personnes interrogées en 2017).

Pour vous constituer un patrimoine 51 % 44 % 61 %

Pour disposer d’un revenu complémentaire à la retraite 45 % 37 % 56 %

Pour payer moins d’impôts 43 % 65 % 13 %

Pour transmettre un bien à vos enfants 32 % 24 % 42 %

Pour disposer d’un capital dans quelques années 27 % 27 % 26 %

Pour profiter des taux d’intérêts bas 19 % 17 % 23 %

Car l’immobilier est une valeur refuge 15 % 13 % 19 %

Pour l’occuper le jour où vous serez à la retraite 7 % 6 % 8 %

Pour loger un proche (ascendant, descendant) 6 % 5 % 7 %

Autres 4 % 3 % 5 %

Principales motivations Total Neuf Ancien

43 %

pour payer moins d’impôts

Total

65 % Neuf

13 % Ancien

45 %

pour disposer d’un revenu complémentaire à la retraite

Total

37 % Neuf

56 % Ancien

51 %

pour vous constituer un patrimoine

Total

44 % Neuf

61 % Ancien

32 %

pour transmettre un bien à vos enfants

Total

24 % Neuf

42 % Ancien

27 %

pour disposer d’un capital dans quelques années

Total

27 % Neuf

26 % Ancien

15 %

car l’immobilier est une valeur refuge

Total

13 % Neuf

19 % Ancien

7 %

pour l’occuper le jour où vous serez à la retraite

Total

6 % Neuf

8 % Ancien

4 %

Autres

Total

3 % Neuf

5 % Ancien

6 %

pour loger un proche (ascendant, descendant)

Total

5 % Neuf

7 % Ancien

19 %

pour profiter des taux d’intérêt bas

Total

17 % Neuf

23 % Ancien


47 % des primo-investisseurs ont l’intention de refaire un jour un investissement locatif

A la question “Avez-vous l’intention de refaire un jour un investissement locatif ?”, une petite moitié (47 %) des primo-investisseurs répondent favorablement; ce niveau de réponse se justifie par le montant que représente l’acquisition d’un bienimmobilier.

* Répondent par rapport à leur premier investissement

La part des investisseurs confirmés qui souhaitent refaire un jour un investissement locatif est en nette augmentation chaqueannée : 2013 (35 %), 2014 (38 %), 2015 (50 %), 2016 (61 %) et 68 % en 2017.

6.3 INTENTION DE REVENTE DU BIEN

A la question “Avez-vous l’intention de revendre, plus tard, ce logement?”, s’il s’agit d’un bien neuf, 49 % des investisseursprojettent de revendre le bien acheté contre 23 % des investisseurs dans l’ancien.

La part des investisseurs dans le neuf qui souhaitent revendre leur bien ne cesse de diminuer, passant de 62 % en 2013 à 49 %en 2017, soit 13 points de moins en quatre ans. Dans l’ancien, cette part est en baisse, passant de 36 % en 2013 à 23 % en2017 (soit -13 points).

47 %

primo-investisseurs*

OUI

21 % NON

32 % ne se prononcent pas

68 %

investisseurs confirmés

OUI

12 % NON

20 % ne se prononcent pas

6.4 SATISFACTION DES INVESTISSEURS SUR LEUR OPERATION

La part des investisseurs satisfaits de leur investissement au 1er semestre 2017 (36 % sont très satisfaits et 58 % assez satisfaits) est en forte augmentation, passant de 74 % en 2014 à 94 % en 2017. Ils n’étaient que deux tiers en 2013 ettrois quarts en 2014, 2015 et 2016.

36 %sont très satisfaits

58 %sont assez satisfaits

4 %sont assez insatisfaits

2 %sont tout à fait insatisfaits

94 %

Avez-vous l’intention de revendre, plus tard, ce logement?

Dans le neuf 49 % 16 % 35 %

Dans l’ancien 23 % 38 % 39 %

OUI NON ne se prononcent pas


Les personnes interrogées ne souhaitant pas refaire un jour un investissement locatif évoquent majoritairement comme raisons : « la peur de trop s’endetter » (28 %), « trop de taxes, une fiscalité trop lourde » (17 %) et « préfère diversifier ses placements » (17 %).

Principaux freins à un nouvel investissement

TAXES

IMPÔTS

IMPÔTS

TAXES

17 %

trop de taxes et unefiscalité trop lourde

Total

16 % Primo-investisseurs

20 % Investisseurs avertis

PRÊT

CRÉDIT

CONSO

28 %

par peur de trop vous endetter

Total



LOIS

IMPÔTS

IMPÔTS

LOIS

14 %

à cause des changements répétitifs de la fiscalité

Total



6 %

le dispositif de défiscalisationactuel n’est pas assez

intéressant

Total



9 %

pour des raisons liées aux incertitudes quant à l’avenir

Total



6 %

par peur des loyers impayés

Total



11 %

parce que les prix de l’immobilier sont trop élevés

Total



6 %

par peur de ne pas louer votre bien

Total



17 %

vous préférez diversifier vos placements

Total



4 %

Autres

Total



Plusieurs réponses possibles.


histoire réglementaire

de l’investissement locatif

1962 : LOI MALRAUX

La loi Malraux est un dispositif permettant la réduction d’impôts dans l’ancien. Elle a pour objectifs de protéger le patrimoine etde faciliter la restauration immobilière dans certains secteurs d’intérêt architectural ou patrimonial.Cette loi, toujours en vigueur, permet aux propriétaires d’immeubles anciens situés en secteur sauvegardé ayant fait l’objetd’une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travauxde restauration.

Elle a connu deux grandes évolutions.

Jusqu’en 2008, toutes les dépenses nécessaires à la restauration étaient déductibles du revenu global sans plafond, avecune obligation de location de 6 ans, permettant ainsi une exonération totale du déficit foncier lié à l’investissement.

A partir de 2009, la réduction d’impôts maximale est plafonnée à 30 % des travaux de rénovation réalisés dans la limited’un plafond de travaux annuel.

Depuis 2017, le montant des travaux de restauration pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 eurospour une période de 4 années consécutives. (Précédemment le plafonnement annuel était de 100 000 euros par an, sanspossibilité de report sur l’année suivante en cas de dépassement).La réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nusà usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

1984 – 1997 : LOIS MÉHAIGNERIE ET QUILÈS-MÉHAIGNERIE

Le dispositif Méhaignerie a été créé en 1984. Ce dispositif offrait une réduction d’impôts pour les investissements locatifs réalisés dans le neuf. Il avait pour objectifs d’enrayer le déclin de la construction de logements et de proposer uneoffre nouvelle en dynamisant les investissements locatifs neufs. Il permettait aux investisseurs d’obtenir une réduction de 5 % du montant de l’investissement étalée sur 2 ans. Cet avantage fiscal était accordé dans la limite d’une opération de200 000 francs (30 489 euros) pour une personne seule et 300 000 francs (45 734 euros) pour un couple. Les bailleursdevaient s’engager à louer leur bien au minimum 6 ans à titre de résidence principale.

En 1986, le dispositif avait été renforcé afin de donner plus d’avantages aux investisseurs, la réduction d’impôts étant portée à10 % sur 2 ans. Le plafonnement a été rehaussé à 300 000 francs (45 734 euros) pour une personne seule et 600 000 francs(91 469 euros) pour un couple.Ce dispositif a été accompagné d’une déduction forfaitaire de 35 % sur le revenu foncier brut pendant 10 ans. Pour mémoire,la déduction forfaitaire de droit commun était de 15 % jusqu’en 1988, puis réduite à 10 % en 1989 et à 8 % en 1990.Cette déduction a été réaugmentée à 13 % en 1995 et 1996, puis à 14 % en 1997.Ce dispositif, plus attractif que le précédent, a eu pour effet d’augmenter significativement le nombre d’investissements locatifs réalisés.

Cette loi a été complétée, en 1993, par le dispositif dit Quilès-Méhaignerie afin de créer une offre dans le secteur intermédiaire. Il proposait une réduction d’impôts de 15 %, étalée sur 4 ans et d’un montant plafonné à 400 000 francs (60 979 euros) pour une personne seule et 800 000 francs (121 959 euros) pour un couple.En contrepartie, les investisseurs s’engageaient à louer leur bien à des loyers plafonnés et à des locataires dont les revenusétaient également plafonnés.

Suppression des dispositifs en 1997.

1996 – 1999 : LOI PÉRISSOL

L’amortissement Périssol a été créé afin d’octroyer des déductions d’impôts dans le cadre de l’investissement locatif dans un logement neuf ou réhabilité. Le dispositif avait pour but de soutenir ponctuellement les investissements immobiliers afin de relancer la construction de logements à un moment où le marché était déprimé. Ce système permettait de déduire de ses revenus fonciers 10 % du montant de l’investissement pendant 4 ans puis 2 % pendant5 ans (possibilité de continuer à amortir 2 % par an pendant 15 ans supplémentaires, au bout de 24 ans, amortissement de80 % du bien) avec un abattement forfaitaire de 6 %. Ce déficit foncier pouvait, dans la limite d’un plafond, s’imputer sur lerevenu global et réduire ainsi le montant de l’impôt. Pour bénéficier de ce dispositif l’investisseur était obligé de louer nu sonbien durant 9 ans en tant que résidence principale du locataire avec une possibilité de prolonger cet amortissement pendant15 ans supplémentaires à 2 % par an. Les investisseurs pouvaient ainsi déduire jusqu’à 80 % de leur investissement sur 24 ans.

Suppression du dispositif le 30 août 1999.


1999 – 2003 : LOI BESSON

Le dispositif Besson est apparu en 1999. Il offrait la possibilité aux investisseurs acquérant un logement neuf ou réhabilité d’obtenirdes réductions d’impôts. Ce dispositif a été mis en place afin de favoriser l’investissement locatif intermédiaire.

L’investisseur pouvait donc déduire 8 % par an du prix d’acquisition du bien de ses revenus fonciers pendant les 5 premièresannées de location puis 2,5 % les 4 années suivantes (à l’issue de cette période de 9 ans, possibilité de renouveler l’amortissement 2 fois 3 ans à 2,5 % par an). L’abattement forfaitaire est de 6 %. Les déficits fonciers étaient déductibles desrevenus à hauteur de 10 700 euros par an. Le supplément devant être reporté, avec les intérêts d’emprunt, sur lesrevenus fonciers des 10 années suivantes. L’investisseur pouvait déduire ainsi jusqu’à 65 % de la valeur de son investissement.

Ce système de défiscalisation était possible avec des contreparties sociales. L’investisseur avait l’obligation de louer pendant 9 ans et pouvait prolonger par périodes de 3 ans jusqu’à 15 ans au total. Les ressources du locataire ainsi que leloyer étaient plafonnés.

De plus, après le 9 octobre 2002, il existait la possibilité de louer à un ascendant ou descendant (hors foyer fiscal).

Suppression du dispositif en 2003.

2003 – 2006 : LOI DE ROBIEN

La loi De Robien apparaît en 2003. Elle permettait aux investisseurs dans le neuf et dans l’ancien d’obtenir des réductions d’impôts pour un logement destiné à la location à titre de résidence principale. Cette mesure fiscale visait à détendrele marché locatif par un dispositif plus incitatif et plus simple ainsi que d’encourager le plus grand nombre de Français àinvestir dans le logement locatif.

Les avantages fiscaux étaient les mêmes que ceux du dispositif Besson en revanche les contreparties sociales étaient moindres.L’amortissement était de 8 % pendant les 5 premières années puis de 2,5 % les 4 années suivantes (à l’issue de cette période de 9 ans, possibilité de renouveler l’amortissement pendant 2 fois 3 ans à 2,5 % par an) et le déficit restait de 10 700 euros par an. L’abattement forfaitaire de 6 % permettait une déduction de 50 % du prix de revient de l’investissementsur les revenus fonciers.

Les plafonds de ressources ont été supprimés et les plafonds de loyers augmentés (nouveau découpage en trois zones :A, B et C. L’engagement du bien en location à titre de résidence principale demeurait à 9 ans prorogeable à 15 ans, tout enayant la possibilité de louer son bien à un ascendant ou descendant.

Le 1er septembre 2006, le dispositif De Robien a été renforcé, il portait désormais le nom de Loi De Robien recentrée. Il n’offraitde réductions d’impôts que sur les logements neufs. Les paramètres du régime fiscal changeaient : le taux d’amortissement(recentré sur 9 ans), ainsi que le plafond des loyers à respecter (10 % au-dessous des prix de marché). Les règles d’amortissement ont changé pour passer à 6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans. Au total l’amortissement du bienétait de 50 % sur 9 ans comme pour le Robien dans sa version "classique".


2006 - 2009 : LOI BORLOO POPULAIRE

Le Borloo populaire voit le jour en 2006 et succède au dispositif De Robien recentré. Il consistait à attribuer des réductions d’impôts aux investisseurs qui achetaient un logement neuf destiné à la location. Ce dispositif, comme ses prédécesseurs,devait inciter à l’investissement locatif.

L’investisseur pouvait ainsi déduire de ses revenus nets imposables (des revenus fonciers dans un premier temps, puis durevenu global), un pourcentage du prix d’acquisition du bien de manière dégressive (6 % pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans, et enfin 2,5 % pendant deux périodes de trois ans), et cela sur une durée maximum de 15 ans. Ce dispositif ajoutait une déduction forfaitaire des revenus fonciers bruts fixée à 30 % contre 0 % pour le droit commun depuisla réforme fiscale de 2006, ainsi que la possibilité de reconduire le régime pendant 15 ans avec un engagement de locationd’au moins 9 ans. Les plafonds de loyers du Borloo se situaient à des niveaux inférieurs de 20 % à ceux du Robien recentré. Les plafonds de loyers et de ressources correspondaient à ceux du secteur intermédiaire.

Il pouvait déduire jusqu’à 65 % du prix de revient de l’investissement sur les revenus fonciers.En contrepartie, l’investisseur devait obligatoirement louer son bien durant 9 à 15 ans à titre de résidence principale du locataire. Les loyers étaient plafonnés, et les plafonds fixés annuellement.

Suppression du dispositif le 31 décembre 2009.


2009 - 2012 : LOI SCELLIER

Le dispositif Scellier apparaît en 2009. Il est destiné aux investissements dans le neuf afin d’obtenir une réduction d’impôts. Il avait pour objectif de soutenir l’investissement locatif privé. Cette loi à deux volets, Scellier et Scellier social, a permis en2009 aux bénéficiaires une réduction d’impôts de 25 ou 37 % respectivement. La réduction d’impôts était calculée sur le prix de revient du logement : 13 % pour les logements BBC (bâtiment basse consommation) ; cette réductionétait répartie sur 9 ans (1,44 % par an), soit un total de 21 % de réduction d’impôts répartis sur 15 ans. Possibilité dedéduire 6 % du prix de revient du logement répartis sur 9 années pour des logements non BBC.

Pour bénéficier de la réduction d’impôts, l’investisseur devait louer son bien nu durant 9 ans à titre de résidence principaledu locataire, ne faire qu’une seule acquisition par an au titre de ce dispositif. Il avait la possibilité de louer à un ascendantou descendant (hors foyer fiscal).

Cette loi a entraîné une redéfinition des zones concernées (A bis, A, B1, B2 et C).

Suppression du dispositif le 31 décembre 2012.

2013 : LOI DUFLOT

La loi Duflot entrée en vigueur le 1er janvier 2013, permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu pour l’acquisitionou la construction d’un logement neuf destiné à la location à des personnes physiques intermédiaires, en zones tendues. L’investisseurpouvait acquérir 2 logements maximum par an.

La réduction d’impôts sur le revenu était de 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire etégale. Le dispositif Duflot générait jusqu’à 6 000 euros de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.

La réduction d’impôts se calculait dans la limite de deux plafonds :

- d’une part, le prix d’achat des logements était pris en compte jusqu’au montant maximum de 300 000 euros pour uneannée d’imposition.

- d’autre part, un prix plafond au m² de surface habitable fixé à 5 500 euros par m², pour toutes les zones.

Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation Duflot, les bailleurs devaient respecter des plafonds de loyers inférieursau marché locatif. Un plafond de ressources des locataires avait été également mis en place pour orienter la mesure au bénéfice des classes modestes et moyennes.

Enfin, la loi Duflot fonctionnait dans le cadre d’un zonage correspondant aux besoins du marché. Afin de conserver unemixité au sein d’un immeuble, la part des logements éligibles à cette réduction d’impôts était également limitée au seind’un même programme. En contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieurà celui du marché, pendant 9 ans minimum.


2014 : LOI PINEL

Le dispositif Pinel est entré en vigueur le 1er septembre 2014 jusqu’au 31 décembre 2017. Ce dispositif s’inscrit dans lacontinuité des lois Scellier et Duflot afin de favoriser l’investissement locatif des particuliers dans l’immobilier neuf par le biaisd’une défiscalisation spécifique. Il concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.La loi de finances pour 2018 dont le projet sera examiné à l’automne, précisera les conditions d’une éventuelle prolongationde ce dispositif.

L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements dans les zones tendues (A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2) et donc d’accroître l’offre de logements à la location là où la demande est forte.

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 2 % par an de la 1ère à la 9ème année. La durée minimalede location est de 6 ans et une option de prolongation ouvre droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 1 % par an dela 10ème à la 12ème année. Il s’agit là de dispositions spécifiques au dispositif Pinel.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le particulier doit s’engager à louer le bien nu à usage d’habitation principale et à unloyer inférieur à celui du marché pendant 6 ans minimum. Il peut être prolongé en option à 9 ou 12 ans. Le logement doitêtre situé en zone tendue. Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de la localisationet de la composition du ménage. Depuis le 1er janvier 2015, le dispositif Pinel autorise la location à un ascendant ou undescendant du propriétaire dès lors qu’il ne relève pas du même foyer fiscal que l’investisseur.

Le logement doit également respecter un niveau de performance énergétique globale.


Ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limited’un investissement total de 300 000 euros par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement global à 10 000 euros des avantages fiscaux.

2017 : LOUER ABORDABLE

Depuis le 1er janvier 2017, le nouveau dispositif « Louer Abordable » permet aux propriétaires de louer leur logement à un niveaude loyer abordable, à des ménages modestes, en bénéficiant d’une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs. C’est un principesolidaire : plus le loyer pratiqué est bas et le logement situé dans une ville où il est difficile de se loger, plus la déductionfiscale est attractive.

Ce dispositif dit « Cosse » permet un abattement fiscal variant de 15 % à 85 % des revenus locatifs, selon la géographique,le niveau de loyer et de ressources du locataire, et le mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilièresociale…).

Pour bénéficier du dispositif « Louer Abordable », le propriétaire doit s’engager à louer dans les conditions définies par uneconvention signée avec l’ANAH pendant toute sa durée. La convention est signée au minimum pour une durée de 6 ans pourun logement sans travaux et pour une durée minimale de 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux de rénovation.


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